公積金貸款對(duì)房齡的要求精選(九篇)

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第1篇：公積金貸款對(duì)房齡的要求范文

最新個(gè)人住房貸款管理辦法個(gè)人類貸款可分為兩大類：個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人商業(yè)貸款。個(gè)人商業(yè)貸款大致可分為六個(gè)品種：

(1)個(gè)人購(gòu)置住房貸款(包括期房和現(xiàn)房);

(2)個(gè)人二手住房貸款;

(3)個(gè)人住房裝修貸款;

(4)個(gè)人家居消費(fèi)貸款;

(5)個(gè)人商用房貸款;

(6)個(gè)人住房組合貸款;

一、 個(gè)人住房公積金貸款

個(gè)人住房公積金貸款是指按時(shí)向資金管理中心正常繳存住房公積金單位的在職職工，在本市購(gòu)買(mǎi)、建造自住住房(包括二手住房)時(shí)，以其擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，并由有擔(dān)保能力的法人提供保證而向資金管理中心申請(qǐng)的貸款。該貸款可由資金管理中心委托銀行發(fā)放。

(一) 個(gè)人住房公積金貸款期限和利率

個(gè)人住房公積金貸款期限為130年(其中購(gòu)買(mǎi)二手住房貸款期限為120xx年)，并不得長(zhǎng)于借款人距法定退休年齡的時(shí)間;臨近退休年齡的職工，在考慮其貸款償還能力的基礎(chǔ)上，可適當(dāng)放寬貸款年限13年。

個(gè)人住房公積金貸款利率，由住房制度改革委員會(huì)根據(jù)中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期間遇國(guó)家法定利率調(diào)整，則貸款利率做相應(yīng)調(diào)整。已發(fā)放的貸款，當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整，調(diào)整時(shí)間為下年度的元月一日。貸款期限在一年以內(nèi)的(含一年)，貸款利率不作調(diào)整。

(二) 個(gè)人住房公積金貸款額度

購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)住房和自建住房的最高貸款額度為15萬(wàn)元，最高貸款比例不得超過(guò)購(gòu)、建住房總價(jià)的70%;購(gòu)買(mǎi)二手住房最高貸款額度為8萬(wàn)元，最高貸款比例不得超過(guò)所購(gòu)房屋評(píng)估價(jià)值的50%。

1、貸款額度的確定，按照不得高于借款人(含配偶)還款能力的系數(shù)計(jì)算，其計(jì)算公式為：

借款人夫妻雙方計(jì)繳住房公積金月工資收入之和12個(gè)月35%貸款年限(如借款人配偶未正常繳交住房公積金，其公式中的工資月收入不包括配偶方)。

2、借款人夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的，其貸款額度不得超過(guò)購(gòu)、建房總價(jià)的50%;

3、每一借款人的具體貸款額度，由貸款行及房改委資金管理中心，按以上規(guī)定，結(jié)合借款人償還貸款的能力綜合確定。

(三)個(gè)人住房公積金貸款操作的全過(guò)程

1、咨詢，領(lǐng)取表格;

2、提出申請(qǐng);

3、簽訂借款合同和抵押合同;

4、辦理抵押登記手續(xù);

5、辦理房屋登記手續(xù);

6、辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn);

7、貸款轉(zhuǎn)帳;

8、每月還款;

9、貸款結(jié)清注銷。

(四)申請(qǐng)辦理個(gè)人住房公積金貸款

借款人在申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，首先應(yīng)填寫(xiě)《職工個(gè)人住房公積金貸款申請(qǐng)表》，由所在單位蓋章后，連同下列證明材料交貸款銀行：

1、借款人夫妻雙方身份證、戶口及婚姻狀況證明(提供原件及復(fù)印件);

2、借款人夫妻雙方單位出具的《經(jīng)濟(jì)收入證明》及《公積金繳交情況證明》;

3、購(gòu)買(mǎi)住房應(yīng)提供購(gòu)房合同或協(xié)議及首付款收據(jù);自建住房的應(yīng)提供批準(zhǔn)建房的文件;

4、貸款銀行要求提交的其它證明材料。

借款人在申請(qǐng)個(gè)人二手住房公積金貸款時(shí)應(yīng)提供下列資料：

1、所購(gòu)房屋的《國(guó)有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》

2、所購(gòu)房屋評(píng)估報(bào)告書(shū)

