不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富管理精選(九篇)

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第1篇：不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富管理范文

調(diào)查報(bào)告顯示，在百強(qiáng)另類投資管理公司中，不動(dòng)產(chǎn)管理公司管理的資產(chǎn)規(guī)模居榜首（占比34%，突破1萬億美元），其后依次為直接私募股權(quán)基金管理公司（占比23%，達(dá)7170億美元）、直接對(duì)沖基金（占比20%，達(dá)6120億美元）、私募股權(quán)母基金（PEFoF）（占比10%，達(dá)3150億美元）、對(duì)沖基金母基金（FoHF）（占比6%，達(dá)1760億美元）、基礎(chǔ)設(shè)施投資（占比4%，達(dá)1280億美元）及大宗商品（占比4%，達(dá)1180億美元）。調(diào)查還列出了各個(gè)領(lǐng)域中資產(chǎn)管理規(guī)模最大的管理公司。在更為廣泛的調(diào)查中，有數(shù)據(jù)顯示，全球另類資產(chǎn)管理總規(guī)模目前已經(jīng)達(dá)到5.1萬億美元，其中各資產(chǎn)類別的占比與百強(qiáng)另類投資管理公司內(nèi)的比例相似，但有兩個(gè)例外，分別是不動(dòng)產(chǎn)和直接對(duì)沖基金，前者的占比降至26%，后者則升至26%。

韜睿惠悅中國區(qū)投資咨詢總經(jīng)理毛曉佟稱：“十年來我們的調(diào)研顯示，各個(gè)領(lǐng)域的投資者投入另類資產(chǎn)的資金配比幾乎每年都在增長。隨著另類資產(chǎn)吸引力大大增強(qiáng)，保險(xiǎn)公司和財(cái)富基金紛紛加入，其投資范圍也不再僅限于不動(dòng)產(chǎn)和私募股權(quán)之類，更是增加了直接對(duì)沖基金、基礎(chǔ)設(shè)施投資及大宗商品。因此，另類資產(chǎn)投資占全球養(yǎng)老基金總額的比例從 15年前的5%上升至19%左右，也不足為奇。近年來，亞洲基金和公共養(yǎng)老基金也開始加大另類資產(chǎn)規(guī)模，特別是私募股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)。我們預(yù)計(jì)，亞洲地區(qū)還會(huì)涌現(xiàn)出其他的大型機(jī)構(gòu)投資者，為實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)類別多樣化、獲得更高受益，而增持這兩類資產(chǎn)?！?/p>

調(diào)查在研究了一系列范圍廣泛的機(jī)構(gòu)投資者后，結(jié)果顯示，在百強(qiáng)另類資產(chǎn)管理公司所管理的資產(chǎn)中，養(yǎng)老金資產(chǎn)占到了三分之一強(qiáng)（36%），其后依次為財(cái)富管理公司（19%）、保險(xiǎn)公司（9%）、財(cái)富基金（6%）、銀行（5%）、母基金（3%）及捐贈(zèng)金與基金會(huì)（2%）。

毛曉佟表示：“養(yǎng)老基金一直并將繼續(xù)是百強(qiáng)另類投資管理公司的一大客戶群，但未來非養(yǎng)老金投資者（如：保險(xiǎn)公司、捐贈(zèng)金與基金會(huì)、財(cái)富基金）的需求必將增加?！?/p>

研究顯示，百強(qiáng)管理公司會(huì)繼續(xù)將北美視為另類資本最大的投資目的地（占比46%），唯一例外的是基礎(chǔ)設(shè)施投資，這一資產(chǎn)類別更多地投入到了歐洲。整體來看，有37%的另類資產(chǎn)投入到歐洲，10%投入到亞太地區(qū)，剩下7%則投入到世界其他地區(qū)。

在百強(qiáng)資產(chǎn)管理公司中，養(yǎng)老基金資產(chǎn)規(guī)模增長了約8%，達(dá)到1.3億萬美元。不動(dòng)產(chǎn)管理公司所管理的養(yǎng)老基金資產(chǎn)規(guī)模仍然最大，達(dá)到39%，其后依次是私募股權(quán)母基金（20%）、私募股權(quán)（14%）、對(duì)沖基金（9%）、基礎(chǔ)設(shè)施投資（9%）、對(duì)沖基金母基金（7%）及大宗商品（1%）。同比來看，基礎(chǔ)設(shè)施投資管理公司、私募股權(quán)管理公司和私募股權(quán)母基金管理公司所管理的養(yǎng)老基金資產(chǎn)分別增加了14%、12%和7%。與此同時(shí)，在2012年間，最大的對(duì)沖基金母基金管理公司和對(duì)沖基金管理公司所管理的養(yǎng)老基金資產(chǎn)分別增加了3%和12%。

2012年，不動(dòng)產(chǎn)管理公司管理的養(yǎng)老基金資產(chǎn)則下滑3%。

毛曉佟說：“從全球來看，養(yǎng)老基金對(duì)另類資產(chǎn)的信心依舊，期望其能幫助整體基金實(shí)現(xiàn)更可靠的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后收益，這些增長格外引人注目。他們的資產(chǎn)組合中會(huì)增加更多的另類資產(chǎn)，我們預(yù)計(jì)養(yǎng)老基金將繼續(xù)占據(jù)較大比重，投資者會(huì)以不同的方式持有這些資產(chǎn)。特別是隨著直接投資管理公司的結(jié)構(gòu)不斷完善，我們預(yù)計(jì)投資者將會(huì)繼續(xù)選擇通過直投管理公司而非母基金進(jìn)行投資（尤其是對(duì)沖基金和私募股權(quán)），這些直投管理公司也被看成是比母基金工具更有效的渠道?！?/p>

更廣泛的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，到2012年底，財(cái)富管理資產(chǎn)領(lǐng)域排名前25的公司共管理4260億美元，保險(xiǎn)資產(chǎn)領(lǐng)域排名前25的公司共管理2440億美元，銀行資產(chǎn)領(lǐng)域排名前25的公司共管理，財(cái)富領(lǐng)域排名前25的公司共管理1540億美元，母基金領(lǐng)域排名前25的公司共管理1180億美元，捐贈(zèng)金與基金會(huì)領(lǐng)域排名前25的公司共管理720億美元。

第2篇：不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富管理范文

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記制度；登記模式；缺陷；完善建議

中圖分類號(hào)：D92 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-0278（2013）08-122-01

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概述

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。

物權(quán)法是民法的重要組成部分，也是市場經(jīng)濟(jì)法律中不可缺少的部分。而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律制度在物權(quán)法中占有重要的地位。不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法律制度的重要組成部分，建立和完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記側(cè)度，對(duì)于完善我國物權(quán)法律制度有著重要基礎(chǔ)愈義。完善的物權(quán)法律制度對(duì)明晰財(cái)產(chǎn)關(guān)系，保護(hù)國家、集體和公民個(gè)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，調(diào)動(dòng)各類市場主體創(chuàng)造財(cái)富的積極性，維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全和市場經(jīng)濟(jì)秩序，合理利用資源有重要意義。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷

（一）沒有建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記體制

我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行調(diào)整的一些規(guī)定，并沒有一部專門的登記法的存在，而是零散的出現(xiàn)在一些法律法規(guī)之中。其次，登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。我國長期以來將登記作為行政管理職能，使登記機(jī)關(guān)呈現(xiàn)多方執(zhí)政的局面。這種局面既不利于當(dāng)事人查閱登記，以便獲取全面的交易信息，也不能給當(dāng)事人進(jìn)行登記帶來便利的條件，使登記制度的公示作用不能充分的發(fā)揮，更加不利于交易安全。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記制度登記審查制度不健全

我國法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記傾向于實(shí)質(zhì)審查方式。隨著我國不動(dòng)產(chǎn)交易市場日益昌盛，《物權(quán)法》出臺(tái)后，不動(dòng)產(chǎn)登記如何審查申請人提交的資料，檢驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料是否齊全、簽字蓋章是否真實(shí)等，將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行有效的登記。但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)數(shù)量也日趨增加，相對(duì)而言則登記人員數(shù)量較少，水平也參差不齊，加之工作任務(wù)繁重，不可能對(duì)各種登記一一調(diào)查取證，一些弊端又顯現(xiàn)出來，實(shí)務(wù)操作性在審查方式有很大的差距。

（三）異議登記制度不完善

異議登記制度的主要在于提醒物權(quán)利害人注意到該物權(quán)存在一定的異議，很可能針對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的交易是不受物權(quán)法保護(hù)的。目前我國物權(quán)法針對(duì)該制度主要存在以下兩個(gè)問題：一是異議登記的效力問題。雖然依靠異議登記可以提醒第三人在進(jìn)行該物權(quán)處分過程中可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問題，但是如果第三人愿意承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)，異議登記無法對(duì)第三人的處分行為進(jìn)行阻止。但是這個(gè)在物權(quán)法上并沒有給出明確的答案，對(duì)該效力問題進(jìn)行了回避。二是制度適用條件上的完善問題。在我國新物權(quán)法上針對(duì)異議登記適用條件規(guī)定了兩個(gè)方面的內(nèi)容：首先是利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記上存在問題；其次原登記權(quán)利人不愿意對(duì)該權(quán)利登記不同意更正。因此在實(shí)踐中，最重要是要求原登記權(quán)利人不同意對(duì)此進(jìn)行更正，但是這點(diǎn)對(duì)于利害關(guān)系人而言往往很難確定。

（四）預(yù)告登記制度有待進(jìn)一步完善在我國，2007年10月1日起開始施行《中華人民共和國物權(quán)法》，首次確立了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度

預(yù)告登記制度有利于鼓勵(lì)誠實(shí)信用、防止權(quán)利濫用，以法定方式強(qiáng)化了誠信原則的實(shí)現(xiàn)。但相較而言，我國的預(yù)告登記制度的范圍相對(duì)狹窄，并且預(yù)告登記的效力不明確。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

關(guān)于如何完善我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，針對(duì)登記制度的諸多弊端，從不同角度提出了建議，歸納起來主要有以下幾個(gè)方面：

第一，制訂統(tǒng)一使用的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。我國應(yīng)制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，改變現(xiàn)有的登記管理制度，對(duì)多樣的不動(dòng)產(chǎn)種類，進(jìn)行統(tǒng)一的登記管理。第二，統(tǒng)一登記部門，也就是說要建立專門的不動(dòng)產(chǎn)登記部門，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)事務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一的管理。第三，統(tǒng)一登記程序，在不動(dòng)產(chǎn)登記法中規(guī)定統(tǒng)一的登記程序，對(duì)登記的各個(gè)環(huán)節(jié)作統(tǒng)一規(guī)定。這樣有利于提高工作效率，同時(shí)起到了方便群眾的作用。

第二，不動(dòng)產(chǎn)登記制度審查方式的健全。實(shí)質(zhì)審查與形式審查各有利弊，形式審查的優(yōu)點(diǎn)是登記機(jī)關(guān)僅僅審查形式要件的合法性，工作量較小、審查速度快、公權(quán)力較少干涉私權(quán)利。但是其不涉及實(shí)體法律關(guān)系的審查，也會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿所載內(nèi)容的真實(shí)程度降低，影響公信力當(dāng)事人，還需另外調(diào)查，客觀上加大了社會(huì)交易成本。而實(shí)質(zhì)審查正好相反；我國制定不動(dòng)產(chǎn)登記法時(shí)采取什么主義，應(yīng)從我國的實(shí)際出發(fā)予以考慮。我認(rèn)為要使登記的內(nèi)容與實(shí)際的權(quán)利相一致，就應(yīng)當(dāng)對(duì)登記的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查，是登記具有公信力的必要前提。

第3篇：不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富管理范文

關(guān)鍵詞:取得時(shí)效 所有權(quán) 用益物權(quán)

一、 取得時(shí)效立法現(xiàn)狀

取得時(shí)效源于羅馬法《十二銅表法》,指無權(quán)利人以行使所有權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的意思,公然、和平地繼續(xù)占有他人的所有物,經(jīng)過法律規(guī)定的一定期間,依法取得其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的法律制度。此時(shí)原權(quán)利人喪失權(quán)利,而占有人取得權(quán)利。這一制度有利于促使當(dāng)事人積極行使權(quán)利,提高社會(huì)財(cái)富的利用效率,現(xiàn)代大陸法系大多數(shù)國家均對(duì)這一制度作了明確規(guī)定。

從狹義立法而言,我國不存在取得時(shí)效制度,但從廣義立法來看,有關(guān)司法解釋、部門規(guī)章及地方法規(guī)等仍反映了取得時(shí)效制度的精神。如國家土地管理局1995年頒布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第21條也規(guī)定,農(nóng)民連續(xù)使用其他農(nóng)民集體所有的土地已滿20年的,可視為現(xiàn)使用者所有。此規(guī)定也反映了時(shí)效取得制度的功能,對(duì)于解決農(nóng)民集體之間的土地權(quán)屬糾紛有重要作用。司法實(shí)踐中,廣西百色地區(qū)國營老山林場與百色地區(qū)田林縣周瑤族自治鄉(xiāng)和平村公所渭昔屯土地、林木權(quán)屬糾紛一案被學(xué)界認(rèn)為是取得時(shí)效在司法實(shí)踐中運(yùn)用的典型案例。①鑒于這一制度的價(jià)值,我國應(yīng)明確規(guī)定其適用范圍。

二、 取得時(shí)效的適用范圍

綜觀大陸法域各國立法,取得時(shí)效適用于以下三種類型:1.所有權(quán),2.所有權(quán)及他物權(quán),3.財(cái)產(chǎn)權(quán);我國學(xué)者對(duì)應(yīng)確立的取得時(shí)效制度適用范圍看法不一,主要有以下三種意見:1.以所有權(quán)及用益物權(quán)為限;2.以物權(quán)為限;3.以財(cái)產(chǎn)權(quán)為限。本文認(rèn)為從取得時(shí)效的立法動(dòng)機(jī)和功能上看,宜以所有權(quán)及他物權(quán)為限。

a) 所有權(quán)

所有權(quán)為取得時(shí)效的客體為各國立法公認(rèn),但值得探討的問題在于:對(duì)于不動(dòng)產(chǎn),是否只適用于未經(jīng)登記的部分?學(xué)界對(duì)此有兩種觀點(diǎn):一是認(rèn)為取得時(shí)效只限于未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)。理由是已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)秩序具有確定性,不應(yīng)適用取得時(shí)效。②我國臺(tái)灣立法便采此說。二是認(rèn)為取得時(shí)效不局限于未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn),也應(yīng)適用于已登記的不動(dòng)產(chǎn)。理由是不動(dòng)產(chǎn)一經(jīng)登記后,若所有權(quán)人任其荒蕪不治,而第三人以和平公然持續(xù)占有的方法,在相當(dāng)長一定期間充分予以利用,仍不能取得所有權(quán),不足獎(jiǎng)勵(lì)勤勞,也不利于尊重占有人及交易第三人揚(yáng)形成的信賴關(guān)系。③日本立法例便采此立場。本文認(rèn)為,從從社會(huì)便利,促進(jìn)交易角度考量,不動(dòng)產(chǎn)登記與否不應(yīng)成為阻礙時(shí)效取得的理由。在以下兩種情形下,不動(dòng)產(chǎn)登記雖經(jīng)登記仍有適用取得時(shí)效的必要:

1、登記錯(cuò)誤。在我國,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)主要采取形式審查方式,在實(shí)踐中出現(xiàn)許多登記錯(cuò)誤的現(xiàn)象;對(duì)此,大陸法系一些立法例往往采取登記取得時(shí)效制度。登記具有確認(rèn)或證明財(cái)產(chǎn)權(quán)屬的效力,如果登記錯(cuò)誤,不動(dòng)產(chǎn)受讓人因登記公信力而受保護(hù),如果出現(xiàn)證明雙方的交易基礎(chǔ)無效或可撤銷,則即使受讓人已長期以所有人的名義公然和平占有該不動(dòng)產(chǎn),也不能對(duì)抗轉(zhuǎn)讓方要求返還不動(dòng)產(chǎn)的請求,這對(duì)受讓人不公平。為了維護(hù)交易的穩(wěn)定安全,在這種情形下有必要建立取得時(shí)效制度以保護(hù)受讓人的利益。

2、登記所有者長期棄而不用,他人長期以所有者的身份予以占有使用。此時(shí)應(yīng)允許占有人通過時(shí)效取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)占有人在取得時(shí)效屆滿后如何取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),各國立法例規(guī)定不同,主要有以下三種模式:一是當(dāng)取得時(shí)效期間屆滿后,占有人應(yīng)先申請公示催告程序以除去他人的所有權(quán),然后才能申請登記自己為所有權(quán)人。《德國民法典》采該種模式。二是取得時(shí)效完成,則占有人無須登記即取得所有權(quán),但未經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人?！度毡久穹ǖ洹凡稍摲N立法模式。三是取得時(shí)效完成,占有人僅取得請求登記為所有權(quán)人資格,只有在辦理了登記手續(xù)后才能為所有權(quán)人。我國臺(tái)灣立法采該種模式。我國未來民法典應(yīng)采何種所有權(quán)取得模式,學(xué)界有爭議,尚未定論?！度嗣翊髮W(xué)民法典草案建議稿》采《德國民法典》模式,而《社科院民法典草案建議稿》采我國臺(tái)灣立法模式。本文認(rèn)為根據(jù)我國的國情宜采德國立法模式,結(jié)合我國國情,占有人在取得時(shí)效完成后如果直接向不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請登記,一旦所有人及利害關(guān)系人提出異議,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)處理后可能還會(huì)因?yàn)樵摷m紛引發(fā)行政訴訟,最終由法院裁決,因此從立法的效益及社會(huì)便利上出發(fā),由法院先行做出結(jié)論,再由當(dāng)事人依此結(jié)論去登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù),這有利于立法的效益實(shí)現(xiàn)。

b) 他物權(quán)

他物權(quán)根據(jù)其所支配的內(nèi)容可分為用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)包括地上權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、永佃權(quán)、土地使用權(quán)、農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)等,擔(dān)保物權(quán)包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。本文將對(duì)這一權(quán)利是否適用取得時(shí)效制度細(xì)述。

1. 用益物權(quán)

根據(jù)通說,學(xué)界公認(rèn)用益物權(quán)適用取得時(shí)效制度,理由為:用益物權(quán)以占有為要素,用益物權(quán)具有轉(zhuǎn)讓性。但是否所有的用益物權(quán)均可適用取得時(shí)效?有學(xué)者提出,國有土地使用權(quán)、典權(quán)不能適用取得時(shí)效,還有學(xué)者提出農(nóng)地使用權(quán)也不能適用取得時(shí)效。他們認(rèn)為一是國有土地使用權(quán)的創(chuàng)設(shè)方式是出讓和劃撥,其他方式取得國有土地使用權(quán)均為非法,二是出于對(duì)國有土地使用權(quán)的特殊保護(hù)。本文認(rèn)為這兩點(diǎn)理由過于牽強(qiáng)不能成立,根據(jù)我國《憲法》第10條第4款的規(guī)定,國有土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓的。我國《土地管理法》第40條也規(guī)定:“開發(fā)未確定使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的,經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),可以確定給開發(fā)單位或者個(gè)人長期使用”。這些規(guī)定表明,國有土地使用權(quán)不同于國有土地所有權(quán),且從資源的有效利用上看,為了使閑置的資源能物盡其用,創(chuàng)造更多的社會(huì)財(cái)富,不應(yīng)限制國有土地使用權(quán)和農(nóng)地使用權(quán)適用取得時(shí)效制度。

典權(quán)亦可適用時(shí)效取得所有權(quán)。典權(quán)是支付典價(jià),占有他人不動(dòng)產(chǎn)并對(duì)其使用收益的權(quán)利。其建立在占有、使用他人的物上,只要典權(quán)人在沒有典權(quán)的前提下(如原典權(quán)契約已經(jīng)屆期、超出原出典范圍、原典權(quán)契約無效)繼續(xù)占有、使用出典物,且支付典價(jià)(包括提存),則這種長期以典權(quán)名義占有、使用出典物的行為必然會(huì)在客觀上形成一種穩(wěn)定的權(quán)利外觀,周圍的人均會(huì)相信該典權(quán)人是真正的典權(quán)人。這種已形成的財(cái)產(chǎn)秩序應(yīng)該受到法律的保護(hù),這正是取得時(shí)效的立法功能。對(duì)于在國有土地使用權(quán)、農(nóng)地使用權(quán)及典權(quán)中適用取得時(shí)效制度《社科院民法典草案建議稿》就采納了這一意見。(參見該建議稿第277條第2款及第278條第2款)。

2. 擔(dān)保物權(quán)

