房地產(chǎn)金融政策精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)金融政策范文
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)金融政策 風(fēng)險防范 經(jīng)驗 啟示
一、美國的房地產(chǎn)金融政策與風(fēng)險防范體系
1、房地產(chǎn)金融政策
（1）羅斯福和杜魯門時代。1932年，是經(jīng)濟大蕭條之后的羅斯福時代，美國出現(xiàn)了住房建設(shè)和金融危機，政府通過設(shè)立“聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)”（FHLB），并批準(zhǔn)《住宅抵押貸款法》，成立了“房地產(chǎn)貸款公司”，形成了長久性的分期付款式抵押貸款市場。1934年，《國家住房法》通過并成立了“聯(lián)邦住宅管理局”（FHA）和“聯(lián)邦儲蓄貸款保險公司”（FSLIC），組建“互助組織”，負責(zé)對個人的抵押貸款保險。為解決低收入人群的住房問題，1937年，通過了《公共住宅法案》，設(shè)立“聯(lián)邦平民房屋建設(shè)總處（USHA）”，為平民提供低租金住房。1949年，杜魯門政府修訂了《國家住房法》，提出“居者有其屋”的住房目標(biāo)，通過興建公共住宅單位解決大多數(shù)人的住房問題。
（2）肯尼迪與約翰遜時代。1961年，肯尼迪政府發(fā)表國情咨文《住房和城鎮(zhèn)發(fā)展計劃》，提出三個目標(biāo)：更新和規(guī)劃城市、給全國人民體面住房、鼓勵發(fā)展建筑業(yè)。并通過提供“低于市場水平利率”的貸款計劃，鼓勵私營金融機構(gòu)向市場提供貸款。1965年，約翰遜政府的“租金增補”計劃，將低收入家庭住房支出的比例進行限制。1968年，出臺了新住房貸款計劃，鼓勵私人開發(fā)商低利率貸款，聯(lián)邦政府給予貼息?！蹲》颗c城市發(fā)展法》頒布后，住房與城市發(fā)展部（HUD）正式成立。
（3）尼克松與福特時代。1969年，尼克松政府先后實施了“自置居所計劃”和“租賃住宅計劃”，但收效甚微。1970年，國會通過“緊急住宅融資法案”，成立“聯(lián)邦住宅貸款抵押公司”開辟二級市場。后來，福特政府提出“社區(qū)發(fā)展補助計劃”，將住房建設(shè)、都市重建和其他住房資助計劃合并，重新分配資金。
（4）里根與布什時代。里根為了減少政府財政壓力，提高租客承擔(dān)租金的能力，降低政府確定的“公平市場租金”標(biāo)準(zhǔn)。于1987年推行稅制改革和“低收入階層住房稅金信用計劃”，對給低收入人士提供住房的項目提供稅收優(yōu)惠。1990年，布什政府出臺“國民可承擔(dān)住宅”法案，通過擔(dān)保和信用證明方式為租客提供幫助，并加強地方政府和非營利性社區(qū)在住宅開發(fā)中的作用。
（5）克林頓與小布什、奧巴馬時代。1997年正式出臺了“多成員家庭資住房改革及承受能力法案”，新增45億美元資金用于保障住宅單位和個人利益，同時也為1999年以后逐步改革由FHA提供保險的抵押貸款體制創(chuàng)造條件?？肆诸D時代，改革住房與城市發(fā)展部（HUD）的職能，在削減聯(lián)邦政府對住房有關(guān)預(yù)算的同時，將執(zhí)行住房計劃的職能逐步轉(zhuǎn)交給各州和地方政府。同時，提高各州所得的稅金信用人均標(biāo)準(zhǔn)，從1.25美元提高到1.75美元。2000—2004年，全美提高房地產(chǎn)稅收入比例。針對房屋購買和出售的差價，美國一些州政府專門設(shè)計征收房地產(chǎn)增值稅，規(guī)定自住房住滿兩年以上出售可以享受大幅度增值稅減免政策，投資房則不能享受相應(yīng)的增值稅減免政策。
2、房地產(chǎn)金融機構(gòu)與運作體制
20世紀(jì)60年代以來，隨著美國住房抵押貸款機制和房地產(chǎn)證券化機制的應(yīng)用，一級市場和二級市場逐步完善，推動了美國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展。一級市場就是直接發(fā)放貸款的市場，機構(gòu)主體包括儲蓄貸款協(xié)會、商業(yè)銀行、互助銀行、人壽保險公司等。不同金融機構(gòu)的主體職能又存在區(qū)別。儲蓄貸款協(xié)會（SLs）是以吸收儲蓄存款、發(fā)放抵押貸款為主的專業(yè)性金融機構(gòu)。商業(yè)銀行是美國范圍最廣的金融中介，主要提供短期信用和商業(yè)貸款?；ブy行是存款人共同所有和經(jīng)營的互助組織，主要是提供抵押貸款。人壽保險公司的保費較為穩(wěn)定，逐漸成為抵押貸款的主要資金來源。二級市場是出售抵押貸款的市場。由于有一級市場的長期穩(wěn)定的資金來源，二級市場運作更加順暢。目前美國房地產(chǎn)金融二級機構(gòu)主要有聯(lián)邦國民抵押協(xié)會（FNMA）、政府國民抵押協(xié)會（GNMA）和聯(lián)邦住宅貸款抵押公司（FHLMC）。其主要作用是加強抵押貸款的保證、收購抵押貸款組群、授權(quán)機構(gòu)發(fā)行抵押債券或自己發(fā)行抵押債券、支付貸款利息等。美國房地產(chǎn)的一級市場、二級市場、房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)共同構(gòu)成完整而統(tǒng)一的市場體制。
除此之外，美國房地產(chǎn)金融管理機構(gòu)也發(fā)揮著重要作用，主要包括通貨監(jiān)理處和聯(lián)邦存款保險公司，其職責(zé)是對銀行體系和貨幣政策進行監(jiān)管。同時，為了鼓勵購買自有住宅，還創(chuàng)立了聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)、聯(lián)邦儲蓄貸款保險公司和聯(lián)邦住宅管理局，對個人住房貸款進行擔(dān)保。
3、風(fēng)險防范體系
第2篇：房地產(chǎn)金融政策范文
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 貼現(xiàn)率 信貸總量 信貸結(jié)構(gòu) 權(quán)益融資
房地產(chǎn)業(yè)的資金大部分來自于各種金融機構(gòu)，金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個方面來看：一是面向全社會金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響；二是社會為了達到一定的目的而通過金融政策對房地產(chǎn)業(yè)進行引導(dǎo)，以利于房地產(chǎn)業(yè)及整個社會經(jīng)濟的健康發(fā)展。后者在國內(nèi)常常稱之為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，在所有房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的方法中，金融政策是較容易以低成本的方式執(zhí)行，并且調(diào)控迅速，效果較好的措施。日本在這方面就有成功的經(jīng)驗和失敗的教訓(xùn)，很值得我們借鑒。
1 日本催生房地產(chǎn)泡沫的三大金融因素
1.1 貼現(xiàn)率與利率調(diào)整導(dǎo)致的貨幣供應(yīng)量擴大為房地產(chǎn)泡沫提供資金源頭
