房地產(chǎn)形勢分析精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)形勢分析范文

邁向了21世紀的人類社會，經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)了一個明顯的趨勢，即以高科技信息為主導的新型產(chǎn)業(yè)的崛起，推動了經(jīng)濟領域的一場空前革命，人類已經(jīng)進入了新經(jīng)濟時代。房地產(chǎn)業(yè)的增長也受到新經(jīng)濟的強烈沖擊。

1.新經(jīng)濟必然伴隨著新規(guī)則。這不僅為制度創(chuàng)新提供了更廣闊的空間，同時也強化了對制度的需求，加速并深化經(jīng)濟體制的轉變。隨著房地產(chǎn)市場的日浙成熟，產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)的組織能力得到加強，從而使依賴于產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結構的各種動力因素對該系統(tǒng)的發(fā)展起到更為顯著的作用。

2.新經(jīng)濟以知識經(jīng)濟為顯著特征。知識在社會生產(chǎn)過程中的滲透，促進了生產(chǎn)迂回化、專業(yè)化發(fā)展和要素生產(chǎn)率的提高，帶來人類各種財富的加速增長。經(jīng)濟發(fā)展水平提高為產(chǎn)業(yè)成長提供了更堅實的物質、知識基礎和更廣闊的發(fā)展空間。以知識為基礎的經(jīng)濟增長將一改過去主要依賴于稀缺資源投入規(guī)模的模式，轉而強調(diào)知識、信息服務于用戶的有效性，提倡敏捷制造和商品的個性化。借助于通訊科技的迅猛發(fā)展而掀起的網(wǎng)絡革命，為新經(jīng)濟運行模式提供了支撐，并進一步促進了經(jīng)濟全球化進程和知識信息的傳播利用。由于知識資源的非稀缺性，即非排他或重復使用，從而具有使用越多其價值創(chuàng)造越高的特征，使得依賴于不可再生的自然資源的經(jīng)濟形態(tài)得到改變，支持了經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)增長面臨的新動因

房地產(chǎn)業(yè)是指“從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、租賃、抵押、信托以及維修、裝飾等經(jīng)濟活動的行業(yè)”。受傳統(tǒng)體制和發(fā)展水平制約，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長幾乎一直是以物質生產(chǎn)環(huán)節(jié)的投資為主要推動力量的。建筑業(yè)盡管在官方口徑中被列為第二產(chǎn)業(yè)，但我國房地產(chǎn)業(yè)的成長與建筑業(yè)有著特殊的密切聯(lián)系。建筑業(yè)不僅是房地產(chǎn)業(yè)中不可缺的物質生產(chǎn)環(huán)節(jié)，而且是我國房地產(chǎn)業(yè)迄今發(fā)展歷程中的主導環(huán)節(jié)。這也是某種程度上使我國房地產(chǎn)業(yè)運行至今難以完全擺脫生產(chǎn)導向的軌道，因而忽視了市場需求的改變。新經(jīng)濟時代，隨著人們收入水平和知識水平的提高，在房地產(chǎn)市場上，服務需求遠比物質商品需求更具有彈性，且服務需求形式擴展也比物質商品更多更廣。目前，房地產(chǎn)服務需求不僅包括對作為最終消費品的所謂消費者服務的需求，還包括對作為眾多社會生產(chǎn)環(huán)節(jié)的中間投入品的所謂生產(chǎn)者服務的需求。一旦真正步入市場需求導向的軌道，房地產(chǎn)業(yè)的生命力就必然從滿足日漸飽和的物質商品需求轉向滿足不斷產(chǎn)生的服務需求。也就是說，房地產(chǎn)業(yè)的運行核心必然從物質生產(chǎn)環(huán)節(jié)轉向服務生產(chǎn)環(huán)節(jié)。這種產(chǎn)業(yè)核心的轉移，具體將依托于以下動力因素：

1.消費者服務的增長。首先是在收入提高、知識占有更充分以及以信息技術為主的高科技支持下，房地產(chǎn)消費者的服務需求將在規(guī)模和種類上快速增長，消費者服務部門將有相應的供給規(guī)模和業(yè)態(tài)種類的增加，如維修、裝飾、家政等私人服務和現(xiàn)代社區(qū)服務行業(yè)的進一步成長，從而在房地產(chǎn)業(yè)領域內(nèi)形成更長的產(chǎn)業(yè)鏈進而交織出更廣泛的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡。關于房地產(chǎn)業(yè)的消費者服務增長情況，在此有必要作一些經(jīng)驗性的分析：

（1）隨著觀念更新，人們對于傳統(tǒng)服務業(yè)，主要是各種私人服務業(yè)的地位低下、收入微薄的看法已得到極大改觀。許多傳統(tǒng)消費者服務行業(yè)如房地產(chǎn)業(yè)也正融入現(xiàn)代知識與技術，其自身得到發(fā)展。

（2）對于現(xiàn)階段我國的發(fā)展狀況而言，消費者服務具有較高的收入需求彈性，消費者收入水平的提高，無疑為這類服務行業(yè)提供了更大的增長空間；

（3）婦女就業(yè)的增加以及個體、私營經(jīng)濟的迅速發(fā)展，也從供求兩方面為消費者服務增長創(chuàng)造了有利條件；

（4）網(wǎng)絡通訊技術的社會化應用，為形成由各類商品與服務的生產(chǎn)、分配、交換、消費構成的經(jīng)濟網(wǎng)絡系統(tǒng)提供了支持，促使消費者服務在更廣泛有效的分工協(xié)作基礎上形成更多的新興業(yè)態(tài)和穩(wěn)定的發(fā)展基礎。如近年來綜合布線的普遍引入，對物業(yè)管理、社區(qū)服務發(fā)展起到了極大的促進作用。2.生產(chǎn)者服務的增長。作為中間投入品的生產(chǎn)者服務，如房地產(chǎn)開發(fā)、管理、銷售、租賃、抵押、信托等日漸繁榮，生產(chǎn)者服務的迅速增長也成為房地產(chǎn)業(yè)增長的新動因。根據(jù)現(xiàn)有按經(jīng)濟活動類型統(tǒng)計的數(shù)據(jù)整理后發(fā)現(xiàn)，住宅建設和一系列屬于生產(chǎn)者服務行業(yè)的增長是推動我國房地產(chǎn)業(yè)整體增長的主要因素。

（1）住宅建設作為房地產(chǎn)經(jīng)濟運行中提供物質產(chǎn)品的主要生產(chǎn)環(huán)節(jié)，盡管仍保持較高增長率，短期內(nèi)仍體現(xiàn)出相當?shù)某砷L性，但一定程度上講，政府對于形成目前住宅商品供銷兩旺局面起了很大作用，而如果長期以較高的住宅建設投資規(guī)模來保持房地產(chǎn)業(yè)的增長點，勢必無助于改變整個產(chǎn)業(yè)偏重并依賴整個物質生產(chǎn)環(huán)節(jié)的格局；

（2）技術進步導致物質生產(chǎn)領域勞動生產(chǎn)率提高從而就業(yè)相對縮減，這是現(xiàn)代社會經(jīng)濟的一大顯著背景；

（3）隨著居民收入水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可忽視。物質產(chǎn)品的需求逐步飽和及服務需求不斷衍生的趨勢，而現(xiàn)在距離2010年我國人均住房面積目標的實現(xiàn)不過是幾年的時間，因此，近期以住宅建設為產(chǎn)業(yè)的新增長點，在滿足消費者直接需求的同時，還應重視物質產(chǎn)品生產(chǎn)為各類房地產(chǎn)服務的發(fā)展提供載體的功能，即住宅業(yè)應同時作為一種生產(chǎn)者服務行業(yè)而得到新的發(fā)展。

3.網(wǎng)絡經(jīng)濟為房地產(chǎn)業(yè)注入了新的理念與活力。在高科技廣泛應用的新經(jīng)濟時代，網(wǎng)絡與房地產(chǎn)業(yè)結合是一種發(fā)展趨勢，成為房地產(chǎn)業(yè)的“推動劑”。由于房地產(chǎn)商品屬于區(qū)域性

