房地產(chǎn)債務(wù)融資精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)債務(wù)融資范文

房地產(chǎn)業(yè)也是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源仍來自銀行信貸。然而近些年來國家針對房地產(chǎn)市場的過熱問題頻繁出臺政策，其中銀行信貸成為了國家宏觀調(diào)控政策的監(jiān)督重點：從2003年央行下發(fā)的“121文件”，到2005年銀監(jiān)會公布的“212號文件”；從央行上調(diào)房貸利率，再到限購政策的大力實施，直接導(dǎo)致了購房者對房地產(chǎn)的觀望和推遲購房計劃的態(tài)勢的加強(qiáng)。因此，在傳統(tǒng)的融資渠道（銀行信貸）受國家宏觀調(diào)控政策的打壓下，大量的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)受著銷售資金回籠漫長與融資難度加大的雙重壓力，房地產(chǎn)市場也因此從“春天”進(jìn)入了“冬天”。根據(jù)國家統(tǒng)計局 2011年12月9日公布的消息，2011年11月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為99.87，這是該指數(shù)兩年多以來首次跌破100大關(guān)?？v觀我國目前金融市場的現(xiàn)狀及國家宏觀政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)要想求得生存與促進(jìn)發(fā)展，就必須比以往的任何時候更加全面深刻地了解金融市場環(huán)境及政策背景，時刻保持與金融機(jī)構(gòu)的溝通，根據(jù)自身實力、資金持有狀況和企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)三個方面來合理規(guī)劃企業(yè)的資金使用情況。同時，我國政府應(yīng)加緊探討融資新渠道的研究，加緊出臺有利于房地產(chǎn)融資渠道發(fā)展的政策及措施，實現(xiàn)融資渠道的多元化，以解決目前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一化的現(xiàn)狀，進(jìn)而促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資成本分析

本文選取2001-2010年深滬A股市場的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司為樣本數(shù)據(jù)。在總計為103家房地產(chǎn)類公司的基礎(chǔ)上刪除了十年間被ST、*ST等實行過特別處理和財務(wù)狀況異常的公司和財務(wù)數(shù)據(jù)不全的公司，最后得到了30家深滬A股房地產(chǎn)上市公司，其中深交所的房地產(chǎn)上市公司共23家，上交所的房地產(chǎn)上市公司共7家，見表1。本文所使用的財務(wù)數(shù)據(jù)主要來源于深交所和上交所網(wǎng)站公開披露的2001-2010年間公司年報中的主要財務(wù)指標(biāo)及財務(wù)報表，即資產(chǎn)負(fù)債表和利潤分配表，其中被研究的數(shù)據(jù)均屬于合并報表的數(shù)據(jù)。由于這些報表均經(jīng)過注冊會計師審計，因而認(rèn)為所研究的數(shù)據(jù)是真實可靠的。此外，本文部分?jǐn)?shù)據(jù)來源于股票查詢軟件“大智慧”，并通過計算整理得出。

（一）債務(wù)融資成本 債務(wù)融資成本用公式表示為：

債務(wù)融資成本=債務(wù)融資籌資成本+債務(wù)融資資本成本

其中債務(wù)融資成本可再分為短期借款融資成本和長期借款融資成本，由此，長、短期借款的融資成本的計算公式分別為：

短期借款融資成本=短期借款的籌資成本+短期借款的資本成本

長期借款融資成本=長期借款的籌資成本+長期借款的資本成本

在計算長、短期借款的融資成本時，將二者的籌資成本均定為企業(yè)所需繳納的貸款手續(xù)費，數(shù)據(jù)為1.6%；二者的資本成本以央行2001-2010年間的住房開發(fā)長、短期貸款平均利率為準(zhǔn)（見表2）。

（二）權(quán)益融資成本 權(quán)益融資成本包含了權(quán)益融資的籌資成本和權(quán)益融資的資本成本兩部分。在計算權(quán)益融資成本時，將企業(yè)在股票發(fā)行時支付的發(fā)行成本定為其籌資成本，數(shù)據(jù)為2%；將30家房地產(chǎn)上市公司歷年的分紅率定為權(quán)益融資的資本成本。30家房地產(chǎn)上市公司歷年分紅率的計算公式為：

分紅率=分紅派息總額/股票市值

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于股份制企業(yè)轉(zhuǎn)增股本和派發(fā)紅股征免個人所得稅的通知》【國稅發(fā)（1997）198號】的規(guī)定：“股份制企業(yè)用資本公積金轉(zhuǎn)增股本不屬于股息、紅利性質(zhì)的分配”，因此，本章分紅派息總額的計算公式為：

分紅派息總額=現(xiàn)金股利+紅股股利

股票市值=股價×股票總股數(shù)

（三）融資成本 具體為：

（1）融資成本的計算公式。根據(jù)債務(wù)融資成本和權(quán)益融資成本的計算結(jié)果，現(xiàn)計算30家房地產(chǎn)上市公司歷年的綜合融資成本（簡稱融資成本），計算公式為：

融資成本=債務(wù)融資額/總?cè)谫Y額×債務(wù)融資成本+權(quán)益融資額/總?cè)谫Y額×權(quán)益融資成本

其中總?cè)谫Y額=債務(wù)融資額+權(quán)益融資額；債務(wù)融資額=長期借款+短期借款；權(quán)益融資額為實收資本。

（2）融資成本計算結(jié)果分析。根據(jù)表3的數(shù)據(jù)顯示，可以得出如下分析結(jié)果：一是融資成本的時間趨勢分析。這樣的變動趨勢表明，除與國家的宏觀調(diào)控政策相關(guān)外，融資成本的變動也與30家房地產(chǎn)上市公司歷年選擇的債權(quán)融資組合相關(guān)。融資成本為二者的加權(quán)平均值，計算后綜合融資成本整體上均低于債務(wù)融資的單項融資成本。這說明了企業(yè)通過合理運用融資組合可以有效降低融資成本。二是融資成本的數(shù)值分布分析。在對30家房地產(chǎn)上市公司十年融資成本均值進(jìn)行排序后，從數(shù)值分布中可以看到，在30家房地產(chǎn)上市公司中，融資成本均值在5%以下的共14家，5%-6%間共5家，6%-7%間共11家，其中融資成本均值最低的公司為綠景控股，數(shù)值為2.26%；融資成本均值最高的公司為金地集團(tuán)，數(shù)值為7%。這樣的數(shù)值分布體現(xiàn)出，大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的融資成本均值普遍分布在6%以下，只有金地集團(tuán)的融資成本為7%，此外，深振業(yè)A和深長城的融資成本均為6.92%，數(shù)值接近7%，各區(qū)間內(nèi)的數(shù)值差距不顯著，整體數(shù)值分布較均勻。三是融資成本的公司差異分析。對融資成本均值為最低值的綠景控股和融資成本均值為最高值的金地集團(tuán)比較后發(fā)現(xiàn)，綠景控股歷年的融資成本均未高于5%，歷年的融資成本均低于30家房地產(chǎn)上市公司融資成本十年均值。而金地集團(tuán)歷年融資成本數(shù)值顯示為：2001年融資成本為最低值，數(shù)值為4.86%；2002年至2004年的融資成本開始上升，從2002年的6.14%上升至2004年的7.55；2005年公司的融資成本雖有下降，但到2007年，融資成本已上升至十年間的最高值8.27%。2008年此數(shù)值降低至7.59%，但2009年融資成本又回升至7.7%。2010年此數(shù)值降低到了6.84%。因此金地集團(tuán)融資成本的整體表現(xiàn)為，除2001年的融資成本在5%以下，其余九年的融資成本均高于30家房地產(chǎn)上市公司融資成本十年均值。根據(jù)兩家公司的債務(wù)融資成本、權(quán)益融資成本和融資額的數(shù)據(jù)顯示，綠景控股的債務(wù)融資成本十年均值為7.84%，權(quán)益融資成本十年均值為0。在融資額上，除2006年以外，其余年份中公司的債務(wù)融資額均比權(quán)益融資額低，其中2008年和2010年債務(wù)融資額均為0，這說明綠景控股的資本結(jié)構(gòu)中權(quán)益融資占主要位置。而金地集團(tuán)的債務(wù)融資成本十年均值為7.81%，權(quán)益融資成本十年均值為4.42%，其中二者數(shù)值均高于30家房地產(chǎn)上市公司的債務(wù)融資成本和權(quán)益融資成本的十年均值。在融資額上，金地集團(tuán)的歷年債務(wù)融資額明顯高于其權(quán)益融資額，因此這說明與其權(quán)益融資成本相比，金地集團(tuán)十年間的主要融資成本支出來自債務(wù)融資成本。

對綠景控股來說，由于公司十年間未進(jìn)行任何分紅派息導(dǎo)致了企業(yè)較低的權(quán)益融資成本，又由于企業(yè)的融資資金主要來自權(quán)益融資，因此企業(yè)形成了較低的融資成本。對于金地集團(tuán)來講，由于企業(yè)的債務(wù)融資成本和權(quán)益融資成本均高于30家房地產(chǎn)上市公司的二者十年均值，并且企業(yè)的資金來源主要依靠債務(wù)融資，因此直接導(dǎo)致了金地集團(tuán)融資成本的偏高的結(jié)果。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)融資成本的變動主要源于企業(yè)選擇的債務(wù)融資和權(quán)益融資在資本結(jié)構(gòu)中的所占比重。其中，債務(wù)融資成本的變動直接受國家歷年宏觀調(diào)控政策的影響，是國家宏觀調(diào)控政策的產(chǎn)物；而權(quán)益融資成本主要與企業(yè)向股東發(fā)放的股利分配有關(guān)。但是長期以來我國大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司都采用了不分紅、低比例分紅或以送、轉(zhuǎn)股形式分配股利的做法，股利支出極低，導(dǎo)致企業(yè)的權(quán)益融資成本明顯低于債務(wù)融資成本，因而體現(xiàn)出了權(quán)益融資成本的成本優(yōu)勢。通常情況下，將二者安排在相對合理的比重下，才會形成合理的資本結(jié)構(gòu)，才會產(chǎn)生出最低的融資成本。也就是說，如果企業(yè)選擇過多的債務(wù)融資，由于債務(wù)融資屬負(fù)債，須考慮到期還款問題，將會成為企業(yè)較重的財務(wù)負(fù)債，甚至?xí)绊懙狡髽I(yè)的生存與發(fā)展；反之，如果企業(yè)選擇過多的權(quán)益融資，很可能會影響到企業(yè)的控制權(quán)和所有權(quán)，進(jìn)而稀釋企業(yè)大股東的權(quán)利，這很不利于企業(yè)的未來發(fā)展。因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，應(yīng)認(rèn)真研究債權(quán)融資的融資組合問題，并將其作為企業(yè)實施戰(zhàn)略決策的先決條件來認(rèn)真對待。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳燦：《債務(wù)危機(jī)背景下中國房地產(chǎn)融資風(fēng)險問題研究》，吉林大學(xué)2011年碩士學(xué)位論文。

