不動產(chǎn)登記建議精選(九篇)
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第1篇：不動產(chǎn)登記建議范文
【摘要】本文以不動產(chǎn)登記工作實際為出發(fā)點，結(jié)合相關(guān)概念分析當(dāng)前推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中存在的問題，并剖析問題產(chǎn)生的原因，以順利實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度為目標(biāo)，最后針對性的提出解決建議。
【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記制度 問題 建議
一、不動產(chǎn)登記制度概述
不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。2014年公布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）中說明，不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。
不動產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國家證明行為，行政機(jī)關(guān)通過對相對人的財產(chǎn)狀態(tài)客觀記錄從而確認(rèn)權(quán)利人合法權(quán)益。建立不動產(chǎn)登記制度，實際上是建立系統(tǒng)性的官方設(shè)立的不動產(chǎn)檔案，來確保不動產(chǎn)物權(quán)這種社會最基本的財產(chǎn)權(quán)利的安全和秩序，提高交易效率與交易安全。有利于國家對不動產(chǎn)的管理、進(jìn)行宏觀調(diào)控和征收賦稅。并以此穩(wěn)定社會基本秩序。
二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施中的問題
（一）統(tǒng)一登記信息標(biāo)準(zhǔn)不明確
目前我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系建設(shè)還不夠完善，沒有明確的信息統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)，沒有清晰的劃分概念，引起統(tǒng)計工作中大量的沖突，甚至有錯誤信息出現(xiàn)。對于進(jìn)一步整合登記職責(zé)與化構(gòu)和對不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)保護(hù)很難真正落實。
（二）統(tǒng)一登記信息平臺不完善
我國目前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺沒有建設(shè)起來完善的共享信息資源系統(tǒng)，一方面政府各部門之間不能實現(xiàn)共享信息資源，導(dǎo)致工作效率低下；另一方面不動產(chǎn)信息目前較為分散，原有的登記機(jī)關(guān)之間信息互通不能實現(xiàn)，存在違規(guī)違法鉆空子的現(xiàn)象，市場秩序和當(dāng)事人不動產(chǎn)合法權(quán)益都將會受到威脅。
（三）統(tǒng)一登記信息監(jiān)管不到位
我國信息登記監(jiān)督體工作不到位，在不動產(chǎn)信息登記方面尤其突出。一些不法官員借機(jī)謀取私利，出現(xiàn)腐敗現(xiàn)象。不動產(chǎn)登記信息機(jī)構(gòu)分散是導(dǎo)致監(jiān)督管理不到位的重要原因。
（四）統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理
目前我國進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理，機(jī)構(gòu)職能重疊交叉和部分職能真空現(xiàn)象存在。一方面機(jī)構(gòu)冗雜增加了不必要的財政開支，導(dǎo)致行政效率低下；另一方面需要的職能卻出現(xiàn)真空，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記體系部分缺失，制約社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。有些基層單位對不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的不夠重視，將登記職能歸并到其他部門內(nèi)，制約了不動產(chǎn)登記應(yīng)有的作用的發(fā)揮。
三、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記存在問題分析
（一）不動產(chǎn)登記依據(jù)不統(tǒng)一
由于各類不動產(chǎn)登記歸屬于各行業(yè)部門獨自管理，長期以來相關(guān)各部門對口了一系列規(guī)章制度指導(dǎo)本部門不動產(chǎn)信息登記，都是基于本部門本行業(yè)角度考慮[4]。如《房屋登記辦法》和《±地登記辦法》等就是具有強(qiáng)烈部門行業(yè)特色的管理辦法，從國家層面的高度進(jìn)行信息整合這些法律法規(guī)不僅沒有協(xié)調(diào)各部門信息整合發(fā)揮作用，反而成為了不動產(chǎn)統(tǒng)計登記的阻礙。因此，適當(dāng)修改甚至廢除現(xiàn)行規(guī)范性文件是迫切之舉。
（二）機(jī)構(gòu)職能整合存在人為阻力
在統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與機(jī)構(gòu)職能過程中，勢必涉及到相關(guān)部門原有利益和人事調(diào)整，那么人為阻力障礙重重。在理順過程中缺乏站在整體的高度統(tǒng)一協(xié)調(diào)各部門存在問題，導(dǎo)致各個管理機(jī)構(gòu)信息溝通不暢，可能影響到絕大多數(shù)人的利益而加大了機(jī)構(gòu)職能整合的難度。
（三）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)存在差異
在過渡階段不動產(chǎn)信息登記時，所采用的的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一。如可能會對同一不動產(chǎn)頒發(fā)不同權(quán)利證書，且因為測量依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不一致登記的信息也不兼容。增加了日后不動產(chǎn)信息平臺建設(shè)整合難度與工作量，很難實現(xiàn)信息共享。
（四）信息系統(tǒng)差異較大
在建立不動產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)時，實現(xiàn)高度信息化為重點內(nèi)容。由于目前依托不同的平臺，平臺建設(shè)信息水平有著較大差異，臺賬資料和數(shù)據(jù)圖形對接聯(lián)系不暢，實現(xiàn)數(shù)據(jù)傳導(dǎo)和共享時需要大量人力物力進(jìn)行補充完善，致使轉(zhuǎn)換登記成果和共享資源難度加大。信息系統(tǒng)的建設(shè)水平參差不齊，數(shù)據(jù)差異多樣對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺建設(shè)是最大障礙。
四、做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的建議
（D）統(tǒng)一整合不動產(chǎn)辦證機(jī)構(gòu)
建設(shè)不動產(chǎn)統(tǒng)一信息登記機(jī)構(gòu)便于提高工作質(zhì)量與效率，降低行政支出，同時體現(xiàn)了便民利民的服務(wù)宗旨。整合統(tǒng)一的不動產(chǎn)辦證機(jī)構(gòu)要注意一下兩個方面：一是堅持服務(wù)優(yōu)先兼顧管理的出發(fā)點。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)要明確以提供給市場公平、便捷的服務(wù)為目的，行政管理服務(wù)并不是其工作重點；二是注重效率與成本控制間達(dá)到平衡。遵循低成本和高效率，體現(xiàn)改革是楦好的服務(wù)市場的宗旨。
（二）協(xié)調(diào)相關(guān)部門完善登記體系
在目前不動產(chǎn)登記建設(shè)過程中，各個部口協(xié)同配合設(shè)計相關(guān)程序是重要的環(huán)節(jié)，盡力做好有機(jī)銜接不動產(chǎn)管理和登記之間的工作。以房地產(chǎn)交易管理市場來看，國土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部需共同出臺的相關(guān)規(guī)定，成為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中房屋交易管理的有力指導(dǎo)，實現(xiàn)交易登記業(yè)務(wù)流程無縫對接，為交易安全提供保證。
（三）優(yōu)化登記技術(shù)流程
各類不動產(chǎn)登記相關(guān)的事項存在五花八口的狀況，給辦證群眾帶來極大不便。統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)后，統(tǒng)一登記程序的執(zhí)行就是至關(guān)重要的。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)制度上為登記及時、準(zhǔn)確地完成創(chuàng)造有利的條件，行動上依法規(guī)范對各環(huán)節(jié)權(quán)限與辦理時限進(jìn)行進(jìn)一步的明確，統(tǒng)一的申請材料和登記要求。不僅有利于提高登記效率，而且相同程序與技術(shù)操作會對加強(qiáng)登記結(jié)果公平合法性。
（四）建設(shè)功能全面信息共享的平臺
國土資源部應(yīng)對不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)平臺統(tǒng)一進(jìn)行構(gòu)建，相關(guān)部門配合對各類登記檔案資料進(jìn)行移交與整整理。第一，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息共享，運用數(shù)據(jù)交換接口等方式相關(guān)部門實時互通共享不動產(chǎn)權(quán)屬變動狀況等相關(guān)信息；第二，建立和推行不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢制度，為公眾信息知情權(quán)提供保障，并使不動產(chǎn)交易的風(fēng)險降低，但維護(hù)權(quán)利人隱私也是應(yīng)該充分考慮的必要因素。
第2篇：不動產(chǎn)登記建議范文
為此，市局主管處室認(rèn)真研究、積極部署，啟動了豐都縣農(nóng)村區(qū)域不動產(chǎn)統(tǒng)一登記綜合試點工作，組織市勘院、局信息中心及市登記中心的技術(shù)骨干，擬通過先試點再推開的工作方式穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)林納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。同時，也為國土資源部制定操作細(xì)則提供經(jīng)驗和依據(jù)。