商品，不同區(qū)域的房地產(chǎn)商品信息量流通較少，對開發(fā)商和購房者都造成了一定的困難。網(wǎng)絡的參與就打破了區(qū)域性的限制，縮短了各種信息流通的時間，大大降低了資源、物源、信息源的傳遞和處理的成本。網(wǎng)絡對房地產(chǎn)這個傳統(tǒng)行業(yè)帶來巨大變化，使其更為規(guī)?；?、規(guī)范化。

（1）網(wǎng)絡為房地產(chǎn)業(yè)提供全面營銷信息技術服務。互聯(lián)網(wǎng)提供了企業(yè)與顧客雙向交流的通道，使房地產(chǎn)企業(yè)得以發(fā)展規(guī)模化的交互式的市場營銷方式。這種交互式的市場營銷方式一方面讓企業(yè)更直接、更迅速地了解顧客的需求；另一方面，使房地產(chǎn)企業(yè)有更多的空間為用戶提供更具價值的售前服務和售后服務?；ヂ?lián)網(wǎng)的商業(yè)從跨時空交易、交易現(xiàn)實的虛擬實現(xiàn)、交互式營銷、網(wǎng)絡市場以及整合性等方面給房地產(chǎn)市場營銷方式帶來了一場深刻的變革，也促進了房地產(chǎn)業(yè)新增長。

（2）定向銷售，中國互聯(lián)網(wǎng)用戶67％是25-40歲，受教育程度為大學及以上，屬中產(chǎn)階級或高層教育界人士。這部分群體購買力強且具有很強的市場影響力，同時隨著住房商品化和購房分期付款的支持，購房群體的年輕化趨勢更加明顯。互聯(lián)網(wǎng)用戶和購房者的趨同性，給網(wǎng)絡營銷帶來了巨大商機。

與網(wǎng)絡結合，開拓房地產(chǎn)業(yè)未來，出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)與網(wǎng)絡共舞的信號。我國房地產(chǎn)業(yè)別無選擇，只有緊緊依托于網(wǎng)絡的應用和發(fā)展，加快實現(xiàn)與網(wǎng)絡的結合，中國的房地產(chǎn)業(yè)才能贏得更廣闊的發(fā)展空間。

第2篇：房地產(chǎn)形勢分析范文

房地產(chǎn)業(yè)市場失靈對策

0引言

隨著2008年全球經(jīng)濟危機的爆發(fā)，關于我國房地產(chǎn)泡沫化、壟斷化的論斷就層出不窮。房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展直接帶動了消費、投資以及其他相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，然而，房地產(chǎn)業(yè)的高壟斷性、高利潤性一直成為人們議論的焦點。以下謹從市場失靈的角度分析房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展狀況。

1房地產(chǎn)市場失靈的表現(xiàn)形式

市場失靈又稱為“市場失效”或者“市場缺陷”，是指自由競爭的市場機制在其運行過程中產(chǎn)生了缺陷或弊端，從而不能實現(xiàn)某些合意的社會經(jīng)濟目標，只能通過或最好通過公共活動的方式來解決。房地產(chǎn)業(yè)作為一個我國相對較新的產(chǎn)業(yè)，隨著我國城鎮(zhèn)住房體制的改革以及人們收入水平的提高而蓬勃發(fā)展，已發(fā)展成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)。雖然房地產(chǎn)也是一種商品，但是這種商品具有不同于一般商品的特殊屬性，這導致了房地產(chǎn)市場失靈具有客觀必然性。

1.1房地產(chǎn)市場的壟斷性導致市場失靈

1.1.1房地產(chǎn)位置的固定性、高度的異質性、極低的相互替代性造成的產(chǎn)品性質壟斷。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，固定在一個特定的位置，使它不能像農(nóng)產(chǎn)品和日用品那樣在市場上自由流通，形成永遠固定在某個位置的天然壟斷。同時，房地產(chǎn)也是一種高度異質性的商品。由于土地是不可移動的，每個房地產(chǎn)所處位置的自然、社會、經(jīng)濟條件的差異，以及建筑物式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設備等方面的千差萬別，更強化了房地產(chǎn)的異質性。而產(chǎn)品異質性越強，壟斷的可能性越大，生產(chǎn)者對價格的操作機制也就越強，削弱了市場機制的發(fā)揮，導致了資源配置的不合理，一定程度上造成了市場的失靈。

1.1.2房地產(chǎn)價值的高昂性造成的資金壟斷。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，從土地的開發(fā)投資、投入生產(chǎn)到裝修配備，每一環(huán)節(jié)都需要高昂的資金支持。而資金密集的投入也使房地產(chǎn)成為一種價值高昂的“奢侈品”，使房地產(chǎn)業(yè)從生產(chǎn)到銷售都對金融信貸有著高度的依賴性。而金融信貸對申請人有一定的限制，從而擠出了一部分的投資者和消費者，使得市場缺乏競爭，導致了市場資源配置的失效。

1.1.3房地產(chǎn)的稀缺性造成的壟斷。土地本身是稀缺資源，再加上土地市場的壟斷性，從而使獲得土地的房地產(chǎn)商具有壟斷優(yōu)勢。

1.2房地產(chǎn)的外部性導致的市場失靈

由于房地產(chǎn)與周圍環(huán)境不可分割，所以其價格常常受周圍房地產(chǎn)及環(huán)境變化的影響，而且影響的范圍很廣，涵蓋了正外部性和負外部性。具體表現(xiàn)在：一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項目之間相互影響。如福州大學城的落成直接導致大學城周圍房地產(chǎn)項目身價大增，表現(xiàn)出較強的正外部性。房地產(chǎn)對市政設施和各種社會職能部門有很強的依賴性。隨著政府公共設施的建設，即使邊緣地帶的房地產(chǎn)價格也會大幅上漲。同時，交通的便捷與否，治安狀況的好壞，甚至鄰居素質的高低都會極大地影響消費者的效用。一般認為，外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。因此，房地產(chǎn)的外部性使房地產(chǎn)市場僅靠市場機制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會福利的最大化，不可避免地造成市場的失靈。

1.3房地產(chǎn)市場信息的不對稱性導致的市場失靈

信息不對稱就是交易雙方掌握的與交易有關的信息在準時性、全面性、及時性、連貫性方面存在差別。在各種產(chǎn)品市場均有不同程度的體現(xiàn)，而房地產(chǎn)商品的特殊性決定了它在房地產(chǎn)市場中的表現(xiàn)更為明顯。主要表現(xiàn)在以下幾點：

1.3.1房地產(chǎn)商品生產(chǎn)過程復雜，涉及領域繁多，涉及面極廣，導致消費者難以確定商品的質量。

1.3.2房地產(chǎn)商品隱蔽工程多，很多工程都是在前一個工程的基礎上施工，又被后一個工程覆蓋，難以進行全面的檢查。

1.3.3房地產(chǎn)商品地理位置，設計構造各不相同，即高度的異質性決定了消費者不能通過“貨比三家”的原則來進行比較選擇，導致了房地產(chǎn)商品信息的壟斷性很高。

1.4房地產(chǎn)的公共性導致的市場失靈

根據(jù)經(jīng)濟學原理，公共物品的市場一般會失靈。由于市場的本質是以私人利益最大化為導向的，因此市場缺乏提供公共物品的動力。房地產(chǎn)本身是一種私人物品，其產(chǎn)權或使用權內(nèi)的土地、建筑及裝修都屬于私人物品。但由于房地產(chǎn)最主要的構成部分土地是國有的，同時房地產(chǎn)總是和城市道路、公共交通、水電煤供應、通信、社區(qū)服務等公共設施聯(lián)系在一起，外部性極強。而這些公共設施都是政府提供的公共物品，房地產(chǎn)依附于這些公共物品上，使得房地產(chǎn)也具有了公共物品的某些屬性。于是，一些房地產(chǎn)商就利用房地產(chǎn)公共性這一特點，刻意炒高某些地段的房價，也就是所謂的“搭便車”，造成了社會資源配置的不合理。

1.5社會分配的不公導致的市場失靈

在分配領域，單純依靠市場機制的自發(fā)作用不可能完全實現(xiàn)收入的公正分配。但是，房是人們的基本生活資料，關系到社會的穩(wěn)定。況且，住房又是一種價值高昂的產(chǎn)品，并非每個家庭都能承受。因此，政府有必要干預住房市場，幫助低收入家庭獲得適當?shù)淖》?。這決定我國的城鎮(zhèn)住房體系首先必須發(fā)揮市場的作用，有市場來供應大多數(shù)居民的住房。同時政府直接供應一部分必要的保障住房作為輔助的手段。

