國有土地征收相關(guān)法律精選(九篇)

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第1篇：國有土地征收相關(guān)法律范文

1．1低效及違法利用長期存在為提高土地收益，農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織往往對未征收的集體土地進行利用，在此過程中也產(chǎn)生了很多問題：①對集體土地的利用大都是以低端租賃為主的“瓦片經(jīng)濟”［3］，土地利用效率低下，且房屋、設(shè)施往往存在很多安全隱患，管理難度較大，容易發(fā)生各種事故；②集體土地違法利用時有發(fā)生，其中一部分是符合國家土地規(guī)劃和用途管制，僅因為二元結(jié)構(gòu)導致集體建設(shè)用地不能直接用于非農(nóng)建設(shè)的“非法”利用，而另一部分則是違反國家土地規(guī)劃和用途管制、權(quán)利瑕疵無法得到彌補的“非法”利用［4］；③容易產(chǎn)生矛盾糾紛，集體土地違法利用一旦出現(xiàn)糾紛，現(xiàn)行法律將依據(jù)合同違法不予保護的規(guī)定，將土地使用恢復(fù)到使用前的狀態(tài)，土地使用人僅能取得支付的價款，其他財產(chǎn)損失無法得到有效彌補，權(quán)利無法得到完全保障，容易產(chǎn)生矛盾糾紛。

1．2集體土地征收利用新問題十八屆三中全會明確提出了農(nóng)村土地制度改革的方向和目標：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，實現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同等入市、同權(quán)同價。在現(xiàn)行制度下，這一改革目標的提出就引發(fā)了規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地征收利用的新問題：即規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地是否與規(guī)劃區(qū)范圍外集體土地適用同樣的規(guī)則。如果完全適用，允許規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)營性集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，那么必將在城鎮(zhèn)內(nèi)形成集體土地與國有土地長期、甚至永續(xù)并存的局面，這與《憲法》第10條“城市的土地屬于國家所有”的規(guī)定相違背。如果不適用，即仍然禁止規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)營性集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，則即使征收標準有所提高，也會形成規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)外新的同地不同權(quán)、同地不同價的現(xiàn)象，規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)民與集體經(jīng)濟組織的利益得不到有效保護，相應(yīng)的征收工作將很難推進。

2原因分析

規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地征收利用問題的根源之一就是我國的集體土地制度本身，特別是農(nóng)民與土地身份聯(lián)系的制度設(shè)計。同時，城市化的推進與土地制度變革也是引發(fā)一系列問題的重要原因。

2．1農(nóng)民與土地的身份綁定《憲法》《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)確立我國農(nóng)村實行土地的集體所有制，這種所有制是以“土地所有權(quán)屬于集體和國家、而使用權(quán)屬于農(nóng)民為特征”［6］。這一制度設(shè)計的影響主要體現(xiàn)在兩個方面：①集體土地的所有權(quán)主體只能是集體經(jīng)濟組織，農(nóng)民僅擁有生產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，從而在農(nóng)民、集體經(jīng)濟組織和集體土地之間建立起了身份聯(lián)系；②土地利用者只能是農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織，不能實現(xiàn)社會化流轉(zhuǎn)，使得土地的權(quán)能受到了極大的限制，土地的價值難以充分實現(xiàn)。隨著城市化進程的不斷推進，“雙轉(zhuǎn)換”不同步造成了居民身份與集體土地的割裂，使得集體土地與所有權(quán)主體均處于尷尬地位，同時集體土地流轉(zhuǎn)權(quán)能受到限制，經(jīng)濟利益不能得到很好發(fā)揮，加之農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織受到自身素質(zhì)限制，土地的低效、違法利用問題就在所難免。

2．2土地收益分配制度不合理造成我國土地收益分配不合理的主要原因是集體土地流轉(zhuǎn)制度與征收補償制度的不合理，而更深層次的原因是既得利益集團的不讓步。根據(jù)我國《土地管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，集體土地尤其是集體建設(shè)用地不能進行市場化流轉(zhuǎn)，使得農(nóng)民和集體不能直接獲得產(chǎn)權(quán)收益。在征收過程中，土地收益在農(nóng)民、集體經(jīng)濟組織和政府三者間進行分配，規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)外的集體土地征收補償適用同樣的規(guī)則：即政府獲得土地增值收益，“而農(nóng)民集體和農(nóng)民未能分享土地征收過程中產(chǎn)生的發(fā)展性利益，只能被動地接受國家法律規(guī)定的補償標準和已經(jīng)定好的補償條件”［7］。出于自身利益或部門權(quán)力考慮，城市利益集團、地方政府甚至相關(guān)主管部門等既得利益集團不愿意做出改變，使得土地補償標準過低的局面難以扭轉(zhuǎn)，致使農(nóng)民、集體和政府間極其不合理的土地收益分配格局長期存在［8］。從法律上講，集體經(jīng)濟組織是集體土地所有權(quán)人，農(nóng)民是土地使用權(quán)人，兩者按照一定比例分配土地收益是形成目前農(nóng)民和集體間分配格局的基礎(chǔ)。對規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟組織而言，隨著農(nóng)民身份和土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)換，其代表農(nóng)民集體的基礎(chǔ)逐漸喪失，公益性角色逐漸退化，使得其占有大量土地收益的合理性日益脆弱。然而實際操作中，不僅沒有對既定的分配格局及時加以調(diào)整以體現(xiàn)這一變化，反而由于集體經(jīng)濟組織處于相對強勢的地位，使得其在土地收益分配中所占比例有擴大之勢。

2．3土地制度改革的必然中國的經(jīng)濟體制改革基本上沿襲先試點、后推廣、再到全面普及和穩(wěn)步推進這一模式，土地制度的改革也是如此。實踐表明，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)已經(jīng)取得成功，流轉(zhuǎn)的規(guī)模、范圍不斷擴大，農(nóng)業(yè)效率不斷提高。自2000年湖州市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點實施以來，各地通過試點對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的探索不斷深入，而2009年以來實行的農(nóng)村土地確權(quán)工作更為土地制度變革打下了堅實的基礎(chǔ)［9］，應(yīng)當說，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的改革時機已經(jīng)成熟。十八屆三中全會順應(yīng)時事，提出了建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的改革目標，同時試點探索農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，開啟了新一輪的土地制度改革。規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地作為一種特殊的農(nóng)村集體土地，全新的改革目標與相對滯后的制度安排相結(jié)合，必然引發(fā)其流轉(zhuǎn)、征收過程中的新問題。

3相關(guān)建議

法律與制度是市場良性、有序運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。完善規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)土地制度，是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、完善土地制度的應(yīng)有之意，而完善規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地的主體資格、征收、分配和流轉(zhuǎn)等幾方面的制度安排即是重中之重。

3．1明確延續(xù)所有權(quán)主體資格中國的城市化將是一個漫長而持續(xù)的歷史進程，身份與土地轉(zhuǎn)換不同步現(xiàn)象也將長期存在，法律應(yīng)當適應(yīng)現(xiàn)實的需要進行相應(yīng)的修改完善。土地的國家所有制和集體所有制是我國現(xiàn)行土地制度的根基，在國家和農(nóng)村集體經(jīng)濟之外確立第三類所有權(quán)人或者確立第三類土地，都將動搖我國的基本土地制度和公有制的根基，與基本國情和立法精神不符。同時，考慮到僅是因為身份綁定的制度設(shè)計導致理論上農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織主體資格的喪失以及土地處于無主狀態(tài)，而事實上這些主體都依然存在，并且實踐中也是這樣認定和操作的。因此，建議修改《土地管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，將規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)已完成身份轉(zhuǎn)換的農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織作為原主體的延續(xù)在法律上進行明確，完善集體土地所有權(quán)的主體資格規(guī)定，修復(fù)法律漏洞。

3．2分類設(shè)計土地轉(zhuǎn)換途徑對于規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地，應(yīng)當堅持城市土地屬于國家的基本原則，將其最終轉(zhuǎn)換為國有土地。同時，為了提高其轉(zhuǎn)換成效，還應(yīng)以上述目標為指引不斷完善其轉(zhuǎn)換途徑，具體如下：①對于規(guī)劃用途為經(jīng)營性用地的，建議適用市場化的征收途徑，土地并入現(xiàn)有的平臺進行招拍掛或協(xié)議出讓，由集體經(jīng)濟組織、國家和受讓方簽訂三方合同，集體經(jīng)濟組織出讓所有權(quán)，獲得土地出讓金；國家取得所有權(quán)，將其轉(zhuǎn)換為國有土地；受讓方支付土地出讓金，獲得國有土地使用權(quán)，一次性解決土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換問題和同地同權(quán)同價問題；②對于規(guī)劃用途為公益性用地的，建議根據(jù)公共利益原則仍然采用傳統(tǒng)的征收方式進行轉(zhuǎn)換，但需要嚴格征地范圍、提高補償標準，防止地方政府在通過這種方式完成征地后，轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)，以獲取高額利益，為此可以規(guī)定由于規(guī)劃調(diào)整確實需要轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)的，其差額收益部分仍然歸原集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民所有。

