房地產(chǎn)不景氣的原因精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)不景氣的原因范文

關(guān)鍵詞：綜合能力評(píng)價(jià)；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理；模型。

基金項(xiàng)目：本文為海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院2010年青年基金項(xiàng)目“房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理選擇模型研究”的階段性成果，項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)為：

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是指企業(yè)為了謀求長遠(yuǎn)的發(fā)展和加強(qiáng)財(cái)務(wù)競爭優(yōu)勢，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，在充分考慮和分析企業(yè)內(nèi)外環(huán)境因素的變化趨勢及其對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的影響基礎(chǔ)上，為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基本途徑和策略所做的全局性、長遠(yuǎn)性、系統(tǒng)性和決定性的謀劃。企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇，決定了企業(yè)財(cái)務(wù)資源配置的取向和模式，影響著企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的行為效率。

為合理分析影響企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的因素，并為企業(yè)選擇財(cái)務(wù)戰(zhàn)略提供合理的決策依據(jù)，結(jié)合海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的現(xiàn)狀，初步建立海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型。

一、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的流程及模式介紹

(一)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理流程

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理是指企業(yè)決策者制定、實(shí)施用以指導(dǎo)企業(yè)未來財(cái)務(wù)管理發(fā)展的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，以及在實(shí)施過程中對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行控制與評(píng)價(jià)的動(dòng)態(tài)管理過程。從以上定義可以看出，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的邏輯起點(diǎn)是企業(yè)目標(biāo)和財(cái)務(wù)目標(biāo)的確立；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的重心是企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的分析；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的環(huán)節(jié)包括財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方案的形成、實(shí)施和評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理流程圖如下：

（二）三種基本的海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模式

海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展較緩，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展始于1988年海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，當(dāng)時(shí)地方政府出讓土地的現(xiàn)象比較多，低廉的土地出讓價(jià)格吸引了雅居樂、富力、中糧、魯能等知名開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)駐，促進(jìn)當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)的良性競爭，推動(dòng)海南房地產(chǎn)發(fā)展走上了快車道。建省20年來，海南房地產(chǎn)業(yè)從無到有，經(jīng)歷了開創(chuàng)期、發(fā)展期、高峰期、調(diào)整低迷期、處置期、穩(wěn)定健康發(fā)展期等階段，逐步發(fā)展成為海南省經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)。從2005年起，海南省把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來培育，樓市逐漸升溫，呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。與目前全國一線城市房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整相比，海南房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性。如從島外投資者的購買動(dòng)機(jī)來看，多為度假型和養(yǎng)老型自??；從投資的目的來看，島外投資者多為投資而非投機(jī)；從投資周期來看，投資多為長線而非短線。

根據(jù)以上海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，結(jié)合其旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的現(xiàn)狀，從可持續(xù)發(fā)展的角度，海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略可以分為快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和防御收縮型戰(zhàn)略等三類。

1.快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略:是指以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的快速擴(kuò)張為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其主要表現(xiàn)特征為“高負(fù)債、低收益、少分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的表現(xiàn)主要是利用銀行貸款、配股增發(fā)等方式滿足規(guī)模擴(kuò)張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲(chǔ)備機(jī)會(huì)，增加在建開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模，開展?fàn)I銷策劃，加快項(xiàng)目銷售和資金周轉(zhuǎn)，擴(kuò)大市場占有率，同時(shí)增加企業(yè)管理人員和專業(yè)技術(shù)人員儲(chǔ)備，適應(yīng)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張需求。

2.穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略：是指以實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)績效的穩(wěn)定增長和資產(chǎn)規(guī)模的平穩(wěn)擴(kuò)張為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其主要表現(xiàn)特征是“低負(fù)債、高收益、中分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的表現(xiàn)主要是謹(jǐn)慎利用債務(wù)融資，加大低成本融資力度，適度擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，在權(quán)衡內(nèi)部資源、管理能力以及外部客觀環(huán)境的基礎(chǔ)上確定在建開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模，加快項(xiàng)目銷售和資金周轉(zhuǎn)，同時(shí)在滿足企業(yè)規(guī)模平穩(wěn)擴(kuò)張的基礎(chǔ)上保持適當(dāng)人員儲(chǔ)備。

3.防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略：是指以預(yù)防出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)和求得生存及新的發(fā)展為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其表現(xiàn)特征是“高負(fù)債、低收益、少分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略一般表現(xiàn)為企業(yè)應(yīng)盡可能減少現(xiàn)金流出和盡可能增加現(xiàn)金流入，充分利用企業(yè)現(xiàn)有資源進(jìn)行融資，擴(kuò)充融資途徑，滿足企業(yè)維持生存和發(fā)展的資金需求；建立嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)，謹(jǐn)慎擴(kuò)充土地儲(chǔ)備；減少開工面積，盤活存量資產(chǎn)，降低售價(jià)，增加購房折扣，出售盈利前景和現(xiàn)金流不佳的開發(fā)項(xiàng)目儲(chǔ)備；通過采取精簡機(jī)構(gòu)、減少雇員、節(jié)約成本支出、壓縮營運(yùn)費(fèi)用等措施，以增強(qiáng)市場競爭力，保持市場份額和市場占有率。

二、影響海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模式選擇的因素分析

公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇需著眼于公司未來長期穩(wěn)定的發(fā)展,需充分考慮經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)情況、行業(yè)政策導(dǎo)向、行業(yè)景氣程度以及企業(yè)自身財(cái)務(wù)狀況和融資等各項(xiàng)綜合能力。

(一)旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與經(jīng)濟(jì)周期相適應(yīng)

經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展過程中不可避免的現(xiàn)象，不同的經(jīng)濟(jì)周期對(duì)行業(yè)和企業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境影響重大。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段總需求迅速膨脹，在經(jīng)濟(jì)繁榮階段總需求平穩(wěn)增長，在衰退階段需求急劇下降，經(jīng)濟(jì)面臨緊縮調(diào)整。

經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)要求企業(yè)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)周期的過程和階段，通過制定和選擇富有彈性的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，來抵御大起大落的經(jīng)濟(jì)震蕩，以減少它對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的影響，特別是減少經(jīng)濟(jì)周期中上升和下降抑制財(cái)務(wù)活動(dòng)的負(fù)效應(yīng)。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇和實(shí)施要與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期相配合。

一般而言，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段應(yīng)采取擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，增加投資和勞動(dòng)力，加大產(chǎn)品投放力度，抓住市場恢復(fù)和發(fā)展的機(jī)遇。在經(jīng)濟(jì)繁榮階段應(yīng)采取快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略結(jié)合，在繁榮初期繼續(xù)增加產(chǎn)品和勞動(dòng)力，擴(kuò)大投資；在繁榮后期則采取穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。在經(jīng)濟(jì)衰退階段則應(yīng)采取防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，停止擴(kuò)張，迅速降低庫存，回籠資金，壓縮費(fèi)用，減少臨時(shí)性雇員?？傊髽I(yè)要跟蹤時(shí)局變化，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段作出恰當(dāng)反應(yīng)。

（二）旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與行業(yè)政策環(huán)境相適應(yīng)

房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展與行業(yè)政策環(huán)境息息相關(guān)。首先，現(xiàn)階段國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控頻率高。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中的支柱行業(yè)，對(duì)保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行意義重大，在國家宏觀調(diào)控時(shí)，往往作為調(diào)整對(duì)象予以考慮，有時(shí)是寬松調(diào)控，有時(shí)是緊縮調(diào)控，調(diào)整頻率較高；另一方面，調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響大。房地產(chǎn)是一個(gè)政策密集型和資金密集型行業(yè)，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向，以及相關(guān)的行業(yè)融資政策、行業(yè)稅務(wù)政策的輕微調(diào)整往往對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)狀況有很大的影響。

因此，我們?cè)谥贫ㄘ?cái)務(wù)戰(zhàn)略時(shí)，必須充分考慮國家政策導(dǎo)向，深刻領(lǐng)會(huì)國家的經(jīng)濟(jì)政策，特別是產(chǎn)業(yè)政策、投資政策等對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)可能造成的影響；必須密切關(guān)注和分析下階段的政策走向，以便及時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。

（三）旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與旅游房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度相適應(yīng)

房地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟(jì)冷暖和行業(yè)政策調(diào)控，以及城市化進(jìn)程等各方面因素的影響，行業(yè)經(jīng)常形成偏熱或偏冷的局面，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的周期性和波動(dòng)性較為明顯。行業(yè)景氣的時(shí)候，銷售價(jià)格持續(xù)上漲，銷售面積迅速消化，企業(yè)拿地?zé)崆楦咂?，房地產(chǎn)投資規(guī)模及開工面積迅速擴(kuò)大；但當(dāng)行業(yè)陷入不景氣的時(shí)候，銷售量和銷售單價(jià)回落，市場觀望氣氛不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資及開工面積增長陷入停滯，整個(gè)行業(yè)現(xiàn)金流繃緊。

行業(yè)的景氣程度與企業(yè)未來的發(fā)展息息相關(guān)，因此我們要盡可能提前預(yù)判整個(gè)行業(yè)下階段的走勢和把握行業(yè)的景氣程度，靈活選擇相應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。在行業(yè)景氣的時(shí)候，有條件采取快速擴(kuò)張的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略；在行業(yè)不景氣的時(shí)候，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略要相應(yīng)調(diào)整，做到提前應(yīng)對(duì)，采取穩(wěn)健發(fā)展或防御收縮戰(zhàn)略，來提前應(yīng)對(duì)行業(yè)不景氣帶來的沖擊和負(fù)面影響。

（四）影響旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的其他因素

影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的因素還包括行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段等因素。行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段包括一般要經(jīng)過初創(chuàng)期、擴(kuò)張期、穩(wěn)定期和衰退期四個(gè)階段。在行業(yè)及企業(yè)發(fā)展的不同階段，需要選擇不同的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。由于考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)間不長、行業(yè)集中度較低，以及作為經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，行業(yè)整體及房地產(chǎn)公司未來的發(fā)展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型中將不再細(xì)分考慮上述因素。

注釋：

注1：由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流整體呈現(xiàn)負(fù)數(shù)的原因，部分指標(biāo)計(jì)算公式中用現(xiàn)金凈增加代替經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量，以更好的分析說明。

注2：影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)體系的指標(biāo)及權(quán)重說明：

①在影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)體系中，我們初步設(shè)計(jì)了20項(xiàng)指標(biāo)，包括15個(gè)量化指標(biāo)以及5個(gè)定性指標(biāo)；

②在量化指標(biāo)中，主要選擇了能反映公司償債能力、變現(xiàn)能力及發(fā)展能力的一系列現(xiàn)金指標(biāo)。對(duì)利潤指標(biāo)選擇較少，主要是考慮由于房地產(chǎn)分期開發(fā)及利潤滯后結(jié)轉(zhuǎn)等原因，利潤指標(biāo)現(xiàn)階段對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的影響較小，暫不予考慮。

③對(duì)各自標(biāo)權(quán)重的說明：按照一般企業(yè)的績效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)原則，采取量化指標(biāo)70％權(quán)重，定性指標(biāo)30％的權(quán)重。量化指標(biāo)按照6個(gè)大類指標(biāo)的重要程度采取負(fù)債比率：償債能力：發(fā)展能力：變現(xiàn)能力：財(cái)務(wù)彈性：現(xiàn)金結(jié)構(gòu)＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原則劃分；定性指標(biāo)直接取平均數(shù)作為權(quán)重。

參考文獻(xiàn)：

[1]曹艷宏、梁迎昕著;房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略環(huán)境分析，《現(xiàn)代審計(jì)與會(huì)計(jì)》2006第12期

[2]耿云江;企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)控制體系研究基于財(cái)務(wù)戰(zhàn)略視角.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2008.

