房地產(chǎn)渠道獎(jiǎng)勵(lì)方案精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)渠道獎(jiǎng)勵(lì)方案范文

    關(guān)鍵詞:供應(yīng)鏈成本;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司;成本控制

    當(dāng)前,無(wú)論從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是從市場(chǎng)微觀層面來(lái)看,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng),消費(fèi)者逐漸趨于成熟和理性,在此背景下,引入供應(yīng)鏈管理理論,運(yùn)用價(jià)值工程的分析工具,提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品則成了廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)求生存謀發(fā)展的主要法寶。

    一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本

    (一)供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理(簡(jiǎn)稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下,為了使整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來(lái)進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷(xiāo)售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn),出于對(duì)成本的考量,無(wú)疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。

    (二)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目主要包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類(lèi)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本包括六大項(xiàng):土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用。

    在供應(yīng)鏈思想下,房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在,并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來(lái)加以管理和控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的,供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。

    二、X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成本控制存在的問(wèn)題

    (一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在做征地方案可行性論證時(shí),僅僅從靜態(tài)上基于對(duì)各項(xiàng)成本及預(yù)計(jì)商品房售價(jià)來(lái)測(cè)算整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性,而缺乏對(duì)項(xiàng)目后續(xù)各環(huán)節(jié)實(shí)際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金,但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位,導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃嚴(yán)重拖延,僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬(wàn)元,這無(wú)形中增加了該項(xiàng)目的整體成本。

    (二)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問(wèn)題有:

    1、設(shè)計(jì)人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識(shí)的欠缺,產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷及后續(xù)設(shè)計(jì)變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。

    2、設(shè)計(jì)手段較落后,工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案缺乏有效結(jié)合,導(dǎo)致工程造價(jià)控制不力。

    (三)政府報(bào)建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問(wèn)題是:各項(xiàng)政府報(bào)建手續(xù)進(jìn)展緩慢,從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié),尤其是導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預(yù)售款回籠時(shí)間推后又變相地增加了資金的機(jī)會(huì)成本。

    (四)施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)

    1、在進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)過(guò)分依賴絕對(duì)低價(jià)選擇中標(biāo)單位,結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問(wèn)題。

    2、沒(méi)有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商,導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價(jià)格方面控制力不強(qiáng)。

    3、在施工過(guò)程中,對(duì)工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機(jī)制不完善。

    (五)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司物業(yè)的銷(xiāo)售由本公司成立的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行,該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問(wèn)題有:

    1、銷(xiāo)售與工程施工節(jié)奏不一致,導(dǎo)致存貨過(guò)大,造成大量資金占用成本。

    2、各項(xiàng)銷(xiāo)售政策的制定和執(zhí)行較隨意,銷(xiāo)售禮品等管理較混亂。

    (六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來(lái)管理,該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計(jì)、施工等質(zhì)量問(wèn)題,從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi),物業(yè)與開(kāi)發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加,更重要的一點(diǎn)在于公司的品牌形象受到了損壞。

    三、X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建

    (一)X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見(jiàn)圖1:X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。(圖1)結(jié)合X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu),其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi),政府綜合報(bào)建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等;開(kāi)發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等;下游成本包括銷(xiāo)售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。

    (二)X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對(duì)上述X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在成本控制方面存在的問(wèn)題,引入供應(yīng)鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業(yè)銷(xiāo)售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系,從而達(dá)到在時(shí)間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。

    1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析,X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地成本占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本比例約為15%左右,可見(jiàn)土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價(jià)的可控性較差。因此,該環(huán)節(jié)的土地控制重點(diǎn)應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:

    (1)在做土地征用可行性方案論證時(shí),系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售整個(gè)供應(yīng)鏈的時(shí)間,減少土地款占用的資金利息成本。

    (2)運(yùn)用價(jià)值工程等技術(shù)手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>

    (3)規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。

    2、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析,在初步設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度為65%,施工圖設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度為25%~35%。而施工階段對(duì)造價(jià)的影響一般僅為5%~12%,這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階成本控制要做到如下幾點(diǎn):

    (1)提高設(shè)計(jì)人員素質(zhì),加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識(shí)。

    (2)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、方案競(jìng)賽,可以對(duì)同一個(gè)工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較,并應(yīng)用價(jià)值工程最優(yōu)方案。

    (3)引入目標(biāo)成本理論,推行限額設(shè)計(jì)。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖變更,保證項(xiàng)目成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。

    (4)運(yùn)用價(jià)值工程的原理,進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較,推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo),在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí),有效控制工程造價(jià)。

    (5)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,減少或避免施工時(shí)的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說(shuō)明的是,讓后期物業(yè)管理部門(mén)介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

    (6)推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化,以此減少開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。

    3、政府報(bào)建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)是加緊辦理項(xiàng)目“五證”,及早進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售回籠資金,降低資金使用成本。

    4、融資活動(dòng)成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣,公司在安排融資方案時(shí),就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎(chǔ)上,還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險(xiǎn)水平高低,對(duì)成本和風(fēng)險(xiǎn)加以平衡,設(shè)計(jì)公司最佳融資結(jié)構(gòu)。

    5、施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制

    (1)招標(biāo)階段堅(jiān)持“合理低價(jià)”原則。推行工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo),做好資格預(yù)審,選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo),在此基礎(chǔ)上采取合理低價(jià)中標(biāo),以避免投標(biāo)方以低于成本價(jià)進(jìn)行惡意競(jìng)爭(zhēng)。同設(shè)計(jì)階段一樣,讓后期物業(yè)管理部門(mén)介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

    (2)嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度,工程設(shè)計(jì)和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時(shí),嚴(yán)格審核工程變更,從對(duì)總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。

    (3)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的審查,減少現(xiàn)場(chǎng)簽證的盲目性?，F(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過(guò)程中一項(xiàng)不可避免的工作,是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性,必須嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理制度。

    (4)推行三級(jí)收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對(duì)施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料,按理論用量加合理?yè)p耗的辦法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算,節(jié)約時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì),超出時(shí)由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān),從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除,這樣施工作業(yè)隊(duì)將會(huì)更合理地使用材料,從而減少浪費(fèi)損失。

    (5)組織材料合理進(jìn)出場(chǎng)。一個(gè)項(xiàng)目往往有上百種材料,所以合理安排材料進(jìn)出場(chǎng)的時(shí)間特別重要。首先,應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計(jì)劃,并確定好材料的進(jìn)出場(chǎng)時(shí)間;其次,應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān),降低材料損耗率。

    6、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)成本控制

    (1)引入資金成本概念,合理設(shè)計(jì)各項(xiàng)銷(xiāo)售方案,在銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。

    (2)嚴(yán)控各項(xiàng)銷(xiāo)售費(fèi)用,做好各種促銷(xiāo)禮品的采購(gòu)、發(fā)放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項(xiàng)銷(xiāo)售費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)效。

    7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制

第2篇：房地產(chǎn)渠道獎(jiǎng)勵(lì)方案范文

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)企業(yè)；開(kāi)發(fā)成本；成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量商品房支出的全部費(fèi)用，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本加上建筑安裝工程的施工成本，房地產(chǎn)企業(yè)行政管理部門(mén)的組織管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷(xiāo)售、出租、轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)房屋發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本控制現(xiàn)狀

1.1成本控制意識(shí)淡薄

由于之前形成的建立在計(jì)劃價(jià)格之上的以事后核算為重點(diǎn)的靜態(tài)成本管理方式的影響，加上我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持房地產(chǎn)業(yè)高回報(bào)率，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制意識(shí)淡薄，缺乏投入成本競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的控制尚停留在根據(jù)合同進(jìn)行靜態(tài)管理的階段，缺乏對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全程進(jìn)行成本控制的意識(shí)。改革開(kāi)放以后，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)面臨來(lái)自世界市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)業(yè)面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)，不可控制成本在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總成本中的占比增加，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)，不利于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力。

1.2缺乏戰(zhàn)略性的成本控制體系

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更加激烈地競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)在巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力下，往往容易產(chǎn)生短視行為，只注重爭(zhēng)奪短期經(jīng)濟(jì)效益，忽視了企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的制定，由此企業(yè)也無(wú)法構(gòu)建其戰(zhàn)略性的成本控制體系，缺乏成本管理目標(biāo)，造成成本管理滯后、盲目。缺乏長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)的成本管理也形同虛設(shè)，操作程序混亂，管理目標(biāo)模糊，反過(guò)來(lái)又嚴(yán)重影響了企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對(duì)策

2.1項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)成本控制

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的主要成本是土地購(gòu)置成本，所以這一時(shí)期的成本控制的著重點(diǎn)在于項(xiàng)目選點(diǎn)。企業(yè)要對(duì)項(xiàng)目周邊情況進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是在地價(jià)高的地方進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，可以避免投資決策失誤，減少人為因素造成的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本的增加。具體實(shí)施調(diào)研工作可以通過(guò)企業(yè)內(nèi)部的市場(chǎng)策劃部門(mén)對(duì)包括目標(biāo)客戶、宏觀微觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化、產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品人性化設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行橫向、縱向的對(duì)比分析，得出結(jié)論，對(duì)項(xiàng)目選址的地價(jià)合理性價(jià)比提供有力參考。為了增強(qiáng)調(diào)研結(jié)果的指導(dǎo)性和建設(shè)性，可以聘請(qǐng)專業(yè)的行業(yè)市場(chǎng)策劃知名機(jī)構(gòu)指導(dǎo)把關(guān)。

2.2工程項(xiàng)目建設(shè)成本控制

2.2.1設(shè)計(jì)階段成本控制

當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的成本控制存在一個(gè)巨大誤區(qū)，即將成本控制的重點(diǎn)放在項(xiàng)目建設(shè)的概預(yù)算，而忽視了設(shè)計(jì)階段的成本控制。概預(yù)算是對(duì)成本的事后控制，很大程度上受到設(shè)計(jì)圖紙的限制而無(wú)法有效地降低建設(shè)成本，所以應(yīng)當(dāng)重視設(shè)計(jì)階段的成本控制。為做好設(shè)計(jì)階段的成本控制工作，要求設(shè)計(jì)圖紙不僅具備施工可行性，還要考慮經(jīng)濟(jì)合理性，充分考慮施工現(xiàn)場(chǎng)的自然地理環(huán)境。其中，設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量成本尤其要重視。質(zhì)量成本包含兩部分，一是為了達(dá)到工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的一切必要費(fèi)用，二是因未達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而蒙受的經(jīng)濟(jì)損失。這就要求工程項(xiàng)目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)控制在合理范圍，也就是此前提及的既要保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和安全，同時(shí)也要考慮經(jīng)濟(jì)效益。

設(shè)計(jì)階段的成本控制可以通過(guò)實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)、推行限額設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)監(jiān)理、竣工驗(yàn)收和建立獎(jiǎng)懲制度等方式實(shí)現(xiàn)。設(shè)計(jì)方案招標(biāo)就是從各個(gè)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案中選擇最佳方案，并且吸收未中標(biāo)方案的好的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，以完善設(shè)計(jì)方案。推行限額設(shè)計(jì)是指在概預(yù)算確定后對(duì)設(shè)計(jì)單位提出項(xiàng)目資金限額、技術(shù)工藝要求，設(shè)計(jì)人員根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金限制制定設(shè)計(jì)方案。限額必須詳盡細(xì)致，精確到如每平米使用的鋼量、含砼量等。設(shè)計(jì)監(jiān)理制是針對(duì)設(shè)計(jì)人員和施工人員工作脫節(jié)的問(wèn)題提出的機(jī)制，在監(jiān)理制下，設(shè)計(jì)監(jiān)理對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，提出修改意見(jiàn)，以實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，避免出現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙的施工可行性方面的問(wèn)題。設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)保證其設(shè)計(jì)方案可以通過(guò)相關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收，避免企業(yè)因房地產(chǎn)項(xiàng)目施工完畢后無(wú)法通過(guò)驗(yàn)收而發(fā)生損失。獎(jiǎng)懲制度是為了建立一種能有效改善設(shè)計(jì)方案的激勵(lì)制度，規(guī)定能對(duì)設(shè)計(jì)方案改善提出建設(shè)性的修改意見(jiàn)和有效降低建設(shè)成本的都應(yīng)當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。

2.2.2在施工過(guò)程中成本控制

施工過(guò)程中的成本控制第一要落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，做好現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理和審查工作。施工過(guò)程中，發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)簽證要先算賬后實(shí)施，辦理簽證前都要對(duì)工程量和成本增減進(jìn)行分析，對(duì)工程成本進(jìn)行事前控制。施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員要隨時(shí)深入現(xiàn)場(chǎng)，考察簽證的真實(shí)性和必要性。一旦發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽證可能失實(shí)，簽證小組要進(jìn)行嚴(yán)格審查，鑒別簽證單真?zhèn)危賹彶槠涮搶?shí)，判別是否應(yīng)當(dāng)辦理簽證、簽證工程量是否合理、簽證內(nèi)容是否允許調(diào)整等。

第二要把好專業(yè)工程的材料設(shè)備的價(jià)格關(guān)。企業(yè)內(nèi)部建立專門(mén)的采購(gòu)網(wǎng)站，在網(wǎng)站上及時(shí)招標(biāo)和采購(gòu)公告，通過(guò)招標(biāo)競(jìng)價(jià)和專門(mén)評(píng)定人員對(duì)標(biāo)價(jià)及質(zhì)量的評(píng)價(jià)來(lái)選定適合的性價(jià)比的材料設(shè)備供應(yīng)商。

第三要認(rèn)真落實(shí)工程竣工結(jié)算審查工作。首先，對(duì)施工單位報(bào)送的結(jié)算資料進(jìn)行審查，查明施工單位報(bào)送材料的完整性和真實(shí)性。不符合的資料要剔除，不完整的資料要補(bǔ)齊，同時(shí)由項(xiàng)目部出具移交證明，以示負(fù)責(zé)。此外是對(duì)結(jié)算書(shū)審核。采用三級(jí)審查制，首先由監(jiān)理機(jī)構(gòu)初審，剔除結(jié)算書(shū)不合理部分，再由企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)復(fù)審，最后由企業(yè)財(cái)務(wù)中心終審。三級(jí)審查有利于相互監(jiān)督，避免由于審查結(jié)果不準(zhǔn)確導(dǎo)致企業(yè)成本增加。

2.3合理使用銷(xiāo)售推廣費(fèi)用，避免無(wú)效消耗

銷(xiāo)售推廣費(fèi)用是房地產(chǎn)企業(yè)在推廣銷(xiāo)售樓盤(pán)的過(guò)程中耗費(fèi)的銷(xiāo)售中心、樣板房、現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣告費(fèi)、銷(xiāo)售資料、推廣活動(dòng)等費(fèi)用。銷(xiāo)售推廣費(fèi)用是企業(yè)為了順利售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而必需的耗費(fèi)，如果銷(xiāo)售推廣活動(dòng)做得不到位，既耗費(fèi)了資金，又達(dá)不到預(yù)期效果，導(dǎo)致企業(yè)的成本上升，企業(yè)資金無(wú)法回籠，會(huì)大大增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。銷(xiāo)售推廣環(huán)節(jié)的成本控制也要做好?？刂其N(xiāo)售推廣費(fèi)用要建立在充分的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，充分了解市場(chǎng)、目標(biāo)消費(fèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)需求和消費(fèi)心理，針對(duì)目標(biāo)人群制定推廣營(yíng)銷(xiāo)方案，爭(zhēng)取以最少的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用達(dá)到最好的營(yíng)銷(xiāo)效果，控制房地產(chǎn)的推廣銷(xiāo)售費(fèi)用。