第3篇：房地產(chǎn)形勢分析范文

關鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；管理策略

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

引言

利潤是刺激項目建設快速達成的有效抓手，但成本的前期控制才是實現(xiàn)合理利潤之根本。但是在一些項目開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往忽視成本的管理與控制，因此而未能獲得合理的利潤以及實現(xiàn)整體工程最佳效益這一目標，甚至在項目開發(fā)中遭遇困境或遺留后患。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中要研究的首要課題就是如何加強工程項目的成本管理和成本控制，以達到提高資金使用效率，降低工程成本的目標。

一、新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要意義

1、成本管控是保護股東權益的重要手段

企業(yè)發(fā)展的最大目的是獲取最大利潤，這也是所有股東投資的目的。沒有人會希望自己的投資付之東流，這就要求企業(yè)精打細算，通過一系列的成本控制手段，能夠降低經(jīng)營成本，減少很多不必要的費用支出，這樣既能合理使用資金又可以提高企業(yè)的利潤水平，為企業(yè)未來發(fā)展打好堅實的基礎，使企業(yè)價值實現(xiàn)了最大化。從另一方講也是股東一個更好的回報。

2、成本分析需要成本控制做基礎

成本是企業(yè)產(chǎn)生利潤的必要條件。成本管控貫穿于企業(yè)發(fā)展的始終，展示的是企業(yè)所有成本的形成發(fā)展。要進行成本的分析，找出成本控制的關鍵點，沒有成本管控提供的基礎數(shù)據(jù)是無法完成的。

3、成本管控是提高企業(yè)競爭力的有力保證

成本管控不是讓企業(yè)只關注自己的短期付出，而是以長遠的目光看待付出的成本對企業(yè)未來發(fā)展產(chǎn)生的影響。這就形成了戰(zhàn)略成本的概念。所謂戰(zhàn)略成本就是企業(yè)對自身情況進行系統(tǒng)的評估，通過制定一系列的包括產(chǎn)業(yè)鏈分析、原材料加工及銷售控制等手段，從企業(yè)整體對成本進行合理的消化和控制，以保證企業(yè)的短期利益與長期利益的共贏以及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。戰(zhàn)略成本管理將使企業(yè)既能“節(jié)流”更能“開源”。這樣的企業(yè)才更具生命力。放眼當今世界500強企業(yè)，都是通過完善的管控制度，實現(xiàn)自身基礎的穩(wěn)固和發(fā)展的穩(wěn)健。反觀一些微小私人企業(yè)，成本管控意識不強，遇到不景氣的經(jīng)濟大環(huán)境，則無法依靠管控制度合理調(diào)整，最終成為淘汰者。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中存在的問題

1、在項目開發(fā)建設中，一味講究權利的劃分，卻忽視了權與責，責與利的明晰。在成本管理這一系統(tǒng)中，有項目策劃，設計管理，采購管理，工程管理，銷售管理。每個部門擁有相對的獨立權利，而又彼此影響和牽制。在項目開發(fā)建設中更多注重強調(diào)各部門經(jīng)理的權限，而忽視對其責任的明確和利益的分配，就會造成項目開發(fā)過程中責任相互推諉或工作積極性不高等現(xiàn)象，造成工期延誤或質量不達標，最終導致成本管理失控或失效。在項目開發(fā)中不能形成責權利統(tǒng)一的管理體系，不能形成合理的獎勵競爭機制，不能形成明確的問責制度，就不能有效的實現(xiàn)成本的管理與控制。

2、在成本控制與管理中，一味追求簡單利潤，卻忽視“質量成本”。在項目開發(fā)中，有些企業(yè)只在投入上做文章，期望獲得直接的短期效益，但事實上，企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)中的利潤實現(xiàn)是以質量為前提保障的。很多企業(yè)忽視質量成本的管理，在項目開發(fā)后期，由于質量問題引發(fā)的停工、返工、賠償或處罰等，最終導致項目成本的大量流失以及企業(yè)名譽無法估量的損失。一直以來，很多企業(yè)將成本與質量的關系看成是對立的，往往認識不到保證產(chǎn)品質量其實是保證成本有效投入的前提。而質量成本的缺失會導致項目成本的后期追加，從而使企業(yè)造成巨大的社會經(jīng)濟損失。

3、在成本控制與管理中，一味強調(diào)工期目標，卻忽視工期成本。工期成本是指為實現(xiàn)工期目標或合同工期而使用各種辦法時所產(chǎn)生的所有費用。很多企業(yè)忽視工期成本的預算和規(guī)劃，不能統(tǒng)籌規(guī)劃有效推進工程進度，有的企業(yè)在超出預期進度的情況下又只會揠苗助長，強推進度引發(fā)更多安全隱患。而有的企業(yè)無法預期完工在后期的補償中作出了巨大犧牲。由此，對工期成本的重視不足，使得企業(yè)資金無法有效利用，造成開發(fā)成本的巨大投入?yún)s低效回報。

4、在成本控制管理中，一味重視對材料成本的控制和管理，卻忽視對人的控制和管理。很多企業(yè)在項目開發(fā)中失敗，很多時候是忽視了企業(yè)人員的控制和管理。設計部門只管設計，采購部門只管采購，施工部門只管完成工期任務，完全不計成本的規(guī)劃和預算，但事實上成本的控制與管理最終得靠大家，只有整個團隊有成本概念，才會實現(xiàn)成本統(tǒng)籌規(guī)劃，否則只會導致成本預算的巨大支出，而未能達到獲得合理的利潤以及實現(xiàn)整體工程最佳效益這一目標。

三、房地產(chǎn)成本管控的有效策略

1、從制度管理中要效益

1.1要依法。依照法律細致的訂立合同文本，合同文本應面面俱到，明確各項協(xié)議條款，在涉及到施工過程的每項環(huán)節(jié)都應有確切的表述，避免對方鉆法律的空子。嚴格訂立合同文本，可以有效防止拖延工期，抬高成本等現(xiàn)象；

1.2要建制。堅持責與權、權與利相結合原則，確立職權清晰的管理制度。明確各部門的職權，細化工作責任，做到人人監(jiān)督，人人有責。明確獎罰細則，做到獎罰分明，借以調(diào)動員工工作積極性。結合實際，制定切實可行的成本管理方案，細化工作任務，做到有章可循，避免規(guī)章制度變?yōu)橐患埧瘴模?/p>

1.3要落實。在進行成本管理時必須做到按章執(zhí)行，并提高管理人員的管理水平。尤其要嚴抓采購和審計的紀律。對采購的管理是項目成本管理的重中之重，市場上的材料種類繁雜，規(guī)格多樣，價格更是天差地別，所以在進行采購招標工作時應遵照公平，公開的原則。在審計過程中，不僅要注重工程完結后的審計，更要注重工程前期，工程中期的審計工作，三者結合對比才能將審計工作做好，才能將成本控制工作落實。

2、從招投標上要效益

2.1細致編制招標文件。造價管理人員應綜合多方因素，對各類材料進行估價，對各項招標條款進行研讀，制定出嚴謹周密的招標文件。

2.2要進行實地考察，具體了解供應商所提供材料的真實性.

2.3在確保質量的情況下低價中標。作為工程的投資者、管理者都應該杜絕金錢至上觀點，不能只追求低價，而是應該在確保質量合格的前提下，控制中標價格，控制項目成本。

3、從工期成本控制上要效益

3.1合理規(guī)劃。在工程開始前應提前撰寫項目計劃書，編撰施工進度表，合理安排各項工作，避免工作任務的沖突，要將施工任務順序安排妥當，不做只挖坑不種樹的事情，確保施工過程中各項環(huán)節(jié)都可以有序進行。合理利用施工場地，不亂搭建，不亂堆放，要設計出精細的施工圖紙，標明所有場地的用途。

3.2對進程監(jiān)督。施工過程各項環(huán)節(jié)都應有人進行驗收接管，確立逐層監(jiān)督制度，嚴抓質量關，確保各項工作都能按規(guī)執(zhí)行，狠抓紀律關，嚴禁工作人員偷懶?；麡O怠工，一人偷懶后面的工作人員就得進行補救，不僅浪費材料，更影響了工程的進程.

