建筑物業(yè)管理精選(九篇)

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第1篇：建筑物業(yè)管理范文

一、我國(guó)建筑業(yè)發(fā)展概況

我國(guó)的建筑行業(yè)發(fā)展與廣大人民群眾的生活十分相關(guān)，特別是近年來(lái)，隨著我國(guó)建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，住宅建設(shè)規(guī)模也不斷增加，隨著住房制度改革的推進(jìn)，商品房走入千家萬(wàn)戶，物業(yè)管理需求也日趨深入人心，已經(jīng)成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)的新興行業(yè)，在加快城市化發(fā)展進(jìn)程、擴(kuò)大就業(yè)和居民消費(fèi)、維護(hù)房屋使用安全、改善居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)等方面發(fā)揮更大的作用。

1、近年來(lái)房屋建設(shè)規(guī)模分析

在房屋建設(shè)過(guò)程中，房屋竣工和施工面積、住宅投資規(guī)模、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積、住宅商品房平均銷售價(jià)格等因素，是影響房屋建設(shè)規(guī)模的重要影響因素，對(duì)今后的房屋管理與維護(hù)也會(huì)有很大影響。

（1）房屋竣工和施工面積

從2004年以來(lái)，我國(guó)的房屋建筑發(fā)展日趨擴(kuò)張，截止2013年，全社會(huì)房屋竣工和施工面積成倍增長(zhǎng)，房屋施工面積從376495.06增長(zhǎng)為1336287.60（萬(wàn)平方米）；住宅房屋施工面積從217580.48增長(zhǎng)為673163.29（萬(wàn)平方米）；不難看出，房屋施工面積和竣工面積得以空前擴(kuò)張（詳見(jiàn)表1）。

全社會(huì)房屋竣工和施工面積 表1

指標(biāo)

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

房屋施工面積（萬(wàn)平方米）

1，336，287.60 1，167，238.42 1，035，518.88 844，056.90 754，189.40 632，260.99 548，542.04 462，677.05 431，123.04 376，495.06

住宅房屋施工面積（萬(wàn)平方米）

673，163.29 614，990.59 574，909.86 480，772.89 431，463.18 364，354.38 315，629.80 265，565.31 239，769.60 217，580.48

商品住宅房屋施工面積（萬(wàn)平方米）

486，347.33 428，964.05 387，705.98 314，760.12 251，328.78 222，891.80 186，788.43 151，742.72 129，078.38 108，196.54

房屋竣工面積（萬(wàn)平方米）

349，895.79 335，503.55 329，073.26 278，564.54 302，116.53 260，306.98 238，425.31 212，542.15 227，588.65 207，019.08

住宅房屋竣工面積（萬(wàn)平方米）

193，328.47 195，102.89 197，452.24 174，603.86 184，209.52 159，404.62 146，282.71 131，408.19 132，835.95 124，881.12

商品住宅房屋竣工面積（萬(wàn)平方米）

78，740.62 79，043.20 74，319.05 63，443.10 59，628.71 54，334.10 49，831.35 45，471.75 43，682.85 34，677.18

房屋竣工價(jià)值（億元）

61，754.86 55，195.98 48，393.06 38，965.22 35，353.91 28，073.98 23，582.73 19，891.61 18，789.55 15，239.60

住宅房屋竣工價(jià)值（億元）

31，405.89 29，493.73 26，465.14 21，507.18 19，378.88 15，334.11 12，990.65 10，950.11 10，042.25 8，320.30

商品住宅房屋竣工價(jià)值（億元）

20，039.42 19，147.45 16，947.74 13，527.53 11，500.24 9，295.26 7，853.07 6，717.23 6，060.13 4，620.70

數(shù)據(jù)來(lái)源：中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站

（2）住宅投資規(guī)模分析

在建筑業(yè)不斷發(fā)展的過(guò)程中，與百姓密切相關(guān)的是全社會(huì)的住宅投資規(guī)模，在近十年中，全社會(huì)的住宅投資從2004年的13464.08增長(zhǎng)為2013年的74870.67（億元）；其中，城鎮(zhèn)住宅投資從2004年的11010.13增長(zhǎng)為2013年的67483.36（億元）；投資規(guī)模不斷擴(kuò)張，詳見(jiàn)表2。

全社會(huì)住宅投資 表2

指標(biāo)

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

全社會(huì)住宅投資（億元）

74，870.67 64，412.79 57，824.43 45，027.01 36，428.23 30，881.20 25，005.01 19，333.05 15，427.23 13，464.08

城鎮(zhèn)住宅投資（億元）

67，483.36 57，844.27 51，773.37 39，763.10 30，512.74 26，516.00 21，238.29 16，305.54 12，825.76 11，010.13

房地產(chǎn)住宅投資（億元）

58，950.76 49，374.21 44，319.50 34，026.23 25，613.69 22，440.90 18，005.42 13，638.41 10，860.93 8，836.95

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（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積

雖然房屋竣工面積不斷增長(zhǎng)，全社會(huì)住宅投資不斷投入，開(kāi)發(fā)企業(yè)的新開(kāi)工面積也呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)，2004年為60413.86（萬(wàn)平方米）；2013年為201207.84（萬(wàn)平方米），詳見(jiàn)表3。

按用途分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積 表3

指標(biāo)

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工房屋面積（萬(wàn)平方米）

201，207.84 177，333.62 191，236.87 163，646.87 116，422.05 102，553.37 95，401.53 79，252.83 68，064.44 60，413.86

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅新開(kāi)工房屋面積（萬(wàn)平方米）

145，844.80 130，695.42 147，163.11 129，359.31 93，298.41 83，642.12 78，795.51 64，403.80 55，185.07 47，949.01

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)別墅、高檔公寓新開(kāi)工房屋面積（萬(wàn)平方米）

4，454.59 4，228.31 5，653.01 5，080.05 3，649.80 4，336.97 4，914.41 4，058.32 2，834.97 2，975.69

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦公樓新開(kāi)工房屋面積（萬(wàn)平方米）

6，887.24 5，986.46 5，399.20 3，668.07 2，860.76 2，471.95 2，141.44 2，134.94 1，671.10 1，704.19

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工房屋面積（萬(wàn)平方米）

25，902.00 22，006.85 20，730.78 17，472.58 12，415.03 10，040.69 9，093.89 8，473.23 7，675.47 7，790.81

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)其他用途新開(kāi)工房屋面積（萬(wàn)平方米）

22，573.80 18，644.89 17，943.77 13，146.91 7，847.84 6，398.62 5，370.70 4，240.86 3，532.79 2，969.85

數(shù)據(jù)來(lái)源：中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站

（4）商品房平均銷售價(jià)格

雖然房屋竣工和施工面積不斷增加，住宅投資規(guī)模不斷加大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積不斷擴(kuò)張，商品房的銷售價(jià)格還是不斷增長(zhǎng)，以住宅商品房平均銷售價(jià)格為例，2004年為2778.00（元/平方米）；2013年為5850.00（元/平方米），詳見(jiàn)表4。

按用途分商品房平均銷售價(jià)格 表4

指標(biāo)

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

商品房平均銷售價(jià)格（元/平方米）

6，237.00 5，790.99 5，357.10 5，032.00 4，681.00 3，800.00 3，863.90 3，366.79 3，167.66 2，778.00

住宅商品房平均銷售價(jià)格（元/平方米）

5，850.00 5，429.93 4，993.17 4，725.00 4，459.00 3，576.00 3，645.18 3，119.25 2，936.96 2，608.00

別墅、高檔公寓平均銷售價(jià)格（元/平方米）

12，591.00 11，460.19 10，993.92 10，934.00 9，662.00 7，801.00 7，471.25 6，584.93 5，833.95 5，576.00

辦公樓商品房平均銷售價(jià)格（元/平方米）

12，997.00 12，306.41 12，327.28 11，406.00 10，608.00 8，378.00 8，667.02 8，052.78 6，922.52 5，744.00

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均銷售價(jià)格（元/平方米）

9，777.00 9，020.91 8，488.21 7，747.00 6，871.00 5，886.00 5，773.83 5，246.62 5，021.75 3，884.00

其他商品房平均銷售價(jià)格（元/平方米）

4，907.00 4，305.73 4，182.11 4，099.00 3，671.00 3，219.00 3，351.44 3，131.31 2，829.35 2，235.00

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2、建設(shè)規(guī)模增長(zhǎng)，對(duì)物業(yè)管理的需求增加

通過(guò)對(duì)表1至表4中的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，不難看出，房屋竣工和施工面積、住宅投資規(guī)模、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積均是上升趨勢(shì)，但是住宅商品房平均銷售價(jià)格的增長(zhǎng)幅度還是非常大的，這足以說(shuō)明，建設(shè)規(guī)模和購(gòu)買力之間，量?jī)r(jià)齊升，目前，我國(guó)廣大城市居民的住房需求正從追求生存空間的數(shù)量型轉(zhuǎn)向數(shù)量和質(zhì)量并重，隨著住房商品化發(fā)展，物業(yè)管理與老百姓直接相關(guān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為廣大居民提供了相關(guān)專業(yè)服務(wù)，自2004年開(kāi)始，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資一直保持著迅猛的增長(zhǎng)勢(shì)頭，房屋施工房屋面積、竣工房屋面積、住宅投資規(guī)模逐年增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)表明：2004-2013年間，我國(guó)房地產(chǎn)的巨大利潤(rùn)空間吸引了各種資金的持續(xù)進(jìn)入，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給迅速增加，在這種經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，建筑施工質(zhì)量對(duì)后期物業(yè)服務(wù)的影響，應(yīng)引起各行業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的充分重視。

二、建筑施工質(zhì)量對(duì)后期物業(yè)管理的影響

建筑物本身構(gòu)造由基礎(chǔ)、墻和柱、樓板、樓梯、屋頂、門(mén)窗等六個(gè)主要部分組成，這六個(gè)不同構(gòu)造組成在不同施工階段的質(zhì)量保障，對(duì)后期物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)與管理都有很大影響，因此，在各個(gè)不同施工階段應(yīng)充分考慮對(duì)后期物業(yè)服務(wù)的影響。

1、 基礎(chǔ)施工

俗話說(shuō)，萬(wàn)丈高樓平地起，基礎(chǔ)作為建筑物的重要組成部分，承受了建筑物的全部荷載，并且在建筑工程中屬于隱蔽工程，對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō)，建筑主體設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量再好，如果沒(méi)有一個(gè)穩(wěn)固耐久的基礎(chǔ)，建筑物后期使用也會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，如：不均勻沉降，上部結(jié)構(gòu)開(kāi)裂，一旦基礎(chǔ)出現(xiàn)問(wèn)題，維修起來(lái)非常困難，維修費(fèi)用高、施工難度大，維修周期長(zhǎng)等問(wèn)題。如果，房屋銷售后移交給物業(yè)公司提供服務(wù)，就會(huì)造成業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的誤解和矛盾，業(yè)主會(huì)將對(duì)房屋質(zhì)量的不滿意轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將代人受過(guò)，甚至影響到業(yè)主及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，因此，在基礎(chǔ)施工階段、建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）、施工單位、工程監(jiān)理公司、物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期介入人員和相關(guān)政府主管部門(mén)要嚴(yán)格把關(guān)，按照國(guó)家相關(guān)基礎(chǔ)施工規(guī)范進(jìn)行施工，確?；A(chǔ)施工質(zhì)量關(guān)，為今后的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理與服務(wù)奠定基礎(chǔ)。

2、墻體施工

墻體是建筑物的一個(gè)重要組成部分，在建筑物中是豎向構(gòu)件，首先，墻體應(yīng)具有足夠的強(qiáng)度和穩(wěn)定性，其次，從節(jié)能考慮應(yīng)具有保溫隔熱性能，特別是護(hù)墻，再次，墻體應(yīng)具有隔聲、防火、防潮、放射線等功能。在墻體施工過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家施工規(guī)范把關(guān)，執(zhí)行現(xiàn)行的《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》，嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，為今后的物業(yè)管理提供物質(zhì)基礎(chǔ)。

3、樓板及樓地面施工

樓板是多層和高層建筑分隔建筑物空間的水平承重構(gòu)件，在現(xiàn)代建筑中鋼筋混凝土樓板是目前最為普遍的一種，在施工階段應(yīng)注意保證堅(jiān)固要求，強(qiáng)度和剛度都應(yīng)該滿足設(shè)計(jì)要求，特別是有防水要求的衛(wèi)生間，在施工和裝修過(guò)程中，注意防潮、防水方面的施工質(zhì)量，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)引起樓上和樓下業(yè)主之間的鄰里糾紛，雙方業(yè)主就會(huì)找到物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行溝通，給入住的業(yè)主日常生活帶來(lái)不必要的麻煩。也會(huì)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)很大工作量。

4、樓梯施工

兩層以上的房屋就需要有上下交通和疏散設(shè)施，即樓梯、電梯、自動(dòng)扶梯等。設(shè)有電梯和自動(dòng)扶梯的建筑物，也必須同時(shí)設(shè)置樓梯，因?yàn)?，在遇?jiàn)特殊情況如：停電、發(fā)生火災(zāi)等，人們要通過(guò)樓梯進(jìn)行疏散。樓梯施工過(guò)程中，除了本身自重較大，使用荷載也較大，因此，必須有堅(jiān)固的墻體或框架支撐，確保投入使用后具有足夠的安全性。施工過(guò)程中也要注意防火、安全疏散的問(wèn)題。樓梯間四周必須是耐火墻體來(lái)保證防火疏散的要求。除此之外，樓梯的細(xì)部施工質(zhì)量也很重要，例如：防滑構(gòu)造措施（凹槽、金剛砂、金屬條等）的施工質(zhì)量直接影響后期使用，因?yàn)?，樓梯時(shí)傾斜構(gòu)件，為避免行走時(shí)滑倒，應(yīng)嚴(yán)格注意施工質(zhì)量，確保業(yè)主入住后上下樓梯時(shí)的人身安全。