在金融市場上，中央銀行貼現(xiàn)率是市場利率的核心，后者一般追隨前者變動，進而影響銀行貸款規(guī)模及廣義貨幣供應(yīng)量（M2+CD）的變化。在日本房地產(chǎn)泡沫形成的過程中，貼現(xiàn)率的調(diào)整有著重大的作用。日本1985年9月之后的貨幣供應(yīng)量呈不斷擴張的趨勢，1987年2月日本銀行下調(diào)貼現(xiàn)率后，貨幣供應(yīng)增長量超過10%，特別是1987年1月達到12.4%，創(chuàng)下了高增長率的紀(jì)錄。在貨幣供應(yīng)量大大增加的同時日本的貨幣流通速度卻很低。1987年的貨幣流通速度是1.059，1988年是1.043，1989年是1.034，1990年是1.01。流通速度變化慢說明了貨幣供應(yīng)量相對增加。沒有轉(zhuǎn)向流量的過剩流動性自然就會被用來購買存量，具體地說就是進行土地投機。
1.2 信貸總量膨脹為房地產(chǎn)投機資金大開方便之門
1984年末，日本全國銀行業(yè)對不動產(chǎn)的貸款余額為16.7萬億日元， 1989年末上升到超過40萬億日元，1991年年底時，借款余額上升至45.5萬億日元（含通過非銀行金融機構(gòu)貸款部分），其中的一半為城市銀行貸款。除了銀行界加大對不動產(chǎn)的融資以外，以長期投資著稱的壽險公司對土地和建筑物的投資也有明顯增加。壽險業(yè)1988年度對土地和建筑物投資總額達到5.5萬億日元，1989年進一步擴大至6.5萬億日元。壽險公司歷來將其收入的一半以上用于對企業(yè)的融資，泡沫經(jīng)濟期間企業(yè)融資需求大量減少后，壽險業(yè)對不動產(chǎn)貸款激增。據(jù)統(tǒng)計，1989年9月，日本生命、住友生命和第一生命三家壽險公司分別居日本擁有出租樓宇面積排名之第2、第3和第5名。
1．3 信貸結(jié)構(gòu)失衡進一步加劇房地產(chǎn)業(yè)投機
1984年末，日本全國銀行業(yè)對不動產(chǎn)的貸款只及制造業(yè)貸款的27%，而1989年則上升到約相當(dāng)于制造業(yè)貸款的74%，房地產(chǎn)業(yè)信貸迅猛增加，整體信貸結(jié)構(gòu)失衡。表1列出了銀行業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)貸款的情況。
從表1可以看出銀行對房地產(chǎn)的貸款在泡沫時期以年增2位數(shù)的速度增加，而對制造業(yè)的貸款1984年以來增勢趨緩，1987～1989年3年間，竟出現(xiàn)了負增長。
2 日本政府針對房地產(chǎn)過熱采取的不動產(chǎn)融資的總量控制措施
1986～1990年間，針對與土地有關(guān)的融資上升過程過猛的現(xiàn)象，日本大藏省曾采取了行政上的干預(yù)措施。
1986年7月和1987年4月、12月，大藏省曾先后三次要求各家金融機構(gòu)自行控制不動產(chǎn)融資，以免誘發(fā)投機性土地交易。大藏省要求銀行界的行業(yè)團體———全國銀行協(xié)會的成員對投機性土地交易采取慎重的態(tài)度，同時還加強了與土地有關(guān)的交易的專項報告制度。
對不動產(chǎn)融資產(chǎn)生直接影響的，是大藏省自1990年4月1日所采取的不動產(chǎn)融資的總量控制措施。所謂總量控制措施，就是對不動產(chǎn)融資增長速度的一種直接管制，以此達到將不動產(chǎn)融資余額控制在一定水平以下的目標(biāo)，該直接管制措施曾在1973年付諸實施過。此次實施，前后時間將近兩年，實施對象除銀行外，還包括信用金庫、壽險公司和外資金融機構(gòu)在內(nèi)，它具體要求有關(guān)的金融機構(gòu)將每季度不動產(chǎn)融資余額，控制在總貸款余額的增長率以下。日本銀行利用窗口指導(dǎo)，積極配合大藏省的行動。1989年7～9月后，連續(xù)四個季度要求金融機構(gòu)減少對不動產(chǎn)投資的增加額。1990年9月開始，要求城市銀行第四季度的新增融資額較上年同期減少30％。
大藏省和日本銀行的干預(yù)很快奏效，1990年第二季度城市銀行貸款額減少了16.7％，這是10年以來的首次減少。
由于針對泡沫經(jīng)濟的上述政策干預(yù)性極強，因此其執(zhí)行期間都不是很長，隨著資產(chǎn)價格下跌以及實體經(jīng)濟方面的向下調(diào)整，金融政策從1991年7月開始轉(zhuǎn)為緩和，當(dāng)年連續(xù)三次對官方貼現(xiàn)利率作出向下調(diào)整，同年底還取消了對不動產(chǎn)融資的總量控制。
3 總量控制失效的原因分析
3.1 政策漏洞，資金仍通過間接融資方式流入房地產(chǎn)業(yè)
日本大藏省1990年4月1日所采取的不動產(chǎn)融資總量的控制措施不包括農(nóng)林系列金融機構(gòu)和非銀行金融機構(gòu)在內(nèi)。因此，在泡沫期間，有大量的資金通過住宅金融公司等非銀行金融機構(gòu)以“迂回融資”方式貸出，以此回避大藏省要求減少與不動產(chǎn)相關(guān)的融資的措施。這些非銀行金融機構(gòu)在當(dāng)時并沒有獨立的資金來源，主要依靠銀行貸款生存。1984年末，全國銀行業(yè)對非銀行金融機構(gòu)貸款余額為15.1萬億日元，1985～1991年間，累計增加了25萬億日元，長期信用銀行和信托銀行占了總增加額的六成。據(jù)大藏省對占非銀行金融機構(gòu)貸款總額70%的前200位公司的調(diào)查，1989年3月～1990年3月的1年間，這些非銀行金融機構(gòu)的融資額增加了47%，而同時銀行貸款只增加12%。大藏省推算非銀行金融機構(gòu)通過各種渠道將融資的60%投入了不動產(chǎn)。通過非銀行金融機構(gòu)進行的迂回融資，成為土地價格在股價崩潰后得以繼續(xù)維持的重要原因。
3.2 企業(yè)融資方式變化是總量控制措施失效的又一原因
在企業(yè)自有資金比率提高的同時，日本銀行多次降低貼現(xiàn)率，致使有價證券的價格上升，股票、債券的籌資成本低于銀行貸款，促使企業(yè)積極尋求低成本的籌資渠道來籌集資金。1986年以后，企業(yè)改變了以往向銀行借款的方式，轉(zhuǎn)而利用權(quán)益融資。所謂權(quán)益融資就是伴隨可調(diào)換公司債券、附認股權(quán)證公司債券的發(fā)行來發(fā)行新股票從而籌措資金的方法。然而通過權(quán)益融資形式以極低的利率籌集到的巨額資金并沒有完全用于企業(yè)的設(shè)備投資上。從1986~1987年間，企業(yè)設(shè)備總投資額在5兆日元水平上，而且由于此時日本的經(jīng)濟增長速度不夠，實業(yè)投資利潤不大，而房地產(chǎn)市場趨升。因此，通過權(quán)益融資而籌集到的大量資金投向了房地產(chǎn)市場，以期獲得投機利潤。
4 對中國的啟示
4.1 制定金融政策時，要結(jié)合實際情況全盤考慮貨幣供應(yīng)對不同行業(yè)的影響
尤其是在整個社會利潤率低下，新的高利潤行業(yè)有待開發(fā)，社會游資增加的情況下，更應(yīng)該考慮金融政策對資產(chǎn)價格的影響。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)有著密切的聯(lián)系，并且是投機資金較好的選擇，很容易因為投機資金的作用而畸形發(fā)展。一個明顯的循環(huán)如下：社會中其他行業(yè)利潤率低———長期投資減少，游資增加———因為房地產(chǎn)具備資產(chǎn)特性，理論上可以在任何價格達到市場出清，游資進入房地產(chǎn)———房地產(chǎn)價格上升，房地產(chǎn)投資利潤上升———更多游資進入房地產(chǎn)———房地產(chǎn)價格進一步上升———……進入惡性循環(huán)。日本進入20世紀(jì)70~80年代后，社會發(fā)展已經(jīng)進入相當(dāng)平穩(wěn)的時期，再加上日本政治文化體制總的來說依然缺乏創(chuàng)新活力，社會各行業(yè)利潤率逐漸下降。而此時政府已采取了金融緩和措施，調(diào)低了銀行利率，替房地產(chǎn)投機資金來源拓寬了渠道。
