物業(yè)樓宇管理精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)樓宇管理范文

［關(guān)鍵詞］5S管理；物業(yè)管理樓宇智能化；實訓(xùn)教學(xué)；運(yùn)用

隨著科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，人類正在走向信息社會，智能建筑為了適應(yīng)信息時代產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的需要，必將成為21世紀(jì)的主流建筑。我國的智能建筑自20世紀(jì)90年代以來迅速發(fā)展，對其之管理越來越受到人們的重視。隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，掌握智能化技術(shù)可以幫助從事智能建筑的企業(yè)管理人員解決實際工作中遇到的各種問題。在物業(yè)管理樓宇智能化實訓(xùn)教學(xué)中加入5S管理目的是使學(xué)生能及早體驗企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)程序，養(yǎng)成良好的品質(zhì)，工作后也能迅速融入企業(yè)。

1 5S管理的含義與內(nèi)容

1.1 5S管理的含義

5S起源于日本，是指在生產(chǎn)現(xiàn)場中對人員、機(jī)器、材料、方法等生產(chǎn)要素進(jìn)行有效的管理?！?S”是整理(Seiri)、整頓(Seiton)、清掃(Seiso)、清潔(Seikeetsu)和素養(yǎng)(Shitsuke)這5個詞的縮寫，因為這5個詞在日語中羅馬拼音的第一個字母都是“S”，所以簡稱為“5S”。它在提高企業(yè)形象、生產(chǎn)效率和庫存周轉(zhuǎn)率，減少故障，保障品質(zhì)，加強(qiáng)安全，養(yǎng)成節(jié)約的習(xí)慣，降低生產(chǎn)成本，縮短作業(yè)周期，改善企業(yè)精神面貌，形成良好企業(yè)文化等方面具有重要的意義。5S管理逐漸被各國的管理界所認(rèn)識甚至改進(jìn)。

1.2 5S管理的定義與目的

(1)1S——整理：將工作場所的任何東西區(qū)分為有必要的與不必要的；把必要的東西與不必要的東西明確地、嚴(yán)格地區(qū)分開來；不必要的東西要盡快處理掉。其目的在于騰出空間，防止誤用、誤送，塑造清爽的工作場所。

(2)2S——整頓：對整理之后留在現(xiàn)場的必要的物品分門別類放置，排列整齊；明確數(shù)量，并進(jìn)行有效地標(biāo)識。其目的在于使工作場所一目了然；創(chuàng)造整整齊齊的工作環(huán)境；消除找尋物品的時間和消除過多的積壓物品。

(3)3S——清掃：將工作場所清掃干凈，保持工作場所干凈、亮麗的環(huán)境。其目的在于消除臟污，保持職場內(nèi)干干凈凈、明明亮亮。

(4)4S——清潔：將上面的3S實施的做法制度化、規(guī)范化，并貫徹執(zhí)行及維持結(jié)果。其目的在于通過制度化來維持成果。

(5)5S——素養(yǎng)：培養(yǎng)每位成員養(yǎng)成良好的習(xí)慣，并遵守規(guī)則做事。開展5S容易，但長時間的維持必須靠素養(yǎng)的提升。其目的在于提升“人的素質(zhì)”，養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣，保障5S的成功實施。

2 物業(yè)管理樓宇智能化實訓(xùn)教學(xué)開展5S的必要性

2.1 物業(yè)管理樓宇智能化實訓(xùn)室推行5S的現(xiàn)實理由

筆者在兩年的樓宇智能化教學(xué)中發(fā)現(xiàn)下述不良現(xiàn)象：

第一，學(xué)生不穿工作服，甚至穿拖鞋進(jìn)入實訓(xùn)室。第二，學(xué)生在進(jìn)入實訓(xùn)室后沒有對號入座或按學(xué)號入座，坐姿不當(dāng)，甚至在實訓(xùn)室來回走動。第三，工作臺面凌亂不堪，實訓(xùn)工具、實訓(xùn)耗材、課本、實訓(xùn)垃圾等混雜在一起。第四，學(xué)生經(jīng)常丟失實訓(xùn)工具和實訓(xùn)耗材，不斷向老師索要。第五，實訓(xùn)室很臟很亂，實訓(xùn)后產(chǎn)生的垃圾不進(jìn)行清理，工作臺面和地面比比皆是。使用完畢的實訓(xùn)工具和剩下的實訓(xùn)耗材沒有整理后擺放回原處。第六，實訓(xùn)完畢后不關(guān)閉電腦、實訓(xùn)系統(tǒng)、燈、風(fēng)扇、空調(diào)、總電源等。

……

如果老師經(jīng)常在此種環(huán)境下教學(xué)，學(xué)生經(jīng)常在此種環(huán)境下學(xué)習(xí)，首先兩者的心情或多或少都會受到影響，教與學(xué)都達(dá)不到較佳的效果；其次，各種電子原件和電路板的胡亂放置、丟棄以及各種電源的不斷電等都容易造成安全隱患；最后，可造成各種儀器儀表、系統(tǒng)設(shè)備的準(zhǔn)確度與使用壽命下降。

2.2 5S管理法對物業(yè)管理樓宇智能化實訓(xùn)教學(xué)的好處

(1)可以將混亂的實訓(xùn)室整理成一目了然、井然有序的教學(xué)空間，令師生都感覺安全、舒適，并能降低實訓(xùn)教學(xué)成本。

(2)減少裝配組件和操作系統(tǒng)的時間，提高教學(xué)效率。

(3)促進(jìn)組織團(tuán)隊精神力量的提高，無障礙交流與協(xié)作。

(4)環(huán)境育人，為企業(yè)培養(yǎng)動手能力強(qiáng)的人員。

(5)和企業(yè)無縫對接，使學(xué)生頂崗實習(xí)或者就業(yè)都能很快地融入到企業(yè)的氛圍中。

3 5S管理在物業(yè)管理樓宇智能化實訓(xùn)教學(xué)中的運(yùn)用

(1)整理實訓(xùn)室，分清必需品和非必需品，將暫時用不著的工具和耗材保存好，將廢料清理扔掉。比如，可以維修繼續(xù)使用的應(yīng)抓緊維修后進(jìn)行保存，使用過且不能循環(huán)再用的耗材垃圾在每次實訓(xùn)教學(xué)完畢后應(yīng)馬上扔掉，對于壞掉并無法修復(fù)的工具和元件應(yīng)作報廢處理。學(xué)生實訓(xùn)后的成果，如裝配好的系統(tǒng)等可以返還給學(xué)生收藏，讓學(xué)生有成就感。將學(xué)生實訓(xùn)后留下的與下次實訓(xùn)教學(xué)無關(guān)的工具、儀器儀表、設(shè)備等存進(jìn)庫房并整理實訓(xùn)工作臺面。

(2)通過“三定”對樓宇智能化實訓(xùn)室進(jìn)行整頓。本人在實訓(xùn)教學(xué)中發(fā)現(xiàn)學(xué)生經(jīng)常會遇到這些問題：在應(yīng)該領(lǐng)取工具設(shè)備儀器儀表元件的位置找不到應(yīng)該領(lǐng)取的物品；要領(lǐng)取物品的型號和數(shù)量對不上或未達(dá)到實訓(xùn)要求等，這主要是由于上一批實訓(xùn)學(xué)生在實訓(xùn)完畢后沒有及時整頓實訓(xùn)物品造成的。鑒于此，應(yīng)通過定位(在何處，場所標(biāo)識)、定品(何物、品目標(biāo)志)、定量(幾個、數(shù)量標(biāo)志)來對實訓(xùn)教學(xué)進(jìn)行整頓。即教育學(xué)生確定各種實訓(xùn)教學(xué)物品的擺放地點(diǎn)和擺放方法，做好標(biāo)識，丟失后便于發(fā)現(xiàn)尋找。學(xué)生憑學(xué)生證領(lǐng)取，借用物品，放下學(xué)生證，還回物品，拿走學(xué)生證。實訓(xùn)前可給每組學(xué)生發(fā)放一個多格托盤，請學(xué)生將領(lǐng)到的實訓(xùn)器材整頓分類后放到相應(yīng)的格子中，并做好類型和數(shù)量的標(biāo)記。這樣可使學(xué)生養(yǎng)成良好的習(xí)慣，而且可以提高實訓(xùn)教學(xué)效率。