5、屋頂施工

屋頂是建筑物最上部結(jié)構(gòu)部分，具有雙重功能：維護(hù)、承重，所以必須在施工過(guò)程中解決好防水、排水、保溫隔熱等等問(wèn)題。首先，防水和排水是屋頂最基本的功能要求，工程實(shí)踐證明：排水是防水的主要措施，排防結(jié)合，根據(jù)不同的屋頂形式，有的以排為主，有的則以防為主。現(xiàn)在有很多新建住宅區(qū)，由于施工問(wèn)題，造成業(yè)主入住后時(shí)間不長(zhǎng)，就出現(xiàn)屋頂滲漏現(xiàn)象，維修起來(lái)非常麻煩，因此，在屋頂施工階段，防水和排水問(wèn)題是屋頂施工質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，應(yīng)引起建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位等各方主體的注意，確保為今后的物業(yè)管理掃清障礙。

6、門(mén)窗施工

門(mén)窗是建筑物的一個(gè)重要組成部分，屬于建筑物的圍護(hù)構(gòu)件，具有分隔、保溫、隔熱、防火、防水、防風(fēng)塵以及防盜要求。門(mén)是交通疏散的必經(jīng)要道，設(shè)計(jì)及施工應(yīng)符合防火規(guī)范要求，保障正常交通的需要與緊急疏散的安全。門(mén)窗在關(guān)閉的情況下，應(yīng)盡能的封閉，從而達(dá)到防風(fēng)塵、防雨水的作用。同時(shí)，應(yīng)注意保溫隔熱、隔聲的性能，保溫隔熱性能對(duì)業(yè)主入住之后的居住舒適性和建筑節(jié)能措施，都是意義非凡的，如果施工質(zhì)量欠缺，不但會(huì)影響業(yè)主的正常生活，也會(huì)造成能量損失，不利于建筑節(jié)能要求。

綜上，建筑工程的各個(gè)施工階段，其內(nèi)容復(fù)雜，施工周期較長(zhǎng)，保障良好的施工質(zhì)量，不是一朝一夕能解決的事情，需要多方合作，嚴(yán)格遵守國(guó)家施工規(guī)范，才能為后期物業(yè)管理與服務(wù)奠定基礎(chǔ)。

三、確保建筑施工質(zhì)量的措施

建筑工程施工質(zhì)量的好與壞直接影響的業(yè)主入住后的生活質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，因此，應(yīng)引起施工單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的多方重視，應(yīng)對(duì)措施如下。

1、 確保施工監(jiān)理質(zhì)量

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，很多施工內(nèi)容屬于隱蔽工程（如基礎(chǔ)施工、地下管網(wǎng)施工、水電管線安裝等），因此，在施工的各個(gè)環(huán)節(jié)，如地基與基礎(chǔ)施工、主體施工、裝飾裝修施工、水暖電施工、中央空調(diào)安裝于調(diào)試、電梯安裝于調(diào)試等各個(gè)環(huán)節(jié)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)均要與開(kāi)發(fā)企業(yè)、監(jiān)理公司一起共同進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)理，確保各個(gè)環(huán)節(jié)保質(zhì)保量完成施工任務(wù)，為今后物業(yè)管理掃清障礙。確保物業(yè)能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，最大限度發(fā)揮其正常使用功能，為全體業(yè)主和使用人提供服務(wù)保障。

2 、物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立施工技術(shù)檔案

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在施工過(guò)程中要早期介入，參與各個(gè)環(huán)節(jié)的施工監(jiān)理，保障質(zhì)量，同時(shí)要盡可能地全面搜集物業(yè)的各種資料，同時(shí)熟悉各個(gè)部分，逐步建立物業(yè)項(xiàng)目的各個(gè)施工環(huán)節(jié)的技術(shù)檔案，為后期物業(yè)服務(wù)奠定基礎(chǔ)。

3、 確保國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)在施工階段的應(yīng)用

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、開(kāi)發(fā)企業(yè)一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會(huì)審。近年來(lái)，我國(guó)住建部頒布了很多新標(biāo)準(zhǔn)，如《視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》、《出入口控制系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》、《民用建筑綠色設(shè)計(jì)規(guī)范》、《建筑外墻清洗維護(hù)技術(shù)規(guī)程》等一大批國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員應(yīng)充分熟悉這些標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)用與具體的施工階段，確保在施工過(guò)程中，施工企業(yè)能嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，保障施工質(zhì)量，為后期物業(yè)管理與服務(wù)掃清障礙。

4 、確保建筑材料選用符合國(guó)家綠色環(huán)保要求

2010年11月我國(guó)住建部頒布了《民用建筑綠色設(shè)計(jì)規(guī)范》，從而對(duì)節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)境保護(hù)等內(nèi)容作出基本界定，對(duì)建筑設(shè)計(jì)、建筑材料、給水排水、暖通空調(diào)和建筑電氣等綠色設(shè)計(jì)理念提出了技術(shù)規(guī)范要求。為了使得業(yè)主和使用人得到一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、清潔安靜的綠色居住環(huán)境，物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的可行性分析時(shí)就要依據(jù)新的規(guī)范要求嚴(yán)格審核設(shè)計(jì)方案，并對(duì)后期施工階段是否嚴(yán)格履行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行把關(guān)。確保建筑材料選用和執(zhí)行均能達(dá)到《民用建筑綠色設(shè)計(jì)規(guī)范》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。從而保障為業(yè)主和使用人提供一個(gè)綠色安全的居住環(huán)境。

5 、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位在施工階段應(yīng)密切合作

物業(yè)服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在施工階段要密切合作，因?yàn)?，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在今后交付使用過(guò)程中，至少使用幾十年，甚至上百年，施工質(zhì)量的好壞直接影響到物業(yè)的正常使用，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它開(kāi)發(fā)出的產(chǎn)品其質(zhì)量的好壞，影響到它的今后信譽(yù)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在施工階段的介入，增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的技術(shù)監(jiān)督力量保障對(duì)工程質(zhì)量的監(jiān)督，為下一步的物業(yè)承接查驗(yàn)做好了準(zhǔn)備，也可為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增強(qiáng)售后服務(wù)質(zhì)量提供了方便。

物業(yè)管理行業(yè)涉及千家萬(wàn)戶，關(guān)系到社會(huì)的和諧穩(wěn)定，因此，各級(jí)政府要不斷加大施工過(guò)程監(jiān)管力度，嚴(yán)格工程監(jiān)理管理制度，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

綜上，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)越來(lái)越好，人們的經(jīng)濟(jì)收入也在不斷增加，對(duì)生活環(huán)境質(zhì)量的追求也越來(lái)越高，只有不斷學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，不斷提升建筑施工質(zhì)量，才能促進(jìn)我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)健康、有序的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

【1】《建筑工程概論》2012年9月，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，段麗秋主編

【2】《物業(yè)管理綜合能力》，2006年8月，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，韓朝主編

【3】《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》，2014年7月，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，張秀萍主編

第2篇：建筑物業(yè)管理范文

關(guān)鍵詞：居住物業(yè) 服務(wù)質(zhì)量 監(jiān)督機(jī)制

改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷繁榮和城市化進(jìn)程的加快，使得居住物業(yè)大量興建，為人們的生活提供了有力的保障。居住物業(yè)的管理與服務(wù)成了物業(yè)企業(yè)相互競(jìng)爭(zhēng)的目標(biāo)。物業(yè)企業(yè)管理的對(duì)象雖然是“物”，但服務(wù)的對(duì)象卻是“人”，提供的產(chǎn)品是服務(wù)。[1]因此，物業(yè)服務(wù)也具有無(wú)形性的特征。居住物業(yè)與其他物業(yè)形態(tài)不同，具有業(yè)主數(shù)量多、設(shè)施設(shè)備多、使用年限長(zhǎng)、管理費(fèi)用有限、需求多樣化等特點(diǎn)，這就決定了居住物業(yè)管理質(zhì)量的評(píng)定相對(duì)困難。因此，建立起完善的居住物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制是促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展、人們安居樂(lè)業(yè)、物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平提升的重要保障。

一、居住物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容

居住物業(yè)是指住宅小區(qū)、單位住宅樓、公寓、別墅等用于居住目的的物業(yè)。居住物業(yè)伴隨著我國(guó)住房商品化的改革和房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的發(fā)展而不斷發(fā)展，使得廣大業(yè)主對(duì)居住物業(yè)管理的需求程度越來(lái)越大。居住物業(yè)管理是運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)的管理理論與方法，為保證業(yè)主居住使用正常，以滿足業(yè)主各種居住需求為目的的有償性、專業(yè)性的委托服務(wù)。[2] 隨著時(shí)代的發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的廣泛運(yùn)用，居住物業(yè)管理的內(nèi)容不斷擴(kuò)展和延伸，可分為以下幾個(gè)方面：

（一）公共性的基礎(chǔ)服務(wù)

公共性的基礎(chǔ)服務(wù)主要是針對(duì)居住物業(yè)公共區(qū)域所提供的物業(yè)服務(wù)，主要包括：保潔綠化、工程維修、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行與保養(yǎng)、秩序維護(hù)、安全管理等內(nèi)容。公共性的基礎(chǔ)服務(wù)是物業(yè)企業(yè)賴以生存和應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的根本，是為業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的基本需求。公共性的基礎(chǔ)服務(wù)主要目的是為業(yè)主提供舒適、安全的居住環(huán)境，保證共用設(shè)施設(shè)備的正常使用功能，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。

（二）平臺(tái)性的便民服務(wù)

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展和廣泛應(yīng)用，“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”已成為行業(yè)內(nèi)的熱點(diǎn)話題，很多知名物業(yè)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始嘗試和應(yīng)用，成績(jī)斐然。平臺(tái)性的社區(qū)服務(wù)是以物業(yè)企業(yè)為主體，利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)將居住物業(yè)周邊供應(yīng)商（如超市、餐廳、診所、家政、健身館等）聯(lián)合在一起，共同為業(yè)主提供服務(wù)。將O2O模式應(yīng)用到居住物業(yè)的服務(wù)中，物業(yè)企業(yè)成了服務(wù)的集成商，旨在為業(yè)主提供便捷的服務(wù)。

（三）定制性的私人服務(wù)

業(yè)主消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變，使得業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的個(gè)性化、定制化的需求越來(lái)越多。定制性的私人服務(wù)是指物業(yè)企業(yè)在提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，能夠根據(jù)業(yè)主的個(gè)性化需求，量身為業(yè)主定制私人化的管家服務(wù)，如私人物品采買、室內(nèi)裝修、孩子接送、寵物喂養(yǎng)等。

二、居住物業(yè)管理的現(xiàn)狀

居住物業(yè)管理在中國(guó)其發(fā)展經(jīng)歷了三十多年，是在效仿國(guó)外成熟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上不斷探索而成長(zhǎng)起來(lái)的?，F(xiàn)今居住物業(yè)在迅速發(fā)展的過(guò)程中，也呈現(xiàn)出一些問(wèn)題：

（一）建管分離，開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題制約業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)可

目前，我國(guó)絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只專注于居住建筑物的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)前，選聘一家物業(yè)企業(yè)進(jìn)行后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)工作，基本處于“建”和“管”的分離狀態(tài)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又會(huì)在銷售環(huán)節(jié)給業(yè)主很多承諾，一旦業(yè)主入住，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就會(huì)不斷退出，開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題會(huì)丟給物業(yè)企業(yè)。然而，很多工程問(wèn)題又不在物業(yè)管理的服務(wù)范圍，進(jìn)而會(huì)招致業(yè)主的投訴，得不到業(yè)主的認(rèn)可。同時(shí)，也會(huì)引發(fā)物業(yè)管理收費(fèi)難，物業(yè)服務(wù)惡性循環(huán)等諸多問(wèn)題。

（二）地區(qū)間發(fā)展不均衡，兩極分化情況較嚴(yán)重

我國(guó)物業(yè)管理的浪潮是從居住物業(yè)開(kāi)始試點(diǎn)嘗試，并從廣州、深圳開(kāi)始不斷推向全國(guó)各地。從全國(guó)范圍來(lái)看，無(wú)論是發(fā)展速度還是規(guī)?；潭?，南方城市的物業(yè)管理要優(yōu)于北方城市，大型發(fā)達(dá)城市的物業(yè)管理要好于中小城市，地區(qū)發(fā)展部均衡。就物業(yè)管理行業(yè)而言，無(wú)論是經(jīng)營(yíng)理念還是專業(yè)化程度，南方物業(yè)管理企業(yè)要優(yōu)于北方企業(yè)，大型知名企業(yè)要好于中小物業(yè)管理企業(yè)，兩極分化情況較嚴(yán)重。

（三）法制建設(shè)滯緩，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督不到位

2007年我國(guó)頒布實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》，使得物業(yè)企業(yè)在發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)中有法可循，使得物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范。但相對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理的法制建設(shè)比較滯緩，缺少關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及監(jiān)督方式的明確闡述?！稐l例》提倡業(yè)主自治，要充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的作用，但實(shí)際上業(yè)主自治并沒(méi)有發(fā)揮有利作用，主要原因是：業(yè)主缺少對(duì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的了解和認(rèn)識(shí)、缺乏對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)判和監(jiān)督的方法。對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督不到位，就導(dǎo)致了居住物業(yè)管理是否能做到“質(zhì)價(jià)相符”全依靠物業(yè)企業(yè)的自我管理。

（四）業(yè)主維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)

居住物業(yè)管理的服務(wù)范圍主要集中的共用設(shè)施設(shè)備的維修與保養(yǎng)、共用部位的清潔、秩序維護(hù)等，業(yè)主缺乏對(duì)共用財(cái)產(chǎn)的認(rèn)識(shí)，“搭便車”心態(tài)普遍存在，部分業(yè)主缺少主人翁意識(shí)，很少有業(yè)主為公共問(wèn)題站出來(lái)維權(quán)。此外，業(yè)主對(duì)維權(quán)過(guò)程的想象過(guò)于簡(jiǎn)單，如果一時(shí)沒(méi)有結(jié)果，就會(huì)慢慢放棄維權(quán)行動(dòng)。