[2]陳小悅、徐曉東：《股權(quán)結(jié)構(gòu)、企業(yè)績效與投資者利益保護(hù)》，經(jīng)濟(jì)研究》2001年第11期。

第2篇：房地產(chǎn)債務(wù)融資范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀概述

隨著改革開放步伐的不斷加快我國的房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展起來，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)了重要的位置。房地產(chǎn)既是消費品又是投資品，是股票與金融市場的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)不僅與眾多投資者的經(jīng)濟(jì)利益密切相關(guān)，也關(guān)系到國家的戰(zhàn)略布局和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)對資金的使用，有需求量大、周期長的特點，在大多數(shù)情況下，企業(yè)的自有資金都不足以滿足需求，因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要借助金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資也成為企業(yè)能否健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，不論中短期還是長期的房地產(chǎn)投資，都有很大的資金需求，房地產(chǎn)市場和資本市場聯(lián)系緊密。按房地產(chǎn)融資類型可以分為內(nèi)部融資以及權(quán)益融資和債務(wù)融資。一般來說，內(nèi)部融資能夠減少交易費用，融資成本也比較低，有利于加強(qiáng)企業(yè)控制。權(quán)益融資的預(yù)期收益較高，需要承擔(dān)較高的融資成本，而且經(jīng)營風(fēng)險較大；而債務(wù)融資的預(yù)期收益較小，融資成本相對較低，經(jīng)營風(fēng)險也比較小。

房地產(chǎn)的內(nèi)部融資主要包括企業(yè)的自有基金和預(yù)收賬款，其中自有基金包括企業(yè)設(shè)立時各方投入的資金和從稅后利潤中提取的資本公積和盈余公積。預(yù)收賬款是指在房屋建成前預(yù)收購房者的賬款以及委托開發(fā)項目的預(yù)收建設(shè)基金。

房地產(chǎn)的權(quán)益融資是出資方與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險，同時也一起分享投資利潤。房地產(chǎn)的權(quán)益融資方式有許多，主要包括私人投資、信托基金、私募股權(quán)等。房地產(chǎn)債務(wù)融資的出資方不承擔(dān)投資風(fēng)險，所得到的利潤是融資協(xié)議中約定的利息和相關(guān)費用。債務(wù)融資到期需要償還本金及利息，需要承擔(dān)固定費用。債務(wù)融資的方式主要包括銀行貸款、商業(yè)信用、企業(yè)債券、融資租賃等。

二、當(dāng)前存在的主要融資問題

（一）融資渠道較為單一

銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率普遍較高，其中銀行貸款占據(jù)了最大的比例，在自籌資金中也有相當(dāng)一部分來自銀行貸款，銀行貸款成了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的主要資金來源。這使銀行承擔(dān)了很大的融資信用風(fēng)險和投資市場風(fēng)險，一旦風(fēng)險爆發(fā)可能會影響整個國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。我國房地產(chǎn)企業(yè)在上市融資方面還比較艱難，上市融資在房地產(chǎn)業(yè)的融資總體中的比例較低。另外債券融資的成本相對較低，但我國企業(yè)債券市場的規(guī)模比較小，流動性比較差。

（二）房地產(chǎn)金融市場體系和相關(guān)法律法規(guī)不完善

在完善的金融體系中應(yīng)該有專業(yè)的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和抵押貸款機(jī)構(gòu)，在我國這些機(jī)構(gòu)的發(fā)展都不完善，還不能充分發(fā)揮它們的重要作用。相對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展而言，我國房地產(chǎn)金融市場的法制法規(guī)是比較落后的，目前還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體制，金融業(yè)務(wù)方面的相關(guān)規(guī)范也有亟待完善。雖然國家和地方頒布了一系列的法律法規(guī)，但還存在著體系不全面和規(guī)定不具體等問題，這些都制約了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（三）缺乏融資專業(yè)人才

房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理中需要大量的專業(yè)人才，他們需要精通投資業(yè)務(wù)、具有戰(zhàn)略眼光并且能對這個房地產(chǎn)業(yè)有相當(dāng)程度的理解，這方面的人才數(shù)量不足以滿足現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資改善建議

（一）確定合理的資本結(jié)構(gòu)。合理的資本結(jié)構(gòu)需要做到兩點：一是合理的股權(quán)資本內(nèi)部結(jié)構(gòu)；二是合理的股權(quán)資本和債權(quán)資本比例。房地產(chǎn)上市公司可以利用再融資來實現(xiàn)這兩點，再融資可以使房地產(chǎn)上市公司資本負(fù)債率達(dá)到合理水平，國有股也可以實現(xiàn)相對減持，重洗引入更優(yōu)質(zhì)的機(jī)構(gòu)投資者，從而實現(xiàn)合理的資本結(jié)構(gòu)的，這樣也有利于實現(xiàn)管理績效的改善。企業(yè)融資是為了獲取企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展所必需的資本，所以企業(yè)應(yīng)確?；I集到的資金能投向于符合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的項目，這樣才能實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，提高資本使用效率，促進(jìn)企業(yè)的成長。

（二）根據(jù)企業(yè)的實際狀況來選擇融資方式。不同的企業(yè)有著不同的融資需求，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的情況來確定融資方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，如效益較好的情況下可以多考慮私募融資，規(guī)模較大的項目可以考慮項目融資等。

（三）發(fā)展上市融資。股市融資是重要的融資途徑，股權(quán)融資成本相對較低，和債務(wù)融資相比，不用支付利息也不用返還本金，可以降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營成本，還可以提高公司的影響力，也能在一定程度上降低信貸風(fēng)險。

（四）完善房地產(chǎn)債券市場。房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行債券可以得到穩(wěn)定的資金來源，支撐企業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率通常較高，而間接融資的成本較高，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券可以降低財務(wù)成本，改善融資結(jié)構(gòu)。

（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)。相關(guān)部門應(yīng)盡快完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)，保障房地產(chǎn)信貸的法律地位，為我國房地產(chǎn)企業(yè)融資提供必要的法律保護(hù)和支撐，明確房地產(chǎn)企業(yè)和個人的權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，為房地產(chǎn)金融市場快速健康發(fā)展保駕護(hù)航。（作者單位：湘潭大學(xué)商學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉鐵城.有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理問題探討[J]經(jīng)濟(jì)生活文摘，2012，（9）

第3篇：房地產(chǎn)債務(wù)融資范文

(一)竣工以及銷售階段的資本結(jié)構(gòu)安排房地產(chǎn)企業(yè)在項目竣工以及銷售階段，首先應(yīng)該確定竣工的時間點，在形式上判斷項目竣工的標(biāo)準(zhǔn)包括：其一，開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)獲得了初始產(chǎn)權(quán)證明；其二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的產(chǎn)品在質(zhì)量方面，通過驗收并合格，或者是辦理了會計決算手續(xù)和竣工備案手續(xù)；其三，開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)正式投入使用；其四，開發(fā)產(chǎn)品完工證明資料已經(jīng)報房地產(chǎn)管理部門備案。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)竣工，先前所掛的大量預(yù)收賬款應(yīng)該當(dāng)做收入處理，此時可以進(jìn)行單位成本、竣工總成本的計算，同時不能夠忘了以前預(yù)計毛利率和實際毛利率的差，如果預(yù)計毛利率小于實際毛利率，該部分應(yīng)該作為納稅調(diào)增事項進(jìn)行處理。此外，還必須考慮以前未收的款項，財務(wù)管理人員應(yīng)該做到心中有數(shù)。通常狀況下，如果房地產(chǎn)企業(yè)的銷售狀況良好，資金能夠快速的回收，其財務(wù)狀況將會發(fā)生快速好轉(zhuǎn)，資本結(jié)構(gòu)也逐漸的趨于合理。

(二)股權(quán)撤回以及投資分紅階段的資本結(jié)構(gòu)安排房地產(chǎn)企業(yè)在股權(quán)撤回以及投資分紅階段，一個房地產(chǎn)企業(yè)可能有多個投資者，當(dāng)資金流足夠并且經(jīng)濟(jì)效益好，但是投資企業(yè)的資金狀況比較緊張，可以撤回投資；如果投資企業(yè)沒有再投資的意愿時，可以采取分紅的方式，改善投資企業(yè)的財務(wù)狀況，對于上述狀況，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層與財務(wù)人員必須做到心中有數(shù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)安排對財務(wù)稅收的影響分析

(一)流通股比例過高，制約了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)增長流通股比例和房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)增長呈負(fù)相關(guān)，主要是應(yīng)該非流動股多為機(jī)構(gòu)投資者持有股份，并且機(jī)構(gòu)投資者與個體投資者相比具有更高的判斷能力，能夠更加清楚的認(rèn)識到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點和投資項目的成長性，能夠更好的監(jiān)督、管理和運用資金，顯著的提高資金的使用效率，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)收入。

(二)資產(chǎn)規(guī)模對房地產(chǎn)企業(yè)績效的影響隨著企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的增加，企業(yè)的凈資產(chǎn)收益會隨之增加，并體現(xiàn)了規(guī)模效應(yīng)的特點，合理的安排資產(chǎn)規(guī)模，在提高經(jīng)營績效的同時，還能夠控制經(jīng)營風(fēng)險。

(三)短期負(fù)債率對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)稅收的影響對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在房地產(chǎn)處于高位時，市場資金能夠快速回流，此時提高短期負(fù)載率，能夠提高企業(yè)的績效。如果房地產(chǎn)市場處于低迷期，資金回籠過慢將會導(dǎo)致資金鏈斷裂，導(dǎo)致企業(yè)陷入財務(wù)危機(jī)。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的有效措施

(一)擴(kuò)展融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)在融資環(huán)境日益嚴(yán)峻的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須拓展多元化的融資渠道，以此降低融資成本，并保證企業(yè)的資金需求，例如增大債券融資比例、發(fā)展房地產(chǎn)基金等，利用募集到的社會閑散資金用于房地產(chǎn)投資建設(shè)，這樣既能夠提高社會閑置資金的利用率，又能夠降低投資風(fēng)險，實現(xiàn)資源的合理配置，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，進(jìn)而推動國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。此外，創(chuàng)新融資模式，房地產(chǎn)企業(yè)需要創(chuàng)建一個以債務(wù)融資為主、股權(quán)融資為輔的融資新方式，在該種新型的融資模式下，在保證銀行在房地產(chǎn)企業(yè)融資主要地位的同時，還能夠充分的發(fā)揮市場在企業(yè)融資結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)安排中的作用。

(二)保證充足的資金儲備負(fù)載率高是我國房地產(chǎn)行業(yè)的顯著特點，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須保證充足的資金儲備。通過創(chuàng)建現(xiàn)金管理制度，做好時間管理和結(jié)構(gòu)管理，時間安排即對獲得資金、償還債務(wù)的時間進(jìn)行合理的安排；結(jié)構(gòu)安排即對長期負(fù)債資金流、短期負(fù)債資金流的比重進(jìn)行合理安排。合理的現(xiàn)金管理制度能夠加強(qiáng)對資金的管理，提高企業(yè)的資產(chǎn)收益率，并充分的利用債務(wù)融資，能夠有效的避免由于償債壓力而出現(xiàn)的財務(wù)危機(jī)。

(三)合理安排債務(wù)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)市場環(huán)境以及行業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r，合理的安排債務(wù)結(jié)構(gòu)，調(diào)整長期債務(wù)與流動負(fù)債的比例。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要準(zhǔn)確的預(yù)測行業(yè)的發(fā)展前景，在經(jīng)濟(jì)蕭條、行業(yè)整體低迷的狀況下，適當(dāng)?shù)奶岣唛L期債務(wù)的比例；在經(jīng)濟(jì)景氣、行業(yè)發(fā)展良好的狀況下，適當(dāng)?shù)奶岣吡鲃迂?fù)債的比例，這樣能夠提高企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。