第2篇：房地產(chǎn)不景氣的原因范文

關(guān)鍵詞：房價(jià)下跌；影響；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F83

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2012）08-0131-02

1 中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

近年來，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的平均比例為23%左右，對(duì)總投資的拉動(dòng)約為25%，在GDP中占比約10%，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響力之大可見一斑。但是2011年12月末，房地產(chǎn)貸款余額同比增長13．9％，比上年末回落13．5個(gè)百分點(diǎn)；全年累計(jì)增加1．26萬億元，同比少增7704億元，全年增量占同期各項(xiàng)貸款增量的17．5％，比上年水平低9．4個(gè)百分點(diǎn)。無獨(dú)有偶，2012年1月以來，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格連續(xù)第5個(gè)月環(huán)比下跌，環(huán)比跌幅為0.18%。2月份，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8767元/平方米，環(huán)比1月下跌0.30%。至此，百城房價(jià)已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌，同時(shí)跌幅創(chuàng)2011年9月開始下跌以來最高水平。房地產(chǎn)投資明顯下降，房價(jià)也出現(xiàn)回落，中國房地產(chǎn)迎來了一個(gè)新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

2 房價(jià)下跌對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的影響

房價(jià)下跌無疑為那些天天因購房難而苦惱的人們帶來了一絲春風(fēng)，低收入群體可以買到心儀的房子，也可以使一些購房者改善居住條件。有數(shù)據(jù)顯示，自1998年住房改革以來，在不吃不喝的前提下，中國城鎮(zhèn)中等收入居民家庭的人均年可支配收入只能購買3平方米上下的住宅面積，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界其他國家的水平。我國居民的收入不足以承擔(dān)如此高的房價(jià)，房價(jià)下跌無疑讓房奴看到了希望，讓老百姓能夠改善自己的居住條件。一些專家認(rèn)為，目前的房價(jià)仍然有下調(diào)的空間，房價(jià)的合理回歸應(yīng)該是漲幅介于GDP（或人均可支配收入）和CPI（消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)）漲幅之間，2012年北京等一線城市房價(jià)下跌10%是可以接受的。房價(jià)的合理下跌對(duì)于改善民生有著重要的意義。中國人的消費(fèi)支出中，食品、教育、醫(yī)療保健支出比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界其他國家，而住房消費(fèi)的增加無疑加重了人們的負(fù)擔(dān)，房價(jià)下跌，讓中國人能夠有更大的支出來改善自己的生活，這有利于社會(huì)的和諧進(jìn)步。

但是房價(jià)暴跌并不是一個(gè)很好的事情。在全球經(jīng)濟(jì)衰退的陰云下，中國的國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅有所回落。房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，一旦房價(jià)出現(xiàn)暴跌，就會(huì)拖累其它行業(yè)，造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩。目前全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍然面臨著很大的不確定性，歐債危機(jī)仍在延續(xù)，國際大宗商品仍在高位，美元面臨升值周期，諸多因素都對(duì)中國的外需很不利。中國2011年凈出口對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)率是負(fù)5.8%。在外需不振的情況下，中國的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)也面臨著諸多的不確定性。房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，也是中國經(jīng)濟(jì)的最大隱憂，一旦房價(jià)暴跌將影響全局。房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國民經(jīng)濟(jì)中許多行業(yè)和部門直接或間接地提供各種物質(zhì)資料，例如樓房的建造需要鋼筋水泥，帶動(dòng)鋼鐵和建筑業(yè)的發(fā)展，居民購房之后，要購置家居用品，必然會(huì)推動(dòng)家居業(yè)的發(fā)展，購房裝修等一系列的活動(dòng)也會(huì)促進(jìn)服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，與此同時(shí)房地產(chǎn)投資所獲得的利潤也為其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了資金。一旦房價(jià)暴跌，房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)鏈的一端必會(huì)影響到其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，影響到中國經(jīng)濟(jì)的全局。

房價(jià)暴跌將導(dǎo)致無法保障住房民生。廉租房是政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性之的住房，其旨在解決城市特困人口的住房問題。房地產(chǎn)保障民生的前提是地方財(cái)政充裕、房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。廉租房資金由中央、地方、各地銀行共同承擔(dān)，但是房地產(chǎn)企業(yè)仍然承擔(dān)著這其中最基礎(chǔ)的工作，在房地產(chǎn)市場不景氣的情況下，面對(duì)著政府推出的巨額空頭資產(chǎn)包，試問哪個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)敢于承擔(dān)，承擔(dān)的結(jié)果只能是企業(yè)的負(fù)擔(dān)加重，企業(yè)關(guān)門，然而這樣的結(jié)果最終吃虧的還是就業(yè)者，這已經(jīng)遠(yuǎn)離了我們保障民生的初衷。一些地方的廉租房只能先買不能租，其原因就是一些企業(yè)無法收回資金，由此可見，房價(jià)的暴跌加劇了房地產(chǎn)市場的不景氣，也導(dǎo)致了住房民生的改善受到了影響。

房價(jià)暴跌將會(huì)引發(fā)銀行危機(jī)。2011年末，銀行業(yè)直接對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)和個(gè)人貸款約為9.5萬億元，中國房地產(chǎn)市場一旦“崩盤”就可能引發(fā)銀行危機(jī)。大部分業(yè)主在購房的時(shí)候都會(huì)選擇銀行貸款，但是一旦房價(jià)暴跌，業(yè)主就會(huì)選擇停止供房，而銀行即使將房子收回拍賣，也不得不承擔(dān)房價(jià)下跌的損失，這無疑會(huì)加大銀行的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，銀行提供給開發(fā)商的貸款也會(huì)因房價(jià)下跌，開發(fā)商資金回籠慢而受到影響，按揭貸款出現(xiàn)違約，大量不良貸款的產(chǎn)生使銀行資產(chǎn)縮水，進(jìn)而引發(fā)銀行危機(jī)。

房價(jià)下跌也無疑會(huì)影響到開發(fā)商尤其是中小開發(fā)商的利益。有關(guān)資料顯示，近七成的房地產(chǎn)開發(fā)商存在著資金問題。由于購房者“買漲不買跌”的心理，房價(jià)下跌帶來的是大多數(shù)購房者的觀望態(tài)度，這就造成了開發(fā)商的資金回籠緩慢。中小開發(fā)商為運(yùn)轉(zhuǎn)不得不向銀行尋求借款，而銀行的貨幣緊縮政策，無疑讓中小開發(fā)商雪上加霜。資金匱乏成為了行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。資金匱乏使得房地產(chǎn)投資減少，企業(yè)利潤降低，不得不減少開支，進(jìn)行裁員，最終受害的還是就業(yè)者，影響的還是整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

房價(jià)下跌在給部分購房者帶來春風(fēng)的同時(shí)，也使一些人陷入困境。一方面，一些個(gè)人投資者，由于房價(jià)的下跌，其已購住房的價(jià)值也必然下降，這必然會(huì)造成投資者的損失；另一方面，房價(jià)的下跌，使一些資金并不寬裕，花費(fèi)多年心血終于買上房的人陷入難堪境地。隨著房價(jià)的下跌，購房者涌入售樓中心進(jìn)行示威也反應(yīng)了這一問題。

3 房價(jià)軟著陸策略

房價(jià)的暴跌將會(huì)影響到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，影響到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的安定。因此對(duì)于房地產(chǎn)只能實(shí)行軟著陸的辦法，無論企業(yè)還是個(gè)人都應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)房價(jià)下跌所造成影響。

（1）要從體制上對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行改革。房地產(chǎn)行業(yè)要重新進(jìn)行定位，我們不能過分倚重房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，而是要讓它與其他行業(yè)融合共生，充分發(fā)揮其他行業(yè)的潛力，使各行業(yè)共同拉動(dòng)GDP的增長。同時(shí)，我們還要建立多元化的房地產(chǎn)金融體系，發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，使社會(huì)資金有序地進(jìn)入房地產(chǎn)市場，防止房地產(chǎn)投資扎堆，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。

（2）國家要充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的管理，對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審核，防止出現(xiàn)購下地盤后多年不進(jìn)行建設(shè)造成土地閑置的現(xiàn)象出現(xiàn)，同時(shí)要嚴(yán)格控制新開工項(xiàng)目，對(duì)不符合國家政策、資金來源不落實(shí)、建設(shè)條件不具備、市場前景不明的項(xiàng)目要下決心停建或者緩建，要規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為，嚴(yán)格制止炒賣房地產(chǎn)牟取暴力的行為。

（3）國家要加大對(duì)保障性住房的投資力度。有關(guān)專家指出，2012年房地產(chǎn)投資增速將取決于新建和現(xiàn)有保障房的完工進(jìn)度。面對(duì)房價(jià)下跌，市場不景氣的局面，房地產(chǎn)企業(yè)不愿意承擔(dān)政府推出的空頭資產(chǎn)包。因此，政府應(yīng)增加房地產(chǎn)投資，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采取相關(guān)的優(yōu)惠措施，緩解部分企業(yè)資金回籠慢的局面，在房地產(chǎn)市場不景氣的情況下，切實(shí)為特困群眾解決住房困境。

（4）銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)貸款人還債能力的審核，完善銀行關(guān)于房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。作為銀行，一方面中小型的開發(fā)商為了資金流通會(huì)向銀行借貸，另一方面買不起房的購房者也通過向銀行借貸買房，這就給銀行帶來了雙重風(fēng)險(xiǎn)。一旦房價(jià)下跌銀行就會(huì)面臨著開發(fā)商和購房者無法還貸的雙重被動(dòng)局面。因此，要完善銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，在借貸之時(shí)，銀行要加強(qiáng)對(duì)貸款人還債能力的審核，對(duì)于信用不好的借貸者應(yīng)果斷回絕，盡量減少房價(jià)下跌而造成的風(fēng)險(xiǎn)。

（5）開發(fā)商要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制的建設(shè)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的投入相對(duì)較低，一旦房價(jià)下跌，資金回籠緩慢，開發(fā)商就會(huì)面臨著缺乏流動(dòng)資金的危險(xiǎn)，進(jìn)而影響企業(yè)的投資，影響利潤的增加。開發(fā)商要建立有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制，預(yù)留合理資金，以應(yīng)對(duì)房價(jià)下跌造成的風(fēng)險(xiǎn)。

（6）對(duì)于個(gè)人投資者而言，房價(jià)下跌使其資產(chǎn)造成損失，這就為一些炒房者敲響了警鐘。在房價(jià)下跌的情況下，我們不妨放下投機(jī)心理，趨利避害，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。個(gè)人投資者可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇多元化的投資方式，在不同領(lǐng)域、不同行業(yè)進(jìn)行投資，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，減少損失。

房價(jià)的合理回歸，必會(huì)減輕中國人肩頭的重?fù)?dān)，有利于中國居民生活質(zhì)量的改善和社會(huì)的和諧，但是房價(jià)也必須軟著陸，房價(jià)的暴跌必然會(huì)造成中國經(jīng)濟(jì)受損，影響就業(yè)，最終還是使民生問題得不到改善，損害的還是老百姓的利益。因此，國家必須采取有效手段，從體制上進(jìn)行改革，充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，企業(yè)也應(yīng)建立良好的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制，以應(yīng)對(duì)房價(jià)下跌的影響，實(shí)現(xiàn)社會(huì)進(jìn)步與和諧。

參考文獻(xiàn)

［1］任宏.中國房地產(chǎn)泡沫研究［M］.重慶：重慶大學(xué)出版社，2008，（9）.