2.4合理降低資金成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同于其他企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)，前期資金投入大，資金回籠周期長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制要重視資金使用成本控制。首先要對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用進(jìn)行全面控制。企業(yè)要建立起系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理體系，掌握各個(gè)環(huán)節(jié)的資金運(yùn)行情況，如投入資金數(shù)額、資金運(yùn)行時(shí)間、貨幣在不同時(shí)間內(nèi)的發(fā)生的價(jià)值變化以及資金在各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的損耗和滯留。財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制中最主要的就是貸款利息的升降，要充分利用財(cái)務(wù)管理的杠桿作用，合理籌集資金，拓寬融資渠道，降低企業(yè)負(fù)債率。其次，要合理控制稅金。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)稅務(wù)進(jìn)行綜合籌劃，合理避稅，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，根據(jù)每一種稅的特點(diǎn)制定相應(yīng)的避稅措施。

3.結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)做好開(kāi)發(fā)成本控制對(duì)于企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展有著重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本控制不僅要重視項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制，還要重視投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全程動(dòng)態(tài)控制，真正做好企業(yè)的成本管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。造價(jià)工程師網(wǎng)絡(luò)教育 造價(jià)工程師成績(jī)查詢 造

參考文獻(xiàn)：

[1]王桂琪，淺談房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的有效控制及改進(jìn)，現(xiàn)代商業(yè)，2010（06）

[2]蔡莉，淺談房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本控制，全國(guó)商情（經(jīng)濟(jì)理論研究），2009（11）

第3篇：房地產(chǎn)渠道獎(jiǎng)勵(lì)方案范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；成本控制；問(wèn)題；對(duì)策

一、前言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的有效控制是發(fā)展商獲得經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)正在告別暴利時(shí)代，利潤(rùn)回歸社會(huì)正常利潤(rùn)水平。如何確保在房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)的大潮中處于不敗之地，那就需要房地產(chǎn)企業(yè)在其從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中做好成本控制。本文分析了現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制中存在的問(wèn)題，并就加強(qiáng)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的對(duì)策進(jìn)行了論述，以供同仁參考。

二、現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制中存在的問(wèn)題

（1）成本控制管理處于粗放的狀態(tài)。許多地產(chǎn)公司在開(kāi)展成本管理工作之前，多數(shù)沒(méi)有專職的部門(mén)負(fù)責(zé)成本工作，多數(shù)公司是由財(cái)務(wù)部門(mén)兼管成本管理，企業(yè)基本上都是根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)來(lái)控制成本，缺乏科學(xué)性，由于成本的發(fā)生周期長(zhǎng)，涉及面廣，很難做到全面系統(tǒng)科學(xué)的控制。

（2）成本控制觀念不強(qiáng)。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多采用的是計(jì)劃價(jià)格的靜態(tài)成本管理方式。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，在位置上是固定的，生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，這就使得許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不重視成本管理，財(cái)務(wù)人員只是根據(jù)合同來(lái)控制項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品形成全過(guò)程的成本控制卻顯得力不從心，浪費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，成本管理人員疏于成本控制。特別是在當(dāng)前市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的條件下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

（3）缺乏風(fēng)險(xiǎn)成本控制意識(shí)。由于建筑市場(chǎng)材料和設(shè)備價(jià)格的起伏，以及銀行利率調(diào)整等因素，這就增加了不確定性成本控制的難度。成本管理的現(xiàn)金流分析大都是估算和預(yù)測(cè)，企業(yè)制定的資金使用計(jì)劃具有一定的不確定性，經(jīng)常造成工程的現(xiàn)金流入減少或現(xiàn)金流出增加，影響資金使用率，從而增加企業(yè)的資金成本。

三、加強(qiáng)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的對(duì)策分析

（1）加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的應(yīng)用，合理籌集資金。要降低資金成本，首先要降低企業(yè)負(fù)債率，關(guān)鍵是拓寬融資渠道。企業(yè)籌集資金的渠道有很多，可以向銀行貸款、面向社會(huì)發(fā)行債券、發(fā)行股票、進(jìn)行融資租賃等，要合理利用各種融資渠道，募集更多的資金。

（2）嚴(yán)格按工程撥款計(jì)劃按期撥付資金。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要撥付大量的工程款項(xiàng)。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)此事先已有細(xì)致的計(jì)劃和安排，必須嚴(yán)格按照已經(jīng)審批過(guò)的撥款計(jì)劃，在規(guī)定的時(shí)間按規(guī)定的金額向規(guī)定的收款人撥付款項(xiàng)，并注意辦理好相關(guān)手續(xù)、配齊完備的合法單證；對(duì)于任何不按計(jì)劃撥款的要求，要予以堅(jiān)決抵制。

（3）壓縮現(xiàn)金庫(kù)存與現(xiàn)金的使用量。企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要準(zhǔn)備一定數(shù)額的現(xiàn)金，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際需要來(lái)控制現(xiàn)金庫(kù)存的數(shù)額和現(xiàn)金的使用。除了零星支付和只能用現(xiàn)金辦理的事項(xiàng)外，應(yīng)一律通過(guò)轉(zhuǎn)帳和使用支票進(jìn)行結(jié)算。這樣一方面可以保障資金安全性，也有利于資金的增值。由于現(xiàn)金不具備增值性，通過(guò)將現(xiàn)金轉(zhuǎn)化為存款、債券或是其他短期投資形成，實(shí)行理性的短期投資組合，方可以實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。

（4）加快應(yīng)收款項(xiàng)的回收。應(yīng)收帳款是企業(yè)的重要債權(quán)，實(shí)質(zhì)上是企業(yè)對(duì)外發(fā)放的低息甚至無(wú)息貸款，是對(duì)企業(yè)資金的占用，必須及時(shí)回收。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)收款項(xiàng)的形成主要是應(yīng)收的售房款，對(duì)售房款的追收應(yīng)建立嚴(yán)密的、行之有效的制度。

（5）加快在途資金的入帳。在途資金是指開(kāi)發(fā)企業(yè)所取得的以支票、匯票、有價(jià)單證等形式存在，需要到銀行辦理一定手續(xù)方可以進(jìn)入帳戶的資金。對(duì)這一類(lèi)資金，自取得票據(jù)時(shí)起，所有權(quán)已歸屬開(kāi)發(fā)企業(yè)，因此應(yīng)該及時(shí)到銀行辦理手續(xù)，將這些資金及時(shí)入帳，才能產(chǎn)生效益。

（6）合理使用銷(xiāo)售推廣費(fèi)用，避免無(wú)效消耗。銷(xiāo)售推廣費(fèi)用指用于和銷(xiāo)售推廣有關(guān)的銷(xiāo)售中心、樣板房、現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣告宣傳、銷(xiāo)售資料、推廣活動(dòng)等的所有費(fèi)用（未含銷(xiāo)售酬金）。使用好銷(xiāo)售推廣費(fèi)用非常重要，因?yàn)檫@不但關(guān)系到花錢(qián)的多少，項(xiàng)目成本的高低，還影響樓盤(pán)的銷(xiāo)售。所以要充分研究市場(chǎng)，講究銷(xiāo)售推廣策略，讓所花的推廣費(fèi)用產(chǎn)生最佳效果。

（7）加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期成本控制。在項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)的主要正本是項(xiàng)目地塊的購(gòu)置成本，在地價(jià)高的地方，前期的選點(diǎn)就很重要。對(duì)于項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)調(diào)研如目標(biāo)客戶定位、宏觀微觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的判斷、產(chǎn)品品質(zhì)以及人性化產(chǎn)品設(shè)計(jì)等等，避免投資決策的失誤，人為提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本。具體做法是通過(guò)公司內(nèi)部的市場(chǎng)策劃部進(jìn)行橫向、縱向?qū)Ρ确治觯匾獣r(shí)借助專業(yè)市場(chǎng)策劃知名機(jī)構(gòu)進(jìn)行把關(guān)，將行動(dòng)計(jì)劃分析到位。

（8）加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段的成本控制。1）將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制運(yùn)用到設(shè)計(jì)階段。要有多個(gè)設(shè)計(jì)單位投標(biāo)從中擇優(yōu)選定最佳的設(shè)計(jì)方案，并吸收未中標(biāo)單位好的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，取各家之長(zhǎng)，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的目的。這樣才有利于工程成本的控制，使中標(biāo)的設(shè)計(jì)方案能夠達(dá)到預(yù)定的成本控制目標(biāo)；2）推行限額設(shè)計(jì)。在概算確定后明確地對(duì)設(shè)計(jì)單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標(biāo)號(hào)等。設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人按安全、可靠、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方針將概算按單位工程，分工種、按專業(yè)分解，并要求設(shè)計(jì)人員采用新技術(shù)、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，達(dá)到安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理的要求；3）實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理。設(shè)計(jì)監(jiān)理通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)的審查，提出改進(jìn)意見(jiàn)，設(shè)計(jì)院應(yīng)采納其合理的建議，無(wú)償進(jìn)行改正；4）防止設(shè)計(jì)階段與工程竣工驗(yàn)收相脫節(jié)。設(shè)計(jì)單位應(yīng)保證其設(shè)計(jì)能通過(guò)相關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收，防止工程施工完畢而不能通過(guò)驗(yàn)收及浪費(fèi)工程費(fèi)用；5）建立獎(jiǎng)懲制度。無(wú)論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只要能有效降低成本都應(yīng)適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，以激勵(lì)各方人員設(shè)法降低工程成本。

（9）加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)施工過(guò)程中成本控制。1）把好施工過(guò)程中部分專業(yè)工程及甲供材料設(shè)備的價(jià)格關(guān)。建立本公司專門(mén)的采購(gòu)網(wǎng)站，對(duì)外及時(shí)刊登招標(biāo)及采購(gòu)公告，每個(gè)公司都可以來(lái)參加投標(biāo)競(jìng)價(jià)，再由評(píng)標(biāo)人員根據(jù)所報(bào)的價(jià)格及質(zhì)量選擇適合本樓盤(pán)定位的具有合適價(jià)格和質(zhì)量比值的產(chǎn)品；2）加強(qiáng)和完善現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。在施工過(guò)程中，發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)應(yīng)做到先算帳后實(shí)施，在辦理每一簽證之前必須進(jìn)行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動(dòng)控制為事前主動(dòng)控制?，F(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)隨時(shí)深入施工現(xiàn)場(chǎng)，掌握簽證資料的真實(shí)性和必要性，對(duì)其中不實(shí)之處和不合理性加以嚴(yán)格審查。針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證可能出現(xiàn)的失實(shí)，簽證小組在審查過(guò)程中首先要鑒別簽證單的真?zhèn)?，再審查虛?shí)，判定是否該給或該給多少工程量，根據(jù)定額、合同等文件來(lái)判定該簽證內(nèi)容是否允許調(diào)整；3）做好工程竣工結(jié)算的審查。工程竣工結(jié)算的審查首先是對(duì)施工單位所報(bào)結(jié)算資料的審查。施工單位報(bào)送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書(shū)應(yīng)首先報(bào)給項(xiàng)目部，由項(xiàng)目部審查上述資料的真實(shí)性、完整性，對(duì)不符合實(shí)際的資料應(yīng)剔除，不完整的資料應(yīng)在移交給公司經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)之前補(bǔ)齊，同時(shí)應(yīng)由項(xiàng)目部出具一份移交給公司經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)的結(jié)算資料屬實(shí)的簽字證明，以示負(fù)責(zé)。另外就是對(duì)結(jié)算書(shū)的審核，由于公司項(xiàng)目較多，結(jié)算人員有限，為了保證結(jié)算的質(zhì)量和公正性，最好采用三級(jí)審查方式，即首先由造價(jià)咨詢公司（或監(jiān)理公司）初審，剔除結(jié)算書(shū)中不合理之處，再由開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)作好復(fù)審工作，最后送到集團(tuán)公司安審部門(mén)、財(cái)務(wù)中心終審。這樣即可以互相監(jiān)督，也可以保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。

第4篇：房地產(chǎn)渠道獎(jiǎng)勵(lì)方案范文

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；全面預(yù)算管理；成本控制；營(yíng)銷(xiāo)策略

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在各種財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種難以預(yù)料和控制的因素存在，使企業(yè)的財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益有所差異的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要有一下幾類(lèi)：第一，房產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，前期投入成本較高，項(xiàng)目環(huán)境很復(fù)雜，因此企業(yè)投資過(guò)程中存在許多風(fēng)險(xiǎn)。第二，房產(chǎn)項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目為了取得財(cái)務(wù)杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負(fù)擔(dān)，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財(cái)務(wù)杠桿的作用，導(dǎo)致賬面利潤(rùn)大幅度下降的可能。另外，當(dāng)前籌集資金的渠道呈現(xiàn)多樣化，如果資金籌集不當(dāng)，就會(huì)給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。第三，項(xiàng)目資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。資金回籠風(fēng)險(xiǎn)主要是指在房子開(kāi)發(fā)成功后，在向公眾出售的過(guò)程中，由于出售成功的時(shí)間和金額不確定性所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在回籠資金的時(shí)候，可能會(huì)受到結(jié)算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導(dǎo)致不能回籠全部或部分資金，這就嚴(yán)重影響了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

一、建立規(guī)范財(cái)務(wù)管理體系

1、建立預(yù)算管理體系

全面預(yù)算管理是以提高企業(yè)效益為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以銷(xiāo)售和利潤(rùn)為起點(diǎn)，采用倒推、預(yù)測(cè)的方式對(duì)年度及未來(lái)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的精確規(guī)劃。建立全面預(yù)算機(jī)制、預(yù)算編制與執(zhí)行、預(yù)算考核與分析三大方面的管理體系。（1）將企業(yè)劃分投資中心、利潤(rùn)中心、成本中心的三級(jí)責(zé)任中心，構(gòu)建項(xiàng)目預(yù)算、資金預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算三大預(yù)算板塊，分別對(duì)年度目標(biāo)成本計(jì)劃分解、匯總、審批、執(zhí)行，打造精細(xì)化成本控制新體系。（2）實(shí)施上下互動(dòng)，反復(fù)溝通的預(yù)算編制，各責(zé)任中心按照預(yù)算委員會(huì)批準(zhǔn)后的預(yù)算嚴(yán)格執(zhí)行，財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)預(yù)算外成本提請(qǐng)決策層進(jìn)入特殊審批程序。（3）實(shí)現(xiàn)月度分析、季度考核、年度總評(píng)，各責(zé)任中心實(shí)際業(yè)績(jī)與設(shè)定的預(yù)算指標(biāo)對(duì)比，與激勵(lì)和薪酬制度掛鉤對(duì)其業(yè)績(jī)進(jìn)行考核。

2、完善資金管理體系

完善資金管理體系，需要從實(shí)行資金預(yù)算及信息化管理和合理籌集及加強(qiáng)資金的日常管理方面入手。

（1）資金預(yù)算和信息化管理方面，一切資金收支均納入預(yù)算管理，將年度資金預(yù)算、月度資金預(yù)算、月度資金預(yù)測(cè)、月度資金計(jì)劃、日現(xiàn)金流量表有機(jī)結(jié)合。在會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)與網(wǎng)上電子銀行系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，建立包含資金預(yù)算控制系統(tǒng)、資金結(jié)算控制系統(tǒng)、資金分析決策控制系統(tǒng)和資金全程預(yù)警系統(tǒng)在內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)資金控制平臺(tái)。（2）資金籌集及日常管理方面，首先是合理利用財(cái)務(wù)杠桿降低融資成本，根據(jù)融資計(jì)劃的時(shí)點(diǎn)、額度、特點(diǎn)、要求選擇融資渠道，在保證完成融資計(jì)劃的前提下實(shí)現(xiàn)低成本融資，然后是嚴(yán)格執(zhí)行庫(kù)存現(xiàn)金額度標(biāo)準(zhǔn)，加大對(duì)應(yīng)收等在途資金的催收力度，減少風(fēng)險(xiǎn)，降低資金使用和管理成本。

