房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟范文

關(guān)鍵詞：經(jīng)營績效評價指標因子分析法配對樣本T檢驗

一、引言

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年的改革，市場得到了有效發(fā)展，逐漸成長為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，其利潤也一直高于其他產(chǎn)業(yè)。金融危機給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的沖擊，因此對其經(jīng)營績效進行分析就變得極為重要。經(jīng)營績效也稱為經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營效果，即企業(yè)某一經(jīng)營活動所取得的業(yè)績。企業(yè)的經(jīng)營績效評價即是通過特定的評價體系，按照一定的標準，采用一定的方法對其經(jīng)營業(yè)績進行客觀合理的分析評價。國外對于經(jīng)營績效評價的研究大約始于泰勒的科學管理理論，在現(xiàn)代公司制度誕生之后，為加強資本所有權(quán)控制和公司內(nèi)部控制，對于績效評價的研究也逐漸深入。國外研究的績效評價方法主要有三種模式:財務模式，即選擇能代表公司經(jīng)營績效的財務指標，并按照加權(quán)的方式計算綜合得分，沃爾評分法就是其中的一個典型例子；由于資本市場和股東認為財務指標法無法真實衡量企業(yè)未來能創(chuàng)造的價值，管理者也認為其無法全面評價企業(yè)業(yè)績，因此西方學者提出價值模式，即以股東最大化為導向，考慮未來企業(yè)能為股東創(chuàng)造的價值，該模式中最成熟的當屬經(jīng)濟增加值法；考慮到企業(yè)的其他非財務指標也會影響到企業(yè)業(yè)績，又有學者提出了績效評價的平衡模式，涵蓋了那些影響企業(yè)績效的非財務指標，最典型的就是平衡計分卡。本文采取實證的方式對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營績效進行探討將有助于房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整自身財務經(jīng)營狀況，以期為國家相關(guān)部門提供參考。

二、研究設計

（一）研究假設 盈利能力主要評價企業(yè)利用自身資源獲取收益的能力，當企業(yè)的盈利能力較高時，說明企業(yè)善于利用資源創(chuàng)造價值，因此可以提出以下假設：

假設1：企業(yè)盈利能力越強，收益質(zhì)量越高

收現(xiàn)能力即收益的變現(xiàn)能力，是衡量經(jīng)營績效的重要標準，會計收益是某一會計期間賬面收入和費用配比的結(jié)果，但并不表示有實際現(xiàn)金的凈流入，只有當會計收益轉(zhuǎn)化為真實的現(xiàn)金流入時才表明實際財富的增加。當企業(yè)收現(xiàn)能力較高時，說明企業(yè)能夠及時回收現(xiàn)金，將會計收益轉(zhuǎn)為真實收入，避免壞賬的產(chǎn)生及資金缺口的出現(xiàn)，因此可以提出以下假設：

假設2：收現(xiàn)能力的提高有利于企業(yè)收益質(zhì)量的提高

營運能力反映了企業(yè)利用現(xiàn)有的資源創(chuàng)造價值的能力，該比率較高時說明企業(yè)對資源的利用效率高，其中一個重要的方面是對于賬款的回收速度較快。在分析該指標時也應當考慮到可能對于企業(yè)未來的銷量帶來的影響。因此本文提出以下假設：

假設3：營運能力的提高有利于公司短期收益質(zhì)量的提高

成長能力就是指企業(yè)業(yè)績的增長速度和成長趨勢，高經(jīng)營績效的企業(yè)不僅要有較高的會計盈余，還應該有穩(wěn)定的增長，只有基于主營業(yè)務才能維持其增長，如果收益的增長主要依靠那些非經(jīng)常性損益項目，這樣的增長是不可持續(xù)的，成長性較差。因此本文提出以下假設：

假設4：企業(yè)成長能力越高，收益質(zhì)量越高

（二）變量定義 結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點，本文將從經(jīng)營績效的四個方面分別選取重點指標，構(gòu)建財務績效評價體系，較全面地評價房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營績效。企業(yè)的經(jīng)營績效可以從四個方面進行評價：盈利能力、收現(xiàn)能力、營運能力和成長能力。盈利能力主要評價企業(yè)利用自身資源獲取收益的能力，如果企業(yè)善于利用資源，則表明經(jīng)營績效好，反之則說明經(jīng)營績效較差。收現(xiàn)能力即收益的變現(xiàn)能力，是衡量經(jīng)營績效的重要標準，會計收益是某一會計期間賬面收入和費用配比的結(jié)果，但并不表示有實際現(xiàn)金的凈流入，只有當會計收益轉(zhuǎn)化為真實的現(xiàn)金流入時才表明實際財富的增加。營運能力是評價企業(yè)資源利用效率的指標，如果周轉(zhuǎn)速度較快，則說明企業(yè)能充分利用現(xiàn)有資源為企業(yè)創(chuàng)造價值。成長能力就是指企業(yè)業(yè)績的增長速度和成長趨勢，高經(jīng)營績效的企業(yè)不僅要有較高的會計盈余，還應該有穩(wěn)定的增長，只有基于主營業(yè)務才能維持其增長，如果收益的增長主要依靠那些非經(jīng)常性損益項目，這樣的增長是不可持續(xù)的，成長性較差。本文根據(jù)這4大特征設定8個反映經(jīng)營績效的財務指標見表（1）。

（三）樣本選取 本文的樣本取自于滬深兩市A股的房地產(chǎn)上市公司2009年的98個樣本，剔除個別極端樣本以避免對結(jié)果的干擾。對于這98個樣本分別選取其上述8個財務指標來分析這些公司2009年的經(jīng)營績效情況。本文的數(shù)據(jù)均來自于國泰安數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)處理采用SPSS和EXCEL軟件。

三、實證檢驗分析

（一）描述性統(tǒng)計從表（2）可以看出不少指標的最小值和最大值都相差比較大，說明公司間各指標的狀況存在不同程度的差異。從盈利能力指標來看，公司之間的差異比較大，說明公司間盈利水平變化幅度較大，但其總體均值水平并不是很高，可見并不是所有的房地產(chǎn)公司都有較高的收益，這也可能是因為在經(jīng)歷了2008年的金融危機后，不少公司還沒完全緩解過來，從而導致了總體收益水平的偏低。從收現(xiàn)能力指標來看，公司間的收現(xiàn)水平有較大差距，且總體均值為負數(shù)，說明房地產(chǎn)公司的收現(xiàn)情況并不樂觀，營業(yè)收入不能及時收回現(xiàn)金。從營運能力看，公司間的差異更是明顯，尤其是應收賬款周轉(zhuǎn)率，最高的光華控股甚至達到了884.43，經(jīng)分析，如此高的應收賬款周轉(zhuǎn)率是因為該公司在保證了較高營業(yè)收入的情況下很好的控制了應收賬款，反映了其資金利用效率，但是在進行控制時也應該考慮該政策對公司營業(yè)收入的影響，要對減少的營業(yè)收入的成本與減少的應收賬款的收益之間進行權(quán)衡，找到一個最佳水平。從公司的成長性來看，凈利潤增長率在公司間差異巨大，其行業(yè)均值也為負，說明有不少公司未能走出低迷狀態(tài)，營業(yè)利潤比重總體來看，房地產(chǎn)公司的主營業(yè)務所占比重較高，可見公司的主營業(yè)務比較突出，源于主營業(yè)務能為公司帶來高利潤。根據(jù)上述描述，從總體上對2009年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)營績效進行分析，可知營運能力指標（應收賬款周轉(zhuǎn)率）和成長能力指標（凈利潤增長率）是影響公司經(jīng)營績效的主要指標。

（二）因子分析由于評價企業(yè)經(jīng)營績效的財務指標存在不同程度的相關(guān)性，本文采用因子分析法來評價2009年房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營績效。因子分析的基本目的是用少數(shù)幾個因子去描述多個變量之間的關(guān)系，其基本思想是把聯(lián)系比較緊密的變量歸為同一個類別，而不同類別的變量之間的相關(guān)性較低，通過降維將相關(guān)性高的變量聚在一起，基本原理是以相關(guān)性為基礎，從協(xié)方差矩陣或相關(guān)矩陣入手把大部分變異歸結(jié)為少數(shù)幾個公共因子所為，把剩余的變異成為特殊因子。運用SPSS軟件對2009年滬深兩市房地產(chǎn)公司的財務指標進行處理，如表（3）所示。該表主要驗證原有變量是否適合進行因子分析。KMO檢驗用于研究變量之間的偏相關(guān)性，計算偏相關(guān)時由于控制了其他因素的影響，所以會比簡單的相關(guān)系數(shù)小。一般KMO值小于0.5則不適宜作因子分析，大于0.7則比較適合作引子分析，本文中KMO值為0.707，適合進行引子分析。Bartlett球形檢驗的統(tǒng)計量Sig

四、結(jié)論

對于經(jīng)營績效來說，最重要的指標是盈利能力指標，這也是股東最為關(guān)注的指標，縱觀2009年房地產(chǎn)公司的盈利情況可以發(fā)現(xiàn)不少公司每股收益和股東權(quán)益凈利率偏低，對于這些公司來說首要任務就是增加營業(yè)收入控制成本，提高公司利潤水平。只有在做大利潤的基礎上才能進一步擴大公司規(guī)模，增強公司實力。現(xiàn)金流是公司維持經(jīng)營的基礎，因此對于每家公司而言都是至關(guān)重要的。2009年不少房地產(chǎn)公司的營業(yè)收入現(xiàn)金比率較低，甚至為負值，據(jù)此認為這些公司在現(xiàn)金流回收的控制上存在問題，經(jīng)營活動不能獲得及時的現(xiàn)金流入，嚴重是將會影響到公司的正常運營。在具體實務中，公司應盡量推遲現(xiàn)金流出，對于現(xiàn)金流入則要設計合理的現(xiàn)金折扣制度和商業(yè)促銷手段加速資金的回籠。經(jīng)過對上述公司的分析，發(fā)現(xiàn)這些公司在運營能力上存在很大區(qū)別，應收賬款周轉(zhuǎn)率甚至從0跨度到接近900。控制好應收賬款對于房地產(chǎn)公司很重要，因為房地產(chǎn)公司需要不斷大量的現(xiàn)金流入。但是，周轉(zhuǎn)過快也會存在一些隱患，嚴格的應收賬款回收制度可能會減小公司的銷售規(guī)模，影響到營業(yè)收入的增長。因此，房地產(chǎn)公司應該制定合理的應收賬款回收制度，在能夠擴大銷售規(guī)模的情況下注重對應收賬款的控制。房地產(chǎn)企業(yè)不能過多的依賴外部環(huán)境諸如政府背景、稅收優(yōu)惠、行業(yè)壟斷、財政扶持等一些有利因素，而應該做好主營業(yè)務，加強對市場的適應能力，不斷強化核心競爭力，注重控制貸款風險，做好項目前期管理。一些有實力的企業(yè)可以對企業(yè)的業(yè)務進行適當?shù)亩嘣?jīng)營，增加企業(yè)的收益和現(xiàn)金流量。

參考文獻：

［1］郗蒙浩、王惠彥、黃偉：《談績效評價方法及其在國內(nèi)外的發(fā)展》，《經(jīng)濟師》2007年第4期。

［2］彼得·F·德魯克：《公司績效測評》，北京：中國人民大學出版社2000年。

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［5］AJ．埃巴：《經(jīng)濟增加值—如何為股東創(chuàng)造財富》，北京：中心出版社2001年。

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟范文

【關(guān)鍵詞】會計核算 房地產(chǎn)行業(yè) 解決策略

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，并且在國民經(jīng)濟領域中發(fā)揮著極其重要的作用，成為了國民經(jīng)濟體系中的重要一部分。但是近年來，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中迎接契機的同時，還存在著較大的挑戰(zhàn)，這是因為該行業(yè)具有建設周期長、投資大、經(jīng)營風險高等特點，而投資資金對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，是其重要的生存保障，如果在會計核算過程中出現(xiàn)任何差錯，那么均會造成資金流失，由此危害房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展。為此，現(xiàn)本研究以下基于會計核算對于房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義，來針對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算過程中所存在的問題提出若干解決建議，以期推進其進一步發(fā)展。

