城中村改造面臨的問題精選(九篇)

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第1篇：城中村改造面臨的問題范文

洛北鄉(xiāng)所屬各村洛陽市最主要的“城中村”，這對于洛北鄉(xiāng)領(lǐng)導(dǎo)來說，“城中村”改造是機遇也是挑戰(zhàn)。

“城中村”喜變臉

洛北鄉(xiāng)轄東下池村、西下池村、瞿家屯村、西小屯村、東澗溝村、五女冢村、金谷園村和西工村8個行政村和香榭里?陽光、洛浦?御博城2個社區(qū)，它們均分布在洛陽西工區(qū)的周邊，與西工區(qū)各辦事處和相關(guān)社區(qū)交叉相連，面積約6平方公里，有4500多戶人家，常住人口1.5萬余人，是典型的“城中村”。

近年來，該鄉(xiāng)先后開發(fā)建設(shè)了洛浦?御博城、香榭里?陽光、水榭王城、陽光水岸、盛世唐莊、白金都會等小區(qū)。

這些小區(qū)規(guī)劃合理，設(shè)計新穎，設(shè)施先進，功能齊全，內(nèi)部實現(xiàn)了凈化、亮化、綠化、美化“四化”同步。精品小區(qū)的不斷涌現(xiàn)，使“城中村”的形象得到了不斷提高。

為了進一步提高農(nóng)民的生活水平，促進農(nóng)民向二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移就業(yè)，洛北鄉(xiāng)轉(zhuǎn)變了經(jīng)濟管理模式，通過實行資產(chǎn)清核、股份量化，進一步推動了集體經(jīng)濟管理形式的創(chuàng)新，切實解決了“人往哪里去”的問題。

根據(jù)本鄉(xiāng)實際，洛北鄉(xiāng)以項目建設(shè)為龍頭，對“城中村”進行了強有力的改造，隨著“城中村”改造的推進，一些開發(fā)小區(qū)成立了社區(qū)，實行了社區(qū)統(tǒng)一管理，這樣，農(nóng)民變成了市民，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)對接。

“城中村”的改造拉動了經(jīng)濟大發(fā)展，實現(xiàn)了土地及各種公共資源最大限度的整合，促進了傳統(tǒng)商貿(mào)服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和村組經(jīng)濟、民營經(jīng)濟、合資經(jīng)濟、外來經(jīng)濟等不同投資主體的發(fā)展。這些主體經(jīng)濟的發(fā)展，成為洛北鄉(xiāng)經(jīng)濟增長的源泉。

多維改造工程

要改造“城中村”，首先要理解城中村?！俺侵写濉笔嵌嗑S的。因此，改造“城中村”也是一項多維改造工程。

“城中村”是城市化進程中的一個復(fù)雜的問題，在洛陽面臨發(fā)展模式全面轉(zhuǎn)型的重要歷史時期。對它的改造不僅是單純的開發(fā)項目，它還包括城市功能的全面完善和城市建設(shè)品質(zhì)的全面提升。它涉及政治、經(jīng)濟、社會、文化、法律等諸多問題，需要政府、村民及社會各方面的通力合作，同時也要有資金和組織機構(gòu)等方面的充分保障。

隨著“城中村”建設(shè)用地的日趨枯竭，以后的開發(fā)改造將涉及村莊的搬遷和村民的整體安置。這樣，政府面臨的工作難度和強度將進一步增大；另外，村民自身的改造也是“城中村”改造中的一部分。如何加強對村民的教育培訓(xùn)，如何引導(dǎo)村民自主創(chuàng)業(yè)，怎樣對自主創(chuàng)業(yè)進行有效扶持，如何實現(xiàn)村民生存方式和管理體制的轉(zhuǎn)變，都是在“城中村”改造時需要重點關(guān)注的問題。

民生問題也是“城中村”改造中要面臨的最大難題，由于集體經(jīng)濟及私人出租房屋經(jīng)濟是村民的主要生活保障，他們擔(dān)心，改造后長期賴以生存的房產(chǎn)和土地，將無法解決自身以及家人的長遠生計。

同時，現(xiàn)行的補償標準具有一定的滯后性，難以符合村民的期望，標準低了，村民不愿意，標準高了，政府承受不了。

另外，“故土難離”、“故鄰難舍”和安于現(xiàn)狀等思想觀念的存在，使絕大多數(shù)村民既想改又怕改，顧慮重重，這已成為制約“城中村”改造進程的最大障礙。

在“城中村”改造前期，除了費用高，政府財政壓力大外，一不小心，就會引起深層次的矛盾。由于“城中村”改造涉及土地的轉(zhuǎn)制、村集體資產(chǎn)和村民房屋的處置、村民的生活來源和保障問題等，這些問題與村民的利益交織在一起，比一般的舊城改造復(fù)雜得多。

目前情況下，土地的審批和招商引資，也都是擺在“城中村”改造面前的重大難題。

不停歇的腳步

“困難雖然存在，但腳步不能停歇?！边@是洛北鄉(xiāng)人民的心聲。

根據(jù)河南省委、省政府和洛陽市委、市政府對“城中村”改造的總體要求，2008年年初，西工區(qū)成立了“城中村”改造指揮部，以洛北鄉(xiāng)西小屯村、東澗溝村、五女冢村三村改造為龍頭，掀起了“城中村”改造的新。指揮部成立以來，從調(diào)查各村資源、制訂拆遷安置補償方案、營造拆遷改造氛圍、招商引資、詳細建設(shè)規(guī)劃、變更土地性質(zhì)等方面著手，加快了“三村”特別是五女冢村改造步伐。

“城中村”改造的根本目標是改善用地功能結(jié)構(gòu)，發(fā)揮土地區(qū)位價值和商業(yè)價值，營造良好的城市環(huán)境。對于村民來說，要實現(xiàn)非城市人口向城市人口的轉(zhuǎn)變，使村民與城市居民一樣享受到現(xiàn)代物質(zhì)文明和精神文明。顯然，無論從土地的合理利用，還是從生活水平的提高來看，“城中村”的改造都是有益于民的。

“城中村”改造顯然是不能盲目的，面對存在的困難，洛北鄉(xiāng)領(lǐng)導(dǎo)班子明確了開發(fā)改造的指導(dǎo)思想，基本原則和具體措施。

“我們要以改善居民生活水平和城市環(huán)境為目的，以科學(xué)規(guī)劃和管理為基礎(chǔ)，以經(jīng)濟手段為動力，以政策優(yōu)惠為保證，以促進城市可持續(xù)發(fā)展為目標改造‘城中村’?！甭灞编l(xiāng)領(lǐng)導(dǎo)躊躇滿志。

在“城中村”的改造原則上，洛北鄉(xiāng)首先強調(diào)要堅持以人為本，切實保護農(nóng)民的各項權(quán)益。拆遷、安置和各項改造工作中都要最大限度地維護村民的利益。在城市建設(shè)、環(huán)境衛(wèi)生、衛(wèi)生保健、最低生活保障、文化教育等關(guān)系居民切身利益的事項上實現(xiàn)與城市居民的同等待遇。

在規(guī)劃上，遵循城市功能要求，尊重村民生活習(xí)慣，堅持就地改造和易地新建相結(jié)合、繼承傳統(tǒng)建筑和體現(xiàn)地方特色相結(jié)合，做到優(yōu)化組合、合理布局，打破行政村界限；在規(guī)劃設(shè)計理念上，充分彰顯小區(qū)的文化特色和個性，努力把小區(qū)打造成集居住、休閑、娛樂、服務(wù)為一體的優(yōu)良社區(qū)。

此外，洛北鄉(xiāng)始終把公平、公正、公開的原則貫穿于舊房拆遷、新房安置和工程建設(shè)的全過程。無論是政策的制定還是合同的簽訂，都堅持讓群眾參與，擴大群眾知情權(quán)，努力提高工作透明度，贏得群眾的信任，保證了“城中村”改造工作的平穩(wěn)有序。

為了確?！俺侵写濉备脑斓挠行嵤?，洛北鄉(xiāng)從多方面制定了具體措施。

“城中村”的改造，土地處置是關(guān)鍵。洛北鄉(xiāng)依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和程序，對“城中村”土地實行性質(zhì)變更與征地補償費相抵的方式，將原村、組的集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，使“城中村”土地由有償、有期限使用轉(zhuǎn)為可進入商品房市場的國有土地。這樣，從根本上解決了土地產(chǎn)權(quán)問題。

“城中村”改造建設(shè)依賴于雄厚的經(jīng)濟實力，但國家的投入是有限的。為此，在政府提供優(yōu)惠政策積極引導(dǎo)下，各村不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，引進先進技術(shù)和管理方法，提高自身的造血功能，加大招商引資的力度，吸引有實力的大企業(yè)參與到“城中村”改造中。洛北鄉(xiāng)鼓勵各種性質(zhì)的企業(yè)和投資主體以合資、合作、獨資等各種方式來這里辦企業(yè)、興建生活小區(qū)、進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、發(fā)展商貿(mào)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)。通過這樣的方式，逐步完成對“城中村”的改造。

為了建立健全社會保障機制，消除農(nóng)民的后顧之憂，鄉(xiāng)政府建立和完善了農(nóng)轉(zhuǎn)非人員養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)等社會保險制度，實現(xiàn)了與城鎮(zhèn)職工社會保障接軌。

第2篇：城中村改造面臨的問題范文

關(guān)鍵詞 城中村 拆遷 矛盾

城中村： 所謂“城中村”，是指在城市高速發(fā)展的進程中，由于農(nóng)村土地全部被征用，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸莺?，仍居住在由原村改造而演變成的居民區(qū)，或是指在農(nóng)村村落城市化進程中，由于農(nóng)村土地大部分被征用，滯后于時展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外的農(nóng)民仍在原村居住而形成的村落，亦稱為“都市里的村莊”。

拆遷：是指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償?shù)姆尚袨椤?/p>

一、城市城中村拆遷初期面臨的主要問題

目前的城中村幾乎都沒有耕地，或是只有很少的部分耕地，凡是急需拆遷的城中村，一般都是位置較好，商業(yè)相對發(fā)達。絕大部分農(nóng)民基本都向城市化轉(zhuǎn)變，有些在城市務(wù)工，有些從事城市服務(wù)業(yè)，真正以土地為生的農(nóng)民基本沒有了。村里的住房一部分租給外來務(wù)工人員租住，位置好的改造成了商業(yè)門臉房，或自己經(jīng)營收入不菲，或是收取可觀的租金。這些村民原居住地生活成本較低，又有可以依靠的房屋租金作為主要經(jīng)濟來源，然而一旦進行拆遷，一方面提高了其居住生活成本，另一方面使其失去了賴以維生的經(jīng)濟來源。

分析城中村拆遷面臨的問題，主要有以下幾個方面：

1.補償不合理。通常表現(xiàn)為補償數(shù)額偏低，不能完全填補被拆遷人因拆遷而遭受的損失。這也就是說，在政府、拆遷人和被拆遷人三方共同參與的拆遷活動中，政府、拆遷人均各取所需，只有被拆遷人遭受了凈虧損，糾紛也就在所難免。這既有立法上的原因，也有執(zhí)法上的原因。