3、改進(jìn)財(cái)務(wù)管理體系

（1）各級(jí)審批人需基于合理授權(quán)，對(duì)合同評(píng)審、成本費(fèi)用支付等實(shí)施嚴(yán)格意義上的責(zé)權(quán)利合理配置。統(tǒng)一各會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序，結(jié)賬與會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序，實(shí)現(xiàn)成本會(huì)計(jì)科目設(shè)置與造價(jià)口徑的統(tǒng)一。（2）進(jìn)行正確的成本項(xiàng)目劃分，既能夠客觀地反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本，如果是分合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便隨時(shí)了解付款情況和工程進(jìn)度，并為工程的決算提供資料。（3）將會(huì)計(jì)核算與全面預(yù)算體系緊密結(jié)合，在各預(yù)算主體建立成本管理核算體系，按管理會(huì)計(jì)核算程序和規(guī)則編制會(huì)計(jì)報(bào)告體系，支持管理層的經(jīng)營(yíng)決策行為。

二、強(qiáng)化重點(diǎn)環(huán)節(jié)成本控制

1、強(qiáng)化投資決策成本控制

（1）由于土地是不可再生的稀缺資源，既受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化造成的影響，也會(huì)受到政策形勢(shì)的變化造成的影響，因此，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)要建立集體的審議聯(lián)簽制度，建立項(xiàng)目實(shí)施及決策責(zé)任制度，將不相容的崗位分離。（2）財(cái)務(wù)部門(mén)切實(shí)測(cè)算擬建項(xiàng)目的內(nèi)含報(bào)酬率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、資產(chǎn)負(fù)債率等前期財(cái)務(wù)指標(biāo)編制項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)，并籌劃稅務(wù)和籌融資、投資方案，確定初始財(cái)務(wù)目標(biāo)成本。（3）立項(xiàng)階段應(yīng)做好各種組織籌劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目籌建階段的低成本規(guī)劃。

2、強(qiáng)化規(guī)劃設(shè)計(jì)成本管理

（1）利用成本預(yù)算實(shí)施限額控制，把設(shè)計(jì)費(fèi)的限額與設(shè)計(jì)質(zhì)量掛勾。（2）強(qiáng)化方案優(yōu)化措施和圖紙會(huì)審，相關(guān)部門(mén)充分分析和論證設(shè)計(jì)方案，提高設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算的準(zhǔn)確性、最優(yōu)化。（3）強(qiáng)化內(nèi)部復(fù)審制度，加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃報(bào)批、樁基、圖紙、功能材料、裝修變更等可控設(shè)計(jì)成本的嚴(yán)格審核。

3、強(qiáng)化招投標(biāo)成本控制

（1）優(yōu)選投標(biāo)單位，各招標(biāo)部門(mén)應(yīng)建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及資料庫(kù)，招投標(biāo)工作小組審核、考察、評(píng)估、篩選至少三家以上投標(biāo)單位參與招標(biāo)審查。（2）規(guī)范招標(biāo)文件，各類(lèi)合同的招投標(biāo)書(shū)內(nèi)容應(yīng)包含工期、工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等格式化條款。（3）加強(qiáng)評(píng)標(biāo)和定標(biāo)管理，工程部門(mén)和造價(jià)部門(mén)應(yīng)仔細(xì)審閱投標(biāo)文件，做好對(duì)工程造價(jià)因素的充分預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)。

4、強(qiáng)化變更簽證成本控制

變更及簽證重要的是事前控制和流程管理。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期應(yīng)全面、準(zhǔn)確的分析論證其規(guī)劃與定位，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整；變更前，須利用設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，就變更對(duì)工程成本的影響做出分析評(píng)價(jià)。變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確操作流程及責(zé)任權(quán)限，加強(qiáng)變更的內(nèi)部監(jiān)督與控制。

5、強(qiáng)化銷(xiāo)售成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售費(fèi)用中，對(duì)于重大廣告的支出要實(shí)行集體的審議決策制，對(duì)普通的廣告除進(jìn)行預(yù)算控制、總額控制外，還要在每年的年末將廣告支出和社會(huì)效應(yīng)進(jìn)行對(duì)比、分析，制定下年度的預(yù)算。

三、提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范能力

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)存在投資、籌資、資金回籠等類(lèi)型的風(fēng)險(xiǎn)，而且國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策從緊的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取適當(dāng)?shù)姆婪洞胧﹣?lái)降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)環(huán)境變化和適應(yīng)能力

企業(yè)面對(duì)環(huán)境變化要及時(shí)做出反應(yīng)，為防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必須對(duì)不斷變化的財(cái)務(wù)管理環(huán)境進(jìn)行認(rèn)真分析研究，掌握好變化趨勢(shì)及規(guī)律，適時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)管理政策和改變管理方法，進(jìn)而提高企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理環(huán)境變化的適應(yīng)能力和應(yīng)變能力。

2、加強(qiáng)房產(chǎn)項(xiàng)目員工風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不僅僅存在于財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)，任何環(huán)節(jié)的工作失誤都可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，風(fēng)險(xiǎn)管理不是某些部門(mén)的工作，也不是某個(gè)人的工作，而是全體員工的工作，必須提高全員的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。財(cái)務(wù)部門(mén)是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要職能部門(mén)，具體組織實(shí)施本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制工作，但要控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還必須取得其他部門(mén)的支持和配合。

3、強(qiáng)化項(xiàng)目財(cái)務(wù)控制制度

財(cái)務(wù)控制制度是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的有機(jī)組成部分，完善內(nèi)控制度是防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要措施，有效的內(nèi)控制度可以保護(hù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的安全、保證會(huì)計(jì)信息的可靠性和財(cái)務(wù)活動(dòng)的合法性，有利于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制。

4、加強(qiáng)對(duì)于內(nèi)部的控制考核和檢查

房地產(chǎn)行業(yè)為保證企業(yè)的內(nèi)部控制能夠有效發(fā)揮作用，并且不斷進(jìn)行完善，在企業(yè)內(nèi)部必須組成由最高決策人為領(lǐng)導(dǎo)的，以財(cái)務(wù)部門(mén)為主的內(nèi)部控制小組，對(duì)內(nèi)部的制度執(zhí)行情況要進(jìn)行定期的考核和檢查，檢查內(nèi)部的控制制度執(zhí)行的情況，在執(zhí)行的過(guò)程中遇到了什么問(wèn)題，如果某項(xiàng)制度沒(méi)有執(zhí)行或者無(wú)法完全執(zhí)行，要分析原因，并且估計(jì)可能造成的影響。對(duì)嚴(yán)格執(zhí)行控制制度的應(yīng)當(dāng)給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)違章違規(guī)的必須處罰，只有獎(jiǎng)罰分明，才有利于企業(yè)的發(fā)展。

5、建立起適應(yīng)市場(chǎng)變化的營(yíng)銷(xiāo)策略

在實(shí)施房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，最重要的環(huán)節(jié)就是銷(xiāo)售，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的銷(xiāo)售情況仍然處于上升的階段，購(gòu)房者的需求量也較大，但是同行內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，并且購(gòu)房者在進(jìn)行購(gòu)房時(shí)回對(duì)比多家房地產(chǎn)企業(yè)，會(huì)優(yōu)先選擇品牌價(jià)、信譽(yù)好的企業(yè)。如果忽略了銷(xiāo)售策略，不考慮項(xiàng)目的資本使用效率，就會(huì)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造成風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐春靜.試論房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2012年第02期.

第5篇：房地產(chǎn)渠道獎(jiǎng)勵(lì)方案范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)專業(yè)；賽訓(xùn)結(jié)合；以賽促改；實(shí)踐

作者簡(jiǎn)介：朱小艷（1984-），女，湖南邵陽(yáng)人，湖南交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院講師、經(jīng)濟(jì)師，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)專業(yè)教學(xué)與科研。

基金項(xiàng)目：湖南省教育科學(xué)規(guī)劃課題“‘學(xué)中干?干中學(xué)’效應(yīng)的應(yīng)用型本科會(huì)計(jì)專業(yè)崗位技能實(shí)訓(xùn)主導(dǎo)型實(shí)踐教學(xué)體系研究”（編號(hào)：XJK015BGD045），主持人：彭喜陽(yáng)；湖南省職業(yè)教育與成人教育學(xué)會(huì)科研規(guī)劃立項(xiàng)課題“高職房地產(chǎn)專業(yè)頂崗實(shí)習(xí)管理模式優(yōu)化研究”（編號(hào)：XHB2015037），主持人：朱小艷。

中圖分類(lèi)號(hào)：G712 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-7518（2016）08-0068-04

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)人才的需求迅速增加，房地產(chǎn)專業(yè)人才供求矛盾日趨顯現(xiàn)。作為以培養(yǎng)高素質(zhì)、技能型人才為己任的高職院校，必須面向市場(chǎng)、面向社會(huì)需求辦學(xué)，才能體現(xiàn)自身的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。近年來(lái)，越來(lái)越多的高職院校加入了房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)的行列，在一定程度上緩解了房地產(chǎn)專業(yè)人才緊缺的狀態(tài)，甚至造成了房地產(chǎn)專業(yè)人才“飽和”的假象，部分房地產(chǎn)專業(yè)畢業(yè)生“求職難”，但并沒(méi)有改變房地產(chǎn)業(yè)高素質(zhì)專業(yè)型人才緊缺的局面。之所以出現(xiàn)這種人才供求的結(jié)構(gòu)性矛盾，主要是部分高職畢業(yè)生專業(yè)知識(shí)不扎實(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不豐富，難以滿足快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)高素質(zhì)、技能型人才的需要。而舉辦各種房地產(chǎn)專業(yè)技能比賽，不僅可以提高學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，促進(jìn)學(xué)生技能培養(yǎng)和校企融合，實(shí)現(xiàn)“賽訓(xùn)結(jié)合”，還可以通過(guò)比賽發(fā)現(xiàn)教學(xué)中存在的問(wèn)題和不足，把握行業(yè)發(fā)展的前沿，及時(shí)調(diào)整教學(xué)內(nèi)容、創(chuàng)新教學(xué)方法、提高教學(xué)效果，實(shí)現(xiàn)“以賽促改”，促進(jìn)房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)質(zhì)量的不斷提升，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的持續(xù)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)專業(yè)教學(xué)改革的必要性

近年來(lái)，隨著市場(chǎng)化改革的深入推進(jìn)，各高職院校針對(duì)勞動(dòng)力市場(chǎng)對(duì)人才需求的不斷變化，采取了一系列改進(jìn)教學(xué)的措施，房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)質(zhì)量明顯改進(jìn)。但從整體來(lái)講，仍然存在教學(xué)內(nèi)容和方法滯后、教學(xué)資源交流渠道不暢、師資隊(duì)伍建設(shè)相對(duì)滯后、實(shí)踐性教學(xué)崗位化不足等共性問(wèn)題，客觀上要求加快房地產(chǎn)專業(yè)教育教學(xué)的改革進(jìn)程。

（一）教學(xué)內(nèi)容和方法滯后

首先，在教學(xué)內(nèi)容和教材建設(shè)方面，與其它成熟專業(yè)相比，高職房地產(chǎn)專業(yè)相對(duì)較新，教材建設(shè)任務(wù)艱巨，很多教材是在借鑒本科相關(guān)專業(yè)教材的基礎(chǔ)上，稍作改進(jìn)形成的，在內(nèi)容上偏重理論教學(xué)，忽視實(shí)踐操作和技能培養(yǎng)。其次，在教學(xué)方法和手段方面，普遍存在重課堂教學(xué)和知識(shí)傳授、輕實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)和技能培養(yǎng)等問(wèn)題，導(dǎo)致理論與實(shí)踐脫節(jié)，學(xué)生積極性不高，教學(xué)效果不理想。再次，在學(xué)生評(píng)價(jià)方面，主要是校內(nèi)評(píng)價(jià)，較少引入學(xué)生互評(píng)、行業(yè)企業(yè)評(píng)價(jià)等第三方評(píng)價(jià)機(jī)制；在質(zhì)量考核方面，對(duì)教師的考核以聽(tīng)課和學(xué)生評(píng)課為主，對(duì)學(xué)生的考核以試卷（或報(bào)告）為主，較少考核教師的專業(yè)技能和學(xué)生的操作能力，這些考核、評(píng)價(jià)方式，難以適應(yīng)高職教育技能人才培養(yǎng)的需要。

（二）教學(xué)資源交流渠道不暢

校企之間、校際之間的資源交流與共享，是實(shí)現(xiàn)資源高效利用的基礎(chǔ)，是衡量高職院校內(nèi)涵建設(shè)的重要標(biāo)志，更是銜接行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的重要路徑。受制于資金投入、設(shè)施設(shè)備、師資力量等各方面因素的限制，任何一所學(xué)校都很難在封閉的自我環(huán)境中有效運(yùn)轉(zhuǎn)，只有在開(kāi)放的環(huán)境下，利用各自的資源優(yōu)勢(shì)，展開(kāi)校企、校際之間的深度合作，才能實(shí)現(xiàn)資源的高效利用。房地產(chǎn)專業(yè)作為一個(gè)相對(duì)較新的專業(yè)，各高職院校在開(kāi)辦這個(gè)專業(yè)的過(guò)程中，起步不同，教學(xué)的側(cè)重點(diǎn)不同，所掌握的教學(xué)資源也不盡一致，不僅需要校際間的資源共享，更需要校企之間的資源共享。

（三）師資隊(duì)伍建設(shè)相對(duì)滯后

教師乃立教之本、興教之基、強(qiáng)教之源。組建一支理論知識(shí)扎實(shí)、專業(yè)技能嫻熟的高素質(zhì)師資隊(duì)伍，是保障高職人才培養(yǎng)質(zhì)量、促進(jìn)職業(yè)教育事業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)專業(yè)本身作為一個(gè)相對(duì)較新的專業(yè)，加上房地產(chǎn)領(lǐng)域政策、法規(guī)更新速度快，對(duì)教師的年齡結(jié)構(gòu)、專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)、職業(yè)技能等要求較高。然而，我國(guó)多數(shù)高職院校都是在原來(lái)中等專業(yè)學(xué)?；A(chǔ)上轉(zhuǎn)型升級(jí)而來(lái)的，師資隊(duì)伍在年齡結(jié)構(gòu)、專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)、職業(yè)技能等方面存在一定的缺陷，難以適應(yīng)房地產(chǎn)專業(yè)快速發(fā)展的需要。特別是“雙師型”師資的短缺，影響了實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)和專業(yè)技能培養(yǎng)的質(zhì)量，進(jìn)而影響了高職人才培養(yǎng)的質(zhì)量和就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提升。