一、會計核算對于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的重要意義

（一）有助于企業(yè)做出正確的經(jīng)營決策

由于會計核算是財務管理中的一部分，而其又是企業(yè)經(jīng)營體系中的重要組成部分，通常情況下，會計核算能夠有效地反映出企業(yè)的相關(guān)資金應用情況，比如說資金分配情況，這對于企業(yè)經(jīng)營決策活動而言有著極其重要的作用，這是因為企業(yè)在做經(jīng)營決策活動時，其需要一定決策參考依據(jù)，而此時的會計核算則可以發(fā)揮其獨具有的作用，對企業(yè)相關(guān)資金進行準確地核算，從而為企業(yè)經(jīng)營決策提供科學參考依據(jù)。

（二）能夠真實反映資金流向

由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資高的特點，使其承擔著較高經(jīng)營運行風險，為了能夠有效控制經(jīng)營運行風險系數(shù)，則該企業(yè)往往通過掌握資金流向情況而保障自身的發(fā)展。而會計核算則能夠有效地將企業(yè)資金應用情況進行真實反映，從而使得企業(yè)能夠更好地運用資金，確保資金的安全，且使其作用價值得以充分發(fā)揮，這對于企業(yè)未來發(fā)展而言有著極其重要的意義。

二、會計核算過程中所存在的問題

（一）會計信息風險尚未得到完全披露

會計信息能夠真實的反映出企業(yè)的財務狀況，而會計信息風險的披露能夠為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)預防各風險活動提供有力依據(jù)。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運行過程中面臨著土地風險、政策風險等，為了使得這些風險事件能夠得到有效控制，則會計信息風險應做到完全披露，從而為控制財務風險提供相應依據(jù)，然而就質(zhì)量保證金來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有披露這一項，這樣導致財務信息沒有完全被反映出來，由此對風險控制活動產(chǎn)生一定負面影響。

（二）收入確認較為復雜

由于房地產(chǎn)屬于經(jīng)濟密集型行業(yè)，以至于加大了會計核算的難度，尤其是收入確認方面，這是因為房地產(chǎn)企業(yè)其商品相較于其他商品而言有著一定的特殊性，比如說生產(chǎn)周期長、價值高、耗資大等，這些則使其銷售方式與其他商品銷售方式有所不同，一般而言，當前房地產(chǎn)開發(fā)商所銷售的商品有以下兩種方式：①自行開發(fā)+銷售；②與買房方簽訂合同，隨即按照合同要求進行開發(fā)，其中第二種銷售方式下的收入確認較為簡單，而對于第一種銷售方式的收入確認而言則較為復雜，不僅收入確認時間長，而且收入確認環(huán)節(jié)過程較為繁瑣，以至于加大了會計核算難度，并且極易出現(xiàn)差錯，最終給企業(yè)經(jīng)營決策活動造成負面影響。另外，房地產(chǎn)收入確認復雜的問題也給該企業(yè)的凈利潤指標方面帶來一定影響，即其不能有效將房地產(chǎn)企業(yè)實際運行情況反映出來，這樣則給企業(yè)的經(jīng)營決策活動造成一定影響。

（三）會計科目設置方面存在不合理情況

就目前房地產(chǎn)會計科目設置情況來看，其中存在著不合理的情況，有些專用會計科目缺少，加上現(xiàn)行會計科目混亂，盡管新會計準則舉出了超過100多個會計科目，但是有很多并不符合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，使得該企業(yè)不得不應用一般企業(yè)通用的會計科目，以至于房地產(chǎn)會計科目設置方面存在著不合理的情況，比如說建筑工程中的“在建工程”會計科目，盡管新會計準則對其給予相應說明與擴充，但是明細科目卻混亂，以至于給會計核算帶來一定難題。

三、解決會計核算中問題的有效策略

針對上述所存在的問題，筆者提出了以下應對解決措施，以期為改善當前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算現(xiàn)狀而提供相應依據(jù)。

（一）進一步加大會計信息披露程度

由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營運行過程中存在著較多的風險，這是由其行業(yè)特點決定的，如果一旦風險出現(xiàn)就會給該企業(yè)造成嚴重影響，甚至面臨破產(chǎn)，因此，有必要對經(jīng)營過程中的風險加以控制。而風險控制活動開展的重要前提是要清楚地掌握到風險來源，就財務管理過程中的會計信息而言，其信息量較大，有助于企業(yè)從中找到風險所在，當信息量越多時，則為更好地識別風險提供了有力依據(jù)，所以有必要進一步加大會計信息披露程度，比如說，土地成本及儲備量的披露，這能夠為企業(yè)更好地利用土地而提供相應參考，與此同時，其中涉及到的現(xiàn)金流量信息也能夠為企業(yè)識別風險活動提供依據(jù)，從而能夠有效避免風險給企業(yè)的帶來損失。

（二）規(guī)范收入確認

收入確認的真實性與有效性對于房地產(chǎn)企業(yè)而言十分重要，如果收入確認過程中出現(xiàn)差錯，那么就會給房地產(chǎn)的經(jīng)營運行產(chǎn)生一定影響，比如說會計信息失真，而房地產(chǎn)企業(yè)在做某項決策時，其需要真實可靠的會計信息來作為參考依據(jù)，如果會計信息不真實，那么就會影響到?jīng)Q策結(jié)果，繼而給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失，甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。因此，對于財務管理活動而言，有必要做好收入確認工作，即發(fā)揮會計核算職能作用來確保收入確認的結(jié)果。首先，對房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍進行進一步明確。比如說，房地產(chǎn)所獲得的收益為銷售收入，其中收入包括商品房銷售額、土地銷售額、相應配套設施銷售額等，另外，出售周轉(zhuǎn)房的收入及舊城改造中獲得的房產(chǎn)權(quán)款也應計入其中；其次，正確應用收入確認標準。房地產(chǎn)企業(yè)應嚴格按照相關(guān)流程來銷售商品房，另外注意房地產(chǎn)與客戶簽訂的購銷合同從法律意義角度來講其是一種合約，在報酬及風險沒有完全轉(zhuǎn)移的情況下，其并不能算為收入確認，只能將其作為預收款來進行處理。

（三）對會計科目設置加快調(diào)整

為了使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算得以順利、高效開展，以及確保會計核算實效性，則有必要對現(xiàn)有的會計科目加以完善，并且注重結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點來進行。在滿足新會計準則要求的前提下，基于房地產(chǎn)行業(yè)特點自主對現(xiàn)有的會計科目進行增設與調(diào)整，使得所調(diào)整后的會計科目能夠滿足房地產(chǎn)行業(yè)各企業(yè)的實際應用需求，比如說開發(fā)成本科目，該科目應只核算房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本費用。

四、結(jié)語

綜上，本研究以上將會計核算對于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的重要意義進行了簡單的概述，并且針對會計核算過程所存在的問題進行了分析，與此同時，針對這些問題提出了相應改進策略，以確保企業(yè)會計核算職能作用得以充分發(fā)揮。

參考文獻：

[1]任利東，桐克華，程慧芳.也論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算[J].黑龍江科技信息，2010，（02）.

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟范文

1.1我國房屋設計的不科學

通常情況下，西方國家住宅面積多設計為70至80平米，而我國大于100平米的建筑住宅卻很多。雖然西方一些國家的住宅面積不大，可是其設計規(guī)劃極為科學，住宅設施較為完善，環(huán)境優(yōu)雅，適合居住。而在我國，雖然也曾要求新的住宅建筑面積在90平方米以下的要大于總建筑住宅面積的70%，但是即使已下發(fā)過政策，大部分的城市都未滿足國家有關(guān)政策的要求。即使某些城市滿足要求，但在設計規(guī)劃方面仍存在很多問題，這些情況都會妨礙我國房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展。

1.2我國房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)起步較晚

由于我國科學技術(shù)水平較差，致使房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)起步較晚，其主要表現(xiàn)為：第一，技術(shù)研發(fā)及其產(chǎn)品轉(zhuǎn)化過程存在問題，如今我國房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)的研發(fā)費用投入不夠且研發(fā)能力不足，技術(shù)水平?jīng)]有國外有些發(fā)達國家的技術(shù)成熟，同時還存在著很多問題，從而致使建筑低碳技術(shù)的研發(fā)成功率很低；第二，低碳建筑產(chǎn)品水平不一致，由于缺少合理科學的低碳建筑技術(shù)標準制度以及對應的監(jiān)控體系，致使低碳產(chǎn)品的水平不一致。

1.3我國住宅區(qū)的美化綠化不科學

目前，有些住宅區(qū)在美化綠化方面存在很多問題。如小區(qū)里通常鋪設柏油道路，使得小區(qū)里硬質(zhì)路面較多，的土地太少；草坪綠化過多，而種植的樹木太少等。由于國內(nèi)有些住宅區(qū)草坪綠化面積比例較大，樹木面積以及水資源面積所占的比例很小，這樣的規(guī)劃設計很不利于吸收住宅區(qū)內(nèi)的二氧化碳。而從住宅區(qū)內(nèi)種植的植物角度而言，這種規(guī)劃設計也極其不科學，大部分小區(qū)多重視樹木的觀賞性，而不注重是否有利于吸收二氧化碳。2.4我國建筑行業(yè)所使用的建筑材料不夠合理目前，國內(nèi)很多建筑企業(yè)所使用的建筑原材料不滿足環(huán)保要求，而且實際效果也不理想。在建筑工程施工過程中大多會使用水泥，而水泥在使用過程中不僅會帶來大量灰塵，還會釋放出大量的二氧化碳。國內(nèi)大多建筑企業(yè)不重視環(huán)保，在實際施工過程中也很少會使用成效高、低能耗的原材料，且在日常使用過程中，大部分還是利用煤炭及石油，從而導致資源的大量損耗，不利于低碳建筑行業(yè)的發(fā)展。

1.5低碳技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)的盲目性

因為缺少成本優(yōu)勢及新型技術(shù)，我國房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)的研發(fā)難度系數(shù)很大，低碳房地產(chǎn)在和普通房地產(chǎn)競爭時通常處于劣勢，這就致使有些房地產(chǎn)企業(yè)在以追求利潤最大化為目的的前提下，放棄研發(fā)低碳技術(shù)，而選擇不利于保護生態(tài)環(huán)境的普通房地產(chǎn)產(chǎn)品。另外，低碳住宅的消費群體缺少針對性，導致低碳住宅技術(shù)研發(fā)具有很大的盲目性，這主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)不樂意投入大量的經(jīng)費以及時間做市場調(diào)研，致使在對消費群體以及市場情況不甚了解的情況下就盲目地投資開發(fā)，最終導致低碳住宅需求定位錯誤而銷售不出去的局面。

1.6居民的低碳消費意識薄弱

據(jù)有關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，某些較為落后地區(qū)的居民是第一次知道低碳消費以及低碳經(jīng)濟，就更不用說房地產(chǎn)行業(yè)低碳經(jīng)濟了。而消費者這種薄弱的低碳意識就會大大地削弱其低碳住宅消費選擇，這會直接影響到低碳建筑以及低碳房地產(chǎn)產(chǎn)品的推廣。

2低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

2.1低碳經(jīng)濟對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的有利影響

（1）調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)

目前，我國房價一直都居高不下，其中一個較為重要的因素就是炒房，有些不懂房地產(chǎn)行情的發(fā)展商只是一味地炒高房價，根本不懂房子的質(zhì)量、品質(zhì)等。出現(xiàn)這種情況在很大程度上還是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的門檻太低，行業(yè)內(nèi)的結(jié)構(gòu)非常不合理，而房地產(chǎn)市場炒房情況讓廣大消費者太過重視房子的位置以及價格，從而忽略掉房子的內(nèi)在品質(zhì)以及舒適度。因此，發(fā)展低碳建筑就能夠從根本上改善這種局面，且隨著我國有關(guān)政策的調(diào)整以及技術(shù)水平的提高，房子成本就有可能會恢復到正常水平。如此，從長期看來，低碳經(jīng)濟是有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整的。

