商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析范文

關(guān)鍵詞：業(yè)態(tài)、氛圍、輻射

社區(qū)，以人群聚集為首要特征。商業(yè)，從事商品流通的行業(yè)。社區(qū)商業(yè)，是以一定地域居住區(qū)為載體，以區(qū)域內(nèi)社區(qū)群眾為主要服務(wù)對(duì)象，以便民利民為宗旨，以不斷提升居民綜合生活質(zhì)量和提高社區(qū)歸屬感為目標(biāo)，通過(guò)各種商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)業(yè)種和商業(yè)功能的集聚，提供日常物質(zhì)生活、精神生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。

首先是商業(yè)建筑的分類，按照商住比指標(biāo)分類，分為輻射型、中間型、內(nèi)向型。輻射型，占5%—11%，商業(yè)體量大，對(duì)外來(lái)客流要求高，對(duì)交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高。中間型，占2%—5%，主要依賴于本社區(qū)居民需求，兼顧周邊。內(nèi)向型，占2%，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可以根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常營(yíng)業(yè)。按照服務(wù)的規(guī)模分類，分為便利級(jí)商業(yè)、鄰里級(jí)商業(yè)、社區(qū)級(jí)商業(yè)。便利級(jí)商業(yè)，面積一般在3000㎡以下，由一個(gè)小店或集中在一起的一個(gè)大集成店組成，包括便利性銷售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般3000人以下。鄰里級(jí)商業(yè)，面積一般在3000㎡—20000㎡，以超市為主力店，包括便利性銷售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般3000—50000人。社區(qū)級(jí)商業(yè)，面積一般在20000㎡—50000㎡，以生活百貨或大賣場(chǎng)為主力店，輔助其他專賣、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般50000—150000人。按照載體建筑形式分類，分為底商型商業(yè)、裙房型商業(yè)、獨(dú)立型商業(yè)。按照布局分類，分為散點(diǎn)式商業(yè)、商業(yè)街商業(yè)、購(gòu)物中心型商業(yè)。

第二是社區(qū)商業(yè)的特征，社區(qū)商業(yè)的特性決定了它的角色。分別是顧客屬地性、業(yè)種配套性、日常便利性、服務(wù)親和性、贏利穩(wěn)定性、需求依賴性、商圈擴(kuò)展性。社區(qū)商業(yè)與住宅的關(guān)系，從整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值提升的角度來(lái)看，商業(yè)服從于社區(qū)，同時(shí)商業(yè)又能提高社區(qū)住宅的價(jià)值。

第三是社區(qū)商業(yè)的定位，首先要做市場(chǎng)分析，然后做定位策劃。市場(chǎng)分析的分析內(nèi)容包括周邊人口統(tǒng)計(jì)、周邊消費(fèi)特征分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、周邊人車流量統(tǒng)計(jì)分析、周邊市政規(guī)劃分析、商業(yè)物業(yè)條件分析。項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研分析也很重要，要考察項(xiàng)目1.5公里半徑周邊商家和機(jī)構(gòu)的分布。還有項(xiàng)目周邊未來(lái)有哪些20000㎡以上商業(yè)規(guī)劃和在建項(xiàng)目。做項(xiàng)目商圈調(diào)查與分析，分別0.5、1、1.5公里半徑居住人口數(shù)、人口結(jié)構(gòu)、家庭收入水平。流動(dòng)人口調(diào)研分析（數(shù)量、構(gòu)成、職業(yè)、年齡、收入水平、消費(fèi)特點(diǎn)），項(xiàng)目周邊交通設(shè)施圖示及主要客流對(duì)象及走向。還有一些特別調(diào)研項(xiàng)目，典型或可參考個(gè)案深度研究、特殊消費(fèi)群體調(diào)研分析。社區(qū)商業(yè)定位策劃，包括市場(chǎng)定位、顧客定位、規(guī)模定位、主題定位。市場(chǎng)定位包括，功能定位，按社區(qū)輻射程度分為輻射型社區(qū)商業(yè)、中間型社區(qū)商業(yè)、內(nèi)部型社區(qū)商業(yè)。業(yè)態(tài)類型，日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂(lè)、專業(yè)市場(chǎng)等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)較少。形象定位，低檔、中低檔、中檔、中高檔、高中檔、高檔。顧客定位，包括顧客是誰(shuí)、顧客規(guī)模、顧客特征。規(guī)模定位，包括商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對(duì)于未確定商業(yè)面積的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項(xiàng)目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。規(guī)模定位中主要考慮的因素有區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)容量、商場(chǎng)整體租售狀況對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響、項(xiàng)目的商業(yè)屬性（輻射型、中間型或內(nèi)向型）、主力店的帶動(dòng)效應(yīng)、競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響、市政規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響、項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)規(guī)模的影響等、顧客規(guī)模、顧客特征。主題定位，是住宅樓盤(pán)的整體風(fēng)格、項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍、主題營(yíng)造的可實(shí)現(xiàn)性等。

第四是社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合，生活百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、家居服飾、兒童業(yè)態(tài)、生活家居和休閑九大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)組合原則，社區(qū)商業(yè)基本特點(diǎn)是超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)。租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)。是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況。能否在項(xiàng)目目前條件下開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，培育商業(yè)氛圍。

符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。

第五是社區(qū)商業(yè)的布局，分為底商滿布型、入口商街型、入口集中型、散點(diǎn)列布型。底商滿布型的優(yōu)點(diǎn)是商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)大，展示面積較長(zhǎng)，可視性好，能有效的吸引外部消費(fèi)者，對(duì)外性較強(qiáng)，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。缺點(diǎn)是商業(yè)的規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對(duì)社區(qū)的負(fù)面影響較大。入口商街型得優(yōu)點(diǎn)是有利于社區(qū)居民的購(gòu)物消費(fèi)，街鋪的商業(yè)價(jià)值較高。

缺點(diǎn)是在一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大，切展示面不長(zhǎng)，可視性差。入口集中型得優(yōu)點(diǎn)是將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對(duì)居住的影響，同時(shí)在一定程度上利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，代旺整個(gè)社區(qū)商業(yè)。缺點(diǎn)是商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點(diǎn)，有時(shí)不方便居民的購(gòu)物消費(fèi)。散點(diǎn)列布型得優(yōu)點(diǎn)是商業(yè)較分散，易于居民購(gòu)物。缺點(diǎn)是商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。各業(yè)態(tài)布局的特點(diǎn)，從方便居民及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有一下幾的方面。

第六是建筑單體鋪位面積及面積比、內(nèi)部設(shè)計(jì)。硬件規(guī)劃設(shè)計(jì)如果不合理，會(huì)導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無(wú)法進(jìn)駐，因此硬件規(guī)劃是商業(yè)能否良好經(jīng)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)。每種業(yè)態(tài)對(duì)硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對(duì)于鋪位面積的需求也有所不同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，經(jīng)鋪位面積區(qū)間分為“30㎡以下、31-80㎡、81-200㎡、201-500㎡、501㎡以上”五種面積區(qū)間。內(nèi)部設(shè)計(jì)上首先首層層高3.6-4.8米，以有利于業(yè)主或使用者在其中另隔一層。柱網(wǎng)6×6-8×8并無(wú)明顯剪力墻，（超市部分柱距至少8×8）柱網(wǎng)小于5×5的商鋪很難成為購(gòu)買主體。內(nèi)部隔墻盡可能少地采用承重墻，以保證使用面積的靈活性和主動(dòng)性。

兩層或以上的店鋪要預(yù)留室內(nèi)樓梯，以實(shí)現(xiàn)層與層之間的靈活貫通。

第2篇：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析范文

關(guān)鍵詞：城市社區(qū)；城市社區(qū)商業(yè)綜合體；影響因素

中圖分類號(hào)：TU3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)愈發(fā)轉(zhuǎn)好，城市化的水平正在逐步提升，商業(yè)化設(shè)施在這良好的時(shí)機(jī)下得到了快速的發(fā)展，有些大城市的中心商業(yè)區(qū)建設(shè)也有了世界知名的水平。但是隨著城市人口增多，人們的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，各地不斷建設(shè)新的居民小區(qū)，這些都需要配套的商業(yè)設(shè)施。而我國(guó)現(xiàn)有的城市社區(qū)商業(yè)未能跟得上社區(qū)的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)設(shè)施不足、布局不盡合理、服務(wù)單調(diào)等造成城市居民的基本消費(fèi)和提高生活質(zhì)量的需求無(wú)法得到滿足，也制約了城市化的發(fā)展。所以要大力支持城市社區(qū)商業(yè)，以達(dá)到滿足城市居民消費(fèi)的基本目標(biāo)，同時(shí)也是改變城市面貌、增加勞動(dòng)就業(yè)、提升我國(guó)城市商業(yè)現(xiàn)代化和綜合競(jìng)爭(zhēng)力、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等我國(guó)城市化進(jìn)程中面臨的不足和缺憾的解決之道。

一、我國(guó)社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展中的問(wèn)題

改革開(kāi)放之后我國(guó)的城市化水平才在不斷提高，但社區(qū)商業(yè)綜合體的建設(shè)還很滯后，而現(xiàn)在城市人口增加，更多的小區(qū)不斷建設(shè)，現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施已不能滿足人們的需求，要有大量新的社區(qū)商業(yè)才能提升人民生活水平。因此社區(qū)商業(yè)綜合體也引起了開(kāi)發(fā)商的重視，北上廣等國(guó)際化城市及一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，社區(qū)商業(yè)綜合體已經(jīng)有了很好的發(fā)展，有了實(shí)效，可以為其他社區(qū)商業(yè)綜合體的建設(shè)提供經(jīng)驗(yàn)?？傮w而言，目前我國(guó)建設(shè)和管理社區(qū)商業(yè)綜合體也有一些不容忽視的問(wèn)題。

1、規(guī)劃重視不足。以社區(qū)及周邊居民為主要消費(fèi)人群的社區(qū)商業(yè)綜合體是新的社區(qū)商業(yè)形式。當(dāng)前我國(guó)大多城市在城市化進(jìn)程中更為重視的是中心城區(qū)的商業(yè)發(fā)展，而社區(qū)的商業(yè)沒(méi)有得到相關(guān)部門的重視，對(duì)于中心城區(qū)的商業(yè)綜合體建設(shè)管理很多城市政府都有清晰詳細(xì)的規(guī)劃，而社區(qū)商業(yè)綜合體的建設(shè)管理缺乏政府部門的整體規(guī)劃，很多的新建小區(qū)及改造小區(qū)商業(yè)綜合體建設(shè)沒(méi)有政府的重視，其建設(shè)和管理都處在無(wú)序的狀態(tài)下。甚至某些地區(qū)政府及相關(guān)主管部門沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)，對(duì)于社區(qū)商業(yè)綜合體的建設(shè)僅僅看到了企業(yè)的開(kāi)發(fā)，把問(wèn)題放給市場(chǎng)解決，更有甚者對(duì)于建設(shè)布局聽(tīng)之任之，致使其建設(shè)出現(xiàn)“投資商/開(kāi)發(fā)商積極性高于政府，社區(qū)聚集區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)快于政府、先于政府”，更是造成了這些地區(qū)社區(qū)商業(yè)綜合體商業(yè)結(jié)構(gòu)無(wú)序，布局錯(cuò)亂等現(xiàn)象。這些地區(qū)社區(qū)商業(yè)建設(shè)管理沒(méi)有有關(guān)機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)，粗放發(fā)展，有的還是采用沿街布點(diǎn)、商住混雜的落后方式，既對(duì)居住環(huán)境造成了很大的影響，又難以滿足新時(shí)期的消費(fèi)需求，更是對(duì)以后社區(qū)商業(yè)綜合體的管理建設(shè)造成了許多不必要的問(wèn)題。

2、社區(qū)商業(yè)綜合體建設(shè)后以出售為主，層次不高。從當(dāng)前已經(jīng)開(kāi)發(fā)的社區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目來(lái)看，更多的開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)后都是直接出售，開(kāi)發(fā)商固然是為了賺錢，這樣能夠更快的回籠資金。而一旦售出商鋪，開(kāi)發(fā)商不干預(yù)購(gòu)買者的活動(dòng)，僅只有物業(yè)部門的日常統(tǒng)一維護(hù)管理。購(gòu)買商鋪的投資者各自為營(yíng)，使社區(qū)商業(yè)綜合體內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃不能做到統(tǒng)一，而各個(gè)投資者對(duì)于商業(yè)業(yè)態(tài)要求不統(tǒng)一，業(yè)主都是自由招商，誰(shuí)出錢高，就租給哪個(gè)商家，大家各搞個(gè)的，無(wú)法統(tǒng)一管理，造成整個(gè)社區(qū)商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)雜亂，更是降低了社區(qū)商業(yè)的綜合品質(zhì)。

3、業(yè)態(tài)配置不合理，強(qiáng)度需求業(yè)態(tài)的占份額太小。社區(qū)商業(yè)綜合體做的成功失敗不是看規(guī)模大小，要注重質(zhì)量，小沒(méi)問(wèn)題，但是一定要是精品。社區(qū)商業(yè)綜合體要提供給居民合理的業(yè)態(tài)搭配，小有小的好，和大型商業(yè)賣場(chǎng)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，亮點(diǎn)是方便，零售和服務(wù)意識(shí)要有，這樣可以做成自己的特色，規(guī)模也就起來(lái)了。不同的人消費(fèi)需求也不同，社區(qū)商業(yè)綜合體應(yīng)該依據(jù)居民對(duì)不同商業(yè)配套設(shè)施的需求強(qiáng)度來(lái)合理組合商業(yè)業(yè)態(tài)，這樣將商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)施分為強(qiáng)度需求商業(yè)設(shè)施、中度需求商業(yè)設(shè)施和弱需求商業(yè)設(shè)施三個(gè)層次。在這搭配中，強(qiáng)度需求商業(yè)設(shè)施，包含綜合市場(chǎng)、銀行金融服務(wù)等要占至少50%的份額；中度需求商業(yè)設(shè)施，比如說(shuō)飯店、物流服務(wù)、診所、藥店、美容美發(fā)、幼兒園、書(shū)店等要占到10%～50%；弱需求商業(yè)設(shè)施相對(duì)來(lái)說(shuō)消費(fèi)需求就少，比如茶館、電影院、花店、寵物醫(yī)院等等，自然可以只分配不到10%的份額。但是我國(guó)現(xiàn)有的一些地區(qū)的社區(qū)商業(yè)綜合體的商業(yè)業(yè)態(tài)組合不合理，過(guò)于追求中度需求和弱需求的商業(yè)設(shè)施，忽略大眾的強(qiáng)度需求商業(yè)設(shè)施的需求，例如大多社區(qū)商業(yè)綜合體認(rèn)為菜市場(chǎng)臟亂差，為了圖方便，就不建設(shè)這些居民都需要的商業(yè)設(shè)施。那么他們的綜合體有名無(wú)實(shí)，服務(wù)單一，并不能全方位的滿足社區(qū)居民的生活需求，這些社區(qū)商業(yè)綜合體的商業(yè)業(yè)態(tài)配置近似，也不會(huì)有自己與眾不同的特點(diǎn)。