（四）實(shí)踐性教學(xué)崗位不足

房地產(chǎn)是一門(mén)綜合性、專業(yè)性強(qiáng)的學(xué)科。高職學(xué)生在學(xué)習(xí)過(guò)程中，不僅要掌握扎實(shí)的理論知識(shí)，更要掌握嫻熟的專業(yè)技能，并熟知房地產(chǎn)專業(yè)領(lǐng)域的政策法規(guī)。因此，高職房地產(chǎn)專業(yè)教育應(yīng)注重實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)，要保證一定時(shí)間的頂崗實(shí)習(xí)。但在組織學(xué)生頂崗實(shí)習(xí)過(guò)程中，一些企業(yè)出于保護(hù)商業(yè)機(jī)密、維護(hù)經(jīng)營(yíng)安全性、保障項(xiàng)目建設(shè)安全等方面的考慮，對(duì)于初出茅廬、經(jīng)驗(yàn)不足的短期實(shí)習(xí)學(xué)生存在抗拒，即使接受頂崗實(shí)習(xí)學(xué)生，也大多被安排到簡(jiǎn)單的營(yíng)銷(xiāo)、宣傳、后勤等崗位，實(shí)習(xí)學(xué)生很難真正進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵崗位。正是實(shí)踐性教學(xué)崗位不足，影響了學(xué)生頂崗實(shí)習(xí)的效果。

二、技能比賽在高職人才培養(yǎng)中的作用

“教育必須與生產(chǎn)勞動(dòng)相結(jié)合”是社會(huì)主義學(xué)校教育的基本原則。職業(yè)技能比賽是按照國(guó)家職業(yè)技能標(biāo)準(zhǔn)和要求，結(jié)合經(jīng)濟(jì)社會(huì)生產(chǎn)實(shí)踐所開(kāi)展的，以突出實(shí)踐操作技能、解決實(shí)際問(wèn)題能力為重點(diǎn)的、有組織的群眾性競(jìng)技活動(dòng)。職業(yè)技能比賽的作用，突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）職業(yè)技能比賽培養(yǎng)學(xué)生學(xué)習(xí)積極性

職業(yè)技能比賽旨在培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐動(dòng)手能力、思維創(chuàng)新能力和團(tuán)隊(duì)合作精神。通常，在職業(yè)技能比賽開(kāi)始前，學(xué)校會(huì)按照比賽規(guī)則和要求，安排指導(dǎo)教師組織參賽選手進(jìn)行賽前強(qiáng)化訓(xùn)練，這本身就是一個(gè)知識(shí)傳授和技能培養(yǎng)的過(guò)程。與單純的知識(shí)傳授、技能培養(yǎng)不同，職業(yè)技能比賽更是一種綜合能力的培養(yǎng)，不僅訓(xùn)練人的機(jī)械化的技藝，而且還要培養(yǎng)人的就業(yè)能力和綜合素質(zhì)，要在個(gè)體技能與未來(lái)工作之間搭建一座暢通的橋梁，使參賽選手獲得真實(shí)職業(yè)生涯中所需要的綜合能力，包括職業(yè)道德素養(yǎng)、行業(yè)法律法規(guī)、職業(yè)交際能力等[1]。特別是在一些“團(tuán)體賽”項(xiàng)目中，遇到困難時(shí)團(tuán)隊(duì)集體商量、共同解決，這是形成良好職業(yè)道德、培育團(tuán)隊(duì)合作精神的重要途徑。同時(shí)，比賽獲勝者往往會(huì)獲得精神、物質(zhì)方面的獎(jiǎng)勵(lì)，一些高級(jí)別的比賽甚至?xí)o獲勝選手帶來(lái)升學(xué)、就業(yè)等方面的機(jī)遇，這對(duì)參賽選手而言，既是一種榮譽(yù)，也是一種利益驅(qū)動(dòng)，必然激發(fā)學(xué)生的主體意識(shí)和學(xué)習(xí)興趣，實(shí)現(xiàn)由“要我學(xué)”向“我要學(xué)”的轉(zhuǎn)變[2]。

（二）職業(yè)技能比賽推動(dòng)設(shè)施設(shè)備建設(shè)

職業(yè)技能比賽通常有嚴(yán)格的設(shè)計(jì)方案、規(guī)范的操作程序。為了取得理想的比賽成績(jī)，各學(xué)校會(huì)在校內(nèi)組織初賽，并對(duì)參賽選手進(jìn)行賽前強(qiáng)化訓(xùn)練，這就需要模擬職業(yè)技能比賽的環(huán)境，并配備相應(yīng)的設(shè)施設(shè)備。這時(shí)，職業(yè)技能比賽就可能成為職業(yè)技術(shù)教育實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)的“風(fēng)向標(biāo)”，成為引領(lǐng)學(xué)校強(qiáng)化實(shí)訓(xùn)設(shè)施建設(shè)的源動(dòng)力。事實(shí)證明，一些高職院校利用組織、參與職業(yè)技能比賽的契機(jī)，在各級(jí)政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、合作企業(yè)的支持和幫助下，通過(guò)接受捐贈(zèng)、校企共建、引企入校、學(xué)院自建等模式，強(qiáng)化實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)，推動(dòng)了設(shè)施設(shè)備更新，為職業(yè)院校深化教育教學(xué)改革、提高人才培養(yǎng)質(zhì)量奠定了良好的基礎(chǔ)。

（三）職業(yè)技能比賽助推職教氛圍培育

職業(yè)技能比賽作為一種競(jìng)技活動(dòng)，不僅可以激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，使學(xué)生充分認(rèn)識(shí)到參加技能實(shí)訓(xùn)的重要性，還可以通過(guò)形式多樣的競(jìng)技活動(dòng)，在全社會(huì)范圍內(nèi)形成重視職業(yè)教育、重視技能培養(yǎng)的“職教沖擊波”。職業(yè)技能比賽通常會(huì)得到政府部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)的支持和重視，也會(huì)得到相關(guān)企業(yè)的關(guān)注，各方力量的共同參與和積極籌備，形成了職業(yè)技能比賽的堅(jiān)強(qiáng)后盾和有力保障。同時(shí)，向社會(huì)公眾的同期展示，以及傳播媒介的同步宣傳，必然提高職業(yè)技能比賽的社會(huì)影響力。如果將職業(yè)技能比賽固定化、制度化，形成職業(yè)技術(shù)教育的常態(tài)機(jī)制，定期開(kāi)展各級(jí)各類(lèi)職業(yè)技能比賽，并將技能比賽與激勵(lì)機(jī)制、用人機(jī)制結(jié)合起來(lái)，形成學(xué)生積極參與、多方共同合作、校企共同育人的職業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制，必然形成崇尚職業(yè)教育的良好社會(huì)氛圍，推動(dòng)我國(guó)職業(yè)教育邁向新臺(tái)階[3]。

（四）職業(yè)技能比賽促進(jìn)教育教學(xué)改革

職業(yè)技能比賽在引領(lǐng)、指導(dǎo)教學(xué)改革中發(fā)揮著重要作用。首先，職業(yè)技能比賽注重考核學(xué)生對(duì)理論知識(shí)、綜合技能的掌握，注重以崗位能力要求命題比賽、選拔人才，直接推動(dòng)職業(yè)教育教學(xué)改革，容易形成目標(biāo)導(dǎo)向型、任務(wù)驅(qū)動(dòng)型的教學(xué)新模式；其次，在職業(yè)技能比賽中，指導(dǎo)教師在熟悉比賽程序、比賽規(guī)則、考核標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，全程指導(dǎo)學(xué)生賽前訓(xùn)練、陪同觀賽，對(duì)于專業(yè)教師而言，本身就是一個(gè)很好的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，對(duì)改進(jìn)教學(xué)方法、提高教學(xué)質(zhì)量大有裨益[4]；再次，“社會(huì)支持大賽，大賽回報(bào)社會(huì)”，職業(yè)技能比賽正是實(shí)現(xiàn)校企對(duì)接、展示人才培養(yǎng)成效的最佳機(jī)會(huì)。技能比賽不僅可以深化參賽院校與企業(yè)之間的合作關(guān)系，也為指導(dǎo)老師、參賽選手深入企業(yè)頂崗鍛煉創(chuàng)造了便利，從而有利于將校企合作推向新的高度；最后，職業(yè)技能比賽的過(guò)程，同時(shí)也是檢驗(yàn)人才培養(yǎng)質(zhì)量和效果的過(guò)程，更是展示參賽選手個(gè)人形象和整體風(fēng)采、展示學(xué)校育人理念和文化風(fēng)尚的重要平臺(tái)，對(duì)技能比賽結(jié)果的反思，有利于教學(xué)改革的不斷完善、深入推進(jìn)。

三、“賽訓(xùn)結(jié)合，以賽促改”的實(shí)現(xiàn)路徑

職業(yè)技能比賽在促進(jìn)高職房地產(chǎn)專業(yè)教學(xué)改革中發(fā)揮著重要作用。通過(guò)比賽引領(lǐng)職業(yè)人才培養(yǎng)模式創(chuàng)新、引領(lǐng)職業(yè)教育教學(xué)方法創(chuàng)新、引領(lǐng)課程體系和課程內(nèi)容改革、引領(lǐng)職業(yè)院校師資隊(duì)伍建設(shè)，是實(shí)現(xiàn)“賽訓(xùn)結(jié)合，以賽促改”的重要路徑。

（一）通過(guò)比賽引領(lǐng)職業(yè)教育人才培養(yǎng)模式創(chuàng)新

高職房地產(chǎn)專業(yè)技能比賽項(xiàng)目來(lái)源于行業(yè)或企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理實(shí)踐。因此，將職業(yè)技能比賽的要求融入房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)之中，探索創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，是深入推進(jìn)校企結(jié)合、實(shí)現(xiàn)與市場(chǎng)人才需求零距離對(duì)接的重要途徑。具體來(lái)講，通過(guò)職業(yè)技能比賽引領(lǐng)職業(yè)人才培養(yǎng)模式創(chuàng)新，應(yīng)該做好三方面的工作：第一，通過(guò)職業(yè)技能比賽實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略滲透。人力資源是企業(yè)發(fā)展的源泉，人才培養(yǎng)是高職院校的中心工作。人才培養(yǎng)質(zhì)量直接影響著學(xué)校的可持續(xù)發(fā)展，也影響著企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，最終影響著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。職業(yè)院校應(yīng)根據(jù)職業(yè)技能比賽的標(biāo)準(zhǔn)和要求，創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，提高人才培養(yǎng)的質(zhì)量[5]；第二，通過(guò)職業(yè)技能比賽實(shí)現(xiàn)資源與技術(shù)滲透。技能比賽的參賽選手進(jìn)行賽前強(qiáng)化訓(xùn)練，需要運(yùn)用大量的設(shè)施設(shè)備，也可能遇到各種技術(shù)難題，通過(guò)校企合作、資源共享方式解決無(wú)疑是最有效的方式，這為鞏固校企合作機(jī)制，創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式創(chuàng)造了良好的“硬環(huán)境”；第三，通過(guò)職業(yè)技能比賽實(shí)現(xiàn)文化與管理滲透。職業(yè)技能比賽促進(jìn)了企業(yè)文化與校園文化的融合，為職業(yè)院校吸收、融入職場(chǎng)文化，學(xué)習(xí)、借鑒企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理念提供了便利，從而為創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式創(chuàng)造了良好的“軟環(huán)境”。

（二）通過(guò)比賽引領(lǐng)職業(yè)教育教學(xué)方法創(chuàng)新

職業(yè)技能比賽對(duì)改進(jìn)教學(xué)方法、提高教學(xué)質(zhì)量等有著重要的引領(lǐng)作用。充分發(fā)揮職業(yè)技能比賽引領(lǐng)教育教學(xué)方法的改革與創(chuàng)新，應(yīng)該做好四方面的工作：充分調(diào)動(dòng)學(xué)習(xí)積極性，活躍教育教學(xué)氛圍。房地產(chǎn)專業(yè)實(shí)踐性較強(qiáng)，單純的課堂教學(xué)難以激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性。適時(shí)舉辦各種職業(yè)技能比賽，不僅可以激發(fā)學(xué)習(xí)積極性，拓寬學(xué)生知識(shí)面；還可以增強(qiáng)凝聚力，強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)合作精神的培養(yǎng)，活躍教育教學(xué)氣氛[6]；狠抓實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)工作，強(qiáng)化職業(yè)技能培養(yǎng)。專業(yè)技能比賽在考核參賽選手理論知識(shí)、專業(yè)技能的同時(shí)，更注重考核綜合素質(zhì)和就業(yè)能力。短期的強(qiáng)化訓(xùn)練雖然是必要的，但不能完全依賴于短期強(qiáng)化訓(xùn)練來(lái)爭(zhēng)取競(jìng)賽成績(jī)，必須將比賽規(guī)程、考核標(biāo)準(zhǔn)融入日常的教學(xué)之中，推動(dòng)教學(xué)改革的持續(xù)創(chuàng)新，才能取得理想的競(jìng)技成效，也會(huì)取得理想的教學(xué)效果；強(qiáng)化“門(mén)店式”教學(xué)，實(shí)現(xiàn)與就業(yè)零距離對(duì)接。為強(qiáng)化對(duì)學(xué)生職業(yè)素質(zhì)、企業(yè)文化的培養(yǎng)，在日常的實(shí)踐教學(xué)過(guò)程中，可以模擬“門(mén)店式”情境，讓學(xué)生感受真實(shí)的工作環(huán)境，體驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)文化和項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)過(guò)程，實(shí)現(xiàn)與就業(yè)的“零距離”對(duì)接；參照競(jìng)賽標(biāo)準(zhǔn)，完善人才考評(píng)機(jī)制。在房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)過(guò)程中，要參照比賽規(guī)程和考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)增加學(xué)生自評(píng)、團(tuán)隊(duì)評(píng)價(jià)、企業(yè)評(píng)價(jià)、行業(yè)評(píng)價(jià)等第三方考評(píng)機(jī)制，推動(dòng)人才考評(píng)機(jī)制的持續(xù)創(chuàng)新。

（三）通過(guò)比賽引領(lǐng)課程體系和內(nèi)容創(chuàng)新

充分發(fā)揮技能比賽對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)課程體系、教學(xué)內(nèi)容改革的引領(lǐng)作用，重點(diǎn)要做好四方面的工作：根據(jù)房地產(chǎn)專業(yè)特色，構(gòu)建模塊化課程體系。房地產(chǎn)專業(yè)模塊化課程體系應(yīng)包括公共基礎(chǔ)課、專業(yè)必修課、專業(yè)技能課、選修課等四大模塊；完善課程結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化專業(yè)技能課程體系建設(shè)。根據(jù)房地產(chǎn)專業(yè)特色和技能比賽要求，專業(yè)技能課程主要包括《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》、《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)務(wù)》、《房地產(chǎn)策劃實(shí)務(wù)》等，應(yīng)開(kāi)發(fā)與之配套的實(shí)戰(zhàn)教材，并建設(shè)相應(yīng)的專業(yè)實(shí)習(xí)、實(shí)訓(xùn)基地；適當(dāng)引入競(jìng)技元素，完善課程教學(xué)內(nèi)容。主要是將房地產(chǎn)專業(yè)崗位工作過(guò)程和技能要求，以及房地產(chǎn)專業(yè)技能競(jìng)賽規(guī)程所涉及的各項(xiàng)職業(yè)技能，按科學(xué)方法分拆到專業(yè)課程的教學(xué)內(nèi)容之中，實(shí)現(xiàn)專業(yè)課堂教學(xué)、行業(yè)企業(yè)要求、技能比賽標(biāo)準(zhǔn)的有機(jī)融合，推動(dòng)教學(xué)內(nèi)容的持續(xù)創(chuàng)新；從專業(yè)技能比賽實(shí)踐中挖掘典型案例，豐富教學(xué)內(nèi)容。在房地產(chǎn)專業(yè)技能比賽中，必然產(chǎn)生許多優(yōu)秀作品（或設(shè)計(jì)方案），指導(dǎo)教師可以吸收這些作品（或設(shè)計(jì)方案），結(jié)合專業(yè)評(píng)委的點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)，形成比較系統(tǒng)的教學(xué)案例，為改進(jìn)教學(xué)質(zhì)量、創(chuàng)新教學(xué)內(nèi)容提供新的素材[7]。