擔(dān)保物權(quán)能否適用取得時(shí)效,學(xué)界對(duì)此也有爭論。有人認(rèn)為擔(dān)保物權(quán)屬于從物權(quán),不能脫離于主債權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,即擔(dān)保物權(quán)不具有轉(zhuǎn)讓性。有人認(rèn)為擔(dān)保物權(quán)的抵押權(quán)可適用取得時(shí)效,還有人認(rèn)為擔(dān)保物權(quán)中的質(zhì)權(quán)可適用取得時(shí)效。本文認(rèn)為,從取得時(shí)效適用的必要前提是權(quán)利的可轉(zhuǎn)讓性,只有具有可轉(zhuǎn)讓性的權(quán)利才能適用取得時(shí)效制度。擔(dān)保物權(quán)因其從物權(quán)的性質(zhì),本身不具有可轉(zhuǎn)讓性,不宜適用時(shí)效取得。抵押權(quán)不以轉(zhuǎn)移抵押物的占有為條件,不符合取得時(shí)效制度中的“占有他人之物”為要件,不適用取得時(shí)效。而留置權(quán)與質(zhì)權(quán),雖均以占有他人之物為要件,但其仍從屬于主債權(quán),如果主債權(quán)消滅,作為從屬權(quán)的留置權(quán)及質(zhì)權(quán)也隨之消滅。因此,擔(dān)保物權(quán)不宜適用取得時(shí)效。

三、 結(jié)語

《人民大學(xué)民法典草案建議稿》和《社科院民法典草案建議稿》都提出確立取得時(shí)效制度,這一制度對(duì)完善我國的民事立法意義不言而喻,但草案中對(duì)取得時(shí)效制度的適用范圍沒有作出明確規(guī)定,這是需要完善的地方。資源的稀缺性要求法律合理協(xié)調(diào)利益的分配,相信確立時(shí)效取得能使資源得以重新配置和有效利用,充分利用有限的社會(huì)資源能創(chuàng)造更多的社會(huì)財(cái)富,發(fā)展我國的市場經(jīng)濟(jì)。

參考文獻(xiàn):

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[3]肖厚國.取得時(shí)效的實(shí)踐價(jià)值.甘肅政法學(xué)院學(xué)報(bào)[J].2005,(7)

第4篇：不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富管理范文

內(nèi)容摘要：2007年3月通過的《物權(quán)法》展示了行政權(quán)與物權(quán)的多重復(fù)雜關(guān)系，如物權(quán)排斥行政權(quán)、行政權(quán)確認(rèn)物權(quán)、行政權(quán)保護(hù)物權(quán)、行政權(quán)消滅物權(quán)、行政權(quán)創(chuàng)設(shè)物權(quán)等。文章在對(duì)《物權(quán)法》中體現(xiàn)的行政權(quán)與物權(quán)的復(fù)雜關(guān)系進(jìn)行全面細(xì)致梳理的基礎(chǔ)上，著重探討了其中幾種關(guān)系。

關(guān)鍵詞：行政權(quán)物權(quán)物權(quán)法保護(hù)

2007年3月《中華人民共和國物權(quán)法》的通過，不僅是我國民法領(lǐng)域的一件盛事，也是我國行政法領(lǐng)域的一件大事。盡管《物權(quán)法》第2條宣稱“因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法”，但是《物權(quán)法》中頻繁出現(xiàn)涉及行政權(quán)或行政機(jī)關(guān)的條文，行政權(quán)或行政機(jī)關(guān)通過多種形式和途徑滲透進(jìn)了物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的全過程。從行政法學(xué)的視角來看，哪里有行政權(quán)的運(yùn)作，哪里就應(yīng)當(dāng)有行政法的規(guī)范，因此，本文將以《物權(quán)法》文本為主要分析對(duì)象，先梳理《物權(quán)法》中行政權(quán)或行政機(jī)關(guān)與物權(quán)的復(fù)雜關(guān)系，然后從行政法的視角對(duì)《物權(quán)法》中呈現(xiàn)出的行政權(quán)或行政機(jī)關(guān)與物權(quán)的復(fù)雜關(guān)系進(jìn)行重點(diǎn)探討。

一、《物權(quán)法》中行政權(quán)與物權(quán)關(guān)系之梳理

在《物權(quán)法》的全部247條中，至少有四十多個(gè)條文直接涉及行政機(jī)關(guān)或行政權(quán)。通讀《物權(quán)法》全文，可以發(fā)現(xiàn)物權(quán)與行政權(quán)或行政機(jī)關(guān)的關(guān)系極為復(fù)雜。本文將《物權(quán)法》中物權(quán)與行政權(quán)或行政機(jī)關(guān)的關(guān)系作了如下梳理：

1.物權(quán)排斥行政權(quán)。

《物權(quán)法》第2條第3款對(duì)物權(quán)作出了界定，物權(quán)是指“權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利”。物權(quán)的該定義至少包含兩層意思：①其一，物權(quán)是權(quán)利人對(duì)特定物的直接支配權(quán)，權(quán)利人無需借助他人的力量，便可以憑自己的意思和能力實(shí)施對(duì)特定物的占有、使用、收益和處分，從而實(shí)現(xiàn)物的使用價(jià)值，滿足權(quán)利人對(duì)物的需求，也就是說，對(duì)特定物的占有、使用、收益和處分是物權(quán)人自己能力范圍之內(nèi)的事情，行政權(quán)沒有必要向物權(quán)人伸出援助之手；其二，物權(quán)是對(duì)世權(quán)，具有排他性，權(quán)利人之外的任何人都是物權(quán)的義務(wù)人，任何人不得妨礙權(quán)利人享有和行使物權(quán)，更不得侵犯物權(quán)。因此，享有行政權(quán)的主于物權(quán)排他的“他”的范圍之內(nèi)，當(dāng)然負(fù)有不得妨礙和侵犯物權(quán)的義務(wù)。

2.行政權(quán)確認(rèn)物權(quán)。

為了穩(wěn)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系，公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)信息，進(jìn)而保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)通常要借助不動(dòng)產(chǎn)交易雙方之外的權(quán)威第三方——行政機(jī)關(guān)來對(duì)物權(quán)變動(dòng)作出確認(rèn)。在《物權(quán)法》中，行政權(quán)主要通過以下幾種方式確認(rèn)物權(quán)：（1）以登記作為物權(quán)生效的要件。不登記，則物權(quán)變動(dòng)不發(fā)生效力。例如，《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡?39條規(guī)定：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”（2）以登記作為物權(quán)買受人對(duì)抗善意第三人的要件。不登記不影響物權(quán)的生效，但是經(jīng)過登記確認(rèn)物權(quán)以后，買受人可以憑借登記對(duì)抗善意第三人。例如，《物權(quán)法》第24條規(guī)定：“船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。”第129條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！保?）以登記作為優(yōu)先權(quán)的要件?！段餀?quán)法》第199條規(guī)定：“同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償……抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償……”。（4）以登記來確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。例如，《物權(quán)法》第127條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立?？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證，并登記造冊，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。”

3.行政權(quán)保護(hù)物權(quán)。

集體所有的財(cái)產(chǎn)和私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、破壞（《物權(quán)法》第63條和第66條）。當(dāng)物權(quán)遭受來自私人或行政機(jī)關(guān)的侵害時(shí)，物權(quán)人既可以自力救濟(jì)，也可以尋求公力救濟(jì)。在公力救濟(jì)中，除了傳統(tǒng)的法院救濟(jì)外，行政機(jī)關(guān)的救濟(jì)已經(jīng)日益成為一種重要的救濟(jì)方式?！段餀?quán)法》中涉及物權(quán)的行政救濟(jì)的情形有：（1）在物權(quán)受到侵害時(shí)，由行政機(jī)關(guān)出面調(diào)解加害人與受害人之間的糾紛，或者由行政機(jī)關(guān)對(duì)二者之間的糾紛進(jìn)行裁決。例如，《物權(quán)法》第32條規(guī)定：“物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決?！逼渲校{(diào)解包括行政調(diào)解；行政裁決屬于該條尚未列舉出來的一種糾紛解決途徑。（2）當(dāng)物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議時(shí)，由法定的行政機(jī)關(guān)確認(rèn)物權(quán)的歸屬主體和相應(yīng)內(nèi)容。例如，《物權(quán)法》第33條規(guī)定：“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。”該條中“請求確認(rèn)權(quán)利”，既可以是向人民法院請求其確認(rèn)權(quán)利，也可以是向法定的行政機(jī)關(guān)申請確認(rèn)權(quán)利。（3）當(dāng)物權(quán)受到妨害或可能受到妨害時(shí)，權(quán)利人可以請求法定的行政機(jī)關(guān)排除妨害或者消除危險(xiǎn)。例如，《物權(quán)法》第35條規(guī)定：“妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險(xiǎn)?！痹趯?shí)踐中，經(jīng)常發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人請求行政機(jī)關(guān)頒發(fā)的行政許可不要妨害其相鄰權(quán)的情形。（4）公民、法人或其他組織實(shí)施的侵害物權(quán)的行為，如果違反了行政法的相關(guān)規(guī)定，則由行政機(jī)關(guān)對(duì)其追究行政責(zé)任。例如，《物權(quán)法》第38條第2款規(guī)定：“侵害物權(quán)，除承擔(dān)民事責(zé)任外，違反行政管理規(guī)定的，依法承擔(dān)行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！?/p>

4.行政權(quán)消滅物權(quán)。

導(dǎo)致集體和私人物權(quán)消滅的原因有很多，在當(dāng)下中國，行政權(quán)是導(dǎo)致集體和私人物權(quán)消滅的一條重要原因。（1）因征收而消滅私人或集體不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。例如，《物權(quán)法》第42條第1款規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)?！保?）因征用而在征用期內(nèi)消滅私人或集體對(duì)物的使用權(quán)，同時(shí)在征用期內(nèi)行政機(jī)關(guān)強(qiáng)制取得被征用物的使用權(quán)。例如，《物權(quán)法》第44條規(guī)定：“因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人?！保?）因期間屆滿而基于法律規(guī)定消滅遺失物的私人或集體所有權(quán)，同時(shí)相應(yīng)行政機(jī)關(guān)代表國家取得遺失物的所有權(quán)。此種情形不同于前面的因征收、征用而消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的情形，征收、征用是行政機(jī)關(guān)依法主動(dòng)消滅物權(quán)，因期間屆滿而消滅物權(quán)是行政機(jī)關(guān)代表國家依法被動(dòng)取得遺失物的所有權(quán)，從而導(dǎo)致原物權(quán)消滅。例如，《物權(quán)法》第113條規(guī)定：“遺失物自招領(lǐng)公告之日起六個(gè)月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸國家所有?！?/p>

5.行政權(quán)填補(bǔ)物權(quán)損失。

因公共利益需要消滅私人或集體物權(quán)時(shí)，行政權(quán)必須給予原物權(quán)人公平補(bǔ)償，以彌補(bǔ)物權(quán)人所受的損失?！段餀?quán)法》中出現(xiàn)的行政權(quán)填補(bǔ)物權(quán)損失的情形有：（1）補(bǔ)償不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人因征收而遭受的各種損失。例如，《物權(quán)法》第42條第3款規(guī)定：“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！保?）補(bǔ)償不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)人因征收或征用而遭受的損失，例如《物權(quán)法》第121條規(guī)定：“因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償?！钡?32條規(guī)定：“承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條第二款的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。”（3）補(bǔ)償所有權(quán)人因征用而遭受的損失。例如，《物權(quán)法》第44條規(guī)定：“……單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償?！保?）補(bǔ)償建設(shè)用地使用權(quán)人因提前收回土地而遭受的損失，例如《物權(quán)法》第148條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金?！?/p>

6.行政機(jī)關(guān)代表國家行使所有權(quán)。

我國實(shí)行公有制為主體，多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度，國有財(cái)產(chǎn)在我國的財(cái)產(chǎn)總量中占有相當(dāng)比重。在《物權(quán)法》中，公有制被轉(zhuǎn)化為國家所有權(quán)，而國家所有權(quán)又主要授權(quán)由最高國家行政機(jī)關(guān)代表行使?！段餀?quán)法》關(guān)于國家所有權(quán)的規(guī)定主要有：（1）關(guān)于國家所有權(quán)的客體。其一，某些物只能由國家享有所有權(quán)，禁止國家之外的主體取得這些物的所有權(quán)。例如《物權(quán)法》第41條規(guī)定：“法律規(guī)定專屬于國家所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，任何單位和個(gè)人不能取得所有權(quán)?！本唧w而言，礦藏、水流、海域、城市的土地、無線電頻譜資源、國防資產(chǎn)等只能由國家享有所有權(quán)（《物權(quán)法》第46條、第47條、第50條和第52條第1款）。其二，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，野生動(dòng)植物資源，文物，鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施等，法律規(guī)定屬于國家所有的，屬于國家所有。森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，除法律規(guī)定屬于集體所有的，屬于國家所有（第47條、第48條、第49條、第51條和第52條第2款）。（2）關(guān)于國家所有權(quán)的代表者。國有財(cái)產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定（第45條）。（3）關(guān)于行政機(jī)關(guān)對(duì)其直接支配的物的物權(quán)。行政機(jī)關(guān)對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利（第53條）。（4）關(guān)于國家所有權(quán)的行使。其一，行政機(jī)關(guān)可以出資舉辦事業(yè)單位或設(shè)立企業(yè)，國家出資的企業(yè)，由國務(wù)院、地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國家履行出資人職責(zé)，享有出資人權(quán)益。（第54條、第55條和第67條）。其二，履行國有財(cái)產(chǎn)管理、監(jiān)督職責(zé)的機(jī)構(gòu)及其工作人員，應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)國有財(cái)產(chǎn)的管理、監(jiān)督，促進(jìn)國有財(cái)產(chǎn)保值增值，防止國有財(cái)產(chǎn)損失（第57條）。其三，國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規(guī)定屬于集體所有的自然資源，單位、個(gè)人依法可以占有、使用和收益（第118條）。（5）關(guān)于國家所有權(quán)的促進(jìn)和保護(hù)。其一，國家所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、截留、破壞（第56條）。其二，履行國有財(cái)產(chǎn)管理、監(jiān)督職責(zé)的機(jī)構(gòu)及其工作人員，，造成國有財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任（第57條）。其三，違反國有財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過程中，低價(jià)轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)?；蛘咭云渌绞皆斐蓢胸?cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任（第57條）。其四，國家實(shí)行自然資源有償使用制度，但法律另有規(guī)定的除外（第119條）。其五，用益物權(quán)人行使權(quán)利，應(yīng)當(dāng)遵守法律有關(guān)保護(hù)和合理開發(fā)利用資源的規(guī)定（第120條）。

7.行政權(quán)限制物權(quán)。

盡管物權(quán)具有排他性，但是當(dāng)物權(quán)遭遇其它權(quán)利或者公共利益時(shí)，物權(quán)可能需要作出讓步。在現(xiàn)代國家，法律通常授予行政機(jī)關(guān)在一定條件下限制物權(quán)的權(quán)力?！段餀?quán)法》中行政權(quán)限制物權(quán)的情形如下：（1）為了保護(hù)耕地而限制土地用途變更。例如《物權(quán)法》第43條規(guī)定：“國家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量?！保?）為了保護(hù)相鄰權(quán)而限制不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)。例如，《物權(quán)法》第89條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照?！保?）為了合理利用土地而限制土地用途變更。例如《物權(quán)法》第140條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。”（4）為了保護(hù)和合理開發(fā)利用自然資源而限制用益物權(quán)。例如，《物權(quán)法》第120條規(guī)定：“用益物權(quán)人行使權(quán)利，應(yīng)當(dāng)遵守法律有關(guān)保護(hù)和合理開發(fā)利用資源的規(guī)定?！逼渲校胺捎嘘P(guān)保護(hù)和合理開發(fā)利用資源的規(guī)定”主要由相應(yīng)行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)執(zhí)行。（5）國務(wù)院有權(quán)禁止某些物的轉(zhuǎn)讓或抵押。例如，《物權(quán)法》第209條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的動(dòng)產(chǎn)不得出質(zhì)。”（6）為了保護(hù)利害關(guān)系人的權(quán)利而進(jìn)行異議登記來限制登記簿記載的權(quán)利人的權(quán)利。例如，《物權(quán)法》第19條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記?！保?）為了保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)受讓人的權(quán)利而進(jìn)行預(yù)告登記來限制出讓人的物權(quán)。例如《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！?/p>

8.行政權(quán)或行政機(jī)關(guān)創(chuàng)設(shè)物權(quán)。

有了國家所有權(quán)，就必然會(huì)有在國家所有權(quán)之上設(shè)立的其它物權(quán)。在我國，國家掌握著巨大的物質(zhì)資源，現(xiàn)實(shí)中根據(jù)國家所有權(quán)產(chǎn)生其它物權(quán)的現(xiàn)象比比皆是。具體而言，《物權(quán)法》中出現(xiàn)的國家所有權(quán)產(chǎn)生其它物權(quán)的情形包括：（1）通過舉辦事業(yè)單位而使事業(yè)單位取得物權(quán)，例如，《物權(quán)法》第54條規(guī)定：“國家舉辦的事業(yè)單位對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利?！保?）通過出資設(shè)立企業(yè)而使企業(yè)獲得物權(quán)，例如，《物權(quán)法》第68條規(guī)定：“企業(yè)法人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！保?）代表國家所有權(quán)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)。例如，《物權(quán)法》第118條、第122條、第123條、第137條規(guī)定的自然資源使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)、捕撈權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)都是由行政機(jī)關(guān)代表國家在不動(dòng)產(chǎn)的國家所有權(quán)基礎(chǔ)上設(shè)立的。其中，《物權(quán)法》首次將海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)和捕撈權(quán)這一系列權(quán)利確認(rèn)為物權(quán)，而這些權(quán)利此前一直是通過行政機(jī)關(guān)頒發(fā)行政許可（特許）的方式取得的，因此本文將《物權(quán)法》把行政許可授予的權(quán)利規(guī)定為用益物權(quán)的現(xiàn)象稱之為特許的物權(quán)化。（4）延長林地承包經(jīng)營權(quán)的承包期?！段餀?quán)法》第126條規(guī)定：“……林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。”

9.行政機(jī)關(guān)指導(dǎo)和協(xié)助物權(quán)的行使?！段餀?quán)法》第75條規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。”城市人口的密集加上城市土地的緊張，導(dǎo)致城市不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的交錯(cuò)和相互影響。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人（業(yè)主）為了更好的行使物權(quán)和保護(hù)物權(quán)，可以基于各自的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行聯(lián)合（設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)）。但是，數(shù)量眾多的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人之間以及物權(quán)人與物業(yè)管理人之間難免會(huì)發(fā)生糾紛，而發(fā)生的糾紛又不可能都采用訴訟的途徑來解決，這種情況下，由行政機(jī)關(guān)出面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人（業(yè)主）行使物權(quán)進(jìn)行指導(dǎo)和協(xié)助，將有利于糾紛的及時(shí)、有效解決。具體而言，行政機(jī)關(guān)對(duì)業(yè)主行使物權(quán)進(jìn)行指導(dǎo)和協(xié)助的方式有：開展物權(quán)法宣傳和教育、指導(dǎo)選舉、幫助物業(yè)小區(qū)建立人民調(diào)解委員會(huì)等。

二、對(duì)《物權(quán)法》中行政權(quán)與物權(quán)的幾種關(guān)系的探討

通過上文對(duì)《物權(quán)法》中行政權(quán)或行政機(jī)關(guān)與物權(quán)之關(guān)系的梳理，可以看出，作為傳統(tǒng)意義上私法的《物權(quán)法》其實(shí)包含了數(shù)量眾多的公法內(nèi)容，物權(quán)與行政權(quán)或行政機(jī)關(guān)之間有著千絲萬縷的聯(lián)系。接下來，我們選擇幾個(gè)重點(diǎn)問題對(duì)《物權(quán)法》揭示的行政權(quán)或行政機(jī)關(guān)與物權(quán)之間的復(fù)雜關(guān)系作一番探討。

1.關(guān)于物權(quán)的自治與他律。

物權(quán)排斥行政權(quán)體現(xiàn)了物權(quán)的自治屬性，同時(shí)，行政權(quán)消滅、限制物權(quán)又體現(xiàn)了物權(quán)受到的外部規(guī)制，即他律。顯而易見，物權(quán)排斥行政權(quán)與行政權(quán)消滅、限制物權(quán)是一對(duì)矛盾，但是物權(quán)演變的歷史和現(xiàn)狀告訴我們，既自治又他律的矛盾關(guān)系真實(shí)的反映了物權(quán)與行政權(quán)之間的關(guān)系。

早在17世紀(jì)，近代啟蒙思想家們就提出了“天賦人權(quán)”或“自然權(quán)利”思想，財(cái)產(chǎn)權(quán)被視為一種天賦人權(quán)或自然權(quán)利，1789年法國《人權(quán)宣言》曾莊嚴(yán)宣告：“財(cái)產(chǎn)是神圣不可侵犯的權(quán)利……”后來，1804年《法國民法典》在“個(gè)體本位”理念的指導(dǎo)下確立了近代民法的三大原則——所有權(quán)神圣原則、意思自治原則和過失責(zé)任原則。其中的所有權(quán)神圣原則，也被稱為所有權(quán)絕對(duì)原則。具體而言，《法國民法典》第544條將所有權(quán)界定為“所有權(quán)是對(duì)于物有絕對(duì)無限制地使用，收益及處分的權(quán)利……”至此，《法國民法典》以實(shí)在法的形式揭示出了所有權(quán)的精髓，以所有權(quán)為代表的物權(quán)的自治屬性流傳至今。

