物業(yè)建議意見精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)建議意見范文

一、實(shí)施范圍

本意見所指農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理，是農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)為維護(hù)全體業(yè)主正常居住生活所實(shí)施的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。本意見適用于我市行政區(qū)域內(nèi)按照新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃依法建成的各種農(nóng)民集中居住區(qū)業(yè)主（含納入該農(nóng)民集中居住區(qū)的周邊零散住戶業(yè)主）入住后的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

二、基本原則

（一）民主管理原則。全體業(yè)主遵守國(guó)家法律法規(guī)和農(nóng)民集中居住區(qū)管理規(guī)約以及道德行為規(guī)范，參與農(nóng)民集中居住區(qū)民主管理。農(nóng)民集中居住區(qū)范圍內(nèi)的管理和服務(wù)等事項(xiàng)由業(yè)主民主決策、民主管理、民主監(jiān)督，并組建農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)的管理機(jī)構(gòu)，開展自我教育、自主管理，規(guī)范業(yè)主行為，組織公共服務(wù)，有效維護(hù)農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)部公共安全、秩序和環(huán)境衛(wèi)生等。

（二）自我服務(wù)原則。農(nóng)民集中居住區(qū)業(yè)主是農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)的權(quán)利主體和責(zé)任主體，享受農(nóng)民集中居住區(qū)的物業(yè)服務(wù)同時(shí)履行相應(yīng)義務(wù)。農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)由全體業(yè)主自主議定、自主出資。

（三）共建共享原則。農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)依法屬業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和全體業(yè)主自行出資配建的設(shè)施設(shè)備等，歸全體業(yè)主共同使用和維護(hù)；所產(chǎn)生的收益，應(yīng)當(dāng)主要用于彌補(bǔ)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不足和補(bǔ)充房屋專項(xiàng)維修資金，并由全體業(yè)主共享；運(yùn)行及維護(hù)的責(zé)任和費(fèi)用，由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

三、建立健全農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理體系

（一）農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的基本內(nèi)容。按照少數(shù)服從多數(shù)的民主自治原則，農(nóng)民集中居住區(qū)全體業(yè)主依法組建本農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)，制定本農(nóng)民集中居住區(qū)管理規(guī)約，規(guī)范業(yè)主和其他相關(guān)人員行為；采取適當(dāng)方式開展農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)，維護(hù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和綠化，維護(hù)治安及公共秩序；自主或委托經(jīng)營(yíng)管理共有物業(yè)資產(chǎn)、公共場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備等；制定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收繳和使用管理制度，確定物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)相關(guān)成員和物業(yè)服務(wù)人員的工資報(bào)酬；建立健全公共事項(xiàng)決策、執(zhí)行、監(jiān)督機(jī)制，重要事務(wù)決議和實(shí)施結(jié)果公開制度，公共財(cái)務(wù)收支情況定期公布制度。

（二）農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立。農(nóng)民集中居住區(qū)竣工，應(yīng)當(dāng)及時(shí)設(shè)立農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)。

農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理一般以一個(gè)獨(dú)立農(nóng)民集中居住區(qū)為單位，同一村（社區(qū)）級(jí)組織內(nèi)相鄰、配套設(shè)施共享的多個(gè)農(nóng)民集中居住區(qū)，在便于管理的前提下可劃為同一物業(yè)區(qū)域。

農(nóng)民集中居住區(qū)應(yīng)根據(jù)實(shí)際成立業(yè)主大會(huì)（居民議事會(huì)）、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)事會(huì)。農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)成員在業(yè)主代表中民主選舉產(chǎn)生。

規(guī)模較小、分散獨(dú)立的農(nóng)民集中居住區(qū)，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可不成立機(jī)構(gòu)，由全體業(yè)主制定管理規(guī)約，采取簡(jiǎn)易有效方式開展農(nóng)民集中居住區(qū)管理和服務(wù)。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或村（社區(qū)）級(jí)組織，指導(dǎo)或牽頭協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)的組建和運(yùn)行，確保在法律法規(guī)框架下實(shí)現(xiàn)業(yè)主民主管理；建立聯(lián)系協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)調(diào)解決本地和跨行政區(qū)劃、安置政策方式不同的居民入住后所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)管理等問題，依法保護(hù)居民合法權(quán)益。

（三）農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)職責(zé)。

1.業(yè)主大會(huì)（居民議事會(huì)）主要職責(zé)。

（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)（居民議事會(huì)）、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)議事規(guī)則；

（2）制定和修改本農(nóng)民集中居住區(qū)管理規(guī)約；

（3）選舉、改選、增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)成員；

（4）確定公共服務(wù)事項(xiàng)、質(zhì)量、費(fèi)用等；

（5）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人；

（6）籌集服務(wù)管理資金及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金，確定業(yè)主繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，決定資金的管理和使用；

（7）議定有關(guān)共有權(quán)益和公共管理的其他重大事項(xiàng)。

2.業(yè)主委員會(huì)主要職責(zé)。

（1）報(bào)告農(nóng)民集中居住區(qū)社會(huì)管理、物業(yè)服務(wù)運(yùn)行情況，報(bào)告需共同知曉或決定的重大事項(xiàng)；

（2）與選聘的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)合同；

（3）負(fù)責(zé)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的使用和管理并接受監(jiān)督；

（4）受理業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，管理農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)行為，督促改進(jìn)完善；

（5）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造和維修；

（6）業(yè)主大會(huì)（居民議事會(huì)）賦予的其他職責(zé)。

3.業(yè)主監(jiān)事會(huì)職責(zé)。

（1）考核評(píng)價(jià)業(yè)主委員會(huì)工作情況；

（2）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)履行服務(wù)合同；

（3）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，評(píng)價(jià)業(yè)主行為；

（4）監(jiān)督檢查業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議落實(shí)情況；

（5）監(jiān)督農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)資金以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用情況；

（6）業(yè)主大會(huì)（居民議事會(huì)）賦予的其他職責(zé)。

四、農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)方式

（一）自主選擇適宜的農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)方式。農(nóng)民集中居住區(qū)可以選聘具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)其他管理人實(shí)施委托管理，也可通過村（社區(qū)）級(jí)組織的協(xié)調(diào)，自行組建農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)站或服務(wù)中心等民辦非企業(yè)機(jī)構(gòu)，開展規(guī)范化服務(wù)。

農(nóng)民集中居住區(qū)委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行服務(wù)管理的，按相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定辦理。自行組建農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)站、中心的，應(yīng)與農(nóng)民集中居住區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂服務(wù)合同，受聘的物業(yè)服務(wù)站、中心或服務(wù)人員，應(yīng)按照合同約定或委托內(nèi)容開展農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)，人員組成應(yīng)以聘用本居住區(qū)域內(nèi)勞務(wù)人員為主，并適當(dāng)選聘所需的專業(yè)人員。當(dāng)?shù)卣畱?yīng)鼓勵(lì)和支持自行組建農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)站、中心，并開展對(duì)服務(wù)從業(yè)人員知識(shí)技能培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的服務(wù)技能，按自我服務(wù)性質(zhì)的群眾組織相關(guān)規(guī)定給予稅費(fèi)減免扶持。

規(guī)模較小、人數(shù)較少的農(nóng)民集中居住區(qū)，也可以農(nóng)民集中居住區(qū)業(yè)主共同約定的方式，全體業(yè)主按照分工責(zé)任，各自承擔(dān)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)任務(wù)，開展群眾自我服務(wù)方式的物業(yè)管理；還可根據(jù)農(nóng)民集中居住區(qū)實(shí)際商議確定其他經(jīng)濟(jì)有效的方式，因地制宜地組織開展農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)。

（二）農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范化要求。農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)站、中心應(yīng)按照行業(yè)規(guī)范配備各類服務(wù)設(shè)施設(shè)備，規(guī)范設(shè)置使用各類導(dǎo)視系統(tǒng)及標(biāo)識(shí)標(biāo)牌，做到“規(guī)范、美觀、明確、簡(jiǎn)潔”。因各類機(jī)構(gòu)及所屬人員未能履行服務(wù)合同，造成居民人身、財(cái)產(chǎn)安全損失的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

五、做好農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的資金籌集和監(jiān)管

（一）資金籌集。農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的資金來源：本農(nóng)民集中居住區(qū)業(yè)主按規(guī)定繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；農(nóng)民集中居住區(qū)公共物業(yè)資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收益；政策性補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)；其他組織（個(gè)人）資助和捐贈(zèng)資金等。

業(yè)主交納農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用方式可按戶、按各戶建筑面積或居住人口計(jì)取，由全體業(yè)主民主決定。

（二）資金使用。農(nóng)民集中居住區(qū)籌集的物業(yè)服務(wù)管理資金為全體業(yè)主共有，用于本農(nóng)民集中居住區(qū)日常運(yùn)行、管理和物業(yè)服務(wù)開支。包括農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)站、中心工作經(jīng)費(fèi)，日常服務(wù)管理勞務(wù)支出或者聘用物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)支出，設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行以及維護(hù)費(fèi)用。

（三）資金監(jiān)管。農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的經(jīng)費(fèi)收支情況應(yīng)接受全體業(yè)主監(jiān)督檢查，由業(yè)主委員會(huì)定期公布，每年至少公布一次。收入和開支存在重大增減或其他調(diào)整變化的，應(yīng)隨時(shí)公布。

各區(qū)（市）縣可根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平，針對(duì)不同類型的農(nóng)民集中居住區(qū)制定物業(yè)服務(wù)管理資金補(bǔ)助監(jiān)管辦法，對(duì)已建成入住的農(nóng)民集中居住區(qū)用于服務(wù)管理的各類資金來源和使用方式進(jìn)行清理，逐步規(guī)范使用和監(jiān)管。農(nóng)民集中居住區(qū)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或村（社區(qū)）級(jí)組織，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和指導(dǎo)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理經(jīng)費(fèi)的籌集和監(jiān)管。

六、建立農(nóng)民集中居住區(qū)房屋專項(xiàng)維修資金

農(nóng)民集中居住區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金統(tǒng)一由項(xiàng)目實(shí)施主體和個(gè)人共同負(fù)擔(dān)和繳存，標(biāo)準(zhǔn)如下：

（一）多層（含三層及以下）住房為主的農(nóng)民集中居住區(qū)，專項(xiàng)維修資金由項(xiàng)目實(shí)施主體按照每平方米建筑面積成本價(jià)的1.5%繳存。

（二）高層（配電梯）住房為主的農(nóng)民集中居住區(qū)，專項(xiàng)維修資金由項(xiàng)目實(shí)施主體按照每平方米建筑面積成本價(jià)的2%繳存。

個(gè)人繳存的具體標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目所在地區(qū)（市）縣確定。

專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)納入專戶統(tǒng)籌監(jiān)管，其使用管理應(yīng)當(dāng)遵循?？顚Ｓ谩⒎奖憧旖?、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

七、提升農(nóng)民集中居住區(qū)管理水平

（一）不斷完善農(nóng)民集中居住區(qū)配套設(shè)施水平。由各區(qū)（市）縣負(fù)責(zé)按照基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步完善已建成入住的農(nóng)民集中居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)；新建農(nóng)民集中居住區(qū)，由建設(shè)實(shí)施主體負(fù)責(zé)按照標(biāo)準(zhǔn)配備基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，全部同步建設(shè)到位，確保農(nóng)民集中居住區(qū)公建配套功能完善。

（二）加強(qiáng)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)規(guī)劃建設(shè)管理。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或村（社區(qū)）級(jí)組織，指導(dǎo)和協(xié)調(diào)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)和相關(guān)單位，做好農(nóng)民集中居住區(qū)入住前共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)，并督促農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)與建設(shè)實(shí)施主體等相關(guān)單位依法簽訂移交協(xié)議，明確相關(guān)責(zé)任、辦理相應(yīng)手續(xù)，及時(shí)移交農(nóng)民集中居住區(qū)管理。

村（社區(qū)）級(jí)組織、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（站、中心）要廣泛開展農(nóng)民集中居住區(qū)共建、共享、共管、共同維護(hù)的宣傳教育，規(guī)范辦理住戶入住手續(xù)和房屋裝飾裝修等物業(yè)使用、維護(hù)、管理的手續(xù)，并開展日常巡查，及時(shí)勸阻、制止和報(bào)告農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、房屋結(jié)構(gòu)安全、物業(yè)裝飾裝修、使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定以及各類違法建設(shè)的行為。農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)公共區(qū)域確需增建、擴(kuò)建和改造建構(gòu)筑物的，按相關(guān)管理法規(guī)規(guī)定報(bào)建審批。

（三）建立農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理糾紛調(diào)解機(jī)制。各區(qū)（市）縣將農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理糾紛調(diào)解工作納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或村（社區(qū)）級(jí)組織的糾紛調(diào)解體系，及時(shí)處理農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)中的矛盾糾紛，力爭(zhēng)做到小糾紛不出小區(qū)、一般糾紛不出轄區(qū)、重大糾紛不出區(qū)（市）縣。

（四）建立物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐退出預(yù)警報(bào)告制度。農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（站、中心）或服務(wù)人員在進(jìn)駐、退出農(nóng)民集中居住區(qū)前，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或村（社區(qū)）級(jí)組織報(bào)告，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）應(yīng)制定相應(yīng)的工作預(yù)案，確保農(nóng)民集中居住區(qū)的和諧穩(wěn)定。

八、加強(qiáng)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的指導(dǎo)服務(wù)

（一）建立農(nóng)民集中居住區(qū)評(píng)選表彰制度。市政府將每年組織開展?fàn)巹?chuàng)“和諧文明農(nóng)民集中居住區(qū)”活動(dòng)，對(duì)獲選農(nóng)民集中居住區(qū)給予表彰獎(jiǎng)勵(lì)。各區(qū)（市）縣和市政府有關(guān)部門要制定辦法和措施，鼓勵(lì)農(nóng)民集中居住區(qū)依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平，支持開展健康多樣的文化體育活動(dòng)，豐富居民精神生活，創(chuàng)建和諧文明人居環(huán)境。

（二）分級(jí)負(fù)責(zé)落實(shí)責(zé)任。各區(qū)（市）縣負(fù)責(zé)制定本地農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的細(xì)則并指導(dǎo)實(shí)施。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)制定所屬農(nóng)民集中居住區(qū)實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理的工作計(jì)劃步驟和方法。各相關(guān)村（社區(qū)）級(jí)組織負(fù)責(zé)具體落實(shí)農(nóng)民集中居住區(qū)居民實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理有關(guān)工作。

第2篇：物業(yè)建議意見范文

簡(jiǎn)單的物業(yè)服務(wù)合同協(xié)議書

甲方(委托方)：_________(業(yè)主管理委員會(huì))

乙方(受托方)：_________(物業(yè)管理公司)

為加強(qiáng)_________(物業(yè)名稱)的物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等國(guó)家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì)_________(物業(yè)名稱)實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條物業(yè)管理內(nèi)容

1.物業(yè)基本情況

(1)物業(yè)類型：_________。

(2)座落位置：_________市_________區(qū)_________路(街道)_________號(hào)。

(3)四至：東_________，南_________，西_________，北_________。

(4)占地面積：_________平方米。

(5)建筑面積：_________平方米。

2.委托管理事項(xiàng)

(1)房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

(2)房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。

(3)本物業(yè)規(guī)劃內(nèi)附屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場(chǎng))的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

(4)本物業(yè)規(guī)劃內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施(網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn))的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

(5)公共環(huán)境(包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。

(6)交通、車輛行駛及停泊。

(7)配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)。

(8)社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。

(9)物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料;

(10)法規(guī)和政策規(guī)定及授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)。

第二條委托物業(yè)管理形式

承包經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。

第三條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和住宅公共維修基金

1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積_________元;

(2)按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積_________元;

(3)由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方，即每年(月)每平方米建筑面積_________元。

2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

(2)按每年_________%的幅度上調(diào);

(3)按每年_________%的幅度下調(diào);

(4)按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r(jià)漲跌幅度調(diào)整;

(5)按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整_________。

3.住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

(1)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的歸集、使用和管理按政府有關(guān)文件執(zhí)行。

(2)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理委員會(huì)研究決定，按建筑面積比例向產(chǎn)權(quán)人續(xù)籌或由產(chǎn)權(quán)人按實(shí)分?jǐn)偂?/p>

(3)產(chǎn)權(quán)人在出售、轉(zhuǎn)讓或饋贈(zèng)其單元或因其他原因房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，所繳交的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。

4.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用_________元，按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：

(1)由甲方在本合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方支付;

(2)由乙方承擔(dān);

(3)在_________費(fèi)用中支付。

5.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用，按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：

(1)由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費(fèi)用，即每平方米建筑面積每月_________元;

(2)由甲方承擔(dān)上述管理成本費(fèi)用的_________%。

第四條其他有償服務(wù)費(fèi)用

1.車位及其使用管理服務(wù)費(fèi)用：

(1)機(jī)動(dòng)車：_________;

(2)非機(jī)動(dòng)車：_________;

2.有線電視：_________;

3._________。

第五條代收代繳收費(fèi)服務(wù)

受有關(guān)部門或單位的委托，乙方可提供水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、熱費(fèi)、房租等代收代繳收費(fèi)服務(wù)(代收代繳費(fèi)用不屬于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府規(guī)定。

第六條物業(yè)管理期限

委托管理期限為____年，自___年___月___日起到___年____月_____日止。

第七條雙方權(quán)利、義務(wù)

1.甲方權(quán)利義務(wù)：

(1)根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理;

(2)監(jiān)督乙方對(duì)公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方。

(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設(shè)面積的____%)____平方米給乙方，按月租金_____元租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù);

(4)給乙方提供管理用房____平方米(其中辦公用房____平方米，員工宿舍___平方米)，按月租金____元租用;

(5)負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時(shí)予以收回;

(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

(7)對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，就物業(yè)管理的有關(guān)問題向乙方提出意見和建議。每半年一次考核評(píng)定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo)或管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失，有權(quán)終止合同;

(8)負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

(9)委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以停水、停電等措施對(duì)無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行業(yè)責(zé)任人進(jìn)行催交、催改;