一、現(xiàn)狀分析
通過豐都試點和調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前縣級農(nóng)林主管部門主要負(fù)責(zé)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和林權(quán)的登記管理、糾紛調(diào)處及流轉(zhuǎn)備案等日常工作。其登記業(yè)務(wù)、調(diào)查成果及管理方式主要有以下特點：
1.登記實質(zhì)屬行政行為
當(dāng)前農(nóng)林主管部門負(fù)責(zé)的相關(guān)登記工作是基于行政管理的需要，屬于行政行為。登記的客體對象主要包括依承包經(jīng)營合同為依據(jù)的承包經(jīng)營權(quán)登記和依雙方協(xié)議為依據(jù)的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)備案登記。前者屬于物權(quán)，而后者卻屬于債權(quán)。登記類型分初始登記、變更登記、注銷登記和經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)備案登記等。登記的業(yè)務(wù)量與土地、房屋登記相比小很多。以豐都為例，全年縣農(nóng)業(yè)主管部門辦理登記件數(shù)量大致為100-120件，其中，經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)備案登記占一半以上；縣林業(yè)主管部門辦理登記件數(shù)量大致為200-300件。
2.調(diào)查成果差異較大
本次豐都試點采取了普查的方式。即以1：5000正射影像圖（地理國情調(diào)查用圖）為基礎(chǔ)圖件，通過農(nóng)戶實地指界，將農(nóng)戶實際擁有的承包地塊逐一調(diào)繪上圖，然后與登記簿記載的地塊及面積進(jìn)行對照分析。從已完成三個社的數(shù)據(jù)對比發(fā)現(xiàn)，農(nóng)林部門用于登記的調(diào)查成果與實際差異較大：3個社的農(nóng)戶實有地塊數(shù)均大于權(quán)證記載地塊數(shù)，平均差異約30%；實有地塊面積也普遍大于權(quán)證記載地塊面積，平均差異超50%。究其原因，農(nóng)林部門未按農(nóng)業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程》開展調(diào)查，而是以國土“二調(diào)”數(shù)據(jù)為控制，對原有面積進(jìn)行平差完成了本輪農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的確權(quán)頒證工作（見表1）。
3.成果數(shù)據(jù)采取臺賬式管理
豐都調(diào)研發(fā)現(xiàn)，縣級農(nóng)林主管部門在完成了確權(quán)頒證后建立了相應(yīng)的登記簿、冊及電子數(shù)據(jù)，然后以此為基礎(chǔ)，采取臺賬式數(shù)據(jù)管理方式開展日常登記管理工作。這種模式僅能維護(hù)權(quán)證數(shù)據(jù)與臺賬數(shù)據(jù)一致，由于沒有開展測繪標(biāo)準(zhǔn)的空間調(diào)查，無法建立矢量圖形數(shù)據(jù)庫，僅靠文字描述區(qū)分權(quán)屬界線，故登記地塊無法真正落地。
二、問題剖析
農(nóng)林納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，其法律效力由原行政行為產(chǎn)生轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)登記行為產(chǎn)生。不動產(chǎn)登記行為首先要有《物權(quán)法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）等上位法的支撐，然后有準(zhǔn)確的權(quán)籍調(diào)查結(jié)果為依據(jù)，再有規(guī)范的信息平臺保障實現(xiàn)。
1.登記業(yè)務(wù)對接
依據(jù)《條例》規(guī)定，在登記業(yè)務(wù)的對接中主要存在以下問題：一是權(quán)利名稱相同內(nèi)涵不同?！稗r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)”在《條例》中僅指承包權(quán)，而在農(nóng)、林部門的登記管理中，卻包含了可用于流轉(zhuǎn)的經(jīng)營權(quán)，由于目前承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離尚無法律支撐，故形成了同名不同質(zhì)的現(xiàn)象。二是存在權(quán)利重疊的現(xiàn)象。由于承包經(jīng)營權(quán)證和林權(quán)證由農(nóng)、林主管部門分別頒發(fā)，部門之間缺乏有效銜接，如退耕還林后農(nóng)戶取得了林權(quán)證，但原有耕地的承包經(jīng)營權(quán)證并未注銷。三是登記內(nèi)容存在差異。根據(jù)《國土資源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿樣式（試行）的通知》（國土資發(fā)〔2015〕25號）要求，不動產(chǎn)登記簿中要求填寫的內(nèi)容與農(nóng)、林原登記簿的內(nèi)容不完全一致。如用途的細(xì)化、農(nóng)地的等級、價格等，因此在納入農(nóng)林不動產(chǎn)統(tǒng)一登記時還需補充完善缺少的相關(guān)信息。四是登記類型需作調(diào)整。《條例》規(guī)定的各登記類型及包含的內(nèi)容與原農(nóng)、林的規(guī)定有較大差異，例如，以轉(zhuǎn)讓、互換等方式改變權(quán)利人的，在原農(nóng)林登記中列入變更登記，而在不動產(chǎn)登記中屬于轉(zhuǎn)移登記。因此，原農(nóng)林登記類型與不動產(chǎn)登記類型還需進(jìn)行梳理、調(diào)整，進(jìn)一步細(xì)化登記業(yè)務(wù)。
2.數(shù)據(jù)銜接和不動產(chǎn)單元編碼是權(quán)籍調(diào)查的難點所在
由于《條例》明確規(guī)定原有權(quán)證、登記簿合法有效，意味著原有成果數(shù)據(jù)也全部合法有效。然而之前農(nóng)林部門并沒有嚴(yán)格按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程》開展調(diào)查，形成的成果中缺乏空間矢量圖形數(shù)據(jù)，已發(fā)權(quán)證的地塊仍然存在權(quán)屬四至不清、面積不準(zhǔn)、數(shù)量不合等問題，無法落地。因此，農(nóng)林納入不動產(chǎn)登記后，權(quán)籍調(diào)查面臨的主要難點就是與原有“合法數(shù)據(jù)”的銜接，既要符合法律、法規(guī)的規(guī)定，又不能損害農(nóng)戶的合法權(quán)益而造成社會不穩(wěn)定。另一方面，根據(jù)國土資源部《不動產(chǎn)單元編碼規(guī)則》的要求，需對每一個地塊采用28位碼進(jìn)行唯一性編碼。然而按照規(guī)則要求，在實際操作將缺失“社”和“戶”兩級信息的碼位，這樣，對于集體經(jīng)濟(jì)組織是以社為單位、土地承包經(jīng)營權(quán)以戶為單位頒發(fā)權(quán)證并統(tǒng)一管理的南方地區(qū)來說不利于日常管理。
3.信息平臺尚待構(gòu)建
由于當(dāng)前農(nóng)、林主管部門只有屬性數(shù)據(jù)庫，未建立空間矢量圖形數(shù)據(jù)庫。因此，如何在新系統(tǒng)中有效對接農(nóng)林移交的相關(guān)數(shù)據(jù)，如何開展好新的農(nóng)林發(fā)證工作，如何構(gòu)建符合國家相關(guān)技術(shù)規(guī)范的農(nóng)林不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫是當(dāng)前建設(shè)信息平臺的重點。在此，我們特別要注意，不能簡單地照搬土地房屋部分的“不動產(chǎn)登記系統(tǒng)”?；谥貞c市國土房屋合一管理多年，土地房屋部分已有較好的測繪調(diào)查數(shù)據(jù)基礎(chǔ)、成熟的登記規(guī)范及多年的地房籍信息系統(tǒng)運行經(jīng)驗，基本具備國土資源部不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后的入庫要求。但農(nóng)林部分則不然，一是原農(nóng)林部門用于頒發(fā)權(quán)證的調(diào)查成果實質(zhì)并未達(dá)到不動產(chǎn)登記的要求，這種矛盾需要時間和方法逐步過渡處理，不可能一步到位；二是原有權(quán)證是以戶為單位頒發(fā)和管理，記載所有承包地塊，按照國土資源部《不動產(chǎn)單元編碼規(guī)則》“一個承包地塊為一個宗地”的要求，每戶可擁有多個宗地，那么，正確反映農(nóng)戶、宗地、不動產(chǎn)單元編碼及相應(yīng)登記簿的復(fù)雜變化關(guān)系需要在系統(tǒng)中采取技術(shù)手段加以解決。
三、對策與建議
通過試點分析，我們認(rèn)為農(nóng)、林部分不動產(chǎn)登記應(yīng)以“尊重歷史、平穩(wěn)推進(jìn)”為整體工作原則，采取“依申請登記、時間換空間”的策略穩(wěn)步推進(jìn)。
1.利用地方立法體系完善可操作的農(nóng)林不動產(chǎn)登記細(xì)則
不動產(chǎn)登記的基本原則是依法、依規(guī)辦理。因此，我們應(yīng)在當(dāng)前國家已出臺的相關(guān)法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上盡快細(xì)化符合重慶實際的操作細(xì)則，為辦理農(nóng)、林不動產(chǎn)登記提供直接法律依據(jù)?？蓮摹吨貞c市不動產(chǎn)登記條例》編制、“國土、農(nóng)、林”三部門聯(lián)合發(fā)文及國土系統(tǒng)內(nèi)發(fā)文三個層面明確和細(xì)化農(nóng)林不動產(chǎn)納入不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定，有效完成登記業(yè)務(wù)的對接。主要解決以下問題：一是登記類型的調(diào)整，如承包經(jīng)營權(quán)的分割、林權(quán)的分戶在農(nóng)林部門均按“變更登記”類型辦理，納入不動產(chǎn)登記后則應(yīng)按“轉(zhuǎn)移登記”類型辦理。二是明確工作邊界，除重慶市編辦已明確承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)的權(quán)屬調(diào)查及調(diào)處由農(nóng)林部門負(fù)責(zé)外，還應(yīng)明晰納入不動產(chǎn)登記的具體業(yè)務(wù)。區(qū)分物權(quán)登記和行政管理登記的實質(zhì)，例如農(nóng)、林經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓，在沒有上位法支持前，其實質(zhì)不屬于物權(quán)，因此，建議涉及此類權(quán)利的登記暫不納入不動產(chǎn)登記體系。三是登記數(shù)據(jù)的銜接，農(nóng)林納入不動產(chǎn)登記后，新、舊登記數(shù)據(jù)的銜接必須以保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益為原則，如何銜接必須出臺相關(guān)細(xì)則予以明確。四是權(quán)利重疊的統(tǒng)一，針對原有承包經(jīng)營權(quán)和林權(quán)出現(xiàn)重疊的現(xiàn)象系管理脫節(jié)造成，建議在相應(yīng)地塊辦理不動產(chǎn)登記前依法予以統(tǒng)一。