3、賣房方夫妻雙方身份證、戶口薄;

4、購(gòu)房合同

(五)借款人償還貸款

根據(jù)貸款銀行與借款人簽訂的《借款合同》約定，借款人應(yīng)在貸款發(fā)放后的次月按月還款，具體方式有兩種，由借款人自行選擇：

1、每月1-20日到貸款銀行用現(xiàn)金償還貸款本息;

2、委托貸款銀行代扣償還。借款人與貸款銀行簽訂《代扣還款協(xié)議書(shū)》，并辦理個(gè)人還款儲(chǔ)蓄卡。借款人可以一次預(yù)存多個(gè)月份的還款金額，也可以在每月20日以前就近在銀行儲(chǔ)蓄所存入足額的還款金額，由銀行直接從借款人儲(chǔ)蓄帳戶中扣劃應(yīng)還貸款本息。

借款人可以提前一次性償還全部貸款本息，也可以提前償還部分貸款本金。

1、提前償還全部貸款本息，貸款銀行將按照貸款實(shí)際占用的天數(shù)重新核定借款人剩余部分的貸款本息。

2、提前償還部分貸款本息，貸款銀行按剩余的貸款本金重新計(jì)算借款人的月還款金額或貸款期限。

二、個(gè)人購(gòu)置住房貸款

個(gè)人購(gòu)置住房貸款是指借款人以所購(gòu)住房為抵押物，由銀行發(fā)放的貸款，包括期房按揭貸款和現(xiàn)房按揭貸款。其中：期房是指在建住房或已竣工驗(yàn)收正在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋;現(xiàn)房是指工程竣工、驗(yàn)收合格并取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋。銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款最高金額為購(gòu)房金額的80%。

(一)個(gè)人住房貸款的期限

個(gè)人住房貸款的貸款最長(zhǎng)期限是30年。

(二)個(gè)人住房貸款利率

個(gè)人住房貸款利率按照中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期間如遇國(guó)家法定利率調(diào)整，則貸款利率作相應(yīng)調(diào)整。已發(fā)放的貸款，當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整，調(diào)整時(shí)間為下年度的元月一日，按照利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

(三)個(gè)人住房貸款操作的全過(guò)程

個(gè)人住房貸款整個(gè)過(guò)程大致分為三個(gè)階段：

第一階段，提出申請(qǐng)，銀行調(diào)查、審批;

第二階段，辦妥抵押、保險(xiǎn)等手續(xù)，銀行放款;

第三階段，按約每月還貸，直到還清貸款本息，撤銷抵押。

(四)個(gè)人住房貸款需提供的資料

借款人在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，首先應(yīng)填寫(xiě)《個(gè)人住房貸款申請(qǐng)審批表》，同時(shí)需提供如下資料：

1、借款人資料：(1)借款人合法的身份證件;(2)借款人經(jīng)濟(jì)收入證明或職業(yè)證明;(3)有配偶借款人需提供夫妻關(guān)系證明;(4)有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責(zé)任的書(shū)面承諾;(5)有保證人的，必須提供保證人的有關(guān)資料。

2、所購(gòu)房屋資料：(1)借款人與開(kāi)發(fā)商簽訂的《購(gòu)買(mǎi)商品房合同意向書(shū)》或《商品房銷(預(yù))售合同》;(2)首期付款的銀行存款憑條和開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的首期付款的收據(jù)復(fù)印件;(3)貸款人要求提供的其他文件或資料。

(五)辦理個(gè)人住房貸款的房屋抵押登記手續(xù)

貸款批準(zhǔn)后，購(gòu)房人應(yīng)與貸款銀行簽訂借款合同和抵押合同，并持下列資料到房屋產(chǎn)權(quán)所轄區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)：(1)購(gòu)房人夫妻雙方身份證、結(jié)婚證原件及復(fù)印件;(2)借款合同、抵押合同各一份;(3)房地產(chǎn)抵押申請(qǐng)審核登記表;(4)全部購(gòu)房合同;(5)房地產(chǎn)部門(mén)所需的其他資料。

房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記時(shí)間一般為15個(gè)工作日。抵押登記手續(xù)完成后，抵押人應(yīng)將房產(chǎn)管理部門(mén)簽發(fā)的《期房抵押證明書(shū)》或《房屋他項(xiàng)權(quán)證》交由貸款銀行保管。

