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層次分析法;房地產(chǎn)投資;多方案;比較
[中圖分類號(hào)]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1009-9646(2011)06-0017-01
一、引言
而我國(guó)從全面推行住房制度市場(chǎng)化改革這十幾年來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張的發(fā)展趨勢(shì),在房地產(chǎn)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要支柱產(chǎn)業(yè)的今天,房地產(chǎn)行業(yè)更是出現(xiàn)了發(fā)展過(guò)熱的現(xiàn)象。房地產(chǎn)投資的高額利潤(rùn)正是其吸引廣大投資者的魅力之所在,但是其低流動(dòng)性和投資回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)也導(dǎo)致了伴隨而來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)。因此,如何科學(xué)合理地進(jìn)行投資方案的選擇,成為降低風(fēng)險(xiǎn)、提高房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可靠性的重要因素。
一、層次分析法基本原理
層次分析法是一種定量與定性分析相結(jié)合的方法,它根據(jù)要達(dá)到的總目標(biāo),將復(fù)雜的問(wèn)題由高層次往低層次分解成各種因素,按照各個(gè)因素間的橫縱向關(guān)系進(jìn)行分層組合,構(gòu)造出一個(gè)層次模型,最低層各方案相對(duì)于最高層總目標(biāo)的相對(duì)重要權(quán)值的確定或相對(duì)優(yōu)劣次序的排定即為要解決的問(wèn)題。
二、層次分析法在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目多方案選擇中的應(yīng)用
1.建立分析指標(biāo)的原則有:準(zhǔn)確性原則,合理性原則,針對(duì)性或具體性原則,完備性原則,可操作性原則。
2.評(píng)選指標(biāo)的確定:影響房地產(chǎn)投資決策因素的復(fù)雜多樣性決定了確定比選指標(biāo)的重要性,結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)和實(shí)際情況,將評(píng)選指標(biāo)定為以下五類:
(1)投資資金的籌措:資金籌資方式是多種多樣的,無(wú)論是發(fā)行股票、債券、銀行貸款等傳統(tǒng)融資方式,還是杠桿租賃、生產(chǎn)貸款、BOT等項(xiàng)目融資模式,其籌資方式的不同會(huì)帶來(lái)成本的變化,影響開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和投資的償還能力。
(2)投資效果:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,像生產(chǎn)用樓、住宅公寓、教學(xué)樓、娛樂(lè)商業(yè)樓等,由于投資類型的不同,投資產(chǎn)生的效果也會(huì)有所差別。在各項(xiàng)靜動(dòng)態(tài)的投資財(cái)務(wù)指標(biāo)中,選取投資利潤(rùn)率、投資回收期、資金增值率、項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值以及會(huì)對(duì)投資收益產(chǎn)生重要影響的市場(chǎng)需求作為衡量投資效果的主要指標(biāo)。
(3)經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境:任何房地產(chǎn)投資項(xiàng)目都不可能避開(kāi)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境的影響。對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大的因素有:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)家及地方的金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期及房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等。
(4)項(xiàng)目環(huán)境:房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所在地周邊環(huán)境很大程度上決定了項(xiàng)目的投資收益水平,只有將項(xiàng)目建在不斷增值或者具有明顯增值潛力的地區(qū),項(xiàng)目才能達(dá)到最佳收益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)考慮的因素是:商業(yè)繁榮程度、交通便利程度、基礎(chǔ)配套設(shè)施、城市土地規(guī)劃限制、土地使用權(quán)限等。
(5)投資規(guī)模:在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中投入資金的總額稱為房地產(chǎn)投資規(guī)模。通常情況下,項(xiàng)目的邊際投資現(xiàn)值等于其所獲得的邊際收益現(xiàn)值時(shí)的投資規(guī)模為最佳投資規(guī)模。
表1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比較指標(biāo)體系表
3.確定各指標(biāo)權(quán)重:根據(jù)上表確定的指標(biāo)層次,通過(guò)專家打分確定各指標(biāo)1-9標(biāo)度。
4.構(gòu)造判斷矩陣并進(jìn)行一致性檢驗(yàn):確定各指標(biāo)權(quán)重后可構(gòu)造指標(biāo)判斷矩陣,利用和積法計(jì)算指標(biāo)Si的最大特征值max及其對(duì)應(yīng)的特征向量wi,并根據(jù)公式= ,= 檢驗(yàn)一致性。
5.進(jìn)行層次單排序及目標(biāo)總排序,確定最優(yōu)方案。
三、結(jié)論
層次分析法是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的方案比選中是一個(gè)簡(jiǎn)便實(shí)用的方法。基于層次分析法的房地產(chǎn)項(xiàng)目多方案比較體系可以有效地控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、提高決策科學(xué)性,從而推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高效化、正規(guī)化發(fā)展。
[1]徐鵬杰.中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、問(wèn)題及其原因分析[J].理論觀察,2010.