然而，物權(quán)與法律對(duì)物權(quán)的限制是相伴而生的，即使在1789年法國《人權(quán)宣言》中，在“財(cái)產(chǎn)是神圣不可侵犯的權(quán)利”后面還接著一句話，“除非當(dāng)合法認(rèn)定的公共需要所顯然必需時(shí)，且在公平而預(yù)先賠償?shù)臈l件下，任何人的財(cái)產(chǎn)不得受到剝奪”，也就是說，在一定條件下，財(cái)產(chǎn)還是可以被剝奪的。1804年《法國民法典》第544條后半部分還規(guī)定：“……但法律所禁止的使用不在此限”。1896年《德國民法典》第903條規(guī)定：“以不違反法律和第三人的權(quán)利為限，物的所有人得隨意處分其物，并排除他人的任何干涉?！?919年德國《魏瑪憲法》更進(jìn)一步宣稱“所有權(quán)負(fù)有義務(wù)，其行使應(yīng)同時(shí)有益于公共福利”。發(fā)展到今天，對(duì)所有權(quán)的限制比比皆是。②

那么，我們應(yīng)當(dāng)如何看待物權(quán)與行政權(quán)的這種矛盾關(guān)系呢？從本質(zhì)上看，物權(quán)仍然是一種純粹的私權(quán)，具有自治性和排他性，既不需要行政權(quán)提供幫助，又排斥行政權(quán)的妨礙和侵犯。甚至可以說，物權(quán)本身與行政權(quán)無關(guān)，沒有行政權(quán)，物權(quán)人能自己實(shí)現(xiàn)權(quán)利，沒有行政權(quán)，物權(quán)還可以減少一個(gè)妨礙和侵犯的主體。盡管德國1896年的《德國民法典》將所有權(quán)絕對(duì)修正為所有權(quán)相對(duì)，1919年的《魏瑪憲法》宣稱“所有權(quán)負(fù)有義務(wù)，其行使應(yīng)同時(shí)有益于公共福利”，甚至在當(dāng)代世界，物權(quán)（所有權(quán)）正受到越來越多的限制，盡管中國《物權(quán)法》中呈現(xiàn)出了行政權(quán)對(duì)物權(quán)的多方面限制，但是物權(quán)的本質(zhì)并沒有變化，物權(quán)的自治性和排他性依然是物權(quán)亙古不變的核心。或者可以說，自治和排他是物權(quán)之所以為物權(quán)的依托，不自治和不排他，物權(quán)將不再是物權(quán)。因此，《物權(quán)法》第2條第3款對(duì)物權(quán)的界定準(zhǔn)確的揭示了物權(quán)的本質(zhì)，將有利于在全社會(huì)樹立和倡導(dǎo)物權(quán)排斥行政權(quán)的理念。在當(dāng)下物權(quán)頻頻受到行政權(quán)侵犯的大背景下，樹立和倡導(dǎo)物權(quán)排斥行政權(quán)的理念顯得尤為重要。

一言以蔽之，盡管行政權(quán)可以在方方面面限制物權(quán)，但是在物權(quán)排斥行政權(quán)和行政權(quán)消滅、限制物權(quán)這一對(duì)矛盾中，物權(quán)排斥行政權(quán)才是矛盾的主要方面。因此，行政權(quán)必須尊重物權(quán)。只有在法律有明確規(guī)定的條件下，行政權(quán)才可以限制或消滅物權(quán)。

2.關(guān)于行政權(quán)創(chuàng)設(shè)物權(quán)與行政機(jī)關(guān)直接促進(jìn)社會(huì)物質(zhì)財(cái)富的增加。

在現(xiàn)代國家，除了個(gè)人在源源不斷的創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富之外，國家也成為了物質(zhì)財(cái)富的重要?jiǎng)?chuàng)造主體，尤其在國家所有權(quán)盛行的國家更是如此。1964年美國學(xué)者查爾斯？雷齊提出一個(gè)至今仍很著名的觀點(diǎn)，即各種形式的政府贈(zèng)與物應(yīng)被看作一種“新的財(cái)產(chǎn)”。政府正在源源不斷地創(chuàng)造財(cái)富，主要包括：薪水與福利、職業(yè)許可、專營許可、政府合同、補(bǔ)貼、公共資源的使用權(quán)、勞務(wù)等。③在雷齊所說的“新的財(cái)產(chǎn)”中，既有德國行政法上講的政府對(duì)人民的“生存照顧”，又有我們這里談的政府直接促進(jìn)社會(huì)物質(zhì)財(cái)富的增加。由于政府手中掌握著巨大的物質(zhì)資源，為了滿足民眾日益增長的物質(zhì)需求，政府就不僅僅要對(duì)民眾進(jìn)行生存照顧，而且還負(fù)有必須利用手中的物質(zhì)資源來創(chuàng)造更多的物質(zhì)財(cái)富以提高民眾的生活質(zhì)量的使命?！段餀?quán)法》主要從兩個(gè)方面來推動(dòng)行政機(jī)關(guān)直接促進(jìn)社會(huì)物質(zhì)財(cái)富增加：其一，行政機(jī)關(guān)代表國家出資設(shè)立企業(yè)，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值和增值。但是必須指出，設(shè)立國企不能妨礙私企創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富，國企應(yīng)當(dāng)只存在于非競爭性領(lǐng)域，也就是人們常說的“官不與民爭富”。其二，行政機(jī)關(guān)在國家享有所有權(quán)的土地等自然資源上為申請人設(shè)立海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)和捕撈權(quán)等用益物權(quán)，充分發(fā)揮土地等自然資源的效用，創(chuàng)造更多的社會(huì)財(cái)富。

但是，為了合理的利用土地等自然資源，必須注意以下幾點(diǎn)：（1）行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)土地等自然資源進(jìn)行合理規(guī)劃，一方面要充分發(fā)揮土地等自然資源的使用價(jià)值，盡最大可能的在國家所有權(quán)之上多設(shè)立用益物權(quán)，讓土地等自然資源盡可能多的創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富，滿足當(dāng)代人的需求；另一方面也要重視土地等自然資源的可持續(xù)利用，不能對(duì)土地等自然資源進(jìn)行過度開發(fā)，危及子孫后代的生存。也就是說，行政機(jī)關(guān)作為土地等自然資源的國家所有權(quán)的行使者，應(yīng)當(dāng)明確哪些資源是可以由當(dāng)代人開發(fā)的，哪些資源是應(yīng)該留給子孫后代開發(fā)的。（2）行政機(jī)關(guān)負(fù)有對(duì)土地等自然資源的用途進(jìn)行監(jiān)管的職責(zé)，用益物權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照用益物權(quán)的內(nèi)容開發(fā)利用土地等自然資源，如果要變更用途，必須向行政機(jī)關(guān)申請并獲得行政機(jī)關(guān)同意。（3）用益物權(quán)人負(fù)有合理利用土地等自然資源的義務(wù)，不得因開發(fā)一種自然資源而破壞另外一種自然資源，如不得在采礦時(shí)破壞周邊的耕地，也不得因開發(fā)而減損甚至毀滅自然資源的使用價(jià)值，如不得對(duì)水生動(dòng)物資源進(jìn)行毀滅性捕撈，使其喪失再生能力。

當(dāng)然，除了直接促進(jìn)社會(huì)物質(zhì)財(cái)富的增加之外，行政機(jī)關(guān)作為公共服務(wù)的提供者，還借助于提供各式各樣的公共服務(wù)來間接的促進(jìn)社會(huì)物質(zhì)財(cái)富的增加。例如，行政機(jī)關(guān)為勞動(dòng)者提供技能培訓(xùn)、為企業(yè)提供法律咨詢和指導(dǎo)、向社會(huì)通報(bào)市場供求信息等，都在不同程度的為社會(huì)物質(zhì)財(cái)富的增加創(chuàng)造條件。

3.關(guān)于防止國有資產(chǎn)流失。

如何有效防止國有資產(chǎn)流失，是一直以來困擾我國國企監(jiān)管的一個(gè)難題。2003年國務(wù)院了《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》，同年國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)成立。此后，國資委先后了《中央企業(yè)投資監(jiān)督管理暫行辦法》《中央企業(yè)重大法律糾紛案件管理暫行辦法》《地方國有資產(chǎn)監(jiān)管工作指導(dǎo)監(jiān)督暫行辦法》《國有企業(yè)法律顧問管理辦法》《中央企業(yè)財(cái)務(wù)決算報(bào)告管理辦法》《中央企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理暫行辦法》等規(guī)章細(xì)化對(duì)企業(yè)國有資產(chǎn)的監(jiān)管?！段餀?quán)法》主要規(guī)定了國企的出資人代表、國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)的職責(zé)、造成國資損失的各種行為應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任等內(nèi)容，這些規(guī)定一方面是對(duì)國務(wù)院和國資委已有監(jiān)管做法的肯定，另一方面也為將來制定《國有資產(chǎn)監(jiān)督管理法》奠定了基礎(chǔ)。

4.關(guān)于行政許可許的物權(quán)化。

《物權(quán)法》首次把海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)和捕撈權(quán)等依據(jù)行政機(jī)關(guān)頒發(fā)的特許獲得的權(quán)利確認(rèn)為用益物權(quán)，我們將這種現(xiàn)象稱為特許的物權(quán)化。特許的物權(quán)化具有以下幾點(diǎn)重要意義：首先，明確了行政許可申請人獲得的特許的物權(quán)性質(zhì)。盡管上述權(quán)利是申請人依據(jù)公法程序獲得的，但權(quán)利來源的公法色彩并不能改變權(quán)利本身的私權(quán)屬性。其次，為特許的流轉(zhuǎn)提供了理論基礎(chǔ)。2003年《行政許可法》原則上禁止行政許可的轉(zhuǎn)讓，只有法律、法規(guī)規(guī)定依照法定條件和程序可以轉(zhuǎn)讓的除外。鑒于物權(quán)原則上是可以流轉(zhuǎn)的，因此《物權(quán)法》明確特許的用益物權(quán)性質(zhì)，為法律、法規(guī)允許特許的轉(zhuǎn)讓提供了理論準(zhǔn)備。再次，特許的物權(quán)化增強(qiáng)了被許可人抵御行政機(jī)關(guān)侵害的能力。物權(quán)本身的排他性以及物權(quán)所具有的獨(dú)立價(jià)值將會(huì)使行政侵權(quán)受到阻擋，并且當(dāng)物權(quán)受到行政機(jī)關(guān)妨害時(shí)，被許可人可以基于物權(quán)請求行政機(jī)關(guān)或法院排除妨害。最后，特許的物權(quán)化使得被許可人遭受第三人侵害時(shí)，可以尋求民法上的救濟(jì)途徑。在特許物權(quán)化之前，如果特許受到侵害，被許可人只能尋求行政法上的救濟(jì)途徑，而特許成為物權(quán)后，被許可人又多了一條民法上的救濟(jì)途徑。

5.關(guān)于行政權(quán)消滅、限制物權(quán)與行政法規(guī)范行政權(quán)。

物權(quán)可以被行政權(quán)限制或消滅，但是行政權(quán)必須受到行政法的規(guī)范。行政法規(guī)范行政權(quán)至少可以從以下幾個(gè)方面著手：（1）物權(quán)本質(zhì)上是一種私權(quán)，只有在與公共利益或者其它同等重要的權(quán)利相權(quán)衡，有必要犧牲物權(quán)以實(shí)現(xiàn)公共利益或者其它同等重要的權(quán)利時(shí)，物權(quán)才可以被行政權(quán)限制或消滅。這是必不可少的前提，沒有這個(gè)前提，物權(quán)就不能被行政權(quán)限制和消滅。（2）公共利益必須是客觀存在的。（3）行政權(quán)的運(yùn)作必須遵循正當(dāng)程序。（4）因征收、征用而限制或消滅物權(quán)應(yīng)當(dāng)以獲得公平補(bǔ)償為條件。（5）物權(quán)人不服，可以尋求公正的行政救濟(jì)和司法救濟(jì)。

必須指出，除了《物權(quán)法》中提到的行政權(quán)消滅、限制物權(quán)的幾種情形外，在行政法領(lǐng)域還存在多種消滅、限制物權(quán)的手段，如罰款、沒收違法所得、沒收非法財(cái)物等行政處罰或者查封、扣押等行政強(qiáng)制措施。隨著《物權(quán)法》的頒布，物權(quán)意識(shí)的高漲，我們應(yīng)當(dāng)反思上述消滅、限制物權(quán)的各種手段。其中，我們尤其應(yīng)當(dāng)反思沒收非法財(cái)物這種行政處罰。我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)對(duì)“非法財(cái)物”作出明確界定，并且明確“沒收決定”與“沒收決定的強(qiáng)制執(zhí)行”這兩類行為的區(qū)別與聯(lián)系，以防止任意定性非法財(cái)物和恣意動(dòng)用強(qiáng)制手段損害物權(quán)人的物權(quán)，尤其是那些本已生活多艱的物權(quán)人的物權(quán)。

6.保護(hù)物權(quán)是行政機(jī)關(guān)的法定職責(zé)。

物權(quán)既可能受到私人的侵犯，也可能遭受公權(quán)力的侵犯。在當(dāng)下中國，公權(quán)力侵犯物權(quán)的危害性和嚴(yán)重性已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過私人侵犯物權(quán)。

當(dāng)物權(quán)遇上私人的侵犯時(shí)，在政府充當(dāng)“守夜人”時(shí)代，物權(quán)主體一般通過向法院提訟，請求法院保護(hù)物權(quán)。事實(shí)上，當(dāng)時(shí)法院稱職的履行著保護(hù)私人物權(quán)的義務(wù)，獨(dú)立的承擔(dān)了保護(hù)私人物權(quán)的使命。后來，大約到20世紀(jì)初，由于私人之間糾紛的劇烈增加、專業(yè)性和技術(shù)性糾紛的大量產(chǎn)生、法院訴訟程序的繁復(fù)和成本高昂等，一方面法院在解決為數(shù)眾多的私人糾紛時(shí)越發(fā)感覺力不從心，尤其對(duì)解決其中一些專業(yè)性和技術(shù)性日益增強(qiáng)的糾紛感到無能為力；另一方面，民眾也越來越難以忍受法院訴訟成本的高昂和效率的低下。在此背景下，行政機(jī)關(guān)開始分擔(dān)法院解決私人糾紛的沉重壓力，逐步承擔(dān)起了解決私人物權(quán)糾紛、保護(hù)私人物權(quán)的責(zé)任。

當(dāng)物權(quán)遇上公權(quán)力的侵犯時(shí)，現(xiàn)代國家已經(jīng)建立起多元化的糾紛解決方式來為物權(quán)主體提供全面的保護(hù)。這些糾紛解決方式主要有調(diào)解、和解、行政裁決、行政復(fù)議、行政訴訟等，行政機(jī)關(guān)和法院是主持解決公權(quán)力侵犯物權(quán)的糾紛從而保護(hù)物權(quán)的兩大主體。物權(quán)人可以在上述各種方式中選擇對(duì)自己最為有利的糾紛解決方式來平息糾紛、恢復(fù)物權(quán)。

作為保護(hù)物權(quán)的兩大主體，相比較而言，行政機(jī)關(guān)和法院在保護(hù)物權(quán)時(shí)存在以下幾點(diǎn)差異：（1）法院通常只能為物權(quán)提供事后保護(hù)，而行政機(jī)關(guān)既能提供事后保護(hù)，也能提供事先保護(hù)，通過登記來確認(rèn)物權(quán)、在行政程序中設(shè)置聽證程序都是行政機(jī)關(guān)為物權(quán)提供事先保護(hù)的典型方式；（2）兩大主體對(duì)物權(quán)的保護(hù)還各有特點(diǎn)，行政機(jī)關(guān)能更及時(shí)、廉價(jià)的為物權(quán)提供保護(hù)，而法院的保護(hù)雖及時(shí)性不如行政機(jī)關(guān)，但法院的判決具有終局性，能為物權(quán)人提供最終的保護(hù)；（3）基于行政機(jī)關(guān)工作人員和法官知識(shí)結(jié)構(gòu)的不同，行政機(jī)關(guān)在解決專業(yè)性和技術(shù)性的物權(quán)糾紛時(shí)顯得更加得心應(yīng)手。因此，與法院相比，行政機(jī)關(guān)對(duì)物權(quán)的保護(hù)在某些方面更有優(yōu)勢，而法院對(duì)物權(quán)的保護(hù)在人們心目中的公正性則又優(yōu)于行政機(jī)關(guān)。

就《物權(quán)法》中保護(hù)物權(quán)的規(guī)定而言，對(duì)物權(quán)的私法保護(hù)和公法保護(hù)相互補(bǔ)充、缺一不可。鑒于物權(quán)的私法保護(hù)通常屬于民法學(xué)研究的內(nèi)容，本文主要探討對(duì)物權(quán)的公法保護(hù)。

首先，保護(hù)物權(quán)是行政機(jī)關(guān)的法定職責(zé)。除了《物權(quán)法》中規(guī)定的行政機(jī)關(guān)保護(hù)物權(quán)的幾種情形外，其它法律、法規(guī)還規(guī)定了行政機(jī)關(guān)保護(hù)物權(quán)的多種情形。例如，2005年《治安管理處罰法》專門在第三章第三節(jié)對(duì)“侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)利的行為和處罰”作出了規(guī)定；1999年1月1日起施行的《土地管理法實(shí)施條例》第25條規(guī)定了專門的征地補(bǔ)償安置爭議裁決制度。鑒于行政機(jī)關(guān)保護(hù)物權(quán)具有上文提到的幾種優(yōu)勢，而且眾多法律紛紛規(guī)定了行政機(jī)關(guān)保護(hù)物權(quán)的職責(zé)，在當(dāng)今政府職能轉(zhuǎn)變的大背景下，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變觀念，樹立保護(hù)物權(quán)的意識(shí)和責(zé)任感，清醒的認(rèn)識(shí)到自己負(fù)有保護(hù)物權(quán)的法定職責(zé)并積極的履行該職責(zé)，堅(jiān)定不移的為私人物權(quán)和集體物權(quán)提供強(qiáng)有力的保護(hù)。因此，當(dāng)物權(quán)人依法請求行政機(jī)關(guān)保護(hù)其物權(quán)或者行政機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)物權(quán)人的權(quán)利受到不法侵犯時(shí)，行政機(jī)關(guān)應(yīng)該啟動(dòng)行政程序，切實(shí)有效的保護(hù)物權(quán)人的權(quán)利。

其次，通過登記來確認(rèn)物權(quán)實(shí)際上是對(duì)物權(quán)的事先保護(hù)。從不同主體的角度來看，事先保護(hù)具有不同的價(jià)值：（1）在登記作為生效要件時(shí)，受讓人可以通過登記合法的取得物權(quán)，有效防止出讓人在物權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的欺詐行為；（2）在登記作為對(duì)抗要件時(shí)，受讓人可以憑借登記有效對(duì)抗善意第三人；（3）通過登記確認(rèn)物權(quán)并公示物權(quán)信息后，任何人都可以放心的從登記權(quán)利人處受讓物權(quán)。總之，不動(dòng)產(chǎn)登記的主要作用在于通過確認(rèn)物權(quán)來穩(wěn)定物權(quán)關(guān)系，公示物權(quán)信息，進(jìn)而保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，達(dá)到為物權(quán)提供事先保護(hù)的目的。行政機(jī)關(guān)在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，應(yīng)當(dāng)牢固樹立服務(wù)意識(shí)和保護(hù)物權(quán)的意識(shí)，依法全心全意為物權(quán)人和物權(quán)登記申請人提供服務(wù)，落實(shí)對(duì)物權(quán)的事先保護(hù)。

再次，私人侵犯物權(quán)可能引發(fā)行政機(jī)關(guān)對(duì)侵權(quán)人的制裁。對(duì)侵權(quán)人的制裁實(shí)際上是對(duì)物權(quán)的間接保護(hù)，通過制裁侵權(quán)人可以防止侵權(quán)行為的再次發(fā)生。一般情況下，私人侵犯物權(quán)，產(chǎn)生的是私人之間的民事法律關(guān)系，物權(quán)人可以尋求行政機(jī)關(guān)或者法院的救濟(jì)來排除私人的妨害或者彌補(bǔ)損失。但是，如果私人侵犯物權(quán)的行為同時(shí)違反了行政管理規(guī)范（事實(shí)上，這種侵權(quán)行為常常觸及行政機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)共同秩序的維護(hù)），那么行政機(jī)關(guān)出于保護(hù)公共利益的目的就應(yīng)當(dāng)對(duì)該侵權(quán)行為實(shí)施行政處罰。也就是說，私人的一個(gè)侵權(quán)行為，可能侵犯兩種不同利益——物權(quán)和公共利益，引發(fā)兩種不同性質(zhì)的法律責(zé)任——民事法律責(zé)任和行政法律責(zé)任。例如，在尚不構(gòu)成犯罪的盜竊案中，侵權(quán)人既要向物權(quán)人返還原物或者賠償損失，又要接受行政機(jī)關(guān)的行政處罰。