第3篇：房地產(chǎn)不景氣的原因范文

據(jù)悉，設(shè)立REITs 的方案已上報(bào)國務(wù)院并獲批復(fù)，只待確立REITs 實(shí)施細(xì)則便可正式出臺(tái)。

香港在這方面已經(jīng)先行一步。2005 年11 月，香港首支真正意義上的REITs――領(lǐng)匯基金上市交易。同年，越秀房地產(chǎn)投資信托基金（0405.HK）作為首只以內(nèi)地房地產(chǎn)為資產(chǎn)的REITs 也成功登陸香港聯(lián)交所。這些REITs 先驅(qū)，其運(yùn)作模式都不乏獨(dú)具匠心之處，可以說是內(nèi)地地產(chǎn)商未來最可借鑒的樣板。

通常情況下，從地產(chǎn)商的角度來看，設(shè)立REITs 的整個(gè)過程主要包括資產(chǎn)重組階段、上市準(zhǔn)備階段、以及上市發(fā)售階段。

資產(chǎn)重組

在整個(gè)REITs 的設(shè)立過程中，資產(chǎn)重組是一個(gè)必要的準(zhǔn)備階段。地產(chǎn)商只有先將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行重新整合，實(shí)現(xiàn)擬發(fā)售資產(chǎn)與自身資產(chǎn)的獨(dú)立，才能保證投資人的權(quán)益而避免關(guān)聯(lián)交易等風(fēng)險(xiǎn)，從而為基金的設(shè)立奠定基礎(chǔ)。

此階段，首先是資產(chǎn)篩選。地產(chǎn)商可以根據(jù)自身情況及市場預(yù)期和風(fēng)險(xiǎn)防范等目的挑選擬發(fā)售資產(chǎn)，形成不同的資產(chǎn)組合，從而獲得投資人更多的認(rèn)同。相比之下，寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)具有較高的租金收入，但是如果只有單一的資產(chǎn)則可能會(huì)隨市場波動(dòng)而出現(xiàn)整體疲軟，從而影響基金的收益。地產(chǎn)商可以考慮把不同城市、不同類型的資產(chǎn)進(jìn)行整合，以保證比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

其次是資產(chǎn)清理，即假若擬發(fā)售資產(chǎn)本身有抵押等不便于資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的負(fù)擔(dān)，地產(chǎn)商要變更資產(chǎn)所有權(quán)狀態(tài)使之恢復(fù)為完整的所有權(quán)。

最后是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，即地產(chǎn)商要通過買賣的方式將擬發(fā)售資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給特設(shè)公司，并擁有向特設(shè)公司請(qǐng)求擬發(fā)售資產(chǎn)取得對(duì)價(jià)的債權(quán)。這個(gè)債權(quán)是在上市發(fā)售成功之后，特設(shè)公司將持有人認(rèn)購的資金轉(zhuǎn)移給發(fā)起人的基礎(chǔ)。當(dāng)然，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移之前要有資產(chǎn)評(píng)估程序。

上市準(zhǔn)備

上市準(zhǔn)備階段即按照相關(guān)法律的要求來組織REITs 的結(jié)構(gòu)。REITs 作為一種融資模式，其規(guī)范的結(jié)構(gòu)要求是它得以蓬勃發(fā)展的一個(gè)重要原因。

應(yīng)該來說，在此階段，越秀模式較為特別。

越秀投資有限公司（以下簡稱越秀投資）選擇HSBCInstitutional Trust Services（Aisa）Limited（匯豐機(jī)構(gòu)信托服務(wù)（亞洲）有限公司）作為越秀房地產(chǎn)投資信托基金的受托人，信托人另行設(shè)立越秀房托（控股）2005 有限公司（以下簡稱“Holdco”）來獨(dú)立受托擬發(fā)售資產(chǎn)。越秀投資將柏達(dá)、金峰、福達(dá)及京澳四家公司（柏達(dá)、金峰、福達(dá)及京澳這四家注冊(cè)于英屬維爾京群島（BVI）的離岸公司為越秀投資所特設(shè)的全資子公司。――編者注）已發(fā)行的股份全部轉(zhuǎn)讓給Holdco。由此，Hodco 成為四家公司的股東，而四家公司分別是白馬商貿(mào)大廈、維多利廣場、城建大廈、財(cái)富廣場四處地產(chǎn)的名義擁有人，因而Holdco 實(shí)現(xiàn)了對(duì)四處地產(chǎn)名義上的持有。這也就意味著四家離岸公司償付地產(chǎn)出讓價(jià)款債務(wù)的義務(wù)轉(zhuǎn)移到Holdco 身上，然后，Holdco 通過“向越秀投資簽立及交付承付票據(jù)的方式”交付擬發(fā)售資產(chǎn)的對(duì)價(jià)。這樣，越秀投資通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式將與四家離岸公司的信托關(guān)系延伸到Holdco 身上，Holdco 也通過受讓股權(quán)而實(shí)現(xiàn)了對(duì)四處地產(chǎn)的持有。

越秀模式其間的特設(shè)公司較多，往往會(huì)使人認(rèn)為REITs的設(shè)立過程過于復(fù)雜。但是越秀投資這樣的操作也是有其特定目的的?！俺饲逦袡?quán)結(jié)構(gòu)以符合香港證監(jiān)會(huì)《房地產(chǎn)投資信托基金守則》‘使用特殊目的投資工具’章節(jié)的監(jiān)管要求外，使用BVI 公司而非注冊(cè)于內(nèi)地的公司持有物業(yè)單位還有著顯著的稅收優(yōu)勢。”

一般情況下，信托契約的設(shè)立可以在上市準(zhǔn)備這個(gè)階段來架構(gòu)而不必過早開始。

上市發(fā)售

上市發(fā)售就是將REITs 的基金單位在證券市場上公開掛牌交易。基金單位的發(fā)售過程與新股發(fā)行在銷售方式上大體一樣。對(duì)于地產(chǎn)商而言，這時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)主要來源于發(fā)行折價(jià)，而發(fā)行折價(jià)的原因來源于證券市場的不景氣和市場上投資者信心不足。對(duì)于市場的不景氣，地產(chǎn)商可以選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行發(fā)售而避免風(fēng)險(xiǎn)。即使，在發(fā)行過程中出現(xiàn)折價(jià)現(xiàn)象，發(fā)起人還可以通過自己認(rèn)購更多的基金份額來防止折價(jià)損失，而在市場上的基金單位價(jià)格回升時(shí)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓以收回折價(jià)損失。越秀投資在越秀房地產(chǎn)投資信托基金中就持有33.1%的基金份額。

簡而言之，地產(chǎn)商通過REITs 模式將自有資產(chǎn)及長期收益這樣一些穩(wěn)定但缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)快速變現(xiàn)，從而可以迅速進(jìn)行下一步的房地產(chǎn)開發(fā)。

REITs 淵源

第4篇：房地產(chǎn)不景氣的原因范文

關(guān)鍵詞：

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷的提高，家庭資產(chǎn)的不斷增加，投資理財(cái)已成為日益重要的問題，家庭投資理財(cái)是針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行個(gè)人資財(cái)?shù)挠行顿Y，以使財(cái)富保值、增值，能夠抵御社會(huì)生活中的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，不管是儲(chǔ)蓄投資、股票投資，外匯、保險(xiǎn)投資，由于投資品種日益增多，所需的專業(yè)知識(shí)，投資方法也很難完全掌握，家庭的資產(chǎn)選擇、組合、調(diào)整行為家庭對(duì)某一種或某幾種資產(chǎn)所產(chǎn)生的需求偏好和投資傾向，本文對(duì)工薪家庭的投資理財(cái)?shù)倪@一行為進(jìn)行了分析，并對(duì)家庭投資理財(cái)制勝之道和家庭投資理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避進(jìn)行了分析，希望對(duì)家庭投資理財(cái)?shù)膶?shí)踐有所幫助。   

一、工薪家庭投資理財(cái)?shù)倪x擇 

（一）、進(jìn)行家庭投資理財(cái)選擇的必要性   

家庭在投資時(shí)，首先面臨的就是投資方式和領(lǐng)域的選擇，一般應(yīng)以資產(chǎn)的收益與風(fēng)險(xiǎn)以及相互制約關(guān)系為考慮基本點(diǎn)，選擇某種或某幾種資產(chǎn)，并決定其投人數(shù)量與比例。 以前，在老百姓眼里，“投資理財(cái)=銀行=儲(chǔ)蓄所”，個(gè)人金融投資給老百姓帶來的僅僅是“存錢生利息”。今天的老百姓不但有能力“穿金戴銀”，個(gè)人可支配的收人也達(dá)到了數(shù)萬元。新的投資品種逐漸成為個(gè)人投資理財(cái)?shù)闹毓S組成部分。諸如金融期貨、金融期權(quán)等新興的個(gè)人投資理財(cái)工具層出不窮，對(duì)現(xiàn)代個(gè)人理財(cái)投資組合影響很大。在眾多的資產(chǎn)選擇方式中，及時(shí)引導(dǎo)家庭利用資金市場的不景氣，以較低的成本籌措社會(huì)游資，選擇自己適合的方式進(jìn)行理性投資，就是一種不景氣市場條件下的資產(chǎn)選擇策略。     

（二）、工薪家庭投資理財(cái)?shù)钠贩N   

當(dāng)前，新興的個(gè)人投資理財(cái)工具層出不窮，對(duì)現(xiàn)代個(gè)人理財(cái)投資組合影響很大?，F(xiàn)在家庭投資理品種主要有：   

    1.銀行存款。對(duì)普通百姓來講，存款是最基本的投資理財(cái)方式。與其它投資方式比較，存款的好處在于：存款品種多樣、具有靈活性、具有增值的穩(wěn)定性、安全性。 

    2.股票投資。在所有的投資工具中，股票(普通股)可以說是回報(bào)率最高的投資工具之一，特別是從長期投資的角度看，沒有一種公開上市的投資工具比普通股提供更高的報(bào)酬。 

3.投資基金。不少人想投資股市，但是不懂得如何選擇適合自己的股票，最理想的方法是委托專家代做投資選擇，這種投資方式便是基金。 

4.債券投資。債券介于儲(chǔ)蓄和股票之間，較儲(chǔ)蓄利息高，比股票風(fēng)險(xiǎn)小，對(duì)于有較多閑散資金、中等收人家庭比較適合。債券具有期限固定、還本付息、可轉(zhuǎn)讓、收人穩(wěn)定等特點(diǎn)，深受保守型投資者和老年人的歡迎。   

5.房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)是指房產(chǎn)與地產(chǎn)，亦即房屋和土地這兩種財(cái)產(chǎn)的統(tǒng)稱。由于購置房地產(chǎn)是每個(gè)家庭十分重大的投資，所以家庭要投資于房地產(chǎn)應(yīng)該做好理財(cái)計(jì)劃;合理安排購房資金并隨時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，以便價(jià)格大幅度看漲時(shí)，賣出套現(xiàn)獲取價(jià)差。 

    6.保險(xiǎn)投資。所謂保險(xiǎn)，是指由保險(xiǎn)公司按規(guī)定向投保人收取一定的保險(xiǎn)費(fèi)，建立專門的保險(xiǎn)基金，采用契約形式，對(duì)投保人的意外損失和經(jīng)濟(jì)保障需要提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)囊环N方法。 