（四）通過(guò)比賽引領(lǐng)職業(yè)院校師資隊(duì)伍建設(shè)

近年來(lái)，高職房地產(chǎn)專業(yè)發(fā)展迅速，專業(yè)教師（尤其是雙師型師資）不足的問(wèn)題普遍存在。通過(guò)比賽引領(lǐng)職業(yè)院校師資隊(duì)伍建設(shè)，主要做好三方面工作：職業(yè)技能比賽為校企合作、校際合作提供了良好的交流平臺(tái)。職業(yè)院校應(yīng)根據(jù)技能比賽對(duì)指導(dǎo)教師的素質(zhì)要求，采取“請(qǐng)進(jìn)來(lái)、送出去”等方式，強(qiáng)化師資隊(duì)伍建設(shè)；職業(yè)技能比賽考核的是參賽選手對(duì)專業(yè)知識(shí)、操作技能的真實(shí)把握，指導(dǎo)教師必須深入研究比賽方案和考核標(biāo)準(zhǔn)、熟悉比賽流程、組織賽前訓(xùn)練，還要全程組織、跟蹤學(xué)生參賽，并對(duì)比賽過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題加強(qiáng)及時(shí)指導(dǎo)，對(duì)比賽結(jié)果進(jìn)行總結(jié)分析，這個(gè)過(guò)程同時(shí)也是鍛煉指導(dǎo)教師綜合素質(zhì)和教學(xué)能力、強(qiáng)化師資隊(duì)伍建設(shè)的過(guò)程；指導(dǎo)教師在賽前訓(xùn)練和比賽過(guò)程中，應(yīng)積極向有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)技師請(qǐng)教，主動(dòng)與同行交流討論，并將每一次請(qǐng)教、交流過(guò)程當(dāng)作學(xué)習(xí)提高的過(guò)程；在指導(dǎo)教師的安排上，應(yīng)注意輪流上陣：如果指導(dǎo)教師長(zhǎng)期固定由少數(shù)教師擔(dān)任，不僅會(huì)影響專業(yè)技能的交流，也會(huì)影響整個(gè)團(tuán)隊(duì)實(shí)訓(xùn)能力的提高。而由不同教師輪流指導(dǎo)，就可以相互切磋、輪番鍛煉，從而促進(jìn)師資隊(duì)伍整體素質(zhì)的持續(xù)提升。

四、“賽訓(xùn)結(jié)合，以賽促改”應(yīng)注意的問(wèn)題

職業(yè)技能比賽在促進(jìn)實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)、推動(dòng)職業(yè)教育教學(xué)改革、促進(jìn)校企合作的過(guò)程中，發(fā)揮著極其重要的作用。但在實(shí)踐中，應(yīng)該注意兩方面的問(wèn)題，一是避免步入“應(yīng)賽教育”的誤區(qū)：房地產(chǎn)職業(yè)技能比賽是打響學(xué)校品牌、培育特色專業(yè)的良機(jī)，集中一定資源參賽和培育選手是必要的。但如果將過(guò)多的資源（包括人力、物力、財(cái)力）集中于職業(yè)技能比賽，集中于對(duì)少數(shù)參賽選手的培育，而忽視對(duì)大多數(shù)學(xué)生的技能培養(yǎng)，“為賽而學(xué)”甚至“以賽代學(xué)”，就有悖于職業(yè)教育“培養(yǎng)大批技能型人才”的總原則，這對(duì)職業(yè)教育的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是不利的[8]；另一方面，也要制定合理的競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)機(jī)制。對(duì)在職業(yè)技能比賽中取得優(yōu)異成績(jī)的參賽選手，除了要給予精神、榮譽(yù)方面的激勵(lì)外，還要有經(jīng)濟(jì)、就業(yè)等方面的激烈。但在實(shí)踐中，出現(xiàn)了“升本”等升學(xué)激勵(lì)。筆者認(rèn)為，采取“升本”激勵(lì)措施，不僅可能扼殺技能“高手”的天賦，抑制其特長(zhǎng)發(fā)展，還可能對(duì)其它學(xué)生“職業(yè)技能”定位造成負(fù)面影響，需要謹(jǐn)慎對(duì)待。

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第6篇：房地產(chǎn)渠道獎(jiǎng)勵(lì)方案范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)；精細(xì)化管理

前言

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用一般包括營(yíng)銷(xiāo)基建費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)、銷(xiāo)售推廣費(fèi)、合同交易費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)和策略營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)六個(gè)部分。

（1）營(yíng)銷(xiāo)基建費(fèi)——主要是指售樓部以及樣板房的基建。

（2）營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)——指維持房地產(chǎn)專職營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)開(kāi)支。

（3）營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)——指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)盡快回籠資金而投入的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)、策劃顧問(wèn)費(fèi)等。

（4）合同交易費(fèi)——指預(yù)售合同或出售合同交易時(shí)開(kāi)發(fā)公司所需交納的交易手續(xù)費(fèi)用，而非代收代付客戶部分的交易費(fèi)。

（5）銷(xiāo)售費(fèi)——指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司委托公司進(jìn)行銷(xiāo)售所支付的傭金。

（6）策略營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)——指采取非常營(yíng)銷(xiāo)手段進(jìn)行促銷(xiāo)所產(chǎn)生的費(fèi)用。

1.營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用總額的精細(xì)化管理方法

這是對(duì)全部營(yíng)和銷(xiāo)的過(guò)程進(jìn)行協(xié)調(diào)和整合，避免從單一角度考慮所造成的重復(fù)投入。尤其是要強(qiáng)化預(yù)算控制，通過(guò)預(yù)算來(lái)統(tǒng)一協(xié)調(diào)費(fèi)用投入。營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)包含了政府、市場(chǎng)投入、銷(xiāo)售和售后四個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)耗用費(fèi)用資源，且呈現(xiàn)網(wǎng)狀式結(jié)構(gòu)。

1.1營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用精細(xì)化管理方法

對(duì)應(yīng)貫徹市場(chǎng)戰(zhàn)略的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案，擬訂投入計(jì)劃后，制定完整的預(yù)算方案，以保證其投入的整體效益；對(duì)日常市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)投入，通過(guò)流程來(lái)核定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并在此基礎(chǔ)上，通過(guò)費(fèi)用投入和市場(chǎng)效果雙向目標(biāo)實(shí)施控制；建立完善營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制管理責(zé)任制度，明確營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中每一個(gè)環(huán)節(jié)上的投入責(zé)任人和責(zé)任落實(shí)方式，以保證任何一個(gè)環(huán)節(jié)上的投入都有人為之負(fù)責(zé)；營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施過(guò)程進(jìn)行跟蹤，并對(duì)照計(jì)劃和預(yù)算進(jìn)行調(diào)控，以保證營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的投入控制在計(jì)劃和預(yù)算的范圍內(nèi)；對(duì)照計(jì)劃和預(yù)算，確定獎(jiǎng)懲辦法，并兌現(xiàn)，以構(gòu)建營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制激勵(lì)機(jī)制。

1.2營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用精細(xì)化管理的步驟

①執(zhí)行計(jì)劃預(yù)算；②完善管理制度；③建立激勵(lì)機(jī)制；④強(qiáng)化財(cái)務(wù)分析；⑤跟蹤監(jiān)控指標(biāo)。這些指標(biāo)有：a.營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用率即市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用占銷(xiāo)售額的比例；b.銷(xiāo)售隊(duì)伍效率：每個(gè)銷(xiāo)售人員平均每天進(jìn)行接待訪問(wèn)的次數(shù)、每次銷(xiāo)售人員接待訪問(wèn)平均所需的時(shí)間、每次銷(xiāo)售人員接待訪問(wèn)的招待費(fèi)、每100次接待訪問(wèn)的簽約百分比等；c.廣告效率：每一種媒體類(lèi)型、每一個(gè)媒介工具觸及每千人的廣告成本；注意、看到，聯(lián)想和閱讀印刷廣告的人在其受眾中所占的百分比；調(diào)查分析針對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)最有效的廣告方式的成本；消費(fèi)者對(duì)廣告內(nèi)容和有效性的意見(jiàn)；接觸廣告前后對(duì)于產(chǎn)品態(tài)度的變化；由廣告所激發(fā)的詢問(wèn)次數(shù)，廣告投入對(duì)企業(yè)收入增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率等。d.促銷(xiāo)效率：促銷(xiāo)前后項(xiàng)目銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)狀況；與相鄰樓盤(pán)項(xiàng)目相比市場(chǎng)份額有何變化；促銷(xiāo)費(fèi)用在銷(xiāo)售額增長(zhǎng)中所占的比例；促銷(xiāo)結(jié)束后樓盤(pán)的銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額及市場(chǎng)份額的變化等.e.渠道效率即銷(xiāo)售以何種方式到達(dá)受眾的效率。

2.營(yíng)銷(xiāo)基建費(fèi)的精細(xì)化管理方法

2.1售樓部的規(guī)劃與費(fèi)用控制，從投入、產(chǎn)出及時(shí)間三方面進(jìn)行

投入方面，要進(jìn)行工程前控制和工程過(guò)程控制，前期控制要使計(jì)劃總投資額符合項(xiàng)目規(guī)劃和預(yù)算，財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)由規(guī)劃部門(mén)、工程部門(mén)牽頭的對(duì)外工程合同以及由采購(gòu)部門(mén)主持的采購(gòu)合同的簽訂和談判簽署意見(jiàn)；在工程施工過(guò)程中，重點(diǎn)對(duì)工程款和材料采購(gòu)款的支付進(jìn)行審核控制，要審核累計(jì)工程投資額與工程進(jìn)度是否與計(jì)劃與合同相符，視情況采取預(yù)警、做出詳細(xì)說(shuō)明、分析原因、拒付、停工整改、重新規(guī)劃等措施。產(chǎn)出方面，要使投入與產(chǎn)出相匹配。時(shí)間方面，要使售樓部建造進(jìn)度與項(xiàng)目進(jìn)度相匹配，竣工結(jié)算與啟用時(shí)間符合項(xiàng)目銷(xiāo)售需要，通過(guò)合同履行審核、工程款支付審核等方面把握售樓部的建設(shè)節(jié)奏，調(diào)控項(xiàng)目的建設(shè)步伐。

2.2樣板房的控制從幾個(gè)方面著手

①樣板房的裝修費(fèi)用總量控制。②樣板房的裝修檔次控制。③樣板房的裝修風(fēng)格控制。④樣板房電器設(shè)備、家具飾品檔次品味的控制。3營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)的精細(xì)化管理方法

營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)分為固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用。固定費(fèi)用包含經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地租金、折舊攤銷(xiāo)、工資、五險(xiǎn)一金、交通費(fèi)、差旅費(fèi)、通訊費(fèi)、福利等，變動(dòng)費(fèi)用包含客戶返利、銷(xiāo)售傭金、業(yè)務(wù)員提成等，都可以通過(guò)政策來(lái)進(jìn)行管理控制。其管理步驟為：①政策評(píng)估：分析和評(píng)估項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的內(nèi)部資源、外部環(huán)境、歷史數(shù)據(jù)和競(jìng)爭(zhēng)狀況；通過(guò)建立開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值鏈的方式來(lái)明確，從設(shè)計(jì)、建安、營(yíng)銷(xiāo)、售后服務(wù)（物業(yè)管理）各個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)分析開(kāi)發(fā)產(chǎn)品整個(gè)價(jià)值鏈，分析和評(píng)估每個(gè)環(huán)節(jié)的資源合理配置，從而從全局角度來(lái)明確政策標(biāo)準(zhǔn)。②實(shí)施手段：固定費(fèi)用的政策在公司費(fèi)用制度中明確；變動(dòng)費(fèi)用政策在商務(wù)政策、產(chǎn)品政策、激勵(lì)政策中明確。③分項(xiàng)落實(shí)。

4.營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)的精細(xì)化管理方法

4.1廣告費(fèi)的精細(xì)化管理，有六個(gè)步驟

①做好產(chǎn)品定位；②明確廣告目標(biāo)；③預(yù)試廣告信息；④利用電腦指導(dǎo)廣告媒體的選擇；⑤尋找和運(yùn)用較佳的媒介；⑥進(jìn)行廣告后效果測(cè)定等。精細(xì)化管理方法有：a.目標(biāo)達(dá)成法：根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)戰(zhàn)略和銷(xiāo)售目標(biāo)，具體確立廣告的目標(biāo)，再根據(jù)廣告目標(biāo)要求所需要采取的廣告戰(zhàn)略，制定出廣告計(jì)劃，再進(jìn)行廣告預(yù)算，廣告費(fèi)=目標(biāo)人數(shù)×平均每人每次廣告到達(dá)費(fèi)用×廣告次數(shù)；b.銷(xiāo)售額百分比法：以銷(xiāo)售額的一定比率計(jì)算出廣告費(fèi)總額；c.銷(xiāo)售單位法：以每套房產(chǎn)廣告費(fèi)攤分來(lái)計(jì)算廣告預(yù)算方法，廣告預(yù)算=（上年廣告費(fèi)/上年商品房銷(xiāo)售套數(shù)）×本年商品房計(jì)劃銷(xiāo)售套數(shù)。

4.2業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的精細(xì)化管理方法

①對(duì)各種市場(chǎng)活動(dòng)進(jìn)行敏感度和有效性分析，對(duì)敏感度高、有效性強(qiáng)的活動(dòng)適當(dāng)增加，費(fèi)用從寬控制，對(duì)于敏感度不高，有效性不強(qiáng)的活動(dòng)從嚴(yán)控制。②按照項(xiàng)目進(jìn)度及市場(chǎng)形勢(shì)確定業(yè)務(wù)活動(dòng)費(fèi)用年度預(yù)算總額以及初步執(zhí)行計(jì)劃。包括市場(chǎng)策劃、區(qū)域經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方案、營(yíng)銷(xiāo)政策、費(fèi)用政策、人力資源政策、人員編制、銷(xiāo)售預(yù)算、回款預(yù)算、推廣指標(biāo)、費(fèi)用指標(biāo)、發(fā)出、回款、市場(chǎng)與銷(xiāo)售活動(dòng)計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用計(jì)劃。③設(shè)置費(fèi)用項(xiàng)目作業(yè)內(nèi)容，即做什么事步驟的精細(xì)化。

5.合同交易費(fèi)的精細(xì)化管理方法

合同交易費(fèi)的精細(xì)化管理的重點(diǎn)是憑證。主要進(jìn)行憑證審核，費(fèi)用憑證要與實(shí)際銷(xiāo)售單位、合同單位相對(duì)應(yīng)，防止出現(xiàn)虛報(bào)或渾水摸魚(yú)。

