房地產(chǎn)項(xiàng)目考核管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目考核管理辦法范文

關(guān)鍵詞：優(yōu)化設(shè)計(jì)；房地產(chǎn)；工程建設(shè)投資；投資控制

中圖分類號(hào)：F810文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1009-2374（2009）08-0130-02

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資控制是每個(gè)投資者所關(guān)心的重要內(nèi)容之一。就工程項(xiàng)目建設(shè)而言，房地產(chǎn)投資控制貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全過程。從目前的房地產(chǎn)投資控制來看，通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書和可行性研究階段投資估算的審批和項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制的實(shí)行，投資規(guī)模得到了有效控制，像以前那種投資無底洞，工期馬拉松的現(xiàn)象已基本杜絕。設(shè)計(jì)階段通過限額設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)概算超投資估算的現(xiàn)象得到了基本控制。施工階段通過招標(biāo)投標(biāo)和施工監(jiān)理的全面推行，使工程預(yù)算投資得到了合理的確定和有效控制，通過造價(jià)咨詢服務(wù)部門和審計(jì)部門對(duì)工程結(jié)算和決算的審核，剔除了其中的不合理部分，使該階段的投資也得到了應(yīng)有的控制。但如何通過優(yōu)化設(shè)計(jì)來有效控制投資，尚未得到廣泛重視。

一、優(yōu)化設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)投資的影響

（一）設(shè)計(jì)方案直接影響投資

房地產(chǎn)工程建設(shè)過程包括項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)和項(xiàng)目實(shí)施三大階段。進(jìn)行投資控制的關(guān)鍵在于決策和設(shè)計(jì)階段，而在項(xiàng)目作出投資決策后，其關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)。其建筑和結(jié)構(gòu)方案的選擇及建筑材料的選用對(duì)投資又有較大影響，如建筑方案中的平面布置為內(nèi)廊式還是外廊式、進(jìn)深與開間的確定、立面形式的選擇、層高與層數(shù)的確定、基礎(chǔ)類型選用、結(jié)構(gòu)形式選擇等都存在著技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在滿足同樣功能的條件下，技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)。

（二）設(shè)計(jì)質(zhì)量間接影響投資

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)工程質(zhì)量事故的眾多原因中，設(shè)計(jì)責(zé)任多數(shù)占居第一位。不少建筑項(xiàng)目由于缺乏優(yōu)化設(shè)計(jì)，而出現(xiàn)功能設(shè)置不合理，影響正常使用；有的設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量差，專業(yè)設(shè)計(jì)之間相互矛盾，造成施工返工、停工的現(xiàn)象，有的造成質(zhì)量缺陷和安全隱患，給國家和人民帶來巨大損失，造成投資的極大消費(fèi)。

（三）設(shè)計(jì)方案影響經(jīng)常性費(fèi)用

優(yōu)化設(shè)計(jì)不僅影響房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的一次性投資，而且還影響使用階段的經(jīng)常性費(fèi)用，如暖通、照明的能源消耗、清潔、保養(yǎng)、維修費(fèi)等，一次性投資與經(jīng)常性費(fèi)用有一定的反比關(guān)系，但通過優(yōu)化設(shè)計(jì)可努力尋求這兩者的最佳結(jié)合，使房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全壽命費(fèi)用最低。

二、優(yōu)化設(shè)計(jì)運(yùn)作困難的成因

（一）政府主管部門對(duì)優(yōu)化設(shè)計(jì)監(jiān)控不力

長期以來，形成了一種設(shè)計(jì)對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)質(zhì)量由設(shè)計(jì)單位自行把關(guān)的觀念，主管部門對(duì)設(shè)計(jì)成果缺乏必要的考核與評(píng)價(jià)，有的僅靠圖紙會(huì)審來發(fā)現(xiàn)一些簡單問題，只有等出現(xiàn)了大的技術(shù)問題才來追究責(zé)任，而方案的經(jīng)濟(jì)性則問及更少。另外，對(duì)設(shè)計(jì)市場(chǎng)管理不夠，越級(jí)、無證、掛靠設(shè)計(jì)時(shí)有發(fā)生，從而導(dǎo)致設(shè)計(jì)質(zhì)量下降，加之由于設(shè)計(jì)工作的特殊性，不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目有各自的特點(diǎn)，所以針對(duì)不同房地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)化設(shè)計(jì)的成果缺乏明確的定性考核指標(biāo)。

（二）業(yè)主要求優(yōu)化設(shè)計(jì)的意識(shí)不強(qiáng)

目前，業(yè)主往往把投資的控制重心放在施工環(huán)節(jié)上，而對(duì)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)重視不夠。其原因：一是對(duì)設(shè)計(jì)對(duì)投資影響的重要性認(rèn)識(shí)不夠，只看到搞施工招標(biāo)，投標(biāo)價(jià)要低于標(biāo)底價(jià)、施工單位要讓利等，殊不知設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化會(huì)帶來更大的節(jié)約；二是無法很好地選擇設(shè)計(jì)單位，因?yàn)樵谠O(shè)計(jì)前業(yè)主不知道誰能優(yōu)化到什么程度。有些房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)雖通過招投標(biāo)，但此時(shí)方案不細(xì)，概算粗略，很難來綜合評(píng)定；三是業(yè)主由于專業(yè)知識(shí)上的限制，對(duì)設(shè)計(jì)方案難以從優(yōu)化擾的角度提出要求或疑義；四是有些業(yè)主經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚擾，項(xiàng)目建設(shè)趕時(shí)髦，求新穎，根本不提優(yōu)化要求；五是有些業(yè)主自身對(duì)工程應(yīng)具備的功能要求及應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)不明確，隨意性大，要求出圖時(shí)間緊，又壓低設(shè)計(jì)收費(fèi)，從而也影響了優(yōu)化設(shè)計(jì)的開展。

（三）優(yōu)化設(shè)計(jì)的開展缺乏必要的壓力和動(dòng)力

由于目前的設(shè)計(jì)經(jīng)營往往憑的是關(guān)系，缺乏公平競(jìng)爭(zhēng)，所以設(shè)計(jì)單位的重心不在技術(shù)水平的提高上，設(shè)計(jì)只要保證不出大的質(zhì)量問題，方案的好壞、造價(jià)的高低，關(guān)系不大，使優(yōu)化設(shè)計(jì)失去壓力。由于現(xiàn)在的設(shè)計(jì)收費(fèi)是按面積或按造價(jià)的比例計(jì)取，幾乎跟投資的節(jié)約和設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣無關(guān)，導(dǎo)致對(duì)設(shè)計(jì)方案不認(rèn)真進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，而是追求高標(biāo)準(zhǔn)，或?yàn)楸ｋU(xiǎn)起見，隨意加大安全系數(shù)，造成投資浪費(fèi)。相反，設(shè)計(jì)單位即使花費(fèi)了較多的人力、物力，優(yōu)化了設(shè)計(jì)方案，給業(yè)主節(jié)約了投資，但也不能得到應(yīng)有的報(bào)酬，有時(shí)設(shè)計(jì)費(fèi)反而變少了，從而挫傷了優(yōu)化設(shè)計(jì)的積極性。

（四）優(yōu)化設(shè)計(jì)運(yùn)行的機(jī)制不夠完善

優(yōu)化設(shè)計(jì)的運(yùn)行需有良好的機(jī)制作為保證。而目前的狀況，一是缺乏公平的設(shè)計(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī) 制，設(shè)計(jì)招標(biāo)未能得到推廣和深化，地方、行業(yè)、部門保護(hù)嚴(yán)重；二是價(jià)格機(jī)制扭曲，優(yōu)化不能優(yōu)價(jià)；三是法律法規(guī)機(jī)制薄弱。

三、搞好優(yōu)化設(shè)計(jì)的幾點(diǎn)建議

（一）主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)優(yōu)化設(shè)計(jì)工作的監(jiān)控

為保證優(yōu)化設(shè)計(jì)工作的進(jìn)行，開始可由政府主管部門來強(qiáng)制執(zhí)行，通過對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行全面審查后方可實(shí)施。作為《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的配套文件之一的《建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查暫行辦法》已由建設(shè)部頒布施行，它的實(shí)施將對(duì)控制設(shè)計(jì)質(zhì)量提供重要保證。但《辦法》規(guī)定的審查主要是針對(duì)設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)、設(shè)計(jì)收費(fèi)、建設(shè)手續(xù)、規(guī)范的執(zhí)行情況、新材料新工藝的推廣應(yīng)用等方面的內(nèi)容，缺乏對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)性及功能的合理性方面的審查要求，所以建設(shè)主管部門在執(zhí)行《辦法》的同時(shí)，應(yīng)增加人員配備和審查力度，對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行全面審查。第二，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)市場(chǎng)的管理力度，嚴(yán)格通過資質(zhì)管理、人員注冊(cè)、設(shè)計(jì)招標(biāo)、圖紙審查等環(huán)節(jié)來規(guī)范設(shè)計(jì)市場(chǎng)，減少黑市設(shè)計(jì)。第三，利用主管部門的職能，總結(jié)推廣標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、公布合理的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及考核指標(biāo)，為優(yōu)化設(shè)計(jì)的進(jìn)行提供良好服務(wù)。

（二）加快設(shè)計(jì)監(jiān)理工作的推廣

優(yōu)化設(shè)計(jì)工作的推行，僅靠政府監(jiān)控還不能滿足社會(huì)發(fā)展的要求，設(shè)計(jì)監(jiān)理已成為形勢(shì)所迫，業(yè)主所需。通過設(shè)計(jì)監(jiān)理可打破設(shè)計(jì)單位自己控制自己的單一局面。因此，主管部門應(yīng)在搞好政府監(jiān)理的同時(shí)，一方面應(yīng)盡快建立設(shè)計(jì)監(jiān)理單位資質(zhì)的審批條件，加強(qiáng)設(shè)計(jì)監(jiān)理人才的培訓(xùn)考核和注冊(cè)，制定設(shè)計(jì)監(jiān)理工作的責(zé)職、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；另一方面通過行政手段來保證設(shè)計(jì)監(jiān)理的廣度，為設(shè)計(jì)監(jiān)理的社會(huì)化的提供條件。

（三）建立必要的設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

為保證設(shè)計(jì)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，設(shè)計(jì)經(jīng)營也應(yīng)采用招標(biāo)投標(biāo)，雖然早在80年代，國家計(jì)委和城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部就印發(fā)《工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》，90年代國家建設(shè)部印發(fā)了《城市建筑方案設(shè)計(jì)競(jìng)選管理辦法》，新頒的《招標(biāo)投標(biāo)法》中也規(guī)定符合條件的項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)必須招標(biāo)，但實(shí)際招標(biāo)項(xiàng)目的量一直很少，只占總項(xiàng)目的10%左右(不同的地區(qū)其比例可能有所不同)，即使采用招標(biāo)的項(xiàng)目，其招標(biāo)體系不完善評(píng)標(biāo)方法不健全，缺乏公平競(jìng)爭(zhēng)性，因此應(yīng)完善設(shè)計(jì)招投標(biāo)的相關(guān)環(huán)節(jié)。首先，應(yīng)成立合法的設(shè)計(jì)招標(biāo)機(jī)構(gòu)；其次，各地方主管部門應(yīng)建立相應(yīng)的規(guī)定，符合條件的項(xiàng)目必須招標(biāo)；第三，業(yè)主對(duì)擬建項(xiàng)目應(yīng)有明確的功能及投資要求，有編制完整的招標(biāo)文件；第四，招標(biāo)時(shí)應(yīng)對(duì)投標(biāo)單位的資質(zhì)信譽(yù)等方面進(jìn)行必要的資格審查；第五，應(yīng)設(shè)立健全的評(píng)標(biāo)機(jī)構(gòu)合理的建設(shè)評(píng)標(biāo)方法，以保證設(shè)計(jì)單位公平競(jìng)爭(zhēng)，并限制業(yè)主在項(xiàng)目上的隨意性。

設(shè)計(jì)單位為提高競(jìng)爭(zhēng)能力，在內(nèi)部管理上應(yīng)把設(shè)計(jì)質(zhì)量同個(gè)人效益掛鉤，促使設(shè)計(jì)人員加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)觀念，把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)統(tǒng)一起來，改變以前設(shè)計(jì)過程中不算帳，設(shè)計(jì)完了概算見分曉的現(xiàn)象，并通過室主任、總工程師與造價(jià)工程師層層把關(guān)，共同控制設(shè)計(jì)過程。

（四）完善相應(yīng)的法律法規(guī)

