房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃財(cái)務(wù)分析精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃財(cái)務(wù)分析范文

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，直接進(jìn)行包括住宅、廠房、庫(kù)房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂(lè)等社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)服務(wù)所需房屋的建設(shè)，以及土地的開(kāi)發(fā)，為社會(huì)生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)概括如下：

1、地理位置的固定性

土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)及使用，均具有不可變動(dòng)的地理位置，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須考慮到地區(qū)差異，考慮到就地開(kāi)發(fā)土地，就地建房，就地經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售，就地使用獲利的可能性及投資收益。

2、建設(shè)投資大

房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目往往需要投入大量資金，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。

3、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)

土地及建筑物作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的內(nèi)容，一般體量較大，工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性，有相應(yīng)的時(shí)間要求。另外，項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜，也影響著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期。完成一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般需要1—3年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

4、受?chē)?guó)家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及社會(huì)生產(chǎn)生活方方面面的綜合開(kāi)發(fā)活動(dòng)和過(guò)程，事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)（如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等）和國(guó)計(jì)民生，必須也只能通過(guò)國(guó)家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始，房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設(shè)法規(guī)，房地產(chǎn)售價(jià)受?chē)?guó)家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。

5、建設(shè)環(huán)節(jié)多

這與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點(diǎn)直接相關(guān)。從我國(guó)現(xiàn)行管理體制來(lái)看，參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的部門(mén)很多。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門(mén)，項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)多，而且各環(huán)節(jié)不可或缺。

6、多源資金籌措

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目資金來(lái)源不可能完全依靠開(kāi)發(fā)商自有資金來(lái)運(yùn)作，大量建設(shè)資金需要通過(guò)各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。

7、資金周轉(zhuǎn)慢

從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作開(kāi)始，到項(xiàng)目建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開(kāi)始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收時(shí)間較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢。

8、項(xiàng)目投資即為項(xiàng)目成本費(fèi)用

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資有一個(gè)顯著的區(qū)別，即一般工業(yè)項(xiàng)目是先投資，再生產(chǎn)產(chǎn)品，而房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過(guò)程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和（自營(yíng)自用情況暫不考慮）。房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營(yíng)資金兩大部分，在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)與項(xiàng)目的總成本費(fèi)用存在一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

9、人員要求高

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，往往需要大量的投資環(huán)境及市場(chǎng)調(diào)研、精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)的工程施工、專(zhuān)業(yè)化的營(yíng)銷(xiāo)策劃、細(xì)致的全程服務(wù)，對(duì)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專(zhuān)業(yè)素質(zhì)要求很高。

10、風(fēng)險(xiǎn)較大

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有以上特點(diǎn)，也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險(xiǎn)較大。如由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，很容易受到國(guó)家政策、宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)需求變化及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等方面的影響；在項(xiàng)目建設(shè)期間，隨著時(shí)間的推移，建筑材料價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格等有可能發(fā)生變動(dòng)，從而影響項(xiàng)目的投資額；當(dāng)公共利益需要時(shí)，可能遇到強(qiáng)制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

11、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的差異性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以分為很多種，由于項(xiàng)目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等不同，各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性。即使是同一類(lèi)項(xiàng)目，由于項(xiàng)目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)?shù)牟町愋?。這種差異性直接影響項(xiàng)目投資水平及投資效益。

12、項(xiàng)目決策的多專(zhuān)業(yè)協(xié)同

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目具有前述特點(diǎn)，其投資決策尤為重要。在這里將項(xiàng)目決策的多專(zhuān)業(yè)協(xié)同也作為一個(gè)特點(diǎn)納入進(jìn)來(lái)。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的完成需要多種專(zhuān)業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn)，實(shí)際上也是多方面專(zhuān)業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場(chǎng)研究人員調(diào)查項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)狀況；需要營(yíng)銷(xiāo)人員確定市場(chǎng)需求偏好和營(yíng)銷(xiāo)方案；需要規(guī)劃設(shè)計(jì)人員提品建議；需要工程技術(shù)人員提出工程實(shí)施的技術(shù)可行性和進(jìn)度預(yù)測(cè)；需要造價(jià)人員估算投資；需要財(cái)務(wù)分析人員提供融資的可行性和項(xiàng)目的盈利性預(yù)測(cè)；需要物業(yè)管理人員前期介入；還需要能與上述專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。