3．3合理調(diào)整利益分配格局政府是土地市場的管理者和服務(wù)者，若由其完全占有土地增值收益，成為土地征收的最大受益者，必將侵害農(nóng)民的權(quán)益，混淆角色定位，造成土地市場秩序的混亂［10］。實踐中，由土地征收所引發(fā)的糾紛屢有發(fā)生以及地方政府的土地出讓金收入越來越高已經(jīng)充分說明了這一點。同時，也要考慮到土地價值的攀升往往得益于政府對配套設(shè)施的完善以及在行政管理中付出的成本，按照受益原則和成本補償原則，政府應(yīng)當參與流轉(zhuǎn)收益分配。建議政府恢復(fù)土地市場管理者、服務(wù)者的角色，按照“初次分配基于產(chǎn)權(quán)、二次分配基于稅制”的原則，通過土地交易稅、土地使用稅、契稅等間接方式參與分配，使農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織直接獲得大部分的產(chǎn)權(quán)收益。這一建議主要針對集體土地市場化征收方式下的利益分配。而在農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織間的分配中，應(yīng)加大對農(nóng)民利益的保護，由農(nóng)民分得土地收益的絕大部分。考慮到雖然集體經(jīng)濟組織的公益性角色大大退化，但仍部分承擔了維護農(nóng)民生存發(fā)展權(quán)、吸納農(nóng)民就業(yè)的職能，因此也應(yīng)當獲得一定數(shù)額的分配，但其份額應(yīng)減少，并且其所獲份額以實物資產(chǎn)為宜。

第2篇：國有土地征收相關(guān)法律范文

我國的專門法律一直限制著集體土地權(quán)利行使,在我國現(xiàn)行的法律體制下,農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)除少量例外情況外,基本上是被禁止的。雖然《憲法》第十條第四款規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”,但我國現(xiàn)行《土地管理法》卻把可以轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)限定為國有土地使用權(quán)?！锻恋毓芾矸ā返谒氖龡l規(guī)定“任何單位和個人進行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地;但是,興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的,或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！?/p>

根據(jù)上述規(guī)定,除了破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的,農(nóng)村集體建設(shè)用地只能用于本集體經(jīng)濟組織及其成員開辦企業(yè)或建造住房,不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租。其他企事業(yè)單位和個人進行建設(shè),必須申請使用國有土地。

二、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)實情況

集體建設(shè)用地是指由農(nóng)民集體所有用于建設(shè)目的的農(nóng)村地。我國農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點:

(一)流轉(zhuǎn)形式多樣,但以出租為主

目前集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)已涵蓋出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等多種形式。既有農(nóng)村集經(jīng)濟組織直接出讓、出租建設(shè)用地使用權(quán)或?qū)⒔ㄔO(shè)用地使用權(quán)作價入股的情況,也有農(nóng)民以轉(zhuǎn)讓、出租房產(chǎn)形式,連帶轉(zhuǎn)讓、出租宅基地使用權(quán)的情況,還有在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)合并、兼并及股份制改造改組中隱含的集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租等情況。在上述流轉(zhuǎn)形式中,最常見的形式是出租。

(二)流轉(zhuǎn)主體多元化,流轉(zhuǎn)法律關(guān)系復(fù)雜

參與集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主體,從轉(zhuǎn)讓和出租方來看,既有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村、組集體經(jīng)濟組織,也有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府和村委會,還有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村辦企業(yè)和農(nóng)民個人;從受讓方和承租方來看,既有本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員,也有本集體經(jīng)濟組織之外的其他組織或個人。

(三)流轉(zhuǎn)的區(qū)位特征明顯

在受城市社會經(jīng)濟輻射強度大、市場化水平較高的城鄉(xiāng)結(jié)合部,社會對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的需求較為迫切,其流轉(zhuǎn)也較為活躍;在城鎮(zhèn)化水平不高的遠郊區(qū),流轉(zhuǎn)的活躍程度下降,形式單一,數(shù)里也少;而在一些遠離城市的農(nóng)村,流轉(zhuǎn)的數(shù)量更少。

三、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中存在的主要問題

雖然集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)早已存在,可由于缺乏法律的支持,集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)基本上一直處于一種無序的狀態(tài)。另外,由于流轉(zhuǎn)缺乏法律和制度的約束,也導致土地利用混亂,缺乏整體規(guī)劃,建設(shè)用地總量難以得到有效控制,耕地保護受到?jīng)_擊,由此引發(fā)了一系列的問題:

一是因現(xiàn)行土地管理制度中,缺少了對農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理的內(nèi)容,流轉(zhuǎn)缺乏制度約束,加大了土地市場管理和耕地保護的難度。不少地區(qū)在利益驅(qū)動下,未經(jīng)規(guī)劃許可和正常審批擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村集體公益需要為名,采用“征地”方式從村或小組集體中無償或低補償“征”得土地,用以建廠房出租或其他經(jīng)營,直接導致土地利用混亂。

二是農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)無法可依,流轉(zhuǎn)雙方當事人的權(quán)利義務(wù)得不到任何法律的約束和保障,流轉(zhuǎn)的可靠性差,交易安全得不到保障,一旦發(fā)生法律糾紛,經(jīng)濟損失往往較大。

三是農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)分配關(guān)系混亂,大部分流轉(zhuǎn)收益被鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村民委員會所得,而且還滋生了大量的腐敗,而國家利益在流轉(zhuǎn)中完全沒有得到體現(xiàn),農(nóng)民個人的權(quán)益也無法得到法律保障。

四、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的構(gòu)建設(shè)想

(一)落實《憲法》第十條第四款的內(nèi)容,從法律上賦予農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)與國有土地的使用權(quán)具有同等的轉(zhuǎn)讓權(quán)利?！稇椃ā返谑畻l第四款規(guī)定:“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”,而現(xiàn)行《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律將該處的土地使用權(quán)限制解釋為國有土地使用權(quán),確有違憲之嫌。因此,要解決“同地、同價、同權(quán)”問題,必須在法律上明確可以依法轉(zhuǎn)讓不僅僅是國有土地使用權(quán),也包括集體土地使用權(quán)。

(二)完善現(xiàn)行的土地征收制度,嚴格限制土地征收,打破政府對建設(shè)用地一級市場的壟斷?！稇椃ā返谑畻l第三款規(guī)定:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償?！薄稇椃ā穼ν恋卣魇障拗茷楣怖嫘枰?但現(xiàn)行《土地管理法》卻對“公共利益”作了無限擴大解釋,規(guī)定“任何單位和個人進行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地”。國有土地從何處而來,向農(nóng)民征收。這導致任何商業(yè)性開發(fā)及建設(shè)均被理解為“公共利益”需要。法律應(yīng)以列舉或排除的方式對公共利益作出嚴格的界定,這種嚴格限制也是各國普遍采取的方式。為了防止國家權(quán)力的濫用,我國相關(guān)法律也必須對《憲法》第十條所述的“公共利益”作出明確的解釋并將土地征收嚴格限制為公共利益需要。

(三)靈活掌控集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的期限。從長遠來看,集體建設(shè)用地使用權(quán)期限的設(shè)計應(yīng)考慮兩個問題,一是要考慮和國有土地使用權(quán)的期限設(shè)計相接軌,二是要考慮到對土地的開發(fā)建設(shè)和長期利用。因此,期限的設(shè)計不宜過短,具體可參照國有土地使用權(quán)出讓的期限設(shè)計,商業(yè)用地期限最長不超過40年,工業(yè)用地和綜合用地不超過50年等。

(四)制定農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范,建立有形市場,以規(guī)范流轉(zhuǎn)秩序。在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中,政府不是資產(chǎn)者代表,不應(yīng)該參與、干涉當事人之間的交易行為,但對流轉(zhuǎn)過程仍應(yīng)盡到監(jiān)管義務(wù)。

第3篇：國有土地征收相關(guān)法律范文

在我國農(nóng)村，農(nóng)民的土地屬于集體經(jīng)濟組織所有，耕地征收的主要方式是農(nóng)村集體土地征收。農(nóng)村集體土地征收是指國家出于公共利益的需要而將農(nóng)村集體土地強制性收歸國有的行為，具有國家主導性、國家強制性、有償性和程序正當性四個特征。然而，違法征收農(nóng)村集體土地的行為在我國時有發(fā)生，使農(nóng)民的土地權(quán)益受到嚴重損害。

一、對農(nóng)村集體土地征收的現(xiàn)有規(guī)定

（一）對農(nóng)村集體土地征收權(quán)的設(shè)定

《土地管理法》第四十三條規(guī)定，任何單位和個人進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)都必須依法使用國有土地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)村村民住宅、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)經(jīng)依法批準后，才可以使用農(nóng)村集體土地。第四十五條規(guī)定，征收集體土地及其附屬物應(yīng)當由省級人民政府或國務(wù)院批準。第四十四條和第四十六條規(guī)定政府占用或使用農(nóng)村集體土地進行城市廣場和城市道路建設(shè)，必須首先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地審批手續(xù)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批是指將農(nóng)業(yè)用途的土地改變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地，必須依法由有批準權(quán)的人民政府批準。征地審批，是指將農(nóng)民集體土地征收為國有土地，必須經(jīng)國務(wù)院和省級、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。

由此得知，縣級以及縣級以下政府部門都沒有權(quán)力直接進行農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的征收?，F(xiàn)在有些政府部門從農(nóng)民集體經(jīng)濟組織手中直接取得農(nóng)村集體耕地進行城市廣場和城市道路建設(shè)，是濫用行政權(quán)力的行為。

（二） 對農(nóng)村集體土地征收程序的設(shè)定

現(xiàn)有的法律對農(nóng)村集體土地的征收沒有一個嚴格的規(guī)定和控制，也沒有原則性的法條。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定農(nóng)轉(zhuǎn)非建設(shè)用地，普遍適用的征收程序是：告知征地情況-確認征地調(diào)查結(jié)果-組織征地聽證-報批-征收土地公告-征地補償安置方案制定及公告-報批征地補償安置方案-批準征地補償方案-批準征地補償方案-實施補償-交付土地。