最后，物權(quán)人對(duì)行政機(jī)關(guān)不履行保護(hù)物權(quán)的法定職責(zé)不服或者對(duì)行政機(jī)關(guān)保護(hù)物權(quán)的效果不滿意時(shí)，可以申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟，要求行政機(jī)關(guān)履行保護(hù)物權(quán)的法定職責(zé)或者賠償損失。例如，1989年《行政訴訟法》第11條規(guī)定：“人民法院受理公民、法人和其他組織對(duì)下列具體行政行為不服提起的訴訟……申請行政機(jī)關(guān)履行保護(hù)人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)的法定職責(zé)，行政機(jī)關(guān)拒絕履行或者不予答復(fù)的……”。

①參見張俊浩主編：《民法學(xué)原理》，中國政法大學(xué)出版社2000年10月修訂第三版，第384頁以下。

第5篇：不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富管理范文

[關(guān)鍵詞]住宅課稅；稅負(fù)歸宿；稅負(fù)輸出；調(diào)節(jié)功能；財(cái)產(chǎn)稅改革

近幾年，我國對(duì)于開征物業(yè)稅的研究一直是財(cái)產(chǎn)稅制改革的熱點(diǎn)議題，是否對(duì)居民住宅課稅和怎樣課稅尤其是物業(yè)稅研究的重點(diǎn)內(nèi)容。綜合起來看，這些研究主要是從物業(yè)稅應(yīng)該具有的收入功能、調(diào)節(jié)分配差距功能和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的功能人手，分析未來物業(yè)稅的定位、稅種設(shè)置、課征環(huán)節(jié)、稅率設(shè)計(jì)等內(nèi)容。這些研究都取得了豐碩的成果，但同時(shí)，對(duì)于居民住宅是否應(yīng)該課稅的問題也出現(xiàn)頗多爭議。筆者認(rèn)為，如果從稅負(fù)歸宿的視角去研究居民住宅課稅問題，或許不難將各種結(jié)論歸于一致。

一、對(duì)居民住宅課稅稅負(fù)歸宿的一般分析

(一)稅負(fù)歸宿——較高收入群體

稅收理論上稅負(fù)歸宿是與稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁相關(guān)聯(lián)的概念，傳統(tǒng)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁理論通常把住宅課稅劃歸于很難實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的不動(dòng)產(chǎn)直接稅。然而從現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行來看，這種屬性劃分不是絕對(duì)的，住宅課稅在一定條件下恰恰可以實(shí)現(xiàn)相當(dāng)程度的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。這種轉(zhuǎn)嫁是按照轄區(qū)政府的管轄范圍來進(jìn)行的，如果轄區(qū)內(nèi)住宅課稅的稅負(fù)能夠轉(zhuǎn)嫁到轄區(qū)外，就存在住宅課稅的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁和稅負(fù)歸宿問題，當(dāng)稅負(fù)歸宿成為轄區(qū)非居民，此時(shí)對(duì)住宅課稅就實(shí)現(xiàn)了稅負(fù)輸出。顯然，就納稅人而言，轄區(qū)政府對(duì)其轄區(qū)內(nèi)住宅課稅的稅負(fù)歸宿分為兩部分：一是不能實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的課稅，其稅負(fù)歸宿是轄區(qū)居民納稅人；二是能夠?qū)崿F(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的課稅，其稅負(fù)歸宿是轄區(qū)非居民納稅人。因此，就住宅課稅的稅收負(fù)擔(dān)能力和這兩部分稅負(fù)歸宿而言，只有對(duì)在轄區(qū)內(nèi)擁有超過一定標(biāo)準(zhǔn)的基本必需居住面積以上的住宅部分課稅，才符合稅收的能力原則和公平原則，而顯然只有較高收入群體才有能力和條件作為住宅課稅的稅負(fù)歸宿。較高收入群體與第一部分稅負(fù)歸宿的關(guān)系不難理解，而較高收入群體作為第二部分稅負(fù)歸宿則是稅負(fù)輸出的結(jié)果。以下著重分析住宅課稅稅負(fù)歸宿中的稅負(fù)輸出問題。

(二)稅負(fù)歸宿中稅負(fù)輸出與居民住宅課稅的內(nèi)在聯(lián)系

1稅負(fù)輸出的內(nèi)涵及原因簡析。稅負(fù)輸出是指轄區(qū)政府通過稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁對(duì)非居民征稅以降低本地居民稅負(fù)的行為。顯然，稅負(fù)輸出的典型表現(xiàn)特征是轄區(qū)的非居民政府承擔(dān)了較多的稅收負(fù)擔(dān)，稅負(fù)輸出存在的表象在于轄區(qū)內(nèi)的居民通過稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，使轄區(qū)非居民成為稅負(fù)歸宿，或者轄區(qū)內(nèi)較高名義稅率下的稅負(fù)也能夠轉(zhuǎn)嫁給名義稅率較低的其他轄區(qū)居民承擔(dān)。

從表象上看，稅負(fù)輸出產(chǎn)生的原因可能很多，但究其根本，稅負(fù)輸出則不僅僅是政府作為稅收制度制定者的游戲，而在于多方利益博弈，主要包括轄區(qū)政府稅收獲利、資源所有的壟斷租金、轄區(qū)非居民的資產(chǎn)或財(cái)富屬性偏好、政府間縱向稅收分權(quán)以及產(chǎn)品供求彈性的市場力量對(duì)比等。轄區(qū)政府的稅收獲利動(dòng)因是指轄區(qū)非居民通過資本、勞動(dòng)和財(cái)產(chǎn)向本地流動(dòng)，享受了由轄區(qū)政府提供的公共服務(wù)，這種公共服務(wù)成本應(yīng)不論身份由轄區(qū)居民或非居民納稅分擔(dān)。資源所有的壟斷租金是指如果轄區(qū)政府擁有壟斷性資源，基于資源所有者在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式向轄區(qū)非居民對(duì)資源的開采收取壟斷租金，這種壟斷租金如果采取稅收形式就是稅負(fù)輸出。轄區(qū)非居民對(duì)某種資產(chǎn)或財(cái)富屬地偏好如果更多地傾向該轄區(qū)，那么轄區(qū)內(nèi)這種資產(chǎn)或財(cái)富的持有需求則傾向于提高，這會(huì)造成其價(jià)格的上漲，其價(jià)格內(nèi)含的稅負(fù)則發(fā)生轉(zhuǎn)嫁且被轄區(qū)非居民承接，并且只要上述偏好持續(xù)存在和稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁承受能力足夠，這種稅負(fù)輸出就不會(huì)停止，也并不妨礙此種資產(chǎn)或財(cái)富的需求上揚(yáng)和稅負(fù)水平的遞增。政府間縱向稅收分權(quán)則是指如果國家稅權(quán)由中央政府向地方政府分立或授權(quán)，使地方政府在稅種開設(shè)、征管和財(cái)政支出方面擁有更大的自，那么極容易產(chǎn)生地方政府向中央政府的稅負(fù)輸出，在課稅對(duì)象不容易自由流動(dòng)而作為課稅對(duì)象所有者的納稅人卻容易自由流動(dòng)的區(qū)域范圍內(nèi)，則還容易導(dǎo)致地方政府之間橫向的稅負(fù)輸出。產(chǎn)品供求彈性的市場力量對(duì)比產(chǎn)生稅負(fù)輸出則主要是轄區(qū)內(nèi)生產(chǎn)的產(chǎn)品在轄區(qū)內(nèi)外一定區(qū)域范圍內(nèi)都具有不可替代性，即轄區(qū)非居民對(duì)于產(chǎn)品的需求無彈性，如果在轄區(qū)非居民強(qiáng)偏好性的約束下，就能對(duì)其形成很好的稅負(fù)輸出機(jī)制。

2在一定約束條件下居民住宅課稅具有典型稅負(fù)輸出特征。如上所述，當(dāng)某轄區(qū)政府擁有一定的稅權(quán)，在轄區(qū)內(nèi)課稅對(duì)象不容易自由流動(dòng)而作為課稅對(duì)象所有者的納稅人卻容易自由流動(dòng)的區(qū)域范圍內(nèi)，就容易導(dǎo)致地方政府之間橫向的稅負(fù)輸出。即一轄區(qū)的非居民納稅人作為勞動(dòng)要素的供給方，如果處在容易自由流動(dòng)的區(qū)域范圍內(nèi)，該轄區(qū)政府對(duì)轄區(qū)非居民在轄區(qū)擁有的不動(dòng)產(chǎn)課稅，轄區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)稅負(fù)則會(huì)通過稅收資本化轉(zhuǎn)嫁最終讓轄區(qū)非居民成為稅負(fù)歸宿。這種稅負(fù)輸出需要較苛刻的實(shí)現(xiàn)條件：一是轄區(qū)政府擁有相應(yīng)的稅權(quán)，在稅率確定上具有相應(yīng)的自由裁量權(quán)；二是成為稅負(fù)歸宿的轄區(qū)非居民同時(shí)作為勞動(dòng)要素的供給者處在容易自由流動(dòng)的區(qū)域范圍，即轄區(qū)周邊地區(qū)；三是課稅對(duì)象或稅基是轄區(qū)內(nèi)不容易自由流動(dòng)的生產(chǎn)要素或財(cái)產(chǎn)，且相對(duì)于轄區(qū)外的同類要素或財(cái)產(chǎn)具有較好的持有價(jià)值。后兩個(gè)條件可以用要素的流動(dòng)性和差別性來概括，在分級(jí)財(cái)政條件下，和中央財(cái)政相比，地方政府財(cái)政所具有的最突出、最基本的特征就是地方政府在運(yùn)行中所必須面對(duì)的差別性和流動(dòng)性問題。具備了這三個(gè)條件的稅種就容易產(chǎn)生稅負(fù)輸出，而以不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象的財(cái)產(chǎn)稅各稅種中，住宅課稅是比較適合同時(shí)設(shè)定和滿足上述條件的稅種，因此，具備產(chǎn)生稅負(fù)輸出的可能條件。

現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中不難發(fā)現(xiàn)，住宅課稅在給定條件下的確能產(chǎn)生稅負(fù)輸出?，F(xiàn)以某省一級(jí)城市住宅課稅為例。假定一級(jí)城市A具有相對(duì)于周邊二級(jí)城市更優(yōu)良的工作和居住環(huán)境，A城市政府對(duì)于轄區(qū)內(nèi)住宅高于基本居住必需額定面積以上的部分課稅，其稅基彈性為：ET=(B／B)／(t／t)=tB／Bt。其中，B為住宅房產(chǎn)稅基，t為稅率。基本規(guī)律是，t越高，稅基B越小。但如果一級(jí)城市擁有一定的稅權(quán)，而轄區(qū)內(nèi)住宅不具備流動(dòng)性，則稅負(fù)輸出的上述本質(zhì)原因都存在，只要城市外非居民的收入能力和偏好約束允許，非居民的財(cái)富以住宅為載體形式流向該城市的趨勢就不會(huì)改變，該一級(jí)城市非居民能夠承受的t就可以足夠高，有稅權(quán)的轄區(qū)政府可以提高邊際稅率，t就可以表現(xiàn)為累進(jìn)性，稅基彈性就可以維持不變，甚至還可以提高，稅負(fù)輸出便產(chǎn)生了。

二、居民住宅課稅稅負(fù)歸宿的特殊分析——稅負(fù)輸出效應(yīng)

(一)正效應(yīng)之一：調(diào)節(jié)轄區(qū)居民和非居民的收入公平分配

對(duì)于居民個(gè)人作為納稅人而言，能夠產(chǎn)生稅負(fù)輸出的應(yīng)稅住宅應(yīng)該是其在轄區(qū)內(nèi)擁有的超過基本標(biāo)準(zhǔn)居住面積以上的住宅部分；否則，如果轄區(qū)政府對(duì)于轄區(qū)非居民納稅人在轄區(qū)內(nèi)擁有任何面積的住宅都課稅的話，顯然會(huì)顯著阻礙勞動(dòng)和資本生產(chǎn)要素向本轄區(qū)流動(dòng)，也就不會(huì)產(chǎn)生稅負(fù)輸出。如前所述，住宅課稅的稅負(fù)歸宿都應(yīng)該是高收入群體，因此，假定對(duì)轄區(qū)居民和非居民在轄區(qū)內(nèi)的住宅以家庭為單位設(shè)定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)居住面積，對(duì)超過標(biāo)準(zhǔn)居住面積以上部分的住宅課稅，則能在轄區(qū)居民和非居民的收入轉(zhuǎn)換為住宅不動(dòng)產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)分配中產(chǎn)生公平調(diào)節(jié)作用，進(jìn)而調(diào)節(jié)由住宅不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)性收入分配。如果該稅收收入能夠通過轄區(qū)政府的上級(jí)政府以轉(zhuǎn)移支付的形式流向上級(jí)政府管轄的更廣范圍的低收入居民，則有助于實(shí)現(xiàn)轄區(qū)居民和非居民的收入公平分配。顯然，這種收入分配的調(diào)節(jié)效應(yīng)為住宅不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)稅的開設(shè)提供了較好的理論依據(jù)。其前提是：第一，轄區(qū)政府及其上一級(jí)政府均有一定的稅權(quán)；第二，所采用稅率的累進(jìn)性；第三，必須在轄區(qū)上一級(jí)政府管轄范圍內(nèi)統(tǒng)一設(shè)定以家庭為單位的基本標(biāo)準(zhǔn)居住面積。

(二)正效應(yīng)之二：地方政府提供更有效率的公共服務(wù)

一方面，如果住宅課稅能成功地產(chǎn)生稅負(fù)輸出，則意味著轄區(qū)政府提供的公共產(chǎn)品具有受益外溢性，稅收的受益原則要求轄區(qū)政府向受益的非居民征稅，征稅后政府將樂意提高稅率以增加本地區(qū)的公共支出，改善公共設(shè)施，提供更有效率的公共服務(wù)，轄區(qū)非居民則能夠承受更高的稅率，以住宅不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅負(fù)輸出則不會(huì)抑制轄區(qū)非居民的財(cái)富以不動(dòng)產(chǎn)為載體向轄區(qū)流動(dòng)。另一方面，按照稅收資本化的理念，在政府支出配置有效率的前提下，任何收入或支出的增加，都有利于改善轄區(qū)政府的公共服務(wù)環(huán)境，提升轄區(qū)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。因此，在一定的情況下，較高的住宅課稅稅率意味著較高的地方公共服務(wù)水平，意味著財(cái)產(chǎn)價(jià)值的增值，而財(cái)產(chǎn)價(jià)值的增值既符合地方居民的利益，也符合地方政府的利益。因而，追求地方財(cái)產(chǎn)價(jià)值的最大化就成為轄區(qū)政府和轄區(qū)居民與非居民共同關(guān)注的目標(biāo)。

(三)正效應(yīng)之三：公平分擔(dān)轄區(qū)居民和非居民的公共服務(wù)成本

經(jīng)濟(jì)學(xué)一般認(rèn)為，如果不存在地方公共產(chǎn)品受益外溢，則住宅課稅如果按照受益稅設(shè)計(jì)就不符合稅收公平原則。而如上所述，能產(chǎn)生稅負(fù)輸出的住宅課稅納稅人盡管是轄區(qū)非居民，但其顯然是轄區(qū)公共服務(wù)的受益者，因此，這種住宅課稅并不違背稅收的受益原則和橫向公平原則，并且稅率是按適度累進(jìn)設(shè)計(jì)的，這也同時(shí)符合稅收的縱向公平原則。

(四)負(fù)效應(yīng)：在允許轄區(qū)稅權(quán)分立和稅率累進(jìn)的條件下可能會(huì)引致地區(qū)發(fā)展的“馬太效應(yīng)”

根據(jù)居民住宅課稅稅負(fù)輸出的設(shè)定條件，承擔(dān)稅負(fù)輸出的轄區(qū)非居民作為勞動(dòng)要素的供給者一般處在容易自由流動(dòng)的區(qū)域范圍內(nèi)，其稅負(fù)輸出的載體之所以是其擁有的轄區(qū)內(nèi)住宅不動(dòng)產(chǎn)，主要原因在于稅負(fù)輸出轄區(qū)具有更好的公共服務(wù)環(huán)境，勞動(dòng)要素的流動(dòng)性背景實(shí)際上強(qiáng)化了稅負(fù)輸出轄區(qū)通過上述第二和第三個(gè)正效應(yīng)引進(jìn)資源要素，加快經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展；而作為稅負(fù)歸宿的轄區(qū)非居民所屬地是稅負(fù)凈輸入地，其財(cái)政收入和生產(chǎn)要素處于凈流出狀態(tài)。一般來看，在允許轄區(qū)稅權(quán)分立和稅率累進(jìn)的條件下，富裕地區(qū)和一級(jí)城市的稅負(fù)輸出能力較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展也較快，貧窮地區(qū)和二級(jí)城市以下地區(qū)成為稅負(fù)輸入?yún)^(qū)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展較落后，因此，住宅不動(dòng)產(chǎn)稅負(fù)輸出容易產(chǎn)生“馬太效應(yīng)”，拉大地區(qū)間發(fā)展不平衡。三、稅負(fù)歸宿視角下我國住宅課稅的路徑選擇

(一)我國具備了住宅課稅的條件

1收入分配和財(cái)產(chǎn)擁有的差距拉大使得住宅課稅可以成為調(diào)節(jié)財(cái)富分配的有力工具。就各類居民的收入差距而言，我國在1982～2005年這23年間，全國的收入分配基尼系數(shù)從1982年的0.30上升到了2005年的0.47，收入差距擴(kuò)大57％，并且這種收入差距擴(kuò)大趨勢近年還在繼續(xù)。而從個(gè)人財(cái)富結(jié)構(gòu)來看，目前我國富裕人士的財(cái)富配置結(jié)構(gòu)中，25％的財(cái)富以住宅不動(dòng)產(chǎn)為載體，住宅不動(dòng)產(chǎn)成為財(cái)富集中的最重要途徑。而從現(xiàn)行稅制調(diào)節(jié)收入流量和財(cái)富存量的功能來看，無論是個(gè)人所得稅還是財(cái)產(chǎn)稅均不利于中低收入者，卻非常利于高收入群體。個(gè)人所得稅的主要納稅人為中等收入的工薪階層，且工薪所得稅的累進(jìn)程度較高、級(jí)距較小?，F(xiàn)行財(cái)產(chǎn)稅在交易環(huán)節(jié)對(duì)于住宅不動(dòng)產(chǎn)在購入時(shí)課征1.5％～3％的契稅，在持有環(huán)節(jié)，僅對(duì)用于生產(chǎn)經(jīng)營或出租的不動(dòng)產(chǎn)課稅，僅對(duì)居民擁有車船和外國人擁有城市房地產(chǎn)課征車船稅和城市房地產(chǎn)稅，對(duì)于居民個(gè)人持有的財(cái)富存量征稅基本缺失。稅收是調(diào)節(jié)收入和財(cái)產(chǎn)分配的主要工具，而我國個(gè)人所得稅和財(cái)產(chǎn)稅對(duì)于收入和財(cái)富調(diào)節(jié)弱化，且居民中高收入者在本地持有多套房產(chǎn)或異地?fù)碛蟹慨a(chǎn)現(xiàn)象加劇。以成都市為例，住宅市場沿襲多年的一個(gè)現(xiàn)象就是，住宅的主力購買者是成都郊區(qū)和四川省內(nèi)二級(jí)城市的群體以及外省人員，2008年成都市區(qū)五城區(qū)外的住宅購買者占到40％，其中五城區(qū)人員59.2％，郊區(qū)人員4.4％，本省人員23.8％，外省人員11％，單位購房和境外人員分別為1.4％和0.2％，這其中二次購房者居多。因此，基于上述稅負(fù)歸宿分析，住宅課稅可以成為調(diào)節(jié)財(cái)富存量公平分配進(jìn)而調(diào)節(jié)財(cái)產(chǎn)性收入分配的有力工具。

2分稅制運(yùn)行為地方政府獲得更多稅權(quán)創(chuàng)造了條件。我國1994年的分稅制改革使地方政府獲得了更多的稅權(quán)，這也為地方政府之間的稅負(fù)輸出創(chuàng)造了條件。在完善分稅制過程中，可以為住宅課稅的稅權(quán)劃分找到基于稅負(fù)歸宿和稅負(fù)輸出效應(yīng)的理論依據(jù)。

3地區(qū)發(fā)展差距加劇恰恰為住宅課稅克服其稅負(fù)輸出負(fù)效應(yīng)提供了稅收調(diào)節(jié)地區(qū)均衡發(fā)展的空間。如前所析，住宅課稅是利用稅負(fù)輸出轄區(qū)政府的上級(jí)政府稅權(quán)對(duì)其稅負(fù)輸出負(fù)效應(yīng)的掣肘來實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)公平分配和縮小地區(qū)間差距的稅種，因此，賦予地方政府對(duì)于住宅課稅的一定稅權(quán)是發(fā)揮其調(diào)節(jié)功能的必要前提條件。但政府稅權(quán)的級(jí)別不宜定得過低，在一個(gè)適度寬泛的行政轄區(qū)內(nèi)，利用稅收和財(cái)政支出進(jìn)行分配公平的調(diào)節(jié)才能真正發(fā)揮財(cái)政對(duì)于收入分配和縮小地區(qū)差距的調(diào)節(jié)作用。能產(chǎn)生稅負(fù)輸出的住宅課稅要求其課稅過程中需滿足一個(gè)較苛刻的條件，即適合在生產(chǎn)要素流動(dòng)性較強(qiáng)但財(cái)富資產(chǎn)流動(dòng)性較弱且具有差別性的區(qū)域進(jìn)行，這就要求政府稅權(quán)級(jí)別不宜過低；否則就只能強(qiáng)化其負(fù)效應(yīng)，拉大收入分配差距并加劇地區(qū)發(fā)展不平衡。

