房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理協(xié)調(diào)分析

中圖分類號：F235.91 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

在我國，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營就是企業(yè)以完成項(xiàng)目為前提，在公司內(nèi)部對各個(gè)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)、組織、管理等工作，這些部門包括人事部、工程部、財(cái)務(wù)部、銷售部等等。對這些部門要加強(qiáng)管理，使其發(fā)揮最大的能力，實(shí)現(xiàn)成功的規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理。下面就簡單介紹幾個(gè)部門。

財(cái)務(wù)部：財(cái)務(wù)部應(yīng)該是一個(gè)企業(yè)中較為重要的部門，顧名思義它主要是負(fù)責(zé)資金的管理，并定期的將財(cái)務(wù)狀況制成報(bào)表供單位領(lǐng)導(dǎo)查驗(yàn)，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中主要負(fù)責(zé)融資、工程款的發(fā)放等問題。

工程部：工程部是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中核心的部門，主要負(fù)責(zé)物料采購、庫存，與施工企業(yè)的協(xié)調(diào)，對施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，并管理相關(guān)合同等一系列問題。

人事部：主要負(fù)責(zé)人事招聘、調(diào)配等各個(gè)方面，對項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)人員的工作進(jìn)行分配、對人員的資料進(jìn)行管理、績效考核及激勵(lì)體系的建立等。

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營存在的問題及原因

在房地產(chǎn)企業(yè)中，近幾年問題不斷頻發(fā)，但是在市場、經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善下已經(jīng)有所進(jìn)步了，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中存在著諸多問題，這些問題既有觀念的原因，也有體制方面的原因，具體分析主要有以下幾個(gè)方面：

1.1 觀念危機(jī)

觀念危機(jī)是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大障礙，這種危機(jī)主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

(1)在市場意識方面較為被動(dòng)。在房地產(chǎn)開發(fā)中存在著普遍的想法，比如認(rèn)為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、政府行政規(guī)劃就可以取代市場經(jīng)濟(jì)、還有的認(rèn)為市場體制不完善，就鉆市場的空子，導(dǎo)致存在一些負(fù)面思想，例如破壞市場機(jī)制、競爭不均，信心不足，怨天尤人等，這些現(xiàn)象的存在一部分是源于政府和行政主管部門，還有一部分源于開發(fā)企業(yè)。

(2)在市場中盲目開發(fā)。有些開發(fā)商盲目進(jìn)行，簡單的認(rèn)為房地產(chǎn)單單靠引進(jìn)外商、外資，就能帶動(dòng)開發(fā)，并且獲得很好的經(jīng)濟(jì)利益，從而帶動(dòng)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。抱有這種觀念的開發(fā)商一般都只是追求政治上的業(yè)績，而不重視市場的發(fā)展，不按市場上的規(guī)律要求來進(jìn)行開發(fā)。

(3)在市場中經(jīng)濟(jì)意識狹隘、目光短淺。在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)認(rèn)為市場經(jīng)濟(jì)初期可以投機(jī)取巧利用制度的不完善來進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，專搞空隙項(xiàng)目或邊緣項(xiàng)目或隱藏項(xiàng)目，為了謀求短期內(nèi)獲得的利益，不顧市場環(huán)境的秩序、誠信和規(guī)范。

1.2 市場秩序不規(guī)范

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展不僅需要有市場經(jīng)濟(jì)體制下的諸多配套法規(guī)、政策的支持，需要有完善的土地供用制度、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)管理相關(guān)制度的支持，還要有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境，更要有良好的市場環(huán)境和規(guī)范的市場秩序。

1.3 企業(yè)規(guī)模小、整體實(shí)力弱

在房地產(chǎn)行業(yè)中新進(jìn)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，雖然給此行業(yè)注入了許多新鮮血液，但是由于初期規(guī)模較小所以企業(yè)實(shí)力就較弱。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期組建的開發(fā)企業(yè)到現(xiàn)在為止已經(jīng)成長為老資格了，這些企業(yè)人員多、負(fù)擔(dān)重，市場競爭力不強(qiáng)。當(dāng)然后期也存在一些股份制企業(yè)但是這些企業(yè)大多是民營企業(yè)，組建時(shí)間短，經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力都不足，一些企業(yè)甚至只有一、兩個(gè)低級技術(shù)人員或外聘幾個(gè)“掛羊頭”的技術(shù)人員或無技術(shù)人員，無經(jīng)營場所，無資金，他們僅靠搞低層次、低技術(shù)含量的單體項(xiàng)目經(jīng)營，開發(fā)的檔次不高，難以形成規(guī)模，整體競爭實(shí)力弱，更談不上走出去參與競爭。

1.4 房地產(chǎn)開發(fā)的資源配置不合理

一些人看到房地產(chǎn)行業(yè)有很大的利潤，就紛紛的涌入進(jìn)來，這樣卻導(dǎo)致了低級企業(yè)過多，人財(cái)物配置不合理、資源浪費(fèi)、市場秩序混亂、不良競爭等諸多問題。這就需要加大行業(yè)主管部門宏觀管理和調(diào)控的力度，減少不正之風(fēng)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營績效的影響因素

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營規(guī)劃設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否成功主要決定于前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)關(guān)鍵的概念是要根據(jù)購房者認(rèn)知的需要來理解他們的聲音，建立買家意見與住宅如何規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造之間的良好聯(lián)系。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營施工質(zhì)量

施工質(zhì)量是眾多建筑企業(yè)中首要強(qiáng)調(diào)的，也是近幾年國家尤為重視的，施工質(zhì)量說白了就是要求施工單位按照實(shí)際設(shè)計(jì)方案，嚴(yán)格執(zhí)行，不得偷工減料，降低成本從中賺取更高經(jīng)濟(jì)利益，由于施工質(zhì)量的檢驗(yàn)是漫長的過程，可能會(huì)在竣工后的很長一段時(shí)間才能表現(xiàn)出來，這就恰恰是一個(gè)可以鉆的空子，一旦發(fā)生質(zhì)量問題時(shí)施工單位絕對不會(huì)拆除重建，也只能通過修補(bǔ)、重構(gòu)等形式加以改進(jìn)，但是它對于公司的社會(huì)形象和長期獲利能力產(chǎn)生重大影響。因此，質(zhì)量的合理性以及長期效益是建筑施工質(zhì)量的基本要求。具體評價(jià)可以從工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量、工程竣工一次合格率、建筑性能價(jià)值比、開發(fā)進(jìn)度、效率等方面考慮。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營銷策劃

房地產(chǎn)企業(yè)中銷售是必不可少的，如何做好營銷是一個(gè)成功的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤為重視的方面，一個(gè)好的產(chǎn)品營銷策劃是產(chǎn)品從企業(yè)到達(dá)客戶的途徑和橋梁，是產(chǎn)品到貨幣、利潤的過程。此工程蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的所有過程中，處處可見，由市場調(diào)查、參與方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。廣告宣傳、促銷活動(dòng)、價(jià)格策略及銷售渠道是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要考慮的營銷策劃內(nèi)容，在營銷策劃前期進(jìn)行的市場定位是至關(guān)重要的，即根據(jù)市場調(diào)查，確定房地產(chǎn)開發(fā)的消費(fèi)客戶群、所開發(fā)物業(yè)的功能、專營性及象征性等內(nèi)容，這是實(shí)施具體營銷策略的核心基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進(jìn)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這四個(gè)方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容。

