房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：地高辛；美托洛爾；房顫伴快速心室率

Abstract ： objective： to explore the digoxin and metoprolol combined effect on disease of atrial fibrillation with rapid ventricular rate. Selection methods： from January 2014 - December 2015 110 cases of atrial fibrillation with rapid ventricular rate of patients， randomly divided into experimental group and control group. Line of the experimental group digoxin mg1 0.25 times/d， 5 d after changed to 0.125 mg/d； Reference group lines of digoxin and metoprolol combined 6.3-12 magnesium 2 times/d， be adjusted once a week. Results： after a month， the experimental group of rhythm of the lowest and highest rhythm of the heart and resting heart rate were lower than the control group， the differences between the two is obvious， with a statistical significance （P < 0.05）. Conclusion： digoxin and metoprolol combined treatment of atrial fibrillation with rapid ventricular rate， obvious effect， recommended for clinical use.

Keywords ： digoxin. Metoprolol； Atrial fibrillation with rapid ventricular rate

房顫是一種常見(jiàn)的具有持續(xù)性特征的心律失常疾病，其總發(fā)病率為1%-1.5%，房顫會(huì)使全身栓塞時(shí)間啊和缺血性腦卒中的發(fā)病率大幅度提升[1]。我院對(duì)房顫伴快速心室率病患行地高辛和美托洛爾組合的治療方法，得到的效果顯著?，F(xiàn)做出如下報(bào)告。

1資料與方法

1.1臨床資料

選取我院2014年1月-2015年12月的房顫伴快速心室率病患110例，心室率≥100次/min，房顫的持續(xù)時(shí)間為0.5-72（0.1±9.9）個(gè)月；病患的入選標(biāo)準(zhǔn)如下：診斷的類型包括高血壓心臟病、肺原性心臟病、冠心病、風(fēng)濕性心臟病、擴(kuò)張性心肌病、預(yù)激綜合征、甲亢、束支傳導(dǎo)阻滯。將選取的110例病患根據(jù)入院的先后順序隨機(jī)分為實(shí)驗(yàn)組和參照組。每組各55例。實(shí)驗(yàn)組的年齡（60.5±6.7）歲；男28例，女27例；診斷類型：高血壓心臟病13例，冠心病12例，風(fēng)濕性心臟病5例，甲亢17例，束支傳導(dǎo)阻滯8例；參照組年齡實(shí)驗(yàn)組的年齡（60.9±6.2）歲；男31例，女24例；診斷類型：高血壓心臟病8例，肺原性心臟病1例，冠心病16例，風(fēng)濕性心臟病5例，擴(kuò)張性心肌病8例，甲亢12例，束支傳導(dǎo)阻滯5例；實(shí)驗(yàn)組與參照組的臨床資料比較的差異無(wú)統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P>0，。05）。兩組之間具有可比性。

1.2治療方法

實(shí)驗(yàn)組與參照組均以病情的常規(guī)為基礎(chǔ)給予吸氧、抗心衰、去除誘因、對(duì)癥、支撐等相關(guān)治療。實(shí)驗(yàn)組行地高辛和美托洛爾組合6.3-12mg2次/d，每周進(jìn)行1次調(diào)整。每次增量6.3-12mg2次/d，加量到出現(xiàn)最佳療效之后開(kāi)始長(zhǎng)期維持治療。假若治療過(guò)程中的心衰程度in東嚴(yán)重加重，則應(yīng)增加利尿劑計(jì)量，同時(shí)減少美托洛爾計(jì)量，若發(fā)生心動(dòng)嚴(yán)重過(guò)緩揮著房室傳導(dǎo)阻滯等現(xiàn)象則應(yīng)立刻停止用藥。參照組行地高辛0.25mg1次/d，5d之后改成0.125mg/d[2]。

1.3臨床觀察指標(biāo)

①療效評(píng)價(jià)。對(duì)實(shí)驗(yàn)組與參照組進(jìn)行為期1個(gè)月的對(duì)比觀察，具有顯著療效：持續(xù)性的房顫轉(zhuǎn)化為竇性心律；一般療效：持續(xù)性的房顫的心室率減少到100次/min；無(wú)效：房顫心律、控制房顫的心室率仍≤100次/min。②不良反應(yīng)。對(duì)治療過(guò)程中出現(xiàn)的不良反應(yīng)進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控，例如嚴(yán)重心律失常、心衰加重、低血壓、洋地黃中毒等等，若病患出現(xiàn)不耐受的情況，要即刻停藥[3]。

1.4統(tǒng)計(jì)學(xué)方法

利用SPSS17.0統(tǒng)計(jì)軟件處理數(shù)據(jù)，計(jì)量資料用（X±s）表示，采用t檢測(cè)，計(jì)數(shù)資料用χ2檢測(cè)。若P

2結(jié)果

2.1療效

實(shí)驗(yàn)組的顯效7例，有效46例，無(wú)效2例?？偟挠行蔬_(dá)到96%，參照組的顯效3例，有效42例，無(wú)效10例，總的有效率為82%，可見(jiàn)實(shí)驗(yàn)組治療的總與效率大于參照組治療的總有效率。實(shí)驗(yàn)組與參照組治療前以及治療后的3個(gè)月心率如表1所示。

2.2不良反應(yīng)

實(shí)驗(yàn)組和和參照組的治療組均未出現(xiàn)心衰加重、洋地黃中毒、黑朦、頭暈、暈厥等等不良反應(yīng)，電解質(zhì)正常，肝、腎功能均無(wú)惡化。

3討論

在治療房顫的過(guò)程中，除了治療病因之外，還需要治療包括血栓栓塞和房顫心室率等在內(nèi)的并發(fā)癥，長(zhǎng)期且標(biāo)準(zhǔn)的方案是轉(zhuǎn)復(fù)以及維持竇性心律，但這個(gè)觀點(diǎn)現(xiàn)在正遭受著越來(lái)越多的臨床試驗(yàn)挑戰(zhàn)，據(jù)最新的研究結(jié)果表明，控制心室率可以作為房顫治療的首要措施，轉(zhuǎn)復(fù)以及維持竇性心律作為控制心室率效果現(xiàn)已被臨床接受[4]。

一直以來(lái)，控制房顫的最常用的藥物都是洋地黃，其主要是對(duì)人的興奮迷走神經(jīng)起到作用，但是對(duì)于房室結(jié)的作用其實(shí)并不明顯。因此，對(duì)靜息時(shí)的心室率控制效果較為理想，但是對(duì)活動(dòng)時(shí)的心室率控制效果較差。另外洋地黃類藥物有時(shí)起效速度慢，控制房顫的效果有時(shí)也不是十分理想，劑量方面也難以掌握，尤其對(duì)老年人的快速房顫心室率的療效較差[5]。

4結(jié)語(yǔ)

本文對(duì)試驗(yàn)中的實(shí)驗(yàn)組以及參照組進(jìn)行了對(duì)比實(shí)驗(yàn)，最終得出實(shí)驗(yàn)組的最高心律、最低心律以及靜息心率都低于參照組，總體的效率高于參照組，而且并無(wú)不良反應(yīng)。因此，地高辛和美托洛爾結(jié)合使用能夠作為治療持續(xù)性的房顫心室率首選的藥物。

參考文獻(xiàn)：

[1]Zhang Changqun digoxin and metoprolol. Clinical observation on the treatment of atrial fibrillation with rapid ventricular rate [J].Journal of shandong medicine，2010（12）：49 and 50.

[2]楊殊力，趙春景，殷躍輝，盛勇.地高辛與硫氮唑酮合用治療141例慢性房顫伴快速心室率患者的療效觀察[J].華西藥學(xué)雜志，2002（01）：75-76.

[3]章群.地高辛與美托洛爾聯(lián)合治療房顫伴快速心室率的臨床觀察[J].海峽藥學(xué)，2010（05）：147-148.

第2篇：房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文

    (一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

    納稅人應(yīng)當(dāng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后7日內(nèi)或在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi),按照稅法規(guī)定,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),并同時(shí)提供下列證件和資料:

    1.房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證書(shū)。

    2.土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同。

    3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。主要包括取得土地使用權(quán)所支付的金額,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本方面的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用方面的資料、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金的完稅憑證,以及其他與房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

    4.根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求提供房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。指當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定納稅人所提供的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入或扣除項(xiàng)目金額不實(shí),不能作為計(jì)稅依據(jù),必須進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí),由納稅人交由政府批準(zhǔn)設(shè)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)所作的評(píng)估報(bào)告。

    稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)上述納稅資料,包括合同或批件文本等,進(jìn)行嚴(yán)格審查。其中,涉及稅收減免和分次納稅等的審查內(nèi)容包括:

    (1)簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同或立項(xiàng)的具體日期和簽訂土地受讓合同的具體日期,以及按合同規(guī)定投入開(kāi)發(fā)資金的到位情況。要求就上述合同,提供是否屬于1994年1月1日以前簽訂的有關(guān)證明材料,作為稅務(wù)機(jī)關(guān)確定該項(xiàng)目是否征稅的參考依據(jù)。

    (2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類型。要求對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行備案,作為稅務(wù)機(jī)關(guān)確定對(duì)其是否征稅的參考依據(jù)。