4、缺乏公共平臺(tái)，無(wú)法滿足公眾的精神需求。社區(qū)商業(yè)綜合體不能只提供居民的物質(zhì)需求，它還應(yīng)擁有自己的交流平臺(tái)，居民可以在這里相互認(rèn)識(shí)了解，他們可以在這里求助，得到認(rèn)同。唯有居民在這里有家的感覺(jué)，即對(duì)社區(qū)商業(yè)綜合體有心理依賴和歸屬感，這里才算是成為了社區(qū)的真正中心，開(kāi)發(fā)的這個(gè)社區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目才能算是成功。然而，真正建設(shè)時(shí)，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)綜合體是以特定范圍內(nèi)居民為消費(fèi)群體的商業(yè)形態(tài)，它業(yè)態(tài)配置要求高，日常便利性要求強(qiáng)，盈利回報(bào)周期長(zhǎng)，這一系列特征讓它并不受歡迎，開(kāi)發(fā)商很難去認(rèn)真做這么一個(gè)利潤(rùn)空間不大的項(xiàng)目。而場(chǎng)地小和經(jīng)驗(yàn)不足等因素更是壓制了開(kāi)發(fā)商的熱情，那么社區(qū)公共交流平臺(tái)的建設(shè)就很難再社區(qū)商業(yè)綜合體中得到體現(xiàn)。

二、社區(qū)商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)影響因素

1、合理區(qū)位選擇。社區(qū)商業(yè)綜合體成功的一個(gè)重要基礎(chǔ)就是區(qū)位的選擇，項(xiàng)目區(qū)位的選擇直接影響社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的成功與否，選擇了正確的區(qū)位就是所說(shuō)區(qū)域內(nèi)在現(xiàn)在或是短時(shí)間內(nèi)將會(huì)有充足的消費(fèi)力，又有完善的配套設(shè)施，那么在開(kāi)頭，就打了勝仗。若是選擇了偏僻的區(qū)域，人口稀少，難以形成持續(xù)的購(gòu)買力，顯然，這個(gè)開(kāi)發(fā)成功的希望就不會(huì)太大。而在選擇時(shí)，社區(qū)商業(yè)要考慮到該地的規(guī)劃交通等事宜，這樣才能是一個(gè)完善的設(shè)計(jì)方案。第一，項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃決定著當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展方向，因此項(xiàng)目所面對(duì)的消費(fèi)人群的收入水平也就確定，那么未來(lái)社區(qū)商業(yè)綜合體將會(huì)吸引多少的購(gòu)買力就知道了，那么作為影響綜合體運(yùn)營(yíng)的消費(fèi)水平可以預(yù)估。第二，綜合體周圍的交通狀況也能極大的影響項(xiàng)目的成敗，對(duì)于社區(qū)商業(yè)而言，交通情況也是有著不容忽視的作用，居民的出行都要靠交通，如果有一個(gè)便利的交通狀況，比如說(shuō)靠近公路的干道或是有公交站，那么該社區(qū)周圍的流動(dòng)人口就會(huì)增多，人流也會(huì)被社區(qū)的商業(yè)綜合體所吸引，保證了社區(qū)商業(yè)綜合體的可達(dá)性。除此之外，交通的便利還能增加臨近地區(qū)的潛在顧客，次商圈和邊緣商圈的消費(fèi)者也能夠來(lái)這里消費(fèi)。

2、功能比例協(xié)調(diào)。要保證社區(qū)商業(yè)綜合體的成功，綜合體的功能設(shè)置要合理。作為一種屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)大體有購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑和服務(wù)等功能。購(gòu)物方面要能夠提供給居民各種日常生活用品、便利品等等，這些都是使用頻率高、購(gòu)買量小的商品；餐飲的話要提供有三餐，這是基礎(chǔ)，還有訂餐、外賣等服務(wù)，而主要的餐廳類型是早餐店、甜品或快餐店等等；娛樂(lè)休閑上要有茶館、電影院健身房這些；服務(wù)功能則是提供日常和公共類服務(wù)，診所、藥店、銀行、郵政、電信、美容美發(fā)等是必不可少的，總之社區(qū)商業(yè)綜合體應(yīng)該具有的四項(xiàng)基本功能要有合適的比例。

3、豐富業(yè)態(tài)組合。社區(qū)商業(yè)綜合體能夠成功的重要機(jī)制是豐富的業(yè)態(tài)組合?？梢詫⑸鐓^(qū)居民的需求層次劃分為三層，第一是超市和菜市場(chǎng)（生鮮類），這是和社區(qū)居民的日常生活密切相關(guān)的，不可或缺，它們既能滿足人們?nèi)粘５幕旧钚枨笥挚梢栽黾尤藲?；第二是生活服?wù)類，這些業(yè)態(tài)的存在可以讓社區(qū)的居民生活更加方便以及提供一些社會(huì)服務(wù)；第三是零售購(gòu)物類（除去超市、菜市場(chǎng)）和娛樂(lè)休閑類，這一類的商業(yè)設(shè)施配置要以居民的消費(fèi)需求為主導(dǎo)，從而進(jìn)行綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)配置。根據(jù)八個(gè)典型案例的調(diào)查研究，這些成功的社區(qū)商業(yè)綜合體都是考慮到了各種業(yè)態(tài)的租金收益、社區(qū)居民生活需求及各業(yè)種租戶的需求等各方面的綜合，以及社區(qū)商業(yè)綜合體應(yīng)該具有的社會(huì)責(zé)任功能之后才做出商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，然后進(jìn)行開(kāi)發(fā)，它們達(dá)到了開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者之間的三贏。

4、產(chǎn)業(yè)集中。集中各種產(chǎn)業(yè)方便社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)營(yíng)管理。從調(diào)查來(lái)看，社區(qū)商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)管理模式分為開(kāi)發(fā)商自持、租售結(jié)合和完全出售等三種。八個(gè)經(jīng)典案例的調(diào)查顯示，更多的開(kāi)發(fā)商傾向于自持物業(yè)的產(chǎn)權(quán)集中式統(tǒng)一管理模式，一共有5個(gè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目；租售結(jié)合的有兩個(gè)，只有一個(gè)項(xiàng)目采用完全出售的方式。開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)這種運(yùn)營(yíng)管理模式有能使開(kāi)發(fā)商獲取長(zhǎng)久利益、把握綜合體的功能組合與品牌檔次及保障項(xiàng)目完整舒適的良好結(jié)果。

三、對(duì)我國(guó)城市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展的對(duì)策及建議

我國(guó)現(xiàn)在的社區(qū)商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)的時(shí)間很短，缺乏經(jīng)驗(yàn)，一切都要慢慢摸索，而我國(guó)的城市化進(jìn)程還有很大的上升空間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式轉(zhuǎn)變，城市居民的消費(fèi)觀念也在逐漸改變，在我國(guó)發(fā)展社區(qū)商業(yè)綜合體將會(huì)有很好的前景。而從現(xiàn)階段我國(guó)社區(qū)商業(yè)綜合體的基本狀況來(lái)看，問(wèn)題和缺陷還有很多，從國(guó)內(nèi)各地區(qū)發(fā)展社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)中，可以得到很多可以借鑒的，本文主要從政府方面提出建議。

1、規(guī)劃工作。政府應(yīng)有專門的針對(duì)社區(qū)商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)的規(guī)劃工作。從國(guó)外的社區(qū)商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可以看到社區(qū)商業(yè)綜合體是商業(yè)未來(lái)發(fā)展的重中之重，政府部門必須針對(duì)這一項(xiàng)目有預(yù)期的針對(duì)性合理規(guī)劃，如此才不會(huì)在今后發(fā)展社區(qū)商業(yè)是遇到無(wú)可解決的困難和混亂。然而我國(guó)目前的城市建設(shè)規(guī)劃體系中，更多的是城市發(fā)展總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，而專項(xiàng)的規(guī)劃也僅僅有交通、綠地和管線，根本沒(méi)有商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)規(guī)劃，這對(duì)于商業(yè)的健康繁榮發(fā)展是極為不利的。從我國(guó)商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來(lái)看，因?yàn)樯虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布置沒(méi)有詳細(xì)規(guī)劃，一些地區(qū)商業(yè)發(fā)展滯后，無(wú)法適應(yīng)人民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，另一些地區(qū)則盲目開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度。所以政府要在制定商業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃上加快腳步，并且與城市總體規(guī)劃相結(jié)合，相互照應(yīng)，能夠優(yōu)化資源配置避免浪費(fèi)。整合零散的店鋪，來(lái)對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)合理布置，這樣社區(qū)商業(yè)的實(shí)用便捷會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，方便了人們的生活。

2、加快社區(qū)商業(yè)綜合體規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的制定。政府要重視對(duì)社區(qū)商業(yè)綜合體的研究，吸收國(guó)外在發(fā)展社區(qū)商業(yè)上的經(jīng)驗(yàn)，在加上我國(guó)在這方面已經(jīng)做了的摸索和得到的教訓(xùn)，要能夠制定社區(qū)商業(yè)綜合體建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，來(lái)高屋建瓴的指導(dǎo)我國(guó)社區(qū)商業(yè)綜合體的建設(shè)。例如新加坡社區(qū)商業(yè)的規(guī)定就可以借用一部分，各種類型的社區(qū)商業(yè)應(yīng)該有一個(gè)分類，然后對(duì)各自的建設(shè)規(guī)模和商業(yè)業(yè)態(tài)配置建立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

3、政策支持。政府要敢于給建設(shè)社區(qū)商業(yè)綜合體的主體單位一定的政策支持，通過(guò)政策手段激勵(lì)有實(shí)力的連鎖企業(yè)參與開(kāi)發(fā)建設(shè)，比如說(shuō)只要在社區(qū)設(shè)立超市、餐廳等各類方便居民的連鎖網(wǎng)點(diǎn)的企業(yè)，都能在政府那里拿到一些政策扶持，甚至于資金扶助，對(duì)于各類有能力的單位個(gè)人從多方面鼓勵(lì)其參與綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)，而那些和居民生活密切關(guān)聯(lián)的商業(yè)設(shè)施的建設(shè)主體會(huì)有稅收等方面的優(yōu)惠政策，讓企業(yè)敢于參加社區(qū)商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)，最終給群眾帶來(lái)方便。而且要發(fā)揮各個(gè)政府部門的主觀能動(dòng)性，商貿(mào)、建設(shè)、財(cái)政、勞動(dòng)、工商、民政、稅務(wù)等有關(guān)部門分工協(xié)作，街道辦、居委會(huì)、物業(yè)等基層管理部門和連鎖企業(yè)要發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，積極合作，建立起一個(gè)長(zhǎng)效協(xié)調(diào)工作機(jī)制，進(jìn)一步加快社區(qū)商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)建設(shè)的步伐。

4、優(yōu)秀社區(qū)商業(yè)綜合體建設(shè)推廣示范。商業(yè)部現(xiàn)在正在制定我國(guó)的社區(qū)商業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)指導(dǎo)全面工作，各地主管商務(wù)部門也要因地制宜，明確重點(diǎn)。比如說(shuō)一個(gè)城市的老區(qū)要充分利用現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，健全的商業(yè)設(shè)施要發(fā)揮其輻射作用，惠及更大地區(qū)；而新建社區(qū)，已經(jīng)預(yù)留了服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)空間的要進(jìn)一步完善，提高服務(wù)水平；尚未開(kāi)發(fā)的，對(duì)于總體規(guī)劃要做到位，要合理預(yù)估今后的發(fā)展方向。條件完備的城市可以先建立一些示范區(qū)，然后研究總結(jié)這些成功的社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)驗(yàn)，再來(lái)推廣，然后擴(kuò)大示范區(qū)域，進(jìn)一步就能做到為全國(guó)的社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展做出表率，推動(dòng)全國(guó)的發(fā)展。

5、對(duì)社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)營(yíng)者培訓(xùn)。主要是通過(guò)租賃運(yùn)營(yíng)，社區(qū)商業(yè)才能獲得長(zhǎng)期的回報(bào)，那么后續(xù)的經(jīng)營(yíng)收益價(jià)值就顯示了開(kāi)發(fā)商的收益。所以，僅僅開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是不夠的，這只是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，緊接著的商業(yè)運(yùn)營(yíng)方才能提升整個(gè)開(kāi)發(fā)的全面價(jià)值。而我國(guó)目前的狀況是開(kāi)發(fā)社區(qū)商業(yè)的主要是房地產(chǎn)商，而他們作為社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理的主體是能力欠缺的“家庭團(tuán)隊(duì)”。所以，政府職能部門不僅應(yīng)該規(guī)劃設(shè)計(jì)，還要對(duì)于社區(qū)商業(yè)綜合體的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)提供一些必要的指導(dǎo)，以及培育引導(dǎo)專業(yè)開(kāi)發(fā)社區(qū)商業(yè)和經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。作為開(kāi)發(fā)商，若是集開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)于一體，那么他們?cè)谠O(shè)計(jì)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)綜合體時(shí)就會(huì)考慮到招商和居民的消費(fèi)需求等一系列以后運(yùn)營(yíng)中的問(wèn)題，這樣就能使社區(qū)商業(yè)綜合體的建設(shè)開(kāi)發(fā)更容易走上正軌。政府還要培育有社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的連鎖機(jī)構(gòu)，這樣社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理人員就能最大化利用各種有效資源，提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)居民。

參考文獻(xiàn)

[1]乜標(biāo) 魯敏;轉(zhuǎn)型中的中國(guó)城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展問(wèn)題研究――基于浙江省城市社區(qū)商業(yè)的思考[J];北京工商大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版);2009年01期

[2]鄭光財(cái);淺議評(píng)價(jià)社區(qū)商業(yè)建設(shè)水平的指標(biāo)體系[J];北方經(jīng)濟(jì);2010年16期

第3篇：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)模式；合作共贏

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

商業(yè)地產(chǎn)通常解釋為大型購(gòu)物中心，商場(chǎng)、商鋪、商業(yè)步行街，商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，規(guī)模有大有小。大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)?？蛇_(dá)幾十萬(wàn)平方米，規(guī)模小的僅幾百平方米，甚至更小。就其經(jīng)營(yíng)形式而言，規(guī)模大的多采用整體開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理；規(guī)模小的大多采用在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式下，回收租金的模式；但更多更小規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中如：住宅、公寓、寫(xiě)字樓的底商，這些小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和各類商業(yè)街則多采用商鋪出售、零散經(jīng)營(yíng)的模式。