（三）對農(nóng)村集體土地征收補償?shù)脑O(shè)定

《土地管理法》第四十七條規(guī)定：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍，每公頃不得超十五，安置補助費，為每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。土地補償費和安置補助費的總和不得超過前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

2012年11月28日通過的《中國土地管理法修正案（草案）》（下文中稱為“草案”）對于農(nóng)村集體土地征收補償提出以下四點新措施：刪除按土地原有用途補償和30倍補償上限規(guī)定；草案在土地補償、安置補助、青苗和地上附著物三項補償?shù)幕A(chǔ)上，把住宅從地上附著物中單獨列出，并增加了社會保障補償；補償資金不落實不得批準和實施征地；授權(quán)國務(wù)院制定征地補償安置具體辦法。

然而，截至目前，我國尚未出臺針對農(nóng)村集體土地征收的相關(guān)法律。

二、地方政府違法征收土地的幾種典型問題

我國已經(jīng)在農(nóng)村集體土地征收的規(guī)范方面做出了非常多的努力。然而，隨著城市經(jīng)營管理越來越市場化，土地使用權(quán)的掛牌拍賣成為城市經(jīng)營的重要方式之一。

地方政府想要拍賣土地有兩個重要的前提：第一，必須是國有土地；第二，必須有地可“賣”。由于城市市區(qū)剩余的、可供拍賣的國有土地資源不多，“開發(fā)”農(nóng)村土地就成了發(fā)展地方經(jīng)濟的唯一方式，再加上《土地管理法》對農(nóng)用地轉(zhuǎn)征為建設(shè)用地程序的嚴格規(guī)定，使得依法征收農(nóng)村集體土地的手續(xù)復(fù)雜、周期長，為了在任期內(nèi)能有所建樹，地方政府選擇了“突破”中央規(guī)定（或者說是法律規(guī)定）的征地方式。以下為兩種典型的地方政府違法征地的形式：

（一）“先征后批”或者“征而不批”

根據(jù)農(nóng)村集體土地征收程序，在報批前，地方政府需要對擬征地的相關(guān)事宜與集體經(jīng)濟組織進行告知并組織征地聽證會，在報批后還應(yīng)公告補償安置方案及土地補償?shù)怯浀?。然而，這樣的程序不但需要的時間很長，能夠獲得省政府或中央政府批準的也很少。為了能夠獲得足夠的國有土地來支撐經(jīng)濟的發(fā)展，地方政府開始尋求“變通”的途徑。

先“征地”再按照法定的程序向上級政府報批，這是地方政府向“法權(quán)威”挑釁的第一步。類似的“變通”多了，地方政府對“法權(quán)威”的畏懼感減弱，利益使得地方政府的行為更加大膽，直至把依法向上級政府報批扔一邊直接進行征地。另一方面，因為行政權(quán)的強制性和權(quán)威性，很多縣級的政府就可以冠冕堂皇地“征地”了。據(jù)調(diào)查，在我國部分城市，地方政府未辦理手續(xù)就擅自征收集體土地（“征而不批”）的情況已經(jīng)非常嚴重，土地管理方面的法律已經(jīng)被“架空”。

（二）少批多征，層層加碼

地方政府征收集體土地時的另一種違法征地的行為是“少批多征，層層加碼”。舉例來說，四川省某鎮(zhèn)政府手執(zhí)縣政府征收10畝建設(shè)用地的批文，對某生產(chǎn)小隊進行了為數(shù)40畝的違法集體土地征收，該生產(chǎn)小隊擁有村民102人，每人最后分得土地補償金5000元，而這5000元僅是原有土地一年的產(chǎn)值。這只是眾多違法征收農(nóng)民集體土地的案例之一，在全國有相同情況的案例數(shù)量數(shù)不勝數(shù)。有時甚至連村委都會扛著政府征地的“大旗”渾水摸魚，割上一塊地自己建房“搞三產(chǎn)”，直接侵犯了農(nóng)民的土地權(quán)益。

三、規(guī)范農(nóng)村集體土地征收的思考

（一） 建立“公共利益”評估體系

在我國的行政法律體系中，維護公共利益是至高的原則，但是我們憲法和法律始終對公共利益的概念沒有明確的設(shè)定。在農(nóng)村集體土地征收的違法案例中，地方政府皆打著“公共利益”的旗號，這些行為所代表的公共利益是否大于農(nóng)民集體所犧牲的私人利益，我們沒有衡量過。也沒有任何一個機構(gòu)能對具體項目的公共利益進行衡量和評估。另外，司法部門對是否符合公共利益的審查，并沒有一個成熟的審查系統(tǒng)和科學的計算程序，太多的裁量無法反映征收項目的真實價值。

因此，應(yīng)在法律系統(tǒng)中加入公共利益衡量的相關(guān)法條，在公共部門中建立一個獨立的部門對各個建設(shè)項目的公共利益含量與即將強制收繳的私人利益含量進行評估和比較，來確定對農(nóng)村集體用地征收的項目確實是基于公共利益的需求。

（二）改革地方政府以經(jīng)濟數(shù)據(jù)為主的考核標準

地方政府之所以敢于冒險，其根本原因在于地方政府績效考核以經(jīng)濟增長指標作為衡量政績的主要指標，地方政府為了出經(jīng)濟成績，往往會不顧法律的規(guī)定。

改革地方政府內(nèi)部以經(jīng)濟數(shù)據(jù)為主的考核標準和考核體系，通過考核指標的轉(zhuǎn)變引導政府從單一的經(jīng)濟導向為主轉(zhuǎn)向經(jīng)濟、文明、居民幸福指數(shù)等共同主導的方向發(fā)展。

（三）完善土地管理監(jiān)督系統(tǒng)與救濟

根據(jù)依法行政原則，對公民自由和合法財產(chǎn)的侵害必須得到法律授權(quán)（法律保留），行政機關(guān)不得變更廢除或者廢止法律（法律優(yōu)先），國家及行政行為受自己制定的法令的約束，并受到司法、行政和大眾監(jiān)督。

在違法征收中，農(nóng)民對“政府”的信任往往大于對“法律”的信任，行政復(fù)議和行政訴訟的成本又太高，而政府內(nèi)部行政監(jiān)督乏力，司法機關(guān)執(zhí)法不嚴，再加上各地方監(jiān)督部門的執(zhí)法情況不同，致使地方政府看到其它地方政府由于違法征地而被查處，仍然能泰然自處。

因此，應(yīng)完善土地管理監(jiān)督系統(tǒng)和救濟途徑，成立或者授權(quán)某個政府部門專門實施土地管理監(jiān)督事宜，并簡化土地管理類行政復(fù)議的程序，使農(nóng)民一個電話、一封信便能完成行政復(fù)議的申請；加強司法機關(guān)的監(jiān)督，為農(nóng)民或集體經(jīng)濟組織提供司法援助；公益組織也應(yīng)對農(nóng)民土地權(quán)益維護提供援助，尤其是法律知識的普及。

另外，在土地征收立法中加入索回程序，財產(chǎn)征收中的索還程序，既作為不動產(chǎn)征收目的的計劃沒有落實或者不再需要不動產(chǎn)，或者征收目的不能實現(xiàn)，被征收人可以要求征收回轉(zhuǎn)，被征收人應(yīng)當享有索還的權(quán)利。

（四）完善征地補償制度

上文中提到四川省某鎮(zhèn)對農(nóng)民集體土地征收的補償費用為一戶5000 元，遠遠低于《土地管理法》關(guān)于安置補助費為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4-6倍的標準，并且該鎮(zhèn)的補償方案并沒有與集體經(jīng)濟小組的農(nóng)民進行協(xié)商，完善征地補償制度在這種情況下就顯得十分必要。

首先，改變補償方式。2012年《草案》仍然按照土地的原使用方式進行補償，無法使農(nóng)民得到等價的補償，應(yīng)該將征收土地后土地的開發(fā)收益算入征地的補償費用中。

其次，建立完善的土地價值評估體系。公益征收的關(guān)鍵是補償，而補償?shù)暮诵氖潜徽魇肇敭a(chǎn)的估價。在實踐中，評估機構(gòu)與征收人互相串通，故意壓低評估價格。因此，應(yīng)完善系統(tǒng)的土地價值評估制度，對評估機構(gòu)選擇、評估操作規(guī)范、估價程序、評估異議處理等方面制定明確可行的規(guī)定，確保評估價格公正真實。

再次，在集體土地征收的補償中應(yīng)明確補償聽證的程序，注重農(nóng)民對補償方案的參與權(quán)，保證補償方案的滿意程度，通過協(xié)商方式達成共識，順利完成征地，也能減少行政違法的發(fā)生。

四、結(jié)語

第4篇：國有土地征收相關(guān)法律范文

隨著城市商品房價格的攀升，小產(chǎn)權(quán)房受到了城市中低收入群體的青睞，但其所凸顯的矛盾也越來越尖銳，小產(chǎn)權(quán)房問題的處理刻不容緩。因此，研究小產(chǎn)權(quán)房問題具有很強的現(xiàn)實意義。本文對我國小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀、成因等進行了深入分析，力求探討出今后我國小產(chǎn)權(quán)房的出路。

【關(guān)鍵詞】

小產(chǎn)權(quán)房；法律困境；出路

2007 年 6 月 18 日建設(shè)部的《關(guān)于購買新建商品房的風險提示》將“小產(chǎn)權(quán)房”界定為：“在農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的房屋，未經(jīng)規(guī)劃，未繳納土地出讓金等費用而向集體組織以外的居民銷售，并且其產(chǎn)權(quán)證不是國家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)的。”因此，小產(chǎn)權(quán)房只能獲得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的集體土地使用權(quán)證和村委會的蓋章證明，無法獲得國家土地和房屋管理部門頒發(fā)的“三證”，即房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證和契約證。