二、商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要特征

目前國(guó)內(nèi)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還沒(méi)有十分明確的定義。在國(guó)家建設(shè)部按用途對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分的九大類(lèi)型中，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要指零售批發(fā)商業(yè)，包括商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。而在實(shí)際運(yùn)用中，人們有時(shí)將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴(kuò)大，除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外，還包括餐飲、娛樂(lè)等其它營(yíng)業(yè)性、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義（指所有以營(yíng)利為目的的事業(yè)）與狹義（指專(zhuān)門(mén)從事商品交換活動(dòng)的營(yíng)利性事業(yè)）之分，本文對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的研究側(cè)重于后者，即以狹義商業(yè)為基礎(chǔ)，主要指進(jìn)行商品交易活動(dòng)的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的開(kāi)發(fā)，與國(guó)家建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目九大分類(lèi)中的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)外，以下主要從顧客構(gòu)成、項(xiàng)目選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)方式、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、城市功能及社會(huì)效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要特征。

1、顧客構(gòu)成的雙重性

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目與其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個(gè)層次：第一層次是直接承租或購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)商戶，這個(gè)層次的顧客是開(kāi)發(fā)商的直接顧客；第二層次是前來(lái)商業(yè)區(qū)購(gòu)物的終端消費(fèi)者，這個(gè)層次的顧客是經(jīng)營(yíng)商戶的直接顧客、開(kāi)發(fā)商的間接顧客。在第一層次中，還存在這么一種情況，前來(lái)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房的是投資者，而不是真正的經(jīng)營(yíng)商戶。這些投資者看中了商鋪未來(lái)的升值潛力，先期購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)，然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營(yíng)商戶，立足長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)，或者見(jiàn)機(jī)拋售，獲取收益。

這兩個(gè)顧客層次與科特勒將營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境中的市場(chǎng)分為業(yè)務(wù)市場(chǎng)和消費(fèi)者市場(chǎng)相類(lèi)似。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，第一層次的經(jīng)營(yíng)商戶（業(yè)務(wù)市場(chǎng)）固然重要，畢竟項(xiàng)目收入直接來(lái)源于承租或購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶，但項(xiàng)目整體的發(fā)展還是有賴(lài)于第二層次的終端消費(fèi)者（消費(fèi)者市場(chǎng)），因?yàn)閺V大消費(fèi)者的認(rèn)同程度直接影響經(jīng)營(yíng)商戶承租或購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的行為，進(jìn)而影響項(xiàng)目收益。此外，開(kāi)發(fā)商對(duì)于第一層次中的投資者需予以足夠注意，若投資者過(guò)度，將不利于項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)。

2、選址分析的漸進(jìn)性

所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都存在項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇，包括地域與具體地點(diǎn)兩個(gè)層次的分析與選擇。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，尤其要重視這項(xiàng)工作，并需按層次進(jìn)行漸進(jìn)分析。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)直接面向購(gòu)買(mǎi)商品的廣大消費(fèi)者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量、社會(huì)發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費(fèi)水平等存在很大的差異，從而影響項(xiàng)目可達(dá)到的市場(chǎng)目標(biāo)。根據(jù)有關(guān)宏觀指標(biāo)數(shù)據(jù)，在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次，這其實(shí)就反映了不同城市或地區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)容量水平。項(xiàng)目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所可能面對(duì)的主要消費(fèi)群體的總體狀況，包括消費(fèi)需求和消費(fèi)能力，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展影響巨大。