優(yōu)化設(shè)計(jì)的推廣還應(yīng)有一定的法律法規(guī)作為保證，目前已有《合同法》、《建筑法》、《招投標(biāo)法》、《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等在規(guī)范項(xiàng)目建設(shè)工作，但這些都是從項(xiàng)目建設(shè)的總體出發(fā)，對(duì)設(shè)計(jì)方面的規(guī)范不夠具體，因此為更好地監(jiān)督管理設(shè)計(jì)工作，還應(yīng)建立和完善相應(yīng)法律法規(guī)，如設(shè)計(jì)監(jiān)理、設(shè)計(jì)招投標(biāo)、設(shè)計(jì)市場(chǎng)及價(jià)格管理等。

（五）注意優(yōu)化設(shè)計(jì)工作的綜合性

第2篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目考核管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；施工階段；成本控制

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）04-0-01

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程，即項(xiàng)目投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段、銷售階段乃至項(xiàng)目后期管理階段。雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的投資決策階段、設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目節(jié)約成本，減少投資起到關(guān)鍵作用，但施工階段的成本控制的重要性同樣不可忽視。項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)入施工階段后，由于在設(shè)計(jì)階段和招投標(biāo)階段的造價(jià)管理已經(jīng)基本確立了項(xiàng)目的建設(shè)成本，所以施工階段的主要任務(wù)是控制項(xiàng)目的額外支出，即嚴(yán)格把關(guān)項(xiàng)目的工程變更，減少施工單位索賠事件的發(fā)生；合理制定計(jì)劃，確保按期交付工程，以達(dá)到及時(shí)銷售并回收資金的目的，減少項(xiàng)目開發(fā)的資金成本。如何對(duì)施工階段的成本進(jìn)行有效的控制，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：

一、標(biāo)后施工組織設(shè)計(jì)的審定

房地產(chǎn)企業(yè)一般不怎么注重施工組織設(shè)計(jì)或施工方案，沒有對(duì)施工組織設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性、可行性進(jìn)行認(rèn)真分析，監(jiān)理、工程部門對(duì)標(biāo)后施工組織的審核大多流于形式，審核完后即束之高閣；可是在承包人提交的施工組織設(shè)計(jì)中往往會(huì)隱藏一些不合理的之處，在后續(xù)的施工及竣工結(jié)算中增加費(fèi)用，這也是房地產(chǎn)成本控制中容易被忽略的地方。

標(biāo)后施工組織設(shè)計(jì)的審定應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

(1)基坑土方的開挖方式、工作面寬度及放坡系數(shù)應(yīng)合理；(2)臨時(shí)設(shè)施的搭設(shè)點(diǎn)、材料的堆放點(diǎn)應(yīng)提前考慮周全，以免影響后續(xù)工程的施工，造成臨時(shí)設(shè)施不得不重新搭設(shè)及材料的二次搬運(yùn)；(3)合理安排總包、各專業(yè)分包之間的施工工序。

二、加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作

由于目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)工期要求普遍較緊，設(shè)計(jì)院提供的施工圖中細(xì)化程度不夠，錯(cuò)誤、不合理的地方較多，對(duì)圖紙技術(shù)的合理性、施工的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤所帶來的經(jīng)濟(jì)損失及工期延誤。

圖紙會(huì)審中部分應(yīng)著重審查的范圍主要有：

(1)基坑開挖及基坑圍護(hù)可行性，基坑圍護(hù)設(shè)計(jì)圖中注明土方開挖順序是否科學(xué)、節(jié)約。(2)屋面防水、外墻防滲水、衛(wèi)生間防水及門窗防水做法是否可行。(3)土建與各專業(yè)的矛盾問題。(4)工程施工中的可行性問題。(5)室外管線走向及布置是否合理。(6)圖紙是否符合國家的規(guī)范要求。(7)圖紙中的設(shè)計(jì)是否經(jīng)濟(jì)合理。(8)圖紙是否有不明確的地方，如有應(yīng)盡快明確。

三、加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理

項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃以項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)(開工、開盤、竣工、交房、結(jié)盤)為骨干，綜合項(xiàng)目開發(fā)的各專項(xiàng)計(jì)劃經(jīng)平衡、協(xié)調(diào)形成。

項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃制定不合理，容易導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度延期、成本嚴(yán)重超支、質(zhì)量問題層出不窮，最終導(dǎo)致客戶投訴率居高不下，經(jīng)營業(yè)績和品牌形象嚴(yán)重受損。

計(jì)劃管理應(yīng)避免出現(xiàn)的以下問題：

(1)計(jì)劃管理沒有一個(gè)組織上的保障。公司沒有專業(yè)的計(jì)劃管理部門統(tǒng)籌公司的計(jì)劃，而將計(jì)劃管理的職責(zé)放在行政管理部、總裁辦、總經(jīng)辦等行政部門，由于缺少對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)具體業(yè)務(wù)的了解，這些部門實(shí)際不能承擔(dān)有關(guān)計(jì)劃的編制、統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)等職責(zé)，只能淪為計(jì)劃的收集、匯總和期末按計(jì)劃考核評(píng)分的部門，計(jì)劃管理的效果不佳。

(2)缺乏保證計(jì)劃實(shí)行的制度、流程。缺乏計(jì)劃管理相應(yīng)的制度、流程、操作指引和工作標(biāo)準(zhǔn)支撐，表現(xiàn)為計(jì)劃制定合理性不強(qiáng)、計(jì)劃變更隨意性大、變更頻繁。計(jì)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性得不到保證。

(3)不尊重科學(xué)的規(guī)律。計(jì)劃中的每一個(gè)工作都有其合理的完成時(shí)間，而不能人為的進(jìn)行壓縮。如強(qiáng)行壓縮導(dǎo)致最后的結(jié)果是既不能按期完成既定目標(biāo)，又加大了成本的投入，計(jì)劃也就成了一紙空文。

(4)后續(xù)工程不計(jì)代價(jià)盲目趕工。在計(jì)劃實(shí)施過程中，往往前期計(jì)劃落后的情況，房地產(chǎn)公司為了完成計(jì)劃的總體目標(biāo)，便“埋頭苦干”、“大干特干”，完全不考慮成本的增加及質(zhì)量上的下降。

四、加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理

現(xiàn)場(chǎng)簽證是指發(fā)包人與承包人根據(jù)承包合同約定，就工程施工過程中涉及合同價(jià)之外的施工內(nèi)容所作的簽認(rèn)證明，具有臨時(shí)性和無規(guī)律性等特點(diǎn)。如設(shè)計(jì)變更、隱蔽工程、材料代用、施工條件變化等引起的成本增加時(shí)需辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證。它是影響工程造價(jià)的關(guān)鍵因素之一。

如何有效控制現(xiàn)場(chǎng)簽證，應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：

(1)現(xiàn)場(chǎng)簽證單管理要執(zhí)行嚴(yán)格的規(guī)定，不在權(quán)限范圍之內(nèi)的簽字一律無效，如對(duì)企業(yè)造成損失，追究越權(quán)簽字人的責(zé)任。(2)現(xiàn)場(chǎng)簽證單應(yīng)及時(shí)辦理。對(duì)特殊情況，后補(bǔ)辦的現(xiàn)場(chǎng)簽證單，經(jīng)辦人員應(yīng)有書面情況說明。(3)現(xiàn)場(chǎng)簽證單規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成費(fèi)用審核、確認(rèn)工作，以保證動(dòng)態(tài)成本的準(zhǔn)確性。(4)現(xiàn)場(chǎng)簽證單完成簽證流程工作后應(yīng)及時(shí)歸檔匯編，建立現(xiàn)場(chǎng)簽證單臺(tái)賬目錄。防止出現(xiàn)重復(fù)簽證的現(xiàn)象發(fā)生。(5)現(xiàn)場(chǎng)簽證單的結(jié)算必須要有齊備的、有效的原件作為結(jié)算的依據(jù)。(6)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理工作在各部門之間進(jìn)行多級(jí)審核控制體系；各級(jí)在審核過程中應(yīng)實(shí)事求是、認(rèn)真仔細(xì)、意見明確，有關(guān)手續(xù)資料的簽字、蓋章等根據(jù)權(quán)限規(guī)定務(wù)必齊全、有效。(7)簽證內(nèi)容完成后，現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)避免采用類似“情況屬實(shí)”或“工程量屬實(shí)”等模糊性字眼進(jìn)行簽認(rèn)，而必須實(shí)度實(shí)量后簽字確認(rèn)完成或未完成的事實(shí)或者工程量、材料材質(zhì)和規(guī)格、工日數(shù)、機(jī)械臺(tái)班等內(nèi)容。

五、合同交底

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理水平不斷提高，合同條款越來越嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的總包合同少則幾十頁，多的上百頁。再加上有些項(xiàng)目監(jiān)理工程師、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程師未參與合同的談判、訂立工作，導(dǎo)致執(zhí)行合同的人員大多數(shù)情況下對(duì)合同具體內(nèi)容理解不充分；在合同的履行過程中，容易造成因管理不當(dāng)而造成不必要的損失。合同簽訂人員向合同執(zhí)行人員面對(duì)面進(jìn)行合同交底，使合同執(zhí)行人員熟悉合同條文、合同總體分析結(jié)果、合同中的主要內(nèi)容、各種規(guī)定、管理程序及各種行為的法律后果等；則可有效保證合同的正確履行和合同風(fēng)險(xiǎn)的防范。

合同交底應(yīng)做好以下幾點(diǎn)的交底工作：

(1)具體的工程界面劃分，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范，關(guān)鍵性工期節(jié)點(diǎn)及總工期要求等；(2)發(fā)包人、監(jiān)理承及承包人的權(quán)利與義務(wù)；(3)總分包配合的內(nèi)容及要求；(4)發(fā)包人、承包人違約責(zé)任；(5)現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程聯(lián)系單等單據(jù)的辦理要求；(6)甲供材料的種類及管理辦法；(7)合同進(jìn)度款的支付；(8)竣工驗(yàn)收要求及竣工資料編制移交。

六、結(jié)束語

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)施工階段的成本控制具有重要的意義，房地產(chǎn)公司應(yīng)從組織、制度上保證以上五個(gè)方面的工作得到有效推進(jìn)，盡量節(jié)約公司的成本，以便提高公司的盈利水平。

第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目考核管理辦法范文

一、市建筑安裝、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管現(xiàn)狀

根據(jù)《市人民政府關(guān)于印發(fā)市稅收屬地管理若干規(guī)定（試行）的通知》（南政發(fā)〔〕137號(hào)）精神，市地稅局于年7月下發(fā)了《市地方稅務(wù)局市財(cái)政局關(guān)于貫徹落實(shí)市稅收屬地管理若干規(guī)定（試行）的通知》（南地稅發(fā)[]174號(hào)）。目前市對(duì)建筑安裝和房地產(chǎn)企業(yè)的這種管理方式，符合了市政府關(guān)于稅收屬地管理的規(guī)定，利于協(xié)調(diào)與政府和財(cái)政的關(guān)系；方便了納稅人實(shí)行集中申報(bào)，不需在不同的城區(qū)多頭申報(bào)，也優(yōu)化了納稅服務(wù)；基本避免企業(yè)到不同城區(qū)進(jìn)行重復(fù)注冊(cè)，虛增戶數(shù)現(xiàn)象；同時(shí)在注冊(cè)地集中申報(bào)有利于對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)實(shí)行征管檔案一戶式管理。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至年3月止，市（含市轄縣）登記在冊(cè)的建筑安裝企業(yè)2，339戶，房地產(chǎn)企業(yè)1，269戶。*年建筑安裝行業(yè)征收入庫營業(yè)稅59，782萬元，占全局營業(yè)稅收入的23.96%；房地產(chǎn)行業(yè)征收入庫營業(yè)稅94，339萬元，占全局營業(yè)稅收入的37.81%。

（一）征管模式

從年1月1日起，我市市區(qū)范圍內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目和建筑安裝工程項(xiàng)目的地方稅收，實(shí)行按項(xiàng)目進(jìn)行征收管理。具體規(guī)定為:

1.年1月1日以前取得《建筑工程施工許可證》、未完工（完稅）的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和建筑安裝工程項(xiàng)目（不含外來施工企業(yè)項(xiàng)目），各地方稅收仍由企業(yè)注冊(cè)地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收管理，稅款繳入注冊(cè)地城區(qū)（開發(fā)區(qū)），并執(zhí)行相應(yīng)的財(cái)政體制。

2．年1月1日以后新批準(zhǔn)及新開工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和建筑安裝工程項(xiàng)目，一律由戶籍主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)（以下簡稱征收稅務(wù)機(jī)關(guān)）征收管理，其營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、防洪保安費(fèi)、土地增值稅，稅款分稅種和分預(yù)算級(jí)次分別繳入項(xiàng)目所在地城區(qū)（開發(fā)區(qū)），其他地方稅收統(tǒng)一申報(bào)繳入戶籍地城區(qū)（開發(fā)區(qū)），并執(zhí)行相應(yīng)的財(cái)政體制。