[2]劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析[M].大連:東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2003.
然而,對(duì)具有經(jīng)營(yíng)特征的房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作則不被關(guān)注。據(jù)調(diào)研,目前僅個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)嘗試進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作。如萬(wàn)科初步形成《萬(wàn)科集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估管理流程》;中海2007年之前開(kāi)始組建項(xiàng)目后評(píng)估小組,并對(duì)北京、成都等地部分項(xiàng)目開(kāi)展了后評(píng)估試點(diǎn)工作??傮w看來(lái),房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作已經(jīng)被行業(yè)內(nèi)領(lǐng)銜企業(yè)所關(guān)注,但方法和體系上尚處探索和起步階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期投資決策已倍受重視并有了國(guó)家技術(shù)規(guī)程導(dǎo)引,但針對(duì)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目投資決策的后評(píng)價(jià)卻未引起業(yè)界和學(xué)界重視。顯然,這種狀況與房地產(chǎn)行業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)及其迅猛發(fā)展地位不相稱。進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)探索已是行業(yè)和企業(yè)發(fā)展急需推進(jìn)的迫切任務(wù)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是針對(duì)房地產(chǎn)全程的評(píng)價(jià)。本文主要是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期即投資決策環(huán)節(jié)進(jìn)行后評(píng)價(jià),具體指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完成后對(duì)項(xiàng)目前期投資決策的科學(xué)性與可靠性、項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行的偏差進(jìn)行分析評(píng)價(jià),找出偏差并分析原因,總結(jié)經(jīng)驗(yàn)并汲取教訓(xùn),為企業(yè)建立科學(xué)投資決策機(jī)制、提高項(xiàng)目投資決策管理水平提供依據(jù)。
一、投資決策后評(píng)價(jià)的意義
(一)有利于提升項(xiàng)目投資分析決策水平
許多項(xiàng)目前期缺乏科學(xué)投資決策分析,隨意性和盲目性強(qiáng);同時(shí),根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和假設(shè)預(yù)期完成的前期分析,在項(xiàng)目施工過(guò)程、完工投入市場(chǎng)時(shí),面臨各種不確定因素,項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀態(tài)與前期決策分析會(huì)出現(xiàn)各種偏差,甚至導(dǎo)致嚴(yán)重?fù)p失。在房企利潤(rùn)空間逐步壓縮的形勢(shì)下,規(guī)范投資分析決策方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展具有重要作用。
(二)有利于科學(xué)制定企業(yè)投資決策機(jī)制
面對(duì)宏觀調(diào)控以及競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)、多樣化的市場(chǎng)需求以及不斷上升的開(kāi)發(fā)成本,科學(xué)的投資決策機(jī)制對(duì)確保房地產(chǎn)企業(yè)收益,規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略具有不可或缺的作用。投資決策后評(píng)價(jià)能夠幫助重構(gòu)和完善投資決策機(jī)制,更好地規(guī)劃未來(lái)的項(xiàng)目拓展戰(zhàn)略,做出更科學(xué)、合理的項(xiàng)目投資決策。
(三)有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)制度化建設(shè)
建立健全項(xiàng)目投資決策后評(píng)價(jià),將企業(yè)發(fā)展歷程中項(xiàng)目投資決策的經(jīng)驗(yàn)和失誤及時(shí)有效反饋,對(duì)完善企業(yè)管理制度,從制度層面提高決策正確性,引導(dǎo)公司規(guī)范化、制度化發(fā)展具有重要意義。同時(shí),又將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化和科學(xué)化發(fā)展。