2.做好權(quán)籍調(diào)查和信息平臺建設(shè)是農(nóng)林納入不動產(chǎn)登記的關(guān)鍵所在
建議盡快出臺《重慶市不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查實施細(xì)則》，充分考慮重慶的復(fù)雜情況和現(xiàn)有成果數(shù)據(jù)的特性，重點解決好“調(diào)查數(shù)據(jù)銜接”和“不動產(chǎn)單元編碼”兩大難題。農(nóng)林納入不動產(chǎn)登記后所面臨的“調(diào)查數(shù)據(jù)銜接”不是簡單的前后測繪調(diào)查數(shù)據(jù)的平差，而是權(quán)利人合法權(quán)益得以保護(hù)的體現(xiàn)。因此，在制定調(diào)查細(xì)則時須首先以保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益為原則，其次以權(quán)利人需辦理新的不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)類型為導(dǎo)向，最后以相關(guān)技術(shù)規(guī)范為依據(jù)建立數(shù)據(jù)銜接體系和操作細(xì)則，為農(nóng)林不動產(chǎn)登記提供準(zhǔn)確可靠的成果數(shù)據(jù)?！安粍赢a(chǎn)單元編碼”在《條例》中有明確規(guī)定，而國家的《不動產(chǎn)單元編碼規(guī)則》對于地方的管理需要尚有不足，主要表現(xiàn)在“社級經(jīng)濟(jì)組織”和以家庭為承包單位的“農(nóng)戶”兩個管理層級的信息無法在28位編碼中得以體現(xiàn)。建議在調(diào)查細(xì)則中考慮地方編碼，在包含國家要求的28位編碼的基礎(chǔ)上，利用技術(shù)手段合理擴(kuò)展4?-6位編碼，既能符合國家的要求，又能滿足地方的管理需要。另外，利用變更調(diào)查、質(zhì)量評價等成果在調(diào)查中增加不動產(chǎn)登記需要的農(nóng)地用途、等級、價格等新增登記。
信息平臺建設(shè)必須以滿足登記業(yè)務(wù)需要為目的，與權(quán)籍調(diào)查緊密結(jié)合。建議目前情況下，農(nóng)林部分的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)與土地房屋不動產(chǎn)登記系統(tǒng)分開建設(shè)，條件具備后再合并。重點解決以下問題：一是在數(shù)據(jù)庫中如何納入農(nóng)、林移交的相關(guān)數(shù)據(jù)；二是在國家《不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫建設(shè)規(guī)范》的基礎(chǔ)上合理增加字段，以滿足權(quán)籍調(diào)查對不動產(chǎn)單元編碼擴(kuò)展的需要；三是提高系統(tǒng)的兼容性，既能按照國家的要求提交相關(guān)登記數(shù)據(jù)，又能滿足實際登記工作的需要；四是在信息系統(tǒng)中考慮農(nóng)林部分與土地房屋部分界面統(tǒng)一但實質(zhì)區(qū)分的登記系統(tǒng)，以達(dá)到逐步過渡的目的。
3.加強(qiáng)國家、市、區(qū)縣三級層次的工作聯(lián)系，確保農(nóng)林不動產(chǎn)登記的順利納入
一是多向國家層面請示匯報以爭取更多的指導(dǎo)和幫助，避免工作和資金的重復(fù)浪費，保障快速穩(wěn)妥地推進(jìn)農(nóng)林不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。
第3篇：不動產(chǎn)登記建議范文
一、信息平臺建設(shè)及接入情況
（一）信息平臺建設(shè)情況。
1.信息平臺建設(shè)方面。信息平臺建設(shè)是實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)，我縣從2015年10月份開始采取市集的中方式，主要從以下幾個方面著手信息平臺建設(shè)：一是硬件建設(shè)。積極向縣政府匯報溝通籌集資金35萬元，購置了臺式機(jī)、筆記本電腦、針式打印機(jī)、普通打印機(jī)、高拍儀、移動硬盤、查詢機(jī)、叫號機(jī)等辦公設(shè)備。建起了大數(shù)據(jù)庫服務(wù)器4臺，連續(xù)供電設(shè)備2套，完成面積20平方米的機(jī)房改造，內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)已布設(shè)調(diào)試完畢，實現(xiàn)了不動產(chǎn)登記中心與建設(shè)局、林業(yè)局、農(nóng)牧局和五個中心國土所之間內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)互連互通，形成了不動產(chǎn)登記硬件網(wǎng)絡(luò)環(huán)境。二是獲取基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。信息平臺建設(shè)以基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料為根本，為獲取第一手基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料，從2015年10月初，籌措資金11萬元，聘請作業(yè)單位對新型城鎮(zhèn)化試點鎮(zhèn)黃羊川鎮(zhèn)農(nóng)村房產(chǎn)進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查，形成紙質(zhì)和電子基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。近年來，由于縣城建設(shè)發(fā)展速度快，土地現(xiàn)狀變化大，2016年1月份我縣籌資24萬元，聘請作業(yè)單位對縣城范圍內(nèi)的所有宗地及樓房樓基進(jìn)行全面調(diào)查測量，現(xiàn)已全部完成縣城269宗土地使用權(quán)及518幢樓房的投影面積調(diào)查測量。三是數(shù)據(jù)平臺建設(shè)。2016年2月我局積極與北京天耀公司聯(lián)系，投入業(yè)務(wù)骨干10余人利用其不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理平臺對我縣農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)、國有建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)村房產(chǎn)、城鎮(zhèn)房產(chǎn)、林地等數(shù)據(jù)進(jìn)行整合建設(shè)，自2016年11月所有登記業(yè)務(wù)均能利用登記信息平臺在網(wǎng)絡(luò)上登記辦理。
2.安全保密方面。我局嚴(yán)格按照《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》的規(guī)定。一是對不動產(chǎn)登記信息平臺網(wǎng)絡(luò)不動產(chǎn)登記實行專機(jī)專網(wǎng)，并加裝防火墻、網(wǎng)閘等安全手段進(jìn)行隔離，所有進(jìn)行不動產(chǎn)登記的計算機(jī)及附屬設(shè)備嚴(yán)禁連接互聯(lián)網(wǎng)，嚴(yán)禁接入移動存儲設(shè)備存入或讀取數(shù)據(jù)，防止信息泄露。對登記平臺業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)做到每天定時自動備份和手動備份在移動硬盤，確保數(shù)據(jù)的安全性。二是通過與相關(guān)單位簽訂保密協(xié)議、開展信息安全風(fēng)險評估與檢查、定期對工作人員進(jìn)行信息安全教育培訓(xùn)等方式，做到登記信息全方位監(jiān)管。三是嚴(yán)格執(zhí)行不動產(chǎn)登記資料依法查詢制度，除權(quán)利人、利害關(guān)系人和有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依法查詢登記資料外，不得隨意查詢。
3.存在的問題及建議。建設(shè)局房產(chǎn)信息登記管理系統(tǒng)軟件開發(fā)公司與不動產(chǎn)登記信息平臺開發(fā)軟件公司不配合，與建設(shè)部門的數(shù)據(jù)交換接口遲遲不能開發(fā)，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記中心登記信息與建設(shè)部門的房產(chǎn)信息無法實時相互推送，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。
建議從省級層面與建設(shè)部門溝通，督促房產(chǎn)信息登記管理系統(tǒng)軟件開發(fā)公司與不動產(chǎn)登記信息平臺軟件開發(fā)公司密切配合協(xié)作，盡快開發(fā)出數(shù)據(jù)交換接口，以實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。
（二）信息平臺接入情況。
我縣信息平臺接入采用將XML格式的報文通過SFTP協(xié)議推送到指定的業(yè)務(wù)報文存放目錄，從相應(yīng)目錄中獲取相應(yīng)報文的方式，安排專人負(fù)責(zé)在每天17：30前，嚴(yán)格按照《不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺接入技術(shù)規(guī)范（實行）》將登記數(shù)據(jù)進(jìn)行校驗后及時上報，以實現(xiàn)與市、省、國家實時匯交，對報送失敗的數(shù)據(jù)及時分析查找原因，對數(shù)據(jù)進(jìn)行修改后當(dāng)日或次日上報。我縣上報業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)類型有國有建設(shè)用地所有權(quán)首次登記，國有建設(shè)用地及房屋所有權(quán)首次登記，國有建設(shè)用地及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，國有建設(shè)用地及房屋所有權(quán)變更登記，抵押權(quán)首次登記，預(yù)告登記等，止目前我縣共成功上報業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)215條。