(3)建立清掃制度，明確責(zé)任人。每次實訓(xùn)課程結(jié)束后都要組織當(dāng)批學(xué)生及時清掃實訓(xùn)室，把使用完的設(shè)備儀器儀表元件等放回原位并登記使用記錄，若出現(xiàn)損壞或丟失的，應(yīng)馬上使用其備份。這樣就可以保證下批實訓(xùn)教學(xué)的正常進(jìn)行。

(4)將前面3S的做法制度化、規(guī)范化，教育學(xué)生在實訓(xùn)教學(xué)完畢后將實訓(xùn)室始終保持清掃后的狀態(tài)。實訓(xùn)教師要定期檢查并形成制度。

(5)素養(yǎng)教育是為了讓員工時刻牢記5S規(guī)范，在言行舉止上養(yǎng)成良好的習(xí)慣。維護(hù)和執(zhí)行企業(yè)的規(guī)章制度，遵守勞動安全衛(wèi)生規(guī)程，尊重他人。樓宇智能化實訓(xùn)教學(xué)就是要讓學(xué)生在實訓(xùn)中體會到濃厚的企業(yè)氛圍，處處可見安全警示標(biāo)語、文化精神宣傳標(biāo)語、規(guī)章制度標(biāo)語等。實訓(xùn)學(xué)生要統(tǒng)一穿上實訓(xùn)服，樹立良好的團(tuán)隊與個人形象，學(xué)會遵守規(guī)章制度，服從規(guī)定，尊重他人勞動成果。

4 結(jié) 論

筆者從事物業(yè)管理樓宇智能化實訓(xùn)室的實訓(xùn)教學(xué)，將5S管理理論引入日常的教學(xué)管理中，經(jīng)過半年的實踐，換來的是整潔的實訓(xùn)室，愉悅的心情，有責(zé)任心、好學(xué)、動手能力較強(qiáng)的學(xué)生和實訓(xùn)教學(xué)效率的提高。因為在視野良好、干凈整齊、寬敞明亮的令人滿意的實訓(xùn)教學(xué)場所里，無論是師與生，都能擁有良好的心情；無論是教與學(xué)，都能馬上進(jìn)行，提高效率和增強(qiáng)效果，從而提升學(xué)生的職業(yè)素質(zhì)，達(dá)到環(huán)境育人的目的，為使學(xué)生能更快融入企業(yè)打好了基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

第2篇：物業(yè)樓宇管理范文

一、以客服前臺作為物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)的指揮調(diào)度中心。

在以后工作中，客戶服務(wù)部必須樹立以客服前臺為物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)的指揮調(diào)度中心的發(fā)展方向，改變以往前臺組工作人員在接待小區(qū)的業(yè)主、住戶"來電來訪"工作過程中，調(diào)動小區(qū)樓宇助理不能及時到場處理，造成小區(qū)業(yè)主、住戶不滿和投拆的現(xiàn)象。客服前臺和樓宇物業(yè)助理要實現(xiàn)聯(lián)動和資源互補(bǔ)，以客服前臺的指揮調(diào)度作為物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)工作的"中心"，并樹立客服前臺在工作指揮調(diào)動方面的權(quán)威性和時效性。樓宇物業(yè)助理工作組需要嚴(yán)格按照客服前臺指揮要求開展工作，要體現(xiàn)客服工作事務(wù)的側(cè)重與優(yōu)先，并杜絕以往樓宇物業(yè)助理自行與業(yè)主、住戶溝通安排工作的混亂局面，將所有客戶事務(wù)統(tǒng)一由客戶前臺進(jìn)行收集、歸類與調(diào)度，實現(xiàn)科學(xué)、系統(tǒng)化的資源調(diào)度與管理；樓宇物業(yè)助理小組每天由客服前臺工作小組對其每天的工作進(jìn)化量化布置，再由物業(yè)主管對物業(yè)助理進(jìn)行分工跟進(jìn)，做到"事事有記錄，事事有人跟，事事有回復(fù)"，使樓宇物業(yè)助理與客戶前臺組實現(xiàn)"聯(lián)動"與"雙管"，并對每一客戶事務(wù)形成閉環(huán)。

1、客戶服務(wù)中心將對服務(wù)前臺的管理、組織、調(diào)度職能進(jìn)行全面的強(qiáng)化：

A．強(qiáng)化服務(wù)前臺指令的權(quán)威性：從9月份開始，客服中心前臺在日常工作當(dāng)中做出工作性質(zhì)的調(diào)動，視為等同部門主管直接做出的工作安排，權(quán)威性等同部門指令，除特殊情況外，樓宇物業(yè)助理必須馬上執(zhí)行和跟進(jìn)。授權(quán)前臺服務(wù)有權(quán)調(diào)動樓宇管理所有人員。

B．除前臺留守人員和例休人員外，所有客戶服務(wù)部人員每天08：40分在物業(yè)服務(wù)中心門前集隊進(jìn)行5-10分鐘班前會，由前臺領(lǐng)班主持，將當(dāng)天的一系列工作事務(wù)在班前會中宣布，再由物業(yè)主管根據(jù)服務(wù)前臺事務(wù)為先的原則，對樓宇物業(yè)助理進(jìn)行派工。

C．以服務(wù)前臺作為相關(guān)工作單派發(fā)的中心，樓宇物業(yè)助理須配合對相關(guān)的單據(jù)實行跟蹤處理，并經(jīng)樓宇物業(yè)助理到現(xiàn)場跟進(jìn)情況，最終回復(fù)服務(wù)前臺進(jìn)行消單。

2．客戶的需求和顧客滿意度作為物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)的根本出發(fā)點(diǎn)：

物業(yè)管理服務(wù)工作的開展，需緊密圍繞客戶的需求，在維持日常物業(yè)管理系統(tǒng)運(yùn)作的基礎(chǔ)上，緊密圍繞客戶的需求，重視客戶意見，提高管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，加大力度開金鑰匙服務(wù)體系，提高顧客的滿意度，走出一個具有項目特色的物業(yè)管理品牌之路。

3．運(yùn)用ISO系統(tǒng)作為物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)的指導(dǎo)工具的根本出發(fā)點(diǎn)：

正確認(rèn)識ISO系統(tǒng)，利用ISO系統(tǒng)作為物業(yè)管理事務(wù)工作的規(guī)范化、程序化，科學(xué)化的管理工具，提高服務(wù)工作的水平和質(zhì)量，按照ISO系統(tǒng)的要求使各項工作程序化、數(shù)字化、及提高各項管理事務(wù)的可追溯性，并大膽地從實際操作出發(fā)的角度對部分已經(jīng)不符合項目特點(diǎn)或過時、繁瑣、技術(shù)含量不足的文件、操作流程、表格進(jìn)行改版報批工作，使ISO系統(tǒng)最大限度配合物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)的實際操作。

二、樹立客戶信心，重塑員工隊伍士氣，展現(xiàn)z物業(yè)管理金鑰匙服務(wù)的風(fēng)采。

1、通過事實服務(wù)，用心服務(wù)，重樹客戶的信心。

以客服前臺作為客服形象系統(tǒng)工程的核心，強(qiáng)調(diào)客服前臺的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，突出物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)的時效性，重視服務(wù)禮儀，提升客戶服務(wù)形象，用事實服務(wù)，用心服務(wù)，感動客戶，重樹客戶對物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)的信心。

2、重塑員工隊伍士氣。

我們需要通過科學(xué)的分工，系統(tǒng)的指導(dǎo)和培訓(xùn)，優(yōu)化工作環(huán)境，提高團(tuán)隊的凝聚力，通過各種方法增強(qiáng)員工對企業(yè)的歸屬感，關(guān)心員工的工作和生活，多組織員工隊伍的聯(lián)誼，增強(qiáng)了解與信任，多給員工發(fā)展的機(jī)會，重塑員工隊伍的士氣。

三、內(nèi)部資源整合

對客戶服務(wù)部內(nèi)部的功能組別的相關(guān)職能進(jìn)行重新分配，并以新功能作為模塊重新進(jìn)行細(xì)化的分工。

第3篇：物業(yè)樓宇管理范文

[關(guān)鍵詞] 樓宇經(jīng)濟(jì) 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 老城區(qū)

