房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；檔案管理；規(guī)范化管理

房地產(chǎn)檔案形成于房地產(chǎn)管理活動(dòng)，是房地產(chǎn)管理工作的真實(shí)記錄和重要依據(jù)[1]。檔案管理作為房地產(chǎn)企業(yè)一向重要的管理工作，具有獨(dú)特的憑證價(jià)值、參考利用價(jià)值與法律作用。房地產(chǎn)企業(yè)檔案管理工作歷來(lái)比較薄弱，而且關(guān)于檔案的分類(lèi)以及如何分卷也少有成套參考資料可以借鑒。檔案真實(shí)的記錄著房地產(chǎn)企業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和企業(yè)的發(fā)展史，而檔案的管理有僅有效保護(hù)好企業(yè)的發(fā)展歷史，而且可以服務(wù)于企業(yè)的未來(lái)指導(dǎo)[2]。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的檔案范圍涉及較廣，項(xiàng)目檔案不成套，而且資料更改頻繁（主要是設(shè)計(jì)圖），造成檔案材料收集歸檔難[3]。因此，面對(duì)量的資料時(shí)時(shí)，如何管理好項(xiàng)目的檔案材料，事關(guān)群眾的基本生活，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事。

1 房地產(chǎn)企業(yè)管理類(lèi)檔案的構(gòu)成及其特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)檔案屬于專(zhuān)業(yè)檔案之一，是企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)中形成的具有保存價(jià)值的原始材料。房地產(chǎn)檔案是房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的必備基礎(chǔ)資料，是一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)建設(shè)，也是企業(yè)管理水平的重要體現(xiàn)。

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)管理類(lèi)檔案的范圍

一般意義講，房地產(chǎn)檔案是泛指以“房地產(chǎn)”作為基本特征的，與房地產(chǎn)有關(guān)的所有檔案。房地產(chǎn)企業(yè)管理類(lèi)檔案是指，企業(yè)在生產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)，管理過(guò)程中形成的具有歸檔保存價(jià)值的文字、圖表、聲像等各種形式的歷史記錄，不包括、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)圖紙和竣工文件。

1、企業(yè)行政管理檔案包括：企業(yè)在組建、發(fā)展過(guò)程中形成的行政資料，如工作計(jì)劃、總結(jié)，公司的機(jī)構(gòu)建立(含內(nèi)設(shè)結(jié)構(gòu))變更，人動(dòng)，合同管理以及編輯的出版物、編印的簡(jiǎn)報(bào)或期刊等。

2、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理類(lèi)文件，主要指資產(chǎn)審計(jì)、法務(wù)、運(yùn)營(yíng)等部門(mén)形成歸檔資料。包括：企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃(包括中、長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃)、方針目標(biāo)管理以及相關(guān)制度和規(guī)范；公司資產(chǎn)管理，投資項(xiàng)目可行性報(bào)告；公司審計(jì)工作的文件材料以及商務(wù)合同正本及與合同有關(guān)的補(bǔ)充材料，有關(guān)的資信調(diào)查等文件材料。

3、項(xiàng)目管理類(lèi)文件，主要指與從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有關(guān)的文件，如研發(fā)策劃、前期配套、工程管理、營(yíng)銷(xiāo)策劃、售后服務(wù)等相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)生成的。

4，其他的，包括會(huì)計(jì)類(lèi)檔案和黨群工作類(lèi)檔案文件等。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)管理類(lèi)檔案的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)檔案有其一般檔案的共性，也有其特殊性。首先，從上述檔案范圍的概括不難發(fā)現(xiàn)，歸檔資料來(lái)源廣、涉及的內(nèi)容繁雜，不僅包括企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的文件，而且還包括工程項(xiàng)目與外界聯(lián)系的相關(guān)政策性文件。其次，房地產(chǎn)企業(yè)檔案專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，它記載著房產(chǎn)信息歸屬和沿革，需要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?、?guī)范的、技術(shù)性的專(zhuān)業(yè)要求，使房地產(chǎn)檔案成為進(jìn)行房地產(chǎn)檔案管理的重要基礎(chǔ)。再次，房地產(chǎn)檔案涉及房屋開(kāi)發(fā)管理使用的人和單位，還有與之相關(guān)的國(guó)家職能部門(mén)，作為所有權(quán)歸屬的憑證具有法律效力。這就要求，房地產(chǎn)檔案按照嚴(yán)格的操作，各程序間的相互監(jiān)督、制約，以保證其不容質(zhì)疑的真實(shí)性地位。最后，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與外界產(chǎn)生的關(guān)系是通過(guò)各類(lèi)合同建立起來(lái)的，因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理類(lèi)檔案以合同為主體構(gòu)成。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理類(lèi)檔案管理存在的問(wèn)題

我國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的整體檔案管理呈橄欖形狀，水平不均衡。相對(duì)于其他企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)有自身的個(gè)性，一般的企業(yè)檔案管理模式不適合房地產(chǎn)企業(yè)。有研究表明，規(guī)模大的企業(yè)檔案管理優(yōu)于規(guī)模小的企業(yè)，效益好的企業(yè)好于效益差的企業(yè)，創(chuàng)立時(shí)間長(zhǎng)的企業(yè)優(yōu)于短的企業(yè)[4]。

2.1 文書(shū)檔案收集不完整

檔案材料不完整是房地產(chǎn)企業(yè)檔案存在的普遍問(wèn)題。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）、行政管理類(lèi)文件歸檔不完整，如重要的議會(huì)記錄不完整，歸案不及時(shí)造成遺漏，還有一些重要活動(dòng)無(wú)相關(guān)記錄視頻或相片；（二）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目檔案材料收集難，涉及部門(mén)和單位多，項(xiàng)目檔案不成套。如立項(xiàng)審批文件往往由計(jì)劃部門(mén)提出，環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告以及驗(yàn)收?qǐng)?bào)告由環(huán)保部門(mén)提出等。（三）、有的文件有正本而無(wú)底稿或有底稿而無(wú)正本，有些文件只有批復(fù)而無(wú)請(qǐng)示或有請(qǐng)示而無(wú)批復(fù)。

2.2 缺乏統(tǒng)一的管理模式

從檔案管理機(jī)構(gòu)上看，大型的房地產(chǎn)企業(yè)一般都會(huì)成立了專(zhuān)門(mén)的檔案室或部門(mén)，各類(lèi)檔案管理較好，收集得相對(duì)比較完整。然而，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有建立健全檔案工作制度，檔案管理無(wú)章可循。值得一提的是，檔案人員沒(méi)有認(rèn)真落實(shí)“三參加”制度（即參加公司重要會(huì)議、活動(dòng)，參加工程竣工驗(yàn)收，參加設(shè)備開(kāi)箱）。對(duì)于一些小型或剛成立時(shí)間不長(zhǎng)的企業(yè)，對(duì)檔案管理的重要性認(rèn)識(shí)不到位，其檔案管理由其他業(yè)務(wù)部門(mén)代管或由文書(shū)檔案員兼管，形成的檔案材料五花八門(mén)。這類(lèi)小型企業(yè)的檔案管理人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)較差，缺乏相關(guān)的業(yè)務(wù)知識(shí)，有的是半路出家臨時(shí)安排，形成“兼而不管”或“管而不會(huì)”的惡性循環(huán)。另外，部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)或經(jīng)辦人員對(duì)檔案材料“過(guò)于重視”，或?yàn)榱恕氨Ｃ堋倍辉敢平?，這直接影響了文件材料收集歸檔工作的有效開(kāi)展，而且歸檔意識(shí)不強(qiáng)，如部門(mén)人員調(diào)動(dòng)時(shí)，對(duì)積存文件不辦移交，以至造成材料的散失。

3 解決房地產(chǎn)企業(yè)管理類(lèi)檔案管理問(wèn)題的對(duì)策

3.1 建立分類(lèi)歸檔制度，保障檔案完整性

分類(lèi)歸檔是檔案管理人員或領(lǐng)導(dǎo)依據(jù)事物的屬性及其認(rèn)識(shí)，對(duì)事物進(jìn)行特定的區(qū)分、集中和歸類(lèi)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)檔案整理工作來(lái)說(shuō)，可以按照檔案文件的來(lái)源作為基本原則的，作為一個(gè)基本的檔案分類(lèi)結(jié)構(gòu)。對(duì)于大多數(shù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，內(nèi)部沒(méi)有檔案管理人員，多是行政人員兼管檔案的管理，這類(lèi)人員的流動(dòng)性大，這需要檔案分類(lèi)具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性。這是保證企業(yè)檔案管理人員變遷時(shí)，檔案工作能夠很快、順利地傳承下去。

企業(yè)在建立歸檔制度時(shí)，歸檔分類(lèi)方法不宜隨便更改，因?yàn)榉诸?lèi)方法決定著歸檔文件整理、流水方式、編排和排架等基本保管狀態(tài)，這也方便文件檢索。如果分類(lèi)方法改變了，牽一發(fā)動(dòng)全身，擾亂了整個(gè)檔案保存和查詢(xún)，尤其對(duì)于大型的房地產(chǎn)企業(yè)，分類(lèi)的不穩(wěn)定會(huì)造成極其嚴(yán)重的后果。值得借鑒的是，對(duì)主要職能部門(mén)產(chǎn)生的檔案歸檔可以作為一級(jí)分類(lèi)進(jìn)行收集，如人力行政部門(mén)產(chǎn)生的人事檔案、行政管理檔案，法務(wù)部門(mén)產(chǎn)生的法律文件，財(cái)務(wù)部門(mén)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)檔案。

3.2 加強(qiáng)檔案的規(guī)范化建設(shè)

加強(qiáng)檔案的規(guī)范化管理，是提高企業(yè)檔案管理工作的重要手段，也是衡量企業(yè)整體管理水平的重要指標(biāo)。首先，我們應(yīng)該以《檔案法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)范，結(jié)合本房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展對(duì)檔案工作的要求，制定企業(yè)自己的檔案管理制度，明確檔案管理方式和工作原則，明確分類(lèi)方法與歸檔職責(zé)，規(guī)定檔案收集、整理、保管、統(tǒng)計(jì)、利用要求等基本要求。另外，建立和完善包括立卷歸檔制度、保管制度、統(tǒng)計(jì)制度、保密制度、提供利用制度等的企業(yè)檔案管理制度體系，并編印成冊(cè)加以落實(shí)執(zhí)行?？梢悦鞔_表明，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)檔案的規(guī)范化管理，是企業(yè)發(fā)展的必然選擇。

4 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)檔案不僅在檔案本身屬性，憑證和參考方面具有重要作用，而且為企業(yè)入市決策、企業(yè)定位決策、企業(yè)定價(jià)決策提供基礎(chǔ)依據(jù)和參考。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)管理類(lèi)檔案的廣泛性、復(fù)雜性，本文從房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)入手分析了管理類(lèi)檔案管理的范圍和基本構(gòu)成，為檔案的完整收集提供一個(gè)重要的參考。房地產(chǎn)企業(yè)有自身的個(gè)性，一般的企業(yè)檔案管理模式不適合房地產(chǎn)企業(yè)，因此房地產(chǎn)企業(yè)檔案工作不是一朝一夕的事情，需要統(tǒng)籌規(guī)劃和全面落實(shí)。不僅需要企業(yè)職工的認(rèn)真履職和支持，也離不開(kāi)領(lǐng)導(dǎo)的重視和資金、技術(shù)的投入。

參考文獻(xiàn)

[1] 楊芳.當(dāng)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的檔案管理[J].城建檔案,2009,12:46-47

[2] 鄒潔.淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)檔案管理工作[J].安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）,2010,19(6):136-138

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：工業(yè)地產(chǎn) 私募基金 融資方式

伴隨著一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)步入了一個(gè)相對(duì)低迷期，與走勢(shì)不確定的住宅市場(chǎng)相比，工業(yè)地產(chǎn)正在調(diào)控風(fēng)暴下勃興，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正逐漸成為各大小開(kāi)發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)。工業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)區(qū)的一個(gè)重要特點(diǎn)就是對(duì)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體的資金實(shí)力要求較高，能夠保證所需的資金投入，所以，融資的成功與否是工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。

一、地產(chǎn)私募基金概述

私募基金是受我國(guó)政府主管部門(mén)監(jiān)管的，向不特定投資人公開(kāi)發(fā)行受益憑證的證券投資基金而言，是一種非公開(kāi)宣傳的，私下向特定投資人募集資金進(jìn)行的一種集合投資。隨著地產(chǎn)調(diào)控的不斷深入，銀行融資收緊，加上央行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，房企融資已是難上加難，這給地產(chǎn)私募基金帶來(lái)了發(fā)展的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)私募基金的出現(xiàn)豐富了我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，為我國(guó)投資者提供更多參與房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)，它將社會(huì)上閑散民間資本聚集起來(lái)，形成資金規(guī)模優(yōu)勢(shì)，通過(guò)有豐富房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)基金管理公司管理，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。私募基金投資到房地產(chǎn)項(xiàng)目中去，可以?xún)?yōu)化被投資企業(yè)的項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足行業(yè)內(nèi)日益增長(zhǎng)的多樣化融資需求。由于房地產(chǎn)私募基金主要投向優(yōu)勢(shì)企業(yè)的盈利狀況好的項(xiàng)目，客觀上促進(jìn)了有限資源的優(yōu)化配置，十分有利于那些擁有好項(xiàng)目的優(yōu)秀中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的私募房地產(chǎn)投資基金處于初期發(fā)展階段，本土私募房地產(chǎn)投資基金在2011年加快了前進(jìn)的步伐。據(jù)清科研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2011年三季度，共有22只私募房地產(chǎn)基金募集到位32.25億美元，其中，由本土機(jī)構(gòu)募集基金數(shù)量及金額占比分別超過(guò)80%和70%。目前活躍在中國(guó)市場(chǎng)的私募房地產(chǎn)投資基金可大致分為兩類(lèi)，一種是以鼎暉房地產(chǎn)基金、普凱投資和高和投資等為代表的獨(dú)立私募房地產(chǎn)投資基金，另一種是由房地產(chǎn)企業(yè)成立基金管理公司發(fā)起設(shè)立的房地產(chǎn)基金，其中主要代表包括金地集團(tuán)旗下的穩(wěn)盛投資以及榮盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司旗下的榮盛泰發(fā)基金等。

二、政策規(guī)范

2007年6月1日起施行的《中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》，為中國(guó)本土有限合伙型基金的成立和運(yùn)作提供了法律依據(jù)。2008年12月《國(guó)務(wù)院辦公廳就金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展三十條意見(jiàn)》的（十九）是：加強(qiáng)對(duì)社會(huì)資金的鼓勵(lì)和引導(dǎo)。拓寬民間投資領(lǐng)域，吸引更多社會(huì)資金參與政府鼓勵(lì)項(xiàng)目，特別是災(zāi)后基礎(chǔ)設(shè)施重建項(xiàng)目。出臺(tái)股權(quán)投資基金管理辦法，完善工商登記、機(jī)構(gòu)投資者投資、證券登記和稅收等相關(guān)政策，促進(jìn)股權(quán)投資基金行業(yè)規(guī)范健康發(fā)展。2010年4月28日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上確定了2010年重點(diǎn)改革任務(wù)，包括“加快推進(jìn)政策性金融機(jī)構(gòu)改革，啟動(dòng)資產(chǎn)管理公司商業(yè)化轉(zhuǎn)型試點(diǎn)。加快股權(quán)投資基金制度建設(shè)?！薄∥覈?guó)的房地產(chǎn)私募基金市場(chǎng)雖然剛開(kāi)始起步，但隨著我國(guó)資本市場(chǎng)的完善，未來(lái)房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展不可限量。比如，清華房地產(chǎn)總裁商會(huì)近年來(lái)在該領(lǐng)域進(jìn)行了不斷的探索和實(shí)踐，相繼有商會(huì)成員成立華房聯(lián)合、華房天津、重慶華房和華房天津多支房地產(chǎn)私募股權(quán)基金。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金呈現(xiàn)出一派繁榮的景象。在國(guó)家層面上，央行、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)和各地方政府的高層也開(kāi)始越來(lái)越重視活躍的私募基金，紛紛出臺(tái)了規(guī)范政策。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金在我國(guó)的蓬勃發(fā)展的大趨勢(shì)是必然的。

三、工業(yè)地產(chǎn)私募基金（以萬(wàn)通為例）

中國(guó)有著世界上最大的市場(chǎng)，住宅領(lǐng)域出現(xiàn)了萬(wàn)科這種世界級(jí)的公司，零售領(lǐng)域是萬(wàn)達(dá)，但是在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域我們整個(gè)行業(yè)還處于非常原始的起點(diǎn)。工業(yè)地產(chǎn)是中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的新藍(lán)海。未來(lái)10年之內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)非常大的世界級(jí)公司，這是一個(gè)必然。而萬(wàn)通地產(chǎn)在工業(yè)地產(chǎn)投資方面也做好了充分的準(zhǔn)備。為了實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，萬(wàn)通在軟實(shí)力方面實(shí)現(xiàn)了提升。首先是專(zhuān)業(yè)化的工業(yè)地產(chǎn)管理者的引進(jìn)，“萬(wàn)通新創(chuàng)”　的核心人才都是從普洛斯、安博等世界頂級(jí)的工業(yè)地產(chǎn)公司引進(jìn)來(lái)的；其次，軟實(shí)力的核心即是房地產(chǎn)金融的能力。到目前為止萬(wàn)通已經(jīng)管理著5支基金，將近36億的資產(chǎn)規(guī)模。萬(wàn)通在2012年將會(huì)發(fā)第一支工業(yè)地產(chǎn)基金，也是中國(guó)首支人民幣工業(yè)地產(chǎn)基金，預(yù)期10億元的規(guī)模。

萬(wàn)通投資基金的幾個(gè)特點(diǎn)：第一、定位是持有收租型的商用地產(chǎn)；第二、不做債類(lèi)基金，與投資者風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共擔(dān)，每個(gè)基金里面萬(wàn)通自己都會(huì)參與20%左右；第三、投資組合。每支基金會(huì)分散到四個(gè)4—5個(gè)項(xiàng)目；第四，長(zhǎng)周期。投資期限跨越一個(gè)周期，通常是“5+1+1”，也就是5—7年的期限，這樣才能保證投資不受短期市場(chǎng)波動(dòng)影響。萬(wàn)通的基金產(chǎn)品面向的是追求長(zhǎng)期穩(wěn)健收益、關(guān)注價(jià)值投資的客戶(hù)。

熱衷投資地產(chǎn)的投資者可以通過(guò)私募形式“曲線(xiàn)”投資地產(chǎn)業(yè)，而缺少資金的地產(chǎn)商也可以通過(guò)私募募集到所需資金緩解資金鏈，或者擴(kuò)大規(guī)模，或者轉(zhuǎn)型。工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資中應(yīng)該將工業(yè)地產(chǎn)私募基金納入考慮范圍。地產(chǎn)私募將是地產(chǎn)融資的一個(gè)主要發(fā)展方向，在制定融資計(jì)劃的過(guò)程中多學(xué)習(xí)借鑒國(guó)內(nèi)外已有的設(shè)立私募基金的經(jīng)驗(yàn)，使得這種融資方式更好的為工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理辦法范文

房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,以下簡(jiǎn)稱(chēng)REITs)是由房地產(chǎn)投資信托基金公司發(fā)行股票或收益憑證,匯集大眾投資者的資金,由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)投資于房地產(chǎn)及其相關(guān)業(yè)務(wù),并將投資收益的絕大部分分配給投資者的一種特殊的集合投資制度。目前美國(guó)是全球最大的REITs市場(chǎng)。REITs是根據(jù)1960年美國(guó)國(guó)會(huì)《房地產(chǎn)投資信托法》的規(guī)定,按一定的法人組織形式組建而成的。美國(guó)的房地產(chǎn)信托是封閉式的,可以在二級(jí)市場(chǎng)流通。

二、投資REITs是保險(xiǎn)資金運(yùn)用的內(nèi)在需求

1．REITs的非關(guān)聯(lián)性有利于分散保險(xiǎn)資金投資風(fēng)險(xiǎn)

REITs一般是由一系列房地產(chǎn)構(gòu)成的投資組合,比單個(gè)的房地產(chǎn)商或個(gè)人投資者擁有更為多樣的房地產(chǎn),從而有效地降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)投資信托基金是將不動(dòng)產(chǎn)證券化,使房地產(chǎn)的資金可分割性增加。另外,作為REITs價(jià)值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強(qiáng)的保值功能。在通貨膨脹時(shí)期,伴隨物價(jià)上揚(yáng),房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值會(huì)上升,以房地產(chǎn)物業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs價(jià)值也會(huì)隨之上升。

2．REITs的高流動(dòng)性符合保險(xiǎn)資金流動(dòng)性需求

房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn),其本身的固定性使得它的流動(dòng)性較差。如果投資者直接投資于房地產(chǎn),當(dāng)需要急需變現(xiàn)時(shí),將付出較大的變現(xiàn)成本。REITs作為房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品,通常采用股票或受益憑證的形式,可以使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)。而且,由于REITs股份基本上大都在各大證券交易所上市,與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比,投資者可以根據(jù)自己資金的需要量隨時(shí)處置所持有的REITs的股份,具有相當(dāng)高的流動(dòng)性。REITs的高流動(dòng)性,恰好滿(mǎn)足了保險(xiǎn)資金運(yùn)用的要求。保險(xiǎn)合同射幸性特點(diǎn)使保險(xiǎn)公司的賠償和給付具有不確定性,這就要求保險(xiǎn)公司必須保證保險(xiǎn)資金的流動(dòng)性以供賠償和給付之需。

3．投資REITs能夠促進(jìn)保險(xiǎn)資金資金融通功能的發(fā)揮

現(xiàn)金流的意義對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他一般性行業(yè)。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積、竣工面積、實(shí)際銷(xiāo)售面積均保持加速上漲的態(tài)勢(shì)，所需的資金也呈逐步上升的趨勢(shì)。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金缺口,如下圖所示。現(xiàn)在越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商面臨銀行貸款難度加大,其他渠道融資難,銷(xiāo)售不暢回款難,加之自有資金匱乏,企業(yè)運(yùn)營(yíng)陷入困境。保險(xiǎn)資金投資REITs有助于緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金緊張局面。另外,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)大都依賴(lài)于銀行貸款,這就會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在銀行積聚,而保險(xiǎn)資金的介入會(huì)在一定程度上分散銀行的風(fēng)險(xiǎn)。此外,房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率比較高,RE-ITs這種創(chuàng)新的投資工具為保險(xiǎn)公司分享房地產(chǎn)業(yè)的高收益提供了條件。

三、保險(xiǎn)資金投資REITs面臨的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)控制

1．保險(xiǎn)資金投資REITs面臨的風(fēng)險(xiǎn)

①委托風(fēng)險(xiǎn)是保險(xiǎn)資金投資REITs面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。REITs操作過(guò)程復(fù)雜,涉及多方參與者。其中作為人的董事、基金管理人、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者等都可能基于自身利益的考慮而做出損害投資者利益的行為。另外,由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一項(xiàng)技術(shù)性非常強(qiáng)的工作,因而很可能出現(xiàn)托管人難以對(duì)基金經(jīng)理人所投資的項(xiàng)目?jī)r(jià)值和發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行科學(xué)、全面、準(zhǔn)確的評(píng)估,從而使得基金托管人不能發(fā)揮真正的監(jiān)管功能,無(wú)法對(duì)基金經(jīng)理人的投資行為進(jìn)行有效的監(jiān)督?！缎磐蟹ā返诙l規(guī)定：“本法所稱(chēng)信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)管理或者處分的行為?！钡谌龡l規(guī)定：“委托人、受托人、受益人（以下統(tǒng)稱(chēng)信托當(dāng)事人）在中華人民共和國(guó)境內(nèi)進(jìn)行民事、營(yíng)業(yè)、公益信托活動(dòng)，適用本法。”從以上兩條觀之，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司從事信托活動(dòng)，似乎沒(méi)有法律障礙。

②房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。REITs與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有直接的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、利率水平、稅收政策、物價(jià)水平、其他金融資本等因素的影響。在市場(chǎng)體系比較完善的國(guó)家,房地產(chǎn)投資回報(bào)率較穩(wěn)定,但是在我國(guó)房地產(chǎn)投資常常演變成投機(jī),很可能會(huì)產(chǎn)生投機(jī)風(fēng)險(xiǎn),從而影響REITs收益。同時(shí),REITs與租賃市場(chǎng)有直接關(guān)系,尤其是物業(yè)貶值會(huì)給REITs帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。如果租賃市場(chǎng)不景氣,租賃率下跌或是租金水平下降都會(huì)影響REITs的收益。