4.2 控制金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)業(yè)貸款的過快增長，密切關(guān)注信貸結(jié)構(gòu)狀況，采取措施避免信貸結(jié)構(gòu)畸形
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融系統(tǒng)的支持，但金融資金大量流入房地產(chǎn)業(yè)不僅不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，而且往往對整體經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的危害。盡管日本政府在1985年、1986年房地產(chǎn)業(yè)增長率達到22.1%和31.6%時成功地意識到信貸結(jié)構(gòu)的畸形，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該加以干預(yù)，并且采取了窗口指導(dǎo)的措施，但仍未有效制止大量資金涌入房地產(chǎn)。如果日本政府更早采取有效的手段，日本經(jīng)濟所受危害將大大減輕。
4.3 制定金融政策時，要有清晰的政策目標(biāo)，防止出現(xiàn)政策漏洞，在實際執(zhí)行過程中根據(jù)反饋信息不斷修正
日本在執(zhí)行總量控制措施時，本來的目標(biāo)是控制金融系統(tǒng)風(fēng)險和房地產(chǎn)價格的過快上升，但在執(zhí)行過程中又怕打擊房地產(chǎn)業(yè)，整個過程中搖擺不定，政策執(zhí)行者決心不堅定，目標(biāo)不明確，導(dǎo)致政策效果不明顯、出現(xiàn)系統(tǒng)漏洞，并且沒有及時彌補，造成了更大的損失。目前我國政府面臨與日本當(dāng)時相似的處境，在其他可以進入發(fā)展的行業(yè)已經(jīng)成熟，社會利潤率降低，國內(nèi)社會經(jīng)濟相對而言缺乏創(chuàng)新，新的高利潤行業(yè)極少出現(xiàn)的情況下，大量游資正進入房地產(chǎn)業(yè)，試圖利用其資產(chǎn)特性獲得投機利潤。
4.4 金融政策的制定應(yīng)該是一個動態(tài)的過程
對于不斷出現(xiàn)的新的變化，應(yīng)該采取有效的措施保證目標(biāo)得以實現(xiàn)。日本政府在面對企業(yè)融資方式改變，權(quán)益融資及自有資金比率提高的情況下并未采取任何措施，使得整個金融體系風(fēng)險依然進一步擴大，為經(jīng)濟崩潰的后果又加上重重的一筆。結(jié)合中國目前現(xiàn)狀，自從央行121文件頒布實施后，房地產(chǎn)資金來源明顯緊張；但與此同時，也催生出不少新的融資方式，特別是最近以房地產(chǎn)信托為代表的融資方式迅猛發(fā)展。對于這一新生事物，我們既不能簡單的加以抹殺，也不能放任其自由發(fā)展，最終造成整個金融系統(tǒng)的風(fēng)險增加；而應(yīng)該對其進行具體的分析，按照降低金融系統(tǒng)風(fēng)險和減少房地產(chǎn)投機的目標(biāo)對其進行規(guī)范、指導(dǎo)。
參考文獻
第3篇：房地產(chǎn)金融政策范文
【關(guān)鍵詞】金融政策；房地產(chǎn)價格；成交量；協(xié)整模型
一、文獻綜述
目前，對于金融政策對房地產(chǎn)市場影響的研究主要集中于貨幣數(shù)量論及金融政策的固定資產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制。貨幣數(shù)量論是一種用流通中的貨幣數(shù)量的變動來說明商品價格變動的貨幣理論；金融政策的固定資產(chǎn)傳導(dǎo)機制則是指通過金融政策的調(diào)整和操作來影響資產(chǎn)的相對價格，引導(dǎo)人們進行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，進而影響到貨幣總需求。貨幣數(shù)量論研究的主要學(xué)者為費希爾（Fisher）和費里德曼（Friedman）。20世紀(jì)初，費希爾（Fisher，1911）在其代表作《貨幣購買力：其決定因素及其與信貸、利息和危機的關(guān)系》中提出現(xiàn)金交易方程式MV=PT，并指出在貨幣的流通速度與商品交易量不變的條件下，物價水平隨流通貨幣量的變動成正比例變動。弗里德曼（Friedman，1963）指出通貨膨脹每時每刻每處都是一個貨幣現(xiàn)象，貨幣供給量的變動會對價格產(chǎn)生影響，為了控制通貨膨脹必須控制貨幣供應(yīng)量。金融政策的資產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制則主要包括Q效應(yīng)渠道和財富效應(yīng)渠道。托賓（Tobin，1969）在其著名的Q理
論中指出，擴張性的金融政策降低了市場短期利率，導(dǎo)致資產(chǎn)價格上漲；莫迪利亞尼（Modigliani，1971）則指出貨幣供給量的增加提高了資產(chǎn)價格，進而使得消費者的畢生財富也增加，最后傳導(dǎo)至消費的增加。Jonathan和Richard（2007）對歷年美國的金融政策進行了研究，并對金融政策下的房地產(chǎn)市場VAR模型、長期供求模型、短期價格調(diào)整模型、短期供給模型等進行分析，認為80年代以后的緊縮的金融政策對房地產(chǎn)價格有影響。
國內(nèi)學(xué)者目前研究主要集中在金融政策對房地產(chǎn)價格的影響分析和金融政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控效用兩方面。關(guān)于金融政策對于房地產(chǎn)價格影響的研究方面，崔光燦（2006）從銀行信貸、利率、匯率三方面闡述金融政策對房地產(chǎn)價格的影響，認為最有效的手段就是利率，與之相應(yīng)是對房地產(chǎn)信貸數(shù)量的控制。通常情況下，房價的過快上揚可以通過提高利率和緊縮信貸等途徑加以調(diào)控。劉傳哲，何凌云（2006）利用1998-2005年季度數(shù)據(jù)為樣本，對貨幣供應(yīng)量、金融機構(gòu)一年期貸款利率、房地產(chǎn)價格指數(shù)等數(shù)據(jù)進行序列平穩(wěn)性及因果關(guān)系檢驗，得出貨幣供應(yīng)量的變動能迅速作用于房地產(chǎn)價格，而利率與房地產(chǎn)價格之間沒有聯(lián)動性；關(guān)于調(diào)控的效用，聶學(xué)峰，劉傳哲（2005）通過1999年至2005年的季度數(shù)據(jù)，對我國金融政策對房地產(chǎn)市場影響的效應(yīng)和時滯進行實證研究表明，金融政策對房地產(chǎn)市場影響時滯為2個季度，其中貨幣供應(yīng)量比利率的影響更為顯著；并提出實施數(shù)量型為主的金融政策能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，避免泡沫的產(chǎn)生。劉洪玉（2008）把傳導(dǎo)機制分為數(shù)量型和價格型。數(shù)量型主要是通過調(diào)整貨幣供給量來影響信貸規(guī)模的大小，而價格型主要是通過調(diào)整貸款利率來影響開發(fā)商和購房者的融資成本.