四、結(jié)束語

第4篇：房地產(chǎn)債務(wù)融資范文

關(guān)鍵詞：融資成本 融資風(fēng)險 多元化

一、引言

如今，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱行業(yè)，其因具有資本密集型的特征而對金融有很強(qiáng)的依賴性。從1997年至2012年的中國房地產(chǎn)行業(yè)研究數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)開發(fā)資金來自于自籌資金的比例逐年增加，幾近40%；國內(nèi)貸款和利用外資的占比逐年降低；約40%的其他資金依靠地產(chǎn)信托等方式。

然而，由于融資規(guī)模大、時間長，在我國宏觀調(diào)控政策或經(jīng)濟(jì)背景發(fā)生變化時，市場的震蕩總會造成一批地產(chǎn)項目因資金鏈等問題不能如期施工或擱置。為保證地產(chǎn)開發(fā)項目的順利進(jìn)行，開發(fā)商有必要去思考并關(guān)注融資結(jié)構(gòu)，而不是一味地只追求資金來源和開發(fā)利潤。融資結(jié)構(gòu)由融資成本和風(fēng)險組成，是影響市場價值的重要因素。因此，本文著重探討融資成本和風(fēng)險管理，以期最大限度發(fā)揮資金的使用價值。

二、融資成本的分析

（一）理論基礎(chǔ)

融資方式有多種，如債務(wù)融資、股權(quán)融資，不同方式的融資成本和風(fēng)險不同，因此依據(jù)公司資本結(jié)構(gòu)，融資成本構(gòu)成計算市場價值的一部分。項目的平均資本成本可用于評價融資策略的合理性，最優(yōu)化的資本結(jié)構(gòu)可以使平均資本成本最低。

從國內(nèi)外對融資結(jié)構(gòu)的理論闡述總結(jié)出的共性是：第一，各類資本成本大小不同，沒有固定值，存在規(guī)律性差異，即：普通股成本最高，優(yōu)先股成本次之，長期負(fù)債的成本最低。第二，債務(wù)融資具有稅盾效應(yīng)，當(dāng)且僅當(dāng)債務(wù)融資超過一定點時，財務(wù)困境成本和成本的增加才會抵消節(jié)稅收益，因此應(yīng)保持一定債務(wù)比例是有益的。

根據(jù)融資有序理論，融資時應(yīng)首選內(nèi)源融資，若需外源融資，債務(wù)融資優(yōu)先，而后才權(quán)益融資。

（二）降低融資成本的措施

1、債務(wù)融資

目前，商業(yè)銀行貸款是主要的也是最普遍的融資方式。隨著利率市場化改革腳步的加快，銀行間的競爭促使借方盡量以較低的貸款利率吸引還貸能力強(qiáng)的客戶，而貸方也面臨資金的硬約束。因此地產(chǎn)開發(fā)的前提是改善經(jīng)營狀況，提高投資項目的收益率和信貸資金的利用率；同時，為了能夠獲得低成本的融資，開發(fā)商需提高自身的信用等級，如期還貸。當(dāng)然，償還的方式不同會很大程度上影響融資成本。許多建筑開發(fā)商會在整個項目完工之前就預(yù)售還未形成的房子。這種情況下，預(yù)售獲得的收入才可以用來償貸。

目前，我國地產(chǎn)開發(fā)的間接融資方式主要有項目抵押貸款、經(jīng)營企業(yè)流動資金貸款、開發(fā)項目貸款。項目抵押使銀行的貸款風(fēng)險大大降低，許多銀行和企業(yè)多數(shù)采用這樣的方式。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)流動資金貸款利率與一般工商企業(yè)流動資金貸款利率一樣低，貸款期限較短，但是數(shù)額有限，難以滿足開發(fā)商巨額資金的需求。開發(fā)項目貸款具有針對性和唯一性，數(shù)額有限，利率較低，還貸資金來源是建設(shè)開發(fā)項目的銷售收入。

總之，單一的采取項目抵押貸款或項目貸款，在一定程度上可以滿足融資成本低的要求。

2、 其他融資

地產(chǎn)企業(yè)通過上市融資、利用外資或房地產(chǎn)信托等方式籌集資金，為開發(fā)項目做低融資成本的準(zhǔn)備?！般y行+信托+外資+上市”將是今后的多元化融資模式。這里著重提到信托中的兩種方式：夾層融資信托和房地產(chǎn)投資信托。

夾層融資信托介于股權(quán)與債務(wù)融資方式之間，其融資成本低于股權(quán)融資。如果采取固定利率，這會對股權(quán)人產(chǎn)生債務(wù)的優(yōu)勢。2005 年，福建聯(lián)華信托推出的“聯(lián)信·寶利”7 號通過信托持股并且在所有權(quán)上加以區(qū)分，成為我國首個夾層融資信托產(chǎn)品。夾層融資在中國有很好的發(fā)展前景，能夠滿足短期的資金需求。同時，房地產(chǎn)投資信托通過發(fā)行股份或受益單位，對不同地區(qū)和類型的房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資組合，并委托專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)管理，同時將出租不動產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。

中國標(biāo)桿性地產(chǎn)——萬科地產(chǎn)公司近年來融資行為不斷變化：2003年年底，新華信托投資股份有限公司向萬科發(fā)放2.602億元的信托融資貸款；2008年9月發(fā)行59億元公司債，數(shù)額為2007年該公司年度凈資產(chǎn)的40%；2009年9月增發(fā)不超過112億元A股股票，并且截止2010年年底，該公司已連續(xù)四年未進(jìn)行股權(quán)再融資；2012年初，萬科向華潤深國投信托融資10億元用于東莞紫臺等項目開發(fā)。在我國房地產(chǎn)調(diào)控政策力度加大的背景下，萬科通過多元化的融資渠道尋找相對低的成本融資，維持資金鏈不會過于緊張而斷裂，保持了企業(yè)的競爭力。

三、融資風(fēng)險分析

（一）融資風(fēng)險與融資成本的關(guān)系

當(dāng)融資風(fēng)險表現(xiàn)為開發(fā)商因借款到期無法還本付息而增加的風(fēng)險，這與融資成本密切相關(guān)。在不同的資本結(jié)構(gòu)下，承擔(dān)該風(fēng)險的權(quán)益所有者和普通投資者需要相應(yīng)不同的風(fēng)險溢價來補(bǔ)償，從而導(dǎo)致融資成本發(fā)生變動。如果融資風(fēng)險增加，融資成本會相應(yīng)下降；反之，相反。開發(fā)商需要尋求融資風(fēng)險與成本相匹配的資本結(jié)構(gòu)。

（二）風(fēng)險管理

融資風(fēng)險總體上可分為系統(tǒng)性風(fēng)險和非系統(tǒng)性風(fēng)險，具體來說分為清償風(fēng)險、政策風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、匯率風(fēng)險、利率風(fēng)險、政治風(fēng)險、法律風(fēng)險等。本文分為系統(tǒng)性和非系統(tǒng)性風(fēng)險進(jìn)行宏微觀方面的闡述。

1、加強(qiáng)風(fēng)險防范意識

從項目選擇到管理銷售等各個環(huán)節(jié)都要提高警惕，建立風(fēng)險管理責(zé)任體系，建立風(fēng)險管理預(yù)警機(jī)制，利用及時的財務(wù)指標(biāo)和相應(yīng)的指標(biāo)對企業(yè)融資風(fēng)險進(jìn)行監(jiān)測、識別、評價、預(yù)警和預(yù)控，將風(fēng)險管理的事后控制變?yōu)槭虑邦A(yù)控。如果條件應(yīng)允，未來可將計算機(jī)信息系統(tǒng)建模技術(shù)引入地產(chǎn)融資風(fēng)險管理領(lǐng)域，有助于預(yù)警機(jī)制的形成。

2、系統(tǒng)性風(fēng)險管理

在需考慮融資項目的政治風(fēng)險時，如果有國家或地方政府、金融機(jī)構(gòu)、多邊機(jī)構(gòu)等做擔(dān)保方，并且進(jìn)行風(fēng)險投保，那么就可以降低損失。

在規(guī)避法律風(fēng)險時，開發(fā)商在項目申報、規(guī)劃設(shè)計過程中應(yīng)該征求當(dāng)?shù)胤深檰柕囊庖姡鬼椖繌囊婚_始就盡可能符合東道國和當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)要求，也可簽署一系列相互保證協(xié)議。

為保證項目協(xié)議的順利進(jìn)行，地產(chǎn)公司可以引入信用提升機(jī)制防范信用風(fēng)險。信用提升機(jī)制包括擔(dān)保、有限擔(dān)保、間接擔(dān)保、暗示擔(dān)保、銀行信用證、抵押、保險、預(yù)定違約金、預(yù)留基金設(shè)置等。

對于匯率風(fēng)險，可嘗試通過匯率期權(quán)、掉期交易等金融衍生工具來對沖風(fēng)險。同時，可以利用貨幣互換等方式規(guī)避利率風(fēng)險。

3、非系統(tǒng)性風(fēng)險管理

當(dāng)借款方發(fā)生違約事件時，采用信用協(xié)議可以彌補(bǔ)貸款方的損失，包括取消貸款承諾，加速貸款的償還等。項目融資中的信用協(xié)議同一般商業(yè)貸款的信用協(xié)議相比，在先決條件、附加要求和違約處理等幾方面有所不同。此外，信用協(xié)議除基本承諾外，貸款方還會要求借款方做出有關(guān)資產(chǎn)擔(dān)保的承諾。

對承建合同需要更多關(guān)注的是完工的期限和交房標(biāo)準(zhǔn)。如果期限過短會造成承建商過于趕工所帶來的質(zhì)量劣勢，或者承建商同意誤工及質(zhì)量不符合要求的各種賠償條件，即引發(fā)了完工風(fēng)險。

支付協(xié)議也稱“賬戶瀑布”，資金從收入賬戶進(jìn)入，然后依次進(jìn)入經(jīng)營賬戶、債務(wù)清償賬戶、資本支出和其他準(zhǔn)備金賬戶。具體的項目現(xiàn)金流流入與流出的條例也包含在協(xié)議中。因此，項目經(jīng)營、清償債務(wù)及其他準(zhǔn)備金的資金充分留存后，公司才能從中提取資金。

4、加強(qiáng)多元化融資

充分利用資本市場上的各種融資渠道，嘗試引入民間資本，以期拓寬中小地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。

5、完善法律法規(guī)

我國應(yīng)不斷完善地產(chǎn)融資的相關(guān)法律，以助于優(yōu)化融資環(huán)境。

四、結(jié)束語

尋找融資成本與融資風(fēng)險相均衡和對稱的資本結(jié)構(gòu)是值得開發(fā)商團(tuán)隊去重視的，加強(qiáng)融資的可行性研究，大企業(yè)可拓寬新型的融資渠道，中小企業(yè)嘗試引進(jìn)民間資本融資，以期獲得適合自己的低融資成本。再者，地產(chǎn)企業(yè)建立風(fēng)險防范預(yù)警機(jī)制，利用財務(wù)等指標(biāo)從各方面去預(yù)控融資風(fēng)險，從而推動國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]韓劍學(xué).房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資成本及風(fēng)險分析[D].重慶大學(xué)，2006