不過，這種狀況近年有所改善。2001年11月1日實施的《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱新《條例》）第二十四條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定”。顯然，新《條例》將被拆遷房屋作為房和地的統(tǒng)一體即完整的房地產(chǎn)來看待，不僅僅考慮房屋的殘值，還要考慮區(qū)位、用途等因素。與舊《條例》相比，這種補償金額計算方式對被拆遷人更為有利，也更為合理，我們稱之為合理補償金額。

然而，作為人類建造物的房屋，只有相對于人才有存在的意義。對于被拆遷人而言，被拆遷房屋絕不僅僅是遮風(fēng)避雨的場所，更是各種人情交往、便利生活（如就醫(yī)、購物等）得以開展的依托，拆遷即意味著生活環(huán)境的變化，這會給被拆遷人原有的便利生活、社會交往等造成不利影響，并且，對新環(huán)境的適應(yīng)也需要一個身心備受煎熬的磨合期。從經(jīng)濟學(xué)的角度看，這些都屬于被拆遷人因拆遷而支付的成本，理應(yīng)得到補償，我們稱之為充分補償金額。不過，無論新、舊條例，均未涉及這方面的補償。

2.補償不及時。補償不及時就是拆遷人不能按照承諾將補償款及時支付予被拆遷人。與補償不合理主要發(fā)生于拆遷補償安置協(xié)議磋商談判過程中不同，補償不及時主要發(fā)生于協(xié)議簽訂后，是履行合同的問題?，F(xiàn)實中，補償不及時的情況比較常見，幾乎所有的“爛尾地”、“爛尾樓”都存在著長期拖欠補償款的問題。補償不及時的危害巨大，常常使被拆遷人面臨“房、錢兩空”的困境，甚至引起災(zāi)難性后果，群體性上訪也常常因此而起。

3.集體財產(chǎn)得不到合理處置。城中村基本都是城市發(fā)展過程中包圍形成的沒有土地的農(nóng)村，這些農(nóng)村在城市開發(fā)過程中土地轉(zhuǎn)讓一般都形成了較大的集體財產(chǎn)，有的還有一些集體企業(yè)及其他相關(guān)集體資產(chǎn)。這些財產(chǎn)如何處置，分的公不公、均不均、有沒有侵吞、貪污集體資產(chǎn)現(xiàn)象，這些都是農(nóng)民所關(guān)注的焦點，也往往是滋生腐敗和發(fā)生上訪告狀的誘因。

4.違章建筑明顯增加，加大拆遷難度而且造成了更大的不公平。待拆遷村民為多得補償或滿足住房需求，以及對于先行城中村改造形成的不公平的效仿，導(dǎo)致村民進行大量的違章建設(shè)，加大了拆遷補償安置難度。

5.暴力阻撓拆遷。產(chǎn)權(quán)人由于補償太低而不愿簽字拆遷，更有甚者毆打恐嚇執(zhí)法人員。

二、城中村拆遷的積極因素

盡管城中村拆遷存在很多困難和阻力，但是當前開展城中村拆遷也有很多有利條件，而且越早動手越主動，越晚動手成本越高，難度越大。分析當前城中村拆遷有以下一些積極因素：

1.經(jīng)濟的持續(xù)增長推動城市化步伐加快。近幾年來， 昆明市五華區(qū)經(jīng)濟得到了持續(xù)增長，財政收入不斷增加，特別是二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加迅速，城市化進程也在不斷加快。在這種情況下，由于城市的擴張，以及對完善城市功能的需求和優(yōu)化城市環(huán)境的需要，對拆遷城中村更加迫切。

2.群眾要求改善生活環(huán)境和提高生活質(zhì)量的呼聲越來越高。經(jīng)濟的不斷增長帶來消費結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，消費需求層次不斷提高，人民群眾對于居住環(huán)境、生活條件也有了更高的追求。城中村拆遷是順應(yīng)時展，符合群眾要求的必然趨勢。這也是推動城中村拆遷的最根本的動力。住房條件的改善。

3.市場經(jīng)濟作用發(fā)揮越來越明顯，商業(yè)化的運作給城中村改造提供了資金保障。隨著市場經(jīng)濟不斷深入，并逐漸滲入到社會發(fā)展的不同層次和各個領(lǐng)域，城中村拆遷也由過去的政府包攬向政府主導(dǎo)、市場運作、商業(yè)開發(fā)的方向發(fā)展，使城中村拆遷所需的巨額資金得到了保障。

4.在經(jīng)營城市理念指導(dǎo)下，使城中村拆遷變成開發(fā)帶動的重要手段。通過城中村的拆遷改造，在城中村自身環(huán)境變化的同時，帶動了其周邊土地的升值，等于政府注入一條河卻引來了一方海。

5.城市功能進一步得到了完善和提升。城市的發(fā)展對城市功能有了更高的要求，而一些城中村，由于其所處位置往往是城市發(fā)展初期繞道而行形成的。出于完善和提升城市功能的需要，必須加快城中村拆遷的步伐。

三、關(guān)于城中村拆遷的建議

從以上情況可以看出，拆遷城中村是城市發(fā)展的必然趨勢，是推進城鎮(zhèn)化進程的必然選擇。為此，在借鑒其他地區(qū)城中村拆遷工作的基礎(chǔ)上，結(jié)合當前我區(qū)城中村拆遷改造進展情況，提出以下建議。

1.實行政府主導(dǎo)與市場化運作結(jié)合的城中村改造方式。由政府組織拆遷，對村民進行補償安置，拆遷后的土地由政府收儲，按市場化運作，選擇優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)和戰(zhàn)略投資者開發(fā)建設(shè)。

統(tǒng)一補償標準，依法推進，維護拆遷當事人的合法權(quán)益。前期拆遷補償是城中村改造中各種矛盾問題的焦點，政府應(yīng)從實際出發(fā)，依據(jù)有關(guān)法規(guī)、政策，在保障國家利益、集體利益、拆遷當事人利益的前提下，科學(xué)合理制定統(tǒng)一拆遷安置標準。對符合規(guī)劃的合法建筑與違章建筑應(yīng)有區(qū)別，公正透明，陽光操作。對個別不講政策、漫天要價的釘子戶，經(jīng)政府行政裁決后仍拒絕拆遷的，應(yīng)加大強遷力度；對違法占地、違章建筑、私搭亂建要依法有效扼制，確保城中村改造穩(wěn)定、有序推進。

2.加強城中村改造規(guī)劃指導(dǎo)。制定控制性詳細規(guī)劃，對城中村土地使用和各項建設(shè)進行合理安排，做到先進行高標準規(guī)劃，后開發(fā)建設(shè)。在政府主導(dǎo)下，組建集體資產(chǎn)股份公司接管集體財產(chǎn)。即政府主導(dǎo)，中介機構(gòu)實施，對集體財產(chǎn)進行全面的析產(chǎn)、審計，對集體資產(chǎn)進行全面的清盤、評估、核算，然后對資產(chǎn)向全體村民進行全面公開。促使經(jīng)濟體制從經(jīng)濟聯(lián)社向集團公司轉(zhuǎn)變，把原來由村委會管理的集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)為由集體法人股東和個人股東共同持股的股份公司，形成集體資產(chǎn)向資本化轉(zhuǎn)變。改制后的集體資產(chǎn)公司不參與社會管理。

3.明確優(yōu)惠政策。股份運作，轉(zhuǎn)化拆遷補償方式，把減少的拆遷成本變?yōu)榇迕耖L期投資。拆遷方式上，可以走資金多元化道路，即在政府-村集體-村民個人-開發(fā)商協(xié)同的格局下形成多元化的資金籌措格局。這樣一方面解決了居民生活來源問題，又可減少拆遷成本。同時開發(fā)商又可吸納居民個人投資，與居民實行股份制合作。

參考文獻

[1]百度百科.http：//

[2]中國渭南網(wǎng).房產(chǎn)頻道

[3]南方都市報.《中國民主法制出版社》，2011年05月

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[5]李俊夫等.《城中村的改造》，2006年03月

[6]劉夢琴.《村莊終結(jié)：城中村及其改造研究》，2010年05月

第3篇：城中村改造面臨的問題范文

摘 要：城中村是我國城市化發(fā)展到特定階段形成的一種特殊的社區(qū)類型。目前對改造環(huán)境下城中村金融借貸的風(fēng)險分析研究較少。論文就城中村的發(fā)展、改造的現(xiàn)狀、金融借貸問題及其風(fēng)險分析與控制進行了分析，給出了相應(yīng)的控制方法和建議，可為實際工程應(yīng)用參考。

關(guān)鍵詞：城中村；改造；金融；借貸；風(fēng)險

引言

城中村不僅是一種居住形態(tài)，更是一種組織形態(tài)、社會形態(tài)、經(jīng)濟形態(tài)[1].從時間跨度上，城中村是農(nóng)村城市化進程中實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的一個階段；從空間跨度上，城中村是城市范圍內(nèi)的村莊，具有非城非村亦城亦村的特征.隨著城市的不斷發(fā)展、完善，城中村的形成、發(fā)展也衍生了一系列的問題，引起了眾多的研究學(xué)者的廣泛關(guān)注。城中村是我國城市化發(fā)展到特定階段的產(chǎn)物，是城市化的農(nóng)民及集體經(jīng)濟組織自身參與市場、發(fā)展形成的一種特殊的社區(qū)類型。目前關(guān)于城中村現(xiàn)象及其問題的研究，大多集中于對城中村產(chǎn)生的原因、經(jīng)濟和社會特征、引發(fā)的問題及整治或改造方案等的探討，通過資料調(diào)研，本文主要針對改造環(huán)境下城中村金融借貸的風(fēng)險問題進行分析研究。

1.城中村改造的現(xiàn)狀

1.1城中村改造的背景

我國城市化進程的快速發(fā)展是城中村形成的客觀原因[4].在城市化過程中，為了擴大城市規(guī)模，征用城郊農(nóng)村土地，逐漸將一部分村落包圍在建成區(qū)內(nèi)，隨著城市規(guī)模的持續(xù)快速擴張，城市的耕地被征收，而當?shù)氐霓r(nóng)民仍然留在原居住地，并且保有一部分供他們建房居住的宅基地，形成一種城市包圍農(nóng)村的態(tài)勢，原有村莊不能得到及時的改造升級，進而形成了城中村.

據(jù)預(yù)測，十二五期間，我國的城市化率將突破50%，意味著中國的城市化將迎來新一輪跳躍式的發(fā)展時期.在城市化過程中，城市政府征用城郊農(nóng)村土地，要平衡政府，村民，村集體和開發(fā)商等各方利益.村民與公司作為獨立的經(jīng)濟實體，也具備追求收益最大化的要求.在城中村形成社區(qū)實體過程中，其重要的經(jīng)濟原因是社區(qū)大眾經(jīng)濟起到了關(guān)鍵的作用.城中村的城市化進程，既反映了村民生活方式轉(zhuǎn)型的過程，也是社區(qū)大眾經(jīng)濟轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的過程.社區(qū)大眾經(jīng)濟奠定了凝聚社區(qū)的經(jīng)濟基礎(chǔ).社區(qū)大眾經(jīng)濟存在與發(fā)展，使得社區(qū)治理完善，居民生活改善，農(nóng)村傳統(tǒng)歷史文化保護也有了經(jīng)濟上支持，并推進原村社區(qū)居民為邊界的共同生活體發(fā)展。

1.2城中村的改造現(xiàn)狀

近些年來，我國不少的大城市及沿海發(fā)達城市都不同程度地面臨著城中村問題的困擾，有關(guān)研究將城中村的改造歸結(jié)為從20世紀80年代開始至20世紀90年代中期和20世紀90年代中后期兩個階段.第一階段城中村是城市地域擴張的一種自然延伸，但是這些村莊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)氛圍、配套服務(wù)設(shè)施等都較落后.第二階段城中村坐落在繁華都市之中，成為轉(zhuǎn)型中的傳統(tǒng)農(nóng)村社區(qū)與城市社區(qū)的混合體，社區(qū)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，管理難度大，成為阻礙城市發(fā)展的原因之一.