三、建立居住物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制的必要性

（一）物業(yè)企業(yè)的發(fā)展與成長(zhǎng)需要建立質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)外知名物業(yè)企業(yè)不斷進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)物業(yè)企業(yè)數(shù)量也在逐年增加，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。俗話說(shuō)：“打鐵還需自身硬”，物業(yè)企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中生產(chǎn)和發(fā)展，就必須在企業(yè)內(nèi)部建立起質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，已確保輸出的服務(wù)能滿足業(yè)主的需要。

（二）業(yè)主的權(quán)益保障需要建立質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制

共用設(shè)施設(shè)備、共用場(chǎng)地等是保證居住物業(yè)使用功能完整的重要組成部分，也是業(yè)主公共財(cái)產(chǎn)權(quán)益的重要體現(xiàn)。業(yè)主通過(guò)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)來(lái)委托物業(yè)企業(yè)進(jìn)行管理與服務(wù)，物業(yè)企業(yè)是否為業(yè)主提供了“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)，就需要依靠質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制來(lái)進(jìn)行驗(yàn)證。

（三） 社會(huì)和諧發(fā)展需要建立質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制

城鎮(zhèn)化的興起和發(fā)展，使得居住物業(yè)大量興建，人們的居住條件及生活環(huán)境得到了大幅度的提升和改善，居住物業(yè)管理已經(jīng)和人們的日常生活緊密地聯(lián)系在一起。居住物業(yè)管理質(zhì)量與人們的切身利益息息相關(guān)，對(duì)城市管理水平產(chǎn)生直接影響。家庭的安居樂(lè)業(yè)、城市的長(zhǎng)治久安、社會(huì)的和諧發(fā)展需要建立起居住物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制。

四、建立居住物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制的策略

居住物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制是以保證廣大業(yè)主的權(quán)益為目的，以業(yè)主需求為中心，按照物業(yè)服務(wù)合同約定對(duì)物業(yè)企業(yè)所提供的服務(wù)進(jìn)行系統(tǒng)性、全面性、過(guò)程性監(jiān)督的管理機(jī)制。它是一個(gè)綜合性管理機(jī)制，需要物業(yè)企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)行業(yè)及政府主管部門(mén)共同配合，才能保證機(jī)制的完整性和實(shí)效性。

（一）物業(yè)企業(yè)應(yīng)重視服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督工作，規(guī)范服務(wù)過(guò)程，提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)企業(yè)應(yīng)重視服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督工作，將質(zhì)量監(jiān)督工作放在戰(zhàn)略的高度上去關(guān)注。居住物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制首先應(yīng)從物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部開(kāi)始實(shí)施，只有專注于服務(wù)質(zhì)量的物業(yè)企業(yè)，才能在發(fā)展中獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能贏得業(yè)主的認(rèn)可和良好的口碑。目前，很多物業(yè)企業(yè)將ISO9000質(zhì)量認(rèn)證體系引入到物業(yè)管理服務(wù)中，并在企業(yè)內(nèi)部專設(shè)品質(zhì)管理部門(mén)，其目的是規(guī)范服務(wù)過(guò)程，提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。但引入ISO9000質(zhì)量認(rèn)證體系并不代表質(zhì)量監(jiān)督工作就做到位了，還需要企業(yè)結(jié)合自身的特點(diǎn)對(duì)服務(wù)過(guò)程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)不斷地進(jìn)行改進(jìn)，建立起真正適合企業(yè)運(yùn)作的質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制。

（二）業(yè)主應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)有正確的認(rèn)識(shí)，保障自身權(quán)益，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用

業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的過(guò)程中，還要不斷了解居住物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系，了解物業(yè)服務(wù)的范圍和內(nèi)容，了解自身的權(quán)利和義務(wù)，才能使得自身的權(quán)益得到保護(hù)。然而，業(yè)主委員會(huì)的不作為，卻會(huì)致使居住物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制不能發(fā)揮功效。為了避免這一問(wèn)題，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，可以從兩個(gè)方面進(jìn)行嘗試：一是，業(yè)主按照繳納物業(yè)費(fèi)的一定比率出資，聘用業(yè)主委員會(huì)代表專門(mén)從事物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督工作；二是，聘用第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，輔助業(yè)主委員會(huì)做好物業(yè)管理質(zhì)量監(jiān)督工作。

（三）集聚行業(yè)力量，細(xì)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及考核方案，引領(lǐng)物業(yè)企業(yè)發(fā)展

物業(yè)管理行業(yè)作為正在向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)行業(yè)，而居住物業(yè)管理又直接面向社區(qū)和百姓，與民生最貼近。聚集行業(yè)力量，細(xì)化居住物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和考核方案，引領(lǐng)物業(yè)企業(yè)發(fā)展是行業(yè)發(fā)展到一定程度應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，是市場(chǎng)和社會(huì)對(duì)行業(yè)的呼喚。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和考核方案的細(xì)化，不僅能促進(jìn)物業(yè)企業(yè)質(zhì)量監(jiān)督工作，還能為業(yè)主提供科學(xué)參考，充分發(fā)揮了業(yè)主自治的作用。

（四）政府主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)法制建設(shè)，發(fā)揮指導(dǎo)和監(jiān)督作用

法制環(huán)境的完善與建設(shè)是奠定物業(yè)管理行業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展的基礎(chǔ)，政府主管部門(mén)應(yīng)在加強(qiáng)法制建設(shè)的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮指導(dǎo)和監(jiān)督作用，保證行業(yè)的健康發(fā)展，規(guī)范市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，保證業(yè)主利益不受侵害。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王剛. 基于TQM理論的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理模式研究[J].現(xiàn)代物業(yè)，2007（1）：112-113.

[2] 謝獻(xiàn)春. 居住物業(yè)管理[M]. 華南理工大學(xué)出版社，2004：9-10.

[3] 彭杏芳. 對(duì)我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的剖析[J]. 法制與社會(huì)，2007（2）：36-37.

第3篇：建筑物業(yè)管理范文

胡華

身份證號(hào)碼

性 別

男

年 齡

28歲

政治面貌

共青團(tuán)員

婚姻狀況

未婚

視 力 狀 況

完全正常

身高(厘米)

176 cm

體重(公斤)

69 kg

民 族

漢族

戶口所在地

南昌市(含區(qū)市縣)

技術(shù)職稱

最 高 學(xué) 歷

大專

現(xiàn)居住地

南昌市(含區(qū)市縣)

畢業(yè)時(shí)間

2007

求 職 狀 態(tài)

在職

電話、手機(jī)

EMAIL

個(gè)人主頁(yè)

地 址

江西省南昌市新建縣興華路088號(hào)301室

郵編

330100

受教

育及

培訓(xùn)

狀況

2002年3 月 至 2007年7月

江西藍(lán)天學(xué)院

設(shè)計(jì)與傳播 大專

專業(yè)描述：

主攻,設(shè)計(jì)理念文化傳播

藍(lán)天駕校

C1 博士

專業(yè)描述：

駕駛技術(shù)過(guò)硬

工

作

經(jīng)

驗(yàn)

摘

要

任職公司名稱: 南昌時(shí)盛科技信息有限公司 。

2008年4 月 至 2012年5月

業(yè)務(wù)主管

工作職責(zé)和業(yè)績(jī):

求職意向

現(xiàn)從事行業(yè)：

市場(chǎng)/營(yíng)銷

現(xiàn)從事職業(yè)：

市場(chǎng)/營(yíng)銷/拓展主管

現(xiàn)職位級(jí)別：

中級(jí)職位（兩年以上工作經(jīng)驗(yàn)）

期望月薪：

面議

目前月薪：

面議

可到崗時(shí)間：

一周以內(nèi)

期望工作性質(zhì)：

全職

欲工作地區(qū)：

南昌市(含區(qū)市縣)、新余市(含區(qū)市縣)、九江市(含區(qū)市縣)

欲從事行業(yè)：

市場(chǎng)/營(yíng)銷

欲從事職業(yè)：

業(yè)務(wù)拓展主管/經(jīng)理

技能特長(zhǎng)

在學(xué)期間,個(gè)人興趣愛(ài)好廣泛,積極參加各種活動(dòng),具有很強(qiáng)的組織能力和親和能力.大一時(shí)加入學(xué)校舞蹈協(xié)會(huì),大二時(shí)任舞蹈協(xié)會(huì)公關(guān)部部長(zhǎng),管理日常舞蹈協(xié)會(huì)事務(wù),吸收新會(huì)員,還經(jīng)常與其他學(xué)校、本校的各個(gè)社團(tuán)打交道,開(kāi)展聯(lián)誼活動(dòng),曾經(jīng)組織過(guò)學(xué)校的舞蹈大賽.大二時(shí)還在班級(jí)擔(dān)任文娛委員,經(jīng)常召開(kāi)各種班務(wù)會(huì),組織籃球、足球比賽.工作上能大膽提出個(gè)人見(jiàn)解,又能虛心接受別人意見(jiàn),表現(xiàn)出色.在校期間曾被推薦參加學(xué)校無(wú)比賽和歌唱比賽.

外語(yǔ)水平

第一外語(yǔ):英語(yǔ) 一般

第二外語(yǔ):英語(yǔ) 一般

興趣愛(ài)好

舞蹈,畫(huà)畫(huà),唱歌

自我簡(jiǎn)評(píng)

第4篇：建筑物業(yè)管理范文

關(guān)鍵詞：建筑企業(yè)稅收管理問(wèn)題對(duì)策

一、建筑業(yè)的基本特點(diǎn)及其對(duì)稅收管理的影響

(一)建筑業(yè)的基本特點(diǎn)

1．開(kāi)發(fā)和生產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性

建筑行業(yè)開(kāi)發(fā)和生產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性主要表現(xiàn)為．開(kāi)發(fā)和生產(chǎn)項(xiàng)目的單件性、流動(dòng)性和長(zhǎng)期性。與國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展一樣．建筑業(yè)同樣具有周期性，且從投入到產(chǎn)出的運(yùn)行周期往往較長(zhǎng)。

2．與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性

建筑業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他多個(gè)行業(yè)具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，比如水泥、鋼鐵、玻璃、木材、家電、塑料等各種行業(yè)或產(chǎn)業(yè)，均在建筑業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中扮演相應(yīng)角色。正因?yàn)榇耍ㄖI(yè)也為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出較大貢獻(xiàn)。

3．對(duì)國(guó)家政策的敏感性

國(guó)家和政府出臺(tái)新的政策極易給建筑業(yè)帶來(lái)明顯影響，比如國(guó)家各項(xiàng)稅費(fèi)在影響建筑業(yè)成本核算基礎(chǔ)上，使企業(yè)利潤(rùn)回報(bào)率出現(xiàn)變動(dòng)．再如政府在建筑業(yè)投資規(guī)模的大小也直接影響到建筑業(yè)規(guī)模的變化。

（二)建筑業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收管理產(chǎn)生的影響

1．稅源變動(dòng)不易把握

由于建筑業(yè)很容易受到國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的影響，其稅收收入計(jì)劃、預(yù)測(cè)等難以保證準(zhǔn)確無(wú)誤，使得建筑企業(yè)決策和稅收征管把握難度較大。

2．所得稅管理難度較大

建筑業(yè)常出現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間持續(xù)一年以上的情況。對(duì)建筑企業(yè)征收企業(yè)所得稅，如果按照正常的以會(huì)計(jì)年度為單位，則很難對(duì)收入、配比結(jié)轉(zhuǎn)成本等進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算。加上有效開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具的流動(dòng)性．給個(gè)人所得稅的征收和管理造成更大不便。

3．稅務(wù)稽查工作復(fù)雜

建筑業(yè)牽涉其他多個(gè)行業(yè)，這給某些建筑企業(yè)在成本費(fèi)用上造假提供機(jī)會(huì)。此外，由于全國(guó)各地執(zhí)行稅收政策并非完全一致，則一些建筑企業(yè)到稅負(fù)較低的地區(qū)申請(qǐng)，甚至使用假發(fā)票。建筑業(yè)材料票使用增值稅發(fā)票，在上述情況下，地方地稅部門(mén)稽查難度明顯增加。

二、建筑企業(yè)稅收征管中常見(jiàn)問(wèn)題

(一)會(huì)計(jì)核算不規(guī)范

目前。建筑業(yè)企業(yè)賬面核算不實(shí)、明虧實(shí)盈、逃避稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管、偷逃企業(yè)所得稅等現(xiàn)象嚴(yán)重。一則營(yíng)業(yè)收入申報(bào)不真實(shí)，其主要原因在于建筑企業(yè)掛靠單位多、財(cái)務(wù)制度不健全、誠(chéng)信度偏低、賬證不規(guī)范等問(wèn)題普遍存在．比如將工程款結(jié)算收入或者合同外工程收入、工程差價(jià)收入等掛“其他應(yīng)收款”，再如處理涉私建筑項(xiàng)目時(shí)，將私人合伙建房的部分收入以略低于稅務(wù)機(jī)關(guān)所確定的最低申報(bào)價(jià)格入賬甚至不入賬，私自帳外經(jīng)營(yíng)，故意偷漏稅款。二則企業(yè)列支成本費(fèi)用隨意性較大、成本費(fèi)用較高．尤其是虛列各種名目開(kāi)支．如人工費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、借款利息等費(fèi)用。

(二)個(gè)人所得稅監(jiān)管不到位

在建筑業(yè)稅收收入構(gòu)成中。營(yíng)業(yè)稅占據(jù)較大比例．個(gè)人所得稅所占比重甚小，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)個(gè)人所得稅監(jiān)管不到位，導(dǎo)致出現(xiàn)較多問(wèn)題：代扣代繳義務(wù)時(shí)間滯后、收入難以把握、分包工程常被遺漏、逃稅避稅現(xiàn)象嚴(yán)重。比如企業(yè)承接分包工程所得收入應(yīng)計(jì)人企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅扣繳的計(jì)稅金額，但在人賬時(shí)往往被遺漏，再如個(gè)人承包人或掛靠人開(kāi)具材料發(fā)票抵賬，用以逃避工薪所得的個(gè)人所得稅