（2）能夠促進房地產(chǎn)行業(yè)長期的健康發(fā)展

目前，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟在某種程度上可以說類似于股票市場，繁榮背面都是泡沫危機，一旦房價不停被提高，市場就很有可能會失去承接力，那么就很有可能會出現(xiàn)類似于美國的經(jīng)濟危機。房地產(chǎn)行業(yè)的低碳經(jīng)濟發(fā)展，可以說投資期限較長，未來收益也不確定。所以，這一發(fā)展方向，就能很好地規(guī)避炒房等情況的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)開發(fā)商能更多投入到對建筑品質(zhì)以及質(zhì)量的提升。因此，低碳經(jīng)濟有助于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（3）有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的節(jié)能減排和建筑的智能化

一直以來，建筑節(jié)能減排和智能化都是我國建筑行業(yè)關(guān)注的重點，但是因為房地產(chǎn)行業(yè)一直被資本所控制，所以很多開發(fā)商通常為了利益最大化會選擇期限短、收益高的投資方式，而忽略建筑的節(jié)能減排和智能化發(fā)展。但在低碳經(jīng)濟形式下，市場資本和先進、新型的低碳技術(shù)能更快更有效地結(jié)合起來，從而實現(xiàn)未來建筑的低能耗和智能化發(fā)展。

2.2低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟的不利影響

（1）低碳經(jīng)濟會提高建筑行業(yè)的整體成本

因為目前我國科技水平有限，低碳技術(shù)也不夠先進，所以發(fā)展綠色低碳建筑肯定會增加房地產(chǎn)行業(yè)的成本。在當前形勢下，要想在我國房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)展低碳經(jīng)濟，需要投入更多資金來研發(fā)新技術(shù)、新設施，同時要用更昂貴、更節(jié)能的能源來替換傳統(tǒng)的高污染、高能耗的能源。但是，目前在我國類似太陽能和風能這類新型能源的研發(fā)結(jié)果還不完善，使用替代能源事實上是一項成本更昂貴的行為。因此，低碳經(jīng)濟會增加房地產(chǎn)行業(yè)的成本。

（2）低碳經(jīng)濟會推高房價

正如上文所說，低碳經(jīng)濟需要投入新型技術(shù)和材料，而如此一來，建筑材料和建筑技術(shù)的成本肯定會增加。同時，因為發(fā)展低碳經(jīng)濟也有可能影響土地的利用率，有些房地產(chǎn)開發(fā)商就會打著土地低碳化以及綠色建筑的旗幟，來進一步提高房價。另外，因為綠色低碳建筑通常是面向中高端消費群的，在房地產(chǎn)行業(yè)中還未得到廣泛認同和普及，這一系列的連鎖反應以及房地產(chǎn)商的推波助瀾，都會致使房價在短期內(nèi)進一步上升。

（3）低碳經(jīng)濟會在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展

我國房地產(chǎn)行業(yè)的碳排放量，已經(jīng)占到了全社會碳排放總量的30%以上，大量煤炭以及木材應用在房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)。為了實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，整個行業(yè)的耗能量都在增加。目前，建筑單位面積的耗能量已經(jīng)達到了歐洲國家的三倍，這就說明現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是離不了能源支持的，而能源價格的低廉以及使用便捷，使我國地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展。但是，在發(fā)展低碳經(jīng)濟的形勢下，如果失去了低廉能源的支撐，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展就會變得停滯，甚至處于虧損狀態(tài)。這樣，就會在全國引起大范圍的連鎖反應，給我國整體經(jīng)濟發(fā)展帶來很大影響。

3低碳經(jīng)濟形勢下我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展方向

3.1推動住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展

在住宅建造過程中，如果采用工業(yè)化發(fā)展模式來推動我國房地產(chǎn)行業(yè)向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展，一方面可以提高我國房地產(chǎn)的質(zhì)量，另一方面還可以降低能源消耗量。而在低碳經(jīng)濟趨勢下，我國房地產(chǎn)行業(yè)要想得到長久發(fā)展，就很有必要強化自身產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。在降低能耗的同時，還可以為自身企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造經(jīng)濟效益。在推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展時，房地產(chǎn)企業(yè)還應該積極、全面、細致地了解并掌握廣大消費者的需求，爭取做到資源最優(yōu)化配置，減少碳排放量，為廣大消費者營造一個極為理想的工作或居住環(huán)境。

3.2積極使用環(huán)保材料和節(jié)能技術(shù)

目前，我國在發(fā)展低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟工作過程中所面臨的問題之一就是建筑的排給水以及保溫問題。受起步晚、資金投入不足等因素的制約，我國低碳技術(shù)還相當落后，這在很大程度上制約了我國低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。目前有些建筑為了增加采光面積而大量使用玻璃，但是玻璃的散熱速度很快，為了使室內(nèi)的溫度保持恒定，就需要使用空調(diào)，這就在一定程度上增加了電能的消耗量。為了避免上述問題，我國房地產(chǎn)行業(yè)可以使用新型玻璃，這一類型的玻璃既可以滿足房間的采光需要，同時又可以起到保溫隔熱的效果，從而減少空調(diào)的使用時間，降低能耗，進而達成低碳環(huán)保的目的。綠色植物不僅可以美化室內(nèi)環(huán)境，還可以吸收二氧化碳，特別是在夏季還可以起到降溫遮陰的效果，因此生物能源也是發(fā)展低碳經(jīng)濟的研究方向之一。在可再生能源的開發(fā)以及利用方面，太陽能和風能以其清潔又取之不盡的優(yōu)勢，得到了人們的重視，如提供熱水和照明等方面?？傊?，開發(fā)新能源以及環(huán)保材料也是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要內(nèi)容。

3.3積極倡導低碳生活

在低碳經(jīng)濟時代中，房地產(chǎn)行業(yè)更應該深刻地意識到低碳經(jīng)濟發(fā)展的重要意義并積極地落實到行動中，加大物力、人力、以及財力的支持和投入，同時加大宣傳力度，讓廣大消費者更深刻地認識低碳建筑及其優(yōu)勢，提高廣大消費者的低碳環(huán)保意識，進而得到他們的支持和認同。房地產(chǎn)商還應該讓消費者認識到，低碳建筑的價格雖然比同類的普通建筑高，但是其優(yōu)勢非常明顯，在投入使用后，低碳建筑的環(huán)保節(jié)能效果也會顯現(xiàn)，進而為廣大消費者節(jié)約一大筆開銷。由此可見，低碳環(huán)保建筑的使用成本還是要比普通建筑低許多。因此，房地產(chǎn)商應該立足長遠、與時俱進，重視并加大低碳環(huán)保建筑的宣傳力度，讓廣大消費者全面地了解低碳建筑的優(yōu)勢，進而刺激廣大消費者的購房欲望。由此一來，自然而然就大大地推動了低碳經(jīng)濟的發(fā)展。

3.4制定綠色低碳房地產(chǎn)法律政策環(huán)境

（1）設計科學的制度

客觀來說，在構(gòu)建低碳房地產(chǎn)體系的過程中，其主要挑戰(zhàn)不是低碳技術(shù)問題，而是制度和體系問題。設計科學合理的制度應該包含以下幾個方面：第一，應該跳出單體建筑思維，站在地區(qū)和城市發(fā)展的角度來進行建筑的設計規(guī)劃，同時，還要明確并熟練地掌握房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的主要操作階段、利益的落腳范圍以及明確主體權(quán)責；第二，要加大研究并逐漸構(gòu)建起低碳建筑的碳排放量指標以及低碳指標，目前我國已經(jīng)把“碳排放量指標”歸入到十二五規(guī)劃，并正在加大力度研究制定更為完善的制度法規(guī)；第三，創(chuàng)建并設計新的設計規(guī)劃工具和方法，把宏觀指標逐漸轉(zhuǎn)化成法定的規(guī)劃指引，并以國家有關(guān)政策來推動低碳房地產(chǎn)市場需求，平衡低碳房地產(chǎn)的需求和供給。

（2）鼓勵綠色低碳房地產(chǎn)金融創(chuàng)新

一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)都屬于資本密集型行業(yè)，而低碳綠色房地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)能夠長久地“平衡基金”以及平抑房價、控制房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫的“對沖基金”。因此，這就需要大力鼓勵創(chuàng)建低碳綠色房地產(chǎn)行業(yè)的信托投資基金，通過各種融資形式為開發(fā)低碳房地產(chǎn)提供充足的發(fā)展資金。在未來，還要在已經(jīng)量化低碳建筑的碳排放指標的前提下，創(chuàng)建碳排放的基準量并計算住宅區(qū)的碳排放總量，逐漸建立房地產(chǎn)行業(yè)低碳積分機制，以便于和金融以及貨幣掛鉤，逐步形成中國低碳住宅區(qū)碳交易體制，為未來的碳稅、碳貨幣、碳交易做好充足的準備。此外，由于我國正處在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟的基礎階段，政府有關(guān)部門應該整合低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟的價值體系，充分調(diào)動起房地產(chǎn)業(yè)主以及開發(fā)商的積極性，達成低碳經(jīng)濟的共識，營造發(fā)展低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟的輿論環(huán)境以及社會氛圍，還要逐漸調(diào)整房地產(chǎn)的發(fā)展模式以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使企業(yè)能夠更直觀地了解到廣大消費者的需要，這樣才能促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。而同時在低碳經(jīng)濟時代下，發(fā)展房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟一定會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如此一來也就加快了國內(nèi)低碳經(jīng)濟的發(fā)展進程，加大了我國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型速度，為我國的未來發(fā)展做出巨大貢獻。

3.5提高開發(fā)技術(shù)水準，合理地規(guī)劃戶型布局

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟范文

第一條  （目的和依據(jù)）

為規(guī)范本市房地產(chǎn)經(jīng)紀人行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》、《上海市經(jīng)紀人管理辦法》和《上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀人管理暫行規(guī)定》，制定本規(guī)則。

第二條  （定義）

本規(guī)則有關(guān)用語的定義：

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)規(guī)則，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人和經(jīng)紀人員在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中應當遵循的行為規(guī)范；

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀人，是指具備經(jīng)紀人條件，經(jīng)本市工商行政管理部門核準登記并領取營業(yè)執(zhí)照，為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間介紹、、咨詢等服務的組織和個體房地產(chǎn)經(jīng)紀人。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，是指具備經(jīng)紀人條件并取得上海市房屋土地管理局頒發(fā)的《上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格證》，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的人員。

第三條  （適用范圍）

本規(guī)則適用于從事本市房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的房地產(chǎn)經(jīng)紀人和經(jīng)紀人員。

第二章  基本要求

第四條  （經(jīng)營宗旨）

房地產(chǎn)經(jīng)紀人和經(jīng)紀人員從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，必須以向社會和公眾提供優(yōu)質(zhì)、高效、規(guī)范的專業(yè)服務為宗旨，發(fā)揚愛崗、敬業(yè)精神，全心全意為客戶服務，在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)揮橋梁作用。

第五條  （遵章守法）

房地產(chǎn)經(jīng)紀人和經(jīng)紀人員從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，應當嚴格遵守國家的法律和法規(guī)，認真貫徹黨和政府的方針政策，誠實勞動，合法經(jīng)營。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人和經(jīng)紀人員的合法權(quán)益受法律保護。

第六條  （服務規(guī)范）

房地產(chǎn)經(jīng)紀人員從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，應當堅持自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則，持證上崗，規(guī)范操作，廉潔自律，恪守職業(yè)道德。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人應當公開操作程序，提供優(yōu)質(zhì)服務，注重經(jīng)濟效益與社會效益的統(tǒng)一，樹立良好的社會形象。

第七條  （團結(jié)協(xié)作）

房地產(chǎn)經(jīng)紀人之間，應當相互尊重、團結(jié)協(xié)作、平等競爭，提倡跨地區(qū)、跨部門的聯(lián)合協(xié)作，優(yōu)勢互補，利益共享，共同促進房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展。

第八條  （內(nèi)部管理）

房地產(chǎn)經(jīng)紀人應當建立和健全各項規(guī)章制度，嚴格內(nèi)部管理，定期組織員工學習法規(guī)、政策，不斷更新知識，提高專業(yè)水平，改進服務態(tài)度，提高服務質(zhì)量。

第三章  執(zhí)業(yè)規(guī)則

第九條  （執(zhí)業(yè)條件）

房地產(chǎn)經(jīng)紀人從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，必須由其機構(gòu)內(nèi)取得《上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格證》的人員進行。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人員承辦業(yè)務必須以房地產(chǎn)經(jīng)紀組織的名義執(zhí)業(yè)。