存在的問題：近年來為發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，結(jié)合地方實際，鼓勵企業(yè)發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，出現(xiàn)了以出讓或劃撥方式取得的農(nóng)業(yè)用地、生態(tài)用地等土地用途和國有農(nóng)用地使用權(quán)權(quán)利類型，但國家制定的不動產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)中無農(nóng)業(yè)用地、生態(tài)用地等用途和國有農(nóng)用地使用權(quán)權(quán)利類型，現(xiàn)無法辦理不動產(chǎn)登記或上報。
建議對現(xiàn)在的數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)基礎(chǔ)登記業(yè)務(wù)的需求進(jìn)行修改，以提高登記業(yè)務(wù)的可操作性。
二、存量數(shù)據(jù)整合匯交情況。
（一）數(shù)據(jù)基本情況。城鎮(zhèn)土地登記檔案資料共2299宗，其中僅縣城的269宗土地使用權(quán)數(shù)據(jù)在2016年進(jìn)行了調(diào)查測量，即有空間數(shù)據(jù)也有登記檔案電子化數(shù)據(jù)，其他登記檔案資料只進(jìn)行了電子化掃描，并無空間數(shù)據(jù)，且大部分檔案掃描件未按宗地號、發(fā)證時間分類整理，掃描資料混亂格式不致，需重新調(diào)查測量和掃描整理。集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)資料8.1萬宗、農(nóng)村集體土地所有權(quán)資料251宗，均有空間數(shù)據(jù)和電子掃描件資料，但部分宗地存在坐標(biāo)偏移、宗地代碼編號不規(guī)范現(xiàn)象，需補充測量和統(tǒng)一宗地代碼編號；房產(chǎn)登記檔案資料11392卷宗，僅對登記檔案資料進(jìn)行了電子化掃描，無空間數(shù)據(jù)；林權(quán)登記發(fā)證檔案共9855卷宗，僅對登記檔案資料進(jìn)行了電子化掃描，無空間數(shù)據(jù)；草原登記共發(fā)證19413本，登記原始檔案嚴(yán)重缺失，現(xiàn)有檔案只有電子表格。
（二）已完成數(shù)據(jù)整合情況。2016年6月份，我縣根據(jù)市不動產(chǎn)登記管理局統(tǒng)一安排，積極與數(shù)據(jù)整合作業(yè)單位緊密配合，前期對我縣的土地、房產(chǎn)、林權(quán)、草原登記數(shù)據(jù)資料進(jìn)行了認(rèn)真的分析，對現(xiàn)有檔案數(shù)據(jù)進(jìn)行分類處理并提出整合意見，組織相關(guān)部門經(jīng)過多次討論后，認(rèn)為我縣土地、房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資料比較齊全，應(yīng)先對土地、房產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，待逐步積累經(jīng)驗后，再對林權(quán)、草原數(shù)據(jù)進(jìn)行整合。由于我縣土地登記資料無空間數(shù)據(jù)，為使房屋落宗落戶，先后籌集資金132萬元，在完成縣城269宗土地使用權(quán)及樓房投影面積和“下山入川”移民點、黃羊川鎮(zhèn)7134宗宅基地使用權(quán)、房屋所有權(quán)進(jìn)行了調(diào)查測量的基礎(chǔ)上，對登記數(shù)據(jù)逐條核對進(jìn)行數(shù)據(jù)入庫；房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)充分利用建設(shè)局房產(chǎn)登記信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)進(jìn)行解析轉(zhuǎn)換后，按照坐落、名稱等導(dǎo)入數(shù)據(jù)平臺，完成房屋落宗落戶，對于無法落宗的房屋數(shù)據(jù)進(jìn)行實地調(diào)查后再落宗落戶。目前已完成定寧、古豐、十八里堡、黑松驛等11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)45000宗農(nóng)村集體建設(shè)用地、宅基地使用權(quán)數(shù)據(jù)整合，完成“下山入川”移民點及黃羊川鎮(zhèn)4893宗宅基地使用權(quán)、房屋所有權(quán)數(shù)據(jù)整合，完成城鎮(zhèn)600宗土地使用權(quán)數(shù)據(jù)整合建庫及488幢樓盤落宗落戶工作。
（三）6月底前計劃完成情況。雖然我縣在不動產(chǎn)登記工作中做了大量的工作，但在數(shù)據(jù)整合工作中進(jìn)展還是較為緩慢，有主觀的因素，也有客觀的因素，當(dāng)然資金困難是主要的因素。為此我局高度重視，年初對我縣數(shù)據(jù)整合工作進(jìn)行了詳實的預(yù)算，并制定了數(shù)據(jù)整合工作計劃，計劃于今年6月底前全面完成我縣土地、房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的整合工作，所需經(jīng)費約257.83萬元，按照省財政廳、省國土廳下發(fā)的（甘財經(jīng)二[2016]27號）“新增建設(shè)用地有償使用費（切塊）資金，根據(jù)工作需要可用于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作”規(guī)定文件精神，所需經(jīng)費由市財政從新增建設(shè)用地有償使用費（切塊）資金中統(tǒng)籌解決，今年已給我縣撥付資金408萬元。
（四）工作總體推進(jìn)情況。
1.存在的問題及建議。
一是部分?jǐn)?shù)據(jù)暫無法進(jìn)行整合入庫。由于長期以來各單位分散登記，在登記過程中采用各自獨立的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，采用的坐標(biāo)、數(shù)據(jù)和面積等不盡相同，在一定程度上增加了數(shù)據(jù)整合的難度。因歷史原因造成登記程序不規(guī)范、表冊不齊全等遺留問題，且存在重復(fù)登記、漏登等現(xiàn)象。各部門不動產(chǎn)登記的狀況差異較大，現(xiàn)存檔的林權(quán)、草原數(shù)據(jù)僅為紙質(zhì)數(shù)據(jù)，無電子圖件及圖件坐標(biāo)信息，信息化水平很低，且草原登記僅有電子表格數(shù)據(jù)無登記檔案資料，使登記數(shù)據(jù)無法進(jìn)行整合。
建議上級部門在經(jīng)費和政策上給予支持，對已登記無空間坐標(biāo)的宗地進(jìn)行補充調(diào)查測量，對無登記資料的宗地在今后登記工作中逐步完善。
二是西靖鎮(zhèn)“下山入川”移民點界線不明確，給不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制造成不便。由于我縣“下山入川”1、2、3、8、9、10號移民點正在建設(shè)中或土地未分配，現(xiàn)無明確界線暫無法將其分別劃分為地籍子區(qū)，加之這6個移民點全部入住后戶數(shù)較多，在本次地籍子區(qū)劃分時合并劃分為一個地籍子區(qū)有點過大，給數(shù)據(jù)整合和今后的不動產(chǎn)單元代碼編制造成了一定的不便。
建議以上移民點土地全部分配入住后，允許我縣重新劃分地籍子區(qū)，對已整合的數(shù)據(jù)按照新劃定的地籍子區(qū)進(jìn)行修改不動產(chǎn)單元代碼，以方便數(shù)據(jù)整合和今后日常登記業(yè)務(wù)管理及不動產(chǎn)單元代碼編制。
第4篇：不動產(chǎn)登記建議范文
[關(guān)鍵詞]《物權(quán)法》；地籍；土地登記；影響分析
[中圖分類號]F123[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）28-0081-02
1《物權(quán)法》的實施對土地登記制度的影響
11土地登記將實行自我舉證制度
《物權(quán)法》第11條規(guī)定：“當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。”即《物權(quán)法》實施后申請登記的土地權(quán)利人不但要提供權(quán)屬證明，還要提供宗地圖件以及反映宗地界線情況等圖件。對照目前的《土地登記規(guī)則》，申請土地登記，當(dāng)事人只要提供權(quán)屬證明材料即可，對土地的界址、面積等材料的取得主要以登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實地地籍調(diào)查的結(jié)果為準(zhǔn)。但是，《物權(quán)法》在第11條又規(guī)定，“申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看”。因此對申請人提供的申請材料并不是直接認(rèn)可，一般還必須到實地進(jìn)行調(diào)查。特別是土地權(quán)利的登記，涉及土地界址的情況很多，未經(jīng)核實單靠申請人提交的界址材料就登記的話，很容易引發(fā)界線糾紛。此外，相鄰宗地的權(quán)利人不給土地登記申請人指界的情況時有發(fā)生，申請人要提交完整的界址資料是很困難的。實行自我舉證是必要的，但不能絕對化。特別是在中國信用體系不健全、做假現(xiàn)象普遍發(fā)生的情況下，僅依靠申請人自我舉證就給予登記，登記機(jī)構(gòu)將承擔(dān)巨大的風(fēng)險，不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利人的權(quán)益也可能難以得到有效保障。
12土地登記將實行屬地管轄制度
《物權(quán)法》第10條規(guī)定，“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理”?！吨腥A人民共和國土地管理法》第11條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)；其中，中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國務(wù)院確定”。因此，現(xiàn)行的土地登記是分級管轄制度。部分省還專門規(guī)定了中央和省屬單位用地由省級人民政府登記。一些設(shè)區(qū)市規(guī)定，城區(qū)土地和單位用地由市人民政府登記，農(nóng)村集體土地由區(qū)級人民政府登記等。這對土地登記資料的完整性和統(tǒng)一性產(chǎn)生了不利的影響。因此，對不動產(chǎn)實行屬地登記管轄是十分必要的。屬地登記由哪一級登記機(jī)構(gòu)辦理，《物權(quán)法》中沒有明確規(guī)定。對中央一級來說，省級以下即可認(rèn)為是屬地。也有人認(rèn)為土地登記管轄?wèi)?yīng)由市級或者縣級管轄。
13土地登記簿的法律地位更加明確