二、投資決策后評(píng)價(jià)對(duì)象與目的
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策后評(píng)價(jià)的對(duì)象是項(xiàng)目前期投資決策階段的決策成果。具體包括:前期可行性研究成果、項(xiàng)目前期戰(zhàn)略定位、項(xiàng)目各項(xiàng)策劃成果、企業(yè)項(xiàng)目投資決策機(jī)制等。投資決策后評(píng)價(jià)的核心是對(duì)前期項(xiàng)目戰(zhàn)略定位和投資可行性研究進(jìn)行后評(píng)價(jià)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策后評(píng)價(jià)的目的是通過(guò)對(duì)前期決策成果及其與實(shí)施效果的對(duì)比分析,評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資決策分析的科學(xué)性、投資決策機(jī)制的合理性,以及投資決策成果與實(shí)施效果的偏差并分析原因,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),提出對(duì)策建議。
三、投資決策后評(píng)價(jià)層級(jí)體系
投資決策后評(píng)價(jià)從決策分析科學(xué)性、決策成果偏差性、決策機(jī)制合理性三方面著手進(jìn)行,層次體系見(jiàn)圖1。
(一)決策分析科學(xué)性
前期投資分析作為決策依據(jù),其完備性與深度對(duì)項(xiàng)目投資決策具有重大影響。后評(píng)價(jià)從投資前期分析的完備性和深度的角度,評(píng)價(jià)決策分析的科學(xué)性。
前期投資分析主要成果為投資可行性研究,完成從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境等方面對(duì)擬建項(xiàng)目的科學(xué)分析。分析深度體現(xiàn)在:決策依據(jù)的內(nèi)容齊全、項(xiàng)目要素分析全面、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可靠、論據(jù)充分、結(jié)論明確,深度應(yīng)能滿足投資決策需要??茖W(xué)合理地完成房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析應(yīng)包含以下七大項(xiàng)內(nèi)容:宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析、項(xiàng)目概況及地塊分析、項(xiàng)目定位、建設(shè)條件與方案、建設(shè)方式、投融資與財(cái)務(wù)分析、環(huán)境效益分析。
(二)決策成果偏差性
在房地產(chǎn)項(xiàng)目建成銷售完畢(或運(yùn)營(yíng))一段時(shí)間后,收集項(xiàng)目建成、售后(或運(yùn)行)的實(shí)際信息,考察銷售(或?qū)嶋H運(yùn)營(yíng))效果,對(duì)比投資分析階段的預(yù)期,得到項(xiàng)目偏差狀況。如果發(fā)生的偏差很小,說(shuō)明前期決策分析工作較為到位,應(yīng)客觀總結(jié)前期工作經(jīng)驗(yàn)。如果偏差狀況非常嚴(yán)重,或是在判斷階段沒(méi)有將偏差項(xiàng)目納入前期分析,并對(duì)整個(gè)投資活動(dòng)產(chǎn)生巨大影響,這就屬于嚴(yán)重的投資決策失誤。針對(duì)失誤,找出偏差原因并分析,完善未來(lái)投資項(xiàng)目分析要點(diǎn),提高投資決策的質(zhì)量。
以下從后評(píng)價(jià)主要內(nèi)容展開(kāi)介紹決策成果偏差性的評(píng)價(jià)。
1.投資環(huán)境與市場(chǎng)分析合理性及偏差分析
回顧項(xiàng)目當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)演變情況,將預(yù)期投資環(huán)境與實(shí)際經(jīng)歷的外部環(huán)境作對(duì)比,評(píng)價(jià)預(yù)期投資環(huán)境與市場(chǎng)走勢(shì)研判的正確性與分析的合理性,找出前期分析的缺失項(xiàng)或分析不合理的部分,總結(jié)在項(xiàng)目建設(shè)期間應(yīng)對(duì)投資環(huán)境的變化而采取的措施,深化對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的投資環(huán)境與市場(chǎng)研究。
2.項(xiàng)目定位合理性及偏差分析