商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)的用途相對(duì)簡(jiǎn)單，主要的功能僅僅是為了滿足不同層次消費(fèi)者的居住需求，面對(duì)的客戶群相對(duì)比較單一，而商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶群的選擇、開(kāi)發(fā)的策略、運(yùn)作的模式、管理的理念等都十分關(guān)鍵，只有有了準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、細(xì)致的宣傳策劃、有序的招商運(yùn)作、完善的經(jīng)營(yíng)管理、良好的外部環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)，才能保證其地段價(jià)值不斷提升，商業(yè)物業(yè)不斷升值，商業(yè)業(yè)態(tài)的可持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)更加強(qiáng)調(diào)和注重的是商業(yè)的市場(chǎng)定位、市場(chǎng)的前景和商業(yè)業(yè)態(tài)組合，它是為了滿足商業(yè)用途而進(jìn)行的有計(jì)劃、有組織地進(jìn)行開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品。追求的是開(kāi)發(fā)商、投資商與經(jīng)營(yíng)者三者之間的合作共贏。

1 地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1行業(yè)本身存在的風(fēng)險(xiǎn)

從商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身來(lái)看，一是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前期是先天不足，后期商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)序發(fā)展；二是商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)中存在過(guò)分炒作行為；三是商業(yè)地產(chǎn)要價(jià)過(guò)高；四是商業(yè)產(chǎn)權(quán)過(guò)于多樣化；五是經(jīng)營(yíng)定位和區(qū)域特征不相符；六是競(jìng)爭(zhēng)加劇。在目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，還存在一系列的認(rèn)識(shí)誤區(qū)和偏差。主要有三大誤區(qū)：一是投資商業(yè)地產(chǎn)必賺錢；二是投資商業(yè)地產(chǎn)可長(zhǎng)期賺錢；三是認(rèn)為返租是一劑靈丹妙藥。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的一系列偏差和誤區(qū)。一是完全套用住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式是商業(yè)地產(chǎn)公司經(jīng)常犯的錯(cuò)誤。二是經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)思路上存在偏差。三是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)分依賴銀行貸款。四是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中還存在著“首長(zhǎng)工程、形象工程”的傾向。以上問(wèn)題如不能很好得到正視及解決，投資商也必將付出沉重的代價(jià)。由此可見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較其他地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)更大，因而必須對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在投資決策過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和規(guī)避。

1.2政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要取得成功，必須具備四個(gè)關(guān)鍵性的因素，即：土地、資金、人才和政策。這四個(gè)方面如果哪一方面存在短板現(xiàn)象，這樣的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都很難取得成功。一個(gè)項(xiàng)目分析的再好，回報(bào)率再高但是如不符合政策法規(guī)要求的話，永遠(yuǎn)等于零，所以政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)是第一的。政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)就是指商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在投資決策開(kāi)發(fā)之前要對(duì)在城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、交通、環(huán)境、建筑指標(biāo)、其他地方性的法規(guī)等各個(gè)方面是否存在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析研究。

城市總體規(guī)劃決定了城市未來(lái)的發(fā)展方向以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力，符合城市總體規(guī)劃是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最基本的要求；同樣一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也要符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的要求，政府為配合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃必然要將市政建設(shè)向這一區(qū)位傾斜，人口規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通可達(dá)性等都將向這一區(qū)位靠攏，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只有符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求才能事半功倍，獲得成功。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目地方性政策法規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就是指對(duì)地方政府是否為該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)、招商和后期的運(yùn)營(yíng)制定了嚴(yán)格的限制條款等進(jìn)行分析和評(píng)估，提前趨利避害，以減小其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。

1.3 選址風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得成功，除了規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)、招商等組合因素之外，很大程度上取決于選址的正確與否，單是選址這一項(xiàng)工作除了應(yīng)考慮客流規(guī)律、交通狀況、商業(yè)環(huán)境、地形特點(diǎn)、符合城市規(guī)劃要求外，還應(yīng)著重研究選址地塊的商圈飽和度指數(shù)、選址地塊的周邊人口密度、選址地塊的客流情況、選址地塊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況、選址地塊的交通道路情況、選址地塊的公交設(shè)施情況、選址地塊的地塊平整情況、選址地塊的地塊拆遷情況、選址地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等一系列內(nèi)容，他們的每一個(gè)方面都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成敗產(chǎn)生影響。

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的成敗在很大程度上取決于地址的選擇正確與否，從某種程度上講，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功與否，其實(shí)在項(xiàng)目選址階段就埋下了伏筆，地址選擇的好，該項(xiàng)目就成功了一大半，反之，就可能失敗。

1.4 規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否，方向是關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如果要想取得成功，必須要有良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)。但是在現(xiàn)階段，我國(guó)的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)卻普遍存在追求外在的形式美，忽視經(jīng)營(yíng)實(shí)際需要的現(xiàn)象，這種設(shè)計(jì)方案就犯了方向上的錯(cuò)誤，將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目引上了一條高風(fēng)險(xiǎn)之路。因?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)的不合理就會(huì)直接引起以后的招商問(wèn)題和后續(xù)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。由于規(guī)劃設(shè)計(jì)的不合理，將會(huì)直接導(dǎo)致后期的主力店招商不成功、一般店經(jīng)營(yíng)不理想、經(jīng)營(yíng)管理難度增加、租金收益較低、管理成本加大等現(xiàn)象，后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理會(huì)出現(xiàn)無(wú)數(shù)多的問(wèn)題。甚至一些項(xiàng)目為了節(jié)省規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用，卻導(dǎo)致了建筑設(shè)計(jì)不理想、人員（顧客）流動(dòng)線不清、功能布局混亂、建設(shè)無(wú)用工程等等，這些都是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)決策過(guò)程中規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

1.5 銷售風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于是一個(gè)投資周期長(zhǎng)、投資量大的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，若物業(yè)銷售不力，就會(huì)導(dǎo)致資金回收慢、資金成本高、投資風(fēng)險(xiǎn)加大等一系列連鎖反應(yīng)。若完全只采用出售的形式雖然能很快回籠資金，但對(duì)以后的長(zhǎng)期發(fā)展和市場(chǎng)的形成與繁榮又非常不利，沒(méi)有高質(zhì)量忠實(shí)永續(xù)的客戶，真正面臨競(jìng)爭(zhēng)時(shí)很容易被淘汰，最終損害整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的品質(zhì)和經(jīng)營(yíng)者的利益，因而商業(yè)地產(chǎn)的銷售風(fēng)險(xiǎn)也必將是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)著重加以防范的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)的銷售不同于一般住宅的銷售，它必須要實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、投資商和經(jīng)營(yíng)者（商戶）三者之間的一體化合作關(guān)系，開(kāi)發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目運(yùn)作賺取開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)，所有者通過(guò)出租商鋪賺取租賃利潤(rùn)，經(jīng)營(yíng)者賺取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，物業(yè)管理者通過(guò)后期的物業(yè)管理賺取管理利潤(rùn)。這三者之間是一個(gè)有機(jī)的整體，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要做到細(xì)致周密，才能保證整個(gè)鏈條的完整、有序，才能保證三者之間的共贏。

1.6 招商風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)業(yè)態(tài)如何劃分、如何組合，租金如何構(gòu)成、租金水平多高、租金水平如何遞增、租賃期限的長(zhǎng)短都是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中的招商風(fēng)險(xiǎn)。每一個(gè)具體的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)的前期就要考慮引進(jìn)什么樣的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，據(jù)此對(duì)該項(xiàng)目做一個(gè)基本的市場(chǎng)定位，并仔細(xì)研究每一種業(yè)態(tài)的基本特征，只有掌握和了解了這些基本特征之后，才能有的放矢地進(jìn)行尋找目標(biāo)客戶，挖掘潛在的客戶，進(jìn)行招商。并根據(jù)地塊條件、招商條件系統(tǒng)地對(duì)招商工作進(jìn)行設(shè)計(jì)，這樣才能為后續(xù)的招商工作確定方向，避免招商工作成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作中的“短板“。

1.7 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中要解決資金回籠及對(duì)項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理的控制是一對(duì)矛盾，因而要想資金回籠快，最好的解決辦法就是銷售，但銷售以后對(duì)店鋪的經(jīng)營(yíng)控制力就弱了，反之只有采用租賃，但是這兩者之間如何求得一個(gè)平衡，如何解決好租與售的比例是一個(gè)難題，因而也就給后期的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了難度，加劇了風(fēng)險(xiǎn)。目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)盈利模式主要有以下四種：一是只售不租。通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。二是只租不售。產(chǎn)權(quán)掌握在開(kāi)發(fā)商手中，可以抵押再貸款，而且也可以等增值后出售，甚至可以將自己的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行資本運(yùn)作。三是既租又售。部分租、部分售或以租代售、有租又售。四是不租不售。自己做商業(yè)經(jīng)營(yíng)，既賺取投資開(kāi)發(fā)利潤(rùn)又賺取商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。不同的經(jīng)營(yíng)模式各有各的利弊，各有各的風(fēng)險(xiǎn)，各個(gè)不同的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要根據(jù)各自不同的情況采用不同的經(jīng)營(yíng)模式，合理選擇經(jīng)營(yíng)模式并加以防范。

1.8 資金風(fēng)險(xiǎn)

第4篇：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)運(yùn)營(yíng)城市綜合體交通策略防火強(qiáng)化措施

中圖分類號(hào)：TU2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

本文以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)模式和開(kāi)發(fā)思維，對(duì)商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)及商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)進(jìn)行研究，從運(yùn)營(yíng)角度、業(yè)態(tài)選擇、商業(yè)建筑的空間組合關(guān)系、規(guī)劃定位、交通策略的幾個(gè)要素來(lái)闡述其對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的影響。從而為商業(yè)建筑設(shè)計(jì)和商業(yè)開(kāi)發(fā)提供理論參考。同時(shí)建議商業(yè)項(xiàng)目預(yù)留發(fā)展空間為將來(lái)商業(yè)升級(jí)增加競(jìng)爭(zhēng)力，美化城市做出貢獻(xiàn)

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，商業(yè)綜合體越來(lái)越多地在各個(gè)城市出現(xiàn)，商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)的好壞與商業(yè)綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否有密不可分的關(guān)系。商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)應(yīng)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)招商計(jì)劃交叉同步進(jìn)行，做好商業(yè)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)性工作。

商業(yè)地產(chǎn)，廣義來(lái)說(shuō)是指非生產(chǎn)性物業(yè)，非居住性物業(yè)，包括寫(xiě)字樓、公寓、會(huì)議中心、及商業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所。而狹義按照用途劃分是用于商業(yè)用途的物業(yè)，包括零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施及各類消費(fèi)場(chǎng)所。商業(yè)形態(tài)包括百貨商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、專業(yè)市場(chǎng)、便利店、專賣店、購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)超市、商業(yè)步行街，城市綜合體。城市綜合體是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合。

1 、 商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)由于近年來(lái)國(guó)家政策對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)影響很大，在一線及二線城市許多地產(chǎn)靠土地升值來(lái)獲取利潤(rùn)的傳統(tǒng)模式將受到挑戰(zhàn)，只有充分挖掘土地潛力，精心設(shè)計(jì)創(chuàng)造土地的附加價(jià)值來(lái)獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)可獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)，享受資產(chǎn)升值的雙重利益，不受經(jīng)濟(jì)周期影響，所以許多商家將精力和資金都投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，造成大量商業(yè)項(xiàng)目的盲目上馬，忽略了其巨大的風(fēng)險(xiǎn)。只要拿到沿街土地就開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，從而導(dǎo)致我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)空置率正以每年上升20％以上的速度遞增，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域所積累的各種風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越多。

2 、通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的大量案例進(jìn)行研究，我們不難發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的失敗源于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的缺失或不成熟，無(wú)法明確消費(fèi)者在商業(yè)環(huán)境的消費(fèi)心理。從前期選址、定位、規(guī)劃布局到中期招商、租售、開(kāi)業(yè)策略，再到后期都需要運(yùn)營(yíng)商的深度參與。商業(yè)建筑設(shè)計(jì)要考慮技術(shù)對(duì)接，首先由戰(zhàn)略合作伙伴（主力店使用單位）提出需求－－使用面積、空間大小、交通體系等，再由設(shè)計(jì)單位做出方案來(lái)認(rèn)證保證商家的需求，避免商家進(jìn)場(chǎng)后的改建，減少浪費(fèi)。

3 、商業(yè)業(yè)態(tài)有機(jī)的選擇商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇及是否有機(jī)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要，良好的業(yè)態(tài)圈可以在內(nèi)部形成造血作用，在一個(gè)商圈內(nèi)，同質(zhì)商鋪一方面競(jìng)爭(zhēng)原有的客源，另一方面也為其它商鋪吸引新的客源。而擁有共同消費(fèi)群的業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)度是最高的，他們使整個(gè)業(yè)態(tài)圈之間形成很好的互補(bǔ)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在選擇目標(biāo)群提出了兩個(gè)70％，即每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)里70％的商家適合當(dāng)?shù)?0％的消費(fèi)人群?！皟蓚€(gè)70％”的定位，決定了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)必須舍去最高端的一部分和最低端的一部分，只能定位于比較大眾化的中端。高端客戶雖然消費(fèi)能力強(qiáng)，但規(guī)模小，很難引起社會(huì)效應(yīng)，高端客戶群比較挑剔，對(duì)商家的選擇和商場(chǎng)的裝修都有很高的要求，對(duì)資金和人力的投入量要大，這不利于快速占領(lǐng)市場(chǎng)，而且高端客戶與普通客戶群對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)度較小。某個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)最初在一樓賣高檔產(chǎn)品，二樓以上經(jīng)營(yíng)超市，它們的消費(fèi)人群并不匹配，銷售業(yè)績(jī)就不很理想，這種業(yè)態(tài)組合是無(wú)效的組合，經(jīng)過(guò)改進(jìn)后，一層經(jīng)營(yíng)個(gè)體服裝街，關(guān)聯(lián)度大大增加，銷售額都有顯著增加。

4、建筑防火設(shè)計(jì)方案專題論證

1．建筑防火設(shè)計(jì)方案論證的前提，必須是項(xiàng)目在基本滿足現(xiàn)有規(guī)范的條件下，對(duì)消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)的安全可靠性問(wèn)題的討論。

2．在設(shè)計(jì)中，擬把該商業(yè)步行街設(shè)計(jì)為疏散的準(zhǔn)安全區(qū)域，步行街兩側(cè)商鋪至步行街內(nèi)的疏散門還不是最終的安全出口，因此對(duì)步行街作為安全通道使用的可行性、精品店失火對(duì)商業(yè)步行街的安全性影響進(jìn)行評(píng)估，商業(yè)街是否能作為準(zhǔn)安全區(qū)域使用是論證的重點(diǎn)。

3．論證的假設(shè)模型條件主要方式是模擬精品店鋪內(nèi)起火，考察設(shè)計(jì)的排煙是否能滿足排煙需要，若不能滿足，則要求設(shè)計(jì)方加大排煙量；最后需要考慮的是商業(yè)步行街做為安全走道的保障措施，包括疏散引導(dǎo)系統(tǒng)，加強(qiáng)與精品店的防火隔離措施等。

5、規(guī)劃與定位

商業(yè)建筑的開(kāi)發(fā)要符合城市總體規(guī)劃目標(biāo)，要考慮人口、城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、歷史人文、商脈、商圈商業(yè)布局，消費(fèi)層次與消費(fèi)能力等因素。城市規(guī)劃一般會(huì)對(duì)商業(yè)區(qū)域進(jìn)行合理布局，要依據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃確定商業(yè)項(xiàng)目的選址、定位、規(guī)模、檔次等，而不是一味追求高檔大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