③法律風(fēng)險(xiǎn)。從REITs發(fā)展比較成熟的國(guó)家看,REITs的長(zhǎng)期穩(wěn)定快速發(fā)展需要有法律“保駕護(hù)航”。雖然我國(guó)在2007年3月出臺(tái)了《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》,但是尚沒(méi)有出臺(tái)《房地產(chǎn)投資信托基金法》,因而使房地產(chǎn)投資信托基金的募集、運(yùn)作仍存在很大的不確定性,且REITs的環(huán)節(jié)多、風(fēng)險(xiǎn)大、運(yùn)作周期長(zhǎng)使其運(yùn)作更加困難。此外,信息披露的不完善、監(jiān)管的缺位及征稅問(wèn)題也需要在法律制度上給予完善。

2．保險(xiǎn)資金投資REITs的風(fēng)險(xiǎn)控制

①建立完善相關(guān)配套制度。發(fā)展REITs的首要任務(wù)是完善REITs運(yùn)行的制度及法律環(huán)境。委托風(fēng)險(xiǎn)：一方面，給委托人帶來(lái)了專(zhuān)業(yè)化分工的好處；另一方面，也帶來(lái)了問(wèn)題損害了委托人利益。要解決委托-風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題可以采取以下原則:第一,委托人要實(shí)現(xiàn)自身利益最大化,必須向人授予權(quán)利,而且授予人的權(quán)利必須是適度的,有保留的;第二,委托人要實(shí)現(xiàn)自身利益最大化,必須對(duì)被授予權(quán)力的人進(jìn)行監(jiān)督和約束;第三,委托人要實(shí)現(xiàn)自身利益最大化,對(duì)被授予權(quán)利的人必須進(jìn)行激勵(lì)。在上述三原則的基礎(chǔ)上建立激勵(lì)監(jiān)督約束機(jī)制。

此外可以借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn),引入獨(dú)立董事制度。即對(duì)每一只REITs基金必須聘請(qǐng)獨(dú)立董事,明確獨(dú)立董事是為基金工作而不是為投資公司工作的。獨(dú)立董事是決定有關(guān)基金利益事項(xiàng)的,而不是對(duì)投資公司的事項(xiàng)作出決策。這樣可以更好地保證獨(dú)立董事是為信托受益人的利益服務(wù),而不是僅僅為公司的股東利益服務(wù)。只有通過(guò)嚴(yán)格的制度約束做好相關(guān)的配套改革,不斷規(guī)范REITs操作流程和REITs機(jī)構(gòu)的治理結(jié)構(gòu),建立監(jiān)督機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制,完善信息披露制度,保證REITs運(yùn)作的透明度,才能為險(xiǎn)資投資創(chuàng)造良好的環(huán)境。

②盡快出臺(tái)相應(yīng)險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的法律文件。2006年,保監(jiān)會(huì)《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》,該辦法對(duì)于提高保險(xiǎn)資金運(yùn)用水平和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)起到重要作用。然而,鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性,保險(xiǎn)行業(yè)對(duì)于險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)一直處于謹(jǐn)慎探索階段。隨著保險(xiǎn)公司治理結(jié)構(gòu)的發(fā)展及風(fēng)險(xiǎn)管控能力的提高,險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)逐步提上議事日程。2008年國(guó)務(wù)院辦公廳126號(hào)文件也對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了引導(dǎo)和鼓勵(lì)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)法律文件的制定可以參考《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》,制定《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)管理辦法》。引入獨(dú)立監(jiān)督人,并對(duì)委托人、受托人、受益人和托管人以及參與投資計(jì)劃的其他當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)做出具體的規(guī)定,確定投機(jī)計(jì)劃中的投資份額和投資期限,詳列投資范圍等。同時(shí)加強(qiáng)信息披露、風(fēng)險(xiǎn)管理和監(jiān)督管理,使險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)最小化。

③加快REITs專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)。發(fā)展成熟的REITs一般是權(quán)益類(lèi)的投資產(chǎn)品,這類(lèi)產(chǎn)品大部分沒(méi)有固定的到期日,其收益率亦不固定,基本上取決于REITs的管理團(tuán)隊(duì)的管理水平和市場(chǎng)環(huán)境。REITs本身運(yùn)作復(fù)雜,專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng),這就迫切需要建立一個(gè)能夠培養(yǎng)既懂房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí),又能掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的運(yùn)作REITs的專(zhuān)業(yè)人才市場(chǎng),真正實(shí)現(xiàn)REITs的專(zhuān)業(yè)化管理,制定最佳的投資策略,降低投資風(fēng)險(xiǎn),提高收益。

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理辦法范文

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第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理辦法范文

關(guān)鍵詞:全面預(yù)算；精益管理；成本費(fèi)用；整合

一、提高集團(tuán)型企業(yè)財(cái)務(wù)精益管理的必要性

目前，集團(tuán)型企業(yè)在精益管理的大趨勢(shì)下，財(cái)務(wù)方面的精益化控制勢(shì)在必行，是大型集團(tuán)型企業(yè)向前發(fā)展的必然選擇。只有樹(shù)立全新的財(cái)務(wù)精益管理理念，才能逐步的實(shí)施和開(kāi)展管理的創(chuàng)新，提高管理創(chuàng)新的能力，特別是集團(tuán)型企業(yè)的精益化管理，目的就是要實(shí)現(xiàn)降本增效。不斷的改革和挖掘集團(tuán)型企業(yè)所涉及行業(yè)的經(jīng)濟(jì)潛力，才能幫助集團(tuán)型企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理向精益化的發(fā)展前進(jìn)。

二、集團(tuán)型企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

現(xiàn)階段，集團(tuán)型企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持精益管理降本增效的基本內(nèi)功，將其作為最為基本的定位，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部的優(yōu)化，及時(shí)消除浪費(fèi)、優(yōu)化資源配置、提升效率和效益。堅(jiān)持減少浪費(fèi)、降低成本、嚴(yán)控費(fèi)用、提高效益的精益理念和目標(biāo)導(dǎo)向，但是實(shí)際的操作中仍存在一定的弊端，問(wèn)題時(shí)有發(fā)生并且貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先，集團(tuán)型企業(yè)會(huì)受到傳統(tǒng)體制和觀念的影響較深。傳統(tǒng)體制和觀念會(huì)深刻的影響到市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，傳統(tǒng)觀念不注重技術(shù)研發(fā)和管理精細(xì)化，甚至管理創(chuàng)新，這會(huì)使得集團(tuán)型企業(yè)在市場(chǎng)中沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)的活力，在競(jìng)爭(zhēng)中顯得機(jī)制較為落后，會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)管理不善，特別是其內(nèi)部沒(méi)有完善的自主創(chuàng)新的技術(shù)，管理精細(xì)化機(jī)制還有待形成，特別是在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力有待開(kāi)發(fā)。其次，我國(guó)企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)工作人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)和管理能力還需要進(jìn)一步提高。人是最寶貴的資源，精益化的財(cái)務(wù)管理更需要財(cái)務(wù)人員具備高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。精益化的財(cái)務(wù)要求需要集團(tuán)型企業(yè)對(duì)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的高效執(zhí)行，要求集團(tuán)型企業(yè)繼續(xù)推行動(dòng)態(tài)化的全面預(yù)算管理，建立完善的全面預(yù)算指標(biāo)體系，積極探討各個(gè)指標(biāo)間的關(guān)系，統(tǒng)籌好集團(tuán)型企業(yè)中各子公司預(yù)算的協(xié)調(diào)和平衡。

三、集團(tuán)型企業(yè)開(kāi)展降本增效工作需要注意的幾個(gè)要點(diǎn)

(一)從實(shí)際出發(fā)才能實(shí)現(xiàn)降本增效的目的

實(shí)施有效的降本增效要結(jié)合集團(tuán)型企業(yè)的實(shí)際生產(chǎn)狀況，堅(jiān)持以人為本的理念，特別是還要結(jié)合集團(tuán)型企業(yè)生產(chǎn)實(shí)際的狀況，在保證最基本需要的基礎(chǔ)下，具體問(wèn)題具體分析，從實(shí)際出發(fā)才能逐步的開(kāi)展降本增效，要符合集團(tuán)型企業(yè)的生產(chǎn)發(fā)展實(shí)際，如果強(qiáng)制執(zhí)行一些硬性的措施，否則會(huì)受到反面的效果。

(二)系統(tǒng)化的思維模式才有利于降本增效

降本增效是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，系統(tǒng)的工程就需要積極的防范各種的風(fēng)險(xiǎn)，不能忽視集團(tuán)型企業(yè)生產(chǎn)中的每一個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，特別需要受到集團(tuán)型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，還要全員進(jìn)行高度的關(guān)注，需要全員進(jìn)行積極的配合和參與，不僅要積極抓住關(guān)鍵預(yù)算指標(biāo)的落實(shí)，還要注重關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，特別是從總體上進(jìn)行把控，才能減少不必要的經(jīng)濟(jì)損失。例如房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制始終是貫穿在整個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，要進(jìn)行前期階段的預(yù)算跟核算，到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)施工，房屋銷(xiāo)售、售后服務(wù)和物業(yè)管理，是個(gè)系統(tǒng)化的工程。企業(yè)的成本控制需要財(cái)務(wù)、工程、銷(xiāo)售、技術(shù)等各個(gè)部門(mén)的配合，才能減少消耗，降低成本，為企業(yè)帶來(lái)利益。

(三)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)方面要做到擴(kuò)展市場(chǎng)銷(xiāo)路、才能有利于降本增效

保證內(nèi)部的穩(wěn)定、提升內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。特別是要厘清降本增效的定位。在集團(tuán)型企業(yè)生產(chǎn)的實(shí)際中逐漸挖掘精益化管理，修煉內(nèi)功通過(guò)扎實(shí)的內(nèi)動(dòng)力，才能推動(dòng)成本的節(jié)約，依靠精益管理才能不斷將集團(tuán)型企業(yè)逐漸的發(fā)展壯大，但是精益化的管理，離不開(kāi)技術(shù)的創(chuàng)新。需要積極的開(kāi)拓市場(chǎng)，在保證銷(xiāo)量基礎(chǔ)上逐漸的提升創(chuàng)新的驅(qū)動(dòng)力，不斷的引領(lǐng)集團(tuán)型企業(yè)進(jìn)行精益化財(cái)務(wù)管理，才能真正的實(shí)現(xiàn)行業(yè)稅利增長(zhǎng)。

四、集團(tuán)型企業(yè)落實(shí)財(cái)務(wù)精益管理戰(zhàn)略的實(shí)施路徑

(一)樹(shù)立精益管理的思想，繼續(xù)深入開(kāi)展精益管理宣傳活動(dòng)

要充分利用好集團(tuán)型企業(yè)內(nèi)部宣傳部門(mén)進(jìn)行廣泛宣傳，營(yíng)造濃厚的精益管理氛圍，積極將精益管理的思想理念、工作方法、具體執(zhí)行措施、監(jiān)督考核體系等理論，結(jié)合集團(tuán)企業(yè)的具體實(shí)際情況，融入到集團(tuán)企業(yè)的管理體系中，要寫(xiě)在集團(tuán)企業(yè)的制度中，例如精益化全面預(yù)算、精益成本核算體系、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)、利潤(rùn)中心組織模式等方法，并通過(guò)公司行政文件執(zhí)行促進(jìn)精益管理有效落地，通過(guò)管理體系有效運(yùn)行提升精益管理的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、程序化水平。要建立精端的、良好的集團(tuán)型企業(yè)管理環(huán)境氛圍，不斷的鼓勵(lì)員工在實(shí)踐中積極的探索，充分的調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，在基礎(chǔ)的管理上實(shí)現(xiàn)高效的計(jì)劃和管理。加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)培養(yǎng)，技能方面主要是關(guān)注于實(shí)踐，思想上認(rèn)識(shí)才能順利的保障財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)一步開(kāi)展。

(二)制度上要深入健全有關(guān)精益化方面的財(cái)務(wù)管理內(nèi)容

精益財(cái)務(wù)管理必須有制度做為依靠，不斷的推進(jìn)戰(zhàn)略化調(diào)整，不斷加快財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)階段，保持與新形勢(shì)同步的管理，例如制定有衡的，執(zhí)行有度的制度，建立規(guī)范、科學(xué)的規(guī)矩制度內(nèi)容是關(guān)鍵，要想執(zhí)行的效果得到有效實(shí)施，就必須建章立制。完善全面預(yù)算編制實(shí)施辦法、以及全面預(yù)算歸口管理辦法。還要審時(shí)度勢(shì)，審慎管理，才能將管理做到適度從緊。同時(shí)將新制度做好宣傳工作，在制度內(nèi)實(shí)施有效的執(zhí)行措施，才能保證執(zhí)行力的順利開(kāi)展。例如對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)讓房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員參與到設(shè)計(jì)中，充分了解資金回籠、各項(xiàng)費(fèi)用的支出情況，使房地產(chǎn)公司制定目標(biāo)成本，能夠綜合衡量環(huán)境及自身能力制定最佳目標(biāo)成本方案，并對(duì)這些成本進(jìn)行落實(shí)分解到金安房地產(chǎn)公司，并且責(zé)任到人，如果不能形成多層次管理，需要形成多層次管理網(wǎng)絡(luò)，而目標(biāo)成本還需要根據(jù)實(shí)際情況不斷修正，深入分析考慮自身特點(diǎn)，建立與房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際相符的成本預(yù)算體系。

(三)強(qiáng)化集團(tuán)型企業(yè)成本費(fèi)用管理

精益財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)就是降低成本，如何降低成本關(guān)鍵的前提就是集團(tuán)型企業(yè)要進(jìn)行創(chuàng)新，建立健全集團(tuán)型企業(yè)的成本費(fèi)用管理責(zé)任制，并將降低成本費(fèi)用的責(zé)任落實(shí)到集團(tuán)型企業(yè)中的每個(gè)崗位，積極深挖降本增效的潛力，從而實(shí)現(xiàn)有效的管理和控制。集團(tuán)型企業(yè)應(yīng)嚴(yán)控費(fèi)用開(kāi)支，要全面建立預(yù)算管理機(jī)制，例如制定全面的定額標(biāo)準(zhǔn)及預(yù)算管理機(jī)制，能夠成功控制集團(tuán)型企業(yè)的成本費(fèi)用，可以采用例如定基預(yù)算法、零基預(yù)算法，還可以采用彈性預(yù)算法。集團(tuán)型企業(yè)應(yīng)提高預(yù)算考評(píng)指標(biāo)在領(lǐng)導(dǎo)班子業(yè)績(jī)考評(píng)指標(biāo)中的分值和權(quán)重，不斷提升預(yù)算管控水平。集團(tuán)型企業(yè)應(yīng)持續(xù)優(yōu)化全面預(yù)算管理工作。充分發(fā)揮預(yù)算“硬約束”作用，集團(tuán)型企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算管理各項(xiàng)規(guī)定，集團(tuán)型企業(yè)應(yīng)建立預(yù)算執(zhí)行全過(guò)程動(dòng)態(tài)監(jiān)控機(jī)制，加大考核評(píng)價(jià)力度，杜絕一切非必要開(kāi)支，集團(tuán)型企業(yè)要從嚴(yán)壓縮可控費(fèi)用，嚴(yán)格執(zhí)行支出定額和標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)控集團(tuán)型企業(yè)預(yù)算外支出。

(四)持續(xù)優(yōu)化精益管理流程

推進(jìn)精益資產(chǎn)管理，要建立包括采購(gòu)、維修、使用等全環(huán)節(jié)的資產(chǎn)管理體系。加強(qiáng)項(xiàng)目管理，重視合同管理，合同簽訂盡量細(xì)致，要有效約束對(duì)方，特別是管住變更環(huán)節(jié)。重視項(xiàng)目進(jìn)度管理，樹(shù)立資金的時(shí)間價(jià)值意識(shí)，確保項(xiàng)目按時(shí)投入使用。加強(qiáng)采購(gòu)管理，科學(xué)確定采購(gòu)需求，不斷優(yōu)化采購(gòu)流程，實(shí)現(xiàn)采購(gòu)工作中責(zé)任主體、辦事公開(kāi)、監(jiān)督制約三線(xiàn)合一，提高采購(gòu)工作效率，切實(shí)減少采購(gòu)過(guò)程中的浪費(fèi)現(xiàn)象。持續(xù)推進(jìn)精益營(yíng)銷(xiāo)。例如房地產(chǎn)公司在施工階段要科學(xué)的建立和完善工程動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)，實(shí)時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)展、投資情況監(jiān)控，了解投資資金和目標(biāo)值的對(duì)照情況，有效的采用相應(yīng)的措施，讓投入資金控制在規(guī)定范疇之內(nèi)。同時(shí)可以利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、搜集各類(lèi)和造價(jià)有關(guān)的信息等。如果遇到需要變動(dòng)或者已經(jīng)變動(dòng)了設(shè)計(jì)的問(wèn)題，預(yù)算人員要及時(shí)采用有效的備選方案，進(jìn)行合理的成本考量與控制。在市場(chǎng)開(kāi)發(fā)上，由于集團(tuán)型企業(yè)往往涉足多個(gè)行業(yè)，在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理上工作必然更為復(fù)雜，應(yīng)當(dāng)采用更為細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研方法，做好更為細(xì)化的市場(chǎng)收入預(yù)測(cè)，對(duì)于各產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求、銷(xiāo)售渠道與模式等營(yíng)銷(xiāo)要素都進(jìn)行細(xì)致的研究，做好各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品上營(yíng)銷(xiāo)工作的整合，以降低成本費(fèi)用，提高集團(tuán)型企業(yè)整體盈利能力。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，集團(tuán)型企業(yè)特別在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，實(shí)施精益化財(cái)務(wù)管理，可以降低可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有利于保證集團(tuán)型企業(yè)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，保證集團(tuán)型企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)順利的實(shí)現(xiàn)，尤其是現(xiàn)階段的精益化管理模式，需要建立系統(tǒng)化的工程。樹(shù)立精益文化理念，建立符合機(jī)制建設(shè)的創(chuàng)新管理模式，逐漸形成全方位和全程的降本增效工作體系，才能使得集團(tuán)型企業(yè)健康快速的發(fā)展。

作者:陳曉紅 單位:浙江紅石梁集團(tuán)有限公司

參考文獻(xiàn):

[1]艾里.精益不是工具,是思想[J].當(dāng)代經(jīng)理人.2014(02)

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理辦法范文

〔關(guān)鍵詞〕REITs；房地產(chǎn)行業(yè)；融資渠道

中圖分類(lèi)號(hào)：F83091文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文

章編號(hào)：10084096（2015）05003206

一、引言

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)一直是世界上絕大多數(shù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，因?yàn)樵撔袠I(yè)不僅對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的其他行業(yè)（如鋼鐵和水泥等原材料）具有較強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)，而且還具有消費(fèi)和投資雙重功能，所以各國(guó)政府都非常重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。然而，由于房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模往往較大且通常具有不菲的價(jià)格，使得絕大多數(shù)中小投資者對(duì)該行業(yè)雖表現(xiàn)出極大的投資熱情卻止步于較高的投資額度。為解決這一矛盾，美國(guó)國(guó)會(huì)于1960年立法通過(guò)的《不動(dòng)產(chǎn)投資信托法案》正式推出了房地產(chǎn)投資信托資金（Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)記為REITs）。具體而言，REITs是以信托方式集中投資者的資金，進(jìn)行公寓、購(gòu)物中心和辦公大樓等各種類(lèi)型房地產(chǎn)的投資，信托后的REITs可在證券市場(chǎng)掛牌交易，買(mǎi)賣(mài)方式和股票相同，于是投資者所獲得的收益既包括投資房地產(chǎn)所獲得的分紅收入，又包括買(mǎi)賣(mài)REITs份額所獲得的溢價(jià)收入。由此可見(jiàn)，REITs通過(guò)在證券市場(chǎng)交易，完全打破了房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的思維，使房地產(chǎn)交易變得更加具有流動(dòng)性，同時(shí)又將大額房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資通過(guò)信托基金方式劃分成小額投資單位，從而讓眾多以房地產(chǎn)為投資對(duì)象的中小投資者通過(guò)較小的投資額便可獲得投資大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，使房地產(chǎn)不再只是大型投資機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)雄厚的投資者才能參與投資的行業(yè)。

REITs一經(jīng)推出便受到廣泛關(guān)注，在世界范圍內(nèi)快速蔓延。特別是在亞洲地區(qū)，近些年來(lái)REITs市場(chǎng)的發(fā)展速度較為迅猛，澳大利亞、日本、新加坡和中國(guó)香港等國(guó)家或地區(qū)紛紛推出自己的REITs產(chǎn)品或類(lèi)REITs產(chǎn)品，并在全球REITs市場(chǎng)中占據(jù)了相當(dāng)大的份額。如澳大利亞推出的LPTs（Listed Property Trusts）是最類(lèi)似于REITs的不動(dòng)產(chǎn)投資信托產(chǎn)物之一，目前，澳大利亞的LPTs市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展成為全球市值第二大房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)；日本、新加坡和中國(guó)香港的REITs數(shù)量和資產(chǎn)規(guī)模也均排在世界前列。總之，REITs已被大多數(shù)投資者視為除股票、債券和現(xiàn)金之外的第四類(lèi)資產(chǎn)。中國(guó)之前曾經(jīng)多次嘗試推出REITs產(chǎn)品，但鑒于證券市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制尚未健全，《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國(guó)信托法》等相關(guān)法律制度仍需進(jìn)一步完善，中國(guó)的REITs產(chǎn)品一直未曾真正意義上推出，部分成立的不動(dòng)產(chǎn)信托基金只能投資國(guó)外的REITs市場(chǎng)，如諾安全球不動(dòng)產(chǎn)、鵬華美國(guó)房地產(chǎn)、嘉實(shí)全球房地產(chǎn)和廣發(fā)美國(guó)地產(chǎn)指數(shù)基金是目前國(guó)內(nèi)投資海外REITs市場(chǎng)的四只專(zhuān)業(yè)基金。此外，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨的最大難題便是籌資渠道較為單一，基本上依賴(lài)于商業(yè)銀行的貸款，一旦國(guó)家實(shí)行緊縮性的貨幣政策，房地產(chǎn)行業(yè)便首當(dāng)其沖，最早進(jìn)入“寒冬”期，影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行，而REITs通過(guò)在證券市場(chǎng)進(jìn)行交易可以拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道，因而國(guó)內(nèi)呼吁推出REITs產(chǎn)品的聲音越來(lái)越高。2015年4月29日中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)網(wǎng)站披露，萬(wàn)科與鵬華基金合作的“鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合基金”已于4月22日被中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)受理[1]，并于6月26日發(fā)行，7月6日在深圳證券交易所掛牌交易，從而開(kāi)啟了中國(guó)公募REITs的破冰之旅。

考慮到美國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展歷史較為久遠(yuǎn)，其發(fā)行的REITs產(chǎn)品種類(lèi)、數(shù)量和資產(chǎn)規(guī)模在全球市場(chǎng)中居于主導(dǎo)地位，可以說(shuō)，美國(guó)REITs市場(chǎng)是全球REITs市場(chǎng)的縮影，并且美國(guó)REITs市場(chǎng)的運(yùn)作模式和制度設(shè)計(jì)也相對(duì)較為成熟，因而能夠?qū)χ袊?guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展提供很多借鑒之處?；诖耍疚氖紫葘?duì)美國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)行方式、運(yùn)作模式和盈利模式進(jìn)行梳理和總結(jié)，并在此基礎(chǔ)上提出中國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展路徑。

二、美國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r

若想了解美國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，必須熟悉美國(guó)REITs市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中所涉及的相關(guān)法案及內(nèi)容。美國(guó)國(guó)會(huì)1960年通過(guò)的《不動(dòng)產(chǎn)投資信托法案》確定推出REITs后，又陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)法案來(lái)支持REITs市場(chǎng)的發(fā)展，這些法案及內(nèi)容主要包括：1976年出臺(tái)的《稅收改革法案》允許REITs在原有信托模式的基礎(chǔ)上以公司的形式成立；1986年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)的《稅收改革法》不僅給予REITs以稅收優(yōu)惠，而且擴(kuò)大了其經(jīng)營(yíng)范圍；1997年制定的《美國(guó)1997年納稅者減免法》取消了股東資本所得的應(yīng)納稅義務(wù)，廢除了REITs的非長(zhǎng)期持有資產(chǎn)的銷(xiāo)售收入不得高于總收入30%的規(guī)定，這樣便確定了REITs的避稅功能，即REITs在企業(yè)層面不需交稅或少交稅，同時(shí)也對(duì)REITs的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)給予稅收優(yōu)惠，投資者僅需在個(gè)人收益層面繳納個(gè)人所得稅，這樣便避免了重復(fù)征稅[2]；2005年美國(guó)國(guó)會(huì)又通過(guò)法案將REITs產(chǎn)品推薦為企業(yè)年金、社會(huì)保障資金、退休基金和保險(xiǎn)基金的投資產(chǎn)品，進(jìn)一步加快了REITs市場(chǎng)的發(fā)展速度。本文從美國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)行方式、運(yùn)作模式和盈利模式四個(gè)角度出發(fā)，對(duì)美國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行梳理和總結(jié)。