(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動(dòng)，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關(guān)系;

(11)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

2.乙方權(quán)利義務(wù)：

(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度;

(2)遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對(duì)本住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施綜合管理，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督;

(3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報(bào)甲方審議通過后，從公用設(shè)施專用基金中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費(fèi);

(4)接受甲方對(duì)經(jīng)營(yíng)管理過程中財(cái)務(wù)帳目的監(jiān)督并報(bào)告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報(bào)送一次財(cái)務(wù)報(bào)表，每三個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支帳目;

(5)對(duì)住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施;

(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)和人員;

(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;

(8)負(fù)責(zé)測(cè)算住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)，嚴(yán)格按照甲方審議通過的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià);

(9)有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)物業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進(jìn)行處理;

(10)在管理期滿時(shí)向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料;

(11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作;

(12)有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。

第八條物業(yè)管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1.各項(xiàng)管理指標(biāo)執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后_____年內(nèi)達(dá)到______標(biāo)準(zhǔn)。

2.確保年完成各項(xiàng)收費(fèi)指標(biāo)______元，合理支出______元，乙方可提成所收取管理費(fèi)的______%作為經(jīng)營(yíng)收入。

第九條風(fēng)險(xiǎn)抵押

1.乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣_(tái)____元，作為風(fēng)險(xiǎn)抵押金。

2.乙方完成合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息。

3.如由于甲方過錯(cuò)致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。

4.如由于乙方過錯(cuò)致使本合同不能履行，乙方無權(quán)要求返還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失。

第十條獎(jiǎng)罰措施

1.在各項(xiàng)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下，管理費(fèi)如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額______%獎(jiǎng)勵(lì)乙方。

2.如該住宅區(qū)被評(píng)為全國(guó)、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎(jiǎng)勵(lì)乙方人民幣_(tái)_____元(全國(guó))、_______元(省)、______元(市);獲得上級(jí)部門單項(xiàng)獎(jiǎng)或有關(guān)榮譽(yù)的獎(jiǎng)金另訂;如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號(hào)被上級(jí)部門取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎(jiǎng)金及銀行活期存款利息。

3.如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方的承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

4.如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣_(tái)______元至_______元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)。

5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的，應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟(jì)損失。

第十一條合同更改、補(bǔ)充與終止

1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對(duì)本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前的______個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理。

第十二條聲明及保證

甲方：

1.甲方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2.甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)______均已辦妥并合法有效。

3.在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4.甲方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是甲方的法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對(duì)合同雙方具有法律約束力。

乙方：

1.乙方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2.乙方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)________均已辦妥并合法有效。

3.在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4.乙方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是乙方的法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對(duì)合同雙方具有法律約束力。

第十三條保密

雙方保證對(duì)從另一方取得且無法自公開渠道獲得的商業(yè)秘密(技術(shù)信息、經(jīng)營(yíng)信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該商業(yè)秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。

一方違反上述保密義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并賠償由此造成的損失。

第十四條不可抗力

本合同所稱不可抗力是指不能預(yù)見，不能克服、不能避免并對(duì)一方當(dāng)事人造成重大影響的客觀事件，包括但不限于自然災(zāi)害如洪水、地震、火災(zāi)和風(fēng)暴等以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂、政府行為等。

如因不可抗力事件的發(fā)生導(dǎo)致合同無法履行時(shí)，遇不可抗力的一方應(yīng)立即將事故情況書面告知另一方，并應(yīng)在______天內(nèi)，提供事故詳情及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料，雙方認(rèn)可后協(xié)商終止合同或暫時(shí)延遲合同的履行。

第十五條通知

根據(jù)本合同需要發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用______(書信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。

各方通訊地址如下：

一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_____日內(nèi)，以書面形式通知對(duì)方;否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相應(yīng)責(zé)任。

第十六條爭(zhēng)議的處理

1.本合同受______國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

2.本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第____種方式解決：

(1)提交___仲裁委員會(huì)仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

第十七條解釋

本合同的理解與解釋應(yīng)依據(jù)合同目的和文本原義進(jìn)行，本合同的標(biāo)題僅是為了閱讀方便而設(shè)，不應(yīng)影響本合同的解釋。

第十八條補(bǔ)充與附件

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充協(xié)議。本合同的附件和補(bǔ)充協(xié)議均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第十九條合同效力

本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋公章之日起生效。

有效期為___年，本合同正本一式____份，雙方各執(zhí)___份，具有同等法律效力;合同副本____份，送____留存一份。

甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________

代表(簽字)：_________代表(簽字)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

簽訂地點(diǎn)：_________簽訂地點(diǎn)：_________

表達(dá)物業(yè)服務(wù)合同參考

甲方：________________計(jì)劃財(cái)務(wù)部

乙方：________________物業(yè)服務(wù)中心

為進(jìn)一步做好學(xué)院的物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)工作，需明確甲，乙雙方的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)，立此合同，以供雙方共同遵守。

一、管理服務(wù)的范圍：負(fù)責(zé)除學(xué)生生活服務(wù)中心轄區(qū)以外區(qū)域，空間的各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)，管理工作。

(一)全院的供電供水服務(wù)管理。

(二)綠化，美化，保潔服務(wù)管理。

(三)高職中心樓住宿學(xué)生的服務(wù)管理。

(四)向?qū)W院交納管理費(fèi)用。

(五)醫(yī)務(wù)室，收發(fā)室，接送教工子女入托上學(xué)服務(wù)管理。

(六)水電，校產(chǎn)維修服務(wù)管理。

(七)文印部，儲(chǔ)蓄所，招待所，學(xué)院快餐廳等原物業(yè)下屬實(shí)體的服務(wù)管理。

二、服務(wù)管理項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到的要求及服務(wù)管理費(fèi)用。

(一)服務(wù)區(qū)內(nèi)應(yīng)經(jīng)常保持衛(wèi)生，清潔，院內(nèi)垃圾及時(shí)清運(yùn)，下水管道及時(shí)疏通，達(dá)到師生滿意。此項(xiàng)總費(fèi)用為_________萬元(包括勞務(wù)費(fèi)及衛(wèi)生工具費(fèi)_________萬元，_________萬元垃圾清運(yùn)費(fèi)，_________萬元管道疏通費(fèi)及化糞池窨井清污)。

甲方進(jìn)行經(jīng)常檢查，用戶經(jīng)常性監(jiān)督。滿意率為_______%不獎(jiǎng)不罰;_________以下，給予_________元以內(nèi)罰款;_______%以上，給予_________元以內(nèi)獎(jiǎng)勵(lì)。如乙方達(dá)不到要求或工作完成突出，視具體情況，每次在_________元以內(nèi)予以獎(jiǎng)懲。

(二)院內(nèi)現(xiàn)有綠地，草坪，樹木等的日常維護(hù)，花木的調(diào)整移栽，節(jié)日及要求時(shí)，院內(nèi)集中擺放盆景等，現(xiàn)有綠化面積約_______萬平方米，種植樹木約_________株，管護(hù)費(fèi)用_________萬元(包括全部勞務(wù)費(fèi)，工具費(fèi)等)。院內(nèi)花草樹木成活率達(dá)_________%以上，及時(shí)澆水滅蟲修剪、整治，因管理不善，出現(xiàn)死亡，按面積大小、樹木棵數(shù)，除重新載植外，另給予成本費(fèi)用_________倍以內(nèi)罰款。滿意率為_________%不獎(jiǎng)不罰;_________%以下，給予_________元以內(nèi)罰款;_________%以上，給予_________元以內(nèi)獎(jiǎng)勵(lì)。

(三)收發(fā)室服務(wù)全院師生，保證發(fā)送及時(shí)無差錯(cuò)，假期中，每周不少于_________次發(fā)送報(bào)紙信件等，總費(fèi)用_________萬元。滿意率為_________%不獎(jiǎng)不罰;_________%以下，給予_________元以內(nèi)罰款;_________%以上，給予_________元以內(nèi)獎(jiǎng)勵(lì)。

(四)醫(yī)務(wù)室，保證為師生24小時(shí)值班服務(wù)，做好學(xué)生的體檢工作，重病號(hào)的轉(zhuǎn)送工作，辦理公療人員的有關(guān)手續(xù)，全院的衛(wèi)生宣傳，防疫工作等。服務(wù)費(fèi)為_________萬元/年，學(xué)生體檢另付費(fèi)用。要求醫(yī)務(wù)室建立正規(guī)財(cái)務(wù)帳。

(五)宇通車接送教工子女上學(xué)，每天必須按時(shí)，不丟不掉學(xué)生。接送保證每天不少于_____次，服務(wù)費(fèi)共________萬元(包括司機(jī)工資，汽油費(fèi)，養(yǎng)路費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，車輛維修費(fèi)等全部費(fèi)用。如遇國(guó)家政策作重大調(diào)整，則其費(fèi)用作相應(yīng)增減?，F(xiàn)里程為______公里)。每學(xué)期向?qū)W生家求一次綜合意見，測(cè)評(píng)，滿意率低于_____%者，給予_______元以內(nèi)罰款;滿意率高于_____%者，給予_______元以內(nèi)獎(jiǎng)勵(lì)。其它方面按《南陽理工學(xué)院車輛管理辦法》執(zhí)行。

(六)學(xué)院倉(cāng)庫(kù)保管。應(yīng)按學(xué)院關(guān)于《倉(cāng)庫(kù)管理辦法》執(zhí)行，按照學(xué)院下達(dá)購(gòu)置計(jì)劃，做到物美價(jià)廉。損耗乙方負(fù)擔(dān)，勞務(wù)等相關(guān)費(fèi)用_________萬元。

(七)供電服務(wù)管理，供水服務(wù)管理，應(yīng)做到供電供水及時(shí)，保證師生員工的正常學(xué)習(xí)、工作、生活用水用電。

具體要求：事先未接到通知條件下，外電停半小時(shí)后，應(yīng)立即啟動(dòng)自備電源，院內(nèi)早上_______點(diǎn)半至晚_______點(diǎn)之間，一般情況連續(xù)停電不得超過_______小時(shí)，原則上全天24小時(shí)供水。有特殊情況，需提前通知。若達(dá)不到上述要求，每次扣減費(fèi)用_______元以內(nèi)。滿意率為_________%不獎(jiǎng)不罰;_________%以下，給予_________元以內(nèi)罰款;_________%以上，給予_________元以內(nèi)獎(jiǎng)勵(lì)。學(xué)院內(nèi)：電價(jià)為_________元/度，水價(jià)為_________元/噸(承包單位除外)。電費(fèi)：_________萬元(如遇國(guó)家政策作重大變化，由甲乙雙方作相應(yīng)調(diào)整;對(duì)于實(shí)驗(yàn)室，微機(jī)房，多媒體教室等本年度新增的用戶，由乙方裝表計(jì)量，由甲方核定用電計(jì)劃，計(jì)劃內(nèi)部分由學(xué)院另行撥付，超計(jì)劃部分由乙方向用電單位收取電費(fèi);對(duì)于在承擔(dān)正常教學(xué)，科研任務(wù)之外，開展有償服務(wù)的，由學(xué)院下達(dá)用電計(jì)劃，超計(jì)劃部分由乙方向使用單位收取)。水費(fèi)：_________萬元(含綠化用水)。高壓檢修及水電運(yùn)行，勞務(wù)及小件工具等費(fèi)用：_________萬元。

(八)做好高職中心樓住宿學(xué)生管理服務(wù)工作(住宿人數(shù)由甲乙雙方共同核定)，每生每年撥付_________元，實(shí)習(xí)不住校而留有床位的學(xué)生，每生每年撥付_________元。

(九)學(xué)生管理

1.加強(qiáng)學(xué)生日常基本道德行為規(guī)范的教育和管理。

(1)嚴(yán)格按照《南陽理工學(xué)院學(xué)生操行成績(jī)?cè)u(píng)定細(xì)則》修訂稿的要求，抓好學(xué)生操行評(píng)定工作。

(2)采取有效措施，使學(xué)生不文明率年均控制在_________%以內(nèi)。

2.加強(qiáng)學(xué)生紀(jì)律教育，嚴(yán)肅處理違紀(jì)學(xué)生。

(1)要采取有力措施，使違紀(jì)率年均控制在_________%以內(nèi)。

(2)對(duì)違紀(jì)學(xué)生的處理，要及時(shí)準(zhǔn)確地做好原始材料的*，堅(jiān)持在事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，定性準(zhǔn)確，處理恰當(dāng)，手續(xù)完備(本人檢查，證言等)的基礎(chǔ)上，寫出書面處理意見(含錯(cuò)誤事實(shí)，性質(zhì)，參加研究人員和處理結(jié)果等)。

(3)嚴(yán)禁對(duì)違紀(jì)事件隱瞞真情，弄虛作假，不及時(shí)處理或不上報(bào)。

(4)每幢宿舍樓每晚要有專人值班，保證新生報(bào)到，每學(xué)期開學(xué)和系一起安排學(xué)生住宿，定期檢查學(xué)生晚歸和外宿，將晚歸和外宿學(xué)生名單一式兩份報(bào)學(xué)生工作部及學(xué)生所在系，并協(xié)助查處和處理。

(5)謹(jǐn)防重大惡性事件發(fā)生，若發(fā)生重大惡性事故，除承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任外，每次處以_________元以下的罰款，并予以通報(bào)批評(píng)。

3.狠抓學(xué)生干部隊(duì)伍的教育和管理，每學(xué)期對(duì)所有學(xué)生干部進(jìn)行一次集中培訓(xùn)和一次考評(píng)，及時(shí)清除不合格，違法亂紀(jì)的學(xué)生干部。

4.服務(wù)熱情，態(tài)度和藹。若服務(wù)人員與學(xué)生謾罵，打架，視情節(jié)輕重一次罰款_________元。

5.保持學(xué)生公寓內(nèi)務(wù)整潔，環(huán)境干凈，培養(yǎng)學(xué)生講衛(wèi)生的良好習(xí)慣，保持學(xué)生公寓的衛(wèi)生狀況良好。檢查不合格，每次每棟處以_________元以下罰款。學(xué)生測(cè)評(píng)滿意率在_________%，不獎(jiǎng)不罰;每低于一個(gè)百點(diǎn)罰款_________元，每高一個(gè)百分點(diǎn)獎(jiǎng)勵(lì)_________元。

(十)及時(shí)足額向?qū)W院交納管理費(fèi)_________萬元(酒樓以后的改造，裝修等費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān))。

(十一)關(guān)于校產(chǎn)，水電等維修工作：全年水電及校產(chǎn)維修費(fèi)_________萬元按月?lián)芨?含液化氣站維護(hù)，運(yùn)行費(fèi)，_________元以下現(xiàn)有設(shè)施的維修，單項(xiàng)_________元以下的新建和改造)。若不能及時(shí)維修或維修質(zhì)量較差，視檢查情況，每次給予_________元以內(nèi)處罰。(維修范圍另行界定)滿意率為_________%不獎(jiǎng)不罰，否則給予_________元以內(nèi)獎(jiǎng)罰。

(十二)乙方有權(quán)對(duì)轄區(qū)內(nèi)學(xué)生損壞公物等行為進(jìn)行處罰，有責(zé)任阻止學(xué)生踐踏草坪，損壞公物等不文明行為，若甲方發(fā)現(xiàn)上述不文明行為發(fā)生而乙方無人制止，一次扣罰乙方_________元-_________元。

(十三)若乙方出現(xiàn)重大責(zé)任，安全事故，除給予經(jīng)濟(jì)處罰外，還要追究相應(yīng)責(zé)任。

上述第九項(xiàng)由學(xué)生工作部監(jiān)控，其余項(xiàng)目由計(jì)劃財(cái)務(wù)部監(jiān)控。

三、甲方的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

(一)為乙方開展服務(wù)管理提供必要的設(shè)施，條件。

(二)固定性的勞務(wù)費(fèi)，每月按時(shí)撥付。

(三)對(duì)于大宗購(gòu)置，甲方應(yīng)監(jiān)督乙方的招標(biāo)工作。

(四)對(duì)于物資采購(gòu)等事宜，甲方應(yīng)及時(shí)督查。

(五)甲方有權(quán)從撥付的勞務(wù)費(fèi)中扣繳應(yīng)繳的費(fèi)用。

四、乙方的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

(一)對(duì)于雙方認(rèn)定的目標(biāo)要求，乙方應(yīng)全力組織實(shí)施。

(二)乙方有責(zé)任更新學(xué)生食堂的餐廚具，以改善衛(wèi)生狀況。

(三)經(jīng)甲方同意，乙方有權(quán)利用學(xué)院的名義，在院內(nèi)外依法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但一切責(zé)任由乙方負(fù)責(zé)。乙方自籌資金所建房屋，自購(gòu)設(shè)備，乙方具有其所有權(quán)和處置權(quán)。

(四)乙方在力所能及的條件下，參加院內(nèi)維修等項(xiàng)目的競(jìng)標(biāo)。

(五)上級(jí)有關(guān)部門到乙方檢查工作等事宜，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)。

五、違約責(zé)任

合同條款甲乙雙方共同遵守，除人力不可抗拒外，不得單方解除合同，否則視為違約，則應(yīng)追究違約責(zé)任。

六、其它

(一)甲方對(duì)乙方各項(xiàng)管理服務(wù)工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查，并嚴(yán)格兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲。年終綜合考評(píng)，結(jié)果優(yōu)秀者，再給予_________元以內(nèi)的獎(jiǎng)勵(lì)。

(二)合同有效期：_________年_________月_________日—_________年_________月_________日。

(三)本合同一式四份。

甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

物業(yè)管理合同范本參考閱讀

甲方(委托方)：

代表人(姓名)：

聯(lián)系電話：

郵編：

乙方(受托方):

法定代表人：

住所地：

郵編：

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：

證書編號(hào):

社會(huì)信用代碼：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律、法規(guī)，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對(duì)(物業(yè)名稱)提供物業(yè)服務(wù)事宜，訂立本合同。

第一章物業(yè)基本情況

第一條物業(yè)基本情況

物業(yè)名稱:

物業(yè)類型:

坐落位置:

占地面積:

總建筑面積:

總棟數(shù):

總戶數(shù)：

物業(yè)區(qū)域四至:

東至：;南至：;

西至：;北至：。

(規(guī)劃平面圖見附件1，物業(yè)構(gòu)成明細(xì)見附件2)

第二條物業(yè)服務(wù)用房屬全體業(yè)主所有，乙方負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)用房的維修、養(yǎng)護(hù)，不得買賣和抵押;未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，乙方不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。

物業(yè)服務(wù)用房建筑面積為平方米，其中地上建筑面積為平方米，位于[號(hào)樓][幢][座]單元層號(hào);地下建筑面積為平方米，位于[號(hào)][幢][座]單元層號(hào)。其中：業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積為平方米，位于[號(hào)樓][幢][座]單元層號(hào)。(注：物業(yè)服務(wù)用房為多處時(shí)，雙方可自行增加以上內(nèi)容。)

第二章服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人員配置及有關(guān)約定

第三條乙方提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括：

(一)物業(yè)共用部位的養(yǎng)護(hù)和管理(物業(yè)共用部位明細(xì)見附件3);

(二)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)和管理(物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)見附件4);

(三)物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通;

(四)公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理;

(五)車輛停放管理;

(六)公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理;

(七)裝飾裝修管理服務(wù);

(八)物業(yè)檔案資料管理;

(九)。

第四條物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)評(píng)價(jià)方式方法(見附件5)。

第五條乙方應(yīng)確定本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人變更的，應(yīng)及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)，并向項(xiàng)目所在地房產(chǎn)行政主管部門報(bào)備(項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及主要專業(yè)技術(shù)與管理人員基本情況見附件6)。

第六條本物業(yè)服務(wù)合同期限為年，自年月日起至年月日止。

第三章服務(wù)費(fèi)用

第七條物業(yè)服務(wù)費(fèi)

物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

[多層住宅]：元/平方米·月;

[高層住宅]：元/平方米·月;

[別墅]：元/平方米·月;

[辦公樓]：元/平方米·月;

[商業(yè)物業(yè)]：元/平方米·月;

[會(huì)所]：元/月·平方米;

[其它]：元/平方米·月;

元/平方米·月;

元/平方米·月。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整方式。自年月起，每年按照(遞增或減少)的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整。

本物業(yè)區(qū)域物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)選擇以下第種方式。

(一)包干制

物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于以下開支：

1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

3.物業(yè)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

4.物業(yè)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

5.物業(yè)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

6.辦公費(fèi)用;

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

9.法定稅費(fèi);

10.。

實(shí)行包干制的，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔(dān);乙方不得以虧損為由單方要求增加費(fèi)用、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或減少服務(wù)項(xiàng)目。

包干*務(wù)費(fèi)不含物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用。

(二)酬金制

1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，物業(yè)服務(wù)費(fèi)為交納費(fèi)用的業(yè)主共同所有，由乙方代管，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于物業(yè)服務(wù)成本和乙方的酬金支出。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出包括以下部分：

(1)乙方員工的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

(3)物業(yè)區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

(4)物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

(5)物業(yè)區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費(fèi)用;

(6)乙方辦公費(fèi)用;

(7)乙方企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

(9)。

2.乙方采取以下第種方式提取酬金：

(1)[每月][每季][每半年][每年]，按元的標(biāo)準(zhǔn)從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中提取;

(2)[每月][每季][每半年][每年]，從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中按%的比例提取。

3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出應(yīng)當(dāng)全部用于本合同約定的支出，年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，年度結(jié)算后不足部分，由全體業(yè)主承擔(dān)，另行交納。

4.乙方應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)年度計(jì)劃和支出年度預(yù)決算，并按[半年][年]向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況;同時(shí)，雙方按照約定每年聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況進(jìn)行審計(jì)，費(fèi)用由[甲方承擔(dān)][乙方承擔(dān)][甲乙共同承擔(dān)]。

(三)其他經(jīng)營(yíng)方式

----------------。

第八條業(yè)主按[月][季度][半年][年]交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，每次交費(fèi)的具體時(shí)間為。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本合同約定按時(shí)足額支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，逾期不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期支付。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶支付責(zé)任。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)未結(jié)清轉(zhuǎn)讓之前物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)與受讓方書面約定交費(fèi)責(zé)任。

第九條物業(yè)區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售的物業(yè)、因開發(fā)建設(shè)單位原因未能按時(shí)交付物業(yè)買受人的物業(yè)及開發(fā)建設(shè)單位的自有物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第十條乙方對(duì)業(yè)主專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)或其他特約服務(wù)的，按乙方在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或按雙方的約定收取費(fèi)用。

第十一條業(yè)主(物業(yè)使用人)在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的前提下，利用住宅物業(yè)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，乙方按商業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第十二條車輛停放收費(fèi)包含車位(庫(kù))租金和泊車服務(wù)費(fèi)，按以下方式和標(biāo)準(zhǔn)收?。?/p>

(一)車位租金標(biāo)準(zhǔn)

1.汽車

露天車位：元/個(gè)·月;

室內(nèi)車位(庫(kù))：元/個(gè)·月;

2.摩托車：元/個(gè)·月;

3.電動(dòng)車：元/個(gè)·月;

4.自行車：元/個(gè)·月。

車位使用人應(yīng)按的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納臨時(shí)停放車位租金。

車位屬于全體業(yè)主共有的，乙方按車位租金%的比例提取管理服務(wù)費(fèi)，用于車位出租、租金收取及租金管理人工、稅費(fèi)等支出。管理服務(wù)費(fèi)用在返還甲方前從收取的車位租金中扣除。

(二)泊車服務(wù)費(fèi)：

車位(庫(kù))使用人按以下標(biāo)準(zhǔn)交納車輛停泊服務(wù)費(fèi)，收入歸乙方所有。

1.汽車

露天車位：元/個(gè)·月;

室內(nèi)車位(庫(kù))：元/個(gè)·月;

2.摩托車：元/個(gè)·月;

3.電動(dòng)車：元/個(gè)·月;

4.自行車：元/個(gè)·月。

第十三條物業(yè)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等有關(guān)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由最終用戶承擔(dān);業(yè)主自用的由業(yè)主承擔(dān);乙方使用的由乙方承擔(dān);公共水電費(fèi)由據(jù)實(shí)分?jǐn)偂?/p>

乙方接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第十四條乙方利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告、租賃、商業(yè)促銷等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)符合有關(guān)法律規(guī)定并征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的同意，每半年向全體業(yè)主公布收益情況，接受甲方監(jiān)督。

第十五條乙方經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得收入，在扣除經(jīng)營(yíng)收入總額%的經(jīng)營(yíng)成本、稅費(fèi)及管理費(fèi)用后，其收益歸業(yè)主所有，按以下第種方式使用：

(一)納入住宅專項(xiàng)維修資金;

(二)按業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第十六條本物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造費(fèi)用，在本物業(yè)區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金中列支。乙方在物業(yè)服務(wù)過程中應(yīng)當(dāng)配合甲方開展住宅專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)使用工作。

第十七條物業(yè)裝飾裝修前，乙方與業(yè)主簽訂書面裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，乙方應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的禁止行為和注意事項(xiàng)，并將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。除約定收取[裝修保證金]----------元、[裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)]元，乙方不得另行收取其他任何費(fèi)用。如收取裝修保證金的，未造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、承重結(jié)構(gòu)損壞及違反管理規(guī)約的，乙方應(yīng)當(dāng)在完工后90日內(nèi)將裝修保證金全額退還業(yè)主。

第十八條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租其物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將本合同以及有關(guān)費(fèi)用繳納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將買賣或者出租情況告知乙方。

第四章權(quán)利與義務(wù)

第十九條甲方權(quán)利

(一)對(duì)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(二)審定和認(rèn)可乙方制訂的物業(yè)服務(wù)方案、年度服務(wù)計(jì)劃、年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃;

(三)監(jiān)督、檢查乙方各項(xiàng)方案和計(jì)劃的實(shí)施，并每年對(duì)乙方按照本合同約定履行物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行考核;

(四)監(jiān)督委托乙方實(shí)施的住宅專項(xiàng)維修資金使用情況;

(五)監(jiān)督乙方對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)情況;

(六);

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第二十條甲方義務(wù)

(一)在乙方入駐日前，無償提供符合使用要求的物業(yè)服務(wù)用房;

(二)向乙方移交下列資料：

1.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

2.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

3.供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件;

4.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

5.《業(yè)主名冊(cè)》;

6.物業(yè)管理必需的其他資料。

(三)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理、解決本合同生效前發(fā)生的與物業(yè)服務(wù)活動(dòng)相關(guān)的遺留問題，不因此影響乙方工作;

(四)配合乙方做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作，不得干涉乙方依法、依本合同約定開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)及企業(yè)內(nèi)部管理活動(dòng);

(五)業(yè)主應(yīng)按照本合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);對(duì)違反本合同約定、逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主(物業(yè)使用人)，甲方應(yīng)督促其交納;

(六);

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第二十一條乙方權(quán)利

(一)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的約定，開展各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)活動(dòng);

(二)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的約定，向業(yè)主(物業(yè)使用人)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，通過合法有效的方式解決拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的問題;

(三)對(duì)業(yè)主(物業(yè)使用人)違反本合同和《管理規(guī)約》的行為，采取勸阻、制止和向甲方、有關(guān)主管部門報(bào)告等方式，糾正業(yè)主(物業(yè)使用人)違約行為;

(四)可以選聘專業(yè)企業(yè)承擔(dān)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目，但不得將本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理服務(wù)一并委托給第三方;

(五);

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第二十二條乙方義務(wù)

(一)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，按照物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù);

(二)選聘專業(yè)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)將委托事項(xiàng)及受托企業(yè)的信息在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示;

乙方與受托企業(yè)簽訂的合同中約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不得低于本合同約定;

乙方應(yīng)當(dāng)對(duì)受托企業(yè)的服務(wù)行為進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)受托企業(yè)的服務(wù)行為承擔(dān)連帶責(zé)任;

(三)妥善保管和正確使用物業(yè)檔案資料，及時(shí)記載有關(guān)變更信息，并為業(yè)主的個(gè)人資料信息保密;

(四)及時(shí)向全體業(yè)主(物業(yè)使用人)通報(bào)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項(xiàng)，受理業(yè)主(物業(yè)使用人)的建議、意見和投訴，并定期公布相關(guān)信息接受業(yè)主(物業(yè)使用人)監(jiān)督，不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平。接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督;

(五)業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知業(yè)主相關(guān)注意事項(xiàng)并與業(yè)主簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議;

(六)不得擅自占用本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變用途，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，經(jīng)甲方和有利害關(guān)系的業(yè)主同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施;

(七)本合同解除或者期滿終止時(shí)，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和本合同約定，及時(shí)與甲方辦理資金、資料、資產(chǎn)移交和項(xiàng)目退出手續(xù)，將所有工作人員、生產(chǎn)設(shè)施設(shè)備撤離本物業(yè)區(qū)域。乙方向甲方移交的資料包括但不限于：

1.乙方進(jìn)場(chǎng)時(shí)接收的資料;

2.共有部位及共用設(shè)施設(shè)備的竣工圖紙、保修及使用資料，共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及維修等技術(shù)資料;

3.共用設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、驗(yàn)收、維護(hù)保養(yǎng)和維修的合同資料;

4.共有部位及共用設(shè)備設(shè)施經(jīng)營(yíng)收益合同資料;

5.物業(yè)面積清單及業(yè)主名冊(cè);

6.。

(八);

(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第五章合同終止

第二十三條經(jīng)雙方協(xié)商一致，可解除本合同，并在90日內(nèi)辦理移交和撤場(chǎng)手續(xù)。

第二十四條退出和移交手續(xù)按以下程序辦理：

(一)經(jīng)協(xié)商，決定解除合同的，決定作出后3日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將解除合同決定在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告;

(二)經(jīng)協(xié)商，決定解除合同的，決定作出后30日內(nèi)，乙方應(yīng)當(dāng)做好共用部位及設(shè)施設(shè)備檔案、物業(yè)服務(wù)檔案、預(yù)收欠收代收費(fèi)用等資料和賬務(wù)的清理工作，并就交接內(nèi)容、方式、時(shí)間、責(zé)任界限及債權(quán)債務(wù)結(jié)算方式與甲方平等協(xié)商，簽訂退管協(xié)議;

(三)經(jīng)協(xié)商，決定解除合同的，決定作出后90日內(nèi)，甲方應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并重新簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，甲方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出托管申請(qǐng)或由業(yè)主大會(huì)決定是否對(duì)本物業(yè)進(jìn)行自管。

第二十五條甲、乙雙方中任何一方?jīng)Q定在合同期限屆滿后不再續(xù)約的，均應(yīng)當(dāng)在本合同期滿60日前書面通知對(duì)方。

第二十六條合同期限屆滿前，甲方經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用乙方的，應(yīng)當(dāng)在本合同期滿60日前書面通知乙方;乙方自接到續(xù)約通知7日內(nèi)回復(fù)甲方。

雙方同意續(xù)簽合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前日內(nèi)簽訂新的《物業(yè)服務(wù)合同》。

第二十七條合同期限屆滿前，甲方經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用乙方的，應(yīng)當(dāng)在本合同期滿60日前書面通知乙方;乙方自接到續(xù)約通知7日內(nèi)回復(fù)甲方。

乙方不同意續(xù)簽合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前日內(nèi)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，并做好共用部位及設(shè)施設(shè)備檔案、物業(yè)服務(wù)檔案、預(yù)收欠收代收費(fèi)用等資料和賬務(wù)的清理工作，并就交接內(nèi)容、方式、時(shí)間、責(zé)任界限及債權(quán)債務(wù)結(jié)算方式與甲方平等協(xié)商，簽訂退管協(xié)議。

第二十八條合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)因故沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，乙方有權(quán)選擇同意或不同意按照本合同約定繼續(xù)提供服務(wù)。

乙方同意繼續(xù)提供服務(wù)的，本合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止。

乙方不同意繼續(xù)提供服務(wù)的，應(yīng)提前兩個(gè)月本在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告并告知社區(qū)居委會(huì)，合同期滿即自行終止。

第二十九條本合同終止后，甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)共同做好交接工作，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用預(yù)收及欠款的清算、外包合同及經(jīng)營(yíng)收益合同的履行交接、物業(yè)共有部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行查驗(yàn)、相關(guān)檔案資料的移交等，甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)相互配合，共同做好物業(yè)服務(wù)的交接和善后工作。

第六章違約責(zé)任

第三十條乙方的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到本合同第五條約定的標(biāo)準(zhǔn)，乙方應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)向甲方、業(yè)主支付違約金。給甲方、業(yè)主造成損失的，應(yīng)向甲方、業(yè)主賠償損失。

乙方不履行本合同的約定，致使不能提供和達(dá)到本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)依法解除合同，并有權(quán)要求乙方按其減少的服務(wù)支出予以賠償。但業(yè)主(物業(yè)使用人)不得以乙方違反本合同約定為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第三十一條甲方、業(yè)主(物業(yè)使用人)違反本合同的約定，致使乙方未完成本合同約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的、未達(dá)到物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任;造成乙方損失的，甲方、業(yè)主(物業(yè)使用人)應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十二條乙方違反本合同的約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主(物業(yè)使用人)有權(quán)拒絕交納擅自提高的部分費(fèi)用;已經(jīng)收取的，乙方應(yīng)雙倍返還擅自提高部分的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第三十三條乙方在本合同期限內(nèi)擅自停止物業(yè)服務(wù)的,甲方可要求乙方繼續(xù)履行，采取補(bǔ)救措施，并應(yīng)當(dāng)按的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金;前述行為給業(yè)主造成損失的，乙方應(yīng)當(dāng)賠償相應(yīng)的損失。乙方在本合同終止后拒不撤出本物業(yè)區(qū)域的，甲方有權(quán)要求乙方按時(shí)撤出物業(yè)區(qū)域，并應(yīng)當(dāng)按的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金;前述行為給業(yè)主造成損失的，乙方應(yīng)當(dāng)賠償相應(yīng)的損失。

第三十四條業(yè)主違反本合同約定拖欠或拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，經(jīng)乙方書面催繳，仍不能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，每日應(yīng)當(dāng)按欠費(fèi)金額‰或的比例向乙方支付違約金。

業(yè)主(物業(yè)使用人)違反本合同的約定，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)及侵權(quán)行為的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨礙、賠償損失等相應(yīng)的民事責(zé)任。

第三十五條因不可抗力致使合同部分或全部無法履行的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任。

第三十六條本合同終止后乙方拖延、拒絕移交及撤場(chǎng)的，業(yè)主有權(quán)拒絕交納合同終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，甲方可向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門投訴，由當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織移交。

第三十七條乙方有確切證據(jù)證明屬于以下情況的，可不承擔(dān)違約責(zé)任：

(一)由于甲方、業(yè)主(物業(yè)使用人)的自身責(zé)任導(dǎo)致乙方的服務(wù)無法達(dá)到合同要求的;

(二)因物業(yè)專有部分內(nèi)專有部位及專有設(shè)施設(shè)備固有瑕疵所致的一切損害，但因乙方故意或乙方違反本合同義務(wù)而直接導(dǎo)致的情況除外;

(三)非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行故障造成損失的;

(四)乙方按本合同履行協(xié)助做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范義務(wù),但發(fā)生不可預(yù)見、不可避免的治安或刑事案件(包括但不限于搶劫、破壞、爆炸、火災(zāi)、盜竊、自然災(zāi)害等)的;

(五)因維修養(yǎng)護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主(物業(yè)使用人)，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等非乙方責(zé)任造成損失的;

(六)乙方向甲方或業(yè)主提出書面建議要求修繕、改造專有或共有部位、設(shè)施設(shè)備或糾正不良行為，而甲方或業(yè)主(物業(yè)使用人)未采納(包括但不限于高空拋物、違章裝飾裝修、未及時(shí)維修或改造等)所致之損害;

(七)。

第七章其他事項(xiàng)