第5篇：房地產(chǎn)債務(wù)融資范文

全世界都在關(guān)注中國經(jīng)濟(jì)的健康狀況。要知道中國的經(jīng)濟(jì)情況有多糟，最好的一種方式莫過于觀察中國人民銀行的政策風(fēng)向。2012年7月5日，人民銀行在不到一個月的時間里第二次降息。而此前不久，人民銀行又分別于2011年12月，2012年2月及5月將存款準(zhǔn)備金率各調(diào)低了50個基點。

除了這些降息的舉措之外，人民銀行還于2012年7月的第一周通過回購操作向銀行系統(tǒng)注入了2250億元的流動性，這是此前六個月以來最大規(guī)模的一周流動性注入。而在2012年6月，人民銀行已經(jīng)向銀行體系總共注入2910億元的流動性；在2012年8月第4周，人民銀行向銀行系統(tǒng)凈注入流動性達(dá)2780億元。

人民銀行在釋放流動性方面展示了自2008年以來罕有的激進(jìn)。

系統(tǒng)性債務(wù)鏈條斷裂的風(fēng)險

為什么人民銀行會如此操心起流動性來？不管坊間對人民銀行抱有何種不切實際的過高期望，央行這些激進(jìn)的舉措充其量只是給問題重重的中國經(jīng)濟(jì)打上了貨幣政策的創(chuàng)可貼，只能暫時的勉強(qiáng)維持過度杠桿化的經(jīng)濟(jì)和有隨時短路之虞的債務(wù)融資鏈條。

央行如此激進(jìn)的背景是，中國債務(wù)融資的主要推手――國有大銀行出現(xiàn)了流動性危機(jī)。中央政府政令下前所未有的信貸擴(kuò)張，越來越嚴(yán)格的資本要求和沉重的股票分紅支出使得世界上利潤率最高的中國銀行陷入了外強(qiáng)中干的境地。根據(jù)投資研究公司GaveKal的數(shù)據(jù)，2010年中國的五大銀行（工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行）在資本市場上總共融資1990億元，可是當(dāng)年派發(fā)股票分紅的支出就高達(dá)1440億元。與此同時信貸擴(kuò)張引起的資產(chǎn)負(fù)債表膨脹和嚴(yán)格的資本要求使得五大銀行的資金饑渴越來越嚴(yán)重。今年3月，中國四大銀行（交行除外）的總資產(chǎn)增加了14%，達(dá)到了51.3萬億元，大約是德法英三國經(jīng)濟(jì)的總和。

總資產(chǎn)增加未必是好事，因為根據(jù)新規(guī)定，2013年末之前中國最大銀行的準(zhǔn)備金對資產(chǎn)的占比必須達(dá)到11.5%。他們的core tier 1 資產(chǎn)比率必須至少達(dá)到9.5%。在這些日益嚴(yán)格的資本要求之下，資產(chǎn)負(fù)債表急劇膨脹的中國銀行遭遇流動性危機(jī)也就不足為奇了。這時候除了央行釋放流動性之外別無他途，否則債務(wù)融資的主板就會出現(xiàn)短路。

過度杠桿化的經(jīng)濟(jì)和不可持續(xù)的泡沫

根據(jù)全球最大對沖基金B(yǎng)ridgewater創(chuàng)始人Ray Dalio的貨幣經(jīng)濟(jì)理論，如果一個國家的發(fā)展過度依賴債務(wù)擴(kuò)張，那么這個國家的經(jīng)濟(jì)危機(jī)將以去杠桿化的形式爆發(fā)出來。如果這個國家遭遇的是超級去杠桿化（great de-leveraging），那么央行激進(jìn)的貨幣政策就會失效，破產(chǎn)、壞賬以及資產(chǎn)泡沫破滅會大面積持久的發(fā)生。過度靠寬松貨幣政策和擴(kuò)張性財政政策刺激的中國經(jīng)濟(jì)正在一步步走近超級去杠桿化的泥沼。

根據(jù)惠譽(yù)國際（Fitch）的數(shù)據(jù)，中國的融資總量對GDP的占比從2007年年底的124%增加到了2010年底的174%，然后2011年上升5個基點達(dá)到179%。2012年，廣義信用增長速度雖有所下降，但仍較GDP增長為快。

顯而易見的是，中國并非苦于流動性不足，而是苦于不斷萎縮的投資回報率（ROI）。根據(jù)Fitch的數(shù)據(jù)，在2012年每一元新的融資額將產(chǎn)生0.39元的新GDP回報。而2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)前則可以產(chǎn)生0.73元的新GDP回報，這個數(shù)值需要達(dá)到0.50元以上才能使融資總量對GDP的占比穩(wěn)定在2011年的水平（179%）上。

根據(jù)著名的貨幣經(jīng)濟(jì)學(xué)家Hyman Minsky的理論，債務(wù)融資分為三種：對沖、投機(jī)、龐式。對沖融資，其收入可以支付本息。投機(jī)融資，短期內(nèi)收入只能償還利息而不能償還本金，必須債務(wù)展期。龐式融資，收入連利息也還不上，債務(wù)不斷疊加，必須再融資或變賣資產(chǎn)/抵押物。經(jīng)濟(jì)體中的投機(jī)融資和龐氏融資比重越大，杠桿化的現(xiàn)象就越嚴(yán)重，就越有可能爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。在目前中國投資回報率（ROI）不斷萎縮的情況下，對沖融資會大量轉(zhuǎn)換成投機(jī)融資，而投機(jī)融資會大量轉(zhuǎn)換成龐式融資。當(dāng)這種情況達(dá)到一個零界點，資產(chǎn)/抵押物價格會出現(xiàn)大面積大幅度的跳水（Haircut），壞賬大面積產(chǎn)生，信用/債務(wù)鏈條全面斷裂，銀行遭受重創(chuàng)，經(jīng)濟(jì)危機(jī)全面爆發(fā)。這個時候不管央行和中央政府怎樣注入流動性，也無法修復(fù)斷裂的信用/債務(wù)鏈條，因為產(chǎn)生信用的基礎(chǔ)是投資回報率和良好的資產(chǎn)/抵押物價格。這也是美聯(lián)儲兩次規(guī)模宏大的量化寬松依然沒有盤活美國經(jīng)濟(jì)特別是房地產(chǎn)市場的根本原因。這里需要引起我們警惕的是，房地產(chǎn)和土地是中國目前最普遍接受和最重要的融資抵押物，房地產(chǎn)泡沫的破裂極有可能以債務(wù)危機(jī)的形式開始。以國有四大行之一的中國銀行（BOC）為例，2011年其貸款抵押物的39%為地產(chǎn)和其他不動產(chǎn)。而房地產(chǎn)和土地作為抵押物在房地產(chǎn)信托等影子銀行信貸中的權(quán)重可能更大，危害也可能更大。根據(jù)美國銀行美林證券和Fitch的數(shù)據(jù)，中國的影子銀行規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了14.5萬億人民幣，超過了社會融資總量的一半。目前政府對影子銀行監(jiān)控極為不力，其抵押物結(jié)構(gòu)，杠桿率等等安全性數(shù)據(jù)遠(yuǎn)差于傳統(tǒng)銀行，因此受房地產(chǎn)泡沫破裂帶來的沖擊會更大，而這也將引發(fā)傳統(tǒng)銀行的債務(wù)危機(jī)。

這樣一個去杠桿化的連鎖反應(yīng)似乎已經(jīng)在中國開始，問題是什么時候?qū)⑦_(dá)到臨界點。單單依靠人民銀行的貨幣政策工具無法解決根本問題，因為人民銀行無法改善目前投資回報率和資產(chǎn)/抵押物價格惡化的情況，問題的根源在于無法維持的經(jīng)濟(jì)泡沫和崩潰的總需求。（圖1）

第6篇：房地產(chǎn)債務(wù)融資范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)信托融資REITs 可行性

房地產(chǎn)信托融資分為資金信托融資和財產(chǎn)信托融資,我國的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大部分屬于貸款類,存在較大風(fēng)險,缺乏流動性,REITs是在美國等國家運作較為成功的房地產(chǎn)信托融資方式,對于我國有很強(qiáng)的借鑒意義。從資金供給、需求而言,REITs在我國存在很大的市場,在我國發(fā)展REITs必須考慮完善REITs發(fā)展所需要的金融和配套的體制環(huán)境

一、 REITs與我國房地產(chǎn)信托融資的基本情況

1.房地產(chǎn)信托的種類及特點

(1)房地產(chǎn)資金信托投資。房地產(chǎn)資金信托投資是指信托投資公司通過發(fā)行資金信托募集資金,然后信托投資公司以自己的名義將所募集資金運用于房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目。根據(jù)資金運用方式的不同,房地產(chǎn)資金信托融資又可以分為權(quán)益融資、債務(wù)融資和混合融資三種模式。

其中權(quán)益融資是指房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司增資擴(kuò)股,或者直接向信托投資公司出售房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行融資,信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)的股東或房地產(chǎn)項目的所有者。經(jīng)營性權(quán)益融資這種融資方式比較接近于房地產(chǎn)投資信托(REITs)。

(2)房地產(chǎn)財產(chǎn)信托融資。

財產(chǎn)信托融資是指房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目委托給信托投資公司,設(shè)立財產(chǎn)信托,房地產(chǎn)企業(yè)取得信托收益權(quán),并將收益權(quán)分級為優(yōu)先收益權(quán)和普通收益權(quán),其中的優(yōu)先收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者。信托投資公司作為受托人,將信托財產(chǎn)所得優(yōu)先支付給投資人。

2.我國房地產(chǎn)信托特點

(1)資金運用方式以貸款為主。 信托投資公司以金融中介的角色將所募集的資金貸給房地產(chǎn)項目的開發(fā),貸款利率基本圍繞銀行同期貸款利率上下浮動,約為年息4%―8%,一般要求貸款方提供貸款抵押或擔(dān)保來提高資金的安全度。其中大部分為“過橋貸款”,在很大程度上是銀行貸款的變種,而信托公司在這方面的監(jiān)控、管理經(jīng)驗不如商業(yè)銀行,因而存在較大的信用風(fēng)險。

(2)資源配置策略單一化。資源配置的不合理表現(xiàn)在兩個方面:一是期限配置多為中短期,資金沒有形成良好的運做、流通機(jī)制,容易引發(fā)流動性風(fēng)險。二是投資項目的單一化。房地產(chǎn)信托計劃大多投資于單一項目,不能分散化解金融風(fēng)險,反而將市場風(fēng)險再次引進(jìn)了信托業(yè)。

(3)信托產(chǎn)品的流動性差。我國目前的房地產(chǎn)信托計劃不是標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品,其收益權(quán)憑證不具備證券的性質(zhì),不能在證券交易所上市流通他,投資人轉(zhuǎn)讓收益權(quán)時存在諸多不便降低了信托計劃的吸引力。

3.房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的介紹

(1)REITs的含義、特點和種類。 房地產(chǎn)信托投資基金(Real Estate Investment Trusts,簡稱REITs)是一種以發(fā)行受益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。不同的房地產(chǎn)信托投資基金根據(jù)投資人的要求和基金章程會有不同的物業(yè)類型(如住宅、寫字樓、倉庫、零售等)和地理區(qū)域的側(cè)重,屬于信托業(yè)務(wù)中的資金信托,實質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。

房地產(chǎn)投資信托基金的特征主要是:REITs是資金信托和財產(chǎn)信托的結(jié)合,其他的投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來交換受益憑證,而REIT除了接受貨幣資金外,還接受房地產(chǎn);REITs持有者只享有收益權(quán)和知情權(quán),這是與股票普通股的投資者最大的區(qū)別;REITs價格形成依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價值。

(2) REITs的優(yōu)點:與債務(wù)融資類房地產(chǎn)信托相比,REITs具有以下優(yōu)點:①高度的流動性;②收益平穩(wěn),受房地產(chǎn)總體市場的影響較小,波動性小;③由房地產(chǎn)專業(yè)人士管理;管理層在房地產(chǎn)投資信托中占有很大的股份,能有效防止管理層與股東之間的利益沖突;④投資者能借助管理層開拓良好的融資渠道;物業(yè)類型多樣化;物業(yè)所處地區(qū)的多樣化;資產(chǎn)多樣化。

那么,我國是否具備發(fā)展REITs的條件呢?