對(duì)市區(qū)范圍內(nèi)年1月1日起新批準(zhǔn)及新開工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和建筑安裝工程項(xiàng)目，申報(bào)時(shí)必須按項(xiàng)目填寫報(bào)送《營業(yè)稅納稅申報(bào)表》（適用于房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營業(yè)稅納稅人），申報(bào)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按不同城區(qū)（開發(fā)區(qū)）分別填列申報(bào)。

3．外來施工企業(yè)：外來施工項(xiàng)目的稅收，除所得稅按照自治區(qū)地方稅務(wù)局《建筑安裝企業(yè)外出經(jīng)營活動(dòng)稅收管理證明管理辦法》（桂地稅發(fā)〔〕209號(hào)）進(jìn)行征收管理外，其他地方稅收由項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收管理，稅款繳入項(xiàng)目所在地城區(qū)（開發(fā)區(qū)），并執(zhí)行相應(yīng)的財(cái)政體制，向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開發(fā)票。

（二）管理辦法

目前我市對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝工程項(xiàng)目的稅收實(shí)行“三級(jí)”監(jiān)控管理辦法。具體為：

1.市地稅局房地產(chǎn)、建筑安裝工程項(xiàng)目管理辦公室。主要負(fù)責(zé)對(duì)各征收管理單位的稅源監(jiān)控的業(yè)務(wù)輔導(dǎo)、檢查監(jiān)督和工作協(xié)調(diào)及軟件開發(fā)和推廣應(yīng)用、優(yōu)化系統(tǒng)管理等工作，定期統(tǒng)計(jì)、分析和通報(bào)有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)稅源監(jiān)控管理的有關(guān)情況，根據(jù)工作的實(shí)際情況建立健全各項(xiàng)管理制度；定期從政府有關(guān)部門取得屬自治區(qū)級(jí)、市級(jí)核發(fā)《建設(shè)工程施工許可證》的準(zhǔn)建項(xiàng)目信息，在5個(gè)工作日內(nèi)傳遞到各城區(qū)（開發(fā)）局，同時(shí)，加強(qiáng)與各城區(qū)（開發(fā)）的聯(lián)系，配合協(xié)助開展有關(guān)稅源監(jiān)控的管理工作。

2.各城區(qū)（開發(fā)區(qū)）主管地稅局。主要負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)稅源管理的具體工作。組織、指導(dǎo)稅收管理員對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝項(xiàng)目的信息采集、審核、錄入的管理和對(duì)稅源監(jiān)督、檢查等管理工作的監(jiān)控和考核，利用計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)軟件，定期查詢、統(tǒng)計(jì)和分析房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)的項(xiàng)目開況、樓盤銷售情況和繳納稅款情況，定期組織人員到實(shí)地進(jìn)行抽查審核，確保對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝項(xiàng)目稅源管理工作落到實(shí)處。

3.稅收管理員。主要負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)項(xiàng)目稅源的日常管理工作，了解掌握企業(yè)的“項(xiàng)目開發(fā)”情況，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的樓盤建設(shè)、銷售、建筑安裝項(xiàng)目工程進(jìn)展及應(yīng)繳、已繳稅款等情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理和監(jiān)控，及時(shí)將項(xiàng)目信息采集、審核、錄入計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)資源共享和動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理；對(duì)列入稅源監(jiān)控管理的欠稅，要采取措施清繳入庫；對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)稅源監(jiān)控的有關(guān)信息資料，要做好存檔工作。

(三)房地產(chǎn)、建筑安裝項(xiàng)目管理信息化建設(shè)現(xiàn)狀

目前，市地稅局房地產(chǎn)、建筑安裝工程項(xiàng)目也初步納入了稅務(wù)信息系統(tǒng)信息化管理，雖然《信息系統(tǒng)》的“房地產(chǎn)建筑安裝明細(xì)管理項(xiàng)目”功能還比較簡單，但市地稅局在房地產(chǎn)、建筑安裝項(xiàng)目的信息化建設(shè)方面也具備了一定的條件，那就是：在硬件設(shè)備方面，目前市地稅局已經(jīng)擁有3臺(tái)小型主機(jī)，市局與各城區(qū)局、縣局已經(jīng)實(shí)現(xiàn)2兆光纖網(wǎng)絡(luò)的數(shù)據(jù)集中，并且市的所有城區(qū)局已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了人手一臺(tái)計(jì)算機(jī)，縣局的主要分局也基本實(shí)現(xiàn)了人手一臺(tái)計(jì)算機(jī)，這就為局升級(jí)、改造現(xiàn)有房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目信息管理系統(tǒng)或引進(jìn)、移植外省地稅局先進(jìn)的信息管理系統(tǒng)奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。

二、市建筑安裝企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項(xiàng)目管理存在的主要問題：

(一)注冊(cè)地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)征管模式執(zhí)行一年多來，解決了納稅評(píng)估、納稅申報(bào)、發(fā)票領(lǐng)購多頭管理的問題，但在注冊(cè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)集中申報(bào)方式，對(duì)企業(yè)注冊(cè)地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)來說，對(duì)項(xiàng)目地不歸其管轄的稅收只負(fù)責(zé)開票但不入其城區(qū)金庫，且對(duì)項(xiàng)目不進(jìn)行管理，不利于注冊(cè)地主管稅務(wù)機(jī)監(jiān)控和掌握工程的進(jìn)度，管理的主動(dòng)性和積極性不高。

(二)建筑安裝工程企業(yè)稅收征管秩序不完善。建筑安裝工程企業(yè)的稅收在地方稅收中尤其是的第二產(chǎn)業(yè)占有舉足輕重的地位，以市為例（包括六縣），近幾年來，建筑安裝業(yè)稅收在整個(gè)稅收收入中比例在20%以上，在第二產(chǎn)業(yè)地方稅收收入比重中所占的比重更是高達(dá)50%以上。在現(xiàn)行的財(cái)稅管理體制下，出現(xiàn)部分地區(qū)為確保自已全年財(cái)政收入、投資計(jì)劃任務(wù)的順利完成，給各部門各單位下達(dá)了協(xié)稅計(jì)劃任務(wù)，造成各地區(qū)、各部門為了各自的利益相互爭(zhēng)稅、搶稅，甚至擅自減免稅的不良現(xiàn)象。建筑安裝企業(yè)乘稅收征管秩序混亂之機(jī)，一方面利用各地的稅收優(yōu)惠政策鉆空子，為得到更多的稅收優(yōu)惠,跨地區(qū)掛靠進(jìn)行稅務(wù)注冊(cè)登記。另一方面利用建筑安裝工程所跨的時(shí)間較長，稅款征收的額度較大，一些單位和個(gè)人為了局部利益到異地拉引稅款,給納稅人以回扣或其他好處，造成稅負(fù)不公平和稅款的流失。

(三)房地產(chǎn)、建筑安裝項(xiàng)目管理信息化建設(shè)存在的問題

隨著《信息系統(tǒng)》的推廣應(yīng)用，市地稅局房地產(chǎn)、建筑安裝工程項(xiàng)目也初步納入了信息化管理，但《信息系統(tǒng)》的“房地產(chǎn)建筑安裝明細(xì)管理項(xiàng)目”功能還比較簡單，僅能滿足項(xiàng)目開工、竣工、納稅申報(bào)情況的基礎(chǔ)管理，還不能通過網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控功能，實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)所在地與勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)之間信息管理一體化；不能解決發(fā)票信息與納稅申報(bào)中稅票信息、發(fā)票信息與納稅申報(bào)表的納稅信息、納稅申報(bào)表和財(cái)務(wù)報(bào)表、建筑企業(yè)發(fā)票信息與建設(shè)單位發(fā)票信息，以及總局?jǐn)M實(shí)行的“雙向申報(bào)”方式中，勞務(wù)地與機(jī)構(gòu)地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)表的審核比對(duì)功能；不能及時(shí)有效地掌握工程項(xiàng)目的開工、竣工、改建、停緩建、工程進(jìn)度、付款進(jìn)度，以及轉(zhuǎn)分包情況，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程項(xiàng)目的全過程、全方位的監(jiān)控。

（四）外出經(jīng)營管理不規(guī)范，異地施工稅收管理缺位。建筑安裝企業(yè)大都異地承包施工，新征管法雖規(guī)定了外出施工業(yè)戶的報(bào)驗(yàn)、登記和按期申報(bào)制度，但建安企業(yè)施工時(shí)真正能辦理的卻寥寥無幾，等工程決算后再開票繳稅的情況似乎約定俗成，異地經(jīng)營戶的登記、報(bào)驗(yàn)、申報(bào)制度缺乏體制保證。稅務(wù)機(jī)關(guān)可以通過工商信息交換得到本地固定經(jīng)營業(yè)戶的有關(guān)登記信息，但對(duì)異地經(jīng)營情況只能靠納稅人自覺辦理報(bào)驗(yàn)登記、申報(bào)，稅務(wù)部門異地的實(shí)地核查又難以操作，外地工程項(xiàng)目漏征漏管情形時(shí)有發(fā)生。

（五）由于適用房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的《營業(yè)稅納稅申報(bào)表》內(nèi)容多，填寫復(fù)雜，有部分納稅人認(rèn)為填寫和理解較困難，因此目前建筑安裝房地產(chǎn)業(yè)納稅人填寫、報(bào)送的《營業(yè)稅納稅申報(bào)表》（適用于房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營業(yè)稅納稅人），填寫效果不理想。

（六）目前市地稅局尚不能和房產(chǎn)、土地、建設(shè)規(guī)劃等部門實(shí)施聯(lián)網(wǎng)，建立信息共享平臺(tái)。

三、加強(qiáng)建筑安裝工程企業(yè)稅收管理的建議

針對(duì)當(dāng)前建筑安裝工程企業(yè)稅收征管中存在的主要問題以及結(jié)合市地稅局*年7月對(duì)*地方稅務(wù)局房地產(chǎn)、建筑安裝項(xiàng)目稅政管理及征管信息化建設(shè)考察學(xué)習(xí)情況，現(xiàn)就如何提高征管水平，加強(qiáng)征管力度，促進(jìn)稅收收入提高，提出幾點(diǎn)建議。

（一）施行真正意義上的完全屬地化管理。要實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)、建筑安裝項(xiàng)目管理的有效突破，是施行真正意義上的完全屬地化管理，即按照不動(dòng)產(chǎn)所在地和勞務(wù)發(fā)生地原則，由各個(gè)城區(qū)（開發(fā)區(qū)）局對(duì)其行政（經(jīng)濟(jì)）區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)、建筑安裝項(xiàng)目實(shí)施稅收征管。在當(dāng)前房地產(chǎn)建筑安裝項(xiàng)目稅收管理日趨紛繁復(fù)雜的形勢(shì)下，信息技術(shù)對(duì)稅務(wù)管理的核心支持地位日益突出。要趕超先進(jìn)就必需全面實(shí)施科技興稅，加快推進(jìn)項(xiàng)目信息化建設(shè)步伐，加速地稅房地產(chǎn)建筑安裝項(xiàng)目信息化的發(fā)展，縮小與國內(nèi)先進(jìn)省份在房地產(chǎn)建筑安裝項(xiàng)目信息化建設(shè)方面的差距，增強(qiáng)稅務(wù)管理的科技手段。改變過去建筑業(yè)各稅種分割管理的弊端，提高管理效率。同時(shí)，提高管理透明度高，防止了暗箱操作，達(dá)到了陽光作業(yè)的目的。

（二）依托信息化手段，研發(fā)建筑安裝業(yè)相關(guān)管理軟件。利用信息化手段加強(qiáng)建筑安裝業(yè)管理勢(shì)在必行。目前對(duì)建安行業(yè)的屬地工程項(xiàng)目管理臺(tái)賬，從嚴(yán)格意義上講仍只停留在手工管理上，稅務(wù)部門對(duì)工程項(xiàng)目信息掌握非常有限，不同地區(qū)的稅務(wù)部門之間，以及稅務(wù)部門與規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部門之間缺乏必須的信息溝通，稅收管理基礎(chǔ)比較薄弱。開發(fā)建筑安裝業(yè)管理軟件，通過采集納稅申報(bào)信息、工程項(xiàng)目信息及規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部門提供的工程項(xiàng)目信息，對(duì)建筑安裝施工企業(yè)的涉稅事項(xiàng)進(jìn)行信息共享，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)大集中，達(dá)到有效監(jiān)控。特別是有利于施工企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)部門與勞務(wù)發(fā)生地稅務(wù)部門建立信息交流，對(duì)跨地區(qū)經(jīng)營的納稅人實(shí)行有效監(jiān)控。同時(shí)通過電腦實(shí)行數(shù)據(jù)稽核比對(duì)制度，即按季將建設(shè)單位的工程款支付、發(fā)票收取等情況與施工建安企業(yè)的發(fā)票開具、申報(bào)納稅情況（通過信息系統(tǒng)查詢）進(jìn)行稽核比對(duì)，判斷施工建安企業(yè)應(yīng)繳稅費(fèi)申報(bào)是否準(zhǔn)確、及時(shí)、足額，以加強(qiáng)建設(shè)工程項(xiàng)目稅源控管。通過人機(jī)結(jié)合的綜合管理模式，全面加強(qiáng)和規(guī)范建筑安裝業(yè)稅收征管，很大程度上防止外來施工企業(yè)的偷逃稅現(xiàn)象。