施工單位或開發(fā)商的工程管理部門不能和設(shè)計(jì)單位溝通達(dá)成理解和協(xié)凋，不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致。因此，可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工都需要具備以下幾個(gè)要素：

(1)開發(fā)商的大力支持做后盾。作為投資者，開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計(jì)的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以及施工完成的時(shí)候召集設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會(huì)議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

(2)實(shí)施計(jì)劃要盡早。在一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的初期，項(xiàng)目決策中的成本是少之又少的，但這些決策的提出卻可以對后期項(xiàng)目成本多少產(chǎn)生重要的影響，可施工性研究對工程造價(jià)的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計(jì)的可施工性研究中去，而開發(fā)商更要做好前期的項(xiàng)目決策。

(3)項(xiàng)目施工要持續(xù)開展研究。在開發(fā)時(shí)，可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識和經(jīng)驗(yàn)。即可施工性研究和設(shè)計(jì)研究成為項(xiàng)目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實(shí)習(xí)“知識管理”，即通過計(jì)劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識進(jìn)行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實(shí)現(xiàn)知識共享和再利用。

結(jié)語

每個(gè)企業(yè)無一例外的成立都是想要獲利的，都想獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是這樣。要想達(dá)到這些目標(biāo)，就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實(shí)施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)運(yùn)營、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻(xiàn)

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例范文

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件因土地使用權(quán)取得方式的不同可以分為以下兩種：

1、以出讓方式取得的土地使用權(quán)。

按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

①轉(zhuǎn)讓人按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓；

②轉(zhuǎn)讓人按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，并完成一定開發(fā)規(guī)模后轉(zhuǎn)讓。這里又可分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。上述兩項(xiàng)條件必須同時(shí)具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目。這樣規(guī)定，其目的在于嚴(yán)格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設(shè)的順利實(shí)施。

2、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)。

按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)具備下列條件：首先，轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。其次，對準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，又有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；第二種是可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

對以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)：第一，用于國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；第二，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；第三，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；第四，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需履行的程序

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。在辦理備案手續(xù)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要審核項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是否符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)簽訂的拆遷、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料采購等合同是否作了變更；相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移；新的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位是否具備開發(fā)受讓項(xiàng)目的條件；同時(shí)要變更開發(fā)建設(shè)單位的名稱。上述各項(xiàng)均滿足規(guī)定條件，轉(zhuǎn)讓行為有效。如有違反規(guī)定或不符合條件的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門有權(quán)責(zé)令補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)或者認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為無效，并可對違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行處罰。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷安置補(bǔ)償?shù)?，原拆遷安置補(bǔ)償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。房屋拆遷補(bǔ)償安置是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之后能否保證被拆遷人的利益不受損害，是政府部門審查房地產(chǎn)項(xiàng)目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標(biāo)。這樣規(guī)定的目的是保障被拆遷人的合法權(quán)益，防止在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過程中或者轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方、受讓方互相推諉扯皮，使被拆遷人的權(quán)益受到損害。不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十七條規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭議的；

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例范文

新建住房保證書

甲方：

乙方：

因乙方向甲方申請建房，現(xiàn)向甲方保證如下：

一、乙方在開始建新房(改建舊房)前必須先向甲方提出書面報(bào)告，經(jīng)甲方同意報(bào)有關(guān)上級管理部門批準(zhǔn)，按規(guī)定繳納各項(xiàng)費(fèi)用后，由甲方按批準(zhǔn)面積放線定位后方可開工。

二、為規(guī)范建房秩序，乙方開工前向甲方繳納建房保證金貳萬元。乙方在建房過程中如有超過規(guī)定面積建房，毀壞公共道路和公共設(shè)施，施工占道影響他人交通和居住環(huán)境，影響環(huán)境衛(wèi)生、建筑材料和建筑余土沒有及時(shí)清理而影響他人等行為，甲方有權(quán)在此保證金中扣除因此事引發(fā)的費(fèi)用開支。乙方建房工程結(jié)束后，經(jīng)甲方驗(yàn)收合格，無任何違規(guī)行為，保證金退回乙方。

三、各項(xiàng)保證條款乙方必須嚴(yán)格信守，如乙方未辦理建房手續(xù)而開工建設(shè)，甲方可處于乙方500010000元人民幣的罰款。

此保證書甲、乙雙方簽字蓋章后生效，此保證書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

甲方簽字： 乙方簽字：

簽訂日期： 年 月 日

附：住房質(zhì)量保證書范文

尊敬的住戶：

感謝您選購了我公司開發(fā)建設(shè)的商品住宅，為了保護(hù)您的合法權(quán)益，促進(jìn)我公司不斷提高開發(fā)質(zhì)量，做好商品住宅售后服務(wù);同時(shí)也為了指導(dǎo)您更好地使用我公司開發(fā)建設(shè)的商品住宅。我們根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，實(shí)行商品住宅質(zhì)量保證書和使用說明書制度，請您密切配合，并歡迎您對我們的工作提出意見和建議。

開發(fā)公司地址：物業(yè)管理公司地址：

銷售聯(lián)系人：聯(lián)系人：

電 話： 電話：

開發(fā)公司(章)　法人代表：(簽章)

年月日

本公司對您購買的西安市區(qū)(縣)路號小區(qū)棟單元室，建筑面積平方米的住宅作如下質(zhì)量保證和承諾：

一、該房屋于年月日通過市建委組織的竣工驗(yàn)收，各項(xiàng)建市手續(xù)齊全，資質(zhì)證編號為：建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號為;建筑工程施工許可證編號為;竣工驗(yàn)收備案登記編號為：預(yù)售許可證號為：

二、該住宅工程由進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督。在施工中始終按照國家有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工。

三。本住宅自交付之日起，在住戶正常使用的情況下，本公司免費(fèi)承擔(dān)保修期內(nèi)以下項(xiàng)目(見附表)的維修責(zé)任，并在承諾期限內(nèi)負(fù)責(zé)維修完畢。

四、住戶對商品房驗(yàn)收完畢，接收鑰匙之日即為該商品房交付使用日期，也是本保證書簽訂日期，住宅保修自此日起計(jì)算。用戶在使用過程中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可直接撥打我公司維修電話或認(rèn)真填寫附頁中商品住宅質(zhì)量反饋表寄予我公司。因住戶使用不當(dāng)或進(jìn)行家庭裝修以及不可抗拒的自然災(zāi)害而造成的質(zhì)量問題，不在本公司保修范圍之內(nèi)。

五、住戶人住后，有關(guān)住宅質(zhì)量的來信、來訪、投訴，本公司將直接(或委托物業(yè)公司)及時(shí)給予答復(fù)和妥善處理。若對我們服務(wù)人員的工作不滿，可向本公司投訴，我們將及時(shí)進(jìn)行處理。

六。如對本公司的答復(fù)或處理有爭議，凡有關(guān)住宅工程質(zhì)量問題，可根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》及建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的有關(guān)規(guī)定，向本市的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站申請協(xié)調(diào);凡有關(guān)住宅室外配套問題，可根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，向本地建設(shè)行政本管部門申請協(xié)調(diào)。對動(dòng)調(diào)意見仍有分歧的叮向本地仲裁委員會(huì)申請仲裁。

七、經(jīng)省級以上資格的專業(yè)部門鑒定，凡屬地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格且無法修復(fù)的危險(xiǎn)房屋我公司將予以退房或調(diào)換。