    7.期貨投資。期貨交易是指買賣雙方交付一定數(shù)量的保證金，通過交易所進(jìn)行，在將來某一特定的時(shí)間和地點(diǎn)交割某一特定品質(zhì)、規(guī)格的商品的標(biāo)準(zhǔn)化合約的交易形式。 

    8.藝術(shù)品投資。在海外，藝術(shù)品已與股票、房地產(chǎn)并列為三大投資對(duì)象。 

二、家庭投資理財(cái)?shù)慕M合   

不管是金融資產(chǎn)、實(shí)物資產(chǎn)，還是實(shí)業(yè)資產(chǎn)，都有一個(gè)合理組合的問題。許多家庭已經(jīng)認(rèn)識(shí)到具有實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值的家庭投資組合追求的不是單一資產(chǎn)效用的最大化，而是整體資產(chǎn)組合效用的最大化。因?yàn)橘Y產(chǎn)間具有替代性與互補(bǔ)性，資產(chǎn)的替代性體現(xiàn)在各種資產(chǎn)間的需求的多少。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度不難證明，過多地持有一種資產(chǎn)，將產(chǎn)生逆向效應(yīng)，持有的效用會(huì)下降，成本上升，風(fēng)險(xiǎn)上升，最終導(dǎo)致收益的下降。這不利于家庭投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而實(shí)行資產(chǎn)組合，家庭所獲得的資產(chǎn)效用的滿足程度要比單一資產(chǎn)大得多，這經(jīng)?？梢詮馁Y產(chǎn)的持有成本，交易價(jià)格、預(yù)期收益、安全程度諸方面得到體現(xiàn)。比如，市場不景氣時(shí)，一般投資品市場和收藏品市場同時(shí)處于不景氣狀態(tài)，但房市、郵市、卡市、幣市、股市、黃金首飾、古玩珍寶的市場疲弱程度并不相同，有的低于面值或成本價(jià)，有的維持較高的價(jià)格，也是有可能的，這時(shí)頭腦清醒，有鑒別能力的投資者，會(huì)及時(shí)選擇上述形式的資產(chǎn)中，哪些升值潛力大的品種進(jìn)行組合投資，也會(huì)獲得可觀的效益。我國已有不少家庭不僅可以較自如地運(yùn)用資產(chǎn)組合的一般投資技巧，甚至自有資金與他人資金互相配合，從而使家庭投資理財(cái)?shù)男б娲罅μ岣?。這是效益較佳的資產(chǎn)組合方式。     

三、家庭投資理財(cái)如何獲取收益：   

現(xiàn)在，不少家庭投資理財(cái)收效不理想，有的甚至因投資失誤和理財(cái)不當(dāng)而造成嚴(yán)重?fù)p失。那么，家庭投資理財(cái)，到底如何進(jìn)行，才能取得預(yù)期收益呢？我認(rèn)為：   

（一）、制訂投資理財(cái)計(jì)劃堅(jiān)持“三性原則”—安全性、收益性和流動(dòng)性。所謂安全性，將家庭儲(chǔ)蓄投向不僅不蝕本、并且購買力不因通貨膨脹而降低的途徑，這是家庭投資理財(cái)?shù)氖滓瓌t。所謂收益哇，將家庭儲(chǔ)蓄投資之后要有增值，當(dāng)然盈利越多越好，這是家庭投資理財(cái)?shù)母驹瓌t。所謂流動(dòng)性，即變現(xiàn)性，家庭儲(chǔ)蓄資金的運(yùn)用要考慮其變成現(xiàn)金的能力，也就是說家里急需用這筆錢時(shí)能收回來，這是家庭投資理財(cái)?shù)臈l件，如黃金、熱門股票、某些債券、銀行存單具有較高的變現(xiàn)性，而房地產(chǎn)、珠寶等不動(dòng)產(chǎn)、保險(xiǎn)金等變現(xiàn)性就較差。   

    （二）、了解和掌握相關(guān)領(lǐng)域和學(xué)科的知識(shí)。在進(jìn)行家庭投資理財(cái)過程中，將涉及金融投資、房地產(chǎn)投資、保險(xiǎn)計(jì)劃等組合投資，因而，首先要了解投資工具的功能和特性，根據(jù)個(gè)人的投資偏好和家庭資產(chǎn)狀況有針對(duì)性地選擇風(fēng)險(xiǎn)大小不同的儲(chǔ)蓄、債券、股票、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)等投資工具，制定有效的投資方案，最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、減少損失。了解國家的時(shí)事動(dòng)向，掌握宏觀經(jīng)濟(jì)政策、相關(guān)的法律法規(guī)。家庭投資離不開國家經(jīng)濟(jì)背景，宏觀經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向直接制約投資工具性能的發(fā)揮和市場獲利空間;同時(shí)，了解國家的法律法規(guī)，使得投資合法化，不參加非法融資活動(dòng)，在可能的情況下 通過合理避稅提高收益。   

（三）、家庭投資理財(cái)要有理性，精心規(guī)劃，時(shí)刻保持冷靜頭腦。   

科學(xué)管理如何妥善累積人生各階段的財(cái)富，并且將財(cái)富做有計(jì)劃有系統(tǒng)的管理，是現(xiàn)代家庭必備的理財(cái)觀。 

四、家庭投資風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避：       

（一）建好金融檔案。在家庭金融活動(dòng)頻繁的今天，眾多的金融信息已經(jīng)很難僅憑人的大腦就全部記憶清楚，由此導(dǎo)致了一系列問題：有的銀行存單和其它有價(jià)證券被盜或丟失后，卻因提供不出有關(guān)資料，無法到有關(guān)金融機(jī)構(gòu)去掛失；有些股民股票買進(jìn)賣出都不記賬，有關(guān)上市公司多次送股后，竟搞不清帳上究竟有多少股票，以至錯(cuò)失了高價(jià)位拋出并盈得更多利潤的良機(jī)；有的將家庭財(cái)產(chǎn)或人身意外傷害等保險(xiǎn)憑據(jù)亂放，一旦真的出了事，卻因找不到保險(xiǎn)憑單而難以獲得保險(xiǎn)公司理賠，等等。只要建立家庭金融擋案，這些問題就完全可以避免。   

（二）、打造個(gè)人信用所謂個(gè)人信用，即個(gè)人向金融機(jī)構(gòu)借貸投資或消費(fèi)時(shí)，所具有的守信還貸紀(jì)錄。它是公民在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不可或缺的 “通行證”。目前，居民建立個(gè)人金融信用，廣大居民在進(jìn)行冢庭借貸投資或消費(fèi)時(shí)，應(yīng)借助這樣的中介服務(wù)，建立個(gè)人信用，取得向多家銀行借貸的“通行證”。   

（三）、家庭投資者要及時(shí)查明實(shí)際遇到風(fēng)險(xiǎn)的種類、原因，并及時(shí)采取補(bǔ)救措施。由于外部原因引起的風(fēng)險(xiǎn)，由于國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化造成的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)及時(shí)調(diào)整修改投資計(jì)劃和投資方案，如利率下調(diào)，就調(diào)整儲(chǔ)蓄結(jié)構(gòu);如資本市場不景氣，就調(diào)整股票、期貨、基金、債券結(jié)構(gòu)。   

以上的分析希望能夠?qū)ば郊彝ルA層理財(cái)有所幫助，最后建議要科學(xué)合理地掌握理財(cái)原則，擴(kuò)大投資渠道，運(yùn)用各種理財(cái)工具，科學(xué)組合、分散風(fēng)險(xiǎn)，走出理財(cái)誤區(qū)，最大限度地發(fā)揮資金的使用效應(yīng)?？傊ば郊彝ネ顿Y理財(cái)?shù)慕】蛋l(fā)展，才有可能最大限度地動(dòng)員家庭家庭持有的資金，從而實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)產(chǎn)使用效益的最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]（美）滋維.博迪著，朱寶憲等譯：《投資學(xué)》，機(jī)械工業(yè)出版社.

[2]楊德勇主編：《證券投資學(xué)》，中國金融出版社.

[3]（美）弗雷德里克.S.米申金著，劉毅等譯：《貨幣金融學(xué)》中國人民大學(xué)出版社.

第5篇：房地產(chǎn)不景氣的原因范文

關(guān)鍵詞 房鬧現(xiàn)象 問題研究 解決措施

在我國，雖然綜合國力逐年上升，但是城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡、區(qū)域發(fā)展不平衡現(xiàn)象還是非常嚴(yán)峻的。然而，我國在建筑行業(yè)尤其是房屋建筑方面投入的力度非常大，這主要跟我國人口數(shù)目比較大，房屋需求比較高有關(guān)。有需求就有供應(yīng)，有需求就有暴利。這樣的現(xiàn)象持續(xù)的越久就會(huì)使房地產(chǎn)商將房屋的價(jià)格提得越高，但是房地產(chǎn)這一行業(yè)必然有回暖的時(shí)候，這就使得原本以高價(jià)購買房子的房主感到心里不平衡，由此而產(chǎn)生很多難以解決而又影響社會(huì)與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的問題。

一、“房鬧”的相關(guān)表述

“房鬧”通常是指已購買房屋的房主由于對(duì)新開或新推盤價(jià)格低于其購房時(shí)的價(jià)格而不滿，發(fā)生集體與地產(chǎn)開發(fā)商鬧事的行為。我們一般稱在房子的價(jià)格下降時(shí)的“維權(quán)”是房鬧。但是，房子在熱銷或者購房者因?yàn)楦鞣N原因買不到房，或者因?yàn)殚_盤價(jià)格與宣傳不符而發(fā)生鬧事的行為等等，都可稱為房鬧?！胺眶[”的本質(zhì)還是“利益或權(quán)益”，沒有人愿意去違法鬧事，只有發(fā)生利益沖突或者侵犯了自己的權(quán)益才會(huì)發(fā)生鬧事行為。但是，也有些人是因?yàn)槠炔坏靡巡虐l(fā)生鬧事行為，成為“房鬧者”，這主要是那些家境比較窮，或者地產(chǎn)開發(fā)商的利益與“房鬧者”的權(quán)益發(fā)生沖突時(shí)才會(huì)發(fā)生。但是也有些人是隨波逐流，人云亦云，想從中獲取利益的，這些人也被稱為“房鬧者”。

二、“房鬧”現(xiàn)象研究

（1）房價(jià)高，購房者鬧事。雖然當(dāng)今社會(huì)各方面發(fā)展的都非常迅速，但是衣食住行依然是每一個(gè)人關(guān)注的焦點(diǎn)。尤其是現(xiàn)在這個(gè)寸土如今的城市，房價(jià)高的讓很多購房者望而卻步。究其原因還是政府沒有發(fā)揮出它的只能，宏觀調(diào)控市場經(jīng)濟(jì)。在初期，房地產(chǎn)商只是在一味的炒房，還沒有發(fā)展到“房鬧”這一地步，事情還是可以控制的。購房者在初期并不是很多，這主要是因?yàn)?，在城市居住的原有市民有自己的居住場所，并不用著急購買新房，但是政府的拆遷重建就導(dǎo)致很多原有市民不能很好地在原來的房屋居住了，但是很多人又沒有住夠的經(jīng)濟(jì)能力去購買心儀的房屋，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)商抓住了商業(yè)機(jī)會(huì)從中謀取暴利，哄抬房價(jià)。由此，就有很多市民為了維護(hù)自身權(quán)益而走上了“房鬧”的地步。同時(shí)還有很多鄉(xiāng)村務(wù)工人員，為了長期在外地工作就想購買當(dāng)?shù)氐姆课葑鳛殚L期居住的地方。同時(shí)很多鄉(xiāng)村人員為了給孩子一個(gè)更好的教育條件，愿意遠(yuǎn)離他鄉(xiāng)，來到陌生的城市居住，也一些人是在有了一定的經(jīng)濟(jì)能力想在城市這種繁華的地方居住。種種原因，都導(dǎo)致了地產(chǎn)商哄抬房價(jià)。房價(jià)太高，很多原本想購房，或者不得不購房的人就不得已去維護(hù)自身權(quán)益，和地產(chǎn)商鬧事。