二 、我國引入REITs的可行性分析

1.房地產(chǎn)行業(yè)資金需求問題

房地產(chǎn)業(yè)的融資需求是發(fā)展REITs的基礎(chǔ),房地產(chǎn)業(yè)在我國隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活的改善正在逐步成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。同時,我國房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的一個行業(yè), REITs方式作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的一條有效途徑,可以間接地將房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化,為房地產(chǎn)公司開辟一條全新而穩(wěn)定可靠的融資渠道,并且可以降低房地產(chǎn)公司的整體融資成本,節(jié)約財務(wù)費用,在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu),利于公司的持續(xù)發(fā)展。

2.資金來源問題

改革開放以來,我國居民的個人金融資產(chǎn)迅速增長,居民儲蓄存款增長迅猛;雖然我國股市已經(jīng)運行十余年,但其投資的系統(tǒng)風(fēng)險較大;國債市場近年也有所發(fā)展,但目前市場利率一直處于較低水平,投資風(fēng)險也逐漸增大,個人投資者非常需要更高收益的投資渠道。

由于房地產(chǎn)投資對資金需求量大,一般個人投資者根本無力問津,而隨著商業(yè)銀行開始提高對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款門檻,一些正常的房地產(chǎn)投資項目也無法順利實施。而REITs的引入正好可以協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)資金供給不足和國民經(jīng)濟(jì)增長之間的矛盾,使我國居民儲蓄有效分流,提高這部分資金的使用效率和預(yù)期回報率。所以從資金供給角度來看,REITs 在我國的發(fā)展不會遇到資金方面的巨大困難。

三 、發(fā)展我國REITs的政策建議

1.解決REITs的流動性問題,如與銀行、擔(dān)保公司等金融機(jī)構(gòu)合作,為信托投資者提供質(zhì)押和擔(dān)保服務(wù)。當(dāng)REITs發(fā)展成熟后,就可以在證券交易所公開交易,最終解決其流動性問題。

2.為我國REITs進(jìn)入實施運作創(chuàng)造必要的法律環(huán)境。

3.培育REITs組織機(jī)構(gòu)的建設(shè),加快培養(yǎng)大量的機(jī)構(gòu)投資者。

4.完善人才培養(yǎng)和信息公開化制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)投資信托基金的人才培養(yǎng),需要盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場、熟悉業(yè)務(wù)運作的專門管理人才隊伍。

第7篇：房地產(chǎn)債務(wù)融資范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)經(jīng)營業(yè)績

一、緒論

（一）研究背景及研究目的

1、研究背景

房地產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展過程雖然短暫但是卻非常迅速。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是伴隨著改革開放和市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展而活躍起來的，其發(fā)展歷程具有明顯的政府宏觀調(diào)控的特征。當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成部分，它還具有自身明顯的經(jīng)濟(jì)特征和特有的發(fā)展規(guī)律。資本是企業(yè)發(fā)展的命脈，它是企業(yè)一切經(jīng)濟(jì)活動的物質(zhì)基礎(chǔ)和出發(fā)點。資本結(jié)構(gòu)問題是企業(yè)經(jīng)營管理的關(guān)鍵，它與企業(yè)成長、企業(yè)價值之間存在著至關(guān)重要的內(nèi)在聯(lián)系，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的決策影響到企業(yè)的資本成本，資本成本又會影響到企業(yè)的整體效益水平、風(fēng)險程度，進(jìn)而影響企業(yè)的可持續(xù)增長能力，影響到企業(yè)的價值最大化。因此，合理使用資金、保持合理的資本結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)上市公司具有特殊的意義，研究其資本結(jié)構(gòu)的影響因素，有助于優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)、為企業(yè)的經(jīng)營監(jiān)管提供依據(jù)。

2、研究目的

資本結(jié)構(gòu)的選擇以及它對公司價值的影響，一直以來是學(xué)術(shù)界最廣泛的研究話題。在企業(yè)既定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模下，研究企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績并確定資本結(jié)構(gòu)對經(jīng)營業(yè)績的影響是最終研究目標(biāo)。這就涉及到企業(yè)如何界定企業(yè)業(yè)績的評價指標(biāo)，并建立指標(biāo)與資本結(jié)構(gòu)之間的聯(lián)系，從而實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)增長。因此，本文的研究目標(biāo)為：通過實證研究分析房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)對該行業(yè)經(jīng)營業(yè)績的影響，找出關(guān)鍵性影響因素，并融合我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀提出可行性建議，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，使企業(yè)始終保持良好的經(jīng)營業(yè)績，穩(wěn)定增長。

3、研究方法

本文實證部分采用了多元回歸分析法和杜邦分析法。選取部分房地產(chǎn)上市公司披露的財務(wù)數(shù)據(jù)，運用Eviews統(tǒng)計軟件對影響企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的因素進(jìn)行多元回歸分析，利用軟件對多元模型基本假設(shè)與顯著性檢驗進(jìn)行驗證，進(jìn)行數(shù)據(jù)的攝入與剔除，在此基礎(chǔ)上得出回歸方程，進(jìn)而得出本文結(jié)論。

二、指標(biāo)分析及數(shù)據(jù)選取

（一）指標(biāo)分析

1、指標(biāo)關(guān)系研究

（1）凈資產(chǎn)收益率是整個分析系統(tǒng)的起點和核心。該指標(biāo)的高低反映了投資者的凈資產(chǎn)獲利能力的大小。凈資產(chǎn)收益率是由銷售報酬率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)決定的。

（2）權(quán)益乘數(shù)表明了企業(yè)的負(fù)債程度。該指標(biāo)越大，企業(yè)的負(fù)債程度越高，它是資產(chǎn)權(quán)益率的倒數(shù)。

（3）總資產(chǎn)收益率是銷售利潤率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的乘積，是企業(yè)銷售成果和資產(chǎn)運營的綜合反映，要提高總資產(chǎn)收益率，必須增加銷售收入，降低資金占用額。

（4）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映企業(yè)資產(chǎn)實現(xiàn)銷售收入的綜合能力。分析時涉及流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等有關(guān)資產(chǎn)使用效率指標(biāo)，即必須綜合經(jīng)營銷售各方面因素來反映企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是否合理。

（5）銷售現(xiàn)金比率是以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量與銷售收入相比后形成的財務(wù)比率，反映企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的收現(xiàn)能力。該比率越大，表明貨款回收速度越快，對應(yīng)收賬款的管理水平越高，發(fā)生壞賬損失的風(fēng)險越小，同時也說明企業(yè)的收入質(zhì)量是有保障的；反之，亦然。

2、外部指標(biāo)選取

中國房地產(chǎn)上市公司是房地產(chǎn)企業(yè)群體的重要組成部分，它的發(fā)展既受到整個行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的制約，又能促進(jìn)整個房地產(chǎn)行業(yè)不斷的完善和走向成熟。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金不足,一般為30%-40%，其余的60%-70%依靠金融系統(tǒng)的融資、外資和購房者的預(yù)付款, 根據(jù)前述分析利率對于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營業(yè)績影響不容忽視，所以利率的波動會對房地產(chǎn)開發(fā)商的融資產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)公司的資本結(jié)構(gòu)與盈利能力。

（二）數(shù)據(jù)來源與分析

1、樣本選取

為了使本文的研究結(jié)果更能客觀反映出現(xiàn)實中存在的情況，本文在選取樣本時遵循了以下原則：

(1)股票上市初期，公司的表現(xiàn)和股票價格不穩(wěn)定，于是選擇2000年12月31日前上市的房地產(chǎn)上市公司為研究對象。

(2)只發(fā)行A 股的公司。對于同時發(fā)行A 股，又發(fā)行B 股或H 股的公司剔除在樣本之外，因為對于同時發(fā)行多種股票種類的公司與僅發(fā)行A 股的上市公司在確認(rèn)收入與費用的會計政策上存在著顯著的差異，這樣計算出的財務(wù)指標(biāo)就不再具有可比性。

(3)對于不能較好反映出上市公司真實價值的ST，PT 類公司將被剔除；對于不能提供研究所需要全部數(shù)據(jù)的上市公司也將去掉。

2、數(shù)據(jù)來源

本文所需的原始數(shù)據(jù)是從新浪財經(jīng)網(wǎng)中各公司2001年至2010年度財務(wù)指標(biāo)列表中選取的資產(chǎn)報酬率、資產(chǎn)負(fù)債率、權(quán)益系數(shù)、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、銷售現(xiàn)金率；以及中國人民銀行網(wǎng)站獲得利率歷史數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)的收集與整理以及模型的回歸分析所運用的軟件是Excel和Eviews3.1(2)。

三、多元回歸模型建立與應(yīng)用

（一）構(gòu)建模型

經(jīng)過上面的分析,可以初步假定，所要構(gòu)建的模型應(yīng)具有以下形式：

Y=β0+β1 X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5（4..7）

其中：Y為資產(chǎn)報酬率，β0~5為由統(tǒng)計軟件經(jīng)過對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析而估算出的方程系數(shù)，X1～X5分別為總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)負(fù)債率、銷售現(xiàn)金率、權(quán)益乘數(shù)、利率。輸入數(shù)據(jù)后得到回歸方程：

Y=-26.3570+41.7409X1+0.0042X2+0.2896X3-3.6813X4+ 5.0801X5

t=(-2.3080)(2.2267)(0.0213)(0.8781)(-4.8220)(2.9588)

R-squared= 0.9701Adjusted R-squared= 0.9328

F= 25.9703

可決系數(shù)為0.9701，修正可決系數(shù)為0.9328，模型對樣本的擬合度很高。F值為25.9703> F0.05(5,4)=6.26在顯著水平0.05上通過檢驗，說明回歸方程顯著。在顯著水平0.05上t值為2.776，模型中X4，X5通過檢驗，說明權(quán)益乘數(shù)與利率對資產(chǎn)報酬率有顯著影響；而X1，X2，X3在模型中的t值小于臨界值對被資產(chǎn)報酬率解釋低。把解釋變量分解，分組對解釋變量進(jìn)行回歸分析，得到擬合度最優(yōu)的回歸：

Y=-26.2976 + 40.0743X1 - 3.6266X4 + 5.1588X5

t= (-2.8191) ( 2.5592)(-7.0988)(5.0476)