項(xiàng)目戰(zhàn)略定位是對(duì)投資方向的確定,通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,對(duì)投資環(huán)境、市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、目標(biāo)客戶的分析,對(duì)產(chǎn)品及銷售策略進(jìn)行定位策劃。項(xiàng)目定位后評(píng)價(jià)主要從以下幾點(diǎn)著手進(jìn)行:第一,投資分析中是否對(duì)項(xiàng)目主題、產(chǎn)品、客戶、價(jià)格、經(jīng)營(yíng)進(jìn)行全面定位。第二,對(duì)比前期主題概念定位與實(shí)際效果的差別,檢驗(yàn)主題定位的預(yù)期影響力。對(duì)比產(chǎn)品定位與實(shí)際產(chǎn)品,是否發(fā)生調(diào)整,如果發(fā)生調(diào)整找出調(diào)整原因,并評(píng)價(jià)產(chǎn)品功能定位的效果。對(duì)比目標(biāo)客戶和實(shí)際客戶,評(píng)價(jià)客戶群定位的精準(zhǔn)度。對(duì)比前期價(jià)格定位和實(shí)際執(zhí)行的價(jià)格,評(píng)價(jià)價(jià)格策略制定及調(diào)整的合理性,評(píng)價(jià)具體產(chǎn)生的市場(chǎng)效果。評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)定位,先對(duì)比分析前期的租售策略與實(shí)際經(jīng)營(yíng)策略,回顧是否采取了調(diào)整措施,評(píng)價(jià)具體經(jīng)營(yíng)策略市場(chǎng)效果。
如果定位與市場(chǎng)效果相吻合,則說(shuō)明前期定位工作具有合理性,可總結(jié)前期定位的經(jīng)驗(yàn)。如果定位與市場(chǎng)效果偏差很大,無(wú)論是比市場(chǎng)效果更優(yōu)還是更劣,均應(yīng)客觀地將偏差程度、偏差原因以及所得結(jié)論如實(shí)總結(jié)。
3.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)變動(dòng)及偏差分析
對(duì)比完工后與規(guī)劃的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等),計(jì)算偏差額度以找出偏差的指標(biāo),分析偏差原因,指出指標(biāo)變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)影響,重點(diǎn)分析可售面積增減帶來(lái)的收益變化和總建筑面積增減帶來(lái)的成本變化。
4.進(jìn)度計(jì)劃變動(dòng)及偏差分析
評(píng)價(jià)項(xiàng)目前期計(jì)劃的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)的可能性,與實(shí)際完成的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)作對(duì)比,列出每個(gè)節(jié)點(diǎn)的延遲(提早)天數(shù),查出控制節(jié)點(diǎn)與計(jì)劃偏差的節(jié)點(diǎn),分析影響項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度的主要因素,并提出未來(lái)類似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)對(duì)措施。關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)包括:項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建計(jì)劃、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證、開(kāi)工許可證、銷售許可證等的時(shí)間;工程計(jì)劃的開(kāi)竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開(kāi)工面積等;銷售計(jì)劃的各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積、入住時(shí)間、預(yù)期銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)時(shí)間。
5.財(cái)務(wù)可靠性及偏差分析
回顧項(xiàng)目的投融資模式選擇,資金來(lái)源和融資方案分析的合理性,是否提出多方案建議與方案優(yōu)化以及風(fēng)險(xiǎn)分析。在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行中,選定的融資模式與方案是否適合項(xiàng)目開(kāi)發(fā),融資方案是否能夠滿足資金需求,籌資的風(fēng)險(xiǎn)控制情況。
由于項(xiàng)目發(fā)展期間開(kāi)發(fā)成本、進(jìn)度調(diào)整和銷售價(jià)格的變動(dòng),原來(lái)投資分析中的財(cái)務(wù)指標(biāo)會(huì)發(fā)生相應(yīng)調(diào)整,通過(guò)對(duì)比前期成本估算、預(yù)期收入、稅務(wù)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)(如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、銷售利潤(rùn)率、投資回收期等),測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際效益,評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力;查看實(shí)際資金來(lái)源與運(yùn)用情況、現(xiàn)金流量、資金需求最高點(diǎn),評(píng)價(jià)項(xiàng)目資金平衡能力;稅務(wù)籌劃工作是否進(jìn)行,籌劃方式的選擇及效果,評(píng)價(jià)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃能力。