第十條  （執(zhí)業(yè)程序）

房地產(chǎn)經(jīng)紀人和經(jīng)紀人員應當按照下列程序執(zhí)業(yè)：

（一）向委托人出示《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格證》，校驗委托方提供的有關(guān)文件資料；

（二）從事需要簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的業(yè)務項目，應參照市房地局、市工商局制定的示范合同文本，與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同；

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀合同簽訂后，按政府有關(guān)規(guī)定向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理部門備案；

（四）履行合同期間，向當事人各方如實、及時報告約定機會和交易情況；

（五）記錄經(jīng)紀業(yè)務交易情況，妥善保存有關(guān)資料；

（六）按合同規(guī)定收取服務費，開具上海市統(tǒng)一發(fā)票。

第十一條  （執(zhí)業(yè)中的禁止行為）

房地產(chǎn)經(jīng)紀人和經(jīng)紀人員在執(zhí)業(yè)中禁止下列行為：

（一）超越其核準的經(jīng)紀業(yè)務范圍；

（二）隱瞞非商業(yè)秘密的有關(guān)經(jīng)紀活動的重要事項；

（三）弄虛作假，提供不實的信息，或簽訂虛假合同；

（四）采取引誘脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段，招攬業(yè)務或促成交易；

（五）偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格證》或允許他人利用自己名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務；

（六）利用已經(jīng)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，或他人掌握的經(jīng)營信息，采取不正當手段，轉(zhuǎn)移業(yè)務，背棄合作，侵吞勞動成果，或損害委托人利益；

（七）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員，從事本公司開發(fā)建設的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務；

（八）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員同時在兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀組織內(nèi)兼職；

（九）索取或收受委托合同規(guī)定以外的酬金或其他財物；

（十）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

凡有上列違規(guī)行為者，由上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會予以通報批評。違反《上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀人管理暫行規(guī)定》的，由房地產(chǎn)管理部門予以行政處罰。

第十二條  （賠償責任）

因房地產(chǎn)經(jīng)紀人或經(jīng)紀人員的故意或過失，給當事人造成經(jīng)濟損失的，由房地產(chǎn)經(jīng)紀人承擔賠償責任。房地產(chǎn)經(jīng)紀人可要求有關(guān)責任人員承擔全部或部分賠償費用。

第十三條  （廣告要求）

房地產(chǎn)經(jīng)紀廣告，應當向有關(guān)部門提供與廣告項目相關(guān)的有效證明文件。

房地產(chǎn)經(jīng)紀廣告必須真實、合法、準確，符合社會主義精神文明建設要求，不得欺騙和誤導公眾。

第四章  房地產(chǎn)經(jīng)紀人的權(quán)利、義務

第十四條  （房地產(chǎn)經(jīng)紀人的權(quán)利）

房地產(chǎn)經(jīng)紀人和經(jīng)紀人員在執(zhí)業(yè)中享有下列權(quán)利：

（一）享有工商行政管理部門核準的業(yè)務范圍內(nèi)的經(jīng)營權(quán)力，依法開展各項經(jīng)營活動，并按規(guī)定標準收取服務費；

（二）可向房地產(chǎn)管理部門提出實施專業(yè)培訓的要求和建議，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員有接受業(yè)務知識培訓的權(quán)利；

（三）可向房地產(chǎn)交易管理部門查詢房地產(chǎn)開發(fā)和商品房銷售信息，了解房地產(chǎn)市場行情和有關(guān)房地產(chǎn)的政策、法規(guī)，并可參與房地產(chǎn)市場的展示、交易活動，以及交流、交換房地產(chǎn)經(jīng)營的信息、資料；

（四）在執(zhí)業(yè)中掌握的信息和積累的各類勞動成果，可以作為商業(yè)秘密，并采取正當措施，維護自身利益；

（五）在執(zhí)業(yè)時，根據(jù)實施項目的需要，向委托人查閱有關(guān)資料和文件、查看現(xiàn)場，并要求委托人予以協(xié)助；

（六）按照國家有關(guān)規(guī)定制訂各項規(guī)章制度，規(guī)范和約束經(jīng)紀人員的執(zhí)業(yè)行為；

（七）由于委托人原因，造成房地產(chǎn)經(jīng)紀人或經(jīng)紀人員經(jīng)濟損失的，有權(quán)向委托人提出索賠；

（八）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

第十五條  （房地產(chǎn)經(jīng)紀人的義務）

房地產(chǎn)經(jīng)紀人和經(jīng)紀人員在執(zhí)業(yè)中應當履行下列義務；

（一）依照法律、法規(guī)和政策開展經(jīng)營活動；

（二）認真履行房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，提供客觀、公正、準確、高效的服務；

（三）維護委托人的合法權(quán)益；

（四）按照約定為委托人保守商業(yè)秘密；

（五）廉潔自律，嚴格按照規(guī)定收費；

（六）接受房地產(chǎn)交易管理部門的監(jiān)督和檢查；

（七）依法繳納稅收和行政管理費；

（八）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務。

第五章  附則

第十六條  （爭議處理方法）

在履行房地產(chǎn)經(jīng)紀合同期間，當事人發(fā)生爭議，可通過友好協(xié)商解決，或報請市房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會進行協(xié)商調(diào)解；如協(xié)商或調(diào)解不成，可向市仲裁委員會申請仲裁，或向簽訂合同所在地的人民法院提起訴訟。

第十七條  （監(jiān)督單位）

上海市房屋土地管理局監(jiān)督檢查本行業(yè)規(guī)則的執(zhí)行情況。

第十八條  （解釋部門）

本規(guī)則由上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會負責解釋。

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟范文

西方經(jīng)濟學自成體系，房地產(chǎn)理論也不例外。中國在經(jīng)濟學領域用的都是西方理論體系，但問題是，中國很多經(jīng)濟學現(xiàn)象的出現(xiàn)，是一些西方理論所不能解釋的。比如，中國近年來的房地產(chǎn)價格可是在一片調(diào)控聲中上漲的，而不是在放任政策下上漲的。中西方在現(xiàn)代化進程中，有共性，如城市化、工業(yè)化；但也有個性，如中國人口眾多、傳統(tǒng)文化根深蒂固、大量農(nóng)民進城、獨生子女政策，這四條，是任何西方國家所沒有遇到過的。因此，在房地產(chǎn)方面，我總結(jié)了幾條通俗定理或者稱之為“百姓經(jīng)濟學原理”。

第一個理論：一個城市市區(qū)擴大多少，其市中心的房價就會升值多少。

說到房地產(chǎn)，作為老百姓，最關(guān)心的就是自己所在城市的房價到底能升到多少?每個城市的地價都不盡相同，這其中有無規(guī)律可尋?這就是我的第一個理論：一個城市市區(qū)擴大多少，其市中心的房價就會升值多少。而且這種增長不包括物價本身增長、開發(fā)成本的提高等因素。

比如，我們的城市建成區(qū)從60平方公里擴大到80平方公里，面積擴大了1/3，那么，市中心的房價就會增長1/3，如果再考慮建筑成本等因素，價格上漲一半即50％，是完全有可能的。

這樣，我們就可以算一筆賬：假定原來市中心的房價是5000元，城市擴大了1/3后，房價就會因此上漲1000元。如果建筑成本上漲15％，則此地的房價就會是4000元×115％即4600元。相對于原來的房價，上漲了53％。

這樣判斷的依據(jù)何在?依據(jù)是：土地的升值。

土地為什么會升值呢?因為商業(yè)價值的提升。一個城市面積擴大了，表示該城市有四個方面的提高：一是人口提高，包括常住人口和游客；二是公用設施水平的提高；三是區(qū)域中心地位的提高，即對周邊地區(qū)的輻射、吸納能力增強；四是居住用地減少，因為要用一部分地來做商業(yè)、做公建。如此一來，供不應求是其一，商業(yè)地產(chǎn)上漲是其二，本身公建水平的提高是其三，有此三條，房價自然會大幅上漲。

應該說，這種上漲還帶著濃厚的中國特色，因為中國大部分城市規(guī)劃發(fā)展是采用“攤大餅”的方式。很多規(guī)劃方面的人士意識到了這個問題，呼吁中國城市不能搞“攤大餅”，要“組團式”，但有什么用呢?中國地方政府財力有限，公共資源有限，比如學校(特別是中學)、醫(yī)院的發(fā)展總是落后于房地產(chǎn)開發(fā)。因為房地產(chǎn)是企業(yè)運作，一旦放開就能賺大錢，但文教衛(wèi)不行。另外，關(guān)系到民生的商業(yè)服務業(yè)發(fā)展也滯后，比如超市，中國城市生活最方便的地方肯定還是市中心。所以，有能力買房子的人，大多數(shù)都要住在市中心，現(xiàn)在雖然有往城市邊緣購房的趨勢，但總體上并沒有改變以往的觀念。比如在北京五環(huán)外購房的人，多數(shù)人不是不想住在市中心，而是買不起市中心的房子罷了。因此，“攤大餅”在所難免，中心地價也必然上漲，從而帶動了房價上漲。我調(diào)查了很多城市，基本上都符合這一個定理。

第二個理論：老百姓最能接受的房價應該是與月收入相等。

每次被地產(chǎn)商邀請去看樣板間時，購房者就有這樣的感慨：這么貴的房子，工薪階層如何買得起，也就是說，房價與工資的比例在什么“度”上才是合理的?這就是我的第二個理論：老百姓最能接受的房價應該是與月收入相等，即“每平方米房價二月收入”。

比如，公務員月收入為2000元，那么，房價如果也是2000元，他們就覺得很理想。如今房價過高是與我們工資過低有關(guān)系的。所以，高房價在一定程度上有時也是一種錯覺，即不僅是房價過高的原因，還有工資過低的因素。

從經(jīng)濟學角度講，國內(nèi)生產(chǎn)總值在再分配過程中，由三大部分組成：財政、投資和工資。中國這幾年，GDP以10％左右的速度增長，投資增速達15％―20％，而工資收入的增長不足5％。在東部、中部很多發(fā)展較快的城市，投資、財政的增長速度還要快。財政增速高于GDP是不合理的，只能在特殊時期存在一段時間。所以，相對于經(jīng)濟的高速增長，我們的工資增長速度太慢，很明顯地，我們的工資欠賬太多。工資增長為什么會慢一點呢?這又是中國特有的原因：大量的勞動力后備軍。按西方經(jīng)濟學原理，后備勞動力主要是待崗、失業(yè)人員。但中國不是，中國有數(shù)倍的農(nóng)村勞動力正在轉(zhuǎn)移或等待轉(zhuǎn)移中，由于農(nóng)民收入與市民收入的巨大差別，使得農(nóng)民工工資大大低于城市工人工資，所以形成了勞動力市場供應充足且價格低廉。如此一來，中國很自然地成為低工資國家。

但房地產(chǎn)中，土地因為投資的拉動，價格會增長很快，各種建材、鋼材等建筑材料也是如此。所以，它的增長速度只會高于GDP，而不會低于GDP，除非遇到經(jīng)濟危機。

目前，北京的人均月工資五六千元，房價卻是一兩萬元。要么房價回到五六千，這是經(jīng)濟適用房的價格標準；要么工資上漲到一兩萬，問題方可解決?？删湍壳皝砜矗叨疾惶赡?，只能互相靠近。

第三個理論：家庭財產(chǎn)中，房產(chǎn)只能占一半。

現(xiàn)在很多人將房地產(chǎn)投資作為家庭建設的頭等大事，舉全家之財力去購房，那么，在家庭財產(chǎn)的比重中，投資房子的比重占多少屬理想?