不同城市城中村改造數(shù)量對比見表1.數(shù)據(jù)表明，城市快速的發(fā)展，城市周邊村莊悄然的進入到了城市，形成了中國獨有的“城中村”.城中村是我國城市化進程中的一種特殊的地域現(xiàn)象，是在特定的歷史、經(jīng)濟、社會、文化、政策背景下形成的非完全城市化的產(chǎn)物。

2.城中村改造金融借貸問題分析

2.1城中村改造的資金鏈分析

城中村改造過程中，資金是最重要的.而這其中，資金鏈的建立和良性的發(fā)展顯得尤為關(guān)鍵和重要.城中村改造資金鏈關(guān)系見圖1。

由圖可以看出，城中村改造資金鏈是由城中村改造借方和城中村改造貸方共同建立形成的，沒有單一借方資金鏈，也沒有單一的貸方資金鏈.

2.2城中村改造的金融借方問題

現(xiàn)有的農(nóng)村信用社已經(jīng)難以滿足農(nóng)村發(fā)展和農(nóng)民生產(chǎn)的需要，但同時，農(nóng)村的民間借貸情況[5]，也就是非體制內(nèi)的金融活動異?；钴S的存在于農(nóng)村地區(qū)，這樣的情況不但會影響國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的效果，同時也會增加社會風(fēng)險，并且，存在于民間的借貸行為利率一般遠遠超過銀行的貸款利率，給農(nóng)民增加了負擔(dān)，也影響著農(nóng)業(yè)的發(fā)展。全國各地經(jīng)濟發(fā)展差異明顯，而存在于民間的借貸行為也是各不相同，但是它們都有一個共同點，也就是在農(nóng)村金融市場中占據(jù)著巨大份額，與體制內(nèi)的金融形成了競爭。

2.3城中村改造的金融貸方問題

在交易之前，金融機構(gòu)需要對借款人進行有效篩選，由于缺乏對借款人所投資對象的各項信息，金融機構(gòu)難以對各種不同借款人的收益差異進行了解，總是習(xí)慣性偏向于積極性的借款人，但這些申請貸款積極的人恰是存在較大違約風(fēng)險的群體，這在無形中加大了存在的違約風(fēng)險，由于金融機構(gòu)不能及時、完全的了解各項信息，所以在借貸的過程中，利率就成為了一種檢測信號和機制，但這樣的方式反而會導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)品被劣質(zhì)品所驅(qū)逐，提高借款人的實際利率，會增加違約風(fēng)險，因為實際利率提高后，接受貸款人出價的為風(fēng)險偏好型借款人，而風(fēng)險回避型的借款人會選擇退出申請隊伍，形成所謂的“逆向選擇”?？傊畔⒉粚ΨQ通過逆向選擇和道德風(fēng)險增加了交易活動中的信息成本，成為信貸風(fēng)險的重要來源。

3.城中村金融借貸的風(fēng)險分析與控制

3.1城中村金融借貸問題的風(fēng)險體現(xiàn)

城中村金融借貸風(fēng)險的分類見表2。

信用風(fēng)險是指資金借貸過程中或賒銷過程中債權(quán)人可能遭受違約償還以及其他損失的可能性。信用風(fēng)險是金融機構(gòu)面臨的主要風(fēng)險。由于經(jīng)濟的薄弱性和信用客戶的復(fù)雜多樣性，以及金融生態(tài)環(huán)境不佳等多種因素的影響，客戶的信用意識普遍較差，信用風(fēng)險相當嚴重，我國農(nóng)村普遍缺乏一個良好的信用環(huán)境體系；監(jiān)管風(fēng)險是指由于金融機構(gòu)數(shù)量多，銀監(jiān)機構(gòu)的監(jiān)管能力有限，而帶來金融機構(gòu)在經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)的風(fēng)險；政策風(fēng)險是指政府的經(jīng)濟金融政策和政府的行政行為對金融機構(gòu)造成的風(fēng)險；操作風(fēng)險是由內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)的不當與失誤或外部事件沖擊所造成直接或間接損失的風(fēng)險；內(nèi)控風(fēng)險是指金融機構(gòu)內(nèi)部相關(guān)風(fēng)險控制制度、管理流程、監(jiān)督方式以及核算方式、業(yè)務(wù)處理流程等內(nèi)控管理基本制度不完善，操作性不強，導(dǎo)致金融機構(gòu)經(jīng)營中出現(xiàn)風(fēng)險.由于大多數(shù)農(nóng)村新型金融組織受業(yè)務(wù)規(guī)模的限制，為控制機構(gòu)經(jīng)營成本，不能建立完善的組織結(jié)構(gòu)和健全的內(nèi)部控制制度，使金融機構(gòu)的風(fēng)險進一步擴大；盈利風(fēng)險是金融組織由于管理水平不高導(dǎo)致操作失誤造成意外和面臨農(nóng)戶分散、貸款筆數(shù)多且額度小，對分散的單筆貸款的信息采集成本和操作費用呈現(xiàn)出雙高而造成的風(fēng)險.有關(guān)統(tǒng)計表明，小額貸款也很難盈利；流動性風(fēng)險是指商業(yè)銀行無力為負債的減少或資產(chǎn)的增加提供融資而造成損失或破產(chǎn)的風(fēng)險，是指經(jīng)濟主體由于金融資產(chǎn)的流動性的不確定性變動而遭受經(jīng)濟損失的可能性。

3.2應(yīng)對的措施與方法

基于上述分析，城中村改造的金融借貸問題解決應(yīng)從以下幾個方面著手：

3.2.1爭取政府支持，改善政策環(huán)境.完善政策引導(dǎo)農(nóng)村新型金融組織發(fā)展；優(yōu)化農(nóng)村信用環(huán)境；完善農(nóng)業(yè)保險體系；加快農(nóng)村信用擔(dān)保保障體系建設(shè)。

3.2.2科學(xué)審慎監(jiān)管，提高監(jiān)管水平.嚴格市場準入條件；明確的監(jiān)管目標定位；科學(xué)的監(jiān)管制度安排；加強風(fēng)險控制能力；完善監(jiān)管和政策扶持機制。

3.2.3強化法制建設(shè)，完善制度.健全風(fēng)險管理程序，提供法律保障平臺.加強農(nóng)村信用的法制建設(shè)，完善農(nóng)村抵押權(quán)制度，構(gòu)建風(fēng)險控制政策和程序體系。

4.結(jié)語

當前我國進入城市高速發(fā)展的時期，城中村作為重要的組成部分得到了更多的關(guān)注和重視，尤其是城中村改造過程中的資金問題，不僅關(guān)系著城中村改造的效果，也關(guān)系城中村的社會經(jīng)濟穩(wěn)定.本文系統(tǒng)論述了城中村發(fā)展、改造現(xiàn)狀以及城中村改造環(huán)境下金融借貸的風(fēng)險，并在此基礎(chǔ)上提出了針對金融借貸風(fēng)險的應(yīng)對措施和方法，可為實際應(yīng)用參考。

（作者單位：1.鄭州大學(xué)建筑學(xué)院；2.中國人民95995部隊；3.鄭州大學(xué)水利與環(huán)境學(xué)院；4.河南省澠池縣農(nóng)村商業(yè)銀行）

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[4] 付名.民間借貸風(fēng)險監(jiān)管法律制度研究[D].[碩士學(xué)位論文].遼寧大學(xué)，2013.

第4篇：城中村改造面臨的問題范文

城中村改造將借鑒馬家路村的做法，遵循原則：

1、實行分步改造原則。

2、實行區(qū)塊改造自求平衡原則。

3、尊重絕大多數(shù)被改造戶意愿的原則。

4、實行補償價格與市場接軌原則。

5、實行政策平衡原則。

6、實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置與貨幣安置自由選擇原則。

7、實施以高層帶電梯公寓樓建設(shè)為主原則

8、實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷戶本區(qū)塊安置原則。

下面圍繞本村推進城中村改造工作，從“改造優(yōu)勢”、“面臨的問題”和“對策建議”三方面作一分析。

(一)實施城中村改造的優(yōu)勢

周塘東村實施城中村改造具備三方面的優(yōu)勢：一是區(qū)位優(yōu)勢，二是思想優(yōu)勢，三是政策優(yōu)勢。

一、良好的區(qū)位優(yōu)勢

1、優(yōu)越的地理位置。周塘東村居住區(qū)東靠趙家河江，緊臨興園路工業(yè)區(qū)和滸崇公路，與古塘街道接壤;北靠市教育園區(qū)、曙光社區(qū)、星光家園;西、南與新華、新塘村交接。宗興路、周塘路橫貫東西，新江路、東小路、三灶江縱穿南北，把村莊分割成八個大塊。地形規(guī)劃，易于設(shè)計規(guī)劃。

2、良好的商業(yè)價值。新江路本村域長達0.89公里，除協(xié)和醫(yī)院、新華村外，兩邊共可建造臨街店鋪650米左右。宗興路本村區(qū)域長0.55公里，除已建設(shè)開發(fā)的區(qū)域外，兩邊共可建造臨街店鋪500米左右。如與新塘、新華、古塘街道充分合作，可建設(shè)新江路、宗興路特色商業(yè)街。本村周邊已有曙光社區(qū)、玲瓏小區(qū)、香溢美墅等居住小區(qū)，容易形成連片居住小區(qū)，具有較高商業(yè)價值。

二、逐步轉(zhuǎn)變的群眾觀念

1、村民對拆遷具有一定接納性：本村從宗興路建設(shè)、東小路拓寬、教育園區(qū)建設(shè)、新江路北延，大大小小的拆遷已有四次，群眾從拆遷中得到了實惠。又由于本村新村規(guī)劃面積較小，老居住區(qū)規(guī)劃長期控制，房屋陳舊、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住條件的迫切愿望。因此，對舊城改造具有較高接納性。

2、村民具有初步的集約居住理念：隨著年輕一代在滸山城區(qū)購買和居住套房，轉(zhuǎn)變居住方式的理念逐步影響廣大村民，年輕一代普遍能夠接受多高層套房居住的理念。

3、村民對城中村改造具有一定的思想基礎(chǔ)。年，施叔利主任任書記時，曾啟動過舊村改造，因此，在村民的思想意識上，具有一定的基礎(chǔ)。

4、馬家路村的試點和新塘、新華村的推進，對村民具有促進作用。馬家路村試點地塊已進入簽約階段，可能在年底前拆除完畢;新華、新塘等村，正在學(xué)習(xí)政策，召開座談會、摸底調(diào)查、上門入戶動員。周邊兄弟村的積極行動，在一定程度上促動干部、群眾的思想，形成工作的緊迫感。