3.3合理有效施工。在施工過程中應嚴格控制工期，不能拖延更不能為爭奪市場而追趕工期，應有效利用人力、物力，做到人盡其才、物盡其用，做到有計劃有順序的開展工作。

4、從提升人員素質上要效益。要強化業(yè)務學習。組織員工集中學習，針對不同崗位設置專門的崗位培訓，并對培訓的全過程進行監(jiān)督，逼著不愛學習的愛學習，愛學習的更好地學習；培養(yǎng)員工自主學習的能力。提供良好的學習氛圍，調(diào)動學習的主動性和積極性，激勵員工不斷學習成長，充分提高員工的自適應能力。

結束語

房地產(chǎn)企業(yè)是一個必須長期生存的企業(yè)，該行業(yè)成本管控更是一個長期系統(tǒng)性的工程，涉及面十分廣，管控周期性長，管控項目多、任務重，要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須從源頭進行管理，做好各個階段的控制工作，同時需要房產(chǎn)企業(yè)全員參與，每個人都從自身職務提出合理的成本管控措施，商討匯總，由全員共同制定成本管控措施并且實施全過程，利用科學的管理手段，合理安排施工，最大限度優(yōu)化成本配置，降低企業(yè)成本，幫助企業(yè)取得更好的效益。

參考文獻

[1]朱葉.淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本控制思路[J].現(xiàn)代商業(yè),2013（18）:255.

[2]劉斌.談房地產(chǎn)企業(yè)如何控制企業(yè)成本[J].民營科技,2010（03）:57-59.

第4篇：房地產(chǎn)形勢分析范文

摘 要 在我國，目前已注冊的房地產(chǎn)開發(fā)商家數(shù)有3萬左右。隨之帶來的普遍問題就是房企的規(guī)模小。因此我國房企的主要呈現(xiàn)出數(shù)量多，規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)集中度低下的特點急需解決。

關鍵詞 并購 市場模型 異常收益

我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司所發(fā)生的并購重組有沒有是創(chuàng)造很大價值，這不僅需要進一步而且是非常全面的進行實證研究。從以前學者的觀點看來，對我國房地產(chǎn)上市公司并購的績效進行實證分析是很有必要的，也是大有可為的。

一、房地產(chǎn)行業(yè)并購績效實證分析

（一）數(shù)據(jù)來源及樣本的選取、處理

1.數(shù)據(jù)來源

本文所取用的數(shù)據(jù)主要來自于：投資界網(wǎng)站、中證網(wǎng)、上海證券交易所和深圳證券交易所網(wǎng)上數(shù)據(jù)。

其中表1的數(shù)據(jù)來源于投資界網(wǎng)站，涉及7起并購企業(yè)的股價數(shù)據(jù)來源于滬深兩地證券交易所官網(wǎng)，并購重組失敗五大原因數(shù)據(jù)來源于中證網(wǎng)。

2.樣本的選取和處理

本文選取了滬深兩地的證券交易所公布的2008-2010年房地產(chǎn)行業(yè)重組活動的公司，按照其在媒體上發(fā)出公告的內(nèi)容進行錄入。樣本的選取標準有以下幾點：

第一，假如事件前后有董事會及股東大會公告的，應當以第一次公告日期為準。

第二，并購公告日（設置為0）前30和后30個交易日內(nèi)，不包含其他有影響股價正常波動的重大事項（如分紅、配送股等）發(fā)生。由于選擇的事件期是-15，15。

第三，一家公司連續(xù)發(fā)生多起并購事件的，相鄰兩起并購事件的間隔必須不小于2個月。

第四，并購的公告日（設置為0）前前后后的45個交易期內(nèi)，公司股本沒有發(fā)生重大變化。選取公告日前45到前16日得數(shù)據(jù)來分析估算每個公司的β相對穩(wěn)定，這樣會使CAPM模型算出來的超額收益相對穩(wěn)定可靠。

3.事件研究法的計算過程

為了評價事件的影響，我們需要度量異常收益，異常收益是事件窗口期間證券的實際收益與正常收益之差。

（公式1）

是實際收益， 是正常收益(由市場模型計算得出)， 是異常(或非期望)收益部分。在如此分解下，異常收益 是實際收益和正常收益之差:

（公式2）

4.估計異常收益

在選擇好用于估計正常收益的模型后，接下來的步驟就是對異常收益進行估計。由方程(2)可知，異常收益 ， 無需估計，需要估計的 ，一般用估計窗口內(nèi)的相關數(shù)據(jù)進行估計，如在使用日數(shù)據(jù)與市場模型的事件研究中，市場模型參數(shù)可通過事件發(fā)生前120天的數(shù)據(jù)進行估計，再運用所估計出的參數(shù)與事件窗口對應的數(shù)據(jù)計算 的估計值。

先是對樣本進行初步的考察和其數(shù)據(jù)獲得的難易度，然后對收購公司和目標公司進行系統(tǒng)研究。經(jīng)過挑選選取了以下7個并購事件：上實控股購中新地產(chǎn)45%的股權，SOHO中國收購北京凱恒，保利并購丹東天賜，萬科并購上海祥大100%股權，中體產(chǎn)業(yè)和三元房產(chǎn)并購樂百年100%股權，中天城投收購華潤貴陽100%股權，鼎力股份收購高爾夫花園100%股權。

根據(jù)收購公司的側重點不同可以將并購類型按照股權類、整體類、資產(chǎn)類三種。股權類的收購又可以大致分為母公司持有對應公司的股權和另一家公司持有目標公司的股權兩種。資產(chǎn)類的收購包括了購買經(jīng)營性資產(chǎn)、設備和生產(chǎn)線等。整體類收購可以分為收購母公司下屬的子公司或者是分公司。承債式的兼并目前還沒有算入研究范圍。收購權類型的交易占了大半部分，整體類項目收購最少。

二、實證研究的結果

對上述公司的并購事件從公告日前后15交易日的每日平均超額收益AAR，CAR進行T檢驗。

其中AAR在-15、-14、-12、-6、-2、-1日都超額收益大于0，但是-7、7交易日的均超收益都小于0。AAR的值在0上下波動。峰值出現(xiàn)在-12交易日，波谷為第-7交易日。

CAR在-15、-14……13、14、15交易日累積超額收益大于0。這種情況說明并購重組之后上市公司的收益率是增加的，績效是提高的。

根據(jù)上述數(shù)據(jù)顯示，收購公司和目標公司，日均AAR公告后比公告前要下降很多。CAR公告后要比公告前的數(shù)值上升的要緩慢。產(chǎn)生上述現(xiàn)象的原因應該是企業(yè)重組的消息提前泄露，廣大投資者等到價格拉高之后才知道消息，并且買入少數(shù)股票，所以公告增幅比公告前小。

參考文獻：

[1]瞿寶忠,趙小平.上市公司并購重組分析.上海:百家出版.2003:60-61.

第5篇：房地產(chǎn)形勢分析范文

摘 要 通過列舉國內(nèi)外歷史上的房地產(chǎn)市場走勢,著重闡述了經(jīng)濟景氣周期的下降周期與筑底反彈周期兩個時期對房地產(chǎn)市場的走勢的影響。創(chuàng)新性的提出了從企業(yè)的角度如何應對中國的房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟景氣周期的強相關性的關系,通過商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的投資受益期的相互彌補來尋找能夠度過經(jīng)濟景氣周期的開發(fā)模式。在后金融危機時代,在中國經(jīng)濟艱難轉型的背景之下,研究房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟景氣周期的相關性對于民生對于中國經(jīng)濟發(fā)展都具有現(xiàn)實意義。

關鍵詞 房地產(chǎn) 經(jīng)濟景氣周期 貨幣流動性 萬達模式

自1998年福利分房改革以后,中國的房地產(chǎn)業(yè)就進入了一個飛速發(fā)展的階段,時至今日,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為一個關系到國計民生的支柱型產(chǎn)業(yè)。迪拜世界債務危機和美國次貸危機都是因為所在國的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了問題才導致的。而這些無疑都給我們敲響了警鐘,房地產(chǎn)作為一個資金密集行業(yè),如何保證其健康的發(fā)展成為擺在全球決策者面前的難題。有經(jīng)濟學家認為房地產(chǎn)的現(xiàn)狀是由中國經(jīng)濟基本面所決定的,中國作為金磚四國之一維持了三十年的快速增長的經(jīng)濟奇跡理應出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的一路高歌,那么我們不禁要問房地產(chǎn)的景氣與國民經(jīng)濟的繁榮有著怎樣的關系呢?