一個(gè)城市或地區(qū)選定后，就需考慮項(xiàng)目的具體地點(diǎn)。顧客在選擇商店進(jìn)行購(gòu)物時(shí)，店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時(shí)，店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營(yíng)的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的場(chǎng)址一旦確定，就無(wú)法更改，若項(xiàng)目所在位置無(wú)法吸引足夠多的消費(fèi)者，經(jīng)營(yíng)商戶自然就不會(huì)前來(lái)承租或購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益。優(yōu)越的項(xiàng)目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得其他競(jìng)爭(zhēng)者不易模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要途徑。

3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性

對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，潛在的直接顧客（即經(jīng)營(yíng)商戶）包括百貨公司、連鎖超市、專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶等不同的經(jīng)營(yíng)主體，另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂(lè)等機(jī)構(gòu)，既有外資、國(guó)資，也有民企、個(gè)人。各經(jīng)營(yíng)商戶的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)特色存在很大的差異，相應(yīng)對(duì)物業(yè)的需求呈個(gè)性化。同時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目還要面對(duì)廣大的終端消費(fèi)者，這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此，若在項(xiàng)目前期還沒(méi)有找到有意承租或購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶（如果有，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)就可以按經(jīng)營(yíng)商戶的需求進(jìn)行，也可稱(chēng)之為定制），項(xiàng)目在市場(chǎng)定位上需最大限度地確定主要顧客方向，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。

另外，在已基本設(shè)定市場(chǎng)目標(biāo)前提下，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃更加追求整體性，體現(xiàn)在項(xiàng)目前期的策劃定位、中期的開(kāi)發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程，需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出，盡可能避免單打獨(dú)斗、零散開(kāi)發(fā)、零散租售，否則會(huì)破壞整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的完整性、協(xié)調(diào)性及對(duì)外形象。

考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有公共服務(wù)的特點(diǎn)，在具體規(guī)劃設(shè)計(jì)中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)功能作用、引導(dǎo)作用、服務(wù)作用，確保商業(yè)運(yùn)營(yíng)所要求的大規(guī)模人流、實(shí)物流、資金流、信息流的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

4、經(jīng)營(yíng)方式的多樣性

不同于住宅等主要采用開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的模式，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目采用的經(jīng)營(yíng)方式更為多樣，在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上，包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營(yíng)混合、出租自營(yíng)混合、出售出租自營(yíng)混合等多種方式，另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實(shí)際上，大中型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目很少采用直接銷(xiāo)售，而以混合型運(yùn)營(yíng)居多。此外，項(xiàng)目是由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)，租售的對(duì)象可以是直接經(jīng)營(yíng)的商戶，也可能是本身不經(jīng)營(yíng)而準(zhǔn)備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者，這里面的經(jīng)營(yíng)方式又有很大的靈活性。

經(jīng)營(yíng)方式的多樣性使得經(jīng)營(yíng)方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策分析和評(píng)價(jià)中的一項(xiàng)重要工作。是通過(guò)出租獲得持續(xù)收益，還是通過(guò)出售獲得一次性回報(bào)，以及各經(jīng)營(yíng)方式如何有機(jī)組合，需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營(yíng)能力、市場(chǎng)接受程度、近期與遠(yuǎn)期利益等各方面因素。此外，擬定經(jīng)營(yíng)方案下的財(cái)務(wù)收益也存在很大的不確定性。

5、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)效性

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，不再僅有物業(yè)管理，更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實(shí)現(xiàn)增值（銷(xiāo)售完畢就意味著開(kāi)發(fā)結(jié)束），而商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)需求，既可以通過(guò)出售獲利，還可以通過(guò)出租或其它經(jīng)營(yíng)方式獲得長(zhǎng)期的利潤(rùn)回報(bào)，在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理搞好了，可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求，如擴(kuò)大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性回報(bào)、增強(qiáng)融資能力等，并能以此固定資產(chǎn)作為更多機(jī)會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)，形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，也正基于此，項(xiàng)目的成功不僅僅是所開(kāi)發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢，取得一定的經(jīng)濟(jì)收益，還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運(yùn)營(yíng)成功。