(二)進(jìn)行住宅課稅探索的具體建議

根據(jù)以上分析，我國住宅課稅宜做以下探索：

1準(zhǔn)確定位住宅課稅的功能目標(biāo)——調(diào)節(jié)收入和財(cái)富公平分配、縮小地區(qū)發(fā)展差距。住宅課稅的稅負(fù)歸宿機(jī)理表明，該稅種的開征不能以獲得和提高轄區(qū)政府財(cái)政收入為目的。以獲得財(cái)政收入為目的住宅課稅要求稅基寬廣，稅源豐富，對(duì)住宅不動(dòng)產(chǎn)普遍課稅，這將嚴(yán)重抑制生產(chǎn)要素的自由流動(dòng)。因此，住宅課稅開征只能以調(diào)節(jié)矯正財(cái)富和收入分配不公、縮小地區(qū)發(fā)展差距為目的，同時(shí)，兼具調(diào)節(jié)土地資源合理配置功能；相應(yīng)地，應(yīng)稅住宅和稅率設(shè)計(jì)則都可以高收入群體為納稅人來進(jìn)行設(shè)計(jì)，這樣，開征住宅課稅才不會(huì)竭澤而漁。因此，住宅課稅不宜作為轄區(qū)政府的地方主體稅種來進(jìn)行設(shè)計(jì)，而宜作為發(fā)揮調(diào)節(jié)功能的稅種來設(shè)計(jì)。對(duì)于許多關(guān)于物業(yè)稅(主要以住宅為稅基)應(yīng)該成為地方政府主要財(cái)政收入來源的研究或結(jié)論，從住宅課稅稅負(fù)歸宿的角度來講都是不適宜的。因?yàn)轭愃朴诿绹飿I(yè)稅作為地方主要稅種的許多限制約束條件在我國還不具備，由于不具備住宅課稅成為地方主體稅種的限制條件，硬性的做法就不可能讓住宅課稅成為良性稅種，會(huì)對(duì)財(cái)產(chǎn)稅改革帶來嚴(yán)重誤導(dǎo)，降低稅制運(yùn)行效率。因此，要十分謹(jǐn)慎地對(duì)待將以住宅為主要稅基的物業(yè)稅列為地方財(cái)政主體稅種的說法和做法。

2住宅課稅的課征環(huán)節(jié)。通過住宅課稅稅負(fù)輸出實(shí)現(xiàn)的調(diào)節(jié)功能的分析，要求住宅課稅主要針對(duì)財(cái)產(chǎn)財(cái)富在保有環(huán)節(jié)課以較重稅，在取得和轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)盡可能減少稅負(fù)或輕稅。因此，作為居民個(gè)人的應(yīng)稅住宅，住宅課稅在交易轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)可將現(xiàn)行契稅稅率適當(dāng)下調(diào)0.5％～1％，并取消在交易環(huán)節(jié)的相關(guān)個(gè)人所得稅和營業(yè)稅規(guī)定，取消的稅負(fù)轉(zhuǎn)移至保有環(huán)節(jié)負(fù)擔(dān)。這樣可以改變目前對(duì)住宅不動(dòng)產(chǎn)交易環(huán)節(jié)名義稅負(fù)過重而對(duì)持有環(huán)節(jié)稅負(fù)過輕的不合理現(xiàn)象，可在保有環(huán)節(jié)課征住宅物業(yè)稅。

3住宅課稅稅率的累進(jìn)性。住宅課稅在交易環(huán)節(jié)的稅率適宜采用比例稅，而住宅課稅的收入和財(cái)產(chǎn)公平分配調(diào)節(jié)功能是利用稅負(fù)歸宿一般機(jī)理來實(shí)現(xiàn)的，作為能縮小地區(qū)發(fā)展差距的住宅課稅則是通過轄區(qū)內(nèi)外的差別稅率實(shí)現(xiàn)的，兩者都要求稅率具有累進(jìn)性，在兼顧效率要求不抑制財(cái)富資產(chǎn)的形成和生產(chǎn)要素自由流動(dòng)的前提下，要求轄區(qū)內(nèi)外實(shí)行差別稅率，在同一個(gè)城市的住宅實(shí)行累進(jìn)的稅率。稅負(fù)輸出地區(qū)稅率的累進(jìn)程度必須適度高于稅負(fù)凈輸入地區(qū)稅率的累進(jìn)程度，目的在于既能調(diào)節(jié)收入和財(cái)產(chǎn)在具有稅權(quán)的政府級(jí)別管轄范圍內(nèi)形成合理的分配格局，同時(shí)又克服稅負(fù)輸出的“馬太效應(yīng)”，平衡稅權(quán)政府行政管轄范圍內(nèi)各轄區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政能力。

4住宅課稅的城鄉(xiāng)范圍。鑒于目前我國城鄉(xiāng)居民收入差距和財(cái)產(chǎn)分配差距很大，基于住宅課稅的調(diào)節(jié)功能，住宅課稅的范圍在相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)只應(yīng)該限定在城市，縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)以下政府管轄的區(qū)域則不宜納入住宅課稅的征稅范圍。

5住宅課稅的稅權(quán)確定。目前，我國地區(qū)間發(fā)展差距除了體現(xiàn)在大區(qū)域間的差距，即東中西部地區(qū)發(fā)展差距外，還體現(xiàn)在省(自治區(qū)、自轄市)級(jí)政府行政管轄范圍內(nèi)一級(jí)城市和二級(jí)城市的發(fā)展差距上?？傮w看，一級(jí)城市享有更多的財(cái)政資源，地方政府提供更好的公共服務(wù)，具備更好的工作機(jī)會(huì)和居住環(huán)境，在一級(jí)城市越來越寬松的戶籍政策和日益提高的城市基礎(chǔ)設(shè)施水平刺激下，越來越多的周邊二級(jí)城市居民把一級(jí)城市的住宅作為主要財(cái)富集中的載體而持有，一是實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值增值，二是作為方便人員流動(dòng)或度假休閑更宜居的異地住所。這樣二級(jí)城市財(cái)富以一級(jí)城市住宅為載體加速向一級(jí)城市流人的結(jié)果，就形成省(自治區(qū)、自轄市)管轄范圍內(nèi)一級(jí)城市和二級(jí)城市發(fā)展的“馬太效應(yīng)”。因此，住宅課稅稅權(quán)適當(dāng)在中央、省(自治區(qū)、自轄市)和市級(jí)政府間分立，則能較好地克服這種省轄各級(jí)政府間橫向稅負(fù)輸出產(chǎn)生的“馬太效應(yīng)”。

具體來說，住宅課稅的開征停征權(quán)和住宅課稅的基本稅率范圍確定權(quán)在中央政府。住宅課稅在省(自治區(qū)、自轄市)級(jí)政府的稅權(quán)則包括：第一，課稅對(duì)象的確定權(quán)，即在省(自治區(qū)、自轄市)管轄范圍內(nèi)統(tǒng)一規(guī)定以家庭為單位的基本標(biāo)準(zhǔn)居住面積。第二，在中央確定的基本稅率范圍內(nèi)享有不同城市間的差別稅率確定權(quán)、交易環(huán)節(jié)的比例稅率和保有環(huán)節(jié)的累進(jìn)稅率確定權(quán)，且須規(guī)定一級(jí)城市的邊際稅率和稅率累進(jìn)程度必須適度高于二級(jí)城市。第三，住宅課稅的收入在省級(jí)政府和市級(jí)政府之間分成分享。第四，省級(jí)政府的住宅課稅收入一部分用于建設(shè)省(自治區(qū)、自轄市)管轄范圍內(nèi)居民的社會(huì)保障制度支出，這同時(shí)也要求建立和完善全省范圍統(tǒng)一的社會(huì)保障制度；另一部分專項(xiàng)用于對(duì)二級(jí)城市及以下縣鄉(xiāng)政府(重點(diǎn)是縣鄉(xiāng)政府)進(jìn)行專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付，用于支持受轉(zhuǎn)移支付地區(qū)的城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改善公共服務(wù)，進(jìn)而縮小全省(自治區(qū)、自轄市)范圍內(nèi)的地區(qū)發(fā)展差距。住宅課稅在市級(jí)政府的稅權(quán)則主要是確定本市范圍內(nèi)的稅率和行使稅收征管權(quán)。

(三)需要與住宅課稅配套調(diào)整的主要稅種和制度

1現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)稅系的調(diào)整改革。由于住宅課稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的主要稅種，鑒于我國現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)稅對(duì)于公平分配的調(diào)節(jié)功能缺失，必須對(duì)財(cái)產(chǎn)稅其他稅種、稅率和課征環(huán)節(jié)等，按照“寬稅基、低稅率、少減免、簡稅制、便征管”原則進(jìn)行相應(yīng)改革，并且使財(cái)產(chǎn)稅和整個(gè)稅制結(jié)構(gòu)中的其他稅系進(jìn)行協(xié)調(diào)，最大限度地發(fā)揮稅制作為一個(gè)整體的調(diào)節(jié)功能作用。

2個(gè)人所得稅的調(diào)整。在對(duì)財(cái)產(chǎn)稅改革的同時(shí)，為避免稅制改革加重納稅人的負(fù)擔(dān)，真正實(shí)現(xiàn)個(gè)人所得稅在收入取得環(huán)節(jié)調(diào)節(jié)收入差距的公平功能，需要對(duì)現(xiàn)行個(gè)人所得稅進(jìn)行必要改革：一是提高個(gè)人所得稅工資薪金所得的免征額或者稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)?？紤]到長期拉動(dòng)消費(fèi)需求和長期經(jīng)濟(jì)增長的潛在通脹壓力以及稅法的連續(xù)穩(wěn)定性，免征額應(yīng)由目前的2000元大幅提高至7000～8000元。二是調(diào)整提高工薪所得的稅率累進(jìn)級(jí)距、降低稅率累進(jìn)檔次和邊際稅率。另外，在稅收征管條件具備的時(shí)候?qū)F(xiàn)行的分類所得稅改為綜合所得稅；即應(yīng)稅所得以個(gè)人申報(bào)為基礎(chǔ)，將其全部所得加總一并計(jì)稅，真正實(shí)現(xiàn)在收入取得環(huán)節(jié)的公平分配。另外，還須在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，取消現(xiàn)行個(gè)人應(yīng)納的營業(yè)稅。

第6篇：不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富管理范文

各國的土地稅制，是一個(gè)包括許多稅種的復(fù)雜體系，既有中央稅，也有地方稅；既有財(cái)產(chǎn)稅，也有所得稅；既有個(gè)人稅，也有法人稅。此外，還與遺產(chǎn)稅、繼承稅、贈(zèng)與稅相聯(lián)系?？偟膩碚f，各國的土地稅制是以土地為課稅對(duì)象的稅收制度。土地包括農(nóng)業(yè)用地、住宅用地、經(jīng)營用地、林地等。各國的土地稅制包括3個(gè)方面的內(nèi)容：（1）土地保有課稅；（2）土地有償轉(zhuǎn)移和增值課稅；（3）土地取得和無償轉(zhuǎn)移課稅。

一、土地保育課制的國際比較

土地保有稅是一定時(shí)期或一定時(shí)點(diǎn)上對(duì)個(gè)人或法人所擁有的土地資源課征的稅。課征土地保有稅的目的在于平抑地價(jià)上漲，確保土地保有的負(fù)擔(dān)公平，降低土地作為資產(chǎn)保有的有利性。由于國情不同，各國對(duì)土地保有課稅的范圍、稅種設(shè)置、計(jì)稅依據(jù)、稅率設(shè)計(jì)以及征收管理等，差別很大，特別是許多國家的土地稅是作為地方稅稅種，即使在一國之內(nèi)，各地方之間也不一樣。

（一）課稅范圍

各國對(duì)土地稅的課稅范圍，有廣義和狹義兩種：（1）廣義的土地稅，把房屋建筑物等不動(dòng)產(chǎn)均包括在土地稅之內(nèi)。（2）狹義的土地稅，只是單指對(duì)土地的課稅。

（二）稅種設(shè)置

各國對(duì)土地保有課稅的稅種設(shè)置，基本上可分為兩種情況：

1．合并在其他財(cái)產(chǎn)稅中征收

由于土地與房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)都屬于財(cái)產(chǎn)的存量，目前有許多國家和地區(qū)都把這些財(cái)產(chǎn)合并在一個(gè)稅種中征收，合并征收的情況，主要有以下幾種：

（1）合并在一般財(cái)產(chǎn)稅內(nèi)征收，一般財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)有選擇的幾類財(cái)產(chǎn)綜合課征的一種稅。如美國、新加坡等的一般財(cái)產(chǎn)稅，把土地等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)合并征收。

（2）合并在不動(dòng)產(chǎn)稅內(nèi)征收。由于土地是一種主要的不動(dòng)產(chǎn)，如加拿大、法國、英國、荷蘭等，都把土地歸入不動(dòng)產(chǎn)稅內(nèi)征收。加拿大不動(dòng)產(chǎn)稅的稅基包括兩個(gè)部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動(dòng)產(chǎn)。法國不動(dòng)產(chǎn)稅的征收對(duì)象分為已建筑土地稅和未建筑土地稅。我國香港特別行政區(qū)的差餉稅相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)稅，對(duì)擁有土地、房屋、其他建筑物等不動(dòng)產(chǎn)的所有人課征。

（3）合并在財(cái)產(chǎn)凈值稅內(nèi)征收。財(cái)產(chǎn)凈值稅的課稅對(duì)象是納稅人擁有的全部財(cái)產(chǎn)的凈值。財(cái)產(chǎn)凈值是從財(cái)產(chǎn)總額中扣除納稅人債務(wù)后的余額。印度、挪威、秘魯、墨西哥等國，都把土地合并在財(cái)產(chǎn)凈值稅中征收。

（4）合并在房地產(chǎn)稅中征收。房地產(chǎn)稅是土地稅和房屋稅的總稱。因?yàn)榉课萃街谕恋刂?，密不可分，有些國家和地區(qū)將土地與房屋合并在房地產(chǎn)稅中征收，如泰國對(duì)房屋及其占用的土地征收房地產(chǎn)稅；巴西對(duì)城鎮(zhèn)土地連同上面的房屋建筑物征收城市房地產(chǎn)稅。

（5）合并在其他稅種中征收。日本的土地保有稅由地價(jià)稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅和特別土地保有稅等4個(gè)稅種組成，其中固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅2個(gè)稅種是對(duì)土地與其他不動(dòng)產(chǎn)合并征收的稅種。固定資產(chǎn)稅，是把土地、房屋及折舊資產(chǎn)等固定資產(chǎn)作為課稅對(duì)象，其中土地占有非常重要的地位。城市規(guī)劃稅是為了確保城市、特別是城市規(guī)劃事業(yè)所需資金而課征的稅。課稅對(duì)象是位于被指定為城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的市街化區(qū)域內(nèi)的土地和房屋。法定納稅人是此類土地和房屋的所有者。城市規(guī)劃稅與其他土地保有稅的區(qū)別在于，它是專門用于城市規(guī)劃事業(yè)或土地規(guī)劃整理事業(yè)開支的目的稅。而固定資產(chǎn)稅和特別土地保有稅則屬于普通稅。

2．單獨(dú)設(shè)置土地保有稅稅種，分別課征。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前把土地保有單列稅種征收的國家和地區(qū)大約有30個(gè)，所用稅種名稱也多種多樣。土地資源比較豐富的巴西，一直征收土地稅，包括對(duì)農(nóng)業(yè)土地征收的農(nóng)村土地稅，對(duì)城市土地及房屋建筑物征收的城市財(cái)產(chǎn)稅。印度的州政府對(duì)農(nóng)業(yè)耕地征收土地稅。我國臺(tái)灣地區(qū)有地價(jià)稅，還有荒地稅、空地稅、不在地主稅（即土地所有人離開土地所在地達(dá)到一定期限），這些稅都是帶懲罰性質(zhì)的特殊性土地稅，都是以地價(jià)稅為基礎(chǔ)加增若干倍征收的，而非經(jīng)常性的土地稅。泰國對(duì)所有土地征收地方發(fā)展稅。韓國征收綜合土地稅。新西蘭的土地稅，是對(duì)非農(nóng)業(yè)用地征收，由土地所有者繳納。日本的土地保有稅稅種，除合并在其他稅種中征收的固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅外，還有單列稅種征收的地價(jià)稅（國稅）和特別土地保有稅（地方稅）。

（三）計(jì)稅依據(jù)

各國土地稅的計(jì)稅依據(jù)，基本上可以分為從量計(jì)征和從價(jià)計(jì)征兩種。

從量計(jì)征的土地稅，是按土地的面積、土地生產(chǎn)物的產(chǎn)量課征。這種從量計(jì)征的土地稅，因?yàn)橛?jì)征簡便，稅額確實(shí)，在古代曾被普遍采用。但隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和級(jí)差地租的擴(kuò)大，如果再按土地面積或生產(chǎn)物的產(chǎn)量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各國已少采用，以從價(jià)計(jì)征取而代之。

從價(jià)計(jì)征的土地稅，是以土地的價(jià)值或價(jià)格為課稅標(biāo)準(zhǔn)所課征的土地稅。1873年首先由加拿大始征，后來各國相繼仿行。從價(jià)計(jì)征的關(guān)鍵是土地的計(jì)價(jià)。各國的土地計(jì)價(jià)方法不盡相同，大多數(shù)國家是根據(jù)土地的估價(jià)課征，也有少數(shù)國家按年度租金價(jià)值課征。美國的土地稅一般是根據(jù)專門機(jī)構(gòu)確定的“估定價(jià)”為標(biāo)準(zhǔn)課征。德國的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)價(jià)值也是根據(jù)“估價(jià)法”確定。瑞典財(cái)產(chǎn)凈值稅中土地等不動(dòng)產(chǎn)的凈值由官方評(píng)估確定。我國臺(tái)灣地區(qū)的土地估價(jià)由地方政府負(fù)責(zé)實(shí)施，包括每年公告一次的“公告現(xiàn)值”和每3年公告一次的“公告地價(jià)”，稅務(wù)機(jī)關(guān)按“公告現(xiàn)值”征收土地增值稅，按“公告地價(jià)”征收地價(jià)稅。日本作為國稅征收的“地價(jià)稅”，對(duì)土地的價(jià)額是以征稅期的“時(shí)價(jià)”計(jì)算的。作為市町村征收的“特別土地保有稅”（保有部分）的課稅標(biāo)準(zhǔn)為該土地的取得價(jià)格。

（四）稅率設(shè)計(jì)

各國土地稅稅率的形式較多，總的來說，有比例稅率和累進(jìn)稅率兩種。有少數(shù)國家對(duì)農(nóng)業(yè)土地實(shí)行從量定額課征。

美國、德國、日本等多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，對(duì)土地課稅一般采用比例稅率。美國的稅率由各地方政府逐年自行規(guī)定。德國對(duì)個(gè)人和公司分別適用0．5％和0.6％的比例稅率。日本的地價(jià)稅稅率為0．3％，特別土地保有稅稅率為1．4％。新西蘭的土地稅稅率為2％。

許多國家和地區(qū)，根據(jù)以下不同情況采用不同稅率：

1．根據(jù)土地用途不同，采用不同稅率。

有些國家和地區(qū)，對(duì)不同用途的土地采用不同稅率，農(nóng)業(yè)用地低于城市用地，工業(yè)用地低于商業(yè)用地，住宅用地低于營業(yè)用地，宗教、社會(huì)福利、教育、體育用地低于其他用途的土地。如我國臺(tái)灣地區(qū)地價(jià)稅稅率，分為一般稅率和優(yōu)惠稅率兩種，對(duì)限額內(nèi)的自用地、工業(yè)用地、公共設(shè)施保留地和公有土地均實(shí)行優(yōu)惠稅率。公共設(shè)施保留地稅率為1％，公有土地稅率為1．5％。菲律賓、牙買加、利比里亞等國，也按土地的不同用途采用不同稅率。

2．根據(jù)土地所處地理位置不同，采用不同稅率。

美國包括土地在內(nèi)的一般財(cái)產(chǎn)稅的稅率，各州都不一樣，一般在3％-10％之間。大城市如紐約、芝加哥等地的稅率比其他地區(qū)要高。丹麥依土地位置的不同，將稅率定為l％——5．5％，首都哥本哈根的稅率最高。

3．根據(jù)土地開發(fā)程度不同，采用不同稅率。

我國香港特別行政區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)稅稅率，原則上是17％，新開辟地區(qū)為11％，但對(duì)供應(yīng)不過濾水的地區(qū)為16％，無水道的地區(qū)為15％，新開辟區(qū)為9％。新加坡為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)政策的需要，原將全國地區(qū)分為發(fā)達(dá)地區(qū)、半發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)3類，采用不同的稅率，分別為36％、18％和12％。從1984年起修改為全國23％的統(tǒng)一稅率。