房地產(chǎn)在經(jīng)濟的發(fā)展過程中扮演了一個重要的角色,在20世紀80年代,日本在美國的壓力下簽訂了“廣場協(xié)議”導致的日元大幅度升值,為了刺激經(jīng)濟,日本政府便以寬松的貨幣政策來維持經(jīng)濟的景氣。這使得國內(nèi)剩余資金大量投入股市及房地產(chǎn)市場,從而形成了著名的地產(chǎn)狂潮。20世紀90年代破滅的日本房地產(chǎn)泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè),還直接引發(fā)了嚴重的實體經(jīng)濟危機。泡沫破滅之后,日本經(jīng)濟便陷入戰(zhàn)后最大的不景氣狀態(tài),一直持續(xù)了十幾年,日本經(jīng)濟仍然沒有復蘇之跡象。由此可見,隨著一個國家實力的逐步強大,該國的房地產(chǎn)也必然會產(chǎn)生反映,能夠對本國經(jīng)濟起到助推,同時吸引大量的資本涌入,帶動本地基礎設施的完善經(jīng)濟的快速發(fā)展。如果處理不當,也就可能將國民經(jīng)濟帶入崩潰的深淵。這也反映了房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟的上行周期中對于GDP的巨大推升作用和在下行周期房地產(chǎn)也對經(jīng)濟的穩(wěn)定性的巨大破壞力。

有此可見,基于流動性寬裕帶來的房地產(chǎn)繁榮是具有欺騙性,這種過度寬松的貨幣政策的地產(chǎn)"亢奮"并不能反映經(jīng)濟基本面的真實情況。由于人們過度的實用信用杠桿,導致最后的崩盤,必然會對本國經(jīng)濟造成極大的傷害。根據(jù)資料東亞尤其是東北亞地區(qū)的房價與人均收入的比率在全球的最高,其中又尤以香港為代表的亞洲四小龍最為突出。而充斥于新興市場的大量熱錢也參與其中,起到了推波助瀾的作用,一旦這些熱錢流出,整個國民經(jīng)濟和金融體系將會受到巨大沖擊,我們毫不懷疑在當今多米諾骨牌的效應下,房地產(chǎn)的崩盤一定會影響消費,出口,投資,居民財富,社會穩(wěn)定等一系列的領域。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮,同時拉動鋼鐵,水泥,建材等行業(yè)的快速發(fā)展,這種經(jīng)濟學上的乘數(shù)效應,為中國經(jīng)濟的一路走來注入了強勁動力,成為中國經(jīng)濟奇跡的一個佐證。但與此同時,我們也要看到房地產(chǎn)業(yè)的無序化競爭和投機化傾向也在一定程度上威脅到國民經(jīng)濟的穩(wěn)定,更不用說上漲迅猛的過高房價讓廣大的中小市民怨聲載道。超出了大多數(shù)人承受能力的房地產(chǎn)價格已經(jīng)成為中國中低階級生存的巨大壓力。

我們通過具體的指標(廣義貨幣供應量M2和狹義貨幣供應量M1)來解釋兩者關系,中央集權的政治體制特點也決定了貨幣政策更能反映經(jīng)濟景氣周期的波動。通過研究發(fā)現(xiàn)當實體經(jīng)濟的景氣度下降以后,多余的資金就會從實體經(jīng)濟部門沉淀下來,這部分流動性轉而進入具有金融屬性的房地產(chǎn)市場逐利,從而出現(xiàn)了中國實體經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的反周期現(xiàn)象。2009年前九個月,中國的銀行總共貸出8.7萬億人民幣的新增貸款。如果將這些貸款換成面值1元的紙幣首尾相連地鋪路,這筆錢足夠從地球到太陽繞八個來回。如此巨量的貨幣投放導致社會的流動性充裕,大量的熱錢流入股市和樓市,在金融危機中出現(xiàn)調(diào)整的中國房地產(chǎn)重新回到了上行通道。因此09年房地產(chǎn)市場走勢說明了在經(jīng)濟景氣下降周期的前期房地產(chǎn)市場受到一定影響,但是在景氣周期后期中國房地產(chǎn)市場因為流動性和保增長的原因提前筑底反彈。

對于人們而言,要判斷市場是否出現(xiàn)拐點有兩種方法:一是技術分析的方法,該方法主要理論依據(jù)就是“趨勢運行規(guī)律”――市場總是沿著趨勢運行的,而且,在不同的循環(huán)周期中,上升周期的長度基本是相同的。同樣,下降周期所運行的長度也基本接近。我們可以通過度量上升趨勢持續(xù)的時間來判斷目前市場所處的階段;二是基本面分析法,主要是判斷政策的走勢。從經(jīng)驗看,市場拐點的出現(xiàn)一般需要外界的強刺激。在中國,最強有力的外部刺激就是政策(這是中央集權的特點決定的)。我國的房地產(chǎn)市場比較特殊,正處于轉軌階段,沒有可以參照的歷史數(shù)據(jù),但是我們不可忽視的是,改革開放以來最大的人口高峰即將結束學校生涯,開始工作買房。這個人群所蘊含的巨大的剛性需求是支撐中國未來房地產(chǎn)價格的重要因素之一,此輪房地產(chǎn)繁榮是建立在住宅大眾需求的釋放(或者講住房消費開始進入大眾消費時代)基礎上,所以我們有理由相信,在貨幣政策保持不變和需求不斷增加的基礎上,中國的房地產(chǎn)業(yè)的長期上行趨勢很難被改變。另一方面,最近頻頻出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策也顯示了政府在這方面的擔心,所以才一方面通過政策調(diào)控,一方面收緊流動性,以保證中國經(jīng)濟從流動性泛濫的2009年到2010年的平穩(wěn)著陸。從上述分析來看,中國的房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟景氣周期的關系正是通過貨幣政策影響的流動性來相互作用的。

那么我們?nèi)绾螒獙Υ朔N局面?首先,政府應該在溫和調(diào)控房價的基礎上全力發(fā)展保障性住業(yè),通過研究發(fā)現(xiàn),東亞地區(qū)素來有“斯有土而有財”的理財觀念,房地產(chǎn)價格普遍過高,作為政府在沒有能力保障全體公民的住房需求的情況下,優(yōu)先保障那些困難人群的生活就成為重中之重。中央提出的建設960萬套保障性住房的規(guī)劃正是這點的體現(xiàn)。

同時在嚴控資產(chǎn)證券化風險的同時引入在西方比較流行的房地產(chǎn)基金,通過資產(chǎn)證券化來解決地產(chǎn)融資問題,推動地產(chǎn)企業(yè)將目標放長遠,減少短平快的地產(chǎn)開發(fā)模式,增加小戶型項目數(shù)量,推動中國房地產(chǎn)改革的進一步深化。

最后也應鼓勵以萬科為代表的大型地產(chǎn)商在城鄉(xiāng)結合部構建大型商業(yè)化屋村的發(fā)展模式,通過大型居住社區(qū)的建設緩解中產(chǎn)階級的住宅需求。這種商業(yè)模式顛覆了以往的房地產(chǎn)商通過高價拿地,然后炒熱氣氛,快速售樓回籠資金的營銷模式,轉變?yōu)橥ㄟ^自主的營造社區(qū),打造城市副商圈,在與城市中的CBD距離較遠,地價較低的區(qū)域重新開發(fā)新的商圈和住宅,來推動地產(chǎn)增值,將商業(yè)地產(chǎn)的某些特點引入住宅地產(chǎn)市場,在這方面大連萬達集團通過培育商圈實現(xiàn)了企業(yè)利潤的穩(wěn)定增長的商業(yè)模式走在了中國房地產(chǎn)的前列。

參考文獻:

[1]王石.道路與夢想――我與萬科二十年.北京:中信出版社. 2006.