（2）房價(jià)降低，已購房者鬧事。現(xiàn)在我國經(jīng)濟(jì)由于受到國際金融危機(jī)的影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度有所下降，房地產(chǎn)這一行業(yè)越來越不景氣。地產(chǎn)商為了自身的利益和房地產(chǎn)的發(fā)展，不得不將房屋價(jià)格降低，樓盤價(jià)格降低后會(huì)在一定程度上解決房地產(chǎn)持續(xù)不景氣的狀況。但是，這樣一來，原來已經(jīng)購買房子的房主就會(huì)因?yàn)榉课輧r(jià)格的加大不同而不滿意，畢竟購買房子需要一大筆錢，而這些錢又不是很多人都有足夠的能力去支付的，所以在價(jià)格下降得太低后，已購房者就會(huì)產(chǎn)生心理上的不平衡。鬧事行為也就自然而然的產(chǎn)生了。我國雖然已經(jīng)邁向了全面建設(shè)小康社會(huì)的方向，但是發(fā)展還是不平衡的，尤其是貧富差距還是相當(dāng)大的。很多人買不起房子還要貸款，但是為了生活又不得不購買房子，這樣一來很多人就不得不用畢生積蓄去購買房子或者去銀行貸款。一旦房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，房屋價(jià)格下降的太厲害，這些沒有足夠能力去購買房子而又不得不購買房子的房主就會(huì)在心理上產(chǎn)生極大的不平衡，鬧事行為反生也是情有可原的。但是這并不符合我國的相關(guān)法律。雖然情有可原，但法無可依，所以這種行為被定為“房鬧”是非常正常的。

（3）房屋質(zhì)量與宣傳不符，已購房者鬧事?！盁o商不奸”，這在一定程度上并不是一個(gè)貶義詞，但是不也不是一個(gè)褒義詞。這樣說的理由是，每一個(gè)從商者都是以謀取利益為目的，但是他們有著非常聰明的頭腦，“無商不奸”，一來是說從商業(yè)為了謀求利益不顧一切，二來是說從商者的經(jīng)濟(jì)頭腦非常好。正是因?yàn)檫@些，房地產(chǎn)商為了宣傳自己的樓盤，極力的去夸大房屋的質(zhì)量，有些房地產(chǎn)商為了牟取暴利，竟然不顧購房者的生命安全，在房屋建設(shè)中偷工減料，降低建設(shè)成本。導(dǎo)致很多房屋都存在非常大的質(zhì)量問題。一旦購房者入住后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)房屋與宣傳時(shí)有非常大的區(qū)別，甚至有些房屋根本不適合居住，這必然會(huì)使得購房者與房地產(chǎn)商發(fā)生鬧事行為。這種情況本因從法律的角度來解決問題，但是由于政府在這方面沒有足夠的重視，導(dǎo)致購房者不得不以極端的方式來解決這些問題。這就是房屋質(zhì)量與宣傳不符所導(dǎo)致的鬧事行為。

（4）隨波逐流，為占便宜“房鬧”。并不是每一個(gè)人都愿意帶頭去鬧事，也并不每一個(gè)人都有這方面的能力。針對(duì)“房鬧”這個(gè)現(xiàn)象我們只能說這是一個(gè)沒有經(jīng)過法律允許的行為，也是一些不懂法律的莽撞的人的行為。在這些“房鬧者”中有很大一部分人并不真的是房鬧者，他們只是隨波逐流，想從中獲取一些利益。這些人是“房鬧”現(xiàn)象中最不能容忍的一部分人，當(dāng)房鬧著能從房鬧中獲取利益的時(shí)候他們也能從中收獲不應(yīng)得的利益，如果房鬧者在房鬧事件中出了事故他們卻把這件事撇清，做一個(gè)毫不相干的人，這件事對(duì)他們毫無影響。所以，隨波逐流，為占便宜而房鬧的人也是大有人在。

三、解決房鬧現(xiàn)象的措施

（1）由政府宏觀調(diào)控房屋價(jià)格。政府對(duì)市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)控具有很大的作用，政府所做的決策對(duì)市場經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)有很大影響。在地產(chǎn)商哄抬房價(jià)的時(shí)候政府可以強(qiáng)行對(duì)其進(jìn)行壓制，這樣可以使得房價(jià)保持中一個(gè)比較合理的水平上，既讓地產(chǎn)商能從中獲取足夠的利潤，也能讓那些沒有足夠能力買房的人能夠有辦法買到房。同時(shí)，政府的宏觀調(diào)控可以使價(jià)格不會(huì)有很大的變動(dòng)，不至于使得很多購房者因?yàn)榉績r(jià)的大幅度變動(dòng)心理有什么不平衡。

（2）建立健全相關(guān)的法律法規(guī)。我們國家是一個(gè)法治社會(huì)，任何事情都要做到有法可依，只有做到有法可依才能避免很多不必要的事情發(fā)生。所以，針對(duì)房鬧以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)來規(guī)范地產(chǎn)商以及購房者的各種行為，這樣不僅能保證房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，還能在一定程度上減少購房者因心理不平衡而做出的一些不當(dāng)行為。所以，建立健全相關(guān)的法律法規(guī)是相當(dāng)重要的，做到有法可依才是使社會(huì)穩(wěn)定的根本手段。

四、總結(jié)

關(guān)于“房鬧”現(xiàn)象，近年來可謂是屢見不鮮。這里面不僅有“房鬧者”的行為不當(dāng)，也有地產(chǎn)商為獲取暴利而做出的一些不當(dāng)手段。所以，要想解決這些問題還需要政府出面，運(yùn)用法律的武器以及政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控手段來控制此類現(xiàn)象不再發(fā)生。

（作者單位為安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

[1] 李新.關(guān)于“房鬧”問題的幾點(diǎn)思考[J].中國房地產(chǎn)金融，2012（05）：25-26.

[2] 李云嘯.“房鬧”，鬧了誰的心[J].上海人大月刊，2014（06）：50.

[3] 王建斌.論商品房預(yù)購人的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防機(jī)制[D].山西大學(xué)，2013.

[4] 勛，周利.房價(jià)波動(dòng)的空間效應(yīng)：估計(jì)方法與我國實(shí)證[J].數(shù)理統(tǒng)計(jì)與管理，2013

第6篇：房地產(chǎn)不景氣的原因范文

為什么社會(huì)融資成本高？在于房地產(chǎn)。

目前，中國經(jīng)濟(jì)的最大風(fēng)險(xiǎn)在于，經(jīng)濟(jì)高增長及整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系是構(gòu)建在過去十余年房地產(chǎn)投資及消費(fèi)高增長基礎(chǔ)之上的。而近兩年來，房地產(chǎn)行業(yè)景氣快速下滑卻并沒有伴隨經(jīng)濟(jì)微觀結(jié)構(gòu)的迅速調(diào)整，由此而來的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型陣痛不可避免，而高社會(huì)融資成本僅是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)短期難以調(diào)整的顯性指標(biāo)之一而已。

資本尋求最高回報(bào)是經(jīng)濟(jì)法則，社會(huì)融資成本調(diào)整要滯后于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整兩年到三年。過去五年到十年，決定社會(huì)融資成本的核心指標(biāo)是房地產(chǎn)投資收益率，既包括房地產(chǎn)開發(fā)投資收益率，也包括房產(chǎn)買賣投資收益率，而上述兩個(gè)收益率年化指標(biāo)在此輪房地產(chǎn)景氣周期前至少能維持在20%以上。由于房地產(chǎn)行業(yè)的超大體量，容納大量資金參與其中，社會(huì)資金的預(yù)期回報(bào)及收益率要求較房地產(chǎn)景氣周期前的水平有大幅度提升，目前社會(huì)融資成本仍盯住前幾年的房地產(chǎn)投資收益率，這才是目前社會(huì)融資成本高的主要原因。 中國的社會(huì)融資成本一直很高。

為什么社會(huì)融資成本中長期來看必下行？原因在于資金定價(jià)模型發(fā)生變化。

中國的實(shí)際利率曲線恐怕是全世界最復(fù)雜的。既有市場化的因素在發(fā)揮作用，也有行政性因素在產(chǎn)生影響，而且因果間并沒有穩(wěn)定關(guān)系。眾多影響因素包括：經(jīng)濟(jì)中存在超大規(guī)模的預(yù)算軟約束借款人;政府信用被經(jīng)常用在融資定價(jià)模型中，且作用巨大;政府調(diào)控銀行信貸方向，直接用行政手段決定某類企業(yè)能否進(jìn)入銀行信貸市場。

當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)由高速向中速增長轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)景氣周期轉(zhuǎn)折導(dǎo)致很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)資本回報(bào)水平下行，經(jīng)濟(jì)無法支撐高成本杠桿，資金價(jià)格下行勢不可擋。雖然社會(huì)融資成本仍然居高不下，但資金定價(jià)模型已經(jīng)發(fā)生根本性變化。如上述分析，房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)是個(gè)巨大的資金吸水池，其他行業(yè)的融資成本皆被動(dòng)受此影響，過去融資定價(jià)模型中的關(guān)鍵變量是房地產(chǎn)投資回報(bào)率，兩者正相關(guān)性強(qiáng);而目前融資定價(jià)模型中，資金價(jià)格雖受到之前房地產(chǎn)投資高回報(bào)率滯后性影響，但隨著房地產(chǎn)投資回報(bào)率大幅度下降及融資需求下滑，其對(duì)社會(huì)整體資金價(jià)格影響力逐漸減弱，除房地產(chǎn)之外的其他產(chǎn)業(yè)毛利水平及風(fēng)險(xiǎn)因素正成為融資定價(jià)模型中的最重要部分。

由于房地產(chǎn)不景氣導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)被動(dòng)調(diào)整不可能在短期之內(nèi)完成，加之中國房地產(chǎn)市場化存在二元結(jié)構(gòu)問題，以北上廣深為代表的大型城市與其他地區(qū)房地產(chǎn)市場在供求關(guān)系上的巨大差異，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的信貸政策及行政性調(diào)控面臨地區(qū)差異性困難;同時(shí)，除房地產(chǎn)外，中國很多基礎(chǔ)行業(yè)面臨一定挑戰(zhàn)，其盈利水平和風(fēng)險(xiǎn)因素普遍無法準(zhǔn)確識(shí)別，因此社會(huì)融資成本還將在一定時(shí)期內(nèi)維持在較高水平。但隨著去房地產(chǎn)化加速及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)再平衡推進(jìn)，社會(huì)融資成本進(jìn)入下降通道是確定性事件。 出路在于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整