《物權(quán)法》第16條規(guī)定，“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理”。第17條規(guī)定，“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”。第14條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”。這意味著土地登記申請經(jīng)批準(zhǔn)后，未將登記情況記載于土地登記簿的將不產(chǎn)生登記效力?，F(xiàn)行的《土地登記規(guī)則》對土地登記簿也有相同或類似的規(guī)定，如《土地登記規(guī)則》第65條規(guī)定，“土地登記卡是土地登記的主件，也是土地使用權(quán)、所有權(quán)和他項權(quán)利的法律依據(jù)”。但是，在實際工作中大部分地方?jīng)]有很好地執(zhí)行，造成了重登或漏登等一系列問題。因此，土地登記部門從現(xiàn)在起就應(yīng)當(dāng)更加嚴(yán)格依照《土地登記規(guī)則》的要求，建立土地登記簿。在《物權(quán)法》實施后，在土地登記簿上記載土地權(quán)利的變更情況將成為土地登記的必經(jīng)程序之一，如果未履行該項程序，其登記結(jié)果將可能被認(rèn)定為不合法。
2土地登記中貫徹《物權(quán)法》的建議
《物權(quán)法》的實施對土地登記規(guī)范產(chǎn)生了重要的影響，特別是在現(xiàn)行土地和地上附著物分離登記的情況下，對土地登記提出了新的更高要求。
21積極推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記
《物權(quán)法》確定了不動產(chǎn)登記制度的方向，從法律角度講，該法實施后就應(yīng)當(dāng)實行不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記。任何涉及不動產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)都應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)此項工作的開展。不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記，一方面將十分有利于保護(hù)不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益，另一方面將節(jié)省大量的社會資源。例如，假設(shè)建立以土地登記為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)登記制度，對一宗土地只有一個使用者的，只要登記土地權(quán)利即可。對房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)內(nèi)業(yè)主只要登記其房屋所有權(quán)，對小區(qū)使用土地范圍只要登記機(jī)構(gòu)一次統(tǒng)一登記備案即可。上文提到的小區(qū)土地使用權(quán)分?jǐn)偟葐栴}也就迎刃而解。
22擴(kuò)大土地登記自我舉證范圍
《物權(quán)法》確立了不動產(chǎn)登記自我舉證制度，不動產(chǎn)登記申請人有提供申請登記事項的權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址面積情況的義務(wù)。在當(dāng)前的土地登記體制下，不動產(chǎn)界址面積等情況以登記機(jī)關(guān)下屬的承辦機(jī)構(gòu)進(jìn)行地籍調(diào)查取得。從土地登記的角度看，土地權(quán)利人的自我舉證資料主要包括土地權(quán)屬證明文件和土地界線的合法性證明文件。土地權(quán)屬證明文件應(yīng)明確由土地登記申請人負(fù)責(zé)提交并對其真實性負(fù)責(zé)，而土地界址面積的認(rèn)定，可以采取由登記機(jī)構(gòu)的地籍調(diào)查逐步向有土地登記資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)收集過渡。在理順土地登記機(jī)構(gòu)后，再全面轉(zhuǎn)由土地登記機(jī)構(gòu)開展上述工作。
23制定過渡時期的土地登記收費辦法
《物權(quán)法》規(guī)定了不動產(chǎn)登記按宗收費的制度。原土地登記以面積或價值來收取費用的辦法面臨改革，但從目前看，時機(jī)還不成熟。首先，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度還沒有建立，有關(guān)的配套法規(guī)均未出臺，對不動產(chǎn)也沒有明確和具體的界定。其次，如果現(xiàn)在實施按宗收費，大部分從事土地登記的機(jī)構(gòu)將面臨經(jīng)費問題而無法開展正常的工作。現(xiàn)有的房屋登記機(jī)構(gòu)同樣也會出現(xiàn)類似的問題。因此，建議在不動產(chǎn)登記制度未建立前，維持現(xiàn)有的土地登記收費辦法，逐步向不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度平穩(wěn)過渡。
24《物權(quán)法》規(guī)定了不動產(chǎn)登記按宗收費的制度
原土地登記以面積或價值來收取費用的辦法面臨改革，但從目前看，時機(jī)還不成熟。首先，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度還沒有建立，有關(guān)的配套法規(guī)均未出臺，對不動產(chǎn)也沒有明確和具體的界定。其次，如果現(xiàn)在實施按宗收費，大部分從事土地登記的機(jī)構(gòu)將面臨經(jīng)費問題而無法開展正常的工作。現(xiàn)有的房屋登記機(jī)構(gòu)同樣也會出現(xiàn)類似的問題。因此，建議在不動產(chǎn)登記制度未建立前，維持現(xiàn)有的土地登記收費辦法，逐步向不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度平穩(wěn)過渡。
總之，筆者認(rèn)為我們必須從根本上提高認(rèn)識，理順其管理體制，明細(xì)審批程序，提供便捷服務(wù)，為土地市場的健康繁榮提供保障。
參考文獻(xiàn)：
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第5篇：不動產(chǎn)登記建議范文
關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；登記審查模式；規(guī)范化
不動產(chǎn)是相對于動產(chǎn)而言的一種個人或者集體的產(chǎn)權(quán)，強(qiáng)調(diào)財產(chǎn)和土地的依附關(guān)系，主要包括房屋，土地和勘探權(quán)等。在去年我國剛剛確立對不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度，通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度可以使我國的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)更加的清晰，有利于國家宏觀調(diào)控政策的發(fā)揮，不動產(chǎn)登記審查模式是對不動產(chǎn)審查登記的有益探索，因此在現(xiàn)代化建設(shè)的過程中需要重視不動產(chǎn)登記審查模式的研究。
一、 不動產(chǎn)登記審查模式的內(nèi)容和研究價值
（一）不動產(chǎn)登記審查模式的內(nèi)容
不動產(chǎn)登記審查模式是針對不動產(chǎn)的登記進(jìn)行必要的實質(zhì)性和書面性審查的方式。由于不動產(chǎn)本身有著固定性，數(shù)量有限，價值高，不易變更和長久使用的優(yōu)勢，因此對不動產(chǎn)登記的審查模式研究就顯得十分的重要，不僅要符合法律的相關(guān)要求，還要注重審查的程序性。不動產(chǎn)的登記審查是依申請的審查，只有申請人對不動產(chǎn)提出登記申請的情況下，才能根據(jù)申請人的申請進(jìn)行不動產(chǎn)的登記審查。
不動產(chǎn)的登記審查本身是一種法律行為，因此針對不動產(chǎn)的登記審查要符合法律的規(guī)定。一是審查程序的合法，不動產(chǎn)的審查登記有嚴(yán)格的法律程序，針對申請首先要做出申請的受理或者不受理的行為，不受理行為還要有必要的解釋。受理要根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定對具體的不動產(chǎn)登記進(jìn)行審查，這就涉及本文的審查模式問題。其次要根據(jù)登記審查的結(jié)果對不動產(chǎn)的登記申請行為作出一定的處理，將處理結(jié)果以法律的形式發(fā)給不動產(chǎn)申請人。二是登記審查的主體要合法，登記審查的主體是我國的不動產(chǎn)相關(guān)登記審查部門，只有登記審查的主體合格，作出的登記審查決定才有法律效力。三是登記審查的模式合法，不動產(chǎn)的登記審查主要有書面審查和實質(zhì)性審查的方式，二者缺一不可，針對不動產(chǎn)登記行為，首先要對書面申請材料進(jìn)行審查，書面材料審查合格再進(jìn)入實質(zhì)的審查。
（二）不動產(chǎn)登記審查模式研究的價值
不動產(chǎn)登記審查模式在我國有著重要的研究價值。首先，我國的不動產(chǎn)登記審查模式才剛剛起步，理論研究不成熟，需要針對不動產(chǎn)登記審查的現(xiàn)狀進(jìn)行具體的研究，制定符合我國發(fā)展實際的不動產(chǎn)登記審查新模式。其次，通過不動產(chǎn)登記審查模式的研究為我國的不動產(chǎn)糾紛案件提供更多的法律保障，不斷完善我國的不動產(chǎn)登記審查模式。最后，通過不動產(chǎn)登記審查模式的研究為我國的不動產(chǎn)的變更和不動產(chǎn)權(quán)的確立提供依據(jù)，有利于摸清我國的不動產(chǎn)家底，促進(jìn)物權(quán)法律的完善。
總之，不動產(chǎn)登記審查模式需要在法律的規(guī)定下進(jìn)行審查和登記，不動產(chǎn)的登記審查模式研究的價值很大，有利于摸清我國的不動產(chǎn)家底，促進(jìn)我國的不動產(chǎn)登記朝著規(guī)范化和法制化的方向邁進(jìn)。
二、 不動產(chǎn)登記審查模式
（一）形式上的不動產(chǎn)登記審查模式
形式上的不動產(chǎn)登記審查模式是對不動產(chǎn)的材料的審查，并針對不動產(chǎn)進(jìn)行實際的確認(rèn)和審核，主要對不動產(chǎn)申請人的申請進(jìn)行必要的審查。
一是審查材料的完備程度，任何法律材料的審查工作最首要的工作就是對材料的完整度進(jìn)行必要的審查，不動產(chǎn)的登記需要相關(guān)的不動產(chǎn)證明、不動產(chǎn)申請人的個人相關(guān)證明、不動產(chǎn)登記審查的相關(guān)申請材料，同時還要有對不動產(chǎn)的具體介紹、不動產(chǎn)權(quán)的相關(guān)證明和不動產(chǎn)變更說明等材料，不動產(chǎn)的登記材料十分的龐雜，需要不動產(chǎn)登記申請人提前了解，確保提交材料的全面和完整。如果材料不夠完整會將材料退回，還需要進(jìn)行重新審核，審核的程序十分的費時費力。
二是審核不動產(chǎn)登記材料的合法性，對不動產(chǎn)的登記需要不動產(chǎn)的材料具有法律效力，才能保證材料不動產(chǎn)登記的有效性。相關(guān)機(jī)關(guān)必須對不動產(chǎn)登記的申請材料進(jìn)行合法性的鑒定，對不動產(chǎn)申請人出具的材料進(jìn)行合法性的確認(rèn)，對材料的法律效力進(jìn)行具體的認(rèn)證，確定材料的合法有效。
（二）實質(zhì)上的不動產(chǎn)登記審查模式