    (3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式。即對(duì)一個(gè)項(xiàng)目是一次性銷售還是分次銷售,是采取現(xiàn)房銷售方式還是預(yù)售方式進(jìn)行備案,作為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定申報(bào)及納稅時(shí)間的參考依據(jù)。

    (二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以外的其他納稅人

    這類納稅人應(yīng)自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi),到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào),并提供下列資料:

    1.房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)書(shū)。

    2.土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同。

    3.房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告D如果轉(zhuǎn)讓的是舊房,必須出具政府指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)所作的評(píng)估報(bào)告。

    4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的完稅憑證。

    5.其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。如房地產(chǎn)的原造價(jià)或買價(jià)等。

    6.納稅人發(fā)生下列轉(zhuǎn)讓行為的,還應(yīng)從簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi),到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案:

    (1)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),納稅人因此而得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)摹?/p>

第3篇：房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文

現(xiàn)在，越來(lái)越多的城市在不斷優(yōu)化和更新，征地工作必不可少。房屋征收補(bǔ)償工作通常都是要和房屋的評(píng)估價(jià)值相掛勾。那么作為，面臨拆遷的被征收人，知道在房屋征收中應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行評(píng)估嗎？

案例：劉女士，在市中心合法擁有商業(yè)用地一塊，有門面房及辦公用房600平方米，劉女士在上又自行建設(shè)了鋼混結(jié)構(gòu)房300平方米，用來(lái)開(kāi)辦小超市。2014年5月，劉女士的房屋被列入了征收范圍。2014年8月，劉女士接到《通知》，方知自己的房屋已經(jīng)被列入了征收范圍。因?qū)ρa(bǔ)償方案未談妥，雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)，劉女士于2015年4月委托律師維權(quán)。通過(guò)調(diào)查了解到：2014年9月，已經(jīng)作出了房屋征收決定并公告，隨后委托了某房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)劉女士的房產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，并出具了評(píng)估報(bào)告。但劉女士卻于2015年10月才收到此份評(píng)估報(bào)告，且該評(píng)估報(bào)告還不包含劉女士后建的300平方米鋼混結(jié)構(gòu)房的價(jià)值。

解讀：本案中評(píng)估報(bào)告的違法點(diǎn)就比較多，也是拆遷戶必須要注意的關(guān)鍵點(diǎn)：

第一，房屋評(píng)估報(bào)告是否過(guò)期。

根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的第二十六條的規(guī)定：估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過(guò)一年。本案中2014年9月就對(duì)劉女士的房屋進(jìn)行了評(píng)估，但劉女士卻于2015年10月才收到此份評(píng)估報(bào)告。由此可見(jiàn)，該份評(píng)估報(bào)告的時(shí)效明顯已經(jīng)過(guò)了法定的1年有效期限。

第二，房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定必須要有拆遷戶的參與。

根據(jù)我國(guó)《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條的規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。本案中直接委托某房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)劉女士的房屋進(jìn)行評(píng)估的做法是明顯違法的。

第三，房屋評(píng)估范圍需要注意。

根據(jù)我國(guó)《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條的規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。本案中在征收工作的前期，并未依法對(duì)劉女士后建的300平方米鋼混結(jié)構(gòu)房的合法性進(jìn)行認(rèn)定，而是直接在房屋評(píng)估報(bào)告中沒(méi)有包含這部分價(jià)值。該做法，是明顯不合理的。

在現(xiàn)實(shí)生活中，房屋征收補(bǔ)償價(jià)值的確定，主要是通過(guò)房屋征收估價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。故而房屋征收的評(píng)估，不同于一般房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)。房屋征收評(píng)估是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的評(píng)估業(yè)務(wù)，受土地和房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)的影響非常大。另外，當(dāng)拆遷戶對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議時(shí)，應(yīng)當(dāng)要自收到評(píng)估報(bào)告之日起的10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，該申請(qǐng)應(yīng)該以書(shū)面的形式提出，并且要指出評(píng)估報(bào)告中存在的問(wèn)題。拆遷戶對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，還可以自收到復(fù)核結(jié)果之日起 10日內(nèi) ，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。但專家委員會(huì)作出的鑒定就是評(píng)估的最終結(jié)論。

二、征地如何補(bǔ)償？

1、征收林地有補(bǔ)償么

有的拆遷戶會(huì)問(wèn)，林地征收有補(bǔ)償嘛？村里告訴我種的樹(shù)不給補(bǔ)償這合法嘛？

首先可以肯定的是，林地征收是有補(bǔ)償?shù)?，《?guó)家林業(yè)局辦公室關(guān)于征占用林地征收四項(xiàng)費(fèi)用有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》中就指出，用地單位需要繳納四項(xiàng)費(fèi)用：林地、林木補(bǔ)償費(fèi)、森林植被恢復(fù)費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。

各地區(qū)對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目使用林地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定均有一定不同，對(duì)珍貴樹(shù)種和普通樹(shù)種的補(bǔ)償亦有不同，拆遷戶可以查閱所在地區(qū)林地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，做到心中有數(shù)。

值得注意的是，無(wú)論林木補(bǔ)償費(fèi)用補(bǔ)償多少，林木補(bǔ)償費(fèi)和苗木補(bǔ)償費(fèi)一般應(yīng)歸被使用林地單位或個(gè)人所有，任何單位和個(gè)人不得截留、擠占、挪用。

2、耕地征收怎么補(bǔ)償？

首先我們要清楚，耕地都包括什么？根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T 21010-2017)可知，耕地屬于一級(jí)地類，包括三個(gè)二級(jí)地類，即水田、水澆地、旱地。

根據(jù)《土地管理法》第四十七條的有關(guān)規(guī)定，征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。

各地區(qū)會(huì)按照自身的情況制定具體的細(xì)則規(guī)定，一般而言征收耕地的補(bǔ)償主要包括土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償?shù)龋疬w戶可以查詢所在地區(qū)關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知，進(jìn)行詳細(xì)了解。

3、征收荒地給不給補(bǔ)償

根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)未確定使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以確定給開(kāi)發(fā)單位或者個(gè)人長(zhǎng)期使用。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。也就是說(shuō)，征收荒地也是有補(bǔ)償?shù)摹?/p>

有的拆遷戶可能會(huì)問(wèn)“村里鼓勵(lì)我開(kāi)荒，開(kāi)墾后的開(kāi)荒地被征收了有補(bǔ)償嗎？”，首先，國(guó)家征收農(nóng)村開(kāi)墾后的荒地亦是需要進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模话愣匝a(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。

第4篇：房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文

為督促資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)改進(jìn)和提升內(nèi)部管理和執(zhí)業(yè)水平，提高注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)能力和職業(yè)道德素養(yǎng)，提升評(píng)估行業(yè)社會(huì)公信力的積極作用，浙江省資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)組建檢查組，對(duì)省內(nèi)部分評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量進(jìn)行檢查。以下為對(duì)A評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的yh公司整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告檢查情況。

一、yh公司基本情況

yh 公司于2003 年7 月28 日成立，注冊(cè)資本為120萬(wàn)元，其中：甲股東出資48萬(wàn)元，占股比例40%；乙股東出資72萬(wàn)元，占股比例60%。2003 年12 月19日，各股東同比例增資至200 萬(wàn)元。2005 年1 月6 日公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：甲股東出資140萬(wàn)元，占股比例70%；丙股東出資60萬(wàn)元，占股比例30%。2008 年4 月11 日公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：甲股東出資140 萬(wàn)元，占股比例70%；丁股東出資60 萬(wàn)元，占股比例30%。yh 公司委托評(píng)估的目的為核實(shí)2008 年4 月11 日股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，作為征收股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅的依據(jù)，為追溯評(píng)估。

二、評(píng)估報(bào)告情況

根據(jù)yh 公司整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，公司資產(chǎn)總額1,615.79 萬(wàn)元，負(fù)債總額1,413.55 萬(wàn)元，所有者權(quán)益202.24萬(wàn)元。

(一)評(píng)估目的：為yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計(jì)征提供凈資產(chǎn)價(jià)值參考依據(jù)。

(二)評(píng)估對(duì)象：為評(píng)估基準(zhǔn)日yh 公司股東全部權(quán)益價(jià)值，評(píng)估范圍：為股權(quán)轉(zhuǎn)讓之目的所涉及的yh 公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表中所列示的全部資產(chǎn)和負(fù)債。

(三)價(jià)值類型及其定義：采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

(四)評(píng)估基準(zhǔn)日：2008 年3月31日。

(五)評(píng)估方法。資產(chǎn)評(píng)估的基本方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法。由于yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)交易案例匱乏，市場(chǎng)法的適用尚不具備條件，故未采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)由于貴公司經(jīng)營(yíng)不太正常，不適宜采用收益法。故本次評(píng)估采用成本法。

(六)評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和簡(jiǎn)要情況。1.對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債均按經(jīng)核實(shí)后的賬面值為評(píng)估值；2.對(duì)非流動(dòng)資產(chǎn)———固定資產(chǎn)，選用重置成本法，評(píng)估價(jià)值＝重置價(jià)值×成新率；3.對(duì)非流動(dòng)資產(chǎn)———無(wú)形資產(chǎn)———土地使用權(quán)，選用基準(zhǔn)地價(jià)修正法，評(píng)估價(jià)值＝基準(zhǔn)地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×綜合修正系數(shù)。綜合修正系數(shù)按經(jīng)分析評(píng)估對(duì)象的地理位置、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集聚程度、交通條件、配套設(shè)施、環(huán)境景觀、城市規(guī)劃、容積率、宗地形狀、面積大小、開(kāi)發(fā)程度等各因素確定。