(三)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅金額申報(bào)不足

據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》相關(guān)內(nèi)容，納稅人從事建筑、裝飾、修繕工程作業(yè)時(shí)，不管其與對(duì)方采取何種方式結(jié)算．納稅人營(yíng)業(yè)額均應(yīng)將工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力價(jià)款包含在內(nèi)。在施工過(guò)程中，建筑企業(yè)需要與其他多種行業(yè)產(chǎn)生聯(lián)系．但相當(dāng)一部分建筑企業(yè)自行采購(gòu)原材料，只向施工單位支付施工費(fèi)用則申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，施工單位納稅人也只依照所得旋工費(fèi)進(jìn)行申報(bào)。對(duì)于常發(fā)生的綠化、木門(mén)、水泥路、路燈、電梯等配套及零星工程，均以各種建筑材料、設(shè)備等發(fā)票形式直接計(jì)入且有賬目，以減少計(jì)稅金額。納稅人申報(bào)納稅只以施工費(fèi)為依據(jù)，則漏掉了建筑施工過(guò)程中自購(gòu)原材料費(fèi)用及其他動(dòng)力價(jià)款應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅。

(四)營(yíng)業(yè)稅征收難度大

目前．我國(guó)建筑企業(yè)營(yíng)業(yè)稅相關(guān)稅收政策規(guī)定不夠合理和明確，客觀上助推了納稅人稅款申報(bào)延時(shí)、稅款交付拖欠等不良現(xiàn)象的產(chǎn)生．十分不利于營(yíng)業(yè)稅征管工作的開(kāi)展。首先，稅收政策中關(guān)于建筑營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間規(guī)定過(guò)多、過(guò)細(xì)，在實(shí)際操作中遭遇較多難題，尤其是按照建筑營(yíng)業(yè)稅納稅人工程價(jià)款結(jié)算方式的不同，現(xiàn)行政策規(guī)定了不同的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，使得納稅人巧用規(guī)定故意延緩稅款繳納期限，稅務(wù)機(jī)關(guān)在未能全面掌握工程價(jià)款結(jié)算方式的情況下．很難確定建筑施工單位納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。其次．稅收政策關(guān)于建筑營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)規(guī)定的多樣性也成為稅收征管難度的誘因，《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則對(duì)營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)做出分散性規(guī)定，導(dǎo)致多數(shù)建筑企業(yè)不按時(shí)繳納稅金或者稅金分毫不繳，由于時(shí)間、空間、人力成本的限制．主管稅務(wù)部門(mén)無(wú)法準(zhǔn)確掌握工程進(jìn)度、成本核算、企業(yè)勞務(wù)、企業(yè)收入等具體情況，進(jìn)而造成施工企業(yè)拖欠、少繳稅款。

三、加強(qiáng)建筑業(yè)稅收管理的主要對(duì)策

(一)完善稅源監(jiān)控機(jī)制

做好稅源監(jiān)控應(yīng)從管理流程和管理內(nèi)容兩個(gè)角度人手。

1．規(guī)范管理流程

規(guī)范管理流程，應(yīng)實(shí)行有序的項(xiàng)目登記，包括項(xiàng)目開(kāi)工登記即在辦理開(kāi)工許可手續(xù)前，建設(shè)單位須與施工單位一同到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理建筑業(yè)稅收項(xiàng)目登記手續(xù)；項(xiàng)目變更登記，即在施工過(guò)程中出現(xiàn)停緩建等較大變動(dòng)時(shí)，建設(shè)單位和施工單位須到地稅部門(mén)辦理項(xiàng)目變更登記手續(xù)：項(xiàng)目注銷登記，即建設(shè)單位須在建筑項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后．主動(dòng)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目注銷登記手續(xù)，進(jìn)行結(jié)清代征稅款、交回《委托代征稅款證書(shū)》、代扣代征稅款憑證等一系列稅收事宜。

2．細(xì)化管理內(nèi)容

細(xì)化管理內(nèi)容應(yīng)實(shí)施雙向申報(bào)方式，即建筑單位和建筑企業(yè)需在建筑項(xiàng)目被納入正常的稅收管理軌道后，分別向項(xiàng)目所在地稅收征收分局、機(jī)構(gòu)所在地稅收征收分局申報(bào)納稅。其中建筑單位應(yīng)定期明細(xì)申報(bào)，對(duì)工程進(jìn)度、付款情況、代征稅款、工程材料供給等詳情進(jìn)行分項(xiàng)目申報(bào)，并建立健全代征稅款臺(tái)賬，按月解報(bào)稅款。建筑企業(yè)則首先根據(jù)法定要求，辦理相關(guān)納稅申報(bào)手續(xù)，并據(jù)工程進(jìn)度將《建筑業(yè)稅收明細(xì)申報(bào)表》報(bào)送至機(jī)構(gòu)所在地稅收征收分局處．以將稅源監(jiān)控延伸至具體的建筑項(xiàng)目，提高納稅申報(bào)準(zhǔn)確性。

(二)有機(jī)協(xié)調(diào)工作局面

1．明確機(jī)構(gòu)定位和職責(zé)

在建筑企業(yè)稅收征管過(guò)程中。對(duì)建筑項(xiàng)目所在地稅收征收分局、建筑企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地稅收收分局、建筑業(yè)稅收管理員的地位、職責(zé)應(yīng)予以定位和明確。建筑項(xiàng)目所在地稅收征收分局同時(shí)監(jiān)督建設(shè)單位代征稅款申報(bào)、解繳、代征稅款及時(shí)足額入庫(kù)，以及施工、貸款結(jié)算、開(kāi)工與竣工驗(yàn)收等各個(gè)不同過(guò)程，并將稅收信息傳遞給機(jī)構(gòu)所在地稅收征收分局。建筑企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地稅收征收分局既要負(fù)責(zé)對(duì)納稅人據(jù)項(xiàng)目預(yù)算和工程進(jìn)度實(shí)施納稅申報(bào)情況的監(jiān)督．又要對(duì)財(cái)務(wù)核算、稅款繳納等內(nèi)容予以監(jiān)管，以向項(xiàng)目所在地稅收征收分局傳遞及時(shí)性信息，做好定期分析對(duì)比工作。

2．實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)控制和相互制約

建筑企業(yè)稅收專業(yè)化管理和動(dòng)態(tài)控制要求，稅務(wù)機(jī)關(guān)專人、專職、專責(zé)地對(duì)建筑項(xiàng)目施以跟蹤管理方式，其目的在于監(jiān)管建設(shè)單位代扣稅款是否合法、建設(shè)項(xiàng)目施工進(jìn)度如何、涉稅動(dòng)態(tài)信息是否可靠，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，確保稅款從開(kāi)工到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收均能夠及時(shí)足額入庫(kù)。建筑業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)應(yīng)相互協(xié)調(diào)、彼此制約，比如施工單位機(jī)構(gòu)所在地稅收征收機(jī)構(gòu)、建筑項(xiàng)目所在地稅收征收機(jī)構(gòu)共同、定期對(duì)比析納稅申報(bào)詳情，及時(shí)查找漏項(xiàng)工作、申報(bào)不及時(shí)等問(wèn)題。

3．構(gòu)建信息化管理平臺(tái)

隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)不斷翻新，建筑業(yè)信息化水平目益提高，其信息化管理訴求也日漸提高。比如借助于平臺(tái)信息集成功能，對(duì)建筑企業(yè)內(nèi)外信息資源有效整合；再如以信息化管理平臺(tái)的比對(duì)預(yù)警功能，實(shí)現(xiàn)稅源智能化管理；或者以平臺(tái)多元化查詢功能，提升稅收管理效能，此點(diǎn)最利于建筑行業(yè)企業(yè)各個(gè)職能部門(mén)與稅收管理員的溝通，以全面及時(shí)地監(jiān)控和了解稅源情況。

(三)拓展稅收管理范圍

1．?dāng)U充稅源信息渠道

加強(qiáng)建筑業(yè)稅收管理，須解決稅源信息不對(duì)稱問(wèn)題，構(gòu)建信息共享、管控有效的綜合治稅體系和綜合治稅網(wǎng)絡(luò)，積極擴(kuò)充稅源信息渠道。具體來(lái)講，建立健全和相關(guān)部門(mén)進(jìn)行信息交換與聯(lián)系的制度．保證重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目信息的定期獲取，并對(duì)工程項(xiàng)目計(jì)劃投資、招投標(biāo)以及投資完成進(jìn)度等及時(shí)、全面掌握，充分挖掘潛在稅源信息．實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有稅源信息準(zhǔn)確、真實(shí)、可靠。

第5篇：建筑物業(yè)管理范文

一、勞務(wù)分包的定義及本質(zhì)

所謂勞務(wù)分包指的是施工總承包企業(yè)或?qū)I(yè)承包企業(yè)將其承包工程中的勞務(wù)作業(yè)發(fā)包給勞務(wù)分包企業(yè)完成的活動(dòng)。勞務(wù)分包指向的對(duì)象是建設(shè)施工過(guò)程中的勞務(wù)作業(yè)，計(jì)取的是工程費(fèi)用中的人工費(fèi)及相應(yīng)管理費(fèi)。勞務(wù)分包企業(yè)與施工總承包企業(yè)或?qū)I(yè)承包企業(yè)簽訂勞務(wù)分包合同，有直接的法律關(guān)系而非雇傭關(guān)系，與業(yè)主（甲方）無(wú)直接的法律關(guān)系。施工總承包企業(yè)或?qū)I(yè)承包企業(yè)進(jìn)行勞務(wù)分包時(shí)無(wú)須業(yè)主（甲方）同意。

二、勞務(wù)分包企業(yè)的發(fā)展歷程

2001年建設(shè)部頒布的《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中第一次明確將“建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)分為施工總承包、專業(yè)承包和勞務(wù)分包三個(gè)序列。獲得勞務(wù)分包資質(zhì)的企業(yè)，可以承接施工總承包企業(yè)或者專業(yè)承包企業(yè)分包的勞務(wù)作業(yè)?！碑?dāng)時(shí)的勞務(wù)分包企業(yè)的主力是從建筑業(yè)企業(yè)分離的勞務(wù)層以及大批農(nóng)村務(wù)工人員。2005年建設(shè)部頒布《關(guān)于建立和完善勞務(wù)分包制度發(fā)展建筑勞務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)》中要求“在全國(guó)建立基本規(guī)范的建筑勞務(wù)分包制度，農(nóng)民工基本被勞務(wù)企業(yè)或其他用工企業(yè)直接吸納，‘包工頭’承攬分包業(yè)務(wù)基本被禁止?！碑?dāng)時(shí)的建筑業(yè)市場(chǎng)有了一定的發(fā)展，一方面是包工頭隨意用工、管理混亂，違法轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，損害農(nóng)民工的合法權(quán)益。另一方面，農(nóng)民工隊(duì)伍素質(zhì)較低，龐大松散，給工程建設(shè)質(zhì)量帶來(lái)隱患。2015年住建部釋放政策紅利，頒布新版《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》提出“施工勞務(wù)資質(zhì)不分類別與等級(jí)。國(guó)家鼓勵(lì)取得施工總承包資質(zhì)的企業(yè)擁有獨(dú)資或者控股的勞務(wù)企業(yè)?！蓖瑫r(shí)對(duì)勞務(wù)企業(yè)換證工作進(jìn)一步放寬。勞務(wù)資質(zhì)部分類別和等級(jí)，打破了原本基于房建工程劃分勞務(wù)資質(zhì)分類和等級(jí)的局限，放開(kāi)了勞務(wù)分包的自由度，有利于拓寬勞務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)空間，提升勞務(wù)企業(yè)創(chuàng)收增收能力。

三、建筑業(yè)企業(yè)勞務(wù)分包的現(xiàn)狀分析

（一）以包代管現(xiàn)象比較普遍

建筑業(yè)企業(yè)將所承攬工程的勞務(wù)作業(yè)發(fā)包給勞務(wù)分包企業(yè)，與之簽訂單價(jià)形式的勞務(wù)分包合同，在實(shí)際進(jìn)場(chǎng)施工后，粗放式管理，缺乏對(duì)施工過(guò)程的監(jiān)控，工程質(zhì)量、工期、安全等存在巨大隱患，勞務(wù)分包再轉(zhuǎn)包現(xiàn)象也屢有發(fā)生。

（二）勞務(wù)分包企業(yè)整體素質(zhì)不高

目前勞務(wù)分包企業(yè)一線用工多為農(nóng)民工，流動(dòng)性強(qiáng)，數(shù)量大，隊(duì)伍穩(wěn)定性差，技術(shù)水平差，管理難度很大。勞務(wù)分包企業(yè)大多沒(méi)有依法與農(nóng)民工簽訂勞動(dòng)合同。農(nóng)民工的合法權(quán)益無(wú)法得到有效的法律保障。

（三）拖欠農(nóng)民工工資時(shí)有發(fā)生

施工總承包企業(yè)或?qū)I(yè)承包企業(yè)與農(nóng)民工無(wú)直接法律關(guān)系，由勞務(wù)分包企業(yè)對(duì)農(nóng)民工進(jìn)行直接管理。由于農(nóng)民工維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，一旦發(fā)生拖欠工資勞務(wù)糾紛時(shí)，往往采取堵門(mén)、示威等極端手段，給施工總承包企業(yè)和專業(yè)承包企業(yè)帶來(lái)不可估量的損失。

四、探索建筑業(yè)企業(yè)分包管理新模式

（一）規(guī)范勞務(wù)分包管理，建筑業(yè)企業(yè)應(yīng)多措并舉

建筑業(yè)企業(yè)首先要構(gòu)建完善的勞務(wù)分包風(fēng)險(xiǎn)防控體系，成立勞務(wù)分包專項(xiàng)管理小組。建立整套的勞務(wù)分包企業(yè)準(zhǔn)入及考核制度，建立本企業(yè)的勞務(wù)分包商誠(chéng)信資源庫(kù)。入網(wǎng)的勞務(wù)分包企業(yè)參與勞務(wù)分包工程投標(biāo)、通過(guò)勞務(wù)分包審批并簽訂勞務(wù)分包合同。勞務(wù)分包合同中對(duì)工作內(nèi)容、數(shù)量、工期、質(zhì)量要求、結(jié)算方式、違約責(zé)任都應(yīng)約定明確，尤其是應(yīng)約定“勞務(wù)分包人應(yīng)按月向工程承包人報(bào)告農(nóng)民工工資的支付情況，并及時(shí)支付其工資；如因遲延支付或無(wú)理由不支付農(nóng)民工工資，造成農(nóng)民工上訪或其他有損工程承包人企業(yè)形象的事項(xiàng)發(fā)生，勞務(wù)分包人承擔(dān)由此給工程承包人造成的全部損失。勞務(wù)分包人應(yīng)與工程承包人簽訂《農(nóng)民工工資發(fā)放承諾書(shū)》?！?/p>