八、本質(zhì)量保證書作為商品住宅銷售合同的附件，是本公司承擔(dān)商品住宅質(zhì)量責(zé)任的法律文件，與銷售合向具有同等法律效力，請用戶妥善保存，不得偽造、涂改。

附件：商品住宅質(zhì)量反饋表。

序號 維修項(xiàng)目 國家規(guī)定的保修期 公司承諾的保修期 問題處理期限

1 屋面防水 5年

2 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道房滲漏 3年

3 墻面、頂棚抹灰脫落 2年

4 地面空鼓開裂、大面積起砂 2年

5 門窗翹裂、五金件損壞 2個(gè)

6 管道堵塞 6個(gè)月

7 衛(wèi)生潔具 2年

8 電器管線 2年

9 給、排水管道安裝 2年

10 地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu) 正常合理使用壽命內(nèi)

監(jiān)制說明：

1、本保證書是根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十一條以及建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的的規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定監(jiān)制;

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例范文

1、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍。

根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神，政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房不適用上述司法解釋。實(shí)踐中，還大量存在著村民委員會(huì)在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設(shè)的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，均向社會(huì)出售。對上述幾類房產(chǎn)是否適用司法解釋，實(shí)踐中認(rèn)識很不統(tǒng)一。有人主張以開發(fā)建設(shè)者是否符合國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”作擴(kuò)大解釋，其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開發(fā)者，只要是向社會(huì)公開銷售，均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開發(fā)建設(shè)用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

筆者認(rèn)為上述意見均不正確。一項(xiàng)法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會(huì)公開銷售來確定?；谏鲜稣J(rèn)識，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會(huì)出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產(chǎn)，不管是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國有、開發(fā)過程是否違規(guī)無關(guān)。對此處所謂的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，應(yīng)作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門同意設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，為避免與行政權(quán)力的沖突，法院只應(yīng)進(jìn)行形式審查，對企業(yè)在實(shí)體上是否符合該類企業(yè)的法定條件，法院不作審查。

2、商品房買賣合同的分類。

這是每個(gè)審判員審理商品房買賣合同案件時(shí)首先要解決的問題。

關(guān)于商品房買賣合同的分類，對行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時(shí)間對商品房買賣合同進(jìn)行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。

根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。

上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細(xì)研究就發(fā)現(xiàn)其分類標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個(gè)不成功的分類。其分類好象是按工程建設(shè)的過程進(jìn)行的，但并未作兩分，因?yàn)樵诳⒐ず万?yàn)收之間還有時(shí)間間隔，且上述按工程建設(shè)過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進(jìn)了竣工驗(yàn)收為合格這一法律評價(jià)結(jié)果。如此，已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收未達(dá)合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時(shí)，即使按上述方法分類，在面對紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)生活時(shí)，還是往往產(chǎn)生不同的認(rèn)識。如：何為竣工、何為驗(yàn)收？

對于已竣工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國人對現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房?；诖?，筆者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。

此外，根據(jù)筆者了解的建設(shè)工程和房地產(chǎn)管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗(yàn)收，我國法律從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并在驗(yàn)收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門備案。根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收的內(nèi)容為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況、物業(yè)管理的落實(shí)情況；驗(yàn)收結(jié)果應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。筆者認(rèn)為，上述第一個(gè)驗(yàn)收是建設(shè)工程質(zhì)量專項(xiàng)驗(yàn)收，其結(jié)果只說明建設(shè)工程質(zhì)量狀況；第二個(gè)驗(yàn)收是綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果表明商品房是否符合進(jìn)入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產(chǎn)是否符合國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗(yàn)收應(yīng)按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。

最后，區(qū)分合同種類時(shí)還遇到一個(gè)程序問題：確定工程進(jìn)展情況的證據(jù)資料一般掌握在開發(fā)商手中，而當(dāng)了被告的開發(fā)商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，以進(jìn)行合法性審查（審查合同合法性）為由主動(dòng)調(diào)查取證？或依照該規(guī)定第七條的規(guī)定將上述證據(jù)的舉證責(zé)任分配給房地產(chǎn)開發(fā)商一方當(dāng)事人？筆者認(rèn)為，前一種作法法律依據(jù)不足，后一種作法可采。

3、商品房買賣合同的效力問題。

對商品房預(yù)售合同的效力問題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強(qiáng)。但對于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實(shí)踐中對此有不同認(rèn)識。若將《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當(dāng)然包括商品房買賣）作為強(qiáng)制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無效的其它事實(shí)，買賣即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，因?yàn)闆]有行政法規(guī)和法律對商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定結(jié)合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會(huì)公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)其無效。如此補(bǔ)充現(xiàn)有法律的漏洞。

4、開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約責(zé)任的歸責(zé)原則。

《中華人民共和國合同法》以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過錯(cuò)責(zé)任為特殊規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任是否應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責(zé)原則？筆者傾向于理解為過錯(cuò)責(zé)任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因；而嚴(yán)格責(zé)任原則是不分原因，只要有違約就有責(zé)任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責(zé)任，責(zé)任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責(zé)任，因此，適用條件應(yīng)盡量嚴(yán)格，上述認(rèn)識亦是促使筆者對上述違約責(zé)任作過錯(cuò)責(zé)任理解的原因。

5、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件。

房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識。但對一般房屋質(zhì)量問題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可以請求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會(huì)嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例范文

第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為，加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)督管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。

第三條市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本市房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理工作，并組織實(shí)施本辦法。

計(jì)劃、國土房管、規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、市政園林、工商等行政管理部門，在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，協(xié)同做好房地產(chǎn)開發(fā)管理工作。

區(qū)、縣級市建設(shè)行政主管部門按照職責(zé)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的監(jiān)督管理。

第四條在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得經(jīng)規(guī)劃行政管理部門確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，并按照國家有關(guān)規(guī)定取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)

第五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照國家有關(guān)規(guī)定的條件分級評定。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記。在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，按照國家和省的有關(guān)規(guī)定到建設(shè)行政主管部門備案。建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，按照國家和省的有關(guān)規(guī)定對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。

第六條在本市市轄區(qū)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有三級以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。

第七條新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持下列資料到市或者縣級市建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書：

（一）申請報(bào)告及開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表；

（二）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（三）企業(yè)章程；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金驗(yàn)資報(bào)告；

（六）技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理人員的資格證書和勞動(dòng)合同；

（七）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其他證件。

在本市市轄區(qū)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，按照不低于三級資質(zhì)的注冊資本和人員條件申請暫定資質(zhì)證書。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的暫定資質(zhì)證書有效期為一年，在有效期滿前三十日內(nèi)向市建設(shè)行政主管部門申請核定資質(zhì)等級或者延長暫定資質(zhì)證書有效期，但延長期限不得超過二年。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)自工商行政管理部門辦畢變更手續(xù)之日起三十日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新申請資質(zhì)等級。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)自發(fā)生變更之日起三十日內(nèi)，向原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)變更手續(xù)。

第十條禁止隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書或者涂改、出租、出借、買賣資質(zhì)證書。

第十一條建設(shè)行政主管部門每年應(yīng)當(dāng)對本部門核定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下列情況進(jìn)行檢查：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)績，包括年度完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額、開工面積、施工面積、竣工面積、銷售面積的情況；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金到位、使用和工程技術(shù)人員、經(jīng)濟(jì)管理人員的配備情況；