(七)評(píng)估結(jié)論。在評(píng)估基準(zhǔn)日2008年3月31日，yh公司的凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為1,266.30萬(wàn)元。評(píng)估增值1,064.06萬(wàn)元，增值率526.14%，均為土地使用權(quán)評(píng)估增值。(八)特別事項(xiàng)說(shuō)明。對(duì)法律權(quán)屬、實(shí)物資產(chǎn)的實(shí)地勘察、控股權(quán)的溢價(jià)、評(píng)估基準(zhǔn)日至報(bào)告日之間的政策調(diào)整和其他事項(xiàng)、評(píng)估假設(shè)條件、可能存在的其他影響評(píng)估結(jié)果的瑕疵事項(xiàng)等6項(xiàng)進(jìn)行了說(shuō)明。

(九)評(píng)估報(bào)告日：2012 年1 月18 日。

三、檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題

（一）底稿中無(wú)貨幣資金、應(yīng)收賬款、存貨、固定資產(chǎn)———機(jī)器設(shè)備、短期借款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)和其他應(yīng)付款的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄，無(wú)評(píng)估業(yè)務(wù)需要的基礎(chǔ)資料，對(duì)評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀和評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬未進(jìn)行關(guān)注。

（二）底稿中無(wú)被評(píng)估企業(yè)的現(xiàn)狀、發(fā)展前景、被評(píng)估企業(yè)歷史財(cái)務(wù)資料和財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)信息資料、可能影響被評(píng)估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素、被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展前景、資本市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的有關(guān)信息和定價(jià)依據(jù)資料。

（三）底稿中無(wú)固定資產(chǎn)———機(jī)器設(shè)備的詢價(jià)記錄、完全重置成本確定過(guò)程和成新率或各項(xiàng)貶值因素的確定過(guò)程和評(píng)定估算過(guò)程記錄、無(wú)被評(píng)估企業(yè)所申報(bào)的資產(chǎn)和負(fù)債明細(xì)表。

（四）報(bào)告中無(wú)被評(píng)估企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。

（五）報(bào)告中未對(duì)價(jià)值類型進(jìn)行定義和說(shuō)明選擇該價(jià)值類型的理由。

（六）報(bào)告中未披露對(duì)生產(chǎn)廠房、辦公用房及傳達(dá)室共22,506.2平方米建筑物未辦理房產(chǎn)證的狀況。

（七）報(bào)告中無(wú)被評(píng)估企業(yè)的財(cái)務(wù)分析和被評(píng)估企業(yè)與其所在行業(yè)平均經(jīng)濟(jì)效益狀況比較。

（八）報(bào)告中未披露是否考慮了流動(dòng)性對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值的影響。

四、問(wèn)題成因分析

（一）在該案例檢查中，評(píng)估師主要對(duì)被評(píng)估單位的建筑物、土地資產(chǎn)實(shí)施了相應(yīng)的評(píng)估程序，因本次評(píng)估的目的為yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計(jì)征提供凈資產(chǎn)價(jià)值參考依據(jù)，且為追遡評(píng)估，根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的監(jiān)管，也只要求對(duì)企業(yè)的房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)大的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，稅務(wù)部門根據(jù)評(píng)估增值及賬面反映情況，直接核定應(yīng)納稅所得額，對(duì)評(píng)估報(bào)告的披露要求也相對(duì)簡(jiǎn)單。這樣便于稅務(wù)部門的監(jiān)管且具有可操作性。

（二）評(píng)估師選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估的理由中，是由于yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)交易案例匱乏，市場(chǎng)法的適用尚不具備條件，故未采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)由于貴公司經(jīng)營(yíng)不太正常，不適宜采用收益法。其實(shí)在實(shí)際操作中，有地方稅務(wù)部門對(duì)評(píng)估方法也是有要求的，有的稅務(wù)部門按市場(chǎng)法或收益法評(píng)估得出的企業(yè)企業(yè)價(jià)值評(píng)估結(jié)論還不予認(rèn)可。

五、案例點(diǎn)評(píng)

（一）評(píng)估方法選擇說(shuō)明過(guò)于簡(jiǎn)單。根據(jù)《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》的規(guī)定，以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，成本法一般不應(yīng)當(dāng)作為惟一使用的評(píng)估方法。評(píng)估師在選擇評(píng)估方法時(shí)僅說(shuō)明由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)不太正常，不適宜采用收益法，同時(shí)由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)交易案例匱乏，市場(chǎng)法的適用尚不具備條件，故本次評(píng)估采用成本法，過(guò)于簡(jiǎn)單。評(píng)估師應(yīng)對(duì)被評(píng)估企業(yè)的現(xiàn)狀、發(fā)展前景、被評(píng)估企業(yè)歷史財(cái)務(wù)資料和財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)信息資料、可能影響被評(píng)估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素、被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展前景、資本市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的有關(guān)信息和定價(jià)依據(jù)資料進(jìn)行分析，并了解被評(píng)估單位內(nèi)部管理制度、會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作等情況，如實(shí)說(shuō)明與被評(píng)估單位相關(guān)行業(yè)、相當(dāng)規(guī)模企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的公開(kāi)交易案例無(wú)法取得，未來(lái)的收益無(wú)法預(yù)測(cè)，以致無(wú)法合理預(yù)測(cè)未來(lái)現(xiàn)金流量的原因。

（二）評(píng)估程序不到位，缺乏支持評(píng)估結(jié)論的工作底稿。本案例評(píng)估目的為yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計(jì)征提供凈資產(chǎn)價(jià)值參考依據(jù)，評(píng)估對(duì)象為評(píng)估基準(zhǔn)日yh 公司股東全部權(quán)益價(jià)值，評(píng)估范圍為股權(quán)轉(zhuǎn)讓之目的所涉及的yh 公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表中所列示的全部資產(chǎn)和負(fù)債。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計(jì)征提供凈資產(chǎn)價(jià)值參考依據(jù)，應(yīng)理解為應(yīng)對(duì)股東全部權(quán)益價(jià)值或股東部分權(quán)益價(jià)值為評(píng)估對(duì)象，但根據(jù)評(píng)估報(bào)告使用者———稅務(wù)部門的監(jiān)管要求，評(píng)估師實(shí)際只對(duì)非流動(dòng)資產(chǎn)———房屋建筑物和土地使用權(quán)進(jìn)行了評(píng)估，未對(duì)貨幣資金、應(yīng)收賬款、存貨、固定資產(chǎn)———機(jī)器設(shè)備、短期借款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)和其他應(yīng)付款等實(shí)施必要的評(píng)估程序并形成底稿，卻出具了企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告，缺乏支持評(píng)估結(jié)論的工作底稿。

第5篇：房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文

一、評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)中立評(píng)估

社會(huì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)化運(yùn)作的同時(shí)，肩負(fù)著社會(huì)責(zé)任，其專業(yè)化功能最大限度的發(fā)揮在于其專業(yè)化和中立化?！对u(píng)估辦法》第3條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)(以下稱評(píng)估專家委員會(huì))成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估、鑒定工作，并對(duì)出具的評(píng)估、鑒定意見(jiàn)負(fù)責(zé)。任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避”。在現(xiàn)實(shí)中，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)具有監(jiān)督檢查職責(zé)。房屋征收是地方政府的中心工作，帶有地方政府利益傾向的房地產(chǎn)行政管理部門可能或多或少會(huì)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)“施加影響”。為了落實(shí)該條規(guī)定的中立評(píng)估精神，建議建立房屋征收異地執(zhí)業(yè)制度，擴(kuò)大異地評(píng)估范圍。如果存在影響中立評(píng)估情形的，在訴訟中，人民法院應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)、嚴(yán)格司法審查，從證據(jù)的合法性上予以否定，真正發(fā)揮行政審判職能作用，改變“上訴不如上訪，上訪不如上網(wǎng)”的不正常現(xiàn)象。

二、被征收人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)有更多的選擇權(quán)

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。為了減少地方政府對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的公正評(píng)估產(chǎn)生影響，改變過(guò)去拆遷管理部門指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的做法，《評(píng)估辦法》第4條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定”。征收部門應(yīng)當(dāng)聯(lián)系一級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)和三級(jí)資質(zhì)大約5家以上的評(píng)估機(jī)構(gòu)作為備選評(píng)估機(jī)構(gòu)，體現(xiàn)政府公平補(bǔ)償?shù)膽B(tài)度，提高征收工作的公信力。征收部門通過(guò)公告公布備選的評(píng)估公司及基本情況，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交由被征收人簽名的確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的材料。為了公平競(jìng)爭(zhēng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。在評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇上，應(yīng)該使被征收人有更多的選擇權(quán)。

三、評(píng)估委托合同明確約定權(quán)利與義務(wù)

《評(píng)估辦法》第6條規(guī)定，按照法定程序選定或者確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)后，房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書(shū)，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。房屋征收評(píng)估委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的名稱、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象范圍、評(píng)估要求以及委托日期等內(nèi)容?！对u(píng)估辦法》第7條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評(píng)估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)展評(píng)估工作。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)?！对u(píng)估辦法》第8條規(guī)定，評(píng)估的目的為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值，或者為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)?！对u(píng)估辦法》第16條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書(shū)或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。