6.不確定性分析合理性及偏差分析
受房地產(chǎn)價(jià)格、成本費(fèi)用和其他因素影響,房地產(chǎn)收益有很大波動(dòng),需要進(jìn)行不確定性分析,包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。通過(guò)盈虧平衡分析查看投資項(xiàng)目的成本、銷售、利潤(rùn)三者關(guān)系,預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化帶來(lái)的影響,分析項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。通過(guò)以投資額、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的變動(dòng)范圍計(jì)算經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變化得到項(xiàng)目敏感性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)有營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等,還包括預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)收益,并提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的情況對(duì)不確定分析的合理性進(jìn)行評(píng)價(jià),是否實(shí)際情況在不確定性分析的考慮范圍內(nèi),應(yīng)對(duì)不確定因素發(fā)生的措施是否有效。
(三)決策機(jī)制合理性
為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)投資活動(dòng)的投資決策科學(xué)性、降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、減小項(xiàng)目成果偏差,企業(yè)應(yīng)建立一套合理的投資決策機(jī)制。開(kāi)展投資決策后評(píng)價(jià)時(shí),從機(jī)制的完備性與合理性兩個(gè)方面,對(duì)決策制度、決策流程、決策執(zhí)行與反饋體系進(jìn)行評(píng)價(jià)。
首先,房地產(chǎn)企業(yè)是否構(gòu)建了健全的決策制度。是否構(gòu)建投資決策組織,包括決策部門、專家構(gòu)成、參與部門及實(shí)施人員等;是否形成規(guī)范性的規(guī)章制度,規(guī)范程度體現(xiàn)在是否有利于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資決策科學(xué)性、操作有據(jù)可依、管理的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。其次,企業(yè)是否形成完善的決策流程。流程是否涉及項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)、項(xiàng)目投資申請(qǐng)、審批、計(jì)劃編制等多個(gè)明晰環(huán)節(jié),并且責(zé)任落實(shí)到部門或個(gè)人。項(xiàng)目投資審批要點(diǎn)的把握直接關(guān)系項(xiàng)目投資決策成果偏差大小,后評(píng)價(jià)應(yīng)側(cè)重關(guān)注審批要點(diǎn)是否到位。最后,企業(yè)是否形成決策的執(zhí)行、監(jiān)督及反饋的體系。具體采取了何種措施保證投資決策有效實(shí)施,如何有力地推動(dòng)企業(yè)持續(xù)改善項(xiàng)目投資決策的行為與效率,同時(shí)評(píng)價(jià)反饋機(jī)制發(fā)揮的作用。
四、投資決策后評(píng)價(jià)的方法與評(píng)價(jià)體系
投資決策后評(píng)價(jià)既可以采用各種定性的評(píng)價(jià)方法,也可采用各種定量的評(píng)價(jià)方法,如層次分析法等。但不論哪種方法都必須基于基本邏輯框架法構(gòu)建合理的投資決策后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,并通過(guò)對(duì)這些指標(biāo)的系統(tǒng)設(shè)計(jì)和深入分析,評(píng)價(jià)找出項(xiàng)目投資決策的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、存在問(wèn)題,以及對(duì)未來(lái)工作提出建議。
參考文獻(xiàn):
1.王廣浩 周堅(jiān).項(xiàng)目后評(píng)價(jià)方法探析.科技進(jìn)步與對(duì)策.2004.1
2.國(guó)家發(fā)展改革委 建設(shè)部.建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版).中國(guó)計(jì)劃出版社.2006
3.《投資項(xiàng)目可行性研究指南》編寫(xiě)組.投資項(xiàng)目可行性研究指南.中國(guó)電力出版社.2002
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