降融資成本，央行能做什么？幾乎沒有。

美國次貸危機(jī)以來，全世界的央行都變得更加舉足輕重。原因不在于央行能解決更多問題，而在于隨著超發(fā)貨幣之風(fēng)在世界范圍內(nèi)盛行，央行的破壞力更大。近些年，包括美國、歐洲、日本等幾大經(jīng)濟(jì)體無不在實(shí)施超寬松貨幣政策，而美聯(lián)儲(chǔ)更成為全球市場包括資金價(jià)格在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格的主要決定因素。各國央行試圖用猛藥在短期內(nèi)解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的長期問題，貨幣政策的功效被急劇夸大，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢的本質(zhì)癥結(jié)卻得不到針對(duì)性、系統(tǒng)性解決。

央行除了應(yīng)付解決歷史上的寬松帶來的爛攤子外，根本無暇照顧到增長和就業(yè)目標(biāo)，更不能很好地控制通脹，因?yàn)檠胄斜旧碛锌赡苁窃斐赏ㄘ浥蛎浀闹匾蛑?。具體討論到我國的高社會(huì)融資成本問題，除了用直接降息工具調(diào)整無風(fēng)險(xiǎn)利率部分以外，央行其他工具幾乎不會(huì)影響到社會(huì)融資成本的變化，也無助于解決社會(huì)融資成本高問題。目前來看，過去鉗制央行降息的兩個(gè)重要因素正在發(fā)生變化：第一，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已無必要，整體房價(jià)結(jié)束高增長階段;第二，社會(huì)通脹水平維持低位。在地方政府新的負(fù)債約束規(guī)則及國企的盲目擴(kuò)張被抑制的背景下，降息雖無法有效解決“融資貴”問題，但這是央行僅能夠做的事情。

解決“融資難、融資貴”能推給資本市場嗎？可以，但不能過快。

應(yīng)該說發(fā)展資本市場是解決融資問題的一個(gè)思路，但不能走得過快。資本市場分成兩個(gè)部門：一個(gè)是政府設(shè)立的場內(nèi)市場和受政府監(jiān)管的“影子銀行”，另一個(gè)是民間資本市場。民間資本市場既不是政府設(shè)立，也不受政府監(jiān)管，完全市場化運(yùn)作，是社會(huì)資本配置的重要渠道，發(fā)揮了重要作用。政府設(shè)立的場內(nèi)資本市場，由于其市場深度和廣度，已經(jīng)成為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要融資渠道。近期，隨著股票市場注冊(cè)制改革、公司債向非上市公司擴(kuò)容、新三板市場擴(kuò)容等工作推進(jìn)，管理層試圖讓場內(nèi)市場成為實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資重要通道且同時(shí)降低融資成本的意圖非常明顯。筆者認(rèn)為，此舉存在巨大隱患，原因在于中國資本市場上保護(hù)金融消費(fèi)者的機(jī)制嚴(yán)重缺失，非理性人大量參與市場、信息透明機(jī)制建設(shè)不足、嚴(yán)格法律約束缺失。在上述背景下發(fā)展資本市場，把大量企業(yè)融資需求直接對(duì)接到個(gè)人投資者，存在諸多隱患，市場很可能因個(gè)人投資者權(quán)益無法得到有效保護(hù)，而走向“發(fā)展―風(fēng)險(xiǎn)―整頓”的惡性循環(huán)。

以信托公司為代表的“影子銀行”實(shí)際是管理層應(yīng)當(dāng)客觀看待的，信托公司并不是社會(huì)融資成本高企的幫兇。如前文所述，社會(huì)融資成本高有其深層次原因，并不受某一類金融機(jī)構(gòu)控制。在特定的歷史背景下，信托公司在某些類型社會(huì)化資金融通市場中，占據(jù)了一定市場份額，客觀上也幫助部分融資難的企業(yè)抓到發(fā)展并壯大的機(jī)遇，并讓委托人享受到銀行無法提供的高收益水平。近期，隨著監(jiān)管部門對(duì)信托行業(yè)發(fā)展中包括保障基金運(yùn)行、凈資本管理、盡職盡責(zé)等制度建設(shè)的推進(jìn)，信托行業(yè)自身在更高標(biāo)準(zhǔn)下安全穩(wěn)健運(yùn)營，實(shí)際上是有助于建立全社會(huì)融資成本的下降通道。

高社會(huì)融資成本一無是處？不是。

高社會(huì)融資成本也具有正面價(jià)值。當(dāng)前，中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個(gè)核心問題是脫地產(chǎn)化、淘汰落后產(chǎn)能和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。一些地方政府和國企推動(dòng)的屬于產(chǎn)能過剩、技術(shù)落后項(xiàng)目，在低融資成本核算下，能夠達(dá)到盈虧平衡甚至實(shí)現(xiàn)微利。在當(dāng)前市場化不足及預(yù)算軟約束情況下，高社會(huì)融資成本就是制約這部分項(xiàng)目上馬的屏障，讓市場真正發(fā)揮作用，資金價(jià)格就真正成為甄別“好項(xiàng)目”和“壞項(xiàng)目”的法寶。

在信息社會(huì)中，在眾多討論社會(huì)融資成本的聲音中，與資本市場相關(guān)的利益主體占相當(dāng)大的比重。更寬松的貨幣環(huán)境，能帶來資本市場更火爆的行情，也帶來利益相關(guān)者更多的業(yè)務(wù)收入。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，在信息搜集、整理進(jìn)而分析預(yù)測方面，資本市場中的中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了巨大作用，為觀察經(jīng)濟(jì)社會(huì)提供了有效工具。但相關(guān)中介機(jī)構(gòu)終究是為金融資本服務(wù)，其觀點(diǎn)和結(jié)論在客觀性和適用性方面存在局限性，特別是其對(duì)于央行貨幣政策操作的訴求和呼吁，存在較大片面性及短期性，無法站在經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展的長遠(yuǎn)角度之上考慮最優(yōu)的政策取向。長期來看，對(duì)于像貨幣政策這樣重大問題，應(yīng)當(dāng)由均衡代表政府部門、產(chǎn)業(yè)資本、金融資本、社會(huì)學(xué)者等各方力量參與討論，以免有失偏頗。

第7篇：房地產(chǎn)不景氣的原因范文

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫危害防范措施

1引言

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，它不僅是國家資金積累的重要來源，而且它的發(fā)展能夠帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但同時(shí)也是最容易導(dǎo)致泡沫的行業(yè)之一。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，一些城市房價(jià)快速上漲，對(duì)于中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫有較多爭論，那么，什么是房地產(chǎn)泡沫？它是如何形成的？我們應(yīng)怎樣完善政府的各項(xiàng)制度及各種市場機(jī)制，從而達(dá)到控制泡沫的目的，使房地產(chǎn)行業(yè)保持健康的發(fā)展呢？下面就對(duì)這些問題進(jìn)行分析和探討。

2房地產(chǎn)泡沫的實(shí)質(zhì)

經(jīng)濟(jì)學(xué)上對(duì)泡沫的定義，普遍被接受的是美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯·P·金德伯格的觀點(diǎn)，他認(rèn)為泡沫就是"一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的陡然上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，而對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，最后以金融危機(jī)告終。"

根據(jù)他的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者--隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。

3房地產(chǎn)泡沫的危害

3．1造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡

房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機(jī)活動(dòng)猖獗。泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期日本大企業(yè)的高額利潤許多來源于土地投機(jī)和股票投機(jī)帶來的營業(yè)外收益，結(jié)果放松了對(duì)本企業(yè)的經(jīng)營和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。日本企業(yè)在高速增長時(shí)期，通過以銀行借款為中心的間接融資方式來擴(kuò)大其設(shè)備投資。1987年以后，在股價(jià)和地價(jià)上漲的引誘下，都大幅度轉(zhuǎn)移到了權(quán)益融資和投機(jī)土地的籌資方式上。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。

一方面，地價(jià)上漲導(dǎo)致投資預(yù)算增加，在高地價(jià)市區(qū)進(jìn)行投資無利可圖。如日本東京進(jìn)行道路建設(shè)時(shí)，征用土地的費(fèi)用高達(dá)總造價(jià)的43.3%，個(gè)別地段高達(dá)99%。這進(jìn)一步造成了公共投入的相對(duì)縮減，形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸；另一方面，由于城市地價(jià)持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機(jī)的傾向日益凸現(xiàn)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來越大，招致社會(huì)分配新的不公，嚴(yán)重挫傷勞動(dòng)者的積極性，帶來了深刻的社會(huì)問題。

3．2導(dǎo)致金融危機(jī)

房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來自于銀行的資金高達(dá)61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應(yīng)該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對(duì)其來說特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對(duì)其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會(huì)引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險(xiǎn)。

3．3造成生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價(jià)下跌，企業(yè)財(cái)務(wù)營運(yùn)逐漸陷入困境。股價(jià)下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司債權(quán)在長期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負(fù)擔(dān)；此外，地價(jià)和股價(jià)下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評(píng)估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，又減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致雇傭環(huán)境的惡化和居民實(shí)際收入的下降。企業(yè)倒閉意味著大量的失業(yè)員工，即使沒有倒閉的企業(yè)，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價(jià)的下跌還使得居民個(gè)人所保有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，居民對(duì)未來懷有不同程度的憂心，因此會(huì)減少當(dāng)期的消費(fèi)，擴(kuò)大收入中的儲(chǔ)蓄部分，以防不測。個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。

3．4引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)

隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機(jī)下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當(dāng)年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會(huì)危機(jī)逐漸加劇。工人、學(xué)生反政府的示威游行引起暴亂，社會(huì)動(dòng)蕩不安。

4房地產(chǎn)泡沫的成因

4．1過度投機(jī)

一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長了投機(jī)活動(dòng)，產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，土地資源的稀缺性使得土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點(diǎn)。當(dāng)大量投機(jī)使土地需求增加時(shí)，土地價(jià)格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時(shí)間內(nèi)增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進(jìn)一步拉大，在這種情況下，有限的土地價(jià)格飛漲，嚴(yán)重脫離了其實(shí)有價(jià)值而產(chǎn)生地價(jià)泡沫，進(jìn)而可能導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成；另一方面，房地產(chǎn)投資的過度增長使得房地產(chǎn)投資的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了城市化進(jìn)程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴(yán)重不平衡，房屋空置率高，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，泡沫破滅。

4．2消費(fèi)者及投資者對(duì)未來價(jià)格的預(yù)期

隨著人口的增加和城市的發(fā)展，土地價(jià)格存在著潛在升值的趨勢，因此，房地產(chǎn)價(jià)格在人們未來的預(yù)期中也會(huì)不斷上升。對(duì)房地產(chǎn)未來價(jià)格的非理性預(yù)期造成投資者對(duì)未來房地產(chǎn)投資高回報(bào)的設(shè)想，過多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中，推動(dòng)地價(jià)不斷上漲，從而使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升；在泡沫破滅時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，消費(fèi)者預(yù)期價(jià)格還要下跌，房地產(chǎn)商紛紛拋售其持有的房產(chǎn)，于是供應(yīng)量增加，同時(shí)由于無人肯接手買入而使需求量減少，這樣就加劇了價(jià)格的下跌。

4．3銀行信貸非理性擴(kuò)張

由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。而房地產(chǎn)的高回報(bào)，使許多銀行在貸款的實(shí)際操作過程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，從而使行業(yè)進(jìn)入門檻降低，造成過度開發(fā)，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性增加。

5防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的措施

5．1加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)控和管理

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策的改變，往往會(huì)引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國家稅收、勞動(dòng)就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤，等等。政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)市場的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，就必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的管理。首先，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng)，不至于過多積壓；其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級(jí)市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增；最后，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場統(tǒng)計(jì)和預(yù)測工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實(shí)實(shí)在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