四、確保評(píng)估結(jié)論合法、合規(guī)、符合實(shí)際

房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在紀(jì)檢監(jiān)察參與或監(jiān)督之下，組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認(rèn)定和處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布，這是陽(yáng)光征收的重要內(nèi)容，通過(guò)公布接受監(jiān)督，通過(guò)監(jiān)督實(shí)現(xiàn)公平、防止腐敗。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)。對(duì)于產(chǎn)權(quán)證為住宅，但已經(jīng)依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》的規(guī)定，考慮經(jīng)營(yíng)年限、納稅情況、經(jīng)營(yíng)狀況、住宅房屋價(jià)格、經(jīng)營(yíng)性用房?jī)r(jià)格等因素，綜合分析作出評(píng)估報(bào)告?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第24條規(guī)定，對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，先由市、縣級(jí)人民政府責(zé)令國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)、城管、征收等部門調(diào)查、認(rèn)定和處理。在處理的基礎(chǔ)上，評(píng)估機(jī)構(gòu)再進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

五、明確房地關(guān)系

被征收房屋的價(jià)格理所當(dāng)然包括土地的價(jià)格及地上建筑物的價(jià)格，《評(píng)估辦法》第11條規(guī)定，征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。如何理解“其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)”成為評(píng)估中難以回避的問(wèn)題，筆者建議采用容積率或者四至來(lái)衡量較為妥當(dāng)。容積率或者四至以內(nèi)的土地的價(jià)值應(yīng)當(dāng)包含在房屋的價(jià)值之內(nèi)，不再重復(fù)計(jì)算其價(jià)值；此外的土地應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的使用權(quán)，另行評(píng)估進(jìn)行補(bǔ)償。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益的需要提前收回該土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第121條規(guī)定：“因?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)征收致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)獲得補(bǔ)償”?！段餀?quán)法》第148條規(guī)定，征收房屋的，應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的土地出讓金。可見(jiàn)，對(duì)于土地的補(bǔ)償，法律規(guī)定是明確的。建設(shè)用地使用權(quán)作為獨(dú)立的用益物權(quán)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，也會(huì)隨著土地的增值而增值。而且，當(dāng)該項(xiàng)權(quán)利被提前收回時(shí)，將會(huì)造成當(dāng)事人預(yù)期利益的喪失。眾所周知，土地上的房屋及其他建筑物無(wú)論建在哪里，其建筑成本不會(huì)有太大的區(qū)別，而且，使用的時(shí)間越長(zhǎng)其殘值就越少。真正具有價(jià)值區(qū)別并不斷升值的是處于不同區(qū)位的土地使用權(quán)，政府對(duì)于房屋的征收，其目的也是為了取得建設(shè)用地，建設(shè)用地使用權(quán)也是財(cái)產(chǎn)權(quán)。房屋和土地的關(guān)系在征收補(bǔ)償、抵押、拍賣中無(wú)法回避，筆者認(rèn)為完整的房屋與土地的關(guān)系包括：1　房地合一；2　地隨房走；3　以容積率或者四至量化房屋所占用的土地。

六、選擇對(duì)被征收人有利的評(píng)估方法

房地產(chǎn)評(píng)估包括市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等方法，進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)

收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估?？梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。選用不同的評(píng)估方法會(huì)有不同評(píng)估結(jié)果，在規(guī)則并不明確的情況下，一般以對(duì)被征收人有利的結(jié)果為準(zhǔn)?！对u(píng)估辦法》第14條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

七、評(píng)估的監(jiān)督救濟(jì)程序

房屋征收部門將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)修正。《評(píng)估辦法》第17條規(guī)定，分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。送達(dá)評(píng)估報(bào)告在實(shí)踐中存在被征收人拒簽現(xiàn)象較為普遍，建議采取公證留置方式送達(dá)。《評(píng)估辦法》第19條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說(shuō)明?！对u(píng)估辦法》第20條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題?！对u(píng)估辦法》第21條規(guī)定，原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。《評(píng)估辦法》第22條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定?！对u(píng)估辦法》第25條規(guī)定，評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定評(píng)估報(bào)告的評(píng)估程序、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行審核，出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。經(jīng)評(píng)估專家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。《評(píng)估辦法》第32條規(guī)定，在房屋征收評(píng)估活動(dòng)中，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師的違法違規(guī)行為，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費(fèi)的，由政府價(jià)格主管部門依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》規(guī)定處罰。被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第26條規(guī)定，由作出征收決定的人民政府依法作出征收補(bǔ)償決定，被征收人不服的可以向上級(jí)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以向人民法院提起行政訴訟。在訴訟中無(wú)法回避對(duì)評(píng)估報(bào)告的審查，在司法實(shí)踐中，有些法院過(guò)于依賴評(píng)估報(bào)告，缺乏對(duì)評(píng)估報(bào)告能動(dòng)的審查，這既是理論的迷茫，也是被動(dòng)司法的表現(xiàn)。評(píng)估報(bào)告屬于優(yōu)勢(shì)證據(jù)，應(yīng)該既不照抄照搬，又不隨意否定，真正體現(xiàn)能動(dòng)的司法審查功能。

八、協(xié)助與配合

因房屋征收評(píng)估、復(fù)核評(píng)估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬以及相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)提供其查閱或者復(fù)印產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案和登記簿的便利。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)送評(píng)估報(bào)告。被征收人應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)資料，配合評(píng)估機(jī)構(gòu)入戶勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明有關(guān)情況。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問(wèn)題的規(guī)定》第59條規(guī)定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據(jù)，原告依法應(yīng)當(dāng)提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據(jù)，人民法院一般不予采納。征收評(píng)估程序視為征收的行政程序，向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供對(duì)其有利的相關(guān)資料，屬于被征收人的舉證權(quán)利，在行政程序中享有舉證權(quán)利而不及時(shí)舉證，在將來(lái)的訴訟中這一舉證權(quán)利將被剝奪。在評(píng)估師工作的過(guò)程中，個(gè)別人對(duì)評(píng)估師侮辱謾罵的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。

第6篇：房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文

如果是房屋貸款，一般是在貸款發(fā)放后就能領(lǐng)取合同了，貸款合同一般一式三份，客戶一份，房產(chǎn)局備檔一份，銀行一份。甚至有些銀行會(huì)將合同郵寄到借款人手里。如果是個(gè)人貸款，一般在申請(qǐng)當(dāng)天就能拿走合同。

房屋貸款的流程，首先借款人提出貸款申請(qǐng)，并且在填寫(xiě)貸款申請(qǐng)表時(shí)要寫(xiě)明貸款用途、貸款金額、個(gè)人財(cái)產(chǎn)情況、使用期限、選擇的貸款種類、抵押物、償還能力、工作地點(diǎn)等基本信息。申請(qǐng)表填完后遞交材料，主要根據(jù)貸款種類以及銀行的要求提交相關(guān)資料，房貸主要包括借款人證件資料、收入證明資料、信用狀況資料、抵押物資料、擔(dān)保資料等。

在銀行接到申請(qǐng)后開(kāi)始對(duì)借款人的貸款情況做基本調(diào)查，原則上是看借款人的還款意愿與還款能力，在這個(gè)基礎(chǔ)上評(píng)定貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨后就是評(píng)估，由銀行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并且出示具價(jià)值評(píng)估報(bào)告。在一切手續(xù)辦完后會(huì)進(jìn)行面簽，合同簽訂完畢銀行就會(huì)把款項(xiàng)轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商。此時(shí)貸款就辦完了，申請(qǐng)人可以去取合同了。

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第7篇：房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文

門市樓抵押貸款是隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展應(yīng)孕而生的，它的出現(xiàn)對(duì)于弱化農(nóng)村信用社信貸風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約人力、物力，提高信貸效益具有重要的意義。但是風(fēng)險(xiǎn)與貸款同在，貸款管理就是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程，要達(dá)到貸款效益，必須在日常管理過(guò)程中，謹(jǐn)慎運(yùn)作，最大可能的去規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，去充分滿足農(nóng)村信用社貸款的質(zhì)量管理的要求。

一、門市樓抵押貸款的特點(diǎn)：

1，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較小。眼下，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，增值的市場(chǎng)空間很大，一旦發(fā)生變現(xiàn)，抵押物易出售，對(duì)信用社的債權(quán)清償度高，不易形成風(fēng)險(xiǎn)。

2，貸款收益集中且穩(wěn)定。其貸款額度一般較大，結(jié)息相對(duì)集中。這樣客觀上減少了信貸人員的收息工作量，從而降低了工作成本，提高了工作效率。

3，貸款人的還款積極性普遍較高。受農(nóng)村樸實(shí)的信用觀念的影響，一旦因貸款不歸還導(dǎo)致抵押物被拍賣，就會(huì)使得其在人前無(wú)光。因此客觀上形成了一種無(wú)形的心理壓力，督促其努力還款。

二、門市樓抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）貸前風(fēng)險(xiǎn)的防范

1、認(rèn)真過(guò)好評(píng)估關(guān)。客觀、公正、準(zhǔn)確的評(píng)估是辦好門市樓貸款的關(guān)鍵，這是關(guān)系到貸款回收成敗的重要的一環(huán)。