所謂樓宇經(jīng)濟(jì)，是一種以商務(wù)商貿(mào)商用樓宇為載體的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，其通過開發(fā)、出租樓宇，招商引資，引進(jìn)各類企業(yè)，從而引進(jìn)稅源，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前，全國各大城市對發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)都非常重視。前不久，筆者有幸參與了蘇州市滄浪區(qū)胥江街道辦組織的胥江地區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)調(diào)研活動并負(fù)責(zé)整個項目的具體實施。在調(diào)研資料的整理過程當(dāng)中，筆者發(fā)現(xiàn)胥江地區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀在老城區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有一定的代表性，現(xiàn)把這次調(diào)研結(jié)果總結(jié)如下，以期能對國內(nèi)其他城市老城區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)提供一些參考。

一、老城區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)所處的優(yōu)勢和劣勢

1.優(yōu)勢。根據(jù)我們的調(diào)研結(jié)果，以下圖表顯示的是公司選擇入住寫字樓時，相關(guān)因素對其的決策影響程度大?。?/p>

商業(yè)氣氛:（指周圍商圈的繁榮度）;交通情況:（指道路狀況和公共交通等）;歷史文化氛圍:（指寫字樓周圍的高校、文化場所、名勝古跡等分布情況）;成本因素:（指租用或購買寫字樓的費(fèi)用水平）;商業(yè)便利（如：餐飲服務(wù)，金融服務(wù)，物流等）;周圍環(huán)境狀況：（主要指綠化，空氣質(zhì)量等自然環(huán)境）;硬件層面裝備（如：電梯、空調(diào)、配電、供水、車位、裝修等）;軟件層面裝備（如：保安、保潔、網(wǎng)絡(luò)等物業(yè)管理情況）;建筑設(shè)計（指寫字樓的樓高、建筑風(fēng)格以及與周圍其他建筑物的協(xié)調(diào)等）。

從上圖可看出客戶對于選擇市區(qū)寫字樓的最主要關(guān)注在：商業(yè)氣氛（占22%）、交通狀況（占20%）、歷史文化氛圍（占17%）、成本因素（13%）。老城區(qū)寫字樓大多位于市中心主干道，交通堵塞停滯度低，公交站臺及路線分布較為密集，頻率高，出行方便。這一帶的商業(yè)氣息和人文氣息也很濃厚。而成本方面，從對物業(yè)及客戶的調(diào)研中了解到所有調(diào)研的樓宇平均租金基本上都維持在30～40平米每元，與工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的高價租金相比，老地區(qū)寫字樓在成本上無疑占有巨大優(yōu)勢。

2.劣勢。(1)目前的城區(qū)布局和90年代的舊建筑風(fēng)格形式制約了轄區(qū)內(nèi)樓宇發(fā)展的潛力，導(dǎo)致樓宇規(guī)模偏小，引進(jìn)企業(yè)規(guī)模亦偏小。(2)物業(yè)性質(zhì)的多樣性和復(fù)雜性制約了樓宇發(fā)展整體規(guī)劃的可行性，我們調(diào)研的十幢樓宇中主要存在這么幾種物業(yè)性質(zhì)：①私人（單位）買斷再出租;②由開發(fā)商委托物業(yè)公司管理;③由開發(fā)商直接管理。沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、措施來規(guī)范物業(yè)管理。(3)樓宇周邊自然及商業(yè)環(huán)境較差，主要表現(xiàn)在空氣及噪音污染嚴(yán)重，樓宇周邊綠化覆蓋率低，餐飲、休閑、購物等服務(wù)欠缺。(4)樓宇軟硬件層面裝備落后。主要表現(xiàn)在建筑內(nèi)外裝修陳舊，電梯使用緊張、候梯時間長，物業(yè)智能化程度低，停車泊位緊張等方面。

二、老城區(qū)如何揚(yáng)長避短發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)

1.培育特色樓宇。廣泛開展同行業(yè)間的業(yè)務(wù)交流，根據(jù)各個樓宇的特點(diǎn)，有意識地將一個樓宇安排給同一類型的企業(yè)入駐，或同一國別的商人入駐（這主要針對A級寫字樓），這樣在服務(wù)上就更有針對性。同時通過群聚效應(yīng)加快樓宇的招商引資，鞏固客戶群。

2.整改問題樓宇。在我們的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)各樓宇現(xiàn)存的較為突出的問題有：車位緊張、大廈商務(wù)設(shè)施缺乏、大樓外表陳舊、衛(wèi)生工作不到位等。這些問題不趕快進(jìn)行整改，對大樓的長遠(yuǎn)發(fā)展明顯不利。而整改涉及到的資金，政府要從“樓宇經(jīng)濟(jì)”的收益中拿出部分資金，補(bǔ)貼給樓宇企業(yè)，以激勵其發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的積極性。

3.設(shè)立專門的“樓宇經(jīng)濟(jì)”辦公室。設(shè)立專門的“樓宇經(jīng)濟(jì)”辦公室，長期、系統(tǒng)的研究“樓宇經(jīng)濟(jì)”發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題和采取的對策。為此，可建立樓宇聯(lián)絡(luò)員制度，轄區(qū)內(nèi)每幢樓宇都設(shè)一名聯(lián)絡(luò)員，及時與區(qū)街道經(jīng)濟(jì)辦公室進(jìn)行聯(lián)系和溝通情況。

4.對業(yè)主和物業(yè)公司設(shè)置獎勵措施。在調(diào)研過程中我們發(fā)現(xiàn)各幢樓宇都存在不少皮包公司，而皮包公司的入駐一方面會對寫字樓的商業(yè)口碑產(chǎn)生一定的負(fù)面作用，另一方面會嚴(yán)重影響樓宇所在區(qū)域的政府稅收，浪費(fèi)樓宇資源的同時遏制了該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

目前樓宇的房屋產(chǎn)權(quán)處于兩種態(tài)勢：一種房屋產(chǎn)權(quán)屬于各個業(yè)主，由業(yè)主來決定房屋的買賣或租賃對象。這些業(yè)主只要能按時收租金，不會考慮租賃方是否皮包公司以及行業(yè)形態(tài)。另一種房屋產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商或物業(yè)公司，但調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)不少物業(yè)公司缺乏積極的心態(tài)，滿足于現(xiàn)狀，對樓宇的未來發(fā)展沒有明確的規(guī)劃。俗話說“居安思?！保K州各區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展必將對胥江的樓宇帶來一定的危協(xié)。怎樣留住優(yōu)質(zhì)客戶，發(fā)展有潛力的新客戶，是每座樓宇都應(yīng)該考慮的問題。

所以，我們認(rèn)為發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，僅僅政府單方面有積極性，顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。針對房屋產(chǎn)權(quán)屬于多個私人業(yè)主的情況，建議可否由政府牽頭在寫字樓建立業(yè)主委員會，由政府出錢開展業(yè)主聯(lián)誼，通過對業(yè)主大力宣傳并采取獎勵措施，讓業(yè)主認(rèn)識到和政府合作的好處，以減少皮包、無證、異地企業(yè)入駐。

第4篇：物業(yè)樓宇管理范文

一、商場物業(yè)的類型和管理特點(diǎn)

（一）商場物業(yè)的類型

1.從經(jīng)營方式分

可分為貨柜隔離購物和開放式購物兩類。貨柜購物即每個層面購物被柜臺或鋪位分割成銷售不同種類商品的小單元，顧客購物時不進(jìn)入柜臺直接挑選由售貨員拿給顧客、這種零售商店一般被稱為百貨商場（或?qū)I商店）。開放式購物是把零售商品陳列在開放式貨架上，顧客可直接挑選，這種零售店被稱為超級市場或倉儲式購物中心。

2.從樓宇功能分

可分為單一經(jīng)營性商店和綜合多功能經(jīng)營商店。

3.從商業(yè)物業(yè)檔次來分

可分為普通型和豪華型兩種。普通型的商業(yè)物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備和管理方式都是傳統(tǒng)性的，所經(jīng)營的商品都為大眾化商品。豪華型是在對外開放過程中不少國外商業(yè)界為搶攤上海而建造一批高檔的商業(yè)樓宇，其設(shè)施、設(shè)備齊全、先進(jìn)，如電視監(jiān)控、消防系統(tǒng)都由計算機(jī)系統(tǒng)控制，以及先進(jìn)的管理設(shè)施，豪華、高雅的購物環(huán)境，可謂現(xiàn)代的商業(yè)樓字。