第三十八條合同履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議的，雙方可以通過友好協(xié)商或者向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及社區(qū)人民調(diào)解組織申請(qǐng)調(diào)解的方式解決;不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以按照以下第種方式解決：

(一)向物業(yè)所在地仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁;

(二)向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。

第三十九條為維護(hù)公共利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生燃?xì)鈿庑孤?、設(shè)備設(shè)施故障、火災(zāi)、暖氣管或水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成損失的，甲、乙雙方可按有關(guān)規(guī)定處理。

第四十條本合同未盡事宜，甲、乙雙方可以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議。本合同補(bǔ)充協(xié)議、附件均為合同有效組成部分，與本合同具有同等法律效力。

第四十一條本合同一式五份，經(jīng)甲、乙雙方蓋章后生效。甲、乙雙方各執(zhí)兩份，由乙方報(bào)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門存檔一份。

附件：1.規(guī)劃平面圖

2.物業(yè)構(gòu)成明細(xì)

3.物業(yè)共用部位明細(xì)

4.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)

5.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)評(píng)價(jià)方式方法

6.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及主要專業(yè)技術(shù)與管理人員基本情況

甲方(蓋章)：乙方(蓋章)：

第3篇：物業(yè)建議意見范文

解決物業(yè)管理收費(fèi)難問題的已有對(duì)策

眾多學(xué)者提出的解決對(duì)策，除了加強(qiáng)物業(yè)公司自身建設(shè)之外，也有從國(guó)家層面提出完善物業(yè)管理法規(guī)，比如出臺(tái)住宅法，制定合理的物業(yè)管理價(jià)格提高政府指導(dǎo)價(jià);或者從純理論角度辨析物業(yè)管理費(fèi)與物業(yè)服務(wù)費(fèi);或者提出借鑒美國(guó)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)收費(fèi)主體應(yīng)該是業(yè)主委員會(huì)等等，主要提出了以下對(duì)策:1)健全物業(yè)管理法律體系，出臺(tái)《住宅法》。2)制定合理的物業(yè)管理價(jià)格。3)政府加大對(duì)物業(yè)行業(yè)的扶持力度。4)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。5)物業(yè)公司實(shí)行規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。6)通過新聞媒體打造良好輿論環(huán)境。7)加強(qiáng)宣傳和教育，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知度。8)強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)督促業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)的功能。9)借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，由業(yè)主委員會(huì)作為收費(fèi)主體。10)加強(qiáng)物業(yè)接管驗(yàn)收，減少房屋質(zhì)量問題。

專家學(xué)者提出的上述對(duì)策都具有一定的道理，但筆者認(rèn)為，有些對(duì)策目前只有理論意義，難以實(shí)現(xiàn)，因而對(duì)物業(yè)公司來說實(shí)際幫助不大。比如，健全物業(yè)管理法律體系是個(gè)涉及面大，周期漫長(zhǎng)的過程，遠(yuǎn)水解不了近火?？v觀針對(duì)我國(guó)物業(yè)管理出臺(tái)的相關(guān)法規(guī)，最高級(jí)別的是2003年并于2007年修訂過的行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)管理收費(fèi)的具體指導(dǎo)性文件是發(fā)改委與建設(shè)部于2003年聯(lián)合的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，各地多制定地方性管理辦法進(jìn)行收費(fèi)管理。物業(yè)管理法規(guī)制度中一些條款規(guī)定比較籠統(tǒng)，操作性差。例如其中規(guī)定“業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。”但業(yè)主委員會(huì)作為一個(gè)群眾性團(tuán)體組織，是否起到督促作用難以衡定和控制。

比如建議制定合理的物業(yè)管理價(jià)格，目的是提高物業(yè)管理價(jià)格，增加物業(yè)公司利潤(rùn)，促進(jìn)其生存和發(fā)展。但是由于大多物業(yè)公司整體服務(wù)水平不高，在目前較低的價(jià)格下，況且物業(yè)公司收費(fèi)困難，提高價(jià)格，群眾的不滿更多，收費(fèi)更難，更容易出現(xiàn)“質(zhì)價(jià)不符”的矛盾。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，品牌化發(fā)展也非易事。在房地產(chǎn)行業(yè)快速擴(kuò)張的當(dāng)下，許多樓宇建設(shè)“多快好省”，房屋質(zhì)量難以保證，樓歪歪、樓脆脆現(xiàn)象層出不窮，房屋質(zhì)量投訴率居高不下，建設(shè)過程未能控制住的房屋質(zhì)量問題，遺留給了提供后續(xù)服務(wù)的物業(yè)公司。而物業(yè)公司作為業(yè)主和開發(fā)商的聯(lián)絡(luò)人，一方面受到業(yè)主的遷怒，另一方面提出的要求往往被開發(fā)商漠視，真正是夾心餅干，兩頭難做，所以加強(qiáng)接管驗(yàn)收只是明確了維修的責(zé)任范圍，并未能減少業(yè)主的埋怨。

保證公共服務(wù)質(zhì)量是解決物業(yè)收費(fèi)難題的根本

因此我們更應(yīng)該立足于物業(yè)管理本質(zhì)和實(shí)際，去考慮可行的辦法，有效促進(jìn)物業(yè)管理收費(fèi)，從而保障物業(yè)公司的利益，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，筆者認(rèn)為，物業(yè)公司首要的是建立起良好的質(zhì)量管理體系，保證提供的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，不斷提高業(yè)主滿意度，才是解決物業(yè)管理收費(fèi)難的根本。

1物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立有效的質(zhì)量管理體系當(dāng)前業(yè)主對(duì)物業(yè)公司缺乏正面評(píng)價(jià)的一個(gè)重要原因是，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的工作情況并不清楚，所以經(jīng)常抱怨物業(yè)公司就是掃掃地看大門的，而房屋及設(shè)備設(shè)施維護(hù)，治安管理等等工作業(yè)主并不清楚做得如何，甚至覺得沒有做。因此，從質(zhì)量管理的角度來看，物業(yè)公司需要向業(yè)主展示其提供的產(chǎn)品，即物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量。尤其物業(yè)服務(wù)是一種業(yè)主先購(gòu)買再消費(fèi)的無形產(chǎn)品，產(chǎn)品質(zhì)量如何，不能停留在服務(wù)開始之前的紙面合同上，業(yè)主需要實(shí)時(shí)了解到物業(yè)服務(wù)執(zhí)行情況的各種信息。在質(zhì)量管理領(lǐng)域，當(dāng)前國(guó)際上用于提升各類組織質(zhì)量與業(yè)績(jī)、增強(qiáng)顧客滿意的方法主要有三種:國(guó)家或區(qū)域質(zhì)量獎(jiǎng)評(píng)價(jià)準(zhǔn)則、ISO9000標(biāo)準(zhǔn)、6SIGMA。但應(yīng)用最為廣泛的是ISO9000標(biāo)準(zhǔn)。ISO9000標(biāo)準(zhǔn)是世界上許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家質(zhì)量管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的科學(xué)總結(jié)，具有通用性和指導(dǎo)性，它可以促進(jìn)組織質(zhì)量管理體系的改進(jìn)和完善，提高組織的管理水平。我國(guó)參照ISO9000標(biāo)準(zhǔn)了相應(yīng)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，即GB/T19000系列標(biāo)準(zhǔn)，其中GB/T19001—2008《質(zhì)量管理體系要求》對(duì)企業(yè)提出了基本的質(zhì)量管理要求，其宗旨是通過持續(xù)地滿足顧客需求，增強(qiáng)顧客滿意，并強(qiáng)調(diào)從基礎(chǔ)管理工作抓起，建立系統(tǒng)化的體系，對(duì)影響產(chǎn)品質(zhì)量的過程進(jìn)行規(guī)范與控制，這對(duì)尚不成熟、有待完善與規(guī)范的物業(yè)服務(wù)來說，無疑是最適宜的。

2做好物業(yè)公共服務(wù)是保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的核心質(zhì)量管理體系幫助企業(yè)增進(jìn)顧客滿意，除了要求企業(yè)根據(jù)質(zhì)量要求達(dá)到并保持其聲稱的產(chǎn)品質(zhì)量，同時(shí)要求企業(yè)向顧客證實(shí)其有能力提供持續(xù)滿足要求的產(chǎn)品。有些物業(yè)公司和學(xué)者認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)該提供多樣化的服務(wù)盡量滿足業(yè)主的個(gè)性需求來讓業(yè)主滿意，但別忘了，“物業(yè)管理的存在本源及核心價(jià)值———基于物業(yè)共有部分的準(zhǔn)公共。”《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)物業(yè)管理的定義是“指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。”由此可知，物業(yè)管理最重要的公共應(yīng)該是公共設(shè)備設(shè)施管理、公共區(qū)域環(huán)境維護(hù)、公共秩序的維護(hù)。

2010年度深圳市對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行的業(yè)主滿意度調(diào)查顯示，各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)的滿意度對(duì)比中，物業(yè)管理處于劣勢(shì)的方面主要是價(jià)值感知、設(shè)備設(shè)施及品牌形象，并因此提出加大秩序安全服務(wù)的改進(jìn)提高業(yè)主的安全感是物業(yè)服務(wù)亟需解決的問題，同時(shí)針對(duì)老齡物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)改造也是日后物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)工作。這也恰恰說明了，物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品中，業(yè)主需求的核心是公共服務(wù)。因此，改變物業(yè)管理“質(zhì)價(jià)不符”問題，物業(yè)公司應(yīng)該把服務(wù)管理的本質(zhì)和核心定位于公共服務(wù)，這三項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)公司的基礎(chǔ)和核心工作，做好這些工作才能理直氣壯要求業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)。

提高物業(yè)收費(fèi)效率對(duì)策

GB/T19000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)中提出了八項(xiàng)質(zhì)量管理原則，包括:①以顧客為關(guān)注焦點(diǎn);②領(lǐng)導(dǎo)作用;③全員參與;④過程方法;⑤管理的系統(tǒng)方法;⑥持續(xù)改進(jìn);⑦基于事實(shí)的決策方法;⑧與供方互利的關(guān)系。這些原則包含了質(zhì)量管理的全部精華，構(gòu)成了質(zhì)量管理知識(shí)體系的理論基礎(chǔ)。有些企業(yè)和組織只是把質(zhì)量管理當(dāng)作一些技術(shù)或者方法，源于未真正理解質(zhì)量管理。本文從理解和貫徹質(zhì)量管理原則的角度，對(duì)提高物業(yè)收費(fèi)效率的工作方法提出幾點(diǎn)建議。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

1為業(yè)主考慮，設(shè)置合理的收費(fèi)周期《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》并未對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)預(yù)收的期限做出具體規(guī)定，一般地方具體收費(fèi)辦法往往規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)預(yù)收期限不得超過一年或者半年，物業(yè)公司因而往往按照最長(zhǎng)期限收費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)一般采用預(yù)收性質(zhì)，業(yè)主往往抱怨被迫預(yù)交一年的物業(yè)費(fèi)，一方面先付費(fèi)后服務(wù)的形式使業(yè)主心存疑慮，第二認(rèn)為一次繳納一年服務(wù)費(fèi)用較多，因而更容易導(dǎo)致拖欠物業(yè)管理費(fèi)。質(zhì)量管理體系要求中“以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)”原則要求“組織應(yīng)當(dāng)理解顧客當(dāng)前和未來的需求，滿足顧客要求并爭(zhēng)取超越顧客期望。”物業(yè)公司或許覺得物業(yè)服務(wù)收費(fèi)需要花費(fèi)大量人力和時(shí)間，或許從自身經(jīng)營(yíng)資金需求角度考慮，要求一收一年或者半年，殊不知，為業(yè)主考慮，設(shè)置合理的收費(fèi)周期，得到業(yè)主的理解和配合，往往能事半功倍。當(dāng)前水電燃?xì)獾饶茉床块T，包括電信網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)公司，各項(xiàng)供應(yīng)或服務(wù)收費(fèi)或者以一個(gè)月或者兩個(gè)月為周期進(jìn)行抄錄通知和交費(fèi)，或者提供多種交費(fèi)套餐供顧客選擇，物業(yè)公司完全可以效仿。比如有的物業(yè)公司采取兩個(gè)月為一周期的收費(fèi)方式，將每次收費(fèi)的計(jì)算和單據(jù)打印的時(shí)間設(shè)置在每?jī)蓚€(gè)月的中間。這樣業(yè)主可以對(duì)上個(gè)月的物業(yè)服務(wù)及費(fèi)用了解和評(píng)價(jià)之后，再預(yù)交下月的費(fèi)用，業(yè)主的心理接受度高，收費(fèi)工作就能比較順利。對(duì)于物業(yè)公司來說，能及時(shí)收回各項(xiàng)費(fèi)用，節(jié)省人力成本和收費(fèi)時(shí)間，也便于物業(yè)公司及時(shí)對(duì)欠費(fèi)用戶進(jìn)行相應(yīng)的跟蹤和催費(fèi)。

2找準(zhǔn)物業(yè)交費(fèi)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和人物物業(yè)收費(fèi)一般流程是:上門發(fā)送物業(yè)繳費(fèi)通知單→電話/上門回訪何時(shí)繳費(fèi)→發(fā)送物業(yè)催繳通知單→收費(fèi)人員與業(yè)主面談→再次發(fā)送物業(yè)催繳通知單→僵持，發(fā)送律師函。這種催繳方式存在收費(fèi)效率低和業(yè)主交費(fèi)積極性差的問題。住宅小區(qū)可能物業(yè)人員上門遇到業(yè)主不在家，或者只有老人小孩在家，說等戶主去交;寫字樓催繳物業(yè)費(fèi)常常遇到“物業(yè)費(fèi)，要等領(lǐng)導(dǎo)簽批。”或者“會(huì)給領(lǐng)導(dǎo)看的，你等等吧!”諸如此類的推諉拖延。這樣的回答既沒有明確的繳費(fèi)時(shí)間也沒有拒絕繳費(fèi)的意思。這種無限期的答案，勢(shì)必會(huì)使物業(yè)服務(wù)中心的日常管理重心趨向催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，同時(shí)讓物業(yè)使用人感覺物業(yè)服務(wù)公司像討債團(tuán)伙，進(jìn)而有抵觸的心理。《質(zhì)量管理體系要求》中“過程方法”原則要求企業(yè)將活動(dòng)和相關(guān)資源作為過程進(jìn)行管理，可以更高效地得到期望的結(jié)果。因此，將物業(yè)收費(fèi)活動(dòng)作為一個(gè)過程進(jìn)行分析，沿著一條使顧客滿意的主線，分析收費(fèi)過程中涉及到的部門和人員，找對(duì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)和人物，有利于順利完成物業(yè)管理收費(fèi)。比如，對(duì)于住宅小區(qū)，在小區(qū)中各幢樓宇設(shè)立相對(duì)固定的物業(yè)管理人員，既負(fù)責(zé)其管轄區(qū)域的安全巡視和日常檢查，熟悉該樓宇的具體情況，同時(shí)又作為該樓專門的物管聯(lián)絡(luò)員，業(yè)主有任何問題和意見都可直接聯(lián)系他，有效加強(qiáng)溝通能為未來的物業(yè)收費(fèi)奠定良好基礎(chǔ)。同時(shí)，物業(yè)公司也可以聯(lián)合居委會(huì)推選出各樓的業(yè)主代表作為樓長(zhǎng)，得到樓長(zhǎng)的理解和支持能大大提高工作效率。同時(shí)，小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)該多利用節(jié)假日或夜間上門，才能找對(duì)人。對(duì)于寫字樓業(yè)主或租戶等企業(yè)用戶，物業(yè)收費(fèi)的成功率還受企業(yè)自身財(cái)務(wù)程序和制度的影響。因此，更要摸清企業(yè)財(cái)務(wù)流程各環(huán)節(jié)及其負(fù)責(zé)人，在適宜的時(shí)間做適宜的事情。物業(yè)公司應(yīng)找對(duì)各物業(yè)使用公司與物業(yè)的接洽人，與之進(jìn)行有效溝通，建立誠(chéng)信友好關(guān)系，為開展物業(yè)管理活動(dòng)打好基礎(chǔ)。同時(shí)，應(yīng)熟悉各公司主要報(bào)賬流程并制定適合各公司的收費(fèi)辦法，進(jìn)而縮短物業(yè)催費(fèi)時(shí)間，減少物業(yè)催繳精力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就可以獲更多的時(shí)間去做真正的服務(wù)。

3定期回訪業(yè)主，了解物業(yè)服務(wù)質(zhì)量近年來物業(yè)管理投訴率逐年上升，一方面業(yè)主覺得物業(yè)公司不作為，另一方面物業(yè)公司覺得難做，不被業(yè)主理解。業(yè)主拖欠或者拒交物業(yè)管理費(fèi)的一個(gè)重要方面是對(duì)物業(yè)管理不滿意，覺得物業(yè)管理沒有維護(hù)業(yè)主利益或者覺得質(zhì)價(jià)不符，這根源或許在于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不良，也可能只是一些小誤會(huì)或者是溝通的不暢?！顿|(zhì)量管理體系要求》中對(duì)“顧客滿意”的定義是“顧客對(duì)其要求已被滿足程度的感受”。顧客滿意的程度基于顧客對(duì)企業(yè)提供的產(chǎn)品的要求和期望，不是企業(yè)自己推測(cè)、估計(jì)的。沒有顧客抱怨、投訴并不意味著顧客滿意;顧客不發(fā)表意見或表示無所謂也不表明顧客滿意。顧客滿意作為對(duì)企業(yè)質(zhì)量管理體系業(yè)績(jī)的一種測(cè)量，企業(yè)應(yīng)監(jiān)視顧客關(guān)于企業(yè)是否滿足其要求的感受的相關(guān)信息，并確定獲取和利用這種信息的方法，顧客滿意度調(diào)查、用戶意見調(diào)查、顧客的贊揚(yáng)或投訴等，都是獲取顧客滿意信息的渠道和方法。因此物業(yè)公司應(yīng)該讓業(yè)主看得到，物業(yè)公司是站在大眾的立場(chǎng)考慮大眾利益的，物業(yè)也是有所作為的。建議物業(yè)公司定期對(duì)業(yè)主或者租戶進(jìn)行回訪，了解物業(yè)使用人的目前及潛在的需求，在科學(xué)合理不違背公共利益的條件下使之實(shí)現(xiàn)。與此同時(shí)傳達(dá)物業(yè)管理的思想以及做物業(yè)服務(wù)的難處獲得業(yè)主的理解和支持。對(duì)于確實(shí)存在的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量欠缺的反映，物業(yè)管理人員應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)記錄，是設(shè)施設(shè)備老出故障還是保潔質(zhì)量差或者員工服務(wù)態(tài)度不好等，承諾限期調(diào)查整改和反饋，無論事情大小或輕重，快速解決，才能獲得業(yè)主的肯定。定期回訪業(yè)主，及時(shí)獲知業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意信息，應(yīng)該作為物業(yè)公司的常規(guī)工作，主動(dòng)化解矛盾可以起到大事化小小事化了的功效，增進(jìn)物業(yè)公司與業(yè)主的友善關(guān)系，為順利收取物業(yè)管理費(fèi)奠定基礎(chǔ)。