6 、前瞻性的交通策略交通組織的科學(xué)性和便利性可以決定商業(yè)廣場(chǎng)的成敗，一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目必須要有前瞻性的交通策略。目標(biāo)群的出行方式如何，停車位和購(gòu)物容納人流量是否匹配？規(guī)劃可持續(xù)發(fā)展的交通系統(tǒng)：外部要組織龐大的人流、車流集散，對(duì)接城市公共交通體系。設(shè)置通往地鐵、輕軌、BRT和公交站點(diǎn)的防風(fēng)雨通道，堅(jiān)持公交優(yōu)先，減少出行對(duì)小汽車的依賴。廣場(chǎng)外可設(shè)直接到達(dá)商業(yè)頂層的快速扶梯，增加商業(yè)頂層的人流量。內(nèi)部建立樹(shù)型交通體系，通過(guò)地下層、天橋?qū)优c城市公共交通體系有機(jī)連接，使購(gòu)物中心內(nèi)部交通和市政交通一體化。

7 、預(yù)留發(fā)展空間商業(yè)建筑應(yīng)設(shè)置些過(guò)渡空間，目前用于休閑、展示功能，滿足生理和心理的需要，以后可以提供拓展空間。巧妙設(shè)置出入口空間、中庭和節(jié)點(diǎn)空間。節(jié)點(diǎn)空間的結(jié)構(gòu)、形態(tài)、色彩的改變，對(duì)整個(gè)商業(yè)氛圍會(huì)帶來(lái)不一樣的感受。過(guò)渡空間的配景選擇、色彩搭配、技術(shù)運(yùn)用給視覺(jué)帶來(lái)的沖擊力，能使商業(yè)建筑保持新鮮感，富有變化。建筑交通空間不能過(guò)于簡(jiǎn)單，避免一望到底的單調(diào)，重視局部和重點(diǎn)，內(nèi)容要多樣性、可塑性、延續(xù)性，便于日后進(jìn)行局部空間的處理和改建。裝修也要能夠階段性的升級(jí)，對(duì)自持有型商業(yè)購(gòu)物中心尤為重要。階段性改變展示空間和裝修材質(zhì)，能夠提升品質(zhì)，保持良好商業(yè)氛圍。這就要求在設(shè)計(jì)之初就要考慮商業(yè)空間和裝修材質(zhì)的升級(jí)，保持商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

8、論證防火強(qiáng)化措施

經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)公司、消防支隊(duì)、消防安全性能評(píng)估公司，多方進(jìn)行論證得到以下的結(jié)論。針對(duì)室內(nèi)步行街的設(shè)計(jì)，引入了“亞安全區(qū)”和“獨(dú)立防火單元”的概念，從可燃物控制、滅火控制、防火分隔、防排煙系統(tǒng)、安全疏散等方面提出要求如下：

1．可燃物控制：（1）在建成后室內(nèi)步行街走道布置提供給顧客使用的桌椅等公共設(shè)施應(yīng)采用不燃材料制作，如石材、金屬材料等。（2）室內(nèi)步行街裝修選材采用不燃或者難燃材料，采光頂棚采用不燃或難燃材料制作；同時(shí)該區(qū)域內(nèi)的裝飾物也應(yīng)采用不燃或難燃材料制成品。（3）節(jié)假日、各種活動(dòng)期間的廣告宣傳條幅以及陳設(shè)等，應(yīng)由建筑物業(yè)部門統(tǒng)一規(guī)劃和管理，當(dāng)活動(dòng)結(jié)束時(shí)應(yīng)立即拆除廣告條幅和相關(guān)陳設(shè)物等火災(zāi)荷載。（4）布置在室內(nèi)步行街的電氣線路均要求使用低煙無(wú)鹵阻燃型電纜并進(jìn)行漏電保護(hù)，避免建筑使用年限增加后由于電氣線路老化等原因引起火災(zāi)的發(fā)生。（5）在日常經(jīng)營(yíng)中室內(nèi)步行街考慮作為禁煙區(qū)或單獨(dú)設(shè)置吸煙區(qū)，杜絕由于人為原因引起火災(zāi)。

2．滅火控制：（1）室內(nèi)步行街走道部分設(shè)置68℃、響應(yīng)時(shí)間指數(shù)RTI≤50（m*s）0.5的快速響應(yīng)噴淋滅火系統(tǒng)。（2）室內(nèi)步行街中庭設(shè)自動(dòng)水炮系統(tǒng)。（3）室內(nèi)步行街周圍商業(yè)零售餐飲設(shè)置58℃動(dòng)作、響應(yīng)時(shí)間指數(shù)RTI≤50（m*s）05的快速響應(yīng)噴淋滅火系統(tǒng)。

3．防火分隔控制：本工程中室內(nèi)步行街與兩側(cè)商鋪采用了較為新型的“鋼化玻璃+窗噴”防火分隔方式有效防火隔斷時(shí)間不得低于1h，鋪與鋪之間隔墻耐火不小于2h，商鋪單元面積不超過(guò)300㎡。

4．防排煙系統(tǒng)：（1）室內(nèi)步行街周圍的防火分區(qū)按照規(guī)范的規(guī)定設(shè)置機(jī)械排煙系統(tǒng)，盡量將煙氣控制在防火分區(qū)內(nèi)。（2）室內(nèi)步行街有13個(gè)中庭，每個(gè)中庭頂部設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)，系統(tǒng)的排煙量按《高規(guī)》的規(guī)定進(jìn)行計(jì)算。

5．步行街寬度：在室內(nèi)步行街一側(cè)商鋪起火以后，另一側(cè)的商鋪內(nèi)受到的熱輻射強(qiáng)度低于引起火災(zāi)蔓延的臨界熱輻射強(qiáng)度，現(xiàn)有的室內(nèi)步行街寬度能夠有效起到防止火災(zāi)蔓延的作用。針對(duì)以上策略要求，本報(bào)告有針對(duì)性地設(shè)定火災(zāi)場(chǎng)景進(jìn)行了量化分析，

第5篇：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析范文

關(guān)鍵詞 ： 城市綜合體; 業(yè)態(tài); 業(yè)態(tài)組合; 城市發(fā)展

中圖分類號(hào)：B834.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、 研究背景與意義

中國(guó)城市的高速發(fā)展正促使城市建筑走向多元化與集約化的時(shí)代，城市綜合體改變了我們以往對(duì)城市建筑的常規(guī)認(rèn)識(shí) [3] 。 在時(shí)間和空間的多維元素介入的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)城市建筑步入新的領(lǐng)域與時(shí)期。這對(duì)居民的生活方式和消費(fèi)觀念都產(chǎn)生著巨大影響?，F(xiàn)如今，在滿足了居民物質(zhì)文化需求的同時(shí), 越來(lái)越多的人正在尋求精神層面的提升。以購(gòu)物、 休閑、 娛樂(lè)、 餐飲等為主, 提供一站式、 體驗(yàn)式生活服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生, 諸多大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目于城市核心地段孕育而生。一個(gè)真正意義上的城市綜合體，對(duì)一個(gè)區(qū)域，甚至整個(gè)城市的發(fā)展都起到了至關(guān)重要的作用。城市綜合體在為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┒际猩畋憷耐瑫r(shí)，還有效促進(jìn)了整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)、文化、娛樂(lè)方式的轉(zhuǎn)變，確立了其城市名片的地位。城市綜合體作為一種新的開(kāi)發(fā)模式, 逐步受到建筑界的關(guān)注與重視。

城市綜合體業(yè)態(tài)組合作為前期定位中極為重要的一環(huán), 起到了非常重要甚至決定性的作用。應(yīng)考慮如何更好地組織城市綜合體內(nèi)部的業(yè)態(tài)組合比例，并在各部分建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。

二 、城市綜合體理論與實(shí)踐基礎(chǔ)

1、城市綜合體的概念及特點(diǎn)

“城市綜合體”，又被成為“高效之城”。所謂城市綜合體, 西方稱為 HOPSCA, 是酒店 ( Hotel) 、辦公室 ( Office)、停車場(chǎng)( Parking) 、購(gòu)物中心( Shopping Mall) 、會(huì)所( Congress)、公寓(A partment) 等物業(yè)英文首字母的組合, 是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、會(huì)議、娛樂(lè)等一系列城市生活空間的功能進(jìn)行組合, 并在各部分間建立起一種共生、互補(bǔ)的能動(dòng)關(guān)系, 從而形成一個(gè)多元化、多功能、高效益的優(yōu)質(zhì)綜合體[3]。而在我國(guó), 萬(wàn)達(dá)、中糧以及華潤(rùn)成為較早涉足并且成功運(yùn)營(yíng)城市綜合體項(xiàng)目,其分別開(kāi)發(fā)了以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中糧大悅城以及華潤(rùn)萬(wàn)象城等一系列的產(chǎn)品。與此同時(shí), 北京的國(guó)貿(mào)中心、上海的新天地以及深圳的華潤(rùn)中心也是我國(guó)目前運(yùn)營(yíng)最成功的綜合性優(yōu)質(zhì)城市綜合體。

對(duì)于一個(gè)城市來(lái)說(shuō), 成功的城市綜合體的存在意義是顯而易見(jiàn)的, 它在提升城市區(qū)域價(jià)值及都市圈經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力, 提倡城市資源高效復(fù)合, 合理城市規(guī)劃, 引導(dǎo)消費(fèi)以及在城市居住環(huán)境的改善上都有著長(zhǎng)遠(yuǎn)而實(shí)際的意義。

2 、業(yè)態(tài)組合

城市商業(yè)綜合體的功能業(yè)態(tài)具有多樣性和復(fù)雜性特征， 其功能分為主要功能、輔助功能、和配套功能三類，商業(yè)、辦公、居住、酒店這四種功能為城市綜合體主要功能，是大部分城市綜合體都基本配置的重要功能，所起的作用具有基礎(chǔ)性和決定性。而餐飲、娛樂(lè)、會(huì)展等都作為輔助功能出現(xiàn)。其所占比例偏小，配套功能則包括醫(yī)療、教育、科研等，但它們圍繞著四大功能來(lái)豐富其空間功能，提升活力，增加對(duì)消費(fèi)者的吸引力。只有通過(guò)較強(qiáng)的協(xié)同作用將其組合在一起，才能有效的發(fā)揮出取代它們獨(dú)立存在所達(dá)到更好的效果。充分實(shí)現(xiàn)綜合體的符合價(jià)值。

所謂業(yè)態(tài)的組合就是確定在綜合體中每種業(yè)態(tài)在其中的分布狀況以及各成分所占比例。具體來(lái)說(shuō), 業(yè)態(tài)組合涉及以下三個(gè)層面:業(yè)態(tài)的選擇、配比的確定、分布的規(guī)劃 [4]。

因此, 如何對(duì)不同的業(yè)態(tài)進(jìn)行有效的劃分與組合, 使其產(chǎn)生巨大的連動(dòng)和需求外部效應(yīng), 這不僅關(guān)系到項(xiàng)目定位的實(shí)現(xiàn)、 人流的共享與停留時(shí)間, 更決定了效益的優(yōu)劣。

三、影響城市綜合體業(yè)態(tài)選擇及組合比例的因素

眾所周知, 一個(gè)成熟優(yōu)質(zhì)的城市綜合體是多業(yè)態(tài)間有機(jī)、 互補(bǔ), 且因差異而共存的關(guān)系。因此只有合理地運(yùn)用影響這些關(guān)系之間的因素, 才能使城市綜合體在城市帶來(lái)巨大的“蝴蝶效應(yīng) ” ，發(fā)揮其在城市中強(qiáng)大的輻射作用。影響城市綜合體業(yè)態(tài)組合的因素很多, 下面主要從業(yè)態(tài)自身特點(diǎn)及相互聯(lián)系、 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及休閑娛樂(lè)氛圍三個(gè)方面, 分別闡述其對(duì)城市綜合體業(yè)態(tài)組合的影響。

1 . 各業(yè)態(tài)自身特點(diǎn)及相互關(guān)系

首先,商業(yè)是集購(gòu)物、 休閑、 娛樂(lè)為一體的一站式消費(fèi)場(chǎng)所,作為城市綜合體的核心功能，通過(guò)其強(qiáng)大的輻射作用成為聚集人氣的保障。其次,辦公作為高端商務(wù)人群的工作場(chǎng)所, 則為購(gòu)物中心和公寓供應(yīng)了眾多潛在客戶。另外, 住宅是城市綜合體中最基礎(chǔ)的成分, 在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速變現(xiàn)的同時(shí), 為購(gòu)物中心提供最穩(wěn)定的消費(fèi)群體。而酒店則是城市綜合體重要的贏利物業(yè), 其增加了流動(dòng)居住人口的貢獻(xiàn), 且通過(guò)夜間服務(wù), 延續(xù)城市活力。最終通過(guò)連續(xù)的步行商業(yè)街將各組成部分功能串聯(lián)起來(lái)，以滿足人們的各種需求。各業(yè)態(tài)自身的特點(diǎn)決定了其在城市綜合體中扮演的角色, 而各業(yè)態(tài)間相互聯(lián)系和影響則成為影響城市綜合體業(yè)態(tài)組合的重要因素。

2 . 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

通常, 我們用地區(qū)生產(chǎn)總值、 工業(yè)生產(chǎn)率、 CPI指數(shù)、 PPI 指數(shù)、 人口預(yù)期壽命、 新生嬰兒死亡率、 識(shí)字率等指標(biāo)來(lái)衡量一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平, 城市綜合體的選址和規(guī)劃必須與城市經(jīng)濟(jì)、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、 消費(fèi)能力等因素相協(xié)調(diào)。而“ 城市人均 GDP“ ”城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) “這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)城市綜合體業(yè)態(tài)組合具有最為重要的作用 [1-2]。

3 . 休閑娛樂(lè)氛圍

隨著人民生活水平的提高, 人們對(duì)便捷、舒適、高品質(zhì)的生活需求愈發(fā)強(qiáng)烈, 各界人士也更加青睞于及商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂(lè)等功能為一體的高容積率的綜合建筑群。一種以吸引消費(fèi)者參與、 互動(dòng)式的消費(fèi)方式逐步成為關(guān)注的焦點(diǎn)并將必將成為未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。體驗(yàn)式城市綜合體從客人的生活與情感出發(fā),通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)、 情景打造、 業(yè)態(tài)組合等手段, 營(yíng)造一種新穎的、 有特色的、 符合當(dāng)?shù)厝宋那閼训?消費(fèi)氛圍, 來(lái)發(fā)掘顧客內(nèi)心的渴望和認(rèn)同。在這樣一個(gè)消費(fèi)過(guò)程中, 體驗(yàn)后的記憶將得以長(zhǎng)久地保存, 消費(fèi)者的精神感受因此得到極大的愉悅。因此, 體驗(yàn)式城市綜合體不以消費(fèi)者購(gòu)物為最終目標(biāo), 而是讓消費(fèi)者在不知不覺(jué)中增加停留時(shí)間和來(lái)往頻率, 提升項(xiàng)目認(rèn)同感和美譽(yù)度。