6.銷(xiāo)售費(fèi)的精細(xì)化管理方法

（1）銷(xiāo)售費(fèi)如果嚴(yán)格按照銷(xiāo)售收入計(jì)算支付，審核項(xiàng)目當(dāng)期銷(xiāo)售額和累計(jì)銷(xiāo)售額是否和當(dāng)期所支付的傭金和累計(jì)支付的傭金相匹配，兩者之一不符的，都應(yīng)該拒付。

（2）銷(xiāo)售費(fèi)如果按照銷(xiāo)售收入款回籠進(jìn)度計(jì)算支付，審核項(xiàng)目當(dāng)期銷(xiāo)售額和累計(jì)銷(xiāo)售額的進(jìn)度是否和當(dāng)期所支付的傭金進(jìn)度和累計(jì)支付的傭金進(jìn)度相匹配，四者之一不符的，都應(yīng)該拒付。

（3）銷(xiāo)售費(fèi)如果按照銷(xiāo)售收入超額累進(jìn)計(jì)算支付，審核項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的時(shí)間是否正確，防止“串期”多拿超額費(fèi)。

（4）銷(xiāo)售費(fèi)如果按照銷(xiāo)售價(jià)超額累進(jìn)計(jì)算支付，要嚴(yán)格審核項(xiàng)目每一銷(xiāo)售單位每期推盤(pán)價(jià)與實(shí)銷(xiāo)價(jià)，以確定費(fèi)計(jì)算是否正確，防止多付費(fèi)。

7.策略營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)的精細(xì)化管理方法

房地產(chǎn)的策略營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)指的是采取非常手段進(jìn)行促銷(xiāo)所產(chǎn)生的費(fèi)用，這些非常手段即營(yíng)銷(xiāo)策略包括：贈(zèng)送房屋面積、贈(zèng)送車(chē)位、贈(zèng)送裝修、贈(zèng)送物品、贈(zèng)送旅游、贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)、返還現(xiàn)金、捆綁銷(xiāo)售、老帶新獎(jiǎng)勵(lì)、承諾回購(gòu)、承租等。策略營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)的精細(xì)化管理主要是策略的選用，方法是，先對(duì)所有的營(yíng)銷(xiāo)策略按照效率和成本進(jìn)行排序，第二步是策略的選用，先選效率高成本低的策略，其次是效率高成本高的策略，謹(jǐn)慎使用效率低成本低的策略，避免使用效率低成本高的策略。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的投放效果難評(píng)估，投入本身也不好把控。原因：①營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的投放政策制定缺乏科學(xué)評(píng)估，主要由業(yè)務(wù)制定；②營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的計(jì)劃和執(zhí)行只有業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)，業(yè)務(wù)缺乏必要的監(jiān)督；③業(yè)務(wù)人員未能按要求或如實(shí)上報(bào)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的投入情況，造成信息不對(duì)稱，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用投入完全由業(yè)務(wù)掌控；④營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用投入與銷(xiāo)售產(chǎn)出建立配比關(guān)系比較復(fù)雜，很難準(zhǔn)確評(píng)估營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用投入的有效性；⑤營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用增量投入?yún)s產(chǎn)生不了相應(yīng)銷(xiāo)售增量，造成營(yíng)銷(xiāo)資源投入邊際效益遞減。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用精細(xì)化管理是解決上述問(wèn)題的性質(zhì)有效的措施。當(dāng)然，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用精細(xì)化管理的目的不是為了節(jié)省開(kāi)支，而是合理分析、評(píng)估、配置營(yíng)銷(xiāo)資源費(fèi)用，依據(jù)過(guò)去、現(xiàn)在以及預(yù)測(cè)未來(lái)的數(shù)據(jù)，為公司管理層和內(nèi)部提供價(jià)值分析報(bào)告，為公司未來(lái)的決策提供客觀準(zhǔn)確的決策依據(jù)。通過(guò)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用精細(xì)化管理，建立了營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用投入的事前、事中和事后的全過(guò)程管理，解決了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用主動(dòng)投放機(jī)制以及業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)信息對(duì)稱的問(wèn)題，提升營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用投放的效率與效益，為公司創(chuàng)造價(jià)值。

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[8]王華.會(huì)計(jì)學(xué)研究生系列規(guī)劃教材.財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)研究前沿.北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2008，10.

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[10]張平.淺談中國(guó)企業(yè)的精細(xì)化營(yíng)銷(xiāo).能源技術(shù)與管理，2006（5）.

第7篇：房地產(chǎn)渠道獎(jiǎng)勵(lì)方案范文

根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)11號(hào)文件和國(guó)發(fā)30號(hào)文件要求及有關(guān)規(guī)定，從我區(qū)實(shí)際出發(fā)，借鑒兄弟省市的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我區(qū)城鎮(zhèn)住房制度改革提出如下意見(jiàn)：

一、住房制度改革的基本原則

1．堅(jiān)持政府、單位、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)的原則。通過(guò)發(fā)揮三個(gè)積極性，在保持現(xiàn)有建房資金渠道的前提下，逐步增加個(gè)人在住房建設(shè)投資的比重，更多地籌集建房資金，加快住宅建設(shè)步伐。

2．堅(jiān)持租、售、建、管并舉的原則，逐步形成提高租金、促進(jìn)賣(mài)房、回收資金、促進(jìn)建房、管好住房的聯(lián)帶序列。

3．堅(jiān)持在統(tǒng)一政策下因地制宜、分散決策的原則。結(jié)合我區(qū)實(shí)際，分步實(shí)施房改方案。

4．堅(jiān)持機(jī)制轉(zhuǎn)換的原則。住房制度改革就是要轉(zhuǎn)換傳統(tǒng)體制下的運(yùn)行機(jī)制，形成一種體現(xiàn)社會(huì)主義有計(jì)劃商品經(jīng)濟(jì)要求的新的住房制度和運(yùn)行機(jī)制。要改變現(xiàn)行的住房資金分配體制和計(jì)劃管理體制，通過(guò)財(cái)政、稅收、工資、金融、物價(jià)和房地產(chǎn)管理等方面的配套改革，建立住房基金，把住房消費(fèi)基金納入正常渠道，把包括住房在內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)納入社會(huì)主義有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)大循環(huán)體系。

二、我區(qū)住房改革的分階段實(shí)施目標(biāo)

1．“八五”目標(biāo)：以改變低租金、無(wú)償分配為基本點(diǎn)，房屋租金標(biāo)準(zhǔn)力爭(zhēng)達(dá)到實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的三項(xiàng)因素（維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)）計(jì)租水平，逐步增加家庭住房消費(fèi)比重；重點(diǎn)解決危舊住房和人均居住面積3—4平方米以下的住房困難戶和無(wú)房戶的住房問(wèn)題；全區(qū)人均居住面積達(dá)到7.5平方米，住房成套率達(dá)50％；各城鎮(zhèn)全部建立起三級(jí)住房基金，保證住房建設(shè)有穩(wěn)定的資金來(lái)源；發(fā)育房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)改革初步奠定機(jī)制轉(zhuǎn)換的基礎(chǔ)。

2．十年目標(biāo)：到20*年，公房租金努力達(dá)到五項(xiàng)因素（維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅）的成本租金水平；住房成套率達(dá)60－70％，城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)8平方米；發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，建立健全住房資金的融資體系，實(shí)現(xiàn)住房投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。

3．長(zhǎng)期目標(biāo)：住房租金要達(dá)到八項(xiàng)因素（前五項(xiàng)再加上土地使用費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和利潤(rùn)）的商品租金水平；住房成套率大大提高，每戶有一套舒適的住房；健全房地產(chǎn)市場(chǎng)，完成住房商品機(jī)制轉(zhuǎn)換，實(shí)現(xiàn)住房商品化、管理社會(huì)化。

三、我區(qū)住房制度改革的具體辦法

我區(qū)住房制度改革采取分步提租發(fā)補(bǔ)貼、鼓勵(lì)職工買(mǎi)公房、新房實(shí)行新制度、多種方式建住宅、逐步推進(jìn)公積金等多種辦法，以達(dá)到解決住房的目的。

（一）分步提租發(fā)補(bǔ)貼

1．分步提租辦法：

凡城鎮(zhèn)公有住房，在同一城市（縣鎮(zhèn)）實(shí)行統(tǒng)一租金標(biāo)準(zhǔn)。收取公有住戶租金一律按住房面積計(jì)算。

改革現(xiàn)行低租金制度，使公有住房租金有計(jì)劃有步驟地提高到包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、房產(chǎn)稅和投資利息五項(xiàng)因素的成本租金水平。第一步，**年底以前，公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整到包括維修費(fèi)和管理費(fèi)兩項(xiàng)因素的水平；第二步，**年底以前，公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)提高到包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)三項(xiàng)因素的水平；第三步，20*年以前，達(dá)到五項(xiàng)因素的成本租金水平。

2．補(bǔ)貼辦法：

租金調(diào)整后，各地可根據(jù)提租幅度和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，本著多提少補(bǔ)的原則對(duì)租住公房的職工（包括離退休職工）給予適當(dāng)補(bǔ)貼。以**年職工的標(biāo)準(zhǔn)工資為計(jì)算基數(shù)，第一步租金提到兩項(xiàng)因素水平時(shí)，補(bǔ)貼不超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)工資（包括民族補(bǔ)貼）的5％；新增租金中，職工負(fù)擔(dān)部分不低于25％，以后隨著房租的提高，由各市縣相應(yīng)調(diào)整補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)11號(hào)文件的規(guī)定，居住集體宿舍和私房的職工，暫不發(fā)補(bǔ)貼。

3．補(bǔ)貼資金的來(lái)源

住房補(bǔ)貼資金，首先立足于原有住房資金的劃轉(zhuǎn)，不足部分，經(jīng)財(cái)政部門(mén)核定后，企業(yè)可進(jìn)入成本；全額預(yù)算行政事業(yè)單位列入預(yù)算；差額預(yù)算的事業(yè)單位按差額比例分別比照全額預(yù)算單位和企業(yè)資金開(kāi)支渠道列支；自收自支單位比照企業(yè)資金開(kāi)支渠道列支。

4．有條件的城鎮(zhèn)和企事業(yè)單位要適當(dāng)加大提租的幅度。

5．減免辦法

民政部門(mén)確認(rèn)的社會(huì)貧困戶；享受離休等遇的干部職工和已故離休干部職工的配偶，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)住房提租補(bǔ)貼后，凈增支過(guò)多生活有困難的，給予適當(dāng)減免。

6．超標(biāo)加租。超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的部分加收租金，具體辦法，由各市、縣按國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)和廣西桂發(fā)8號(hào)文的原則制定。

（二）鼓勵(lì)職工買(mǎi)公房

向職工個(gè)人出售新舊公房是推行住房商品化的基本措施之一。職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房后，仍可領(lǐng)取住房補(bǔ)貼。在試點(diǎn)過(guò)程中曾以優(yōu)惠折價(jià)購(gòu)買(mǎi)公房的職工，則暫不發(fā)補(bǔ)貼。

1．公房出售的范圍

除國(guó)家有關(guān)部門(mén)和各級(jí)人民政府按規(guī)定確定不宜出售的住房外，一般住房均可出售。

2．出售對(duì)象

具有常住城鎮(zhèn)戶口，以自住為目的，且符合分房條件的職工。一戶只能享受一次按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房的待遇。

3．售房的價(jià)格

買(mǎi)賣(mài)房屋均以建筑面積計(jì)算。職工購(gòu)買(mǎi)規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的住房，其售價(jià)按下列原則確定：新房按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（住房建筑造價(jià)和征拆遷補(bǔ)償費(fèi)加地段、樓層、朝向等環(huán)境因素）；舊房按重置價(jià)成新折扣和地段、樓層朝向等環(huán)境因素按質(zhì)計(jì)價(jià)。在房改起步階段，為鼓勵(lì)職工買(mǎi)房，可暫由職工所在單位適當(dāng)承擔(dān)征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。出售舊房，只限原住戶購(gòu)買(mǎi)。產(chǎn)權(quán)單位出售住房的價(jià)格，須經(jīng)當(dāng)?shù)卦u(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，國(guó)有資產(chǎn)、房地產(chǎn)和物價(jià)管理部門(mén)核定，各市、縣的售房?jī)r(jià)格須報(bào)自治區(qū)人民政府審批，嚴(yán)禁以過(guò)低價(jià)格出售公有住房。

4．公房出售后的產(chǎn)權(quán)處理

職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，購(gòu)房者擁有部分產(chǎn)權(quán)（即全部占有權(quán)、使用權(quán)和有限制的收益權(quán)、處分權(quán)），可以使用、繼承，五年后可以按規(guī)定出售出租，售房收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后按產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和租用權(quán)。

5．稅費(fèi)減免

職工購(gòu)買(mǎi)自住住房，個(gè)人出資部分免交房產(chǎn)稅、土地使用稅和一次性的契稅。產(chǎn)權(quán)單位以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向職工個(gè)人出售住房，可免征營(yíng)業(yè)稅，新建公有住房，計(jì)征固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，按零稅率。

按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)售房和有關(guān)優(yōu)惠政策只適用于年人均收入五千元以下的職工家庭戶。

（三）新房實(shí)行新制度

為使新建住房不再進(jìn)入舊的住房體制，凡是**年元月一日后建成交付使用的住房和遷出騰空的舊公房（不含互換房）都要實(shí)行新制度：

1．先賣(mài)后租，出售給干部職工的新房按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。在起步階段征地拆遷費(fèi)用較高的，可暫由職工所在單位適當(dāng)負(fù)擔(dān)。

2．新房新租，租金原則上要按成本租金（即五項(xiàng)因素）計(jì)租，最少也不能低于三項(xiàng)因素計(jì)租。新房實(shí)轉(zhuǎn)的住房券資金來(lái)源，企業(yè)可進(jìn)入成本，機(jī)關(guān)、事業(yè)單位可列入財(cái)政經(jīng)費(fèi)預(yù)算。

3．有償租房，為保證出租房屋的正常使用，租房收取保證金或認(rèn)購(gòu)住房債券，有償租房，收取標(biāo)準(zhǔn)或認(rèn)購(gòu)額由各地自定。

（四）多種方式建住宅

為了盡快解決廣大職工住房問(wèn)題，住宅建設(shè)推行國(guó)家、集體、個(gè)人三方共同投資體制，積極組織集資建房和合作建房，具體方法如下：

1．根據(jù)國(guó)家“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針，認(rèn)真貫徹自治區(qū)〕29號(hào)文、5號(hào)令，各級(jí)人民政府要在用地、規(guī)劃、計(jì)劃、材料、信貸、稅收等方面給予扶持，各有關(guān)方面應(yīng)通力協(xié)作，加強(qiáng)規(guī)劃和用地管理。

2．集資建房。集資形式可以是全集資也可部分集資，全集資即建房資金全部由個(gè)人出，單位代建，房屋建成后產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有；部分集資即單位出一部分，個(gè)人出一部分，所建住房實(shí)行先售后租。職工購(gòu)房，其集資款可計(jì)抵購(gòu)房款；職工租房，其集資款可計(jì)抵租賃保證金。

3．有組織地個(gè)人建房，如住房困難的中低收入家庭戶可參加住房合作社，個(gè)人入股投資建房。住房合作社可以從建設(shè)、分配到管理一起抓起來(lái)。國(guó)家對(duì)于合作建房，在稅費(fèi)方面按國(guó)家規(guī)定給予適當(dāng)減免。

