房屋開發(fā)建筑面積及成本管理問題分析
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［摘要］由于與社會各行業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)業(yè)已成為國家的經(jīng)濟支柱。下文重點分析了住宅開發(fā)中房屋建筑面積的計算問題，并對房地產(chǎn)開發(fā)中經(jīng)濟成本的控制與管理進行了研究。
引言
當(dāng)代人們最關(guān)心的就是住房問題，房產(chǎn)一直具有保值、增值功能，因此該行業(yè)為國民經(jīng)濟增長做出了重大貢獻(xiàn)。作為房地產(chǎn)開發(fā)的職業(yè)經(jīng)理人，應(yīng)當(dāng)基于市場需求深入分析建筑面積的準(zhǔn)確性，并對成本控制的經(jīng)濟性進行精確管理。一般人不知道所購房屋如何計算建筑面積，套內(nèi)面積和共攤面積。我通過多年的學(xué)習(xí)和實踐，與大家共同探討面積計算的相關(guān)規(guī)范。
1房屋建筑面積計算研究
房產(chǎn)建筑面積計算已升級成民生問題，因其規(guī)則之多，專業(yè)性之強，大多數(shù)普通市民難以把握其正確方法。在這個問題上，我不斷研究、分析，發(fā)現(xiàn)住宅面積計算方法比較復(fù)雜，此次我研究的是住宅開發(fā)設(shè)計階段的建筑面積計算。
1.1住宅測量的基本原則
房產(chǎn)面積計算時均以幢作為基本單位，測量以墻體、結(jié)構(gòu)柱、界址釘?shù)茸鳛闇y量點位。設(shè)計上為整體大地下室、而地面上為獨立的兩幢及以上的房屋、以規(guī)劃核準(zhǔn)的室內(nèi)±0地坪切分為地上和地下兩部分，可進行獨立計算。底層為商業(yè)裙房并且上層為若干座塔樓組成的房屋，如果在結(jié)構(gòu)設(shè)計時可以做到相互獨立，則可以將裙房和塔樓的建筑面積單獨計算。房產(chǎn)認(rèn)可的有效建筑面積必須具有頂蓋（頂部檐口除外），周邊有結(jié)構(gòu)柱或者圍護結(jié)構(gòu)，層高不得低于2.20米。若因條件限制無法測量層高時，房屋內(nèi)部凈高度不得低于2.10米。
1.2住宅面積計算的范圍
面積計算分三種情況：計全建筑面積范圍、計一半建筑面積范圍和不計算建筑面積范圍。計全建筑面積范圍包括房屋內(nèi)部一層或者各樓層的建筑面積之和；滿足層高2.20以上的夾層、樓梯間、電梯間、水箱間等部位；房屋主體結(jié)構(gòu)內(nèi)為地上房屋服務(wù)的通風(fēng)井、管道井、電梯井；房屋內(nèi)門廳、大廳、通道等按一層計算建筑面積；地下部分（包括地下室、半地下室等）按墻體外圍正投影面積計算地下面積；房屋內(nèi)部凈高大于2.10米的落地窗等。計算一半建筑面積的范圍包括位于主體結(jié)構(gòu)外，有頂蓋和結(jié)構(gòu)柱并與房屋相連且不封閉的走廊、門廊；開敞或封閉陽臺；不封閉的架空通廊等。不計算建筑面積的范圍：不滿足層高2.20米的房屋；房屋屋面的挑臺、露臺；尺寸標(biāo)注明確的設(shè)備平臺；飄窗等。
1.3住宅共有共用建筑面積的分?jǐn)?/p>
住宅建筑面積主要由套內(nèi)建筑面積和共攤面積兩部分構(gòu)成。套內(nèi)建筑面積是指房屋內(nèi)部可完全使用的空間面積，其中包含了房屋內(nèi)所有墻體的面積（分戶隔墻以墻體的一半厚度計算面積）。共攤面積指為整個小區(qū)或者某幢樓服務(wù)的共有共用部位，例如：樓梯間、電梯間、公共過道等，共有共用部位按照服務(wù)對象不同，可將自身的建筑面積分?jǐn)偨o服務(wù)對象。
1.4房產(chǎn)建筑面積與規(guī)劃建筑面積的區(qū)別