一、小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展現(xiàn)狀

從各地小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)情況來看，目前我國的小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)數(shù)量、分布情況等方面還未能統(tǒng)計出一個準確的數(shù)據(jù)，但是其數(shù)量之巨、影響范圍之大、涉眾之廣已經(jīng)是無可爭議的事實了。根據(jù)國土部門的不完全統(tǒng)計，目前我國小產(chǎn)權(quán)房的面積已達66億平方米，相當于全國房地產(chǎn)業(yè)近十年來的開發(fā)數(shù)量。

二、小產(chǎn)權(quán)房的成因

（一）城鄉(xiāng)二元體制是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的制度根源

我國的土地存在城鄉(xiāng)二元土地所有制，即國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。在城鄉(xiāng)二元土地所有制的框架下，農(nóng)村集體土地與城市國有土地的權(quán)利存在嚴重的不對等。農(nóng)村集體土地的占有、使用、收益和處分方面有嚴格的法律限制。許多地方政府以較低價格從農(nóng)民手上征收農(nóng)村集體土地，再以較高價格賣給了房地產(chǎn)商，農(nóng)民未能從現(xiàn)有的土地增值分配格局中獲得合理的補償。在利益驅(qū)使下，許多農(nóng)民私建小產(chǎn)權(quán)房，并從中獲得較高收益，加劇了小產(chǎn)權(quán)房問題。

（二）現(xiàn)有的法律制度為小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)提供了發(fā)展空間

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”該條法律并未禁止集體經(jīng)濟組織土地上建設(shè)房屋的自由交易和流轉(zhuǎn)，讓小產(chǎn)權(quán)房的鉆了空子。

（三）城市房價居高不下

近幾年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，加之城市居民數(shù)量的增加，房屋的需求量急劇增加，隨之而來的是房價的居高不下。而政府建設(shè)的廉租房和經(jīng)濟適用房卻供不應(yīng)求，所以相對廉價的小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，吸引了大量的購買群。

（四）新農(nóng)村建設(shè)政策為小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模的擴大提供了機會

在新農(nóng)村建設(shè)中，國家要求對農(nóng)村的宅基地進行統(tǒng)一規(guī)劃、集中建房。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在新農(nóng)村建設(shè)中，由于資金相對匱乏，便謀求與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，開發(fā)出來的房子一部分以相對低廉的價格賣給了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民，剩余部分便讓開發(fā)商向農(nóng)村集體組織以外的居民銷售。許多小產(chǎn)權(quán)房便在新農(nóng)村建設(shè)的進程中如雨后春筍般出現(xiàn)了。

三、小產(chǎn)權(quán)房面臨的法律困境

（一）產(chǎn)權(quán)缺陷

國家明確規(guī)定城里居民不可買宅基地建房，也不可以買小產(chǎn)權(quán)房。目前國家要求各地對農(nóng)村集體土地進行確權(quán)登記，但凡是小產(chǎn)權(quán)房不允許登記，不受法律保護。

（二）流轉(zhuǎn)受限

由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家房管部門和土管部門頒發(fā)的相關(guān)證件，只是具備了房子的使用功能，不具有所有權(quán)，所以其流通交易，抵押融資，繼承等方面都受限制。

（三）維權(quán)艱難

由于缺乏相關(guān)法律的保護，加之產(chǎn)權(quán)的缺失，致使購買者與小產(chǎn)權(quán)房的建造者的買賣合同屬于無效合同，一旦出現(xiàn)法律糾紛，購買者維權(quán)將舉步維艱。

（四）國家稅費的流失

雖然小產(chǎn)權(quán)房在緩解城市低收入者住房壓力和促使農(nóng)民增收方面有著積極意義，但其破壞了正常的房地產(chǎn)市場秩序，不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。許多房地產(chǎn)開發(fā)商并未依法向國家繳納土地使用權(quán)出讓金、城市設(shè)施配套費和其他稅費，導致國家稅費的大量流失。

四、小產(chǎn)權(quán)房的出路探討

針對小產(chǎn)權(quán)房問題，國務(wù)院已做出部署，責成國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專門領(lǐng)導小組，負責小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。我國各地區(qū)政府部門也紛紛探討小產(chǎn)權(quán)房的解決問題。在綜合考慮國內(nèi)外小產(chǎn)權(quán)房的研究成果，及小產(chǎn)權(quán)房試點城市的具體解決方案之后，筆者認為，可以嘗試以下解決方式：

（一）建立自由的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新制度。

通過法律賦予農(nóng)村集體土地自由流轉(zhuǎn)的權(quán)利，從制度上解決農(nóng)村集體土地與城市國有土地“同地不同價”的問題，使農(nóng)村集體土地可以在“同地、同價、同權(quán)”的基礎(chǔ)上，參與市場的競爭。

（二）頒布新的小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)與使用的法律。

我國相關(guān)法律的缺失，導致小產(chǎn)權(quán)房游離于法律監(jiān)管之外。而政府相關(guān)部門在小產(chǎn)權(quán)房解決方面，一度簡單地，這種方法被實踐證明與社會的發(fā)展需求不符。因此，亟須頒布新的法律，將小產(chǎn)權(quán)房納入法治監(jiān)管的軌道。

（三）健全我國的住房供應(yīng)體制。

房價的居高不下，經(jīng)濟適用房和廉租房的供不應(yīng)求，使小產(chǎn)權(quán)房成了居民的權(quán)宜之計。為此，必須健全我國的住房供應(yīng)體制，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，加大對經(jīng)濟適用房和廉租房的供應(yīng)，妥善解決小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)之爭，從而真正實現(xiàn)“住有所居”。

（四）完善我國的住房保障體系。

在小產(chǎn)權(quán)房的解決方面，政府可以將小產(chǎn)權(quán)房納入到我國現(xiàn)有的住房保障體系之下，使其合法化。對于已經(jīng)建成且符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，政府可以以合理的市場價格收購，將其轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房和廉租房，充實我國的住房保障體系，使其物盡其用。

參考文獻：

[1]胡凱.“小產(chǎn)權(quán)房”問題及其對策研究[D].浙江大學，2011

[2] 王文竹.小產(chǎn)權(quán)房法律問題分析及其對策研究[D].北京交通大學，2011

第5篇：國有土地征收相關(guān)法律范文

一、××土地市場建設(shè)的現(xiàn)狀

近年來，我國土地使用制度改革在不斷深化，如何盤活土地，抓好土地儲備交易工作成為經(jīng)營城市的一大課題。為此，我們按照縣委政府的統(tǒng)一部署，創(chuàng)新工作思路和方法，在改造舊城、開發(fā)新城工作中，為實現(xiàn)政府壟斷土地一級市場，在完善土地儲備交易制度方面結(jié)合縣情做了大量艱苦細致的工作。

（一）成立機構(gòu)建章立制

土地收購儲備制度的產(chǎn)生是政府壟斷土地一級市場、調(diào)控土地二級市場的內(nèi)在需求，也是深化土地有償使用制度改革的必然結(jié)果。由于我縣城鎮(zhèn)規(guī)模較小，布局分散，城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不完善，城市建設(shè)資金短缺，過去長期實行無償、無期限的土地使用制度，大部分存量國有土地以劃撥方式進行轉(zhuǎn)讓，非法入市現(xiàn)象嚴重，應(yīng)征土地出讓金隨意減免現(xiàn)象時有發(fā)生，造成大量國有土地資產(chǎn)流失，政府難以發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，也為土地交易中的“暗箱操作”提供了瘟床。針對這一情況，為全面貫徹落實國務(wù)院《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)[2001]15號)和國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部第39號令）等文件精神，依法規(guī)范土地市場，確保政府對土地一級市場的高度壟斷。2003年8月，我縣成立了土地儲備交易中心，隸屬××縣國土資源局，定編5人，主要從事土地征收征用、土地收購、土地儲備、國有建設(shè)用地出讓等工作。

確定土地收購儲備中心是接受縣政府委托實施國有土地資本運營工作的法定機構(gòu)，代表縣政府對城鎮(zhèn)國有土地實行統(tǒng)一征收、儲備、經(jīng)營和管理，做到“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”。同時，結(jié)合我縣實際，制定出臺了《××縣國有土地收儲運營管理暫行辦法》、《××縣國有土地收儲運營程序》和《××縣土地使用權(quán)交易市場管理暫行辦法》等制度，為規(guī)范有序地實施土地儲備交易提供了保障。

（二）清理整治土地市場，優(yōu)化土地儲備交易環(huán)境

2003年2月20日，國土資源部召開土地市場秩序電視電話會議，下發(fā)相關(guān)通知，針對一些地方土地管理松馳，制度不健全，土地市場混亂問題，決定在全國范圍開展土地市場秩序治理整頓。為優(yōu)化土地儲備交易環(huán)境，我縣以進一步治理整頓土地市場秩序為契機，抓好土地市場秩序治理整頓，促進土地市場建設(shè)，進一步深化土地使用制度改革，明確劃撥供地范圍，切實抓好經(jīng)營性土地招標拍賣掛牌出讓工作。自2003年以來，我縣就完善土地儲備交易機制，加大土地市場配置力度，連續(xù)推出了一系列舉措。結(jié)合我縣實際，下發(fā)了《××縣人民政府關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》，堅持統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓的土地管理“五統(tǒng)一”的原則；根據(jù)土地市場的變化，及時修改我縣的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)基準地價，并就土地儲備范圍、土地儲備工作程序、儲備土地的處置程序等內(nèi)容進一步明細化、規(guī)范化；相繼出臺《關(guān)于加強城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地管理的通告》、《關(guān)于加強土地市場秩序管理、嚴禁非法買賣土地轉(zhuǎn)讓土地的通告》，堅決凍結(jié)縣城區(qū)內(nèi)建設(shè)用地的供應(yīng)和審批，查處非法買賣、轉(zhuǎn)讓土地。一系列文件的出臺，為搞好土地收購儲備和規(guī)范土地市場提供了法律法規(guī)支持。