(六)辦理個(gè)人住房貸款的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)

房屋抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人(抵押人)以合法擁有的房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款償還的保證，只將其權(quán)利價(jià)值用于貸款償還的保證，當(dāng)債務(wù)人不履行償還義務(wù)時(shí)，債權(quán)人(抵押權(quán)人)便可將該房屋拍賣、變賣、折價(jià)后優(yōu)先受償。因此，在抵押期間，抵押權(quán)人不占有作為抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并負(fù)有妥善保管之義務(wù)，包括為該房屋投保，以防該房屋因自然災(zāi)害及其他意外事故所導(dǎo)致的破壞及毀損。

中國(guó)人民銀行頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》對(duì)貸款抵押房屋必須辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)作出明確規(guī)定，同時(shí)還規(guī)定在抵押期間，凡因借款人過(guò)錯(cuò)而導(dǎo)致的保險(xiǎn)責(zé)任以外的房屋破壞及毀損所造成的抵押權(quán)人的損失，由借款人自行承擔(dān)。

房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)可由貸款銀行代為辦理，借款人可自行選擇保險(xiǎn)公司。目前保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算方式有兩種：

(1) 以貸款金額保險(xiǎn)的：保險(xiǎn)費(fèi)=貸款額度0.5貸款年限;

(2) 以房屋價(jià)格保險(xiǎn)的：保險(xiǎn)費(fèi)=房屋總價(jià)0.5貸款年限;

上述兩種投保方式的賠償，分別按不同賠償范圍計(jì)算賠償金額。以房屋價(jià)格保險(xiǎn)的，按實(shí)際損失金額全額賠償;以貸款金額保險(xiǎn)的，按實(shí)際損失金額(貸款金額抵押房產(chǎn)的重置價(jià))計(jì)算賠償金額，其賠償不足的差額部分，由借款人自行承擔(dān)。

(七)借款人不按時(shí)償還貸款應(yīng)承擔(dān)的后果

1、還貸款本息的方式有以下兩種，由貸款人和銀行共同約定。

(1)等額本金還款法。在貸款期內(nèi)，每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。其計(jì)算公式為：

每月還款金額=貸款本金/貸款期數(shù)(按月計(jì))+(貸款本金累計(jì)已歸還本金額)月利率

2、借款人未按《借款合同》的約定按月償還貸款，貸款銀行根據(jù)中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定，對(duì)逾期貸款按每日計(jì)收萬(wàn)分之二點(diǎn)一的罰息。當(dāng)發(fā)生下列任何一種情況時(shí)，貸款銀行將依法處置抵押房屋。

(1)借款人在貸款期內(nèi)連續(xù)六個(gè)月未償還貸款本息的;

(2)《借款合同》到期后三個(gè)月未還清貸款本息的。

(八)借款人出現(xiàn)下列情形之一銀行不受理個(gè)人住房貸款

1、年齡在18歲(不含)以下，或在65歲(不含)以上的申請(qǐng)人;

2、不具有完全民事行為能力的自然人;

3、不能提供合法有效身份證明、收入證明或職業(yè)證明、提供虛假證明的申請(qǐng)人;

4、已查知有不良信用記錄的申請(qǐng)人。

二、個(gè)人二手住房貸款

個(gè)人二手住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)二手房的貸款。其中二手房是指已取得全部產(chǎn)權(quán)、可以進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)流通交易的住房。申請(qǐng)貸款的二手房房齡一般不超過(guò)20xx年;貸款期限與房齡之和一般不超過(guò)20xx年。

借款人在申請(qǐng)個(gè)人二手住房貸款，除需提供辦理個(gè)人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：

1、所購(gòu)二手房的房產(chǎn)權(quán)利證明復(fù)印件或原經(jīng)登記備案的《預(yù)售合同》復(fù)印件;

2、與售房人簽訂的《房屋買(mǎi)賣合同》，及售房人提供的劃款賬號(hào);

3、貸款人認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告;

4、貸款人要求提供的其他文件或資料。

三、個(gè)人住房裝修貸款

個(gè)人住房裝修貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于自有住房裝修的貸款。最高成數(shù)不超過(guò)五成，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)5年。

借款人在申請(qǐng)個(gè)人住房裝修貸款時(shí)，除需提供辦理個(gè)人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：