綜上所述，迄今為止對金融政策與房地產(chǎn)價格價格關(guān)系的研究或者以國家、地區(qū)為研究單位，或者以差異為研究對象，基本上處于一個宏觀面的研究。本文基于前人研究的理論基礎(chǔ)上，研究貨幣供應(yīng)量和銀行貸款利率變動對嘉興市房地產(chǎn)價格及成交量的影響，以期解釋金融政策對嘉興市房地產(chǎn)價格的影響。
二、實證分析
（一）變量選擇及數(shù)據(jù)
本文所有數(shù)據(jù)均來源于國家統(tǒng)計局《中國統(tǒng)計年鑒》、《中國人民銀行統(tǒng)計月報》和嘉興市統(tǒng)計信息網(wǎng)（）。樣本期間為2008年3月至2012年12月的月度數(shù)據(jù)。貨幣供應(yīng)量為與實際變量之間關(guān)系最密切的M2的月度數(shù)據(jù)為樣本；嘉興市房地產(chǎn)價格增長率P以及銷售面積增長率采用同比數(shù)據(jù)（上年同月=100）。所采用的計量分析軟件為Eviews6.0。另外，由于貨幣供應(yīng)量M2的月度數(shù)據(jù)與其它變量數(shù)值相差巨大，所以對其取對數(shù)的一階差分形式以減小模型估計的誤差。筆者初步假定嘉興市房地產(chǎn)價格增長率為P、嘉興市房地產(chǎn)成交量增長率為V、實際利率為I及貨幣供應(yīng)量增長率為MS。
（二）嘉興市房地產(chǎn)價格、成交量與貨幣供應(yīng)量和利率的協(xié)整分析
為了避免各變量由于非平穩(wěn)而造成的偽回歸問題，首先對各變量進行平穩(wěn)性檢驗。本文運用ADF（augment Dickey-Fuller test）檢驗對上述P、V、MS、I、和P、V、MS、I進行檢驗，具體檢驗結(jié)果如圖所示。從檢驗結(jié)果可以看出，八個變量序列的水平值在1%的顯著性水平下都不能拒絕有單位根的零假設(shè)，所以都不是平穩(wěn)序列；而P、V、MS、I等四個變量的一階差分在1%的顯著水平下均能拒絕含有單位根的原假設(shè)，所以都為平穩(wěn)序列，各變量均為一階單整的序列。
由于變量P、V、MS和I均為一階單整序列，因此可能存在有長期穩(wěn)定關(guān)系，本文使用Johansen協(xié)整檢驗法來確定各變量之間的協(xié)整關(guān)系。從表2和表3可知，在原假設(shè)假定為不存在協(xié)整關(guān)系的前提下，Johansen檢驗的Y1Trace統(tǒng)計量為45.07933，大于5%條件下的臨界值29.79707，這就說明了變量之間至少存在一個線性獨立的協(xié)整關(guān)系。此外，在原假設(shè)為至多存在一個協(xié)整關(guān)系的前提下，Trace值為15.42999且小于5%條件下的臨界值15.49471，即接受至多一個協(xié)整關(guān)系的原假設(shè)。由此，我們可以判斷出嘉興市房地產(chǎn)價格增長率P、貨幣供應(yīng)量增長率MS 以及一年期銀行貸款利率I之間存在唯一的線性獨立的協(xié)整關(guān)系。Johansen檢驗的 Y2Trace統(tǒng)計量為68.12010，大于5%條件下的臨界值29.79707，這就說明了變量之間至少存在一個線性獨立的協(xié)整關(guān)系。此外，在原假設(shè)為至多存在一個協(xié)整關(guān)系的前提下，Trace值為15.42999且小于5%條件下的臨界值15.49471，即接受至多一個協(xié)整關(guān)系的原假設(shè)。由此，我們可以判斷出嘉興市房地產(chǎn)成交量增長率V、貨幣供應(yīng)量增長率MS 以及一年期貸款利率I之間存在唯一的線性獨立的協(xié)整關(guān)系。
（三）嘉興市房地產(chǎn)價格、成交量與貨幣供應(yīng)量和利率的誤差修正模型
根據(jù)格蘭杰定理，有協(xié)整關(guān)系的變量之間一定存在誤差正模型，它反映了變量間的短期動態(tài)影響關(guān)系。建立誤差修正模型一般分兩步，分別建立區(qū)分?jǐn)?shù)據(jù)長期特征和短期特征的計量經(jīng)濟學(xué)模型。從理論上講，第一步，建立長期關(guān)系模型。即通過OLS法估計出時間序列變量間的關(guān)系，若估計結(jié)果形成平穩(wěn)的殘差序列時，那么這些變量間就存在相互協(xié)整的關(guān)系，長期關(guān)系模型的變量選擇是合理的，回歸系數(shù)具有經(jīng)濟意義。第二步，建立短期動態(tài)關(guān)系，即誤差修正方程。將長期關(guān)系模型中各變量以一階差分及其各階滯后期形式重新加以改造，并將長期關(guān)系模型所產(chǎn)生的殘差序列作為解釋變量引入，在一個從一般到特殊的檢驗過程中，對短期動態(tài)關(guān)系進行逐項檢驗，不顯著的項逐漸被剔除直到最適當(dāng)?shù)姆椒ū徽业綖橹埂?/p>
本文按照Hendry的從一般到簡單的模型估計方法，對嘉興市房地產(chǎn)價格、成交量與利率、貨幣供應(yīng)量的協(xié)整方程利用 AIC 和 SC 最小的原則確定滯后期為2，然后逐步去掉統(tǒng)計檢驗不顯著的變量，得到嘉興市房地產(chǎn)價格的誤差修正模型如下：
從上述滯后期為k=2的誤差修正模型可以看出，短期中變量的相關(guān)關(guān)系與長期時是一致的，但是t統(tǒng)計量顯示，所有變量都不顯著。由此可以推斷，在短期中，房地產(chǎn)價格與貨幣供應(yīng)量呈正相關(guān)與實際利率呈負相關(guān)，但是相關(guān)關(guān)系都不顯著。從嘉興市房地產(chǎn)價格、成交量的誤差修正模型看出，實際利率的影響作用是十分微弱的。而貨幣供應(yīng)量的變動對房地產(chǎn)價格指數(shù)影響較大，因此，采用貨幣政策，在短期內(nèi)對抑制嘉興市市房地產(chǎn)價格的作用效果并不會太明顯。
（四）Granger因果檢驗
在經(jīng)濟學(xué)中，顯著相關(guān)的變量之間未必都是有意義的。為了研究房地產(chǎn)價格、名義利率和貨幣供應(yīng)量之間的因果關(guān)系，本文采用格蘭杰因果關(guān)系檢驗法進行檢驗。從表5中可以看出，在5%的水平下，貨幣供應(yīng)量MS是嘉興市房地產(chǎn)價格變動的Granger原因，而利率I的變動不是嘉興市房地產(chǎn)價格變動的Granger原因。同時，貨幣供應(yīng)量和利率都不是嘉興市房地產(chǎn)成交量的Granger原因。
三、研究結(jié)論
綜合對嘉興市房地產(chǎn)價格、成交量與貨幣供應(yīng)量及銀行貸款利率長期均衡的協(xié)整分析、短期誤差修正模型和Granger因果檢驗分析，實證結(jié)果表明，嘉興市房地產(chǎn)價格、成交量與貨幣供應(yīng)量和實際利率之間存在長期穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系，且與貨幣供應(yīng)量成正比、實際利率成反比關(guān)系。同時，貨幣供應(yīng)量MS是嘉興市房地產(chǎn)價格變動的Granger原因，而利率I的變動不是嘉興市房地產(chǎn)價格變動的Granger原因。同時，貨幣供應(yīng)量和利率都不是嘉興市房地產(chǎn)成交量的Granger原因。誤差修正模型結(jié)果顯示，在短期中，對嘉興市房地產(chǎn)價格的調(diào)控作用效果不大；而在長期中，貨幣供應(yīng)量變動、選擇根據(jù)嘉興市通貨膨脹率制定與全國差異性貸款利率雖然能達到調(diào)控的目的，但是可行性較小，運用金融政策手段對嘉興市房地產(chǎn)價格進行調(diào)控具有較大難度。因此，在運用金融政策對嘉興市市房地產(chǎn)價格調(diào)控的同時，也應(yīng)該尋求與其他政策手段的配合使用。
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第4篇：房地產(chǎn)金融政策范文
關(guān)鍵詞：金融市場，住宅融資，預(yù)測
近年來中國房地產(chǎn)金融得到了較快的發(fā)展，隨著宏觀經(jīng)濟向好和住宅分配體制改革的深入，未來15年里中國房地產(chǎn)金融將會延續(xù)當(dāng)前迅速發(fā)展的態(tài)勢。
一、三大因素支撐中國房地產(chǎn)金融迅速發(fā)展
1、持續(xù)穩(wěn)定的住宅投資形成房地產(chǎn)金融增長的堅實基礎(chǔ)
我們選取了東歐、中歐、西歐、北歐、南歐和北美的主要國家，觀察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投資和固定資本形成資金的比率。絕大多數(shù)國家固定資本形成中住宅比率都在20%—30%之間。
反觀中國住宅投資占固定資產(chǎn)投資比率基本維持在15—19%之間，距離歐美主要國家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投資達到歐美國家水平后，在較長時間內(nèi)其在GDP中的份額仍會保持穩(wěn)定。持續(xù)穩(wěn)定的住宅投資需求形成房地產(chǎn)金融發(fā)展的穩(wěn)固基礎(chǔ)，并將催生巨大的房地產(chǎn)金融增長空間。
2、房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時間長
伴隨著各國住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房問題的解決，各國房地產(chǎn)信貸規(guī)模迅速擴大，年均增長速度都在10%以上，部分國家和地區(qū)甚至達到20%以上，而且增長時期較長，一般都在20年以上。美國住宅信貸50年增長100倍，年均增長9.86%；日本房地產(chǎn)信貸25年內(nèi)增長10倍，年均增長10.3%；澳大利亞住宅信貸20年增長18倍，年均增長16.4%；英國個人住房信貸25年內(nèi)增長47倍，年均增長22.5%；香港住宅貸款10年內(nèi)增長4.3倍，年均增長18%，新加坡房地產(chǎn)信貸15年內(nèi)增長6.7倍，年均增長23.6%。
按照國際經(jīng)驗，即使在解決了居民基本住房問題之后，房地產(chǎn)金融仍會得到持續(xù)發(fā)展。如新加坡解決了基本住房問題后，房地產(chǎn)金融仍然繼續(xù)發(fā)展，90年代房地產(chǎn)信貸數(shù)量甚至超過80年代。
近年來中國房地產(chǎn)信貸增長較快，但很不穩(wěn)定。其中個人信貸2004年同比增長達到36%，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)信貸2004年同比增長維持在17%，增長最快的2003年達到49%；房地產(chǎn)(企業(yè)+個人)信貸的同比增長2004年為29%，增長最快的2000年達到61%。
3、房地產(chǎn)證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，結(jié)構(gòu)豐富
金融深化最重要的特征之一就是傳統(tǒng)信貸融資逐漸減弱，證券融資比率逐漸提高。發(fā)達國家的銀行信貸資產(chǎn)／證券資產(chǎn)的比率都有逐漸下降的趨勢。一般認為，證券／信貸越高，金融的發(fā)達程度越高。目前證券信貸比為美國3.5：1，德國為1：1.4，日本1：1.2，韓國1：0.91。
近20年來，中國金融深化度進一步提高，表現(xiàn)在有價證券和銀行信貸比值的持續(xù)上升。截至2002年，該比值達到1：2.75。與發(fā)達國家相比，證券融資仍有較大的發(fā)展?jié)摿?。中國的金融體系更接近于日本和德國的主銀行制度，較長時間內(nèi)證券發(fā)展還難以達到美國的水平，但可能更接近于德國和日本的水平。