（二）商場的物業(yè)管理的特點(diǎn)、建筑特點(diǎn)

從建筑內(nèi)部一般用大間隔、大空間設(shè)置，使整個層面一覽無遺；外觀設(shè)計講究宏偉、富麗，有的還有廣暢噴泉或小瀑布；在裝飾上追求典雅、奇特，在氣氛上力圖營造濃烈、激情或溫馨，造成感觀上的刺激或和諧。據(jù)此，在管理上要求創(chuàng)造和維持環(huán)境的優(yōu)美，使顧客在幽雅、輕松的環(huán)境中流連忘返，增強(qiáng)購物的信心和欲望。

1.設(shè)施齊全

現(xiàn)代商業(yè)設(shè)備、設(shè)施先進(jìn)，因而對管理人員的素質(zhì)要求較高。

2.客流量大

商場進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)管理非常重要，有些零售商品易燃易爆，消防安全不得有半點(diǎn)松懈。

二、商場物業(yè)的管理內(nèi)容

（一）樓宇及附屬設(shè)施，設(shè)備的養(yǎng)護(hù)及維修管理

商業(yè)樓字的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)樓字的重點(diǎn)在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因為這些都能直接影響經(jīng)營環(huán)境。高檔次的商業(yè)樓宇設(shè)施、設(shè)備多而復(fù)雜，電腦化程度高，如供電、監(jiān)控、安全管理、消防、給排水、交通管理等各系統(tǒng)大多互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，由計算機(jī)控制維護(hù)管理至關(guān)重要，一些設(shè)備如電梯，自動扶梯等易出故障，保證其正常運(yùn)行也平時養(yǎng)護(hù)。

（二）環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理

環(huán)境衛(wèi)生是管理的重點(diǎn)，主要是外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境兩方面。外部環(huán)境包括樓宇外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍場地等；內(nèi)部環(huán)境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室、餐廳等一切公用場所，以及承租戶和業(yè)主的鋪內(nèi)、辦公室等非公用部位。綠化是指內(nèi)外環(huán)境的花草樹木的種植及養(yǎng)護(hù)，旨在創(chuàng)造整潔、優(yōu)美和諧怡人的商業(yè)氛圍。

環(huán)境衛(wèi)生管理方面應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

（1）樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置；

（2）柜臺內(nèi)陳列架上商品陳列應(yīng)美觀，不得凌亂或隨意置放；

（3）商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時清理；

（4）樓宇內(nèi)外的主要衛(wèi)生清潔時間應(yīng)安排在非營業(yè)時間，營業(yè)期間必要的清潔應(yīng)由清潔人員用抹布擦拭，而不用長柄拖布擦拭；

（5）雨大進(jìn)門處及其他公用過道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳，同時注意清潔衛(wèi)生。

（三）安全保衛(wèi)管理

安全保衛(wèi)管理是商場物業(yè)管理的要點(diǎn)，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。

第5篇：物業(yè)樓宇管理范文

一、 提高服務(wù)質(zhì)量,規(guī)范前臺服務(wù)。

自xx年我部門提出“首問負(fù)責(zé)制”的工作方針后,xx年是全面落實該方針的一年。在日常工作中無論遇到任何問題,我們都能作到各項工作不推諉,負(fù)責(zé)到底。不管是否屬于本崗位的事宜都要跟蹤落實,保證公司各項工作的連慣性,使工作在一個良性的狀態(tài)下進(jìn)行,大大提高了我們的工作效率和服務(wù)質(zhì)量。根據(jù)記錄統(tǒng)計,今年前臺的電話接聽量達(dá)26000余次,接待報修10300余次,其中接待業(yè)主日常報修7000余次,公共報修3300余次;日平均電話接聽量高達(dá)70余次,日平均接待來訪30余次,回訪平均每日20余次。

在“首問負(fù)責(zé)制”方針落實的同時,我們在7月份對前臺進(jìn)行培訓(xùn)。主要針對《前臺服務(wù)規(guī)范》、《前臺服務(wù)規(guī)范用語》、《儀態(tài)禮儀》、《談吐禮儀》、《送客禮儀》、《接聽禮儀》、〈舉止行為〉、〈前臺辦理業(yè)務(wù)規(guī)范用語〉等進(jìn)行培訓(xùn)。培訓(xùn)后還進(jìn)行了筆試和日檢查的形式進(jìn)行考核,而且每周在前臺提出一個服務(wù)口號,如“微笑、問候、規(guī)范”等。我們根據(jù)平時成績到月底進(jìn)行獎懲,使前臺的服務(wù)有了較大的提高,得到了廣大業(yè)主的認(rèn)可。

二、規(guī)范服務(wù)流程,物業(yè)管理走向?qū)I(yè)化。

隨著新《物業(yè)管理條例》的頒布和實施,以及其它相關(guān)法律、法規(guī)的日益健全,人們對物業(yè)公司的要求也越來越高。物業(yè)管理已不再滿足于走在邊緣的現(xiàn)狀,而是朝著專業(yè)化、程序化和規(guī)范化的方向邁進(jìn)。在對園區(qū)的日常管理中,我們嚴(yán)格控制、加強(qiáng)巡視,發(fā)現(xiàn)園區(qū)內(nèi)違章的操作和裝修,我們從管理服務(wù)角度出發(fā),善意勸導(dǎo),及時制止,并且同公司的法律顧問多溝通,制定了相應(yīng)的整改措施,如私搭亂建小閣樓、安外置陽臺罩的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)我們馬上下整改通知書,責(zé)令其立即整改。

三、 改變職能、建立提成制。

以往客服部對收費(fèi)工作不夠重視,沒設(shè)專職收費(fèi)人員,由樓宇管理員兼職收費(fèi),而且只在周六、日才收,造成樓宇管理員把巡視放在第一位,收費(fèi)放在第二位,這樣樓宇管理員沒有壓力,收多收少都一樣,甚至收與不收一個樣,嚴(yán)重影響了收費(fèi)率。所以,從本年度第二季度開始我們開始改革,取消樓宇管理員,設(shè)立專職收費(fèi)員,將工資與收費(fèi)率直接掛鉤,建立激勵機(jī)制,將不適應(yīng)改革的樓宇管理員辭退。招聘專職收費(fèi)員,通過改革證明是有效的。一期收費(fèi)率從55%提高到58%;二期從60%提升到70%;三期從30%提升到40%。

四、加強(qiáng)培訓(xùn)、提高業(yè)務(wù)水平

物業(yè)管理行業(yè)是一個法制不健全的行業(yè),而且涉及范圍廣,專業(yè)知識對于搞物業(yè)管理者來說很重要。但物業(yè)管理理論尚不成熟,實踐中缺乏經(jīng)驗。市場環(huán)境逐步形成,步入正軌還需一段很長的時間。這些客觀條件都決定了我們從業(yè)人員需不斷地學(xué)習(xí),學(xué)習(xí)該行業(yè)的法律法規(guī)及動態(tài),對于搞好我們的工作是很有益處的。

客服部是與業(yè)主打交道最直接最頻繁的部門,員工的素質(zhì)高低代表著企業(yè)的形象,所以我們一直不斷地搞好員工培訓(xùn)、提高我們的整體服務(wù)水平,我們培訓(xùn)的主要內(nèi)容有:

(一)搞好禮儀培訓(xùn)、規(guī)范儀容儀表

良好的形象給人以賞心悅悅目的感覺,物業(yè)管理首先是一個服務(wù)行業(yè),接待業(yè)主來訪,我們做到熱情周到、微笑服務(wù)、態(tài)度和藹、這樣即使業(yè)主帶著情緒來,我們的周到服務(wù)也會讓其消減一些,以使我們解決業(yè)主的問題這方面,陳經(jīng)理專門給全部門員工做專業(yè)性的培訓(xùn),完全是酒店式服務(wù)規(guī)范來要求員工。如前臺接電話人員,必須在鈴響三聲之內(nèi)接起電話,第一句話先報家門“您好”,天元物業(yè)×號×人為您服務(wù)”。前臺服務(wù)人員必須站立服務(wù),無論是公司領(lǐng)導(dǎo)不是業(yè)主從前臺經(jīng)過時要說“你好”,這樣,即提升了客務(wù)部的形象,在一定程度也提升了整個物業(yè)公司的形象,更突出了物業(yè)公司的服務(wù)性質(zhì)。

(二)搞好專業(yè)知識培訓(xùn)、提高專業(yè)技能

第6篇：物業(yè)樓宇管理范文

【關(guān)鍵詞】醫(yī)院后勤 社會化 管理

【Abstract】In order to explore the role of hospital building property management center in the supervision of logistics outsourcing， the hospital adopts the standard work system， refine the work flow， apply the three-level management examination， management tool quality control and reasonable deployment of human resources. . Through the management of pre-intervention， process control and feedback， increased management， to ensure the implementation of the contract content， so that hospitals， property companies， inpatient satisfaction significantly improved. Building Property Management Center fully functional role， improve the level of logistics property management and service quality， enhance the overall satisfaction.