一是信用社培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評(píng)估人才，可以通過(guò)專門培訓(xùn)或進(jìn)修等手段讓其擁有一定的系統(tǒng)的評(píng)估專業(yè)知識(shí)，在承接貸款申請(qǐng)時(shí)，積極的同專業(yè)評(píng)估人員進(jìn)行協(xié)商，積極參與評(píng)估活動(dòng)，在廣泛參與過(guò)程中敢于提出自己的評(píng)估觀點(diǎn)，這樣可以最大限度的減少評(píng)估誤差，彌補(bǔ)評(píng)估遺漏，從而掌握第一手可靠的評(píng)估資料，及時(shí)匯報(bào)給信貸部門予以參考，為準(zhǔn)確發(fā)放貸款打下基礎(chǔ)。

二是采用循環(huán)評(píng)估法，即采用多個(gè)評(píng)估部門對(duì)同一門市樓進(jìn)行實(shí)地評(píng)估，然后把各個(gè)評(píng)估結(jié)果逐一進(jìn)行比較，取中間最小化值，以提高評(píng)估的準(zhǔn)確度。

三是對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)議，根椐本門市樓所處地理位置，建樓成本、所提折舊、建造時(shí)間、裝修情況、建筑面積等情況進(jìn)行實(shí)地查詢，做系統(tǒng)的分析，以把好事后監(jiān)督關(guān)，防止評(píng)估報(bào)告嚴(yán)重失實(shí)后，導(dǎo)致高評(píng)估而形成的“空殼貸款”的現(xiàn)象。對(duì)于那些失實(shí)的評(píng)估報(bào)告予以否決，重新評(píng)估，防止評(píng)估部門同貸款人惡意串通，套取貸款。

2、認(rèn)真過(guò)好證件關(guān)。

信貸人員認(rèn)真實(shí)地的核對(duì)房產(chǎn)證，土地證等必須的證件，看戶名是否屬實(shí)，所繪圖紙是否準(zhǔn)確，是國(guó)有土地還是集體土地等逐項(xiàng)進(jìn)行印證，無(wú)誤后，親自陪同貸款人辦理各種抵押手續(xù)。

3、過(guò)好選址關(guān)

“天時(shí)不如地利”，一旦貸戶貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，門市樓抵押物之所以能夠順利通過(guò)變現(xiàn)，防止出現(xiàn)滯銷，和其所處的地理位置有著很大的關(guān)系。因此門市樓抵押物應(yīng)在人流、物流、市場(chǎng)交易活躍的地方，更符合貸款管理的客觀需要和抵押物本身的內(nèi)在要求。

（二）管理風(fēng)險(xiǎn)的防范

1、度要適中，既要保障貸款本息能夠足額回收，又要充分滿足貸戶的經(jīng)營(yíng)需求，同時(shí)對(duì)貸款應(yīng)參照企業(yè)貸款管理，實(shí)行按季結(jié)息，以分散貸戶的還息壓力。

2、為門市樓抵押貸款上保險(xiǎn)，可以按貸款額的一定比例作為抵押物保險(xiǎn)金，在保險(xiǎn)條文中明確規(guī)定一旦抵押物發(fā)生損失或毀滅情況的發(fā)生，信用社依法優(yōu)先享受保險(xiǎn)所承擔(dān)的金額，享受優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

3、做好門市樓抵押合同的法律公證，保障貸款合同合規(guī)合法，一但發(fā)生不良情況，信用社根據(jù)司法公證，可以減少各種司法遺漏，依法保護(hù)自己的合法權(quán)益。

4、對(duì)抵押物的存在狀況進(jìn)行時(shí)時(shí)審查，做好記錄，對(duì)借款人惡意進(jìn)行毀損的情況進(jìn)行糾正，以保證抵押物的完整性，防止其人為導(dǎo)致的貶值。為抵押物及時(shí)的變現(xiàn)打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。

5、認(rèn)真核對(duì)抵押物，是否為本人直接擁有，有沒(méi)有其他隱藏的債務(wù)，是否進(jìn)行了貸款重復(fù)抵押。同時(shí)做好抵押物變現(xiàn)的準(zhǔn)備工作，積極同執(zhí)行廳搞好關(guān)系，打好招呼，一但發(fā)生糾紛，能夠及時(shí)伸張債權(quán)。

6、發(fā)放門市樓抵押貸款規(guī)定在信用社開(kāi)戶，形成一種潛在的制約機(jī)制，以監(jiān)督其貸款的使用情況，同時(shí)以貸引存，達(dá)到存貸雙贏。

第8篇：房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范措施；財(cái)務(wù)管理；立法風(fēng)險(xiǎn)；管理風(fēng)險(xiǎn)；執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

中圖分類號(hào)：F33 文章編號(hào)：1009-2374（2016）12-0193-03 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2016.12.092

1 資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的定義、特征和類型

1.1 資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的定義

資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)單位或相關(guān)個(gè)人由于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估而帶來(lái)利益損失的可能性。這種損失造成的原因可能是由于評(píng)估價(jià)值區(qū)間與客觀價(jià)值的偏離或者是評(píng)估主體出現(xiàn)了行為失誤造成的，而且極其容易引發(fā)利益受損者對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)以及評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估人員進(jìn)行民事甚至是刑事訴訟，要求其承擔(dān)責(zé)任，賠償損失。這其中又有廣義風(fēng)險(xiǎn)和狹義風(fēng)險(xiǎn)之分，那種強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)不確定性的屬于狹義風(fēng)險(xiǎn)；而那種強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為損失的不確定性的屬于廣義風(fēng)險(xiǎn)。廣義風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果可能帶來(lái)?yè)p失，可能從中獲利，也可能沒(méi)有利益損害與利益收獲。

1.2 資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的特征

1.2.1 客觀必然性。資產(chǎn)評(píng)估工作具備規(guī)范市場(chǎng)秩序，提高市場(chǎng)交易的積極作用，但其也存在一定風(fēng)險(xiǎn)，所以資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)具有客觀必然性。

1.2.2 未知不確定性。資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)具有客觀必然性，而且其什么時(shí)間什么地點(diǎn)發(fā)生，發(fā)生什么類型以及發(fā)生多大程度的風(fēng)險(xiǎn)都是未知的，所以其具備未知不確定性。

1.2.3 潛在性。資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的存在是一種客觀事實(shí)，如果當(dāng)事人的利益沒(méi)有遭受損失則相安無(wú)事，一旦當(dāng)事人的利益損失達(dá)到了當(dāng)事人不能容忍的地步的時(shí)候，潛在的可能性風(fēng)險(xiǎn)就變成了事實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，所以資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)具備潛在性。

1.2.4 階段性。一旦資產(chǎn)評(píng)估工作對(duì)當(dāng)事人造成了利益損害，而且被當(dāng)事人進(jìn)行了法律訴訟，這種潛在風(fēng)險(xiǎn)就變成了事實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，也就是說(shuō)前階段還是潛在的風(fēng)險(xiǎn)，后階段就可能爆發(fā)為事實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，所以說(shuō)資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)具備階段性。

1.3 資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的類型

1.3.1 立法風(fēng)險(xiǎn)。由于人的意識(shí)要受到現(xiàn)實(shí)條件的制約，所以相關(guān)部門在制定跟資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的法律法規(guī)的時(shí)候往往受到當(dāng)時(shí)的歷史局限，經(jīng)過(guò)多少年后，如果資產(chǎn)評(píng)估的立法不能夠及時(shí)更新與時(shí)俱進(jìn)，那么就很可能會(huì)給一些不法分子帶來(lái)鉆法律空子的可能，之前確立的法律法規(guī)很可能因?yàn)椴荒苓m用于目前的實(shí)際情況而給資產(chǎn)評(píng)估工作帶來(lái)一些風(fēng)險(xiǎn)。

1.3.2 管理風(fēng)險(xiǎn)。管理風(fēng)險(xiǎn)主要是指主管資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的行政部門在對(duì)資產(chǎn)評(píng)估工作進(jìn)行管理過(guò)程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。這其中有兩點(diǎn)要特殊說(shuō)明：一是目前我們國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估管理的行政主管部門還沒(méi)有統(tǒng)一，不僅由財(cái)政部門主管，還由林業(yè)、房產(chǎn)管理、農(nóng)業(yè)等部門主管，主管部門過(guò)多，造成資產(chǎn)評(píng)估工作很難形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；二是我們國(guó)家目前的資產(chǎn)評(píng)估管理職能主要有兩個(gè)，分別是規(guī)劃職能和控制職能。對(duì)于法律法規(guī)的制定和行業(yè)發(fā)展的規(guī)劃等都屬于是規(guī)劃職能范圍內(nèi)的。而像對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估人員進(jìn)行資格認(rèn)證、制定執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及進(jìn)行國(guó)際協(xié)調(diào)等都屬于是控制職能范圍內(nèi)的。在我們國(guó)家，關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估管理風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)主要是：由于評(píng)估的主管部門眾多，各部門之間存在一些政策上的沖突甚至是矛盾，所以各部門在進(jìn)行職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定以及其他方面的管理工作的時(shí)候，很難形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而對(duì)資產(chǎn)評(píng)估工作的正常有序開(kāi)展產(chǎn)生