[2]薛小榮,何慧麗.我國房地產(chǎn)風險防范對策.科技創(chuàng)業(yè)期刊. 2009. 5:50-52.

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第6篇：房地產(chǎn)形勢分析范文

    首先,我們要切實轉變實訓基地只是一種教學消費的觀念,變消耗型實訓基地為生產(chǎn)型實踐場所。實訓基地追求高仿真性,越真實的職場環(huán)境,越能使學生掌握必要的職業(yè)技能,形成應有的職業(yè)素養(yǎng)。根據(jù)高職實訓基地建設的發(fā)展趨勢和我校實踐教學的具體需要,我們積極籌建辦公自動化生產(chǎn)型實訓基地。

    我們擬組建的辦公自動化生產(chǎn)型實訓基地,包括影視制作實訓室、現(xiàn)代辦公技術實訓室和現(xiàn)代辦公設備實訓室,本實訓基地能全方位為學院各部門的日常辦公、宣傳服務;為全院師生提供優(yōu)質的信息服務;為校外有辦公服務需求的單位或個人提供相關服務。為了更好地實現(xiàn)這些服務項目,成立相應的實體公司更便于管理,可以通過科學、規(guī)范的管理,將服務意識、改革意識、責任意識和經(jīng)營意識融入到各經(jīng)營項目中,在節(jié)省學院相關開支的同時,也是對高職院校校內(nèi)實訓模式的有益探索,從仿真教學逐步走向真實操作環(huán)境,使消耗型實訓逐步轉變?yōu)閯?chuàng)收型經(jīng)營。實體公司還能為學生提供豐富、有益的實習、實踐機會,定期提供貧困生勤工儉學機會,進一步提高學生的就業(yè)競爭力。

    經(jīng)過專業(yè)教師的多次集體探討,擬分期組建公司,實現(xiàn)實體經(jīng)營,具體方案如下:

    1.一期建設——以制作類為主

    A.主要經(jīng)營項目

    相片沖印;布標制作;海報制作;KT板制作;視頻制作。

    B.主要服務對象

    總院相關職能處室及各二級院系;全院師生;其他有需求的單位或個人。

    C.運作思路

    根據(jù)學院各職能處室及各二級院系日常辦公及宣傳的實際需要,在“計算機文化基礎”和“辦公自動化”的課程中融入相關教學內(nèi)容,利用實訓中心設備完成布標、海報、KT板制作及視頻制作服務;分批次完成學院全體學生的學生照沖印工作;為學院教師提供照片沖印服務。這些服務項目均可對外經(jīng)營,既方便了周邊企業(yè)又能增加學校收入,一舉兩得。

    我們認為,實體公司初期的經(jīng)營項目不宜過多,可以逐個項目進行探索。如:

    a.相片沖印:新生學生照拍攝及沖印;學生報名參加相關考試的證件照沖印;學生個人畢業(yè)照和全班合影照沖印;師生的個人照沖印。

    b.布標、海報(小圖冊)、KT板的制作、視頻制作;用于學院日常辦公;用于對外宣傳;用于學生活動;資源交流,實現(xiàn)多贏以上的生產(chǎn)型實訓,均由主管教師指導優(yōu)秀學生完成。

    D.資金運轉

    可以采用校園卡或其他磁卡的形式進行收費,考慮以上制作服務所需設備成本較高,可以采取先行售卡(卡的面值不同)的方式獲取前期投入資金,待設備購買后,再進行相關服務。經(jīng)營的收、支均由校財務部門主導管理。

    2.二期建設——服務外包為主

第7篇：房地產(chǎn)形勢分析范文

國內(nèi)對企業(yè)績效的研究已經(jīng)比較成熟，有對企業(yè)進行行業(yè)分類研究的，也有從其他方面進行深入探討的。對于企業(yè)績效的分行業(yè)研究，詹新寰（2013）對體育產(chǎn)業(yè)上市公司的績效影響因素進行了實證研究，得出營運資金指標對企業(yè)績效的影響情況，其中流動資產(chǎn)比、流動資產(chǎn)周轉率對體育業(yè)上市公司績效水平有顯著的正向作用。賈偉、秦富（2013）以農(nóng)業(yè)行業(yè)為案例從多方面因素出發(fā)分析了農(nóng)業(yè)企業(yè)績效的影響因素及其相關性的程度。羅立、牟琪（2013）從行業(yè)區(qū)域和公司年齡這兩個差異上比較了其對財務績效的影響，從另一角度分析了企業(yè)績效的影響因素。在對房地產(chǎn)行業(yè)的研究中，賀晉等（2012）采用實證研究的方法研究了房地產(chǎn)企業(yè)績效對企業(yè)資本結構的影響，并得出企業(yè)會計績效提高能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)對財務杠桿的利用程度。陳慧欣等（2012）研究了中國房地產(chǎn)上市公司的資本結構，通過對六項影響因素的分析希望能提高企業(yè)資本結構狀況。本文在前人研究的基礎上，將對房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)績效影響因素進行分析和比較。并據(jù)此提出下列假設：

H1：房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資產(chǎn)結構對公司的績效有正相關影響。

H2：房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的公司規(guī)模對公司的績效有負相關影響。

H3：房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的盈利能力對公司的績效有正相關影響。

H4：房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)營能力對公司的績效有正相關影響。

H5：房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的成長能力對公司的績效有正相關影響。

H6：房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的償債能力對公司的績效有正相關影響。

本文采用多元回歸統(tǒng)計模型進行實證分析，所使用的軟件為E-views6.0，希望能夠對房地產(chǎn)行業(yè)資本結構的調(diào)整方向和企業(yè)績效影響因素的分析提供價值。

二、樣本選擇和模型設計

（一）樣本選擇

本文依據(jù)中國證監(jiān)會的行業(yè)分類標準，從房地產(chǎn)業(yè)A股上市公司的財務報表和財務指標中計算和選取數(shù)據(jù)來進行研究。數(shù)據(jù)均為年度財務數(shù)據(jù)或財務比率，截取日期為2008年12月31日至2012年12月31日。剔除數(shù)據(jù)不全的年度，最終得到58家房地產(chǎn)企業(yè)五年的288個樣本數(shù)據(jù)。在回歸分析中本文以混合截面數(shù)據(jù)的形式進行分析，從數(shù)據(jù)庫中所選用指標分別為每股收益、資產(chǎn)總額、非流動資產(chǎn)與總資產(chǎn)的比值、息稅前利潤、存貨周轉率、總資產(chǎn)增長率和速動比率（見表1）。數(shù)據(jù)全部來源于RESSET數(shù)據(jù)庫，使用軟件為E-views6.0。

（二）模型設計

本文對房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)績效影響因素的選取仿照對房地產(chǎn)行業(yè)資本結構影響因素的研究。本文選取六個指標作為解釋變量，分別是：總資產(chǎn)的自然對數(shù)（SIZE），反映企業(yè)的公司規(guī)模；固定資產(chǎn)比率即固定資產(chǎn)與總資產(chǎn)比值（NCT），反映企業(yè)的資產(chǎn)結構；息稅前利潤率（NPT）反映企業(yè)的盈利能力；存貨周轉率（TAR）反映企業(yè)的經(jīng)營能力；總資產(chǎn)增長率（NPF）反映企業(yè)的成長能力；速動比率（QCT）反映企業(yè)的償債能力。對企業(yè)績效的反映，借鑒以往研究的經(jīng)驗，我們以每股收益（EPS）來作為衡量指標。具體指標意義和代表符號如表1所示。

經(jīng)過對以上指標的截面混合數(shù)據(jù)的整理后建立多元回歸方程，多元線性回歸模型為：

EPS=a0+a1SIZE+a2NCT+a3 NPT+a4TAR+a5NPF+a6 QCT+εi

三、實證結果與分析

方程回歸后得到的相關數(shù)據(jù)見表2。

從表2中可以看出，方程擬合優(yōu)度R2和調(diào)整后的擬合優(yōu)度R2分別為0.515和0.505，擬合效果較好。六個解釋變量的指標對被解釋變量EPS的50%左右的變化可以做出解釋。F值檢驗效果也得到了通過，F(xiàn)檢驗的Prob值接近于0，說明方程在0.05的顯著性水平下，整體上模型中解釋變量與被解釋變量之間的線性關系是成立的。即資產(chǎn)總額、固定資產(chǎn)比率、息稅前利潤率、存貨周轉率、總資產(chǎn)增長率和速動比率整體上對每股收益是有顯著影響的，也就是對企業(yè)績效有顯著的影響。