家庭財產(chǎn)中，投資房子比重占50％較為理想，高于70％及低于50％皆屬不正常，這是我要說的第三個理論。

所謂家庭財產(chǎn)，是指所有耐用件、有價證券和儲蓄、不動產(chǎn)，中國人的不動產(chǎn)，實際上只有房產(chǎn)。一般來講，中國人的平均儲蓄能力不超過工資收入的1/3，以當前某中等城市為例計算：平均工資為2000元，家庭年總收入約5萬元，年儲蓄1600元，20年為32萬元。20年中，要遇到孩子上大學、結(jié)婚等大事，儲蓄不能少于5萬元；中國目前城市居民持有的有價證券約1萬元，家庭財產(chǎn)中，家具3萬元，電器2萬元，交通、通訊工具等1萬元，共6萬元，按10年更新一次，則為12萬元；這樣算下來，則房子只能占14萬元。如果房子價值占70％，是什么概念呢?就是22萬元，那么，很多家具是不能買的，孩子上學、醫(yī)療保險都成問題。由此可見，這是很不理想的。

房價過高，導致了消費能力的下降，比如對食品、電器、交通工具的購買以及旅游娛樂。如此一來，市場需求就不旺盛，內(nèi)需啟動不了，經(jīng)濟就沒有活力和后勁，由此又造成了職工的低工資，惡性循環(huán)就這樣形成了。

中國家庭能用于創(chuàng)業(yè)投資的資金不僅很少，而且創(chuàng)業(yè)投資的融資能力也很差。這主要有兩個原因：一是因傳統(tǒng)經(jīng)濟、文化的

影響，市場經(jīng)濟中信用缺失；二是固體制原因，國有銀行很難為個人創(chuàng)業(yè)提供風險貸款。那么，不能創(chuàng)業(yè)怎么辦?只有去買房子，買房子可以增值，租房子是為房東打工。近年來，中國租房開商店、小酒店的業(yè)主，所賺利潤還沒有房東房子增值快。所以，買房成了閑余資金最好的出路，更何況，買房辦按揭還相對容易些，比如，你有10萬元，買30萬元的房子，按揭貸款立馬可以辦好；你想辦個30萬元的工廠，貸款20萬，根本沒門。

財產(chǎn)結(jié)構(gòu)的意義如此之大，怎么能不為老百姓算算這方面的賬呢?

第四個理論：一個城市理想的住房結(jié)構(gòu)是廉租房、經(jīng)濟適用房和商品房各占1/3左右。

那么，中國城市如何構(gòu)建理想的住房結(jié)構(gòu)?

解決中國城市住房結(jié)構(gòu)問題，是穩(wěn)定當前房地產(chǎn)市場最重要也是最有效的一個方式雖然還不是最根本的方式。中國目前的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)非常不合理，基本上都是商品房，以中國的實情論，一個大學畢業(yè)生剛工作三五年，他們理應沒有能力買一套好房子的，但事實上，他們在結(jié)婚成家時，都要買成套的、比較像樣的房子，原因是什么呢?是因為沒有廉租房，當價格高到“租房不如買房”時，誰都會選擇買房。

其實，即使像美國、日本這樣發(fā)達的國家或是香港等發(fā)達地區(qū)，很多人都是租房的，租房率超過1/3。

所以，我的第四個理論就是：一個城市理想的住房結(jié)構(gòu)是廉租房、經(jīng)濟適用房和商品房各占1/3左右。有了這個結(jié)構(gòu)，不僅在現(xiàn)實中滿足了不同層次的人群需求，從發(fā)展角度來看，也讓人有了一個奮斗的時間。

那么，廉租房的租金多少為合適呢?一般住宅的租金應該少于購房按揭的1/3，不能超過1/2，超過1/2，就沒有人愿意租房了，這樣勢必壯大了購房者隊伍。但事實上，眾所周知，現(xiàn)在很多工薪階層，工資是不夠支付一套100平方米的住房租金的。

經(jīng)濟適用房也應該有個理想價格，按前面說的，如果商品房單價等于月薪，則經(jīng)濟適用房應該等于半個月工資，或最高不能高于月工資。

有了這樣的住房結(jié)構(gòu)，各城市就基本上做到了“居者有其房”，安居就會樂業(yè)，安居才能創(chuàng)業(yè)。

理論體系及其意義

以上四個理論之問，是有聯(lián)系的，并且成體系。它們基本上說出了中國城市房地產(chǎn)特色、漲價過快的原因、控制的根本辦法以及理想的目標。我是從老百姓的經(jīng)濟收入和支出、需求與購買力角度進行分析研究的，所以得出的結(jié)論，完全是以人為本、以民為本的。既然住房是最根本的民生問題之一，我們就必須從民生角度去研究，否則，就是本末倒置。

這個理論的提出，是有著很重要的現(xiàn)實意義的：

首先，我認為這些理論基本上說清了中國城市房地產(chǎn)特色和漲價過快的原因；其次，為政府從老百姓的利益出發(fā)去解決房地產(chǎn)問題，提供了決策上的思路；第三，一定程度上指導了老百姓理性購房。

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；政府行為；成因；對策

中圖分類號：DF4 文獻標志碼：A 文章編號：1673－291X（2011）20－0063－02

一、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

自2011年新一輪樓市調(diào)控開始之后，除極個別城市，全國大多數(shù)城市商品房出售價格仍保持在穩(wěn)中有升的狀態(tài)。雖然政府以罕見強硬的姿態(tài)表示一定要將樓市調(diào)控進行到底，并且派出督察組奔赴各地督查樓市調(diào)控政策執(zhí)行情況，各大城市樓市的成交量也處于同比的較低點，但是各地樓市價格仍然沒有松動的跡象，甚至許多城市仍在緩慢上漲。縱觀歷次房地產(chǎn)調(diào)控，結(jié)局都以樓市的報復性上漲結(jié)束。政府出臺的政策一次比一次更加嚴厲，同時房價的漲幅也一次比一次更加激烈，中國樓市進入了一個越調(diào)越漲的怪圈?，F(xiàn)如今房地產(chǎn)市場的走勢已經(jīng)對社會各個方面產(chǎn)生深遠影響，到了不得不調(diào)控的地步。同時，影響樓市的各種因素錯綜復雜，影響樓市走向的因素已經(jīng)不僅僅局限于供求關(guān)系的范疇，政府自身的決策已經(jīng)成為更具有決定性的因素。

二、我國商品房價格失控的主要原因

（一）供需關(guān)系失衡

從經(jīng)濟學角度來講，供需關(guān)系對產(chǎn)品價格的波動起到相當大的作用。當供給大于需求時，市場趨于飽和，產(chǎn)品價格下降。當供給小于需求時，市場需求旺盛，產(chǎn)品價格上升。我國房地產(chǎn)行業(yè)目前的狀況是需求遠遠大于供給。為國民提供保障性住房是政府的基本責任之一，但是1998年國務院頒布23號文，即《國務院關(guān)于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》，提出停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。之后，政府將商品房建設交給地產(chǎn)商，在社會保障房方面投入過少，直接導致了現(xiàn)在的保障房和廉租房的缺失，進一步加大了供需間的失衡。并且隨著住房改革以來，我國城市化進程的空前加速，適齡青年人口得增加使得剛性需求越來越大，加上住房價格一漲再漲，越來越多的人沒有能力支付高額價款，對住房的需求越攢越多，供需間的矛盾進一步加深。

（二）開發(fā)商的暴利

據(jù)《2010中國億萬富豪調(diào)查報告》，報告對1999―2009年胡潤中國百富榜、福布斯中國富豪榜等上榜的億萬富豪展開了調(diào)查統(tǒng)計分析。涉足房地產(chǎn)行業(yè)的富豪人數(shù)最多，幾乎占全部富豪的1/3，有567人，約占富豪總數(shù)的28.96%。這些富豪來自459家企業(yè)，占上榜企業(yè)總數(shù)的28.44%。另據(jù)國家稅務總局對各行業(yè)平均利潤率的測算，工業(yè)：5%～13%；交通業(yè)：9%～14%；商業(yè)：（批發(fā)）4%～7%、（零售）4%～-9%；餐飲業(yè)：8%～15%：服務業(yè)：9%～15%；娛樂業(yè)：15%～25%。而房地產(chǎn)行業(yè)利潤可達20%～30%，可見房地產(chǎn)行業(yè)的利潤之巨。同時開發(fā)商的暴利成為影響房價居高不下的一個重要因素。并且各行業(yè)國企紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，以其獨特的身份優(yōu)勢和對土地資源的掌握牟取利益，可見房地產(chǎn)行業(yè)的利潤相當豐厚。

（三）政府管理失誤

1.財政過度依賴土地出讓

就國土部公布620個樣本樓盤數(shù)據(jù)來看，中國地價占房價的比例平均為23%。雖然各機構(gòu)給出的數(shù)據(jù)不盡相同，但是相信土地價格在項目總成本中的比例至少能占到20%～30%，也就是說從拿地開始，政府已經(jīng)先得到了將近30%的利潤。另根據(jù)財政部數(shù)據(jù)，2010年全國財政收入83 080億元，而2010年我國全國國有土地使用權(quán)出讓收入29 109.94億元，土地出讓收入就占到全部財政收入的35%。政府已經(jīng)過度依賴土地出讓帶來的財政收入。但是各地政府將土地出讓視為增加財政收入的一大法寶，在單一追求GDP政績的影響下，開發(fā)商的拿地成本越來越高。開發(fā)商解決這一問題的唯一出路就是將增加的成本轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。但是也就是在2010年，各地地王頻現(xiàn)，土地成本的增加進一步助推了樓市價格的上漲。

2.房地產(chǎn)行業(yè)過高的稅費

房地產(chǎn)行業(yè)的稅費項目之多，稅種之繁雜，是助推房價高漲的另外一個重要原因。政府從房地產(chǎn)行業(yè)拿到稅費又分為兩階段，一是開發(fā)商開發(fā)階段，二是商品房買賣階段。據(jù)不完全統(tǒng)計，開發(fā)商需要繳納的主要稅費達到116種。商品房買賣階段買賣雙方又需要繳納例如印花稅、營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、契稅等等。目前房地產(chǎn)稅收已經(jīng)成為地方稅收的主力稅種，占到地方稅收的20%左右。

由以上數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的大部分成本資金和稅收都流向了政府。另據(jù)REICO在2009年的《我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用分析》專題報告顯示，在開發(fā)商的總費用支出中，流向政府的份額為49.42%?？梢娬跇鞘谐杀局蝎@得了過高的利潤。

（四）宏觀經(jīng)濟形勢不利

房地產(chǎn)的走勢可以說與宏觀經(jīng)濟形勢的走勢有相當大的聯(lián)系。（1）2006―2008年房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)遭遇小低谷，但是2008年經(jīng)濟危機之后，政府急于刺激國內(nèi)需求與消費，大力發(fā)展房地產(chǎn)，甚至將其視為刺激經(jīng)濟復蘇的支柱產(chǎn)業(yè)。從2008年地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展至今，并且沒有絲毫衰落的跡象。（2）經(jīng)濟危機之后，政府為了刺激經(jīng)濟的復蘇，開始實行寬松的貨幣政策和財政政策：銀行加大對地產(chǎn)業(yè)貸款扶持，地產(chǎn)業(yè)反之綁架銀行，致使銀行不良貸款、壞賬呆賬增多。同時貨幣超發(fā)嚴重，CPI連創(chuàng)新高，流動性過剩，在滬深兩市持續(xù)低迷的情況下，越來越多的人為了財富的升值甚至保值只能投資房地產(chǎn)，進一步推動了樓市的走向。（3）國際經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)惡化。美國次貸危機影響未了，歐洲債務危機又發(fā)，全球經(jīng)濟復蘇緩慢。越來越多的熱錢涌入國內(nèi)，先推高，后做空。在引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的同時，嚴重影響我國的國家經(jīng)濟安全。

由以上可見，我國的房地產(chǎn)行業(yè)目前的窘?jīng)r已經(jīng)不單單是房地產(chǎn)行業(yè)單方面的原因造成的，還涉及到經(jīng)濟、民生、政府、國家經(jīng)濟安全等諸多方面，已經(jīng)成為一個諸多社會矛盾的集合體，并且有越積越大的趨勢，如果不能得到妥善的解決，將嚴重影響我國的社會主義現(xiàn)代化進程。而在市場調(diào)節(jié)完全失效的情況下，我們只能寄希望于政府的適當干預。在房地產(chǎn)的開發(fā)，買賣，保有等各個階段都有大量的環(huán)節(jié)可以限制，但是政府歷次干預的主要針對目標都僅僅著眼于商品房買賣中的一個小環(huán)節(jié)：限制炒房。筆者認為，這是政府干預失效的關(guān)鍵。