影響。

1.3.3 執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)中最常見(jiàn)的一種風(fēng)險(xiǎn)，由于現(xiàn)在我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)眾多，資產(chǎn)評(píng)估人員數(shù)量龐大，但是資產(chǎn)評(píng)估人員的素質(zhì)水平參差不齊，很多人的執(zhí)業(yè)水平都達(dá)不到專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，如果評(píng)估人員的水平不夠，在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程中就容易給評(píng)估當(dāng)事人帶來(lái)一些不利的影響甚至是一些經(jīng)濟(jì)上的損失，那么當(dāng)事人就會(huì)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)以及評(píng)估人員進(jìn)行法律訴訟，評(píng)估機(jī)構(gòu)就要承擔(dān)參與訴訟的花銷以及敗訴后給當(dāng)事人的損失補(bǔ)償，這就是資產(chǎn)評(píng)估的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

1.3.4 結(jié)果使用風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果使用風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)楫?dāng)事人對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)以及資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的使用不當(dāng)而帶來(lái)的一些風(fēng)險(xiǎn)。常見(jiàn)的表現(xiàn)有三種情況：一是評(píng)估當(dāng)事人錯(cuò)誤地使用了已經(jīng)過(guò)期的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)和資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果；二是當(dāng)事人沒(méi)有遵循資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)上所注明的評(píng)估目的來(lái)使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)和資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果；三是當(dāng)事人在使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)和評(píng)估結(jié)果的過(guò)程中對(duì)于評(píng)估期過(guò)去之后的一些事項(xiàng)而引起資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值發(fā)生變化沒(méi)有考慮到。

2 資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范面臨的問(wèn)題

2.1 評(píng)估人員總體素質(zhì)水平較低

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)一直都在實(shí)行注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的考試制度來(lái)進(jìn)行評(píng)估師的選拔。近年來(lái)，我國(guó)又開(kāi)始采用注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的分類分級(jí)制度來(lái)對(duì)評(píng)估師隊(duì)伍進(jìn)行專業(yè)劃分。目前已經(jīng)有建筑評(píng)估師、土地評(píng)估師、機(jī)器設(shè)備評(píng)估師等具體的分類，發(fā)揮了每個(gè)評(píng)估師的專業(yè)特長(zhǎng)。而分級(jí)則是根據(jù)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的執(zhí)業(yè)年限和工作經(jīng)驗(yàn)把資產(chǎn)評(píng)估師分為初級(jí)、中級(jí)和高級(jí)三個(gè)等級(jí)，等級(jí)越高的評(píng)估師其評(píng)估經(jīng)驗(yàn)越豐富，評(píng)估水平越高，評(píng)估質(zhì)量越好。但是由于我國(guó)市場(chǎng)混亂，資產(chǎn)評(píng)估師考試制度以及資產(chǎn)評(píng)估師的分類分級(jí)制度實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，很多組織或個(gè)人在考試之前泄題給考生，評(píng)估師的分級(jí)制度審核也不夠嚴(yán)格，加之國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)評(píng)估起步較晚，所以跟發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估人員素質(zhì)水平參差不齊，真正有水平的高級(jí)評(píng)估師很少，評(píng)估師隊(duì)伍整體的素質(zhì)水平不高。

2.2 缺乏完善的法律法規(guī)

從我國(guó)發(fā)生過(guò)的眾多評(píng)估糾紛案件中可以看出，我國(guó)目前的法律法規(guī)在資產(chǎn)評(píng)估方面極其不完善，缺乏全面的法律支撐。已有的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》存在諸多方面的缺陷，《中華人民共和國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師法》還未形成可以全面規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和道德準(zhǔn)則的作用。所以，由于我國(guó)缺乏完善的法律法規(guī)進(jìn)而導(dǎo)致資產(chǎn)評(píng)估糾紛頻發(fā)，而且糾紛處理缺乏統(tǒng)一的法律依據(jù)，常常引發(fā)訴訟雙方的不滿。而且有很多不法分子鉆法律的空子，市場(chǎng)上經(jīng)常出現(xiàn)虛假評(píng)估現(xiàn)象。

2.3 相關(guān)管理體制不健全

目前我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)比較混亂，評(píng)估行業(yè)問(wèn)題百出，矛盾重重，跟我國(guó)的管理體制不健全有很大的關(guān)系，眾多行政主管部門各持各法，沒(méi)有達(dá)成一致，造成管理風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)。而且由于管理體制不健全，評(píng)估人員經(jīng)常不按照既定程序進(jìn)行評(píng)估操作，導(dǎo)致評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，還有很多機(jī)構(gòu)急功近利，為了搶占市場(chǎng)份額經(jīng)常承攬諸多超出機(jī)構(gòu)本身評(píng)估能力范圍之內(nèi)的業(yè)務(wù)，所以就會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)很多不科學(xué)、不合理的評(píng)估結(jié)果，久而久之就會(huì)給機(jī)構(gòu)的名聲帶來(lái)極大的損害，這都跟我國(guó)普遍存在的相關(guān)管理體制不健全有關(guān)。

2.4 監(jiān)督制度不完善

我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估起步晚，相關(guān)的管理制度尚不健全，相關(guān)的監(jiān)督機(jī)制更是不夠完善，由于行政主管部門眾多，經(jīng)常出現(xiàn)各部門之間相互推諉、相互扯皮的情況，不但沒(méi)有起到良好的監(jiān)管作用，反而降低了對(duì)評(píng)估行業(yè)的監(jiān)督力度，而且評(píng)估行業(yè)的新聞曝光率低，社會(huì)監(jiān)督氛圍差，行業(yè)內(nèi)部存在很多不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，而且由于缺乏有效監(jiān)督，很多評(píng)估人員都粗心大意甚至是違背道德進(jìn)行虛假評(píng)估，不對(duì)評(píng)估質(zhì)量負(fù)責(zé)，導(dǎo)致評(píng)估行業(yè)的口碑下降，十分不利于評(píng)估行業(yè)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2.5 評(píng)估報(bào)告不規(guī)范

現(xiàn)實(shí)生活中存在評(píng)估結(jié)果使用風(fēng)險(xiǎn)，主要是由于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告表述不恰當(dāng)而引起當(dāng)事人誤會(huì)，進(jìn)而引發(fā)評(píng)估機(jī)構(gòu)與當(dāng)事人之間的糾紛，評(píng)估報(bào)告隨意不規(guī)范，很多地方闡述得不夠清晰，經(jīng)常給當(dāng)事人造成麻煩甚至是損失，所以常常引起當(dāng)事人的不滿甚至對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)或者是評(píng)估師進(jìn)行法律訴訟，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師也常常因此在訴訟過(guò)程中敗訴，所以必須要嚴(yán)格規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，做到嚴(yán)格規(guī)范、清晰明了。

3 加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策

3.1 加強(qiáng)對(duì)評(píng)估人員的培訓(xùn)，提高評(píng)估人員素質(zhì)水平

現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，“人”的作用至關(guān)重要。資產(chǎn)評(píng)估工作本身是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)且容不得半點(diǎn)馬虎的工作，所以要求評(píng)估人員必須要具備很高的政治思想素養(yǎng)、專業(yè)的評(píng)估水平以及嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)的工作態(tài)度，而且要經(jīng)常學(xué)習(xí)，與時(shí)俱進(jìn)。必須要加強(qiáng)評(píng)估隊(duì)伍的素質(zhì)水平建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估人員的素質(zhì)培訓(xùn)，培訓(xùn)他們專業(yè)的評(píng)估知識(shí)和業(yè)務(wù)技能，并且要培養(yǎng)其學(xué)習(xí)能力和創(chuàng)新發(fā)展能力，提高其法律意識(shí)，加強(qiáng)其誠(chéng)實(shí)守信愛(ài)崗敬業(yè)的道德教育，使資產(chǎn)評(píng)估人員都能夠成為綜合素質(zhì)很強(qiáng)的應(yīng)用型人才，降低資產(chǎn)評(píng)估的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 完善相關(guān)的法律法規(guī)

資產(chǎn)評(píng)估工作是一項(xiàng)十分嚴(yán)肅的涉及到評(píng)估當(dāng)事人切身利益的事情，所以必須要對(duì)其進(jìn)行規(guī)范化、法制化，使資產(chǎn)評(píng)估工作真正做到有法可依，引導(dǎo)評(píng)估行業(yè)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，不讓非法分子渾水摸魚(yú)，與此同時(shí)，必須要對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的責(zé)任做出明確法律界定。積極捍衛(wèi)評(píng)估結(jié)論的法律效果與權(quán)威性，嚴(yán)厲打擊不法分子或是失范者的違規(guī)行為，讓那些破壞評(píng)估行業(yè)制度的不法分子承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，通過(guò)法律法規(guī)的嚴(yán)格要求，凈化資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展環(huán)境，降低資產(chǎn)評(píng)估的立法

風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 完善相關(guān)的管理體制

要加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估工作的規(guī)范化管理，形成行業(yè)自律。首先要統(tǒng)一資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的行政主管部門，實(shí)行統(tǒng)一的管理辦法，為資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)打造一個(gè)規(guī)范的外部環(huán)境；其次要盡快建立嚴(yán)格的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)入與退出機(jī)制，嚴(yán)格規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)的出資人資格以及評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)資格；最后要形成公平公正的獎(jiǎng)懲制度，加強(qiáng)行業(yè)考核，嚴(yán)格把關(guān)執(zhí)業(yè)質(zhì)量，保證評(píng)估的正確性，降低資產(chǎn)評(píng)估的執(zhí)業(yè)和管理風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 完善相關(guān)的監(jiān)督制度