5．2建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度

加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)控體系應(yīng)當(dāng)通過對(duì)全國房地產(chǎn)市場信息及時(shí)歸集、整理和分析，就市場運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測，定期市場分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策作好參謀。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因此，國家要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)"泡沫"的產(chǎn)生。

5．3強(qiáng)化土地資源管理

政府應(yīng)當(dāng)通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實(shí)實(shí)行土地出讓公開招標(biāo)制度，控制一些城市過高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)的泡沫。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時(shí)和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對(duì)凡是超過規(guī)定期限沒有進(jìn)行開發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。全面清理土地市場，堅(jiān)決打擊開發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為。

5．4加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，合理引導(dǎo)資金流向

首先，要進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強(qiáng)監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平；其次，要加強(qiáng)信用總規(guī)模的控制，不使社會(huì)總信用過度脫離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生；再次，要加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導(dǎo)資金流向生產(chǎn)經(jīng)營等實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)部門；最后，要加強(qiáng)外資和外債的管理，盡可能引進(jìn)外資的直接投資和借長期外債。推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機(jī)資本。

參考文獻(xiàn)

1包宗華.房地產(chǎn)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)[M].北京：中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，1994

第8篇：房地產(chǎn)不景氣的原因范文

何為房地產(chǎn)泡沫，學(xué)界并沒有一個(gè)統(tǒng)一的界定標(biāo)準(zhǔn)，雖然我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在泡沫這一點(diǎn)無論是學(xué)者也好，還是政府官員都有一致的認(rèn)識(shí)，但是在泡沫風(fēng)險(xiǎn)的大小方面卻沒有統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，不同的學(xué)者、官員各持己見。根據(jù)國際上通用衡量房地產(chǎn)泡沫大小的標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)收入比來衡量我國的房價(jià)，目前我國100個(gè)大中城市的平均房價(jià)收入比在15，即一個(gè)家庭15年的收入才能夠買一套房子。當(dāng)然像北、上、廣、深等一線城市，房價(jià)收入比要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這一數(shù)據(jù)，從這一指標(biāo)來看，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的泡沫非常嚴(yán)重?？紤]到目前我國房地產(chǎn)每年的投資額度高達(dá)7萬億人民幣，加上與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的上下游行業(yè)，房地產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值至少要占到我國GDP的20%以上，將房地產(chǎn)形容為“支柱產(chǎn)業(yè)”一點(diǎn)都不為過，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)存在的巨大經(jīng)濟(jì)泡沫，意味著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)泡沫破裂所帶來的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)將是巨大的，會(huì)危害到整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的成因

目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)綁架了整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，打壓房地產(chǎn)會(huì)損害到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而坐視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的不斷放大又會(huì)給經(jīng)濟(jì)的發(fā)展埋下巨大的隱患。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的成因很多，最主要的原因有以下幾個(gè)方面：

（一）土地財(cái)政作祟

分稅制改革以后，我國重新明確了中央政府以及地方政府的事權(quán)以及財(cái)權(quán)，這種做法雖然一定程度上調(diào)動(dòng)了地方政府理財(cái)?shù)姆e極性，但是因?yàn)槭聶?quán)以及財(cái)權(quán)之間的不匹配，導(dǎo)致了地方政府財(cái)政收入有限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足各個(gè)城市跨越式發(fā)展的需要。在這種背景下，土地收入不斷增加開始成為地方政府財(cái)政的一個(gè)主要來源，為了彌補(bǔ)城市建設(shè)面臨的巨大資金缺口，政府不斷地推高地價(jià)，土地財(cái)政成為了很多政府的主要收入來源，一些城市賣地收入要占到其財(cái)政收入的60%以上。在我國土地市場由政府壟斷，政府將土地征收，通過招拍掛來收割絕大部分的土地增值收益，這種土地壟斷的體制使得地價(jià)節(jié)節(jié)攀升。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2012年我國土體收入接近3萬億人民幣，地價(jià)以及各種稅費(fèi)收入至少占到房價(jià)的2/3以上，正是土地收入對(duì)于地方政府的重要性，使得政府部門通過控制供地、抬升底價(jià)將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫進(jìn)一步放大。

（二）實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的不斷放大與我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不景氣也有很大的關(guān)系，在固定資產(chǎn)投資長期維持在高位的情況下，我國諸多產(chǎn)業(yè)都呈現(xiàn)出來了嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩問題，大多數(shù)行業(yè)企業(yè)都競爭激烈，這導(dǎo)致制造業(yè)整體利潤非常有限，大多數(shù)的實(shí)體企業(yè)都處于一個(gè)微利或者無利的經(jīng)營狀態(tài)，制造業(yè)的艱難經(jīng)營使得資本不斷地從實(shí)體經(jīng)濟(jì)流向房地產(chǎn)行業(yè)。社會(huì)資本投資渠道狹窄的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高利潤率成為社會(huì)資本最青睞的投資領(lǐng)域，各路資本不斷地融入房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資或者投機(jī)，希望能夠獲得更高的回報(bào)，而資本的流入又進(jìn)一步地推升了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮昌盛，超高的利潤率使得社會(huì)資本趨之若鶩，不斷地放大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)調(diào)控不力

自從2003年國家出臺(tái)放、房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，正式標(biāo)志著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了調(diào)控年代，然而調(diào)控效果卻非常不理想，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控十幾年，我國房價(jià)與本世紀(jì)初相比已經(jīng)上升了至少十倍，很多學(xué)者認(rèn)為我國房價(jià)的越調(diào)越高很大程度上就是調(diào)控所導(dǎo)致的直接后果。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體調(diào)控沒有涉及到房價(jià)持續(xù)上漲的基礎(chǔ)，調(diào)控的手段主要集中在抑制居民的需求層面，少有措施刺激增加房地產(chǎn)的供給，這種做法使得房地產(chǎn)陷入到了一種人為恐慌當(dāng)中，誤判房地產(chǎn)的供求形勢，認(rèn)為房地產(chǎn)的供給始終短缺，并給了社會(huì)一種房價(jià)只會(huì)不斷上漲的錯(cuò)誤觀念。在買漲不買跌心理因素的影響下，很多居民都開始提前給孩子購買房子，在透支了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r(shí)，也推動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的滋生。

三、化解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的具體策略

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)如同一把“達(dá)摩克斯之劍”懸在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的上空，成為了阻礙我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展的一顆“定時(shí)炸彈”，考慮到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的巨大危害性，在借鑒一些國家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)之上，結(jié)合我國的實(shí)際情況，本文提出以下幾個(gè)方面的解決策略。

（一）破解土地財(cái)政模式

土地財(cái)政模式是當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的主要原因之一，鑒于目前土地財(cái)政的種種弊端，必須要盡快采取切實(shí)有效的措施來破解土地財(cái)政模式。具體要從以下及兩個(gè)方面著手，一方面是對(duì)目前的分稅制進(jìn)行調(diào)整，授予地方政府更多的財(cái)權(quán)，中央政府分擔(dān)更多的事權(quán)，這樣可以減少地方政府的支出，緩解地方政府的財(cái)政壓力。另外一方面就是破除政府壟斷土地供應(yīng)的模式，允許集體土地以及農(nóng)用地在符合條件規(guī)定的條件下，上市自由流通，這樣就可以改變政府單一供地的主體地位，有助于降低地價(jià)，實(shí)在體系建立之初就選擇一套完整的科學(xué)的體系，重視多項(xiàng)指標(biāo)的綜合性評(píng)價(jià)。其次，堅(jiān)持實(shí)用原則。一套質(zhì)量評(píng)估體系只有對(duì)生產(chǎn)實(shí)踐有積極的指導(dǎo)價(jià)值才能真正對(duì)煤炭生產(chǎn)質(zhì)量水平的提高產(chǎn)生影響，也是質(zhì)量評(píng)估體系存在的價(jià)值所在。最后，堅(jiān)持宏觀性原則。宏觀性原則對(duì)煤炭開采的量、時(shí)間、質(zhì)量有積極的指導(dǎo)價(jià)值。堅(jiān)持宏觀性原則，可以有效調(diào)整以往片面追求經(jīng)濟(jì)利潤增長，盲目擴(kuò)大經(jīng)營現(xiàn)狀，通過質(zhì)量評(píng)估體系的宏觀調(diào)控，可以有效實(shí)現(xiàn)煤炭企業(yè)管理的綜合水平，實(shí)現(xiàn)利潤與內(nèi)涵的同步增長。

（二）完善質(zhì)量評(píng)估體系的指標(biāo)體系

指標(biāo)體系是質(zhì)量評(píng)估體系的核心內(nèi)容，一個(gè)好的質(zhì)量評(píng)估指標(biāo)體系也是實(shí)現(xiàn)該體系價(jià)值的關(guān)鍵所在。首先，明確煤礦生產(chǎn)死亡率的指標(biāo)考核。參考國外煤炭生產(chǎn)的死亡率指數(shù)，美國為0.03，印度為0.5。從生產(chǎn)安全角度的考慮，將煤炭生產(chǎn)的死亡率指標(biāo)定在“0”是可以實(shí)現(xiàn)的。實(shí)現(xiàn)煤炭生產(chǎn)0死亡率也是煤炭企業(yè)努力要實(shí)現(xiàn)的發(fā)展方向。其次，明確煤炭生產(chǎn)的環(huán)境指標(biāo)。煤炭生產(chǎn)是一項(xiàng)污染較嚴(yán)重的生產(chǎn)活動(dòng)，近年來國家多環(huán)境保護(hù)的重要越來越重視。作為現(xiàn)代化煤炭生產(chǎn)企業(yè)，重視生產(chǎn)活動(dòng)中環(huán)境指標(biāo)的考核是非常重要。例如：開采中污水處理的指標(biāo)，開采空間的粉塵指標(biāo)，開采工人塵肺病的發(fā)病指標(biāo)等等。最后，將生產(chǎn)效益作為指標(biāo)考核的內(nèi)容。作為企業(yè)，生產(chǎn)活動(dòng)效益最終還是衡量一個(gè)經(jīng)營成果的關(guān)鍵。將生產(chǎn)效益納入到評(píng)估考核指標(biāo)，全方面的評(píng)估生產(chǎn)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）重視低耗能的質(zhì)量評(píng)估體系建設(shè)

社會(huì)都在追求綠色低耗能的生產(chǎn)活動(dòng)，重視低耗能的質(zhì)量評(píng)估體系建設(shè)對(duì)保障煤炭經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展及其關(guān)鍵。煤炭雖然是不可再生資源，但如果能夠深入開發(fā)，也可以實(shí)現(xiàn)煤炭的低耗能開發(fā)。首先，在煤炭企業(yè)內(nèi)部建立起低碳運(yùn)作管理思想，通過引入新技術(shù)和新設(shè)備，不斷降低辦公成本和管理成本。優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部組織，減少管理人員臃腫的現(xiàn)象。其次，堅(jiān)定落實(shí)企業(yè)質(zhì)量評(píng)估系統(tǒng)的各項(xiàng)指標(biāo)，重視環(huán)保指標(biāo)的落實(shí)，積極相對(duì)生產(chǎn)能耗。最后，重視煤炭產(chǎn)品的深加工。除了傳統(tǒng)的燃燒供熱外，還可以及時(shí)回收煤炭燃燒后的剩渣，做回收加工提煉處理。還有現(xiàn)在科學(xué)技術(shù)發(fā)展迅速，可以將煤炭做深加工、提煉，增加煤炭附加值，提高煤炭生產(chǎn)的質(zhì)量水平。