從發(fā)達國家經(jīng)驗看，房地產(chǎn)信貸的證券化率越來越高，增長速度也越來越快。1970年，GinnieMae首創(chuàng)MBS，揭開了資產(chǎn)證券化作為新的融資手段的序幕。1991年MBS市場規(guī)模超過公司債券市場。1999年，MBS市場(余額33342億美元)為又超過了國債市場(余額為32810億美元)，成為名副其實的第一大市場。2001年年底，MBS余額為41255億占總債務(wù)余額的22%，而作為第二大市場的國債市場只有16%。2001年美國MBS發(fā)行量達到了16.683億，是公司債的兩倍。
近年來，歐洲的證券化發(fā)展呈現(xiàn)高速增長的局面。1986、1987兩年發(fā)行的資產(chǎn)支撐證券總量僅為17億美元，到了1994年，當(dāng)年的發(fā)行量就達到了120億美元；1996年達到300億，1997年454億，1998年466億，2000年則為924億，而在2001年MBS的發(fā)行量369億歐元，比上年全年發(fā)行量增長了18%。
日本的證券化在96年以后得以迅速發(fā)展。98年(125億美元)、99年(232億美元)的增長率都達到了100%，2000年達到了30%；2001年的發(fā)行量達到3.2萬億日圓。目前，商業(yè)銀行和住房金融公庫，都開始逐步利用證券化獲得資金來源。如2000年3月末，日本的三菱銀行的MBS余額有6800億日圓；日本住房金融公庫2000年有500億日元來自于貸款證券化，2001年計劃證券化規(guī)模為2000億日元，占計劃發(fā)行債券的36%。
澳大利亞房地產(chǎn)信貸證券化率從1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通過證券融通資金的金額也越來越大，從1984年的300萬增加到2004年的1260億澳元。
房地產(chǎn)證券化金融提供了更多的融資工具和融資渠道，豐富了房地產(chǎn)金融的品種和結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券的發(fā)行和流通，使房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)從存貸款拓寬到投資、信托、租賃、抵押。保險、貼現(xiàn)、承兌、有價證券的發(fā)行與交易及各類中間業(yè)務(wù)等多項業(yè)務(wù)活動。
房地產(chǎn)資產(chǎn)證券的發(fā)行和交易，吸引了多元化的投融資者。美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化之后，在二級市場交易、流通，方便各投融資機構(gòu)的進入。大量的金融機構(gòu)，如儲蓄和貸款協(xié)會。商業(yè)銀行、人壽保險公司，甚至聯(lián)邦機構(gòu)和個人都可據(jù)此持有抵押貸款，為住宅建設(shè)和消費融資。
很多住宅證券工具，已形成良好的投資工具，成為機構(gòu)和個人金融資產(chǎn)的組合的重要構(gòu)成部分。例如在過去30年間，房地產(chǎn)信托(REITs)公司數(shù)量增長了5.35倍，市場價值增長了103.7倍。如下圖所示，REITS和股票債券一起形成投資組合，能顯著降低風(fēng)險與提高收益。
中國的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化程度還非常低，以房地產(chǎn)開發(fā)資金為例，傳統(tǒng)外源融資渠道基本以信貸資金為主，較少使用證券融資，債券融資比重很低。整體而言，除了地產(chǎn)股票外，債券、抵押債權(quán)、地產(chǎn)信托都處于探索和萌芽階段，未來的發(fā)展?jié)摿^大。
二、房地產(chǎn)金融發(fā)展空間
各國房地產(chǎn)金融主要有兩部分組成：房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)和房地產(chǎn)證券資產(chǎn)，我們的發(fā)展空間預(yù)測也分為兩個部分：房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)空間和房地產(chǎn)證券資產(chǎn)空間，二者之和為房地產(chǎn)金融發(fā)展空間。
1、房地產(chǎn)信貸發(fā)展空間預(yù)測
各國住宅貸款占GDP比值差別較大，但近年來顯著提高，大多在30%以上，部分國家甚至達到50%。80年代美國的住宅債務(wù)存量／GDP為37%，德國為20%，而英國從80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已從23%迅速上升到57%。德國未償還抵押貸款占GDP比率1997年達到50.9%，丹麥達到65%，荷蘭達到60%，瑞典達到57%。中國近年房地產(chǎn)信貸／GDP比率大約在13%。
盡管中國的房地產(chǎn)金融模式還很難判定跟哪個國家更為接近，但在以信貸融資為主的中國金融體系下，我們保守估計住宅債務(wù)存量保持在GDP30%的比率(增長空間1，為我們的推薦方案)，樂觀估計住宅債務(wù)存量保持在GDP50%的比率(增長空間2)，而GDP按年均8%速度增長。
據(jù)測算，到2020年，中國GDP預(yù)計為467693億，房地產(chǎn)信貸空間保守估計將達到140307億，是2004年實際房地產(chǎn)信貸余額23800億元的5.9倍，年均增長可達到12.6%；樂觀估計將達到233846億，為2004年的9.8倍，年均增長可達16.5%。
2、房地產(chǎn)證券資產(chǎn)發(fā)展空間預(yù)測
我國2002年整個經(jīng)濟社會證券／信貸比比率為1：2.75，我們以該數(shù)字為參考，保守估計未來房地產(chǎn)證券資產(chǎn)存量；因為中國的金融體系更接近于日本和德國的主銀行制度，我們選取德國和日本目前信貸／證券比率的平均數(shù)1：1.3，作為我們樂觀估計房地產(chǎn)證券資產(chǎn)存量的參考值。
由于很難得到房地產(chǎn)證券資產(chǎn)的數(shù)據(jù)，我們按全社會信貸／證券比率估算2004年房地產(chǎn)證券存量資產(chǎn)的價值為8655億元(2004年房地產(chǎn)總貸款23800／2.75，實際的數(shù)字可能更低)，如果信貸／證券比率未來十五年一直保持不變，則2020年房地產(chǎn)證券資產(chǎn)51021億，是2004年的6倍左右，年均增長12.5%。隨著融資工具和融資渠道將進一步豐富，證券融資比重上升，如果2020年信貸／證券比達到日本德國的平均水平，則房地產(chǎn)證券資產(chǎn)達到179881億，將是2004年的21倍，年均增長22%。
3、我國房地產(chǎn)金融資產(chǎn)發(fā)展空間
綜合信貸資產(chǎn)和證券資產(chǎn)，我國房地產(chǎn)金融存量資產(chǎn)到2020年保守估計將達到191329億元，相當(dāng)于GDP的40%；樂觀估計將達到413728億元，相當(dāng)于GDP的88%。2004年我國住宅金融資產(chǎn)低于GDP的25%，未來房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大：證券化金融工具將逐漸增多，在融資結(jié)構(gòu)中比率迅速上升；新的融資渠道和方法將部分替代傳統(tǒng)的信貸融資，但占據(jù)主流地位的仍然是信貸金融。
三、結(jié)論和啟示
我國房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大。居民的住宅消費需求和建設(shè)小康社會的目標(biāo)必然導(dǎo)致穩(wěn)定的高住宅投資，從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長的堅實基礎(chǔ)，其中房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時間長；而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產(chǎn)品日益豐富。
房地產(chǎn)金融的發(fā)展前景為我們的金融政策提出了新的要求。巨大的發(fā)展空間需要相應(yīng)的金融政策予以制度保障，才能促使房地產(chǎn)金融持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。文中的某些估算，例如今后15年保守估計房地產(chǎn)信貸年增長應(yīng)達到12.6%，樂觀估計年均增長應(yīng)達到16.5%；到2020年我國房地產(chǎn)金融資產(chǎn)保守估計相當(dāng)于GDP的40%；樂觀估計相當(dāng)于GDP的88%，可以為我們在審視房地產(chǎn)金融風(fēng)險和評估房地產(chǎn)金融政策時提供多維的視角。
第5篇：房地產(chǎn)金融政策范文
一、我國房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀
目前我國房地產(chǎn)金融市場上從事房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的主要金融機構(gòu)是商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部和住房資金管理中心，以及住房儲蓄銀行等。中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、中國銀行的房地產(chǎn)信貸部是抵押貸款的主要供給者，房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)戎荒芷鸬捷o助作用。近年來國內(nèi)房價飆升，房地產(chǎn)泡沫吹大，很大程度上是銀行信貸及優(yōu)惠稅收政策推動的，特別2009年至2010年更是明顯。從圖1中我們可以看出，2008年中到年末，增速從近8%急速下滑至0.43%；而此后又大幅上升至16.22%。而2010年上半年增速又達到了高點18.32%，之后回落到5%左右。2011年末，房價過快上漲勢頭有所遏制，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落。截至2011年12月末，全部金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額54.79萬億元，同比增長15.8%，全年累計增加7.47萬億元。全年貸款投向中，主要金融機構(gòu)及農(nóng)村合作金融機構(gòu)、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額10.73萬億元，同比增長13.9%，比上年末回落13.5個百分點；房地產(chǎn)貸款全年新增1.26萬億元，同比少增7704億元。全年增量占同期各項貸款增量的17.5%，比上年水平低9.4個百分點；地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7680億元，同比下降7.9%。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.72萬億元，同比增長17.1%，比上年末低5.9個百分點。保障性住房開發(fā)貸款余額3499億元，全年累計增加1751億元，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的50.1%，比年初水平提高31.7個百分點。由于個人住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款過快增長，及其在銀行貸款中所占的比例迅速上升，給銀行的房地產(chǎn)信貸資金安全帶來很大挑戰(zhàn)。一旦個人購房者或房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈條出現(xiàn)斷裂，商業(yè)銀行不良貸款激增的可能性很大。因此，商業(yè)銀行應(yīng)加強自身征信系統(tǒng)建設(shè)，以防范信貸風(fēng)險。