（三）多形式并舉，廣泛宣傳國土資源法律法規(guī)

為使國土資源法律法規(guī)家喻戶曉，人人皆知，我縣在宣傳力度上花了很大的力氣，收到很好的效果。近年來，我們始終把國土資源法律法規(guī)、土地國情、國策的宣傳教育工作放在首位。采用書寫張貼懸掛標語、出動宣傳車、利用網(wǎng)絡(luò)、廣播電視、舉辦專欄板報、演講比賽、印發(fā)資料、召開座談會等貼近實際、貼近群眾、貼近生活的形式，廣泛、深入地宣傳土地管理特別是耕地保護的重要性、必要性和緊迫性。通過每年開展4.22“地球日”、6.25“土地日”宣傳活動，使全縣人民特別是各級領(lǐng)導干部充分認識到我縣國土資源保護與利用的現(xiàn)狀及所面臨的嚴峻形勢，明白土地是不可再生的資源，以此增強土地憂患意識，全面提高耕地保護和合理利用土地的自覺性。這樣，使國土資源法律法規(guī)更加深入人心，干部、群眾的法律意識有了明顯提高，也為我縣推進土地儲備工交易工作和規(guī)范土地市場營造了良好的氛圍。

（四）認真履行職責，實施土地交易“陽光工程”

招拍掛出讓國有建設(shè)用地是《土地管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部第39號令）及相關(guān)法律法規(guī)要求的公開土地出讓的方式。法律規(guī)定，經(jīng)營性用地必須實行“招拍掛”。近年來，我縣不斷完善經(jīng)營性用地“招拍掛”出讓制度，著力于掛牌出讓精心打造土地交易“陽光工程”。全縣經(jīng)營性用地掛牌出讓一律實行市場化運作，堅持公開、公平、公正原則，采取招拍掛方式公開出讓。并通過《中國土地網(wǎng)》、廣播電視等媒體和張貼公告等形式對外公告，實施陽光交易。參加競買土地者有縣內(nèi)、縣外，州內(nèi)、州外，也有省內(nèi)、省外的投資商、開發(fā)商。每宗地掛牌出讓公告期滿后，有兩家以上要求現(xiàn)場競價，均由縣政府牽頭組織新區(qū)建設(shè)指揮部、國土資源、建設(shè)、紀檢監(jiān)察、財政等部門聯(lián)合舉行現(xiàn)場競價會，在媒體上交易結(jié)果，接受社會監(jiān)督，取得了良好的成效。

土地儲備交易中心成立以來，嚴格按照規(guī)定對國有土地實行統(tǒng)一征用、儲備、經(jīng)營和管理，依法按程序?qū)θh經(jīng)營性用地實施了招標拍賣掛牌出讓工作，自土地儲備交易成立至今的5、6年時間，××縣土地儲備交易中心在××縣國土資源局的領(lǐng)導下，以盤活存量國有建設(shè)用地、合理流轉(zhuǎn)土地資源為工作出發(fā)點，供應(yīng)國有建設(shè)用地32.4840公頃，其中劃撥21.39公頃，出讓11.0940公頃，收取土地出讓金5054.2625萬元，為××縣城新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)提供了必要的資金保障，解決了72個黨政機關(guān)及社會團體單位的辦公用地問題，為××縣城特別是縣城新區(qū)的建設(shè)發(fā)揮了積極的作用。

二、××土地市場建設(shè)存在的主要問題

我縣的土地市場建設(shè)正處于發(fā)育起步階段，經(jīng)過五年多的培育和規(guī)范，雖然取得了一定的進展，但也存在一些問題。

一是市場機制配置土地資源的基礎(chǔ)性作用還未得到充分發(fā)揮，出讓供地、招標拍賣掛牌出讓供地的比例還有待提高。由于行政行為和部門利益驅(qū)動，在發(fā)展經(jīng)濟、企業(yè)改制和招商引資等方面供地操作不夠規(guī)范，低價出讓、甚至減免出讓金的現(xiàn)象依然存在，影響了市場機制配置土地資源作用的充分發(fā)揮。

二是土地市場管理的法律法規(guī)和各項制度有待進一步落實，政府對土地市場的宏觀調(diào)控還有待加強。土地市場發(fā)展的前提是政府控制土地供應(yīng)總量,但社會上部分人員國土資源政策、法律意識淡薄，違法占地、隨意占用耕地的現(xiàn)象屢禁不止，少數(shù)開發(fā)商與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村違法私自簽訂用地協(xié)議圈占土地搞建設(shè)，多頭分散供地久治不絕，影響了政府對土地供應(yīng)宏觀調(diào)控的實施和耕地保護。

三是由于我縣是一個較為貧困落后的山區(qū)縣，年供地量不大，競爭力不強，加上收購?fù)恋氐馁Y金無來源，財政提供不了專項周轉(zhuǎn)金，銀行貸款困難，造成收儲資金無著落，從客觀上給土地“招拍掛”工作帶來了一定的制約。

四是土地私下交易行為比較突出，少數(shù)單位和個人為逃避稅費，不依法申報辦理變更手續(xù)，部分企業(yè)、行政事業(yè)單位利用原劃撥土地直接非法入市或用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，造成土地交易市場混亂。

上述問題的產(chǎn)生，既有國土部門內(nèi)部制度不健全、管理不到位的原因，也有外部的諸多原因，主要表現(xiàn)在：一是土地用途管制制度不能得到很好的落實。建設(shè)項目用地選址隨意性大，未能按照土地利用總體規(guī)劃進行選址，在項目用地不符合土地利用總體規(guī)劃時，往往實行規(guī)劃跟著項目走，隨意調(diào)整規(guī)劃。多數(shù)情況下，用地單位或個人忽視城市規(guī)劃，認為只要獲得政府批準的土地，建設(shè)過程中隨意性較大，不嚴格執(zhí)行供地過程中的規(guī)劃設(shè)計要求；部門間的相互協(xié)調(diào)不夠，宗地管理無法實現(xiàn)，違規(guī)現(xiàn)象時有發(fā)生。二是土地收購儲備中心的職能不到位，政府不能集中統(tǒng)一供地，多頭供地現(xiàn)象依然存在，使“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”的原則得不到真正的落實。三是一些單位和個人對土地政策、法律法規(guī)意識不強，違法占地現(xiàn)象時有發(fā)生，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)過分強調(diào)發(fā)展經(jīng)濟，隨意提供工業(yè)用地，只顧當前利益，不顧長遠計劃。為引進資金，興辦企業(yè)，一味遷就企業(yè)不合理要求，以犧牲土地和農(nóng)民利益為代價，不要求企業(yè)主嚴格地完善依法用地手續(xù)，造成農(nóng)村土地市場混亂。四是缺乏土地儲備資金，從而對老城區(qū)企業(yè)改制、劃撥用地改變用途等國有土地管理的難度加大，無法按照相關(guān)法律法規(guī)進行行之有效的管理。五是利益分配既不合法又不合理，征收的土地出讓金未按上級要求管理、分配使用，致使在應(yīng)對上級檢查時捉襟見肘。

三、解決××土地市場建設(shè)問題的對策措施

規(guī)范土地市場就是政府用市場的眼光看待國有土地，通過運用市場機制和市場規(guī)律，最大限度地優(yōu)化配置土地資源、資產(chǎn)，實現(xiàn)土地的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益的行為，它對于促進可持續(xù)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。針對上述我縣土地市場建設(shè)存在的問題，我們堅信在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導下，在縣人大、縣政協(xié)的監(jiān)督指導下，通過自身的努力一定能逐步加以解決。

一是繼續(xù)深入開展宣傳教育工作。采取多種有效方式，從發(fā)展和規(guī)范土地市場、完善社會主義市場經(jīng)濟體制的高度，大力宣傳規(guī)范土地市場、實施經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓的重要意義，為深入推進經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓工作營造良好的氛圍。

二是進一步健全和完善土地公開供應(yīng)制度。建立土地市場集中統(tǒng)一供應(yīng)制度，國有土地招標、拍賣制度和依法行政工作制度。促進土地“招拍掛”工作公開、公正、公平。

三是要同相關(guān)協(xié)作部門共同研究解決土地招拍掛工作中的問題，完成供地前期規(guī)劃、供地后期管理的基礎(chǔ)工作和驗收工作；建立統(tǒng)一協(xié)作關(guān)系，共同促進和培育規(guī)范的土地市場。

第6篇：國有土地征收相關(guān)法律范文

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，按照有利于充分調(diào)動的積極性、主動性和創(chuàng)造性，有利于最大限度保持一級政府職能的完整性和更好地提高行政效能，有利于經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展和保持社會和諧穩(wěn)定，以改革創(chuàng)新和探索嘗試的精神，建立以“簡政放權(quán)、轉(zhuǎn)變職能、理順關(guān)系、優(yōu)化機制”為重點的行政管理體制。

二、基本原則

（一）堅持簡政放權(quán)，重心下移。

按照就近就地、方便服務(wù)、有利監(jiān)管的原則，推進簡政放權(quán)和職能轉(zhuǎn)變，具體管理職責重心下移。市、區(qū)兩級都可行使的事權(quán)或都可依法授權(quán)、委托的事權(quán)，都由行使，切實做到應(yīng)放盡放、權(quán)責一致，切實做到“精簡、統(tǒng)一、效能”，切實做到降低運行成本、提高行政效率。