1美國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

首先，從REITs市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，以美國(guó)公募REITs為例，截止到2013年底，美國(guó)共有202只REITs公募基金，資產(chǎn)規(guī)模高達(dá)6 70334億美元，約占全球市值的3/4。1971―2013年美國(guó)公募REITs數(shù)量和資產(chǎn)規(guī)模的變動(dòng)趨勢(shì)顯示，20世紀(jì)90年代之后，美國(guó)REITs市場(chǎng)的資產(chǎn)規(guī)模開(kāi)始呈現(xiàn)出指數(shù)式的增長(zhǎng)趨勢(shì)，而在此之前的資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)較為緩慢，《美國(guó)1997年納稅者減免法》所確定的REITs的避稅功能是日后REITs市場(chǎng)快速發(fā)展的重要推動(dòng)力。而2006―2008年REITs的資產(chǎn)規(guī)模有所下降，主要是受美國(guó)次貸危機(jī)的影響，當(dāng)時(shí)美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是遭受沖擊最大的行業(yè)之一。2009年之后，美國(guó)逐步擺脫次貸危機(jī)帶來(lái)的陰霾，REITs市場(chǎng)的資產(chǎn)規(guī)模又開(kāi)始呈現(xiàn)出指數(shù)式的增長(zhǎng)趨勢(shì)，并且增長(zhǎng)速度要高于次貸危機(jī)發(fā)生前的水平。1995―2008年公募REITs數(shù)量總體呈現(xiàn)出減少的趨勢(shì)，之所以出現(xiàn)這種局面是主要是因?yàn)樵摱螘r(shí)間內(nèi)美國(guó)REITs市場(chǎng)大量出現(xiàn)并購(gòu)案件，許多規(guī)模較小的REITs被兼并或在次貸危機(jī)中破產(chǎn)，2009年之后，公募REITs數(shù)量又呈現(xiàn)出增加的趨勢(shì)。總之，美國(guó)REITs市場(chǎng)近幾年的發(fā)行規(guī)模不斷擴(kuò)大，而隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇，這一增長(zhǎng)趨勢(shì)在未來(lái)仍將持續(xù)下去。

其次，從美國(guó)REITs市場(chǎng)的主要投資物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，幾乎涵蓋了房地產(chǎn)領(lǐng)域中從大型購(gòu)物廣場(chǎng)到小型單身公寓等各種物業(yè)類(lèi)型，REITs產(chǎn)品也相應(yīng)地分為購(gòu)物中心REITs、寫(xiě)字樓REITs和公寓REITs等。美國(guó)REITs所投資的物業(yè)類(lèi)型多種多樣，但主要集中在公寓、區(qū)域商場(chǎng)和醫(yī)療健康物業(yè)三種類(lèi)型，其市場(chǎng)份額分別為13%、13%和12%，這三種物業(yè)類(lèi)型的特點(diǎn)是具有穩(wěn)定的收入來(lái)源，如公寓、區(qū)域商場(chǎng)的租金收入和醫(yī)療健康物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入等，從而能夠保證REITs產(chǎn)品獲得穩(wěn)定的收益率。而美國(guó)REITs所投資較為冷門(mén)的物業(yè)類(lèi)型主要是獨(dú)棟出租別墅和建筑屋等，這些物業(yè)類(lèi)型的REITs市場(chǎng)份額不到1%，所具備的典型特征是收入來(lái)源不穩(wěn)定，因而無(wú)法保證REITs產(chǎn)品收益率的穩(wěn)定?？傊绹?guó)REITs所投資的物業(yè)類(lèi)型基本能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的收入來(lái)源。

最后，從美國(guó)REITs市場(chǎng)的收益率表現(xiàn)來(lái)看，長(zhǎng)期而言，REITs具有較高的收益率，表現(xiàn)要好于其他投資品種。1989年至2013年11月權(quán)益型REITs市場(chǎng)的收益率、標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)的收益率和羅素2000指數(shù)的收益率顯示，權(quán)益型REITs的期間累計(jì)回報(bào)率高達(dá)1 01624%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)的累積超額收益率75230%和羅素2000指數(shù)的累積超額收益率85643%，雖然1995―2002年權(quán)益型REITs的收益率略低于標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)和羅素2000指數(shù)，其余時(shí)間均顯著高于這兩類(lèi)指數(shù)，尤其是在2009年之后，權(quán)益型REITs的收益率的增長(zhǎng)速度要高于標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)和羅素2000指數(shù)的收益率的增長(zhǎng)速度，由此可以斷定投資REITs市場(chǎng)會(huì)獲得較股票市場(chǎng)更令人滿(mǎn)意的投資回報(bào)，正是在這樣的回報(bào)刺激下，未來(lái)REITs市場(chǎng)必定會(huì)繼續(xù)蓬勃發(fā)展。

2美國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)行方式

與股票等金融產(chǎn)品類(lèi)似，美國(guó)REITs在募集資金時(shí)，可以選用的發(fā)行方式主要分為公募上市型（Public Listed）、公募非上市型（Public Nonlisted）和私募型（Private）三種類(lèi)型，目前通過(guò)這三種方式所募集的資金份額在資金總額中所占的比重分別為5926%、2963%和1111%，即公募型REITs的發(fā)行方式在美國(guó)REITs市場(chǎng)中居于絕對(duì)的統(tǒng)治地位，約占美國(guó)整個(gè)REITs市場(chǎng)份額的90%，當(dāng)然這主要也是由公募型REITs的特點(diǎn)所決定的。因此，為明確公募型REITs緣何如此流行，需對(duì)REITs的這三種發(fā)行方式進(jìn)行比較，結(jié)果如表1所示。

由表1所示的三種發(fā)行方式的比較結(jié)果可知，公募型REITs在以下方面都有極大的優(yōu)勢(shì)：第一，從總體特征來(lái)看，公募型REITs需在美國(guó)證券交易委員會(huì)（SEC）進(jìn)行注冊(cè)；而私募型REITs并未注冊(cè)，與私募型REITs相比，公募型REITs更能保護(hù)投資者的相關(guān)權(quán)益。第二，從流動(dòng)性來(lái)看，公募上市型REITs有最低的流動(dòng)性標(biāo)準(zhǔn)，可以保證REITs產(chǎn)品交易的流暢性；而私募型REITs的股票贖回程序通常具有一定的限制，不利于交易的順利完成。第三，從交易成本來(lái)看，公募型REITs具有明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可以讓投資者事先明確交易成本，方便投資者進(jìn)行投資決策；而私募型REITs的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不明確，多視公司情況而定，給投資者進(jìn)行決策時(shí)帶來(lái)諸多不便。第四，從最低投資額來(lái)看，公募上市型REITs的入門(mén)門(mén)檻較低，僅需1股便可參與到REITs產(chǎn)品的投資之中；而私募型REITs的入門(mén)門(mén)檻相對(duì)較高，會(huì)將部分小額投資者拒之門(mén)外。第五，從董事獨(dú)立性來(lái)看，公募型REITs要求設(shè)立獨(dú)立董事，便于對(duì)所籌集資金的運(yùn)作加強(qiáng)監(jiān)督管理；而私募型REITs則沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，因而所籌集資金的穩(wěn)定性相對(duì)較差。第六，從公司管制來(lái)看，公募型REITs有相關(guān)的法律和規(guī)章制度進(jìn)行約束，從而避免了基金公司利用所籌集資金從事非法交易，影響產(chǎn)品收益的安全性；而私募型REITs沒(méi)有相關(guān)的法律規(guī)定和約束，基金公司為追求高額收益率可能利用所籌集資金進(jìn)行非法交易，使得投資具有較高風(fēng)險(xiǎn)。第七，從信息披露要求來(lái)看，公募型REITs要求向公眾披露年報(bào)和季報(bào)等相關(guān)信息并報(bào)送證監(jiān)會(huì)，這樣便有助于投資者及時(shí)了解REITs的經(jīng)營(yíng)狀況，方便投資者進(jìn)行投資決策；而私募型REITs對(duì)于信息披露則沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，從而無(wú)法指導(dǎo)投資者進(jìn)行投資決策。第八，從表現(xiàn)評(píng)價(jià)來(lái)看，公募上市型REITs有獨(dú)立的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，可以讓投資者對(duì)REITs的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一目了然；而私募型REITs卻沒(méi)有獨(dú)立的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，因而投資者將很難確切了解REITs的經(jīng)營(yíng)狀況。

綜上所述，公募型REITs在諸多方面均要優(yōu)于私募型REITs，因而市場(chǎng)中公募型REITs占據(jù)極大的市場(chǎng)份額。當(dāng)然，私募型REITs仍然占據(jù)一定的市場(chǎng)份額是因?yàn)樵摲N類(lèi)型下的REITs雖具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但收益率要高于公募型REITs。

3美國(guó)REITs市場(chǎng)的運(yùn)作模式

美國(guó)REITs市場(chǎng)的運(yùn)作模式主要體現(xiàn)在REITs的組織結(jié)構(gòu)方面，目前，REITs的組織結(jié)構(gòu)主要有公司型、契約型和有限合伙型三種。其中公司型REITs是以《公司法》為基礎(chǔ)設(shè)立，通過(guò)發(fā)行股份籌集資金并投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，本身具有獨(dú)立的法人資格[2]。美國(guó)REITs市場(chǎng)基本以公司型組織結(jié)構(gòu)為主，其組織結(jié)構(gòu)如圖1所示。

由圖1可知，公司型REITs的投資者既是基金份額的持有人，可以獲得一定的投資收益，又持有公司的股份，因而是公司的股東，享有股東所享有的一切權(quán)益，即通過(guò)出席股東大會(huì)和選舉董事會(huì)成員等方式參與公司的重大經(jīng)營(yíng)決策，而且發(fā)起人既可以自己管理基金，也可以從外部聘請(qǐng)投資管理公司進(jìn)行基金的投資管理，通過(guò)所投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目可以獲得穩(wěn)定的租金收入和利息收入。

除公司型的組織結(jié)構(gòu)外，世界上絕大多數(shù)國(guó)家的REITs以契約型的組織結(jié)構(gòu)為主。契約型REITs是以《信托法》為基礎(chǔ)，根據(jù)當(dāng)事人各方訂立的信托契約，由基金發(fā)起人發(fā)起，公開(kāi)發(fā)行基金憑證募集投資者的資金而設(shè)立的房地產(chǎn)投資基金，其組織結(jié)構(gòu)如圖2所示。

由圖2可知，契約型REITs的最大特點(diǎn)是基金本身不是一個(gè)有法人地位的公司，僅僅屬于一種金融產(chǎn)品，由投資者（委托人）委托信托公司（受托人）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資。

REITs的第三種組織結(jié)構(gòu)是有限合伙型，該類(lèi)型主要依據(jù)《合伙企業(yè)法》成立，由有限合伙人和普通合伙人構(gòu)成。普通合伙人對(duì)合伙企業(yè)的債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，且負(fù)責(zé)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)管理，有限合伙人以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)合伙企業(yè)的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，且不參與企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)管理。目前，市場(chǎng)中有限合伙型REITs的數(shù)量較少，而且主要基于《合伙企業(yè)法》成立，并未形成市場(chǎng)主流。

4美國(guó)REITs市場(chǎng)的盈利模式

美國(guó)REITs市場(chǎng)的盈利模式主要表現(xiàn)在REITs獲得收益的方式和途徑上，通常情況下，REITs市場(chǎng)的盈利模式可以分為權(quán)益型（Equity）、抵押型（Mortgage）和混合型（Hybrid）。其中權(quán)益型REITs是指直接擁有并日常運(yùn)營(yíng)管理房地產(chǎn)物業(yè)，收入主要來(lái)自于將這些物業(yè)出租獲得租金以及資產(chǎn)增值帶來(lái)的收益，是REITs中最主要的投資類(lèi)型。美國(guó)《房地產(chǎn)投資信托基金方案》規(guī)定，只有當(dāng)總利潤(rùn)的75%以上來(lái)自被動(dòng)性且與房地產(chǎn)有密切關(guān)系的租金、房地產(chǎn)抵押投資的利息或投資其他REITs所獲得的分配收益時(shí)，才稱(chēng)之為權(quán)益型REITs。由于權(quán)益型REITs利潤(rùn)來(lái)源于租金收入，能夠提供更穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資回報(bào)，因而權(quán)益型REITs所占比重最高，美國(guó)超過(guò)90%都屬于權(quán)益型REITs。抵押型REITs是以募集資金向銀行購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)抵押支持證券（MBS）或直接將募集資金貸款給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其收益主要來(lái)源于貸款利息，由于其類(lèi)似債券等固定收益產(chǎn)品，因而受市場(chǎng)利率影響比較大，目前，美國(guó)抵押型REITs的市場(chǎng)份額不到10%?；旌闲蚏EITs是權(quán)益型和抵押型的結(jié)合體，既投資于一系列物業(yè)資產(chǎn)并運(yùn)營(yíng)管理收取租金，又從事房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，混合型REITs已于2010年12月從市場(chǎng)上消失。1991―2013年美國(guó)REITs中三種盈利模式的規(guī)模變動(dòng)情況顯示，權(quán)益型REITs的受歡迎程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于另外兩種類(lèi)型，尤其是2009年之后，已基本尋覓不到混合型REITs的市場(chǎng)份額，且權(quán)益型REITs的增長(zhǎng)幅度要大于抵押型REITs，充分說(shuō)明權(quán)益型REITs的盈利模式是REITs市場(chǎng)中所采取的主要盈利模式。

三、中國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展路徑

前文概括了美國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)行方式、運(yùn)作模式和盈利模式，目前，美國(guó)REITs市場(chǎng)主要通過(guò)公募方式進(jìn)行資金募集，且REITs的運(yùn)行方式主要采取公司型的組織結(jié)構(gòu)，而盈利模式主要表現(xiàn)為權(quán)益型REITs。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，美國(guó)REITs市場(chǎng)的制度及運(yùn)行機(jī)制已較為成熟，應(yīng)用這些發(fā)行方式、運(yùn)作模式和盈利模式較為游刃有余，中國(guó)作為新興國(guó)家，資本市場(chǎng)遠(yuǎn)落后于美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，可以借鑒美國(guó)REITs市場(chǎng)的一些運(yùn)行機(jī)制，但不能完全照搬，必須結(jié)合中國(guó)國(guó)情來(lái)推動(dòng)REITs市場(chǎng)的發(fā)展。本文結(jié)合中國(guó)資本市場(chǎng)的特點(diǎn)及相關(guān)的法律制度，對(duì)照美國(guó)REITs市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制，提出中國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展路徑。

1發(fā)行方式的選擇

美國(guó)發(fā)行REITs的方式以公募型REITs為主，考慮到中國(guó)證券市場(chǎng)落后于美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，市場(chǎng)中的投資避險(xiǎn)工具比較匱乏，因而任何一種新型金融產(chǎn)品的推出，其首要任務(wù)是保護(hù)廣大中小投資者的利益，而通過(guò)之前的比較可知，公募型REITs在受規(guī)章制度的約束方面優(yōu)于私募型REITs，也就是說(shuō)，公募型REITs較私募型REITs更能保護(hù)投資者的利益，因而在選擇發(fā)行方式時(shí)，中國(guó)REITs應(yīng)以公募型籌集資金。

2運(yùn)作模式的選擇

美國(guó)REITs市場(chǎng)的運(yùn)作模式主要以公司型為主，而公司型REITs通常是先成立房地產(chǎn)企業(yè)，再通過(guò)上市實(shí)現(xiàn)退出。其他國(guó)家和地區(qū)多采用信托型REITs，這類(lèi)REITs是先設(shè)立資金計(jì)劃，再募集資金投資具體項(xiàng)目?？梢?jiàn)，公司型REITs和信托型REITs在法律依據(jù)、主體資格、融資渠道、投資者地位和權(quán)利追索等方面存在較大差別。目前，《中華人民共和國(guó)公司法》仍不適合構(gòu)建公司型基金，若采用公司型REITs的組織結(jié)構(gòu)將沒(méi)有明確的法律依據(jù)，而《中華人民共和國(guó)信托法》和《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》則明確賦予了信托型REITs的法律地位[3]。由于政策法規(guī)等方面的約束，中國(guó)若發(fā)展REITs市場(chǎng)，則應(yīng)當(dāng)以信托型REITs的運(yùn)作模式為主。

3盈利模式的選擇

美國(guó)REITs市場(chǎng)的盈利模式主要以權(quán)益型REITs為主，由于采用權(quán)益型REITs可以直接對(duì)物業(yè)進(jìn)行收購(gòu)，操作手續(xù)比較便捷，同時(shí)還能得到穩(wěn)定的租金收入，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。而且通過(guò)收購(gòu)持有物業(yè)的股權(quán)可以避免房地產(chǎn)的過(guò)戶(hù)問(wèn)題，降低稅費(fèi)成本，防止重復(fù)征稅。美國(guó)REITs在1997年后取得突飛猛進(jìn)的發(fā)展與它的避稅功能密切相關(guān)，因而中國(guó)在發(fā)展REITs的盈利模式時(shí)，可以主要采用權(quán)益型REITs。

綜上所述，“公募型+信托型+權(quán)益型”REITs是中國(guó)發(fā)展REITs市場(chǎng)的最佳路徑。需要注意的是，為保證中國(guó)REITs市場(chǎng)未來(lái)能夠健康平穩(wěn)發(fā)展，還需要一些配套的制度建設(shè)：不斷發(fā)展和完善相關(guān)的法律架構(gòu)；發(fā)展信托登記制度和稅收制度，對(duì)于通過(guò)信托登記的REITs要避免雙重征稅；做好房地產(chǎn)評(píng)估和基金定價(jià)工作；發(fā)展有能力的資產(chǎn)管理公司管理好信托資產(chǎn)；解決REITs的上市流通途徑問(wèn)題；建立嚴(yán)格的信息披露制度保護(hù)投資者的權(quán)益；培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)化的REITs投資機(jī)構(gòu)和人才，為中國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展注入活力。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)是絕大多數(shù)國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，但以往對(duì)房地產(chǎn)的投資僅限于部分大型投資機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)雄厚的投資者，絕大多數(shù)中小投資者雖表現(xiàn)出極大的投資熱情卻止步于較高的投資額度。REITs的推出則有效地解決了這一難題，使得廣大中小投資者即便資金有限也能夠投資房地產(chǎn)行業(yè)。中國(guó)之前曾經(jīng)多次嘗試推出REITs產(chǎn)品，但鑒于證券市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制尚未健全，《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國(guó)信托法》等相關(guān)法律制度仍需進(jìn)一步完善，中國(guó)的REITs產(chǎn)品一直未曾真正意義上推出。此外，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)如今面臨的最大難題便是籌資渠道較為單一，基本上依賴(lài)于商業(yè)銀行的貸款，而REITs的推出不僅可以拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道，更能豐富金融市場(chǎng)中的投資產(chǎn)品，在國(guó)外REITs已成為除股票、債券和現(xiàn)金之外的第四類(lèi)資產(chǎn)。目前，中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)所受理的“鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合基金”已于2015年7月6日在深圳證券交易所掛牌交易，從而使得REITs再一次受到廣泛關(guān)注。在這樣的背景下，本文以發(fā)展相對(duì)較為成熟的美國(guó)REITs市場(chǎng)為例，對(duì)其發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)行方式、運(yùn)作模式和盈利模式進(jìn)行梳理和總結(jié)，并在此基礎(chǔ)上提出了中國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展路徑，即“公募型+信托型+權(quán)益型”REITs。

參考文獻(xiàn)：

[1]王小明首只公募REITs破冰萬(wàn)科商業(yè)艱難的一步[N]中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)，2015-05-09

[2]QDII基金研究：REITs基金及其投資價(jià)值簡(jiǎn)析[EB/OL]http：//fundeastmoneycom/news/1680，20140314368327433html

[3]唐真龍蔡概還：中國(guó)REITs應(yīng)以信托型為主[N]上海證券報(bào)，2007-11-13

[4]施建剛，嚴(yán)華鳴REITs發(fā)展的國(guó)際比較及對(duì)我國(guó)的借鑒意義[J]建筑經(jīng)濟(jì)，2007，（S1）：39-42

[5]薛環(huán)宇，杜曉軍，張濤境外房地產(chǎn)投資信托（REITs）發(fā)展對(duì)我國(guó)的啟示[J]金融理論與實(shí)踐，2009，（2）：107-111

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款證券化；資金流動(dòng)性；風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F29文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2009）01-0201-02

1 住房抵押貸款證券化的內(nèi)涵及在我國(guó)的發(fā)展

1.1 何謂住房抵押貸款證券化

20世紀(jì)80年代以來(lái)，資產(chǎn)證券化是國(guó)際金融創(chuàng)新發(fā)展的重要趨勢(shì)，其中住房抵押貸款證券化又是發(fā)展最早、最令人矚目的形式之一。住房抵押貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)把自己所持有的流動(dòng)性較差，但具有未來(lái)現(xiàn)金收入的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群，由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入，經(jīng)過(guò)擔(dān)?；蛐庞迷黾?jí)，以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程。其最主要的特點(diǎn)是將原先不易為投資者接受，缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見(jiàn)現(xiàn)金流入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成可以在市場(chǎng)上流通、容易為投資者接受的證券。該類(lèi)證券的投資者將定期從中介機(jī)構(gòu)得到抵押借款人償還的本金和利息，直到該證券所規(guī)定的期限。

1.2 住房貸款證券化在我國(guó)的發(fā)展

我國(guó)部分銀行已經(jīng)意識(shí)到了住房抵押貸款證券化的必要性，并且開(kāi)始有益的探索。中國(guó)建設(shè)銀行于2005年12月推出了我國(guó)第一個(gè)住房抵押貸款證券化產(chǎn)品：建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款證券。但是從住房貸款證券化的貸款量來(lái)看還是很小的，只有個(gè)別銀行的嘗試性舉措，并不能改變銀行現(xiàn)有的住房抵押貸款格局。同時(shí)我國(guó)還沒(méi)有像發(fā)達(dá)國(guó)家那樣形成了專(zhuān)門(mén)的住房抵押貸款證券交易市場(chǎng)，無(wú)法吸引足夠的投資者，保持一定的流通性和換手率。

2 推動(dòng)我國(guó)住房抵押貸款證券化的必要性和緊迫性

2.1 城市化和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展

根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的時(shí)期，城市化也將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期。世界銀行的統(tǒng)計(jì)分析表明，人均GDP低于300美元的低收入國(guó)家，城市化水平僅為20%，當(dāng)人均GDP提高到1000-1500美元，經(jīng)濟(jì)步入中等發(fā)達(dá)國(guó)家行列時(shí)，城市化進(jìn)程加快，住宅業(yè)將會(huì)進(jìn)入迅速發(fā)展階段。這種發(fā)展規(guī)律在我國(guó)也得到了較完美的印證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2003年底，隨著人均GDP首次超過(guò)1000美元，我國(guó)城市人口比例已從1978年的17.9%提升到40.5%。人均收入水平的提高和城市化進(jìn)程的平穩(wěn)推進(jìn)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面都產(chǎn)生了極大影響，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展并迅速成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。數(shù)據(jù)證明，從2001到2005年的五年時(shí)間里，我國(guó)的GDP從97314.8億元提高到182320.6億元，房地產(chǎn)投資則從6344.12億元增加到15759.3億元。自1999年國(guó)家實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需政策以來(lái)，出臺(tái)了推動(dòng)住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的相關(guān)政策，我國(guó)住房抵押貸款得以迅速發(fā)展，并成為各商業(yè)銀行的重點(diǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)。2000年到2005年，我國(guó)的住房抵押貸款年均增長(zhǎng)54.9％，已經(jīng)成為我國(guó)商業(yè)銀行重要的貸款項(xiàng)目及利潤(rùn)來(lái)源。2005年底我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款余額已經(jīng)達(dá)到1.84萬(wàn)億元，占金融機(jī)構(gòu)全部貸款余額的9.4%。