R-squared= 0.9643Adjusted R-squared= 0.9465

F= 54.0850

可決系數(shù)為0.9643，修正可決系數(shù)為0.9465，模型對樣本的擬合度很高。F值為54.0850>

Fα0.05(3,6)=4.76在顯著水平0.05上通過檢驗，說明回歸方程顯著。在顯著水平0.05上t值為2.447，模型中X1，X4，X5通過檢驗，三個解釋變量對于被解釋變量有顯著影響。通過軟件分析變量之間自相關(guān)系數(shù)均遠(yuǎn)小于0.1，所以無多重共線性；White檢驗值為9.9383

（二）對實證結(jié)構(gòu)分析

1、計量分析

在回歸過程中,資產(chǎn)負(fù)債率、銷售現(xiàn)金率變量被排除出模型,說明資產(chǎn)負(fù)債率、銷售現(xiàn)金率與資產(chǎn)報酬率之間無顯著的線性相關(guān)關(guān)系。但是否存在其他間接的或非線性關(guān)系，有待進(jìn)一步研究，本文不做繼續(xù)分析。影響上市房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)績最大的是權(quán)益乘數(shù)、利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。權(quán)益乘數(shù)與公司經(jīng)營業(yè)績之間呈負(fù)相關(guān)關(guān)系；利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與公司經(jīng)營業(yè)績之間呈正相關(guān)關(guān)系。

2、經(jīng)濟(jì)學(xué)意義分析

根據(jù)模型的回歸結(jié)果，權(quán)益乘數(shù)與資產(chǎn)報酬率成負(fù)相關(guān)關(guān)系，資產(chǎn)負(fù)債率體現(xiàn)在模型中對于企業(yè)經(jīng)營業(yè)績影響效果不顯著，從資本權(quán)屬結(jié)構(gòu)分析，資本分為股權(quán)資本和債務(wù)資本，模型中的權(quán)益乘數(shù)為總資產(chǎn)與股東權(quán)益的比率與資產(chǎn)負(fù)債率可以并為解釋資本結(jié)構(gòu)的指標(biāo)。

我們可以從相對的債務(wù)資本方面來解釋權(quán)益乘數(shù)的影響作用：第一，債務(wù)資本的約束對于企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的影響主要體現(xiàn)在債務(wù)融資以及破產(chǎn)機(jī)制的約束。如果企業(yè)大量舉債，則在經(jīng)營周期中企業(yè)要負(fù)擔(dān)定額定時的債務(wù)資本費用，這對于經(jīng)營者來說可引起到敦促作用，以避免經(jīng)營失敗而賦予債權(quán)人進(jìn)行債務(wù)重組由債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)，由此喪失企業(yè)的控制權(quán)。但是我國企業(yè)的債權(quán)人主要是國有銀行，銀行和企業(yè)之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系實際上體現(xiàn)為同一所有者的內(nèi)部借貸關(guān)系，企業(yè)債務(wù)到期即使不能按期履行還本付息的義務(wù)，銀行也無法行使對企業(yè)資產(chǎn)的最終控制權(quán)，銀行不能成為上市公司的股東。且我國破產(chǎn)法規(guī)定債權(quán)人不能對破產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行接管等等，破產(chǎn)和清算對企業(yè)經(jīng)營者不具有約束力；第二，資本成本問題是提高經(jīng)營業(yè)績的考量問題之一，資本成本由低到高為留存收益、債權(quán)資本、股權(quán)資本。公司經(jīng)營業(yè)績持續(xù)增長則代表公司處于成長階段，存在留存收益可以供公司進(jìn)行再投資，經(jīng)營者就會盡可能的利用留存收益，然后再發(fā)行債券、股票等。因此，盈利能力越強(qiáng)的公司，其利用留存收益融資的傾向越明顯，相應(yīng)的負(fù)債融資比例會越低。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的項目周期大，一項投資可能持續(xù)5年10年甚至更長遠(yuǎn)，所以利率的變化對于房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)影響效果延緩，并且經(jīng)營者可以在投資運營過程中通過資金的靈活運用來減緩利率變動帶來的資本成本增加。這就促使了公司經(jīng)營者傾向于資本投資的高回報的項目投資，加快資金周轉(zhuǎn)，提高經(jīng)營效率，增加留存收益以備投資經(jīng)營項目，所以利率因素對于公司的經(jīng)營業(yè)績成正相關(guān)關(guān)系。

從模型中可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的營運狀況，受到國家貸款利率的影響延后。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2004年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措17168.8億元，其中第一大資金來源為定金和預(yù)收款，達(dá)到7395.3億元，比2003年增長44.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的43.1%。定金與預(yù)收款的運用就涉及到企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)運用，而總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率體現(xiàn)在資本結(jié)構(gòu)方面表現(xiàn)為資產(chǎn)運用周轉(zhuǎn)速度快，保證房地產(chǎn)開發(fā)新項目的進(jìn)行，也可以說資金周轉(zhuǎn)快，增加了企業(yè)預(yù)收款的總體水平，減少企業(yè)資本成本，進(jìn)而對于企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生正相關(guān)影響。

四、建議及不足

（一）建議

本文就統(tǒng)計分析結(jié)果得出以上分析結(jié)論，說明房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)還有待優(yōu)化，下面就此結(jié)論提出以下建議：

1、減少債務(wù)融資、拓寬融資渠道

房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高平均負(fù)債率在60%左右水平，根據(jù)統(tǒng)計的50家房地產(chǎn)上市公司數(shù)據(jù)分析得到：2010年的資產(chǎn)負(fù)債率平均值達(dá)到61.31%，資產(chǎn)負(fù)債超過50%的公司達(dá)到80%左右，其中資產(chǎn)負(fù)債超過60%的公司占到66.67%；2009年的資產(chǎn)負(fù)債率平均值相比2010年來說雖說有所下降為59.77%，但是資產(chǎn)負(fù)債超過50%的公司仍然達(dá)到78%，其中資產(chǎn)負(fù)債超過60%的公司仍然為62%。這樣拓寬融資券到可以既滿足房地產(chǎn)行業(yè)運營的高資金需求，也可以保證資產(chǎn)負(fù)債率保持在適當(dāng)?shù)乃?，降低?jīng)營風(fēng)險，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

2、提高資金使用效益、避免盲目籌資

從近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的融資狀況來看，投資高速增長，得到了銀行信貸的大力支持。在此情況下，不用考慮資本成本的高低、資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣，更不用考慮控制權(quán)分散的問題，各個上市公司增發(fā)、配股，大量的社會資金涌進(jìn)了上市公司的口袋，因為國有股占絕對控股地位，增加一點股份，股權(quán)結(jié)構(gòu)所受影響較小，但是這樣增大了公司對于銀行資本的依賴性，幫助政府更好的貫徹貨幣政策，對于企業(yè)來說相應(yīng)成為相反的嚴(yán)重制約。因此，為了降低利率管制對于企業(yè)經(jīng)營的影響，管理層應(yīng)提高對資金的利用效率，規(guī)范資金的使用用途，保證有限的資金獲得最大利益，減少資本成本耗費，提升房地產(chǎn)業(yè)自身的生存能力，降低對外部負(fù)債資金的依賴，最終使資本結(jié)構(gòu)得到完善。

3、提高資產(chǎn)流動性

實證分析的結(jié)果證明總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對于企業(yè)經(jīng)營業(yè)績有很大影響，公司資金流穩(wěn)定，周轉(zhuǎn)速度快更有利于促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營績效的提高。而近年來的一些實證研究也表明，資產(chǎn)流動性對公司的資本結(jié)構(gòu)確實產(chǎn)生著重要的影響，從本文的研究結(jié)果來看，資產(chǎn)流動性確對上市公司經(jīng)營效益的影響因素顯著，不容忽視。資產(chǎn)流動性的高低是公司償債能力的大小和影響債權(quán)人對公司的經(jīng)營風(fēng)險評定的一個重要指標(biāo)，而償債能力的大小和債權(quán)人的風(fēng)險評定最終將對公司的融資決策產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響企業(yè)的營運能力。

4、建立健全的往來款管理體制

對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析得出，地產(chǎn)業(yè)預(yù)收款與定金的運用在整個企業(yè)資金周轉(zhuǎn)問題中是不容忽視的環(huán)節(jié)。對于一個企業(yè)來講，往來款的存在本身就是一個產(chǎn)銷的統(tǒng)一體，例如預(yù)收款企業(yè)一方面想借助于它來減少經(jīng)營風(fēng)險，同時又希望可以用其解決資金周轉(zhuǎn)困難等問題；企業(yè)對應(yīng)收款的運用體現(xiàn)在一方面希望可以促進(jìn)銷售，增加銷售收入，增強(qiáng)競爭能力，同時又希望盡量避免由于應(yīng)收賬款的存在而給企業(yè)帶來的壞帳損失等弊端。所以制定一套使業(yè)績增長率大于采用這種政策預(yù)計要擔(dān)負(fù)的成本的體制，對于依賴預(yù)收款和定金、后期應(yīng)收款數(shù)額巨大的房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)來說尤為重要。

（二）研究不足

第一，樣本數(shù)量偏少。本文只采用了50家房地產(chǎn)上市公司近10年的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計分析，并且屬于行業(yè)中經(jīng)營業(yè)績較好的企業(yè)，代表性相對弱。

第二，模型構(gòu)造偏于簡單。模型僅用統(tǒng)計軟件對于少量代表性數(shù)據(jù)進(jìn)行了簡單的多元回歸分析，缺少針對被剔除的因素性進(jìn)行深入分析。

第三，對于宏觀因素的影響分析略顯薄弱。本文主要針對了內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)對于企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的影響因素進(jìn)行深入分析，對于文中提出的宏觀環(huán)境等外部因素探討相對薄弱。

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第8篇：房地產(chǎn)債務(wù)融資范文

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；資本結(jié)構(gòu)；調(diào)整路徑；增量分析

一、 引言

本文以房地產(chǎn)上市公司為研究對象，首先分析我國房企較為常用的融資方式，對其資本結(jié)構(gòu)調(diào)整的路徑進(jìn)行甄別和篩選，針對以往資本結(jié)構(gòu)調(diào)整研究中大多采用存量財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析而難以體現(xiàn)企業(yè)真實調(diào)整行為的缺點，我們運用增量分析法建立了房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)調(diào)整路徑指標(biāo)。在此基礎(chǔ)上，從企業(yè)特質(zhì)、宏觀經(jīng)濟(jì)以及宏觀調(diào)控政策環(huán)境三個方面對影響其資本結(jié)構(gòu)調(diào)整路徑選擇的各方面因素進(jìn)行深入分析。

二、 房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)調(diào)整路徑的選擇

資本結(jié)構(gòu)調(diào)整必然與企業(yè)的融資方式相結(jié)合，最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)的靜態(tài)目標(biāo)，融資行為則是實現(xiàn)該目標(biāo)的具體手段和動態(tài)過程。長期來看，為實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)會向最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)收斂，為此，根據(jù)資本結(jié)構(gòu)偏離的方向和程度，企業(yè)會通過有針對性的融資行為（即改變債務(wù)和股權(quán)的融資方式）來實現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。

基于企業(yè)價值最大化的目標(biāo)，房企需對不同的資金來源、融資成本和期限結(jié)構(gòu)進(jìn)行比較分析，選擇宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下符合企業(yè)發(fā)展需要的融資渠道和方式。但是，房企資本結(jié)構(gòu)不合理、資產(chǎn)負(fù)債率過高、融資過度依賴銀行信貸等問題十分突出，使其經(jīng)營風(fēng)險陡增，嚴(yán)重阻礙了其快速發(fā)展和企業(yè)轉(zhuǎn)型。