4營(yíng)造良好的物業(yè)輿論，促進(jìn)物業(yè)管理工作開展《質(zhì)量管理體系要求》中“持續(xù)改進(jìn)”原則強(qiáng)調(diào)，即使組織的產(chǎn)品質(zhì)量不存在問題，組織也應(yīng)當(dāng)建立持續(xù)改進(jìn)的機(jī)制，因?yàn)榻M織的活動(dòng)和組織的所處的環(huán)境是動(dòng)態(tài)的，變動(dòng)的因素既有顧客需求的變化，也包括同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和技術(shù)進(jìn)步，因此要求企業(yè)應(yīng)建立開放式的信息收集、溝通系統(tǒng)，應(yīng)該盡最大努力不斷產(chǎn)生有益變化，促使組織整體業(yè)績(jī)的持續(xù)改進(jìn)。在物業(yè)管理收費(fèi)中，出現(xiàn)不少“搭便車”現(xiàn)象，即有的業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)又享用了物業(yè)服務(wù)。這部分人或因貪圖小利，或因物業(yè)糾紛等，然而又有部分人在交物業(yè)費(fèi)時(shí)“左顧右盼”，生怕自己交吃虧，便養(yǎng)成了“觀望從眾”的習(xí)慣。還有一些對(duì)物業(yè)服務(wù)的工作、服務(wù)質(zhì)量提出質(zhì)疑的業(yè)主，就像企業(yè)活動(dòng)中的“非正式組織”，他們以情感為主導(dǎo)的自發(fā)的抵制物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理是一種大眾服務(wù)，大眾的理解和支持非常重要，因此物業(yè)公司應(yīng)重視宣傳溝通，積極為自己創(chuàng)造良好的輿論促進(jìn)物業(yè)管理工作的開展。對(duì)于物業(yè)服務(wù)對(duì)象中存在的類似的非正式群體，我們要時(shí)刻的關(guān)注，切莫激化處理，要友好地加以引導(dǎo)，參與該物業(yè)群體，共同營(yíng)造良好的物業(yè)輿論，物業(yè)公司可以從以下方面著手:1)經(jīng)常關(guān)注網(wǎng)絡(luò)動(dòng)態(tài)，搜尋有關(guān)本物業(yè)的信息，發(fā)現(xiàn)不良輿論立即追溯根源，提升物業(yè)應(yīng)對(duì)干擾能力，有助于物業(yè)公司贏得良好的口碑。2)參與“非正式群體”，建立友好關(guān)系，有助于物業(yè)營(yíng)造良好的社交環(huán)境，融合不協(xié)調(diào)因素并提升物業(yè)的影響力。3)組織區(qū)域社區(qū)活動(dòng)，評(píng)選優(yōu)質(zhì)客戶，有助于激發(fā)物業(yè)使用人參與物業(yè)管理的積極性，為爭(zhēng)做文明有素質(zhì)的物業(yè)使用人積極配合物業(yè)管理。4)免費(fèi)發(fā)送物業(yè)服務(wù)企業(yè)自編雜志，有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的不斷完善，提升物業(yè)公司公眾形象，宣傳物業(yè)管理的理念，讓更多的人關(guān)注物業(yè)的發(fā)展，了解物業(yè)的本質(zhì)，從而營(yíng)造良好的物業(yè)輿論。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

第4篇：物業(yè)建議意見范文

各位領(lǐng)導(dǎo)及同志們：上午好！

上半年，xx物業(yè)公司在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，以“科學(xué)發(fā)展觀”重要思想為指導(dǎo)，學(xué)習(xí)貫徹公司 “業(yè)務(wù)聚焦，管理改進(jìn)”、“聚沙成塔、扭虧為盈”等重要舉措，動(dòng)員員工認(rèn)真思考企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，緊跟公司資產(chǎn)盤活、構(gòu)建和諧等管理目標(biāo)，收到了比較好的效果。

一、上半年主要工作完成情況

上半年，各管理小區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、門面，堅(jiān)持落實(shí)經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任制，做到績(jī)效考核逐級(jí)落實(shí)，推動(dòng)了各個(gè)層面的目標(biāo)管理，有效控制了成本支出，保證了經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的完成。

2、因地制宜，開辟經(jīng)營(yíng)新市場(chǎng)，順利實(shí)現(xiàn)了響石嶺農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的搬遷。由于公司擬對(duì)響石嶺農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)房產(chǎn)的盤活變買，造成了響石嶺農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)無經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的問題。為此，我們積極開闊思路，千方百計(jì)盤活了公司就近的一處空閑地；在搬遷過程中遇到了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手騷擾、社會(huì)主管部門干預(yù)等等困難，通過大家馬不停蹄的奔走與據(jù)理力爭(zhēng)，終于贏得了主管部門和客戶的理解，僅僅用了不到半個(gè)月的時(shí)間辦理了一切搬遷及開業(yè)手續(xù)，保證了新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的正常開業(yè)，贏得了好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

3、積極配合公司的資產(chǎn)盤活，按期實(shí)現(xiàn)了電大樓的拆遷。隨著二十三冶和公司對(duì)物業(yè)小區(qū)的開發(fā)，舊房拆遷工作歷史地落到了我們肩上。上半年在拆遷電大樓的過程中遇到了許多政策與現(xiàn)實(shí)問題，為了使拆遷戶了解舊房拆遷政策，我們挨家挨戶上門宣傳、解釋，贏得了大部分住戶的理解與支持；對(duì)于少數(shù)住戶的特殊情況，我們積極向上級(jí)反映，在不違背原則的基礎(chǔ)上解決了他們的搬遷問題。

4、按期實(shí)現(xiàn)了學(xué)堂沖嘉盛雅苑住宅小區(qū)的接管。該小區(qū)為3幢樓房，涉及業(yè)主237戶，采取了封閉式管理，為提升物業(yè)管理服務(wù)樹立了一個(gè)典范。

5、積極配合公司的資產(chǎn)盤活，作好了涉及近70個(gè)4000余平方米門面拍賣的相關(guān)準(zhǔn)備工作。

二、存在的主要問題

2、員工結(jié)構(gòu)失衡。在冊(cè)員工年齡、專業(yè)、知識(shí)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)，發(fā)展后勁不足；物業(yè)隊(duì)伍不能夠按市場(chǎng)規(guī)則運(yùn)作，尤其是具有物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)的人才匱乏，管理升級(jí)艱難。

三、下一步工作安排意見

2、強(qiáng)化業(yè)務(wù)流程信息化管理。借助公司力量，全面引入公司管理信息化系統(tǒng)，按照公司要求，組織有關(guān)部門進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)，并派相關(guān)人員參加培訓(xùn)；確實(shí)提高業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)效率和數(shù)據(jù)集合的準(zhǔn)確性、可靠性。

3、調(diào)整現(xiàn)有工資結(jié)構(gòu)。隨著物業(yè)管理規(guī)模的擴(kuò)大，物業(yè)公司將組織有關(guān)人員進(jìn)行薪酬調(diào)研分析，進(jìn)一步完善績(jī)效考核與薪酬掛鉤的辦法，突出薪酬與績(jī)效對(duì)等的原則，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性。

4、全面推進(jìn)管理創(chuàng)新工作。下一步，各物業(yè)管理部門，要以創(chuàng)新管理為主題，以“為物業(yè)公司獻(xiàn)技獻(xiàn)策”活動(dòng)為載體，在內(nèi)部營(yíng)造良好的創(chuàng)新氛圍。各部門要針對(duì)自身現(xiàn)狀和問題，提出解決方案，將創(chuàng)新思路和方法切實(shí)落實(shí)到完善管理機(jī)制，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)、節(jié)約資源、提升品質(zhì)、增加盈利上。尤其是學(xué)堂沖一村和二村兩個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，要在如何提高收費(fèi)率問題上下工夫。

5、公司門面拍賣后，物業(yè)公司生存發(fā)展的應(yīng)對(duì)措施。

一是廣開門路，積極爭(zhēng)取公司的扶持，尋求適合物業(yè)公司發(fā)展的新業(yè)務(wù)。建議在與公司經(jīng)營(yíng)方針不發(fā)生沖突的情況下，公司將一定的內(nèi)部物資貿(mào)易業(yè)務(wù)歸并到物業(yè)公司來經(jīng)營(yíng)，以此來維持或提高員工的工資待遇。

二是加強(qiáng)員工的開發(fā)與培訓(xùn)，逐步吸收與培養(yǎng)適應(yīng)物業(yè)公司生存與發(fā)展的管理人才，不斷提升物業(yè)管理品質(zhì)。

三是實(shí)施精簡(jiǎn)高效策略。計(jì)劃用三年的時(shí)間，通過自然減員、公司內(nèi)部分流及優(yōu)化配置，使在冊(cè)員工的編制控制在20～30名以內(nèi)。

四是在三年過渡時(shí)期內(nèi)，公司對(duì)物業(yè)公司予以補(bǔ)貼，確保和諧與穩(wěn)定。

五是做好宣傳，加強(qiáng)業(yè)主自治。與房管局、街道辦、居委會(huì)等政府部門合作廣泛宣傳物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、權(quán)利與義務(wù)等，增強(qiáng)廣大業(yè)主物業(yè)管理知識(shí)、參與小區(qū)管理的意識(shí)、物業(yè)交費(fèi)的意識(shí)等；強(qiáng)化業(yè)主自治管理，力爭(zhēng)減負(fù)。

六是在增強(qiáng)員工工作責(zé)任心的基礎(chǔ)上，贏得業(yè)主的理解與支持，并通過業(yè)主委員會(huì)，重新定位調(diào)整物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

四、結(jié)束語

當(dāng)前，公司的管理涵蓋了物業(yè)管理。我們認(rèn)為，公司的全面發(fā)展不僅僅是建安生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，而應(yīng)包括非建安產(chǎn)業(yè)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展。物業(yè)管理是公司房地產(chǎn)開發(fā)與管理的延伸產(chǎn)業(yè)，物業(yè)公司不僅承擔(dān)了公司穩(wěn)定和后方服務(wù)的職能，而且還將是公司資產(chǎn)盤活增效中一個(gè)不可或缺的重要工作，物業(yè)公司的發(fā)展應(yīng)成為公司發(fā)展的一個(gè)客觀因素。

第5篇：物業(yè)建議意見范文

一、企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)交接事項(xiàng)

1.從*年9月1日起，各類參保單位和參保人員的繳費(fèi)基數(shù)和繳費(fèi)比例按市區(qū)統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。

2.從*年1月1日起，各類參保單位和參保人員補(bǔ)繳養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)須符合國(guó)家、省、市規(guī)定的情形和條件，補(bǔ)繳費(fèi)用結(jié)算辦法按市區(qū)統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。符合錫政辦發(fā)[*]151號(hào)文第18條規(guī)定，在*年底前辦理補(bǔ)繳的，仍按兩區(qū)原規(guī)定執(zhí)行。

3.從*年9月1日起，原農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人員轉(zhuǎn)入企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的，轉(zhuǎn)接辦法按市區(qū)統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。補(bǔ)繳企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，*年8月31日前的年限所對(duì)應(yīng)的繳費(fèi)基數(shù)，按兩區(qū)原規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；*年9月1日后的年限所對(duì)應(yīng)的繳費(fèi)基數(shù)，按市區(qū)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

4.從*年9月1日起，參保人員在市區(qū)統(tǒng)籌范圍內(nèi)流動(dòng)時(shí)，不需再轉(zhuǎn)移養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系。

5.原兩區(qū)參保人員在*年8月31日前退休的，由兩區(qū)勞動(dòng)保障局負(fù)責(zé)審批；在*年9月1日后退休的，由市勞動(dòng)保障局負(fù)責(zé)審批。本意見下發(fā)后到社保信息系統(tǒng)并軌前，退休審批事項(xiàng)由市勞動(dòng)保障部門會(huì)同兩區(qū)勞動(dòng)保障局每月定期到兩區(qū)社保辦事處辦理。

6.從*年9月1日起，我局《關(guān)于調(diào)整和簡(jiǎn)化企業(yè)職工退休審批程序的通知》（錫勞社險(xiǎn)[*]27號(hào)）第二條對(duì)參保人員退休手續(xù)申辦單位的規(guī)定，適用于錫山區(qū)、惠山區(qū)，即：按參保人員類別（企業(yè)職工、個(gè)體工商戶及其從業(yè)人員、農(nóng)民合同制職工、自由職業(yè)者、失業(yè)人員等），分別由用人單位、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）勞動(dòng)保障所或檔案機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)為其申辦退休手續(xù)。

7.*年9月1日后，原兩區(qū)企業(yè)離休干部和符合勞人險(xiǎn)[1983]3號(hào)文規(guī)定的建國(guó)前參加革命工作退休老工人護(hù)理依賴程度等級(jí)鑒定和護(hù)理費(fèi)審批，由市勞動(dòng)保障局負(fù)責(zé)。

8.從*年9月1日起，原兩區(qū)參保人員退休條件按市區(qū)統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。

9.兩區(qū)*年8月31日前退休的人員，因?qū)Ρ救嘶攫B(yǎng)老保險(xiǎn)待遇有異議，在*年9月1日后提出復(fù)核申請(qǐng)的，由本人提交書面申請(qǐng)，經(jīng)原單位（已移交社區(qū)管理的，由街道或鎮(zhèn)勞動(dòng)保障所）、區(qū)勞動(dòng)保障局審核后，報(bào)市勞動(dòng)保障局審批。確應(yīng)更正待遇的，養(yǎng)老金按規(guī)定的計(jì)發(fā)辦法及歷年調(diào)整辦法重新計(jì)算，并予以補(bǔ)發(fā)，其中計(jì)算至*年8月止每月應(yīng)發(fā)放的養(yǎng)老金與更正前同期月養(yǎng)老金的差額，從*年9月起補(bǔ)發(fā)。

10.兩區(qū)勞動(dòng)保障部門應(yīng)對(duì)各項(xiàng)養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇支付數(shù)據(jù)按照市區(qū)統(tǒng)一格式進(jìn)行梳理。符合國(guó)家、省、市關(guān)于統(tǒng)籌支付規(guī)定的及已列入統(tǒng)籌基金支付的保養(yǎng)人員待遇，按原標(biāo)準(zhǔn)仍由養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌基金支付；不符合國(guó)家、省、市關(guān)于統(tǒng)籌支付規(guī)定的，從*年9月1日起，不再納入養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌基金支付，由兩區(qū)負(fù)責(zé)妥善處理。

11.從*年9月1日起，原兩區(qū)參保人員繳費(fèi)年限核定應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不符合國(guó)家和省規(guī)定的（如：培訓(xùn)生和培訓(xùn)學(xué)員培訓(xùn)期間工齡、副職村干部工齡等），不得計(jì)算為連續(xù)工齡（繳費(fèi)年限）。*年8月31日前已由兩區(qū)勞動(dòng)保障行政部門核定的，由其負(fù)責(zé)在*年12月底前，按以上要求和市區(qū)繳費(fèi)年限數(shù)據(jù)采集的統(tǒng)一格式，完成繳費(fèi)年限數(shù)據(jù)采集工作。尚未核定的，自*年9月1日起，經(jīng)兩區(qū)勞動(dòng)保障部門初審，報(bào)市勞動(dòng)保障局核定，具體辦理時(shí)間在社保信息系統(tǒng)并軌后另行通知。本意見下發(fā)后至社保信息系統(tǒng)并軌前退休的人員，在辦理退休時(shí)審核及采集其繳費(fèi)年限數(shù)據(jù)。

12.原兩區(qū)參保企業(yè)特殊工種目錄和參保人員從事特殊工種的年限，從*年1月1日起按市區(qū)統(tǒng)一規(guī)定參加年審；參保人員*年12月31日前從事特殊工種的年限，由市勞動(dòng)保障局另行組織審定。

13.原兩區(qū)參保人員和退休人員供養(yǎng)直系親屬認(rèn)定，暫仍按兩區(qū)原辦法操作，即：在參保人員死亡時(shí)符合供養(yǎng)直系親屬條件的，可列為供屬；在退休人員死亡時(shí)符合供養(yǎng)直系親屬條件、且在其退休時(shí)也符合供養(yǎng)直系親屬條件的，可列為供屬。今后逐步按市區(qū)統(tǒng)一辦法執(zhí)行，具體方案由市社會(huì)保險(xiǎn)基金管理中心提出，報(bào)市勞動(dòng)保障行政部門同意后實(shí)施。

14.從*年春節(jié)起，兩區(qū)保養(yǎng)人員納入市區(qū)保養(yǎng)人員春節(jié)補(bǔ)助范圍。

15.原兩區(qū)離退休人員基本養(yǎng)老金、離休金、供養(yǎng)直系親屬定期救濟(jì)費(fèi)的社會(huì)化發(fā)放辦法不變。

16.國(guó)企改革中一次性繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)人員情況、已列入統(tǒng)籌基金支付待遇的保養(yǎng)人員情況、參保人員繳費(fèi)年限審核情況，業(yè)務(wù)交接時(shí)由兩區(qū)勞動(dòng)保障部門單獨(dú)造冊(cè)移交。