表3中，首先各解釋變量的相關系數(shù)符號，符合預期期望。除資產(chǎn)結構NCT為負號以外，其他變量與每股收益EPS均為正，說明資產(chǎn)總額、息稅前利潤率、存貨周轉率、總資產(chǎn)增長率和速動比率與每股收益存在正相關關系，符合理論邏輯。對其進行進一步分析可知，資產(chǎn)結構變量為固定資產(chǎn)與資產(chǎn)總額之比得到的數(shù)據(jù)。固定資產(chǎn)比率與每股收益呈相關關系，說明固定資產(chǎn)占總資產(chǎn)比率越低，每股收益價值就會越高，企業(yè)績效就會越好?？梢娫诜康禺a(chǎn)企業(yè)中增加企業(yè)資產(chǎn)的流動性，對企業(yè)績效產(chǎn)生的影響是正面的，所以應當相應的減少固定資產(chǎn)投入，降低固定資產(chǎn)在資產(chǎn)總額中的比值就能提高企業(yè)的績效。表3中標準誤差值很小，都在可以接受的范圍內(nèi)。只有息稅前利潤率NPT的標準誤差值為0.37，高于0.05。T統(tǒng)計量的Prob值在前三項變量SIZE、NCT和NPT中均小于0.05，通過顯著性檢驗，說明資產(chǎn)總額、固定資產(chǎn)比率和息稅前利潤率各自對企業(yè)的每股收益有顯著的影響，即對企業(yè)績效有顯著的影響。假設H1、H2、H3分別成立。但是后三項TAR、NPF和QCT雖然相關系數(shù)為正，但是它們的Prob值均大于0.05沒有通過檢驗，即說明存貨周轉率、總資產(chǎn)增長率和速動比率對企業(yè)每股收益的影響不顯著，對企業(yè)績效的影響也不顯著。三個解釋變量雖然是具有正的相關性，但是相關性并不顯著，即假設H4、H5、H6不成立。

四、研究結論

通過對我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資產(chǎn)總額、固定資產(chǎn)比率、息稅前利潤率、存貨周轉率、總資產(chǎn)增長率和速動比率六個因素對每股收益的影響分析，本文得出以下結論：

一是資產(chǎn)總額、固定資產(chǎn)比率和息稅前利潤率對企業(yè)績效的影響更加顯著，其中固定資產(chǎn)比率對企業(yè)績效的影響是負相關的。也就是說如果要提高我國房地產(chǎn)企業(yè)的公司績效，可以通過提高企業(yè)資產(chǎn)總額和企業(yè)息稅前利潤率的途徑，對于公司來說就是需要擴大企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和盈利能力。但同時應當注意固定資產(chǎn)在資產(chǎn)總額中的比例，盡量使其保持在一個合理的范圍之內(nèi)。

第8篇：房地產(chǎn)形勢分析范文

[ 例] 環(huán)宇公司于20×4 年開始建造一棟樓房, 工程于20×5 年12 月完工并達到預計可使用狀態(tài), 隨后與某研究所達成協(xié)議, 將新建成的樓房出租給該研究所作為辦公用場所, 租賃期為兩年。環(huán)宇公司為開發(fā)這棟樓房累計發(fā)生各項支出2000 萬元, 該樓房預計使用年限為50 年, 稅法上規(guī)定可使用40 年, 采用直線法進行攤銷,不考慮殘值和除所得稅之外的其他稅費, 每年的租金收入為200萬元, 所得稅率為33%, 每年末對房產(chǎn)進行評估, 由于該棟樓房所處地段地價上漲較快, 20×6 年12 月31 日, 公允價值為2100 萬元,假定無其他納稅調(diào)整事項。分別按兩種計量模式進行20×6 年的會計處理及納稅調(diào)整如表2 所示。

通過表2 可以看出, 兩種計量模式的差異對會計處理、納稅調(diào)整以及會計信息方面均產(chǎn)生了不同的影響, 具體如下:

一是會計處理方面。采用成本模式, 會計上只需按收入實現(xiàn)原則確認收入以及根據(jù)投資性房地產(chǎn)的初始成本計提相應的折舊或攤銷, 會計處理相對簡單。而采用公允價值計量模式, 除按收入實現(xiàn)原則確認收入外, 還應根據(jù)公允價值的變化重新計量投資性房地產(chǎn)的價值, 更為復雜的是公允價值認定問題。此外, 在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中存在兩種模式的選擇, 可能會出現(xiàn)由成本模式轉為公允價值模式的情況, 這屬于會計政策變更; 由于兩種計量模式對會計信息產(chǎn)生不同的影響, 企業(yè)有可能將其他資產(chǎn)誤認為投資性房地產(chǎn), 這屬于會計差錯。上述兩種情況均應按照《企業(yè)會計準則第28 號――會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。因此, 引入公允價值計量模式使會計處理變得相對復雜。

二是納稅調(diào)整方面。采用成本模式, 如果企業(yè)采用的折舊政策與稅法一致, 則不必進行納稅調(diào)整; 若不一致, 只需對折舊額進行調(diào)整。即采用成本模式在所得稅納稅調(diào)整方面最多只需調(diào)整折舊額。而采用公允價值計量模式, 既需按稅法規(guī)定的折舊年限計算調(diào)整折舊額, 同時因將投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負債表日的公允價值與賬面價值的差額計入了當期損益, 還需要對該項損益進行調(diào)整,并且隨著投資性房地產(chǎn)在以后年度資產(chǎn)負債表日的公允價值的變動, 納稅調(diào)整額也將相應變化?？梢? 采用公允價值計量模式, 所得稅納稅調(diào)整的工作量及復雜性均會增加。

三是會計信息方面。采用成本模式, 企業(yè)的投資性房地產(chǎn)賬面余額保持不變, 因需要對其計提折舊或攤銷, 甚至可能計提跌價準備,使得資產(chǎn)賬面價值減少; 同時由于對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷,使得費用增加, 進而使當期利潤減少。而采用公允價值計量模式, 不必對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷, 使得當期費用減少, 相應增加了當期利潤。此外, 因近年來房地產(chǎn)大幅增值, 以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整賬面價值, 一方面會使資產(chǎn)賬面價值增加, 另一方面因將重估增值計入當期收益, 此項收益雖無實際的現(xiàn)金流支撐, 卻構成了企業(yè)利潤的一部分, 因而大大提升了企業(yè)的盈利數(shù)額?？傮w上看, 在房地產(chǎn)大幅增值的背景下, 采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量能夠對財務報表產(chǎn)生有利的影響。

第9篇：房地產(chǎn)形勢分析范文

關鍵詞：新常態(tài)；財務管理；措施

伴隨著全面深化改革的推進，國家推出了一些相應的政策法規(guī)，促進產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了調(diào)控作用，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的增速明顯減緩，從高速發(fā)展逐漸進入低迷，市場競爭日益激烈，加之房地產(chǎn)行業(yè)投入較多的資金、周轉周期長、不確定性因素多等特點，以往多投入的粗放型管理導致大多數(shù)企業(yè)未將財務管理置于企業(yè)管理應有的地位。而財務管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理非常重要的組成部分，在經(jīng)濟轉型升級的新形勢下，分析如何發(fā)揮其在企業(yè)經(jīng)營中的強有力作用，有著極其重要的實踐意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的特點

房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理以資金作為主要的管理對象，對企業(yè)經(jīng)營全過程中各種資金籌集、收入、支出、消費活動進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核，作為一項經(jīng)濟管理工作，對各種財務關系進行正確地處理，為企業(yè)各項職能提供有效的支持。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)與一般行業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的特點凸顯了其本身的行業(yè)性質，主要表現(xiàn)為下述幾點：