【Key words】Hospital Logistics Socialization Management

引 言

醫(yī)院物業(yè)管理主要是針對病房大樓和附屬配套設(shè)施的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、中央運(yùn)送、設(shè)備運(yùn)行維護(hù)等統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，向醫(yī)護(hù)人員及病員家屬提供多層次全方位的綜合。醫(yī)院的后勤服務(wù)外包經(jīng)歷了從單純服務(wù)型崗位外包到關(guān)鍵技術(shù)型崗位外包，從單一專業(yè)外包到一體化外包，從引進(jìn)外包公司到引進(jìn)專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊的發(fā)展過程，讓外包公司保質(zhì)保量地提供高標(biāo)準(zhǔn)的后勤服務(wù)，成為新時期醫(yī)院后勤管理的重點(diǎn)。我院自2009年成立樓宇物業(yè)管理中心，對醫(yī)院后勤外包實施監(jiān)督與管理，成效顯著，現(xiàn)總結(jié)如下。

1.監(jiān)管前物業(yè)管理的難點(diǎn)

我院2006年開始實施后勤服務(wù)外包，由醫(yī)院護(hù)理部負(fù)責(zé)兼管。初期由于物業(yè)服務(wù)公司缺乏醫(yī)院物業(yè)管理的經(jīng)驗，醫(yī)院對物業(yè)服務(wù)公司也缺乏一定的監(jiān)管經(jīng)驗。因此，物業(yè)工作職能不清，內(nèi)外勤工作不明確，影響工作效率；物業(yè)人員配置不合理，隊伍不穩(wěn)定，員工素質(zhì)低，培訓(xùn)考核不到位，工作質(zhì)量難保證，在管理上存在極大的安全隱患，病人投訴率、病區(qū)護(hù)士長投訴率較高。

2.成立專職監(jiān)管中心

為了理順后勤管理的內(nèi)部運(yùn)作，實施便捷、高效的后勤服務(wù)，醫(yī)院2009年成立樓宇物業(yè)管理中心，管理兩家物業(yè)公司。該管理中心由后勤副院長分管，設(shè)中心負(fù)責(zé)人1人，履行監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)的職能，選派3～4名經(jīng)驗豐富退居二線的護(hù)士長協(xié)助，組成了一支職責(zé)清晰、分工明確的管理隊伍。利用我院的管理優(yōu)勢，通過近幾年的努力，形成了較有特色的后勤物業(yè)管理亮點(diǎn)。

2.1規(guī)范工作制度細(xì)化工作流程依據(jù)歷年江蘇省三級綜合醫(yī)院的評審標(biāo)準(zhǔn)，參照外包服務(wù)質(zhì)量與安全實施監(jiān)督管理章節(jié)內(nèi)容，制訂并完善物業(yè)管理中心的工作制度、工作職責(zé)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、考核標(biāo)準(zhǔn)等。根據(jù)醫(yī)院實際運(yùn)行情況，不斷完善物業(yè)管理的考核辦法；落實物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評價、考核機(jī)制，及時進(jìn)行質(zhì)量安全評估和改進(jìn)外包業(yè)務(wù)質(zhì)量機(jī)制，不斷充實合同內(nèi)容。根據(jù)醫(yī)院的工作特點(diǎn)，逐步對檢查預(yù)約、運(yùn)送檢查、收送標(biāo)本等日常工作規(guī)范與細(xì)化。建立的不同病情陪檢工作流程，保證了安全運(yùn)送；住院病人外出檢查交接記錄本的使用，明確了相應(yīng)的接、運(yùn)記錄，提高了病人外出檢查的安全性。

2.2建立三級管理制度提高考核力度組成樓宇中心、護(hù)士長、物業(yè)公司的三級考核機(jī)制，采取隨查、日檢、周總結(jié)、月考核的工作機(jī)制，做到巡查及時、指導(dǎo)及時、發(fā)現(xiàn)問題和處理問題及時。提高護(hù)士長的考核力度，及時解決在保潔、運(yùn)送中的問題，很好地促進(jìn)了物業(yè)質(zhì)量控制的持續(xù)改進(jìn)，每月考核情況與合同管理費(fèi)用掛鉤；嚴(yán)格實施層級管理，根據(jù)物業(yè)工作量、管轄區(qū)域，增派物業(yè)管理人員數(shù)名，組成物業(yè)總負(fù)責(zé)、物業(yè)主管人員的內(nèi)部管理機(jī)制，對主管人員加強(qiáng)管理層面的培訓(xùn)與考核，落實工作重點(diǎn)，并與病區(qū)護(hù)士長溝通，對存在問題及時解決，確保工作的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

2.3運(yùn)用管理工具進(jìn)行后勤質(zhì)量控制遵循P（plan）計劃、D（do）執(zhí)行、C（check）檢查、A（action）行動的循環(huán)過程，實現(xiàn)全面的物業(yè)質(zhì)量控制管理。考核方法以日常督查、定期考核、專項檢查、綜合檢查交叉進(jìn)行。制定物業(yè)持續(xù)質(zhì)量改進(jìn)表，運(yùn)用追蹤法對季度質(zhì)量進(jìn)行人機(jī)料法環(huán)分析；采用調(diào)查表法，對住院病人、醫(yī)務(wù)人員進(jìn)行滿意度測評，全方位了解物業(yè)公司保潔、運(yùn)送、安保等方面的滿意度，根據(jù)評價結(jié)果及時整改；鼓勵無懲罰的不良事件上報機(jī)制，采用因果分析圖法（魚骨圖）進(jìn)行要因分析，在物業(yè)管理會議上進(jìn)行全員分享，發(fā)揮警示作用。

2.4加強(qiáng)人員培訓(xùn)合理調(diào)配人力資源安排護(hù)理部、感染管理科、后勤主管部門等專業(yè)技術(shù)人員對物業(yè)工勤人員的業(yè)務(wù)技能、職業(yè)道德進(jìn)行培訓(xùn)；新員工有新進(jìn)人員上崗前培訓(xùn)、輪崗人員崗位培訓(xùn)等，加強(qiáng)現(xiàn)場培訓(xùn)和強(qiáng)化帶教，物業(yè)主管進(jìn)行跟班指導(dǎo)、即時培訓(xùn)。物業(yè)管理中心實行獎罰分明與人性化管理相結(jié)合的模式，動態(tài)地調(diào)整人力；在用工選擇方面、崗位的管理方面提出指導(dǎo)性的意見，每半年開展評優(yōu)活動，獎勵基金由院方支付，提高了員工的工作積極性。由于醫(yī)院突發(fā)事件發(fā)生率高，物業(yè)管理中心加強(qiáng)了突發(fā)應(yīng)急情況的管理，要求兩家物業(yè)公司組建物業(yè)人員應(yīng)急隊伍，制定應(yīng)急預(yù)案，定期由急診室護(hù)士長進(jìn)行應(yīng)急課程培訓(xùn)并組織現(xiàn)場演練。

3.效果與體會

樓宇物業(yè)管理中心對物業(yè)服務(wù)的監(jiān)管，有效實施了管理的預(yù)先介入、過程監(jiān)管和結(jié)果反饋，加大了管理力度。通過充分溝通協(xié)調(diào)，確保了各項合同內(nèi)容的落實，使醫(yī)院、物業(yè)公司、住院病人的滿意度明顯提高。