（三）遵守房地產(chǎn)資質(zhì)證書管理、開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收規(guī)定的情況；

（四）土地閑置和工程停緩建情況；

（五）對群眾投訴的處理情況；

（六）遵守規(guī)劃、土地、統(tǒng)計(jì)、城市管理等有關(guān)法律、法規(guī)的情況。

第十二條經(jīng)檢查，符合原資質(zhì)條件，沒有本條第二款、第三款規(guī)定的不良開發(fā)行為和情形的，維持原資質(zhì)。

經(jīng)檢查，有下列情形之一的，由原資質(zhì)審批部門責(zé)令限期整改，整改達(dá)標(biāo)的，維持原資質(zhì)；整改未達(dá)標(biāo)的，視情節(jié)輕重予以降低資質(zhì)等級或者注銷資質(zhì)證書：

（一）不符合原資質(zhì)條件的；

（二）不按時(shí)、不如實(shí)報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表的；

（三）開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格而交付使用的；

（四）在商品住宅交付使用時(shí)，不出示綜合驗(yàn)收合格證、不按照規(guī)定發(fā)放商品住宅質(zhì)量保證書和商品住宅使用說明書的；

（五）對群眾投訴的經(jīng)查明有過錯(cuò)的行為不依法及時(shí)糾正的；

（六）發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故的；

（七）因違反規(guī)劃、土地、城市管理等有關(guān)法律、法規(guī)受到處理的。

經(jīng)檢查，有下列情形之一的,由原資質(zhì)審批部門注銷資質(zhì)證書；

(一)連續(xù)兩年沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)績的；

(二)不申報(bào)資質(zhì)年檢的。

建設(shè)行政主管部門經(jīng)資質(zhì)檢查，應(yīng)當(dāng)將處理的結(jié)果予以公告。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出資質(zhì)升級申請，市或者縣級市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)年檢時(shí)一并辦理或者上報(bào)審批。

第十四條市或者縣級市建設(shè)行政主管部門辦理資質(zhì)核定、年檢和資質(zhì)升級申請等手續(xù)，應(yīng)當(dāng)自收到申報(bào)資料之日起三十日內(nèi)完成。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目手冊管理制度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得開發(fā)項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》之日起十五日內(nèi)，向建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》，并按照項(xiàng)目手冊的要求如實(shí)填報(bào)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度和相應(yīng)的事項(xiàng)。

市、區(qū)、縣級市建設(shè)行政主管部門可以對其項(xiàng)目手冊所載事項(xiàng)進(jìn)行檢查。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)年檢時(shí)將項(xiàng)目手冊送市或者縣級市建設(shè)行政主管部門備案。項(xiàng)目手冊記載的內(nèi)容作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的依據(jù)之一。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目資本金不得低于項(xiàng)目總投資的百分之三十，其中自有流動(dòng)資金的比例不得低于項(xiàng)目總投資的百分之二十。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)商品房屋建設(shè)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供有資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)依法審核的資本金證明。

第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目納入計(jì)劃管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃分為預(yù)備項(xiàng)目計(jì)劃和正式項(xiàng)目計(jì)劃。相關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃管理的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃安排。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向相關(guān)行政管理部門辦理商品房屋建設(shè)計(jì)劃備案手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑備案回執(zhí)辦理其后續(xù)手續(xù)；相關(guān)行政管理部門在備案時(shí)對屬于國家規(guī)定的嚴(yán)格控制的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在接到申請備案資料之日起五日內(nèi)通知相關(guān)部門和單位。

第十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得規(guī)劃行政管理部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》以后，向相關(guān)行政管理部門辦理商品房屋建設(shè)預(yù)備項(xiàng)目計(jì)劃備案手續(xù)。

列入商品房屋建設(shè)預(yù)備項(xiàng)目計(jì)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向土地行政管理部門辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、向規(guī)劃行政管理部門辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，方可向相關(guān)行政管理部門辦理商品住宅建設(shè)正式項(xiàng)目計(jì)劃備案手續(xù)。

已辦理商品房屋建設(shè)正式項(xiàng)目計(jì)劃備案手續(xù)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可向建設(shè)行政管理部門辦理施工許可手續(xù)。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃、土地、建設(shè)行政管理部門規(guī)定的期限內(nèi)辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)審批手續(xù)，并按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)原批準(zhǔn)部門同意延期，未按照規(guī)定期限辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)審批手續(xù)或者未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)而閑置的土地，由市人民政府另行制定處理辦法予以處理。

第二十條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)當(dāng)與商品房同步建設(shè)，同時(shí)交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)列入年度商品房屋建設(shè)計(jì)劃的基礎(chǔ)設(shè)施投資，不得低于當(dāng)年商品房屋計(jì)劃投資的百分之十。對于沒有完成上一年度的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在該企業(yè)的項(xiàng)目手冊中注明，建設(shè)、規(guī)劃、國土房管等行政管理部門對其新的商品房項(xiàng)目不予審批。

第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件，并到土地行政管理部門辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，繳納土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地、規(guī)劃、施工、銷售許可文件的使用人名稱應(yīng)當(dāng)一致。

依法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，受讓人應(yīng)當(dāng)持開發(fā)項(xiàng)目的土地使用文件，辦理規(guī)劃、施工、銷售等許可文件的變更手續(xù)，并憑變更后的許可文件辦理項(xiàng)目手冊變更手續(xù)。

第四章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收和交付使用

第二十三條商品住宅建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，方可交付使用；其他商品房屋建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

分期開發(fā)的商品住宅建設(shè)項(xiàng)目，可以分期進(jìn)行綜合驗(yàn)收。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按工程設(shè)計(jì)文件和合同的約定事項(xiàng)建成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位，對房屋建筑及規(guī)定配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起十五日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、人防等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)市或者區(qū)、縣級市建設(shè)行政主管部門。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品住宅建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收，應(yīng)當(dāng)符合以下條件并提供有效文件：

（一）已辦理商品住宅建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收備案；

（二）持有供電、供水、管道供氣部門的準(zhǔn)許使用文件資料，已按規(guī)范設(shè)置門牌、配備郵政信箱等，具備居民基本生活、居住條件；

（三）已通知有關(guān)單位接收或購置按規(guī)劃要求配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施；

（四）商品住宅建設(shè)項(xiàng)目范圍內(nèi)施工機(jī)具、建筑余泥、剩余構(gòu)件全部拆除、清運(yùn)完畢，環(huán)境整潔。

第二十七條建設(shè)行政主管部門自收到綜合驗(yàn)收申請之日起十五日內(nèi)，完成綜合驗(yàn)收。對綜合驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，核發(fā)綜合驗(yàn)收合格證，同意交付使用；綜合驗(yàn)收不合格的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)提出整改意見。

第二十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅建設(shè)項(xiàng)目交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)向購房業(yè)主出示綜合驗(yàn)收合格證，提供商品住宅交樓書、商品住宅質(zhì)量保證書和商品住宅使用說明書。

第二十九條商品住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定，載明保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房屋保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的過錯(cuò)給購房業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)劃要求配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定由有關(guān)部門接收或者購置。辦理移交管理手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再承擔(dān)移交項(xiàng)目的維修、管理費(fèi)用，但屬保修期內(nèi)的維修費(fèi)用和另有約定的除外。