二、制約房地產(chǎn)金融發(fā)展的因素
（一）房地產(chǎn)金融法規(guī)不完善
我國尚未有一部住宅法或住房保障法等相應(yīng)住房法律，以及相應(yīng)的房地產(chǎn)金融法律。由于沒有真正意義的房地產(chǎn)金融制度，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和產(chǎn)品創(chuàng)新沒有法律依據(jù)可循。另外，我國尚未建立起一整套系列的住房金融政策和財政支持系統(tǒng)。在房地產(chǎn)資金來源、政府信用擔(dān)保、減輕貸款還本付息負擔(dān)和個人征信體系等方面，還沒形成全國統(tǒng)一的程序化的實施細則和辦法。
（二）房地產(chǎn)金融體系不健全，產(chǎn)品創(chuàng)新不足
我國相關(guān)部門經(jīng)過多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場體系，為房地產(chǎn)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢，資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命線，房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的問題。完備的房地產(chǎn)金融體系應(yīng)該是由銀行信用和市場信用組成資金的一級供應(yīng)市場。由于我國金融體制本身市場化程度不高，使得資金剩余者的大量資金沒有有效的途徑直接進入房地產(chǎn)業(yè)，只能作為儲蓄進入銀行體系。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)需要資金的時候，只能選擇銀行貸款，這不僅制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也給銀行體系帶來了巨大的風(fēng)險隱患。
（三）房地產(chǎn)金融風(fēng)險過于集中
房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險集中于商業(yè)銀行。我國目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全部過程，包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等一些項目。商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險，因此，一旦市場出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是中小型的開發(fā)商就會由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險將集中于商業(yè)銀行，轉(zhuǎn)變?yōu)樾刨J風(fēng)險，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。
三、發(fā)展我國房地產(chǎn)金融的對策
（一）完善相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)融資渠道
目前我國很多金融產(chǎn)品相關(guān)的法律、法規(guī)政策還很不完善，法律體系不健全，規(guī)定不具體，這在很大程度上影響了房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展，因此完善相關(guān)法律、法規(guī)制度是急需要解決的問題。如制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法、房地產(chǎn)信托管理辦法等，明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，促進房地產(chǎn)金融市場健康發(fā)展。
（二）建立房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新體系
房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，形成一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。金融產(chǎn)品創(chuàng)新可以在一定程度上降低企業(yè)的融資成本，提高融資的效率。如推行融資租賃方式：融資租賃主要是通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)變獲取相關(guān)投資者的資金，完成項目后可通過銷售收入收回所有權(quán)。建立抵押資產(chǎn)管理公司主要是對抵押物的所有權(quán)進行處理，對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經(jīng)營等處置方式，可以快捷有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題，從而加速房地產(chǎn)業(yè)資金的迅速轉(zhuǎn)移和回收。
第6篇：房地產(chǎn)金融政策范文
一、黑龍江省商業(yè)地產(chǎn)操作模式的局限性
商業(yè)地產(chǎn)由于其自身的高專業(yè)化特點,開發(fā)的目標(biāo)應(yīng)集中在初期的項目招商與后期的商業(yè)管理方面,而黑龍江省目前開發(fā)操作模式多有局限性。很多商業(yè)項目的開發(fā)沿用了住宅開發(fā)的模式,思路上存在偏差。目前,省內(nèi)大城市盲目的投資潮正在退去,住宅開發(fā)模式也已不再適用于商業(yè)地產(chǎn)。
二、黑龍江省房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融狀況(資料來自《2008年黑龍江金融運行報告》)
1.房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降。全省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長18.5%,增速同比降低0.5個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速比開發(fā)投資增速低2.3個百分點,是近年來少有的現(xiàn)象。全部投資中,住宅投資和商業(yè)用房同比增加,辦公樓投資同比下降幅度較大。
2.房屋施工面積增勢減緩。全省土地購置面積同比增長20.8%;房地產(chǎn)開發(fā)施工面積同比增長9.8%,其中本年新開工面積同比增長23.2%。住宅和其他用房施工面積同比分別增長11.1%和45.5%。
3.房屋銷售增速持續(xù)走低。受房價上漲較快及國內(nèi)外房地產(chǎn)形勢的影響,全省商品房銷售面積增速呈不斷回落的走勢,全年銷售商品房同比下降12.3%;商品房空置面積率同比增長4%。
4.房價漲幅逐月下降。全省商品房平均銷售價同比上漲13.3%,漲幅逐月回落。其中住宅銷售價格同比上漲11.2%。房價上漲的主要原因是建筑成本上漲,全省各地樓盤幾乎未出現(xiàn)降價打折現(xiàn)象。省會哈爾濱市房屋銷售同比價格指數(shù)漲幅回落較大,12月房地產(chǎn)銷售價格同比指數(shù)102.8,連續(xù)10個月漲幅遞減,較最高的2月份回落了7.1%。二手房價格同比指數(shù)漲幅回落小于新建房。
5.房地產(chǎn)信貸走低。年末,全省各金融機構(gòu)本外幣房地產(chǎn)貸款余額同比下降7.6%。其中:房地產(chǎn)開發(fā)貸款降幅達到33%,原因是房地產(chǎn)企業(yè)受國內(nèi)外大氣候影響,投資更加謹(jǐn)慎。
三、黑龍江省應(yīng)加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化
房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化即房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)融資手段的創(chuàng)新,是隨著全球房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展而衍生出來的,是近30年來世界金融領(lǐng)域最重大和發(fā)展最快的金融創(chuàng)新和金融工具,是衍生證券技術(shù)和金融工程技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物。
所謂房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化,就是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變成有價證券形式,即直接將房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化實質(zhì)上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分配,是以房地產(chǎn)這種有形資產(chǎn)做擔(dān)保,將房地產(chǎn)股本投資權(quán)益予以證券化,其表現(xiàn)形式為股票、可轉(zhuǎn)換債券、單位信托、受益憑證等。
房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化的實現(xiàn)有助于構(gòu)建良好的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)運行機制。當(dāng)前,房地產(chǎn)市場積聚了大量的社會資金,流動性差,容易帶來較大的風(fēng)險。實行房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化,可利用證券的流通性,將房地產(chǎn)這一長期資產(chǎn)同市場的短期資金聯(lián)系,大大增強資產(chǎn)的流動性,從而增加抗風(fēng)險的能力。而且,房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化使得資產(chǎn)的持有者分散,如果允許保險公司、投資基金、住房公積金參與到房地產(chǎn)金融市場體系中,將有利于整個房地產(chǎn)風(fēng)險的分散,這對市場的長期發(fā)展無疑是有利的。