三、針對房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的建議

目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)嚴重影響了國民經(jīng)濟的良好有序運行，并且市場調(diào)節(jié)已經(jīng)失靈，只有政府干預才能有效地解決問題。針對這一狀況，政府應該下決心用類似休克療法徹底解決房地產(chǎn)行業(yè)的頑疾，而不是一直束手任其發(fā)展。對于如何解決當前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控局面的窘境，除了當前政府正在進行的調(diào)控政策，筆者給出以下建議。

（一）減少對土地財政的依賴

政府應該進行適當?shù)亩愘M改革，擴大稅基，實現(xiàn)政府財政收入的多元化，在不明顯減少財政收入的情況下減少對土地的依賴。并且應該建立全國統(tǒng)一可行的土地出讓制度，減少房地產(chǎn)買賣流通階段之前的稅收，進而相對減少商品房的成本。

（二）加大保障房的建設

為國民提供保障房是政府的責任和義務。在這方面我們可以參考香港、新加坡等國家和地區(qū)的做法，制定適合我們國家的保障房政策。重點建設經(jīng)濟適用房和廉租房。中央和地方財政都要對保障房的建設負責，在土地劃撥、資金投入等方面做到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，最大限度的提供保障房以緩解商品房市場的壓力。

（三）改善經(jīng)濟環(huán)境與投資環(huán)境

受經(jīng)濟危機和全球經(jīng)濟衰退的影響，國內(nèi)經(jīng)濟增長出現(xiàn)了放緩的趨勢。政府過于追求GDP的增長而采取各種方法。不重視實體經(jīng)濟的投入而導致制造業(yè)資金大量外逃炒樓炒股，使虛擬經(jīng)濟的泡沫化更加嚴重。經(jīng)濟環(huán)境的惡化導致投資環(huán)境同樣惡化，大量資金沒有投資效益，只能投向房地產(chǎn)。國家應該重點扶持制造業(yè)的發(fā)展，在稅費以及政策上給予更大的優(yōu)惠，鼓勵其發(fā)展。同時擴大內(nèi)需，刺激國內(nèi)消費，改變過去嚴重依賴出口的局面。并采取適當穩(wěn)健的財政政策與貨幣政策，治理通貨膨脹，創(chuàng)造一個穩(wěn)定的投資環(huán)境，引導社會資金有序良好的運行，改變只能通過炒樓來實現(xiàn)資產(chǎn)保值的現(xiàn)狀。

（四）建立全國統(tǒng)一的房產(chǎn)管理系統(tǒng)以及開征房產(chǎn)稅

政府建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)，并且進行全國性的信息資源共享。對居民在實名制的基礎上實行以家庭為單位的限購，對已購的第二套以上商品房普遍開征高額房產(chǎn)稅，增加其持有成本，迫使市場上的大量空置房加入到流通領域來，相對緩解供需壓力。政府要對開發(fā)商制定嚴格的房產(chǎn)開發(fā)程序，防止其囤地以及捂盤惜售。

（五）制定相應的法律法規(guī)

政府出臺確實有效的法律法規(guī)約束。（1）對全國的房地產(chǎn)要有統(tǒng)一的行業(yè)標準、準入標準、開發(fā)標準等等，并且限定地產(chǎn)商的利潤。（2）對政府的自身行為要有法律的約束，比如土地的出讓、土地出讓金的使用、土地劃撥、保障房的建設等等都要有明確的法律法規(guī)進行限定。（3）對居民的投資進行法律的規(guī)范。在注重契約精神的前提下，以法律去規(guī)范其市場行為。

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為多種社會矛盾的集合點，解決房地產(chǎn)行業(yè)的窘狀是當下最為緊迫的任務。房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟運行以及社會和諧產(chǎn)生的負面影響需要大刀闊斧的改革才能消除。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的徹底改革會對經(jīng)濟增長產(chǎn)生不利影響，導致經(jīng)濟增長的短暫減速甚至衰退，但政府仍應該下定決心進行改革，以經(jīng)濟暫時減速換取今后的可持續(xù)的發(fā)展，只有這樣我們才能實現(xiàn)國民經(jīng)濟更快更好的發(fā)展。這對構(gòu)建社會主義和諧社會以及完成我國的社會主義現(xiàn)代化目標，都有著極為深遠的戰(zhàn)略意義。

參考文獻：

[1] 中華人民共和國國家統(tǒng)計局.中華人民共和國2010年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報[R].2011，（2）.

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)；人員素質(zhì)；考試制度；改革方向

10. 13939/j. cnki. zgsc. 2015. 28. 271

1 我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員存在的問題

1. 1 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員無資質(zhì)、無證書上崗

相關(guān)條例嚴格規(guī)定，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須通過相關(guān)的資格考試，并且取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》。如果沒有取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》，是沒有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的資格的。在我國，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務起步較晚，是一個新興的業(yè)務。雖然隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)也得到相應的發(fā)展和完善。但是，有些房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)規(guī)模較小，管理力度不夠，缺乏必要的行業(yè)監(jiān)管機構(gòu)。因此，對從業(yè)人員的要求并不高，導致從業(yè)人員的無證上崗。

1. 2 從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，缺乏專業(yè)人員

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的步伐開始加快，一大批房地產(chǎn)公司在這種背景之下成立起來，社會各類人員開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，成為房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員。由于房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員層次繁多和以往資格考試的內(nèi)容注重理論不重實務，導致從業(yè)人員的整體素質(zhì)不高，并且專業(yè)人才相對匱乏。大多數(shù)從業(yè)人員對房地產(chǎn)行業(yè)了解不多，不具備從事房地產(chǎn)行業(yè)應該具備的理論知識和實踐經(jīng)驗。有些工業(yè)人員缺乏必要的職業(yè)道德，并且沒有經(jīng)過專門的專業(yè)技能的培訓。

1. 3 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在經(jīng)營中信譽較差

在我國，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在信譽上仍然不能夠讓人滿意。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在營業(yè)中過分強調(diào)利益，把利益最大化作為經(jīng)營的標準。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)對從業(yè)人員操守行為的培養(yǎng)不重視，導致房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)誠信的缺失。有些房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為了獲得最大的利益，利用自己掌握的信息，鉆相關(guān)法律的空子，致使交易雙方的利益受損。從業(yè)人員的操守行為可以代表企業(yè)的形象，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)忽視從業(yè)人員職業(yè)道德的培養(yǎng)，造成房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的誠信缺失，必然會影響企業(yè)未來的生存與發(fā)展。

2 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)新一輪考試制度的改革方向

2. 1 考察房地產(chǎn)經(jīng)紀人知識素質(zhì)

2. 1. 1 加強經(jīng)濟學基礎知識的考察

作為一個合格的房地產(chǎn)經(jīng)紀人，一定要具備相關(guān)的專業(yè)素養(yǎng)，掌握經(jīng)紀學基礎知識是房地產(chǎn)經(jīng)紀人必需的素質(zhì)要求。在房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的改革中，要加強對報考人員經(jīng)濟學基礎知識的考察，尤其要把市場以及市場營銷知識作為考察的重點。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人要熟練掌握市場調(diào)查的方法，會進行市場預測，對商品房市場有足夠的了解。會結(jié)合我國當下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，了解房地產(chǎn)市場供求變化，找出其發(fā)展規(guī)律以及發(fā)展趨勢等。報考人員要有分析經(jīng)濟模式以及經(jīng)濟增長模式對房地產(chǎn)活動的影響的能力。

為了可以實現(xiàn)無障礙交流與溝通，更好地為外國人士服務，房地產(chǎn)經(jīng)紀人要具備一定的外語水平，同時還要求房地產(chǎn)經(jīng)紀人具有看懂國際英文傳真的能力。

2. 1. 2 加大專業(yè)知識的考察力度

房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須要有足夠的房地產(chǎn)專業(yè)知識，房地產(chǎn)專業(yè)知識包括的范圍很廣，主要有房地產(chǎn)金融與投資知識、房地產(chǎn)經(jīng)紀知識、建筑工程知識等。在房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)的考試中，一定要加大專業(yè)知識的考察力度。同時，掌握一定的會計、統(tǒng)計、房地產(chǎn)市場營銷、物業(yè)管理等方面的知識也是作為一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須具備的專業(yè)知識。在考試命題時，要結(jié)合各類房地產(chǎn)知識，綜合全面的考察報考人員的能力。

隨著社會的不斷進步，一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人需要掌握的知識也越來越多，計算機已經(jīng)開始普及并且應用到房地產(chǎn)工作中。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須要具備相應的計算機使用能力，可以熟練的應用各種辦公室軟件，了解掌握數(shù)據(jù)庫技術(shù)以及網(wǎng)絡技術(shù)等。

在我國，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)還要具備相應的法律知識，在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀人有較強的法律意識以及法制觀念。因此在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的考試中，要加強對法律知識的考察。

2. 1. 3 加強對其他輔助知識的考察

與別人打交道是房地產(chǎn)經(jīng)紀人最主要的工作內(nèi)容，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀人要對社會學、心理學、人際關(guān)系學等方面的知識有充分的了解。同時，演講學、傳播學、廣告學等相關(guān)知識也是房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須掌握的輔知識。掌握這些知識，可以讓經(jīng)紀活動更加的具有吸引力。因此，在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的考試中，要對這些輔知識進行考察。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人的主要工作是與各種各樣的人打交道。作為一個合格的房地產(chǎn)經(jīng)紀人，不僅要掌握評估房地產(chǎn)價格、質(zhì)量的方法，同時還要有較高的文化修養(yǎng)。知識面要涉及地理、民俗、社區(qū)文化等各個方面，要有較強的閱讀能力以及藝術(shù)鑒賞力等，這樣才能得心應手的應對各色的當事人。

2. 2 考察房地產(chǎn)經(jīng)紀人能力素質(zhì)

2. 2. 1 對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的一般能力進行考察

房地產(chǎn)經(jīng)紀人所具備的一般能力包括創(chuàng)造力、理解力以及判斷力。在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，當房地產(chǎn)經(jīng)紀人面臨特殊問題時，可以對以往的經(jīng)驗進行概括，并創(chuàng)造出新的解決方法，具備在復雜多變的環(huán)境中獨立解決問題的能力。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人要有冷靜思考的能力，要根據(jù)自己掌握的各種情報以及各種信息，冷靜地對形勢作出思考，客觀、全面的分析所面臨的環(huán)境，從而做出正確的判斷，并且可以快速地做出回應。這些能力都是作為一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人所必需的一般能力。因此，在對房地產(chǎn)經(jīng)紀人進行考試時，要加強對這些能力的考察。

2. 2. 2 加強處理房地產(chǎn)業(yè)務能力的考察力度

房地產(chǎn)商品與其他的商品不同，每一宗房地產(chǎn)都是不同的。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀人要對買方的具體要求進行充分的了解以及把握，為買方提供合適的房源。在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人要牢牢抓住每一個交易的機會，在較短的時間內(nèi)完成合理的供需搭配。

3 結(jié) 論

近年來，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)得到快速的發(fā)展，但是房地產(chǎn)經(jīng)紀人無證上崗、專業(yè)素質(zhì)能力較低等現(xiàn)象普遍存在，這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成不良的影響。因此，必須對房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試制度進行改革，為房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)提供高素質(zhì)的人才。

參考文獻：

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟范文

一、經(jīng)濟新常態(tài)的定義與內(nèi)涵

所謂常態(tài)就是指一種正常的狀態(tài)，這是與反常態(tài)相對的概念。一個“新”字表明與以前存在較大的差異，一個“?！弊直砻飨鄬Ψ€(wěn)定，沒有大幅度的波動。“新常態(tài)”為在2014年對河南進行考察時提出的概念，指出我國應該結(jié)合經(jīng)濟發(fā)展的特性，去適應經(jīng)濟發(fā)展的新常態(tài)，也傳達出一種全新的治國理念。我國處于經(jīng)濟新常態(tài)時期，標志著在很長的一段時間內(nèi)我國的經(jīng)濟形勢與以往相比，無論是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟增長以及調(diào)控模式等均發(fā)生了變化。同時對我國目前的經(jīng)濟進行分析，可知其具有一定的演進與變遷特性，具體表現(xiàn)在以下幾個方面。