二、事業(yè)單位養(yǎng)老統(tǒng)籌業(yè)務(wù)交接事項(xiàng)

17.參保單位和參保人員的繳費(fèi)基數(shù)和繳費(fèi)比例在*年底前過渡到市區(qū)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，過渡辦法另行制定。

18.從*年9月1日起，新參加事業(yè)單位養(yǎng)老統(tǒng)籌的單位，應(yīng)按照我局《關(guān)于事業(yè)單位養(yǎng)老保險(xiǎn)有關(guān)問題的處理意見》（錫勞社險(xiǎn)[2002]66號(hào)）規(guī)定，經(jīng)市勞動(dòng)保障局、市財(cái)政局、市人事局進(jìn)行參保資格審核后，才能辦理參保手續(xù)。

19.從*年9月1日起，參保人員退休審批及養(yǎng)老統(tǒng)籌相關(guān)待遇審核由市人事局負(fù)責(zé)；列入統(tǒng)籌基金支付的待遇，經(jīng)市勞動(dòng)保障部門核定后，在統(tǒng)籌基金中支付。

20.從*年9月1日起，由企業(yè)流動(dòng)進(jìn)入事業(yè)單位的人員（因工作需要經(jīng)主管部門任命擔(dān)任科級(jí)及其以上職務(wù)的除外），退休時(shí)養(yǎng)老待遇按我局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)職工在機(jī)關(guān)事業(yè)單位與企業(yè)之間流動(dòng)時(shí)社會(huì)保險(xiǎn)關(guān)系處理意見的通知》（錫勞社險(xiǎn)[*]2號(hào)）規(guī)定執(zhí)行，即：按事業(yè)單位統(tǒng)籌辦法實(shí)際繳費(fèi)年限不滿5年的，退休后由統(tǒng)籌基金支付按企業(yè)辦法計(jì)發(fā)的養(yǎng)老金，按事業(yè)辦法與按企業(yè)辦法計(jì)發(fā)的養(yǎng)老金差額由單位支付。

21.兩區(qū)勞動(dòng)保障部門應(yīng)對(duì)各項(xiàng)養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇支付數(shù)據(jù)按照市區(qū)統(tǒng)一格式進(jìn)行梳理。符合國(guó)家、省、市關(guān)于統(tǒng)籌支付規(guī)定的，按原標(biāo)準(zhǔn)仍由統(tǒng)籌基金支付；不符合國(guó)家、省、市關(guān)于統(tǒng)籌支付規(guī)定的，從*年9月1日起，不再納入統(tǒng)籌基金支付，由兩區(qū)負(fù)責(zé)妥善處理。

22.截止*年8月31日，在兩區(qū)人才中心實(shí)行人事、參加事業(yè)養(yǎng)老統(tǒng)籌的人員，在業(yè)務(wù)交接時(shí)由兩區(qū)勞動(dòng)保障部門單獨(dú)造冊(cè)移交。從*年起，按市區(qū)統(tǒng)一規(guī)定進(jìn)行參保資格年審并按規(guī)定處理其養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系。

23.原兩區(qū)離退休人員離退休費(fèi)、供養(yǎng)直系親屬定期救濟(jì)費(fèi)的發(fā)放，仍實(shí)行差額結(jié)算辦法。

24.*年8月31日前已完成轉(zhuǎn)制改革的轉(zhuǎn)制事業(yè)單位情況，在業(yè)務(wù)交接時(shí)由兩區(qū)勞動(dòng)保障部門單獨(dú)造冊(cè)移交。

三、被征地農(nóng)民基本生活保障業(yè)務(wù)交接事項(xiàng)

25.兩區(qū)在*年8月31日前經(jīng)批準(zhǔn)的征地事項(xiàng)，其被征地農(nóng)民納入社會(huì)保險(xiǎn)的安置工作由兩區(qū)勞動(dòng)保障局負(fù)責(zé)辦理。本意見下發(fā)后尚未辦結(jié)的，市勞動(dòng)保障部門參與做好銜接工作。

26.兩區(qū)*年9月1日后新批準(zhǔn)的征地事項(xiàng)，其被征地農(nóng)民納入社會(huì)保險(xiǎn)的，安置工作由市勞動(dòng)保障部門負(fù)責(zé)辦理。

27.兩區(qū)被征地農(nóng)民在*年8月31日前已納入社會(huì)保險(xiǎn)、但安置費(fèi)用尚未繳付到位的，由兩區(qū)勞動(dòng)保障局匯總?cè)藛T及費(fèi)用繳付明細(xì)情況，經(jīng)市勞動(dòng)保障局和市財(cái)政局確認(rèn)后，單獨(dú)辦理移交手續(xù)。

四、其它

28.國(guó)家和省*年9月1日后出臺(tái)的養(yǎng)老保險(xiǎn)政策向前追溯待遇執(zhí)行期的，由市勞動(dòng)保障局負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

29.*年9月1日起，兩區(qū)不再出臺(tái)新的養(yǎng)老保險(xiǎn)政策，涉及遺留問題的處理，報(bào)經(jīng)市勞動(dòng)保障局同意后方可實(shí)施。

30.并軌后，在市區(qū)重復(fù)參保或重復(fù)享受養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇的人員，由市社會(huì)保險(xiǎn)基金管理中心按照國(guó)家制度規(guī)定的原則，歸并為一份處理其養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系和待遇。具體由市社會(huì)保險(xiǎn)基金管理中心根據(jù)梳理情況提出實(shí)施意見，報(bào)市勞動(dòng)保障行政部門同意后執(zhí)行。

31.本意見未盡事項(xiàng)，由市勞動(dòng)保障局會(huì)兩區(qū)勞動(dòng)保障局商定后實(shí)施。

第6篇：物業(yè)建議意見范文

關(guān)鍵詞：合作建房 以物易物 土地使用權(quán) 營(yíng)業(yè)稅

住房商品化后，合作建房方式在我國(guó)也應(yīng)運(yùn)而生。所謂合作建房，是指一方提供土地使用權(quán)，一方提供資金，共同開發(fā)房地產(chǎn)的模式。與此相應(yīng)，規(guī)范合作建房的稅收文件也相繼出臺(tái)，涉及營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅諸多方面。關(guān)于合作建房的營(yíng)業(yè)稅，到目前為止最重要的文件是國(guó)稅函發(fā)[1995]156號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅問題解答（之一）的通知〉》（以下簡(jiǎn)稱[1995]156號(hào)文件），該文在第十七條，將合作建房歸納為“以物易物”和“建立合營(yíng)企業(yè)兩種形式”，詳細(xì)規(guī)定了不同情形營(yíng)業(yè)稅的征收方法。本文僅研究“以物易物”合作建房的營(yíng)業(yè)稅政策。筆者認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)立法的不斷完善，[1995]156號(hào)文件所例舉的“以物易物”合作建房情形已越來越不可能存在了，應(yīng)從全新的角度去理解該稅收政策。

一、“以物易物”合作建房實(shí)踐中難以操作，通說的“以物易物”合作在程序上表現(xiàn)為資金借貸

[1995]156號(hào)文件將“以物易物”分為兩種情形，第一種情形是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，第二種情形是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。

（一）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換的情形

假設(shè)甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金，雙方建立契約合作建房，約定房屋建成后按比例分配。[1995]156號(hào)文件認(rèn)為，在合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"稅目中的"轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)"子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按"銷售不動(dòng)產(chǎn)"稅目征稅。

上述情形的存在須滿足一個(gè)基本前提，就是在開發(fā)完成后，出地方和出資方能夠分別取得按合建合同約定份額分得房屋的初始產(chǎn)權(quán)。但依目前的實(shí)際情況，乙方根本不可能獲得房屋的初始產(chǎn)權(quán)。因?yàn)?，無論是開發(fā)商品房，還是自建房，其一切報(bào)批手續(xù)，都必須以擁有土地使用權(quán)的一方為申請(qǐng)人。包括建設(shè)用地許可證，建筑工程規(guī)劃許可證和建筑施工許可證等系列許可證書的申請(qǐng)。相應(yīng)地，商品房建成后的初始產(chǎn)權(quán)登記當(dāng)然屬于申請(qǐng)人，即提供土地使用權(quán)的甲方，不可能屬于提供資金的乙方。筆者為此分別走訪了當(dāng)?shù)氐膰?guó)土資源和房屋管理局，規(guī)劃局及建設(shè)局，也證實(shí)了上述情況。既然整個(gè)報(bào)批過程中沒有乙方參與，建成的房屋初始確權(quán)又歸甲方所有，那么，出資方相約分得的房屋只能通過再過戶手續(xù)處理。所以，根本不會(huì)出現(xiàn)[1995]156號(hào)文件所說的“甲乙雙方都取得了部分房屋的所有權(quán)的情形”。乙方的房產(chǎn)，必須通過甲乙雙方的再過戶手續(xù)取得，此種情形也產(chǎn)生營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)，不過是作為普通的房屋銷售行為計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅，已經(jīng)不屬于[1995]156號(hào)文件列舉的情形了。上述行為從實(shí)質(zhì)看，由于報(bào)批過程中無乙方參與，僅表現(xiàn)為甲方為開發(fā)主體，乙方向甲方提供資金的行為。所以，甲方出地，乙方出資的合作建房行為，不可能產(chǎn)生[1995]156號(hào)文件所稱的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)。

根據(jù)國(guó)稅局自身的文件，亦能證明上述事實(shí)。國(guó)稅函[2005]第1003號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱[2005]第1003號(hào)文件）指出，一方提供土地使用權(quán)，一方提供所需資金，以出地方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為出地方，未發(fā)生國(guó)稅函發(fā)[1995]156號(hào)文件中的合作建房，不適用其中第十七條有關(guān)合作建房征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。

（二）以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)的情形

[1995]156號(hào)文件規(guī)定，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按"服務(wù)業(yè)--租賃業(yè)"征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按"銷售不動(dòng)產(chǎn)"稅目征營(yíng)業(yè)稅。

乙方是否發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為？上述文字對(duì)哪一方是建設(shè)方并未提及。如前所述，目前無論是自建房，還是開發(fā)商品房，必須以擁有土地使用權(quán)一方的名義申請(qǐng)立項(xiàng)及報(bào)建系列手續(xù)，即使是乙方租賃了土地并投資，亦不能以乙方為建設(shè)方。以甲方名義開發(fā)，建成的建筑物當(dāng)然登記在甲方名下。由此，該種情形便演繹成甲方建設(shè)，乙方向甲方提供資金的建房行為，房屋建成后，乙方不能獲得房屋的初始產(chǎn)權(quán)。該前提下，即使甲乙雙方之間已建立了租賃契約，約定租賃期滿乙方將土地使用權(quán)連同建筑物歸還甲方，也不能按 [1995]156號(hào)文件對(duì)乙方按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。因?yàn)楦鶕?jù)前述 [2005]第1003號(hào)文件，“土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為甲方，不應(yīng)征收銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅”。

二、“合建審批”不能產(chǎn)生“房地互換”的效果

既然只有土地使用權(quán)人才能申請(qǐng)報(bào)建系列手續(xù)，又不以建立合營(yíng)企業(yè)的形式合作，合作建房便只剩一條途徑：更改土地使用權(quán)權(quán)屬人，使合作雙方共同擁有土地使用權(quán)，從而以合建雙方的名義共同辦理合建審批手續(xù)。實(shí)踐中，這種情形是存在的。但問題的關(guān)鍵是房屋建成后初始產(chǎn)權(quán)的歸屬，建成的房屋是由合作雙方共同所有，還是可以分別確認(rèn)到合作各方的名下，實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的各自所有。對(duì)此，相關(guān)的法律法規(guī)沒有明確規(guī)定，實(shí)踐中也操作不一。但不外兩種情況，一是房屋初始確權(quán)便實(shí)現(xiàn)了各自擁有，甲乙雙方都按合作合同的約定初始確權(quán)各自的房產(chǎn)。既是初始確權(quán)就屬于甲乙各方了，便不可能存在[1995]156號(hào)文件所稱的雙方以各自的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)互換的情形。因?yàn)榉课菀坏┙ǔ?，其產(chǎn)權(quán)便是房地合一的復(fù)合所有權(quán)，房屋所有權(quán)人不可能僅擁有土地使用權(quán)而沒有地上建筑物的所有權(quán)，更不可能僅擁有地上建筑物的所有權(quán)而沒有土地使用權(quán)。另一種情況是初始確權(quán)仍然是共同所有。既然是共同所有，便談不上互換，合建雙方若不銷售房產(chǎn)，是沒有營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)的。若銷售房產(chǎn)，應(yīng)視作房屋的普通銷售繳納營(yíng)業(yè)稅，而非[1995]156號(hào)文件所指的營(yíng)業(yè)稅。

可見，即使合建雙方共同辦理合建手續(xù)，其建成的房屋無論以何種所有權(quán)形式存在，都不可能構(gòu)成[1995] 156號(hào)文件中繳納營(yíng)業(yè)稅的情形。值得強(qiáng)調(diào)的是，該種操作方法下，因?yàn)檗k理合建審批的前提是土地使用權(quán)的權(quán)屬變更，所以，由該權(quán)屬變更產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅費(fèi)的納稅義務(wù)是不可避免的。

三、“以物易物”合作建房難以操作的原因

任何一個(gè)稅收文件的出臺(tái)，總是針對(duì)一些既存事實(shí)，有的放矢的。之所以出現(xiàn)上述結(jié)果，主要有兩個(gè)原因。一是房地產(chǎn)的登記生效制度，二是房地產(chǎn)立法較稅收文件的相對(duì)滯后。

我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”。 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)都屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其權(quán)屬變更必須通過登記機(jī)關(guān)的變更登記才能生效。反過來說，只要經(jīng)過權(quán)屬的變更登記，不論變更登記的雙方實(shí)際上是否真正進(jìn)行了買賣，都視作權(quán)屬轉(zhuǎn)移，承擔(dān)相應(yīng)的納稅義務(wù)，除非有個(gè)別免稅的情形。所以，對(duì)于房屋及土地使用權(quán)的過戶，要計(jì)征銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅。所以，由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更產(chǎn)生的稅收，是遵循形式重于實(shí)質(zhì)原則的，這是由不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記生效制度決定的。有了上述原則，就不難理解[2005]第1003號(hào)文件中所做的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為甲方，未發(fā)生轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為，不適用[1995] 156號(hào)文件第十七條有關(guān)合作建房征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定了。

[1995]156號(hào)文件于1995年，之后，規(guī)范房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的法律法規(guī)才相繼出臺(tái)?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》雖然是1994年，但在2007也經(jīng)過了重要的修正。該法第六十一條規(guī)定，在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。建設(shè)部2001年的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十六條也規(guī)定，新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的許可證件及證明文件。其中，許可證件就是以擁有土地使用權(quán)方為申請(qǐng)人的建設(shè)用地許可證，建筑工程規(guī)劃許可證和建筑施工許可證等系列許可證書及證明文件。從上述兩條規(guī)定可看出，房屋產(chǎn)權(quán)以土地使用權(quán)為基礎(chǔ)，沒有土地使用權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)無從談起?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》第六條規(guī)定：房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。即土地使用權(quán)及其地上建筑物所有權(quán)的主體必須是同一個(gè)人（包括公民和法人）。又一次充分表明了“房地一體”的原則。

不難發(fā)現(xiàn)，上述法律法規(guī)大部分在 [1995]156號(hào)文件之后。上世紀(jì)九十年代，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于初級(jí)階段，發(fā)育很不成熟，相關(guān)的法律法規(guī)不甚完善，各職能機(jī)構(gòu)審批管理也不盡規(guī)范，[1995]156號(hào)文件所述情形是存在的。但截至目前，經(jīng)過二十年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作程序漸趨完善， 該文件所述情形已經(jīng)越來越不可能存在了。稅務(wù)機(jī)關(guān)也應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，對(duì)合作建房的稅收政策進(jìn)行新的修改和調(diào)整。

參考文獻(xiàn)：

[1]《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅問題解答（之一）的通知〉》，國(guó)稅函發(fā)[1995]156號(hào)

[2]《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》，國(guó)稅函[2005]第1003號(hào)

[3]《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，2007年

[4]《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 1994年，2007年修正

第7篇：物業(yè)建議意見范文

關(guān)鍵詞:設(shè)計(jì)管理；規(guī)劃和設(shè)計(jì)；物業(yè)定位

Abstract: Real estate development is complex system engineering. Preparatory work for development is the company construction projects in the planning and preparatory work, including the preparation of project proposal, feasibility study report of the project. This paper relates to key in previous work: only do a preliminary discussion on design management, planning and design and property location etc..