1.房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化有利于提高銀行資產(chǎn)的流動性,釋放金融風(fēng)險。由于個人住房抵押貸款期限比較長,而商業(yè)銀行資金來源以短期為主,因而產(chǎn)生了由于“短存長貸”引發(fā)的流動性問題。雖然目前商業(yè)銀行個人住房抵押貸款占全部貸款的比例不到4%,資金也比較寬松,流動性沒問題。但是,由于業(yè)務(wù)發(fā)展的不平衡,個人住房抵押貸款發(fā)展最快的建行,其余額占全部貸款金額的比重已超過9%,參照發(fā)達的市場經(jīng)濟國家,我們的住房抵押貸款業(yè)務(wù)還有很大的增長空間,銀行資產(chǎn)的流動性風(fēng)險逐漸顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化有利于釋放由此產(chǎn)生的金融風(fēng)險。
2.有利于健全我省的資本市場,擴大投資渠道。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化作為重要的金融創(chuàng)新工具,給資本市場帶來的重大變化是融資方式的創(chuàng)新,將大大豐富我國金融投資工具,有利于增加我國資本市場融資工具的可選擇性,房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化可使籌資者通過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款或透支,同時其較低的融資成本有利于提高我省資本市場的運作效率。
3.實施房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化的宏觀環(huán)境日趨成熟。自從1930年美國政府二級抵押貸款市場開拓以來,各市場經(jīng)濟國家均推出了多樣化且富有彈性的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。發(fā)達國家成熟的經(jīng)驗對我國房地產(chǎn)證券化的推行有著重要的借鑒意義。我國成功將土地產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)改革為房地產(chǎn)權(quán)益的分割提供了條件,為推廣房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化做了積極的準(zhǔn)備。 同時,國家針對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的違規(guī)操作現(xiàn)象,自2001年以來連續(xù)出臺了一系列促進金融市場健康發(fā)展的房地產(chǎn)金融政策,繁榮的房地產(chǎn)市場和規(guī)范發(fā)展的金融市場為房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化提供了經(jīng)濟基礎(chǔ)。
4.我省房地產(chǎn)市場存在巨大資金缺口。1998年住房制度市場化改革以后,城鎮(zhèn)居民長期被抑制的住房需求逐步釋放,投資性的需求在增長。但從房地產(chǎn)市場供給上看,現(xiàn)在我省大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不具備雄厚的開發(fā)資本、銀行貸款、信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票并上市、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等融資方式均有一定局限性,只有推行房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化,在金融市場上直接向社會大眾融資,才能較好地解決房地產(chǎn)開發(fā)資金短缺的矛盾,推行房地產(chǎn)金融產(chǎn)品化成為一種必然。
第7篇：房地產(chǎn)金融政策范文
下半年以來，中國房地產(chǎn)市場趨冷，“金九銀十”或難重現(xiàn)。據(jù)測算，9月份中國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)平均環(huán)比漲幅為-0.1%，這是2015年5月份以來，70城房價月度環(huán)比漲幅首次為負。
交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉、資深研究員夏丹分析稱，交易低迷和房價回落的主因，一方面是調(diào)控持續(xù)從緊，觀望氛圍濃厚，居民入市動力不足；另一方面是按揭貸款額度緊張，削弱了居民購房能力。
不過，情況似乎正出現(xiàn)變化。有媒體報道稱，近期青島等地部分銀行加快了房貸額度審批放款速度。與此同時，房貸利率也出現(xiàn)走低之勢。
貝殼研究院監(jiān)測顯示，10月份，90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個基點。該機構(gòu)指出，10月房貸利率回調(diào)是年內(nèi)首次環(huán)比下降，代表著信貸環(huán)境有所改善。
更引人關(guān)注的是，針對房地產(chǎn)金融政策，金融監(jiān)管部門也接連釋放穩(wěn)定信號。中國央行近期頻繁提及的“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益”，被視作穩(wěn)預(yù)期之舉。
央行金融市場司司長鄒瀾在第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞會上的一番話也受到關(guān)注。他說，從數(shù)據(jù)上看，今年前三季度，個人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數(shù)城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。
隨后，中國銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測部負責(zé)人劉忠瑞亦在公開場合強調(diào)，保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。
貝殼研究院分析稱，9月底以來官方多次釋放積極信號，預(yù)計四季度住房信貸投放將“平穩(wěn)有序”，對首套置業(yè)客群、賣一買一的改善客群予以保障和支持。一方面房貸利率下調(diào)的城市范圍將擴大，另一方面放款周期將有所縮短。信貸環(huán)境邊際改善有利于市場預(yù)期改善，帶動剛需群體入市啟動換房鏈條，利于市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
克而瑞研究中心預(yù)計，居民購房信貸政策有望適度放松，主要體現(xiàn)于提高個人按揭貸款額度，縮短放貸周期等，進而支持居民自住以及改善性購房消費，保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運行。
但對于這是否意味著樓市政策轉(zhuǎn)折，觀察人士給出了更為謹(jǐn)慎的答案。
“我們認為‘房住不炒’的政策基調(diào)不會轉(zhuǎn)變。”瑞銀亞洲經(jīng)濟研究主管、首席中國經(jīng)濟學(xué)家汪濤表示，政府可能在今年底或明年初邊際放松目前偏緊的房地產(chǎn)信貸政策，例如要求銀行加快審批住房貸款和小幅放松房貸額度等，但不會全局性地放松房地產(chǎn)政策。
第8篇：房地產(chǎn)金融政策范文
一、房地產(chǎn)開發(fā)融資市場
我國房地產(chǎn)開發(fā)的融資方式包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要有：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金及預(yù)收款，這部分資金在開發(fā)資金來源中占有很大比重。1998—2006年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及各項來源中，“定金及預(yù)收款”的占比一直在30％以上。另外兩大資金來源是“自籌資金”和“國內(nèi)貸款”。2006年，前三大資金來源總計21986.1億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的81.8％。雖然近幾年“國內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比有所下降，到2006年已不足20％，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在55％以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴較多。
房地產(chǎn)開發(fā)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源渠道。1998年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額從1998年的2028.9億元增長到2006年的14076.4億元。2007年6月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額達到1.7萬億元。
2006年，房地產(chǎn)開發(fā)資金中企業(yè)自有資金為5025.1億元，占比18.7％，比1998年上升了6.2個百分點。近幾年房地產(chǎn)企業(yè)新增自有資金主要是以投資為目的的社會資金，這些資金大多以股權(quán)融資的形式參與房地產(chǎn)開發(fā)?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍面臨自有資金不足的問題。為了達到國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目自有資金比例不低于35％的要求，一些企業(yè)往往通過關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業(yè)借款以及銷售回款再投資等方法來籌措自有資金。
我國房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟特區(qū)的開發(fā)商推出，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”、“富島投資券”，總計1.5億元。1993—1998年上半年，受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以后政策限制逐步放松，房地產(chǎn)企業(yè)重新恢復(fù)了債券發(fā)行。如“1998深振業(yè)債券”、北京“首創(chuàng)債券”等。到1999年，債券融資額達到10.37億元，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的占比為0.23％。2000年以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資比例日益下降，2004年降至1998年以來的最低點，債券融資額不足2000萬元，占比僅為0.001％。2005年5月24日人民銀行了《短期融資券管理辦法》，一些大型房地產(chǎn)公司萬科、金融街、浦東金橋等陸續(xù)了發(fā)行計劃。當(dāng)年債券融資達到5.61億元，在當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比為0.03％。