4．對(duì)空地或閑置土地，采用較高稅率。

如日本對(duì)閑置土地的所有人征收特別土地保有稅。奧地利征收閑置土地價(jià)值稅。我國臺(tái)灣地區(qū)對(duì)私有空地（所謂空地是指已完成道路、排水及電力設(shè)施，而仍未依規(guī)定建筑，或雖已建筑但建筑改良物價(jià)值不及所占基地申報(bào)地價(jià)15％的土地）按該宗土地地價(jià)稅的3——5倍征收。對(duì)空地或閑置土地課征較高稅率，目的是為了促進(jìn)土地的有效利用。

發(fā)展中國家的土地稅多數(shù)采用累進(jìn)稅率，這主要是因?yàn)槔圻M(jìn)稅率對(duì)限制私人占有土地?cái)?shù)量有重要意義，在土地公有情況下，可防止土地盲目占用和浪費(fèi)土地資源，有利于提高土地利用效率。如巴西的農(nóng)村土地稅實(shí)行22個(gè)級(jí)次（從0．2％——3．5％不等）的累進(jìn)稅率。泰國的土地發(fā)展稅稅率按土地中間價(jià)值大小，課以一定稅額，分34個(gè)級(jí)次。我國臺(tái)灣地區(qū)的地價(jià)稅稅率，按地價(jià)總額和土地用途不同，分別適用基本稅率、累進(jìn)稅率和特別稅率：凡地價(jià)總額未超過累進(jìn)起點(diǎn)地價(jià)的，適用10％的基本稅率；超過累進(jìn)起點(diǎn)地價(jià)的，按超倍累進(jìn)稅率征收；對(duì)某些用途的土地如名勝古跡占地，適用10％的特別稅率。韓國綜合土地稅稅率比較復(fù)雜，分為一般稅率、特別稅率和個(gè)別稅率3類：一般稅率適用于法律規(guī)定的作為一般課稅對(duì)象的土地，一般稅率和特別稅率都設(shè)有9個(gè)級(jí)別，最低級(jí)次的稅率分別為0．2％和0．3％，最高級(jí)次的稅率分別為5％和2％；個(gè)別稅率的應(yīng)稅土地為旱田、水田、果園和森林，稅率為0．1％；工廠廠址、牧場、電力公司用地、土地開發(fā)公司出售、出租的土地，稅率為0．3%；高爾夫球場、別墅、娛樂用高檔設(shè)施用地的稅率為0．5%。

（五）征收管理

土地課稅的征收管理權(quán)限，多數(shù)國家歸地方政府，只有少數(shù)國家的少數(shù)稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。土地課稅由于作為課稅對(duì)象的土地其位置固定不變，不會(huì)發(fā)生稅基的地區(qū)轉(zhuǎn)移，而且稅源分散和納稅面寬等特點(diǎn)，由地方征管便于掌握和控制稅源。所以許多實(shí)行分稅制的國家，都把土地課稅歸入地方稅體系。如美國，土地課稅是財(cái)產(chǎn)稅的一個(gè)組成部分，而財(cái)產(chǎn)稅則是美國地方政府財(cái)政收入的主要來源。我國1994年實(shí)行分稅制財(cái)政體制改革，把直接涉及土地課稅的稅種劃歸地方稅體系。日本現(xiàn)行土地稅制，除1992年1月1日起開征的地價(jià)稅屬于國稅，由國稅局負(fù)責(zé)征收外，其余有關(guān)土地保有稅種的收入分別歸道府縣和市町村地方預(yù)算，屬于道府縣的有固定資產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)取得稅，屬于市町村的有特別土地保有稅、都市規(guī)劃稅，土地稅在日本地方稅體系中占有重要地位。巴西涉及土地的征稅，實(shí)行聯(lián)邦、州和市3級(jí)劃分稅種分別征收的體制，3級(jí)政府都有相應(yīng)的征收管理權(quán)限：土地稅（農(nóng)村土地）歸聯(lián)邦政府征收，收入的80％歸當(dāng)?shù)卣?；?dòng)產(chǎn)稅（城市土地）歸市政府征收；不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅歸州政府征收。

二、土地有償轉(zhuǎn)移和增值課稅的國際比較

對(duì)土地所有者的土地增值額課征的稅，稱作土地增值稅。土地增值可分為土地有償轉(zhuǎn)讓增值和土地定期增值兩種。前者是土地買賣或交易時(shí)的價(jià)格超過其原來入賬時(shí)價(jià)格的增值部分；后者是指土地所有者所擁有的土地因地價(jià)上漲而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指這部分土地增值并非是土地所有者私人勞動(dòng)或投資得到的，而完全是由于社會(huì)發(fā)展、土地需求的增長而形成的），這部分增值有人主張應(yīng)該全部歸公，以體現(xiàn)財(cái)富的公平分配，并限制土地投機(jī)，抑制土地兼并。土地是一種資本資產(chǎn)，對(duì)資本資產(chǎn)的增值所課征的稅，實(shí)質(zhì)上是屬于資本利得稅的范疇。

（一）課稅范圍

土地增值稅的課稅范圍一般分為兩種：一種是包括對(duì)土地及建筑物增值的課稅，如我國現(xiàn)行的土地增值稅和意大利的不動(dòng)產(chǎn)增值稅。另一種是只對(duì)土地的增值課稅，如我國臺(tái)灣地區(qū)的土地增值稅和韓國的土地超額增值稅。

土地增值稅的課稅對(duì)象是土地的增值額，一般包括土地轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的增值額和土地非轉(zhuǎn)移定期發(fā)生的漲價(jià)形成的增值額。德國、英國、日本原先實(shí)行過的土地增值稅，對(duì)以上兩種情況下的增值都課稅。意大利現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)增值稅的課稅對(duì)象，也包括這兩個(gè)部分的增值額。我國和日本等國的現(xiàn)行土地增值稅只對(duì)土地轉(zhuǎn)移時(shí)發(fā)生的增值課稅。韓國的土地超額增值稅，只對(duì)納稅人擁有的閑置土地或非營業(yè)用地的增值征稅。在日本，對(duì)個(gè)人和法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，分別課征：對(duì)個(gè)人的土地轉(zhuǎn)讓收入課征的稅種，由個(gè)人所得稅、個(gè)人事業(yè)稅和個(gè)人居民稅3個(gè)稅種構(gòu)成；對(duì)法人的土地轉(zhuǎn)讓收入稅，由法人稅、法人事業(yè)稅和法人居民稅3個(gè)稅種構(gòu)成。

（二）課征方式

許多國家對(duì)土地轉(zhuǎn)讓或定期增值的收入，同其他收入一樣征收個(gè)人所得稅和法人所得稅。土地增值稅的課稅方式，可分為兩種：

1．綜合征收。就是把土地增值收入歸并到一般財(cái)產(chǎn)收益中，統(tǒng)一征收所得稅。美國、英國等國的土地轉(zhuǎn)讓收入并入個(gè)人或法人的綜合收入，征收個(gè)人所得稅和法人稅。加拿大將土地轉(zhuǎn)讓收入的四分之三計(jì)入所得，進(jìn)行綜合征稅。法國對(duì)持有期只有2年以內(nèi)的短期土地轉(zhuǎn)讓收入與其他收入一起合并征稅；超過5年的長期土地轉(zhuǎn)讓收入用五分五乘方式征稅。

2．單獨(dú)征收。就是把土地增值收入從所得稅中分離出來，單獨(dú)課征。日本對(duì)個(gè)人的土地轉(zhuǎn)讓收入的課稅，核心是單獨(dú)計(jì)算，分離課稅，對(duì)法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，在1991年以前，是并入法人的全部事業(yè)年度收入課征普通法人稅的，在1991年的土地稅制改革中，進(jìn)一步強(qiáng)化了對(duì)法人土地轉(zhuǎn)讓收入的課征，對(duì)超短期土地轉(zhuǎn)讓收入按67．5％的稅率實(shí)行分離課稅，不再與其他法人稅綜合計(jì)算，從而使法人企業(yè)在其他收入出現(xiàn)赤字時(shí)，無法用土地轉(zhuǎn)讓收入予以彌補(bǔ)。德國、意大利兩國，除非投機(jī)買賣，原則上不征稅。

（三）計(jì)稅基礎(chǔ)

土地增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)是土地的增值額。土地有償轉(zhuǎn)移的增值額是土地的售價(jià)減去其原價(jià)（原來購入價(jià)或取得使用權(quán)的支付價(jià)）和各項(xiàng)成本費(fèi)用以后的余額。我國臺(tái)灣地區(qū)以每年政府公布一次的“土地公告現(xiàn)值”為計(jì)稅基礎(chǔ)，納稅人按公告現(xiàn)值的80％——120％申報(bào)納稅。對(duì)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的土地，定期估價(jià)一次，按增加價(jià)值課稅，允許扣除為增值而發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

（四）稅率設(shè)計(jì)

土地增值稅的稅率，基本上分為比例稅率和累進(jìn)稅率兩種。

1．比例稅率。

韓國的土地超額增值稅，實(shí)行單一的比例稅率。日本、法國等對(duì)土地轉(zhuǎn)讓收入的稅率，因土地持有期長短而設(shè)計(jì)高低不同的差另比例稅率，土地持有期長的實(shí)行輕稅率，短的實(shí)行高稅率。如日本，對(duì)個(gè)人的土地轉(zhuǎn)讓，分為長期轉(zhuǎn)讓、短期轉(zhuǎn)讓和超短期轉(zhuǎn)讓3種，“長期轉(zhuǎn)讓”是指自獲得土地所有權(quán)至出讓土地的時(shí)間超過5年的；“短期轉(zhuǎn)讓”是指持有的時(shí)間2一5年的；“超短期轉(zhuǎn)讓”是指土地?fù)碛衅谠?年以下的。對(duì)這3種長短不同轉(zhuǎn)讓收入分別實(shí)行10％——20%、40％和50％的不同稅率，以抑制土地投機(jī)，合理分配土地的增值。日本對(duì)法人土地轉(zhuǎn)讓收入除征收普通法人稅外，另征附加稅，如從1973年起，對(duì)法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，在普通法人稅以外，對(duì)擁有期在5年以下的短期轉(zhuǎn)讓收入，加征20％的法人稅。1987年規(guī)定，對(duì)土地?fù)碛衅?年以下的超短期土地轉(zhuǎn)讓收入，加征10％——30％的附加稅。1991年，對(duì)5年以上的長期轉(zhuǎn)讓收入，也實(shí)行了加征10％的附加稅制度。

2．累進(jìn)稅率。

有些國家和地區(qū)按照土地價(jià)格增長幅度采用累進(jìn)稅率征收。當(dāng)土地轉(zhuǎn)移時(shí)，不論土地面積大小，漲價(jià)數(shù)額多少，一律以超過原價(jià)倍數(shù)累進(jìn)課征。如我國臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)行土地增值稅稅率，按土地漲價(jià)倍數(shù)實(shí)行3級(jí)超額累，進(jìn)稅率，具體計(jì)算為：土地漲價(jià)總額超過原規(guī)。定地價(jià)或前次轉(zhuǎn)移時(shí)申報(bào)現(xiàn)值但未達(dá)100％者，就其漲價(jià)總額按稅率40％征收；超過100％而未達(dá)200%者，就其超過部分按50％的稅率征收；超過200％以上者，就其超過部分按60％的稅率征收。在計(jì)征土地增值稅時(shí)，對(duì)以前轉(zhuǎn)移時(shí)申報(bào)的土地現(xiàn)值，都按物價(jià)指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，以體現(xiàn)稅負(fù)公平。意大利的不動(dòng)產(chǎn)增值稅是將房地產(chǎn)從買入到轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格上漲部分作為征稅對(duì)象，按照價(jià)格增長幅度采用累進(jìn)稅制，按3％——30％的稅率征收。價(jià)格上漲部分是指地價(jià)超過基準(zhǔn)價(jià)格的部分（具體征稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率見表1）。

三、土地取得和無償轉(zhuǎn)移課稅的國際比較

土地取得稅是對(duì)個(gè)人或法人在通過購買、接受贈(zèng)與或繼承財(cái)產(chǎn)等方式取得土地時(shí)課征的稅，分為因購買、交換等有償轉(zhuǎn)移取得土地時(shí)課征的稅和因接受贈(zèng)與或繼承遺產(chǎn)等元償轉(zhuǎn)移取得土地時(shí)課征的稅兩種情況。

（一）有償轉(zhuǎn)移取得土地時(shí)的課稅

韓國對(duì)購置不動(dòng)產(chǎn)所取得的土地設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)購置稅，按所購項(xiàng)目價(jià)值2％的標(biāo)準(zhǔn)稅率課征，或按購置不動(dòng)產(chǎn)的年度分期付款額的比例征收。

日本的土地取得稅制除了贈(zèng)與稅和繼承稅外，還有不動(dòng)產(chǎn)取得稅和特別土地保有稅（取得部分）。不動(dòng)產(chǎn)取得稅是由都道府縣對(duì)取得土地和房屋等不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)人和法人課征的稅，不論有償、無償包括買賣、交換、贈(zèng)與、捐贈(zèng)、實(shí)物出資、填地等原始取得或繼承取得的土地與房屋，都是不動(dòng)產(chǎn)取得稅的征稅對(duì)象。土地取得稅的免征點(diǎn)是10萬日元，征稅標(biāo)準(zhǔn)是購買時(shí)的價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)稅率為4％。學(xué)校、特定醫(yī)療法人、道路等一定用途購置的土地不征稅。特別土地保有稅（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投機(jī)性取得和促進(jìn)已取得土地的有效利用，內(nèi)容包括保有課稅和取得課稅兩個(gè)部分。

德國、意大利、荷蘭等國都設(shè)有“登記許可稅”，在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移書立登記憑證時(shí)，按土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)算納稅。有些國家和地區(qū)對(duì)土地等不動(dòng)產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)時(shí)，就當(dāng)事人雙方訂立的契約，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)取得人征收契稅或印花稅。契稅和印花稅表面上是對(duì)契約征稅，實(shí)際上是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)取得者課征的稅收。

（二）無償轉(zhuǎn)移取得土地時(shí)的課稅

對(duì)土地等財(cái)產(chǎn)無償轉(zhuǎn)移時(shí)課征的稅，稱為財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，包括遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈(zèng)與稅。廣義的遺產(chǎn)稅包括對(duì)財(cái)產(chǎn)繼承者繼承的財(cái)產(chǎn)課征的稅和對(duì)死者遺留的財(cái)產(chǎn)課征的稅。贈(zèng)與稅是對(duì)財(cái)產(chǎn)所有者生前贈(zèng)與他人的財(cái)產(chǎn)課征的稅，是遺產(chǎn)稅的補(bǔ)充稅種。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的配合方式，各國的做法不同，包括兩個(gè)稅種課征制度的配合和兩個(gè)稅種稅率的配合

1．兩個(gè)稅種課征制度的配合。國際上通常有3種方式：（1）單一稅制，即在遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈(zèng)與稅3種稅中，只設(shè)立其中一個(gè)稅種，如新加坡、我國香港特別行政區(qū)等在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅制中只有一個(gè)遺產(chǎn)稅，而沒有繼承稅和贈(zèng)與稅；英國是將一部分生前贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)歸入遺產(chǎn)額中課征遺產(chǎn)稅，不單設(shè)贈(zèng)與稅；伊朗、冰島、馬來西亞只設(shè)繼承稅，未征收贈(zèng)與稅；加納，秘魯只征收贈(zèng)與稅，不征收遺產(chǎn)稅。（2）分設(shè)兩稅，并行征收，這種方式為大多數(shù)國家所采用，如美國既征遺產(chǎn)稅同時(shí)又征贈(zèng)與稅；日本、德國、法國、瑞典等國均實(shí)行繼承稅和贈(zèng)與稅相結(jié)合的制度。（3）分設(shè)兩稅，交叉合并課征，即對(duì)生前贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)除按年或按次課征贈(zèng)與稅外，在財(cái)產(chǎn)所有人死亡后，均將生前贈(zèng)與總額（或受贈(zèng)總額）并入遺產(chǎn)總額（或繼承總額）中一并課稅，原先已納的贈(zèng)與稅額準(zhǔn)予扣除，如意大利、新西蘭等采用這種方式。

2．稅率的配合方式，有兩稅分設(shè)稅率和兩稅合一稅率兩種做法，如美國聯(lián)邦的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，適用統(tǒng)一的超額累進(jìn)稅率；英國的遺產(chǎn)繼承稅，從1988——1989年度起，稅率由超額累進(jìn)稅率改為統(tǒng)一的比例稅率；德國按被繼承人與繼承人或受遺贈(zèng)人、贈(zèng)與人與被贈(zèng)與人之間的親疏關(guān)系設(shè)計(jì)稅率，實(shí)行超額累進(jìn)稅率；日本對(duì)繼承稅和贈(zèng)與稅分別設(shè)計(jì)稅率表，都采用超額累進(jìn)稅率。

主要參考資料：

（1）尾崎護(hù)（日）《日本等工業(yè)化國家的稅制》（中國稅務(wù)出版社1995年11月出版）。

（2）孫執(zhí)中主編《戰(zhàn)后日本稅制》（世界知識(shí)出版社1996年3月出版）。

第7篇：不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富管理范文

關(guān)鍵詞:金融資產(chǎn)；住房資產(chǎn)；財(cái)富效應(yīng)

中圖分類號(hào):F064.1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1006-1428(2007)11-0023-05

收稿日期:2007-06-27

作者簡介:駱祚炎(1968-)，男，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，現(xiàn)供職于廣東商學(xué)院金融學(xué)院。

一､金融資產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的時(shí)間特征值得研究

近段時(shí)期來，隨著檢驗(yàn)技術(shù)的進(jìn)一步完善(Dreger等，2006)和各種新假說的提出，國際上財(cái)富效應(yīng)的研究呈現(xiàn)一個(gè)新的特點(diǎn)，即，對(duì)各種資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行分類研究。這種研究內(nèi)容的變化，實(shí)際上隱含著一個(gè)重要的理論轉(zhuǎn)變。財(cái)富效應(yīng)理論過去假定，各種資產(chǎn)具有相同的邊際消費(fèi)傾向，對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生相同的影響；現(xiàn)在財(cái)富效應(yīng)理論則認(rèn)為，各種資產(chǎn)的邊際消費(fèi)傾向可能不同，進(jìn)而對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生不同的影響。這種理論上的轉(zhuǎn)換，也推動(dòng)財(cái)富效應(yīng)的實(shí)證分析模型發(fā)生變化。從理論上說，財(cái)富效應(yīng)受到許多因素的影響。例如，資產(chǎn)流動(dòng)性的強(qiáng)弱，資產(chǎn)回報(bào)率期望值的高低，消費(fèi)者的收入分布和收入狀況，與資產(chǎn)相關(guān)的稅收政策，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)偏好，心理賬戶和消費(fèi)計(jì)劃等。正是因?yàn)樨?cái)富效應(yīng)影響因素的多樣性，以及實(shí)證分析手段的差異，導(dǎo)致各種研究在兩種類型資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的比較上出現(xiàn)分歧。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)(住房)的財(cái)富效應(yīng)較小。Levin(1998)認(rèn)為，住房資產(chǎn)對(duì)消費(fèi)基本沒有影響。Tracy(1999)等人認(rèn)為，雖然住房價(jià)格的變動(dòng)帶來的財(cái)富變化可能比股價(jià)變動(dòng)帶來的財(cái)富變動(dòng)要大，但是住房資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)可能要小于金融資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)，對(duì)于計(jì)劃長期居住房屋的消費(fèi)者來說，住房價(jià)格上升所帶來的有利的財(cái)富效應(yīng)可能被使用住房的成本上升所抵消。Poterba(2000)認(rèn)為，自己居住而不能兌現(xiàn)的房地產(chǎn)具有較低的邊際消費(fèi)傾向，自住性房產(chǎn)通常被看作是一種長期資產(chǎn)。Campbell等(2005)研究發(fā)現(xiàn)，年紀(jì)大的自有住房者對(duì)住房價(jià)格的變化比較敏感，而年輕租房者對(duì)住房價(jià)格的變化不敏感。

然而，更多的觀點(diǎn)似乎支持住房資產(chǎn)要大于金融資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的觀點(diǎn)。Case(2001)等人通過分析14個(gè)國家25年的面板數(shù)據(jù)，及美國各州1980年代至1990年代的數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，住房價(jià)格上漲對(duì)家庭消費(fèi)的促進(jìn)作用要明顯大于股市的財(cái)富效應(yīng)。Bayoumi和Edison(2002)利用16個(gè)國家30年的數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，住房財(cái)富對(duì)消費(fèi)的影響要大于股市對(duì)消費(fèi)的影響。Benjamin等(2004)以美國1952年第一季度到2001年第四季度的數(shù)據(jù)為樣本研究發(fā)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)增長1美元使消費(fèi)增加8美分，而金融資產(chǎn)增加1美元只能使消費(fèi)增加2美分，房地產(chǎn)的MPC要高于金融資產(chǎn)的MPC，不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)抵消了其負(fù)面影響，持有不動(dòng)產(chǎn)能夠平滑消費(fèi)并減少消費(fèi)的波動(dòng)性。