在考察學(xué)習(xí)中我們發(fā)現(xiàn)，福建省地稅局建筑業(yè)的稅收信息系統(tǒng)，非常直觀且貼近市地稅局征管實(shí)際，其先進(jìn)性和實(shí)用性及其強(qiáng)大的功能和涵蓋力是無可比擬的，因此從現(xiàn)實(shí)的可能性和有效性看，最快速有效的辦法就是移植改進(jìn)福建省成熟成功的軟件系統(tǒng)，這樣可以事半功倍。如果引進(jìn)和改良福建省地稅局的《建筑業(yè)稅收信息管理系統(tǒng)》，建議在整個(gè)系統(tǒng)的引進(jìn)、移植過程中，盡可能的考慮其整體性，除依照地稅管理信息要求必須作適應(yīng)性調(diào)整的功能模塊外，盡量避免做更多的改動(dòng)。同時(shí)考慮在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程中引入監(jiān)理機(jī)制，以確保項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量和效率。

第4篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目考核管理辦法范文

認(rèn)真分析歷年房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工地發(fā)生的安全事故，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致事故發(fā)生一般主要有以下幾方面因素：

一、房地產(chǎn)施工事故發(fā)生的主要因素

1.心存僥幸，總認(rèn)為事故離自己很遠(yuǎn)。某些管理人員對(duì)于曾經(jīng)發(fā)生的安全事故不以為然，不總結(jié)分析，也不從中吸取教訓(xùn)、引以為戒，明知故犯現(xiàn)象嚴(yán)重。

按習(xí)慣辦事，缺乏隨機(jī)應(yīng)變的創(chuàng)新思維。某些管理人員和施工人員工作缺乏安全意識(shí)，盲目相信以往的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為自己水平過硬，保準(zhǔn)出不了問題。因此，無法保障生產(chǎn)的靈活性和安全性。

2.缺乏安全責(zé)任感，對(duì)規(guī)章制度滿不在乎。有相當(dāng)一部分人沒有在思想深處真正認(rèn)識(shí)到安全工作的重要性。部分以掛靠形式進(jìn)場(chǎng)的施工隊(duì)伍、非法分包和轉(zhuǎn)包以及肢解發(fā)包引入的施工隊(duì)伍素質(zhì)低下，缺乏專業(yè)管理能力。

3.各項(xiàng)安全生產(chǎn)規(guī)章制度不健全或與現(xiàn)場(chǎng)管理需求脫節(jié)，難以貫徹執(zhí)行。為數(shù)不少的小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有建立一套較為健全的安全管理規(guī)章，現(xiàn)場(chǎng)主要依靠管理人員的經(jīng)驗(yàn)管理，缺乏完整的管理體系；有些較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安全規(guī)章制度更新緩慢，部分條款陳舊而不能適應(yīng)新的環(huán)境變化，甚至有些安全規(guī)章制度紙上談兵，缺乏針對(duì)性，無法應(yīng)用到實(shí)際操作中。所有這些，都導(dǎo)致規(guī)章制度難以具體化執(zhí)行，難以為安全生產(chǎn)起到指導(dǎo)和監(jiān)督作用，以致造成房地產(chǎn)生產(chǎn)某些環(huán)節(jié)“制度形同虛設(shè)”的尷尬局面。

4.安全培訓(xùn)不到位，安全投入不足，規(guī)章制度執(zhí)行不徹底。再完善的安全生產(chǎn)制度，如果不能得以良好的執(zhí)行，都將淪為一紙空文。在對(duì)以往安全事故原因分析中，我們經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)：許多施工單位安全規(guī)章制度不健全，新工人進(jìn)場(chǎng)的“三級(jí)安全教育”流于形式，工序施工前的安全技術(shù)交底基本缺失，這些因素都會(huì)導(dǎo)致安全規(guī)章制度不能全面貫徹執(zhí)行。

5.管理授權(quán)不清晰，出現(xiàn)部門職能重疊或管理盲區(qū)現(xiàn)象。有些公司在職能劃分時(shí)重疊現(xiàn)象較嚴(yán)重，出現(xiàn)部門職能相互交叉、多頭領(lǐng)導(dǎo)等問題，因此安全責(zé)任制在實(shí)踐中不是非常完善。同時(shí)，在房地產(chǎn)開發(fā)中存在對(duì)未來趨勢(shì)把握不準(zhǔn)，規(guī)劃不足等問題，這樣在后期容易出現(xiàn)很多意想不到的狀況。因此，安全預(yù)防措施無法跟上事情的發(fā)展變化節(jié)奏。

從上述幾點(diǎn)可見，安全工作具有復(fù)雜性和不可預(yù)見性。那么，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如何更加有效地加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全監(jiān)管？筆者認(rèn)為主要應(yīng)從八個(gè)方面著手抓起，可簡要?dú)w納為“五化”（目標(biāo)化、制度化、技術(shù)化、常態(tài)化、標(biāo)準(zhǔn)化）和“三保證”（組織機(jī)構(gòu)保證、安全投入保證、管理人員保證）。

二、安全管理的“五化”

1.安全管理目標(biāo)化。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部，企業(yè)與部門、部門與員工自上而下層層簽訂年度安全目標(biāo)責(zé)任書，將安全指標(biāo)分解落實(shí)，并與績效工資掛鉤考核。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工單位，主要在施工合同中對(duì)安全責(zé)任進(jìn)行分解落實(shí)，要求各施工單位在項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)階段明確安全生產(chǎn)、文明施工及環(huán)境管理的目標(biāo)，且將這個(gè)總目標(biāo)細(xì)化到項(xiàng)目施工的各個(gè)階段。房地產(chǎn)公司現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部還要監(jiān)督各施工單位與勞務(wù)分包隊(duì)伍簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任書、環(huán)境保護(hù)責(zé)任書，并加以監(jiān)督檢查，確保管理目標(biāo)能夠落到實(shí)處。

2.安全管理制度化。以筆者所在的集團(tuán)公司為例，為強(qiáng)化對(duì)各項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的安全監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)整個(gè)集團(tuán)公司安全管理統(tǒng)一化、規(guī)范化，我們?cè)诔浞至私飧飨聦俟竟芾韺?shí)際基礎(chǔ)上，組織專人編寫了安全生產(chǎn)責(zé)任制度、安全生產(chǎn)教育培訓(xùn)制度、安全生產(chǎn)檢查制度、安全生產(chǎn)會(huì)議制度、安全技術(shù)措施制度、安全技術(shù)管理和安全技術(shù)交底制度、安全生產(chǎn)費(fèi)用保障制度、安全生產(chǎn)獎(jiǎng)懲制度、安全生產(chǎn)管理人員持證上崗制度、特殊工種持證上崗制度、機(jī)械安全管理制度、安全評(píng)分制度、治安消防安全管理制度、驗(yàn)收制度、文明施工管理辦法、環(huán)境保護(hù)管理制度、事故報(bào)告制度、安全操作規(guī)程、民工宿舍掛牌住宿制度、防護(hù)用品管理制度等20多項(xiàng)專項(xiàng)管理制度，為提升現(xiàn)場(chǎng)安全監(jiān)管水平奠定了良好的基礎(chǔ)，保證了整個(gè)安全監(jiān)管過程“有章可循、有法可依”。

3.安全管理技術(shù)化。以筆者所在的集團(tuán)公司為例，為在安全管理上突出 “技術(shù)化”這一特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)安全防護(hù)措施的有效性，我們組織各公司專業(yè)人員編制了《安全施工組織設(shè)計(jì)》、《基坑支護(hù)與降水工程方案》、《腳手架工程專項(xiàng)施工方案》、《臨時(shí)用電安全方案》、《夏季施工安全方案》、《起重吊裝施工組織設(shè)計(jì)》、《箱梁支架現(xiàn)澆安全專項(xiàng)方案》、《事故預(yù)防監(jiān)控和應(yīng)急預(yù)案》、《消防應(yīng)急救援預(yù)案》、《高處墜落應(yīng)急救援預(yù)案》、《高壓線區(qū)域施工應(yīng)急預(yù)案》、《職業(yè)健康和安全管理計(jì)劃》、《環(huán)境噪聲污染防治管理辦法》、《廢棄物污染防治管理辦法》等專項(xiàng)安全方案，供現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部對(duì)各施工單位統(tǒng)一要求，規(guī)范監(jiān)管。

第5篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目考核管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】縣域經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；投機(jī)需求

近年來，縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展和完善，剛性需求旺盛，但同時(shí)房價(jià)出現(xiàn)了過快上漲、投機(jī)資本涌入等現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨著諸多機(jī)遇和挑戰(zhàn)。本文結(jié)合湖北省谷城縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及存在問題，探討縣域房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)策。2010年湖北省谷城縣總?cè)丝?7.83萬人，地區(qū)生產(chǎn)總值107.9億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資36.99億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9578元，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)有較好的代表性。

一、谷城縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)起步晚，發(fā)展快

谷城縣大規(guī)模的房地產(chǎn)開潮始于2005年前后，起步較晚。經(jīng)過5年的迅速發(fā)展已經(jīng)形成一定規(guī)模，但市場(chǎng)還不成熟。2010年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.02億元，施工面積28萬平方米，掛牌成交土地14塊。從2009年起房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快車道，土地成交價(jià)格不斷攀升。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)火熱，新推房源在短短幾個(gè)月內(nèi)便一售而空，其中投機(jī)需求占到30%左右。二手房市場(chǎng)持續(xù)升溫，成交量迅速上升。2009年二手房成交601套，成交面積94729.66，2010年成交865套，面積為134450，同比分別上漲43.9%和41.9%。[1]

（二）需求旺盛，以改善性購房為主

受訪群體中年齡在25-35歲的人數(shù)占44%，家庭月收入在2000元以上的人數(shù)占65%，有36%的人計(jì)劃在1-5年內(nèi)購房。在計(jì)劃購房群體中，返鄉(xiāng)農(nóng)民工和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)個(gè)體經(jīng)營者占了57%，其次為外地投資者。在購房因素調(diào)查中，占最大比例的是改善居住條件和為子女購房，分別占37%和33%。城鎮(zhèn)化和居民收入水平的提高使得縣域住房的需求逐漸加大?，F(xiàn)在部分城鎮(zhèn)居民購房觀念逐漸從“居住型”向“改善型”轉(zhuǎn)變，已不滿足僅僅解決居住問題，尤其是中高收入者以舊換新、以小換大的現(xiàn)象普遍存在。[2]縣域新開發(fā)住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)開發(fā)戶型面積越來越大的趨勢(shì)。在走訪的在售樓盤中，120-140戶型最受購房者青睞。

（三）房價(jià)總體不高，但持續(xù)上漲

2008年谷城縣商品房均價(jià)為1300元/，2010年為2300元/，漲幅達(dá)77%，像盛世中華城等個(gè)別樓盤均價(jià)已達(dá)到2800元/。據(jù)房產(chǎn)局介紹，預(yù)計(jì)在3年內(nèi)谷城縣房價(jià)將達(dá)到4500元/。雖然總體房價(jià)相對(duì)于大中城市不高，但房價(jià)上漲迅猛，自2009年以來平均每月上漲30-100元/不等。房價(jià)推高有土地成本上漲的原因也有建筑材料、勞務(wù)工資等要素價(jià)格上漲的原因。就土地成本來說，2009年商業(yè)和居住用地均價(jià)為500元/，2010年為619元/。根據(jù)實(shí)際施工地點(diǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，勞工費(fèi)諸如瓦工的實(shí)際平均工資在120元/天左右，且持續(xù)上漲。這與當(dāng)前專業(yè)技工的市場(chǎng)短缺有著直接聯(lián)系。