三、黨員、干部、群眾形成基本的共識。實施“城中村”改造，對周塘東村的發(fā)展具有戰(zhàn)略性的意義。從近三十年周塘東村的發(fā)展歷史來看，周塘東村的發(fā)展經(jīng)歷了三波：第一波發(fā)展是，實行第一輪土地承包，農(nóng)民的生產(chǎn)力得到全面解放，農(nóng)民發(fā)家致富;第二波發(fā)展是，98-年興園路工業(yè)區(qū)、市教育園區(qū)、相關(guān)企業(yè)、投融資公司土地收儲征用本村全部耕地，村民用領(lǐng)到的土地征用補償款建造住房或進行二、三產(chǎn)投資，但這雖然是發(fā)展的，但同時也是村莊發(fā)展?jié)摿慕咦羁斓囊粋€時期;第三波發(fā)展是，新江路北延拆遷工程，近二百戶村民遷居到曙光社區(qū)、星光家園，從拆遷中獲得了巨大利益，村域優(yōu)勢也在新江路開通中得到了一定的提升，這是目前村莊發(fā)展最可利用優(yōu)勢。

從周塘東村發(fā)展的現(xiàn)狀來看，隨著土地資源的全部喪失，市政工程僅剩下牽涉到30戶村民左右的宗興路拓寬一項，要借助外力發(fā)展村莊，已經(jīng)不太可能。周塘東村作為傳統(tǒng)意義的農(nóng)村也已經(jīng)從過去的青年、壯年時期進入了衰老時期。周塘東村要發(fā)展，只能依托劃時代的第四波———城中村改造。

四、優(yōu)惠的政策激勵

在城中村改造中，市、街道黨委、政府制訂出臺了“政府零收益”、配套“農(nóng)房兩改”專項資金、中心城區(qū)自主改造村實行“一村一策”、政府融資扶助等優(yōu)惠政策，在政策層面保證了城中村改造的成功。

(二)推進城中村改造面臨的問題

城中村改造是一項開創(chuàng)性的建設(shè)工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式選擇、土地轉(zhuǎn)制、規(guī)劃設(shè)計、資金籌集等問題;小的方面涉及到農(nóng)民與居民、本村社員與外來掛靠戶等不同身份人員的利益分配問題;涉及到宅基地、自由地、承包地、國有土地等不同土地性質(zhì)土地價值評估問題，涉及到正式住房、違章建筑、平房、樓房等建筑公平補償問題等。這些因素交織在一起，決定了城中村改造的性和艱巨性。在實際操作中，城中村改造將面臨村民觀念、利益分配、改造操作這三個方面問題的困擾：

一、村民理念層面的問題

1、“怕吃虧”心理在改造時間選擇上猶豫不定。許多村民迫切希望進行城中村改造，但在選擇改造和后改造的時間選擇上，一是怕先改造吃虧，一是怕后改造吃虧，猶豫不定，影響改造進度。

2、農(nóng)村傳統(tǒng)的居住理念阻礙居住方式的轉(zhuǎn)變。許多村民特別是50歲以上的中老年人，把“單家獨院、有天有地”視作居家理想。他們對新穎、集約化的多、高層住宅懷有一定的畏懼心理;害怕在新的居住環(huán)境和社會關(guān)系中生活不能適應(yīng)。一部分擁有別墅式住房的村民，又留戀眼前的既得利益，對改變居住方式也很不情愿。

3、對改造后生活缺乏保障的擔(dān)憂阻礙宅基地、自由地的回收。相當多的中、老年村民，對“失去宅基地、自由地后，還能干什么”、“現(xiàn)在三輪車、電瓶車以及就業(yè)勞動工具尚有空間存放，住多層、小高層后，該怎樣生活呢”等問題十分惶恐。他們既擔(dān)心自己的就業(yè)，更擔(dān)憂以后的經(jīng)濟收入。特別是以靠房租收入謀生的村民，更為擔(dān)心：本村區(qū)域內(nèi)的近8百戶村民中，有一半住戶有房屋出租，共出租房近1900余間(大多是違章建筑)，平均每戶2.5間?，F(xiàn)有的房子租金雖少但仍有市場，但改造后到底有多少房屋可供出租，租金的收入是升還是降，他們覺得心中無底。

4、對兌現(xiàn)改造承諾的擔(dān)憂阻礙簽約決心。有些村民擔(dān)心政府、村的改造承諾不能完全兌現(xiàn)，擔(dān)心城中村改造半途而廢，擔(dān)心改造達不到預(yù)期的經(jīng)濟、社會目標。村民對本村年啟動過的舊村改造項目尚有記憶，對本屆村級班子能否擔(dān)當起改造的重大責(zé)任，疑云重重。同時對改制后的股份合作社是否能夠真正承擔(dān)起第三次利益分配和物業(yè)保障的任務(wù)也心存疑慮。

5、少數(shù)村民唯錢是圖阻礙改造進程。部分村民明知城中村改造是利國利民的大好事，但他們往往對個人利益考慮過多，把城中村改造當成政府和被拆遷戶之間的一場大買賣。認為一輩子拆遷可能只有一次，希望能拿到一輩子用不完的補償金或解決一輩子的生計問題乃至下一代的生計問題;甚至還有個別村民無理取鬧、漫天要價、濫敲竹杠，這將嚴重阻礙城中村改造的進程。

二、利益分配層面的問題：

“城中村”改造中的矛盾還集中出現(xiàn)在利益再分配時，也就是利益在集體和個人、個人與個人之間如何再分配、再調(diào)整的問題。主要表現(xiàn)為：

1、土地、房產(chǎn)利益分配錯綜復(fù)雜。隨著城市的發(fā)展，“城中村”及其周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施以及商業(yè)環(huán)境都得到極大改善，本村由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路貫穿全村，形成土地級差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工業(yè)用地、國有土地;既有平房、樓房又有街面房、出租房;既有合法產(chǎn)權(quán)房屋又有違章建筑，形成了紛繁復(fù)雜的土地、房屋關(guān)系。此外，還存在著村民、集體、(開發(fā)商)、政府以及全社會的利益協(xié)調(diào)問題，存在著村民的眼前利益和長遠利益等統(tǒng)籌問題，存在著住戶回遷、房屋評估定價，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作環(huán)節(jié)的公平公正問題。

2、各類成分人員利益分配界限理清困難。城市化推進過程，實質(zhì)上是農(nóng)民發(fā)財致富的過程，但對哪些人可以全額享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相對復(fù)雜性。如村中的居民、掛靠戶、房屋買入賣出戶、戶口遷出戶、就學(xué)就業(yè)轉(zhuǎn)居民戶、房改政策享受戶、無房戶、多房戶等，政策確定具有一定難度。

三、改造操作層面的問題：

1、黨員、干部在思想認識上存在一定的差異。在黨員、干部中一定程度地存在著三種思想。一是怕失敗思想，認為新江路拆遷了三年多了，還沒有最后完成，城中村不一定能搞得成。我們?nèi)绻麊恿耍悴怀?，那就大失面子了。二是怕麻煩思想。認為，近千戶人家，房屋密度又這樣高，現(xiàn)狀又這樣復(fù)雜，要做好這一件事，要破解多少麻煩事，信心不足。三是簡單化思想。對工作艱巨性認識不足，對城中村改造想象得過于簡單。

2、改造建設(shè)成本高昂影響財務(wù)平衡。長期來，由于土地規(guī)劃滯后，以宅基地為基礎(chǔ)所形成的用地布局雜亂無序，土地權(quán)屬和使用相對混亂，村民住宅條件差異巨大。又由于規(guī)劃控制過長，違章建筑過多，現(xiàn)有建筑密度大，容積率高，拆遷成本大。另一方面，本村雖有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路兩側(cè)所有空閑土地均被其他單位先期占用，城中村改造利益影響巨大。在資金平衡方面，由于土地被征用時地價低，村提留少，全靠貸款保證改造，資金壓力大。由于建筑密度大，回遷安置面積多，可用于銷售的面積少，投資回報小，城中村的改造難度相對較大。如何降低城中村改造的成本，保證合理的投資回報率，保證回遷村民滿意，是城中村改造能否順利推進的最大制約因素。

3、改造經(jīng)驗不足影響公平效益。推進城中村改造是一項十分復(fù)雜而又艱巨的工作，涉及各級政府、部門之間的工作協(xié)調(diào)和城中村住戶間巨大經(jīng)濟利益的平衡，政策性強，操作要求高，工作量大，情況復(fù)雜。由于缺乏現(xiàn)成的城中村改造政策體系與推進機制經(jīng)驗，摸著石頭過河，容易出現(xiàn)偏差。

(三)城中村改造的對策與建議

城中村改造在宗漢乃至慈溪才剛剛起步，困難與機遇同時呈現(xiàn)。我們可以從四個“堅持”入手，破解改造難題。一是堅持通過建立完備體制、提高協(xié)同能力，來確保改造的公平效益。二是堅持前瞻性的觀念引導(dǎo)、激發(fā)村民改造積極性，廣泛發(fā)動村民深入?yún)⑴c，來促進“村民自愿”氛圍的形成;三是堅持規(guī)劃先行，促進城中村良性演變，強化政策支持，提高村民經(jīng)濟社會保障，來真正實現(xiàn)“村民得益”的改造目標;四是堅持因地制宜，分塊實施，選擇合理開發(fā)模式，來營造多方共贏的良好局面;

一、統(tǒng)一黨員、干部、村民代表的認識，形成機制，奠定城中村改造的組織保證

1、搶抓機遇、遵循科學(xué)、勇于擔(dān)當。要認清形勢，樹立信心，明確認識到城中村改造既是挑戰(zhàn)好是機遇。既要有搶抓機遇、勇于擔(dān)當?shù)挠職?，也要有科學(xué)決策、按規(guī)律辦事的智慧。要徹底破除怕失面子、怕麻煩的思想，從對周塘東村發(fā)展負責(zé)的高度認識城中村改造工作，以周塘東村的村民辦實事、為村民謀福利的強烈的責(zé)任感和事業(yè)心，來投身于城中村改造工作之中。

2、從組織人事入手，形成機制。村級組織要抓好城中村改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)管理工作，保證黨員、干部、村民代表和相關(guān)部門積極配合解決城中村問題。組建一套專門班子，制定一套適合本村情況的工作方案，形成一套科學(xué)、完整的改造規(guī)劃。同時制定城中村改造教育培訓(xùn)計劃，對城中村村干部、黨員、村民代表，進行城市化知識專題培訓(xùn);對普通村民進行通識培訓(xùn)，提高他們的認識水平和城市化意識。

3、協(xié)同配合，構(gòu)建高效推進機制。城中村改造是一項十分艱巨的工作，，涉及經(jīng)濟體制改革、國土資源管理、戶籍管理、街道村組織、勞動就業(yè)和社會保障等各個領(lǐng)域。政府在城中村改造中，做好領(lǐng)導(dǎo)和服務(wù)，為每個城中村設(shè)計好未來遠景，做好指導(dǎo)、規(guī)劃、宣傳、聯(lián)系等工作，讓城中村改造成為一種在政府指導(dǎo)下的村民自治建設(shè)行為。改造過程成為在街道的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和精心組織下，協(xié)同配合，高效推進的行為。同時強化各環(huán)節(jié)的監(jiān)督和制約，確保改造的公平效益。