2.2 銀行、企業(yè)和個(gè)人資金流動(dòng)性的需求

住房抵押貸款具有期限長(zhǎng)、流動(dòng)性差的特點(diǎn)。MBS通過(guò)資產(chǎn)重組，把住房貸款的未來(lái)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為當(dāng)前的證券融資，就可以改善住房抵押貸款的流動(dòng)性，有利于金融機(jī)構(gòu)改進(jìn)資產(chǎn)管理。此外，也會(huì)引導(dǎo)資金向住宅產(chǎn)業(yè)合理流動(dòng)，降低資本市場(chǎng)的投機(jī)程度。鑒于住宅建設(shè)需要一定的建設(shè)和銷(xiāo)售周期，必須有穩(wěn)定持久的資金作保障。如果全靠住房抵押貸款，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)受到嚴(yán)重的流動(dòng)性制約，這不但影響企業(yè)和行業(yè)的發(fā)展前景，也增加了銀行貸款的償付風(fēng)險(xiǎn)。MBS的引入，為此提供了有效的解決途徑。由于住宅類(lèi)商品的特殊性，個(gè)人購(gòu)住房往往會(huì)受到預(yù)算的約束。MBS可以來(lái)緩解這個(gè)問(wèn)題，為商業(yè)銀行提供充足的貸款資金來(lái)源，從而增加個(gè)人住房貸款的可獲得性。

3 推動(dòng)住房貸款抵押證券化過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

3.1 貸款購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)

（1）真實(shí)出售的風(fēng)險(xiǎn)。

在證券化過(guò)程中，發(fā)起銀行通常采取買(mǎi)賣(mài)的法律形式轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，這種買(mǎi)賣(mài)必須是一種真實(shí)出售，以保證在發(fā)起銀行發(fā)生破產(chǎn)清算時(shí)其出售的貸款組合不被列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。作為一種真實(shí)出售的法律關(guān)系，要求發(fā)起銀行出售貸款的行為必須符合一定的條件，以達(dá)到將所出售的貸款組合和發(fā)起銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)隔離開(kāi)來(lái)的目的。

（2）貸款購(gòu)買(mǎi)的規(guī)模和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，四大國(guó)有商業(yè)銀行對(duì)以出售優(yōu)質(zhì)的住房抵押貸款來(lái)進(jìn)行融資的意愿不強(qiáng)，在貸款出售定價(jià)方面也會(huì)比較苛刻，而其他商業(yè)銀行的住房抵押貸款規(guī)模又比較小，加上住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)本身的分散經(jīng)營(yíng)和不規(guī)范等因素，因此目前能夠購(gòu)買(mǎi)的住房抵押貸款無(wú)論是規(guī)模和質(zhì)量，都有可能不能滿(mǎn)足預(yù)先制定的標(biāo)準(zhǔn)。

3.2 證券發(fā)行與交易環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)

（1）發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)行抵押貸款證券階段，由于該證券是新品種，證券發(fā)行的對(duì)象、利率、還本付息方式等因素的設(shè)計(jì)以及稅收效益都會(huì)影響到投資者的意愿。比如有些抵押貸款證券的期限是非固定的，受貸款組合償還速度的影響，許多抵押貸款證券為浮動(dòng)利率債券，缺乏投機(jī)性，二級(jí)市場(chǎng)交易清淡，這些都增加了證券的發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)。

（2）流通性風(fēng)險(xiǎn)。流通市場(chǎng)對(duì)證券發(fā)行的影響主要是通過(guò)收益性和證券的變現(xiàn)能力實(shí)現(xiàn)的。若住房抵押債券的利率設(shè)計(jì)和交易市場(chǎng)設(shè)計(jì)導(dǎo)致證券的價(jià)差收益較小，缺乏投機(jī)性，也會(huì)造成住房抵押證券的交易清淡；同時(shí)，金融債券現(xiàn)有的流通市場(chǎng)比較狹窄，沒(méi)有吸收更多的投資者參與交易。

（3）匹配風(fēng)險(xiǎn)。在證券發(fā)行業(yè)務(wù)中，證券的償還是由住房抵押貸款組合支撐的，因此，若證券與貸款組合進(jìn)行匹配的結(jié)構(gòu)不合理，則證券業(yè)務(wù)可能發(fā)生虧損。另外，由于貸款的提前償還、違約支付以及經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)等原因?qū)е沦J款資產(chǎn)存量和剩余貸款期限的變動(dòng)，最終也會(huì)影響證券的品種設(shè)計(jì)和發(fā)行計(jì)劃。

3.3 經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)

（1）收益風(fēng)險(xiǎn)。收益風(fēng)險(xiǎn)主要是指由利率波動(dòng)造成的利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)。貸款組合的利率與證券組合的利率都是浮動(dòng)的，利差的敏感性和波動(dòng)性構(gòu)成了利率風(fēng)險(xiǎn)。

（2）資金混用風(fēng)險(xiǎn)。證券化業(yè)務(wù)納入了購(gòu)買(mǎi)機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債體系，因此可能發(fā)生證券化業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的資金與其他來(lái)源的資金混同的情況，導(dǎo)致應(yīng)支付給投資者的資金被延遲支付的現(xiàn)象。

（3）再投資風(fēng)險(xiǎn)。證券化過(guò)程中，存在著一個(gè)向住房抵押貸款組合收集本金和利息與向投資者支付抵押貸款證券收益之間的延遲階段，收到抵押貸款組合帶來(lái)的現(xiàn)金流會(huì)被再投資于某些金融資產(chǎn)，從而形成再投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 資產(chǎn)管理環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)

（1）債權(quán)管理風(fēng)險(xiǎn)。在住房抵押貸款證券化活動(dòng)中，需要貸款債權(quán)管理人做好住房抵押貸款的日常管理、收取借款人償還的本息、催收拖欠的款項(xiàng)等工作，貸款債權(quán)管理人的信用與服務(wù)質(zhì)量直接關(guān)系到對(duì)債券投資者的本息償還。此外，還存在貸款債權(quán)管理人暫時(shí)保管的貸款回收本金與其自有資金混用的風(fēng)險(xiǎn)，以及在貸款債權(quán)管理人破產(chǎn)時(shí)如何確保資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)機(jī)構(gòu)對(duì)貸款回收本金的權(quán)利。

（2）借款人違約風(fēng)險(xiǎn)。借款人違約的風(fēng)險(xiǎn)主要指借款人在到期前提前償還的風(fēng)險(xiǎn)和借款人不按約定償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。到期前償還的風(fēng)險(xiǎn)主要是指借款人未按約定的清償期限發(fā)生清償行為，多為全部債務(wù)在到期前償還。到期前償還造成的現(xiàn)金回流與對(duì)證券投資者的本息支付不匹配，形成信用風(fēng)險(xiǎn)。

3.5 法律與政策環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)

隨著法律、法規(guī)及國(guó)家政策的變化和發(fā)展，存在著新舊法律、新舊政策發(fā)生沖突的可能性，這種沖突會(huì)給整個(gè)證券化活動(dòng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。在立法未做修正之前，證券化業(yè)務(wù)必須嚴(yán)格按照現(xiàn)行法律制度運(yùn)作，尤其注意法律程序手續(xù)的完備性。在法律變化后，應(yīng)及時(shí)對(duì)相關(guān)的證券化規(guī)則做出修正和完善，保證整個(gè)證券化活動(dòng)的合法性和有效性?，F(xiàn)行法律、政策與證券化業(yè)務(wù)的沖突以及相關(guān)法律、政策的滯后都形成了證券化業(yè)務(wù)的外部風(fēng)險(xiǎn)。

4 促進(jìn)住房貸款抵押證券化健康發(fā)展的對(duì)策

4.1 擴(kuò)大一級(jí)市場(chǎng)規(guī)模，規(guī)范操作控制質(zhì)量

首先，要擴(kuò)大住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)規(guī)模。為了實(shí)施住房抵押貸款證券化，我們應(yīng)擴(kuò)大住房抵押貸款數(shù)額，增大其在整個(gè)貸款總額及GDP的比重，這樣我們才能構(gòu)建出在還款期限、利率水平、房產(chǎn)性質(zhì)等方面相同的資產(chǎn)池，以便實(shí)施“打包”“重組”等標(biāo)準(zhǔn)化操作。其次，盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范貸款標(biāo)準(zhǔn)、貸款程序、貸款格式等，統(tǒng)一貸款的發(fā)放條件，形成統(tǒng)一的住房抵押貸款體系。

4.2 著手建立證券化專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)SPV

從事專(zhuān)門(mén)的住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)，發(fā)行住房抵押貸款證券。抵押貸款發(fā)放銀行將貸款真實(shí)出售給SPV，SPV在股權(quán)組成上與其它金融機(jī)構(gòu)獨(dú)立，并嚴(yán)格限制自身的資產(chǎn)與負(fù)債業(yè)務(wù)，成為“破產(chǎn)隔離”的實(shí)體。通過(guò)這一舉措，可以有效溝通貨幣市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的聯(lián)系，完善住房金融制度，形成一套功能完整的融資體系，有利于統(tǒng)一和規(guī)范全國(guó)住房抵押貸款的一、二級(jí)市場(chǎng)，大力推動(dòng)住房抵押貸款證券化的發(fā)展促進(jìn)資本市場(chǎng)與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的接軌。

4.3 健全完善評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一規(guī)范信用標(biāo)準(zhǔn)

在住房抵押貸款證券化過(guò)程中，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)擔(dān)負(fù)著十分重要的責(zé)任，其結(jié)果將對(duì)投資者的品種選擇產(chǎn)生直接影響?？梢哉f(shuō)，獨(dú)立、客觀的信用評(píng)級(jí)是住房抵押貸款證券化能否成功的關(guān)鍵。國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)必須加強(qiáng)與國(guó)際著名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的合作，學(xué)習(xí)先進(jìn)的信用評(píng)級(jí)技術(shù)，借鑒豐富的信用評(píng)級(jí)經(jīng)驗(yàn)，提高我國(guó)信用評(píng)級(jí)水平，引導(dǎo)投資者開(kāi)展投資業(yè)務(wù)。

4.4 完善法律體系，更新稅收會(huì)計(jì)制度

為實(shí)施住房抵押貸款證券化，我們盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，完善其操作的法律環(huán)境。首先，修改《民法通則》中關(guān)于合同部分的相關(guān)內(nèi)容，也許商業(yè)銀行在出售抵押貸款債權(quán)給SPV （特設(shè)機(jī)構(gòu)）時(shí)可不通過(guò)債務(wù)人的同意，因?yàn)樵诂F(xiàn)行的《民法通則》里規(guī)定需經(jīng)債務(wù)人的同意，而這樣做不但耗時(shí)、耗力，而且還存在操作的可行性問(wèn)題。其次，完善《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資產(chǎn)管理暫時(shí)辦法》，允許信托機(jī)構(gòu)在接受商業(yè)銀行的抵押債權(quán)后能有權(quán)發(fā)行憑證式證券融資。再次還需制定一套適應(yīng)于復(fù)雜金融環(huán)境的、較為完善的關(guān)于住房抵押貸款證券化的會(huì)計(jì)、稅收制度，防止在實(shí)施住房抵押貸款證券化過(guò)程中出現(xiàn)會(huì)計(jì)、稅收方面的技術(shù)難題。

參考文獻(xiàn)

［1］閔蕾.住房抵押貸款證券化雙得益［N］.上海商報(bào)，2005-03-22.

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理辦法范文

財(cái)務(wù)部需要執(zhí)行國(guó)家的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)政策、稅收政策和法規(guī);制訂和執(zhí)行公司會(huì)計(jì)政策、納稅政策及其管理政策。下面是小編為您精心整理的公司財(cái)務(wù)部精選工作總結(jié)文本。

公司財(cái)務(wù)部精選工作總結(jié)文本1

2018年，對(duì)于我們祖國(guó)來(lái)說(shuō)是充滿(mǎn)著諸多回憶的一年，我們的國(guó)家在2018年經(jīng)歷了嚴(yán)寒和溫情、經(jīng)歷了磨難和榮譽(yù)、經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)的低谷和復(fù)蘇;2018年，對(duì)于我們房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是非常值得深思的一年，房地產(chǎn)業(yè)在2018年步入了行業(yè)的周期，房地產(chǎn)業(yè)在一片該不該“救市”的爭(zhēng)論中從年頭走到了年尾，房地產(chǎn)業(yè)的生存之路將走向何方?需要我們地產(chǎn)人用智慧和汗水去描繪;同樣，2018年，對(duì)于我們__公司來(lái)說(shuō)更是不平凡的一年，是內(nèi)涵豐富的一年，是蛻變成長(zhǎng)的一年。__公司在2018年經(jīng)歷了BSC的陣痛、經(jīng)歷了培訓(xùn)老師的洗禮、經(jīng)歷了水泵廠改制成功的榮耀、經(jīng)歷了工業(yè)項(xiàng)目掛牌的喜悅、也經(jīng)歷了房產(chǎn)銷(xiāo)售的低谷。

就是在這樣一個(gè)復(fù)雜多變、跌蕩起伏的外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境下，__財(cái)務(wù)部在公司領(lǐng)導(dǎo)班子的正確指引下，理清思路、不斷學(xué)習(xí)、求實(shí)奮進(jìn)，在財(cái)務(wù)部的各項(xiàng)工作上實(shí)現(xiàn)了階段性的成長(zhǎng)和收獲。下面就將財(cái)務(wù)部所做的各項(xiàng)工作在這里向各位領(lǐng)導(dǎo)和同仁一一總結(jié)：

一、會(huì)計(jì)核算工作

眾所周知，會(huì)計(jì)核算是財(cái)務(wù)部最基礎(chǔ)也是最重要的工作，是財(cái)務(wù)人員安身立命的本錢(qián)，是各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作的基石和根源。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)張、隨著公司走向精細(xì)化管理對(duì)財(cái)務(wù)信息的需要，如何加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算工作的標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)性和合理性，成為我們財(cái)務(wù)部向上進(jìn)階的新課題。為努力實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，財(cái)務(wù)部主要開(kāi)展了以下工作：

1、建立會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算的標(biāo)準(zhǔn)化管理。

財(cái)務(wù)部根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目核算的需要、根據(jù)納稅申報(bào)的需要、根據(jù)資金預(yù)算的需要，設(shè)計(jì)了一套會(huì)計(jì)科目表，制定了詳細(xì)的二級(jí)和三級(jí)明細(xì)科目，并且對(duì)各個(gè)科目的核算范圍進(jìn)行了清晰的約定。同時(shí)還啟用一本房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的教科書(shū)做為財(cái)務(wù)部做帳的參考書(shū)。有了這一套會(huì)計(jì)科目表和參考書(shū)就保證了會(huì)計(jì)核算口徑的統(tǒng)一性、一貫性和連續(xù)性;有了這套會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范可以使我公司的帳務(wù)不管什么時(shí)候去看這套帳都象是一個(gè)人做出來(lái)的，有了這套會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范也使得新的會(huì)計(jì)人員能快速上手公司的帳務(wù)。值得一提的是，按照我們?cè)O(shè)的明細(xì)科目和項(xiàng)目輔助核算能直接快速地計(jì)算出某個(gè)房開(kāi)細(xì)項(xiàng)的收入、成本、費(fèi)用，相關(guān)稅金，迅速地計(jì)算出土地增值稅的增值額，使得土地增值稅和所得稅清算工作變得輕松、快捷、明了。我公司的會(huì)計(jì)科目設(shè)置得到了集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的好評(píng)。

2、重新對(duì)原有的會(huì)計(jì)核算流程進(jìn)行了梳理和制定，現(xiàn)在的財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)部會(huì)計(jì)核算流程更加突出了內(nèi)部控制，明確了各個(gè)流程所占用的時(shí)間，對(duì)什么時(shí)候出什么表、出什么帳、出什么憑證，憑證如何傳輸都做出了明確清晰的規(guī)定。

保證了財(cái)務(wù)信息能有序地、按時(shí)、按質(zhì)地提供出來(lái)。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各崗位的矛盾和扯皮現(xiàn)象減少了，財(cái)務(wù)報(bào)告的及時(shí)性得到了有效地保障。使我公司上報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)部的各類(lèi)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的及時(shí)性和準(zhǔn)確性均達(dá)到集團(tuán)財(cái)務(wù)部的要求。

3、加強(qiáng)各業(yè)務(wù)單位及往來(lái)單位帳目的清理核對(duì)工作，定時(shí)與各單位打電話(huà)或發(fā)傳真來(lái)清理核對(duì)帳目，使得我公司__戶(hù)客戶(hù)往來(lái)和__戶(hù)的供應(yīng)商往來(lái)帳目清楚準(zhǔn)確。

同時(shí)加強(qiáng)應(yīng)收往來(lái)款的追討，在年內(nèi)追回了__的往來(lái)款__萬(wàn)元。

4、除此之外，財(cái)務(wù)部組織全體員工在2018年共完成了：收取__二期回籠房款__億元，契稅維修基金__萬(wàn)，審核原始憑證_萬(wàn)多張，填制、復(fù)核，整理裝訂記帳憑證__張。

出具統(tǒng)計(jì)報(bào)表__份出具納稅申報(bào)表__張，稅源統(tǒng)計(jì)表__張。出具_(dá)_集團(tuán)、__集團(tuán)相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表__張，出具預(yù)算報(bào)表__張等。

二、融資、預(yù)算與資金管理工作

資金對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，就如“血液”對(duì)于人體一樣重要。特別是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪行業(yè)周期的歷史時(shí)刻，國(guó)家為調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫，通過(guò)各種貨幣政策、信貸政策、稅收政策、土地政策來(lái)進(jìn)行宏觀調(diào)控，目的就是為了抬高房地產(chǎn)業(yè)的資金門(mén)檻，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重新洗牌。再加上我公司要按計(jì)劃完成__改制投產(chǎn)、工業(yè)項(xiàng)目的全面掛牌啟動(dòng)，__的前期開(kāi)發(fā)。最嚴(yán)重的是2018年樓市低迷，今年的銷(xiāo)售大大低于預(yù)期，使得我公司的資金“造血”功能極為不暢。使得我公司隨時(shí)面臨“缺血”的風(fēng)險(xiǎn)。所以對(duì)于2018年財(cái)務(wù)部來(lái)說(shuō)，如何做好融資?如何做好資金預(yù)算?如何做好資金管理成了財(cái)務(wù)部擺在第一位的頭等大事。為此，財(cái)務(wù)部也投入了大量的時(shí)間和精力去做好相關(guān)資金管理工作，盡最大努力去幫助企業(yè)渡過(guò)資金難關(guān)。

1、財(cái)務(wù)部加強(qiáng)與七家商業(yè)銀行的聯(lián)系，與各家銀行逐一進(jìn)行談判和溝通，不斷尋找和觸碰各商業(yè)銀行的底線(xiàn)。

可由于受到國(guó)家貨幣政策的宏觀調(diào)控的影響，商業(yè)銀行自身的資金流動(dòng)性大大降低，這使得商業(yè)銀行為降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在核準(zhǔn)貸款的時(shí)候會(huì)顯得更加小心謹(jǐn)慎，特別是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是慎之又慎。2018年__市各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款總量較去年已經(jīng)下降__%。就是在這樣一個(gè)非常惡劣的融資環(huán)境下，財(cái)務(wù)部并沒(méi)有被眼前的困難所嚇倒，反而在我公司資產(chǎn)總額和實(shí)收資本不足的情況下運(yùn)用智慧、勇于創(chuàng)新與各家銀行展開(kāi)艱苦的商業(yè)談判。這其中與銀行的各級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)洽談、會(huì)餐、應(yīng)酬，跑了多少次銀行、復(fù)印準(zhǔn)備了多少授信資料，加了多少次班，犧牲了多少業(yè)余時(shí)間，財(cái)務(wù)人員已經(jīng)無(wú)法用數(shù)字去統(tǒng)計(jì)了。值得高興的是，最終財(cái)務(wù)部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下，憑借在工作中總結(jié)出來(lái)的談判技巧在公司最有利的時(shí)點(diǎn)完成了在_行的_億元房開(kāi)貸款、__萬(wàn)元工業(yè)項(xiàng)目貸款和__萬(wàn)元額度的承兌匯票，完成了__行的__萬(wàn)元的工業(yè)貸款，完成了一個(gè)個(gè)看似不可能完成的任務(wù)，因?yàn)槲夜镜馁Y產(chǎn)負(fù)債率和項(xiàng)目實(shí)收資本占總投比例均沒(méi)有完全達(dá)到銀行的信貸條件。同時(shí)為公司爭(zhēng)取了最大的土地抵押率和最低的銀行利率。毫無(wú)疑問(wèn)，__財(cái)務(wù)部可以驕傲地說(shuō)，在融資方面，2018年__財(cái)務(wù)部走在了同行業(yè)財(cái)務(wù)部的前面。

2、預(yù)算執(zhí)行方面，在公司領(lǐng)導(dǎo)的大力推動(dòng)下，在財(cái)務(wù)部的積極組織下，目前公司的全面預(yù)算管理工作已經(jīng)融入到各個(gè)部門(mén)的日常工作當(dāng)中，各個(gè)部門(mén)已經(jīng)能熟練的運(yùn)用全面預(yù)算這一管理工具來(lái)管理各個(gè)部門(mén)的資金流。

財(cái)務(wù)部還定期組織預(yù)算差異分析會(huì)議，總結(jié)討論預(yù)算差異產(chǎn)生的原因，提高了各個(gè)部門(mén)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的重視程度。目前各個(gè)部門(mén)在財(cái)務(wù)部的組織下積極投入地參與全面預(yù)算管理，為來(lái)年的全面預(yù)算的編制和推行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。也正是因?yàn)橛辛巳骖A(yù)算，才使得公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)資金調(diào)度能做到心中有數(shù)，提前對(duì)資金進(jìn)行合理的統(tǒng)籌安排。

3、在年初資金充裕時(shí)，根據(jù)已編制的預(yù)算，在較短時(shí)間內(nèi)比較各家銀行的理財(cái)產(chǎn)品，從各家銀行中選出與_行簽訂了購(gòu)買(mǎi)__萬(wàn)理財(cái)產(chǎn)品，六個(gè)月利率為_(kāi)_%，為公司獲得理財(cái)收益__萬(wàn)元。

另外利用閑散資金，在_行理財(cái)_次每次分別為_(kāi)萬(wàn)元(_天)、_萬(wàn)元(_天)、_萬(wàn)元(_天)，共獲得理財(cái)收益__元。在_行理財(cái)_次，每次__萬(wàn)元分別為_(kāi)_天和__天，獲得理財(cái)收益__。1月開(kāi)始IPO打新股，投入__萬(wàn)元，獲得理財(cái)收益__萬(wàn)元。使得公司全年獲得理財(cái)收益為_(kāi)__萬(wàn)元。為公司在一定程度上降低了資金使用成本。

4、充分使用承兌匯票支付工程款，降低資金使用成本。

2018年財(cái)務(wù)部共辦理承兌匯票__筆，充分用足商行__萬(wàn)的承兌匯票的授信額度。

5、在日常資金管理上，財(cái)務(wù)部重點(diǎn)加強(qiáng)了以下工作：與各家銀行開(kāi)通了網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)，幫助公司實(shí)時(shí)了解公司的銀行存款狀況;

建立了資金日?qǐng)?bào)體系，每日向公司領(lǐng)導(dǎo)上報(bào)頭天的公司資金狀況，為公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行資金調(diào)度提供了依據(jù);每月定期編制各家銀行的銀行余額調(diào)節(jié)表，保證了公司資金的準(zhǔn)確性和安全性;不定期地對(duì)庫(kù)存現(xiàn)金進(jìn)行盤(pán)點(diǎn);在大量收款的幾天，每天核對(duì)收款收據(jù)與銀行繳款單和進(jìn)帳單，保證了資金收取的準(zhǔn)確性;在付款流程上增加了資金經(jīng)理對(duì)出納填制的支票和進(jìn)帳單的復(fù)核程序;通過(guò)這一系列的工作，使得公司資金的收取和使用上的準(zhǔn)確性和安全性大大提高，使財(cái)務(wù)部在資金管理的規(guī)范化管理方面上了一個(gè)新的臺(tái)階。

三、涉稅管理工作

由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅環(huán)節(jié)特別多，相關(guān)稅收政策也非常繁雜，征稅較重，這使得納稅成為企業(yè)的一項(xiàng)重要成本支出。在國(guó)家稅收法規(guī)的規(guī)定下進(jìn)行合理的納稅籌劃，減少納稅支出，是財(cái)務(wù)部涉稅管理的首要工作。這要求財(cái)務(wù)部在事先、事中對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行審核、籌劃將各項(xiàng)納稅支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低納稅支出的同時(shí)還要規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的涉稅低風(fēng)險(xiǎn)甚至零風(fēng)險(xiǎn)是涉稅管理的另一項(xiàng)重要工作。公司在接受稅務(wù)稽查時(shí)會(huì)面臨三種不同性質(zhì)的稽查：

1、日?；?。

日?；槭侵富椴块T(mén)主要負(fù)責(zé)的對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)企業(yè)日常情況進(jìn)行的檢查，要求被檢查的公司數(shù)量一般不得低于一定比例。

2、專(zhuān)項(xiàng)稽查。

專(zhuān)項(xiàng)稽查是指根據(jù)上級(jí)稅務(wù)部門(mén)的部署，對(duì)某個(gè)行業(yè)、某個(gè)地區(qū)、某個(gè)產(chǎn)品、某項(xiàng)減免稅政策進(jìn)行全面的清理檢查。