（四）廉租房和保障房建設(shè)力度不斷加大

2010年廉租房和保障房建設(shè)施工面積占總施工面積的10%-15%，同比增長18%。其中廉租房新建房源140套，保障房為200套。廉租房租金為0.7元/，廉租房補(bǔ)助資金為每15每人補(bǔ)助4元。所供廉租保障房采取搖號(hào)制度，由社區(qū)和政府監(jiān)督。谷城縣通過土地劃撥，減免行政事業(yè)性收費(fèi)，政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，控制開發(fā)貸款利率，落實(shí)稅收優(yōu)惠政策等措施，切實(shí)降低經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)成本。同時(shí)加大廉租房建設(shè)資金投入力度，采取政府新建、收購、改建以及鼓勵(lì)社會(huì)捐贈(zèng)等方式，增加廉租房供應(yīng)，力爭(zhēng)3-5年內(nèi)解決最低收入家庭中的無房戶住房困難，改善破產(chǎn)改制國有企業(yè)職工和棚戶區(qū)居民住房條件，妥善安置拆遷戶。

（五）公平競(jìng)爭(zhēng)的良好氛圍正在形成

2009年以來谷城縣房管局根據(jù)上級(jí)有關(guān)政策，結(jié)合谷城縣實(shí)際，進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行合同備案管理。在此基礎(chǔ)上，制訂了谷城縣預(yù)售款監(jiān)管制度和預(yù)售款監(jiān)管文本。同時(shí)，重點(diǎn)對(duì)有無開發(fā)資質(zhì)，是否按規(guī)定預(yù)售，售樓部是否“五證”上墻等經(jīng)常性進(jìn)行檢查，進(jìn)一步規(guī)范了開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營行為。

二、谷城縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題

（一）戶型和住房開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理

開發(fā)商為了提高土地利用率和降低建設(shè)成本，盲目追求利潤，商品房的開發(fā)檔次越來越高，在建房源中，100以上的戶型占到70%，小戶型商品房供應(yīng)不足。不少居民的購房能力相對(duì)于較高的商品房價(jià)格存在一定的差距，導(dǎo)致商品住宅的結(jié)構(gòu)性供求失衡。少數(shù)規(guī)劃的商品住房優(yōu)質(zhì)地塊土地出讓存在著地價(jià)非理性上漲的可能。由于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房等保障性住房的地方建設(shè)資金不到位，致使供應(yīng)量較少，部分低收入家庭只能“望房興嘆”。

（二）外地資本和房企涌入，加大形成泡沫的風(fēng)險(xiǎn)

2007年下半年開始，我國政府出臺(tái)了一系列調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，導(dǎo)致全國大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，國房景氣指數(shù)下滑。而處于內(nèi)地的縣市級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于剛剛起步，受之影響很小，于是，很多開發(fā)企業(yè)把眼光瞄準(zhǔn)了谷城縣這樣的縣級(jí)市場(chǎng)。中天地產(chǎn)、谷泰公司、天潤公司、冠興公司、匯東公司等外地房地產(chǎn)開發(fā)公司都是在樣的背景下進(jìn)入谷城縣房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的。此外，來自江西、溫州等地區(qū)的投資者紛紛來谷城置業(yè)，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)資金流動(dòng)性。2010年調(diào)控力度加大，各銀行已停止向房企貸款，同時(shí)取消二套房貸，提高首付比例，一定程度上緩解了房價(jià)上漲壓力，但大中城市的投資性資本被迫轉(zhuǎn)向縣城，進(jìn)而形成房價(jià)上漲的新動(dòng)力，加大了形成房價(jià)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）部分本地房企運(yùn)作不規(guī)范

截止到2010年，谷城縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共20家。部分本地房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范，多為家族企業(yè)，缺乏房地產(chǎn)開發(fā)能力，資金實(shí)力差。2010年國家加大調(diào)控，銀行貸款緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)融資難的問題。其次，縣域房地產(chǎn)企業(yè)還存在未取得許可證進(jìn)行開發(fā)的擅自外建、預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為。部分開發(fā)企業(yè)還存在違規(guī)收取定金、廣告不實(shí)、承諾不兌現(xiàn)、買賣合同填寫不規(guī)范等問題。在本次問卷調(diào)查中，有30%的人認(rèn)為開發(fā)商存在廣告虛假，21%人稱房屋面積縮水，18%的人反映配套設(shè)施不到位。

（四）城鎮(zhèn)規(guī)劃和項(xiàng)目水平有待提高

縣城私人建房依然存在，城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體開發(fā)、小區(qū)建設(shè)等，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定影響。單位的開發(fā)仍然存在，多數(shù)住宅布局及風(fēng)格大同小異，沒有形成地域特色，不利于提高城市品位，改善居住環(huán)境?？h域房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)整體水平不高，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模還不大，文化、教育等配套設(shè)施不完善，還存在硬件設(shè)施差、物業(yè)管理不規(guī)范等問題。

（五）購房消費(fèi)的擠出效應(yīng)抑制了居民的其他消費(fèi)

因房價(jià)上漲導(dǎo)致抑制居民其他消費(fèi)的趨勢(shì)越來越明顯，很多低收入家庭迫于房價(jià)上漲的壓力，減少日常支出而增加儲(chǔ)蓄。在購房付款方式的調(diào)查中，有37%的人選擇家庭儲(chǔ)蓄付款，而銀行按揭貸才占30%。家庭月收入在2000元以下的人占到了35%，在42%暫不購買房子的人中有52%的人無力購買，可接受2500元/以下的房價(jià)人數(shù)占85%。以面積為130，售價(jià)在2300元/的商品房計(jì)算，除去通貨膨脹因素，一個(gè)月收入在2500元的家庭，房價(jià)收入比為10，處在高位運(yùn)行。

三、促進(jìn)縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的相關(guān)建議

（一）改善房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，健全住房保障制度

切實(shí)落實(shí)好《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等相關(guān)配套性文件，公布保障房建設(shè)計(jì)劃、開工和竣工相關(guān)信息，把工程質(zhì)量管理納入住房保障工作考核、約談和問責(zé)范圍，努力實(shí)現(xiàn)十二五規(guī)劃中的保障房建設(shè)目標(biāo)。政府要通過各種措施，如土地行政劃撥，稅收減免、利潤限制等，從各種渠道、調(diào)動(dòng)各種財(cái)政資源來增加對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租屋建設(shè)的投資；同時(shí)鼓勵(lì)引導(dǎo)開發(fā)商應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦木幼顩r和收入水平，確定合適的開發(fā)項(xiàng)目，要多建“小戶型”普通商品住房，以滿足不同層次居民特別是廣大中低收入居民的購房需求。

（二）加大宏觀調(diào)控力度，嚴(yán)格監(jiān)管投機(jī)資金流入

在本次調(diào)查對(duì)象中，有60%的人認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控效果不明顯，房價(jià)將保持現(xiàn)狀或上漲，只有10%的人認(rèn)為房價(jià)將下跌，還有30%的人無法確定房價(jià)走勢(shì)?？梢?，居民對(duì)房價(jià)調(diào)控持懷疑態(tài)度。政府應(yīng)加大商品房建設(shè)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地審批和監(jiān)管制度，防止開發(fā)商囤積土地和捂盤惜售。在稅收、資金支持、過戶登記等方面采取相應(yīng)措施，加強(qiáng)對(duì)炒買炒賣商品房行為的政策干預(yù)力度。同時(shí)防止外地投機(jī)資本過熱流動(dòng)，嚴(yán)格控制二套房貸，提高首付比例，抑制部分投機(jī)需求。對(duì)普通購房戶在首付比例、房貸利率等方面保持政策相對(duì)穩(wěn)定，支持普通居民的合理購房需求。[3]充分發(fā)揮縣人大的立法監(jiān)督作用，建立健全地方法律法規(guī)，地方政府在各級(jí)法律、行政法規(guī)的框架下，嚴(yán)格執(zhí)法，以法律手段規(guī)范縣域房地產(chǎn)的開發(fā)和管理。

（三）科學(xué)制定發(fā)展規(guī)劃，做好縣域房地產(chǎn)需求預(yù)測(cè)

發(fā)展縣域房地產(chǎn)應(yīng)制定科學(xué)、合理的開發(fā)計(jì)劃。開發(fā)過程要做到先規(guī)劃、后開發(fā)，使住宅、商業(yè)用房開發(fā)和公共設(shè)施建設(shè)合理布局、協(xié)調(diào)發(fā)展。[4]要確保房地產(chǎn)開發(fā)的向?qū)?，根?jù)城市功能布局安排各類開發(fā)項(xiàng)目，優(yōu)先考慮經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房、房屋拆遷房等項(xiàng)目用地?？h政府要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，以縣城城鎮(zhèn)人口發(fā)展規(guī)模和發(fā)展速度、城鎮(zhèn)人口住房現(xiàn)狀及發(fā)展目標(biāo)，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展?jié)摿?、城?zhèn)居民收入消費(fèi)水平等為主要依據(jù)，對(duì)縣域房地產(chǎn)需求做出合理預(yù)測(cè)，確定合理的縣域房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和速度，實(shí)現(xiàn)縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]谷城縣房產(chǎn)局.谷城縣2010年房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)[R].2011,1.

[2]中國人民銀行郴州市中心支行課題組.對(duì)郴州市縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況的調(diào)查[J].金融經(jīng)濟(jì),2010(14):131-132.

[3]包新俊,黃志雄.當(dāng)前縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行需要關(guān)注的幾個(gè)問題[J].甘肅金融,2010(3):72.

[4]孔凡文,于淼,才旭.如何促進(jìn)遼寧省縣域房地產(chǎn)健康發(fā)展[J].遼寧經(jīng)濟(jì),2010(2):19.

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第6篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目考核管理辦法范文

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算管理特點(diǎn)問題 實(shí)施

全面預(yù)算管理是指在企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的指導(dǎo)下，為合理利用企業(yè)資源，全面提高企業(yè)管理水平和經(jīng)營效益，通過預(yù)算編制、執(zhí)行、控制、考評(píng)與激勵(lì)等一系列活動(dòng)，而對(duì)企業(yè)的經(jīng)營、投資和財(cái)務(wù)等作出的預(yù)算安排。

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和國家宏觀調(diào)控的持續(xù)，無論是企業(yè)內(nèi)部資源配置或外部因素，均要求房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變觀念，改變?cè)瓉泶址诺慕?jīng)營管理模式，實(shí)施全面預(yù)算管理，從提高經(jīng)營管理上挖掘新的利潤增長點(diǎn)，彌補(bǔ)價(jià)格波動(dòng)及滯銷帶來的不利影響。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

1、以項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司為運(yùn)作主體

當(dāng)前，我國在財(cái)政稅收上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營實(shí)施屬地化管理，一般均要求開發(fā)主體即納稅主體注冊(cè)地與所開發(fā)的土地在同一行政區(qū)劃內(nèi)，而房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的土地往往不會(huì)在同一行政區(qū)劃內(nèi)，所以需要為各項(xiàng)目單獨(dú)設(shè)立項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司，實(shí)施具體房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。逐步形成了以母公司為指導(dǎo)、項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司為主體的運(yùn)作模式。

2、項(xiàng)目建設(shè)周期長，投資風(fēng)險(xiǎn)較大

房地產(chǎn)一個(gè)項(xiàng)目少則一兩年，多者三五年，開發(fā)周期比較長，投入資金多。建設(shè)期內(nèi)國家財(cái)政金融政策、房地產(chǎn)行業(yè)政策、建材價(jià)格、居民消費(fèi)等各項(xiàng)因素的變化都將影響到房產(chǎn)品成本和銷售市場(chǎng)，不確定因素多，投資風(fēng)險(xiǎn)比較大。

3、 存在剛性支出與軟性收入之間的矛盾

傳統(tǒng)預(yù)算管理體系主要是在實(shí)施持續(xù)作業(yè)、強(qiáng)化支出控制等理論基礎(chǔ)上構(gòu)建的。即工業(yè)企業(yè)一般采取“以銷定產(chǎn)”的策略，商業(yè)企業(yè)采取“根據(jù)市場(chǎng)組織貨源”的策略，限定庫存，減少資金支出，做到收入與支出基本相匹配。但是，房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目一經(jīng)確定，必須隨工程進(jìn)度支付工程款，支出呈現(xiàn)剛性特征，收入則要視銷售形勢(shì)，不能得以保證，呈現(xiàn)出軟性特征，存在著剛性支出與軟性收入之間的矛盾。

4、 利潤表體現(xiàn)的利潤與實(shí)際現(xiàn)金流量之間存在較大差異

一般房地產(chǎn)企業(yè)都采取預(yù)售方式，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)的五個(gè)條件，預(yù)售收入不能在現(xiàn)金流入當(dāng)時(shí)確認(rèn)收入，需在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)銷售收入。同時(shí)，由于會(huì)計(jì)報(bào)告期與項(xiàng)目開發(fā)周期不一致，使得某一報(bào)告期利潤表體現(xiàn)的利潤與實(shí)際現(xiàn)金流量之間存在著時(shí)間性差異，利潤表虧損，現(xiàn)金流量可能充裕，利潤表盈利，現(xiàn)金流量不一定盈余，甚至有可能出現(xiàn)嚴(yán)重現(xiàn)金短缺。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題