6、高風(fēng)險(xiǎn)性

總體而言，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)于其它一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)較高。但是，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目本身沒(méi)有明確的租約保障，沒(méi)有固定的消費(fèi)對(duì)象，項(xiàng)目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營(yíng)銷(xiāo)策略，還取決于區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費(fèi)水平、需求變化等將直接影響項(xiàng)目效益水平?；谏虡I(yè)本身競(jìng)爭(zhēng)的激烈性，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。

7、可促進(jìn)城市功能提升，產(chǎn)生良好的社會(huì)效益

城區(qū)形成和再發(fā)展是以復(fù)雜和綜合的因素為動(dòng)因。一個(gè)城市新區(qū)的形成，必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、基礎(chǔ)設(shè)施因素以及包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在內(nèi)的服務(wù)因素等諸多條件支撐。一定規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)作為城市功能的必要條件和外在反映，不僅可以滿足人們居住生活需求，還能促進(jìn)人口集聚和資源流動(dòng)，催化城市新區(qū)的建成。成功的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)所在地域區(qū)段的城市功能、結(jié)構(gòu)能產(chǎn)生很大的影響，具有顯著的輻射帶動(dòng)效應(yīng)，直接體現(xiàn)之一就是往往可以帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)的增值。

第2篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃財(cái)務(wù)分析范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資分析；教學(xué)；方法

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)和房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為投資領(lǐng)域關(guān)注的焦點(diǎn)之一，因此，能夠準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向并科學(xué)地作出投資決策，為投資者有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)投資收益的專(zhuān)業(yè)人才成為市場(chǎng)需求的熱點(diǎn)之一。而《房地產(chǎn)投資分析》作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)的核心課程之一，在房地產(chǎn)估價(jià)人才教學(xué)培養(yǎng)體系中占有重要地位，對(duì)該課程教學(xué)進(jìn)行研究不僅有助于提高教學(xué)效果，更重要的是增強(qiáng)高職學(xué)生就業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

一、課程特點(diǎn)

《房地產(chǎn)投資分析》是一門(mén)操作性較強(qiáng)的學(xué)科，內(nèi)容十分廣泛，涉及了經(jīng)濟(jì)學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)、建筑學(xué)等學(xué)科。課程的特點(diǎn)主要有：

（一）以項(xiàng)目的投資決策過(guò)程為線索

《房地產(chǎn)投資分析》課程主要以項(xiàng)目的投資決策過(guò)程為線索，按照項(xiàng)目分析決策的基本思路為框架，包括房地產(chǎn)投資環(huán)境分析、投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算、投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目不確定分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及投資決策分析。同時(shí)，課程內(nèi)容也與房地產(chǎn)項(xiàng)目投資報(bào)告的框架吻合。

（二）內(nèi)容較枯燥，計(jì)算量大

與房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等課程相比，房地產(chǎn)投資分析更偏重解決技術(shù)性的問(wèn)題，而不是人員溝通。尤其是在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法的學(xué)習(xí)中，靜態(tài)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)不僅需要深刻理解其內(nèi)涵，而且要根據(jù)題目進(jìn)行詳細(xì)分析，選擇合適的方法，客觀計(jì)算，所以學(xué)習(xí)過(guò)程相對(duì)枯燥。在教學(xué)中，應(yīng)該不斷提高學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性。

（三）與實(shí)際聯(lián)系緊密

房地產(chǎn)投資的興起和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展密不可分，是一門(mén)實(shí)踐性很強(qiáng)的課程。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，無(wú)論是普通消費(fèi)者進(jìn)行置業(yè)、租賃、買(mǎi)賣(mài)商品房，還是企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、租售、經(jīng)營(yíng)等，無(wú)一不以房地產(chǎn)投資分析方法為基礎(chǔ)。尤其是，目前高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)學(xué)生重要就業(yè)方向是置業(yè)顧問(wèn)，而該課程學(xué)習(xí)無(wú)疑與學(xué)生的工作內(nèi)容密切相關(guān)。