3、舉報(bào)稽查。

舉報(bào)稽查是指任何單位和個(gè)人根據(jù)征管法的規(guī)定，都可以舉報(bào)納稅人偷稅漏稅的行為。稅務(wù)機(jī)關(guān)在接到舉報(bào)以后，采取一些措施對(duì)納稅人進(jìn)行檢查。下面就對(duì)財(cái)務(wù)部2018年所做的主要涉稅管理工作進(jìn)行回顧。

1、審核各類(lèi)收入和付款合同。

由于將財(cái)務(wù)審核加入到了各類(lèi)經(jīng)濟(jì)合同的簽訂訂環(huán)節(jié)，使得財(cái)務(wù)部在業(yè)務(wù)發(fā)生之初就能進(jìn)行納稅評(píng)估和納稅籌劃。2018年財(cái)務(wù)部共審核相關(guān)經(jīng)濟(jì)合同__份。

2、__月，財(cái)務(wù)部與稅務(wù)局充分溝通后認(rèn)為我公司必須主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅清算，因?yàn)槟壳皣?guó)家對(duì)土地增值稅的征收管理力度一年比一年大，將查得更細(xì)。

如果等到明年清算條件成立由稅務(wù)局進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行土地增值稅清算很可能會(huì)增加納稅支出。財(cái)務(wù)部征求公司領(lǐng)導(dǎo)和集團(tuán)財(cái)務(wù)部的同意后組織人員進(jìn)行了__項(xiàng)目的土地增值稅清算工作。

3、通過(guò)分析國(guó)家增值稅的發(fā)展趨勢(shì)，工業(yè)項(xiàng)目的所有購(gòu)進(jìn)設(shè)備均未取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，將設(shè)備的增值稅開(kāi)票時(shí)間拖到2019年，這樣就可以在2019年享受新的消費(fèi)型增值稅的好處，為公司爭(zhēng)取了__萬(wàn)元的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的好處。

4、通過(guò)對(duì)銷(xiāo)售部員工年終獎(jiǎng)金的發(fā)放方式進(jìn)行合理籌劃，不僅使公司按按稅收法規(guī)履行了代扣代繳義務(wù)，又保障了員工的利益，使公司的大部門(mén)員工少交了__元個(gè)人所得稅，增加了員工的稅后收益，得到了廣大員工的稱(chēng)贊和好評(píng)。

5、定期將各類(lèi)大額的工程發(fā)票送到稅局進(jìn)行發(fā)票真?zhèn)舞b定。

由于房地產(chǎn)公司收到的發(fā)票金額巨大、數(shù)量和種類(lèi)繁多，一旦收到假票將給公司帶來(lái)巨大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。為控制這一風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)部定期組織人員將相關(guān)發(fā)票送往稅局進(jìn)行真?zhèn)舞b定。

6、_月_日—

_日__市稽查局對(duì)我公司進(jìn)行稅務(wù)稽查，要求我公司填寫(xiě)__-__各稅種稅款交納明細(xì)，再根據(jù)情況進(jìn)行實(shí)地稅務(wù)檢查。財(cái)務(wù)部立即組織財(cái)務(wù)人員進(jìn)行全面稅務(wù)自查，一方面積極與征管稅務(wù)局溝通，取得征管稅務(wù)局的理解和幫助，另一方面主動(dòng)與稽查局相關(guān)人員聯(lián)系，建立了良好的人際關(guān)系。最后，由于及時(shí)將未交足的稅款補(bǔ)交到征管地稅局，避免了稽查局到公司進(jìn)行實(shí)地稅務(wù)檢查的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

7、_月份__國(guó)稅局來(lái)到我公司就我公司__年的所得稅申報(bào)表列示的銷(xiāo)售收入__萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)的成本只有__萬(wàn)元提出質(zhì)疑，要求立即出具收入確認(rèn)的證明，即文件__區(qū)的主體竣工證明，否則__區(qū)對(duì)應(yīng)的收入__萬(wàn)元不能予以確認(rèn)。

由于涉及調(diào)減我公司申報(bào)的所得稅__萬(wàn)元，財(cái)務(wù)部立刻將這一潛在的巨大涉稅風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)給集團(tuán)財(cái)務(wù)部，因?yàn)楦鶕?jù)稅法規(guī)定偷稅金額超過(guò)全年納稅總額的10%將被定為偷稅罪。根據(jù)集團(tuán)財(cái)務(wù)部的指示，財(cái)務(wù)部立即組織財(cái)務(wù)人員重新對(duì)__年的所得稅重新進(jìn)行清算和填報(bào)申報(bào)表，另一方面積極與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商并取得稅局相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)的理解，只是調(diào)整了納稅申報(bào)表，并沒(méi)有認(rèn)為我們惡意提前確認(rèn)收入、濫用所得稅優(yōu)惠政策。這也證明了財(cái)務(wù)部平時(shí)與稅務(wù)局的溝通做得比較到位，才不至于發(fā)生重大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

8、通過(guò)與地稅主管稅務(wù)局主管領(lǐng)導(dǎo)的良好溝通，財(cái)務(wù)部積極爭(zhēng)取納稅A級(jí)企業(yè)，目前稅局的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)承諾明年將會(huì)將我公司申報(bào)納稅A級(jí)企業(yè)。

如果申請(qǐng)納稅A級(jí)企業(yè)成功，就將意味著稅局將二年內(nèi)不來(lái)公司查帳，一是為為公司營(yíng)造良好、寬松的納稅環(huán)境。二是為公司獲得了榮譽(yù)，為公司與__政府部門(mén)溝通談判增添了一項(xiàng)重要法碼。

9、加強(qiáng)了涉稅管理的資料收集和檔案管理工作。

在崗位職責(zé)中加入了稅收政策的收集、整理、匯編工作，每月定期到稅局網(wǎng)站上更新下載與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收政策，并進(jìn)行整理匯編。財(cái)務(wù)部在進(jìn)行土地增值稅清算、所得稅申報(bào)、稅務(wù)自查、日常申報(bào)時(shí)，將各工作底稿進(jìn)行整理，把過(guò)程列出來(lái)，做為公司的涉稅相關(guān)文件進(jìn)行歸檔。為了以后進(jìn)行涉稅管理時(shí)提供一份原始參考資料，也為了以后新的財(cái)務(wù)管理人員能夠快速地了解了公司的相關(guān)涉稅管理工作提供備查。

四、財(cái)務(wù)分析與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作

財(cái)務(wù)分析是以財(cái)務(wù)報(bào)告資料及其他相關(guān)資料為依據(jù)，采用一系列專(zhuān)門(mén)的分析技術(shù)和方法，對(duì)企業(yè)等經(jīng)濟(jì)組織過(guò)去和現(xiàn)在有關(guān)籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、分配活動(dòng)的盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力和增長(zhǎng)能力狀況等進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)。它為了解企業(yè)過(guò)去、評(píng)價(jià)企業(yè)現(xiàn)狀、預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)，做出正確決策提供準(zhǔn)確的信息或依據(jù)。

過(guò)去我公司的財(cái)務(wù)分析幾乎是一片空白。但是企業(yè)的規(guī)模越來(lái)越大，資金調(diào)度也越來(lái)越大，如果沒(méi)有財(cái)務(wù)分析對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況進(jìn)行一個(gè)理性的評(píng)價(jià)和分析是非常危險(xiǎn)的。所以公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此非常的重視，對(duì)財(cái)務(wù)部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，財(cái)務(wù)部在編寫(xiě)財(cái)務(wù)分析經(jīng)驗(yàn)不足的情況下在網(wǎng)上大量收集相關(guān)資料，包括房地產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策，對(duì)比分析各房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，在_月份出了一份__公司上半年的財(cái)務(wù)分析。所幸得到了公司領(lǐng)導(dǎo)和其他各部門(mén)同仁的認(rèn)可。

在這篇財(cái)務(wù)分析中，財(cái)務(wù)部對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的不利和有利影響因素進(jìn)行了分析，共分析了_條不利影響因素和_條有利影響因素。并指出了目前房地產(chǎn)企業(yè)的_條應(yīng)對(duì)策略。事后證明，這兩段分析為公司日后的發(fā)展提供了及時(shí)、必要的信息和依據(jù)。

根據(jù)對(duì)我公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的對(duì)比分析和評(píng)價(jià)，財(cái)務(wù)部指出了當(dāng)時(shí)公司存在的主要問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)：

1、資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)到了銀行接受的極限70%，下一年的融資將非常困難。

事后財(cái)務(wù)部仍然毫不畏懼困難，運(yùn)用智慧、勇于創(chuàng)新，突破這一瓶頸和局限，仍然為公司融下巨額的銀行資金。

2、公司未能合理安排工程進(jìn)度、在需要資金周轉(zhuǎn)的時(shí)候開(kāi)盤(pán)，造成公司資金起伏較大，增加資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

3、預(yù)期的銷(xiāo)售收入過(guò)于理想化，未能充分考慮市場(chǎng)變化而對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。

最后證明下半年的收入預(yù)算真的偏差很大，一定程度上影響了資金的調(diào)度。

4、指出下半年資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，要求公司領(lǐng)導(dǎo)積極籌措資金。

事實(shí)證明這次財(cái)務(wù)分析和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警在降低公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)上是成功的、有效的，正由于充分預(yù)估了資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)部在資金仍然充裕的情況下為公司盡可能多地向銀行融資。提前做了充足的準(zhǔn)備。

五、投資管理工作

由于集團(tuán)總公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，目前我公司帶有兩個(gè)工業(yè)項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目有獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)核算實(shí)體，財(cái)務(wù)部主要起到一個(gè)投資和監(jiān)管的作用。為了便于公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行決策，財(cái)務(wù)部組織力量對(duì)__改制和工業(yè)項(xiàng)目組建進(jìn)行了項(xiàng)目投資測(cè)算，運(yùn)用一系列的投資測(cè)算工具和對(duì)項(xiàng)目相關(guān)人員進(jìn)行大量的調(diào)查和詢(xún)問(wèn)，參與編寫(xiě)了兩個(gè)項(xiàng)目的可行性調(diào)研報(bào)告。

六、組織建設(shè)和制度流程管理工作

組織建設(shè)和制度流程管理是一個(gè)組織有效運(yùn)轉(zhuǎn)的靈魂，相當(dāng)于人體的骨架和神經(jīng)系統(tǒng)，其重要性是不言而喻的。如何實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)部的各項(xiàng)管理職能，就必須在這方面好好研究和設(shè)計(jì)。

1、為了配合公司發(fā)展對(duì)財(cái)務(wù)部各項(xiàng)職能的需要，財(cái)務(wù)部在__月份重新設(shè)計(jì)了財(cái)務(wù)部的組織機(jī)構(gòu)圖、工作流程和崗位說(shuō)明書(shū)。

更加明確了各個(gè)崗位的職責(zé)，避免了一些重復(fù)和扯皮的職責(zé)。這套系統(tǒng)在設(shè)計(jì)上著重強(qiáng)化了會(huì)計(jì)核算和資金管理的職能。

2、在推行新的組織機(jī)構(gòu)圖時(shí)特別向財(cái)務(wù)部的員工宣傳和推行一套垂直指揮系統(tǒng)，這套垂直指揮系統(tǒng)是為了有效保障上級(jí)的各項(xiàng)指令在傳遞中能夠順暢有序，現(xiàn)在財(cái)務(wù)部的全體員工已經(jīng)理解、接受和運(yùn)用這一套垂直指揮系統(tǒng)來(lái)處理日常工作事務(wù)，使得工作效率明顯提高。

3、為保證財(cái)務(wù)工作計(jì)劃的有效實(shí)施和執(zhí)行，財(cái)會(huì)部在今年實(shí)行了定期召開(kāi)財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)部管理會(huì)議制度。

著重強(qiáng)調(diào)上階段工作的總結(jié)和下階段工作的布置。通過(guò)該內(nèi)部會(huì)議使得各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作在會(huì)議上進(jìn)行有效地溝通，及時(shí)解決當(dāng)前存在的問(wèn)題。并對(duì)會(huì)議內(nèi)容進(jìn)行會(huì)議紀(jì)要工作，通過(guò)會(huì)議紀(jì)要來(lái)跟蹤各項(xiàng)任務(wù)的執(zhí)行情況。大大提高了財(cái)務(wù)部各項(xiàng)工作和指令的貫徹力度。

七、團(tuán)隊(duì)管理與員工學(xué)習(xí)成長(zhǎng)

時(shí)代要進(jìn)步、企業(yè)要發(fā)展、員工要成長(zhǎng)，在這個(gè)充滿(mǎn)著激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，從國(guó)家到企業(yè)、從大人到學(xué)生，如果不能及時(shí)更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)和思想意識(shí)，就將面臨被這個(gè)社會(huì)遺忘和淘汰的危險(xiǎn)。好在我們__公司領(lǐng)導(dǎo)_總能夠高瞻遠(yuǎn)矚、遠(yuǎn)見(jiàn)卓實(shí)，為我們安排了一堂堂精彩生動(dòng)的培訓(xùn)課程和戶(hù)外拓展課程，使我們能以更積極的工作態(tài)度、更睿智的管理思維和更有效的管理工具開(kāi)展我們的日常工作。下面談幾點(diǎn)財(cái)務(wù)部在這方面的收獲和體會(huì)。

1、財(cái)務(wù)部中層管理人員參加了公司的BSC導(dǎo)入實(shí)施培訓(xùn)，通過(guò)堅(jiān)苦的BSC導(dǎo)入實(shí)施培訓(xùn)，財(cái)務(wù)部中層管理人員更加清晰地了解了企業(yè)管理的深厚內(nèi)涵，對(duì)管理的認(rèn)識(shí)也從中層執(zhí)行層面上升到企業(yè)戰(zhàn)略層面的高度。

通過(guò)制定出企業(yè)遠(yuǎn)期的戰(zhàn)略目標(biāo)就使得公司各級(jí)員工具備更充足的動(dòng)力為實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)而努力工作。通過(guò)BSC對(duì)財(cái)務(wù)部的工作梳理使財(cái)務(wù)部的職能架構(gòu)更清晰了，并且是以戰(zhàn)略地圖的形式印在管理人員的大腦里。通過(guò)實(shí)施BSC對(duì)日常工作進(jìn)行考核，提高了員工完成各項(xiàng)工作的緊迫感，加強(qiáng)了工作的執(zhí)行力度，提高了工作效率，保障了各項(xiàng)工作的有效實(shí)施。各項(xiàng)工作也漸漸步入軌道，開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)高效、良性的循環(huán)。

2、財(cái)務(wù)部中層管理人員參加了公司組織的職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)課程，通過(guò)培訓(xùn)讓財(cái)務(wù)部中層管理人員深刻地了解到一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)具備的職業(yè)態(tài)度和素養(yǎng)，了解到如何打造一個(gè)合格的管理團(tuán)隊(duì)。

先從管理人員的管理意識(shí)上開(kāi)始轉(zhuǎn)變，最后帶動(dòng)整個(gè)團(tuán)隊(duì)朝職業(yè)化團(tuán)隊(duì)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。一個(gè)高效、和諧的職業(yè)化團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該是建立在尊重和信任的基礎(chǔ)上具備以下要素：

a、具備統(tǒng)一、清晰、明確的奮斗目標(biāo)。

b、強(qiáng)有力的核心領(lǐng)導(dǎo)者。

c、統(tǒng)一的工作理念，包括思想、態(tài)度、行為、習(xí)慣。

d、各成員有勝任的工作能力和專(zhuān)業(yè)技能。

e、成員之間有著良好的溝通。

f、成員之間能夠相互支撐、補(bǔ)位、鼓勵(lì)。

這也是財(cái)務(wù)部2019年的努力方向，那就是打造一只高效、和諧的職業(yè)化團(tuán)隊(duì)。

3、財(cái)務(wù)部部分管理人員還參加了房地產(chǎn)全面預(yù)算管理與成本控制的培訓(xùn)，吸收了很多先進(jìn)的房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)拓了眼界，這套系統(tǒng)從組織架構(gòu)、工作流程、指標(biāo)選定、考核辦法提供了一整套的解決方案。

這堂培訓(xùn)課為2019年在__項(xiàng)目上實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算奠定了理論基礎(chǔ)。如有可能，財(cái)務(wù)部希望能請(qǐng)到這堂培訓(xùn)課的培訓(xùn)老師_老師來(lái)我們公司進(jìn)行房地產(chǎn)全面預(yù)算的咨詢(xún)和培訓(xùn)。

八、其他臨時(shí)工作任務(wù)

1、完成與__集團(tuán)股東資產(chǎn)剝離方案的設(shè)計(jì)工作。

根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的預(yù)測(cè)，前后設(shè)計(jì)了有_套剝離方案，并對(duì)每套方案進(jìn)行一個(gè)總結(jié)和評(píng)價(jià)。

2、歷時(shí)大半個(gè)月，配合股東下派的審計(jì)人員進(jìn)行董事長(zhǎng)離任審計(jì)工作。

3、完成集團(tuán)總部的__銀行資料的準(zhǔn)備工作。

雖然財(cái)務(wù)部在2018年有了不少收獲、進(jìn)步和成績(jī)，但還是有一些方面需要注意、改進(jìn)和加強(qiáng)。

1、財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)離職業(yè)化團(tuán)隊(duì)還有一定的距離，在應(yīng)付一些高強(qiáng)度和高負(fù)荷的工作任務(wù)時(shí)團(tuán)隊(duì)的配合和協(xié)作不夠順暢，會(huì)出現(xiàn)一些執(zhí)行偏差。

2、合同管理還有待加強(qiáng)。

3、成本管控力度還不到位。

2019年__公司的發(fā)展重點(diǎn)主要會(huì)放在__項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上，同時(shí)還要兼顧兩個(gè)工業(yè)項(xiàng)目，可以說(shuō)任務(wù)十分艱巨。再加上嚴(yán)峻的行業(yè)形勢(shì)，財(cái)務(wù)部的肩上的擔(dān)子也非常沉重。根據(jù)目前的行業(yè)形勢(shì)、根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略，財(cái)務(wù)部重點(diǎn)將在以下幾個(gè)方面開(kāi)展工作：

1、在年前籌集支付各建筑施工單位的工程款資金，保證公司順利渡過(guò)年關(guān)。

2、與銷(xiāo)售部密切配合，加速回籠售房資金。

3、配合__部、物業(yè)公司做好__的全面營(yíng)運(yùn)工作。

4、組織好__商鋪銷(xiāo)售的土地增值稅籌劃和清算工作。

5、財(cái)務(wù)部將嘗試以項(xiàng)目為周期編制__項(xiàng)目預(yù)算，如有可能，希望能請(qǐng)到_老師來(lái)我們公司進(jìn)行咨詢(xún)和指導(dǎo)。

通過(guò)推行項(xiàng)目預(yù)算加強(qiáng)成本管控力度。

6、不斷修正工作流程和完善內(nèi)部控制。

提高財(cái)務(wù)部對(duì)各類(lèi)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的監(jiān)督力度。

7、加強(qiáng)財(cái)務(wù)部合同管理。

8、加強(qiáng)財(cái)務(wù)部員工素質(zhì)建設(shè)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

爭(zhēng)取在2019年打造出一支高素質(zhì)、骨干成員穩(wěn)定、職業(yè)化的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)。

如果說(shuō)2018年是財(cái)務(wù)部痛苦轉(zhuǎn)型的一年，那么2019年將是財(cái)務(wù)部昂首邁進(jìn)的一年，財(cái)務(wù)部全體員工將繼續(xù)艱苦奮斗、努力拼搏，以更成熟的管理水平和更飽滿(mǎn)的工作熱情迎接2019年。最后祝愿我們的企業(yè)、我們的團(tuán)隊(duì)在2019年實(shí)現(xiàn)企業(yè)的宏偉戰(zhàn)略目標(biāo)。

公司財(cái)務(wù)部精選工作總結(jié)文本2

2018年，是我公司各項(xiàng)改革迅速發(fā)展的一年，管理工作有條不紊的開(kāi)展，為我們搞好財(cái)務(wù)工作提供了有力保證。財(cái)務(wù)部在公司領(lǐng)導(dǎo)及全體員工的支持下，以求真務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)，較好地完成了各項(xiàng)工作任務(wù)，現(xiàn)就2018年度財(cái)務(wù)部工作簡(jiǎn)要總結(jié)如下：

一、基礎(chǔ)建設(shè)

1.參與制定了公司材料管理/資金管理及相關(guān)規(guī)章管理的若干項(xiàng)，為公司進(jìn)一步規(guī)范目標(biāo)化管理、提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效、統(tǒng)籌及高效地運(yùn)用資金，規(guī)范經(jīng)濟(jì)行為，鋪下了良好的基礎(chǔ)。

使財(cái)務(wù)工作進(jìn)一步走向法制化、制度化和規(guī)范化。

2.在公司各項(xiàng)規(guī)章制度改革的同時(shí)，進(jìn)一步明確財(cái)務(wù)工作人員的職責(zé)和權(quán)限。

使財(cái)務(wù)工作的內(nèi)部監(jiān)督職能進(jìn)一步得到體現(xiàn)，可以更好的為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。

3.調(diào)整人員的知識(shí)和年齡結(jié)構(gòu)，經(jīng)驗(yàn)豐富的老同志和積極上進(jìn)的年經(jīng)人相互交流、相互學(xué)習(xí)，以老帶新、新老結(jié)合，形成了一支知識(shí)結(jié)構(gòu)和年齡結(jié)構(gòu)較為合理的，充滿(mǎn)生機(jī)和活力的財(cái)務(wù)隊(duì)伍。

二、具體財(cái)務(wù)工作

1.單位預(yù)算是公司完成各項(xiàng)工作任務(wù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利的重要保證，也是單位財(cái)務(wù)工作的基本依據(jù)。

在現(xiàn)有條件下，在國(guó)家政策允許范圍內(nèi)，挖掘潛力，多渠道積極籌措資金，本著“以收定支，量入為出，保證重點(diǎn)，兼顧一般”的原則，建立了成本費(fèi)用明細(xì)分類(lèi)目錄，使預(yù)算更加切合實(shí)際，利于操作，使成本費(fèi)用核算、預(yù)算合同管理，有了統(tǒng)一歸口的依據(jù)。在實(shí)際執(zhí)行中，嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行，不得隨意調(diào)整預(yù)算，確因特殊情況，需經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)者研究決定，充分發(fā)揮了資金的使用效益，確保了公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)的順利完成。

核算工作是本部門(mén)大量的基礎(chǔ)工作，資金的結(jié)算與安排、費(fèi)用的稽核與報(bào)銷(xiāo)、會(huì)計(jì)核算與結(jié)轉(zhuǎn)、會(huì)計(jì)報(bào)表的編制、稅務(wù)申報(bào)等各項(xiàng)工作開(kāi)展都能有序進(jìn)行、按時(shí)完成。

2.重視日常財(cái)務(wù)收支管理

收支管理是一個(gè)公司財(cái)務(wù)管理工作的基礎(chǔ)，加強(qiáng)收支管理，既是緩解資金供需矛盾，發(fā)展公司業(yè)務(wù)的需要，也是貫徹勤儉辦事的體現(xiàn)。為了加強(qiáng)這一管理，財(cái)務(wù)部建立健全了各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，這樣財(cái)務(wù)日常工作就可以做到有法可依，有章可循，實(shí)現(xiàn)管理的規(guī)范化、制度化。對(duì)一切開(kāi)支嚴(yán)格按財(cái)務(wù)制度辦理，對(duì)一些創(chuàng)收積極進(jìn)行催收。通過(guò)財(cái)務(wù)部認(rèn)真落實(shí)執(zhí)行，收效非常明顯，在經(jīng)費(fèi)相當(dāng)吃緊的形勢(shì)下，既保證了公司正常業(yè)務(wù)活動(dòng)和財(cái)務(wù)收支的順利開(kāi)展，又使各項(xiàng)收支的安排使用符合公司發(fā)展的要求，極大地提高了資金的使用效益，達(dá)到了增收節(jié)支的目的。

3.積極做好對(duì)應(yīng)收款的清理工作(應(yīng)收帳款：___元)。

應(yīng)收款主要是員工出差和購(gòu)物所借款項(xiàng)，這部分借款如不及時(shí)進(jìn)行清理，就不能夠真實(shí)反映經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)費(fèi)支出，甚至?xí)霈F(xiàn)不必要的損失，為此我們采取積極措施加以管理和清算。一是要控制應(yīng)收款的資金額度。二是要縮短應(yīng)收款的占用時(shí)間。三是要及時(shí)對(duì)應(yīng)收款進(jìn)行清理、結(jié)算。針對(duì)一些一直拖欠的員工，采取見(jiàn)面打招呼，讓其及時(shí)結(jié)賬清算。若仍不能進(jìn)行清還，則每月從工資中扣還一部分，直至把借款清完。雖然這樣做，有些同志不太理解，但對(duì)于工作，我們是盡職盡責(zé)的。由于采取了這些有力措施，應(yīng)收款的清算工作還是有成績(jī)的。