1、房地產(chǎn)企業(yè)年度預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算脫節(jié)，不能很好地體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)

年度預(yù)算是將一個(gè)會(huì)計(jì)年度作為預(yù)算年度，項(xiàng)目預(yù)算是將一個(gè)完整的項(xiàng)目周期作為預(yù)算年度。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期往往跨越兩個(gè)以上的會(huì)計(jì)年度，所以年度預(yù)算的時(shí)間視野比較狹窄，不能為決策者提供所開發(fā)項(xiàng)目全部經(jīng)營過程及成果的解釋?，F(xiàn)行預(yù)算管理往往側(cè)重年度預(yù)算，輕項(xiàng)目預(yù)算，常把項(xiàng)目可行性報(bào)告或項(xiàng)目概算作為項(xiàng)目預(yù)算，不能很好地體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)較難建立系統(tǒng)的預(yù)算管理組織體系

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司為開發(fā)主體，工程采用項(xiàng)目出包方式，承包單位出具項(xiàng)目預(yù)算。這種跨母子公司、跨企業(yè)編制的預(yù)算，在預(yù)算的匯總整合、執(zhí)行和監(jiān)督方面存在諸多不便。難以真正建立起一個(gè)強(qiáng)有力的預(yù)算管理體系，充分發(fā)揮預(yù)算管理的作用。

3、房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持以利潤為核心的預(yù)算管理模式

目前，跨期經(jīng)營的房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)算管理按照傳統(tǒng)預(yù)算管理的要求，在利潤表所表現(xiàn)的利潤與實(shí)際現(xiàn)金流量不符的情況下，仍然堅(jiān)持以目標(biāo)利潤為核心的預(yù)算管理模式。這種預(yù)算管理模式的最大缺陷在于，不能及時(shí)反映出企業(yè)現(xiàn)金流量的短缺。特別在當(dāng)前現(xiàn)金為王的市場(chǎng)形勢(shì)下，利潤表反映的企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)失真。

4、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)相對(duì)分散，預(yù)算管理實(shí)施結(jié)果不理想

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程涉及的面較廣，前期政策、建筑材料、客戶信息等資源相對(duì)分散，歷史各項(xiàng)目所面對(duì)的市場(chǎng)有較大的差異性，所以基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)的采集有一定難度。房地產(chǎn)行業(yè)中竣工結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破設(shè)計(jì)概算的現(xiàn)象比比皆是。使得預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際執(zhí)行情況差異較大，導(dǎo)致預(yù)算管理實(shí)施結(jié)果不理想。

5、房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算編制、預(yù)算控制和預(yù)算考核過程中，以財(cái)務(wù)部門為核心，不利于實(shí)施全面預(yù)算管理

全面預(yù)算要做到全面反映、全過程控制和全員參與，但大部分房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理由財(cái)務(wù)部門編制，預(yù)算由財(cái)務(wù)部門加以控制和監(jiān)督，又以財(cái)務(wù)部門提供的數(shù)據(jù)作為預(yù)算考核的依據(jù)。這種以財(cái)務(wù)部門為核心的預(yù)算管理模式不利于調(diào)動(dòng)全員積極性，難以實(shí)施對(duì)全員、全過程的全面預(yù)算管理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的建立與實(shí)施

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)戰(zhàn)略研究，分析市場(chǎng)機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)，制定整體和各項(xiàng)目的收益目標(biāo)，形成以集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向的全面預(yù)算管理。制定全面預(yù)算管理辦法，明確預(yù)算管理體制及各預(yù)算執(zhí)行單位的職責(zé)權(quán)限，加強(qiáng)預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算分析控制和預(yù)算考核工作。并著重點(diǎn)注意以下方面。

1、全面、科學(xué)把握全面預(yù)算的完整內(nèi)涵

可能很多人會(huì)認(rèn)為：預(yù)算主要是財(cái)務(wù)指標(biāo)的測(cè)算，預(yù)算編制主要是財(cái)務(wù)部門的事，與其他部門和各項(xiàng)目關(guān)系不大；更有甚者認(rèn)為預(yù)算管理不利于調(diào)動(dòng)職工的創(chuàng)造性。這些認(rèn)識(shí)都是對(duì)全面預(yù)算的誤解和歪曲。西方一些跨國集團(tuán)給預(yù)算下的定義是：預(yù)算不是會(huì)計(jì)師為會(huì)計(jì)目的準(zhǔn)備的會(huì)計(jì)工具，而是為確保集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的組織手段。全面預(yù)算管理涵蓋了企業(yè)全員、全部業(yè)務(wù)、全過程，需要全員參與。因此，企業(yè)高層管理者應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到預(yù)算管理的重要性，在企業(yè)內(nèi)部營造有利于預(yù)算管理的環(huán)境，組織全員積極參與。

2、建立健全適合房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)算管理體系

在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中，部分項(xiàng)目管理范疇在企業(yè)內(nèi)部管理層級(jí)之外，而且工作復(fù)雜、專業(yè)性強(qiáng)，對(duì)預(yù)算管理層級(jí)及預(yù)算管理人員要求比較高。因此，建議房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建以總包單位預(yù)算為基點(diǎn)、項(xiàng)目公司預(yù)算為支撐、母公司預(yù)算為主體的全面預(yù)算工作體系。首先，以母公司預(yù)算為主體，以項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司預(yù)算為支撐能夠根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的特點(diǎn)既涵蓋了具體項(xiàng)目又能反映母公司的整體狀況，利于公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；其次，把總包單位預(yù)算納入房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算范圍，有助于房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制，不斷提高成本管理水平，并不致于使約占開發(fā)總成本50%的工程款項(xiàng)游離于全面預(yù)算管理之外。

3、不斷完善成本和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)

根據(jù)企業(yè)集團(tuán)管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)以及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析，建立一套房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本、費(fèi)用科目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)體系，作為項(xiàng)目成本、費(fèi)用預(yù)算的依據(jù)，指導(dǎo)項(xiàng)目的預(yù)算工作。注重已開發(fā)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)的積累，完善各項(xiàng)費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，在標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的過程中，不斷改進(jìn)、完善并逐步形成企業(yè)的成本、費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)體系。

4. 改進(jìn)預(yù)算編制方法

（1）引進(jìn)現(xiàn)金流量為核心的預(yù)算管理模式。以現(xiàn)金流量為核心的預(yù)算管理模式主要是依據(jù)企業(yè)現(xiàn)金流量預(yù)算進(jìn)行預(yù)算管理的一種模式?，F(xiàn)金流量是這一預(yù)算管理模式下預(yù)算管理工作的起點(diǎn)和關(guān)鍵所在。特別是目前，隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)和深入，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)壓力倍增，房地產(chǎn)企業(yè)必需建立“現(xiàn)金為王”的觀念，確立以現(xiàn)金管理為核心的預(yù)算管理模式顯得尤為重要和緊迫。

（2）調(diào)整預(yù)算周期

傳統(tǒng)的預(yù)算以一個(gè)會(huì)計(jì)年度作為預(yù)算周期，注重的是短期效應(yīng)。作為房地產(chǎn)企業(yè)，考慮到項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)周期，在編制年度預(yù)算的同時(shí)，為緩解資金壓力，保證各項(xiàng)目正常進(jìn)展，保證后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)的資金儲(chǔ)備，一方面要按年、季、月編制資金預(yù)算；另一方面根據(jù)工程預(yù)算、工程進(jìn)度和合同約定的工程款付款方式，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)周期，編制分年度的中長期預(yù)算。

（3）加強(qiáng)部門之間的合作，收集數(shù)據(jù)，提高預(yù)算準(zhǔn)確度

“信息不對(duì)稱”和“預(yù)算強(qiáng)調(diào)”是產(chǎn)生預(yù)算松弛的主要原因。在強(qiáng)調(diào)預(yù)算的前提下，降低預(yù)算松弛，提高預(yù)算準(zhǔn)確度，首先要解決“信息不對(duì)稱”的問題。這就要求企業(yè)提高對(duì)各項(xiàng)信息的敏感度，加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)信息的收集和整理，充實(shí)信息數(shù)據(jù)庫。同時(shí)要求各職能部門根據(jù)其工作職能，分工協(xié)作，共同努力，編制部門預(yù)算及其負(fù)責(zé)的專項(xiàng)預(yù)算，提高預(yù)算的準(zhǔn)確度。

5、 將預(yù)算管理納入企業(yè)文化范疇，提高對(duì)預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)

企業(yè)文化引導(dǎo)企業(yè)員工以價(jià)值觀為導(dǎo)向的行為取向，是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。目前，國內(nèi)企業(yè)都充分認(rèn)識(shí)到創(chuàng)建企業(yè)文化的必要性，都在規(guī)范企業(yè)價(jià)值觀文化。企業(yè)價(jià)值觀文化從其根本來講，就是建立以企業(yè)為核心的價(jià)值觀念，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各利益群體的價(jià)值統(tǒng)一。而預(yù)算控制就是要求各利益群體，包括個(gè)人、部門、項(xiàng)目公司積極主動(dòng)地參與預(yù)算，解決利益沖突。加強(qiáng)預(yù)算管理需要企業(yè)文化的支持，而企業(yè)文化的建立則更有利于加強(qiáng)預(yù)算管理。因此，建議企業(yè)將預(yù)算管理的內(nèi)容納入企業(yè)文化范圍，提高對(duì)預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)。

全面預(yù)算管理在實(shí)施初期，可能暫時(shí)性的降低效率、遭遇來自各方的阻力，這就需要企業(yè)最高層領(lǐng)導(dǎo)的重視與推動(dòng)，需要全員、全業(yè)務(wù)以及全過程的參與，建立暢通的溝通渠道，通過反復(fù)多次的宣貫機(jī)制予以保證?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，是現(xiàn)代企業(yè)管理的必然要求，是企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的重要保障。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，形成適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理制度，真正達(dá)到整合企業(yè)資源，提高經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的目的。

參考資料：《全面預(yù)算管理》 （李明）

第7篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目考核管理辦法范文

1.個(gè)人住房貸款之法律風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款者對(duì)貸款的償還依賴于未來收入預(yù)期，但是未來收入預(yù)期是具有不確定性的，一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或是購房貸款者自身等因素導(dǎo)致了未來良好收入預(yù)期沒有實(shí)現(xiàn)，必然導(dǎo)致還款壓力，債務(wù)人有可能被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)上還存在部分“假按揭”現(xiàn)象，即房地產(chǎn)開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人作為購房人，通過這些借購房向銀行辦理個(gè)人住房貸款，從而套取銀行機(jī)構(gòu)貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。除以上外，雖然我國居民抵押的房產(chǎn)理論上可以收回拍賣，但由于我國的關(guān)于房地產(chǎn)處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來處置上的難度。

2.土地貸款法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規(guī)范和約束，投機(jī)性極大。房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地現(xiàn)象不僅延續(xù)至今，而且更有新的發(fā)展。國土資源部2013年國家土地督察中發(fā)現(xiàn)土地違規(guī)方面存在問題的有2.38萬件，涉及土地20.12萬公頃。這些土地要么沒有國家頒發(fā)的許可證，沒有納入國家的質(zhì)量監(jiān)管系統(tǒng)，要么并不是通過公開的招標(biāo)拍賣取得，只是和使用土地的農(nóng)村基層組織、企業(yè)簽個(gè)協(xié)議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)中的歧視性規(guī)定引發(fā)壟斷，破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)秩序。部分當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)企業(yè)憑借與當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)主管部門之間的關(guān)系獲取大量廉價(jià)土地，或者開發(fā)獲取高額利潤，或者加價(jià)倒賣謀取暴利，從而誘發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為以及違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象，并加重非當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的法律完善

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，西方國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，法律法規(guī)建設(shè)對(duì)于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有著極其重要的作用。近些年，雖然我國政府連續(xù)出臺(tái)了一系列為規(guī)范銀行房地產(chǎn)信貸管理、規(guī)范土地市場(chǎng)管理、促進(jìn)房地產(chǎn)健康良性發(fā)展的法規(guī)和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進(jìn)一步完善解決。