（二）堅持科學管理，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

市級各部門主要負責具有全局性和跨部門、跨地區(qū)重大事項的決策、協(xié)調(diào)和服務(wù)，研究制定政策措施，加強指導、監(jiān)督和考核。是發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟和各項事業(yè)的責任主體、工作主體，實施具體管理。切實理順市、區(qū)兩級事權(quán)關(guān)系，提高為民服務(wù)和統(tǒng)籌發(fā)展的能力。

（三）堅持動態(tài)管理，平穩(wěn)過渡。

為減小震動、平穩(wěn)過渡，實行簡化操作、逐步到位，在運行中實施動態(tài)管理。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，只調(diào)整部分管理事權(quán)，除規(guī)劃、建設(shè)、房管、人防、國土、公安、財政等事權(quán)依法適當調(diào)整外，的其他經(jīng)濟、社會、行政管理體制和管理權(quán)限維持現(xiàn)狀，基本保持不變。

三、事權(quán)調(diào)整

（一）規(guī)劃行政管理。

按照“統(tǒng)一規(guī)劃，分區(qū)實施”思路，加強規(guī)劃編制、規(guī)劃實施及規(guī)劃監(jiān)督工作。設(shè)立市城鄉(xiāng)規(guī)劃局分局（簡稱規(guī)劃分局），為市城鄉(xiāng)規(guī)劃局派出機構(gòu)，其人、財、物由負責保障，并依法授權(quán)、委托負責管理。規(guī)劃分局局長由征求市城鄉(xiāng)規(guī)劃局意見后決定任免。市城鄉(xiāng)規(guī)劃局負責加強工作領(lǐng)導、業(yè)務(wù)指導及監(jiān)督檢查。

1．規(guī)劃編制管理。市城鄉(xiāng)規(guī)劃局負責組織編制城區(qū)總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃和城市設(shè)計，參與編制。市城鄉(xiāng)規(guī)劃局依法委托政府編制轄區(qū)內(nèi)省級風景名勝區(qū)、天府新區(qū)青龍區(qū)域、成眉石化園區(qū)等規(guī)劃，并按程序報批。轄區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村規(guī)劃由組織編制，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局負責指導。

2．規(guī)劃實施管理。市城鄉(xiāng)規(guī)劃局負責城市規(guī)劃區(qū)且納入市規(guī)劃委員會議事規(guī)則審議范圍內(nèi)的規(guī)劃實施管理，由規(guī)劃分局負責初審。市城鄉(xiāng)規(guī)劃局依法委托政府負責城市規(guī)劃區(qū)未納入市規(guī)劃委員會議事規(guī)則審議范圍的規(guī)劃實施管理。政府負責城市規(guī)劃區(qū)外區(qū)域的規(guī)劃實施管理。

3．規(guī)劃執(zhí)法管理。市城鄉(xiāng)規(guī)劃局依法委托政府負責城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的規(guī)劃行政執(zhí)法，市政府依法授權(quán)政府負責城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)違法建設(shè)工作；政府負責城市規(guī)劃區(qū)外區(qū)域的規(guī)劃行政執(zhí)法工作。

（二）建設(shè)行政管理。

負責轄區(qū)內(nèi)建設(shè)行政管理和行政執(zhí)法工作，負責組織實施城市開發(fā)建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及市政設(shè)施和公共設(shè)施的維護和管理；跨區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，由市級相關(guān)部門牽頭，組織市、區(qū)兩級及相關(guān)方面實施；在注冊登記的房地產(chǎn)、建筑、物業(yè)管理、裝飾裝修、燃氣等企業(yè)資質(zhì)，按住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳規(guī)定程序報市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局審批或轉(zhuǎn)報。

（三）房地產(chǎn)行政管理。

設(shè)立市房地產(chǎn)管理局分局（簡稱房管分局），為市房地產(chǎn)管理局的派出機構(gòu)，其人、財、物由負責保障，并依法授權(quán)、委托負責管理，與房產(chǎn)管理局合署辦公。房管分局局長由征求市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局意見后決定任免。負責轄區(qū)內(nèi)房產(chǎn)管理日常事務(wù)、住房保障、物業(yè)管理和國有土地房屋征收等工作。房管分局負責轄區(qū)內(nèi)行政許可范圍內(nèi)的商品房預(yù)售許可證的審核發(fā)放、物業(yè)管理三級資質(zhì)的審核和發(fā)證、房屋登記統(tǒng)一編號頒證，市房地產(chǎn)管理局負責監(jiān)督管理。

（四）人防行政管理。

市人防辦依法授權(quán)、委托負責轄區(qū)內(nèi)的人防規(guī)劃實施和規(guī)劃執(zhí)法等人防行政管理工作，市人防辦負責監(jiān)督管理。

（五）國土資源行政管理。

將原縣國土資源局改設(shè)為市國土資源局分局（簡稱國土分局），為市國土資源局的派出機構(gòu)，其人、財、物維持現(xiàn)行管理體制。

1．土地利用總體規(guī)劃的編制、實施。市政府負責組織編制城市規(guī)劃區(qū)規(guī)劃及規(guī)劃調(diào)整方案，政府參與編制。政府負責組織編制城市規(guī)劃區(qū)外及鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃并負責規(guī)劃實施。

2．土地登記。市政府依法授權(quán)政府進行國有土地登記頒證，政府進行集體土地登記頒證，國土分局負責具體工作。

3．土地征收。市政府為城市規(guī)劃區(qū)集體土地的征收主體，依法授權(quán)政府集體土地征收公告；政府為城市規(guī)劃區(qū)集體土地征收的實施主體，負責征地經(jīng)費保障、征地實施；政府為城市規(guī)劃區(qū)外集體土地征收主體，負責城市規(guī)劃區(qū)外集體土地征收工作。

4．土地供應(yīng)。市政府依法授權(quán)政府實施國有土地劃撥、出讓、改變土地用途、改變土地使用條件等事項，由國土分局擬定方案，政府審批同意后，國土分局負責組織實施。政府按法定權(quán)限批準使用集體建設(shè)用地。

5．土地儲備。政府負責轄區(qū)內(nèi)的土地儲備事項。

6．國土資源執(zhí)法監(jiān)察。市國土資源局依法委托政府負責城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國土資源執(zhí)法監(jiān)察；負責城市規(guī)劃區(qū)外國土資源執(zhí)法監(jiān)察工作。

7．礦產(chǎn)資源管理、地質(zhì)環(huán)境管理。市、政府及國土資源管理部門按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定開展礦產(chǎn)資源、地質(zhì)環(huán)境管理工作。

（六）公安行政管理。

將原縣公安局改設(shè)為市公安局分局（簡稱公安分局），為市公安局的派出機構(gòu)，其人、財、物由負責保障，并依法授權(quán)、委托負責管理。分局領(lǐng)導班子成員的任免和其他干部管理，維持現(xiàn)行管理體制不變。

四、其他管理

（一）財政體制管理。

現(xiàn)行財政體制為省直管擴權(quán)縣財政體制，鑒于省財政對財政體制尚未調(diào)整，現(xiàn)仍按省定擴權(quán)縣財政體制執(zhí)行，待省上對財政體制調(diào)整后，由市財政局根據(jù)事權(quán)相應(yīng)調(diào)整市對財政體制。

（二）機構(gòu)編制人事管理。

的機構(gòu)編制和干部人事管理體制及管理權(quán)限維持現(xiàn)狀不變；機關(guān)事業(yè)單位工作人員工資待遇及離退休人員生活待遇按國家、省、市的有關(guān)規(guī)定辦理。

（三）其他行政管理。

交通運輸、安全生產(chǎn)、教育文化、環(huán)境保護、農(nóng)林水務(wù)、食品藥品等有關(guān)部門的行政管理體制及管理權(quán)限維持現(xiàn)狀，由政府依法進行管理。

五、組織實施

（一）高度重視。

撤縣設(shè)區(qū)涉及部分管理事權(quán)的調(diào)整工作，政策性強、涉及面廣、關(guān)注度高，市級相關(guān)部門和務(wù)必高度重視，相互支持，各司其職，積極穩(wěn)妥推進管理事權(quán)的調(diào)整工作，確保平穩(wěn)過渡，無縫對接，正常運行。任何單位和個人不得違反機構(gòu)編制、組織人事和財經(jīng)紀律，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴肅查處。

（二）及時啟動。

管理事權(quán)的調(diào)整，自本實施方案印發(fā)之日起試行，市級相關(guān)部門應(yīng)抓緊與對接，確保整個工作盡快到位。在工作對接和運行過程中出現(xiàn)的新情況、新問題，市級部門和應(yīng)及時向市委編辦反映，由市委編辦按管理權(quán)限和程序調(diào)整完善。

第7篇：國有土地征收相關(guān)法律范文

關(guān)鍵詞：城市改造 拆遷補償款 涉稅問題

一、城市拆遷補償款產(chǎn)生的背景

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)化的腳步也越來越快，在城鎮(zhèn)化中，很明顯的表現(xiàn)就是新城區(qū)的擴建和老城區(qū)改造，而在城市擴大過程中，必然要通過收購用地或者是市民房屋用地拆除方式完成，這必然會導致政府與企業(yè)間和城市居民、農(nóng)村居民間的各種矛盾和糾紛的產(chǎn)生，而此時補償款就顯的格外重要，在一定程度上，補償款能夠緩解雙方的矛盾，而補償款作為市場經(jīng)濟中的一種經(jīng)濟行為，涉稅問題就越來越引起大家的關(guān)注。