建筑業(yè)企業(yè)還應(yīng)大力加強(qiáng)對(duì)勞務(wù)分包作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督管理。項(xiàng)目部要切實(shí)安排能力強(qiáng)、項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)豐富的技術(shù)人員和管理人員深入現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)施工組織計(jì)劃向勞務(wù)分包作業(yè)人員進(jìn)行施工技術(shù)和安全交底、下達(dá)施工任務(wù)指令，對(duì)施工技術(shù)、工程質(zhì)量、安全文明生產(chǎn)進(jìn)行全過(guò)程管理和監(jiān)督。隨時(shí)跟蹤工程整體施工進(jìn)度，針對(duì)勞務(wù)分包管理中的質(zhì)量、安全、進(jìn)度問(wèn)題及時(shí)糾正，杜絕違章作業(yè)，避免人身傷亡事故，確保工程質(zhì)量和整體進(jìn)度。為防止出現(xiàn)勞務(wù)分包企業(yè)拖欠農(nóng)民工工資而尋釁滋事的情形，項(xiàng)目部應(yīng)與勞務(wù)分包企業(yè)核實(shí)每個(gè)勞務(wù)人員的勞動(dòng)合同，要求勞務(wù)分包企業(yè)每月將農(nóng)民工工資發(fā)放記錄給項(xiàng)目部進(jìn)行備案，切實(shí)從根本上杜絕惡意拖欠農(nóng)民工工資造成堵門(mén)上訪事件。

（二）把握建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)調(diào)整契機(jī)，探索成立勞務(wù)公司新模式

整個(gè)建筑業(yè)企業(yè)的用工現(xiàn)狀來(lái)看，一方面，國(guó)有大中型企業(yè)擁有自己的工人隊(duì)伍，從技術(shù)水平和綜合素質(zhì)較高，但是用工成本逐年增大，企業(yè)效益偏低，且存在用工結(jié)構(gòu)的變化，老工人逐步轉(zhuǎn)入管理層，一線用工量不足需要新鮮血液輸入；另一方面，建筑業(yè)企業(yè)承攬工程的勞務(wù)作業(yè)以勞務(wù)分包的形式分包給具有資質(zhì)的勞務(wù)公司。

第6篇：建筑物業(yè)管理范文

（一）美國(guó)建筑節(jié)能管理體制

美國(guó)傳統(tǒng)上沒(méi)有與建筑管理對(duì)應(yīng)的聯(lián)邦管理機(jī)構(gòu)，建筑標(biāo)準(zhǔn)一般是地方城市的管理任務(wù)。聯(lián)邦政府不負(fù)責(zé)建筑的管理。地方政府（一般為州政府和市政府）負(fù)責(zé)制定建筑管理政策。目前，美國(guó)能源部是建筑節(jié)能領(lǐng)域發(fā)揮最大作用的政府機(jī)構(gòu)，但是，也并不從事全責(zé)制的管理，其主要任務(wù)是支持技術(shù)傳播、制訂標(biāo)準(zhǔn)和組織科研工作。其他與建筑節(jié)能有關(guān)的管理主體包括聯(lián)邦部門(mén)（能源部、環(huán)保署、財(cái)政部）、州政府監(jiān)管管理者、地方管理機(jī)構(gòu)（如加州能源委員會(huì)等）、行業(yè)協(xié)會(huì)（如暖通空調(diào)工程師協(xié)會(huì)、綠色建筑委員會(huì)等）、大學(xué)、節(jié)能產(chǎn)品制造商等。值得一提的是，以上各個(gè)機(jī)構(gòu)并不是從屬關(guān)系，彼此之間的活動(dòng)不是依靠行政命令，而是依靠手中的資源和經(jīng)費(fèi)的使用。各個(gè)部門(mén)雖然不相互從屬，也沒(méi)有單位和個(gè)人在全局上的協(xié)調(diào)，但是，都會(huì)按照默認(rèn)的行業(yè)規(guī)則進(jìn)行工作。比如，行業(yè)協(xié)會(huì)中美國(guó)暖通空調(diào)協(xié)會(huì)每年都會(huì)在沒(méi)有聯(lián)邦政府支持的情況下，依靠工程師自愿編制大量的行業(yè)規(guī)范，各地政府也往往自覺(jué)采用這些規(guī)范而不是自己重新編寫(xiě)。

（二）美國(guó)建筑節(jié)能政策與標(biāo)準(zhǔn)

美國(guó)的建筑節(jié)能政策包括能源使用政策、建筑節(jié)能經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策和2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后出臺(tái)的美國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和再生能源法案，其中，建筑節(jié)能經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策非常有特色，涵蓋了住宅、商業(yè)、公共建筑和工業(yè)等多個(gè)行業(yè)。以商業(yè)建筑節(jié)能的減稅而言，相關(guān)政策規(guī)定：“對(duì)于新建或已有建筑，只要通過(guò)安裝室內(nèi)照明、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、制熱、制冷、通風(fēng)和熱水系統(tǒng)，標(biāo)的建筑總能耗比美國(guó)暖通空調(diào)工程師協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)90.1-2001所規(guī)定的最小能耗小50%，那么此建筑每平方英寸可獲得1.8美元的減稅。此項(xiàng)政策主要給予建筑業(yè)主，但是也同樣適用于進(jìn)行了結(jié)構(gòu)擴(kuò)建的房客。”美國(guó)建筑節(jié)能還擁有諸多行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，包括強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和自愿性標(biāo)準(zhǔn)。在強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)中又包括商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)、居住建筑標(biāo)準(zhǔn)等多項(xiàng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)。比如，美國(guó)早在2005年就推出了美國(guó)能源管理計(jì)劃，根據(jù)相關(guān)法案規(guī)定，聯(lián)邦政府新建大樓至少應(yīng)比現(xiàn)有建筑條例節(jié)能30%。自愿性標(biāo)準(zhǔn)包括中小型辦公樓先進(jìn)節(jié)能設(shè)計(jì)指導(dǎo)、綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)等，其中，在全球較為有影響力的標(biāo)準(zhǔn)是綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)（LEED），此標(biāo)準(zhǔn)適用于所有建筑類型——住宅建筑和商業(yè)建筑的整個(gè)生命周期評(píng)估、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)等，并且除了建筑之外還涉及鄰里地區(qū)。具體包括“新建和改造項(xiàng)目分冊(cè)、既有建筑分冊(cè)、商業(yè)建筑室內(nèi)分冊(cè)、學(xué)校項(xiàng)目分冊(cè)、住宅分冊(cè)、社區(qū)規(guī)劃分冊(cè)、商店分冊(cè)、療養(yǎng)院分冊(cè)”等諸多細(xì)分內(nèi)容，內(nèi)容針對(duì)性強(qiáng)且極具實(shí)操性。

（三）建筑節(jié)能行業(yè)協(xié)會(huì)

美國(guó)建筑節(jié)能行業(yè)協(xié)會(huì)眾多，包括能源效率經(jīng)濟(jì)委員會(huì)、太陽(yáng)能學(xué)會(huì)、暖通空調(diào)工程師協(xié)會(huì)、機(jī)械工程師協(xié)會(huì)、建筑性能模擬學(xué)會(huì)、綠色建筑委員會(huì)等眾多專業(yè)協(xié)會(huì)，他們都是沒(méi)有政府背景、自負(fù)盈虧的組織，協(xié)會(huì)經(jīng)費(fèi)來(lái)源于會(huì)展、出版行業(yè)規(guī)范和相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及對(duì)行業(yè)人員的培訓(xùn)。其中，暖通空調(diào)工程師協(xié)會(huì)的影響最大，在全球有51,000名會(huì)員，100個(gè)分會(huì)，每年都舉辦兩次會(huì)議，積極發(fā)展青年工程師和尖端節(jié)能技術(shù)的交流與培訓(xùn)。近年來(lái)，綠色建筑委員會(huì)憑借綠色建筑評(píng)估體系認(rèn)證的影響力，已經(jīng)成為全球有較大影響力的行業(yè)協(xié)會(huì)。

（四）建筑節(jié)能市場(chǎng)

美國(guó)建筑節(jié)能市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度較高，其中，合同能源管理在美國(guó)建筑節(jié)能市場(chǎng)中占據(jù)了較大比重，這是一種以節(jié)省能源費(fèi)用來(lái)支付節(jié)能項(xiàng)目全部成本的節(jié)能投資方式。20世紀(jì)80年代末90年代初以來(lái)，美國(guó)的能源管理產(chǎn)業(yè)以平均每年24%的增長(zhǎng)率高速發(fā)展。能源公司主要由樓宇設(shè)備和控制公司（如霍尼韋爾、西門(mén)子等）、電力、燃?xì)夤镜群酮?dú)立的中小型能源管理公司組成，其中前兩者占據(jù)了主要的市場(chǎng)份額。而且，就合同能源管理的市場(chǎng)對(duì)象看來(lái)，公共客戶群體是主體，中小學(xué)校、政府、公立醫(yī)院等占據(jù)了50%左右的市場(chǎng)，其他公共客戶占據(jù)了24%，而私有客戶群體比例僅為26%。因此，政府采購(gòu)的項(xiàng)目是合同能源管理的主體市場(chǎng)。

（五）社區(qū)建筑節(jié)能的社區(qū)節(jié)能

美國(guó)的建筑節(jié)能沒(méi)有局限在建筑本身，而是擴(kuò)展延伸到使用人群和社區(qū)，因此，節(jié)能活動(dòng)不僅體現(xiàn)在技術(shù)節(jié)能方面，更圍繞業(yè)主的使用習(xí)慣展開(kāi)了諸多深層次的競(jìng)賽。比如，美國(guó)西部的薩克拉門(mén)托市就組織社區(qū)業(yè)主進(jìn)行能源節(jié)約比賽，通過(guò)報(bào)名或隨機(jī)挑選，在100個(gè)相同居住面積，相同取暖熱水燃料系統(tǒng)的家庭進(jìn)行能源節(jié)約競(jìng)賽，在網(wǎng)上公布勝利者的名字與相片，比賽內(nèi)容包括扔棄廢物，取暖熱水燃料，電力和食品。此外，物業(yè)公司在節(jié)能知識(shí)普及方面也起到了積極的作用，如在美國(guó)東部的一些社區(qū)進(jìn)行少扔垃圾的比賽，物業(yè)公司會(huì)具體地告訴小區(qū)業(yè)主怎樣減少垃圾，比如，不要買有包裝的食用品而是盡可能買散裝的食用品、購(gòu)物不用一次性塑料袋等，該地區(qū)的生活垃圾減少了30%。

二、美國(guó)建筑節(jié)能管理發(fā)展對(duì)我國(guó)綠色物業(yè)管理的啟示

美國(guó)與中國(guó)相比，具有不同的政治管理體制和國(guó)情，消費(fèi)者的消費(fèi)認(rèn)知和消費(fèi)習(xí)慣也有較大差異，但是，縱觀美國(guó)建筑節(jié)能管理的具體情況，從管理主體、政策標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)協(xié)會(huì)、技術(shù)支持，到市場(chǎng)發(fā)展和社區(qū)延伸管理，對(duì)我國(guó)綠色物業(yè)管理行業(yè)的推廣仍然有諸多啟示。

（一）政府綜合政策強(qiáng)力支持，中央與地方共同發(fā)力

美國(guó)聯(lián)邦政府重視節(jié)能管理，制定了多項(xiàng)政策，其中，以經(jīng)濟(jì)激勵(lì)作為調(diào)整和刺激的核心手段，采取補(bǔ)貼、稅收減免等措施，有效地提高了相關(guān)主體實(shí)施綠色物業(yè)管理的積極性。而且，積極制訂了相關(guān)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，地方政府也積極配合并分別出臺(tái)相應(yīng)的管理政策。相比之下，我國(guó)政策過(guò)于傾向于宏觀和中觀，經(jīng)濟(jì)刺激政策較少，缺乏明確可實(shí)操的標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)各地政府在節(jié)能管理工作的主動(dòng)性方面差異較大，在綠色物業(yè)管理方面全國(guó)尚未有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，僅有深圳于2011年6月頒行了《深圳市綠色物業(yè)管理導(dǎo)則（試行）》，2013年4月1日印發(fā)了《深圳市綠色物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)細(xì)則（試行）》，目前也在試運(yùn)行中，全國(guó)其他地市的綠色物業(yè)管理有待全面展開(kāi)。

（二）全生命周期、全類型的建筑節(jié)能管理

綠色物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及規(guī)劃和設(shè)計(jì)單位、施工、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等多個(gè)環(huán)節(jié)，只有通過(guò)政府的推動(dòng)才能有效整合各方資源。從美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)看來(lái)，美國(guó)政府非常注重建筑的全生命周期各個(gè)環(huán)節(jié)的節(jié)能，既注重開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)，又關(guān)注后期管理，還鼓勵(lì)既有建筑的改造。反觀我國(guó)，卻過(guò)于注重前期規(guī)劃而忽視了后期的管理。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，“自2008年開(kāi)始至2013年3月，通過(guò)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正式認(rèn)定的綠色建筑標(biāo)識(shí)項(xiàng)目共有611項(xiàng)，其中568項(xiàng)獲得設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)，43項(xiàng)獲得運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)”。這就給我國(guó)推動(dòng)綠色物業(yè)管理帶來(lái)了巨大的發(fā)展空間。而且，從美國(guó)節(jié)能管理的經(jīng)濟(jì)刺激政策和美國(guó)綠色建筑協(xié)會(huì)推動(dòng)的綠色建筑評(píng)估體系（LEED）認(rèn)證內(nèi)容看，節(jié)能的對(duì)象不僅包括商業(yè)、公共物業(yè)，還包括住宅、工業(yè)等等。而在我國(guó)，綠色物業(yè)管理主要應(yīng)用于商業(yè)和公共物業(yè)，在住宅和工業(yè)方面的應(yīng)用較少，技術(shù)含量較低，尤其缺乏系統(tǒng)的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。盡管國(guó)家頒布的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)于住宅和公共建筑運(yùn)營(yíng)的指標(biāo)，但是相關(guān)指標(biāo)不夠完善，缺乏細(xì)致分類，難以反映出綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理的特點(diǎn)和目標(biāo)，有待于制訂更為細(xì)化、針對(duì)性強(qiáng)的全生命周期、全類型的綠色物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)后期物業(yè)管理與前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)與施工的融合。