（五）逐步推行公積金

公積金是一項(xiàng)義務(wù)性的長(zhǎng)期儲(chǔ)金，按職工月工資的一定比例，由單位和職工個(gè)人逐月繳存。單位和職工繳存的公積金全部歸職工個(gè)人所有，享有低息，通過(guò)長(zhǎng)期的積累，提高職工家庭解決住房的能力，擴(kuò)大住房建設(shè)資金的融通。自治區(qū)轄五市和有條件的縣城經(jīng)過(guò)自治區(qū)政府批準(zhǔn)后可以先試行。

1．對(duì)象和范圍

凡具有城鎮(zhèn)常住戶口的黨政機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體、事業(yè)單位和各種所有制企業(yè)的固定職工、合同制職工，計(jì)劃內(nèi)臨時(shí)工，均實(shí)行公積金辦法。

離退休職工，計(jì)劃外臨時(shí)工以及三資企業(yè)中的外籍人員，不實(shí)行公積金辦法。

2．公積金繳存額與利率

公積金繳存額，等于職工月工資乘以公積金繳存率。職工個(gè)人和所在單位的公積金繳存率，在起步階段可分別定為5％，以后隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和職工收入的變化，分別進(jìn)行調(diào)整，每一年公布一次。

存儲(chǔ)的公積金，比照銀行活期存款利率結(jié)算。

3．公積金的來(lái)源

在公積金中，個(gè)人承擔(dān)的部分由個(gè)人繳存；單位提供的部分原則上從單位原有住房資金和自有資金中解決，根據(jù)國(guó)家規(guī)定對(duì)于需在成本中列支和預(yù)算中安排的部分，由各級(jí)財(cái)政部門(mén)核定和安排。

4．公積金的使用和管理

職工可使用本戶成員及其直系親屬積累的公積金，定向用于購(gòu)房、建房和住房的翻修等費(fèi)用，不足部分，可向住房資金管理部門(mén)申請(qǐng)貸款，由職工個(gè)人定期償還。

公積金可以繼承，職工離退休或出國(guó)定居時(shí)，所結(jié)余的公積金連本息還給個(gè)人，職工調(diào)外單位或外地工作，應(yīng)將結(jié)余的公積金轉(zhuǎn)至新工作單位該職工名下。

各單位可以有償使用本單位職工結(jié)余的公積金用于住房建設(shè)。

公積金由各市、縣房改部門(mén)的資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌集、管理使用，并委托有關(guān)金融機(jī)構(gòu)存貸業(yè)務(wù)。

四、建立和管好住房基金

要把圍繞住房生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)中發(fā)生的資金集中起來(lái)，通過(guò)建立公積金，逐步提高公房租金，發(fā)行住房債券或收取租賃保證金等形式，增大個(gè)人籌資在住房資金中的比重。各級(jí)政府要切實(shí)做好住房資金的理順和轉(zhuǎn)化，在各級(jí)人民政府住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組下，由財(cái)政部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)核定和劃轉(zhuǎn)住房資金，變無(wú)序?yàn)橛行?，建立起城?zhèn)、企事業(yè)單位、個(gè)人三級(jí)住房基金，用于住房建設(shè)、維修和發(fā)放住房補(bǔ)貼，不得挪作他用。

住房資金來(lái)源：

1．城市住房基金：從市財(cái)政原來(lái)用于住房建設(shè)、維修和房租補(bǔ)貼的資金，基本建設(shè)投資中用于住宅投資的部分，當(dāng)?shù)靥崛〉墓潭ㄙY產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房產(chǎn)稅，出售直管公房回收的資金以及住宅資金的經(jīng)營(yíng)收益和利息收入等籌集。

2．單位住房基金：行政、事業(yè)單位原來(lái)用于住房建設(shè)、維修、房租補(bǔ)貼，預(yù)算外收入的10％左右，提租和出售公有住房回收的資金，經(jīng)財(cái)政核定列入經(jīng)費(fèi)預(yù)算的部分及其他可以用于房改的資金。企業(yè)按規(guī)定提取垢住房折舊費(fèi)、大修理基金、后備基金、福利基金、結(jié)余的獎(jiǎng)勵(lì)基金中分離出來(lái)的資金、企業(yè)稅后留利中10％的資金，以及按規(guī)定可進(jìn)入成本的資金，作為單位的住房基金，單立帳戶，專戶存儲(chǔ)。

3．職工個(gè)人購(gòu)建房基金，從公積金和其他消費(fèi)支出節(jié)余部分中籌集。

建立和管好、用好住房基金，是住房制度改革的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，各市、縣要建立住房改革資金管理中心，負(fù)責(zé)此項(xiàng)資金的籌集、調(diào)度、使用管理，中心由當(dāng)?shù)胤扛念I(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)，與房改辦合署辦公。房改金融業(yè)務(wù)目前委托專業(yè)銀行。

五、加快解決特困戶和無(wú)房戶的住房問(wèn)題

要解決好缺房戶，目前重點(diǎn)要解決好住房特困戶。到**年止，我區(qū)城市還有缺房戶11.9萬(wàn)多戶，其中人均2平方米以下或無(wú)房戶1.08萬(wàn)戶。要通過(guò)住房制度改革和多渠道建房，有計(jì)劃地逐步解決這些缺房戶，首先是要在近二年內(nèi)解決人均2平方米以下人均收入又較低的（如當(dāng)?shù)刎毨Ь€以下具體標(biāo)準(zhǔn)由各地規(guī)定）特別困難戶和無(wú)房戶。各地應(yīng)盡快制訂出解困分年度實(shí)施計(jì)劃。解決的辦法是：

1．多方籌集資金。一是各地財(cái)政每年出一點(diǎn)；二是各單位自籌；三是個(gè)人集資；四是由銀行發(fā)放專項(xiàng)解困低息貸款；五是房改中賣(mài)房回收的資金；六是私人積儲(chǔ)的資金。

2．解決好建設(shè)計(jì)劃。凡用于解困的住宅建設(shè)計(jì)劃，由當(dāng)?shù)亟ㄎǚ慨a(chǎn)局）、計(jì)委和房改辦審查安排，報(bào)自治區(qū)計(jì)委、建委和房改辦備案。

3．凡屬解困住宅建設(shè)需用的土地，自治區(qū)土地局優(yōu)先安排審批。

4．解困住宅建設(shè)稅費(fèi)優(yōu)惠。解困住宅免交市政建設(shè)配套費(fèi)、建筑規(guī)劃費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、占路費(fèi)、土地管理費(fèi)。

下列費(fèi)用減少50％：

質(zhì)檢費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)、供電貼費(fèi)、用水保證金、水電增容費(fèi)、菜地占用基金（土地開(kāi)發(fā)費(fèi)）。

5．解困住宅建設(shè)由各級(jí)建委、房地產(chǎn)局牽頭，要有專門(mén)機(jī)構(gòu)和人員抓這項(xiàng)工作，各級(jí)政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)解困工作的領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格核定解困范圍，接受群眾監(jiān)督。把解困作為為群眾辦好事實(shí)事列入重要日程。計(jì)劃、金融、財(cái)政、稅收、城建、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門(mén)都要積極配合、支持。

六、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理

隨著房改的不斷深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)將愈來(lái)愈活躍。各地政府要加強(qiáng)對(duì)房地暗市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)，房地產(chǎn)主管部門(mén)要設(shè)立房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)。各類(lèi)房地產(chǎn)的交易活動(dòng)，都要置于房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和監(jiān)督之下。一切房地產(chǎn)的出租、轉(zhuǎn)讓、抵押，房屋的買(mǎi)賣(mài)、交換、典當(dāng)、繼承等活動(dòng)都要按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，并按規(guī)定交清有關(guān)稅費(fèi)（房屋產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)的收費(fèi)，包括測(cè)繪、資料、手續(xù)費(fèi)，房屋的買(mǎi)賣(mài)、交換、典當(dāng)、繼承、估價(jià)、監(jiān)定費(fèi)，房地產(chǎn)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)的手續(xù)費(fèi)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行）。房屋出租實(shí)行租賃許可證和合同制。嚴(yán)禁乘房改之機(jī)，以房牟利，投機(jī)倒把或損公肥私，賤價(jià)賣(mài)房或其他非法活動(dòng)。

七、今明年住房改革部署

住房改革貴在起步。根據(jù)全國(guó)住房改革的總體部署，我區(qū)要求**年南寧、柳州、桂林、梧州、北海五市房改全面配套改革起步，每個(gè)地區(qū)有1—2個(gè)縣（市）進(jìn)行全面配套改革試點(diǎn)，其他有條件的縣城也可進(jìn)行全面或單項(xiàng)改革試點(diǎn)；**年各縣城進(jìn)行全面配套改革。*年五市和各縣的房改方案（包括配套方案）由自治區(qū)房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)；全面鋪開(kāi)后，各縣城全面配套改革方案分別由地、市房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，報(bào)區(qū)房改領(lǐng)導(dǎo)小組備案。所有單位，不論隸屬關(guān)系，都應(yīng)服從各地人民政府的統(tǒng)一部署，執(zhí)行當(dāng)?shù)氐姆扛姆桨?。柳鐵房改工作按國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組房改字6號(hào)文執(zhí)行。

八、加強(qiáng)對(duì)房改工作的領(lǐng)導(dǎo)

第8篇：房地產(chǎn)渠道獎(jiǎng)勵(lì)方案范文

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)一

一、策劃緣起

東部旅游節(jié)日在即，全城熱銷(xiāo)海岸生活

7月22日，在廣東省文化廳和深圳市鹽田區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會(huì)暨廣東省少兒藝術(shù)節(jié)”即將召開(kāi)，在“東部旅游文化節(jié)”同時(shí)開(kāi)幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業(yè)已經(jīng)到來(lái)。隨著萬(wàn)科東海岸和心海伽藍(lán)的陸續(xù)開(kāi)盤(pán)，東部家居生活不斷朝著海岸新時(shí)尚升級(jí)。云深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時(shí)尚的海風(fēng)吹拂。

二、合作優(yōu)勢(shì)

《××周刊》，先鋒時(shí)尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航

同是7月22日，全球時(shí)尚生活資訊，白領(lǐng)精英讀本《××周刊》正式創(chuàng)刊?！丁痢林芸肥巧钲谑泄_(kāi)發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時(shí)發(fā)行、直投的第一張周報(bào)，經(jīng)過(guò)7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評(píng)。證明這一獨(dú)特嶄新媒體深受市場(chǎng)歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。

三、媒體互動(dòng)

《××周刊》與分眾液晶電視互動(dòng)，開(kāi)創(chuàng)最新傳媒模式

為了充分傳達(dá)東部海岸生活氣息，更加準(zhǔn)確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)鹽田，《××周刊》與名震全國(guó)的分眾傳媒機(jī)構(gòu)聯(lián)手，在遍布深圳、東莞的高檔寫(xiě)字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開(kāi)辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時(shí)得到分眾傳媒贈(zèng)送的滾動(dòng)播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達(dá)到其它任何媒體無(wú)法做到的事半功倍之效。

四、報(bào)道方法

全景描繪鹽田生活，為置業(yè)東部展示立體畫(huà)卷

1、介紹鹽田簡(jiǎn)史：概括山海鹽田，幾年巨變

2、描述旅游東部：處處美景處處家的環(huán)境

3、譜寫(xiě)豪宅頌歌：聆聽(tīng)海、山無(wú)與倫比的天籟

4、展示成熟配套：記錄時(shí)尚小鎮(zhèn)故事

5、圖說(shuō)東方夏威夷：動(dòng)感都市的社區(qū)廣告

五、其他配合

全面互動(dòng)，《××周刊》期待合作

1、采訪國(guó)土局、交易中心領(lǐng)導(dǎo)介紹鹽田規(guī)劃與發(fā)展藍(lán)圖

2、組織看樓專車(chē)免費(fèi)服務(wù)

3、贈(zèng)送老板、總經(jīng)理專訪文章

4、請(qǐng)中介公司、專家暢談置業(yè)鹽田的多重優(yōu)勢(shì)

5、其他合作另行協(xié)商

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)二

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。

鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷(xiāo)售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了

銷(xiāo)售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成鳳凰城下一期小戶型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。

現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷(xiāo)售額850萬(wàn)元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的90.4%。

二期小戶型總銷(xiāo)售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)XX年5月底辦下。

由此可見(jiàn)，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷(xiāo)售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。

二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：

a、 東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。

航海東路與107國(guó)道沿線是XX年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。(詳見(jiàn)附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告)

b、 小戶型市場(chǎng)概況。

自XX年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷(xiāo)售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類(lèi)戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f(shuō)，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū)三

今年以來(lái)，公司在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)全體員工的努力，各項(xiàng)工作進(jìn)行了全面鋪開(kāi)，“XX”品牌得到了社會(huì)的初步認(rèn)同?？傮w上說(shuō)，成績(jī)較為喜人。為使公司各項(xiàng)工作上一個(gè)新臺(tái)階，在新的年度里，公司將抓好“一個(gè)中心”、搞好“兩個(gè)建立”、做到“三個(gè)調(diào)整”、進(jìn)行“四個(gè)充實(shí)”、著力“五個(gè)推行”。其工作計(jì)劃如下：

一、 以XX項(xiàng)目建設(shè)為中心，切實(shí)完成營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)

XX項(xiàng)目，是省、市重點(diǎn)工程。市委、市政府對(duì)其寄予了殷切的期望。由于項(xiàng)目所蘊(yùn)含的社會(huì)效益和潛在的經(jīng)濟(jì)效益，我們必須把它建成，而不能搞砸;我們只能前進(jìn)，而不能停滯甚或后退。因此，公司計(jì)劃：

(一) 確保一季度XX工程全面開(kāi)工，力爭(zhēng)年內(nèi)基本完成第一期建設(shè)任務(wù)。

XX第一期工程占地面積為60畝，總投資1.6億元，建筑面積12.6萬(wàn)平方米。建筑物為XX商業(yè)廣場(chǎng)裙樓、XX大廈裙樓和一棟物流倉(cāng)庫(kù)。

1、土地征拆工作。

春節(jié)前后務(wù)必完成第一期工程的土地征拆工作。元月份完成征地摸底調(diào)查，二月份完成征地范圍內(nèi)的無(wú)證房屋的拆遷。三月份完成征地范圍內(nèi)有證房屋拆遷及國(guó)土儲(chǔ)備中心土地和集體土地的征收工作。各部門(mén)關(guān)系的協(xié)調(diào)，以總經(jīng)理室為主，顧問(wèn)室配合，工程部具體操作。工程進(jìn)入實(shí)施階段后，工程部應(yīng)抓緊第二期工程的土地征拆工作聯(lián)系，適時(shí)調(diào)整主攻方向。

2、工程合同及開(kāi)工。

元月份簽訂招投標(biāo)合同，工程進(jìn)入招投標(biāo)階段。二月份確定具有實(shí)力的施工企業(yè)并行簽訂施工合同;確定監(jiān)理企業(yè)并行簽訂監(jiān)理合同。三月份工程正式開(kāi)工建設(shè)。另外，工程部應(yīng)加強(qiáng)工程合同、各類(lèi)資料的存檔管理，分門(mén)別類(lèi)、有檔可查。建立一套完整的工程檔案資料。

3、報(bào)建工作。

工程部應(yīng)適時(shí)做到工程報(bào)建報(bào)批，跟進(jìn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。元月份完成方案圖的設(shè)計(jì);二月份完成擴(kuò)初圖的設(shè)計(jì)。在承辦過(guò)程中，工程部應(yīng)善于理順與相關(guān)部門(mén)關(guān)系，不得因報(bào)建拖延而影響工程開(kāi)工。