1.經(jīng)濟運行環(huán)境復雜多變。

目前我國經(jīng)濟運行的內(nèi)外環(huán)境十分復雜而多變，且在較長的一段時間內(nèi)存在不確定性?？v觀我國經(jīng)濟的形勢，正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整以及增長模式轉(zhuǎn)變的適應期，在這期間新舊問題容易激發(fā)各種矛盾，且出現(xiàn)了經(jīng)濟下行的情況。從國際的角度來看，由于金融危機的影響世界經(jīng)濟還處于復蘇期，大部分經(jīng)濟體略顯乏力且存在分化現(xiàn)象。

2.經(jīng)濟增長與結(jié)構(gòu)優(yōu)化成常態(tài)。

根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在經(jīng)濟增長中最終消費的貢獻率達到50%左右，成為社會經(jīng)濟的首要推動力，并且已經(jīng)超過了金融投資行業(yè)。而服務行業(yè)自2007年以來，一直保持較高的增長速度，且在2013年達到46.2%的增長幅度，高于第二產(chǎn)業(yè)的增幅。同時我國在產(chǎn)能、杠桿以及庫存等方面加大了調(diào)整力度，這樣部分產(chǎn)能、技術(shù)落后的企業(yè)將被淘汰，可以促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與優(yōu)化。

3.經(jīng)濟增長依然處于爬坡期。

我國經(jīng)濟目前依然處于爬坡期，在很長一段時間內(nèi)的常態(tài)就是增速回落且放緩。統(tǒng)計表明，與以往十幾年經(jīng)濟保持百分之十的增速相比，我國近兩年經(jīng)濟的增長速度已經(jīng)下降到百分之八左右，處于中高速增長水平。而2014年的統(tǒng)計結(jié)果表明，我國GDP的增速已經(jīng)明顯放緩，未來幾年GDP的增速將有所下降，可能降至百分之七左右。

4.改革創(chuàng)新為經(jīng)濟發(fā)展提供動力。

我國經(jīng)濟已經(jīng)逐步改變了原有將投資、要素作為主要增長點的模式，逐漸轉(zhuǎn)為依靠創(chuàng)新與改革來提供動力。近幾年我國高新產(chǎn)業(yè)的增長幅度明顯高于其他產(chǎn)業(yè)，為城鎮(zhèn)提供了更多的就業(yè)崗位。這就表明在社會經(jīng)濟發(fā)展中更加注重民生問題與質(zhì)量，也改變了以往追求速度、規(guī)模的包容性增長方式。而在社會經(jīng)濟推行全面改革的大潮中，各種釋放的紅利將成為全新的經(jīng)濟驅(qū)動力，且創(chuàng)新與改革將為經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎?？傊跈C遇與挑戰(zhàn)面前新常態(tài)這一概念的提出，得到了社會各界的認同與支持。在我國經(jīng)濟發(fā)展的全新時期，各種新舊經(jīng)濟的交替與轉(zhuǎn)化存在一定的邏輯規(guī)律，也對中小企業(yè)的轉(zhuǎn)型帶來深遠影響。

二、經(jīng)濟新常態(tài)下中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

我國房地產(chǎn)企業(yè)長期以來的發(fā)展道路，無非是通過低成本人力資源、投資等來擴大規(guī)模，并進一步升級產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，而這樣的粗放式經(jīng)營模式可能產(chǎn)生缺乏創(chuàng)新、無序競爭以及產(chǎn)能過剩等問題。我國社會經(jīng)濟經(jīng)過三十多年的快速發(fā)展，在要素以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面發(fā)生了很大的變化，經(jīng)濟增長逐漸進入平穩(wěn)發(fā)展的新常態(tài)時期。在經(jīng)濟新常態(tài)下，必將推動房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，這不僅為中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來機遇，也將面臨更多的挑戰(zhàn)。

1.運營決策缺乏科學性。

我國很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中，還沒有制定科學的戰(zhàn)略規(guī)劃，或者缺乏長遠的發(fā)展目標。這一方面與企業(yè)管理者有關(guān)，企業(yè)制定的規(guī)章制度無法發(fā)揮約束作用，且存在很多管理上的漏洞，無法保障企業(yè)的整體利益。同時企業(yè)在發(fā)展過程中，存在管理人員自身能力無法適應企業(yè)發(fā)展的情況，或者由于管理人員決策能力不足，進而對企業(yè)競爭力的提高帶來一定的影響。另一方面，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)的運營理念與市場需求不符，如認為價位、檔次高的房地產(chǎn)才是好的產(chǎn)品，這也就出現(xiàn)了大量別墅、豪宅滯銷的情況。第三，中小房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務難以拓展，多為本地化經(jīng)營，在產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)方面并不合理，與大型企業(yè)之間也沒有密切的聯(lián)系與協(xié)作，這也是其無法跨地區(qū)發(fā)展的一個重要原因。

2.缺乏良好的發(fā)展環(huán)境。

我國長期以來，許多地方對于大型房地產(chǎn)企業(yè)有很多優(yōu)惠政策，并鼓勵大型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，而這無形中增加了中小型房地產(chǎn)企業(yè)的競爭壓力。同時國家的宏觀調(diào)控也對中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來直接影響，很多企業(yè)由于缺乏建設用地不得已才實施轉(zhuǎn)型。同時房地產(chǎn)市場還存在無序競爭等情況，各種虛假廣告、暗箱操作以及欺詐行為時有發(fā)生。部分開發(fā)商為了獲取暴利，不惜侵占城市綠化用地，或者并沒有進行科學的建設規(guī)劃。這些行為不僅擾亂了市場的正常秩序，也讓消費者無法獲得真正合法的權(quán)益。

3.產(chǎn)能過剩日益突出。

由于長期的粗放式運營，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)均存在產(chǎn)能過剩的問題。統(tǒng)計表明，2012年我國房地產(chǎn)企業(yè)中產(chǎn)能的綜合利用率不足70%。具體表現(xiàn)為在房地產(chǎn)施工建設過程中，建設資源的損耗較大，且住宅節(jié)能問題更加突出。我國每年鋼鐵、水泥的消耗量占到全球的三分之一，而房地產(chǎn)行業(yè)占有很大的比重。同時在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中也不可避免會出現(xiàn)環(huán)境污染等問題，如施工過程中的噪聲、空氣污染等。

三、經(jīng)濟新常態(tài)下推動中小房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的思路

在經(jīng)濟新常態(tài)下，針對中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的上述問題，要求在企業(yè)管理模式以及資源利用方面進行改進與創(chuàng)新，堅持綠色發(fā)展的指導思想，以保障企業(yè)的穩(wěn)定、良性發(fā)展。

1.構(gòu)建科學的運營管理機制。

與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，中小型房地產(chǎn)企業(yè)存在資金、建筑用地以及稅收等方面的限制。這就要求通過構(gòu)建科學的運營與管理機制，根據(jù)企業(yè)發(fā)展需求來制定戰(zhàn)略目標，保障企業(yè)發(fā)展的科學性和規(guī)?；τ谄髽I(yè)的運營項目進行科學定位，樹立正確的運營理念，以此推動企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。及時獲取房地產(chǎn)行業(yè)的最新資訊，并研究與房地產(chǎn)相關(guān)的法律、稅費以及管理模式等。在房地產(chǎn)建設過程中，可以根據(jù)市場需求開發(fā)后續(xù)產(chǎn)業(yè)。在企業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)方面，應該加強與大型企業(yè)的交流與協(xié)作，力求獲取大型企業(yè)的資金與技術(shù)支持，以進一步提高運營效益。在項目定位與土地選擇方面，首先需要充分了解房地產(chǎn)市場的形勢，然后對投資風險進行必要的防控，以此規(guī)避后期的投資風險。企業(yè)內(nèi)部在進行運維管理時，需要有規(guī)范化的制度，并加強企業(yè)管理人員的決策與執(zhí)行能力，提高企業(yè)的整體管理水平。同時引入信息化技術(shù)，改變原有房地產(chǎn)企業(yè)的管理架構(gòu)與生產(chǎn)模式，轉(zhuǎn)為采用定制的方式，積極調(diào)整并對資源進行優(yōu)化配置，以此提高企業(yè)的運行效率。

2.創(chuàng)設良好的運營環(huán)境。

政府部門應該加強對房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)督與管理，通過宏觀調(diào)控等方式，及時治理不符合規(guī)范、污染嚴重以及技術(shù)落后的房地產(chǎn)企業(yè)，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)設良好的環(huán)境。并給予中小型企業(yè)更多的優(yōu)惠政策，如在稅收、籌集資金以及用地等方面減少限制。同時對于國有企業(yè)應該積極進行改革，在運營管理以及職工身份方面放開限制，并借鑒其他企業(yè)的成功管理經(jīng)驗。并通過出臺產(chǎn)業(yè)政策來為企業(yè)發(fā)展提供指導，加快中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展進程，以推動企業(yè)的轉(zhuǎn)型優(yōu)化。

3.努力提高產(chǎn)品質(zhì)量。

在經(jīng)濟新常態(tài)下，中小房地產(chǎn)企業(yè)需要明確自身的市場定位，做好產(chǎn)品的總體規(guī)劃工作，按照生態(tài)以及可持續(xù)發(fā)展的要求來規(guī)劃產(chǎn)品，著力打造消費者滿意、人與自然和諧的項目。在房地產(chǎn)建設過程中，注意產(chǎn)品是否具備節(jié)水、節(jié)能的特性，盡量保障環(huán)保、無污染。同時對于建設施工人員加強管理，在項目規(guī)劃、建設的全過程中加強監(jiān)管，嚴格查處各種質(zhì)量問題，以此保障產(chǎn)品的優(yōu)良率。

4.改變企業(yè)主戰(zhàn)場，投身新農(nóng)村、新型城鎮(zhèn)化建設。

2014年3月份國家出臺的《新型城鎮(zhèn)化的規(guī)劃》是今后一個時期指導全國城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的戰(zhàn)略性規(guī)劃，將進一步提高城鎮(zhèn)化率和改善農(nóng)民生產(chǎn)生活環(huán)境，加快建成小康社會。這為中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了一個很大的需求量。在新型城鎮(zhèn)化的大背景下，經(jīng)濟發(fā)展和社會需求倒逼房企轉(zhuǎn)型。在國家宏觀經(jīng)濟進入“中高速、優(yōu)結(jié)構(gòu)、新動力和多挑戰(zhàn)”的新常態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)必然會進入一個提質(zhì)換擋、降速運行的新階段。這是經(jīng)濟大勢所趨。

5.做好企業(yè)文化宣傳工作。

中小房地產(chǎn)企業(yè)注重對企業(yè)文化的建設與宣傳，這是促進企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的必要途徑之一。一個成功的企業(yè)不僅表現(xiàn)在發(fā)展規(guī)模上，更表現(xiàn)在是否能夠吸引人才上。首先可以從企業(yè)管理人員著手，要求企業(yè)領導層樹立良好的形象，并提高自身的人格魅力，在工作中做到聯(lián)系實際、提高實效，以此發(fā)揮表率作用。其次，中小型企業(yè)應該制定科學的企業(yè)文化建設制度，通過長期的堅持與實踐來構(gòu)建企業(yè)文化。此外，企業(yè)各層次之間要加強溝通交流，提高每個員工的學習與創(chuàng)造能力，以打造一支穩(wěn)定、高素質(zhì)的生產(chǎn)隊伍。

四、結(jié)語

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；區(qū)域經(jīng)濟；協(xié)調(diào)性；耦合

中圖分類號：：F293.3；F127 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）29-0098-03

一、研究背景

回顧房地產(chǎn)發(fā)展歷史，改革開放后，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城市化進程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展階段。國民經(jīng)濟的迅速發(fā)展帶動了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又反過來促進了國民經(jīng)濟的快速發(fā)展。在這一過程中，房地產(chǎn)業(yè)扮演著越來越重要的角色。這一重要角色首先表現(xiàn)在對國民經(jīng)濟的推動作用方面。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資直接拉動GDP增長1.12%，與上下游產(chǎn)業(yè)間接拉動GDP增長3%。其次，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并起到了優(yōu)化部分產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的作用。再者，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對加快城市化進程，改善城市形象發(fā)揮了巨大作用。伴隨著國家對于城中村改造和基礎設施建設投資力度的增加，城市面貌得到很大改觀，城市競爭力不斷得到增強。由于房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有舉足輕重的重要作用，使得房地產(chǎn)業(yè)的能否健康發(fā)展成為影響國民經(jīng)濟能否保持高速增長的重要因素。