1.商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)之法律規(guī)制

(1)設(shè)立完善的法律風(fēng)險(xiǎn)控制程序。首先，做好對(duì)開發(fā)商、開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查工作。銀行在給開發(fā)商因售房需要提供按揭貸款支持時(shí)，要先對(duì)開發(fā)商的綜合資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查。其次，做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機(jī)關(guān)在抵押合同上作記載，當(dāng)房屋竣工交付、抵押人領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應(yīng)協(xié)助開發(fā)商督促按揭人按照法律和法規(guī)的規(guī)定及時(shí)到有關(guān)部門交納相關(guān)費(fèi)用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續(xù)和其他手續(xù)，并領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證，這是在今后發(fā)生糾紛時(shí)的法律見證和支持。再次，做好房地產(chǎn)商貸款后的管理工作。貸款發(fā)放后，銀行要加強(qiáng)與開發(fā)商的聯(lián)系，掌握開發(fā)商經(jīng)營狀況，有無資不抵債的情況。期房按揭中，貸款銀行的經(jīng)辦人應(yīng)經(jīng)常深入工地，了解貸款房屋的建設(shè)進(jìn)度、資金使用情況。最后，建立房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管制度，積極防止房產(chǎn)銷售款挪用現(xiàn)象的發(fā)生。即在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作過程中，專門機(jī)構(gòu)與被監(jiān)管人簽訂監(jiān)管協(xié)議，以自己的名義設(shè)立資金監(jiān)管帳戶，負(fù)責(zé)被監(jiān)管人某些房地產(chǎn)資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監(jiān)管人的資金入帳和投向，從而保證這些資金的用途符合法律的規(guī)定和合同的約定。以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)收款和銷售款能夠被專項(xiàng)用于該項(xiàng)目的開發(fā)，防止被開發(fā)商挪用，預(yù)防“爛尾樓”的出現(xiàn)，進(jìn)而保證購房人所付款項(xiàng)的安全，避免了購房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。(2)以目前法律框架為依據(jù)，完善內(nèi)部相關(guān)制度。首先，加強(qiáng)政治、道德、法律建設(shè)，規(guī)范約束銀行員工的思想。在拓展業(yè)務(wù)的同時(shí)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部要把加強(qiáng)金融隊(duì)伍建設(shè)當(dāng)作“重中之重”來抓。通過加強(qiáng)職工職業(yè)道德教育，培養(yǎng)較高的道德情操，增強(qiáng)職務(wù)犯罪的抵御能力。加強(qiáng)法制教育，增強(qiáng)法制觀念，這是遏制金融職務(wù)犯罪發(fā)生的根本之策。其次，律師事務(wù)所完成對(duì)開發(fā)商的調(diào)查。在我國尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對(duì)開發(fā)商的調(diào)查，能夠有效克服銀行形式審查導(dǎo)致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場(chǎng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的防范上，減輕了銀行負(fù)擔(dān)。而律師的專業(yè)審核也避免了許多虛假證明文件。最后，加強(qiáng)內(nèi)部管理，采取防范措施。健全公司治理結(jié)構(gòu)、改革高管薪酬制度，減少內(nèi)部董事和高管等雇員的道德風(fēng)險(xiǎn)，防范由于董事、高管等雇員的行為所引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持依法經(jīng)營，建立防范網(wǎng)絡(luò)，搞好內(nèi)外防范，要充分發(fā)揮社會(huì)各方面的作用。

2.個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)之法律規(guī)制

(1)盡快完善當(dāng)前信用體系相關(guān)法律體系，使得對(duì)于信用系統(tǒng)維護(hù)和個(gè)人或企業(yè)的違信事件發(fā)生時(shí)的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時(shí)，制定對(duì)于信用違規(guī)行為處理的相關(guān)法規(guī)，依法對(duì)違反誠信原則、做出違規(guī)行為的企業(yè)和個(gè)人根據(jù)違規(guī)行為嚴(yán)重性依法進(jìn)行懲罰，通過法律手段維護(hù)信用體系的權(quán)威性。對(duì)于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務(wù)等行為的發(fā)生，應(yīng)實(shí)施嚴(yán)格的措施進(jìn)行處罰，甚至對(duì)情節(jié)嚴(yán)重者保留追究其刑事責(zé)任的權(quán)利。對(duì)于違反誠信原則，不良信用行為影響較小、情節(jié)較輕的違規(guī)行為個(gè)體，應(yīng)對(duì)其借貸規(guī)模、資金運(yùn)用方向予以限制。例如，在銀行系統(tǒng)內(nèi)，提高對(duì)該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限；甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設(shè)置為禁貸者，禁止從事任何金融機(jī)構(gòu)的信用活動(dòng)等等。(2)建立和完善信用信息開放的法律體系。信息的開放是征信業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性條件，盡管我國目前己逐步建立政務(wù)公開、政府信息公開制度，但內(nèi)容較多地限于宏觀信息的公開，而對(duì)微觀信息的公開，如個(gè)人繳納稅費(fèi)、個(gè)人信用卡透支情況等還遠(yuǎn)未能達(dá)到滿足征信所需的程度。為此，應(yīng)制定相應(yīng)的法律法規(guī)，明確信息公開的范圍，進(jìn)一步促進(jìn)社會(huì)信息的開放。一方面，法律制度要確定采集信息的合法框架，排除對(duì)國家安全、個(gè)人隱私、商業(yè)秘密等構(gòu)成威脅的信息采集行為；另一方面公共權(quán)力機(jī)構(gòu)在其職權(quán)行為過程中掌握的信用信息應(yīng)當(dāng)在法律允許和保證下向社會(huì)做最大限度的公開。(3)建立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。委托具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對(duì)購房人及其信用真實(shí)性的調(diào)查工作，同時(shí)向銀行出具獨(dú)立調(diào)查報(bào)告，并為該報(bào)告依法承擔(dān)民事責(zé)任，是一切實(shí)可行的控制風(fēng)險(xiǎn)的方案。銀行依據(jù)該報(bào)告決定是否向借款申請(qǐng)人發(fā)放貸款，這將預(yù)防商品房預(yù)售按揭中各方當(dāng)事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)，可以有效防止購房人提供虛假收入證明以及假按揭的發(fā)生。并且，如果律師事務(wù)所審查失誤導(dǎo)致銀行發(fā)放貸款造成了損失，銀行還可以要求律師事務(wù)所承擔(dān)相應(yīng)的損失，從而實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的目的。此外，利用保險(xiǎn)也是銀行轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的通常做法。這里的保險(xiǎn)指的是借款人的履約保險(xiǎn)，即保證保險(xiǎn)。在住房按揭貸款中，履約保險(xiǎn)主要是指在被擔(dān)保人因?yàn)樗劳?、失業(yè)等約定原因無力還貸時(shí)，保險(xiǎn)公司代其向銀行清償余債。保險(xiǎn)公司賠付后，從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追償。由于我國不能確保保險(xiǎn)公司的法定利益，因此我國尚無成形的《房地產(chǎn)保險(xiǎn)法》，我國商業(yè)銀行尚未引入此類保險(xiǎn)，因此要加快完善相關(guān)立法，為開展個(gè)人住房按揭貸款履約保險(xiǎn)業(yè)務(wù)提供法律保障。

3.房地產(chǎn)土地貸款之法律規(guī)制

第8篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目考核管理辦法范文

此前另有報(bào)道對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)近年來的發(fā)展頗不以為然，稱“任志強(qiáng)混成一流大嘴，華遠(yuǎn)地產(chǎn)淪為二流公司”，認(rèn)為華遠(yuǎn)地產(chǎn)增長乏力，在地產(chǎn)界的排名慘不忍睹。

這是一個(gè)很有意思的話題。華遠(yuǎn)地產(chǎn)的年度ROE保持穩(wěn)定，但資金周轉(zhuǎn)速度卻遜于萬科，而快速開發(fā)能力也是房地產(chǎn)企業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。

部分財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)于萬科

對(duì)價(jià)值投資者來說，成長性并不是特別重要——巴菲特曾列出他收購企業(yè)的六條標(biāo)準(zhǔn)，其中并沒有對(duì)成長性的要求，卻要求“在少量舉債或不舉債時(shí)，公司的凈資產(chǎn)收益狀況良好?！倍倭颗e債或不舉債，則是出于企業(yè)財(cái)務(wù)安全方面的考慮。這就是說，在評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營績效方面，任志強(qiáng)和巴菲特頗有相同之處。

從具體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，任志強(qiáng)說的都是實(shí)情——自2008年上市以來，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)一直在20%以上，在過去5年中，有4年高于萬科。2008年至2012年間，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率分別為28.91%、21.39%、21.34%、20.94%和20.53%，而萬科分別為13.24%、15.37%、17.79%、19.83%和21.45%。

在安全性方面，以凈負(fù)債率指標(biāo)來衡量，在5年中，有2年華遠(yuǎn)地產(chǎn)的凈負(fù)債率還低于萬科。2008年至2012年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)分別為40.6%、6.0%、55.4%、70.1%和-22.1%，而萬科則分別為33.1%、19.7%、17.5%、23.8%和23.5%。

我曾在《萬科：“冬天”該如何過？》一文中以其他兩個(gè)指標(biāo)將華遠(yuǎn)地產(chǎn)和萬科做過比較。2013年9月30日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)貨幣資金占資產(chǎn)的比例為12.78%，高于萬科（8.04%）；三季度末（應(yīng)付票據(jù)+應(yīng)付賬款）/前三季度銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金這個(gè)指標(biāo)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)為11.95%，低于萬科（57.53%）。由此來看，華遠(yuǎn)的“棉衣”要比萬科厚得多。

規(guī)模稍嫌小

那么，華遠(yuǎn)地產(chǎn)是比萬科更好的投資對(duì)象么？

巴菲特收購企業(yè)的第一條標(biāo)準(zhǔn)是——大公司（至少有5000萬美元的稅后利潤）。華遠(yuǎn)地產(chǎn)2012年歸屬于上市公司股東的凈利潤（下稱“凈利潤”）為5.41億元，已經(jīng)達(dá)到了巴菲特的要求。不過，因?yàn)樗幍男袠I(yè)特殊，這樣的規(guī)模還是稍嫌小了一些——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)周期往往超過一年，如果規(guī)模不夠大，則年報(bào)部分?jǐn)?shù)據(jù)可能會(huì)有較大的波動(dòng)。

圖1和圖2中顯示，與萬科相比，華遠(yuǎn)地產(chǎn)歷年來銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金和營業(yè)收入起伏較大。前文的比較則顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的凈負(fù)債率也是如此，波動(dòng)較大。

再來看具體的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2009年竣工面積為零，2009年、2011年新增土地儲(chǔ)備面積為零，這種極端的現(xiàn)象在萬科身上就不可能發(fā)生。

刻意追求年度凈資產(chǎn)收益率

與現(xiàn)金流、營業(yè)收入以及凈負(fù)債率等指標(biāo)的大幅波動(dòng)不同，華遠(yuǎn)地產(chǎn)每年的凈資產(chǎn)收益率卻變動(dòng)不大，尤其是2009年至2012年。

經(jīng)過分析，我認(rèn)為這有可能是華遠(yuǎn)地產(chǎn)刻意追求該指標(biāo)的結(jié)果。2008年10月28日制定的《華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司獎(jiǎng)勵(lì)基金管理辦法》中有如下規(guī)定：

1.年度加權(quán)凈資產(chǎn)收益率

2.10%≤年度加權(quán)凈資產(chǎn)收益率

3.12%≤年度加權(quán)凈資產(chǎn)收益率

4.15%≤年度加權(quán)凈資產(chǎn)收益率

5.年度加權(quán)凈資產(chǎn)收益率≥20%時(shí)，以當(dāng)年度歸屬于母公司股東的凈利潤的10%計(jì)提獎(jiǎng)勵(lì)基金。

我其實(shí)比較贊成上市公司注重凈資產(chǎn)收益率的薪酬制度，因?yàn)槟峭馕吨⒅貙?duì)投資者的回報(bào)。然而，執(zhí)行這樣的薪酬制度對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)來說有一個(gè)很大的問題，那就是年度間業(yè)務(wù)的波動(dòng)過大。

例如，在2008年年報(bào)中，華遠(yuǎn)地產(chǎn)預(yù)測(cè)2009年“全年無竣工項(xiàng)目” ，事實(shí)也正如其所預(yù)測(cè)的那樣。我們知道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)收入要同時(shí)滿足兩個(gè)條件——已售出，已竣工。這意味著，如無意外，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2009年的營業(yè)收入只能來自此前已竣工樓盤中未銷售的部分，問題是，按2008年年報(bào)，年末公司的開發(fā)產(chǎn)品只有1.51億元——“開發(fā)產(chǎn)品”，其實(shí)相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“產(chǎn)成品”。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)2009年最終實(shí)現(xiàn)了11.60億元的營業(yè)收入，雖說同比下降了48.59%，但總算讓凈資產(chǎn)收益率達(dá)到了20%。

與11.60億元的營業(yè)收入相對(duì)應(yīng)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2009年的營業(yè)成本為5.59億元，遠(yuǎn)高于上年末開發(fā)產(chǎn)品1.51億元的余額。察看財(cái)務(wù)報(bào)表附注——存貨（開發(fā)產(chǎn)品），可以發(fā)現(xiàn)這是因?yàn)榇饲澳甓纫芽⒐さ膬蓚€(gè)項(xiàng)目在當(dāng)年又增加了不少金額，這種事情，2009年以后再?zèng)]有發(fā)生過。