二、觀念引導(dǎo)、激發(fā)村民積極參與

1、做好居住理念、生活環(huán)境、經(jīng)濟效益、政策發(fā)展四方面的引導(dǎo)。一是從居住理念上引導(dǎo)。建設(shè)多高層公寓、走向集聚居住，是對農(nóng)民延續(xù)數(shù)千年傳統(tǒng)生活方式的全面革新。針對部分農(nóng)民尤其是一些老人喜歡“上要有天、下要有地”的單家獨院居住方式的現(xiàn)狀。要做好前瞻性的引導(dǎo)和教育，全面宣傳現(xiàn)代居住理念，讓村民思想意識得到根本的轉(zhuǎn)變。根據(jù)實際，分析當前形勢，讓老百姓認識到，新江路北延完成后，當前大規(guī)模拆遷已不太可能，群眾要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是從環(huán)境上引導(dǎo)。實施城中村改造，可以從根本上改變“只見新房不見新村”的現(xiàn)狀，徹底整治農(nóng)村“臟、亂、差”環(huán)境，杜絕農(nóng)民濫建出租房導(dǎo)致社會治安惡化的現(xiàn)狀。三是從經(jīng)濟上引導(dǎo)。通過算經(jīng)濟帳，讓村民感覺到城中村改造是為村民謀福利的大事，認識到通過城中村改造，村民經(jīng)濟收入將持續(xù)穩(wěn)定增長，集體經(jīng)濟也將得到快速增長，村民的保障將更加完備。四是從政策發(fā)展上引導(dǎo)。本著群眾得益的原則，進一步創(chuàng)新相關(guān)政策，強化推進城中村改造的政策導(dǎo)向。以馬家路村城中村改造拆遷安置方案為藍本，創(chuàng)新思路，在街道指導(dǎo)下進一步完善方案，最大限度地保證公正公平。

2、鼓勵村民積極參與，讓城中村改造成為一種在街道指導(dǎo)下，由村為主體的村民自治建設(shè)行為?？v觀各地的經(jīng)驗可以發(fā)現(xiàn)，充分尊重民意是做好城中村改造一條不變的規(guī)律。城中村改造，我們應(yīng)當充分發(fā)揮村民代表、黨員、回村大學(xué)生、社會賢達、企業(yè)主等引領(lǐng)作用，充分發(fā)揮村民的自治作用。在具體操作中，首先，要全面推行改造前的調(diào)查、訪談、聽證制度，讓村民充分表達意愿。其次，要集思廣益，根據(jù)城市規(guī)劃和確定的用地性質(zhì)，討論明確開發(fā)強度和分配方案。讓廣大村民清楚，為什么確定這樣一個用地性質(zhì)和容積率，將來自己的居住條件和居住環(huán)境將會是一個什么樣的狀態(tài)。再次，要幫助農(nóng)民算好經(jīng)濟帳，讓村民明白，容積率既定，地塊面積既定，房子就只能蓋這么多，如果大家所要的拆遷補償過高，可能就無法做到收支平衡，無法實施開發(fā)建設(shè)，自己的居住環(huán)境也就沒法改變的道理。另外，城中村的改造成為村民自治行為后，對那些不愿拆遷、妨礙拆遷的村民形成為村民“千夫所指”的態(tài)勢，讓改造成為民眾自發(fā)的行為，解開強制拆遷這一瓶頸。

三、規(guī)劃先行，強化政策保障

1、嚴格規(guī)劃控制，引導(dǎo)城中村良性演變。嚴格規(guī)劃控制，控制城中村現(xiàn)有的規(guī)模，不再審批新的宅基地。重點控制用地性質(zhì)和控制主干道兩側(cè)重要建筑，嚴禁非法建設(shè)永久性建筑物。

2、高起點編制城市規(guī)劃，做到控制性規(guī)劃全覆蓋。為杜絕“城中村”的再度形成，規(guī)劃應(yīng)充分考慮城市功能、基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平及城市容量的適度控制標準，確定城市基礎(chǔ)設(shè)施布局和建設(shè)開發(fā)時序，在宏觀層次上發(fā)揮對城市未來整體地價、房價的引領(lǐng)作用。優(yōu)先做出控制性詳細規(guī)劃，確定用地性質(zhì)、建筑密度、容積率等規(guī)劃控制要求，形成規(guī)劃圖則和文本，為改造提供科學(xué)規(guī)范的依據(jù)。

3、要注重提升建設(shè)的質(zhì)量和品位，提高規(guī)劃、設(shè)計、建筑水平。根據(jù)“城中村”周邊城市功能類型進行個性化設(shè)計，根據(jù)本村緊臨滸山核心城區(qū)，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋掙取租金，村民存在著擔(dān)心拆除房屋后無收入來源等現(xiàn)狀，制訂個性化的改造方案。在開發(fā)中適當增加路網(wǎng)密度，以增加商鋪比例，使村民有新的收入來源，解除其后顧之憂。同時，以街道為單位，建立家庭工業(yè)集聚區(qū)，安置家庭作坊，保證村民收入。

4、完善和落實各項保障措施?！耙匀藶楸尽笔强茖W(xué)發(fā)展觀的核心;時刻關(guān)心群眾生產(chǎn)生活，是我們一切工作的出發(fā)點和落腳點。我們要在城中村改造中，切實解決好群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。首先推行農(nóng)村經(jīng)濟合作社股份制改造，保留村民在集體經(jīng)濟組織中的分配權(quán)，解除農(nóng)民城中村改造的后顧之憂。在此基礎(chǔ)上，要完善和落實經(jīng)濟政策保障措施，推進農(nóng)民“四金”化發(fā)展。一是全力打造“薪金農(nóng)民”，保障民計民生。逐步完善勞動保障服務(wù)中心的硬件建設(shè)，發(fā)揮培訓(xùn)和就業(yè)指導(dǎo)功能，利用城中村改造契機，實現(xiàn)(土地流轉(zhuǎn)與)就業(yè)安置同步進行，最大程度解決農(nóng)民失地后的安置問題。二是全力打造“保障金農(nóng)民”，完成失地農(nóng)民的養(yǎng)老、醫(yī)保等社會保障工作;三是全力打造“租金農(nóng)民”，要精心做好商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃和招商選商工作;四是全力打造“股金農(nóng)民”，要引導(dǎo)廣大農(nóng)民積極走強強聯(lián)合之路，組建新型經(jīng)濟實體。

四、因地制宜，選擇合理開發(fā)模式。

開發(fā)模式的選擇，直接關(guān)系到城中村改造的成敗。

1、開發(fā)模式分析。各地采取了不同的拆遷安置和開發(fā)建設(shè)模式，歸納起來主要有三種：一是村集體以城中村改造的名義自行組織開發(fā)建設(shè)。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出來的富余土地用作開發(fā)。這種模式既有利于調(diào)動村集體和村民城中村改造的積極性，也基本符合國家的土地和住房政策，但由于經(jīng)驗和眼界的問題，開發(fā)建設(shè)水平可能較低。同時，由于拆遷改造需要比較多的資本，必須由政府大力支持。二是由開發(fā)企業(yè)獨資或者由開發(fā)企業(yè)和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織合資合作進行城中村改造。開發(fā)企業(yè)通過毛地招拍掛拍獲得土地開發(fā)權(quán)，在村集體的幫助下與村民簽訂拆遷安置協(xié)議，開發(fā)的住宅首先用來安置被拆遷戶，其他向社會出售。這種模式下，一般的開發(fā)企業(yè)急于回收拆遷安置成本，往往強調(diào)將拆遷安置和開發(fā)建設(shè)控制在比較短的周期內(nèi)，為避免在房地產(chǎn)市場相對低迷的情況下造成資金沉淀，常常有短期行為。三是名義上由土地儲備機構(gòu)實施拆遷，實際由土地儲備機構(gòu)委托開發(fā)企業(yè)墊資拆遷，開發(fā)企業(yè)、土地儲備機構(gòu)和被拆遷人簽訂拆遷補償安置三方協(xié)議，形成凈地后通過招拍掛出讓，出讓后再用土地出讓金支付原開發(fā)企業(yè)墊付的資金，獲得土地使用權(quán)的新開發(fā)企業(yè)自行組織開發(fā)建設(shè)。此種模式，由于環(huán)節(jié)眾多，極易出現(xiàn)合同糾紛。

第5篇：城中村改造面臨的問題范文

“如果那天沒出東南門口，我不會發(fā)現(xiàn)我難受，熟悉的沙坡，就這樣被遷走……”這是前段時間流行在西安某高校BBS上的沙坡村改造版《十年》，改編歌詞中帶著些許憂傷，寄托了淡淡的留戀。在村內(nèi)店鋪持續(xù)幾日繁華熱鬧的“拆遷前大甩賣”后，村子歸于落寞和荒涼，只留下推土機的聲音和拆遷施工的忙亂情景。

這僅是西安市城中村改造中的一幕。2008年，西安市將啟動50個城中村和10個棚戶區(qū)改造項目。其實，無論是大都市還是小城鎮(zhèn)都會存在著城中村，在城市化進程中，不可避免地受到城中村問題的制約，因而，改造城中村便成了一道繞不開的坎。與昔日不同的是，西安如今的“城中村”拆遷改造工作正穩(wěn)步有序、和諧安定地進行著，這是政府的有效推動，也是村民的理智配合。

然而，這讓剛從大學(xué)畢業(yè)的小張有點犯愁了，他剛住在城中村不到兩個月又得四處尋找住處。寒冷的冬日里，他請了半天假，打點好行囊，來到了二環(huán)以外的一個村莊，安頓了下來，雖然離上班的地方遠了些，但是畢竟還能住得起，“城中村確實臟亂差，是應(yīng)該好好改造一下了，但是，都改造了，我們這些流動人群流向哪里呢？”小張不無憂慮地對記者說。

有小張這種擔(dān)心的人不在少數(shù)。大凡發(fā)展比較成熟的城中村，都已成為城市廉租屋的集中供應(yīng)區(qū)，成為外來務(wù)工者、剛畢業(yè)的大學(xué)生等城市低收入或剛起步人群的聚居區(qū)，而實際上，保持一定數(shù)量規(guī)模的廉租屋，讓流動人群有臨時的棲身之所，正是現(xiàn)代城市發(fā)展不可缺少的“硬件”。

上世紀80年代末以來，城市的發(fā)展吸引了大量外來流動人口，其居住需求拉動了廉租屋市場的發(fā)展，在生存和經(jīng)濟理性的促使下，如今越來越多的大學(xué)畢業(yè)生們也視“城中村”為個人居住的過渡地帶。形成于我國經(jīng)濟與城市快速發(fā)展特殊時期的城中村，為快速增長的城市流動人口與貧困人口提供能夠負擔(dān)得起的居住場所，為郊區(qū)失地農(nóng)民提供了生存與生活環(huán)境，也為城市與工業(yè)發(fā)展節(jié)省了大量資金等，具有重要意義。同時，居住在城中村的人群也在城市的各行各業(yè)做出了不可磨滅的貢獻。而且，城中村里的不少房屋本身也很有特色，是城市發(fā)展多樣化、地方化、人性化的重要組成部分。