（三）建筑節(jié)能協(xié)會(huì)組織的積極推動(dòng)

正如前文所言，美國(guó)擁有多個(gè)專業(yè)的建筑節(jié)能協(xié)會(huì)，而且，各個(gè)協(xié)會(huì)都積極制訂相關(guān)行業(yè)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)并且通過(guò)會(huì)員活動(dòng)、展會(huì)、培訓(xùn)加以推廣，這些協(xié)會(huì)成為美國(guó)節(jié)能管理知識(shí)傳播和發(fā)展的重要載體。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)是物業(yè)管理行業(yè)的重要協(xié)會(huì)，目前，在全國(guó)各個(gè)城市都有相應(yīng)的分會(huì)，并在推動(dòng)綠色物業(yè)管理方面組織了多次交流活動(dòng)，并將重要文章刊登在其會(huì)刊上，但是，相比于美國(guó)相關(guān)協(xié)會(huì)和我國(guó)綠色物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀，中物協(xié)有必要作出更多努力，比如成立專門(mén)的發(fā)展綠色物業(yè)管理的專業(yè)委員會(huì)，研究制訂適合我國(guó)行業(yè)需要的綠色物業(yè)管理的服務(wù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，與電力、暖通、機(jī)械、光能等領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)中心合作，推廣更多有效的節(jié)能技術(shù)，指導(dǎo)各地協(xié)會(huì)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展綠色物業(yè)管理活動(dòng)提供行為引導(dǎo)；建立和完善綠色物業(yè)管理評(píng)價(jià)體系，包括評(píng)價(jià)辦法和評(píng)價(jià)技術(shù)細(xì)則，尤其是在增進(jìn)行業(yè)交流和向政府爭(zhēng)取更多的資金扶持等方面開(kāi)展更多的工作。

（四）政府采購(gòu)促進(jìn)合同能源管理發(fā)展

美國(guó)聯(lián)邦政府的公共服務(wù)采購(gòu)占據(jù)了合同能源管理的較大市場(chǎng)，即從政府層面保證了合同能源管理的推廣。我國(guó)實(shí)施合同能源管理剛剛起步，政府采購(gòu)實(shí)施能源管理的項(xiàng)目還只在深圳、北京等少數(shù)一線城市開(kāi)展。主體市場(chǎng)在商業(yè)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目，只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)成本管理的手段，并未真正在全社會(huì)取得節(jié)能降耗的共識(shí)，相關(guān)政策激勵(lì)不足。在現(xiàn)實(shí)中，住宅小區(qū)的合同能源管理還面臨業(yè)主大會(huì)授權(quán)難、改造回報(bào)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大導(dǎo)致物業(yè)公司積極性不高等諸多問(wèn)題，商業(yè)中心的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)商也往往因?yàn)閾?dān)心影響運(yùn)營(yíng)效果而拒絕實(shí)施。導(dǎo)致既有建筑改造的管理體制不太完善。

（五）社區(qū)家庭節(jié)能的深度參與和技能普及

第7篇：建筑物業(yè)管理范文

一、我國(guó)建筑企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

(一)財(cái)務(wù)控制薄弱

第一，存貨管理薄弱，造成資金呆滯。很多建筑企業(yè)月末存貨占用資金往往超過(guò)成本的兩倍以上，造成資金呆滯，周轉(zhuǎn)不靈。

第二，應(yīng)收賬款控制不嚴(yán)，造成資金回收困難。一是沒(méi)有制定嚴(yán)格的賒銷對(duì)策，往往對(duì)賒銷對(duì)象的支付能力及信譽(yù)并不了解且?guī)в幸欢ǖ拿つ啃?。二是回收期過(guò)長(zhǎng)，缺乏有力的催收措施，造成應(yīng)收賬款成為呆賬。有些建筑企業(yè)賬面反映有錢，而實(shí)際沒(méi)錢，所實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)是空的，嚴(yán)重制約了企業(yè)的全面發(fā)展。企業(yè)賬上有錢但收不回來(lái)，長(zhǎng)期拖欠形成呆壞賬，即使有錢也是無(wú)用的死錢，建設(shè)單位拖欠工程款不僅僅損失企業(yè)效益，而且還讓企業(yè)承擔(dān)著沉重的銀行利息負(fù)擔(dān)。

第三，現(xiàn)金管理落后，有些建筑企業(yè)認(rèn)為現(xiàn)金越多越好，造成現(xiàn)金閑置；而有些企業(yè)恰恰相反，資金使用沒(méi)有計(jì)劃，分散開(kāi)發(fā)，無(wú)法應(yīng)付經(jīng)營(yíng)急需的資金，從而陷入財(cái)務(wù)困境。

第四，重錢不重物，非現(xiàn)金資產(chǎn)損失浪費(fèi)嚴(yán)重。不少建筑企業(yè)的管理者，很重視對(duì)現(xiàn)金的管理，而對(duì)原材料、半成品、固定資產(chǎn)等的管理卻不嚴(yán)格，保管不善，出了問(wèn)題也無(wú)人查找，資產(chǎn)損失浪費(fèi)嚴(yán)重。

(二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)廣泛存在

首先，目前建筑市場(chǎng)還不夠規(guī)范，部分建設(shè)項(xiàng)目資金不到位，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)部分轉(zhuǎn)嫁給建筑企業(yè)，制約了建筑企業(yè)的現(xiàn)金流。其次，建筑企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于工程項(xiàng)目施工全過(guò)程，建筑企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是資金回收風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)。為了承接建筑工程，建筑企業(yè)在自有資金不足的情況下向銀行貸款，但舉債不適度會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。第三，大部分建筑企業(yè)缺乏較為完善的內(nèi)部控制制度。建筑企業(yè)的建筑資金使用呈中長(zhǎng)期性，造成大量資金沉淀，資金使用率低，影響資金周轉(zhuǎn)和短期債務(wù)的支付，主要表現(xiàn)在固定資產(chǎn)的購(gòu)建超出了企業(yè)的承受能力。

(三)職能部門(mén)權(quán)責(zé)不清

每個(gè)企業(yè)都有自己的規(guī)章制度，企業(yè)的管理人員及各職能部門(mén)都制定了相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)，然而我國(guó)建筑企業(yè)中普遍存在有權(quán)無(wú)責(zé)或有責(zé)無(wú)權(quán)的現(xiàn)象.只行使權(quán)利，而不承擔(dān)責(zé)任從而造成資產(chǎn)流失。對(duì)重大經(jīng)濟(jì)損失沒(méi)有建立責(zé)任追宄制度，直接造成財(cái)務(wù)管理混亂。有些單位領(lǐng)導(dǎo)在承攬到工程后，沒(méi)有對(duì)合同深入理解，對(duì)財(cái)務(wù)知識(shí)一知半解，平時(shí)不看報(bào)表，心里裝著本糊涂賬，對(duì)財(cái)務(wù)工作管而不理或理而不管，嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量。

(四）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息不真實(shí)

在以項(xiàng)目經(jīng)理部門(mén)制度為核心的經(jīng)營(yíng)框架下，企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)收取的各項(xiàng)目經(jīng)理部門(mén)提供的成本票據(jù)實(shí)行財(cái)務(wù)核算，并根據(jù)收到的工程款結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)收入和成本。以成本倒軋收入，并結(jié)算利潤(rùn)，基本上不對(duì)收入、成本發(fā)生的時(shí)間性、真實(shí)性、配比性加以審核，這在一定程度上影響了財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性。而多層次的會(huì)計(jì)核算管理體制，也使得財(cái)務(wù)信息的及時(shí)性和真實(shí)性不能得到保證，公司的各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度得不到有效的貫徹實(shí)施，各下屬單位常常為了自身利益制造假賬，提供虛假的財(cái)務(wù)信息。財(cái)務(wù)信息不能有效地為企業(yè)決策提供服務(wù)，會(huì)計(jì)管理體制的矛盾日益突出。

二、完善建筑企業(yè)財(cái)務(wù)管理的建議

(一)加強(qiáng)存貨和應(yīng)收賬款的管理

首先，要加強(qiáng)存貨管理。盡可能壓縮庫(kù)存物資，避免資金呆滯。制定合理的庫(kù)存量，既要防止停工待料，又不至于庫(kù)存太多而占用較多的流動(dòng)資金和庫(kù)存費(fèi)用，維持均衡生產(chǎn)。降低進(jìn)貨成本，就要采取批量集中進(jìn)貨，獲得較多的商業(yè)折扣，通過(guò)增加每次進(jìn)貨數(shù)量，減少進(jìn)貨次數(shù)，以降低采購(gòu)費(fèi)用支出。

其次，加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理。對(duì)于承包工程，在進(jìn)行事前可行性論證時(shí)，要考慮建設(shè)單位是否有可靠的工程資金來(lái)源等，并根據(jù)建設(shè)單位以往的資信情況評(píng)價(jià)甲方的資信程度。在工程施工期間和完工之后，要定期與甲方核對(duì)應(yīng)收賬款，加大催收力度和采取切實(shí)可行的催收措施。要制定完善的收款管理辦法，并層層落實(shí)，責(zé)任到人，嚴(yán)格控制賬齡，對(duì)死賬、呆賬，要在取得確鑿證據(jù)后進(jìn)行妥善的會(huì)計(jì)處理。對(duì)于被動(dòng)應(yīng)收賬款，應(yīng)盡早采取調(diào)解、仲裁、司法等措施，盡量挽回己流失的資產(chǎn)和保護(hù)面臨流失的資產(chǎn)，并追宄責(zé)任人的責(zé)任。

(二）強(qiáng)化預(yù)算管理

預(yù)算既是行動(dòng)計(jì)劃，又是管理目標(biāo)。要求做到：第一，要盤(pán)活存量，優(yōu)化增量，以收定支，把有限的優(yōu)質(zhì)資源導(dǎo)向優(yōu)勢(shì)企業(yè)，讓虧損企業(yè)和項(xiàng)目處于受控狀態(tài)，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)量做出硬性規(guī)定。生產(chǎn)性單位，以項(xiàng)目成本控制為重點(diǎn)；經(jīng)營(yíng)性的單位，則以費(fèi)用開(kāi)支為控制重點(diǎn)。第二，要控制資本性支出。將借貸、投資、購(gòu)置等大的資本性支出的權(quán)限收歸集團(tuán)公司總部。第三，要維護(hù)預(yù)算的嚴(yán)肅性。根據(jù)量入為出的原則，統(tǒng)籌安排資金支出。同時(shí)，根據(jù)確定的利潤(rùn)總目標(biāo)，制定出年度各項(xiàng)指標(biāo)的分目標(biāo)，通過(guò)目標(biāo)分自解對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用的支出進(jìn)行嚴(yán)格控制，對(duì)未列入財(cái)務(wù)預(yù)算的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)一律不得付諸實(shí)施。財(cái)務(wù)部門(mén)一律不安排預(yù)算外資金支出，特殊情況必須開(kāi)支時(shí)，由總經(jīng)理或財(cái)務(wù)總監(jiān)一支筆審批，超支單位還應(yīng)承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。第四，要將預(yù)算與績(jī)效、考核、獎(jiǎng)罰掛鉤。

(三)厘清各職能部門(mén)的權(quán)責(zé)，抓好責(zé)任成本的過(guò)程控制

責(zé)任成本是全員過(guò)程形成的，其管理也是全員全過(guò)程。全員控制即：建立“成本控制中心”，實(shí)行權(quán)、責(zé)、利結(jié)合，指標(biāo)分級(jí)分口管理，把職工管理和專業(yè)管理結(jié)合起來(lái)，形成一個(gè)從上到下的成本控制與管理網(wǎng)絡(luò)，使成本管理工作滲透到企業(yè)每個(gè)角落，責(zé)任落實(shí)到人；全過(guò)程控制和管理是指從施工設(shè)計(jì)、目標(biāo)成本的制訂、施工過(guò)程到完工交付，對(duì)工程成本形成過(guò)程的各個(gè)階段和所耗費(fèi)的費(fèi)用要素所進(jìn)行的全過(guò)程、全方位的事前、事中、事后控制和管理。在責(zé)任成本管理過(guò)程中，首先要確定責(zé)任中心，按責(zé)任成本指標(biāo)與各責(zé)任中心簽訂經(jīng)濟(jì)承包合同，同時(shí)各相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格按照簽訂的內(nèi)容，與工程進(jìn)度同步進(jìn)行總量控制。一是封存檔案工資，實(shí)現(xiàn)新的分配制度。二是實(shí)行限額領(lǐng)、發(fā)料制度。三是加強(qiáng)機(jī)械使用過(guò)程中的費(fèi)用控制，實(shí)行單機(jī)核算，把機(jī)械承包和工程施工承包結(jié)合起來(lái)進(jìn)行考核。四是實(shí)行內(nèi)部結(jié)算制度。五是定期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析。

(四）加大對(duì)建筑企業(yè)的財(cái)務(wù)監(jiān)管，切實(shí)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)工作