盡管理論上房地產(chǎn)企業(yè)存在多樣化的融資方式，但從實踐來看，我國金融市場尚不發(fā)達(dá)，金融產(chǎn)品創(chuàng)新不足，相關(guān)法律法規(guī)還不完善，且近年來的抑制性調(diào)控政策阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)等直接融資，這就導(dǎo)致房企主要依賴國內(nèi)銀行貸款等間接融資，而其它融資方式難以形成有力補(bǔ)充。受此影響，房企的資本結(jié)構(gòu)調(diào)整大多通過債務(wù)的變化和商品房開發(fā)銷售來實現(xiàn)，具體表現(xiàn)為短期和長期信貸融資與償還、加快或放緩開發(fā)和銷售進(jìn)程以及調(diào)整預(yù)售策略來控制資金回流速度等。因此，對于房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化路徑的研究，可重點著眼于短期、長期債務(wù)和內(nèi)部留存三個方面。

三、 研究設(shè)計

本文結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)的具體實踐和金融市場的發(fā)展現(xiàn)狀，參考我國企業(yè)資本結(jié)構(gòu)調(diào)整的相關(guān)研究（黃輝，2012），主要從短期、長期債務(wù)融資及內(nèi)部留存融資三個方面對房企的資本結(jié)構(gòu)調(diào)整路徑進(jìn)行分析。從企業(yè)特質(zhì)及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢兩個角度著手，全面分析各宏微觀因素對房企選擇資本結(jié)構(gòu)調(diào)整路徑的影響。在此基礎(chǔ)上，將調(diào)控政策分為有刺激政策、有行政調(diào)控兩類，對他們與資本結(jié)構(gòu)調(diào)整路徑選擇之間的關(guān)系進(jìn)行實證分析。

1. 變量選擇與指標(biāo)計算。根據(jù)前文分析，我們確定了短期負(fù)債、長期負(fù)債以及內(nèi)部留存收益（包括盈余公積和未分配利潤等）為當(dāng)前房企資本結(jié)構(gòu)調(diào)整的三條路徑。同時，采用增量分析的方法，在實證模型因變量中設(shè)置了短期負(fù)債融資增長比（YSD）、長期負(fù)債融資增長比（YLD）和內(nèi)部留存融資增長比（YIR）三個指標(biāo)。其中，YSD為短期負(fù)債增長額（SD）與總資產(chǎn)增長額（TA）之比；YLD為長期負(fù)債增長額（LD）與總資產(chǎn)增長額（TA）之比；YIR為內(nèi)部留存收益增長額（IR）與總資產(chǎn)增長額（TA）之比。

影響房企資本結(jié)構(gòu)調(diào)整路徑選擇的因素包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、宏觀調(diào)整政策、公司自身特征等。因此，結(jié)合我國房企的融資特點，自變量中宏觀經(jīng)濟(jì)因素考察了GDP增速（AGDP）和實際貸款利率（RDR）；公司特質(zhì)性差異方面考察了公司規(guī)模、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、盈利性、成長性、資產(chǎn)流動性、非負(fù)債類稅盾等指標(biāo)。

2. 數(shù)據(jù)來源與樣本描述。本文以2007年6月1日前上市的A股房地產(chǎn)上市公司為研究樣本，為了保證研究結(jié)論的可靠性和準(zhǔn)確性，我們對樣本進(jìn)行了篩選：剔除研究期間內(nèi)出現(xiàn)ST和PT類的樣本；剔除研究期間內(nèi)發(fā)生并購重組的樣本；剔除主營業(yè)務(wù)收入在總收入中占比低于50%的樣本；剔除數(shù)據(jù)不全的樣本。最終得到77家開發(fā)經(jīng)營類房地產(chǎn)上市公司，考察期間為2008年第三季度至2013年第一季度，共19個季度、1 463個有效樣本。數(shù)據(jù)主要來源于國泰安數(shù)據(jù)庫（CSMAR）、Wind金融數(shù)據(jù)庫、中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫，部分?jǐn)?shù)據(jù)通過東方財富網(wǎng)和搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)整理而成。

表1描述了本文定義房企資本結(jié)構(gòu)的三種調(diào)整路徑。YSD為0.4，即短期負(fù)債增加額占總資產(chǎn)增加額的40%。YLD為-0.3，說明近年來房地產(chǎn)上市公司長期負(fù)債融資有所下降，一方面，受金融危機(jī)影響，我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，房企使用長期負(fù)債融資的熱情不高；另一方面，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊，特別是2011年央行多次提高存款準(zhǔn)備金率和貸款利率，使房企的貸款難度和成本大為增加，融資渠道受阻，進(jìn)而導(dǎo)致長期負(fù)債下降。YIR為0.2，說明近年房企內(nèi)部留存收益有所增加，在撲朔迷離的宏觀調(diào)控背景下，房企會通過增加內(nèi)部留存收益“過冬”。

3. 實證模型設(shè)計。本文利用我國房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)，建立面板數(shù)據(jù)模型，檢驗宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整路徑和影響因素。模型設(shè)計如下所示：

Ykt=α+β1LNSkt+β2TANGkt+β3ROAkt+β4TQkt+β5LIRkt+β6NDTSkt+β7AGDPkt+β8RDRkt+ε（1）

調(diào)控政策通過市場環(huán)境、融資成本等影響到房企的資本結(jié)構(gòu)，不同的調(diào)控手段會對其資本結(jié)構(gòu)產(chǎn)生差異化的影響。為考察不同政策環(huán)境對各種資本結(jié)構(gòu)調(diào)整路徑的影響，我們建立了如下模型：

Ykt=α+βX+■？茲Dit+ε（2）

模型（2）是在模型（1）的基礎(chǔ)上加入宏觀調(diào)控虛擬變量，D1、D2分別為有刺激性調(diào)控和有行政性調(diào)控，若有，則D1為1，否則為0。X代表模型（1）中的企業(yè)特質(zhì)變量與宏觀經(jīng)濟(jì)變量。模型中其他指標(biāo)的定義與計算方法見表2。

四、 實證結(jié)果及分析

1. 宏觀經(jīng)濟(jì)與公司特質(zhì)因素對選擇資本結(jié)構(gòu)調(diào)整路徑的影響。表3反映了三種資本結(jié)構(gòu)調(diào)整路徑下受公司特質(zhì)因素與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的影響情況。為保證研究的可靠性，我們對實證模型均進(jìn)行了Hausman檢驗，并同時報告了固定效應(yīng)與隨機(jī)效應(yīng)兩種情況下回歸結(jié)果。

從短期負(fù)債融資路徑看，公司規(guī)模、盈利能力以及資產(chǎn)流動性對該路徑的選擇具有顯著的負(fù)向影響，而非債務(wù)稅盾對此路徑選擇的影響為正。由于房企的短期負(fù)債融資主要用于公司相對固定的日常經(jīng)營開支和資金短期周轉(zhuǎn)，而與經(jīng)濟(jì)環(huán)境等宏觀因素關(guān)系較小，因此GDP增長率和利率水平對該路徑的影響在統(tǒng)計上不顯著。

從長期負(fù)債融資路徑看，企業(yè)規(guī)模的系數(shù)顯著為正。公司盈利能力對該路徑呈顯著負(fù)影響，成長性越高的企業(yè)，長期負(fù)債融資增加額在總資產(chǎn)增加額中的比重越低。資產(chǎn)流動性對此路徑存在正向影響，但作用較小。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢對此路徑正向影響顯著。經(jīng)濟(jì)形勢較好時，房企會加大投資規(guī)模、加快投資速度，對未來良好的市場預(yù)期也會使其增加土地儲備，這些投資決策加大了資金需求，使長期負(fù)債融資上升。貸款利率對該路徑的選擇有負(fù)向效應(yīng)，其一，較高的貸款利率提高了長期負(fù)債的融資成本，迫使房企尋求其它融資方式；其二，貸款利率調(diào)整往往是顯示政策走向的重要信號，利率提高意味著宏觀調(diào)控政策的收緊，這會影響房企對未來市場的預(yù)期，進(jìn)而放緩?fù)顿Y速度，資金需求降低。

從內(nèi)部留存收益路徑看，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)對該路徑有顯著的負(fù)向影響。盈利性對此路徑有顯著的正向影響。與債務(wù)融資相比，內(nèi)部留存收益可降低融資成本，不必面臨到期還本付息的問題，使企業(yè)破產(chǎn)風(fēng)險降低，資金運用更加主動。因此，在融資決策中，企業(yè)往往首選內(nèi)部留存收益。此外，公司成長能力對該調(diào)整路徑有負(fù)向影響，資產(chǎn)流動性對該路徑的影響為正。該路徑與利率水平正相關(guān)，與GDP增速負(fù)相關(guān)，在經(jīng)濟(jì)增長較快的情況下，房企可以更容易地獲得債務(wù)融資和其他股權(quán)融資，此時內(nèi)部留存收益所占比重會相對降低。

2. 政策環(huán)境對調(diào)整路徑選擇的影響。通過對模型（2）的實證檢驗，我們得到不同政策環(huán)境對房企資本結(jié)構(gòu)三種調(diào)整路徑的影響情況。為保證研究的穩(wěn)健性，我們將刺激性和行政性政策變量分別加入到模型中進(jìn)行討論，作為對比，我們同時關(guān)注了兩種政策變量同時加入的情況，如表4所示。

從短期負(fù)債融資路徑看，刺激性政策對該路徑具有顯著的正向影響。我國房地產(chǎn)市場和房企的經(jīng)營狀況對政策影響十分敏感，刺激政策下，房企會擴(kuò)大投資，日常經(jīng)營開支和短期資金需求會隨之增加。另外，行政手段對房企選擇該路徑僅有微弱的促進(jìn)作用。

從長期負(fù)債融資路徑看，刺激政策下房企會增加投資，資金需求量上升，在我國以銀行為主的間接融資體系中，銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款是其重要的融資渠道，因此表現(xiàn)為長期負(fù)債融資同樣會受到顯著的正向影響。而行政手段對房企選擇該調(diào)整路徑的影響較小。

從內(nèi)部留存融資路徑看，刺激性調(diào)控政策和行政性調(diào)控政策對該路徑的選擇具有顯著的負(fù)向影響。由于刺激政策促進(jìn)了負(fù)債融資的增加，內(nèi)部留存收益占比就會相應(yīng)下降，而行政手段的低效與滯后效應(yīng)也產(chǎn)生了同樣的效果。

此外，在對于三種資本結(jié)構(gòu)調(diào)整路徑的分析中，同時加入兩種政策變量之后，各變量的符號均保持一致，系數(shù)變化不大，說明研究具有較好的可靠性。