二、課程教學(xué)面臨的問(wèn)題

（一）學(xué)生學(xué)習(xí)積極性不高

學(xué)生學(xué)習(xí)積極性不高在高職教學(xué)中普遍存在，《房地產(chǎn)投資分析》這樣技術(shù)性較強(qiáng)的課程中表現(xiàn)尤為明顯。筆者根據(jù)實(shí)際教學(xué)發(fā)現(xiàn)，學(xué)生積極性不高主要原因包括：對(duì)專(zhuān)業(yè)及課程的學(xué)習(xí)目的認(rèn)識(shí)不清，排斥所學(xué)專(zhuān)業(yè)及課程，前期無(wú)法跟上教學(xué)進(jìn)度導(dǎo)致放棄后期學(xué)習(xí)等。

（二）學(xué)生理論理解能力和計(jì)算能力薄弱

《房地產(chǎn)投資分析》課程教學(xué)中，教師講授的重點(diǎn)的動(dòng)態(tài)分析方法、財(cái)務(wù)分析等，這些內(nèi)容往往涉及大量的計(jì)算，高職學(xué)生存在畏難心理，雖然能夠理解方法的基本內(nèi)涵，但到具體的計(jì)算中往往不能達(dá)到舉一反三的程度，作業(yè)抄襲現(xiàn)象嚴(yán)重。

（三）教學(xué)內(nèi)容針對(duì)性不強(qiáng)

《房地產(chǎn)投資分析》課程教學(xué)內(nèi)容雖然涉及了投資項(xiàng)目分析的各個(gè)方面，但針對(duì)性較差。這一方面與課程本身知識(shí)相關(guān)性緊密有關(guān)，另一方面與高職院校所用教材有關(guān)，目前，雖然有專(zhuān)門(mén)針對(duì)高職的系列教材，但是與本科差異不大，缺乏對(duì)實(shí)際情境的模擬和操作性，不適合高職學(xué)生的實(shí)際情況，使得學(xué)生課下預(yù)習(xí)和復(fù)習(xí)比較困難，學(xué)習(xí)效果不理想，增加了教材處理整合的難度。

三、課程教學(xué)應(yīng)對(duì)措施探討

由于《房地產(chǎn)投資分析》課程具有分析方法多、計(jì)算量大，同時(shí)高職學(xué)生學(xué)習(xí)積極性不高，數(shù)學(xué)功底薄弱，要順利完成教學(xué)內(nèi)容，并達(dá)到理想的教學(xué)效果，必須改進(jìn)教學(xué)方法，完善教學(xué)內(nèi)容。

（一）提高學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性

《房地產(chǎn)投資分析》課程是一門(mén)技術(shù)經(jīng)濟(jì)類(lèi)課程，教師教學(xué)的首要任務(wù)就是調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性。教師可以根據(jù)造成學(xué)生厭學(xué)的原因出發(fā)引導(dǎo)學(xué)生樹(shù)立學(xué)習(xí)的信心。比如，針對(duì)對(duì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)無(wú)興趣的學(xué)生，強(qiáng)調(diào)該專(zhuān)業(yè)的實(shí)用性和技術(shù)性，也可以從未來(lái)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房出發(fā)，吸引學(xué)生注意力。針對(duì)基礎(chǔ)薄弱的學(xué)生，一方面在課堂上反復(fù)回憶所學(xué)知識(shí)，加強(qiáng)學(xué)生對(duì)知識(shí)的理解，另一方面為學(xué)生樹(shù)立短期目標(biāo)，有效提高學(xué)生學(xué)習(xí)自信心，對(duì)進(jìn)步較大的學(xué)生適時(shí)給予鼓勵(lì)。

（二）有針對(duì)性地選擇教學(xué)內(nèi)容

《房地產(chǎn)投資分析》課程課程教學(xué)內(nèi)容的選擇要分清重難點(diǎn)和主次，精煉課程內(nèi)容，簡(jiǎn)化理論性較強(qiáng)的內(nèi)容，合理指導(dǎo)學(xué)生學(xué)習(xí)。比如，對(duì)“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)”專(zhuān)業(yè)的學(xué)生，除學(xué)習(xí)房地產(chǎn)投資環(huán)境和區(qū)位分析外，應(yīng)花大量時(shí)間與精力學(xué)習(xí)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，并通過(guò)課堂和課后的反復(fù)練習(xí)提高學(xué)生計(jì)算能力，而對(duì)于不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，教師只對(duì)重要的方法進(jìn)行介紹，鼓勵(lì)學(xué)生課下自學(xué)。而對(duì)其他如“證券投資與管理”專(zhuān)業(yè)的學(xué)生，學(xué)習(xí)的目的在于完善證券投資管理的知識(shí)體系，對(duì)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的計(jì)算要求不高，對(duì)于綜合性的案例可以鼓勵(lì)學(xué)生進(jìn)行自學(xué)。