為了確保不動產(chǎn)登記審查的切實有效，必須對不動產(chǎn)的登記進(jìn)行實質(zhì)性的審查。針對不動產(chǎn)登記的申請材料進(jìn)行實地的法律調(diào)查，仔細(xì)確認(rèn)材料的真實性和合法性。
1、不動產(chǎn)登記審核的專業(yè)核實工作，對不動產(chǎn)的登記材料，需要專門的人員進(jìn)行實地查勘或者詢問核實的方式，確認(rèn)申請材料的真實性和有效性，比如針對申請人的個人信息可以和當(dāng)?shù)氐墓矙C(jī)關(guān)和派出所進(jìn)行核實，確定申請人身份的合法。
2、不動產(chǎn)登記審核的實地審核工作，由于不動產(chǎn)具有不能移動的優(yōu)勢，這就為我們的審核提供了便利，針對不動產(chǎn)的登記可以到相關(guān)不動產(chǎn)管轄區(qū)域和不動產(chǎn)的主觀部門進(jìn)行材料真實性的核實，從事實上確保申請材料的真實性。
不動產(chǎn)登記審查的模式主要是分為兩種，一種是形式上的審查，一種是對不動產(chǎn)登記的實質(zhì)性審查，無論是形式上的審查還是實質(zhì)上的審查都是十分的必要，二者并不是選擇性的關(guān)系，而是程序上的先后關(guān)系。
三、不動產(chǎn)登記審查模式的合理化建議
（一）管轄范圍和審查內(nèi)容的協(xié)調(diào)
不動產(chǎn)登記的審查工作十分的繁瑣，需要司法部門和公安行政部門的密切配合，因此要注意不動產(chǎn)的管轄范圍的分配和審核內(nèi)容的協(xié)調(diào)。一是管轄范圍的分配，我國物權(quán)法對不動產(chǎn)的管轄范圍有著具體的規(guī)定，不動產(chǎn)一律歸不動產(chǎn)所在地管轄，因此不動產(chǎn)的登記審查工作就要格外的注意管轄權(quán)的權(quán)屬分配，嚴(yán)格按照法律的規(guī)定執(zhí)行。二是審查內(nèi)容的協(xié)調(diào)主要是指審查機(jī)關(guān)的協(xié)調(diào)，司法機(jī)關(guān)根據(jù)不動產(chǎn)登記的申請對材料進(jìn)行審查，在審查的過程中要注意公安機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)的配合，從而提高不動產(chǎn)登記審核工作的效率。
（二）合法性和合理性結(jié)合
不動產(chǎn)登記審查模式需要注重審查的合法性同時也要兼顧登記審查的合理性。一是注重不動產(chǎn)登記審查模式的合法性研究，注重對不動產(chǎn)登記審核模式的法制化探索。二是注重不動產(chǎn)登記審查模式的合理性研究，不動產(chǎn)的登記審核是司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)共同配合的結(jié)果，這就需要進(jìn)行合理化研究，充分考慮申請人的實際，不斷提高不動產(chǎn)登記審查的效力。
（三）國家規(guī)范與個人參與相結(jié)合
不動產(chǎn)的登記審查模式的研究需要國家的規(guī)范和個人的參與，二者的配合才能將不動產(chǎn)的登記審查模式帶向規(guī)范化的軌道。一是國家需要制定相應(yīng)的法律規(guī)范，確立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，保證制度在法律的規(guī)范下得到落實。二是個人要積極的參與到不動產(chǎn)登記審查的規(guī)范中來，對個人不動產(chǎn)登記要符合國家的相關(guān)規(guī)定，同時登記過程要嚴(yán)格遵守物權(quán)法，保證個人不動產(chǎn)走上法制化的軌道?？傊粍赢a(chǎn)登記審查模式的探究需要國家的規(guī)范也需要個人的參與，只有在二者的密切配合下才能將我國的不動產(chǎn)登記審查模式落到實處。
結(jié)束語：
不動產(chǎn)登記審查模式的研究能夠促進(jìn)我國的物權(quán)法不斷的完善，摸清我國的不動產(chǎn)權(quán)的具體情況，從而為現(xiàn)代化建設(shè)提供更加穩(wěn)定的社會環(huán)境。
參考文獻(xiàn)：
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第6篇：不動產(chǎn)登記建議范文
金紹達(dá)：按《物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，我國不動產(chǎn)登記并不要求進(jìn)行實質(zhì)審查，《不動產(chǎn)登記暫行條例》只是要求申請人應(yīng)當(dāng)對“申請材料的真實性負(fù)責(zé)”。因此，這種審查方式給不動產(chǎn)物權(quán)變動帶來了一定的風(fēng)險。如果能把公證作為不動產(chǎn)登記的前置，就能彌補這種審查方式的缺陷。在《物權(quán)法》立法時，司法部并許多學(xué)者都建議按大陸法系國家的通例，把公證作為不動產(chǎn)登記的前置，以保障登記的公信力（如法國就規(guī)定不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須辦理公證），從而切實保障權(quán)利人的權(quán)利，后因?qū)Υ舜嬖跔幾h而未能寫入《物權(quán)法》。
以往，我國的房屋和土地使用權(quán)登記制度并未將公證作為登記的前置條件，司法部、建設(shè)部在1991年聯(lián)合發(fā)的司公通字〔1991〕117號文把哪些登記申請需要公證限制在一個很小的范圍，住建部在2012年發(fā)的《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》還把贈與剔出了這一范圍。應(yīng)該說已經(jīng)把公證限制在一個很小并且“必須”的范圍。
由于《物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》都未規(guī)定在不動產(chǎn)登記中需要公證，而《公證法》規(guī)定了強(qiáng)制公證應(yīng)當(dāng)由法律、行政法規(guī)規(guī)定，因此《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》作為行政規(guī)章無法規(guī)定哪些需要公證。
第7篇：不動產(chǎn)登記建議范文
內(nèi)容摘要：《物權(quán)法》借鑒大陸法系的通常做法建立了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，該制度的確立顯現(xiàn)我國物權(quán)立法進(jìn)步，對保障購房人利益防止出售方惡意違約起到很大作用，然而我國的預(yù)告登記規(guī)定不僅過于簡單，原則性太強(qiáng)缺乏必要操作性，而且預(yù)告登記制度內(nèi)在結(jié)構(gòu)和與其它制度的銜接也有較多沖突。本文從總結(jié)我國不動產(chǎn)預(yù)告登記的適用范圍、效力和程序等三個方面的成敗得失入手，并提出相應(yīng)完善建議。
關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)預(yù)告登記 適用范圍 登記效力 登記程序
不動產(chǎn)預(yù)告登記制度起源于普魯士，后來被大陸法系國家廣泛借鑒，比較典型的有德國、法國、瑞士、日本、我國的臺灣地區(qū)，它是民法中一項重要的物權(quán)制度。近年來我國大陸城市房地產(chǎn)價格一路攀升，處于優(yōu)勢地位的房地產(chǎn)商“一房多賣”不惜違約侵犯消費者利益屢屢發(fā)生。違約的代價沒有違約后的收益高，處于弱勢的買受人得不到有效保護(hù)，而以房屋為代表的不動產(chǎn)預(yù)告登記制度就是解決這個問題的良藥，它在化解不動產(chǎn)交易中的風(fēng)險隱患、平衡當(dāng)事人利益中發(fā)揮無可替代的作用。
不動產(chǎn)預(yù)告登記的概念
預(yù)告登記的概念學(xué)界并沒有統(tǒng)一的認(rèn)識，我國大陸頗有影響力的幾位民法學(xué)者對此表述各有不同。梁慧星教授（2000）認(rèn)為，“所謂預(yù)告登記，即為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記”。孫憲忠教授（1997）認(rèn)為，“預(yù)告登記是為保全不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記”。王利明教授（2001）認(rèn)為，“所謂預(yù)告登記，是指為保全債權(quán)的實現(xiàn)，保全物權(quán)的順位請求權(quán)而進(jìn)行的提前登記”。余能斌教授（2002）認(rèn)為，“預(yù)告登記是相對于本登記（即終局登記）而言的一種預(yù)備登記（臨時登記），即指在進(jìn)行本登記的條件尚不完備時為保全不動產(chǎn)物權(quán)的變動請求權(quán)或進(jìn)行本登記的順位所進(jìn)行的登記”。筆者比較贊同梁慧星教授的說法，既簡潔明確又點明了不動產(chǎn)預(yù)告登記的實質(zhì)―債權(quán)物權(quán)化。
對我國不動產(chǎn)預(yù)告登記的分析
《物權(quán)法》第20條：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月未申請登記的，預(yù)告登記無效”。該條對不動產(chǎn)預(yù)告登記的范圍、效力、申請條件、涂銷均做了概括性的規(guī)定。
（一）預(yù)告登記的范圍
我國將預(yù)告登記的適用范圍界定為“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”，可以分兩層理解：其一，明確規(guī)定了房屋這一登記客體，至于“其他不動產(chǎn)物權(quán)”，由于缺乏法律的具體規(guī)定，還有待補充；其二，進(jìn)行預(yù)告登記的基礎(chǔ)是“協(xié)議”，即合同之債，若債權(quán)人欲保全自己將來的請求權(quán)，必須是基于合同產(chǎn)生的期待權(quán)。
（二）預(yù)告登記的效力
關(guān)于預(yù)告登記的效力：其一，預(yù)告登記具有保全未來請求權(quán)的效力，債權(quán)人一旦對債權(quán)請求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記，既產(chǎn)生一定物權(quán)效力，如果債務(wù)人對請求權(quán)的標(biāo)的進(jìn)行處分，不發(fā)生物權(quán)效力，預(yù)告登記由于具備對抗第三人的功能使其具有了保全未來請求權(quán)的效力；其二，中間處分行為絕對無效。所謂中間處分行為是指，在預(yù)告登記之后本登記之前，不動產(chǎn)所有權(quán)人對不動產(chǎn)所做的處分行為。預(yù)告登記后，不動產(chǎn)權(quán)利人處分該不動產(chǎn)的，不問其是否妨害預(yù)告登記所保全的債權(quán)請求權(quán)，一律不發(fā)生物權(quán)效力，也就是我國對登記期間物權(quán)人處分行為采取絕對無效的做法，最大限度限制房屋賣方權(quán)利。
（三）預(yù)告登記的發(fā)生條件
我國預(yù)告登記采取自愿登記原則，在進(jìn)行預(yù)告登記之前需要雙方當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成合意，才能進(jìn)行預(yù)告登記。
（四）預(yù)告登記的涂銷