在蘇格蘭“中國城市和環(huán)境研究中心”主任王亞平博士看來，城中村改造應(yīng)以逐步完善，提高基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)管理設(shè)施為主，大拆大遷為輔，給不同社會階層、不同經(jīng)濟狀況的人口都留出一定的生存空間。針對城中村改造后流動人口居住問題，他在接受記者采訪時說：“政府可以從清理產(chǎn)權(quán)入手，對合理合法的產(chǎn)權(quán)予以承認；對不合法，但有價值的房屋進行處理；對不合理也不合法的建筑物予以拆除。清理后的城中村納入城市住房市場，允許上市流通，以便統(tǒng)一和完善城市住房市場，包括面向低收入人口的房屋租賃市場?！?/p>

推陳是為了出新，城中村改造是城市經(jīng)濟發(fā)展的需要，在改造拆遷的過程中不可避免地遇到這樣或那樣的問題，除了妥善安置城中村村民外，切不可忽視流動人口的居住問題。對此，西安資深傳媒人士李先生說，城中村由于距離市區(qū)比較近，房價也比較低廉，所以有許多剛走出校門的大學(xué)生(被稱為“西漂族”)和打工人員，都喜歡選擇城中村租住。而這些數(shù)量不少的低收入流動人員，對西安的建設(shè)和發(fā)展也發(fā)揮了不少作用?！俺侵写甯脑焓呛檬?，但不能忽視這批人的生存需求”。為此，他建議：“政府應(yīng)該考慮建造一些簡易的過渡式廉價公寓，低價出租給城市低收入人群。并出臺相關(guān)政策，切實保障這一群體的居住問題，讓其和諧地參與到城市的經(jīng)濟建設(shè)中去。”

第6篇：城中村改造面臨的問題范文

Abstract： As a particular product of Chinese rapid urbanization， "Urban Village" is the one which filled with many contradictions and problems. Its unbearable living conditions， high crime rate， lack of supervision makes it regarded as "malignant tumor". But it provides a low-cost rent housing for urban needed cheap labor， and it is regarded as "benign tumor" and should be given a tolerant attitude scrutiny. How to solve the problem of "Urban Village"？ What is the future development of "Urban Village"？ Academic attention has always seen it as an important issue.

關(guān)鍵詞： 城中村；城鎮(zhèn)化；改造方式；外來人口

Key words： urban villages；urbanization；transformation methods；floating population

中圖分類號：F291 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）19-0299-02

0 引言

隨著中國城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，城市土地的持續(xù)蔓延，大量農(nóng)民工涌入城市，在城市中尋找就業(yè)與住所，“城中村”逐漸成為了一塊具有特殊身份和特殊意義的用地：它“非農(nóng)非城”，卻是“城中有村、村中有城”的“城鄉(xiāng)二元混合體”，甚至承載著“城鄉(xiāng)關(guān)系之爭的利益之戰(zhàn)”；它依靠較城市住房廉價的租金為農(nóng)民工提供城中安憩之所，卻被城市的配套服務(wù)、保障政策所忽視；它所包容的住民為城市的正常運作付出著辛勤的勞動，卻又總是被人嫌惡與遺棄……這些都是“城中村”所面臨的尷尬現(xiàn)狀，作為城市中的燙手山芋，城中村的未來究竟是應(yīng)當視為“惡性毒瘤”被清除，還是視為“良性腫瘤”被包容，依然是各方領(lǐng)域?qū)W者爭論不休的話題。

1 “城中村”研究概況

國內(nèi)有關(guān)“城中村”的相關(guān)文獻研究，自上世紀90年代起逐漸增多，至今依然為學(xué)術(shù)界的熱門話題，至2010年文獻篇數(shù)達到高峰值（1060篇），隨后基本保持1000篇/年的發(fā)展趨勢；同時，在1996年-2013年間，涉及研究城中村的學(xué)科領(lǐng)域包括經(jīng)濟、工業(yè)技術(shù)、政治法律、歷史地理、哲學(xué)宗教、醫(yī)藥衛(wèi)生、環(huán)境科學(xué)、文化教育等多達20余項，涵蓋面較為廣泛（如圖1所示）。國內(nèi)學(xué)者主要從“城中村”的經(jīng)濟發(fā)展狀況、外來人口、引發(fā)社會問題等角度進行論述其含義[1]。

從“城中村”的發(fā)展源泉――外來人口的角度看，“城中村”成為城市建成區(qū)內(nèi)外來人口的重要聚居區(qū)，逐步演變?yōu)橐酝鈦磉M城務(wù)工人員為主體的低收入社區(qū)；從“城中村”引發(fā)的社會問題看，“問題村”、“城市貧民窟”、“城市毒瘤區(qū)――黃賭毒聚集地”、“外生式”的村集體經(jīng)濟、“寄生型”的村民生存狀態(tài)、以及數(shù)倍于村民且無根植性的“寄居型”外來人口，都在激烈引發(fā)著社會矛盾與沖突，存在著潛在的安全隱患，以至于很多政府將“城中村”視為影響城市治安和形象的惡性毒瘤，再加上對土地的極度需求，則必欲除之。

2 “城中村”的現(xiàn)狀問題表現(xiàn)

“城中村”作為中國城鎮(zhèn)化進程中的一項特殊產(chǎn)物，是一個充斥著眾多矛盾的“城鄉(xiāng)二元混合體”，其現(xiàn)狀問題主要表現(xiàn)在土地利用和建設(shè)景觀、社會經(jīng)濟、社區(qū)治安、規(guī)劃管制等方面?！俺侵写濉睘檫M城務(wù)工的農(nóng)民和剛剛畢業(yè)收入微薄的大學(xué)生們提供了“蟻族”式的聚居生活，卻難以保證相應(yīng)的配套設(shè)施和環(huán)境需求，臟、亂、差的街巷景觀在城中村比比皆是，過密的建筑排布和功能混雜的用地布局嚴重影響著內(nèi)部的景觀和治安，不確定性的規(guī)劃管制為外來人口提供了“出租屋經(jīng)濟”卻也成為了城市規(guī)劃的盲區(qū)，規(guī)劃建設(shè)過程中的“強制拆遷”、“釘子戶”更是引發(fā)了激烈的矛盾沖突。

3 “城中村”整治何去何從――惡性毒瘤切除？良性腫瘤包容？

“城中村”的問題與優(yōu)勢是并存的，它在城鎮(zhèn)化的特殊時期為低收入的工務(wù)人員提供了居住功能，它作為“非地產(chǎn)商住房”的主要形式，在一定程度上實現(xiàn)了對低端住房市場需求人員的供應(yīng)鏈，為農(nóng)民工、新畢業(yè)大學(xué)生提供了低成本、過渡性的創(chuàng)業(yè)與居住空間，從這點看來“城中村”成為了現(xiàn)代城市別有活力的景象，有著必然性的存在價值[2]。城市需要農(nóng)民工，農(nóng)民工需要城中村；然而，基于上述提到的其引發(fā)的多重社會問題，對待城中村的整治，至目前依然存在2種對立的觀點：即是基于惡性腫瘤的“切除式處理”還是基于良性腫瘤的“包容性處理”。筆者更為偏向于后者的處理方式，以包容性的眼光認識和對待“城中村”問題。

3.1 “城中村”不完全是“城市貧民窟” 大多數(shù)人對“城中村”的厭惡情緒使他們將“城中村”與“城市貧民窟”劃上等號，然“城中村”只在破敗擁擠的物質(zhì)景觀、犯罪率等方面與貧民窟有著相似性，更多則在于“城中村”的產(chǎn)權(quán)關(guān)系是“房主和房客（外來人口）”的關(guān)系，它是一個活躍的“社會經(jīng)濟實體”，且“城中村”是有根的，具有著“空間固著性”，這些都與城市貧民窟有著很大的不同性（如表1所示）。若政府采取“一刀切”的后果是嚴重的：對于大量居住的“村民”來說，出租者失去了以“租金”為主的經(jīng)濟來源，出租戶失去了低租金的住所卻又難以支付高昂的城市住房租金而不得不撤離，并很容易在拆遷過程中引發(fā)社會沖突；對于本身居住在城市的居民來說，沒有了廉價勞動力的貢獻，城市生活將難以正常運作。

3.2 “城中村”的存在具有其必然性 “城中村”一定程度上緩解了社會問題和矛盾。在面臨著快速城市化帶來的大量人口機械增長情況時，幾乎沒有一個城市有足夠能力來提供相應(yīng)的住房配套來滿足人口增長的需求速度，政府難以在短時間內(nèi)承擔(dān)起這種不可推卸的社會責(zé)任，完全寄希望與房地產(chǎn)市場區(qū)分擔(dān)這樣的責(zé)任也更為不現(xiàn)實[3]。在此條件下，是“城中村”的城市居住功能形式緩解了低收入人群的城市居住問題，為城市廉價勞動力提供安身之所。

3.3 “城中村”的外來人口不可或缺 我們的城市大都是農(nóng)民建的，城市競爭力大都來自于廉價的勞動力?！俺侵写濉崩锏耐鈦砣丝谠跒槌鞘刑峁┲幱跓o限供給狀態(tài)的廉價勞動力，反思而言，如果是沒有“城中村”提供著廉價的住房，僅有在城市高昂租金下生存著的勞動力，還會是廉價的嗎？――顯然不會。因此，“城中村”的外來人口需要城市的包容，城市也需要外來人口的建設(shè)，二者的互補互需關(guān)系更加堅定了“城中村”不可盲目地“一刀切”。

4 總結(jié)

在中國快速城鎮(zhèn)化的進程當中，“城中村”依然是一門重要的研究課題。“城中村”的改造不是一蹴而就的，需要較長時間的漸變式改造，關(guān)注“城中村”中的社會民生、配套保障，緩解改造過程中的村民沖突，健全“城中村”的規(guī)劃管理體制，平衡開發(fā)商、政府、村民的利益機制，依然是各地規(guī)劃與城市建設(shè)中亟待應(yīng)對的問題。

參考文獻：

[1]魏立華，閆小培.中國經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)城市非正式移民聚居區(qū)――“城中村”的形成與演進――以珠江三角洲諸城市為例[J].管理世界，2005（8）.