（三）注重教學(xué)與實(shí)際的關(guān)聯(lián)性

《房地產(chǎn)投資分析》課程不僅有助于完善房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)學(xué)生的知識(shí)體系，更重要的是直接與學(xué)生就業(yè)相關(guān)，能夠增強(qiáng)學(xué)生就業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，因此，該課程應(yīng)特別注意教學(xué)內(nèi)容與實(shí)際的關(guān)聯(lián)性。在課程環(huán)境和區(qū)位分析部分，安排學(xué)生以小組為單位設(shè)計(jì)調(diào)研問(wèn)卷，并調(diào)研所在城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況， 通過(guò)實(shí)地調(diào)研不僅能提高學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，也可以使學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有初步的認(rèn)識(shí)。同時(shí)，可以配合調(diào)研內(nèi)容，進(jìn)行調(diào)研報(bào)告匯報(bào)演講，最大程度的鞏固其他課程的學(xué)習(xí)內(nèi)容，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)潛能。另外，教師還可以帶領(lǐng)學(xué)生參觀售樓中心，通過(guò)觀察置業(yè)顧問(wèn)的實(shí)際工作狀態(tài)，一方面增強(qiáng)學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)投資的感性認(rèn)識(shí)，另一方面了解購(gòu)買(mǎi)者的實(shí)際需求。

（四）教學(xué)方法的多樣化

在《房地產(chǎn)投資分析》課程的實(shí)際教學(xué)中，教師應(yīng)注重教學(xué)方法的多樣化，以期達(dá)到理想的教學(xué)效果。比如采用案例教學(xué)法，該方法將學(xué)生對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的學(xué)習(xí)設(shè)置在實(shí)際投資案例中，學(xué)生經(jīng)過(guò)案例的實(shí)操訓(xùn)練，掌握分析方法的同時(shí)，提高了分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力。案例教學(xué)法在具體的實(shí)施中應(yīng)注意案例的難易程度、學(xué)生的反饋情況，同時(shí)，教師一定要對(duì)案例有全面、透徹的認(rèn)識(shí)，并針對(duì)學(xué)生練習(xí)情況給予歸納總結(jié)，使學(xué)生修正自己理解的偏差，建立對(duì)投資分析的全面認(rèn)識(shí)。

四、結(jié)語(yǔ)

在高職“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)”專(zhuān)業(yè)知識(shí)課程體系中，《房地產(chǎn)投資分析》既是一門(mén)綜合要求高，實(shí)操性強(qiáng)的課程，也為《房地產(chǎn)估價(jià)》課程的學(xué)習(xí)奠定了學(xué)習(xí)基礎(chǔ)。為取得良好的教學(xué)效果，教師應(yīng)有針對(duì)性地選擇教學(xué)內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)教學(xué)內(nèi)容的實(shí)際性和教學(xué)方法的多樣性，增強(qiáng)學(xué)生動(dòng)手實(shí)踐能力，提高學(xué)生知識(shí)的運(yùn)用能力。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃財(cái)務(wù)分析范文