Key words: design management; planning and design; property location

中圖分類號(hào)：F293.33

1、探討的主要內(nèi)容

1.1、項(xiàng)目前期工作重點(diǎn)

a項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理;b項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì);c項(xiàng)目物業(yè)定位。

1.2、項(xiàng)目前期工作重點(diǎn)

項(xiàng)目前期工作涉及的專業(yè)多、協(xié)調(diào)的部門多、要求的技術(shù)水平高。因此要求結(jié)合具體項(xiàng)目，抓住項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)。所以，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理、項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)、項(xiàng)目物業(yè)（住宅等）定位是項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)。

1.2.1、設(shè)計(jì)管理

依據(jù)國(guó)內(nèi)外研究資料，規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)70～90％。事實(shí)是，規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)劣對(duì)工程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量有著重要的影響，同時(shí)環(huán)境的好壞與單體設(shè)計(jì)的優(yōu)劣對(duì)商品房的價(jià)格與銷售影響很大因此設(shè)計(jì)管理是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的龍頭。

(1)要充分認(rèn)識(shí)到住宅設(shè)計(jì)的真正內(nèi)涵?，F(xiàn)代房產(chǎn)開發(fā)意義上的產(chǎn)品，主要由三個(gè)層面構(gòu)成：核心產(chǎn)品即由產(chǎn)品的基本功能因素構(gòu)成；有形產(chǎn)品即由產(chǎn)品質(zhì)量、品牌、款式、包裝、特色等構(gòu)成；附加產(chǎn)品即由各種服務(wù)構(gòu)成。住宅建筑當(dāng)然屬于有形產(chǎn)品，所具備的各項(xiàng)要素指標(biāo)關(guān)鍵取決于住宅的核心內(nèi)容：居住水平。住宅建筑是折射社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化的復(fù)合體，所以住宅設(shè)計(jì)從原則上說是對(duì)客戶居住生活的一種全面整合。

(2)其次在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，開發(fā)商應(yīng)該將設(shè)計(jì)單位的專業(yè)性與自身對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研結(jié)果結(jié)合起來，切忌自以為是。

(3)應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)好專業(yè)協(xié)作設(shè)計(jì)單位和政府相關(guān)審批部門的關(guān)系。一方面要求專業(yè)協(xié)作設(shè)計(jì)單位及時(shí)準(zhǔn)確的了解新的各項(xiàng)管理?xiàng)l例和法規(guī)、把握城市規(guī)劃主管部門對(duì)項(xiàng)目的布局、立面等的更深層次要求、掌握城市周邊發(fā)展大的規(guī)劃內(nèi)容和要求；另一方面力求使政府相關(guān)審批部門準(zhǔn)確了解專業(yè)設(shè)計(jì)人員的意圖，盡量減少設(shè)計(jì)上的返工和經(jīng)濟(jì)上的損失。

1.2.2、項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)

沒有規(guī)矩，不成方圓。開發(fā)商在組織前期工作中主要是從修建性詳細(xì)規(guī)劃展開的（簡(jiǎn)稱詳規(guī)）?？梢哉f，詳規(guī)是樓盤整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)，也是核心骨干部分。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，詳規(guī)的關(guān)鍵問題說到底其實(shí)就是定位問題。也只有規(guī)劃設(shè)計(jì)切合實(shí)際，符合項(xiàng)目本土化地段特色和目標(biāo)客戶需求的層次，項(xiàng)目本身才有科學(xué)性、合理性、超前性可言。

(1)主要物業(yè)建筑群體組合

就是指根據(jù)選址意見書確定的各項(xiàng)用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，以及由地塊現(xiàn)狀、尺度、定位等因素?cái)M定建筑物業(yè)個(gè)數(shù)、層數(shù)、布局、朝向、間距、風(fēng)格，反映總體平面布局、立面處理、豎向安排及其他涉及建筑物外形和組合的一些內(nèi)容。它基本確立了小區(qū)的內(nèi)在構(gòu)成（含主要建筑物和附屬設(shè)施）及各部分相互之間的關(guān)系。共有三個(gè)原則：

a功能原則：指符合日照、通風(fēng)、密度、朝向、間距等基本功能要求，使居住生活方便和寧?kù)o。

b經(jīng)濟(jì)原則：指擬定合理的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，適宜地利用每一處土地和空間。

c美觀原則：指運(yùn)用美學(xué)原理，體現(xiàn)地方本土特性并反應(yīng)建筑風(fēng)格個(gè)性。

在項(xiàng)目社區(qū)規(guī)劃中，需要充分認(rèn)識(shí)到居住行為從本質(zhì)上講是人的行為方式，人作為居住行為的執(zhí)行者，是居住環(huán)境的主體。因此，對(duì)居住生活方式的深層考量，必須以人（需求客戶）的生理、心理、行為、情感等方面內(nèi)在需求為依據(jù)研究居住環(huán)境，強(qiáng)調(diào)以人為本，創(chuàng)造人與建筑環(huán)境和諧共生。

(2)主要路網(wǎng)設(shè)計(jì)

根據(jù)基地所處的地塊位置、氣候、地形地貌、周邊既有道路現(xiàn)狀以及規(guī)劃定位，科學(xué)合理地布置小區(qū)主要出入口、主干道、區(qū)內(nèi)次要道路、小徑等。

路網(wǎng)設(shè)計(jì)主張強(qiáng)調(diào)道路的分級(jí)設(shè)置，目的是使車輛各行其道，避免組團(tuán)內(nèi)部和空間不必要的車流穿行。居住區(qū)道路的設(shè)計(jì)，過于強(qiáng)調(diào)通暢的道路線型并不可取。組團(tuán)間及宅間道路也應(yīng)注意與建筑之間的距離，創(chuàng)造條件讓建筑周圍形成歸屬感強(qiáng)的院落空間，同時(shí)有利綠化與設(shè)施的安排。實(shí)現(xiàn)人車分流設(shè)計(jì)可以使居民安心地在小區(qū)內(nèi)自由活動(dòng)、享受室外活動(dòng)的樂趣。

另外居民私家車的增多，也使得停車位不足的矛盾尤為突出。目前很多城市要求新建住宅小區(qū)停車位按1：0.8進(jìn)行配置。如果對(duì)區(qū)內(nèi)道路的寬度、線型、鋪裝及設(shè)施精心設(shè)計(jì)的話，人車混行設(shè)計(jì)也能較好解決區(qū)內(nèi)私家車不斷增加與停車后方便到達(dá)單元門口的問題，可以適當(dāng)加寬小區(qū)道路寬度，一側(cè)停車，提高道路空間的使用率，并擁有人性化的居住生活環(huán)境。例如，可設(shè)計(jì)7米左右的主干道。另外，在規(guī)劃中充分利用地下空間，做到地上和地下停車相結(jié)合。停車場(chǎng)使用遮擋、柔化與藏匿的方法設(shè)計(jì)。

(3)公共空間規(guī)劃

主要包括基地內(nèi)的場(chǎng)地、綠地、設(shè)施及小品等。這是室外空間進(jìn)一步的功能劃分。基地內(nèi)的場(chǎng)地應(yīng)包括公共性的場(chǎng)地，道路兩側(cè)的派生地，房前屋后的空地。公共性的場(chǎng)地主要供社區(qū)居民休憩，組織大型的文體活動(dòng)或作交通樞紐。空間不應(yīng)太大，并有標(biāo)志性，應(yīng)有與設(shè)計(jì)功能相關(guān)的設(shè)施。道路兩側(cè)的派生地常規(guī)為建筑物山墻或建筑物之間的空地，可布置綠地和停車場(chǎng)，也可作為活動(dòng)場(chǎng)地。場(chǎng)地鋪裝應(yīng)盡量能為客戶的行走、停住、觀賞等活動(dòng)提供條件，并應(yīng)用不同的鋪裝材質(zhì)與形式加以引導(dǎo)、規(guī)范。同時(shí)，注意完整的鋪裝場(chǎng)地應(yīng)對(duì)環(huán)境和建筑有烘托作用。

(4)綠地

綠地主要有兩大功能，一是觀賞，滿足客戶對(duì)自然美景的追求；一是調(diào)節(jié)生態(tài)及氣候環(huán)境，并供人休憩娛樂。植物的選擇應(yīng)強(qiáng)調(diào)以適應(yīng)本地生長(zhǎng)條件的品種優(yōu)先，同時(shí)易于管理，品種要合理搭配，喬木、灌木、草坪應(yīng)有科學(xué)合理的種植比例，以喬、灌木為主并發(fā)展空間綠化。

2、改革用人機(jī)制提高隊(duì)伍管理水平。

新世紀(jì)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)主要集中在對(duì)高水平、高素質(zhì)專業(yè)人才的競(jìng)爭(zhēng)上。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，誰擁有了高水平的物業(yè)管理人才，誰就掌握了市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，并采取多種形式、多種渠道加快培養(yǎng)物業(yè)管理人才。今后，“投資于人”應(yīng)成為城建系統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)一個(gè)重要的戰(zhàn)略取向。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，人是知識(shí)經(jīng)濟(jì)的直接制造者，物管企業(yè)必須加大人才資源開發(fā)，加大知識(shí)型、創(chuàng)新型人才的培養(yǎng)與使用。加以借鑒國(guó)外實(shí)行多時(shí)的物業(yè)管理師的考核辦法以及其他服務(wù)行業(yè)對(duì)于其從業(yè)人員的評(píng)定方法，改革用人制度。通過素質(zhì)教育、崗位培訓(xùn)和技術(shù)考核等形式來提高從業(yè)人員的專業(yè)水平和服務(wù)意識(shí)。通過機(jī)制轉(zhuǎn)換和專業(yè)部門利益調(diào)整，做到優(yōu)勝劣汰，造就優(yōu)秀物業(yè)管理隊(duì)伍，以增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

3、加大盤活與經(jīng)營(yíng)力度。

首先，對(duì)政府直接控制與管理的物業(yè)，一方面可以由相關(guān)部門出臺(tái)專門的政策，通過公開拍賣或其它方式加以出售，并為買主辦理產(chǎn)權(quán)登記；另一種辦法就是成立專門的物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)，或委托某一社會(huì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，由其向市場(chǎng)招租并進(jìn)行相應(yīng)的管理，政府從租金收入中提取一定比例作為管理企業(yè)的管理費(fèi)。這樣，可以讓沉淀下來的這部分物業(yè)發(fā)揮它的作用，既造福于民，政府也可以減輕負(fù)擔(dān)。

第8篇：物業(yè)建議意見范文

一、總體目標(biāo)任務(wù)

以科學(xué)發(fā)展觀為指針，以增強(qiáng)農(nóng)業(yè)公共服務(wù)能力為目標(biāo)，在深化新型農(nóng)技推廣體系和動(dòng)物防疫規(guī)范化鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)的基礎(chǔ)上，按照政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、整合資源的思路，進(jìn)一步完善責(zé)任農(nóng)技推廣體系、強(qiáng)化動(dòng)植物防控體系、建立農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)管體系，明確和落實(shí)農(nóng)技推廣、動(dòng)植物疫病防控、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)管隊(duì)伍和保障措施，建立健全責(zé)任和績(jī)效評(píng)價(jià)制度，構(gòu)建農(nóng)業(yè)“三位一體”公共服務(wù)體系，建成鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)公共服務(wù)中心、11個(gè)行政村的農(nóng)業(yè)公共服務(wù)站、充分發(fā)揮社會(huì)化農(nóng)業(yè)服務(wù)作用，為我鎮(zhèn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展提供有力支撐。

二、實(shí)施內(nèi)容

（一）建立“三位一體”的農(nóng)業(yè)公共服務(wù)機(jī)構(gòu)

1、建立鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)公共服務(wù)中心

鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)公共服務(wù)中心性質(zhì)為全額撥款公益性事業(yè)單位，人員編制是在現(xiàn)有鎮(zhèn)在編在崗農(nóng)技人員中整合而成。目前共有農(nóng)業(yè)工作人員4人，其中專業(yè)技術(shù)人員2人。進(jìn)一步明確農(nóng)技推廣、植保植檢、畜牧獸醫(yī)監(jiān)管和動(dòng)物檢疫防疫人員，同時(shí)配備1名農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)督員。

2、設(shè)立村級(jí)農(nóng)業(yè)公共服務(wù)站和農(nóng)業(yè)企業(yè)服務(wù)點(diǎn)

村農(nóng)業(yè)公共服務(wù)站設(shè)站長(zhǎng)1名，并配備村級(jí)農(nóng)技推廣員、動(dòng)植物疫情測(cè)報(bào)員、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全員。根據(jù)村的規(guī)模和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實(shí)際，村服務(wù)站人員可控制在2-3人。服務(wù)站站長(zhǎng)原則上由村兩委會(huì)負(fù)責(zé)農(nóng)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，農(nóng)技員、測(cè)報(bào)員、安全員可在農(nóng)民專業(yè)合作社及文書、大學(xué)生村官中選配，規(guī)模較小的行政村可以1人兼二職。

對(duì)具有一定規(guī)模的農(nóng)業(yè)企業(yè)，也要設(shè)立相應(yīng)的農(nóng)業(yè)服務(wù)點(diǎn)，配備農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全員。

要充分發(fā)揮專業(yè)示范戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等農(nóng)業(yè)主體的技術(shù)優(yōu)勢(shì)和示范帶動(dòng)作用，促進(jìn)農(nóng)業(yè)公共服務(wù)進(jìn)村入戶。

（二）明確農(nóng)業(yè)公共服務(wù)的具體職能

1、農(nóng)技推廣職能：主要包括新技術(shù)、新機(jī)具的引進(jìn)、試驗(yàn)、示范和推廣，農(nóng)民技術(shù)培訓(xùn)，農(nóng)業(yè)公共服務(wù)信息等。

2、動(dòng)植物疫病防控職能：主要包括動(dòng)物免疫、疫情報(bào)送、防疫智能化信息錄入、疫情處置，植物病蟲害及災(zāi)情監(jiān)測(cè)、預(yù)防、防治和處置，檢疫性病蟲害普查、信息提供、疫情預(yù)防、疫情撲滅等。

3、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)管職能：主要包括農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)測(cè)、農(nóng)業(yè)投入品使用監(jiān)管、農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)技術(shù)推廣應(yīng)用、生產(chǎn)檔案記載指導(dǎo)、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全知識(shí)宣傳培訓(xùn)等。

（三）落實(shí)農(nóng)業(yè)公共服務(wù)機(jī)構(gòu)工作職責(zé)

1、鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)公共服務(wù)中心工作職責(zé)

（1）負(fù)責(zé)本鎮(zhèn)內(nèi)的農(nóng)技推廣、動(dòng)植物檢疫防疫、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)管工作。

（2）指導(dǎo)村級(jí)農(nóng)業(yè)公共服務(wù)站開展工作。

（3）制定鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

（4）制定農(nóng)林牧漁培訓(xùn)計(jì)劃。

（5）簽訂工作責(zé)任書，履行責(zé)任農(nóng)技員的“班主任”、“任課老師”職責(zé)。

（6）完成各項(xiàng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)任務(wù)。

（7）為鎮(zhèn)黨委、政府做好農(nóng)業(yè)發(fā)展、農(nóng)業(yè)服務(wù)的參謀。

本鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)公共服務(wù)中心具體工作內(nèi)容有農(nóng)技、農(nóng)機(jī)、畜牧、林特、水產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)管、農(nóng)業(yè)統(tǒng)計(jì)、農(nóng)企管理、農(nóng)民信箱、農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)等10項(xiàng)，服務(wù)中心每位工作人員要主管一項(xiàng)，兼管1-2項(xiàng)，做到每項(xiàng)工作有人管。為有利于開展工作，全鎮(zhèn)劃分為3個(gè)工作區(qū)域，落實(shí)3名責(zé)任農(nóng)技員，主管一條重點(diǎn)線，分管一個(gè)工作片，對(duì)各片的線條農(nóng)業(yè)工作實(shí)行綜合管理，當(dāng)好各片業(yè)務(wù)指導(dǎo)的“任課老師”和包村服務(wù)，同時(shí)要做好10個(gè)以上重點(diǎn)戶、1家以上農(nóng)民專業(yè)合作社的“班主任”工作。

2、村農(nóng)業(yè)公共服務(wù)站工作職責(zé)

村農(nóng)業(yè)服務(wù)站要協(xié)助鎮(zhèn)責(zé)任農(nóng)技員和各區(qū)域工作片的“班主任”，做好本村范圍內(nèi)農(nóng)技指導(dǎo)、動(dòng)植物防疫工作，對(duì)本村農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)督和管理，引導(dǎo)農(nóng)戶開展農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)。

3、農(nóng)業(yè)企業(yè)服務(wù)點(diǎn)工作職責(zé)

農(nóng)業(yè)企業(yè)服務(wù)點(diǎn)要承擔(dān)對(duì)周邊農(nóng)戶的農(nóng)技服務(wù)工作，建立本企業(yè)農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制，落實(shí)1名農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全員，規(guī)模較大的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)必須設(shè)立農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全科。加強(qiáng)本企業(yè)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地準(zhǔn)出管理，配合農(nóng)業(yè)行政主管部門做好農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量抽檢工作。

（四）建立考核制度

我鎮(zhèn)已完成了新型農(nóng)技推廣體系建設(shè)和動(dòng)物防疫規(guī)范化鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)，并已形成了一套較合理的考核機(jī)制。農(nóng)業(yè)公共服務(wù)機(jī)構(gòu)是在責(zé)任農(nóng)技員制度上的完善，因此在考核內(nèi)容上要突出“農(nóng)技推廣、動(dòng)植物疫病防控、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)管”這三項(xiàng)主業(yè)，并適當(dāng)考慮區(qū)域工作片的“班主任”和“任課老師”工作業(yè)績(jī)，對(duì)村級(jí)農(nóng)業(yè)服務(wù)站要充分體現(xiàn)“政府買服務(wù)”政策的作用。

（五）提高人員素質(zhì)

要加強(qiáng)知識(shí)更新，抓好培訓(xùn)工作。對(duì)鎮(zhèn)服務(wù)中心農(nóng)技人員，以參加縣級(jí)以上培訓(xùn)為主。對(duì)村服務(wù)站和龍頭企業(yè)服務(wù)點(diǎn)人員，根據(jù)農(nóng)時(shí)和上級(jí)統(tǒng)一部署，及時(shí)舉辦各類培訓(xùn)班，不斷提高技術(shù)水平和服務(wù)水平。

（六）完善工作條件，提高公共服務(wù)能力

落實(shí)辦公地點(diǎn)。服務(wù)中心落實(shí)在現(xiàn)鎮(zhèn)畜牧獸醫(yī)站辦公處，建筑面積200平方米，辦公設(shè)施完備。同時(shí)，服務(wù)中心充分利用鎮(zhèn)成校教學(xué)設(shè)備和場(chǎng)地，作為鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)公共服務(wù)中心的培訓(xùn)基地。服務(wù)中心實(shí)驗(yàn)室通過現(xiàn)有資源整合，增添一些農(nóng)藥速測(cè)、土壤檢測(cè)、普通臺(tái)式天平等必需儀器設(shè)備，開展普通的檢測(cè)工作。要進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)業(yè)示范基地和科技示范戶建設(shè)，以創(chuàng)建省、市、縣現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園為動(dòng)力，增加投入，加強(qiáng)服務(wù)，提高農(nóng)業(yè)科技示范園和示范戶建設(shè)水平。