4.加強(qiáng)對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)的管理(材料管理)

流動(dòng)資產(chǎn)是公司開(kāi)展業(yè)務(wù)及其它活動(dòng)的重要物質(zhì)條件，其種類(lèi)繁多，規(guī)格不一。在這一管理上，很多人長(zhǎng)期不重視，存在著重錢(qián)輕物，重采購(gòu)輕管理的思想。為加強(qiáng)這方面管理，財(cái)務(wù)部在平時(shí)的報(bào)銷(xiāo)工作中，對(duì)那些該記入固定資產(chǎn)而沒(méi)辦理固定資產(chǎn)入庫(kù)手續(xù)的，督促經(jīng)辦人及時(shí)進(jìn)行固定資產(chǎn)登記，并定期與校產(chǎn)科進(jìn)行核對(duì)，確保帳實(shí)相符。通過(guò)清查盤(pán)點(diǎn)能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)和堵塞管理中的漏洞，妥善處理和解決管理中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，制定出相應(yīng)的改進(jìn)措施，確保了固定資產(chǎn)的安全和完整。

材料(存庫(kù)商品)占銷(xiāo)售成本比重較大，同時(shí)也是保證產(chǎn)品質(zhì)量的重要因素之一。有時(shí)為了確保業(yè)務(wù)順利進(jìn)行，配合銷(xiāo)售部門(mén)調(diào)整采購(gòu)結(jié)算方式，由原來(lái)的先收款后提貨改為先提貨后收款。

5.對(duì)20__年養(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行清算，一方面增加公司員工的福利待遇，另一方面提高公司員工的凝聚力，主要還是有利于接受稅務(wù)與社保的檢查。

6.認(rèn)真做好年終決算工作。

對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行梳理、格式作相應(yīng)的調(diào)整，制訂了會(huì)計(jì)報(bào)表管理辦法。使會(huì)計(jì)報(bào)表更趨于管理的需要。

年終決算是一項(xiàng)比較復(fù)雜和繁重的工作任務(wù)，主要是進(jìn)行結(jié)清舊賬，年終轉(zhuǎn)賬和記入新賬，編制會(huì)計(jì)報(bào)表等。財(cái)務(wù)報(bào)表是反映公司財(cái)務(wù)狀況和收支情況的書(shū)面文書(shū)，是財(cái)政部門(mén)和公司領(lǐng)導(dǎo)了解情況，掌握政策，指導(dǎo)預(yù)算執(zhí)行工作的重要資料，也是編制下年度公司財(cái)務(wù)收支計(jì)劃的基礎(chǔ)。所以財(cái)務(wù)部非常重視這項(xiàng)工作，認(rèn)真細(xì)致地搞好年終決算和編制各種會(huì)計(jì)報(bào)表。對(duì)一年來(lái)的收支活動(dòng)進(jìn)行分析和研究，做出正確的評(píng)價(jià)，通過(guò)分析，總結(jié)出管理中的經(jīng)驗(yàn)，揭示出存在的問(wèn)題，以便改進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作，提高管理水平，也為領(lǐng)導(dǎo)的決策提供了依據(jù)。

三、自身建設(shè)

1.不定期舉辦財(cái)務(wù)知識(shí)普及，提高員工綜合素質(zhì)和能力

對(duì)非財(cái)務(wù)人員，財(cái)務(wù)部針對(duì)高新技術(shù)企業(yè)的新形勢(shì)和出現(xiàn)的許多新情況、新問(wèn)題，為了提高公司員工的協(xié)調(diào)合作，不定期舉行了財(cái)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)普及，通過(guò)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)普及，可以提高了大家的綜合素質(zhì)和理論水平，增強(qiáng)分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力。

2.會(huì)計(jì)知識(shí)的研討及培訓(xùn)

對(duì)于專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)人員我們從三方面考慮培訓(xùn)內(nèi)容，一是《會(huì)計(jì)法》，要了解會(huì)計(jì)知識(shí)，首先要了解這方面的法律知識(shí);二是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)，專(zhuān)業(yè)人員學(xué)習(xí)這方面知識(shí)的目的要明確，帳務(wù)清楚明晰，基礎(chǔ)是關(guān)鍵;三是財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，這是會(huì)計(jì)知識(shí)培訓(xùn)的重點(diǎn)。并每年安排財(cái)務(wù)人員進(jìn)行再繼續(xù)教育培訓(xùn)。

總之，本年度全體財(cái)務(wù)人員在繁忙的工作中都表現(xiàn)出非常的努力和敬業(yè)。雖然做了很多工作，還有很多事情等待著我們。在新的一年里，我們將更加努力工作，發(fā)揚(yáng)成績(jī)，改正不足，以勤奮務(wù)實(shí)、開(kāi)拓進(jìn)取的工作態(tài)度，為公司的建設(shè)和發(fā)展貢獻(xiàn)我們的力量。

公司財(cái)務(wù)部精選工作總結(jié)文本3

財(cái)務(wù)部的綜合工作才干比較__年又邁進(jìn)了一步。回顧即將過(guò)去的這一年，在公司領(lǐng)導(dǎo)及部門(mén)經(jīng)理的正確引導(dǎo)下，我們的工作著重于公司的經(jīng)營(yíng)方針、宗旨和效益目標(biāo)上，緊緊圍繞重點(diǎn)展動(dòng)工作，緊跟公司各項(xiàng)工作部署。在核算、管理方面做了應(yīng)盡的任務(wù)。為了總結(jié)教訓(xùn)，施展成績(jī)，克服不足，現(xiàn)將2018年的工作做如下簡(jiǎn)要回想跟總結(jié)。

今年的工作可能分以下三個(gè)方面：

一、費(fèi)用成本方面的管理

1.標(biāo)準(zhǔn)了庫(kù)存材料的核算管理，嚴(yán)厲操縱材料庫(kù)存的公道儲(chǔ)備，減少資金占用。

樹(shù)立了資料領(lǐng)用軌制，改變了原來(lái)不管是否須要、不論那個(gè)部分利用、也不論購(gòu)進(jìn)的數(shù)量多少，都在購(gòu)進(jìn)之日起一次攤銷(xiāo)到某一個(gè)部門(mén)來(lái)核算的含糊成本。

2.在本來(lái)的基本上細(xì)劃了成本用度的管理，增強(qiáng)了運(yùn)輸費(fèi)用的名目管理，分門(mén)別類(lèi)的盤(pán)算每輛車(chē)實(shí)際消耗的費(fèi)用項(xiàng)目，切實(shí)反映每一輛車(chē)當(dāng)期的運(yùn)輸本錢(qián)。

為運(yùn)輸車(chē)輛的績(jī)效管理供應(yīng)參考依據(jù)。

二、會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作

(1) 認(rèn)真履行《會(huì)計(jì)法》，進(jìn)一步對(duì)財(cái)務(wù)職員加強(qiáng)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作的領(lǐng)導(dǎo)，尺度記賬憑證的編制，嚴(yán)格對(duì)原始憑證的公平性進(jìn)行審核，強(qiáng)化會(huì)計(jì)檔案的管理等。對(duì)所有成本費(fèi)用按部門(mén)、名目進(jìn)行歸集分類(lèi)，月底將奇特費(fèi)用進(jìn)行攤派結(jié)轉(zhuǎn)體現(xiàn)局部效益。

(2) 國(guó)家財(cái)政部門(mén)對(duì)公司的財(cái)務(wù)等級(jí)評(píng)定仍是第一次。

咱們?cè)跓o(wú)任何前期準(zhǔn)備的前提下，突然接受檢查，但長(zhǎng)寧區(qū)財(cái)政局還是對(duì)公司財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理工作給予了斷定。給公司的財(cái)務(wù)等級(jí)分?jǐn)?shù)也是評(píng)定組有史以來(lái)，評(píng)給最高分的一家公司。

(3) 按規(guī)定時(shí)光編制本公司及團(tuán)體公司需要的各種類(lèi)型的財(cái)務(wù)報(bào)表，及時(shí)申報(bào)各項(xiàng)稅金。在集團(tuán)公司的年中審計(jì)、年初預(yù)審及財(cái)政稅務(wù)的檢討中，積極配合相關(guān)人員工作。

三、財(cái)務(wù)核算與管理工作

(1) 按公司懇求對(duì)分公司以及營(yíng)業(yè)點(diǎn)的收入、成本進(jìn)行監(jiān)視、審核，制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)制度。統(tǒng)一核算口徑，日常工作中，及時(shí)溝通、密切聯(lián)系并留心對(duì)他們的工作提出些指導(dǎo)性的見(jiàn)解，與各分公司、營(yíng)業(yè)點(diǎn)的核算部門(mén)建破了良好的配合關(guān)系。

(2) 準(zhǔn)確打算營(yíng)業(yè)稅款及個(gè)人所得稅，及時(shí)、足額地繳納稅款，踴躍配合稅務(wù)部門(mén)應(yīng)用新的稅收申報(bào)軟件，及時(shí)發(fā)現(xiàn)違背稅務(wù)法規(guī)的問(wèn)題并予以改正，保持與稅務(wù)部門(mén)的溝通與接洽，取得他們的支持與領(lǐng)導(dǎo)。

(3) 在弛緩的工作之余，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，打造一個(gè)業(yè)務(wù)全面，工作熱情高漲的團(tuán)隊(duì)。

作為一個(gè)管理者，對(duì)下屬充分做到“察人之長(zhǎng)、用人之長(zhǎng)、聚人之長(zhǎng)、展人之長(zhǎng)“，充足發(fā)揮他們的主觀能動(dòng)性及工作踴躍性。提高團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)，建破起開(kāi)拓翻新、求實(shí)高效的部門(mén)新形象。

(4) 作為基層管理者，我充分意識(shí)到自己既是一個(gè)治理者，更是一個(gè)實(shí)行者。要想帶好一個(gè)團(tuán)隊(duì)，除了熟悉業(yè)務(wù)外，還需要負(fù)責(zé)具體的工作及業(yè)務(wù)，首先要現(xiàn)身說(shuō)法，這樣才華保障在人員偏緊的情況下，大家都可能主動(dòng)承擔(dān)工作。

新的一年象征著新的起點(diǎn)、新的機(jī)遇、新的挑戰(zhàn)，我們信念再接再厲，更上一層樓。2019年年咱們將向財(cái)務(wù)精致化管理進(jìn)軍，精細(xì)化財(cái)務(wù)管理需要“確保營(yíng)運(yùn)資金流轉(zhuǎn)順暢”、“確保投資效益”、“優(yōu)化財(cái)務(wù)管理手段”等，這樣，就足以對(duì)公司的財(cái)務(wù)管理做精做細(xì)。要以“細(xì)”為出發(fā)點(diǎn)，做到細(xì)致入微，對(duì)每一崗位、部門(mén)的每一項(xiàng)詳細(xì)的業(yè)務(wù)，都建立起一套相應(yīng)的成本歸集。并將財(cái)務(wù)管理的觸角延伸到公司的各個(gè)經(jīng)營(yíng)范圍，通過(guò)行使財(cái)務(wù)監(jiān)督職能，拓展財(cái)務(wù)管理與服務(wù)職能，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理“零”去世角，挖掘財(cái)務(wù)活動(dòng)的潛在價(jià)值。

誠(chéng)然，精巧化財(cái)務(wù)管理是件極為復(fù)雜的事件，真實(shí) 未審正所謂“天下難事始于易，天下大事始于細(xì)”

公司財(cái)務(wù)部精選工作總結(jié)文本4

回顧過(guò)去一年：公司經(jīng)營(yíng)走過(guò)了艱難的歷程，作為財(cái)務(wù)部主要負(fù)責(zé)人，沒(méi)將財(cái)務(wù)工作進(jìn)行到位，沒(méi)有充分有效地去進(jìn)行財(cái)務(wù)部管理及協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)部整體工作，沒(méi)有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)部門(mén)在公司管理中的作用，本人深感愧疚，愧對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)給予的平臺(tái)及同事們的熱忱支持。深深體會(huì)到財(cái)務(wù)部門(mén)作為公司的一個(gè)主要職能監(jiān)督部門(mén)，當(dāng)好家、理好財(cái)，更好地服務(wù)企業(yè)是財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)盡的職責(zé)，在公司加強(qiáng)管理、規(guī)范經(jīng)濟(jì)行為、提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力等等方面負(fù)有很大的義務(wù)與責(zé)任?，F(xiàn)就部門(mén)工作總結(jié)如下：

一、過(guò)去的一年中，財(cái)務(wù)部認(rèn)真的完成了總經(jīng)辦交辦的各項(xiàng)事宜，比如融資手續(xù)的辦理，公司證照的變更、年檢、辦理，與各大廠商的業(yè)務(wù)資料等及臨時(shí)交辦的各項(xiàng)事宜，但由于事務(wù)煩多，往往重視了這頭卻忽視了那頭，沒(méi)能全方位地進(jìn)行管理，雖然事務(wù)能完成，但總體上未能及時(shí)給總經(jīng)辦帶來(lái)有用的可支配的各種信息，使得總經(jīng)辦的抉擇總是遲后于發(fā)生的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

二、在上年的稅務(wù)工作中財(cái)務(wù)部克服了許多困難，通過(guò)積極參加銀行、財(cái)政、稅務(wù)等各大部門(mén)舉辦的納稅、會(huì)計(jì)教育培訓(xùn)以及查閱稅務(wù)資料，探索稅收稽核的重點(diǎn)等，順利通過(guò)了20__年增值稅繳納工作。通過(guò)學(xué)習(xí)培訓(xùn)，提高了每月納稅申報(bào)工作的質(zhì)量，并且熟練掌握了統(tǒng)計(jì)局、財(cái)政局、稅務(wù)局、商務(wù)局、經(jīng)貿(mào)局、外管局等各項(xiàng)報(bào)表的填制工作。

三、分公司財(cái)務(wù)工作：分公司日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)通過(guò)分公司上傳的日?qǐng)?bào)表進(jìn)行分析控制，日常費(fèi)用開(kāi)支趨于正常，各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支均能先核批后支付。分公司財(cái)務(wù)活動(dòng)在大的方向有序地進(jìn)行，分公司財(cái)務(wù)人員也能積極配合財(cái)務(wù)工作，但在分公司的控制上沒(méi)有實(shí)地進(jìn)行過(guò)內(nèi)審，下一步的工作中將安排定期到分公司進(jìn)行全面賬務(wù)審查。

四、在實(shí)際工作過(guò)程中，我們部門(mén)時(shí)時(shí)與銷(xiāo)售部__進(jìn)行溝通，銷(xiāo)售部門(mén)都完全配合做好當(dāng)中存在的問(wèn)題，財(cái)務(wù)也完全配合了銷(xiāo)售部做好了財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)做和不應(yīng)做的，使兩部門(mén)之前的銜接越來(lái)越緊密。銷(xiāo)售部門(mén)，特別是銷(xiāo)售員在開(kāi)具銷(xiāo)售單上出現(xiàn)了好幾次嚴(yán)重錯(cuò)誤，將銷(xiāo)售價(jià)款少寫(xiě)，后來(lái)查賬時(shí)財(cái)務(wù)部出納已將全款收回，未給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。在__的認(rèn)真學(xué)習(xí)下，使裝飾部財(cái)務(wù)核算及財(cái)務(wù)管理正常地開(kāi)展，裝飾部的眾多小商品核算也能清晰、明確，各往來(lái)業(yè)務(wù)，成本費(fèi)用均能準(zhǔn)確核算，但在今后的實(shí)際工作中還有待加強(qiáng)財(cái)務(wù)部與裝飾部的溝通，使工作更能有序地開(kāi)展。

五、財(cái)務(wù)部主要現(xiàn)狀

1、業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)不足、業(yè)務(wù)不夠熟練，都是初涉或非專(zhuān)業(yè)人員，另外就是本身的事務(wù)煩多，這無(wú)疑是對(duì)加強(qiáng)全面財(cái)務(wù)管理工作的弊端。

2、對(duì)日常辦公應(yīng)用軟件各功能不掌握。

3、專(zhuān)業(yè)勝任力不強(qiáng)。

4、但能積極配合處理各方面財(cái)務(wù)工作及財(cái)務(wù)部其他事項(xiàng)。

5、對(duì)于公司債權(quán)債務(wù)的清理催收力度不夠大。

6、未及時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，不能及時(shí)提供公司經(jīng)營(yíng)成果及財(cái)務(wù)狀況，未定期或不定期組織對(duì)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)業(yè)績(jī)進(jìn)行的分析評(píng)價(jià)會(huì)議，未深入開(kāi)展公司財(cái)務(wù)的分析評(píng)價(jià)、發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中的弊端。

7、公司財(cái)務(wù)管理的首位是加強(qiáng)對(duì)公司資產(chǎn)的管理，特別是流動(dòng)性的貨幣資金，但在過(guò)去一年里沒(méi)有對(duì)公司的資產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的管理，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的制度進(jìn)行約束，形成了一種隨意性的做法，但商品車(chē)輛財(cái)務(wù)部門(mén)指定由何媛媛全面進(jìn)行管理，監(jiān)督公司商品車(chē)收發(fā)數(shù)量的完整性、完好性，另外：公司應(yīng)指定專(zhuān)門(mén)人員對(duì)公司的商品車(chē)負(fù)責(zé)。

8、公司各種檔案未能健全地進(jìn)行管理。

六、“一份耕耘，一份收獲”

針對(duì)存在的問(wèn)題，特別是公司出納現(xiàn)金帳的賬款不符，嚴(yán)重影響了整個(gè)報(bào)表的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，讓我切切實(shí)實(shí)看到了財(cái)務(wù)管理的許多薄弱之處，作為財(cái)務(wù)部的主要責(zé)任人，我負(fù)有不可推卸的責(zé)任。2019年工作重點(diǎn)將放在加強(qiáng)貨幣資金、資產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)分析上，使財(cái)務(wù)工作及時(shí)、準(zhǔn)確、有效、有用地完成，工作計(jì)劃如下：

(1)爭(zhēng)對(duì)過(guò)去一年存在的問(wèn)題制定一系列措施、完善財(cái)務(wù)部管理制度，并在實(shí)際工作過(guò)程中有力地執(zhí)行;部門(mén)職責(zé)明確分工，加強(qiáng)責(zé)任考核，做到獎(jiǎng)罰分明，另一方面對(duì)財(cái)務(wù)人員工作重新組合搭配，進(jìn)行高效有序的組織;

(2)針對(duì)出納帳賬款不符的事宜，繼續(xù)加強(qiáng)業(yè)務(wù)交流力度與檢查監(jiān)督力度，并制定公司貨幣資金管理制度，全方位全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督管理;

(3)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)職能部門(mén)的作用;

(4)加強(qiáng)核算與各大項(xiàng)費(fèi)用控制的力度，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)的核算、監(jiān)督公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與抉擇信息的功能;

(5)搞好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)提供有效的參考依據(jù)，為企業(yè)決策和管理提供有力的財(cái)務(wù)信息支持;

(6)加強(qiáng)債權(quán)債務(wù)的管理力度，加強(qiáng)應(yīng)收賬款及墊付款項(xiàng)的清理催收工作，縮短資金占用時(shí)間，減少公司資金占用成本，合理應(yīng)用預(yù)收客戶(hù)資金及應(yīng)付供應(yīng)商資金參與公司資金營(yíng)運(yùn)活動(dòng);

(7)充分開(kāi)展財(cái)務(wù)交流會(huì)議，隨時(shí)清理工作過(guò)程中存在的問(wèn)題及管理弊端并快速加以改進(jìn)，努力影響財(cái)務(wù)部職員積極參與公司經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)并對(duì)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)業(yè)績(jī)參與分析評(píng)價(jià);

(8)繼續(xù)并充分與各部門(mén)、分公司財(cái)務(wù)部交流學(xué)習(xí)，使整個(gè)財(cái)務(wù)工作的開(kāi)展更加緊密有序進(jìn)行。

七、思路決定出路，行動(dòng)決定結(jié)果

今后財(cái)務(wù)部開(kāi)展工作的思路是：以發(fā)展的理念進(jìn)行工作，根據(jù)公司的具體情況及公司領(lǐng)導(dǎo)將公司在整個(gè)市場(chǎng)中的定位變化，不斷學(xué)習(xí)、不斷更新思路、不斷創(chuàng)新思維來(lái)適應(yīng)工作需要及開(kāi)展財(cái)務(wù)部工作。

公司財(cái)務(wù)部精選工作總結(jié)文本5

在公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心支持下，財(cái)務(wù)部以公司制定的年度方針目標(biāo)，以成本費(fèi)用和資金管理為重點(diǎn)，全面落實(shí)預(yù)算管理，強(qiáng)基礎(chǔ)、抓規(guī)范，實(shí)現(xiàn)了全年賬務(wù)處理操作規(guī)范化，財(cái)務(wù)管理科學(xué)化，企業(yè)效益化。尤其是今年公司收入、綜合效益指標(biāo)比去年大幅增加的情況下，財(cái)務(wù)部除在完成日常核算工作的同時(shí)，加大了對(duì)各種資料數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，先后對(duì)公司全年任務(wù)計(jì)劃、裝車(chē)、工資計(jì)劃、管理費(fèi)用及五項(xiàng)費(fèi)用計(jì)劃進(jìn)行了全面測(cè)算和分劈，對(duì)公司的各類(lèi)資產(chǎn)進(jìn)行清查，為領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)營(yíng)決策提供了可靠依據(jù)，推動(dòng)了公司財(cái)務(wù)管理水平，發(fā)揮了財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理中的作用，現(xiàn)將財(cái)務(wù)部工作總結(jié)如下：

一、抓預(yù)算管理

一是做好全面預(yù)算工作，按時(shí)上報(bào)預(yù)算編制說(shuō)明和報(bào)表，使預(yù)算工作從編制、反饋、考核、修正，形成良好的閉環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)模式，使公司的目標(biāo)激勵(lì)、過(guò)程控制、有效獎(jiǎng)罰在日常管理中發(fā)揮更重要作用性，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)全員積極性。

二是與各部門(mén)緊密配合，做好各經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)裝車(chē)、收入全年預(yù)算，落實(shí)公司全年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，將每個(gè)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)裝車(chē)數(shù)、收入、毛利分解到每個(gè)月每一天，并將每天實(shí)際裝車(chē)情況與之對(duì)比，納入考核。

三是做好各項(xiàng)成本費(fèi)用預(yù)算的編制工作。及時(shí)分劈下達(dá)公司管理費(fèi)用指標(biāo);確保成本費(fèi)用有序可控不超支，從而達(dá)到事前、事中、事后的有效監(jiān)控。

四是加強(qiáng)資金預(yù)算管理，調(diào)控合理安排使用資金，確保經(jīng)營(yíng)資金良性循環(huán)。

二、抓成本控制

一是實(shí)行成本費(fèi)用科目負(fù)責(zé)制。為了提升各分公司經(jīng)營(yíng)責(zé)任意識(shí)及管理水平，達(dá)到節(jié)能降耗的目的，公司將相關(guān)管理費(fèi)用指標(biāo)下達(dá)至各分公司，總公司對(duì)分公司實(shí)行科目負(fù)責(zé)、逐級(jí)管理模式，達(dá)到了良好效果。

二是費(fèi)用控制抓亮點(diǎn)

1、在日常費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)時(shí)，嚴(yán)格把關(guān)。

按汽車(chē)日常管理“派車(chē)單”審核，做到一車(chē)一帳一核算，日常報(bào)銷(xiāo)堅(jiān)持實(shí)行單車(chē)核算，報(bào)銷(xiāo)時(shí)將派車(chē)單隨票據(jù)粘貼，與派車(chē)單無(wú)關(guān)的費(fèi)用不予報(bào)銷(xiāo)。汽車(chē)維修、保險(xiǎn)、購(gòu)油等事宜必須經(jīng)過(guò)單位車(chē)管、主管領(lǐng)導(dǎo)同意后在集團(tuán)公司指定的維修點(diǎn)、加油站、辦理，杜絕了汽車(chē)維修小病大養(yǎng)，弄虛作假現(xiàn)象。在相關(guān)部門(mén)共同努力下，汽車(chē)費(fèi)用與預(yù)算指標(biāo)相比節(jié)約__%。

2、辦公費(fèi)用認(rèn)真執(zhí)行采購(gòu)入庫(kù)驗(yàn)收、領(lǐng)用登記制度，無(wú)入庫(kù)出庫(kù)單財(cái)務(wù)部門(mén)不予報(bào)銷(xiāo)，按部門(mén)設(shè)立臺(tái)帳，同時(shí)定期進(jìn)行檢查，超過(guò)預(yù)算不予報(bào)銷(xiāo)。