1、房屋裝修的合同或意向書(shū)原件，裝修概算書(shū)及相關(guān)資料;

2、如有指定劃款商戶，應(yīng)提供商戶銀行賬號(hào);

3、如借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償，必須提供原個(gè)人住房貸款的《個(gè)人購(gòu)房借款合同》和已設(shè)定抵押的《他項(xiàng)權(quán)證書(shū)》復(fù)印件;

4、貸款人認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告。

四、個(gè)人家居消費(fèi)貸款

個(gè)人家居消費(fèi)貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于家居支出的貸款。最高成數(shù)不超過(guò)抵押物評(píng)估值的50%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)20xx年。借款人辦理個(gè)人家居組合貸款，除需提供辦理個(gè)人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：

1、購(gòu)置大件家居商品的合同或意向書(shū)原件;

2、如有指定劃款商戶，應(yīng)提供商戶銀行賬號(hào);

3、借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償，必須提供原個(gè)人住房貸款的《個(gè)人購(gòu)房借款合同》和已設(shè)定抵押的《他項(xiàng)權(quán)證書(shū)》復(fù)印件;

4、貸款人認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告。

五、個(gè)人商用房貸款

個(gè)人商用房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)個(gè)人自營(yíng)商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。所購(gòu)商用房應(yīng)是現(xiàn)房，最高成數(shù)不得超過(guò)六成，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)20xx年。

第2篇：公積金貸款對(duì)房齡的要求范文

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金實(shí)力不強(qiáng)，其資金過(guò)多依賴銀行

房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤(rùn)誘使房地產(chǎn)企業(yè)盲目新增項(xiàng)目，擴(kuò)大投資，使本已緊張的營(yíng)運(yùn)資金更加緊張；更有甚者，沒(méi)有自有資金而組建房地產(chǎn)企業(yè)，為了驗(yàn)資暫時(shí)向其他企業(yè)借款，將資金打入其銀行賬戶，驗(yàn)資后再將資金抽走，這些企業(yè)實(shí)質(zhì)上是空殼企業(yè)。因而，開(kāi)發(fā)商必須依賴銀行的開(kāi)發(fā)貸款和房屋預(yù)售款來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的運(yùn)作，而房屋預(yù)售款中大部分是銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放的住房按揭貸款，因此，開(kāi)發(fā)商營(yíng)運(yùn)資金中的絕大部分是銀行的信貸資金。據(jù)國(guó)家發(fā)改委調(diào)查顯示，開(kāi)發(fā)商投入房地產(chǎn)的資金61％來(lái)源于銀行。一旦房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，銀行貸款就會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性，構(gòu)成銀行按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)

伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一定的周期性。經(jīng)濟(jì)繁榮期，人們收入多，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，個(gè)人改善住房的消費(fèi)需求增加；同時(shí)，第

二、第三產(chǎn)業(yè)對(duì)于生產(chǎn)用房、商業(yè)用房的需求也增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求大于供給，房屋價(jià)格上漲。與此同時(shí)，投機(jī)炒房者對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期促使其增加購(gòu)房數(shù)量，更加拉大了房屋的供需缺口，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，直至出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退，步入蕭條期時(shí)，大量企業(yè)倒閉，失業(yè)人口增加，人們收入減少，社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求小于供給；投機(jī)炒房者迅速拋售囤積的住房，房屋價(jià)格快速下跌。如果借款人在房地產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重時(shí)購(gòu)房，而社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速衰退，房屋價(jià)格下跌過(guò)猛，借款人貸款余額大于其房屋出售變現(xiàn)后的價(jià)格時(shí)，貸款購(gòu)入的住房就會(huì)成為借款人的“負(fù)資產(chǎn)”。如果借款人停止歸還貸款，銀行信貸資金就難以全部收回。如1997－1998年由于亞洲金融危機(jī)導(dǎo)致香港經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格猛跌了60％，許多借款人的住房都成為了“負(fù)資產(chǎn)”，借款人拒絕還款，銀行形成許多不良貸款。

（三）虛假的個(gè)人貸款資料、虛假按揭使銀行貸款存在潛在風(fēng)險(xiǎn)