四、結(jié)語(yǔ)

城市綜合體的業(yè)態(tài)較為綜合，普適性較強(qiáng)。而城市綜合體各業(yè)態(tài)比例并沒(méi)有固定不變的黃金比例, 需要根據(jù)項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、各業(yè)態(tài)自身特點(diǎn)及相互關(guān)系、開(kāi)發(fā)商自身實(shí)力以及休閑娛樂(lè)的氛圍等多方面因素共同影響。它能夠在有限的城市空間內(nèi)高效利用城市各種資源，在較短的時(shí)間內(nèi)將人流、物流、信息流、資金流轉(zhuǎn)換和利用，有效加快了城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。另外，城市商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)在城市中的定位非常關(guān)鍵；其本身的業(yè)態(tài)之間的關(guān)系以及與周圍社區(qū)、寫(xiě)字樓、商業(yè)、會(huì)展等外部業(yè)態(tài)之間的關(guān)系也非常重要，其理想的狀態(tài)是依據(jù)互補(bǔ)、共生的原則來(lái)安排的，互惠互利，帶旺整個(gè)片區(qū)。從而構(gòu)成一個(gè)和諧統(tǒng)一的城市休閑新空間。

總之，在城市商業(yè)蓬勃發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)不斷創(chuàng)新的今天，城市商業(yè)綜合體囊括了所有的高檔次的商業(yè)內(nèi)容，把這些各不相同的業(yè)態(tài)作為一個(gè)整體來(lái)設(shè)計(jì)，這是城市商業(yè)設(shè)計(jì)的一個(gè)新的趨勢(shì)。首先，它能為人們提供一站式的購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、居住服務(wù)，男女老少都可以在其中找到樂(lè)趣，成為城市的商業(yè)文化中心，極大地提升區(qū)域人氣；其次，它把綜合體交通流線加以整合，將人流、車流、物流進(jìn)行合理的分流，提高了效率，美化了城市空間，大大提高了建筑在城市中的地標(biāo)性。

參考文獻(xiàn)：

[1] 葉正綱.購(gòu)物中心管理模式7--業(yè)態(tài)組合決策

[2]裴亮. 論業(yè)態(tài)組合與購(gòu)物中心的需求外部效應(yīng)[ J] . 商業(yè)時(shí)代,2008 ( 9) : 16

第6篇：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)一體化 軌道交通 商業(yè)開(kāi)發(fā)

1 北京軌道交通發(fā)展及商業(yè)開(kāi)發(fā)概況

長(zhǎng)期以來(lái)，北京市政府財(cái)政壓力巨大，建設(shè)資金短缺一直是滯緩北京城市軌道交通發(fā)展的一大難題。城市軌道交通建設(shè)會(huì)促進(jìn)沿線土地、物業(yè)的大幅增值，如何建立土地增值效益返還的激勵(lì)相容機(jī)制，在實(shí)現(xiàn)軌道交通整體效益最大化的同時(shí)，有效保障城市軌道交通企業(yè)的內(nèi)部效益，拓寬融資渠道，最大限度的減輕公共財(cái)政負(fù)擔(dān)，最終實(shí)現(xiàn)城市軌道交通的良性、快速和可持續(xù)發(fā)展，越來(lái)越受到各界的重視。通過(guò)軌道交通一體化商業(yè)開(kāi)發(fā)以及物業(yè)的持有，來(lái)實(shí)現(xiàn)軌道交通外部性的內(nèi)部化，完善軌道交通“自造血”功能，是國(guó)內(nèi)外公認(rèn)為的可持續(xù)發(fā)展思路之一。香港地鐵正是通過(guò)“軌道+物業(yè)”的開(kāi)發(fā)理念，成為世界上唯一盈利的地鐵公司。目前國(guó)內(nèi)多個(gè)城市都在積極借鑒“軌道+物業(yè)”或者“軌道+土地”的一體化開(kāi)發(fā)模式，來(lái)制定軌道建設(shè)以及相關(guān)商業(yè)開(kāi)發(fā)目標(biāo)。

2 軌道商業(yè)的市場(chǎng)效應(yīng)

香港地鐵總長(zhǎng)43.2公里，但它的日客運(yùn)量達(dá)220萬(wàn)人次，最高達(dá)280萬(wàn)人次，地鐵商鋪2004年到來(lái)的經(jīng)濟(jì)收入超過(guò)96億港幣。2011年11月，北京地鐵四號(hào)線動(dòng)物園站地鐵商鋪開(kāi)張營(yíng)業(yè)，地鐵商鋪?zhàn)饨鸺s20-30元/d.m2。上海地鐵地鐵商鋪?zhàn)饨鹨苍?7元/d.m2左右。

顯而易見(jiàn)，整個(gè)市場(chǎng)對(duì)地鐵商業(yè)十分熱衷，也正是這種熱度，讓人們相信，只要是地鐵商鋪，一定是旺鋪。但是盲目的追捧，使地鐵商業(yè)存在巨大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

3 軌道商業(yè)的市場(chǎng)特征

雖然，地鐵商業(yè)廣受大家熱捧，但軌道交通并不是決定軌道交通商業(yè)投資成敗與否的唯一因素，而只是能起到錦上添花的作用。關(guān)鍵還是要看軌道周邊的配套商業(yè)環(huán)境是否成熟。如果周邊本來(lái)就是繁華的商業(yè)區(qū)域，增加了軌道的拉動(dòng)，生意將會(huì)火上加火；如果周邊是非核心區(qū)或清冷的遠(yuǎn)郊區(qū)，那么軌道交通對(duì)人流的聚集作用是大打折扣的，大多數(shù)人都不會(huì)在乘地鐵回家的途中，下車去逛一個(gè)孤零零的軌道商業(yè)綜合體。

3.1 地段因素。對(duì)比分析軌道商業(yè)紅火的站點(diǎn)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)共性，其他段仍然是軌道商業(yè)是否紅火的最核心因素。不管是北京動(dòng)物園、還是北京西直門綜合換乘大廳，都是位于傳統(tǒng)商業(yè)氛圍濃厚，周邊市場(chǎng)商業(yè)發(fā)達(dá)，居民、乘客消費(fèi)力旺盛的地段。換句話說(shuō)，在目前的狀況下，在一個(gè)偏遠(yuǎn)、冷清的地段，軌道商業(yè)也同樣很難生存。

3.2 預(yù)期因素。對(duì)軌道商業(yè)的預(yù)期是另一個(gè)非常重要的影響因素，預(yù)期的關(guān)鍵在于規(guī)劃。如果按照軌道交通TOD模式，在一個(gè)片區(qū)規(guī)劃有大體量的產(chǎn)業(yè)、綜合體、居住區(qū)等，并通過(guò)軌道交通來(lái)引導(dǎo)，這種利好預(yù)期將顯著提升一體化商業(yè)未來(lái)的開(kāi)發(fā)價(jià)值。

3.3 聚集效應(yīng)。地下軌道商業(yè)應(yīng)與地上、空中的商業(yè)融為一體，形成一個(gè)互補(bǔ)的商業(yè)業(yè)態(tài)。南京部分地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)不善就是因?yàn)榕c周邊或相鄰商業(yè)脫節(jié)，最終導(dǎo)致難以抬頭的尷尬情形。

商業(yè)旺盛的重要前提之一就是要有人氣的聚集。軌道交通具有天然的人氣聚集效應(yīng)，但不能忽視的是軌道也是人氣“疏散”的主要通道。能否留得住人氣，一方面靠軌道商業(yè)自身的規(guī)劃定位，更重要的是軌道商業(yè)地下、地上、周邊能否形成良性互補(bǔ)，形成聚集效應(yīng)，人氣的聚集最終將成為軌道一體化商業(yè)旺盛的根本支撐。

3.4 經(jīng)營(yíng)思路因素。目前北京采取的是“整體招商”，又商家同意經(jīng)營(yíng)管理等策略?？傮w而言，散租、散售對(duì)未來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)會(huì)造成不利影響，而統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一品牌對(duì)軌道商業(yè)是有利的。由于人們普遍看好地鐵商業(yè)、商鋪，“炒鋪”行為在地鐵商業(yè)中會(huì)大量存在，這類炒家只是為了囤積套現(xiàn)，并無(wú)心把生鋪養(yǎng)成熟鋪，再把熟鋪養(yǎng)成旺鋪，炒鋪行為對(duì)軌道商業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是不利的，軌道業(yè)主需要通過(guò)合同、契約等方式來(lái)限制炒鋪行為。

3.5 郊區(qū)軌道商業(yè)。對(duì)于遠(yuǎn)郊區(qū)縣是否開(kāi)發(fā)軌道一體化商業(yè)這一理念一直存在分歧。從商業(yè)回報(bào)的角度考慮，遠(yuǎn)郊區(qū)縣不滿足商業(yè)投資的回報(bào)的要求；從軌道交通建設(shè)時(shí)序上看，如果一體化商業(yè)不能同步建成，則后期商業(yè)無(wú)法實(shí)施，工程具有不可逆性。郊區(qū)縣軌道商業(yè)投資將面臨多年的養(yǎng)商期和虧損，不投資則資源不可再生而被浪費(fèi)。面對(duì)這樣一種矛盾，一方面如果聯(lián)合有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商或投資基金，則可能度過(guò)養(yǎng)商期且盤(pán)活未來(lái)軌道商業(yè)；另一種則是不得已的現(xiàn)實(shí)選擇：減少商業(yè)規(guī)模，控制投資，形成部分快速消費(fèi)的小型軌道商業(yè)。

4 開(kāi)發(fā)軌道交通一體化商業(yè)的制約因素

目前，國(guó)內(nèi)普遍認(rèn)為地鐵商業(yè)以快速消費(fèi)、中低端零售為主要業(yè)態(tài)，如快餐、銀行、蛋糕店、水吧等等，但這種觀念屬于一種過(guò)于保守的觀念。例如香港、日本的軌道商業(yè)，都是以高端的住宅、辦公、商業(yè)一體化的綜合體為主。與日本、香港軌道一體化商業(yè)作對(duì)比，北京存在較大的軌道商業(yè)一體化制約因素。

4.1 綜合規(guī)劃開(kāi)發(fā)理念。目前，國(guó)內(nèi)很多城市統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)的理念還非常落后，開(kāi)發(fā)實(shí)力非常脆弱；同時(shí)，國(guó)內(nèi)的政策、體制、土地相關(guān)政策，對(duì)軌道交通一體化商業(yè)開(kāi)發(fā)存在諸多的制約，所以國(guó)內(nèi)的軌道一體化商業(yè)目前只能處于初級(jí)、摸索階段，我們的商業(yè)產(chǎn)品也只能是“小規(guī)模、中低端、快速消費(fèi)類“為主。

4.2 軌道建設(shè)與商業(yè)開(kāi)發(fā)難以協(xié)調(diào)。一方面軌道建設(shè)的提速以及工期存在壓力，另一方面軌道運(yùn)營(yíng)的安全保障也是頭等大事，在這兩大壓力之下，軌道一體化商業(yè)開(kāi)發(fā)的生存空間嚴(yán)重被擠壓。如前期一體化方案未被重視、商業(yè)方案研討的深度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足、需解決的技術(shù)、安全專項(xiàng)課題、一體化開(kāi)發(fā)與軌道建設(shè)之間協(xié)調(diào)困難等問(wèn)題，導(dǎo)致一體化商業(yè)開(kāi)發(fā)的先天不足。

5 軌道商業(yè)的市場(chǎng)特征

軌道交通并不是決定軌道交通商業(yè)投資成敗與否的唯一因素，而只是能起到錦上添花的作用。關(guān)鍵還是要看軌道周邊的配套商業(yè)環(huán)境是否成熟。如果周邊本來(lái)就是繁華的商業(yè)區(qū)域，增加了軌道的拉動(dòng)，生意將會(huì)火上加火；如果周邊是非核心區(qū)或清冷的遠(yuǎn)郊區(qū)，那么軌道交通對(duì)人流的聚集作用是大打折扣的，大多數(shù)人都不會(huì)在乘地鐵回家的途中，下車去逛一個(gè)孤零零的軌道商業(yè)綜合體。

5.1 地段因素。對(duì)比分析軌道商業(yè)紅火的站點(diǎn)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)共性，其他段仍然是軌道商業(yè)是否紅火的最核心因素。不管是北京動(dòng)物園、還是北京西直門綜合換乘大廳，都是位于傳統(tǒng)商業(yè)氛圍濃厚，周邊市場(chǎng)商業(yè)發(fā)達(dá)，居民、乘客消費(fèi)力旺盛的地段。換句話說(shuō)，在目前的狀況下，在一個(gè)偏遠(yuǎn)、冷清的地段，軌道商業(yè)也同樣很難生存。

5.2 預(yù)期因素。對(duì)軌道商業(yè)的預(yù)期是另一個(gè)非常重要的影響因素，預(yù)期的關(guān)鍵在于規(guī)劃。如果按照軌道交通TOD模式，在一個(gè)片區(qū)規(guī)劃有大體量的產(chǎn)業(yè)、綜合體、居住區(qū)等，并通過(guò)軌道交通來(lái)引導(dǎo)，這種利好預(yù)期將顯著提升一體化商業(yè)未來(lái)的開(kāi)發(fā)價(jià)值。

5.3 聚集效應(yīng)。地下軌道商業(yè)應(yīng)與地上、空中的商業(yè)融為一體，形成一個(gè)互補(bǔ)的商業(yè)業(yè)態(tài)。南京部分地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)不善就是因?yàn)榕c周邊或相鄰商業(yè)脫節(jié)，最終導(dǎo)致難以抬頭的尷尬情形。

商業(yè)旺盛的重要前提之一就是要有人氣的聚集。軌道交通具有天然的人氣聚集效應(yīng)，但不能忽視的是軌道也是人氣“疏散”的主要通道。能否留得住人氣，一方面靠軌道商業(yè)自身的規(guī)劃定位，更重要的是軌道商業(yè)地下、地上、周邊能否形成良性互補(bǔ)，形成聚集效應(yīng)，人氣的聚集最終將成為軌道一體化商業(yè)旺盛的根本支撐。

5.4 經(jīng)營(yíng)思路因素。目前北京采取的是“整體招商”，又商家同意經(jīng)營(yíng)管理等策略?？傮w而言，散租、散售對(duì)未來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)會(huì)造成不利影響，而統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一品牌對(duì)軌道商業(yè)是有利的。由于人們普遍看好地鐵商業(yè)、商鋪，“炒鋪”行為在地鐵商業(yè)中會(huì)大量存在，這類炒家只是為了囤積套現(xiàn)，并無(wú)心把生鋪養(yǎng)成熟鋪，再把熟鋪養(yǎng)成旺鋪，炒鋪行為對(duì)軌道商業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是不利的，軌道業(yè)主需要通過(guò)合同、契約等方式來(lái)限制炒鋪行為。