五、 結(jié)論與政策建議

本文在梳理房地產(chǎn)企業(yè)常用融資模式的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國金融市場環(huán)境和房企經(jīng)營實踐，運用增量分析法建立了資本結(jié)構(gòu)調(diào)整路徑指標(biāo)，利用2008年～2013年的季度數(shù)據(jù)，從企業(yè)特質(zhì)、宏觀經(jīng)濟(jì)及宏觀調(diào)控政策環(huán)境三方面對影響資本結(jié)構(gòu)調(diào)整路徑選擇的各方面因素進(jìn)行深入分析。研究發(fā)現(xiàn)，公司規(guī)模與資產(chǎn)流動性對選擇短期負(fù)債融資路徑有負(fù)向影響，對選擇長期負(fù)債和內(nèi)部留存融資路徑有正向影響；公司盈利能力對選擇負(fù)債融資路徑有負(fù)向效應(yīng)，對選擇內(nèi)部留存路徑產(chǎn)生了正向影響；宏觀經(jīng)濟(jì)形勢對選擇長期負(fù)債融資路徑有促進(jìn)作用，對選擇內(nèi)部留存融資路徑有負(fù)向影響；利率水平對選擇長期負(fù)債融資路徑有負(fù)向效應(yīng)；刺激性調(diào)控政策對選擇負(fù)債融資路徑有正向效應(yīng)，對選擇內(nèi)部留存融資路徑有負(fù)向影響；行政性調(diào)控政策對房企資本結(jié)構(gòu)調(diào)整路徑的選擇產(chǎn)生了較壞的影響。

本文研究結(jié)論對房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)金融市場以及政策制定者均有重要的現(xiàn)實價值。首先，房企應(yīng)從長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，根據(jù)自身財務(wù)情況合理調(diào)配資源，規(guī)避風(fēng)險，在短期與長期債務(wù)間建立平衡，使資金更加穩(wěn)定、有效地為提升企業(yè)價值服務(wù)。第二，為避免因宏觀調(diào)控迫使房企選擇高成本融資方式帶來的風(fēng)險，防范系統(tǒng)性危機(jī)，也為房企進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，應(yīng)疏通各類融資渠道，如開放或進(jìn)一步開放上市再融資、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券，積極拓展資產(chǎn)證券化和REITS等房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品。第三，政府在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時，（下轉(zhuǎn)第107頁）應(yīng)對該產(chǎn)業(yè)的整體運行機(jī)制進(jìn)行長遠(yuǎn)考量和系統(tǒng)性規(guī)劃，減少行政性的調(diào)控手段，更多的通過市場手段進(jìn)行調(diào)控，建立房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機(jī)制，從而引導(dǎo)房企形成長期的發(fā)展戰(zhàn)略，更加從容地調(diào)整其資本結(jié)構(gòu)，使企業(yè)價值得以不斷提升。

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第9篇：房地產(chǎn)債務(wù)融資范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；納稅策劃；籌劃

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅策劃內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)開發(fā)的特點及涉及稅費

房地產(chǎn)開發(fā)具有規(guī)模大、開發(fā)周期長、專業(yè)性強(qiáng)、資源占用大、產(chǎn)業(yè)鏈條長、范圍廣、環(huán)節(jié)多、關(guān)聯(lián)度高等特點。其涉及契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅等稅（費）。

（二）納稅策劃內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)按照開發(fā)經(jīng)營的不同時期進(jìn)行劃分，大致可分為：開發(fā)項目可行性研究階段、企業(yè)設(shè)立階段、項目用地獲取階段、項目前期準(zhǔn)備工作階段、資金運作階段、項目開發(fā)建設(shè)階段、房地產(chǎn)銷售階段、物業(yè)服務(wù)階段等。以下對不同階段納稅策劃主要應(yīng)用進(jìn)行剖析。（1）企業(yè)設(shè)立階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊所在地、投資主體、權(quán)益比例、投資資產(chǎn)類別等都會影響稅收成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場狀況、企業(yè)財務(wù)狀況、投資經(jīng)營目的、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃等綜合因素選擇最佳模式，并結(jié)合自身發(fā)展?fàn)顩r靈活變化。以子、分公司選擇為例：如X公司是在深圳注冊的房地產(chǎn)公司，需要在北京設(shè)立一個分支機(jī)構(gòu)Y，深圳與北京的所得稅稅率為25%，X公司當(dāng)年應(yīng)納所得額為1億元。若預(yù)估Y企業(yè)前三年沒任何經(jīng)營問題，可以實現(xiàn)盈利3000萬，假設(shè)總、分機(jī)構(gòu)預(yù)繳比例各按50%預(yù)繳，則將Y公司設(shè)置為分公司性質(zhì)的納稅額為（10000+3000）*25%*50%=1625萬元，總公司X的納稅額為（10000+3000）*25%*50%=1625萬元，集團(tuán)企業(yè)稅負(fù)成本總計3250萬元。若將Y公司設(shè)置為子公司性質(zhì)，其納稅額為3000*25%=750萬元，母公司X的納稅額為10000*25%=2500萬元，集團(tuán)企業(yè)稅負(fù)成本總計為3250萬元。由此可見，若預(yù)估分支機(jī)構(gòu)在短期內(nèi)可以實現(xiàn)盈利，那么選擇母子公司與總分公司的稅負(fù)效果一樣。綜合考慮債務(wù)風(fēng)險等負(fù)面影響，避免造成母（總）公司承擔(dān)債務(wù)連帶責(zé)任，分支機(jī)構(gòu)預(yù)期盈利，則母子公司的形式更適合區(qū)域發(fā)展。但若預(yù)估Y公司可能由于拆遷問題，在短期內(nèi)難以實現(xiàn)盈利，且虧損3000萬，則將Y公司設(shè)置為分公司性質(zhì)的納稅額為（10000-3000）*25%*50%=875萬元，總公司X需要繳納（10000-3000）*25%*50%=875萬元，共計1750萬元。若將Y公司設(shè)置為子公司性質(zhì)，其不需要繳稅，母公司X需要繳納2500萬元，共計2500萬元。由此可見，若預(yù)估分支機(jī)構(gòu)在短期內(nèi)不能盈利，那么選擇總分公司形式更為節(jié)稅。（2）土地取得階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地取得主要有以下方式：“招拍掛”、劃撥、資產(chǎn)收購、合作開發(fā)、股權(quán)收購等。采取不同的拿地方式直接影響企業(yè)的稅收成本，甚至影響整個項目的成敗。分別以資產(chǎn)收購方式和股權(quán)收購方式獲取開發(fā)土地進(jìn)行剖析，說明拿地環(huán)節(jié)納稅策劃的重要性。在房地產(chǎn)交易中，直接收購資產(chǎn)對買賣雙方而言均需繳納高額稅費（增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅等）。這最終導(dǎo)致買方支付高額交易對價，賣方所得利潤大大縮水，甚至交易失敗。因此，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的納稅策劃方式是以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，間接持有標(biāo)的資產(chǎn)。但是對于買方而言，高額的股權(quán)溢價無法進(jìn)入項目后續(xù)開發(fā)成本，最終導(dǎo)致項目后續(xù)開發(fā)銷售環(huán)節(jié)承擔(dān)高額稅金，因此在房地產(chǎn)交易的納稅策劃中，不能簡單地說股權(quán)收購就是降低稅負(fù)的最優(yōu)方案，而是要尋找整體交易的稅負(fù)平衡點。（3）項目開發(fā)建設(shè)、銷售階段。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售階段，企業(yè)可以利用臨界點法（普通住宅臨界點免征法、銷售定價臨界點法）、合理增加扣除項目金額、費用轉(zhuǎn)移法等方法節(jié)稅。以下以普通住宅臨界點免征法舉例：如增值率未超過20%的住宅免征土地增值稅，如某房地產(chǎn)企業(yè)營改增后的含稅銷售收入為X，土地成本為Y，開發(fā)成本為Z，那么其開發(fā)費用為0.1Y+0.1Z，加計扣除部分為0.2Y+0.2Z。若增值稅稅率為10%，那么不含稅的收入為（X-Y）/（1+10%）*10%，允許扣除的稅金附加為（X-Y）/（1+10%）*10%-Z/（1+10%）*10%*0.1*0.02=0.0018*（X-Y-Z）。依據(jù)此規(guī)律，可計算出銷售收入、土地成本與開發(fā)成本間關(guān)系函數(shù)為X=1.62Y+1.73Z，即當(dāng)X1.62Y+1.73Z且增值率小于20%時，房地產(chǎn)企業(yè)可以免交土地增值稅。增加扣除項目金額，通常的做法就是精裝修，合理利用扣除項目的放大效應(yīng)（1+10%+20%）=1.3倍。費用轉(zhuǎn)移法，一方面開發(fā)企業(yè)可以代收費用，若代收費用在房價之外另行收取，則根據(jù)增值率計算公式，這對增值率不起任何節(jié)稅作用。但若代收費用計算在房價內(nèi)，則扣除項目增加，增值率減小，達(dá)到節(jié)稅目的。另一方面，企業(yè)可以通過合理增加開發(fā)間接費用，放大開發(fā)成本口徑，運用1.3倍的放大效應(yīng)達(dá)到節(jié)稅目的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅策劃的優(yōu)化策略

（一）選擇適合自身的策劃方法

策劃方法沒有最優(yōu)的，只有最適合自身企業(yè)的，致使企業(yè)的稅負(fù)成本達(dá)到最小目標(biāo)。若企業(yè)采取稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁法，房地產(chǎn)企業(yè)可以增加銷售價格，將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁至消費者。但該方法適用于具有價格彈性的區(qū)域和時期。若采取遞延納稅法，將納稅時間向后延遲，通過資金的時間價值緩減企業(yè)的現(xiàn)金流問題，這對房地產(chǎn)企業(yè)這樣周期長、投資大的企業(yè)類型非常有效，如推遲銷售收入確認(rèn)時間，在竣工備案的時間進(jìn)行策劃，根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，竣工結(jié)算需要按照實際毛利率進(jìn)行稅負(fù)繳納，因此將該時間安排在年初而非年末最為合算。若采取稅收優(yōu)惠法，企業(yè)可以將裝修、建筑、購地分設(shè)為不同的小微企業(yè)，通過企業(yè)母子或者總分形式進(jìn)行節(jié)稅。

（二）選擇合適的籌資方式

籌資方式對于資金密集型企業(yè)尤其重要，確定適宜的籌資方式可以緩解企業(yè)的資金流問題。假設(shè)某企業(yè)項目開發(fā)缺乏5000萬元。若其采取債務(wù)籌資1500萬元，股權(quán)融資3500萬元，債務(wù)資本成本均為5.3%，那么負(fù)債率為30%，利息抵稅26.5%，稅后總利息成本為430.5萬元；若其采取債務(wù)籌資2500萬元，股權(quán)融資2500萬元，那么負(fù)債率為50%，利息抵稅40.5%，稅后總利息成本為395.5萬元；若其采取債務(wù)籌資3500萬元，股權(quán)融資1500萬元，那么負(fù)債率為70%，利息抵稅54.5%，稅后總利息成本為325.5萬元。由此可見，債務(wù)融資比例越大，利息支出抵稅越多，但這也一定程度上增加了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。為此，在企業(yè)信譽(yù)和財務(wù)狀況良好的企業(yè)，選擇債務(wù)融資比例較高的融資方式；若企業(yè)經(jīng)營結(jié)果一般，且很可能難以清算債務(wù)，那么選擇股權(quán)融資比例較高的融資方式。

（三）恰當(dāng)選擇享受稅收優(yōu)惠政策

房地產(chǎn)行業(yè)基本沒有直接可享受的稅收優(yōu)惠政策，利用特定地區(qū)國家鼓勵類產(chǎn)業(yè)納稅策劃成為策略優(yōu)化重要手段。如“西開稅收優(yōu)惠政策”，符合政策規(guī)定的可享受減按15%稅率繳納企業(yè)所得稅。