四、結(jié)束語

第9篇：房地產(chǎn)不景氣的原因范文

從2009年房地產(chǎn)市場來看，房價(jià)飆漲，投機(jī)購房是推手。雖然沒有數(shù)據(jù)證明投機(jī)購房是推手，但別人也沒有數(shù)據(jù)證明投機(jī)購房不是推手。而要證明投機(jī)購房是推手，只有等待房價(jià)下跌，才能清楚投機(jī)購房的數(shù)量以及投機(jī)者的悲慘下場。

目前的房地產(chǎn)體制由高房價(jià)維持，即時(shí)下房地產(chǎn)體制由投機(jī)者維持。投機(jī)者與自住購房者購買高價(jià)住宅，開發(fā)商購買高價(jià)土地，資金由銀行和購房者通過開發(fā)商最終流向政府。而投機(jī)者正是高房價(jià)的原因，高房價(jià)是由投機(jī)者造成的。

但是，房地產(chǎn)行業(yè)屬于周期性行業(yè)，房價(jià)上漲之后必然下跌，下跌之后必然上漲。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)周期是大周期，時(shí)間長達(dá)18年。房價(jià)脫離群眾購買力，高高在上是不可持續(xù)的。

高房價(jià)不可持續(xù)，造成高房價(jià)的房地產(chǎn)體制也就不可持續(xù)。房地產(chǎn)體制不可持續(xù)的最重要原因是投機(jī)購房不可持續(xù)，總有一天，投機(jī)購房會(huì)停止。投機(jī)者停止炒房一般由兩種情形造成：一種是由于房價(jià)過高自住購房者已經(jīng)不再購房，一種是政府政策調(diào)控導(dǎo)致房價(jià)預(yù)期由上漲轉(zhuǎn)為下跌。

在高房價(jià)體制下，叫苦不迭的是低收入階層，興高采烈的是投機(jī)購房者。但投機(jī)購房者總有一天會(huì)為此付出代價(jià)。一旦房價(jià)下跌，住房成為負(fù)資產(chǎn)，投機(jī)購房者就會(huì)承擔(dān)損失，可能是其難以承受的。2008年深圳、東莞等城市已經(jīng)發(fā)生過大量炒房者破產(chǎn)事件，未來也將大規(guī)模發(fā)生。

另外，由于投機(jī)者均使用銀行按揭貸款炒房，以放大收益，房價(jià)飆漲之后的大幅下跌，住房成為負(fù)資產(chǎn)時(shí)，銀行將會(huì)面臨壞賬危險(xiǎn)，金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)將加大。這正是美國、歐洲正在發(fā)生的金融危機(jī)。房地產(chǎn)如果產(chǎn)生巨大泡沫，而后破滅，是任何經(jīng)濟(jì)體難以承受的。為金融系統(tǒng)安全考慮，投機(jī)者主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場應(yīng)受到限制，甚至是打壓。美國房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，損失的是全世界，因?yàn)?，提供美國房地產(chǎn)按揭貸款的是全世界；而中國房地產(chǎn)泡沫損失的僅僅是中國，中國動(dòng)用的只是購房者未來的收入。

無數(shù)案例及過往歷史均證明高房價(jià)難以持續(xù)。因此，投機(jī)者主導(dǎo)、脫離居民購買力的高房價(jià)房地產(chǎn)體制，總有一天會(huì)因投機(jī)者不再購房而停止，嚴(yán)重的話是崩潰，繼而房價(jià)進(jìn)入下跌階段。回歸正常的房地產(chǎn)體制，規(guī)范土地市場，由自住購房者而非投機(jī)者主導(dǎo)住房需求，才是房地產(chǎn)健康發(fā)展、中國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的出路。

房價(jià)泡沫必然破滅

泡沫危害之大，殺傷力之強(qiáng)，已經(jīng)有目共睹。而房價(jià)泡沫危害如此之大，正是政府調(diào)控的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)，也是房價(jià)必跌的基石。

日本房地產(chǎn)泡沫讓經(jīng)濟(jì)大蕭條10年。1988～1991年，日本3大城市土地價(jià)格指數(shù)上漲1.1倍。1991年，土地價(jià)格開始下跌，1991～1995年，處于快速下跌階段，1992、1993、1994年分別同比下跌12%、15%、7%。受當(dāng)時(shí)日元匯率下跌影響，日本經(jīng)濟(jì)1995、1996年有所復(fù)蘇，地價(jià)下跌幅度收窄，分別是3%、1%。之后，地價(jià)又開始連續(xù)下跌，1999、2000、2001、2002、2003年同比下跌幅度均較大，每年下跌6%，連續(xù)5年，地價(jià)才探至底部，恢復(fù)穩(wěn)定。到了2003年，地價(jià)指數(shù)是112，是最高峰的44.8%。

根據(jù)日本國民經(jīng)濟(jì)計(jì)算年報(bào)，1990～2002年，共12年間，土地價(jià)值損失大約是900萬日元。損失之大，時(shí)間之長?？胺Q世界之最。這也給日本經(jīng)濟(jì)造成巨大影響，經(jīng)濟(jì)幾乎沒有增長。

整個(gè)上世紀(jì)90年代，日本經(jīng)濟(jì)增長率比較低下，1992～2002年間，經(jīng)濟(jì)平均年增長率僅為1.2%，比同期的美國4%、歐洲2.6%均低得多。蕭條時(shí)間長達(dá)10年，幾可與美國1929年大蕭條并論。人們都說，20世紀(jì)90年代是日本“失去的10年”。

美國2006年7月前房價(jià)飆漲，之后房價(jià)大幅下跌，引發(fā)次級(jí)貸款危機(jī)，導(dǎo)致全球金融海嘯。

美國房地產(chǎn)大周期時(shí)間是1997～2009年。上半段是1997年1月至2006年7月，房地產(chǎn)價(jià)格上漲至3倍左右，然后開始進(jìn)入下跌階段，一直下滑至2009年4月，下滑幅度大約是1/3。上漲時(shí)間跨度是9.5年，幅度大約是2.9倍，下跌時(shí)間跨度接近3年（以2009年4月為底部，但本底部仍未確定，房價(jià)未來仍可能繼續(xù)下跌），幅度是33%左右。

美國房地產(chǎn)泡沫破滅后，許多房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)，“房地美”與“房利美”由政府接管，華爾街5大投行或消失或不以投行身份出現(xiàn)，美國國際集團(tuán)也由政府接管。英國部分銀行遭受擠兌風(fēng)波，中國出口大幅下滑。美國經(jīng)濟(jì)陷入衰退，全球經(jīng)濟(jì)也跟隨進(jìn)入不景氣或者蕭條期。2010年，美國經(jīng)濟(jì)雖有穩(wěn)定，但仍然不景氣，不確定因素較多，不排除繼續(xù)探底。全球經(jīng)濟(jì)仍處于風(fēng)雨飄搖之中，希臘債務(wù)危機(jī)顯現(xiàn)。

必然下跌的房價(jià)

房價(jià)收入比相關(guān)數(shù)據(jù)可以說明：相對(duì)城市居民的收入及對(duì)應(yīng)的購房能力，房價(jià)已經(jīng)過高，嚴(yán)重脫離自住消費(fèi)需求。

房價(jià)收入比是評(píng)判房價(jià)高低的有效指標(biāo)，如果房價(jià)收入比過高，則意味著房價(jià)有泡沫。但是，房價(jià)收入比也不是萬能指標(biāo)，并不一定能說明未來房價(jià)走勢如何。房價(jià)收入比只對(duì)房價(jià)高低有所判斷。

房價(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值。

國際上通用的房價(jià)收入比的計(jì)算方式，是以住宅套價(jià)的中值，除以家庭年收入的中值。家庭年收入則是全部家庭成員的年度稅前收入，通常包括夫婦兩人。家庭年收入同樣取中值。在發(fā)達(dá)國家，統(tǒng)計(jì)家庭年收入只要看納稅記錄就很清楚，但在中國情況要復(fù)雜得多。按照國際慣例，目前比較通行的說法認(rèn)為，房價(jià)收入比在3.6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。

但是 ，國際慣例歸國際慣例，是否適合中國并不一定，畢竟中國處于城市化階段。然而，如果房價(jià)高的過于離譜，并且房價(jià)由投機(jī)推動(dòng)，嚴(yán)重脫離自住購房者能力，房價(jià)也不會(huì)因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程而永遠(yuǎn)上漲，房價(jià)也有可能下跌，而且是大幅下跌。經(jīng)濟(jì)規(guī)律并沒有明確證明：一個(gè)國家城市化完成之前，房價(jià)必定一直上漲。而各國歷史也表明，城市化進(jìn)程中，房價(jià)依然可能大幅下跌，甚至跌至深淵；城市化是在房價(jià)上漲后暴跌然后再上漲中完成的。

目前，城市居民感覺房價(jià)過高，是不爭事實(shí)。以2009年12月房價(jià)收入比例為，北京、上海、深圳、廣州、杭州、廈門等城市房價(jià)收入比在12以上，即家庭需要12年收入才能付清購房本金，還不包括房貸利息（人均居住面積統(tǒng)一按30平方米核算）。房價(jià)收入比在12倍以上，比國際通行的3～6倍肯定高出許多，即使不能說明房價(jià)必跌，但至少能說明房價(jià)已經(jīng)嚴(yán)重脫離居民購房能力。

2009年12月，中國社會(huì)科學(xué)院在京的2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出：我國房價(jià)收入比超出合理承受范圍，85%的家庭無能力買房。《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出，2009年中國房價(jià)太高，是政府的土地供應(yīng)行政制度、對(duì)開發(fā)商囤地漲價(jià)謀利行為打擊不力等深層原因造成的。

所有這些信息以及城市居民直觀感受，房價(jià)相對(duì)自住需求過高是肯定的。房價(jià)存在泡沫也有共識(shí)。

2008年9月，美國雷曼兄弟投資銀行的倒閉，標(biāo)志著美國次貸危機(jī)（實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)泡沫破滅危機(jī)）達(dá)到，也預(yù)示著全球經(jīng)濟(jì)將向深度衰退甚至是大蕭條演變。此時(shí)，為刺激經(jīng)濟(jì)，拯救受外貿(mào)影響的中國經(jīng)濟(jì)，中國政府出臺(tái)一系列刺激投資和消費(fèi)的政策，當(dāng)然包括房地產(chǎn)消費(fèi)刺激政策，包括2009年銀行新增信貸的大幅擴(kuò)張。

貨幣大增推動(dòng)國有企業(yè)炒地、民間資金炒房，再加上土地市場體制性混亂所導(dǎo)致的“地王”現(xiàn)象，土地價(jià)格高漲及民間炒房共同引導(dǎo)房價(jià)高漲。炒房貨幣資金與地價(jià)推高房價(jià)預(yù)期的共同作用，使投機(jī)進(jìn)入比2007年更瘋狂的階段。于是，2009年房價(jià)漲幅創(chuàng)下歷史新高，漲幅達(dá)到22%。

2009年，各大城市房價(jià)大幅上漲，漲幅可用驚人形容。2009年年末相比年初，北京上漲大約56%，上海上漲37%，深圳漲幅將近90%，廣州上漲40%以上，杭州上漲60%左右，重慶上漲將近40%，廈門上漲40%以上，天津2009年高峰時(shí)也比年初上漲近40%。