預(yù)告登記的涂銷有兩種情況：其一，債權(quán)消滅預(yù)告登記涂銷，因為預(yù)告登記有從屬性，也就是說，只有存在請求權(quán)時才能進(jìn)行預(yù)告登記，如果以取得、變更和消滅不動產(chǎn)物權(quán)為目的的債權(quán)請求權(quán)因履行、免除、訴訟時效經(jīng)過、債權(quán)合同無效或被撤銷等原因而消滅時，則預(yù)告登記也隨之自動消滅；其二，預(yù)告登記權(quán)利人能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月未申請登記的預(yù)告登記涂銷，這是為了防止預(yù)告登記權(quán)利人惡意拖延時間，阻礙相對義務(wù)人行使其處分權(quán)，同時也督促預(yù)告登記權(quán)利人及時行使權(quán)利。
我國不動產(chǎn)預(yù)告登記的不足
（一）預(yù)告登記的范圍狹窄
關(guān)于預(yù)告登記的適用范圍，各國均有比較明確的規(guī)定。例如德國民法典規(guī)定：為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或廢止一項土地上的物權(quán)請求權(quán)，或土地上負(fù)擔(dān)的物權(quán)請求權(quán)，或者變更這些物權(quán)的順位的請求權(quán)，得在土地登記簿中為預(yù)告登記。這就是說德國物權(quán)法上的不動產(chǎn)預(yù)告登記包括土地之上的物權(quán)請求權(quán)、土地上負(fù)擔(dān)的物權(quán)請求權(quán)、物權(quán)順位請求權(quán)；瑞士民法典也規(guī)定先買權(quán)及買回權(quán)、買受權(quán)、租賃權(quán)等個人權(quán)利可進(jìn)行預(yù)告登記，甚至官方為保全有爭議或有待執(zhí)行的請求權(quán)所的命令、出質(zhì)破產(chǎn)或遺產(chǎn)延期分割、家宅的設(shè)定及后位繼承人的繼承等權(quán)利也可進(jìn)行預(yù)告登記。
比較來看，我國不動產(chǎn)預(yù)告登記的客體僅限于房屋和其他不動產(chǎn)，況且其他不動產(chǎn)的具體范圍在物權(quán)法中語焉不詳，對房屋和其他不動產(chǎn)以外的物權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓的物權(quán)請求權(quán)更是排除在外，即使是可以登記的請求權(quán)也僅限于基于合同之債產(chǎn)生的請求權(quán)?？梢娢覈餀?quán)法不動產(chǎn)預(yù)告登記范圍的過于狹窄，將使預(yù)告登記制度難以充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。
（二）預(yù)告登記的效力具有局限性
關(guān)于預(yù)告登記的效力問題，大陸法系的預(yù)告登記大都具有權(quán)利保全效力、順位保全效力、破產(chǎn)保護(hù)效力三種效力。德國民法典第883條第三款規(guī)定，“以轉(zhuǎn)讓某項權(quán)利為請求權(quán)的標(biāo)的時，該項權(quán)利的順位按預(yù)告登記日期加以確定”；日本《不動產(chǎn)登記法》第7條規(guī)定，“本登記的順位依假登記的順位而定”；可見德國、日本的預(yù)告登記具有順位保全的效力。這有利于全面保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人的合法權(quán)利，并且避免了不動產(chǎn)交易中的許多不穩(wěn)定因素，而我國不動產(chǎn)預(yù)告登記僅僅具有保全權(quán)利的效力，效力單薄，難以綜合發(fā)揮保護(hù)買受人利益的威力。
另外，《德國民法典》第883條第2款規(guī)定：“預(yù)告登記后，對土地權(quán)利或者土地權(quán)利負(fù)擔(dān)的權(quán)利所為的對被保全的請求權(quán)的一部分或者全部構(gòu)成損害的處分，為無效”；我國臺灣的《土地法》第79條規(guī)定：“前項預(yù)告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對于所登記的請求權(quán)有妨礙者無效”，可以看出他們對中間處分行為采取相對無效原則，即為兼顧各方當(dāng)事人的利益，保持相對平衡，就不動產(chǎn)權(quán)利，預(yù)告登記義務(wù)人仍可以處分，只是在預(yù)告登記權(quán)利人與第三人之間，在妨害預(yù)告登記權(quán)利人請求權(quán)的范圍內(nèi)，預(yù)告登記義務(wù)人的處分行為方為無效。因此，如果預(yù)告登記權(quán)利人的請求權(quán)不存在或其請求權(quán)事后消滅，或預(yù)告登記權(quán)利人對義務(wù)人的處分行為表示同意，那么義務(wù)人對第三人的處分行為便為有效。
筆者認(rèn)為，相比我國大陸物權(quán)法采取的絕對無效原則，上訴規(guī)定明顯科學(xué)公平的多，法律規(guī)則更具靈活性，更多賦予當(dāng)事人自治空間。不妨對照我們合同法在無權(quán)處分規(guī)則中的制度變遷，將預(yù)告登記期間中間處分行為采取相對無效原則似乎更為可取。
（三）預(yù)告登記的有關(guān)程序性規(guī)定不明晰
關(guān)于預(yù)告登記的程序性規(guī)定我國物權(quán)法目前基本上是空白的，尤以以下兩個重要的登記程序規(guī)則欠缺最為緊迫：
一是無統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)和統(tǒng)一的登記的程序規(guī)定。我國大陸目前采取的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散在多個部門的做法，尤其把土地權(quán)利登記、房產(chǎn)權(quán)利登記、林地權(quán)登記分別登記的做法顯然是計劃經(jīng)濟(jì)時代條塊分割的附帶品，早已不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)條件下的不動產(chǎn)登記需要，《物權(quán)法》的出臺使多頭登記做法更加尷尬；況且登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一，既不利于當(dāng)事人登記，也不利于相關(guān)利害關(guān)系人查閱，白白增加當(dāng)事人負(fù)擔(dān)和社會負(fù)擔(dān)。而國外大多有統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)（通常為法院），如德國的《土地登記條例》第1條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿由地方法院（不動產(chǎn)登記局）統(tǒng)一掌管。不動產(chǎn)登記局對本區(qū)域內(nèi)的土地有管轄權(quán)”。還有的規(guī)定統(tǒng)一的登記辦法，例如日本專門的《不動產(chǎn)登記法》。如果登記所采用的程序不同，不可避免給不動產(chǎn)的交易帶來極大不便。
二是預(yù)告登記和本登記的銜接無明確規(guī)定。預(yù)告登記是把一種期待權(quán)過渡為本登記，但具體如何把預(yù)告登記推進(jìn)為本登記，我國物權(quán)法沒有這方面的相關(guān)規(guī)定，也沒有其他法律可以參考，這無疑是我國法律上有關(guān)預(yù)告登記的漏洞，期待完善補充。
我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的完善
綜合以上對我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度現(xiàn)狀與缺陷的分析，筆者認(rèn)為，我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度應(yīng)從以下三個方面進(jìn)行完善：
（一）擴(kuò)大預(yù)告登記的適用范圍
我國預(yù)告登記的范圍僅包括基于合同產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)和以移轉(zhuǎn)物權(quán)為目的的請求權(quán)，使用范圍狹窄，至少應(yīng)從兩個方面擴(kuò)展：第一，一些重要的不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)，如建設(shè)用地使用權(quán)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)應(yīng)納入預(yù)告登記的的范圍。第二，法院判決、政府的行政決定、法律規(guī)定、遺產(chǎn)繼承等產(chǎn)生的請求權(quán)，也應(yīng)納入預(yù)告登記的范圍。
（二）擴(kuò)展預(yù)告登記的效力
我國預(yù)告登記僅有保護(hù)權(quán)利的效力，不能充分發(fā)揮出預(yù)告登記的效用，應(yīng)從以下方面拓展：
一是增加預(yù)告登記的順位保全效力。順位保全，即先登記者比后登記者有優(yōu)先權(quán)。在順位保全效力中，當(dāng)同一個不動產(chǎn)上出現(xiàn)若干個互相沖突的預(yù)告登記時，可以以登記的時間來確定誰優(yōu)先享有權(quán)利；允許多個人對同一不動產(chǎn)上的同一權(quán)利進(jìn)行預(yù)告登記，可以在先登記人預(yù)告登記權(quán)利喪失或無效的情況下，由其他登記人順位享有權(quán)利。
二是中間處分行為絕對無效應(yīng)修改為相對無效。中間處分行為應(yīng)采取相對無效原則，若不動產(chǎn)所有權(quán)人的中間處分行為沒有妨害到預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利，應(yīng)該有效。
（三）細(xì)化和補充預(yù)告登記的程序性規(guī)定
申請條件應(yīng)明確。申請預(yù)告登記應(yīng)雙方同意，如果一方不同意，可到法院進(jìn)行訴訟，根據(jù)法院的判決再進(jìn)行預(yù)告登記。
預(yù)告登記機(jī)關(guān)應(yīng)統(tǒng)一。登記機(jī)關(guān)應(yīng)定為一個部門，這個部門可以是行政部門，也可以是法院，但應(yīng)該統(tǒng)一，即不管怎樣，在同一范圍內(nèi)，由同一性質(zhì)的登記機(jī)關(guān)辦理登記事務(wù)（常鵬翱，2007）。
給予預(yù)告登記義務(wù)人抗辯權(quán)。預(yù)告登記制度側(cè)重于保護(hù)登記權(quán)利人的利益，但權(quán)利義務(wù)的分配應(yīng)均衡，沒有無限制的權(quán)利。我國《物權(quán)法》只規(guī)定了預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利，沒有賦予預(yù)告登記義務(wù)人以抗辯權(quán)，這是有失公平的。預(yù)告登記并沒有改變原來的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，預(yù)告登記義務(wù)人應(yīng)該享有抗辯權(quán)，《物權(quán)法》應(yīng)予以明文規(guī)定。