在相關(guān)部門(mén)共同努力下，辦公費(fèi)用與預(yù)算指標(biāo)相比節(jié)支__%。

3、業(yè)務(wù)招待費(fèi)控制使用效果明顯。

本著“必須、節(jié)約、適度”的原則，嚴(yán)格執(zhí)行先請(qǐng)示后辦理制度，無(wú)預(yù)先填制業(yè)務(wù)招待費(fèi)申請(qǐng)表及接待事由、人數(shù)、預(yù)計(jì)費(fèi)用等項(xiàng)目，財(cái)務(wù)堅(jiān)持不予報(bào)銷(xiāo)。月末將支出情況公示，有效地控制了支出。

通過(guò)以上措施，五項(xiàng)管理費(fèi)用控制效果明顯，均未超出預(yù)算指標(biāo)。為公司完成年度任務(wù)指標(biāo)奠定了基礎(chǔ)。

三、抓標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)管理

一是夯實(shí)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作，完善各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度和內(nèi)部控制制度。我們先后經(jīng)歷了多次審計(jì)、稅務(wù)、小金庫(kù)、路風(fēng)、工資、標(biāo)準(zhǔn)化等各種審計(jì)與檢查，同時(shí)經(jīng)營(yíng)預(yù)算反復(fù)測(cè)算調(diào)整，收入、綜效指標(biāo)都達(dá)到前所未有的高度，經(jīng)營(yíng)工作難度前所未有，財(cái)務(wù)管理要求嚴(yán)上加嚴(yán)。財(cái)務(wù)人員能否及時(shí)改變觀念，調(diào)整工作思路，直接關(guān)系到公司全年預(yù)算核算的準(zhǔn)確性、規(guī)范性以及資金的安全性。為此，我們從強(qiáng)化基礎(chǔ)管理工作入手，根據(jù)有關(guān)規(guī)定先后制定修定了財(cái)務(wù)管理制度、固定資產(chǎn)管理辦法、應(yīng)收賬款管理辦法、大額資金管理辦法、付款審核程序報(bào)銷(xiāo)制度等相關(guān)文件，相繼設(shè)置并完善各類(lèi)票據(jù)、報(bào)表、交接記錄登記本、票據(jù)收付、經(jīng)營(yíng)合同、工資、獎(jiǎng)金考核等輔助臺(tái)賬，提高了核算的準(zhǔn)確性，為經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以及管理決策提高了可靠依據(jù)。

二是嚴(yán)格按財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求做好收入、成本、費(fèi)用及財(cái)務(wù)成果的核算及分析工作。按時(shí)上報(bào)每月月報(bào)、每季季報(bào)、以及月度、季度統(tǒng)計(jì)報(bào)表、稅收調(diào)查表;按時(shí)上報(bào)月度、季度經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，財(cái)務(wù)決算分析，監(jiān)管報(bào)表分析;每月上旬、下旬按時(shí)上報(bào)非運(yùn)輸企業(yè)經(jīng)營(yíng)工作簡(jiǎn)報(bào)。為了將工作做得更扎實(shí)，我們將每個(gè)工作崗位進(jìn)行量化考核，并以此作為獎(jiǎng)懲依據(jù)。同時(shí)做好決算及分析工作，為領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)營(yíng)決策，提供可靠數(shù)據(jù)以確保全年任務(wù)的完成;

三是合理統(tǒng)籌安排使用資金。做好承兌匯票的分拆工作，盤(pán)活賬面資金，確保經(jīng)營(yíng)資金良性循環(huán);及時(shí)與業(yè)務(wù)部門(mén)溝通并處理遺留問(wèn)題，確保無(wú)新債權(quán)的產(chǎn)生。

四是加快財(cái)務(wù)人員從單純“記賬型”會(huì)計(jì)向“管理型”會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)變。通過(guò)稅務(wù)檢查，更感覺(jué)到轉(zhuǎn)變的重要性。財(cái)務(wù)人員除了明確一套科學(xué)、合理、清晰的會(huì)計(jì)賬目可大大提高工作效率和質(zhì)量外，必須對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)熟悉，否則事前、事中、事后的財(cái)務(wù)監(jiān)督，無(wú)從談起。財(cái)務(wù)工作不僅僅是算賬、記賬，更重要的是在企業(yè)管理中起的核心作用。

下半年，市場(chǎng)面臨滑坡，客戶(hù)紛紛提出降價(jià)，全年預(yù)算能否如期完成，對(duì)全公司都是個(gè)考驗(yàn)，財(cái)務(wù)部在完成日常核算工作的同時(shí)，必須加大對(duì)各種資料數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，為領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)營(yíng)決策提供了可靠依據(jù)。嚴(yán)格控制各種成本及五項(xiàng)費(fèi)用，加強(qiáng)對(duì)公司的各類(lèi)資產(chǎn)進(jìn)行清查。

五是對(duì)家底進(jìn)行盤(pán)查。與有關(guān)部門(mén)配合，對(duì)公司主要房產(chǎn)、設(shè)備、固資進(jìn)行實(shí)地盤(pán)查清理，并分項(xiàng)整理建檔，做到帳、卡、物相符。

四、提高監(jiān)管水平

一是加大監(jiān)控力度，使各項(xiàng)收入支出事前有計(jì)劃、事中可控制、事后能追述，完善各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度和內(nèi)部控制制度。不定期對(duì)下屬分(子)公司報(bào)銷(xiāo)程序、費(fèi)用使用情況、會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化達(dá)標(biāo)進(jìn)行檢查。在此方面做得還不夠，但我們會(huì)在今后的工作中加大力度。

二是對(duì)敏感支出，敏感科目，敏感事項(xiàng)自查監(jiān)控落實(shí)到責(zé)任人，確保審計(jì)不出大問(wèn)題;

五、提高履職能力

一是加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，提高工作效率;按公司要求，對(duì)本部門(mén)的崗責(zé)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了細(xì)化。承諾現(xiàn)金報(bào)銷(xiāo)當(dāng)日完成，銀行轉(zhuǎn)賬不超過(guò)一個(gè)工作日，銀行承兌匯票隨時(shí)到隨時(shí)背書(shū)。

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理辦法范文

2017年公司財(cái)務(wù)年終個(gè)人工作總結(jié)【1】 20XX年中，在領(lǐng)導(dǎo)及同事們的幫助指導(dǎo)下，通過(guò)自身的努力，我個(gè)人無(wú)論是在敬業(yè)精神、思想境界,還是在業(yè)務(wù)素質(zhì)、工作能力上都得到進(jìn)一步提高，并取得了一定的工作成績(jī)，現(xiàn)將本人一年以來(lái)的個(gè)人工作總結(jié)報(bào)告如下：

一、加強(qiáng)??，注重提升個(gè)人修養(yǎng)

一是通過(guò)雜志報(bào)刊、電腦網(wǎng)絡(luò)和電視新聞等媒體，認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹黨的路線(xiàn)、方針、政策，深入學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)黨的xx大、xx屆三中、四中全會(huì)精神，努力踐行xxxx重要思想，不斷提高了政治理論水平。加強(qiáng)政治思想和品德修養(yǎng)。

二是認(rèn)真學(xué)習(xí)財(cái)經(jīng)、廉政方面的各項(xiàng)規(guī)定，自覺(jué)按照國(guó)家的財(cái)經(jīng)政策和程序辦事，三是努力鉆研業(yè)務(wù)知識(shí)，積極參加相關(guān)部門(mén)組織的各種業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，嚴(yán)格按照xx同志提出的勤于學(xué)習(xí)、善于創(chuàng)造、樂(lè)于奉獻(xiàn)的要求，堅(jiān)持講學(xué)習(xí)、講政治、講正氣，始終把耐得平淡、舍得付出、默默無(wú)聞作為自己的準(zhǔn)則;始終把增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)作為一切工作的基礎(chǔ);始終把工作放在嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致、扎實(shí)、求實(shí)上，腳踏實(shí)地工作;四是不斷改進(jìn)學(xué)習(xí)方法，講求學(xué)習(xí)效果，在工作中學(xué)習(xí)，在學(xué)習(xí)中工作， 堅(jiān)持學(xué)以致用，注重融會(huì)貫通，理論聯(lián)系實(shí)際，用新的知識(shí)、新的思維和新的啟示，鞏固和豐富綜合知識(shí)、讓知識(shí)伴隨年齡增長(zhǎng)，使自身綜合能力不斷得到提高。

二、嚴(yán)格履行崗位職責(zé)，扎實(shí)做好本職工作，做好會(huì)計(jì)工作計(jì)劃

一年來(lái)，本人以高度的責(zé)任感和事業(yè)心，自覺(jué)服從組織和領(lǐng)導(dǎo)的安排，努力做好各項(xiàng)工作，較好地完成了各項(xiàng)工作任務(wù)。由于財(cái)會(huì)工作繁事、雜事多，其工作都具有事務(wù)性和突發(fā)性的特點(diǎn)，因此結(jié)合具體情況，按時(shí)間性，全年的工作如下：一季度，完成XX年財(cái)務(wù)決算收尾工作，辦好相關(guān)事宜，辦理事業(yè)年檢。認(rèn)真總結(jié)去年的財(cái)務(wù)工作，并為XX年訂下了財(cái)務(wù)工作設(shè)想。對(duì)各類(lèi)會(huì)計(jì)檔案，進(jìn)行了分類(lèi)、裝訂、歸檔。對(duì)財(cái)務(wù)專(zhuān)用軟件進(jìn)行了清理、殺毒和備份。完成XX年新增固定資產(chǎn)的建賬、建卡、年檢工作;二季度，按照財(cái)務(wù)制度及預(yù)算收支科目建立XX年新賬，處理日常發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。按工資報(bào)表要求建立工資統(tǒng)計(jì)賬目，以便于分項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，準(zhǔn)時(shí)向主管部門(mén)報(bào)送財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)月報(bào)季報(bào);充分發(fā)揮了會(huì)計(jì)核算、監(jiān)督職能。及時(shí)向相關(guān)單位、站領(lǐng)導(dǎo)提供相關(guān)信息、資料，以便正確決策。主動(dòng)與局計(jì)財(cái)科及時(shí)保持聯(lián)系，提出用款申請(qǐng)計(jì)劃，以達(dá)到資金的正常周轉(zhuǎn)。

在對(duì)外付款方面，嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行和遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)制度，賬務(wù)做到日清月結(jié)、賬實(shí)相符、賬賬相符。辦理行政事業(yè)性收費(fèi)年度審驗(yàn)，為貫徹落實(shí)行政許可法，及時(shí)報(bào)送收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、金額、等自查清理情況表，報(bào)送上半年醫(yī)保軟盤(pán)、按醫(yī)保規(guī)定繳納上半年保費(fèi)、三季度，根據(jù)甘人財(cái)[XX]02號(hào)文精神的要求，用近一個(gè)月時(shí)間對(duì)XX年以來(lái)的賬目按《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》及《四川省會(huì)計(jì)管理?xiàng)l例》進(jìn)行對(duì)照自查，完善了財(cái)務(wù)手續(xù)，寫(xiě)出了自查情況、經(jīng)驗(yàn)體會(huì)、內(nèi)部控制度建設(shè)情況及會(huì)計(jì)制度執(zhí)行情況，進(jìn)一步規(guī)范了會(huì)計(jì)行為。辦理職工增資事項(xiàng)。四季度，為審核認(rèn)定免交殘疾金報(bào)送了勞資表、殘廢證、工資領(lǐng)取單。申報(bào)繳納合同工養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)，下半年醫(yī)保，住房公積。按規(guī)定錄報(bào)財(cái)政供養(yǎng)人員信息。辦理人事工資審核等。

三、勤勤懇懇 做好后勤服務(wù)

作為一名財(cái)務(wù)工作者，我在工作中能認(rèn)真履行崗位職責(zé)，堅(jiān)守工作崗位，遵守工作制度和職業(yè)道德，做好財(cái)務(wù)工作計(jì)劃，樂(lè)于接受安排的常規(guī)和臨時(shí)任務(wù)，如為執(zhí)法人員考試報(bào)到、做考前準(zhǔn)備工作，完成廉政專(zhuān)項(xiàng)治理自查自糾情況報(bào)告及黨風(fēng)廉政工總結(jié)等文字材料的撰寫(xiě)。

在這一系列的工作中，我深知：作為一名合格的財(cái)務(wù)工作者，不僅要具備相關(guān)的知識(shí)和技能，而且還要有嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致耐心的工作作風(fēng)，同時(shí)體會(huì)到，無(wú)論在什么崗位，哪怕是毫不起眼的工作，都應(yīng)該用心做到最好，哪怕是在別人眼中是一份枯燥的工作，也要善于從中尋找樂(lè)趣，做到日新月異，從改變中找到創(chuàng)新。 在20xx年里，我會(huì)做好20xx年個(gè)人工作計(jì)劃，爭(zhēng)取將各項(xiàng)工作開(kāi)展得更好。

2017年公司財(cái)務(wù)年終個(gè)人工作總結(jié)【2】 時(shí)間如梭，轉(zhuǎn)眼間又跨過(guò)一個(gè)年度之坎，回首望，雖沒(méi)有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗(yàn)和磨礪,年初，置業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理模式調(diào)整，財(cái)務(wù)工作并入財(cái)務(wù)部;客旅分公司人員分流，財(cái)務(wù)工作又并入財(cái)務(wù)部;新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現(xiàn)，會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理工作納入財(cái)務(wù)部。**年*月份集團(tuán)公司推出財(cái)務(wù)合同管理月，財(cái)務(wù)部被推向了陣地最前沿;**年*月份集團(tuán)公司實(shí)際預(yù)算管理，財(cái)務(wù)部是沖鋒陷陣的先鋒隊(duì)。公司內(nèi)部，要求管理水平的不斷地提升，外部，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)檢查、稅收政策調(diào)整、國(guó)家金融政策的宏觀調(diào)控，在這不平凡的一年里全體財(cái)務(wù)人員任勞任怨、齊心協(xié)力把各項(xiàng)工作都扛下來(lái)了，下面總結(jié)一下一年來(lái)的工作。

一、職能發(fā)展

過(guò)去的一年，財(cái)務(wù)部在職能管理上向前邁出了一大步。

*、建立了成本費(fèi)用明細(xì)分類(lèi)目錄，使成本費(fèi)用核算、預(yù)算合同管理，有了統(tǒng)一歸口的依據(jù)。

*、對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行梳理、格式作相應(yīng)的調(diào)整，制訂了會(huì)計(jì)報(bào)表管理辦法。使會(huì)計(jì)報(bào)表更趨于管理的需要。

*、修改完善了會(huì)計(jì)結(jié)算單，推出了會(huì)計(jì)憑證管理辦法，為加強(qiáng)內(nèi)部管理做好前期工作。

*、設(shè)置了資金預(yù)算管理表式及辦法，為公司進(jìn)一步規(guī)范目標(biāo)化管理、提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效、統(tǒng)籌及高效地運(yùn)用資金，鋪下了良好的基矗

公司推出財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)，說(shuō)明公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)、合同管理工作的重視，同時(shí)也說(shuō)明目前財(cái)務(wù)管理工作還達(dá)不到公司領(lǐng)導(dǎo)的要求。

為了使財(cái)務(wù)人員能充分地認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)的重要性，財(cái)務(wù)總監(jiān)姚總親自給財(cái)務(wù)部員工作動(dòng)員，會(huì)上針對(duì)財(cái)務(wù)人員安于現(xiàn)狀、缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和危機(jī)感，看問(wèn)題、做事情缺少前瞻性，進(jìn)行了一一剖析，同時(shí)提出財(cái)務(wù)部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細(xì)也沒(méi)用，核算是基礎(chǔ)，管理是目的，所以，做好基礎(chǔ)工作的同時(shí)要提高管理意識(shí)，要求財(cái)務(wù)人員在思想上要高度重視財(cái)務(wù)管理。如對(duì)每一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的核算，在考慮核算要求的同時(shí)，還要考慮該項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)公司的現(xiàn)在和將來(lái)在管理上和稅收政策上的影響問(wèn)題，現(xiàn)在考慮不充分，以后出現(xiàn)紕漏就難以彌補(bǔ)。針對(duì)財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)進(jìn)行了工作布置。

*、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結(jié)合公司管理要求對(duì)開(kāi)發(fā)成本、期間費(fèi)用的會(huì)計(jì)二級(jí)、三級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行梳理，并對(duì)明細(xì)科目作簡(jiǎn)要說(shuō)明，目的，一是統(tǒng)一核算口徑，保證數(shù)據(jù)歸集及分析對(duì)比前后的一致性;二是為了便利各責(zé)任單元責(zé)任人了解財(cái)務(wù)各數(shù)據(jù)的內(nèi)容。這項(xiàng)工作本月已完成，并經(jīng)姚總審核。目前進(jìn)入貫徹實(shí)施階段。

*、配合目標(biāo)責(zé)任制，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行再調(diào)整，目的，一是要符合財(cái)務(wù)管理的要求;二是要滿(mǎn)足責(zé)任單元責(zé)任人取值的要求及內(nèi)部考核的要求。財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表已經(jīng)多次調(diào)整修改，建議集團(tuán)公司對(duì)新調(diào)整的財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行一次認(rèn)證，并于明確，作為一定時(shí)期內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定的表式。

*、針對(duì)外地公司遠(yuǎn)離集團(tuán)公司，財(cái)務(wù)又獨(dú)立設(shè)立核算機(jī)構(gòu)，為加強(qiáng)集團(tuán)公司對(duì)外地公司的管理，保證核算的統(tǒng)一性、信息反饋的及時(shí)性，提出了與駐外地公司財(cái)務(wù)工作聯(lián)系要求。**月份與寧波公司財(cái)務(wù)進(jìn)行交流，將財(cái)務(wù)核算要求、信息傳遞、對(duì)外報(bào)表的審批程序、上報(bào)集團(tuán)公司的報(bào)表都進(jìn)行了明確。

*、對(duì)各公司進(jìn)行一次內(nèi)部審計(jì)，目的，是對(duì)各公司經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行一次全面地了解，為今后財(cái)務(wù)管理做好基礎(chǔ)工作。

*、根據(jù)公司的要求對(duì)部門(mén)職責(zé)進(jìn)行了修改，并制訂了部門(mén)考核標(biāo)準(zhǔn)。為了使會(huì)計(jì)核算工作規(guī)范化，重新提出《財(cái)務(wù)工作要求》，要求從基礎(chǔ)工作、會(huì)計(jì)核算、日常管理三方面提出，目的是打好基矗內(nèi)部開(kāi)展規(guī)范化工作，從會(huì)計(jì)核算到檔案管理，從小處著手，全面開(kāi)展，逐步完善財(cái)務(wù)的管理工作。

*、會(huì)計(jì)知識(shí)的培訓(xùn)，我們從三方面考慮培訓(xùn)內(nèi)容，一是《會(huì)計(jì)法》，要了解會(huì)計(jì)知識(shí)，首先要了解這方面的法律知識(shí);二是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)，非專(zhuān)業(yè)人員學(xué)習(xí)這方面知識(shí)的目的要明確，目的是為了看懂會(huì)計(jì)報(bào)表，為了能看懂報(bào)表，就要了解一些基礎(chǔ)的東西;三是如何看報(bào)表，這是會(huì)計(jì)知識(shí)培訓(xùn)的重點(diǎn)。

經(jīng)過(guò)調(diào)研、溝通、設(shè)計(jì)，于****年**月推出《成本費(fèi)用明細(xì)分類(lèi)目錄及說(shuō)明》;于****年**月**日推出《會(huì)計(jì)報(bào)表管理試行辦法》;****年*月**日推出《會(huì)計(jì)憑證管理試行辦法》。

會(huì)計(jì)報(bào)表推出執(zhí)行*個(gè)月后，從會(huì)計(jì)報(bào)表格式設(shè)置上看，報(bào)表格式設(shè)置還是比較科學(xué)，能比較清晰地反映會(huì)計(jì)的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，銷(xiāo)售收入與結(jié)算利潤(rùn)有一個(gè)時(shí)間上的差異，這樣損益明細(xì)及異動(dòng)情況表就無(wú)法全面反映出損益情況，需要增添一個(gè)表補(bǔ)充;另外需要增添反映財(cái)務(wù)費(fèi)用的報(bào)表。這樣對(duì)一個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況能較全面地反映。已設(shè)計(jì)好會(huì)計(jì)報(bào)表(內(nèi))Ⅳ《經(jīng)營(yíng)情況表》和會(huì)計(jì)報(bào)表(內(nèi))Ⅴ《融資及融資成本情況表》。

會(huì)計(jì)憑證使用涉及到每個(gè)公司和部門(mén)，下文后財(cái)務(wù)部進(jìn)行電話(huà)通知，*月份實(shí)行逐步換新的辦法，*月份要求全面試行。試行一個(gè)月時(shí)間來(lái)看，主要暴露出來(lái)的問(wèn)題是單子如何填寫(xiě)與審批程序怎么走。針對(duì)這些問(wèn)題，我們組織各公司綜合管理人員進(jìn)行交流，明確有關(guān)事項(xiàng)，解決設(shè)計(jì)上的不足。****年*月份，針對(duì)會(huì)計(jì)憑證管理試行情況，再一次征求各公司對(duì)報(bào)銷(xiāo)單據(jù)意見(jiàn)，根據(jù)大家的建議，對(duì)會(huì)計(jì)結(jié)算單據(jù)作進(jìn)一步完善，并于****年*月**日下發(fā)了有關(guān)規(guī)定。

經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)合同管理月活動(dòng)，財(cái)務(wù)部的管理意識(shí)加強(qiáng)了，管理能力也得以提高，財(cái)務(wù)部從會(huì)計(jì)核算向財(cái)務(wù)管理邁出了關(guān)鍵的一步，但我們的管理水平離公司發(fā)展的需要還有很大的差距，需要我們不斷地完善和提高。

二、職能管理

(一)核算工作

核算工作是本部門(mén)大量的基礎(chǔ)工作，資金的結(jié)算與安排、費(fèi)用的稽核與報(bào)銷(xiāo)、會(huì)計(jì)核算與結(jié)轉(zhuǎn)、會(huì)計(jì)報(bào)表的編制、稅務(wù)申報(bào)等各項(xiàng)工作開(kāi)展都能有序進(jìn)行、按時(shí)完成。

*、會(huì)計(jì)審核

會(huì)計(jì)審核是把好企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的關(guān)鍵，嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，決不應(yīng)個(gè)人面子而放松政策。

如，親親家園項(xiàng)目地處余杭良諸，根據(jù)稅法規(guī)定建筑安裝工程專(zhuān)用發(fā)票必須使用項(xiàng)目地稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票，否則建設(shè)單位不得在稅前列支，為此我們對(duì)工程發(fā)票的來(lái)源嚴(yán)格審核，并將此項(xiàng)規(guī)定傳達(dá)到項(xiàng)目公司，目前工程量大的施工單位均在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)，并使用當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票。在審核中發(fā)現(xiàn)一些臨時(shí)工程、零星工程的施工發(fā)票未按規(guī)定辦理，我們?cè)趪?yán)格審核退回的同時(shí)，幫助他們聯(lián)系稅務(wù)機(jī)關(guān)如何開(kāi)具工程發(fā)票的事宜，使企業(yè)雙方利益都得到有效的保障。

*、材料核算

材料占工程成本比重較大，同時(shí)也是保證產(chǎn)品質(zhì)量的重要因素之一。通過(guò)甲供材料的方式，解決了這方面的質(zhì)量問(wèn)題，但在價(jià)格這個(gè)不確定因素上難以控制，從下半年開(kāi)始建筑材料價(jià)格不斷上升，甚至出現(xiàn)斷貨現(xiàn)象，特別是水泥價(jià)格翻一番，還提不到貨，為了確保工期順利進(jìn)行，配合材料部門(mén)調(diào)整采購(gòu)結(jié)算方式，由原來(lái)的先提貨后付款改為先付款后提貨。

公司與供貨商結(jié)算材料款一般較遲，現(xiàn)在送貨清單是在結(jié)算時(shí)才轉(zhuǎn)到財(cái)務(wù)，一是造成財(cái)務(wù)不能及時(shí)向用料施工單位結(jié)算材料款，二是由于時(shí)間較長(zhǎng)給財(cái)務(wù)與施工單位核對(duì)增加難度，已發(fā)現(xiàn)過(guò)送貨清單的領(lǐng)用人簽字與用貨單位的簽字不符的問(wèn)題。如：杭州友聯(lián)建材有限公司供應(yīng)的樓梯磚，****年**月**日供給浙江大經(jīng)有限公司和****年**月**日供給浙江聞堰建筑有限公司樓梯磚于****年*月*日前來(lái)辦理結(jié)算，時(shí)間跨度近一年，在與施工單位核對(duì)時(shí)發(fā)現(xiàn)浙江大經(jīng)材料員簽名非本人手跡，當(dāng)時(shí)該款項(xiàng)未辦理結(jié)算支付，要求核對(duì)無(wú)誤后再付貨款。