第五章法律責(zé)任

第三十二條違反本辦法未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)的，以及將未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的商品房屋建設(shè)項(xiàng)目交付使用的，分別依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十五條、第三十六條、第三十七條的規(guī)定處罰。

第三十三條市或者區(qū)、縣級市建設(shè)行政主管部門及其工作人員有下列行為之一的，由所在單位或者上一級行政機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并可對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員給予批評、通報(bào)批評或者行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）不按本辦法第五條、第七條、第八條、第十一條、第十三條、第十四條規(guī)定辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)核定和年檢手續(xù)的；

（二）不按本辦法第九條規(guī)定辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書變更手續(xù)的；

（三）不按本辦法第十二條規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行處理和公告的；

（四）不按本辦法第二十七條規(guī)定組織綜合驗(yàn)收或者驗(yàn)收合格后不按時(shí)發(fā)給綜合驗(yàn)收合格證的；

（五）其他、、的行為。

第六章附則

第三十四條本辦法自2003年8月1日起施行。

附：

1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)條款

第三十八條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

第三十九條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

2．《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》有關(guān)條款

第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例范文

為加強(qiáng)房地產(chǎn)資質(zhì)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第248號)、《*市房地產(chǎn)開發(fā)辦法》、建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、廣東省建設(shè)廳《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知》規(guī)定，現(xiàn)就2009年我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作的有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢范圍

凡由市建委核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按時(shí)辦理資質(zhì)年檢。

2009年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作在3至12月份進(jìn)行。各企業(yè)參加年檢的具體時(shí)間為本企業(yè)資質(zhì)證書編號最后一位數(shù)相對應(yīng)的月份數(shù)，即資質(zhì)證書編號最后一位數(shù)為3、4、5、6、7、8、9的，年檢月份分別為3、4、5、6、7、8、9月，資質(zhì)證書編號最后一位數(shù)為0、1、2的，年檢月份分別為10、11、12月。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢時(shí)間

開發(fā)企業(yè)必須在年檢當(dāng)月的1號前（如資質(zhì)證尾號為3的年檢企業(yè)，必須在3月1日前填寫并上報(bào)資料），登錄*城市建設(shè)網(wǎng)填報(bào)年檢資料，并將網(wǎng)上“房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)年檢表”打印后，連同年檢相關(guān)資料送到*市政務(wù)服務(wù)中心市建委窗口辦理。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的主要內(nèi)容

1.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)績，包括年度完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額、施工面積、竣工面積、銷售面積情況；

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金到位、使用情況和工程技術(shù)人員、經(jīng)濟(jì)管理人員的配備情況；

3.遵守房地產(chǎn)資質(zhì)證書、項(xiàng)目手冊管理情況，開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及交付使用情況；

4.工地閑置和工程停緩建及管理情況；

5.繳交土地出讓金、市政配套費(fèi)、社保、勞動(dòng)保險(xiǎn)金等稅費(fèi)情況；

6.遵守規(guī)劃、土地、統(tǒng)計(jì)、城市管理等有關(guān)法律、法規(guī)的情況；

7.對群眾投訴的處理情況。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢需報(bào)送的材料

1.房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)年檢（申報(bào)）表（要認(rèn)真如實(shí)填寫公司基本情況、人員及經(jīng)營業(yè)績）；

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（副本）；

3.近三年經(jīng)區(qū)（縣級市）建設(shè)行政主管部門年檢通過的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊（與開發(fā)資質(zhì)相對應(yīng)用地的項(xiàng)目）；

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)計(jì)年檢證；

5.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本及股東手冊；

6.企業(yè)資金驗(yàn)核報(bào)告或上年度的財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告；

7.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地文件（包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證及加名和轉(zhuǎn)名文件、建設(shè)用地批準(zhǔn)書或國有土地使用權(quán)證）；項(xiàng)目結(jié)束的，需提供竣工備案（驗(yàn)收）證明；

8.外商投資企業(yè)批文和證書（外資、合資企業(yè)提供）；

9.近三年開發(fā)項(xiàng)目竣工備案和規(guī)劃驗(yàn)收情況；

10.如變更資質(zhì)證書內(nèi)容、非項(xiàng)目公司增加新項(xiàng)目、暫定資質(zhì)晉升三級資質(zhì)的，需寫申請注明變更內(nèi)容和要求。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢標(biāo)準(zhǔn)

1.有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（在建項(xiàng)目或有效期內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營用地），正在按計(jì)劃推進(jìn)、開發(fā)經(jīng)營正常，業(yè)績良好，企業(yè)無違法、違規(guī)經(jīng)營行為，報(bào)送年檢資料齊全，專業(yè)技術(shù)人員符合要求，予以通過年檢。

2.有下列情形之一的，不通過年檢：

（1）未報(bào)送項(xiàng)目手冊年檢或年檢不通過的；

（2）不報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表的；

（3）開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格交付使用的，商品住宅交付使用時(shí)不按規(guī)定發(fā)放《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的；

（4）發(fā)生重大質(zhì)量事故，情節(jié)嚴(yán)重的；

（5）企業(yè)虧損嚴(yán)重、資不抵債、瀕臨破產(chǎn)的；

（7）對群眾投訴的經(jīng)查明有過錯(cuò)行為又不及時(shí)糾正的；

（8）由我委前置審批的項(xiàng)目公司私自變更原用地方股東的。

3.有下列情形之一的，注銷資質(zhì)證書：

（1）開發(fā)項(xiàng)目竣工兩年以上或連續(xù)兩年沒有經(jīng)營業(yè)績的；

（2）不按時(shí)申報(bào)年檢超過兩個(gè)月以上的；

（3）有違法經(jīng)營行為的。

被注銷資質(zhì)的，從注銷之日起6個(gè)月內(nèi)不得重新申報(bào)資質(zhì)。

六、年檢結(jié)果公布辦法

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例范文

（一）部門規(guī)章與現(xiàn)行法律的沖突

現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》第38條明確規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該法同時(shí)在“房地產(chǎn)交易”一章中又規(guī)定了商品房預(yù)售制度，是為未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的例外情形。而建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》在對商品房銷售行為的界定時(shí)將商品房銷售分為預(yù)售和現(xiàn)售，且將現(xiàn)售定義為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為?？梢?，《商品房銷售管理辦法》將房屋竣工驗(yàn)收合格作為商品房預(yù)售與現(xiàn)售的分界，并非登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。從這一點(diǎn)上看，建設(shè)部的部門規(guī)章與國家法律規(guī)定似乎有沖突。

事實(shí)上，考察房地產(chǎn)相關(guān)立法規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)：《商品房銷售管理辦法》關(guān)于商品房現(xiàn)售的規(guī)定與《城市房地產(chǎn)管理法》的上述規(guī)定并不沖突。

（二）商品房現(xiàn)售不等同于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

首先，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房現(xiàn)售，僅是與商品房預(yù)售相對應(yīng)的一種銷售方式。有觀點(diǎn)認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于“未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定是為防止期房轉(zhuǎn)讓，其實(shí)不然?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第46條規(guī)定：商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。此條應(yīng)屬委托性或授權(quán)性規(guī)范。雖然國務(wù)院辦公廳在2005年轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（[2005]26號）中明確：國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)。但究其原因，是在部分地區(qū)商品住房價(jià)格上漲過快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序比較混亂等背景下，行政主管部門為進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控，及時(shí)解決市場運(yùn)行中的矛盾和問題，為實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格作出的規(guī)定，并非《房地產(chǎn)管理法》明文禁止。因此，從立法目的來看，“未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定不等同于禁止期房再行轉(zhuǎn)讓。