2002年7月，我國逐步開始辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。2003年9月，中國人民銀行出臺121號文件，嚴(yán)格對房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款條件，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛尋找新的融資渠道，房地產(chǎn)信托在這種背景下迅速發(fā)展起來。目前，信托融資已涵蓋了房地產(chǎn)投資的各個領(lǐng)域和環(huán)節(jié)，從土地開發(fā)到物業(yè)管理、從民用住宅到商用物業(yè)。2006年，投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品共發(fā)行99個，占全年信托產(chǎn)品總數(shù)的18.1％；發(fā)行規(guī)模167.3億元，占全年信托發(fā)行規(guī)模的28.1％。
1998年房地產(chǎn)開發(fā)利用外資總額為362.74億元，其中外商直接投資為244.3億元，而到2001年，利用外資總額下降到130.22億元，其中外商直接投資下降到93.32億元?？梢姡欢螘r間以來外商對我國的房地產(chǎn)發(fā)展前景并不看好，因此投資規(guī)模迅速萎縮。最近幾年中國宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定高速增長的勢頭和房地產(chǎn)發(fā)展的上升態(tài)勢使得外商對我國房地產(chǎn)市場的看法逐漸發(fā)生了改變。2006年房地產(chǎn)開發(fā)利用外資總額為394.4億元，其中外商直接投資為297.5億元。2006年利用外資總額在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比為1.47％；2007上半年利用外資占比為1.8％。
我國居民住房融資的渠道主要包括商業(yè)性的購房貸款和政策性的住房公積金貸款。1998年以來，人民銀行采取了一系列鼓勵住房消費金融的政策，居民個人購房貸款余額從1998年的426.2億元增加到2006年底的198542億元，8年間增長了40多倍。個人購房貸款余額占同期金融機構(gòu)全部貸款余額的比重從1998年的0.5％上升到2006年的8.8％。
與此同時，我國住房公積金也發(fā)展較快。2006年末全國住房公積金繳存余額為7871億元，個人貸款余額為3804.7億元。2007年6月末，住房公積金委托貸款余額達到4002.6億元。
二、房地產(chǎn)金融存在的問題
我國房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)狀一定程度上反映了金融市場體系創(chuàng)新空間的狹小，現(xiàn)有各種房地產(chǎn)融資方式的發(fā)展很不平衡，仍然過分依賴銀行信貸，股權(quán)融資、債券融資、房地產(chǎn)投資信托融資等方式的融資額在房地產(chǎn)融資格局中的占比很小。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定。房地產(chǎn)資金大部分來自銀行，加強了房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)的關(guān)聯(lián)度，使銀行系統(tǒng)容易受到房地產(chǎn)市場波動的牽連，承擔(dān)較大風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸過分依賴，在某些情況下，政府對銀行體系的調(diào)控有可能對房地產(chǎn)業(yè)造成直接的沖擊。此外，單一的銀行信貸融資方式也難以適應(yīng)中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢。
近年來，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場價格上漲較快，出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱。房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。有統(tǒng)計顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70％以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營的問題較為嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險就會暴露。
當(dāng)前，假按揭已成為個人住房貸款最主要的風(fēng)險源頭。“假按揭”不以真實購買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式，套取銀行貸款。銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險。突出表現(xiàn)在：一是貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對資料真實性、合法性審核不嚴(yán)，對明顯存在疑點的資料不深入調(diào)查核實。二是抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機構(gòu)的評估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無效。三是個別基層行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險預(yù)警措施。
銀行土地開發(fā)貸款面臨著較大風(fēng)險。一是土地儲備中心資產(chǎn)負債率較高。雖然各地土地儲備機構(gòu)均由政府全額撥款組建，但目前一部分地區(qū)存在政府投入的注冊資本金過少、注冊資金不到位等問題，造成其對銀行資金過分依賴，抵御風(fēng)險的能力較低。二是銀行難以對土地儲備中心進行有效監(jiān)管。各地土地儲備機構(gòu)大都實行財政收支兩條線，土地出讓金上繳財政專戶，各銀行對其資金使用很難監(jiān)管。在地方政府資金緊張的情況下，土地儲備機構(gòu)極可能成為財政融資渠道，出讓土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驅(qū)使而懸空逃廢銀行債務(wù)。三是銀行向土地儲備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔(dān)保措施。當(dāng)前土地儲備機構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用政府保證和土地使用權(quán)質(zhì)押兩種方式，這兩種方式的合法性尚存在問題。從《擔(dān)保法》的規(guī)定來看，政府及以公益為目的的事業(yè)單位不能作為保證人。土地儲備中心只是代行政府部分職權(quán)的機構(gòu)，并不是實質(zhì)意義上的土地使用者，因而對其儲備的土地也就談不上擁有真正意義的使用權(quán)?？梢?，對于銀行來說，土地質(zhì)押并未落到實處。四是土地儲備中心的運營風(fēng)險。土地市場價格有很大的不確定性，譬如受政策影響土地價格可能大幅下滑，拍賣中土地流拍或中標(biāo)人違約，都可導(dǎo)致土地出讓的收入低于土地收購價格，形成銀行信貸風(fēng)險。
三、房地產(chǎn)金融發(fā)展前景
我國經(jīng)濟已進入高速發(fā)展階段，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也會更快地發(fā)展。為適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的要求，房地產(chǎn)金融需要深化改革和加快發(fā)展。
一是建立和完善房地產(chǎn)金融市場。在逐步完善房地產(chǎn)金融一級市場的基礎(chǔ)上，逐步建立和完善房地產(chǎn)金融二級市場。在這個市場上交易的工具更多的是住房貸款機構(gòu)發(fā)起的證券化產(chǎn)品，包括住房抵押貸款支持證券、商用房抵押支持證券等等。我國的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品主要是貸款，并且貸款品種也不夠豐富。因此，需要加快探索、開發(fā)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，一方面拓寬融資渠道，另一方面也要提供更豐富的貸款產(chǎn)品以適應(yīng)貸款人不同層次的需要。為了支持房地產(chǎn)金融的良好運行，為市場服務(wù)的各種專業(yè)性中介服務(wù)機構(gòu)是不可或缺的，包括房產(chǎn)評估機構(gòu)、貸款保險（擔(dān)保）機構(gòu)、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評級機構(gòu)等。
第9篇：房地產(chǎn)金融政策范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀
1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風(fēng)險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。
三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強調(diào)金融立法、經(jīng)濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項工作。（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當(dāng)引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。
（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)較快增長的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入中國獨立運作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機會。
以筆者所在的上海永業(yè)（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務(wù)式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉(zhuǎn)向海外投資機構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經(jīng)驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉(zhuǎn)，筆者認為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。