目前，不少城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)價格增長幅度嚴重背離城市經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)業(yè)價格與居民收入失衡等現(xiàn)象越發(fā)明顯。過快增長的房地產(chǎn)價格對地區(qū)居民的居住造成不利影響，進而影響到了區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。因此只有掌握地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系的內(nèi)在規(guī)律，才能夠?qū)崿F(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

昆明市是中國面向東南亞、南亞乃至中東、南歐、非洲的前沿和門戶，具有獨特區(qū)位優(yōu)勢。作為國家“橋頭堡戰(zhàn)略”的重要樞紐區(qū)域，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到社會各界的高度關(guān)注。近年來，昆明市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展突飛猛進，大量的城中村改造使得昆明市城區(qū)面貌煥然一新，為昆明市經(jīng)濟的發(fā)展做出了突出貢獻。但隨著房地產(chǎn)業(yè)的急劇發(fā)展，也給昆明市經(jīng)濟的整體發(fā)展帶來了諸多負面影響。房價收入比失衡、部分區(qū)域投資過度等經(jīng)濟問題逐漸凸顯。因此，如何把握昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)律，成為必須進行深度研究的重點。

二、文獻綜述

國內(nèi)很多專家學者也對我國房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展進行了廣泛的研究，從不同角度、運用不同方法、選取不同的指標進行實證分析，闡述房地產(chǎn)業(yè)如何與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。

（一）房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟互動關(guān)系研究

譚剛（2001）的研究也認為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與國民經(jīng)濟增長率高度正相關(guān)，宏觀經(jīng)濟增長率越高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越迅速[1]。沈曉敏（2008）從四個方面論述了房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，并以此確立了房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的評價準則[2]。

以上學者的研究主要是從定性的角度來闡述房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟關(guān)系。這些研究大多通過房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻率、乘數(shù)效應等來討論房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位。以下幾位學者則從定量的角度來研究了房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟的關(guān)系。黃忠華等（2008）采用1997―2006 年中國的省際面板數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)投資對區(qū)域經(jīng)濟增長的貢獻和影響存在較大差異，而這種差異與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平則明顯相關(guān)[3]。盧小濤（2013）運用格蘭杰因果檢驗、多元線性回歸等研究方法對上海房地產(chǎn)業(yè)及其上海區(qū)域經(jīng)濟關(guān)系做了進一步研究，發(fā)現(xiàn)上海房地產(chǎn)業(yè)與其區(qū)域經(jīng)濟之間互為Granger因果關(guān)系，相對于上海經(jīng)濟增長對其房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動作用，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對其區(qū)域經(jīng)濟的帶動作用更為顯著[4]。

（二）房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)性分析

陳基純、暖（2011）建立了房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟之間的耦合協(xié)調(diào)度模型，并以中國35個大中城市為例，對房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟耦合協(xié)調(diào)狀況進行了實證研究。結(jié)果表明，大中城市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)遠未達到良性共振狀態(tài)，大中城市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟耦合協(xié)調(diào)度在空間分布上大致符合東、中、西梯度遞減的空間分異規(guī)律[5]。王鑫、董春麗（2013）構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的相關(guān)指標，分析房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟在某一特定地區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)狀，并依此為地方政府提出政策建議[6]。

三、昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展實證分析

本節(jié)主要結(jié)合昆明房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對兩者的相關(guān)性進行實證檢驗。

（一）昆明市房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻

本節(jié)主要介紹房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長貢獻的研究方法[7]，通過對2002―2012年昆明市房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻和貢獻率進行分析，以反映房地產(chǎn)市場發(fā)育程度及經(jīng)濟增長的穩(wěn)定性和風險。

經(jīng)過整理得出2002―2012年之間昆明市房地產(chǎn)開發(fā)投資對地區(qū)生產(chǎn)總值的貢獻和貢獻率。計算結(jié)果表明，2002―2012年，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的平均貢獻為4.50%，平均貢獻率為28.21%，表明房地產(chǎn)市場化改革后，房地產(chǎn)開發(fā)投資對昆明市GDP的增長具有明顯的推動作用。

（二）昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟總量關(guān)系研究

為進一步分析區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系，在研究中選取房地產(chǎn)投資額作為反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的變量，而采用區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)總值即GDP來代替經(jīng)濟增長的變化情況，建立二者的線性回歸方程，回歸結(jié)果如下：

GDP=731.697+2.718I （1）

在協(xié)整回歸方程中，房地產(chǎn)開發(fā)投資的回歸系數(shù)為2.718，昆明市房地產(chǎn)投資額每增加1億元，將帶動其地方生產(chǎn)總值GDP增加2.718億元。說明房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP具有長期促進作用，如果房地產(chǎn)業(yè)運行良好，可以對GDP保持平穩(wěn)健康發(fā)展具有重大影響。這一結(jié)論的意義在于，因房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動作用大，所以必須對昆明市房地產(chǎn)市場實行嚴格的宏觀調(diào)控，引導其進行合理的投向，保持適度的投資規(guī)模，并正視市場的調(diào)節(jié)機制，使昆明市房地產(chǎn)業(yè)真正成為能夠促進GDP的支柱產(chǎn)業(yè)。

結(jié)合前面的理論分析，從本節(jié)研究數(shù)據(jù)來看，昆明市房地產(chǎn)業(yè)在其經(jīng)濟發(fā)展中占有主導性和基礎性的地位。

四、昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的耦合協(xié)調(diào)度

在上一節(jié)中，主要分析了昆明市房地產(chǎn)投資的總量情況，以及房地產(chǎn)投資與代表經(jīng)濟的地區(qū)生產(chǎn)總值GDP之間的關(guān)系研究，經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資對GDP具有正向影響。但是，假如不斷增加房地產(chǎn)投資，過度發(fā)展當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)，而忽略當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展程度，會使得二者關(guān)系不協(xié)調(diào)，可能會起到反作用。故在本節(jié)主要探討昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)程度，目的在于研究昆明市的房地產(chǎn)業(yè)是否發(fā)展過度或者發(fā)展程度不夠。

（一）房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)劃分

從前面關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的互動關(guān)系研究可以看出，房地產(chǎn)業(yè)為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展提供了動力，而區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展又為房地產(chǎn)業(yè)奠定了基礎。房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展過程，也是二者相互作用的過程。綜上所述，可以把房地產(chǎn)業(yè)促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的機理分為投資效應、物質(zhì)效應、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應和就業(yè)效應；將區(qū)域經(jīng)濟推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用機理分為資金效應、基礎效應和消費效應。

（二）房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟綜合發(fā)展水平測算

為了測算房地產(chǎn)業(yè)、區(qū)域經(jīng)濟兩個系統(tǒng)的協(xié)調(diào)度值，首先要計算出兩個系統(tǒng)的綜合發(fā)展水平指數(shù)，為盡量減少人為因素，我們主要采用主成分分析法（PCA）對兩個系統(tǒng)綜合發(fā)展狀況進行定量評價。

1.指標體系構(gòu)建及權(quán)重確定

房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)和區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)發(fā)展評價涉及到社會、經(jīng)濟和環(huán)境因素等各方面，本著合理性、可比性和可操作性原則，本節(jié)將房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)的指標體系劃分為投資效應、產(chǎn)業(yè)效應、就業(yè)效應三大領域9項指標，以消費效應、資金效應、基礎效應三大領域10項指標構(gòu)建了區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)的指標體系。具體指標及兩個系統(tǒng)各指標權(quán)重根據(jù)專家打分法及相關(guān)論文給定[5]。

2.評價結(jié)果

計算出2002―2012年昆明城市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的耦合協(xié)調(diào)度及有關(guān)指標，見表1。

從以上計算的昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟耦合協(xié)調(diào)度值來看，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的耦合度越來越大，且自2009年起，二者屬于初級耦合協(xié)調(diào)類，處于可以接受區(qū)，說明昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展協(xié)調(diào)良好，表明昆明市房地產(chǎn)發(fā)展對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展起到了很大的推動作用。同時，區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展也帶動了當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

從房地產(chǎn)系統(tǒng)f（x）與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)g（y）的對比關(guān)系來看，歷年來均屬于房地產(chǎn)滯后型，即房地產(chǎn)業(yè)滯后于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場發(fā)展相對落后，市場供給不足，而需求旺盛，社會容納能力較大。從T值來看，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的整體水平是在呈上升階段。

五、結(jié)論及建議

（一）研究結(jié)論

1.較強的經(jīng)濟促進作用

從前面的研究可以發(fā)現(xiàn)，昆明市房地產(chǎn)投資在全社會固定資產(chǎn)投資中所占比重呈現(xiàn)一個遞增趨勢；同時，通過測算，可以發(fā)現(xiàn)昆明市房地產(chǎn)投資對于地區(qū)生產(chǎn)總值的貢獻及貢獻率越來越大，說明房地產(chǎn)業(yè)在飛速發(fā)展的同時，大大促進當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。

通過研究，發(fā)現(xiàn)昆明市房地產(chǎn)業(yè)投資與其區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展之間存在著較為顯著拉動效用，房地產(chǎn)投資每增加1個單位，將帶動昆明市經(jīng)濟增長2.718個單位。因此，在制定相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策時，理應統(tǒng)籌規(guī)劃，實施合理協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展走向協(xié)調(diào)

通過建立房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的耦合協(xié)調(diào)度模型發(fā)現(xiàn)，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟大多處于過渡類。2002―2008年，二者關(guān)系由瀕臨失調(diào)衰退類轉(zhuǎn)為勉強耦合協(xié)調(diào)類，表明在這段期間，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與當?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展逐步走向協(xié)調(diào)。且到了2009年，隨著昆明市大量的城中村改造的出現(xiàn)，使得昆明市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，城市化進程加快，同時，促進了昆明市經(jīng)濟的發(fā)展，二者的協(xié)調(diào)關(guān)系也轉(zhuǎn)為可以接受的初級耦合協(xié)調(diào)類。

（二）建議

根據(jù)對昆明市歷年房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的實證研究，結(jié)合近期房地產(chǎn)市場的特征，本文認為應該從以下幾個方面著手，進一步改善昆明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境，以使其與當?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系更加協(xié)調(diào)。

1.控制房地產(chǎn)市場供應水平，優(yōu)化房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)業(yè)作為當?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的中流砥柱，其更重要的一個作用應該是一項安居工程，使得當?shù)鼐用裼形菘删?。基于近期部分學者的研究結(jié)論來看，昆明市商品房供應速度過快，已經(jīng)超過當?shù)匦枨蠓秶鶾8]；而保障性住房仍存在很大的需求，特別是低收入者的住房需求。因此，應當加大政府的投資力度，根據(jù)不同階層和消費群體，設置相應的保障制度；同時做好本地低收入者和外來務工人員的住房保障工作，擴大保障房的配租比例。

2.合理控制房價，抑制過度投機行為

房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的背后，必然會帶來一連串的問題，而房價增長過快就是最大的問題之一。房地產(chǎn)銷售價格波動幅度較大，就會給投機性需求創(chuàng)造空間，而過度的投機容易造成房地產(chǎn)市場泡沫，進而導致當?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟的虛假繁榮。若此類現(xiàn)象得不到控制，其最后結(jié)果將是導致當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的衰敗，甚至是區(qū)域經(jīng)濟的倒退。因此，在堅持貫徹落實房地產(chǎn)限購政策的同時，政府部門應該適當給予當?shù)胤績r合理引導，靈活運用所得稅、房產(chǎn)稅等手段來確保房地產(chǎn)市場合理運行。

3.創(chuàng)建合理房地產(chǎn)業(yè)金融體制

昆明作為云南的省會城市，其發(fā)展建設具有深遠的戰(zhàn)略意義。創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融政策制度、良好的資金融資渠道對于吸引投資尤為重要。因此，在配合國家宏觀調(diào)控政策的前提下，昆明市應嘗試建立類似上海自貿(mào)區(qū)的經(jīng)濟帶，為中小企業(yè)和大型企業(yè)提供發(fā)展平臺。同時，應鼓勵昆明市現(xiàn)有的金融機構(gòu)不斷完善制度創(chuàng)新，積極推進信貸政策，通過金融產(chǎn)品創(chuàng)新，提升中小型企業(yè)的競爭力。

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