二、城市拆遷補償?shù)姆诸惡头绞?/p>

拆遷補償大多按照土地性質(zhì)和房屋的使用用途兩種情況來分類。按土地性質(zhì)分類，分為：國有土地上的房屋拆遷補償和集體土地上的房屋拆遷補償兩種。按使用用途分類，分為：住宅房屋拆遷補償和非住宅房屋拆遷補償兩種。

另外，拆遷補償?shù)姆绞街饕譃椋贺泿叛a償，產(chǎn)權(quán)置換，貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合。

三、涉及補償拆遷款的稅收征稅范圍及處理

說到稅這個問題，也許很多人很納悶，怎么感覺拆遷款項也需要納稅嗎？事實上，關(guān)于拆遷款項的納稅問題，不僅僅是在拆遷款項上，還包括拆遷過程中一些其他事項上，都存在著需要納稅的問題，接下來，就從幾個常見的稅收方面來談一下關(guān)于拆遷補償款涉稅問題中的征稅范圍及通常處理方式：

（一）營業(yè)稅

在我國，若提供一定的勞務(wù)，或者是無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓以及不動產(chǎn)的銷售，都需要單位和個人對其所取得的營業(yè)額向國家繳納一定的稅收，而這種稅收就是人們?nèi)粘Ｋf的營業(yè)稅。而在拆遷方面關(guān)于拆遷的時候，國家往往需要對單位和個人給付拆遷補償款，而關(guān)于這部分款項是否需要繳納相應(yīng)的稅收，國家稅務(wù)機關(guān)并沒有相關(guān)的文件對其進行明確規(guī)定。而經(jīng)查詢眾多材料中，也只有一個批復(fù)有關(guān)于拆遷方面營業(yè)稅的涉及，這就是1997年時候國稅總局下發(fā)的一個批復(fù)，這個批復(fù)對關(guān)于拆遷涉稅方面有一定的相關(guān)性，其中批復(fù)里面指出該文件規(guī)定對于對土地承包人取得相關(guān)的不動產(chǎn)或者其他收入需征收相關(guān)營業(yè)稅，由于該文件的適用范圍有一定的局限性，關(guān)于國家對企業(yè)和個人進行補償?shù)目铐検遣荒苓m用該批復(fù)中的相關(guān)規(guī)定的。

（二）企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是指對我國企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營和其他所得征收的一種稅。企業(yè)如果取得拆遷補償收入，應(yīng)當按照稅法規(guī)定繳納所得稅，但是有關(guān)對于企業(yè)拆遷屬于企業(yè)政策性搬遷取得補償收入，用于異地重建的，可享受特殊優(yōu)惠政策。國稅函[2009]118號文件對這種優(yōu)惠進行了明確。

（三）個人所得稅

個人所得稅是指調(diào)整征稅機關(guān)與自然人之間在個人所得稅的征納與管理過程中所發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。對于個人取得拆遷補償收入，國家也是有明確的優(yōu)惠政策的。經(jīng)過國務(wù)院批準，均按照財稅[2005]45號文件的規(guī)定：對被拆遷的個人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款的，此種情況下可免征個人所得稅。

（四）土地增值稅

土地增值稅是指在以因國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，將其在轉(zhuǎn)讓過程中所取得的增值部分作為對其征稅范圍而向國家繳納的一種稅賦。對于拆遷補償收入是否繳納土地增值稅，國家沒有明確規(guī)定。根據(jù)我國相關(guān)關(guān)于土地增值稅方面的規(guī)定，因國有土地使用權(quán)、地上附著的建筑物和不動產(chǎn)取得收入的話，不論取得收入的是單位和個人都必須向國家繳納土地增值稅，因此不管主體是具有法人資格的企業(yè)單位，還是自然人，以及企業(yè)的性質(zhì)，只要發(fā)生了土地轉(zhuǎn)讓取得收入，都需向國家繳納一定的稅賦。關(guān)于稅賦的征收問題，則需要按照我國相關(guān)稅法規(guī)定的時間內(nèi)進行辦理和交付，并且在法律規(guī)定的國家機關(guān)辦理相關(guān)土地增值稅業(yè)務(wù)。如果需要相關(guān)的部門配合的話，相關(guān)部門應(yīng)按照法律規(guī)定積極配合納稅人辦理相關(guān)納稅事務(wù)，但是也有不用繳納增值稅的情況，如我國增值稅暫行條例又有明確的規(guī)定，若是由于國家的原因，涉及國家利益時，當國家因建設(shè)發(fā)展需要，必須征收、收回他人單位、企業(yè)和個人土地以及房產(chǎn)、不動產(chǎn)時，必須依據(jù)相關(guān)法律征用，如果是這種情況的話，可以對單位、企業(yè)和個人免征土地增值稅。但是對于屬不屬于國家征收或收回的情況下，中間的界限在哪兒？關(guān)于這方面，在法律上以及實務(wù)操作上確是一個模糊區(qū)域，這方面有待于國家制定相關(guān)的條例和法律積極完善和明確。

（五）印花稅

印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中樹立、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。而拆遷時肯定會有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的書據(jù)。所以，拆遷補償安置過程中也存在印花稅的應(yīng)稅行為。

（六）契稅

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。被拆遷的用戶若使用拆遷補償費或安置補助費購買房屋的，購房人則不需要繳納契稅；購房款如果超出拆遷補償費或安置補助費，就只需要就超出部分繳納契稅。這一切都要按照《中華人民共和國契稅暫行條例》有關(guān)規(guī)定進行處理。

四、結(jié)束語

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，立足于我國的稅收實際情況，在科學的價值觀指導下，關(guān)于拆遷款征稅制度也會日益完善和科學，對于拆遷征稅的問題也會處理得更科學、更合理，更有利于社會主義和諧社會的建設(shè)和發(fā)展。

參考文獻：

[1]趙靜.我國稅收籌劃的現(xiàn)狀及可行性分析[J].內(nèi)蒙古統(tǒng)計，2007，（05）

[2]中華人民共和國個人所得稅法

[3]中華人民共和國契稅暫行條例

第8篇：國有土地征收相關(guān)法律范文

為進一步加強我市土地儲備出讓管理，規(guī)范交易行為，優(yōu)化資源配置，保障經(jīng)濟社會發(fā)展用地需求，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)〔〕3號)、《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)〔〕277號）、《土地儲備財務(wù)管理暫行辦法》（財綜〔〕17號）等規(guī)定，現(xiàn)就進一步加強我市土地儲備出讓工作有關(guān)事項通知如下：

一、健全土地儲備出讓工作機制

市土地儲備供應(yīng)委員會（調(diào)整后的人員名單附后）負責組織領(lǐng)導我市土地儲備和出讓供應(yīng)工作，研究解決土地儲備和出讓供應(yīng)中的重大事項。市金劍投資開發(fā)有限公司和市土地儲備供應(yīng)中心（以下簡稱市土地儲備機構(gòu)）具體負責組織實施土地儲備和出讓供應(yīng)工作。各有關(guān)職能部門按照職責分工予以配合。

二、加強土地儲備計劃管理

市土地儲備機構(gòu)會同相關(guān)部門，根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃和土地市場供需情況等，共同編制全市土地儲備中長期計劃和年度計劃，報市人民政府批準后實施。

土地儲備年度計劃制定后,各部門必須嚴格執(zhí)行。列入土地儲備計劃的土地,未經(jīng)市人民政府批準,相關(guān)部門不得為建設(shè)單位辦理規(guī)劃、用地等手續(xù)。土地儲備計劃確需調(diào)整時,由市土地儲備供應(yīng)委員會審核后報市人民政府批準。

三、明確土地儲備的范圍和程序

土地儲備的范圍為城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)各類新增建設(shè)用地和市政府通過法定程序收回使用權(quán)的存量建設(shè)用地。主要包括：

1、因公共利益需要使用的土地；

2、為實施城市規(guī)劃進行舊城改造需要調(diào)整使用的土地；

3、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)閑置、荒蕪的土地；

4、因國家建設(shè)征收但未利用的土地；

5、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的土地；

6、因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因停止使用原劃撥的國有土地；

7、已出讓的工業(yè)、倉儲、采礦、公用設(shè)施等國有土地，需改變?yōu)榻?jīng)營性用地的；

8、超過土地出讓合同約定的開發(fā)建設(shè)期限滿兩年未動工開發(fā)的土地；

9、違反合同約定，被依法解除合同，以及因非法占用、轉(zhuǎn)讓土地或擅自改變土地用途被依法收回的土地；

10、銀行收回處置土地抵押權(quán)、法院依法裁定的土地；

11、公路、鐵路、礦場等經(jīng)批準報廢的土地；

12、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收批準手續(xù)的土地；

13、其他應(yīng)依法收回儲備的土地。

土地儲備程序嚴格按照《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)〔〕277號）規(guī)定執(zhí)行。

四、規(guī)范儲備土地臨時利用行為

經(jīng)市政府同意后，市土地儲備機構(gòu)可將儲備土地，連同地上建（構(gòu)）筑物，通過出租、臨時使用等方式加以利用，以增加土地收益，避免土地資產(chǎn)閑置。臨時利用期限原則上不超過二年，且不能影響土地供應(yīng)。

五、提高儲備土地供應(yīng)效率

儲備土地供應(yīng)嚴格按照《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部39號令）、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行，嚴防暗箱操作。儲備土地最低出讓價格由國土資源管理部門根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策、土地儲備成本和土地市場情況等，集體決策、綜合確定，不得低于土地儲備成本及國家最低價標準。