其次，《房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。這里的房地產(chǎn)權(quán)利人即指房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的取得均須以辦理權(quán)屬登記為要件（依據(jù)事實(shí)行為或司法裁判等除外）。而在商品房買賣法律關(guān)系中，無論是預(yù)售還是現(xiàn)售，購買人尚未辦理權(quán)屬登記，其在商品房買賣合同中只是債權(quán)人而非房地產(chǎn)權(quán)利人。即便該預(yù)售合同辦理了預(yù)告登記，也只是將該預(yù)售合同中一方當(dāng)事人債的請求權(quán)賦予物的請求權(quán)，房屋所有權(quán)仍屬開發(fā)企業(yè)。

最后，商品房買賣中再行轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的并非房地產(chǎn)物權(quán)而只是商品房買賣合同中的權(quán)利義務(wù)。以預(yù)售為例，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上是商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓，即商品房預(yù)售合同中權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓?！逗贤ā返?8條規(guī)定：當(dāng)事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人?？梢婎A(yù)購人經(jīng)預(yù)售人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意，可以將商品房預(yù)售合同中的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人，即將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓與第三人。對于已將商品房價(jià)款全部支付完畢的預(yù)購人，因其在預(yù)售合同中的義務(wù)已履行完畢，剩下的只是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債權(quán)，此時(shí)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)乃是債權(quán)讓與，《合同法》第80條規(guī)定，其只要通知債務(wù)人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即可。當(dāng)然，根據(jù)《合同法》第87條、《房地產(chǎn)管理法》和《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定，由于商品房預(yù)售合同都必須在產(chǎn)權(quán)登記部門備案，所以預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、預(yù)購人和第三人還要到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預(yù)購人備案合同的注銷登記及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與第三人新簽訂商品房預(yù)售合同的備案登記手續(xù)。但這種程序本身是行政權(quán)力介入對房地產(chǎn)市場行為的強(qiáng)制干預(yù)，是宏觀調(diào)控確保房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的需要，并無法理可依。因此，《房地產(chǎn)管理法》第38條第6項(xiàng)之規(guī)定與《商品房銷售管理辦法》關(guān)于現(xiàn)售的規(guī)定并不沖突。

二、商品房預(yù)售與現(xiàn)售監(jiān)管對接的實(shí)踐難題

（一）竣工驗(yàn)收合格———現(xiàn)售

考察我國現(xiàn)行立法及部分地方實(shí)踐不難發(fā)現(xiàn)：竣工驗(yàn)收問題在立法和實(shí)踐中還存有爭議。

國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。從上述規(guī)定看，竣工驗(yàn)收應(yīng)是行政主管部門牽頭多部門參與的綜合性驗(yàn)收。

同為行政法規(guī)的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)勘查、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位出具相關(guān)材料證明符合驗(yàn)收條件。該條例第49條又規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案?？梢姡丛摋l例的規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收是由建設(shè)單位組織的工程竣工驗(yàn)收和其他行政主管部門出具的單項(xiàng)驗(yàn)收組成，建設(shè)行政主管部門的主要職責(zé)是監(jiān)督備案。

2009年住建部出臺(tái)修訂后的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》，對建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案作出進(jìn)一步的詳細(xì)規(guī)定。

綜上，從工程建設(shè)和法律規(guī)定的角度來說，應(yīng)將竣工驗(yàn)收備案作為商品房預(yù)售與現(xiàn)售的分界點(diǎn)。

（二）現(xiàn)售備案的性質(zhì)

《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。該辦法同時(shí)規(guī)定了商品房現(xiàn)售的條件。從條文本身來看，現(xiàn)售備案應(yīng)是開發(fā)企業(yè)向主管部門辦理的現(xiàn)售行為的告知性備案，而非審核性備案；受理備案的主管部門為房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，而非房地產(chǎn)行政主管部門或房屋登記機(jī)構(gòu)。因此，筆者認(rèn)為，辦理現(xiàn)售備案不應(yīng)對開發(fā)企業(yè)提交的備案資料進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。

（三）現(xiàn)售監(jiān)管引發(fā)的相關(guān)問題

1.怠于申辦初始登記

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。根據(jù)《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的規(guī)定，購房人辦理分戶登記應(yīng)以新建房屋完成初始登記為前提，除提交法定要件外，初始登記還涉及一定的稅費(fèi)，包括登記費(fèi)、工本費(fèi)、維修資金。按發(fā)改委和財(cái)政部的規(guī)定，住宅房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元，非住宅房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。住宅房屋登記一套為一件；非住宅房屋登記的房屋權(quán)利人按規(guī)定申請并完成一次登記的為一件。房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含房屋權(quán)屬證書費(fèi)。按規(guī)定核發(fā)一本房屋權(quán)屬證書免收證書費(fèi)。向一個(gè)以上房屋權(quán)利人核發(fā)房屋權(quán)屬證書時(shí)，每增加一本證書加收證書工本費(fèi)10元。另外，根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。有觀點(diǎn)認(rèn)為，允許現(xiàn)售商品房進(jìn)行合同網(wǎng)簽備案，將降低開發(fā)企業(yè)申辦初始登記的積極性，在市場形勢不景氣時(shí)可能產(chǎn)生個(gè)別企業(yè)無力支付辦理權(quán)證的相關(guān)費(fèi)用而怠于辦理權(quán)屬登記進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主分戶登記無法辦理等問題。事實(shí)上，該情形在預(yù)售許可制度下同樣存在，并非對現(xiàn)售行為進(jìn)行監(jiān)管允許現(xiàn)售合同備案所產(chǎn)生的特有問題。

2.如何辦理預(yù)告登記

《物權(quán)法》明確了當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記?！斗课莸怯涋k法》規(guī)定可申報(bào)預(yù)告登記的情形包括預(yù)購商品房、以預(yù)購商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。如按《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定以竣工驗(yàn)收合格作為現(xiàn)售的標(biāo)準(zhǔn)，那么竣工驗(yàn)收后尚未辦理初始登記的商品房當(dāng)事人能否在合同備案后申請辦理預(yù)告登記？雖然《房屋登記辦法》并未列舉現(xiàn)售商品房買賣合同備案后辦理預(yù)告登記的情形，但從《物權(quán)法》對預(yù)告登記的定義來看，商品房現(xiàn)售買賣合同無疑屬于當(dāng)事人之間的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)只要交易雙方有辦理預(yù)告登記的約定，應(yīng)當(dāng)可以辦理，并不違反法律規(guī)定。

3.能否受理（預(yù)）查封

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋［2004］15號）指出：人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人占有的動(dòng)產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)。未登記的建筑物和土地使用權(quán)，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬?？梢?，未登記取得權(quán)屬證書的房屋、土地也可以查封。但此種查封又不同于預(yù)查封。最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號）中提出了預(yù)查封的概念，即房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封，預(yù)查封的效力等同于正式查封。從最高人民法院關(guān)于預(yù)查封的界定來看，商品房現(xiàn)售合同備案顯然不屬于預(yù)查封范圍，但該類房產(chǎn)的查封應(yīng)參照預(yù)查封的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行：即作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了竣工驗(yàn)收備案但尚未出售的房屋；被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了商品房現(xiàn)售備案的房屋；被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。