監(jiān)督是任何行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展都必不可少的保障。對(duì)于評(píng)估行業(yè)而言，要想保證評(píng)估結(jié)論的安全可靠就必須要形成一套行之有效的監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)以及評(píng)估人員的監(jiān)督，防止其評(píng)估失真。這種監(jiān)督必須要由政府與社會(huì)共同完成，結(jié)合相關(guān)的法律法規(guī)，完善相關(guān)的技術(shù)監(jiān)督手段，建立起一套完善有效的資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督體系，盡快理清政府、社會(huì)、行業(yè)機(jī)構(gòu)以及評(píng)估師之間的關(guān)系，明確各自的職責(zé)權(quán)限，做到監(jiān)督到位，科學(xué)有效，降低資產(chǎn)評(píng)估的執(zhí)業(yè)和管理風(fēng)險(xiǎn)。（下轉(zhuǎn)130頁(yè)）（上接194頁(yè)）

3.5 完善評(píng)估報(bào)告，加強(qiáng)自我保護(hù)

資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須要吸取教訓(xùn)，要想減少糾紛或者是盡量保證自身在與機(jī)構(gòu)進(jìn)行法律訴訟過(guò)程處于有利地位，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)就必須要加強(qiáng)對(duì)評(píng)估報(bào)告的規(guī)范，積極完善資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的格式與內(nèi)容，做到嚴(yán)格規(guī)范、內(nèi)容嚴(yán)謹(jǐn)、語(yǔ)言表述精煉準(zhǔn)確，大力提高評(píng)估人員嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u(píng)估意識(shí)和專業(yè)的評(píng)估水平，這才不容易引起執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與結(jié)果使用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，起到自我保護(hù)的作用。

4 結(jié)語(yǔ)

世界范圍內(nèi)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的發(fā)展已經(jīng)成為一種流行趨勢(shì)，它對(duì)于促進(jìn)企業(yè)資產(chǎn)擴(kuò)大的作用日益突出，但是其本身的各個(gè)環(huán)節(jié)都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)性，所以必須要加強(qiáng)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、預(yù)防，極力降低資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。目前，我國(guó)政府跟企業(yè)都已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了資產(chǎn)評(píng)估的重要意義，都在積極完善資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度，所以，相信我們國(guó)家的資產(chǎn)評(píng)估工作會(huì)開(kāi)展得越來(lái)越好。

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第9篇：房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文

【關(guān)鍵詞】：注冊(cè)稅務(wù)師；納稅評(píng)估；稅務(wù)機(jī)關(guān)；程序

納稅評(píng)估是注冊(cè)稅務(wù)師從事的重要涉稅服務(wù)業(yè)務(wù)。隨著稅收監(jiān)管機(jī)制的健全和稅制改革的穩(wěn)步推進(jìn)，以及企業(yè)納稅意識(shí)和稅務(wù)管理水平的逐漸增強(qiáng)，一些高端涉稅服務(wù)開(kāi)始受到企業(yè)的青睞。特別是自《納稅評(píng)估管理辦法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）出臺(tái)后，不少企業(yè)為提高稅務(wù)管理水平，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)，選擇聘請(qǐng)注冊(cè)稅務(wù)師對(duì)其涉稅事宜進(jìn)行納稅評(píng)估。筆者基于對(duì)企業(yè)納稅評(píng)估的工作實(shí)踐，談?wù)勅绾巫龊眉{稅評(píng)估工作，愿與廣大同仁探討。

一、注冊(cè)稅務(wù)師納稅評(píng)估涵義及作用

注冊(cè)稅務(wù)師納稅評(píng)估是指注冊(cè)稅務(wù)師依法接受納稅人或扣繳義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人）委托，根據(jù)其所提供的涉稅資料和自身所掌握的其他資料，運(yùn)用各種技術(shù)手段和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)納稅人一定時(shí)期內(nèi)的涉稅資料及納稅情況進(jìn)行綜合分析、檢查和評(píng)估，以確認(rèn)納稅人納稅情況的合法性、真實(shí)性及準(zhǔn)確性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正并處理涉稅事項(xiàng)中存在的錯(cuò)誤和舞弊等異常問(wèn)題的活動(dòng)。注冊(cè)稅務(wù)師納稅評(píng)估其實(shí)是企業(yè)為提高其稅務(wù)管理水平、降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)，委托中介對(duì)涉稅事項(xiàng)自查的行為。其特點(diǎn)表現(xiàn)為客觀性、平等性、公正性、專業(yè)性。而根據(jù)《辦法》的規(guī)定，納稅評(píng)估是指稅務(wù)機(jī)關(guān)運(yùn)用數(shù)據(jù)信息對(duì)比分析的方法，對(duì)納稅人和扣繳義務(wù)人納稅申報(bào)（包括減、免、緩、抵退稅申請(qǐng)）情況的真實(shí)性和準(zhǔn)確性做出定性和定量的判斷，并采取進(jìn)一步征管措施的管理行為?？梢钥闯?，雖然兩種納稅評(píng)估的對(duì)象都是針對(duì)納稅人，都是依據(jù)納稅人提供的涉稅資料開(kāi)展評(píng)估工作，但是注冊(cè)稅務(wù)師開(kāi)展的納稅評(píng)估與稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行的納稅評(píng)估在評(píng)估目的評(píng)估性質(zhì)、評(píng)估主體、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估的法律效力、評(píng)估收費(fèi)等方面還是有明顯區(qū)別，兩種評(píng)估不能相互替代，而是相互補(bǔ)充、相互促進(jìn)的。實(shí)踐證明，注冊(cè)稅務(wù)師開(kāi)展納稅評(píng)估有助于提高企業(yè)稅務(wù)管理能力，促進(jìn)稅務(wù)管理工作的合理化、規(guī)范化、程序化，控制并降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)；有利于及時(shí)糾正企業(yè)在稅款計(jì)算、繳納等方面的差錯(cuò)，促進(jìn)企業(yè)稅收管理工作的合理化、規(guī)范化、程序化，控制并降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)；有助于提高企業(yè)納稅申報(bào)質(zhì)量；有助于提高企業(yè)稅務(wù)管理信息化水平；有助于緩解了稅企之間的矛盾。

二、注冊(cè)稅務(wù)師納稅評(píng)估方法及程序

（一）簽訂納稅評(píng)估協(xié)議

注冊(cè)稅務(wù)師首先應(yīng)根據(jù)對(duì)納稅人的初步了解，確定是否接受納稅評(píng)估委托。注冊(cè)稅務(wù)師與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避；委托人有權(quán)要求其回避。正式確定接受納稅評(píng)估任務(wù)后，雙方要依法簽訂《納稅評(píng)估協(xié)議書(shū)》，明確約定雙方的責(zé)、權(quán)、利，特別是針對(duì)納稅評(píng)估中需要納稅人配合和提供資料的事項(xiàng)等情況應(yīng)事先在協(xié)議中明確。

（二）制定納稅評(píng)估計(jì)劃

注冊(cè)稅務(wù)師開(kāi)展納稅評(píng)估之前，要按照《納稅評(píng)估協(xié)議書(shū)》和納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，跟據(jù)評(píng)估目的和程序，制定周密的納稅評(píng)估計(jì)劃，包括綜合評(píng)估計(jì)劃和具體評(píng)估計(jì)劃。綜合評(píng)估計(jì)劃包括納稅人基本情況、評(píng)估目的、范圍及策略、重點(diǎn)評(píng)估問(wèn)題、工作進(jìn)度、時(shí)間費(fèi)用預(yù)算、人員分工、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及其他。具體評(píng)估計(jì)劃包括評(píng)估目標(biāo)、具體步驟、評(píng)估人員及時(shí)間、工作底稿及索引。評(píng)估計(jì)劃的繁簡(jiǎn)程度取決于納稅人的涉稅事項(xiàng)的企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和復(fù)雜程度。

（三）深入了解企業(yè)情況

注冊(cè)稅務(wù)師在簽訂協(xié)議后，必須依納稅評(píng)估計(jì)劃，深入了解以下情況：（1）企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)、組織結(jié)構(gòu)，設(shè)立的子公司、分公司或事業(yè)部；（2）企業(yè)資本金規(guī)模和構(gòu)成；（3）企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)構(gòu)成、使用等情況；（4）企業(yè)產(chǎn)品的科技含量、技術(shù)水平、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；（5）企業(yè)的員工構(gòu)成、工資規(guī)模和結(jié)構(gòu)；（6）企業(yè)可能涉及的稅種和可能享受的稅收優(yōu)惠政策。