第7篇：城中村改造面臨的問題范文

【關(guān)鍵詞】城中村改造；改造模式；問題；策略

隨著城市化進程的快速推進，我國城市規(guī)模不斷擴大，同時城市建筑的數(shù)量也與日俱增。而在城市化進程快速向前推進的過程中，城市作為經(jīng)濟、政治和文化的中心而向四周不斷擴增，這樣一來，部分農(nóng)村被城市發(fā)展群所包圍，形成所謂的“城中村”?？梢哉f，城中村的這種非正常模式的城市化模式是城市化進程推進的必然結(jié)果。雖然這些城中村在地理位置、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及周邊環(huán)境等方面與城市具有較強的貼合感，但是由于由于種種原因的限制，如城鄉(xiāng)二元制度等使城中村的人口和土地都無法享受到城市的同等待遇，并且由于城中村的發(fā)展緩慢，它嚴重制約了城市化進程的進一步推進，也造成了一系列社會和環(huán)境問題。因此，及時解決城中村存在的問題，變革城中村改造模式具有重要的意義。

1 城中村改造模式

由于不同的城市地區(qū)均有自身獨特的地域和風(fēng)俗特性，所以由其所形成的城中村的改造模式也必然會各不相同。通常而言，根據(jù)改造主體的不同，可以將城中村的改造模式分為三大類，即政府主導(dǎo)模式、村集體主導(dǎo)模式和開發(fā)商主導(dǎo)模式，下面就這三種改造模式的具體內(nèi)容進行詳細地闡述。

1.1 政府主導(dǎo)模式

政府主導(dǎo)模式是以政府為城中村改造過程中的主體，由政府來負責(zé)城中村改造的整個流程，包括改造前的立項以及改造中的拆遷、監(jiān)督和管理等方面。簡言之，政府主導(dǎo)模式就是政府充當城中村改造決策者的模式。但是需要注意的是，政府主導(dǎo)模式不是意味著政府可以肆意按照自己的意愿來進行改造，它需要結(jié)合當?shù)氐木唧w情況，同時需要充分與開發(fā)商和村集體進行有效地溝通和交流，從而綜合考慮多種因素，以采取合理的拆遷方式，另外，在拆遷的過程中要充分地尊重當?shù)氐奈幕L(fēng)俗習(xí)慣，確保改造后建筑與當?shù)靥厣囊恢滦?，避免出現(xiàn)建筑風(fēng)格與當?shù)仫L(fēng)俗不相稱的問題。

1.2 村集體主導(dǎo)模式

村集體主導(dǎo)模式就是以村集體作為城中村改造的主體，由全體村民通過集體會議來制定城中村改造的具體方案以及改造資金的籌集和建設(shè)等方面的問題，而政府則只負責(zé)在城中村建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施等方面提供幫助或者一些優(yōu)惠政策。然而，就現(xiàn)階段我國城市改造模式的發(fā)展狀況而言，由于村集體自主改造能力較差，且融資比較困難，所以采用該種改造模式的區(qū)域較少，并且由于缺乏實際的經(jīng)驗，許多村集體往往沒有充分地貫徹這一模式，這是該模式失敗的一個重要原因。

1.3 開發(fā)商主導(dǎo)模式

開發(fā)商主導(dǎo)模式是以開發(fā)商充當城中村改造的主體，由其負責(zé)改造中城中村的拆遷和安置等工作。由于開發(fā)商具有豐富的城中村改造經(jīng)驗，在一定程度上有利于減少政府方面的資金投入，也有助于減少政府在城中村改造中的過度干預(yù)，從而可以提高城中村改造的效率和質(zhì)量。就現(xiàn)階段而言，開發(fā)商主導(dǎo)模式是當下使用較多的城中村改造模式。

2 城中村改造中存在的問題

2.1 村民阻力

隨著城市的擴張，部分被劃歸到城市范圍內(nèi)的本土居民大都還沒有適應(yīng)城市的生活，并且隨著外來人口到城市居住的數(shù)量逐漸增多，他們憑借房屋出租所獲得的收入甚至要比自身參加生產(chǎn)勞動所獲得的收入。由于農(nóng)村人口的文化水平較低，他們在突然融入新環(huán)境后會感到迷茫，不知道如何才能找到適合自己的謀生手段，從而導(dǎo)致“城中村”的形成。另外，部分地區(qū)的世襲觀念比較強，他們經(jīng)過長時間的居住，已經(jīng)對于當?shù)氐慕ㄖ?xí)慣有了深刻的認識，所以他們寧愿保留當前的建筑風(fēng)格，也不愿意進行拆遷和改造，這是造成城中村改造無法實施的一個重要因素。

2.2 流動人口的居住問題

據(jù)有關(guān)方面的調(diào)查和統(tǒng)計，我國外來到城市打工人口的數(shù)量巨大，他們對于廉價住宅房的需求量非常大。如果要進行城中村改造，那么必然會增加他們住房的費用，無法滿足他們的住房需求，所以很可能對社會的穩(wěn)定性造成影響。因此，在城中村改造的過程中，我們必須要合理地解決流動人口的住房問題，在滿足他們廉價住房需求的同時，采取有效的措施來逐漸實現(xiàn)城中村改造。

2.3 經(jīng)濟利益阻礙

在城中村改造的過程中，由于涉及到村民、政府和開發(fā)商這三者的利益，他們之間緊密聯(lián)系，互為制約，共同決定城中村改造的整體形勢。改造資金的來源和居民在拆遷過程中所獲得的補償費用是眾多問題中兩個最為重要的問題，土地產(chǎn)權(quán)也是制約城中村改造的重要條件。可以說，合理協(xié)調(diào)各參與者的經(jīng)濟利益是城中村改造能否順利實施的關(guān)鍵。首先，在政府方面，城中村改造是一項投資成本高，回報低的工程，如需要支付改造前期的整體和拆遷等費用以及后期的改造費用等，但是僅僅獲得的是一些土地的使用權(quán)；在開發(fā)商方面，由于城中村改造的可銷售面積小，效益低，所以開發(fā)商也不愿意在這方面投入更多的資金；在村民方面；城中村村民的經(jīng)濟收入的經(jīng)濟由很大一部分來源于出租房屋以及村集體收益，所以他們會擔(dān)心村集體分散后的利益分配問題。

3 城中村改造策略

3.1 強化政府職能，結(jié)合市場運作

正如上述，城中村改造是一項龐大而又繁雜的工程，不管在何種改造模式下，政府部門都需要發(fā)揮其在改造過程中的監(jiān)督和指導(dǎo)作用，幫助開發(fā)商和村民合理地解決改造過程中所面臨的拆遷、賠償和安置等問題，從而逐漸使政府由主導(dǎo)型向引導(dǎo)型方向發(fā)展。另外，在城中村改造過程中，政府不應(yīng)該過度關(guān)注自身的利益，而應(yīng)該與我國當前的市場進行良好的調(diào)控，同時要確保改造監(jiān)管中的公平性和公正性，不可偏袒任何一方。政府除了從自身方面來為城中村改造提供資金外，還需要借助市場來吸引投資商進行投資，從而有利于解決城中村改造中出現(xiàn)的資金不足問題。

3.2 轉(zhuǎn)變改造模式

傳統(tǒng)單一的城中村改造模式已經(jīng)不能滿足當前城市發(fā)展對其改造提出的要求，所以必須要根據(jù)當?shù)馗脑斓膶嶋H情況來采取恰當?shù)母脑炷Ｊ?，并要注重多種改造模式的綜合運用，比如采用以市場為主導(dǎo)，政府來引導(dǎo)的改造模式，或者以開發(fā)商主導(dǎo)、政府引導(dǎo)的改造模式等?；旌系母脑炷Ｊ郊缺Ａ袅烁鞲脑炷Ｊ阶陨淼膬?yōu)勢，也彌補了單一改造模式中存在的一些局限性，所以更能適應(yīng)城中村改造。

3.3 合理利用土地

土地在城中村改造中的利用模式主要包括五種，即：政府用地、村民自用土地、開發(fā)商用地、村集體用地和開發(fā)商與村集體聯(lián)合用地模式。由于不同的土地利用模式會影響村民、開發(fā)商和政府三方的利益，所以政府需要在城中村改造的過程總制定公正、合理的措施來平衡三方的經(jīng)濟利益，同時也可以合理運用市場機制來講土地作為一種資本推向市場，提高城中村改造自己的融資量，從而有助于緩解城中村改造中存在的資金壓力。

總之，城中村作為城市化進程推進中一個重要現(xiàn)象，是城市發(fā)展不平衡的外在體現(xiàn)，它制約著城市化進程的進一步推進。為了提高城中村改造的質(zhì)量，要合理平衡政府、村民和開發(fā)商三者的經(jīng)濟利益，結(jié)合當?shù)馗脑鞂嶋H情況來采取合理的改造模式看，必要的時候可以綜合運用多種改造模式。只有這樣，城中村改造才能順利進行。

參考文獻：

[1]沈明亮.城中村改造模式的分析[J].山西建筑，2014（24）.

第8篇：城中村改造面臨的問題范文

關(guān)鍵詞:規(guī)劃住宅；城中村；設(shè)計方法

Abstract: in the process of urbanization accelerate development, there will be a lot of villages face the problem of transformation. Planning and construction residential is suitable for China's national conditions, is also the villages need long-term housing reform mode. How to create a city village reconstruction can fully meet residents material life and mental life need of residential and environment, is our responsibility and mission.

Keywords: planning residential; Villages; Design method

中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：

廣州城中村改造建設(shè)，城市快速發(fā)展的產(chǎn)物；有別于房地產(chǎn)開發(fā)，城中村有著豐富的土地資源，改造方式多樣，其中自有資金開發(fā)，與地產(chǎn)商合作開發(fā)模式等。住宅建設(shè)是城中村改造中的非常重要的組成部分，關(guān)系民生，是改造成敗的重要因素，了解他們的需求，為他們解決實在的問題，,城中村原有住宅一般經(jīng)歷了無序發(fā)展的過程,并存在一定的隱患,制約自身的發(fā)展，土地利用不高，為更好的利用土地，因此城中村的改造存在是必然的。

1、規(guī)劃建設(shè)住宅是城中村改造的重要組成部分

改革開放三十年來，廣州城市以較快的速度向外拓展，城市結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻的變革，城中村現(xiàn)象也隨之產(chǎn)生，并成為困擾城市良性發(fā)展的一大問題。優(yōu)化城市功能布局，城中村迎來新的改造機遇。城中村通過改造,將原來布局分散、高低不一、結(jié)構(gòu)雜亂的單家獨院式的農(nóng)村分散型住宅建成為多層、高層的規(guī)劃住宅小區(qū)，可大大提高土土使用率,節(jié)省極其可貴的城市土地資源。此外, 規(guī)劃住宅可以改變目前城中村居住環(huán)境差，基礎(chǔ)設(shè)施落后，消防的等問題，從而提高村民（居民）生活的品質(zhì)、滿足人們多樣的生活和精神多元化需求。

總之,城中村改造后規(guī)劃建設(shè)住宅,是“以人為本”原則在住宅設(shè)計上的體現(xiàn),適合城市發(fā)展，節(jié)約土地，有利于村民的。

2、城中村改造中規(guī)劃建設(shè)住宅的設(shè)計方法

針對城中村改造后規(guī)劃住宅的使用者有明確的對象，多數(shù)仍是原村居民,參照近年來國內(nèi)外建筑師對規(guī)劃住宅的研究和探索,結(jié)合我國城中村改造的現(xiàn)實問題,在規(guī)劃住宅的設(shè)計上,可主要從以下幾個方面予以重視。

2.1支持居民參與設(shè)計

住宅是人們的安身之所,村民都期望能夠通過住宅改造來進一步提升居住水平,因而村民對城中村改造必然極為關(guān)心,具有積極參與的熱情。居民參與、共同設(shè)計的方式是住宅建設(shè)的基本精神,居民和建筑師共同作業(yè),建筑師責(zé)任是引導(dǎo)一種好的生活理念，他們知道自己要什么，但讓他們講，又講不出來，他們有自己的生活方式 ，鄰里關(guān)系，只有全面了解他們，才能更好的服務(wù)他們。在城中村改造規(guī)劃建設(shè)住宅設(shè)計中,通過村民參與,集思廣益,可以使設(shè)計工作獲得意想不到的收獲。“居民參與”的設(shè)計方式國外早已有之。1975年日本采用一種稱為“協(xié)議共建”的特殊的設(shè)計方式,即由在一起居住的居民自發(fā)組織起來,以居住者為中心,提出自己的要求,請建筑師設(shè)計,共同建造自己的住宅樓。