4、工程質(zhì)量。

XX項(xiàng)目是省、市重點(diǎn)工程，也是XX品牌的形象工程。因而抓好工程質(zhì)量尤為重要。工程部在協(xié)助工程監(jiān)理公司工作的同時(shí)，應(yīng)逐漸行成公司工程質(zhì)量監(jiān)督體系。以監(jiān)理為主，以自我為輔，力爭(zhēng)將XX項(xiàng)目建成為省優(yōu)工程。

5、預(yù)決算工作。

工程部、財(cái)務(wù)部必須嚴(yán)格工程預(yù)算、決算工作的把關(guān)。嚴(yán)格執(zhí)行約定的定額標(biāo)準(zhǔn)，不得擅自增加工程量和無(wú)據(jù)結(jié)算。不得超預(yù)算支付工程款。

(二) 切實(shí)完成年?duì)I銷(xiāo)任務(wù)，力保工程進(jìn)度不脫節(jié)

公司確定的二00六年醫(yī)藥商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓式寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售年任務(wù)為1.5億元。該任務(wù)的完成，直接關(guān)系到第一期工程任務(wù)的實(shí)現(xiàn)。故必須做好營(yíng)銷(xiāo)這篇大文章。

·市場(chǎng)工作計(jì)劃書(shū) ·教學(xué)工作計(jì)劃書(shū) ·會(huì)計(jì)工作計(jì)劃書(shū) ·招商工作計(jì)劃書(shū)

·服裝店工作計(jì)劃書(shū) ·項(xiàng)目計(jì)劃書(shū) ·企業(yè)計(jì)劃書(shū) ·培訓(xùn)計(jì)劃書(shū) ·創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)模板

1、實(shí)行置業(yè)任務(wù)分解，確保策劃合同兌現(xiàn)。

2006年公司各類(lèi)樓盤(pán)的銷(xiāo)售任務(wù)是1.5億元，其中一季度1500萬(wàn)元、二季度4500萬(wàn)元、三季度4500萬(wàn)元、四季度4500萬(wàn)元。按XX所簽協(xié)議書(shū)，該任務(wù)的承載體為策劃公司。經(jīng)雙方商議后，元月份應(yīng)簽訂新的年度任務(wù)包干合同。為完成年度營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)，我們建議：策劃公司可實(shí)行置業(yè)任務(wù)分解，到人到片。而不是單純依靠招商大廳或中心活動(dòng)。可采取更為靈活的銷(xiāo)售方式，全面完成年銷(xiāo)任務(wù)，在根本上保證工程款的跟進(jìn)。在營(yíng)銷(xiāo)形式上，應(yīng)完善團(tuán)購(gòu)、中心活動(dòng)推介、上門(mén)推介等方案，努力創(chuàng)造營(yíng)銷(xiāo)新模式，以形成自我營(yíng)銷(xiāo)特色。

2、合理運(yùn)用廣告形式，塑造品牌擴(kuò)大營(yíng)銷(xiāo)

新的一年，公司在2005年的基礎(chǔ)上，將進(jìn)一步擴(kuò)大廣告投入。其目的一是塑造“XX”品牌，二是擴(kuò)大樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)。廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策劃方面，XX應(yīng)在廣告類(lèi)種、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、效果評(píng)估、周期計(jì)劃、設(shè)計(jì)新穎、版面創(chuàng)意、色調(diào)處理等方面下功夫，避免版面雷同、無(wú)效重復(fù)、設(shè)計(jì)呆板、缺乏創(chuàng)意等現(xiàn)象的產(chǎn)生。

3、努力培養(yǎng)營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍，逐步完善激勵(lì)機(jī)制

策劃公司的置業(yè)顧問(wèn)以及公司營(yíng)銷(xiāo)部的營(yíng)銷(xiāo)人員，是一個(gè)有機(jī)的合作群體。新的一年，公司將充分運(yùn)用此部分資源。策劃公司首先應(yīng)抓好營(yíng)銷(xiāo)人員基本知識(shí)培訓(xùn)工作，使?fàn)I銷(xiāo)人員成為一支能吃苦、有技巧、善推介的隊(duì)伍。其次是逐步完善營(yíng)銷(xiāo)激勵(lì)機(jī)制，在制度上確立營(yíng)銷(xiāo)獎(jiǎng)勵(lì)辦法，具體的獎(jiǎng)勵(lì)方案由營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)起草。

4、拓寬融資渠道，挖掘社會(huì)潛能

擬采取銀信融資、廠商融資、社會(huì)融資、國(guó)債融資、集團(tuán)融資等方式，拓寬融資渠道。通過(guò)讓股、擴(kuò)股等辦法擴(kuò)大資金流，以保證XX項(xiàng)目建設(shè)資金的及時(shí)到位。

(三)全面啟動(dòng)招商程序，注重成效開(kāi)展工作

招商工作是XX建成后運(yùn)營(yíng)的重要基礎(chǔ)。該工作開(kāi)展順利與否，也直接影響公司的樓盤(pán)銷(xiāo)售。因此，在新的一年，招商應(yīng)有計(jì)劃地、有針對(duì)性地、適時(shí)適量地開(kāi)展工作。

1、結(jié)合醫(yī)藥市場(chǎng)現(xiàn)狀，制訂可行的招商政策

按照公司與策劃公司所簽合同規(guī)定，XX應(yīng)于去年出臺(tái)《招商計(jì)劃書(shū)》及《招商手冊(cè)》，但目前該工作已經(jīng)滯后。公司要求，上述兩書(shū)在一季度由策劃公司編制出臺(tái)。 為綜合醫(yī)藥市場(chǎng)情況，擬由招商部負(fù)責(zé)另行起草《招商辦法》要求招商部在元月份出初稿。

2、組建招商隊(duì)伍，良性循環(huán)運(yùn)作

從過(guò)去的一年招商工作得失分析，一個(gè)重要的原因是招商隊(duì)伍的缺失，人員不足。新的一年，招商隊(duì)伍在引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的同時(shí)，將配備符合素質(zhì)要求，敬業(yè)精神強(qiáng)、有開(kāi)拓能力的人員，以期招商工作進(jìn)入良性循環(huán)。

3、明確招商任務(wù)，打好運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)

XX項(xiàng)目一期工程擬在今年底建成，明年元月將投入運(yùn)營(yíng)。因而，廠家、總經(jīng)銷(xiāo)商、總商的入駐則是運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。我們不能等米下鍋，而應(yīng)軍馬未到，糧草先行。今年招商入駐生產(chǎn)企業(yè)、總經(jīng)銷(xiāo)商、總商、醫(yī)藥商業(yè)機(jī)構(gòu)等任務(wù)為300家。由策劃公司與招商部共同承擔(dān)。

第9篇：房地產(chǎn)渠道獎(jiǎng)勵(lì)方案范文

關(guān)鍵詞：保障性住房；住房金融；金融創(chuàng)新

中圖分類(lèi)號(hào)：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2014）5-0108-02

1 我國(guó)保障房建設(shè)金融支持的現(xiàn)狀和困境

1.1 保障房建設(shè)是民生工程，任重而道遠(yuǎn)

保障性住房是國(guó)家為了保障居民的基本居住權(quán)，針對(duì)買(mǎi)不起商品房和無(wú)能力自行解決住房問(wèn)題的貧困家庭或中低收入家庭的人群，采用政府買(mǎi)單的方式，為社會(huì)提供住房的一種制度安排。保障房建設(shè)不僅關(guān)系到中低收入群體的福利，更是我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和推進(jìn)城市化進(jìn)程的重要保障。

有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自2006年推出保障性住房計(jì)劃以來(lái)，上海、北京、杭州等城市保障性計(jì)劃幾乎無(wú)一完成。究其原因，我們發(fā)現(xiàn)最大的問(wèn)題就是保障房建設(shè)的資金問(wèn)題。

1.2 住房金融（資金支持）剛剛起步，急需發(fā)展壯大

根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)，住房金融是指為了支持住房的建設(shè)、出售、轉(zhuǎn)讓，金融主體創(chuàng)造性地運(yùn)用金融工具籌集資金，保障住房生產(chǎn)過(guò)程和再生產(chǎn)過(guò)程的順利進(jìn)行，并形成良性循環(huán)。我國(guó)國(guó)策基本規(guī)定了三種住房保障資金的來(lái)源：首先是提取土地出讓金的十分之一，其次是住房公積金的增值部分，最后是各個(gè)地方政府的財(cái)政資金。我國(guó)各地保障房建設(shè)的金融支持呈現(xiàn)多樣性，比較典型的做法有以下幾種。

1.2.1 以財(cái)政為主導(dǎo)的金融住房支持

此政策的功能主要發(fā)揮在重慶?！靶展恍账健背蔀橹貞c模式的標(biāo)簽。據(jù)統(tǒng)計(jì)，重慶中低收入中的一半由政府提供公共租賃房；不僅如此，政府每年將土地出讓收益的5%投入公租房建設(shè)。

1.2.2 百花齊放、因地制宜的多種金融方式

上海和天津走在了住房金融創(chuàng)新的前沿。雖然REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）的推出也是借鑒了國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，但天津不僅僅滿足于借鑒，與時(shí)俱進(jìn)因地制宜，合理引進(jìn)了住房公積金項(xiàng)目貸款和全國(guó)社?；?，以期這兩個(gè)“巨頭”為租賃房和經(jīng)適房建設(shè)做出更大貢獻(xiàn)。

1.3 我國(guó)住房金融支持的困境

①政府財(cái)政支持有限，且沒(méi)有形成常態(tài)。②融資渠道和工具單一，沒(méi)有形成一個(gè)有效的保障房金融支持市場(chǎng)。③保障性住房建設(shè)金融政策體系不完善。

2 國(guó)外部分優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)

2.1 政府財(cái)政支持

①美國(guó)：為了公平和公正地為各個(gè)收入階層解決住房問(wèn)題，二戰(zhàn)后美國(guó)政府以實(shí)物與貨幣補(bǔ)貼相結(jié)合為辦法，為居民的購(gòu)房提供優(yōu)惠，以期達(dá)到政府提出的“人人擁有居住機(jī)會(huì)”的政治目標(biāo)。②新加坡：在20世紀(jì)60年代，該國(guó)為了解決公共住房的建設(shè)問(wèn)題，專門(mén)成立“建屋發(fā)展局”，并把“居者有其房”定位國(guó)策。

2.2 提供多種融資渠道以應(yīng)對(duì)保障房建設(shè)則加坡貼

2.2.1 來(lái)自政策性金融機(jī)構(gòu)的專項(xiàng)貸款

日本：專門(mén)成立住房金融公庫(kù)，專職于保障性住房建設(shè)的專項(xiàng)貸款，利率低于市場(chǎng)利率水平，從而支持了國(guó)家的保障性住房建設(shè)。

2.2.2 來(lái)自商業(yè)性銀行機(jī)構(gòu)的優(yōu)惠貸款

美國(guó)：聯(lián)邦政府要求各級(jí)政府成立政府預(yù)算（通常是財(cái)政貼息或者其他優(yōu)惠），以獎(jiǎng)勵(lì)某些做了“好事”的商業(yè)銀行――這些銀行向從事保障性住房建設(shè)的企業(yè)或者非盈利機(jī)構(gòu)提供了長(zhǎng)期的低息貸款。

2.2.3 來(lái)自各級(jí)地方政府的債券融資

法國(guó)：法國(guó)六成以上的地方政府為支持中低收入者的住房建設(shè)，選擇發(fā)行地方債券來(lái)籌資。

2.3 建立完善的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

2.3.1 完善市場(chǎng)建設(shè)，確保保障房金融市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行

美國(guó)的保障房金融市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行依賴于其“三駕馬車(chē)”――貸款出售市場(chǎng)和住房貸款證券化市場(chǎng)以及場(chǎng)內(nèi)交易市場(chǎng)。三個(gè)市場(chǎng)三位一體且互為補(bǔ)充，住房貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)可通過(guò)貸款出售市場(chǎng)獲得流動(dòng)性，能很快進(jìn)行再投入，形成良性循環(huán)。

2.3.2 政府為防止尋租等行為，實(shí)施市場(chǎng)監(jiān)督和腐敗防范

優(yōu)惠之處易生腐?。罕Ｕ戏康奶貏e優(yōu)惠常常成為不法分子的工具，使其喪失真正保障的作用。為了防范信息不對(duì)稱以及逆向選擇等問(wèn)題，國(guó)外有些政府建立了市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制，采取了嚴(yán)密的防范措施。

3 完善我國(guó)保障性住房金融支持的建議

3.1 加快金融創(chuàng)新，為保障房建設(shè)拓寬融資渠道

首先，為提高公眾對(duì)保障房投資的積極性， 政府可實(shí)行貼息計(jì)劃： 一方面可對(duì)開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼， 即供應(yīng)方貼息；另一方面針對(duì)中等及其以下收入階層的居民， 即需求方貼息；其次，鼓勵(lì)政策性金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行向保障房項(xiàng)目融資，政府可適當(dāng)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目通過(guò)稅收優(yōu)惠等形式進(jìn)行政策引導(dǎo)，提高金融機(jī)構(gòu)放貸的積極性；再次，擴(kuò)大房地產(chǎn)信托投資基金等金融創(chuàng)新方案的試點(diǎn)，加快推進(jìn)進(jìn)度，突破房地產(chǎn)信托投資基金的區(qū)域局限性。

3.2 建立健全支持保障性住房的金融市場(chǎng)

完整豐富的保障房金融市場(chǎng)，對(duì)保障房建設(shè)的順利推進(jìn)有著極其重要的意義。其一，我們借鑒他山之石，成立相關(guān)政策性金融機(jī)構(gòu)，專司保障房建設(shè)，通過(guò)債券發(fā)行等方法將社會(huì)閑散資金聚攏，積極建設(shè)；其二，在做好監(jiān)管的同時(shí)，拓展住房二級(jí)抵押市場(chǎng)，推進(jìn)住房抵押貸款的證券化。

3.3 為保障房建設(shè)制定戰(zhàn)略規(guī)劃，完善相關(guān)法律法規(guī)

法律法規(guī)是基石，必須做到法律的鐵面無(wú)情，才能有保障房建設(shè)的有序發(fā)展。保障房的金融業(yè)務(wù)有其特殊復(fù)雜的一面，因此不僅需要大的法律予以約束，也需要配套法規(guī)予以豐滿。舉例來(lái)說(shuō)，經(jīng)適房、廉租房和住房公積金無(wú)論在管理制度上還是在財(cái)政上都被分割了，導(dǎo)致實(shí)施過(guò)程中事倍功半，這都是由于缺乏統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機(jī)制；再比如，信息不對(duì)稱和逆向選擇等也是保障房金融發(fā)展過(guò)程中必須要面對(duì)與解決的問(wèn)題，必須予以重視?？傊覈?guó)的保障房建設(shè)才逐漸邁開(kāi)步伐，在此過(guò)程中難免出現(xiàn)各種難題，產(chǎn)生預(yù)料不到的結(jié)果，這就需要我們從全局出發(fā)，制定長(zhǎng)期發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，并結(jié)合國(guó)情，未雨綢繆，預(yù)想一些可能出現(xiàn)的問(wèn)題以及相關(guān)的應(yīng)對(duì)方案，最終推進(jìn)保障房建設(shè)健康、有序的向前發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“居者有其房”的美好愿望和戰(zhàn)略目標(biāo)。

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