（四）采集納稅評(píng)估信息

開(kāi)展納稅評(píng)估的前提是采集和掌握納稅人的涉稅信息。納稅評(píng)估信息采集的范圍和方法，以“準(zhǔn)確、詳細(xì)、全面、適時(shí)”為原則，實(shí)行多途徑、多渠道的信息采集，主要包括：生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)信息、稅務(wù)登記信息、發(fā)票管理信息、納稅申報(bào)及繳稅信息、企業(yè)所得稅匯算清繳信息、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息、稅控裝置信息、稅務(wù)管理及內(nèi)部控制信息、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地采集的納稅信息以及其他途徑采集的有關(guān)納稅人同行業(yè)、同規(guī)模企業(yè)的涉稅信息等。對(duì)收集的信息要經(jīng)過(guò)篩選、評(píng)價(jià)及必要的核實(shí)，并建立適合納稅評(píng)估應(yīng)用的工作底稿或數(shù)據(jù)庫(kù)。

（五）確定評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)和重點(diǎn)

注冊(cè)稅務(wù)師根據(jù)對(duì)企業(yè)情況的了解和對(duì)涉稅信息的分析，要初步評(píng)估本次委托項(xiàng)目的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)包括固有風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)、檢查風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)納稅評(píng)估中存在的風(fēng)險(xiǎn)要采取不同的評(píng)估方法和程序，重點(diǎn)降低可控風(fēng)險(xiǎn)，使總體納稅評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)降低在一定的范圍內(nèi)，按照成本——收益——風(fēng)險(xiǎn)原則開(kāi)展納稅評(píng)估。

（六）設(shè)置納稅評(píng)估指標(biāo)

納稅評(píng)估分析指標(biāo)的設(shè)置，主要是指涉稅財(cái)務(wù)指標(biāo)，包括納稅分析指標(biāo)、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)績(jī)效指標(biāo)等幾個(gè)方面。納稅分析指標(biāo)包括基本評(píng)估指標(biāo)、復(fù)合評(píng)估指標(biāo)；財(cái)務(wù)分析指標(biāo)包括：總稅負(fù)率（包括各稅種）、成本利潤(rùn)率、利潤(rùn)率、稅負(fù)增減率、營(yíng)業(yè)（銷售）收入增減幅度與應(yīng)納稅額增減幅度比對(duì)率、往來(lái)賬戶異常變動(dòng)等，經(jīng)營(yíng)績(jī)效指標(biāo)包括納稅人經(jīng)營(yíng)情況和績(jī)效指標(biāo)、同行業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效基本指標(biāo)、上級(jí)下達(dá)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效計(jì)劃指標(biāo)等。

（七）選定評(píng)估參照系

納稅評(píng)估參照系選定的主要依據(jù)，是稅額增減變化指標(biāo)和行業(yè)平均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。稅額增減變化指標(biāo)包括：一是按增減額、增減率確定出對(duì)某一期間總體稅源引起增減變化的主要稅種、主要企業(yè)；二是按增減額、增減率確定出對(duì)某一期間單一稅種引起增減變化的主要企業(yè)。行業(yè)平均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括：一是按行業(yè)利潤(rùn)率確定出低于（或高于）行業(yè)平均利潤(rùn)率一定幅度的企業(yè)；二是按行業(yè)稅負(fù)率確定出低于（或高于）平均行業(yè)稅負(fù)率一定幅度的企業(yè)。

（八）具體納稅評(píng)估分析

對(duì)企業(yè)進(jìn)行納稅評(píng)估分析時(shí)，采取“分稅種分項(xiàng)目” 逐一分析方法進(jìn)行。目前主要是對(duì)企業(yè)所得稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅等稅種（費(fèi)）進(jìn)行評(píng)估分析，通過(guò)對(duì)比、核查、分析、計(jì)算等方法，利用比率分析、趨勢(shì)分析、結(jié)構(gòu)分析等評(píng)估手段、以現(xiàn)行的稅收法律、法規(guī)為準(zhǔn)繩，從實(shí)體和程序兩方面評(píng)估納稅人在納稅申報(bào)、稅款繳納、政策執(zhí)行等稅務(wù)管理各方面的合法性、合理性。特別是針對(duì)企業(yè)在日常涉稅處理中遇到的與稅法理解不一致、法律規(guī)定不明確，以及稅收優(yōu)惠政策、稅收籌劃的運(yùn)用等涉稅風(fēng)險(xiǎn)較高的問(wèn)題，要堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、誠(chéng)信、謹(jǐn)慎的執(zhí)業(yè)原則進(jìn)行重點(diǎn)評(píng)估，確保評(píng)估的合法性、合理性、科學(xué)性。

（九）撰寫(xiě)納稅評(píng)估報(bào)告

注冊(cè)稅務(wù)師根據(jù)納稅評(píng)估相關(guān)法規(guī)和執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則的要求，在完成既定的評(píng)估計(jì)劃之后，出具納稅評(píng)估報(bào)告。注冊(cè)稅務(wù)師納稅評(píng)估報(bào)告是針對(duì)納稅人委托的評(píng)估事項(xiàng)所做出的最終評(píng)價(jià)成果，是對(duì)納稅人涉稅事項(xiàng)是否合法、合理的客觀、公正的專業(yè)判斷，具有鑒證、保護(hù)和預(yù)防作用。評(píng)估報(bào)告中一般應(yīng)包括以下基本內(nèi)容：報(bào)告標(biāo)題、納稅人名稱、評(píng)估范圍、評(píng)估意見(jiàn)、重點(diǎn)問(wèn)題說(shuō)明、意見(jiàn)或建議、簽章和稅務(wù)師事務(wù)所地址、報(bào)告日期、相關(guān)附件等，報(bào)告的具體格式可以根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的具體情況設(shè)置。

三、注冊(cè)稅務(wù)師納稅評(píng)估注意事項(xiàng)

（一）要解決好納稅評(píng)估工作的實(shí)效性

注冊(cè)稅務(wù)師納稅評(píng)估服務(wù)屬于涉稅鑒證性質(zhì)的服務(wù)。首先要與納稅人依法訂立評(píng)估協(xié)議，只有在合法的前提下，才能保證納稅評(píng)估過(guò)程和結(jié)果的獨(dú)立、客觀、公正。這里要防范三種誤區(qū)，一是混淆稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅評(píng)估和注冊(cè)稅務(wù)師納稅評(píng)估兩種行為；二是要防止稅務(wù)機(jī)關(guān)借助行政權(quán)力對(duì)納稅人實(shí)行“指定評(píng)估”、“強(qiáng)制評(píng)估”等非法行為；三是，注冊(cè)稅務(wù)師自身必須注意控制納稅評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格依據(jù)稅法和執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)。

（二）要保證評(píng)估信息的合法性

無(wú)論是采集納稅評(píng)估信息，還是實(shí)施納稅評(píng)估程序，都需要合法、可靠的信息支撐，如果信息不完整、不準(zhǔn)確、不適時(shí)，就會(huì)誤導(dǎo)注冊(cè)稅務(wù)師的執(zhí)業(yè)判斷，甚至導(dǎo)致整個(gè)納稅評(píng)估的失敗。為保證涉稅信息的可靠性和及時(shí)性，必須對(duì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行核實(shí)、驗(yàn)證，經(jīng)過(guò)整合篩選后再利用，所以收集和評(píng)價(jià)涉稅信息是納稅評(píng)估的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。注冊(cè)稅務(wù)師評(píng)估中發(fā)現(xiàn)委托人有違規(guī)行為并可能影響評(píng)估報(bào)告的公正、誠(chéng)信時(shí)，應(yīng)當(dāng)予以勸阻；勸阻無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)中止執(zhí)業(yè)。

（三）保護(hù)納稅人的商業(yè)秘密和其它合法權(quán)利

注冊(cè)稅務(wù)師在納稅評(píng)估中會(huì)知悉納稅人許多涉稅信息，這些信息有些屬于公開(kāi)信息，有些則屬于納稅人的商業(yè)秘密或尚未公開(kāi)的信息，這就要求注冊(cè)稅務(wù)師有良好的職業(yè)道德，無(wú)論出具何種納稅評(píng)估報(bào)告，都不得泄露這些信息，也不得利用其謀取非法利益，或者利用執(zhí)業(yè)之便，謀取其他不正當(dāng)?shù)睦妗?duì)納稅評(píng)中發(fā)現(xiàn)的納稅人涉稅事宜的錯(cuò)誤或舞弊等行為，只能向納稅人指明或提出建議。納稅評(píng)估報(bào)告和工作底稿也只能作為企業(yè)的內(nèi)部文件，除納稅人書(shū)面同意外，不得將其泄漏給稅務(wù)機(jī)關(guān)或第三人，負(fù)有保密義務(wù)。

（四）維護(hù)注冊(cè)稅務(wù)師自身的權(quán)益

注冊(cè)稅務(wù)師開(kāi)展納稅評(píng)估，涉及國(guó)家和納稅人雙方的利益，容易受到來(lái)自納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)等各種方面的壓力，甚至可能遭受某些納稅人或稅務(wù)機(jī)關(guān)的授意、指使、強(qiáng)令、威脅等非法行為的侵害，所以注冊(cè)稅務(wù)師必須堅(jiān)持以稅法為準(zhǔn)繩，恪守職業(yè)道德，遵守執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，根據(jù)《納稅評(píng)估協(xié)議》開(kāi)展評(píng)估工作，如果其客觀性、獨(dú)立性及公正性受到損害時(shí)要采取例如中止協(xié)議、稅務(wù)行政復(fù)議等必要的措施，維護(hù)自身的合法權(quán)益。

【參考文獻(xiàn)】：