3.1運(yùn)用人力資源管理手段提升后勤保障的整體能力我院物業(yè)管理中心積極發(fā)揮兩家物業(yè)管理人員的創(chuàng)造性和主觀能動性，合理地評價醫(yī)院各科室物業(yè)人力配置，配備機(jī)動班次，動態(tài)地調(diào)配人員，較好地緩解了個別時間段人員緊缺的矛盾；在重癥監(jiān)護(hù)室、急診綠色通道等重點(diǎn)崗位，選擇工作能力強(qiáng)、安全責(zé)任心強(qiáng)的物業(yè)人員。工作中體現(xiàn)多勞多得的分配制度，考核中實施激勵機(jī)制，通過對工作效率、工作任務(wù)的完成情況進(jìn)行客觀公正的評價，員工的工作積極性明顯提高，有效降低了人員流動過頻的現(xiàn)象。

第7篇：物業(yè)樓宇管理范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；市場定位；招租管理；租金模式

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1000-8771（2013）-0092-02

任何商業(yè)地產(chǎn)項目招租管理業(yè)務(wù)都要有事先項目定位和市場價格目標(biāo)值的市場摸底，做到心中有數(shù)。項目固然與所處地理位置環(huán)境有關(guān)，也與周邊消費(fèi)人群居住規(guī)模、收人、交通和偏好等有關(guān)?，F(xiàn)在成熟商業(yè)地段資源性地塊越來越稀缺，似有寸金寸土趨勢。非成熟商業(yè)地塊業(yè)態(tài)布局招租工作基本上還是培育市場，以放水養(yǎng)魚的形式吸引客戶。

對以提高檔次吸引主力品牌客戶，可以通過降低商務(wù)條件或者以比較優(yōu)惠的免底租保底抽成的方式。

對以解決出租率吸引租賃大面積客戶，在業(yè)態(tài)比例容許范圍內(nèi)，可以在大型品牌超市、賣場、專賣店、世界500強(qiáng)、國內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)等商戶選擇優(yōu)先考慮，面積比較大的客戶可以在頭幾年考慮租金扣率以后逐步租金環(huán)比遞增或者增加免租期等形式，引入客戶先人住，帶動樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

對中小型面積或者不知名品牌的客戶若想進(jìn)來可以在原來平均租金報價的基礎(chǔ)上適當(dāng)抬高商務(wù)條件的形式去談，定位高端辦公樓對客戶嚴(yán)格篩選是需要的，一般不主張引入不知名品牌的客戶，這樣會影響樓宇品質(zhì)，若一定要解決出租率問題，應(yīng)推出位置相對次些的方位。

項目開業(yè)初期為了吸引人氣、人流，有些業(yè)態(tài)會存在頭幾年少收租金甚至免租金情況。

結(jié)合招商引資，招租管理要統(tǒng)一考慮與政府交流，地方稅收分成部分涉及財政獎勵與客戶之間的分配。

另外，招租經(jīng)營團(tuán)隊的人員配置，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置建設(shè)也十分重要，要建立員工業(yè)績考核激勵機(jī)制。

上述情況都要在招租計劃中設(shè)計考慮到，包括招租原則、目標(biāo)、策略和具體進(jìn)度安排，確定租賃面積計劃完成時間節(jié)點(diǎn)和開業(yè)計劃等。哪些業(yè)態(tài)是先行，哪些業(yè)態(tài)是跟進(jìn)，哪些業(yè)態(tài)是為主，哪些業(yè)態(tài)是為輔，各業(yè)態(tài)之間相互比例關(guān)系。另外，商業(yè)業(yè)態(tài)資源分配要考慮調(diào)整余地，其考量因素是市場變化是動態(tài)的，項目業(yè)態(tài)要留有調(diào)整應(yīng)變余地。市場招租管理需要注意以下幾個問題：

一、市場定位

結(jié)合項目實際情況，制定項目主題化、專業(yè)化、精品化檔次。結(jié)合定位，劃分那些部位可考慮引入知名品牌主力店，形成項目亮點(diǎn)、特色；那些部位通過業(yè)態(tài)功能的補(bǔ)缺性和適應(yīng)性滿足區(qū)域人群的消費(fèi)，并力求創(chuàng)造需求，輻射周邊。

二、業(yè)態(tài)定位

做好項目周邊客戶群調(diào)研，規(guī)劃業(yè)態(tài)內(nèi)容布局。

三、租金價格及付款方式

不同樓層制定不同均價，早期以優(yōu)惠租金吸引主力和品牌客戶進(jìn)駐，根據(jù)客戶的品牌知名度、租賃面積的大小分別不同的政策。

按客戶品質(zhì)不同：（1）國際知名品牌折扣租金優(yōu)惠；（2）國內(nèi)知名品牌折扣租金優(yōu)惠；（3）世界500強(qiáng)企業(yè)折扣租金優(yōu)惠；（4）國內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)折扣租金優(yōu)惠；（5）一般品牌沒有租金折扣。

按付款方式不同：（1）商業(yè)類小客戶若按年支付租金，可適當(dāng)免月租金，即租約到期日前免最后月份租金；（2）商業(yè)類小客戶若一次性付清，可適當(dāng)免數(shù)份月租金，即租約到期日前招商最后數(shù)份月租金或一次性付清打折；（3）商業(yè)類小客戶標(biāo)準(zhǔn)付款方式：按季度支付無優(yōu)惠；（4）商業(yè)類整租客戶，一般押3-6個月租金并要求擔(dān)保，租金一月一付或一季一付，擔(dān)保形式可以多種，但最好具有可變現(xiàn)能力，如母公司連帶責(zé)任或資產(chǎn)抵押或銀行履約保函等，租金按整棟、整層來談是沒有公共區(qū)域的；（5）辦公樓，一般押3個月租金，租金一月一付。

四、裝修期和免租期

1 一般租戶：一般1個月裝修期或1個月免租期。

2 知名品牌：裝修期或免租期一般可適當(dāng)增加1個月或半個月。

3 租賃面積超過3000平方米，裝修期或免租期一般最高3個月。

五、品牌廣告宣傳費(fèi)用

可向客戶提供外立面廣告位，具體費(fèi)用，一位一議。

六、其他

1 整租相對散租租金相對比較低，但便于管理，散租可增加租金收入，但增加招商人工成本，散租功能業(yè)態(tài)需細(xì)化到子業(yè)態(tài)，細(xì)分業(yè)態(tài)提供面積標(biāo)識、劃分區(qū)位和制作業(yè)態(tài)劃分圖，做到招商具有可操作性。

2 廣告位可考慮到招商環(huán)節(jié)和廣告推廣中，可當(dāng)作招租談判的籌碼和品牌推廣的渠道。

七、裝修和改造事宜

1 對于具有一定資質(zhì)和具備建筑結(jié)構(gòu)調(diào)整條件的客戶，一般業(yè)主同意建筑結(jié)構(gòu)改造，包括屋頂、隔墻等但不承擔(dān)改造費(fèi)用，提供方便與支持并審核圖紙，由客戶根據(jù)其自身需求自行改造，業(yè)主和物業(yè)公司監(jiān)督，客戶租期到期后需要對項目建筑結(jié)構(gòu)復(fù)原恢復(fù)。

2 客戶須按業(yè)主確認(rèn)的恢復(fù)原狀費(fèi)用向業(yè)主交納足額恢復(fù)原狀費(fèi)用。按改造面積計算，制定收取恢復(fù)外墻費(fèi)用、內(nèi)墻費(fèi)用、門窗費(fèi)用、樓板等費(fèi)用；按設(shè)計圖紙預(yù)算，制定收取恢復(fù)消防系統(tǒng)、給排水、強(qiáng)電、智能化、通訊、網(wǎng)絡(luò)、橋架、通風(fēng)系統(tǒng)等費(fèi)用；按租賃建筑面積計算，制定收取恢復(fù)原狀時的拆除費(fèi)及垃圾清運(yùn)費(fèi)。

八、保證金收取及相關(guān)費(fèi)用

1 工商注冊注銷保證金?？蛻羧粜璧焦ど滩块T辦理企業(yè)注冊登記，并將該房屋的地址作為企業(yè)注冊登記地址的，則租賃保證金（租賃押金）作為日后商戶辦理完企業(yè)注冊登記地址注銷手續(xù)的保證金一部分。待客戶辦理完企業(yè)注冊登記地址注銷手續(xù)后一個月內(nèi)租賃保證金無息退還客戶，上述手續(xù)所涉及費(fèi)用均由客戶承擔(dān)。