惡意貸款申請(qǐng)人為了提高個(gè)人的信用等級(jí)，由工作單位開(kāi)出遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其實(shí)際工資收入的收入證明，而工作單位對(duì)開(kāi)出的收入證明都注明“只證明借款人某月的工作收入，今后收入如有變化不負(fù)任何法律責(zé)任”，銀行對(duì)出具收入證明的單位沒(méi)有任何追索權(quán)。借款人一旦取得貸款，還貸的主動(dòng)權(quán)就掌握在其手中，給銀行信貸資金帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。

開(kāi)發(fā)商在房屋銷售困難而又急需資金時(shí)，往往以本企業(yè)員工或朋友名義以高于市場(chǎng)的房屋價(jià)格購(gòu)買(mǎi)本企業(yè)的商品房，以最高的貸款成數(shù)到銀行申請(qǐng)按揭貸款，獲得銀行信貸資金，其實(shí)質(zhì)是開(kāi)發(fā)商提前收回房屋銷售款并將銷售風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁予銀行。這些假按揭提供的貸款所需資料完全符合銀行貸款手續(xù)，銀行業(yè)務(wù)人員從表面上很難識(shí)別假按揭。如果項(xiàng)目清盤(pán)時(shí)房屋仍然沒(méi)有銷售出去，開(kāi)發(fā)商又不予還款，銀行貸款就會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）個(gè)人按揭貸款借款人還款能力的變化，構(gòu)成按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)家庭年收入與商品房銷售價(jià)格的比例過(guò)低。公民收入相對(duì)于商品房銷售價(jià)格過(guò)低，一旦借款人的家庭出現(xiàn)意外變故，收入減少，無(wú)力歸還貸款，銀行信貸資金就會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)際上公認(rèn)的按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露期為5－8年。而我國(guó)的個(gè)人按揭貸款起步剛剛?cè)?，因而，目前我?guó)房屋按揭的不良貸款還沒(méi)有完全暴露，不良貸款的占比不高。我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款期限最長(zhǎng)為三十年，在這漫長(zhǎng)的貸款期間中，借款人家庭經(jīng)濟(jì)狀況不可避免地會(huì)發(fā)生變化。

（五）商業(yè)銀行信貸從業(yè)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人按揭貸款是商業(yè)銀行的新興業(yè)務(wù)，它不同于個(gè)人儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)，也不同于法人客戶的貸款業(yè)務(wù)。工作人員處理業(yè)務(wù)處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和居民個(gè)人之間，這就增加了貸前調(diào)查中搜集的資料真?zhèn)蔚牟淮_定性。某些開(kāi)發(fā)商串通銀行信貸人員故意提高商品房銷售價(jià)格，搞假按揭，用偽造的抵押權(quán)證套取銀行信貸資金后，不再歸還貸款本金和利息，使銀行的貸款懸空；某些信貸員為了幫助自己的親戚朋友取得貸款或者為了完成貸款任務(wù)而故意放松貸款的調(diào)查，對(duì)貸款人的收入證明等貸款資料不加分析，并人為調(diào)高信用等級(jí)。

二、風(fēng)險(xiǎn)防范及對(duì)策

（一）商業(yè)銀行應(yīng)發(fā)揮金融同業(yè)協(xié)會(huì)的作用，強(qiáng)化自我約束機(jī)制，發(fā)展優(yōu)質(zhì)客戶。面對(duì)激烈的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)銀行為了開(kāi)拓業(yè)務(wù)，競(jìng)相放寬貸款條件，爭(zhēng)取貸款項(xiàng)目，使一些資質(zhì)低劣的開(kāi)發(fā)商輕而易舉地得到銀行貸款。各家商業(yè)銀行應(yīng)通過(guò)銀行同業(yè)協(xié)會(huì)的協(xié)調(diào)，采取統(tǒng)一行動(dòng)，提高貸款條件，落實(shí)央行規(guī)定的只向項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂?shù)淖》堪l(fā)放按揭貸款，實(shí)行優(yōu)勝劣汰，迫使沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力的房地產(chǎn)企業(yè)退出市場(chǎng)，促使有開(kāi)發(fā)能力的開(kāi)發(fā)商增加項(xiàng)目的自籌資金，降低對(duì)銀行資金的依賴程度。從而調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)，使貸款向資金實(shí)力強(qiáng)，資質(zhì)高，開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)良好，信譽(yù)良好的開(kāi)發(fā)商傾斜。同時(shí)，提高按揭貸款首付款金額，降低貸款成數(shù)，以確保抵押物價(jià)值充足，提高房屋變現(xiàn)能力，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（二）建立專門(mén)的房地產(chǎn)研發(fā)機(jī)構(gòu)，指導(dǎo)房貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn),商業(yè)銀行應(yīng)成立房地產(chǎn)研發(fā)機(jī)構(gòu)，研究國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策，正確預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)；對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，客戶資金需求情況進(jìn)行調(diào)查，指導(dǎo)業(yè)務(wù)部門(mén)制定貸款政策；從貸款種類、期限、還款方式等方面為房貸業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)多種貸款組合方式，滿足客戶需求；根據(jù)市場(chǎng)土地、鋼材、水泥、勞動(dòng)力等方面的價(jià)格，匡算房屋開(kāi)發(fā)成本，為業(yè)務(wù)部門(mén)核實(shí)開(kāi)發(fā)商向銀行提供的房?jī)r(jià)、預(yù)期利潤(rùn)等數(shù)據(jù)提供依據(jù)；根據(jù)房屋的坐落地點(diǎn)、朝向、樓層、房齡、房型采集不同的調(diào)查樣本，掌握市場(chǎng)房屋價(jià)格，為業(yè)務(wù)部門(mén)提供參考數(shù)據(jù)，防止開(kāi)發(fā)商的價(jià)格欺詐行為。