5.5 郊區(qū)軌道商業(yè)。對(duì)于遠(yuǎn)郊區(qū)縣是否開(kāi)發(fā)軌道一體化商業(yè)這一理念一直存在分歧。從商業(yè)回報(bào)的角度考慮，遠(yuǎn)郊區(qū)縣不滿足商業(yè)投資的回報(bào)的要求；從軌道交通建設(shè)時(shí)序上看，如果一體化商業(yè)不能同步建成，則后期商業(yè)無(wú)法實(shí)施，工程具有不可逆性。郊區(qū)縣軌道商業(yè)投資將面臨多年的養(yǎng)商期和虧損，不投資則資源不可再生而被浪費(fèi)。面對(duì)這樣一種矛盾，一方面如果聯(lián)合有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商或投資基金，則可能度過(guò)養(yǎng)商期且盤(pán)活未來(lái)軌道商業(yè)；另一種則是不得已的現(xiàn)實(shí)選擇：減少商業(yè)規(guī)模，控制投資，形成部分快速消費(fèi)的小型軌道商業(yè)。

6 軌道商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理模式建議

要進(jìn)一步提升軌道交通商業(yè)的吸引力，提升商業(yè)的品質(zhì)，豐富軌道商業(yè)業(yè)態(tài)類型，需要從軌道一體開(kāi)發(fā)建設(shè)的源頭著手，由被動(dòng)型、附屬型開(kāi)發(fā)，利用現(xiàn)有資源，向主動(dòng)型、綜合型、多樣型的模式轉(zhuǎn)型。

根據(jù)上述軌道商業(yè)的特點(diǎn)及制約因素，提出如下經(jīng)營(yíng)建議：利用衍生性非票務(wù)資產(chǎn)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，按照業(yè)務(wù)類別可分為衍生性物業(yè)業(yè)務(wù)、傳媒文化業(yè)務(wù)、通信信息業(yè)務(wù)。

衍生性物業(yè)資產(chǎn)主要以地鐵配套設(shè)施名義開(kāi)發(fā)建設(shè)。對(duì)目前尚處初步設(shè)計(jì)前期的軌道線路，通過(guò)對(duì)站點(diǎn)資源的系統(tǒng)篩查、調(diào)研、規(guī)劃分析、經(jīng)濟(jì)測(cè)算和站點(diǎn)一體化概念設(shè)計(jì)，作為線路站點(diǎn)初步設(shè)計(jì)的輸入條件，主動(dòng)對(duì)其進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。對(duì)于在建在施線路，通過(guò)跟蹤篩查，采取補(bǔ)救性開(kāi)發(fā)模式。

衍生性物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式包括合資、協(xié)議合作、咨詢服務(wù)、自主經(jīng)營(yíng)四種。

6.1 大力發(fā)展衍生性物業(yè)資產(chǎn)，主要以合資、協(xié)議合作、咨詢服務(wù)、自主經(jīng)營(yíng)等形式開(kāi)展。①合資模式，需要軌道交通業(yè)主單位對(duì)合作方的控制度較高，需要更多資金投入，并需承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。②協(xié)議合作，可以降低軌道交通業(yè)主單位的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，快速實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收入，但資產(chǎn)價(jià)值未被充分挖掘，經(jīng)營(yíng)收益有限。該模式適用于由于地鐵特殊性等造成的經(jīng)營(yíng)手續(xù)較難辦理，且缺乏相關(guān)專業(yè)人才和經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目，例如橋下空間開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，站前廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。③咨詢服務(wù)，可以提高與合作方合作的靈活性，但需要承擔(dān)完全責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，且不利于人才培養(yǎng)。適用于有專題服務(wù)要求的項(xiàng)目。④自主經(jīng)營(yíng)，由業(yè)主單位或下屬單位自主經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)資產(chǎn)，獨(dú)享經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，獨(dú)自承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

6.2 大力發(fā)展傳媒文化資產(chǎn)，包括合資、協(xié)議合作、自主經(jīng)營(yíng)等方式。①合資模式，以合作伙伴為主開(kāi)發(fā)的新型媒體或網(wǎng)絡(luò)化媒體。②協(xié)議合作，該模式適用于有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的軌道交通業(yè)主單位，可有效利用合作伙伴優(yōu)勢(shì)資源，開(kāi)展新型媒體開(kāi)發(fā)總等合作。③自主經(jīng)營(yíng)，業(yè)主單位需要有雄厚的行業(yè)資源，開(kāi)展文化項(xiàng)目，如地鐵車模、報(bào)紙等項(xiàng)目。

6.3 與通信運(yùn)營(yíng)商合作開(kāi)展民用通信項(xiàng)目。①借用運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所，向運(yùn)營(yíng)商開(kāi)放運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所，依靠軌道交通獨(dú)有空間及客流創(chuàng)造價(jià)值，幾乎無(wú)直接成本投入，有利于集中于軌道交通建設(shè)及高價(jià)值服務(wù)。②借用運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所加租用設(shè)備，軌道交通業(yè)務(wù)單位向運(yùn)營(yíng)商有償開(kāi)放場(chǎng)所，并對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行投入，供運(yùn)營(yíng)商租賃。

7 結(jié)語(yǔ)

軌道商業(yè)開(kāi)發(fā)的核心在于“商業(yè)”，不取決于軌道。商業(yè)開(kāi)發(fā)的成功取決于地段的商業(yè)環(huán)境、軌道商業(yè)一體化規(guī)劃、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位以及合理的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，抓住商機(jī)，實(shí)現(xiàn)軌道、乘客、顧客、開(kāi)發(fā)商的多方面共贏。

參考文獻(xiàn)：

[1]北京軌道交通一體化商業(yè)的特征規(guī)律分析.

第7篇：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析范文

【關(guān)鍵詞】 國(guó)際比較 生產(chǎn)業(yè) 發(fā)展路徑

一、世界范圍內(nèi)生產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析

1975年美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家布朗寧和辛格曼在對(duì)服務(wù)業(yè)進(jìn)行分類時(shí),最早提出了生產(chǎn)業(yè)(Producer Services)的概念。生產(chǎn)業(yè)是指為保持工業(yè)生產(chǎn)過(guò)程的連續(xù)性、促進(jìn)工業(yè)技術(shù)進(jìn)步、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和提高生產(chǎn)效率提供保障服務(wù)的服務(wù)行業(yè)。它是與制造業(yè)直接相關(guān)的配套服務(wù)業(yè),是從制造業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)服務(wù)部門而獨(dú)立發(fā)展起來(lái)的新興產(chǎn)業(yè),我國(guó)“十一五”規(guī)劃綱要提出的要大力拓展的六種生產(chǎn)業(yè)包括:現(xiàn)代物流業(yè)、國(guó)際貿(mào)易業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、現(xiàn)代會(huì)展業(yè)、中介服務(wù)業(yè)。

以上六類的生產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)是生產(chǎn)業(yè)的廣義的劃分,從狹義的角度來(lái)看,特別是從為制造業(yè)提高效率服務(wù)來(lái)看,從生產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)作為制造業(yè)內(nèi)部部門的組成部分這樣的角度來(lái)看,現(xiàn)代物流業(yè)以及中介服務(wù)業(yè)應(yīng)當(dāng)是生產(chǎn)業(yè)的代表,并且應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)實(shí)中作為生產(chǎn)業(yè)的主要形態(tài)優(yōu)先發(fā)展。其他四類廣義層面的生產(chǎn)業(yè)則應(yīng)當(dāng)在我們討論服務(wù)業(yè)發(fā)展的時(shí)候,作為主要形態(tài)加以討論,否則極易混淆生產(chǎn)業(yè)與整個(gè)服務(wù)業(yè)之間的關(guān)系,特別是在做出一些政策選擇的時(shí)候,這樣的籠統(tǒng)稱呼,大而化之的分類,會(huì)影響到生產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展,為生產(chǎn)業(yè)的“正名”也就是為產(chǎn)業(yè)形態(tài)的“正名”,為促進(jìn)整個(gè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的“正名”。

作為中間投入,生產(chǎn)業(yè)可以影響全社會(huì)商品和服務(wù)的產(chǎn)出,從而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生舉足輕重的作用。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),其生產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出總量及占GDP比例都在不斷增長(zhǎng),而公共服務(wù)業(yè)總量則在逐漸下降,消費(fèi)業(yè)總量基本保持不變。整體上,無(wú)論是發(fā)達(dá)國(guó)家,還是發(fā)達(dá)的國(guó)際大都市,其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都已呈現(xiàn)出服務(wù)業(yè)占絕對(duì)主體地位的格局,發(fā)達(dá)國(guó)家約70%的GDP由服務(wù)業(yè)創(chuàng)造,其中生產(chǎn)業(yè)占總服務(wù)業(yè)GDP的約70%。所以,世界各國(guó)的政府和相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)于生產(chǎn)業(yè)的重視程度是不言而喻的,對(duì)于生產(chǎn)業(yè)的定義也是比較明確的,對(duì)于生產(chǎn)業(yè)與整個(gè)服務(wù)業(yè)間相互促進(jìn)關(guān)系的認(rèn)識(shí)也是很明確的。

隨著市場(chǎng)和生產(chǎn)的全球化,不僅早在19世紀(jì)末20世紀(jì)初就已經(jīng)存在的一些中介服務(wù)類的生產(chǎn)貿(mào)易越發(fā)興旺,而且催生出許多新的服務(wù)手段,如后臺(tái)辦公,客戶互動(dòng)和技術(shù)支持等各種商務(wù)服務(wù);計(jì)算機(jī)及相關(guān)服務(wù)、通過(guò)音頻和視頻方式或者互聯(lián)網(wǎng)傳播的教育和培訓(xùn)服務(wù)、與互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)的服務(wù)。這一趨勢(shì)帶動(dòng)了當(dāng)今生產(chǎn)業(yè)的主要領(lǐng)域正在從傳統(tǒng)的領(lǐng)域向主要依托信息技術(shù)和現(xiàn)代化管理理念發(fā)展起來(lái)的高附加值、信息和知識(shí)相對(duì)密集的資金服務(wù)、計(jì)算機(jī)和信息服務(wù)以及特許權(quán)使用和許可費(fèi)用等領(lǐng)域轉(zhuǎn)變,向現(xiàn)代物流為核心的制造業(yè)物流體系轉(zhuǎn)變。

目前,離岸外包已成為生產(chǎn)業(yè)國(guó)際轉(zhuǎn)移的重要手段。法律,會(huì)計(jì)等專業(yè)服務(wù)為代表的生產(chǎn)業(yè)屬于離岸服務(wù)中最復(fù)雜的領(lǐng)域,受到各國(guó)市場(chǎng)準(zhǔn)入政策的影響最深,同時(shí)由于體現(xiàn)了以人員的移動(dòng)為表現(xiàn)形式的服務(wù)貿(mào)易的特點(diǎn),所以此類生產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)性受政策影響面很大,同時(shí)政策的效應(yīng)在此類生產(chǎn)業(yè)中的表現(xiàn)也更明顯。以現(xiàn)代物流為代表的生產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)的關(guān)系更緊密,物流業(yè)中體現(xiàn)的為生產(chǎn)服務(wù)的特點(diǎn)更明顯,物流業(yè)服務(wù)的實(shí)體性和虛擬性的界限不如其他服務(wù)形態(tài)那么的明顯,往往在同一個(gè)企業(yè)組織內(nèi)部同時(shí)存在著部分的實(shí)體性和虛擬性,這為政府監(jiān)管政策、扶持政策帶來(lái)了一定的困擾,因?yàn)閷?shí)體性和虛擬性的交叉往往在現(xiàn)有的稅收目錄和國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)目錄中找不到相應(yīng)的規(guī)定,給政策的執(zhí)行帶來(lái)了很大的不確定性,人為執(zhí)法的空間加大,相應(yīng)的扶持政策的針對(duì)性和有效性不足的問(wèn)題也在物流業(yè)中體現(xiàn)得很明顯。

生產(chǎn)業(yè)的區(qū)位選擇問(wèn)題存在一定的不確定性,專業(yè)性中介服務(wù)多集中在大都市內(nèi),在那些需要與市場(chǎng)和其他企業(yè)頻繁的面對(duì)面交流來(lái)交換信息的服務(wù)企業(yè),為了保證決策的及時(shí)性和正確性,企業(yè)的相對(duì)集聚具有內(nèi)在動(dòng)機(jī),尤其是物流服務(wù),其區(qū)位布局與制造業(yè)的集聚形態(tài)是高度相關(guān)的。在空間布局上,生產(chǎn)業(yè)的集聚和分散也存在著復(fù)雜性。從上世紀(jì)90年代末開(kāi)始,都市內(nèi)部生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)出由核心向邊緣轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。生產(chǎn)業(yè)在空間和產(chǎn)業(yè)集聚上的特點(diǎn),決定了生產(chǎn)業(yè)的業(yè)態(tài)劃分不是一種常態(tài)的方式,而帶有很大的靈活性,既是自身機(jī)制靈活的表現(xiàn),卻也為產(chǎn)業(yè)的細(xì)分和邊界的界定帶來(lái)了問(wèn)題。

二、各國(guó)發(fā)展生產(chǎn)業(yè)措施的政策措施

20世紀(jì)70至80年代以后,放松管制、鼓勵(lì)創(chuàng)新、促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)、注重效率成為發(fā)達(dá)國(guó)家促進(jìn)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策主基調(diào)。發(fā)達(dá)國(guó)家廣泛開(kāi)放保護(hù)性或壟斷性的服務(wù)行業(yè)及業(yè)務(wù)領(lǐng)域,在生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)發(fā)展的起步階段,各國(guó)政府都積極出臺(tái)一系列扶持引導(dǎo)政策,推動(dòng)生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。

20世紀(jì)80年代初期,美國(guó)出臺(tái)了專利權(quán)保護(hù)政策,擴(kuò)大專利的權(quán)利范圍,提高侵權(quán)賠償費(fèi)額,從制度上保證了研發(fā)服務(wù)的權(quán)利,同時(shí)從經(jīng)濟(jì)上推動(dòng)了與服務(wù)業(yè)相關(guān)的研發(fā)服務(wù)的快速發(fā)展。

德國(guó)政府長(zhǎng)期以來(lái)綜合運(yùn)用財(cái)政、金融等經(jīng)濟(jì)手段鼓勵(lì)生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,包括實(shí)行優(yōu)惠稅率或免稅,給予出口津貼,發(fā)放出口信貸,建立國(guó)家擔(dān)保出口的貸款制度,以及對(duì)遭遇風(fēng)險(xiǎn)的出口商給予補(bǔ)償,多次運(yùn)用匯率杠桿促進(jìn)出口貿(mào)易。德國(guó)政府還通過(guò)建立外貿(mào)服務(wù)機(jī)構(gòu),提供貿(mào)易咨詢服務(wù)等方式來(lái)促進(jìn)服務(wù)貿(mào)易的發(fā)展。20世紀(jì)70年代起,德國(guó)政府意識(shí)到咨詢工作的重要性,建議政府各個(gè)部門、各行業(yè)、各研究所都建立咨詢部門。此外,政府還資助建立了幾十家技術(shù)咨詢機(jī)構(gòu),,為中小企業(yè)提供免費(fèi)服務(wù)。