或許是預(yù)計(jì)到2009年凈資產(chǎn)收益率達(dá)到20%有一定的難度，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2008年現(xiàn)金分紅的力度相當(dāng)大，派息率高達(dá)48%。而此后的2009年至2011年，派息率則分別為23%、24%和27%。

2012年度，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的現(xiàn)金分紅力度前所未有地小，派息率僅為15%。這其中肯定有2013年計(jì)劃開、復(fù)工面積增長較大和要增加土地儲(chǔ)備方面的原因，但我猜測(cè)如果不是因?yàn)槟昴┯凶銐蚨嗟拈_發(fā)產(chǎn)品和預(yù)收款項(xiàng)，怕是公司管理層也很難有底氣這樣做。2012年末，華遠(yuǎn)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品無論是從絕對(duì)金額還是占存貨的比例上來看，都是歷年來最多的（見表2）。與此同時(shí)，公司的預(yù)收款項(xiàng)也創(chuàng)出歷史最高水平，且超出了當(dāng)年確認(rèn)的營業(yè)收入（見表4）。

全力提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力為宜

與華遠(yuǎn)地產(chǎn)相比，萬科歷年年末開發(fā)產(chǎn)品占存貨的比例要低上很多，這體現(xiàn)出全力追求“快速周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營戰(zhàn)略，而快速開發(fā)能力也成為其企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力之一。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)也意識(shí)到了這一點(diǎn)，在其2010年年報(bào)中有這樣一段話：

通過與優(yōu)秀的同行業(yè)公司相比較，我們也注意到公司雖然在凈資產(chǎn)收益率上處于領(lǐng)先地位，但在資金周轉(zhuǎn)速度上還有一定差距。差距就是潛力，公司將通過調(diào)整經(jīng)營策略，提高公司執(zhí)行力，進(jìn)一步優(yōu)化公司管理，加快項(xiàng)目開發(fā)速度，縮短開發(fā)周期，從而提高公司資金周轉(zhuǎn)速度，提高公司投資回報(bào)。

第9篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目考核管理辦法范文

正如我們已經(jīng)看到的那樣，報(bào)業(yè)各種經(jīng)營活動(dòng)近年來廣泛出現(xiàn)在人們的視野中，種類也是五花八門，從傳統(tǒng)的廣告、發(fā)行，到進(jìn)軍房地產(chǎn)、旅游，甚至借殼上市，到處都有它們的身影。事實(shí)上報(bào)業(yè)經(jīng)營分為報(bào)紙經(jīng)營和報(bào)紙以外經(jīng)營即多種經(jīng)營。與報(bào)紙經(jīng)營不同，報(bào)業(yè)多種經(jīng)營的外延是無限的，它是報(bào)紙經(jīng)營的補(bǔ)充和延伸，是報(bào)業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

但長期以來，國內(nèi)報(bào)業(yè)經(jīng)營方式過于單一，一直是以廣告、發(fā)行、印刷三大產(chǎn)業(yè)作為其主業(yè)，特別是廣告收入，更是報(bào)業(yè)經(jīng)濟(jì)的重中之重。但是近些年來，隨著廣告市場(chǎng)的增長趨于平穩(wěn)，報(bào)業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)過去。進(jìn)入2005年后，在國家宏觀調(diào)控下，國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性的調(diào)整使得汽車、房地產(chǎn)等企業(yè)利潤受到嚴(yán)重?cái)D壓，特別是國家對(duì)醫(yī)療、醫(yī)藥、保健品廣告加大限制力度，再加上2008年底爆發(fā)的世界金融危機(jī)，這些都對(duì)報(bào)業(yè)的廣告投放帶來很大影響。此外中國加入WTO后，為應(yīng)對(duì)國外媒體的沖擊，報(bào)業(yè)在幾年的緩沖期內(nèi)必須要加快發(fā)展，迅速壯大實(shí)力，擴(kuò)大規(guī)模。要不然，拿現(xiàn)有這些弱小的媒體與跨國的傳媒“巨人”相爭(zhēng)，無異于“以卵擊石”。

在上述背景下，報(bào)業(yè)經(jīng)濟(jì)要想保持較高的增長速度，一方面要在主業(yè)特別是廣告增收方面下工夫，進(jìn)一步挖掘潛力；另一方面就必須尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，加陜報(bào)業(yè)發(fā)展，走多元化發(fā)展的戰(zhàn)略格局。

俗話說“不要將雞蛋裝在一個(gè)籃子里”，多種經(jīng)營能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)社開展多種經(jīng)營具有許多先天優(yōu)勢(shì)：一是信息優(yōu)勢(shì)。報(bào)社是信息的集散地，這是任何―個(gè)企業(yè)所不具備的。二是信譽(yù)優(yōu)勢(shì)。大多數(shù)報(bào)紙?jiān)诠娭芯哂辛己玫男蜗蠛托抛u(yù)。它們通過多年來樹立的良好公信力，使得所組織的各種經(jīng)營活動(dòng)能很快得到廣大消費(fèi)者認(rèn)可。三是智力優(yōu)勢(shì)。新聞界由于自身的工作特色，培養(yǎng)了一批具有創(chuàng)造性思維、宏觀思維、超前思維能力的人。這些思維方式運(yùn)用到創(chuàng)辦實(shí)業(yè)中去，結(jié)合得好，會(huì)沖破傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的許多常規(guī)，理出新的經(jīng)營思路，取得事半功倍的效果。四是資源優(yōu)勢(shì)。報(bào)社具有良好的公共關(guān)系，交際廣，聯(lián)系面寬，有利于各種工作的開展。五是宣傳優(yōu)勢(shì)。報(bào)社擁有自己的廣告媒體，又可節(jié)省一大筆市場(chǎng)開發(fā)、宣傳的成本。

國內(nèi)報(bào)業(yè)緣何不敢大膽開展多種經(jīng)營?報(bào)業(yè)投資如何實(shí)現(xiàn)多元化呢?最關(guān)鍵的一點(diǎn)是，既要有敢于開拓的創(chuàng)新精神、實(shí)事求是的科學(xué)態(tài)度，又要有一套適合本報(bào)社科學(xué)管理的運(yùn)行機(jī)制。這兩者的關(guān)系處理不好，不僅不能促進(jìn)報(bào)社事業(yè)的發(fā)展，反而會(huì)給報(bào)社帶來包袱。要樹立經(jīng)營意識(shí)

報(bào)社的隊(duì)伍以報(bào)人為主，多數(shù)人對(duì)經(jīng)營工作，尤其是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下經(jīng)營工作的特殊性了解甚微，所以對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)中一些千變?nèi)f化的經(jīng)營策略就缺乏深刻的理解，往往用辦報(bào)的習(xí)慣思維方式去看待經(jīng)營工作，這就可能影響到對(duì)經(jīng)營工作分析的科學(xué)性和決策的正確性。實(shí)踐證明，要搞好報(bào)業(yè)經(jīng)營，要用企業(yè)家的思維方式研究報(bào)業(yè)經(jīng)營，用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)，對(duì)待報(bào)業(yè)經(jīng)營工作。同時(shí)還要擺正兩個(gè)關(guān)系：―是擺正辦報(bào)和經(jīng)營的關(guān)系。辦好報(bào)紙和搞好經(jīng)營就像車的兩個(gè)輪子，缺一不可。二是擺正主業(yè)與非主業(yè)經(jīng)營的關(guān)系。報(bào)業(yè)主業(yè)經(jīng)營是非主業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)，非主業(yè)經(jīng)營是主業(yè)經(jīng)營的延伸。

吸納優(yōu)秀經(jīng)營管理人才

報(bào)業(yè)要發(fā)展多種經(jīng)營，必須要有一個(gè)好的平臺(tái)。以往報(bào)業(yè)開展多種經(jīng)營往往只是從其內(nèi)部挑選一兩個(gè)人來負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)作，很少有成立專門的機(jī)構(gòu)或公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研、論證和監(jiān)督管理，這樣往往導(dǎo)致因負(fù)責(zé)人員的專業(yè)能力不足而導(dǎo)致經(jīng)營的失敗。現(xiàn)今在多種經(jīng)營方面運(yùn)作好的報(bào)業(yè)集團(tuán)一般都有成立投資部或投資公司等專門的機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)集團(tuán)的多元化業(yè)務(wù)拓展。因此報(bào)業(yè)在開展多種經(jīng)營上組建、完善投資部或投資公司建制，搭建資本運(yùn)作平臺(tái)十分必要。投資機(jī)構(gòu)的人員構(gòu)成，可以一方面由報(bào)社向社會(huì)公開招聘，甚至在投資公司內(nèi)實(shí)行職業(yè)經(jīng)理人制度，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)作；另一方面也可以從報(bào)社內(nèi)部選拔。這些人員必須具備較豐富市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，必須熟悉投融資運(yùn)作的規(guī)程，這樣才能較好地完成收集投融資訊息，制定集團(tuán)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)行項(xiàng)目拓展、儲(chǔ)備，提供管理咨詢等工作。浙江日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)在這方面就提供了很好的范例，他們?cè)谕顿Y房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)大膽從社會(huì)上引進(jìn)高素質(zhì)的優(yōu)秀人才，突破體制約束實(shí)行職業(yè)經(jīng)理人制度，讓管理層享有股份，通過股權(quán)激勵(lì)等方式最大限度調(diào)動(dòng)管理層的主觀能動(dòng)性，取得了顯著的成效，該集團(tuán)在山東、福建等的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中的投資回報(bào)率都超過了100％，特別是福建的房地產(chǎn)項(xiàng)目，創(chuàng)造了國內(nèi)報(bào)業(yè)多元投資收益的紀(jì)錄。

進(jìn)行科學(xué)民主的投資決策

報(bào)業(yè)涉足多種經(jīng)營，作出重大投資決策必須通過科學(xué)民主的決策程序，這樣才能將投資的風(fēng)險(xiǎn)盡量降到最低。報(bào)業(yè)投資機(jī)構(gòu)既要面向社會(huì)廣泛收集各種投融資訊息，也要加強(qiáng)對(duì)本報(bào)業(yè)集團(tuán)或報(bào)社內(nèi)部情況的調(diào)研，從中甄別出可以利用的項(xiàng)目作為儲(chǔ)備；根據(jù)本單位報(bào)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)劃要求，選擇與報(bào)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高、具有比較優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目進(jìn)行充分調(diào)研和論證，在外部環(huán)境(政策法規(guī)允許、合作意向出現(xiàn))趨向成熟的過程中，把握市場(chǎng)動(dòng)向，尋找合適的機(jī)會(huì)適時(shí)推出項(xiàng)目，提高項(xiàng)目開發(fā)的成功率。同時(shí)項(xiàng)目開發(fā)還要導(dǎo)人科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制、約束機(jī)制。規(guī)范、完善的項(xiàng)目管理制度和科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制直接關(guān)系著項(xiàng)目的績效與成敗。對(duì)此可以采取以下措施：加強(qiáng)項(xiàng)目管理制度的建設(shè)，包括對(duì)具體操作各項(xiàng)目單位的授權(quán)管理辦法、預(yù)算管理辦法、目標(biāo)責(zé)任制考核管理辦法等等的建立和完善；對(duì)有條件的經(jīng)營實(shí)體采取股份制形式，對(duì)主要負(fù)責(zé)人可以采取實(shí)行年薪制、期權(quán)、利潤分成等。通過一定的科學(xué)、民主程序，才能克服以往拍腦袋、憑經(jīng)驗(yàn)、一人說了算的決策陋習(xí)，避免投資的不負(fù)責(zé)任行為和腐敗行為，最大限度地減少投資決策失誤。

通過資本運(yùn)作高層次推進(jìn)多元戰(zhàn)略

20世紀(jì)90年代后期悄然興起的第二次多元化經(jīng)營浪潮，許多報(bào)社都是從相關(guān)行業(yè)入手，最終成了贏家。

因此，報(bào)社在進(jìn)行多元化戰(zhàn)略選擇時(shí)應(yīng)依托原有的基礎(chǔ)，逐步穩(wěn)妥地拓展，先圍繞原有產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，然后逐步涉足其他產(chǎn)業(yè)。傳媒業(yè)是一個(gè)高投入、高產(chǎn)出的行業(yè)，從國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)來看，跨行業(yè)、跨媒體、跨地域傳媒集團(tuán)的形成和迅速擴(kuò)張主要是以資本運(yùn)作的方式來實(shí)現(xiàn)的，對(duì)我國報(bào)業(yè)集團(tuán)來說，僅僅依靠自身積累建立起綜合實(shí)力強(qiáng)大的傳媒集團(tuán)，幾乎是天方夜譚，必須利用資本市場(chǎng)加速擴(kuò)張。