（三）加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款項(xiàng)目的審查，防范假按揭的風(fēng)險(xiǎn)

1、假按揭貸款的共同特征：1同一人購(gòu)買(mǎi)同一開(kāi)發(fā)商的多套住房；2房屋單價(jià)明顯高于同一地段、甚至同一項(xiàng)目的其他住房；3貸款為單純的商業(yè)按揭貸款，不是與公積金貸款配合的組合貸款，且要求的貸款成數(shù)最高，首付款最少；4借款人收入證明中借款人的月收入明顯偏高。

2、防范假按揭的對(duì)策：

一是各家商業(yè)銀行應(yīng)通過(guò)人民銀行協(xié)調(diào)建立信息共享的個(gè)人住房按揭貸款電子臺(tái)賬系統(tǒng)。各家商業(yè)銀行對(duì)于一筆按揭貸款的申請(qǐng)，應(yīng)在貸款電子臺(tái)賬系統(tǒng)中作查詢，如果貸款人為同一人購(gòu)買(mǎi)同一開(kāi)發(fā)商的多套住宅，銀行應(yīng)上浮貸款利率，大幅降低貸款成數(shù)或拒絕為其提供按揭貸款，以防止假按揭的發(fā)生，規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)。

二是根據(jù)市場(chǎng)房?jī)r(jià)估算借款人所購(gòu)房屋價(jià)格，對(duì)于銷售價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的房屋，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格核定其房屋價(jià)格并降低貸款成數(shù)，確保抵押物的充足，提高房屋變現(xiàn)能力，化解貸款風(fēng)險(xiǎn)。

三是加強(qiáng)貸款“三查”，對(duì)可疑貸款從嚴(yán)發(fā)放貸款。條件允許的情況下，借款人都選擇商業(yè)按揭貸款與利率低的公積金貸款二者組成的組合貸款。如果借款人申請(qǐng)的貸款為純商業(yè)按揭貸款，銀行就應(yīng)審查借款人貸款條件是否符合公積金貸款條件，如果符合條件而不申請(qǐng)公積金貸款，貸款成數(shù)又最高，有可能是投機(jī)炒房者購(gòu)買(mǎi)的第二套以上的住房，也有可能就是假按揭。銀行應(yīng)降低貸款成數(shù)或拒絕向其貸款，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于借款人收入證明中借款人月收入明顯過(guò)高者，信貸員應(yīng)到借款人工作單位進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并查閱其個(gè)人收入的完稅證明，核實(shí)其收入的真實(shí)性，防止風(fēng)險(xiǎn)貸款的發(fā)生。

（四）加強(qiáng)對(duì)信貸人員的管理，防范貸款從業(yè)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行應(yīng)推行個(gè)人按揭貸款的“問(wèn)責(zé)制”，建立專門(mén)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)貸款進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于由于信貸員違反職業(yè)道德造成的風(fēng)險(xiǎn)貸款，應(yīng)給予其經(jīng)濟(jì)處罰并責(zé)令其終身清收，并與其工資收入掛鉤。