一要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的監(jiān)管，督促建筑企業(yè)建立健全財(cái)務(wù)制度。規(guī)范財(cái)務(wù)行為，嚴(yán)格按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及有關(guān)財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，真實(shí)反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，正確核算工程收入和利潤(rùn)。對(duì)于不按規(guī)定建立賬證制度，違反《會(huì)計(jì)法》的企業(yè)，列入清理糾正范圍，情節(jié)嚴(yán)重的，采取強(qiáng)制措施，不提供建筑發(fā)票。同時(shí)，監(jiān)督部門(mén)要加大對(duì)會(huì)計(jì)信息失真的查處打擊力度，對(duì)會(huì)計(jì)人員嚴(yán)重違反《會(huì)計(jì)法》的，依法吊銷會(huì)計(jì)證，列入會(huì)計(jì)從業(yè)人員“黑名單”。

第8篇：建筑物業(yè)管理范文

中圖分類號(hào)： TU7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：一、當(dāng)前建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)的諸多問(wèn)題分析 1、財(cái)務(wù)管理觀念薄弱 從目前形勢(shì)來(lái)看，建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理并沒(méi)有在企業(yè)的管理當(dāng)中處于一個(gè)應(yīng)有的地位，大多數(shù)建筑施工企業(yè)比較重視的是施工進(jìn)度和工程質(zhì)量，單純的認(rèn)為企業(yè)只要完成這兩點(diǎn)，就將會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的最大化，而完全的忽略了財(cái)務(wù)管理的作用，并沒(méi)有真正的認(rèn)清財(cái)務(wù)管理具備較強(qiáng)的綜合性，且在整個(gè)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中都是必須的。 2、財(cái)務(wù)管理體制不健全 目前大多數(shù)建筑施工企業(yè)比較重視成本費(fèi)用支出審批程序等基礎(chǔ)工作，但不能夠很好的體現(xiàn)預(yù)算管理、資產(chǎn)管理、收入管理等職能。一些施工企業(yè)管理層權(quán)利太過(guò)集中，缺乏必要的監(jiān)督制約機(jī)制，使財(cái)務(wù)監(jiān)督職能弱化，最終給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)很大的影響。 3、企業(yè)融資較為困難 從企業(yè)債券融資的來(lái)源進(jìn)行分析，因?yàn)榻ㄔO(shè)單位經(jīng)常拖欠工程款，最終使施工企業(yè)的債務(wù)逐漸擴(kuò)大，資產(chǎn)負(fù)債率明顯提高，建筑施工企業(yè)不僅不能夠在市場(chǎng)上進(jìn)行融資，同時(shí)也很難得到銀行貸款，最終造成融資困難的現(xiàn)象。 4、資源利用率不足 大多數(shù)建筑施工企業(yè)的特點(diǎn)是流動(dòng)性較為頻繁，最終使得企業(yè)的資金比較分散，造成了資金籌集和使用上的困難。第一，存在著很多個(gè)別單位多頭開(kāi)戶，資金閑置現(xiàn)象比較明顯，且沉淀現(xiàn)象嚴(yán)重；第二，很多企業(yè)為了籌集急需的小額資金而為難。有非常多的企業(yè)在自身發(fā)展較好的情況下不聽(tīng)從公司總部的安排，總想要擺脫控制，而當(dāng)其處于惡劣的環(huán)境時(shí)，又會(huì)需求總公司的幫助。 5、成本控制不到位 對(duì)于建筑施工企業(yè)來(lái)講，成本直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率，因此應(yīng)該加大對(duì)成本進(jìn)行管理。隨著當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)的逐漸加劇，施工企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)重心逐漸從產(chǎn)品質(zhì)量向價(jià)格過(guò)渡，這將造成建筑施工企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理發(fā)生很大的變化，給成本控制帶來(lái)一定的麻煩，常規(guī)管理模式不能夠很好的適應(yīng)。 6、會(huì)計(jì)工作較為薄弱，信息失真嚴(yán)重 如今很多建設(shè)單位會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作較為薄弱，與《會(huì)計(jì)基本工作規(guī)范》的標(biāo)準(zhǔn)存在著很大的差距，會(huì)計(jì)核算工作存在很多問(wèn)題，內(nèi)部控制不到位，財(cái)務(wù)人員必須要服聽(tīng)從領(lǐng)導(dǎo)的安排，造成了財(cái)產(chǎn)不實(shí)，數(shù)據(jù)不清，信息沒(méi)有實(shí)際用處，給單位的內(nèi)部管理造成很大的影響，對(duì)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的合法性和真實(shí)性不能夠進(jìn)行很好的監(jiān)督。 二、施工企業(yè)強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的措施 1、全面更新財(cái)務(wù)管理理念 隨著我國(guó)對(duì)外開(kāi)放的不斷擴(kuò)展，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理辦法已經(jīng)不能夠適應(yīng)當(dāng)今飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，正在面臨著非常大的挑戰(zhàn)。建筑企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作也逐漸被人們重視起來(lái)。企業(yè)財(cái)務(wù)管理在當(dāng)今處于一個(gè)較為重要的地位，因此，大多數(shù)企業(yè)都在強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，將建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作安排在了日程上，并滲透到了各個(gè)方面，建立起了全面的財(cái)務(wù)監(jiān)督體系。企業(yè)不僅應(yīng)該逐步更新現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理觀念，還應(yīng)該逐步實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的科學(xué)、法制化進(jìn)程。企業(yè)一定要本著以成本為核心的目標(biāo)，不斷提升管理水平，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)代化。 2、完善預(yù)算管理體系 建筑施工企業(yè)的不同項(xiàng)目，其預(yù)算側(cè)重點(diǎn)也存在著很大的不同。諸如，對(duì)于新建設(shè)投資的項(xiàng)目，預(yù)算的重點(diǎn)工作就在于投資預(yù)算，需要對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，主要包括籌資預(yù)算、現(xiàn)金流量預(yù)算等等，還應(yīng)該確定相應(yīng)的預(yù)算和決策程序。而持續(xù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)該認(rèn)真結(jié)合建筑施工企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，以盈利作為終點(diǎn)，覆蓋到施工的各個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，包括費(fèi)用的預(yù)算、銷售預(yù)算、成本預(yù)算及其現(xiàn)金流量預(yù)算等等。 建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算體系，為保證預(yù)算的控制作用，還應(yīng)該建立與其相關(guān)的預(yù)算約束機(jī)制。需要針對(duì)不同項(xiàng)目的預(yù)算制定出一套考核評(píng)價(jià)體系，從而能夠更好的加強(qiáng)預(yù)算的約束能力。此外，企業(yè)還需要建立健全財(cái)務(wù)反應(yīng)機(jī)制，從而真正確保財(cái)務(wù)預(yù)算的實(shí)施。 3、加強(qiáng)成本控制 第一，通過(guò)應(yīng)用先進(jìn)的技術(shù)和成果，不斷增強(qiáng)項(xiàng)目技術(shù)效益，并引領(lǐng)經(jīng)營(yíng)、管理工作的同步提高，不斷擴(kuò)大效益的波動(dòng)效應(yīng)；第二，要認(rèn)真做好施工項(xiàng)目各個(gè)階段的施工方案比選工作。 項(xiàng)目施工的各個(gè)階段和環(huán)節(jié)都有一個(gè)施工方案的比選問(wèn)題，通過(guò)方案的比選從而達(dá)到成本最低的目的。諸如在項(xiàng)目建設(shè)的初期會(huì)涉及到臨時(shí)搭建的問(wèn)題。對(duì)臨時(shí)設(shè)施可以采用自建、租用等方案。對(duì)于工期比較長(zhǎng)、人力資本投入較多的項(xiàng)目，一般是以自建為主；對(duì)工期較短、人力較少的項(xiàng)目，則以租用的方式比較適宜。在施工機(jī)械和設(shè)備的選擇上，應(yīng)該有一個(gè)方案比選問(wèn)題，機(jī)械費(fèi)用比例很大，購(gòu)買或者租賃應(yīng)該進(jìn)過(guò)充分的認(rèn)證。在建筑施工過(guò)程當(dāng)中應(yīng)該不放過(guò)每一項(xiàng)可能變更的單項(xiàng)工程，平時(shí)應(yīng)該注意原始資料的積累，從而為變更索賠創(chuàng)造良好的條件。 4、建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系 為了減少管理和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來(lái)的損失，建筑施工企業(yè)應(yīng)該通過(guò)設(shè)定財(cái)務(wù)上的指標(biāo)，選擇指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值，并進(jìn)行分析和判斷，編制財(cái)務(wù)預(yù)算分析報(bào)告等對(duì)策來(lái)有效預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。依照建筑施工企業(yè)所處的行業(yè)、經(jīng)營(yíng)狀況及其盈利能力指標(biāo)為基礎(chǔ)，營(yíng)運(yùn)能力和發(fā)展能力為指標(biāo)補(bǔ)充，著重突出現(xiàn)金流量指標(biāo)。對(duì)于建筑施工企業(yè)的償債能力、盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力及其現(xiàn)金量指標(biāo)，依照國(guó)資委每年度的土建業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的優(yōu)秀值、平均值、較差值等財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值。依照目前財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)分析，結(jié)合企業(yè)其他部門(mén)收集的相關(guān)信息，由企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)撰寫(xiě)財(cái)務(wù)分析報(bào)告，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理層提供決策依據(jù)。 5、提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì) 在制定適合當(dāng)代建筑施工企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的財(cái)務(wù)制度之后，最重要的是培養(yǎng)一批具備良好職業(yè)道德素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員，這是穩(wěn)定建筑施工企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的奠基石，從而真正確保財(cái)務(wù)制度的執(zhí)行，及時(shí)、準(zhǔn)確的向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提供經(jīng)營(yíng)需要的會(huì)計(jì)信息。在強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)方面，企業(yè)可以通過(guò)三個(gè)方面加強(qiáng)管理：第一，在招聘的過(guò)程中，一定要選對(duì)人，應(yīng)該選擇那些掌握新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則技能，有進(jìn)取精神的人員擔(dān)任會(huì)計(jì)管理工作；第二，在工作當(dāng)中應(yīng)該強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員的后續(xù)學(xué)習(xí)，并要求其掌握最新的會(huì)計(jì)政策和先進(jìn)的會(huì)計(jì)知識(shí)，促進(jìn)會(huì)計(jì)人員能夠更加主動(dòng)的學(xué)習(xí)知識(shí)；第三，在管理考核方面，企業(yè)一定要強(qiáng)化對(duì)會(huì)計(jì)人員的管理及其考核，做到疑人不用，用人不疑，假如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)該以最快的速度解決。 6、建立健全債務(wù)管理制度 資金在當(dāng)前社會(huì)是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式，也是企業(yè)生存的基本，是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)上最為根本的保證。資金管理應(yīng)該全面掌握資金運(yùn)作的全部過(guò)程，且應(yīng)該進(jìn)行全面的分析，并且制定好科學(xué)的規(guī)劃。企業(yè)一定要對(duì)資金管理進(jìn)行強(qiáng)化，對(duì)于外流的資金一定要及時(shí)收回，并不斷加快資金的周轉(zhuǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。要想真正確保資金管理制度的順利實(shí)施，一定要真正將債權(quán)債務(wù)制度做好，要從源頭上著手，對(duì)企業(yè)的合同嚴(yán)格的把關(guān)，并按照合同法的相關(guān)規(guī)定認(rèn)真落實(shí)；要認(rèn)真履行合同當(dāng)中的每一項(xiàng)條款，充分確保合同的權(quán)利。其次，在建筑施工企業(yè)施工的過(guò)程當(dāng)中一定要進(jìn)行嚴(yán)格的控制，深化中間結(jié)算，保持企業(yè)應(yīng)收工程款在一定的范圍之內(nèi)。最后，一定要定期與甲方核對(duì)好應(yīng)收賬款，并采取有效催收賬款的對(duì)策，認(rèn)真執(zhí)行。 7、健全企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系 近些年來(lái)，很多的施工企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中，基本上都放在了價(jià)值量的指標(biāo)上，并沒(méi)有真正的處理好與非價(jià)值量之間的關(guān)系。自從上個(gè)世紀(jì)九十年代以來(lái)，西方很多金融專家已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了價(jià)值量指標(biāo)管理當(dāng)中的缺陷，認(rèn)為只單純的重視財(cái)務(wù)指標(biāo)或者價(jià)值量管理，只是對(duì)企業(yè)進(jìn)行短期的管理，沒(méi)有真正重視企業(yè)發(fā)展，非常不利于企業(yè)各個(gè)職能部門(mén)的協(xié)調(diào)。 所以，作為當(dāng)今社會(huì)的建筑施工企業(yè)，一定要建立健全適合于當(dāng)今企業(yè)生存發(fā)展的內(nèi)部評(píng)價(jià)體系，這一體系將會(huì)從各個(gè)方面進(jìn)行考慮，依照此原理設(shè)計(jì)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，這樣才能夠很好的平衡非財(cái)務(wù)指標(biāo)、近期和遠(yuǎn)期指標(biāo)，將會(huì)促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展。 結(jié)語(yǔ)： 總而言之，建筑施工企業(yè)在任何情況下都不能夠忽視企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，特別是在當(dāng)今建筑施工企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的情況下，企業(yè)一定要積極采取財(cái)務(wù)措施，從而真正強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，確保企業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。參考文獻(xiàn)：

［1］ 劉佳涵.建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理與風(fēng)險(xiǎn)防范若干問(wèn)題探討［J］.現(xiàn)代商業(yè),2010(11).

［2］ 王娟.新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理的幾點(diǎn)思考［J］.中國(guó)電子商務(wù),2011(11).