日本政府通過(guò)“關(guān)于技術(shù)性對(duì)外交易所得利潤(rùn)的特殊稅制”的規(guī)定,規(guī)定日本企業(yè)在國(guó)外承接的中介業(yè)務(wù),以及使用外幣進(jìn)行等價(jià)交易所得的收益實(shí)行優(yōu)惠。稅制規(guī)定,在指定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行技術(shù)對(duì)外交易時(shí),計(jì)算收入的部分金額可按照虧損計(jì)算,這樣咨詢企業(yè)可以保留一大筆資金,并利用這筆資金用于加強(qiáng)研究開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施,完善研究開(kāi)發(fā)的體制,培養(yǎng)優(yōu)秀人才,從而達(dá)到發(fā)展中介業(yè)的目的。

香港實(shí)行低稅率的自由貿(mào)易政策和投資政策,帶動(dòng)了本地物流、金融、商業(yè)、咨詢等服務(wù)業(yè)的發(fā)展。香港的稅率屬全球最低之列,扣除各項(xiàng)稅務(wù)減免及資產(chǎn)貶值后,實(shí)質(zhì)所繳的稅款更低。香港沒(méi)有資本利得稅,對(duì)股息及利息亦無(wú)預(yù)扣稅或社會(huì)保障扣款。此外,香港薪俸稅很低,這對(duì)于從事中介業(yè)務(wù)的人員而言是非常難得的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

法律先行是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本模式。許多發(fā)達(dá)國(guó)家生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)起步較早,目前已形成了較為完善的法律法規(guī)體系。在現(xiàn)代物流業(yè)方面,美國(guó)從上世紀(jì)70年代開(kāi)始,陸續(xù)出臺(tái)《航空規(guī)制緩和條款》、《鐵路和汽車運(yùn)輸?shù)臈l款》等一系列法規(guī),逐步放寬對(duì)公路、鐵路、航空、航海等運(yùn)輸市場(chǎng)的管制,通過(guò)激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使運(yùn)輸費(fèi)率下降和服務(wù)水平的提高。

從各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,人才體系是生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要支撐。生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)是技術(shù)密集型行業(yè),服務(wù)人員的知識(shí)儲(chǔ)備、專業(yè)化水平對(duì)生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)發(fā)展起決定性作用。為此,發(fā)達(dá)國(guó)家都建立了多層次的人才培訓(xùn)體系和科學(xué)的人力資源開(kāi)發(fā)利用體系,以保證為生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)發(fā)展提供大量專業(yè)人才。

三、上海發(fā)展生產(chǎn)業(yè)路徑的深入分析

1、生產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的精準(zhǔn)把握很關(guān)鍵。相對(duì)于整個(gè)服務(wù)業(yè)的行業(yè)業(yè)態(tài)劃分而言,生產(chǎn)業(yè)的業(yè)態(tài)劃分是比較模糊的,與其他傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的業(yè)態(tài)存在模糊的邊界,影響了政府對(duì)于生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和趨勢(shì)做出準(zhǔn)確的形勢(shì)判斷,也導(dǎo)致了一些優(yōu)惠政策層面的針對(duì)性和有效性不強(qiáng)。

2、市場(chǎng)準(zhǔn)入的力度需要加強(qiáng)。在明確了生產(chǎn)業(yè)的行業(yè)業(yè)態(tài)之后,政府對(duì)于一些與上海優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)相關(guān)的生產(chǎn)業(yè)必須加大開(kāi)放的力度,要在工商行政管理方面有所松動(dòng),解決一些行業(yè)業(yè)態(tài)的準(zhǔn)入問(wèn)題,同時(shí)對(duì)于一些企業(yè)的所有制問(wèn)題不應(yīng)過(guò)多地限制,允許比較有市場(chǎng)敏銳性的民營(yíng)企業(yè)涉足生產(chǎn)業(yè),而這也是民營(yíng)企業(yè)擅長(zhǎng)的領(lǐng)域。

3、提高生產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的穩(wěn)定性。生產(chǎn)業(yè)的人員既有高層次的人員,也有從事服務(wù)外包的人員,從工作內(nèi)容和專業(yè)機(jī)構(gòu)等方面來(lái)看存在著不少差異,對(duì)于這些人員的具體生活訴求應(yīng)當(dāng)有區(qū)別地對(duì)待,避免在學(xué)歷和戶籍等方面的“學(xué)歷偏好”和“地域偏好”,了解他們?cè)诙愂照?、社?huì)保障等方面的一些訴求,給予充分的關(guān)注。

4、利用好各項(xiàng)優(yōu)惠政策。從中央到各個(gè)部委,對(duì)于生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有一些促進(jìn)政策,政策的執(zhí)行力度和解釋程度決定了生產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,上海應(yīng)當(dāng)利用浦東特區(qū)“先行先試”以及中央給予地方各類服務(wù)園區(qū)的政策,促進(jìn)生產(chǎn)業(yè)的集聚和發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 何駿:探索中國(guó)生產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的發(fā)展之路――中國(guó)生產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的創(chuàng)新系統(tǒng)與重點(diǎn)模式研究[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)管理,2009(4).

[2] 朱勝勇:發(fā)達(dá)國(guó)家生產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響因素――基于OECD國(guó)家生產(chǎn)業(yè)的分析[J].城市問(wèn)題,2010(5).

第8篇：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析范文

同樣是投資產(chǎn)權(quán)式商鋪。一個(gè)安然無(wú)事、坐等收益，一個(gè)卻水深火熱、欲哭無(wú)淚，投資命運(yùn)的不同，反映了投資者在選擇商鋪?lái)?xiàng)目和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方面能力的差異。

黃在投資商鋪之前，非常謹(jǐn)慎地仔細(xì)對(duì)比分析了幾個(gè)商鋪?lái)?xiàng)目，最后才決定選擇一家?guī)ё饧s型的商鋪。該商鋪總房款為110萬(wàn)元，貸款66萬(wàn)元(10年)，月供為6600元／月。44萬(wàn)元的首付和6600元的月供并不影響其目前的生活水平。按照黃志的計(jì)算，假如市場(chǎng)平均投資收益率為10％左右，根據(jù)市場(chǎng)平均估價(jià)，租金為5．5元／天／平米，年租金收入(約11萬(wàn)元)減去年供款(7．9萬(wàn)多元)，年收益為3．1萬(wàn)元，10年凈收益則為31萬(wàn)元。10年后資產(chǎn)總額141萬(wàn)元，毛利潤(rùn)為97萬(wàn)元，平均年收益9．7萬(wàn)元。這樣的話，忽略其它因素，10年后，黃志就會(huì)擁有一套110多萬(wàn)元的商鋪以及97萬(wàn)元的租金收入。作為一名具有專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的投資者，黃志總結(jié)了商鋪特別是產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避之道。

產(chǎn)權(quán)商鋪有風(fēng)險(xiǎn)

小產(chǎn)權(quán)分割型

小產(chǎn)權(quán)分割型的特點(diǎn)在于產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，這意味著投資者在購(gòu)買商鋪、成為業(yè)主之后無(wú)需插手商鋪的經(jīng)營(yíng)管理或者轉(zhuǎn)租事宜，只需與發(fā)展商簽訂合同，將商鋪交由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理即可，業(yè)主可根據(jù)與發(fā)展商的合同約定，坐等回報(bào)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

小產(chǎn)權(quán)分割商鋪在推出之初廣受歡迎，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商一般會(huì)打出3～5年內(nèi)8％～10％的年投資回報(bào)率的承諾，以投資回報(bào)率10％來(lái)計(jì)算，大約6～7年可收回投資成本。加上拆分后的單位面積小，投資門檻相對(duì)降低，對(duì)中小投資者尤其具有吸引力。例如中關(guān)村科貿(mào)中心開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，推出了7萬(wàn)元買5平米商鋪，開(kāi)發(fā)商承諾年返回收益率為8％，5年后回購(gòu)部分商鋪。這在當(dāng)時(shí)引起了相當(dāng)?shù)年P(guān)注度，僅在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就吸引了上百人到場(chǎng)。

雖然這種投資模式起點(diǎn)較低，但缺點(diǎn)同樣顯而易見(jiàn)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，面積分得越小就越有利于迅速回籠資金，但對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)面積分得越散，后續(xù)經(jīng)營(yíng)越難以保證，投資風(fēng)險(xiǎn)在無(wú)形之中增大了。小產(chǎn)權(quán)分割型因?yàn)楹笃诓粩嘁l(fā)的經(jīng)營(yíng)招商問(wèn)題，越來(lái)越多地被人們所詬病。

僅在京城，商業(yè)地產(chǎn)的銷售方式上采用這種模式的項(xiàng)目就有多家，典型的包括韓SHOW、白云市場(chǎng)、中關(guān)村科貿(mào)中心、第一城、碧溪家居等項(xiàng)目，而遭遇麻煩的項(xiàng)目也不一而足。譬如，第五大道南面不遠(yuǎn)處號(hào)稱全國(guó)首家“體驗(yàn)式”主題賣場(chǎng)的“巨庫(kù)”遭遇了分割出售的負(fù)面影響，以致500多個(gè)小業(yè)主被套，雖投訴開(kāi)發(fā)商也無(wú)力挽回危局，張小慧的投資失敗即為一例。

帶租約型

帶租約型實(shí)質(zhì)上是售后返租的改良，開(kāi)發(fā)商按照經(jīng)營(yíng)面積將整體商業(yè)物業(yè)進(jìn)行劃分，然后先招租招商，繼而根據(jù)租金再進(jìn)行出售。

“相對(duì)小產(chǎn)權(quán)分割商鋪，帶租約出售商鋪更顯其投資的穩(wěn)定性，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小”，作為咨詢師的黃志如是說(shuō)道。帶租約出售方式的商鋪對(duì)業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組織要求較高，由于劃分面積較大，買家可以更清晰地了解到購(gòu)買單位租約合同以及經(jīng)營(yíng)狀況，所以，從經(jīng)營(yíng)穩(wěn)妥性考慮，帶租約出售方式優(yōu)于小產(chǎn)權(quán)分割型。但是并非所有此類商鋪都能穩(wěn)妥運(yùn)作，黃志提醒投資者，為了保證投資安全，在購(gòu)買帶租約出售的鋪位時(shí)，投資者需要了解這些鋪位是不是已經(jīng)有租約合同或者有意向租戶，同時(shí)要在商鋪買賣合同上注明租賃時(shí)間，以及附帶租金遞增等條款，避免因開(kāi)發(fā)商設(shè)陷而蒙受損失。

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)有方法

黃志從專家的角度提出了3個(gè)規(guī)避產(chǎn)權(quán)式商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)的辦法。

物業(yè)條件　投資帶租約出售的商鋪，必須考察它的物業(yè)條件。如果單純從經(jīng)營(yíng)穩(wěn)妥性來(lái)考察，似乎帶租約出售方式優(yōu)于小產(chǎn)權(quán)分割型，但并非所有此類商鋪都是如此。針對(duì)一些商鋪的經(jīng)營(yíng)失敗，他認(rèn)為其更多是源于物業(yè)條件的匹配不足，致使很多業(yè)態(tài)無(wú)法進(jìn)入。所以，對(duì)于帶租約出售的商鋪而言，由于租約先行，物業(yè)條件顯得至關(guān)重要。 尋求擔(dān)保引入第三方責(zé)任擔(dān)保不失為投資者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的較好辦法。目前京城在售的這些產(chǎn)權(quán)式商鋪中，比如韓SHOW百貨就通過(guò)北京(中國(guó))華海投資擔(dān)保有限公司進(jìn)行合同擔(dān)保，百貨經(jīng)營(yíng)方支付擔(dān)保金，一旦經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題無(wú)力兌現(xiàn)合同承諾，則由投資擔(dān)保公司進(jìn)行相應(yīng)的賠償；第一城則是由擁有138億元總資產(chǎn)的中信國(guó)安集團(tuán)以全部資產(chǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保。有沒(méi)有擔(dān)保單位以及擔(dān)保單位的具體實(shí)力是投資者在投資產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí)需要考慮的重要內(nèi)容。

第9篇：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析范文

1.1價(jià)值最大化，提高商業(yè)空間品質(zhì)

對(duì)建筑本身來(lái)說(shuō)，環(huán)境景觀設(shè)計(jì)很大程度上提升了建筑的品質(zhì)。商業(yè)綜合體因其隸屬城市核心商業(yè)組成部分，所以更能凸顯購(gòu)物環(huán)境品質(zhì)對(duì)其產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。完整的景觀空間聯(lián)系著各業(yè)態(tài)空間，使得城市商業(yè)綜合體為市民創(chuàng)造可以承載社會(huì)型交往活動(dòng)的人性場(chǎng)所，作為商業(yè)綜合體較為重要的公共服務(wù)功能之一，其景觀空間品質(zhì)很大程度上決定了整個(gè)商業(yè)綜合體的附加價(jià)值。密集整合而又高效節(jié)約是當(dāng)代城市商業(yè)綜合體的建筑空間特點(diǎn)之一，這與傳統(tǒng)商業(yè)建筑注重高效性和經(jīng)濟(jì)性是完全不同的，質(zhì)量上乘的販?zhǔn)?、?gòu)物、游憩、觀演空間，使其價(jià)值得到最大的體現(xiàn)。必須通過(guò)科學(xué)的分析手段，從外到內(nèi)逐級(jí)分析景觀空間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，通過(guò)多學(xué)科、多方法、多實(shí)踐，綜合創(chuàng)構(gòu)一個(gè)景觀多樣化、功能復(fù)合、環(huán)境舒適的空間，為市民及商家、業(yè)主共謀福祉，互惠互利，增值溢價(jià)，提高商業(yè)綜合體空間品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)其價(jià)值最大化。

1.2有機(jī)融合，提高城市空間品質(zhì)

城市商業(yè)綜合體是城市中多功能、高效率、綜合型建筑的代表，于人們眼前呈現(xiàn)的形象是氣勢(shì)磅礴、規(guī)模宏大甚至標(biāo)新立異的形體建筑。大型的城市商業(yè)綜合體的建設(shè)對(duì)該城市的城市空間或功能形態(tài)、交通體系及其城市生活品質(zhì)方面有著深遠(yuǎn)的影響。因此，城市商業(yè)綜合體環(huán)境景觀空間應(yīng)融合到城市空間中，二者有機(jī)結(jié)合形成的城市形態(tài)有利于最大限度地發(fā)揮商業(yè)綜合體建筑的空間價(jià)值。優(yōu)秀的商業(yè)綜合體景觀環(huán)境設(shè)計(jì)可令人賞心悅目，具有良好的視覺(jué)效果，能夠讓消費(fèi)者在疲憊地購(gòu)物奔走之余，享受輕松和舒適的休憩；良好的景觀環(huán)境效果可以提升商業(yè)空間品質(zhì)，在服務(wù)對(duì)象心目中樹(shù)立很好的品牌形象，幫助企業(yè)提高商業(yè)品牌影響力。