【關(guān)鍵詞】投資風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)投資；控制措施

0.概述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，是指企業(yè)的業(yè)主運(yùn)用科學(xué)的理論與方法，依據(jù)社會(huì)與市場(chǎng)的需要及企業(yè)的主客觀條件，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或銷(xiāo)售、出租商品房的行為；對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)與租售后服務(wù)等活動(dòng)的全過(guò)程，予以決策、運(yùn)籌、組織與協(xié)調(diào)，以保證動(dòng)態(tài)地最優(yōu)化地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的總目標(biāo).地產(chǎn)投資形式多種多樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是人們最熟悉的一種類(lèi)型；為了出租經(jīng)營(yíng)而購(gòu)買(mǎi)住宅或辦公樓也是相當(dāng)普遍的地產(chǎn)投資類(lèi)型；將資金委托給信托投資公司用以購(gòu)買(mǎi)或開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)也是地產(chǎn)投資；企業(yè)建造工廠、學(xué)校建設(shè)校舍、政府修建水庫(kù)等等，都屬于地產(chǎn)投資。

1.風(fēng)險(xiǎn)概算

1.1客觀風(fēng)險(xiǎn)性

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程主要包括獲取土地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批，簽署有關(guān)合作協(xié)議，施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與物業(yè)管理。風(fēng)險(xiǎn)存在于客觀事件發(fā)展變化的整個(gè)過(guò)程中，地產(chǎn)投資也不例外，由于地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長(zhǎng)，而市場(chǎng)是瞬息萬(wàn)變的，因此投資的風(fēng)險(xiǎn)因素也將增多。加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動(dòng)性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能按期收回，企業(yè)就會(huì)陷于被動(dòng)，甚至債息負(fù)擔(dān)沉重，導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉。例如在工程成本層面房地產(chǎn)是這樣計(jì)算的：承包商管理費(fèi)、資料、勞保、利潤(rùn)等各種費(fèi)用（約為10%）：以上各項(xiàng)之和×10%=90～180元/平方米；上交國(guó)家各種稅費(fèi)（總造價(jià)3.3～3.5%）：33～70元/平方米，高檔的可能高達(dá)100元/平方米。沒(méi)有算精裝修，一般造價(jià)約為1000～2000元/平方米，高檔小區(qū)可達(dá)3500元以上。再加設(shè)計(jì)費(fèi)和監(jiān)理費(fèi)、土地費(fèi)、廣告、策劃、銷(xiāo)售費(fèi)等等成本加起來(lái)也算是造成目前高房?jī)r(jià)的幾個(gè)因素。由于房地產(chǎn)物業(yè)本身的特點(diǎn)和地產(chǎn)投資的特點(diǎn)，市場(chǎng)的不同的風(fēng)險(xiǎn)因素，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)多樣性和相互的關(guān)聯(lián)性。而風(fēng)險(xiǎn)因素反映在投資過(guò)程中，在時(shí)間上、地域上、投資結(jié)果上呈現(xiàn)出不確定性，不確定因素本身的變動(dòng)程度和影響能力決定了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的不確性。由于人們對(duì)自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常而造成損失的可能性，如地震、洪水、風(fēng)暴、雷電、海嘯、旋風(fēng)等。這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較低，但是一旦出現(xiàn)，造成的危害相當(dāng)嚴(yán)重，輕則增加成本、延長(zhǎng)工期，重則導(dǎo)致投資的徹底損失。對(duì)于這些危害的防范，開(kāi)發(fā)商一般可采用投保的方式來(lái)減少或避免損失。但是，投保之前，如果能對(duì)該地區(qū)的環(huán)境條件、天文資料、地質(zhì)地貌、氣候條件等做一定的了解分析，可以減少投保成本，從而增加投資收益。