（一）開發(fā)周期長，籌資金額大，任務重

房地產(chǎn)項目投資巨大，節(jié)節(jié)攀升的地價和高額的房屋工程造價，使得房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依靠自有資金遠遠不能滿足項目的投資需求，加之房地產(chǎn)開發(fā)時間長，資金周轉率較低，無疑加劇了房地產(chǎn)企業(yè)籌資的困難，因此一般都要向銀行進行融資，房地產(chǎn)開發(fā)貸款成為主要的融資品種。

（二）開發(fā)風險大，財務關系復雜，管理難度高

房地產(chǎn)企業(yè)在較長的項目開發(fā)過程中，存在諸多不確定性因素；現(xiàn)金流風險，利潤預測誤差造成的盈利風險，以及由于決策失誤導致可能不被市場認可、產(chǎn)品嚴重積壓的銷售風險，都給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營帶來嚴峻挑戰(zhàn)；房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟往來對象繁多，經(jīng)營業(yè)務繁雜，因此財務關系相當復雜，增加了企業(yè)財務管理的難度，稍有不慎，將使企業(yè)陷入巨大困境。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理控制中存在的問題

（一）不重視房地產(chǎn)企業(yè)財務管理控制的過程性，不重視成本和費用的管理

在“地產(chǎn)時代”，房地產(chǎn)企業(yè)主要通過土地增值攫取巨大利潤，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理只承擔事后核算功能，對完整的財務管理控制過程缺乏系統(tǒng)的認知，忽視了至關重要的事前和事中對成本和費用的預算控制。但在新形勢下，國家宏觀調(diào)控力度加大政策，成本費用提高和銷售挑戰(zhàn)帶來的壓力要求房地產(chǎn)企業(yè)對財務管理有一個系統(tǒng)全面的認識，加強對房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)成本和費用的控制，以便形成完整健康的房地產(chǎn)企業(yè)財務管理控制體系。

（二）資本結構不合理，融資和資本運作能力尚待提高

資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，要求企業(yè)具有較強的融資和資本運作能力，但我國的房地產(chǎn)明顯存在融資渠道單一、投資項目缺乏科學管理、盲目追逐高端產(chǎn)品的現(xiàn)狀。新形勢下，金融服務滯后仍然存在，企業(yè)融資更加困難，很多企業(yè)不考慮自有資金和借入資金的比例，不考慮融資成本，甚至不惜代價向民間高息借款，企業(yè)經(jīng)營成本進一步提高，過高的資金成本可能淹沒企業(yè)收入帶來的利潤，使企業(yè)陷入舉步維艱的地步。

（三）財務管理人員素質不高

房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)性質對其財務管理員工的專業(yè)素質能力、規(guī)避風險意識、財務管理經(jīng)驗提出較高的要求。但目前，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員由于自身能力、經(jīng)驗的限制，在未經(jīng)過科學分析、預測、執(zhí)行、反饋的基礎上就盲目決策，使企業(yè)面臨資金流缺乏、資金鏈斷裂、入不敷出的境況。素質較低的企業(yè)財務管理人員已不能與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需要相匹配。另外房地產(chǎn)企業(yè)管理高層過度追逐經(jīng)濟效益，忽視了對人才的培養(yǎng)激勵，導致卓越人才流失也是房地產(chǎn)企業(yè)陷入財務危機的重要因素。

（四）財務制度不健全，落實不嚴格

目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務制度尚不健全，或是建立了一定的財務制度，由于種種原因未能有效地發(fā)揮作用，執(zhí)行流于形式。財務管理制度的不完善，使企業(yè)面臨很大的經(jīng)營風險，舞弊現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)；企業(yè)財務管理涉及面廣，監(jiān)督對象復雜，過程繁瑣，若缺乏有效的監(jiān)督機制，可能會導致監(jiān)管浮于表面、會計信息缺乏真實性和可靠性、企業(yè)資產(chǎn)內(nèi)部盜用和流失等問題。

三、新形勢下改善房地產(chǎn)企業(yè)財務管理控制的策略

新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日益加劇，甚至趨向白熱化，改善房地產(chǎn)企業(yè)財務管理控制的現(xiàn)狀，對企業(yè)加強內(nèi)部監(jiān)管，提高資金有效利用率，提升風險規(guī)避能力，為企業(yè)和股東創(chuàng)造更大價值具有重要意義。本文主要從以下幾個方面的措施來提升房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理控制水平，以便有效應對新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種機遇和挑戰(zhàn)。

（一）更加重視財務管理控制工作，提高財務管理人員的綜合素養(yǎng)能力

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，無論是高層管理人員還是一般員工都要增強對財務管理工作的重視程度，將其置于企業(yè)戰(zhàn)略層次的高度，樹立加強財務管理工作的企業(yè)管理理念，明確財務工作對企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展作用的重要意義。為此，房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者要對財務管理工作的重要程度和作用做有效的宣傳，提升員工對財務管理工作的認可度與認同感，使財務管理人員樹立財務管理工作的責任心和自豪感，促進橫向、縱向部門對財務管理工作的支持和協(xié)作，確保財務管理工作能夠合理高效的運行。另外，財務管理工作具有較高的專業(yè)性，要求從事財務管理控制工作的人員具備較高的專業(yè)能力和職業(yè)素養(yǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)應從選人環(huán)節(jié)開始，嚴格把控招聘職位要求，選擇具有相應的專業(yè)資格和一定工作經(jīng)驗的員工，進而通過內(nèi)部培訓、聘請專家授課等方式，不斷提高財務管理人員的業(yè)務能力和職業(yè)素養(yǎng)，在工作中學習，提高財務管理工作的準確性和有效性，最后要對財務管理人員進行必要的有效考核和獎懲，促進人員間的良性競爭，使之更加主動更加積極地提升自身，更多地為企業(yè)做出貢獻。

（二）完善財務制度，增強內(nèi)部監(jiān)控，提高制度執(zhí)行力

建立健全財務管理制度，不斷完善監(jiān)控機制，建立內(nèi)控體系，要求在明確財務部門與其他部門關系的基礎上與房地產(chǎn)企業(yè)其他相關制度有機整合，提高財務制度的科學性和可操作性。完善財務制度，要能夠促進財務工作責任的高效執(zhí)行，通過企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機制和內(nèi)控體系的高效運作，保證財務管理制度有效發(fā)揮作用，對不遵守制度的員工要適時進行嚴厲的處理，保證財務管理制度的不可侵犯，避免出現(xiàn)資源浪費，資金去向不明的現(xiàn)象，使企業(yè)高效運作。

（三）優(yōu)化資本結構，建立完善財務預算體系，加強成本管理

在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)首先要在充分考慮稅率、利率及自有資金的基礎上，合理選擇籌資策略，分配長短期資金，由單一融資向以銀行開發(fā)存款為主，信托融資、股權債務定向私募、銷售融資、資產(chǎn)證券化等融資方式多元化組合的方式轉變，避免由于籌資渠道或方式不當導致企業(yè)資產(chǎn)負債不合理、資金鏈斷裂；其次要建立完善財務預算體系，尤其是要強化對現(xiàn)金流量的預算編制和管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員應該及時根據(jù)投資項目的設計方案同企業(yè)內(nèi)部其他相關部門或人員判斷房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，估算項目預算，預測盈虧，準確評估各時期項目開發(fā)所需的現(xiàn)金流入、流出以及流入、流出的時機，使之與獲取融資的金額、時間相互匹配，并盡可能對項目開發(fā)的全過程進行詳盡的的財務預算；最后房地產(chǎn)企業(yè)要有效運用現(xiàn)代化信息手段，增大成本管理的力度，實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)成本與支出的即時、動態(tài)管理。

四、結束語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)要想在變化迅速的市場環(huán)境中保持自身的市場地位、提高企業(yè)的競爭實力、實現(xiàn)經(jīng)濟效益，必須加強企業(yè)的財務管理，財務管理對房地產(chǎn)企業(yè)的資金結構、開發(fā)運營起到重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)要對其資金進行有效管理和監(jiān)督，做到規(guī)范化和合理化，充分提升資金的使用效率，有效降低企業(yè)負債和運營成本，從而為企業(yè)經(jīng)營效益最大提供保證。

參考文獻：

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