從國內(nèi)看，中國財(cái)富效應(yīng)的研究主要集中在股市財(cái)富效應(yīng)的分析上，對(duì)住房資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的理論研究很少，對(duì)其實(shí)證分析則更少。例如，盧嘉瑞等(2006)分析股市財(cái)富效應(yīng)的機(jī)制并進(jìn)行檢驗(yàn)。段進(jìn)等(2005)､駱祚炎(2004)和李振明(2001)對(duì)股市財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行理論和實(shí)證分析。賀菊煌等(2000)和臧旭恒(1995)分別分析1996年和1995年以前金融資產(chǎn)對(duì)消費(fèi)的影響。對(duì)住房資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)研究的典型文獻(xiàn)是，劉建江等(2005)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)作用機(jī)制的分析。他們認(rèn)為，持續(xù)上漲的房地產(chǎn)市場，能擴(kuò)大短期邊際消費(fèi)傾向，促進(jìn)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)的增長。該文沒有對(duì)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行實(shí)證分析。

從上述國內(nèi)外研究看，財(cái)富效應(yīng)研究取得較大進(jìn)展，但也存在一些不足。國外研究的不足主要表現(xiàn)為，沒有對(duì)兩種資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)比較，沒有體現(xiàn)出兩種資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的時(shí)間特征。國內(nèi)研究的不足則更多，既沒有對(duì)兩種資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行靜態(tài)比較，也沒有對(duì)兩種資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的時(shí)間變化特征進(jìn)行實(shí)證分析。中國正處于改革的過程中，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)､經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系､各種制度等不斷進(jìn)行調(diào)整，金融資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)，應(yīng)該具有較強(qiáng)的時(shí)間特征。因此，鑒于上述研究的某些不足，以及金融資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)(住房)對(duì)促進(jìn)消費(fèi)的意義，本文主要基于資產(chǎn)流動(dòng)性的角度，運(yùn)用協(xié)整分析和狀態(tài)空間模型，以年度數(shù)據(jù)為樣本，對(duì)中國居民金融資產(chǎn)和住房資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行靜態(tài)比較和時(shí)間特征分析，并以此提出通過資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)促進(jìn)消費(fèi)增長的對(duì)策。

二､兩種資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)比較的理論模型構(gòu)建

(一)理論模型的構(gòu)建

Muellbauer(1994)認(rèn)為，資產(chǎn)流動(dòng)性和所有權(quán)的不同會(huì)引起不同種類資產(chǎn)的邊際消費(fèi)傾向不同。根據(jù)Benjamin(2004)的理論，家庭從金融資產(chǎn)St和實(shí)物資產(chǎn)Ht取得收入，個(gè)人可支配收入被分為轉(zhuǎn)移性收入Gt和工資薪金Yt。不包括財(cái)產(chǎn)性收入在內(nèi)的可支配收入為Zt=Yt+Gt。一些因素將這兩種收入轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)的價(jià)值。假設(shè)這些轉(zhuǎn)化因素用bY和bG代表，則不可觀測的人力資本和轉(zhuǎn)移財(cái)富分別為bYYt和bGGt。工資薪金所得和轉(zhuǎn)移性收入具有完全的流動(dòng)性，它們形成的資產(chǎn)也具有完全的流動(dòng)性。家庭從金融資產(chǎn)上獲得的收入缺乏流動(dòng)性，因?yàn)榻鹑谫Y產(chǎn)中存在一些受限制的如養(yǎng)老金和保險(xiǎn)金等賬戶，利息､紅利和資本利得不會(huì)輕易被用來消費(fèi)。住房資產(chǎn)也是如此。假定金融資產(chǎn)相對(duì)于住房資產(chǎn)的流動(dòng)性為λS，則按照流動(dòng)性加總得到的總財(cái)富，包括人力資本､轉(zhuǎn)移資產(chǎn)､經(jīng)過流動(dòng)性調(diào)整后的金融資產(chǎn)和實(shí)物資產(chǎn)，即:

(二)金融資產(chǎn)相對(duì)較強(qiáng)的流動(dòng)性使金融資產(chǎn)略大于住房資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)

Benjamin(2004)認(rèn)為，美國居民金融資產(chǎn)相對(duì)較低的財(cái)富效應(yīng)，與美國居民金融資產(chǎn)集中在受到限制的幾個(gè)賬戶如養(yǎng)老金和保險(xiǎn)金等有關(guān)，限制了資產(chǎn)的流動(dòng)性。中國的情況則相反。居民的金融資產(chǎn)主要是不受限制的儲(chǔ)蓄資產(chǎn)。1980年―1988年居民金融資產(chǎn)幾乎是儲(chǔ)蓄資產(chǎn)。1989年―2005年期間，除2000年和2001年的儲(chǔ)蓄資產(chǎn)比例為90%以下外，其他年份儲(chǔ)蓄資產(chǎn)比例均在90%以上。儲(chǔ)蓄資產(chǎn)的平均比例接近95%。居民所持有的股票資產(chǎn)占金融資產(chǎn)的平均比例為3.18%，其對(duì)消費(fèi)影響較小。1989年以后，出現(xiàn)少量的社會(huì)保險(xiǎn)資產(chǎn)，其占居民金融資產(chǎn)的比例在3%以下。由于受到限制的賬戶相對(duì)較少，使金融資產(chǎn)及其產(chǎn)生的收益產(chǎn)生相對(duì)較強(qiáng)的財(cái)富效應(yīng)。

(三)住房消費(fèi)的條件限制､價(jià)格過快上漲及流動(dòng)性約束，抑制消費(fèi)的擴(kuò)大

Benjamin(2004)認(rèn)為，在應(yīng)稅收入中可以扣除住房的抵押貸款利息，較低的借款利率以及一個(gè)全國性較安全的住房市場，使居民通過增加債務(wù)來增加住房消費(fèi)。中國目前缺乏像美國這樣的住房消費(fèi)條件。同時(shí)，受到收入水平的限制，中國絕大多數(shù)居民購買住房都是自住，無法使住房資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)發(fā)揮出來。另外一個(gè)重要的原因是，近年住房價(jià)格漲幅過大。例如，全國2001年―2004年房屋銷售價(jià)格環(huán)比增長指數(shù)分別為2.2%､3.7%､4.8%､9.7%。駱祚炎(2007)認(rèn)為，人們產(chǎn)生大額剛性支出的預(yù)期，迫使居民減少當(dāng)前消費(fèi)而增加儲(chǔ)蓄。還有一個(gè)可能的原因是，Engelhardt(1996)發(fā)現(xiàn)，住房資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)具有不對(duì)稱性。住房資產(chǎn)的價(jià)格上升對(duì)消費(fèi)幾乎沒有影響，但是住房資產(chǎn)的價(jià)格下降1美元卻可能使消費(fèi)下降30美分。中國近年來住房價(jià)格較快增長，引發(fā)住房資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的非對(duì)稱性發(fā)揮，抑制消費(fèi)的增長。此外，較強(qiáng)的流動(dòng)性約束制約住房資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)。杜海韜等(2005)認(rèn)為，1990年代中期以來持續(xù)走低的收入增長率直接抑制消費(fèi)需求的增長，仍然偏緊的流動(dòng)性約束和日益增強(qiáng)的不確定性增大了預(yù)防性儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)，也制約住房資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的發(fā)揮。

(四)消費(fèi)對(duì)收入存在過度敏感性使兩種資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)微弱

中國居民對(duì)消費(fèi)存在過度敏感性。彭文平(2001)認(rèn)為，流動(dòng)性約束､利率的內(nèi)生變化和非生命周期理論等可以解釋中國近年來的消費(fèi)過度敏感性。宋冬林等(2003)認(rèn)為，中國城鎮(zhèn)居民消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期表現(xiàn)出過度敏感性，為使拉動(dòng)需求的政策更加有效，有必要采取措施矯正居民消費(fèi)的過度敏感性。駱祚炎(2007)認(rèn)為，居民面臨的收入不確定性和日益增加的支出預(yù)期，使消費(fèi)過度敏感性增強(qiáng)。消費(fèi)對(duì)收入的過度依賴，必然削弱兩種資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)。

六､發(fā)揮資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)促進(jìn)消費(fèi)需求的擴(kuò)大

(一)增強(qiáng)政策的可預(yù)見性，形成股市和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的預(yù)期

居民資產(chǎn)發(fā)揮財(cái)富效應(yīng)的一個(gè)重要條件是資產(chǎn)價(jià)值的平穩(wěn)增長。在增值性資產(chǎn)中，股票和房地產(chǎn)是兩項(xiàng)重要的內(nèi)容。維持股市和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的預(yù)期對(duì)于資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的發(fā)揮尤為重要。要采取措施促進(jìn)股市的長期發(fā)展，從制度上解決股市的長期穩(wěn)定發(fā)展問題。當(dāng)前股市的發(fā)展過程中，結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)有所增加，需要采取平穩(wěn)措施加以調(diào)節(jié)。同時(shí)，防止房地產(chǎn)市場價(jià)格的大幅度波動(dòng)，增強(qiáng)房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)的促進(jìn)作用。

(二)增強(qiáng)金融資產(chǎn)的流動(dòng)性，促進(jìn)居民財(cái)產(chǎn)的增加

當(dāng)前，要繼續(xù)促進(jìn)股票市場的穩(wěn)定發(fā)展，豐富股票市場的投資品種，健全股市交易和監(jiān)管制度，平穩(wěn)有序､漸進(jìn)式地進(jìn)行股票市場的國際化，促進(jìn)多層次資本市場的建設(shè)。對(duì)于一些受到限制的金融資產(chǎn)(例如五種社會(huì)保險(xiǎn)基金和住房公積金)，一方面要繼續(xù)增強(qiáng)其社會(huì)保障功能，另一方面要通過有效的投資提高其增值能力，住房公積金賬戶要強(qiáng)化為居民當(dāng)前住房消費(fèi)服務(wù)的功能。

(三)適度增強(qiáng)住房資產(chǎn)的流動(dòng)性，并促進(jìn)住房市場的平穩(wěn)發(fā)展

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，持續(xù)上漲的房地產(chǎn)市場，能擴(kuò)大短期邊際消費(fèi)傾向并促進(jìn)消費(fèi)。但要注意的是，住房資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的發(fā)揮，是以住房價(jià)格平穩(wěn)增長為前提的，而且收入的增長不能明顯落后于住房支出的增長。從當(dāng)前看，最迫切的任務(wù)是控制房價(jià)的過快增長，滿足居民的住房需求和需要。當(dāng)前，要繼續(xù)維護(hù)本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的成效，同時(shí)培育一個(gè)健全交易的住房市場，適度增強(qiáng)住房資產(chǎn)的流動(dòng)性。在民生和經(jīng)濟(jì)增長與發(fā)展問題上，要取得一種相對(duì)的均衡。

(四)促進(jìn)居民可支配收入的提高

居民消費(fèi)存在過度敏感性，提高居民可支配收入成為促進(jìn)消費(fèi)的重要手段。一要增加居民的就業(yè)機(jī)會(huì)。二要不斷完善社會(huì)保障制度。三要加大對(duì)貧困群體的轉(zhuǎn)移支付力度。四要加強(qiáng)財(cái)政的公共服務(wù)功能(政府儲(chǔ)蓄率上升成為當(dāng)前儲(chǔ)蓄率提高的主要原因)。五要改善居民在接受教育和醫(yī)療服務(wù)方面的待遇和條件。

七､小結(jié)

居民資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)呈現(xiàn)四個(gè)特點(diǎn)。第一，從靜態(tài)比較看，金融資產(chǎn)大于住房資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)。第二，從時(shí)間特征看，總體上幾乎每年金融資產(chǎn)大于住房資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)。第三，兩種資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)盡管有差距，但差距很小。第四，兩種資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)都很微弱。這種結(jié)果與居民的消費(fèi)特征和兩種市場的發(fā)展?fàn)顩r有關(guān)。金融資產(chǎn)的相對(duì)平穩(wěn)增長和金融資產(chǎn)相對(duì)較強(qiáng)的流動(dòng)性使金融資產(chǎn)略大于住房資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)。住房消費(fèi)的條件限制､價(jià)格過快上漲及流動(dòng)性約束，抑制消費(fèi)需求的擴(kuò)大。消費(fèi)對(duì)收入存在過度敏感性使兩種資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)微弱。為了通過資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)來促進(jìn)消費(fèi)，必須增強(qiáng)政策的可預(yù)見性，形成股市和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的預(yù)期；增強(qiáng)金融資產(chǎn)的流動(dòng)性，促進(jìn)居民財(cái)產(chǎn)的增加；適度增強(qiáng)住房資產(chǎn)的流動(dòng)性，并促進(jìn)住房市場的平穩(wěn)發(fā)展；促進(jìn)居民可支配收入的提高。值得注意的是，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民的財(cái)富效應(yīng)，可能和居民整體體現(xiàn)出來的財(cái)富效應(yīng)不盡一致。這將構(gòu)成本文今后的研究方向。

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第8篇：不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富管理范文

房產(chǎn)稅能否逆轉(zhuǎn)高漲房價(jià)

2011年1月底，國家有關(guān)部門在上海、重慶啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)。上海主要針對(duì)新購房超過人均60平方米的部分，稅率為0.4%、0.6%兩檔。重慶則偏重對(duì)存量、增量獨(dú)棟別墅以及新購高檔商品房征收，稅率為0.5%～1.2%。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的目的，究竟是為了“調(diào)節(jié)房價(jià)”，還是為樓市調(diào)控建立長效機(jī)制？建立長效機(jī)制當(dāng)然是最好的答案，有關(guān)方面也立志于此，市場也期待于此。但從試點(diǎn)效果看，開征房產(chǎn)稅增加了應(yīng)稅住房購買者的持有成本，一定程度上抑制了炒作心理，但對(duì)高房價(jià)并未如期待的那樣起到“一劍封喉”作用。鑒于僅對(duì)增量房超額部分征稅、稅率總體偏低，因此，滬渝房產(chǎn)稅的試點(diǎn)效果，無論是在為地方政府增加稅收收入，還是調(diào)控當(dāng)?shù)胤績r(jià)，抑或?qū)ν稒C(jī)行為的震懾方面，效果都不佳。上海的房價(jià)繼續(xù)高歌猛進(jìn)，重慶的房價(jià)也沒停下腳步，數(shù)據(jù)顯示，今年5月上海和重慶的住宅均價(jià)環(huán)比漲幅在1%以內(nèi)，6月介于0.5%～0.8%之間，7月介于0.5%～1%之間，一直在穩(wěn)步上漲。上海地王頻現(xiàn)，賣地依然是地方財(cái)政收入的主要來源；重慶地價(jià)也是一浪高過一浪，土地同樣在地方財(cái)政收入中扮演重要角色。中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海賣地收入769.4779億元，同比上漲312%，位居所有城市第一，重慶為601.42億元，同比上漲43%，緊隨北京和杭州之后，位居第四。

上海多家二手房中介稱，目前對(duì)購房影響最大的是限購、限貸等，房產(chǎn)稅對(duì)交易行為的影響尚不明顯。行政手段強(qiáng)于稅收和市場手段，是目前調(diào)控的一個(gè)基本特征。說到底，房價(jià)取決于供求和預(yù)期，房產(chǎn)稅本身并非“劍指”高房價(jià)。美國、日本等都征房產(chǎn)稅，但依然經(jīng)歷過房價(jià)的暴漲和泡沫的破裂。

房產(chǎn)稅能否成地方財(cái)政主角

放眼世界，房產(chǎn)稅是許多國家地方政府的重要稅源，且只要是實(shí)施分稅制的國家，房產(chǎn)稅大多都由地方政府“獨(dú)享”。比如，在美國，物業(yè)稅約占地方政府財(cái)政收入的30%；在英國，住房財(cái)產(chǎn)稅是地方政府重要的收入來源，其歷史可追溯到1601年伊麗莎白時(shí)期的貧困救濟(jì)法案中的家庭稅。

對(duì)于房產(chǎn)稅，不少人抱以另一種期待，希望其能逐漸取代“土地財(cái)政”。但眼下這顯然還只是一種愿望。近年來，不少城市對(duì)土地出讓金收入依賴度居高不下，個(gè)別年份，比如2010年，一些城市的賣地收入甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過常規(guī)的財(cái)政收入。但房產(chǎn)稅收了多少呢？重慶曾披露“試點(diǎn)啟動(dòng)后10個(gè)月內(nèi)主城區(qū)征稅金額超過9000萬元”，上海至去年認(rèn)定的應(yīng)稅住房約為3萬套，其征稅金額也不是一個(gè)大數(shù)字。因此，“房產(chǎn)稅代替地方土地金”的思路，可以在長遠(yuǎn)目標(biāo)中進(jìn)行設(shè)計(jì)，但絕不是短時(shí)間可達(dá)到的。

從長遠(yuǎn)的稅源角度看，我國新開發(fā)的房產(chǎn)會(huì)越來越少，房屋保有量卻越來越大，征稅從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)是大勢所趨。隨著房產(chǎn)稅的擴(kuò)容和深化，新的稅源將逐漸形成規(guī)模。但我國應(yīng)考慮土地國有、流轉(zhuǎn)稅比例大等國情，逐步探索房產(chǎn)稅改革，尤其要遏制片面的“征稅沖動(dòng)”。

由此可見，開征房產(chǎn)稅的同時(shí)，要切實(shí)把住房交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)降下來，應(yīng)“征減結(jié)合”甚至“以征促減”，不要增加社會(huì)負(fù)擔(dān)。

房產(chǎn)稅征收何以“繞道而行”

房產(chǎn)稅是二次分配手段。2013年2月下發(fā)的《關(guān)于深化收入分配制度改革的若干意見》要求，完善房產(chǎn)保有、交易等環(huán)節(jié)稅收制度，逐步擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。而擴(kuò)大試點(diǎn)的是針對(duì)增量還是存量？

針對(duì)增量，固然能減少改革阻力、便于試點(diǎn)和擴(kuò)容順利起步；但如果長期回避存量，則可能造成既得利益固化。如果改善居住條件的正當(dāng)訴求要交稅、擁有多套房的富人卻不征，這是在制造新的稅收不公平。尤其是對(duì)大量空置住宅，更不能任其長期低成本甚至“無成本”地占用土地資源。如果向存量房“開刀”，將實(shí)實(shí)在在觸動(dòng)多個(gè)階層的利益，但如何把握力度與節(jié)奏，需要智慧和勇氣。

其實(shí)，明眼人一看就明白，選擇增量房作為征稅對(duì)象，無非是為了避免與既得利益群體正面沖突；而從增量房入手，似乎更容易被地方政府接納，也更易于加速房產(chǎn)稅在全國推行?？少Y佐證的是，在2012年6月如期完成了40個(gè)主要城市的聯(lián)網(wǎng)目標(biāo)后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的“擴(kuò)圍”工作，目前已在一定程度上陷入“停滯”狀態(tài)；而個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)無法全覆蓋，“個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”也就難以實(shí)施。顯然，地方政府對(duì)觸及存量房的房產(chǎn)稅開征非常抵觸，有不少特殊的“個(gè)人”，既不希望自己的不動(dòng)產(chǎn)被統(tǒng)一登記，也不希望自己名下占據(jù)的大量房產(chǎn)被征稅，更不希望自己的房產(chǎn)情況暴露在陽光下。

增量房征稅試點(diǎn)，既不能增收，也不能抑制房價(jià)，更打擊不了投機(jī)者。繼續(xù)擴(kuò)大試點(diǎn)，結(jié)果如此；“集中批準(zhǔn)一批”試點(diǎn)，結(jié)果還是如此。滬渝的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)表明，溫柔一刀的增量房征稅方式，誰都不會(huì)買賬。有關(guān)方面應(yīng)當(dāng)心知肚明，既然如此，仍然還要在增量房征稅上繼續(xù)擴(kuò)大試點(diǎn)，難道滬渝試點(diǎn)取得的經(jīng)驗(yàn)不夠，抑或壓根兒就是有人自己膽怯，想方設(shè)法拖延房產(chǎn)稅全面鋪開的時(shí)間？

動(dòng)不了存量房的奶酪，有關(guān)方面只能繞道而行，從阻力最小的增量房下手，從不傷害既得利益階層的新房開始征收。這看上去是為了加速房產(chǎn)稅的推進(jìn)，實(shí)際上不過是一種懶政思維。

房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)要科學(xué)合理公平

中國現(xiàn)在整個(gè)稅制實(shí)際上過多的依賴于流轉(zhuǎn)稅，也就是說在所有的交易過程當(dāng)中它征稅，對(duì)這種存量的財(cái)產(chǎn)實(shí)際上幾乎是不征稅。那么就是說，要稅制的結(jié)構(gòu)更加合理必須增加更多的財(cái)產(chǎn)稅。包括全世界在內(nèi)，城市居民的70%、80%的財(cái)產(chǎn)實(shí)際上就是房子、住房，所以對(duì)住房這個(gè)存量征收房地產(chǎn)稅也就在情理之中了。