2 租賃備案注銷保證金?？蛻羧粜璧椒康禺a(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記手續(xù)，則租賃保證金（租賃押金）作為日后辦理租賃備案登記注銷手續(xù)的保證金一部分。待客戶辦理完租賃備案登記注銷手續(xù)后一個月內(nèi)業(yè)主將租賃保證金無息退還客戶，上述手續(xù)所涉及費(fèi)用均由客戶承擔(dān)。

3 租賃后質(zhì)量保證金。合同期屆滿或提前終止時，客戶租賃保證金（租賃押金）轉(zhuǎn)為客戶質(zhì)量保證金主要部分，以確保業(yè)主不會因客戶在合同期屆滿或提前終止時而遭受任何損失。若業(yè)主因客戶遭受損失的，有權(quán)將損失的金額在租賃保證金中扣除，不足部分，公司有權(quán)繼續(xù)向客戶追償。合同終止?jié)M一個月后，公司應(yīng)將扣除應(yīng)扣費(fèi)用（若有）后的租賃保證金無息退還客戶。

4 經(jīng)營費(fèi)用。租賃合同期內(nèi)，客戶自己租賃區(qū)域的保潔、電、水、煤氣、通信、網(wǎng)絡(luò)等經(jīng)營活動產(chǎn)生的一切費(fèi)用全部由客戶自己承擔(dān)，如因客戶欠費(fèi)造成相關(guān)政府部門和公司追繳的，業(yè)主或物業(yè)公司有權(quán)向客戶追繳并采取措施停止向客戶供應(yīng)水、電、煤氣且停止提供物業(yè)管理服務(wù)。

九、物業(yè)管理

管好樓宇，具體就是選好物業(yè)管理隊伍（直接的或間接的管理），為客戶營造安全舒適、后勤保障、潔凈溫馨的工作環(huán)境。物業(yè)好壞直接關(guān)系到樓宇品質(zhì)、吸引客源、提升附加值、延長硬件壽命等，最終影響招租效果。打造卓越服務(wù)品質(zhì)的物業(yè)，需要有專業(yè)背景的經(jīng)理人團(tuán)隊。

物業(yè)管理模式通常分三種：（1）業(yè)主自管，業(yè)主成立物業(yè)公司或物業(yè)管理部管理；（2）全權(quán)委托第三方物業(yè)服務(wù)公司管理；（3）委托租賃商戶自管（商業(yè)性質(zhì)樓宇）。

業(yè)主自管在形式上也有幾種：（1）全部自己管理；（2）自管，但使用國際知名物業(yè)管理公司品牌，聘請物業(yè)顧問進(jìn)行專業(yè)客服指導(dǎo)；（3）自管，但保安、保潔、客服等選擇知名品牌公司進(jìn)行專業(yè)分包。

物業(yè)管理自管并聘請顧問指導(dǎo)其好處是能憑借其先進(jìn)的管理思想、經(jīng)驗植入樓宇物業(yè)管理。比如：用戶手冊、裝修手冊、入住指南、樓宇制度、標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)流程等管理經(jīng)驗。高端樓宇一般用一至三年時間引入知名物業(yè)公司顧問服務(wù)，鍛煉隊伍后再完全自行管理。目前國內(nèi)的知名物業(yè)顧問單位有：仲量聯(lián)行、世邦威理仕、戴德梁行、第一太平戴維斯、高力國際，五家管理物業(yè)業(yè)態(tài)各有側(cè)重點(diǎn)，但管理經(jīng)驗都差不多。物業(yè)管理屬勞動密集性，人員管理和培訓(xùn)比較繁雜，高端樓宇也有全委第三方直接管理。二種管理模式目前市場都并存。

機(jī)電設(shè)備維保部分，電梯系統(tǒng)屬于特殊行業(yè)一般采取全包即人員駐場維保加大修；強(qiáng)電系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)一般也采取委托電力、熱力公司，但也有自管維保；電話通信系統(tǒng)維保電信局負(fù)責(zé)；空調(diào)和消防系統(tǒng)通常聘請設(shè)備生產(chǎn)廠家維保，大修工程另行招標(biāo)。

保潔（公共部位，商戶內(nèi)保潔另收費(fèi)）和保安（公共部位、廣場保安）部分一般采取外包方式。

物業(yè)管理費(fèi)中能源費(fèi)支出（供水、供電、供氣、供熱）占相當(dāng)大比例，要測算好支出成本費(fèi)用，制定合理物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，保持物業(yè)管理費(fèi)年年有盈余以豐補(bǔ)欠。

第8篇：物業(yè)樓宇管理范文

為加快我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，打造都市經(jīng)濟(jì)品牌，提高區(qū)域資源利用效益，加速推進(jìn)長沙芙蓉中央商務(wù)區(qū)建設(shè)，不斷增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合實力和競爭力，現(xiàn)就加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出以下意見。

一、指導(dǎo)思想

堅持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照“規(guī)劃先行、產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)、政策扶持、優(yōu)先發(fā)展”的思路，以長沙芙蓉中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)和協(xié)調(diào)區(qū)為重點(diǎn)，以五一路、芙蓉路、韶山路、解放路、八一路為軸線，突出抓好商務(wù)樓宇的開發(fā)建設(shè)、招商引資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和管理服務(wù)，做大規(guī)模、做優(yōu)產(chǎn)業(yè)、做強(qiáng)特色、做精服務(wù)，使樓宇經(jīng)濟(jì)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁動力和效益高地，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長極。

二、發(fā)展目標(biāo)

力爭到年，全區(qū)商務(wù)樓宇建筑面積達(dá)600萬平方米以上，入駐企業(yè)達(dá)6000家以上，樓宇經(jīng)濟(jì)對區(qū)域稅收貢獻(xiàn)率達(dá)60%以上。重點(diǎn)新建一批高端智能化商務(wù)樓宇，置換轉(zhuǎn)換一批非商務(wù)樓宇，改造提質(zhì)一批舊商務(wù)樓宇，培育發(fā)展一批專業(yè)商務(wù)樓宇。著力引進(jìn)銀行證券保險等金融機(jī)構(gòu)區(qū)域性總部、國際品牌五星級酒店、世界500強(qiáng)企業(yè)區(qū)域性總部和國內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)總部。

三、發(fā)展措施

1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。把加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)工作的重中之重，科學(xué)謀劃，積極推進(jìn)。成立由區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)研究制訂發(fā)展規(guī)劃、扶持政策、工作措施，協(xié)調(diào)解決影響樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大問題。各街道（鄉(xiāng)、園、局）要成立相應(yīng)的工作機(jī)構(gòu)，落實專人負(fù)責(zé)，為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅強(qiáng)的組織保障。建立區(qū)、街、樓宇三級聯(lián)動的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)工作協(xié)調(diào)，形成整體合力。

2、加大財政投入。區(qū)政府每年度安排地方財政收入的20%投入長沙芙蓉中央商務(wù)區(qū)建設(shè)，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)和中心城區(qū)環(huán)境提升，建立優(yōu)質(zhì)高效的樓宇經(jīng)濟(jì)服務(wù)平臺，扶持商務(wù)樓宇建設(shè)和入駐企業(yè)發(fā)展。

3、提高服務(wù)效能。區(qū)政府為入駐企業(yè)提供“一站受理、限期辦結(jié)”的一站式服務(wù)，全程代辦相關(guān)手續(xù)，協(xié)調(diào)解決企業(yè)的困難和問題。規(guī)范對入駐企業(yè)的檢查收費(fèi)，同一行政機(jī)關(guān)對同一企業(yè)的執(zhí)法檢查，年度內(nèi)不得超過1次（國家、省、市另有規(guī)定的除外），執(zhí)法檢查單位提前5個工作日告知區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)辦公室和企業(yè)。完善樓宇經(jīng)濟(jì)信息化管理系統(tǒng)，及時公布政府相關(guān)規(guī)劃、政策法規(guī)、企業(yè)信息、最新動態(tài)等信息，及時提供樓宇項目開發(fā)建設(shè)情況、樓宇資源供求信息情況。

四、發(fā)展政策

（一）支持樓宇建設(shè)