在材料采購(gòu)調(diào)撥過(guò)程中，我們感覺(jué)在材料管理的采購(gòu)---供貨---結(jié)算三個(gè)環(huán)節(jié)中，我們只掌握了兩頭，對(duì)供貨這一環(huán)節(jié)掌握不夠，材料供應(yīng)均由廠家與施工單位交接，我方是否參與驗(yàn)收不清楚，因收貨單上無(wú)我方人員的驗(yàn)收簽字，這就無(wú)法掌握材料實(shí)際到場(chǎng)的品質(zhì)與數(shù)量。如*月份與施工單位核對(duì)鋼材時(shí)發(fā)現(xiàn)同一份供貨單，施工單位提供的收貨聯(lián)與廠家提供的結(jié)算聯(lián)在鋼材等級(jí)上出現(xiàn)差異，經(jīng)核實(shí)，是廠家供貨時(shí)未注明等級(jí)，發(fā)現(xiàn)后也未及時(shí)補(bǔ)救，只在結(jié)算聯(lián)上進(jìn)行了修改。提醒我們?nèi)绾喂芾砗貌牧喜少?gòu)---供貨---結(jié)算三個(gè)環(huán)節(jié)，特別是供貨環(huán)節(jié)監(jiān)控管理。

*、會(huì)計(jì)內(nèi)部報(bào)表執(zhí)行

對(duì)*月份會(huì)計(jì)報(bào)表審核中發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題，如：①@#￥公司的費(fèi)用明細(xì)表明細(xì)目錄未按新規(guī)定執(zhí)行，使用的仍然是老格式，發(fā)現(xiàn)后要求重新調(diào)整編制;②寧波公司未按新表編制，因?yàn)樾畔鬟f上的出了問(wèn)題，已通知從*月份報(bào)表按新表式編制。對(duì)這件事的反思，一項(xiàng)新工作的推行，一是要責(zé)任人大力宣傳并監(jiān)督執(zhí)行，二是執(zhí)行人足夠重視并自覺(jué)執(zhí)行，只有這樣一項(xiàng)新工作才能有效地推行。

對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表推出執(zhí)行*個(gè)月后進(jìn)行反檢，從會(huì)計(jì)報(bào)表格式設(shè)置上看，報(bào)表格式設(shè)置還是比較科學(xué)，能比較清晰地反映會(huì)計(jì)的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，銷(xiāo)售收入與結(jié)算利潤(rùn)有一個(gè)時(shí)間上的差異，這樣損益明細(xì)及異動(dòng)情況表就無(wú)法全面反映出損益情況，需要增添一個(gè)表補(bǔ)充;另外需要增添反映財(cái)務(wù)費(fèi)用的報(bào)表。這樣對(duì)一個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況能較全面地反映。已設(shè)計(jì)好會(huì)計(jì)報(bào)表(內(nèi))Ⅳ《經(jīng)營(yíng)情況表》和會(huì)計(jì)報(bào)表(內(nèi))Ⅴ《融資及融資成本情況表》。并布置集團(tuán)公司和嘉和公司在編制*月份報(bào)表時(shí)試行。本打算在*月份報(bào)表中全面推廣，因這項(xiàng)工作的前期工作量較大，由于*月份開(kāi)展稅務(wù)自查工作把此事?lián)鷶R了，要求*月份落實(shí)執(zhí)行。

*、銷(xiāo)售管理

春節(jié)前后按揭放款緩慢，針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，姚笑君副總裁親自督陣，由財(cái)務(wù)部與銷(xiāo)售部門(mén)進(jìn)行了核對(duì)查明原因，并催促銀行放款。并明確了職責(zé)，按揭資料由銷(xiāo)售部門(mén)負(fù)責(zé)，整理完整的資料提供給按揭放款銀行的同時(shí)，將名冊(cè)報(bào)財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)催放工作，在規(guī)定放款期限內(nèi)未放款的由財(cái)務(wù)與銀行交涉并查明原因。

*月份公司加強(qiáng)了財(cái)務(wù)部銷(xiāo)售管理力量，加強(qiáng)了對(duì)銷(xiāo)售臺(tái)帳的審核，加快了財(cái)務(wù)銷(xiāo)售明細(xì)的編制，及時(shí)與銷(xiāo)售置業(yè)部的銷(xiāo)售月報(bào)表進(jìn)行核對(duì)，并對(duì)銷(xiāo)售計(jì)劃完成情況、銷(xiāo)售政策執(zhí)行、未收款原因進(jìn)行分析，提出有關(guān)措施,如：從*月份開(kāi)始銀行有關(guān)個(gè)人住房貸款的門(mén)檻提高，要求客戶(hù)提供的資料增加和貸款額度的控制，建議置業(yè)部在簽約及辦理按揭前與客戶(hù)說(shuō)明情況，或了解清楚客戶(hù)的相關(guān)信息，避免按揭辦理后反復(fù)工作;對(duì)銀行提出的黑名單客戶(hù)抓緊催促辦理相關(guān)手續(xù)，并對(duì)這批客戶(hù)多加關(guān)注。

*、稅務(wù)政策及納稅申報(bào)

運(yùn)用稅務(wù)政策，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)集團(tuán)公司向下屬子公司計(jì)提管理費(fèi)的申請(qǐng)，經(jīng)杭州市地方稅務(wù)局檢查審核于****年*月**日下文批復(fù)同意杭州建設(shè)集團(tuán)有限公司對(duì)杭州山水人家置業(yè)有限公司、杭州坤和建設(shè)有限公司等*戶(hù)企業(yè)按不超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售收入*%的比例提取****年度總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)。****年會(huì)計(jì)決算中集團(tuán)公司向山水人家置業(yè)公司提取了***.**萬(wàn)元。

對(duì)****年養(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行清算，整個(gè)集團(tuán)養(yǎng)老保險(xiǎn)分四個(gè)公司交費(fèi)，集團(tuán)公司、客旅分公司、@#￥公司、寧波公司，今年社區(qū)公司也單獨(dú)開(kāi)戶(hù)交費(fèi)。在集團(tuán)參保人員較多，各公司人員都有，不利于管理，我們看出參保人按塊劃分，集團(tuán)公司主要納入集團(tuán)本部、山水公司、三墩公司員工及外派人員;@#￥公司員工劃到余杭;客旅中心劃入客旅分公司;社區(qū)員工由社區(qū)統(tǒng)一辦理;寧波當(dāng)?shù)厝藛T在寧波公司辦理。這樣利于管理，對(duì)該項(xiàng)費(fèi)用支出便于掌握，主要還是有利于接受稅務(wù)與社保的檢查。

****年度，山水置業(yè)公司產(chǎn)生利潤(rùn)，為彌補(bǔ)以前年度的虧損，我們做了稅務(wù)審計(jì)和申報(bào)工作，經(jīng)多方努力于****年*月獲得所得稅退稅返還**萬(wàn)元。

根據(jù)浙地稅發(fā)[****]**號(hào)文件《浙江省地方稅務(wù)局浙江省財(cái)政廳關(guān)于個(gè)人取得差旅費(fèi)津貼、誤餐補(bǔ)助收入征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》，從月份開(kāi)始在工資核算上進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，一是企業(yè)可在稅前列支;二是員工可減輕稅賦。

(二)審計(jì)工作

*、山水置業(yè)公司一期交付結(jié)算后產(chǎn)生了利潤(rùn)，在進(jìn)行所得稅申報(bào)的同時(shí)，辦理以前年度虧損彌補(bǔ)申報(bào)。為彌補(bǔ)以前年度虧損委托杭州天瑞稅務(wù)師事務(wù)所對(duì)山水置業(yè)公司****年、****年及****年進(jìn)行了稅務(wù)審計(jì)(****年、****年已審計(jì)過(guò))，出據(jù)的審計(jì)結(jié)果符合公司利益，西湖區(qū)地方稅務(wù)征管局已對(duì)山水置業(yè)公司前五年的虧損進(jìn)行了核實(shí)。

*、委托浙江興合會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)集團(tuán)公司、山水置業(yè)、@#￥置業(yè)、客運(yùn)中心、集團(tuán)合并報(bào)表進(jìn)行會(huì)計(jì)審計(jì)，審計(jì)的目的是為了融資的需要。已取得了集團(tuán)公司、山水置業(yè)、@#￥置業(yè)、客運(yùn)中心審計(jì)報(bào)告，審計(jì)報(bào)告出據(jù)的審計(jì)結(jié)果基本符合公司要求。集團(tuán)合并報(bào)表的會(huì)計(jì)審計(jì)報(bào)告經(jīng)過(guò)蹉商獲得了有效的會(huì)計(jì)審計(jì)報(bào)告。

*、委托浙江興合會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)集團(tuán)公司增資的驗(yàn)資工作，已取得有效的驗(yàn)資報(bào)告。

*、*月份對(duì)各公司財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了一次審計(jì);**月份對(duì)客旅分公司****年經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了內(nèi)部審計(jì);對(duì)投資企業(yè)彩虹城項(xiàng)目的****年會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行復(fù)核;*月份對(duì)社區(qū)服務(wù)公司****年經(jīng)營(yíng)情況自查工作進(jìn)行了布置，并進(jìn)行了財(cái)務(wù)審計(jì)。

*、今年房地產(chǎn)行業(yè)是稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)審查對(duì)象，為此我們?cè)?月份已對(duì)****年的有關(guān)會(huì)計(jì)資料進(jìn)行復(fù)檢，做好有關(guān)準(zhǔn)備工作。*月*日，杭州市審計(jì)局前來(lái)對(duì)山水置業(yè)公司進(jìn)行稅務(wù)的延伸審計(jì)，由于準(zhǔn)備充分，審計(jì)后對(duì)我們的會(huì)計(jì)核算規(guī)范性給予肯定。

*、****年*月**日，杭州市地方稅務(wù)局稽查二局召開(kāi)屬管轄的下房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納情況稽查工作會(huì)議。本次稅務(wù)大檢查在全省范圍開(kāi)展，會(huì)上對(duì)稅務(wù)大檢查工作進(jìn)行了布置，稅務(wù)大檢查工作分三個(gè)階段，第一階段，為自查階段，時(shí)間從*月**日至*月**日，給企業(yè)一個(gè)補(bǔ)交的機(jī)會(huì);第二階段，為市地方稅務(wù)局稽查二局對(duì)重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行稽查，時(shí)間從*月下旬至*月底，對(duì)以下三類(lèi)企業(yè)為必查對(duì)象：①自查情況空白的;②銷(xiāo)售利潤(rùn)率不到*的;③不交自查情況表的，另外按自查戶(hù)數(shù)的**%比例確定重點(diǎn)檢查對(duì)象;第三階段，為省局重點(diǎn)檢查。

公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)這次稅務(wù)大檢查工作非常重視，姚笑君副總裁會(huì)后親自布置了自查工作，要求財(cái)務(wù)人員全力以赴做好自查工作，經(jīng)過(guò)**天的奮戰(zhàn)，完成了自查工作。在自查申報(bào)過(guò)程中，認(rèn)真對(duì)待稅務(wù)機(jī)關(guān)的查詢(xún)，在姚笑君副總裁統(tǒng)一部署下順利通過(guò)自查申報(bào)，未將我公司列入重點(diǎn)檢查行列。

能過(guò)這次稅務(wù)自查，我們感到會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)工作還需要進(jìn)一步加強(qiáng)，基礎(chǔ)工作是一切工作的根本。我們將進(jìn)一步開(kāi)展會(huì)計(jì)規(guī)范化，特別是對(duì)會(huì)計(jì)制度和稅務(wù)政策有差異的問(wèn)題多咨詢(xún)研究，盡可能做好會(huì)計(jì)處理，在對(duì)每筆會(huì)計(jì)核算都要有統(tǒng)盤(pán)考慮和長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀念

(三)財(cái)務(wù)分析

財(cái)務(wù)分析工作已開(kāi)展，但仍處在賬面上說(shuō)明分析，分析深度不夠。為提高財(cái)務(wù)分析能力，把財(cái)務(wù)分析納入日常工作中去。要求日常做好財(cái)務(wù)分析資料的收集，每月有在《會(huì)計(jì)報(bào)表會(huì)簽單》對(duì)財(cái)務(wù)主要情況進(jìn)行說(shuō)明;*月*月報(bào)表按季度對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行簡(jiǎn)要分析說(shuō)明;*月份報(bào)表按公司經(jīng)營(yíng)年度對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析說(shuō)明;**月份報(bào)表按會(huì)計(jì)年度進(jìn)行分析說(shuō)明。

為了提高公司的財(cái)務(wù)分析能力，較全面地反映一定時(shí)期的財(cái)務(wù)情況，對(duì)財(cái)務(wù)分析內(nèi)容作了概要說(shuō)明，主要內(nèi)容如下：

*、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)變動(dòng)的分析，以資產(chǎn)負(fù)責(zé)表為主，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債的分析、流動(dòng)性和變現(xiàn)能力的分析、長(zhǎng)短期負(fù)債和償還能力的分析，對(duì)資產(chǎn)分布和資金營(yíng)運(yùn)是否合理、資本結(jié)構(gòu)的是否正常、盈利能力和資產(chǎn)管理水平、是否存在潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

*、損益情況的分析，以損益表為主，對(duì)盈利目標(biāo)是否完成進(jìn)行分析，對(duì)收入、成本、費(fèi)用、稅金的配比進(jìn)行分析，評(píng)價(jià)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的績(jī)效和經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，反映主營(yíng)業(yè)務(wù)與其他業(yè)務(wù)對(duì)利潤(rùn)的影響。

*、收入情況的分析，對(duì)銷(xiāo)售收入預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析，反映當(dāng)期的房屋銷(xiāo)售與回款情況;簽約情況;分析存量資源的原因、影響回款的因素;其他收入的分析。

*、成本、費(fèi)用支出的分析，對(duì)成本、費(fèi)用支出預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析，實(shí)際支出與預(yù)算異動(dòng)的原因分析，成本、費(fèi)用支出對(duì)資金的影響分析，費(fèi)用之間的比例分析。

*、對(duì)外投資變動(dòng)情況的分析，長(zhǎng)、短期投資的收益分析，投資結(jié)構(gòu)的變動(dòng)原因分析，長(zhǎng)期投資與所有者權(quán)益的比例分析。

*、固定資產(chǎn)變動(dòng)情況的分析，新增、減少、損壞、報(bào)廢固定資產(chǎn)情況，固定資產(chǎn)的凈值率，固定資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)情況，完好情況等。

*、融資貸款情況的分析，融資對(duì)資產(chǎn)的影響，融資結(jié)構(gòu)的分析，融資成本的分析，融資的利用情況等。季度分析和年度分析應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)借款的利息率與資金利潤(rùn)率的對(duì)比，分析各項(xiàng)借款的經(jīng)濟(jì)性，以作為調(diào)整借款渠道和計(jì)劃的依據(jù)之一。

*、往來(lái)情況的分析，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間往來(lái)、協(xié)作單位之間的往來(lái)分析，變現(xiàn)能力與帳齡分析，催收情況。

*、稅賦的分析，稅費(fèi)計(jì)繳情況，稅費(fèi)對(duì)企業(yè)和影響，稅收政策對(duì)企業(yè)的影響。

**、材料的分析，材料結(jié)構(gòu)分析;材料采購(gòu)價(jià)格與調(diào)撥價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，反映施工單位對(duì)甲供材料的用量情況異動(dòng);材料采購(gòu)價(jià)格與近期市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，反映材料價(jià)格的變動(dòng)情況等。

**、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)，

(*)會(huì)計(jì)核算方式變更說(shuō)明。

(*)各項(xiàng)指標(biāo)與上年同期對(duì)比的增減水平比。

(*)對(duì)其他影響企業(yè)效益和財(cái)務(wù)狀況較大的項(xiàng)目和重大事件做出分析說(shuō)明。

**、措施與建議

通過(guò)分析對(duì)所存在的問(wèn)題，提出解決措施和途徑。

(*)根據(jù)分析結(jié)合具體情況，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)提出合理化建議。

(*)對(duì)現(xiàn)行財(cái)務(wù)管理制度提出建議。

(*)總結(jié)前期工作中的成功經(jīng)驗(yàn)。

財(cái)務(wù)分析除了財(cái)務(wù)報(bào)表分析外，還有其他多方面的分析，如材料采購(gòu)、核對(duì)、調(diào)撥、結(jié)算的分析，銷(xiāo)售完成情況與回款情況的分析，預(yù)算執(zhí)行情況的分析等等，這些分析工作都需要我們?nèi)プ龅氖?。銷(xiāo)售分析、預(yù)算分析已經(jīng)開(kāi)展，材料分析爭(zhēng)取*月份開(kāi)展。

(四)資金管理

*、認(rèn)真做好資金結(jié)算的日清月結(jié)工作，及時(shí)反映資金的流向和存量情況，根據(jù)公司的資金需求量做好資金籌措工作。目前房款收入較大，公司沉積資金較多，由于近期沒(méi)有較安全的投資項(xiàng)目，繼續(xù)與銀行密切合作辦理協(xié)定存款業(yè)務(wù)，通過(guò)采用通知存款和協(xié)定存款，提高公司存款資金增值率。

*、到*月底共向銀行貸款*.*億元，同時(shí)正在辦理新的貸款手續(xù)，及企業(yè)信資評(píng)議工作。

(五)預(yù)算管理

預(yù)算管理工作在****年*月新推出的一項(xiàng)工作，具體職能落實(shí)到財(cái)務(wù)部。在對(duì)*月份集團(tuán)本部資金使用進(jìn)行了預(yù)算編制過(guò)程中，由于沒(méi)有模式，實(shí)行自創(chuàng)，編制的結(jié)果并不如人意，但走出了預(yù)算管理的第一步。對(duì)*月份資金使用預(yù)算編制有較高的提高，各項(xiàng)目公司也隨之展開(kāi)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的實(shí)行，暴露出一些問(wèn)題，為此公司領(lǐng)導(dǎo)提出統(tǒng)一規(guī)范的要求，*月份推出了資金預(yù)算表式和編制說(shuō)明。

在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題，并在預(yù)算執(zhí)行情況評(píng)議中予以明確。

*、在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，部分事業(yè)公司有預(yù)算支付的項(xiàng)目，在結(jié)算過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，需要重新核實(shí)而推遲結(jié)算。這是采用了利益高于一切的原則，只要是有利于公司事項(xiàng)，把原因說(shuō)明，在考核中公司將給予支持，但該預(yù)算費(fèi)用在下月度支付時(shí)仍須申報(bào)預(yù)算。

*、部分事業(yè)公司在月末結(jié)算的項(xiàng)目，因相關(guān)手續(xù)尚未辦理完畢，致使本月預(yù)算未執(zhí)行，但在下月預(yù)算中沒(méi)有編制進(jìn)去，造成兩頭踏空現(xiàn)象。針對(duì)此類(lèi)現(xiàn)象，相關(guān)經(jīng)辦人員要加強(qiáng)預(yù)算意識(shí)，預(yù)見(jiàn)本月結(jié)算不了的，在下個(gè)月度須重新審報(bào)。

*、因預(yù)算執(zhí)行中常有不可預(yù)見(jiàn)的事項(xiàng)發(fā)生，事業(yè)公司現(xiàn)都以急件申辦。針對(duì)此類(lèi)情況，原則上對(duì)重大的事項(xiàng)、影響較大的事項(xiàng)允許采用特批手續(xù)辦理，審批程序按規(guī)定辦理;一般事項(xiàng)原則上不予辦理。

*、針對(duì)預(yù)算中遺漏的，事業(yè)公司往往采用追加預(yù)算，但追加預(yù)算在審核程序上又不完備?？紤]到預(yù)算的嚴(yán)肅性，原則上不同意追加，如有急件按特批程序辦理。

*、各事業(yè)公司在一定程度上存在著預(yù)算代替一切的想法，認(rèn)為預(yù)算已經(jīng)報(bào)了，結(jié)算審批程序可從簡(jiǎn)。各責(zé)任單元必須清楚，預(yù)算是企業(yè)為了搞好資金的統(tǒng)籌和運(yùn)用，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的一種管理手段，并不能代替一切，相關(guān)的程序必須按公司相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、職能服務(wù)

財(cái)務(wù)部門(mén)既是管理部門(mén)又是服務(wù)部門(mén)，在加強(qiáng)嚴(yán)格管理的同時(shí)又要做好熱情服務(wù)工作，這是兩種不同角色的轉(zhuǎn)換，在嚴(yán)格管理的同時(shí)不失笑容，在熱情服務(wù)的同時(shí)不失原則，這就是我們工作的要求。

*、在會(huì)計(jì)審核中，嚴(yán)格按規(guī)定辦事，一就是一，對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)的非原則問(wèn)題仔細(xì)地向經(jīng)辦人員說(shuō)明，并告知如何辦理相關(guān)手續(xù)和解決問(wèn)題的辦法。

*、財(cái)務(wù)信息的服務(wù)，在工作年度初期就向各事業(yè)公司征詢(xún)，需要財(cái)務(wù)部提供那些信息，由于各公司均未提出要求，所以信息的提供是按財(cái)務(wù)人員的思路歸集的，不一定能滿(mǎn)足事業(yè)公司的需求，新年度我們將繼續(xù)做好征詢(xún)工作，把信息服務(wù)工作做得更到位。

*、咨詢(xún)服務(wù)，對(duì)前來(lái)咨詢(xún)財(cái)務(wù)、稅務(wù)知識(shí)和政策法規(guī)等有關(guān)問(wèn)題，我們都能盡自己所能耐心解說(shuō)。對(duì)公司新出臺(tái)的規(guī)定做到邊貫徹邊學(xué)習(xí)，如：結(jié)算單的修改出臺(tái)、預(yù)算管理表格設(shè)定的出臺(tái)，在使用時(shí)大家遇到很多問(wèn)題，為此我們提供咨詢(xún)的同時(shí)吸收各方意見(jiàn)，不斷提高認(rèn)識(shí)，做好服務(wù)工作。

*、配合協(xié)調(diào)工作

①配合*置業(yè)公司做好第四批房源的集中銷(xiāo)售收款工作;配合山水置業(yè)公司做好清水灣交付結(jié)算工作。

②為了做好白蕩海東苑產(chǎn)權(quán)延期辦理的賠付工作，連續(xù)**天派人到現(xiàn)場(chǎng)辦理賠付工作。

③根據(jù)山水人家二期交付需要，派人到現(xiàn)場(chǎng)辦理交付結(jié)算工作，

大量的外派工作給本部增加了很大的壓力，為了做好各項(xiàng)工作，我們做好人員安排。

四、自身建設(shè)

本年財(cái)務(wù)部工作負(fù)荷相當(dāng)大，年初@#￥置業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理模式調(diào)整，財(cái)務(wù)工作并入財(cái)務(wù)部;客旅分公司人員分流，財(cái)務(wù)工作又并入財(cái)務(wù)部;新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現(xiàn);財(cái)務(wù)合同管理月的開(kāi)展;預(yù)算管理工作的落實(shí);房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)大檢查等工作，為了各項(xiàng)工作順利地開(kāi)展和有序地進(jìn)行，部門(mén)進(jìn)行多次的工作調(diào)整，調(diào)動(dòng)大家的工作熱情，這里特別要表?xiàng)畹氖菞?，在原?lái)工作量就很大的情況下，還擔(dān)任起客旅分公司的財(cái)務(wù)工作，為了按時(shí)完成各項(xiàng)工作經(jīng)常加班加點(diǎn)。但也有個(gè)別員工存在本位主義思想，對(duì)部門(mén)的其他工作不夠主動(dòng)

公司為加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作將財(cái)務(wù)部人員編制從*人調(diào)整到**人。從置業(yè)部調(diào)入專(zhuān)業(yè)人才加強(qiáng)銷(xiāo)售管理方面的工作。多次組織招聘，由于財(cái)務(wù)部門(mén)是公司的重要部門(mén)，對(duì)人員要求比較高，沒(méi)有招到合適的人眩公司今年公司招聘大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)，實(shí)行新生力量的培養(yǎng)，分配到財(cái)務(wù)部*名，經(jīng)過(guò)*個(gè)月的實(shí)習(xí)培訓(xùn)，現(xiàn)已獨(dú)立操作基礎(chǔ)的會(huì)計(jì)核算工作。目前，財(cái)務(wù)部人員結(jié)構(gòu)不能滿(mǎn)足公司向管理型發(fā)展的需要，財(cái)務(wù)管理人才缺少，在新年度一是加強(qiáng)自身培訓(xùn)提高管理能力，二是對(duì)外招聘，充實(shí)新生力量。