4.預(yù)售與現(xiàn)售的轉(zhuǎn)化和銜接

建設(shè)部在1998年《關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售管理的通知》（建房[1998]第17號）中指出，現(xiàn)房銷售的，必須出示證明所售房屋合法的有關(guān)證件，并明確取得房屋所有權(quán)證的期限。從建設(shè)部的上述規(guī)定來看，將現(xiàn)售納入監(jiān)管范疇并核發(fā)相應(yīng)證明是行政管理的要求。筆者認(rèn)為，管理實(shí)踐中，應(yīng)根據(jù)標(biāo)的的特殊性對商品房預(yù)售、現(xiàn)售進(jìn)行區(qū)別監(jiān)管。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，未竣工驗(yàn)收合格的商品房申請預(yù)售的，應(yīng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證，且預(yù)售許可應(yīng)有期限限制，即有效期。在商品房竣工驗(yàn)收合格后應(yīng)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)售，現(xiàn)售商品房應(yīng)包括竣工驗(yàn)收合格尚未完成權(quán)屬登記以及已經(jīng)完成初始登記領(lǐng)取房屋權(quán)證的兩類。對于尚未取得初始登記的現(xiàn)售商品房的監(jiān)管，宜通過現(xiàn)售行為備案或核發(fā)現(xiàn)售證明文件等方式進(jìn)行；對于已完成初始登記的現(xiàn)售商品房，應(yīng)將房屋權(quán)證作為交易的證明文件，可以實(shí)行網(wǎng)上簽約，但不宜再進(jìn)行合同備案監(jiān)管。

三、國內(nèi)各地對商品房現(xiàn)售監(jiān)管的比較分析

由于國家層面的法律規(guī)范對商品房現(xiàn)售的規(guī)定過于原則，部分城市通過地方立法積極開展現(xiàn)售備案實(shí)踐。主要有：

其一，將竣工驗(yàn)收備案/綜合竣工驗(yàn)收作為預(yù)售與現(xiàn)售的分界，開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)售前向主管部門報(bào)送竣工驗(yàn)收備案等資料，如鄭州、武漢、海口、大連。按是否頒發(fā)現(xiàn)售備案憑證，又分為兩種情形：一是經(jīng)公示一定期限后即可現(xiàn)售，不頒發(fā)備案憑證。例如《大連市商品房銷售合同網(wǎng)上備案辦法》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售商品房的，應(yīng)將竣工備案等相關(guān)資料，報(bào)送市房地產(chǎn)交易登記管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行網(wǎng)上公示。商品房信息網(wǎng)上公示3日后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者方可辦理銷售合同網(wǎng)上備案。二是取得現(xiàn)售備案證明后可進(jìn)行現(xiàn)售合同備案。例如，《武漢市開發(fā)辦關(guān)于貫徹的通知》（武開管辦[2001]082號）明確：對現(xiàn)售商品房實(shí)行商品房現(xiàn)售備案制度，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送市開發(fā)辦備案；市開發(fā)辦對符合商品房現(xiàn)售條件的，出具武漢市商品房現(xiàn)售備案證，沒有辦理武漢市商品房現(xiàn)售備案證的，不得現(xiàn)售商品房?！多嵵菔猩唐贩夸N售管理辦法》規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《商品房銷售管理辦法》一致，開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)售前應(yīng)持工程竣工驗(yàn)收證明等材料向市、縣（市）、街區(qū)房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記備案。

其二，將初始登記作為預(yù)售與現(xiàn)售的分界，如北京、上海、廣州、寧波。具體到各地實(shí)踐操作不盡一致。例如，北京市通過網(wǎng)上簽約方式進(jìn)行商品房現(xiàn)售，但現(xiàn)售合同不備案，直接辦理權(quán)屬登記。北京市建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于北京市商品房現(xiàn)房買賣合同實(shí)行網(wǎng)上簽約的通知》（京建交[2005]1105號）規(guī)定：本通知所稱商品房現(xiàn)房，是指已完成房屋所有權(quán)初始登記，并取得房屋所有權(quán)證和國有土地使用證且尚未銷售的房屋。當(dāng)事人自網(wǎng)上簽約之日起90日內(nèi)持網(wǎng)上打印的現(xiàn)房合同和北京市房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請表及其他材料到房屋行政管理部門申請房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記?！渡虾Ｊ猩唐贩夸N售方案備案管理暫行規(guī)定》規(guī)定：現(xiàn)售商品房的，在申請新建商品房所有權(quán)初始登記前，應(yīng)當(dāng)向區(qū)縣房屋管理部門申請辦理商品房銷售方案的備案手續(xù)。開發(fā)企業(yè)憑《商品房銷售方案備案證明》及經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記的房地產(chǎn)權(quán)證等材料，辦理現(xiàn)售商品房銷售合同網(wǎng)上認(rèn)證手續(xù)。寧波市《關(guān)于實(shí)行商品房現(xiàn)售備案的通知》（甬建發(fā)[2009]189號）規(guī)定，現(xiàn)售商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工并完成房屋初始登記的房屋，商品房現(xiàn)售實(shí)行備案制，現(xiàn)售備案資料齊全的予以備案，核發(fā)商品房現(xiàn)售備案書。另外，寧波市還規(guī)定，原已申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，在具備商品房現(xiàn)售條件后應(yīng)將預(yù)售后剩余房源轉(zhuǎn)為商品房現(xiàn)售，領(lǐng)取商品房現(xiàn)售備案書后方可進(jìn)行商品房現(xiàn)售，且應(yīng)通過商品房銷售網(wǎng)上即時(shí)備案系統(tǒng)進(jìn)行商品房買賣合同備案。?？谑凶》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局《關(guān)于商品房現(xiàn)售備案管理問題的通知》規(guī)定，預(yù)售商品房項(xiàng)目申請轉(zhuǎn)現(xiàn)售的，發(fā)給?？谑猩唐贩楷F(xiàn)售備案證；已辦理房屋權(quán)屬登記的，不辦理?？谑猩唐贩楷F(xiàn)售備案證。

結(jié)合各地實(shí)踐來看，無論是以竣工驗(yàn)收備案還是完成權(quán)屬登記領(lǐng)取權(quán)證作為預(yù)售與現(xiàn)售的分界，無論是否頒發(fā)現(xiàn)售備案證明均實(shí)現(xiàn)了對商品房銷售行為的全面監(jiān)管。寧波、?？趦傻氐囊?guī)定還對預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售行為作出了詳盡規(guī)定，值得借鑒。

四、加強(qiáng)和完善商品房現(xiàn)售管理的若干構(gòu)想

為加強(qiáng)現(xiàn)售監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)預(yù)售與現(xiàn)售管理的無縫銜接，筆者建議：

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例范文

關(guān)鍵詞：行政法規(guī)；立法法；法律適用

中圖分類號：D925.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）14-0170-02

一、案情

2010年11月，興化市自然人萬某因無照從事KTV服務(wù)經(jīng)營受到當(dāng)?shù)毓ど滩块T查處。具體案情為：萬某2010年11月2日，在位于該市中心的海德國際8號樓購買了4樓約1 200平方米面積的房屋，用于從事KTV經(jīng)營。因當(dāng)事人未建賬，無法計(jì)算當(dāng)事人的違法所得。當(dāng)事人開業(yè)時(shí)因尚未通過消防驗(yàn)收，所以沒有辦理任何許可證，也沒有辦理營業(yè)執(zhí)照。工商部門于當(dāng)年11月23日進(jìn)行了立案查處。本案違法事實(shí)清楚，證據(jù)也很確鑿，但在法律適用上，工商部門內(nèi)部產(chǎn)生了爭議。