2.2注重住宅適應(yīng)性設(shè)計

住宅設(shè)計中的適應(yīng)性,是指在某一空間格局中應(yīng)具有適應(yīng)多種使用功能并擴展其用途的能力,即住宅的靈活性、可變性,它是衡量住宅的舒適度和滿意度的標準,也是住宅可持續(xù)發(fā)展的要求。在改造過程中,住宅設(shè)計充分利用室內(nèi)空間,加強住宅的靈活性和可變性。村民住慣了大房，大廳，大陽臺，估我們在設(shè)計是要綜合考慮，在陽臺設(shè)計上，要能放下一個麻將臺的空間。如設(shè)首層架空，為村民提供一個公共休閑娛樂空間，又能滿足村民端午節(jié)吃龍舟飯的要求。在基本不增加建設(shè)費用的情況下,以適應(yīng)因不同家庭居住需求變化、家庭生命周期演變等對住宅適應(yīng)性的需求,從而提高住宅的使用價值。

2.3考慮戶型多樣性設(shè)計

在城中村改造過程中,應(yīng)對不同生活方式、不同興趣愛好、不同結(jié)構(gòu)類型的家庭提供相應(yīng)的住宅戶型供其選擇。而且在城中村改造后,村民的住宅總面積大小不等,有的甚至可能具有多套住房。這就需要考慮到村民把部分房屋用于出租的情況,在規(guī)劃建設(shè)住宅設(shè)計中穿插一些小型住宅或單身住宅,便于村民出租以取得收入。這些小戶型住宅也可用于孩子長大后單獨居住的稱作“分散近居”的設(shè)計;并且因為位置相對集中,可以實現(xiàn)相近年齡層次人群的交往、融合以及同其他租住人員的社會交融。

我們在荔灣區(qū)海南村安置房有，設(shè)計了多種房型，小到60平方，大到140平方，滿足不同村民的需求，

2.4營造人與人交流空間

城中村改造后,居住模式發(fā)生改變,以前的庭院式交流空間消失人與人的距離變得疏遠,重塑交流空間便顯得迫切必要。設(shè)計時需要依據(jù)原有村民的生活習(xí)慣,從“以人為本”的理念出發(fā),在設(shè)計中充分體現(xiàn)出對人的關(guān)懷,讓交流變得更方便更自然。在樓房間設(shè)置與原村民生活方式相近的室外交流場地,可在平面戶型設(shè)計時借助樓梯的作用,給不同層住戶設(shè)計一個公共陽臺,老人們在此品茗聊天,孩子們在此嬉戲玩耍,營造出其樂融融的氛圍。在這里,人們可充分感受到住戶間交往的樂趣,體會到遠親不如近鄰的感覺,創(chuàng)造出親切宜人的交往空間。

2.5注意人與自然親和

原有村民住宅多為低層住宅,每戶均具有院落,在此可種植花草樹木,從居室內(nèi)生活到與大自然的接觸只有一步之遙,并且通風(fēng)采光良好。因此在城中村改造規(guī)劃建設(shè)住宅時,應(yīng)考慮采用適宜的方法,拉近居民與大自然的距離。比如可在南向設(shè)計形式多樣、面積較大的陽臺,方便居民在陽臺活動或植花栽木;屋頂可設(shè)計為退臺或屋頂花園,也可采用坡屋頂、增加老虎窗,讓人從心理上能感受到與大自然的融合,緩解因生活模式改變、遠離大自然而帶來的不適應(yīng)性。

3、結(jié)束語

規(guī)劃住宅模式是城中村住宅改造的最佳選擇,根據(jù)我國城中村改造的現(xiàn)實狀況,介紹了城中村改造中規(guī)劃建設(shè)住宅的設(shè)計方法,以滿足集合住宅的特殊要求。同時,學(xué)習(xí)和借鑒國內(nèi)外的先進技術(shù)和經(jīng)驗,在設(shè)計中恰當?shù)伢w現(xiàn)我國傳統(tǒng)文化的特色,是我國城中村改造設(shè)計發(fā)展的正確道路。

參考文獻:

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第9篇：城中村改造面臨的問題范文

歷史原因主要是城鄉(xiāng)二元管理體制和二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)存在形成的。上個世紀，中央政府根據(jù)當時的國情需要建立了高度集中的計劃經(jīng)濟體制，這里和“城中村”改制相關(guān)的是就業(yè)安置、戶口遷徙、保障利分配、糧食供給等，國家通過這些制度性約束嚴格劃分了農(nóng)業(yè)及非農(nóng)業(yè)人口，確立起了城鄉(xiāng)分割的二元體制。這樣以土地為生存之基的農(nóng)村居民，他們的戶籍、土地權(quán)屬、經(jīng)濟組織形式和管理特征等都與城市居民迥然不同。在城市化過程中，城區(qū)面積需要不斷擴大，擴大城區(qū)面積必然囊括進一些村落，由于這些村落土地的獨特屬性（城市內(nèi)部土地具有二元性，城市所有土地產(chǎn)權(quán)屬國有，而城中村土地產(chǎn)權(quán)屬集體所有，國家城市化建設(shè)可以征用村民的農(nóng)用地，但難以征用村民的宅基地），城市選擇了繞開村落發(fā)展城市化的發(fā)展方式，其結(jié)果是城中村逐漸成型。這種土地制度二元性的矛盾是城中村形成的最核心因素。

現(xiàn)實的原因可分為兩方面：公共需要和個人需要之間的利益性矛盾、村莊人口不斷增多與土地不斷減少之間的矛盾。

首先，公共需要和個人需要之間的矛盾。政府出于對公共事業(yè)發(fā)展的需要，重新調(diào)整城市規(guī)劃，不斷擴大城市區(qū)域空間，甚至把城郊農(nóng)村也納入城區(qū)范圍。城市功能的擴張，會導(dǎo)致農(nóng)村土地的大幅度升值，這樣會給農(nóng)村帶來巨大的收益。另外，由于村民不愿遷移祖居的傳統(tǒng)觀念。同時，政府的安撫政策不到位，造成部分地區(qū)村民集體抵抗政府的改制行為。

其次，村莊所屬人口不斷增多與農(nóng)用土地不斷減少之間的矛盾也導(dǎo)致了“城中村”問題的產(chǎn)生。城市化進程的加速導(dǎo)致了城中村居住人口不斷增多，與此同時農(nóng)用土地卻在不斷減少。眾所周知，土地、耕地是農(nóng)民的基本生活資料，它代替了城市居民所享受的社會福利和保障功能，涉及到生存權(quán)的問題，對農(nóng)民意義重大。農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘袘艨?，意味著失去土地，失去了生存的基本條件。所以在政府還不能夠保證村民能夠獲得生存保障的前提下，叫村民改制，村民也不會改制。另外，村民文化素質(zhì)低，生活技能差，他會聯(lián)想到失去土地后生活的保障，很自然會產(chǎn)生一種樸素的、天然的對抗，不想改變現(xiàn)在的方式，也不想成為城市人。這里就涉及到生存和既得利益的需要，客觀上對城中村產(chǎn)生了依戀。

“城中村”給城市發(fā)展帶來的不利影響

原著居民的生活狀態(tài)及性格。“城中村”里的原始居民，大多數(shù)沒有工作，靠村里股份分紅和出租房屋收益維持生活。沒有工作的原因有多種：除了種田別無所長的村民與大量涌入的外來工相比沒有優(yōu)勢；一些企業(yè)為了避免交養(yǎng)老金等，寧可一批批地換外來工，也不愿意雇傭本地村民；因村民本身文化程度低，自身素質(zhì)不高，只能找到每月幾百元的工作，村民不愿去做等。

不穩(wěn)定的房源。城中村房源的不穩(wěn)定主要體現(xiàn)在出租房數(shù)量和租房者生活成本上，這些因素的不穩(wěn)定給占城中村人口絕大多數(shù)的租房者造成不便，繼而影響整個社會的和諧發(fā)展。

公共設(shè)施缺乏，環(huán)境質(zhì)量低下，安全隱患堪憂。由于城中村的歷史由來，使其成為市政管理盲區(qū)，絕大多數(shù)的市政及公共配套設(shè)施都不具備，大部分道路曲折不通；采光、通風(fēng)不足；給排水容量不足；建筑質(zhì)量不高。但是，由于這些城市孤島所具備的獨特的相對低廉的房價等生活成本因素，導(dǎo)致大多數(shù)的城中村成為城市居住人口最為密集的地區(qū)。環(huán)境與人口的極度反差給城中村帶來了諸多安全隱患。

改造“城中村”是城市發(fā)展的客觀要求

（一）“城中村”改造是實現(xiàn)城市發(fā)展現(xiàn)代化的迫切需要

發(fā)展現(xiàn)代化必須實現(xiàn)工業(yè)化和城市化的齊頭并進，城市化的快速發(fā)展已成為當務(wù)之急，而城市化的發(fā)展卻存在很多阻礙因素，“城中村”的改造即是這些因素中一個令人頭痛的難題?！俺侵写濉笔寝r(nóng)村的一個重要組成部分，它最貼近于城市，加快城市化進程中，“城中村”已經(jīng)成為一個重要的角色。因為推進城市化要求農(nóng)村剩余勞動力盡快實現(xiàn)向城市轉(zhuǎn)移，如果農(nóng)民僅僅實現(xiàn)地域轉(zhuǎn)移，而沒有實現(xiàn)戶籍、組織和管理體制、思想觀念以及生活方式等的更新，就不是真正意義上的城市化。同時“城中村”存在過程中體現(xiàn)出來的種種弊端已嚴重影響了城市化的進程。城市化質(zhì)量的提高，必須對現(xiàn)有“城中村”進行積極的改造。如果“城中村”不進行徹底的改造，城鄉(xiāng)建設(shè)和管理就難以適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展和居民生活水平的提高。那么城市的現(xiàn)代化更無從談起。

（二）“城中村”改造是加強社會主義精神文明建設(shè)的迫切需要

我國社會發(fā)展所追求的現(xiàn)代化，不僅是物質(zhì)的現(xiàn)代化，更是精神層面的現(xiàn)代化；不僅是城市居民的現(xiàn)代化，還是農(nóng)村所有居民的現(xiàn)代化。物質(zhì)層面的改造僅僅是表象，然而不管外在如何光彩照人，內(nèi)部隱含的精神世界卻是這場改造的重中之重。發(fā)展現(xiàn)代化，任重而道遠，決不是一蹴而就的事情，它是一個長期的、循序漸進的過程，由城市逐漸向農(nóng)村居民過渡。在這個過程中，“城中村”居民的改造起到一個承前啟后的作用。“城中村”的農(nóng)民雖然變成了城市居民，其小農(nóng)經(jīng)濟的觀念、生活方式不容易一下子轉(zhuǎn)變過來。再加上在失去耕作土地后，他們往往把生存和發(fā)展的希望寄托于房屋之上，企圖從房屋出租中謀求生活保障甚至更多的好處。在這個過程中就造成了一些極端的發(fā)展，這些發(fā)展對社會造成的影響不是進步，而甚至可以說是退化。因此，“城中村”改造勢在必行。改造“城中村”的物質(zhì)環(huán)境，加強社區(qū)建設(shè)，更新居民的思想觀念和提高其文化素質(zhì)，已成為維護社會治安和加強城市的精神文明建設(shè)的當務(wù)之急。