第9篇：建筑物業(yè)管理范文

[關(guān)鍵詞] 建筑企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理措施

建筑企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指建筑企業(yè)在財(cái)務(wù)活動(dòng)中受到各種客觀存在的不確定因素的影響,使企業(yè)財(cái)務(wù)的實(shí)際收益和預(yù)期收益發(fā)生偏離,因而蒙受損失的機(jī)會(huì)或可能性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生于項(xiàng)目的投標(biāo)階段、施工階段和竣工結(jié)算等各個(gè)階段,建筑企業(yè)應(yīng)認(rèn)清自身的行業(yè)特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)情況,采用各種必要的手段和措施,對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加以規(guī)避、防范,以最少的損失和最快的途徑排除風(fēng)險(xiǎn),保證財(cái)務(wù)機(jī)制正常運(yùn)行,提高經(jīng)濟(jì)效益。

一、項(xiàng)目投標(biāo)階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理

目前建筑市場(chǎng)“僧多粥少”,競(jìng)爭(zhēng)激烈,再加上建筑市場(chǎng)的不規(guī)范,一些建筑企業(yè)為了中標(biāo)而不顧自身財(cái)務(wù)狀況去競(jìng)相壓低標(biāo)價(jià),最終只能以微薄的利潤(rùn)或成本價(jià)格,甚至不惜低于成本價(jià)去承包工程;許多業(yè)主單位利用這些建筑企業(yè)急于攬到工程任務(wù)的迫切心理,在簽訂合同時(shí)附加某些不平等條款,如簽訂“閉口合同”、材料一次性包死等,甚至一些業(yè)主單位沒(méi)有資金爭(zhēng)著上項(xiàng)目,要求建筑企業(yè)墊付大量資金;另外,由于承包商從傳統(tǒng)的施工型向管理型轉(zhuǎn)化,把項(xiàng)目中專業(yè)性較強(qiáng)的部分工程,分包給專業(yè)化的施工隊(duì)伍,由此而產(chǎn)生分包風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目投標(biāo)階段存在的這些問(wèn)題,都會(huì)加大建筑企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),因此,我們必須采取措施來(lái)防范和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.建立投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制,合理承接工程任務(wù)

建筑企業(yè)取得招標(biāo)文件后,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行深入研究和分析,全面考慮風(fēng)險(xiǎn)成本,正確理解招標(biāo)文件,把握業(yè)主的意圖和要求,全面分析投標(biāo)人須知,詳細(xì)審查圖紙,復(fù)核工程量,分析合同文本,建立起投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制,從企業(yè)自身實(shí)力和項(xiàng)目投資盈虧預(yù)測(cè)中確定企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)承受度,最后決定是否投標(biāo)以及以何種標(biāo)價(jià)投標(biāo)。其中,投標(biāo)過(guò)程中需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估因素主要有企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和償債能力、企業(yè)擁有的施工機(jī)械設(shè)備和設(shè)備不足時(shí)的市場(chǎng)租賃價(jià)格、施工現(xiàn)場(chǎng)的材料價(jià)格和運(yùn)輸成本、本企業(yè)勞動(dòng)力和設(shè)備的生產(chǎn)率、本企業(yè)施工管理水平和質(zhì)量安全的控制水平等等。另外,要堅(jiān)持項(xiàng)目投標(biāo)過(guò)程中的“三不攬”原則,即業(yè)主資金不到位的工程不能攬,大量墊資的工程不能攬,邊勘察、邊設(shè)計(jì)、邊施工的工程不能攬。只有對(duì)所投項(xiàng)目認(rèn)真地調(diào)查研究,樹(shù)立投入產(chǎn)出的觀念,重視價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的控制,量力而行,精確報(bào)價(jià),才能有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.嚴(yán)格合同管理,規(guī)范合同的簽訂和執(zhí)行

工程施工合同是雙方為明確權(quán)利和義務(wù)以達(dá)到各自的經(jīng)濟(jì)目的而訂立的協(xié)議文書(shū),具有很強(qiáng)的法律依據(jù),因此建筑企業(yè)要嚴(yán)格合同管理。首先,建筑企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理人員要熟悉合同法規(guī)和條款,吃透其精神。其次,對(duì)中標(biāo)的工程項(xiàng)目合同的簽訂必須符合法律的規(guī)定,合同的內(nèi)容要反復(fù)推敲,考慮周全,凡是涉及到驗(yàn)工計(jì)價(jià)的時(shí)間、方式及工程款結(jié)算的違約條款,各自應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任等必須填寫(xiě)清楚,切忌模楞兩可,盡量避免和消除可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)糾紛隱患。另外,還應(yīng)密切關(guān)注施工合同中的“補(bǔ)充協(xié)議”,特別是工程款的撥付、稅金繳納、大型主材料款的支付等等問(wèn)題。例如:對(duì)墊資和墊資的利息是否有約定,如有約定,建筑企業(yè)可以請(qǐng)求按約定返還墊資及其利息(按不高于銀行同期貸款利率),如無(wú)約定,則視為工程欠款,無(wú)權(quán)請(qǐng)求支付利息。如上述這樣嚴(yán)把合同關(guān),才能在源頭上防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.認(rèn)真選擇分包商,控制分包風(fēng)險(xiǎn)

控制分包風(fēng)險(xiǎn)要做到以下幾點(diǎn):第一,主要從評(píng)審分包隊(duì)伍進(jìn)行把關(guān)。具體可采用對(duì)分包隊(duì)伍的實(shí)力、信用及工程報(bào)價(jià)等多方面進(jìn)行項(xiàng)目集體評(píng)審匯簽制度,并建立相關(guān)的分包商數(shù)據(jù)庫(kù)。第二,分包合同的簽訂一定要考慮項(xiàng)目總合同的條款。第三,在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,建筑企業(yè)要密切注意分包隊(duì)伍的施工是否嚴(yán)格按照項(xiàng)目管理體系的文件去執(zhí)行,以保證分包工程的順利實(shí)施。第四,在確定分包單位時(shí),應(yīng)根據(jù)總包合同的相應(yīng)條件,向分包單位收取一定比例的質(zhì)保金,并視總包合同、工程情況等要求分包單位墊資施工。質(zhì)保金的返還、分包工程款的支付要與業(yè)主單位工程款的支付同步進(jìn)行,以分解資金壓力,轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),避免出現(xiàn)支付風(fēng)險(xiǎn)和勞資糾紛。

二、項(xiàng)目施工階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理

在項(xiàng)目施工階段,首先,由于某些建筑企業(yè)制定施工方案時(shí)沒(méi)有派技術(shù)人員到施工現(xiàn)場(chǎng)深入調(diào)查研究,沒(méi)有按照工期要求結(jié)合施工項(xiàng)目的規(guī)模、復(fù)雜程度等情況制定出經(jīng)濟(jì)合理的施工方案,因而延長(zhǎng)了施工工期、增加了成本費(fèi)用,從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增加。其次,建筑工程施工需要大量的資金,一旦資金短缺,就直接影響到工程施工的進(jìn)度,從而增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。再次,建筑企業(yè)從項(xiàng)目承接到施工結(jié)束,每一環(huán)節(jié)的成本管理和控制都直接影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益,無(wú)論哪個(gè)環(huán)節(jié)處理不當(dāng),都有構(gòu)成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能。最后,內(nèi)部控制制度是搞好財(cái)務(wù)管理的先決條件,如果內(nèi)部控制不健全,建筑企業(yè)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)就缺乏對(duì)外部環(huán)境變化的適應(yīng)和應(yīng)變能力,就會(huì)反應(yīng)滯后,措施不力,從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為了有效地防范和控制施工階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),我們應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)。

1.認(rèn)真制定設(shè)計(jì)方案

建筑企業(yè)在項(xiàng)目施工過(guò)程中,首先要制定先進(jìn)的、經(jīng)濟(jì)合理的施工組織設(shè)計(jì)方案,以達(dá)到縮短工期、提高質(zhì)量、降低成本的目的。施工方案的優(yōu)化選擇是建筑企業(yè)降低成本的主要途徑之一,制定施工組織設(shè)計(jì)方案要以合同工期為依據(jù),結(jié)合施工項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、復(fù)雜程度以及施工現(xiàn)場(chǎng)的條件等因素來(lái)綜合考慮。

2.統(tǒng)籌資金預(yù)算,合理確定負(fù)債數(shù)額

首先,建筑企業(yè)向銀行借款,在獲取財(cái)務(wù)杠桿利益的同時(shí),一定要做到適度負(fù)債經(jīng)營(yíng),即:保持合理的資本結(jié)構(gòu),使企業(yè)負(fù)債比率與企業(yè)的具體情況相適應(yīng),以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的最優(yōu)組合。其次,建筑企業(yè)要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu),就必須動(dòng)態(tài)地監(jiān)控資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等反映企業(yè)償債能力的財(cái)務(wù)指標(biāo),確定最佳負(fù)債結(jié)構(gòu),合理確定自有資金和借入資金、短期資金與長(zhǎng)期資金的比例關(guān)系。一般來(lái)說(shuō),生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)好、資金周轉(zhuǎn)快的企業(yè),負(fù)債比率可以適當(dāng)高些;經(jīng)營(yíng)困難、資金周轉(zhuǎn)慢的企業(yè),負(fù)債比率應(yīng)適當(dāng)?shù)托?這樣可以適當(dāng)?shù)谋苊饣I資風(fēng)險(xiǎn)。另外,建筑企業(yè)應(yīng)在年初根據(jù)新上項(xiàng)目和施工生產(chǎn)需要,統(tǒng)一編制資金預(yù)算計(jì)劃,以指導(dǎo)和調(diào)節(jié)日常的資金管理工作。在資金預(yù)算編制的過(guò)程中,要堅(jiān)持全局性、系統(tǒng)性的原則,堅(jiān)持機(jī)關(guān)管理預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算相結(jié)合的原則,編制的預(yù)算要既能保證機(jī)關(guān)管理層正常經(jīng)營(yíng)的開(kāi)支,又能滿足施工現(xiàn)場(chǎng)生產(chǎn)的需要,以免在施工過(guò)程中出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象。

3.加強(qiáng)成本管理

在項(xiàng)目施工過(guò)程中,首先,要根據(jù)所選定的施工方案,大力推行責(zé)任成本管理,以責(zé)任成本為控制目標(biāo),加強(qiáng)對(duì)工程成本中材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)以及間接費(fèi)用等重點(diǎn)項(xiàng)目的監(jiān)控,及時(shí)開(kāi)展調(diào)價(jià)索賠工作,定期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析,把成本費(fèi)用控制在責(zé)任成本范圍內(nèi)。其次,施工過(guò)程中要盡可能采用新設(shè)備、新技術(shù),以節(jié)省材料、縮短工期、降低工程成本,從而打造出高質(zhì)量、高技術(shù)的建筑精品。另外,要加強(qiáng)社會(huì)保險(xiǎn)意識(shí),在施工過(guò)程中要為特殊工種人員購(gòu)買人身意外保險(xiǎn),而且要針對(duì)工程的特點(diǎn)參投工程保險(xiǎn),以有效地避免和降低不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用的發(fā)生。

4.建立健全內(nèi)部控制制度

建筑企業(yè)要樹(shù)立工程項(xiàng)目事前、事中、事后全過(guò)程控制的管理理念,嚴(yán)格執(zhí)行已制定的內(nèi)部控制制度,并在實(shí)踐中不斷完善。一方面,建筑企業(yè)要設(shè)置高效的理財(cái)機(jī)構(gòu),配備高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員,還要設(shè)立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén),建立以風(fēng)險(xiǎn)部門(mén)和風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理為主體的監(jiān)督機(jī)制。另一方面,建筑企業(yè)要大力推行項(xiàng)目?jī)?nèi)部審計(jì)制度,充分發(fā)揮審計(jì)的監(jiān)督作用。規(guī)模較大的建筑企業(yè)還應(yīng)當(dāng)設(shè)立審計(jì)部門(mén),負(fù)責(zé)對(duì)二級(jí)單位工程項(xiàng)目部的經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)和財(cái)務(wù)審計(jì),用審計(jì)的手段加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目部和項(xiàng)目經(jīng)理的監(jiān)督和約束力度。通過(guò)對(duì)內(nèi)部審計(jì)結(jié)論的分析,及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)控制度存在的弊端,促進(jìn)企業(yè)管理水平尤其是財(cái)務(wù)管理水平的不斷提高。

三、項(xiàng)目竣工結(jié)算階段財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理

工程項(xiàng)目竣工后,一些建筑企業(yè)沒(méi)能及時(shí)辦理工程竣工的驗(yàn)收手續(xù),沒(méi)能及時(shí)編制工程竣工決算,對(duì)設(shè)計(jì)的變更部分或因業(yè)主原因而造成的停工損失等情況也沒(méi)能及時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)簽證并要求追加合同價(jià)款,以至于造成項(xiàng)目資金結(jié)算滯后,不能及時(shí)收回工程結(jié)算的尾款,從而加劇了企業(yè)的資金緊張;同時(shí),由于工程決算不及時(shí),延長(zhǎng)了工程保修時(shí)間,增加了工程保修費(fèi)用,從而使項(xiàng)目成本增加,這些都增大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

為了有效地防范和控制建筑企業(yè)在項(xiàng)目竣工結(jié)算階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),我們?cè)诖谁h(huán)節(jié)要做到:第一,及時(shí)辦理竣工驗(yàn)收,編制工程竣工決算,按照施工合同規(guī)定的時(shí)間辦理決算送審;對(duì)于設(shè)計(jì)變更部分或因業(yè)主原因而導(dǎo)致的停工損失,以及因場(chǎng)地原因而發(fā)生的材料倒運(yùn)費(fèi)等費(fèi)用要及時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)簽證,追加合同價(jià)款,確保取得足額的結(jié)算收入。第二,以合同、招標(biāo)文件、投標(biāo)報(bào)價(jià)文件以及經(jīng)簽證認(rèn)可的工程圖紙、技術(shù)規(guī)范和實(shí)施性計(jì)劃等等為依據(jù),合情、合理、合法的做好索賠工作,以彌補(bǔ)建筑企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)的損失,使風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的程度趨于合理。第三,在工程保修期內(nèi),狠抓實(shí)際工程量,合理預(yù)計(jì)可能發(fā)生的維修費(fèi)用,并制定保修計(jì)劃,以此作為保修費(fèi)用的控制依據(jù),盡量節(jié)約開(kāi)支,降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述,防范和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的任務(wù),既艱巨又嚴(yán)峻,建筑企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目的各個(gè)階段都積極采取措施,加強(qiáng)質(zhì)量管理,將發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)率降到最低限度。只有控制了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)才可能健康發(fā)展,建筑業(yè)才會(huì)祥和興旺,因此建筑企業(yè)的投資人、經(jīng)營(yíng)者必須緊扣時(shí)代和企業(yè)的發(fā)展脈搏,精研細(xì)、謀良策,積極發(fā)現(xiàn)與化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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