房產(chǎn)建筑面積與規(guī)劃建筑面積并不完全一致，我國大部分地區(qū)房產(chǎn)和規(guī)劃主管部門的面積計算標(biāo)準(zhǔn)不同，因此很多房產(chǎn)建筑面積與規(guī)劃建筑面積有所不同。而項目封園時，多數(shù)地區(qū)以房產(chǎn)部門出具的面積實測報告作為核算容積率是否達(dá)標(biāo)的依據(jù)。若項目總房產(chǎn)建筑面積之和超過容積率要求，那么開發(fā)商可能面臨無法辦理不動產(chǎn)登記證或補繳土地出讓金的風(fēng)險。如果能夠統(tǒng)一面積計算標(biāo)準(zhǔn)，對政府而言，可以減少審批環(huán)節(jié)、時間，節(jié)約相應(yīng)的行政成本；對開發(fā)商而言，可以在項目初期準(zhǔn)確把握建筑面積，避免后期矛盾，從而降低未知風(fēng)險。當(dāng)然為了防止開發(fā)商私建、亂建房屋，政府在驗收的各個環(huán)節(jié)也做了很多調(diào)整，例如，規(guī)劃核實前必須取得面積實測成果，規(guī)劃竣工測量報告中必須體現(xiàn)建筑單體實測圖（包含竣工剖面圖、竣工立面圖、建筑分層平面布局圖及面積測算指標(biāo)等）。
2房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程成本管理控制研究
2.1制定嚴(yán)密的合同條款
隨著房地產(chǎn)項目的發(fā)展，工程管理逐漸與國際化接軌。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更應(yīng)嚴(yán)格審核施工合同，邀請有經(jīng)驗的咨詢公司編寫嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐稑?biāo)文件、合同文本等。并明確對施工企業(yè)提出要求，如：縮短工期、配合檢查、實測實量等；制定施工合同時，還應(yīng)充分考慮建設(shè)周期的持續(xù)性，對于分期開發(fā)的項目，為避免項目中后期施工單位要求增加工程費用，在制定施工合同時應(yīng)充分考慮資金占用、通貨膨脹等因素，與施工企業(yè)簽訂閉口合同，無論遇到任何外力，都不能對報價的條款進行重新調(diào)整，從而有效地消除成本增加。對于設(shè)備安裝工程的預(yù)算、不同品牌和型號的產(chǎn)品價差較大，如果設(shè)備在施工過程中被調(diào)包，不僅影響項目的品質(zhì)，更容易造成不良后果。為了避免竣工結(jié)算時的推諉，開發(fā)企業(yè)需要有成本人員對后期可能發(fā)生的情況進行預(yù)判。在這一方面，我們需要加強學(xué)習(xí)國外的成熟經(jīng)驗和合同條款。
2.2組織好市場價格研究管理建立尋價體系
工程物料費用占項目總支出的比例越來越大，材料費已成為成本管理的重要因素。項目過程中采用甲供材形式，控制成本并確保材料質(zhì)量沒問題。企業(yè)應(yīng)定期關(guān)注材料價格，與社會咨詢公司建立長期合作，依靠集團戰(zhàn)略價格信息網(wǎng)絡(luò)，及時把握不同地區(qū)的材料價格變化，做到資源共享。當(dāng)然價格管理遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這么簡單，要盡可能利用自身和第三方的資源，尋找價廉物美的產(chǎn)品。
3結(jié)語
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了更好的贏得市場，在地產(chǎn)業(yè)競爭日益激烈的大環(huán)境下?lián)碛幸幌?，必須堅持科學(xué)發(fā)展觀。從設(shè)計、開發(fā)、成本、工程、營銷等各個維度不斷學(xué)習(xí)改進。項目能否取得市場及購房人的認(rèn)可與開發(fā)初期的產(chǎn)品定位、戶型設(shè)計有很大關(guān)系。住宅得房率也是購房人考慮的因素之一，企業(yè)應(yīng)該加強住宅面積計算的規(guī)劃研究，提高產(chǎn)品競爭力，確保質(zhì)量的同時，有效地管理成本。
參考文獻(xiàn)
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[2]李瑞格.新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究[J].企業(yè)技術(shù)開發(fā)，2015（17）.
作者：楊歆 單位：南京世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司