1、對新建單體商務(wù)建筑面積2萬平方米以上的高端智能化商務(wù)樓宇或國際品牌五星級酒店的開發(fā)企業(yè)，符合長沙市棚戶區(qū)改造政策的，按相關(guān)政策執(zhí)行。對不符合棚戶區(qū)改造政策的，按該項目實繳區(qū)級建安營業(yè)稅的100%給予開發(fā)企業(yè)財政補(bǔ)貼。此外，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重大帶動作用的項目，采取“一事一議”的方式給予支持。

2、對建筑面積1萬平方米以上的舊商務(wù)樓宇進(jìn)行整體改造提質(zhì)，改造投入經(jīng)費(fèi)超過500萬元，改造后樓宇配套設(shè)施完善、服務(wù)功能齊全的，按改造提質(zhì)投資額給予投資改造主體20%的財政補(bǔ)貼。

3、對建筑面積5000平方米以上的非商務(wù)樓宇實行整體功能置換，轉(zhuǎn)為商務(wù)樓宇并成功招商，投資額在200萬元以上的，按改造投入額給予投資主體20%的財政補(bǔ)貼。

4、對原有舊商務(wù)樓宇規(guī)劃配套停車位不能滿足需要，新增建設(shè)立體停車場的，在建成投入使用后，按每個車位1萬元的標(biāo)準(zhǔn)給予投資主體財政補(bǔ)貼。

（二）獎勵招商主體

1、培育一棟建筑面積1萬平方米以上、引進(jìn)的企業(yè)稅務(wù)注冊關(guān)系落戶我區(qū)（下同）且同行業(yè)率達(dá)80%以上的專業(yè)商務(wù)樓宇，獎勵招商主體100萬元。

2、引進(jìn)一家國內(nèi)外銀行區(qū)域性總部的，獎勵招商主體50萬元。

3、引進(jìn)一家國際品牌五星級酒店的，獎勵招商主體50萬元。

4、引進(jìn)一家世界500強(qiáng)企業(yè)區(qū)域性總部或國內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)總部的，獎勵招商主體50萬元。

5、引進(jìn)一家國內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)區(qū)域性總部或省內(nèi)大型企業(yè)總部的，獎勵招商主體30萬元。

6、引進(jìn)一家上市公司總部的，獎勵招商主體20萬元。

7、引進(jìn)一家國際知名中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的，獎勵招商主體10萬元。

8、引進(jìn)一家國際知名品牌湖南總經(jīng)銷或旗艦店的，獎勵招商主體10萬元。

9、引進(jìn)一家國外知名品牌物業(yè)管理公司、國內(nèi)一級物業(yè)管理公司的，分別獎勵招商主體10萬元、5萬元。

（三）扶持入駐企業(yè)

1、國內(nèi)外銀行、保險、證券等金融機(jī)構(gòu)區(qū)域性總部到我區(qū)購買2000平方米以上面積的商務(wù)樓宇作為自主經(jīng)營場所且稅務(wù)注冊關(guān)系落戶在我區(qū)的，按200元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)給予財政補(bǔ)貼，同一單位最高補(bǔ)貼不超過600萬元。

2、國際品牌五星級酒店入駐我區(qū)商務(wù)樓宇且稅務(wù)注冊關(guān)系落戶我區(qū)的，從其申報納稅之日起連續(xù)五年給予獎勵。在剔除一次性稅收之后，前三年按實繳區(qū)級稅額的50%給予獎勵，后兩年按實繳區(qū)級稅額的25%給予獎勵。

3、對新入駐我區(qū)商務(wù)樓宇或稅務(wù)注冊關(guān)系變更到我區(qū)的樓宇企業(yè)，從申報納稅之日起年度內(nèi)實繳區(qū)級稅額60萬元以上（含60萬元）的，按其實繳區(qū)級稅額的20%給予獎勵。

4、對原有樓宇企業(yè)上年實繳區(qū)級稅額達(dá)到60萬元，當(dāng)年實繳區(qū)級稅額比上年增長20%以上的，按其實繳區(qū)級稅收凈增額的20%給予獎勵。

（四）鼓勵優(yōu)質(zhì)服務(wù)

1、對商務(wù)建筑面積1萬平方米以上的商務(wù)樓宇，企業(yè)入駐率90%以上，入駐企業(yè)工商、稅務(wù)登記率達(dá)95%以上，積極協(xié)助招商引資和協(xié)稅護(hù)稅，為入駐企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，企業(yè)滿意率達(dá)95%以上的物業(yè)管理公司，年度獎勵6萬元。

2、在剔除一次性稅收的基礎(chǔ)上，單棟樓宇當(dāng)年實繳區(qū)級稅額在500萬元、1000萬元、1500萬元、2000萬元以上的，分別獎勵該樓宇的物業(yè)管理公司5萬元、10萬元、15萬元、20萬元。

第9篇：物業(yè)樓宇管理范文

下面是一份入伙手續(xù)書以作示范：

入伙手續(xù)書

______女士／先生：

您認(rèn)購的____區(qū)____棟____單元____室樓宇，現(xiàn)已交付使用具備入伙條件，請閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續(xù)：

(1)房地產(chǎn)公司財務(wù)部(2)房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部

×房地產(chǎn)開發(fā)公司

××物業(yè)管理公司

________年____月____日

三、收樓須知

收樓須知，即是告知業(yè)主在辦理收樓過程中應(yīng)注意的事項及應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費(fèi)用，從而避免遺漏、往返，給業(yè)主增添不便。

下面是一份收樓須知以作示范：

收樓須知

為避免業(yè)主在收樓時產(chǎn)生遺漏而帶來不便，茲介紹有關(guān)收樓程序。

(一)在房地產(chǎn)公司財務(wù)部辦理手續(xù)

1.付清購樓余款。

2.攜帶已繳款的各期收據(jù)交財務(wù)部驗證、收回并開具總發(fā)票。

3.在入伙手續(xù)(1)上蓋章。

(二)在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部辦理手續(xù)

1.驗清業(yè)主身份。業(yè)主如有時間應(yīng)親臨我公司接受樓宇，并請帶上：入伙手續(xù)書；業(yè)主身份證、港澳臺同胞購房證明、護(hù)照或居住證；購房合同。

2.若業(yè)主不能親臨收樓，可委托人，人除攜帶入伙手續(xù)書、購房合同外，還

應(yīng)出具：業(yè)主的授權(quán)書(由律師鑒證)；業(yè)主身份證或護(hù)照的影印本；人的身份證或護(hù)照。

3.在入伙手續(xù)(2)上蓋章。

(三)在物業(yè)管理公司財務(wù)部辦理手續(xù)

1.繳付各項管理費(fèi)用。預(yù)收不超過3個月的管理費(fèi)；收取裝修保證金，住房裝修完畢，

驗收不損壞主要房屋結(jié)構(gòu)的，裝修保證金如數(shù)退還；收取建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，業(yè)主裝修完畢，自己清運(yùn)了建筑垃圾即如數(shù)退還。

2.繳付其他費(fèi)用。如安裝防盜門、安裝防盜窗花等。

3.在入伙手續(xù)(3)上蓋章。

(四)在物業(yè)管理公司管理處辦理手續(xù)

1.簽署《業(yè)主公約》。

2.介紹入住的有關(guān)事項。

3.向業(yè)主移交樓宇鑰匙。

4.在入伙手續(xù)書(4)上由業(yè)主本人蓋章或簽字，交物業(yè)管理公司保存。

××房地產(chǎn)開發(fā)公司

××物業(yè)管理公司

×年×月×日

四、業(yè)主對物業(yè)的驗收

購買物業(yè)對于每一位業(yè)主來說均是一項重大的投資活動。根據(jù)入伙手續(xù)書和收樓須知，

業(yè)主在辦理第四道手續(xù)之前應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)派人員帶領(lǐng)業(yè)主驗收其所購物業(yè)。業(yè)主對自己所購物業(yè)進(jìn)行驗收是業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主在驗收之前應(yīng)盡量把物業(yè)可能產(chǎn)生的問題了解清楚，

并逐項進(jìn)行鑒定檢查，盡可能把問題解決在入伙之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。

歸納眾多物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗，一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問題大致有以下幾個方面：

1.給排水系列。包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現(xiàn)象等。

2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，門窗是否密縫、貼合，門鎖、窗鉤有無質(zhì)量問題，玻璃是否防水密封等。

3.供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質(zhì)量問題，開關(guān)所控是否火線，電表的流量大小能否滿足空調(diào)、電腦等家用電器的需求等。