補充預(yù)告登記推進(jìn)為本登記的程序。鑒于從預(yù)告登記過渡為本登記的程序規(guī)定無法或缺，未來的不動產(chǎn)登記法或者物權(quán)法司法解釋中應(yīng)該補充，以填補法律漏洞。
參考文獻(xiàn)：
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第8篇：不動產(chǎn)登記建議范文
[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn) 統(tǒng)一登記 研究
中圖分類號：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）20-0314-01
0 引言
我國一直以來都是一個以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的國家，絕大部分人把土地作為安身立命的根本，有些居住于不同地域的人則以海域、林木或房屋等來維持生活，所以不動產(chǎn)一直是政府進(jìn)行管理的重點。周朝中后期，不動產(chǎn)登記制度開始出現(xiàn)，并一直為私有制服務(wù)，直到公有制的建立，它才開始慢慢退去了歷史舞臺，而隨著改革開放的展開，不動產(chǎn)登記制度再次出現(xiàn)。
1 不動產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀
不動產(chǎn)登記是一項物權(quán)制度，指通過權(quán)利人或者是利害關(guān)系人的申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。我國的不動產(chǎn)一般被認(rèn)為是土地，但是隨著社會的發(fā)展，土地及土地以上和以下的物件一起被劃分為不動產(chǎn)，對此本國法律還沒有詳細(xì)且全面的概述。近年來，受我國經(jīng)濟(jì)體制的影響，房產(chǎn)行業(yè)與政府的聯(lián)系越來越密切。參與房產(chǎn)行業(yè)的人數(shù)也不斷增多，買房的人炒房的人數(shù)量都是空前的，而法律對產(chǎn)權(quán)概述的不明確，導(dǎo)致了房產(chǎn)登記不統(tǒng)一，程序不科學(xué)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行，必然會影響房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這對于更多的人將是福音，而對于少數(shù)人來說卻是噩夢[1]。
歸納來說，我國不動產(chǎn)涉及和涵蓋的范圍很廣，種類也多，當(dāng)前一直處于較為混亂的狀態(tài)。它們不僅僅包括了國有土地、集體土地，還包括房屋的所有權(quán)、林木、海域等等，而隨著登記的普及，不同的不動產(chǎn)所需辦理的不動產(chǎn)證則各不相同。不同的不動產(chǎn)進(jìn)行登記時，由于形式的不同對應(yīng)的登記制度也有差別，機(jī)構(gòu)也隨之變化。從登記的內(nèi)容、程序來看，現(xiàn)如今社會的不動產(chǎn)登記、變動公示具有很強(qiáng)的客觀性。
改革開放恢復(fù)不動產(chǎn)制度開始，由于我國不動產(chǎn)的范圍廣，種類多，一直采用多部門登記、分級登記的方式來進(jìn)行管理。雖然至周朝中后期，不動產(chǎn)登記制度就已經(jīng)出現(xiàn)，但這些都具有相對的隱私性，而專業(yè)從事不動產(chǎn)登記制度的工作人員專業(yè)性和法律性都還稍有欠缺。種種原因?qū)е碌怯浀牟唤y(tǒng)一及登記程序的非科學(xué)性[2]。
2 不動產(chǎn)登記制度涉及的相關(guān)問題
由于各方客觀因素及主觀原因的影響，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度具有這些突出性的問題。
第一，錯誤登記、重復(fù)登記、遺漏登記。分散登記，導(dǎo)致各部門對于產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)、使用權(quán)等不明確，權(quán)利之間的交叉重復(fù)、矛盾沖突及登記時涉及到的登記內(nèi)容，都讓政府分部門有著很大的爭議，并有著各自的依據(jù)而造成登記錯誤、登記重復(fù)或登記遺漏的現(xiàn)象。
第二，既加重了當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)，又不利于不動產(chǎn)交易的安全保護(hù)。不動產(chǎn)登記制度的分散性，并沒有方便民眾，讓他們各個機(jī)構(gòu)的跑動不僅僅浪費時間、精力，同時也給不動產(chǎn)的交易帶來了麻煩。這也就是房價居高不下，而二手房市場低迷的原因之一。繁瑣的程序，讓人們不愿意去進(jìn)行不動產(chǎn)的交易，也不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
第三，不能提供全面精準(zhǔn)的不動產(chǎn)信息給國家。我國各部門各機(jī)構(gòu)的登記各自有不同，很難進(jìn)行統(tǒng)一的匯總，也不利于對不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行分析。同時影響了政府對我國房產(chǎn)的監(jiān)控，也不利于宏觀調(diào)控，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及一系列的惠民工作的開展[3]。
3 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的具體實施
關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的具體實施，主要是從四個方面進(jìn)行改革。
首先，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一，國務(wù)院國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督全國的不動產(chǎn)登記工作。對于從業(yè)人員都需要有一定的專業(yè)性和法律性，并且通過培訓(xùn)，持證才可以上崗就業(yè)。并把此項工作的費用歸于國家財政預(yù)算來保證經(jīng)費的充足，同時也可以起著監(jiān)控的作用。
其次，對于不動產(chǎn)的依據(jù)進(jìn)行重新整理。建立以土地登記為中心的登記制度，保證不動產(chǎn)的法律依據(jù)、登記技術(shù)依據(jù)都得到統(tǒng)一。專門的法律依據(jù)可以提供更加精準(zhǔn)的分類及登記標(biāo)準(zhǔn)，讓登記人員更加清楚自己的職責(zé)范圍，保證登記信息的準(zhǔn)確性和完整性，從而減少重復(fù)、遺漏和錯誤的內(nèi)容出現(xiàn)。法律能夠維護(hù)民眾的權(quán)利，保證利益不被侵犯，還能夠懲罰違反法律的不法分子。具有著法制性，強(qiáng)制性。
再次，對于登記的內(nèi)容和方法進(jìn)行編寫。登記內(nèi)容包括：a：不動產(chǎn)自然屬性描述部分；它包括不動產(chǎn)的界址、面積、相鄰關(guān)系等。b：不動產(chǎn)權(quán)利屬性部分；包括權(quán)利人信息（不動產(chǎn)權(quán)利人姓名、地址、聯(lián)系方式等）與權(quán)利狀況信息（不動產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬類型、權(quán)屬期限、權(quán)屬變化情況等）。c：其他登記事項，如不動產(chǎn)抵押登記、預(yù)告登記、異議登記等。在規(guī)范上，不能夠有政府來進(jìn)行獨斷，要保證登記的公平、公正、公開。保證內(nèi)容和方法的統(tǒng)一性，有利于提高登記的效率，還民眾節(jié)約了時間同時也贏得了民眾的擁護(hù)，更加利于推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行。
最后，統(tǒng)一不動產(chǎn)資料的查詢和公示。這既能保護(hù)權(quán)利人的隱私權(quán)利又能保障不動產(chǎn)登記的公信力。同時，對于登記中所出現(xiàn)的錯誤信息可以進(jìn)行改正[3]。
4 結(jié)束語
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行是社會發(fā)展的必然產(chǎn)物，它不僅促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且為我國的房產(chǎn)行業(yè)奠定了良好的基礎(chǔ)。雖然我國的不動產(chǎn)登記制度存在很多的不足，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行時間也很短，但是未來的發(fā)展空間還很大，進(jìn)步的幅度也會會很大，并且能夠越來越完善。因此，為了我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的長遠(yuǎn)發(fā)展，必須制定完善的法律體系，規(guī)范登記制度、統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)及內(nèi)容、方法，使不動產(chǎn)為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
[1] 王小波.論我國不動產(chǎn)登記制度的問題和完善[J].山西青年管理干部學(xué)院學(xué)報，2013，26（4）：41-44.
第9篇：不動產(chǎn)登記建議范文
方案要求,今年四季度專項督察的重點內(nèi)容是,省級人民政府今年年底前完成全省(區(qū)、市)所有市、縣不動產(chǎn)登記職責(zé)機(jī)構(gòu)整合工作計劃推進(jìn)情況,以及地方各級不動產(chǎn)登記職責(zé)機(jī)構(gòu)整合完成情況。
據(jù)介紹,截至目前,全國省級不動產(chǎn)登記職責(zé)整合工作已經(jīng)完成,市(州)一級完成187個,占比56%;縣(區(qū))一級完成1125個,占比40%,在年底前完成市縣級不動產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)的整合工作,時間緊、任務(wù)重、難度大。
國土部此前表示,加快推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作,有利于房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制的形成,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。今年年內(nèi)將進(jìn)一步采取積極措施,力爭年底前基本完成市縣兩級不動產(chǎn)統(tǒng)一機(jī)構(gòu)職責(zé)機(jī)構(gòu)整合工作。
針對當(dāng)前整合工作主要存在的地方政府認(rèn)識不到位、工作進(jìn)展不平衡、地方國土資源部門主動性不夠等三方面問題,國家土地副總督察嚴(yán)之堯強(qiáng)調(diào),首先地方政府要明確職責(zé),絕不能借理由拖延;其次,針對工作進(jìn)展不平衡的問題,要集中精力重點突破,各督察局建立定期通報制度;此外,對地方國土資源部門主動性不夠、部門協(xié)調(diào)不暢問題,要摸清情況,通過督導(dǎo)層層遞進(jìn)推動整合工作。