1.2不確定性

任何市場(chǎng)的供給予需求都是動(dòng)態(tài)的和不確定的，這種房動(dòng)態(tài)的不確定性決定市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)者收入的不確定性，地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)者所承擔(dān)的這種風(fēng)險(xiǎn)比其它市場(chǎng)要大些，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品的價(jià)值受供求影響的幅度很大。只有對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系做出客觀的判斷并進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化的客觀規(guī)律，有可能避免該風(fēng)險(xiǎn)才的發(fā)生。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上同類(lèi)樓盤(pán)供市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)激烈，終給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的推最給過(guò)多，廣成本的提高或樓盤(pán)滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要是由于開(kāi)發(fā)者對(duì)市場(chǎng)調(diào)查分析不足所引起的，對(duì)市場(chǎng)把握是能力的不足，在企業(yè)提價(jià)的“時(shí)滯”上，特別是在高通貨膨脹期。購(gòu)買(mǎi)力也會(huì)影響消費(fèi)者，在收入水平一定及購(gòu)買(mǎi)力水平普遍下降的情況下，人們會(huì)降低對(duì)房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需求，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實(shí)體是不能移動(dòng)的，這就決定了投資在房地產(chǎn)上的資金流動(dòng)性差、變現(xiàn)能力弱。其次，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性，即房地產(chǎn)企業(yè)在急需現(xiàn)金的時(shí)候卻無(wú)法將手中的房地產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難達(dá)到合理的價(jià)格，從而大大影響其投收益，所以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了變現(xiàn)收益上的不確定性。

1.3企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因

（1）購(gòu)房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購(gòu)房款。

（2）企業(yè)運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，大量使用貸款，實(shí)施負(fù)債經(jīng)營(yíng)，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能。國(guó)八條后部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出現(xiàn)大幅下降，住房限購(gòu)措施加上更高的抵押貸款利率，而多數(shù)開(kāi)發(fā)商95%的現(xiàn)金流都來(lái)自于住房銷(xiāo)售，不少人開(kāi)始擔(dān)心房地產(chǎn)商能否抵御住本次樓市的銷(xiāo)量“寒冬”。

1.4政策風(fēng)險(xiǎn)

2008年伴隨著全球金融危機(jī)蔓延世界各地，中國(guó)采取救市措施，但增發(fā)絕大部分資金未落到實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎縮，而房地長(zhǎng)行業(yè)迅速催漲，并在房地產(chǎn)行業(yè)集中了大量閑置資金，房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富分配不均，使大部分人喪失購(gòu)買(mǎi)房屋的能力，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的極大風(fēng)險(xiǎn)；國(guó)家在這種情況下出臺(tái)“國(guó)八條”和“國(guó)十條”調(diào)控房?jī)r(jià)繼續(xù)走高趨勢(shì)，相信房?jī)r(jià)將會(huì)積極回歸合理價(jià)位，同時(shí)是消費(fèi)者和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者同事獲利，使房地產(chǎn)市場(chǎng)向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。2012年1月份，上市房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普遍下滑，各地樓市庫(kù)存量不斷攀升。全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比全線停漲，購(gòu)房者“出手不甘心、不出手擔(dān)心”的觀望和焦慮情緒加重，但開(kāi)發(fā)商都在蕭條的市場(chǎng)中苦苦掙扎，仍在采取延緩開(kāi)盤(pán)節(jié)奏等方式博弈政策調(diào)控放松。有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，調(diào)控政策仍將嚴(yán)格執(zhí)行，打破市場(chǎng)僵局關(guān)鍵在于房企“降價(jià)”，促使房?jī)r(jià)合理回歸。由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，會(huì)給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)帶來(lái)?yè)p失的可能性。其主要包括，社會(huì)的、政治的、經(jīng)濟(jì)的、自然的、技術(shù)的、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)和治安風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)具體則是指由于國(guó)家的政治、經(jīng)濟(jì)因素的變動(dòng)，引起的房地產(chǎn)需求及價(jià)格的漲跌而造成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)國(guó)家政治形勢(shì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于時(shí)期時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲；當(dāng)各種出現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)處于衰退期時(shí)，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價(jià)格下跌。

2.結(jié)語(yǔ)

隨著近幾年國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出良好房的發(fā)展態(tài)勢(shì)，地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，極大地推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是不錯(cuò)的投資方向，但近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)炒作非常嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)用作不規(guī)范，由于房地產(chǎn)本身具有的風(fēng)險(xiǎn)性和現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控布局，使得地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)更大，因此現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)積極發(fā)展是不爭(zhēng)（下轉(zhuǎn)第386頁(yè)）（上接第361頁(yè)）的事實(shí)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)也在積極的調(diào)控?！科]

【參考文獻(xiàn)】

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