三、實(shí)施工作安排

完成時(shí)間：2010年12月10日

第一階段：準(zhǔn)備階段（11月20日前）。認(rèn)真學(xué)習(xí)縣政府《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)業(yè)“三位一體”公共服務(wù)體系建設(shè)的實(shí)施意見》，領(lǐng)會(huì)精神實(shí)質(zhì)，統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，研究工作部署，外出學(xué)習(xí)取經(jīng)，成立領(lǐng)導(dǎo)小組，以切實(shí)加強(qiáng)對(duì)公共服務(wù)體系建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)。

第9篇：物業(yè)建議意見范文

關(guān)鍵詞:林業(yè)植物；檢疫標(biāo)準(zhǔn)；標(biāo)準(zhǔn)化；現(xiàn)狀

Abstract:Elaboratedtheforestryplantquarantinestandardizationwork’sfunctionandtheimportance,briefedandsummarizedourcountryforestryplantquarantinestandardizationworkpresentsituation,theexistencequestion,proposedstrengthenedtheworkthesuggestionandthecountermeasure.

keyword:Forestryplant;Quarantinestandard;Standardization;Presentsituation

前言

林業(yè)植物檢疫(原稱森林植物檢疫)是指依照植物檢疫法規(guī)采取的控制林業(yè)檢疫性有害生物傳播蔓延、保護(hù)森林資源和國(guó)土生態(tài)安全的一項(xiàng)重要措施。林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化則是通過制定和實(shí)施標(biāo)準(zhǔn),對(duì)林業(yè)植物檢疫的全過程規(guī)范化和系統(tǒng)化,從而達(dá)到最佳的防控效果,取得最佳經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)效益的活動(dòng)。林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化是保證林業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性活動(dòng),是林業(yè)現(xiàn)代化的重要環(huán)節(jié),對(duì)促進(jìn)我國(guó)林業(yè)的又快又好發(fā)展,規(guī)范我國(guó)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的法制化、規(guī)范化進(jìn)程具有重要的意義。

1林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化工作的作用及其重要性

1·1作用

1·1·1可補(bǔ)充植物檢疫法規(guī)的內(nèi)容,推動(dòng)林業(yè)有害生物依法治理的進(jìn)程標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)家法律法規(guī)在技術(shù)上的補(bǔ)充。林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)《植物檢疫條例》和《植物檢疫條例實(shí)施細(xì)則(林業(yè)部分)》等相關(guān)法律法規(guī)制定的。通過林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)的制定,特別是一些強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的制定,可有力地補(bǔ)充《植物檢疫條例》和《植物檢疫條例實(shí)施細(xì)則(林業(yè)部分)》在技術(shù)上的有關(guān)規(guī)定,并對(duì)強(qiáng)化植物檢疫檢驗(yàn)技術(shù)和除害處理技術(shù)、加強(qiáng)檢疫管理和人員管理、規(guī)范檢疫行為、維護(hù)檢疫執(zhí)法秩序、體現(xiàn)相關(guān)法律法規(guī)的內(nèi)涵和內(nèi)容等方面具有重要作用,必將成為林業(yè)有害生物治理過程中的重要技術(shù)基礎(chǔ)和重要依據(jù)。

1·1·2可加快林業(yè)植物檢疫技術(shù)成果的轉(zhuǎn)化,提高林業(yè)有害生物科學(xué)防控的水平標(biāo)準(zhǔn)不能遷就或滿足于落后的生產(chǎn)水平在植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)制修訂過程中,通過吸納國(guó)內(nèi)外的新成果、新技術(shù)和新經(jīng)驗(yàn),并隨著標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施,成為促進(jìn)科研成果轉(zhuǎn)化的紐帶和橋梁,對(duì)加快成果轉(zhuǎn)化、提高林業(yè)植物檢疫和有害生物科學(xué)防控水平都具有重要意義。

1·1·3可提高林業(yè)植物檢疫工作的效率,節(jié)約人力物力資源標(biāo)準(zhǔn)的重要特征之一就是重復(fù)性。在生產(chǎn)實(shí)踐中,標(biāo)準(zhǔn)化就是要對(duì)重復(fù)發(fā)生的事物盡量減少或消除不必要的勞動(dòng)消耗,這對(duì)提高工作效率,節(jié)約人力、物力資源具有重要作用。通過新標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施,不僅可以推進(jìn)林業(yè)植物檢疫工作制度化、規(guī)范化、科學(xué)化,而且可以減少檢疫工作的盲目性,節(jié)省工作經(jīng)費(fèi),提高工作的整體效率。

1·2重要性

1·2·1林業(yè)植物檢疫工作特殊性的需要林業(yè)植物檢疫是融行業(yè)管理、行政執(zhí)法、技術(shù)指導(dǎo)和技術(shù)服務(wù)于一體的工作,具有工作程序復(fù)雜、內(nèi)容繁多、技術(shù)性和規(guī)范性要求高、涉及面廣、社會(huì)責(zé)任大等特點(diǎn),是我國(guó)控制有害生物傳播擴(kuò)散的一項(xiàng)最為重要的工作。植物檢疫相關(guān)的法律法規(guī)只對(duì)宏觀的工作及主要的方面作了規(guī)定,難以兼顧技術(shù)、管理等具體細(xì)節(jié)問題,而這些工作則需要一系列完善的標(biāo)準(zhǔn)來補(bǔ)充和規(guī)范。

1·2·2國(guó)際化新形勢(shì)的需要隨著經(jīng)濟(jì)全球化和科學(xué)技術(shù)迅猛發(fā)展,技術(shù)性貿(mào)易壁壘已成為一個(gè)國(guó)家保護(hù)本國(guó)產(chǎn)業(yè),促進(jìn)對(duì)外貿(mào)易和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段。應(yīng)對(duì)技術(shù)性貿(mào)易壁壘,直接取決于技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系完善和精密程度。當(dāng)前,我國(guó)參與國(guó)際化貿(mào)易的程度越來越高,但一些林產(chǎn)品在進(jìn)出口貿(mào)易時(shí)屢屢遭受檢疫方面的技術(shù)性貿(mào)易壁壘,進(jìn)口林產(chǎn)品的安全性也得不到保障。要解決這些問題,必須提高我國(guó)林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)水平,完善標(biāo)準(zhǔn)體系,同時(shí)積極參與國(guó)際性的標(biāo)準(zhǔn)化工作,加強(qiáng)與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織合作和交流,以適應(yīng)國(guó)1·2·3當(dāng)前我國(guó)行政管理的需要自《行政許可法》實(shí)施后,國(guó)務(wù)院各部委(局)出臺(tái)法律、法規(guī)規(guī)定之外的強(qiáng)制性部門規(guī)章受到限制,而制定和出臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)將及時(shí)補(bǔ)充部門在行政管理過程中需強(qiáng)制性執(zhí)行的一些法律、法規(guī)規(guī)定之外的規(guī)范、要求。在林業(yè)植物檢疫工作方面,《植物檢疫條例》修訂相對(duì)滯后,一些生產(chǎn)中急需強(qiáng)制性統(tǒng)一的規(guī)范、要求很難在短期內(nèi)實(shí)施,而及時(shí)制定和出臺(tái)林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn),強(qiáng)化林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化工作,是解決這一問題的有效途徑。

2我國(guó)林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化工作的現(xiàn)狀和問題

1993年,我國(guó)公布了林業(yè)植物檢疫領(lǐng)域的第一項(xiàng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《林木引種》和第一項(xiàng)林業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《松材線蟲病檢疫技術(shù)》,拉開了我國(guó)林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化工作的序幕[1]。隨后13a來,我國(guó)林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化工作在標(biāo)準(zhǔn)制修訂、組織機(jī)構(gòu)建設(shè)等方面取得了一定的成績(jī)。

2·1現(xiàn)狀

2·1·1林業(yè)植物檢疫體系框架已初見端倪截止2007年4月,我國(guó)已制定并公布的林業(yè)植物檢疫方面的標(biāo)準(zhǔn)共4項(xiàng)(包括正在修訂的標(biāo)準(zhǔn)1項(xiàng)),其中國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)3項(xiàng),行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1項(xiàng);正在制定的標(biāo)準(zhǔn)28項(xiàng),其中國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)27項(xiàng),行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1項(xiàng)。這些標(biāo)準(zhǔn)涉及了林業(yè)植物檢疫領(lǐng)域的檢疫檢驗(yàn)技術(shù)、除害處理、檢疫性有害生物根除、檢疫管理等多個(gè)方面,林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)體系框架已現(xiàn)雛形。

2·1·2建立了林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化機(jī)構(gòu)2005年在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)的大力支持下,全國(guó)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)林業(yè)分技術(shù)委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱林業(yè)植物檢疫分委會(huì))正式成立。這是林業(yè)植物檢疫工作中的一件大事,林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化工作從此有了自己的組織機(jī)構(gòu)。這是從事全國(guó)林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)工作的組織,負(fù)責(zé)全國(guó)植物檢疫專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域的標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)歸口工作。

林業(yè)植物檢疫分委會(huì)成立以來開展了卓有成效的工作:正式立項(xiàng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)17項(xiàng),完成國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)1項(xiàng);召開了3次分委會(huì)全體會(huì)議,審議通過了4項(xiàng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn);同時(shí)在黑龍江等省開展了培訓(xùn)活動(dòng),加大了宣傳力度,有力地推動(dòng)了林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化工作的開展。

2·2存在的問題

2·2·1林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化工作起步晚,標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量少我國(guó)林業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作開始于1952年[2],但林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化工作直到1993年才起步,在隨后的13a中,工作基本處于時(shí)斷時(shí)續(xù)狀態(tài)。僅于1999年公布了第三項(xiàng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《林木種子檢驗(yàn)規(guī)程》,2006年公布了第四項(xiàng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《松材線蟲病發(fā)生區(qū)松木包裝材料處理和管理》。林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化工作起步晚,工作不連續(xù),公布標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量少,直接影響了我國(guó)林業(yè)檢疫性有害生物防控工作的開展。

2·2·2新標(biāo)準(zhǔn)制定滯后,已制定標(biāo)

準(zhǔn)不能及時(shí)公布

我國(guó)加入WTO后,林業(yè)植物檢疫工作的重要性日益突出。制定林業(yè)植物檢疫工作全過程的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn),使之連接貫穿并形成系列,并與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌成為當(dāng)前植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化工作的一項(xiàng)最為重要的內(nèi)容。但在這方面我國(guó)的新標(biāo)準(zhǔn)制定滯后,絕大多數(shù)林業(yè)檢疫性有害生物的檢疫技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)仍未制定,基礎(chǔ)性、管理性等方面的標(biāo)準(zhǔn)更是寥寥無幾。而已制定的松材線蟲、美國(guó)白蛾檢疫技術(shù)規(guī)程等標(biāo)準(zhǔn)雖已上報(bào)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理部門,但尚未公布。

2·2·3植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)體系急需建立和完善標(biāo)準(zhǔn)體系不完善導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)制修訂缺乏系統(tǒng)性。目前,林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)體系框架雖已建立,但科學(xué)、系統(tǒng)、適合當(dāng)前林業(yè)發(fā)展形勢(shì)的標(biāo)準(zhǔn)體系還未建立,以至每年標(biāo)準(zhǔn)的制修訂沒有“體系”這一綱的規(guī)范,對(duì)申報(bào)和制定什么標(biāo)準(zhǔn)帶有盲目性,缺乏系統(tǒng)性。

2·2·4參與林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化工作的人員少,水平參差不齊目前,林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化制修訂項(xiàng)目中,有三分之二是由國(guó)家林業(yè)局森林病蟲害防治總站承擔(dān),浙江、安徽等省的林業(yè)有害生物防治檢疫部門的業(yè)務(wù)人員及中國(guó)林科院等科研院所、高等院校的科研人員承擔(dān)了部分項(xiàng)目,參與標(biāo)準(zhǔn)化工作的人員少,水平不一,甚至一些承擔(dān)制修訂標(biāo)準(zhǔn)的人從未參加過任何培訓(xùn),很難保證標(biāo)準(zhǔn)制修訂的質(zhì)量。

2·2·5標(biāo)準(zhǔn)化工作經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重不足,工作舉步維艱當(dāng)前,國(guó)家下達(dá)的每項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)制修定經(jīng)費(fèi)明顯不足,有時(shí)甚至連基本的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)研所需經(jīng)費(fèi)也無法滿足,很難保證標(biāo)準(zhǔn)制修訂的質(zhì)量。此外,植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施、宣傳工作的經(jīng)費(fèi)也無任何來源,相關(guān)工作幾乎為空白。經(jīng)費(fèi)的不足嚴(yán)重制約了林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化工作的正常開展。

3加快我國(guó)林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化的建議與對(duì)策

3·1盡快建立和完善林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)體系林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化體系應(yīng)是在一定范圍內(nèi)相互聯(lián)系、相互制約的一系列林業(yè)植物檢疫領(lǐng)域內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)的集合體,它是按照“統(tǒng)一、簡(jiǎn)化、協(xié)調(diào)、優(yōu)選”的原理,以國(guó)際先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)為參照,通過制定標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施標(biāo)準(zhǔn),將林業(yè)植物檢疫工作的全過程納入標(biāo)準(zhǔn)化軌道上來。因此,我國(guó)林業(yè)植物檢疫部門應(yīng)根據(jù)植物檢疫工作的實(shí)際情況,盡快構(gòu)建包括基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)、檢疫檢驗(yàn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、除害處理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)險(xiǎn)分析及管理等內(nèi)容的林業(yè)植物檢疫體系框架,并按照工作的輕重緩急有計(jì)劃地制定標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目的規(guī)劃,逐步建立起科學(xué)完整、層次分明、具有前瞻性、開放性的林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化體系,并在“體系”這一綱的規(guī)范下,科學(xué)、系統(tǒng)地開展林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化制修訂工作。

3·2進(jìn)一步加大標(biāo)準(zhǔn)的制修訂力度和標(biāo)準(zhǔn)公布進(jìn)程要針對(duì)我國(guó)林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化工作起步晚,標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量少等突出問題,全面加快標(biāo)準(zhǔn)的制修訂速度,著力解決當(dāng)前制修訂速度慢、標(biāo)齡老化的問題,改變標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量少,種類分布不均的現(xiàn)狀。應(yīng)重點(diǎn)應(yīng)開展基礎(chǔ)類、檢疫檢驗(yàn)技術(shù)、除害處理技術(shù)、檢疫管理等一些急需標(biāo)準(zhǔn)的制修訂,以滿足當(dāng)前林業(yè)植物檢疫工作發(fā)展的需要。同時(shí)要加快標(biāo)準(zhǔn)公布的速度,以發(fā)揮這些標(biāo)準(zhǔn)在控制有害生物擴(kuò)散蔓延中的作用。

3·3建立林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫(kù),實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)管理的網(wǎng)絡(luò)化,提高標(biāo)準(zhǔn)使用率可利用林業(yè)植物檢疫分委會(huì)掛靠單位的信息網(wǎng)絡(luò)資源,建立林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫(kù),逐步實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)化,使標(biāo)準(zhǔn)使用者能查得到、找得準(zhǔn)、用得上標(biāo)準(zhǔn),以進(jìn)一步推

動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)的普及,為全社會(huì)提供及時(shí)、準(zhǔn)確、高效、權(quán)威、便捷的標(biāo)準(zhǔn)信息服務(wù);在經(jīng)費(fèi)等條件允許的情況下,還可建立林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化管理的信息化平臺(tái),實(shí)現(xiàn)林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)制修訂項(xiàng)目的網(wǎng)上申報(bào)和信息反饋,優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)制修訂程序,提高標(biāo)準(zhǔn)化工作的效率和透明度。

3·4充分發(fā)揮林業(yè)植物檢疫分委會(huì)的作用,加快標(biāo)準(zhǔn)化人才隊(duì)伍的建設(shè)通過分委會(huì)組織培訓(xùn)等方式,吸收一些學(xué)習(xí)意識(shí)強(qiáng)、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、思想意識(shí)超前、專業(yè)技術(shù)扎實(shí)、業(yè)務(wù)和外語水平高的林業(yè)植物檢疫領(lǐng)域的工作人員及相關(guān)專家加入到林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化工作中來,使其成為我國(guó)林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化工作的主力軍。

3·5加大采標(biāo)工作力度,積極參與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的制修訂工作和交流活動(dòng)在深入調(diào)查、研究和分析的基礎(chǔ)上,應(yīng)積極采用當(dāng)前林業(yè)植物檢疫工作中急需的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)外先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn),加快國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)外先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)的轉(zhuǎn)化,提高我國(guó)林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化水平。同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)與國(guó)際組織及區(qū)域化國(guó)際組織如聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織、國(guó)際植物保護(hù)公約組織等的合作,積極參與國(guó)際植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)的制修訂工作。通過采標(biāo)、參與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的制修訂工作和國(guó)際交流活動(dòng)等,不僅可以了解國(guó)際林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化工作的進(jìn)展情況,還可以國(guó)內(nèi)的相關(guān)要求反映到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)中,甚至可以把我們的標(biāo)準(zhǔn)上升為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn),從而反映我國(guó)整個(gè)林業(yè)植物檢疫行業(yè)的要求,維護(hù)國(guó)家利益,為我國(guó)進(jìn)出口貿(mào)易營(yíng)造良好環(huán)境。

3·6加大宣傳,增加投入,優(yōu)化林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化工作的環(huán)境要充分利用報(bào)紙、新聞媒體、互聯(lián)網(wǎng)、培訓(xùn)班等形式進(jìn)行林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化的宣傳和引導(dǎo),讓更多的人了解、認(rèn)識(shí)和掌握林業(yè)植物檢疫標(biāo)準(zhǔn)化的知識(shí)。同時(shí),還要建立多元化、多層次、多渠道的資金投入機(jī)制,千方百計(jì)地?cái)U(kuò)大經(jīng)費(fèi)渠道,增加標(biāo)準(zhǔn)化工作經(jīng)費(fèi)的來源。

參考文獻(xiàn):