二、爭議

工商部門查處娛樂場所的主要法律依據(jù)是《娛樂場所管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）和《無照經(jīng)營查處取締辦法》（以下簡稱《辦法》），從法律位階上看，二者均為國務(wù)院制定的行政法規(guī)；從生效時(shí)間上看，《辦法》生效于2003年，《條例》生效于2006年；從規(guī)定內(nèi)容上看，《辦法》主要對無照經(jīng)營的行為作出了監(jiān)管規(guī)定，《條例》主要針對娛樂場所的經(jīng)營行為作出了監(jiān)管規(guī)制。針對如何查處該起無照從事娛樂場所經(jīng)營的違法行為，該局也形成了兩種不同的看法：

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例范文

深入貫徹《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》和市國土房管局《天津市房地產(chǎn)市場執(zhí)法檢查方案》的精神，整頓規(guī)范我區(qū)房地產(chǎn)市場交易秩序，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，穩(wěn)定住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場秩序健康發(fā)展，鞏固房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)重要作用，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，滿足廣大群眾的住房消費(fèi)需求。

二.指導(dǎo)思想：

從實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的高度出發(fā)，堅(jiān)持整頓規(guī)范和促進(jìn)健康發(fā)展并重，加大對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為查處力度，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、健康有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境。

三.主要任務(wù)：

1.整頓和治理無證售房行為。無證售房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房銷售許可證，自行或委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，以認(rèn)定、登記、選號等方式銷售或變相銷售的行為。對于無證售房行為，應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《天津市商品房管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)進(jìn)行查處。

2.整頓和治理囤積房源等行為。對房地產(chǎn)企業(yè)虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價(jià)，或者房地產(chǎn)企業(yè)縱容雇傭工作人員炒作房價(jià)，擾亂市場秩序行為，依法進(jìn)行查處。

3.整頓和治理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)應(yīng)符合法律、法規(guī)規(guī)定，對于利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房信息等費(fèi)用，在過程中非法賺取差價(jià)、占壓資金等違規(guī)行為、依法進(jìn)行查處。

四.方法步驟和時(shí)間安排：

執(zhí)法檢查自7月21開始，至8月31日結(jié)束，分四個(gè)階段進(jìn)行：

第一階段，市國土房管局部署階段（7月21日）。聽從上級安排，認(rèn)真學(xué)習(xí)文件精神，深刻領(lǐng)會(huì)文件實(shí)質(zhì)和對保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重大現(xiàn)實(shí)意義，切實(shí)把思想統(tǒng)一到國務(wù)院37號文件精神上來，精心準(zhǔn)備，認(rèn)真組織。

第二階段，全面檢查階段（7月22日-8月11日）。

為了更加深入廣泛地開展此次檢查工作，我局將于7月28日，在星光廣場開展專項(xiàng)宣傳咨詢活動(dòng)，發(fā)放宣傳材料，解答群眾疑問，面向社會(huì)宣傳此次檢查的內(nèi)容，公布投訴電話，接受群眾投訴和舉報(bào)，并根據(jù)群眾反映的情況，開展針對性地檢查。分別召開房地產(chǎn)開企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)座談會(huì)，組織他們認(rèn)真學(xué)習(xí)國辦37號文件、建設(shè)部166號文件及市局的文件精神，深刻領(lǐng)會(huì)，提高認(rèn)識。同時(shí)部署此次檢查工作，為這項(xiàng)工作的順利進(jìn)行奠定基礎(chǔ)。

此次檢查采取全面檢查和有針對性地檢查相結(jié)合的方法進(jìn)行，我局將對轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，開展拉網(wǎng)式清查，做到全面覆蓋，全面檢查，不留任何死角。

具體檢查內(nèi)容：

1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

（1）是否存在無證售房或變相無證售房行為；

（2）商品房網(wǎng)上銷售是否合規(guī)；

（3）商品房網(wǎng)上預(yù)定是否合規(guī)；

（4）是否存在虛假信息、炒賣房號行為；

（5）商品房銷售現(xiàn)場是否公示《商品房條例》和《商品房買賣合同》示范文本；

（6）商品房銷售現(xiàn)場是否公示《商品房銷售方案》；

（7）是否存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)行為；

（8）是否存在不按規(guī)定進(jìn)行合同備案行為。

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

（1）是否存在未經(jīng)備案開展經(jīng)營的行為；

（2）是否銷售無證商品房；

（3）成交的存量房是否公示；

（4）是否存在非法賺取房屋交易差價(jià)行為；

（5）是否存在為禁止轉(zhuǎn)讓的房屋提供中介服務(wù)的行為；

（6）是否存在占壓當(dāng)事人房款的行為；

（7）服務(wù)場所是否公示《中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》；

（8）服務(wù)場所是否公示《中介服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《服務(wù)內(nèi)容》、《執(zhí)業(yè)規(guī)范》和投訴電話。

第三階段，整改處理階段（8月12日-8月20日）。對檢查中發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的違法違規(guī)行為進(jìn)行集中梳理，對存在不規(guī)范經(jīng)營行為的企業(yè)進(jìn)行責(zé)令整改；對需要進(jìn)行處罰的企業(yè)，按照法定程序進(jìn)行處罰；對普遍存在的典型問題，通過媒體予以曝光，達(dá)到警示企業(yè)、提醒群眾的目的。

第四階段，總結(jié)階段（8月21日-8月31日）。8月21-24日，摸清開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)底數(shù)，匯總情況，弄清存在問題，按問題類型剖析原因，總結(jié)檢查中的經(jīng)驗(yàn)做法及效果，建立長效管理機(jī)制。并于8月24日前將檢查總結(jié)及相關(guān)資料上報(bào)市局。

五．組織領(lǐng)導(dǎo)

這次檢查是落實(shí)37號文件精神的重要措施，是保障我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，確保國辦37號文件要求落到實(shí)處的具體行動(dòng)，為使檢查達(dá)到預(yù)期效果，我局成立專項(xiàng)領(lǐng)導(dǎo)小組，由孔淑英同志任組長，安承明局長任副組長，丁連生、李廣茂、張紅梅、周萍同志為小組成員，負(fù)責(zé)檢查的組織實(shí)施，確保抓出成效，不走過場。

六.幾點(diǎn)要求

1.提高認(rèn)識。此次檢查是落實(shí)國辦37號文件精神的重要措施，是當(dāng)前的重要任務(wù)，我們一定要站在執(zhí)政為民和建立和諧房地產(chǎn)市場的高度，認(rèn)識規(guī)范房地產(chǎn)市場的重要性，關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，關(guān)系群眾生活。

2.抓典型，以點(diǎn)帶面。根據(jù)檢查中發(fā)現(xiàn)的典型問題，區(qū)分不同類型，深入分析研究，剖析原因，制訂相應(yīng)措施，對違規(guī)行為給予相應(yīng)處罰，通過以點(diǎn)帶面的方式，解決各種違法違規(guī)行為。做到邊檢查、邊分析、邊整改、邊處理、邊糾正，對違規(guī)行為分類處理，觸犯法律的移交司法部門，做到事事有結(jié)果，件件有著落。