積極推行建設(shè)用地預(yù)申請制度。批次用地經(jīng)批準后，規(guī)劃部門出具初步的規(guī)劃設(shè)計條件，國土資源部門先行整體招標拍賣掛牌出讓，縮短供地時間。依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收后納入儲備的土地，原則上應(yīng)在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收方案批準后6個月內(nèi)完成供地。

六、強化土地儲備資金收支管理

財政部門應(yīng)當根據(jù)土地儲備的需要及概算安排，及時核撥用于土地儲備的各項資金。對土地儲備機構(gòu)墊付的儲備成本，應(yīng)在收到土地價款后，根據(jù)市政府批準的簽報審批單，按宗地優(yōu)先在15個工作日內(nèi)撥付給土地儲備機構(gòu)。

市財政按招標拍賣掛牌和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的年度總成交價款的5%計提國有土地收益基金，實行分賬核算，專項用于土地儲備。土地儲備機構(gòu)要切實提高儲備資金利用效率,確保資金運作安全，并接受財政、審計部門的監(jiān)督檢查。土地儲備資金應(yīng)實行?？顚Ｓ?封閉管理,不得挪用。土地儲備機構(gòu)所需的日常經(jīng)費，按照有關(guān)規(guī)定，與土地儲備資金實行分賬核算管理。

七、嚴格土地利用管理

以出讓方式取得的工業(yè)、倉儲等非經(jīng)營性用地使用權(quán)人申請變更為經(jīng)營性用地的，以及原出讓合同或劃撥決定書已明確約定變更土地用途等用地條件必須收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的，原則上一律由市政府收儲后另行組織供應(yīng)。對原工業(yè)用地使用權(quán)人進行補償時，應(yīng)扣減其取得原工業(yè)用地時享受的相關(guān)優(yōu)惠政策，以及市政府獎勵的土地出讓價款。

受讓人逾期不簽訂合同的，終止供地，定金不予退還；已簽合同但未按合同約定繳納出讓價款的，依法收回土地；未按合同約定期限和條件開發(fā)利用土地或擅自改變土地用途的，國土資源管理部門應(yīng)當及時糾正，并依法予以處罰。

第9篇：國有土地征收相關(guān)法律范文

一、目前土地儲備制度試行中存在的問題

(一)關(guān)于土地儲備機構(gòu)的法律地位

土地儲備機構(gòu)作為我國新生的社會機構(gòu)，其性質(zhì)到底應(yīng)是什么，由于缺乏全國性有關(guān)　土地儲備的專門性法律規(guī)范，因而到目前為止，尚無統(tǒng)一定論。從各地的實際操作看，　主要有兩種形態(tài)：一是作為政府的一個管理機構(gòu)。其中大多在現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理部門中　設(shè)一個處室。如，武漢市土地整理儲備供應(yīng)中心，市政府將其設(shè)置為市規(guī)劃土地管理局　的二級機構(gòu)，縣處級單位，它僅在市征地拆遷事務(wù)部的基礎(chǔ)上增加土地整理儲備功能?！《窃O(shè)立專門的土地儲備中心，并將土地儲備中心單獨注冊為事業(yè)法人，政府通過立法　或行政委托將儲備土地的相關(guān)權(quán)利授予該中心。在專門設(shè)立土地儲備中心的模式中又有　單一管理和雙重管理兩種模式。所謂單一管理則是指土地儲備機構(gòu)只隸屬于土地管理部　門，如上海市土地發(fā)展中心；雙重管理則是政府專門設(shè)立土地收購儲備委員會。土地儲　備中心既屬于土地管理部門，又受土地儲備委員會的領(lǐng)導，如北京市、杭州市等。根據(jù)　杭州市《關(guān)于建立杭州市土地收購儲備機制的通知》(杭政[1997]13號文件)，“杭州市　土地儲備中心是受市政府的委托，代表政府實施土地收購、儲備和出讓的前期工作的機　構(gòu)，作為非盈利性事業(yè)單位，具有獨立的法人地位。市土地儲備中心隸屬于市土管局，　并接受市土地收購儲備管理委員會指導和監(jiān)管?！睆哪壳皩嵺`效果看，雙重結(jié)構(gòu)模式較　為理想。因為，土地儲備中涉及方方面面問題，既有與政府部門的其他機構(gòu)的協(xié)調(diào)問題　，如計劃、城市規(guī)劃等，又有落實收購資金等問題，雙重結(jié)構(gòu)模式能從體制上較好地?！≌贤恋貎渲贫鹊倪\行。其實，無論是作為政府職能部門中的處室，還是政府授權(quán)的獨　立的事業(yè)單位，就其權(quán)利性質(zhì)而言，都是代表政府行使職權(quán)。

1、土地收購儲備管理委員會

根據(jù)杭州市《關(guān)于建立杭州市土地收購儲備機制的通知》，杭州市土地收購儲備委員　會由分管市長牽頭，市政府辦公廳、市計委、經(jīng)委、教委、貿(mào)易辦、規(guī)劃、財政、金融　、房管及土管等各有關(guān)主管部門領(lǐng)導為成員組成。其主要職責包括研究制定土地收購、　儲備、出讓的政策及規(guī)章，協(xié)調(diào)各有關(guān)部門的關(guān)系，落實土地收購、儲備資金，確立年　度土地收購儲備出讓計劃或地塊，審查計劃和資金運作情況，監(jiān)控國有土地資產(chǎn)的運作　。從《通知》賦予土地儲備委員會的職責看，很顯然具有明確的行政管理職能，尤其是　其中的“確定年度土地收購儲備出讓計劃或地塊”一項，與土地使用權(quán)被收購的單位或　個人產(chǎn)生直接的相關(guān)法律關(guān)系，但從其組成看，該機構(gòu)并非政府的正式機構(gòu)，并不具有　獨立承擔法律責任能力。根據(jù)最高人民法院關(guān)于行政訴訟法若干問題的意見第20條的規(guī)　定，以其名義所作出有關(guān)土地儲備的具體行政行為的后果應(yīng)由組建機構(gòu)——市政府來承　擔。

2、土地儲備中心

杭政[1997]13號文件規(guī)定，杭州土地儲備中心是受市政府委托實施土地收購、儲備以　及出讓前期開發(fā)準備工作的機構(gòu)，作為非盈利性事業(yè)單位，具有獨立的法人地位。隸屬　于市土管局，并接受市土地收購儲備管委會的領(lǐng)導和監(jiān)督。主要職責是：(1)根據(jù)市土　地收購儲備管委會提出的收購計劃，對企事業(yè)單位需盤活的存量土地和其他需調(diào)整的城　市存量土地適時進行收購；(2)根據(jù)土地利用和城市總體規(guī)劃以及市場需求，適量儲備　土地，為增強政府對土地供應(yīng)的調(diào)控力度服務(wù)；(3)管理由市政府依法收回的違法用地　、閑置拋荒土地及無主土地，并納入儲備土地范圍；(4)多渠道、多途徑籌措資金。在　市土地收購儲備管委會的指導和監(jiān)督下，加強與各金融機構(gòu)的配合，管理，運作好土地　收購、儲備的資金；(5)在市政府職能部門的指導下，做好儲備土地的前期開發(fā)工作，　做好對收購、儲備土地的資金測算平衡、招商洽談以及投放市場的前期準備，并協(xié)助做　好土地出讓的其他準備工作；同時要搞好綜合統(tǒng)計，定期向市土地收購儲備管委會報告　運作情況；(6)完成市政府交辦的其他任務(wù)。很顯然，從表面看土地儲備中心是事業(yè)法　人，在法律上具有獨立承擔責任的資格和能力。但是土地儲備中心的收購、儲備管理、　開發(fā)整理等行為均是受政府委托而為的行為(而并非法律的授權(quán))，因而它與政府間有委　托與受托關(guān)系，根據(jù)委托法律關(guān)系的一般原理，受托人必須以委托人的名義從事受托行　為，其法律后果也應(yīng)由委托人承擔。其結(jié)果土地儲備中心的獨立法人資格實質(zhì)上毫無法　律意義。諸如土地儲備中心與商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)間的貸款合同、土地公債的償還　、收購款的支付等，一旦發(fā)生土地中心違約，則違約責任的承擔就會出現(xiàn)主體混亂的局　面。

(二)進入土地儲備中心儲備的土地的范圍

關(guān)于進入土地儲備中心儲備的土地，各地的規(guī)章或政府文件所設(shè)定的范圍有所不同，　但大致可分為五種來源：即收回、收購、征收、置換、沒收。各地普遍存在的問題是：　法律概念混亂，列舉不規(guī)范。因而有必要在法律上給以界定。

1、收回是指政府作為國有土地使用權(quán)的出讓者依照法律規(guī)定和合同的約定向土地使用　者無償收回土地使用權(quán)的行為。根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)　國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律和行政法規(guī)的規(guī)定，收回土地使用權(quán)主要　有下列情形：(1)出讓合同約定的土地使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)　期未獲批準的；(2)因單位撤消、解散、破產(chǎn)等停止使用原劃拔的國有土地的；(3)公路　、鐵路、機場、礦場經(jīng)核準報廢的；(4)土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限和條件開　發(fā)、利用土地的。

2、收購是政府或其指定的機構(gòu)依照有償原則向土地使用者贖回土地使用權(quán)的行為。收　購行為可分為自愿與強制兩種方式。自愿收購是政府或其指定的機構(gòu)根據(jù)土地使用人的　申請或儲備需要與土地使用人進行協(xié)商，達成收購協(xié)議，從而收回土地使用權(quán)。強制收　購是指政府或其指定的機構(gòu)根據(jù)城市規(guī)劃和社會公共利益需要，強制收回土地使用權(quán)的　行為。