1.3低碳生態(tài)，走可持續(xù)發(fā)展道路

在高呼“低碳經(jīng)濟(jì)、綠色科技”的今天，只有在城市商業(yè)綜合體景觀設(shè)計(jì)中融入可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)規(guī)劃理念，才能達(dá)到既滿足現(xiàn)代人對(duì)環(huán)境健康舒適的要求，又維持城市生態(tài)系統(tǒng)平衡。對(duì)城市來(lái)說(shuō)，城市商業(yè)綜合體是城市發(fā)展的一個(gè)必然產(chǎn)物。城市商業(yè)綜合體建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的積累，其景觀設(shè)計(jì)水平的提升，將是城市商業(yè)綜合體發(fā)展所必需的過(guò)程。

2實(shí)例探討———以莆田大唐廣場(chǎng)為例

2.1項(xiàng)目概況

項(xiàng)目用地位于福建省莆田市荔城大道與文獻(xiàn)西路的交接處，北接莆田市人民政府，南接城廂區(qū)政府，東呈荔城區(qū)政府，位于荔城新區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)，周邊山體資源和水資源豐富，以鳳凰山公園為主，下磨溪、護(hù)城河為輔，景觀資源較為齊全，地理位置優(yōu)越。荔城大道與文獻(xiàn)路作為城市的主干道帶動(dòng)周邊區(qū)域的發(fā)展，基地有較大的商業(yè)價(jià)值。項(xiàng)目規(guī)劃場(chǎng)地南北向約130m，東西寬約240m，面積為36012．6m2。該城市商業(yè)綜合體包含了商業(yè)、辦公、居住、文娛、餐飲等多種復(fù)合功能，建筑造型為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，各種經(jīng)營(yíng)形式的商業(yè)業(yè)態(tài)讓綜合體景觀環(huán)境充滿空間感，擁有優(yōu)質(zhì)的商業(yè)氛圍和盈利能力。

2.2設(shè)計(jì)構(gòu)思

根據(jù)建筑現(xiàn)代、大氣的設(shè)計(jì)風(fēng)格，運(yùn)用現(xiàn)代科技，結(jié)合景觀造型、鋪裝、綠化、雨水收集及太陽(yáng)能等清潔資源的利用，創(chuàng)造景觀“鏈”來(lái)“鏈接”街道、建筑、人和自然，使用連續(xù)的景觀要素來(lái)表現(xiàn)獨(dú)特的景觀特征，創(chuàng)造值得懷念的意境。在功能布局上突出購(gòu)物、商業(yè)、休閑等功能，打造注重消費(fèi)者需求的多元性、空間布局的多樣性、文化展示的多樣性、設(shè)施功能多選性的新興、科技且生態(tài)的商業(yè)綜合體景觀。節(jié)奏與韻律是園林形式美的重要組成部分，創(chuàng)造獨(dú)具節(jié)奏感與韻律感的特色景觀空間，讓消費(fèi)者無(wú)論從地面空間或百米塔樓上都能清晰可辨。充分利用場(chǎng)地高差把相應(yīng)出入口位置梳理在層次分明的豎向空間中，景觀鋪裝肌理把車行流線與人行流線整合在一起連續(xù)延伸，猶如音樂(lè)般律動(dòng)幻化，并將繁多的業(yè)態(tài)功能空間串聯(lián)為一個(gè)整體，突顯出各種業(yè)態(tài)的特點(diǎn)和商業(yè)空間的典雅時(shí)尚氣質(zhì)。采取不同石材天然色彩與質(zhì)感產(chǎn)生呼應(yīng)，在此基礎(chǔ)上將景觀元素張弛有度地陳述展開(kāi)。此外整合、概括、提煉莆田地域特色，并應(yīng)用到商業(yè)綜合體景觀設(shè)計(jì)中，在保存地域特色元素的同時(shí)，融入新時(shí)代的設(shè)計(jì)表達(dá)，使地域符號(hào)和現(xiàn)代化的城市空間達(dá)到協(xié)調(diào)與融合，為莆田這座城市賦予新的鮮明個(gè)性。

2.3規(guī)劃布局

該城市商業(yè)綜合體沿莆田文獻(xiàn)西路和荔城大道規(guī)劃4個(gè)主題入口廣場(chǎng)，作為整個(gè)地塊的集散區(qū)，為城市商業(yè)區(qū)提供寶貴的休閑廣場(chǎng)。一條室外步行街將商業(yè)區(qū)分為4塊區(qū)域。其中，綜合商業(yè)樓共5層，其余商業(yè)樓4層。場(chǎng)地東側(cè)與北側(cè)的底商裙房上部規(guī)劃3棟21層酒店式公寓，另有超高層145m寫(xiě)字樓布置于場(chǎng)地西面商業(yè)裙房之上。

2.4總體景觀設(shè)計(jì)

2.4.1功能分區(qū)

通過(guò)對(duì)場(chǎng)地的調(diào)查和研究，將場(chǎng)地劃分為商業(yè)入口廣場(chǎng)區(qū)、公寓景觀區(qū)、南面形象街道、西面形象街道、高尚辦公景觀區(qū)、人氣內(nèi)街和屋頂花園，滿足使用者進(jìn)行購(gòu)物、休閑、游樂(lè)、觀賞、交流等行為功能。商業(yè)入口廣場(chǎng)區(qū)是商業(yè)街道的核心區(qū)域和商業(yè)綜合體的主要活動(dòng)場(chǎng)所，構(gòu)成了人行主要流通軸線。公寓區(qū)與商業(yè)街僅一條馬路之隔，在鋪裝風(fēng)格上延續(xù)商業(yè)街的鋪裝設(shè)計(jì)，運(yùn)用隔離綠帶和種植池，以經(jīng)濟(jì)性原則處理延展面的景觀。商業(yè)綜合體主要入口位于南面形象街道，此街兼具形象展示與駐足停留的雙重功能，同時(shí)也是街頭綠地隔離帶。辦公區(qū)域主要針對(duì)特定人員使用，入口廣場(chǎng)與外部環(huán)境適當(dāng)區(qū)隔，提供舒適、高尚、低干擾的辦公環(huán)境。商業(yè)內(nèi)街是拉動(dòng)人氣的主要區(qū)域，活躍的零售氛圍與親人的尺度相互協(xié)作，使室內(nèi)外環(huán)境零距離轉(zhuǎn)換。

2.4.2交通組織

設(shè)計(jì)充分考慮了人車分流的合理性，從時(shí)間和空間分流上組織交通，降低各流線間的干擾，保證其安全性和功能性。步行流線的組織著重于人行通道和主要活動(dòng)區(qū)域道路交通分析，從入口到出口的車行和人行交通流線，包含入口（車行、人行、車庫(kù)）、道路分級(jí)（市政道路、區(qū)內(nèi)車行道、主要人行道等），強(qiáng)調(diào)步行路線的合理性和趣味性，在形成完整連續(xù)的步行系統(tǒng)的同時(shí)，通過(guò)高差關(guān)系增加步行體驗(yàn)。將復(fù)雜的流線連接到一個(gè)特定的節(jié)點(diǎn)空間，從而在呈現(xiàn)多層次、立體化景觀空間格局的同時(shí)又不失條理，反映景觀節(jié)點(diǎn)與節(jié)點(diǎn)之間形成的面形態(tài)關(guān)系以及不同組合所呈現(xiàn)出來(lái)的空間美。主要商業(yè)人行入口廣場(chǎng)沿文獻(xiàn)西路和荔城大道3個(gè)街角布置，提供簡(jiǎn)潔、合理和高效的交通流線且保證了人流的快速集散；地塊規(guī)劃區(qū)內(nèi)有3個(gè)地下車庫(kù)出入口，以保證客貨流暢通無(wú)阻，適應(yīng)商業(yè)區(qū)的客貨停車需求；商業(yè)街南側(cè)的廣場(chǎng)尺度放大，可有效緩解文獻(xiàn)西路帶來(lái)的巨大交通壓力，并滿足自身分布式商業(yè)綜合體使用人群的需求。將停車場(chǎng)與相應(yīng)的交通空間按照技術(shù)規(guī)范盡量做到集約緊湊，節(jié)省出更多的空間給更有商業(yè)價(jià)值的南北側(cè)街道。商業(yè)和餐飲消費(fèi)群體、辦公室工作人員、居民3組使用者入口空間有效區(qū)分，避免流線干擾。

2.4.3景點(diǎn)設(shè)計(jì)

1）商業(yè)入口廣場(chǎng)設(shè)計(jì)

共有4個(gè)主要人行入口廣場(chǎng)。西南入口以旱噴雕塑及生態(tài)樹(shù)陣為主題。西北入口以不規(guī)則幾何體造型小品為中心，周圍環(huán)繞弧形磚雕藝術(shù)景觀墻，形成了廣場(chǎng)進(jìn)入商場(chǎng)的主要景觀。東南入口以特色旱噴廣場(chǎng)為主，預(yù)留足夠的活動(dòng)空間。東北入口以大樹(shù)景觀為特色。鋪裝形式引導(dǎo)行為方向，加強(qiáng)場(chǎng)地聯(lián)系。移動(dòng)的樹(shù)池，增添綠色，強(qiáng)化景觀特色。室外茶座及租擺花卉，增添商業(yè)氛圍。重要節(jié)點(diǎn)處布置特色雕塑，強(qiáng)調(diào)主題性和標(biāo)志性。布置臨時(shí)可移動(dòng)的電商創(chuàng)意小品或展示櫥窗，宣傳商業(yè)賣點(diǎn)。適當(dāng)處擺放導(dǎo)示牌，加強(qiáng)引導(dǎo)性。并設(shè)置室外廣告燈箱及路旗，增加地面鋪裝細(xì)節(jié)及材質(zhì)對(duì)比。輔以旱噴、水景小品，小型局部綠地，樹(shù)陣綠化，形成開(kāi)闊的活動(dòng)空間。設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)空間的流動(dòng)性及導(dǎo)向性，應(yīng)用街道豐富的曲線景觀層次，重塑直線型街道空間，同時(shí)強(qiáng)化中心廣場(chǎng)的凝聚力，將街道空間聯(lián)系在一起，增強(qiáng)商業(yè)空間整體感。在入口廣場(chǎng)的景觀設(shè)計(jì)中應(yīng)用石雕、磚雕及藤編等莆田當(dāng)?shù)靥厣问叫∑?，景觀細(xì)節(jié)上體現(xiàn)了地域特色在景觀設(shè)計(jì)中存在的價(jià)值，滿足了審美需求。

2）南面形象街道設(shè)計(jì)

東西入口共同構(gòu)成了商業(yè)街的人行主要流通軸線。設(shè)計(jì)中希望預(yù)留足夠的停留場(chǎng)所，將商業(yè)氛圍和城市休閑購(gòu)物體驗(yàn)有效結(jié)合起來(lái)，真正形成現(xiàn)代多樣的新型購(gòu)物環(huán)境。人行道和商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)用綠色植物進(jìn)行區(qū)隔，同時(shí)減少主干道車輛噪音對(duì)商業(yè)的干擾，體現(xiàn)綠色商業(yè)的設(shè)計(jì)意圖。場(chǎng)地從西至東高差6m，在高差處理手法上并沒(méi)有采用常規(guī)的設(shè)計(jì)方式，而是呼應(yīng)建筑形態(tài)，層層遞進(jìn)、起伏錯(cuò)落，強(qiáng)化韻律感和現(xiàn)代感。

3）西面形象街道設(shè)計(jì)

與辦公綠地統(tǒng)一設(shè)計(jì)，通過(guò)樹(shù)陣將外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境適當(dāng)區(qū)隔，避免干擾，按照設(shè)計(jì)規(guī)范滿足辦公區(qū)18個(gè)戶外停車位的需求?？赏Ａ舻木G地型入口區(qū)別于其他幾個(gè)入口。

4）辦公區(qū)設(shè)計(jì)

辦公區(qū)景觀相對(duì)商業(yè)區(qū)景觀而言，由于使用人群的變化，景觀設(shè)計(jì)上更為特殊。在寫(xiě)字樓入口設(shè)置泊車處和LOGO形象水景。適當(dāng)區(qū)分出戶外休閑區(qū)域，供白領(lǐng)交流休息。鋪裝設(shè)計(jì)統(tǒng)一化，材料的運(yùn)用和灌木的搭配簡(jiǎn)潔明了，提升了辦公空間的環(huán)境品質(zhì)。

5）人氣內(nèi)街設(shè)計(jì)

內(nèi)街及地下商業(yè)廣場(chǎng)的主要入口，是商業(yè)綜合體景觀中很重要的組成部分，它既擔(dān)負(fù)著整個(gè)綜合體的通行、標(biāo)識(shí)、指引等功能，同時(shí)又要滿足人們的情感和審美需求，良好的設(shè)計(jì)效果能夠達(dá)到讓行人印象深刻甚至過(guò)目不忘。商業(yè)內(nèi)街的寬度大約為12m，設(shè)計(jì)中將其作為半室內(nèi)空間打造，分為上下2層，上層有廊橋連通。主體發(fā)光天幕白天收集太陽(yáng)能，用于夜間街道形成絢爛的燈光效果，聚集人氣。商業(yè)內(nèi)街的入口希望為消費(fèi)者提供提示服務(wù)，通過(guò)藝術(shù)感十足的公共景觀雕塑，烘托商業(yè)氣氛，同時(shí)也更易為人們所記憶。

6）屋頂花園設(shè)計(jì)

順應(yīng)建筑輪廓線形態(tài)，曲折、優(yōu)雅、靈動(dòng)的貫穿整個(gè)場(chǎng)地。最大化地利用雨水收集和節(jié)水功能，將屋頂花園作為緩沖和休息區(qū)，在建筑形態(tài)和園林景觀特性之間創(chuàng)建一條強(qiáng)有力的紐帶。

2.4.4植物設(shè)計(jì)

綠地系統(tǒng)主要由2部分組成：沿街綠化帶和內(nèi)街綠化軸。結(jié)合廣場(chǎng)大氣寬敞的特點(diǎn)，植物設(shè)計(jì)突顯現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、干凈的藝術(shù)特色，場(chǎng)地中的喬灌木以能夠體現(xiàn)序列感的列植形式為主。主要的商業(yè)區(qū)沿街綠化以體現(xiàn)四季變化的花草為主，集沿街綠籬綠帶為一體，使建筑從道路兩側(cè)的城市道路中解放出來(lái)，提高步行環(huán)境質(zhì)量；內(nèi)街綠化結(jié)合特色樹(shù)池座椅營(yíng)造良好的體驗(yàn)式購(gòu)物景觀環(huán)境。屋頂雨水花園種植若干保護(hù)性的灌叢、籬笆，選用根系發(fā)達(dá)、耐修剪、容易移植、耐粗放管理、耐旱、生長(zhǎng)緩慢、抗風(fēng)、耐高溫的樹(shù)種。

3結(jié)語(yǔ)