房產(chǎn)稅能夠在一定程度上提高住房的使用效率，簡單來說，只要你征收房地產(chǎn)稅就會(huì)使得現(xiàn)有的空房子減少?，F(xiàn)在很多城市有很多人在買房子，但是買了房子以后不住，空在那個(gè)地方，博取這樣一個(gè)買賣的差價(jià)，但是如果持有的成本增加了，有了房地產(chǎn)稅了，每年要交1%的房地產(chǎn)稅，那么他可能就會(huì)把它租出去，就會(huì)提高資源的使用效率，這樣對(duì)市場的供給和需求本身也會(huì)發(fā)生很大的影響。

同時(shí)，新增稅收用于何處？國際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)社會(huì)財(cái)富積累到一定程度，營業(yè)稅、增值稅等間接稅應(yīng)該縮減、控制，而所得稅、房產(chǎn)稅等直接稅可以逐步開征。但現(xiàn)在社會(huì)對(duì)新增稅種有抵觸，一個(gè)重要原因是稅收使用不夠透明，離真正的公共財(cái)政還有差距。有人甚至擔(dān)心房產(chǎn)稅成為“苛捐雜稅”，會(huì)助長“吃飯財(cái)政”。試點(diǎn)階段，房產(chǎn)稅主要用于保障房建設(shè)，應(yīng)該說這是臨時(shí)性的制度安排。因此，擴(kuò)容以后的房產(chǎn)稅，必須要就其如何“取之于民、用之于民”作出長遠(yuǎn)的制度設(shè)計(jì)。

研究房地產(chǎn)稅立法很重要，因?yàn)楝F(xiàn)在和房地產(chǎn)有關(guān)的各項(xiàng)稅收，絕大多數(shù)都是1998年住房制度改革之前設(shè)立的，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場發(fā)展非?？?，市場已經(jīng)發(fā)生變化，因此，需要好好梳理和研究，建立一個(gè)和房地產(chǎn)市場相適應(yīng)的房地產(chǎn)稅制度。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的真正意義

2013年11月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門承擔(dān)，理順部門職責(zé)關(guān)系，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負(fù)擔(dān)。未來國土部將在不動(dòng)產(chǎn)登記中扮演更加重要的角色。國務(wù)院還提出要建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，消除“信息孤島”。但是，這只是加緊制度建設(shè)的一個(gè)重要方面，與加速房產(chǎn)稅推進(jìn)關(guān)系并不十分的密切。

不動(dòng)產(chǎn)土地登記制度被視為不同地方住房信息聯(lián)網(wǎng)的升級(jí)版，目前我國不動(dòng)產(chǎn)登記存在“碎片化”現(xiàn)象，各地房產(chǎn)部門是各行其是，分散登記。同時(shí)，還存在房管部門和國土資源部門多頭登記現(xiàn)象。資料顯示，目前我國執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)登記的部門有多個(gè)，耕地、草原、林地、海域使用權(quán)等又分散在不同部門，至少涉及國土、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、鐵道部、軍隊(duì)等多個(gè)部門。此外，在土地和房屋交易過程中，交易方需要向相應(yīng)的部門繳納登記費(fèi)用。這種多頭登記一方面增加交易成本，一方面也造成信息分散不易查詢、重復(fù)登記、數(shù)據(jù)不統(tǒng)一等問題。

建立統(tǒng)一登記制度后，將有國土資源部統(tǒng)一主導(dǎo)，一旦實(shí)現(xiàn)全國不動(dòng)產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，擁有大量房產(chǎn)的人將會(huì)被很快確定，不但有利于反腐工作，而且能夠保障房屋等不動(dòng)產(chǎn)的交易安全，減少欺詐行為。還有利于摸清全國房地產(chǎn)市場的基本情況，提高調(diào)控政策的精確性和針對(duì)性。

此外，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對(duì)于百姓預(yù)期將有一定影響。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)百姓的正常生活不會(huì)造成過多影響，但對(duì)擁有多套房的投資投機(jī)者的震懾作用將逐漸凸顯。

簡短的結(jié)論與啟示

房地產(chǎn)市場的軟著陸，其困難與復(fù)雜，前所未有。

每每房價(jià)漲了，房產(chǎn)稅呼聲總被“祭出”。在中央相繼出臺(tái)各種“嚴(yán)厲”調(diào)控措施的重壓下，房價(jià)走勢雖幾經(jīng)反復(fù)，但總體依然上漲明顯。面對(duì)此情此景，建立調(diào)控長效機(jī)制的呼聲一直不斷，其中尤以房產(chǎn)稅“藥方”備受期待?！罢{(diào)控派”期望的，自然是借此重拳，逐漸替代限購、限價(jià)等系列行政舉措，并以此督促地方政府?dāng)[脫“土地財(cái)政”依賴?？梢哉f，愿望是美好的，但房產(chǎn)稅幾無可能擔(dān)此重任。

同時(shí)，房產(chǎn)稅涉及公民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)，不能為了某種短期需要而倉促推出。將房產(chǎn)稅視為“房地產(chǎn)調(diào)節(jié)稅”，或可能為改革提供輿論利好，但如果不能引導(dǎo)社會(huì)形成正確認(rèn)知，一旦無法達(dá)到明顯的調(diào)控效果，將不僅損害公民的合法產(chǎn)權(quán)，也易傷害公共政策的嚴(yán)肅性，并引發(fā)民意反彈，對(duì)房產(chǎn)稅改革反而帶來不利影響。如果房產(chǎn)稅征收范圍擴(kuò)大到存量房、觸及到更多利益階層，試點(diǎn)確有必要，因?yàn)闊o前例可循，各方利益難以協(xié)調(diào)，貿(mào)然全面推進(jìn)，風(fēng)險(xiǎn)很大；如果還是雷聲大，雨點(diǎn)小，只在增量房上做修修補(bǔ)補(bǔ)的文章，這樣的“擴(kuò)圍”試點(diǎn)大可休矣！

第9篇：不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富管理范文

一、添附理論的目的

添附，是附合、混合和加工的總稱。其中附合、混合為物與物相結(jié)合，加工為勞力與他人之物的結(jié)合。附合可分為動(dòng)產(chǎn)附合和不動(dòng)產(chǎn)附合兩種，不動(dòng)產(chǎn)附合是指動(dòng)產(chǎn)與他人不動(dòng)產(chǎn)密切地結(jié)合在一起，成為不動(dòng)產(chǎn)的重要組成部分。動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合需要具備以下的條件：一是必須動(dòng)產(chǎn)附著于不動(dòng)產(chǎn)之上，即附著者為動(dòng)產(chǎn)，被附著者為不動(dòng)產(chǎn)；二是動(dòng)產(chǎn)成為不動(dòng)產(chǎn)的重要組成部分，即二物結(jié)合以后，不經(jīng)毀損或變更其性質(zhì)而不能分離；三是動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)屬于不同的人所有，即同屬一人時(shí)則不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)所有人取得他人動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的問題。房屋租賃糾紛中，承租人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的改善或者增設(shè)物，其中那些能夠拆除，又不影響其自身價(jià)值的設(shè)施，與附合構(gòu)成要件不相符合，故不屬于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合。只有那些不經(jīng)毀損或變更其性質(zhì)而不能分離的改善或增設(shè)物，才屬于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合。動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合，產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)所有人取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)因附合而消滅的物權(quán)效果。添附屬于物權(quán)法的范疇，物權(quán)法以規(guī)范財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系和保障財(cái)產(chǎn)歸屬秩序?yàn)閮?nèi)容，其注意保護(hù)的是經(jīng)濟(jì)生活靜的安全，以實(shí)現(xiàn)其財(cái)產(chǎn)歸屬之功能。添附理論的目的，一是為了解決一物分屬不同所有人不利于所有權(quán)穩(wěn)定的情況，其次是為了充分地實(shí)現(xiàn)物的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。因而在現(xiàn)代法制之下，法律通常規(guī)定由一人取得添附物的所有權(quán)，而不必恢復(fù)原狀，使添附物能成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)財(cái)富而繼續(xù)存在，當(dāng)事人之間縱有恢復(fù)原狀的特約，也應(yīng)理解為違背公共秩序而無效。①

二、國內(nèi)外立法及不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)對(duì)于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合處理的有關(guān)法律法規(guī)，主要散見于民法通則及其貫徹意見、合同法和建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》之中。上述規(guī)定，在房屋租賃添附物糾紛適用法律時(shí)具體存在以下問題：1、未明確體現(xiàn)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合后所有權(quán)歸屬的民法原理。2、未明確對(duì)善意附合行為，承租人有權(quán)獲得折價(jià)補(bǔ)償，即有權(quán)請求出租人返還可利用費(fèi)用。3、未明確規(guī)定對(duì)改善或增設(shè)物折價(jià)補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)考慮的因素。②故而審判實(shí)踐中出現(xiàn)相同情況，有的判予補(bǔ)償，有的判不予補(bǔ)償，或者補(bǔ)償價(jià)額懸殊較大，也就不足為奇了。

從近幾年我國立法動(dòng)態(tài)看，《合同法》建議草案第227條原先內(nèi)容為：“承租人經(jīng)出租人同意對(duì)租賃物進(jìn)行改善或在租賃物上增設(shè)他物的，租賃合同終止后，承租人可請求出租人在現(xiàn)存的增加價(jià)值額的限度內(nèi)償還所支出的費(fèi)用。”正式實(shí)施的《合同法》第223、235條都未出現(xiàn)上述類似內(nèi)容。而我國的《物權(quán)法》草案建議稿第173條：“依第168條、172條，喪失權(quán)利而受有損害者，（一）有權(quán)依照法律的規(guī)定，請求償還其價(jià)額或賠償其損失，但其若系惡意，另一方有權(quán)依誠實(shí)信用原則，主張惡意抗辯；（二）不得請求恢復(fù)原狀?！庇纱丝磥恚⒎ǖ谋疽獠o否定對(duì)善意改善或增設(shè)物價(jià)值的補(bǔ)償，而主要可能是從立法技術(shù)上考慮較多的原因，即補(bǔ)償內(nèi)容不由合同法規(guī)定，而由物權(quán)法規(guī)定。再看其他國家及地區(qū)關(guān)于添附的立法例：日本民法典第248條[添附的效果]規(guī)定：“因適用前6條而受損失的人，得依703條及704條的規(guī)定請求賠償金”。德國民法典第951條[權(quán)利喪失的賠償]規(guī)定：“1、因946條至950條的規(guī)定而喪失權(quán)利的人，有權(quán)向因權(quán)利改變而受益的人，依關(guān)于返還不當(dāng)?shù)美囊?guī)定，請求金錢賠償；2、不得請求恢復(fù)原狀”。臺(tái)灣民法典第816條[添附之效果－補(bǔ)償請求]規(guī)定：“因前5條之規(guī)定，喪失權(quán)利而受損害后，得依不當(dāng)?shù)美?guī)定請求償金。”③所謂不當(dāng)?shù)美侵笩o法律或合同上的根據(jù)，使他人財(cái)產(chǎn)受到損失而獲得利益。從上述內(nèi)容來看，為了平衡當(dāng)事人之間的損益關(guān)系，財(cái)產(chǎn)所有人獲得善意添附物的所有權(quán)符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成。從添附理論來看，添附物為一人所有，通常是純粹出于立法政策和法律技術(shù)的考慮，而非實(shí)質(zhì)賦予取得人不付任何代價(jià)的純粹利益，受損害的當(dāng)事人更無無端喪失權(quán)利、遭受損害的理由。為了平衡這種物權(quán)的變動(dòng)，動(dòng)產(chǎn)所有人有權(quán)采取債的救濟(jì)方法，即依不當(dāng)?shù)美埱笕〉闷鋭?dòng)產(chǎn)所有權(quán)的人給予其補(bǔ)償。④這與添附理論設(shè)立的目的是相吻合的。故而，在房屋租賃糾紛案件中，動(dòng)產(chǎn)所有人就其善意添附物權(quán)利的喪失并受到損害的，有權(quán)依不當(dāng)?shù)美囊?guī)定，請求取得人支付賠償金。那種不予補(bǔ)償?shù)挠^點(diǎn)顯然與民法添附理論及有關(guān)法律的規(guī)定不相符合。

三、改善或增設(shè)物價(jià)值的認(rèn)定

在房屋租賃糾紛中，對(duì)改善或增設(shè)物價(jià)值的判斷是時(shí)常困擾法官的難點(diǎn)問題。對(duì)其價(jià)值的認(rèn)定，常用的方法有：1、費(fèi)用支出法。即改善或增設(shè)時(shí)，承租人實(shí)際支付的費(fèi)用；2、支出費(fèi)用年度分?jǐn)偡?。即根?jù)合同約定的租期，將支出費(fèi)用平均分?jǐn)?，?jì)算糾紛發(fā)生時(shí)至租期屆滿間的剩余價(jià)值；3、現(xiàn)存價(jià)值審計(jì)鑒定法。即對(duì)糾紛發(fā)生時(shí)現(xiàn)存添附物進(jìn)行工程造價(jià)審計(jì)鑒定。

第一種方法，承租人雖支出了費(fèi)用，對(duì)租賃物改善或增設(shè)他物使其價(jià)值增加，但在承租人使用租賃物期間，該利益不為出租人所享有，只有在合同終止后，尚存價(jià)值才為出租人享有、取得，故而以起始支出的費(fèi)用確定合同終止時(shí)添附物的價(jià)值，對(duì)出租人有失公允。

第二種方法因在租賃期滿時(shí)，添附物本身的自然屬性決定絕大多數(shù)情況下其價(jià)值并不蕩然無存。上述兩種方法因其不合理，已逐漸被舍棄。

第三種方法在審判實(shí)踐中因相對(duì)公平合理且便于操作而被廣泛使用。但筆者以為此方法最大的弊端在于，它過于偏重考慮了因物權(quán)變動(dòng)造成的動(dòng)產(chǎn)所有人固定利益的失衡，而忽略了因債權(quán)債務(wù)關(guān)系所引起的動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的變化因素，某種意義上加重了出租人的負(fù)擔(dān)，甚至?xí)斐芍L承租人惡意毀約、轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、違反誠實(shí)信用原則的惡果。因此，在租賃合同終止時(shí)，要區(qū)分現(xiàn)存鑒定價(jià)值與現(xiàn)存可利用價(jià)值的不同。現(xiàn)存鑒定價(jià)值是通過審計(jì)對(duì)現(xiàn)存改善或增設(shè)物根據(jù)市場價(jià)格及折舊因素得出的實(shí)物固定價(jià)值?，F(xiàn)存可利用價(jià)值是指在審計(jì)鑒定價(jià)值基礎(chǔ)上考慮以下因素后得出的價(jià)值。

第一、改善或增設(shè)的目的。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物，是承租人為便于其行使租賃權(quán)，方便經(jīng)營和生活，或者為了提高租賃物的使用價(jià)值，或服務(wù)于自己的特定目的。承租人為此行為時(shí)，是不會(huì)為出租人多加考慮的。

第二、租賃物的類別。房屋因其地理位置、結(jié)構(gòu)及面積等情況的不同，為極大地實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，一般分為住宅用房和商業(yè)經(jīng)營性用房。住宅房租賃合同是指以居住、生活為目的的合同，是滿足人們的居住需要，屬于人類生存的基本物質(zhì)條件。后者指從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)、以經(jīng)營為目的合同，具有營利性質(zhì)，屬于市場行為。

第三、合同終止時(shí)，租賃物有無重新使用。雙方發(fā)生糾紛時(shí)，一般情況下租賃物尚未重新投入使用，等待處理。但確有終止時(shí)房屋騰空重新投入使用的情況發(fā)生。

第四、租賃物具體用途未來不確定性。雙方租賃合同終止時(shí)，出租人對(duì)租賃物未來承租人、承租具體用途均無法確定，處在一種不定狀態(tài)。相對(duì)而言，住宅用房，由于用途相對(duì)確定，添附物有一定的共性，不確定因素尚少。然而商業(yè)經(jīng)營性用房，未來不確定性因素較多。物的價(jià)值因人而異，對(duì)原承租人有益的不一定對(duì)出租人有益，相當(dāng)多的專營設(shè)施對(duì)出租人、未來的承租人是無用的。

第五、承租人投資規(guī)模與租期是否基本相當(dāng)。承租人在對(duì)租賃物添附時(shí)，其要對(duì)經(jīng)營目的、期限、投資額作可行性研究，這是承租人的經(jīng)營決策，有一定的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而出租人對(duì)此是無法控制的。

第六、合同終止原因。合同終止有合同期屆滿、不可抗力、違約及合同無效等原因。從終止的原因，尤其是違約致合同解除的，可以判斷當(dāng)事人是否有惡意毀約或轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的可能。

改善或增設(shè)物現(xiàn)存審計(jì)鑒定價(jià)值和可利用價(jià)值之間存有差額，這是房屋租賃經(jīng)營隨房屋用途、承租人和市場的變化而客觀存在的事實(shí)。如不考慮以上諸因素，僅根據(jù)現(xiàn)存審計(jì)鑒定價(jià)值由出租人全部承頂顯失公平。如考慮以上因素，這些因素在現(xiàn)存審計(jì)鑒定價(jià)值中應(yīng)降低多少，如何量化，顯然不是審計(jì)人員的職責(zé)范圍，這實(shí)際是法官根據(jù)案件的具體情況行使自由裁量權(quán)問題。

四、改善或增設(shè)物幾種情況的處理

筆者認(rèn)為，當(dāng)事人約定原則，是解決改善或增設(shè)物歸屬及補(bǔ)償?shù)淖詈镁葷?jì)方法。合同終止的情形與合同約定相符時(shí)，按約定處理。在無約定情況下，應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)所有人取得其所有權(quán)，而不必恢復(fù)原狀。同時(shí)，為平衡這種物權(quán)的變動(dòng)，動(dòng)產(chǎn)所有人有權(quán)請求取得其動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的人給予其補(bǔ)償。在上述前提之下，以改善或增設(shè)物現(xiàn)存審計(jì)鑒定價(jià)值為基礎(chǔ)，結(jié)合上述諸因素，對(duì)以下情況，分別適用公平原則、違約責(zé)任原則以及兩者相結(jié)合的原則進(jìn)行處理。

（一）合同期滿、不可抗力導(dǎo)致合同終止因合同期滿、不可抗力導(dǎo)致合同終止的，出租人給予承租人的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)公平原則。即由出租人予以承租人改善或增設(shè)物可利用價(jià)值經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?，F(xiàn)存審計(jì)鑒定價(jià)值與可利用價(jià)值之間的差額為承租人的損失，該損失依公平合理原則由雙方分擔(dān)。值得一提的是，如遇拆遷致合同終止的，在無約定情況下，對(duì)承租人的補(bǔ)償，以拆遷人給予的補(bǔ)償額為準(zhǔn)，而不存在損失分擔(dān)問題。

（二）合同期未滿提前終止這種情況，又具體分以下情形：

（1）出租人違約。無論對(duì)合同期滿改善或增設(shè)物是否補(bǔ)償有無約定，因出租人違約致合同提前解除，承租人不能按原合同約定享有其添附物的利益，該利益是出租人違約而給承租人造成的實(shí)際損失。即使承租人原先同意合同期滿放棄添附物，也是基于合同正常履行的前提，因出租方違約，致使承租人投入的利益無法實(shí)現(xiàn)，再放棄其添附的利益，違背其當(dāng)初的真實(shí)意思表示。故應(yīng)根據(jù)違約責(zé)任原則，由出租人按添附物的現(xiàn)存審計(jì)鑒定價(jià)值予以全額賠償。（2）承租人違約。無論對(duì)合同期滿改善或增設(shè)物是否補(bǔ)償有無約定，由于承租人的違約致使合同提前解除，其不能按合同約定的租期享有其添附物的利益，是其自己違約行為造成。故應(yīng)在現(xiàn)存審計(jì)鑒定價(jià)值基礎(chǔ)上，結(jié)合上述諸因素來確定出租人對(duì)添附的可利用價(jià)值，由出租人予以補(bǔ)償。審計(jì)鑒定價(jià)值與可利用價(jià)值間差額，是承租人的損失，根據(jù)違約責(zé)任原則，同時(shí)為防止承租人惡意毀約、轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)全部由承租人承擔(dān)。（三）合同無效根據(jù)《民法通則》無效處理原則，應(yīng)當(dāng)是：“無效的，應(yīng)當(dāng)返還各自所得的財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原狀，造成損失的，根據(jù)過錯(cuò)責(zé)任的大小，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?！狈课葑赓U合同雖然無效，但作為善意添附，是不適用恢復(fù)原狀的，仍應(yīng)在添附物現(xiàn)存審計(jì)鑒定價(jià)值基礎(chǔ)上確定出租人的可利用價(jià)值，由出租人予以承租人折價(jià)補(bǔ)償。兩者之間的差額為雙方在履行無效合同中所造成的承租人的損失，該損失應(yīng)根據(jù)合同無效過錯(cuò)責(zé)任的大小，由雙方承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

注：

①《中國物權(quán)法研究》（上），532－533頁，梁慧星主編，法律出版社。

②《租賃合同》，192頁，喬燕主編，人民法院出版社。