規(guī)劃設計的幾個階段精選(九篇)

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第1篇：規(guī)劃設計的幾個階段范文

關鍵詞:交通功能，規(guī)劃設計，設計流程，規(guī)劃內容，工作建議

中圖分類號： S757 文獻標識碼： A 文章編號：

隨著社會經濟的快速發(fā)展，城市化的日益發(fā)展，城市中車輛越來越多，城市化使交通問題變得集中、強度加大，機動化使交通空間日益局促，交通問題也變得越來越突出。目前解決城市問題主要有以下兩個途徑: 1) 增加交通供給即新建或拓寬城市道路; 2) 控制交通需求即道路交通功能規(guī)劃設計。然而，在城市建設過程中，建設部門只重視道路設計方面，不重視交通功能規(guī)劃設計的系統(tǒng)指導作用，往往在道路使用過程中出現(xiàn)交通需求不均衡、交通問題突出，無法進行道路拓寬時，才考慮采取相關交通管理措施。交通功能規(guī)劃設計在宏觀方面，在建設前期，在系統(tǒng)分析的基礎上對交通設施所要承擔的功能做出規(guī)劃，利用仿真軟件對未來交通進行分析，使交通設施的空間結構形態(tài)能與其功能適應; 在微觀方面，對其空間布局和交通組織做出安排，并利用先進的ITS 技術優(yōu)化交通結構，確保交通構筑物能滿通需要，實現(xiàn)高效交通。

1 城市道路交通功能規(guī)劃設計的重要性

1． 1 交通功能規(guī)劃是城市道路建設的重要指導

城市交通規(guī)劃建設管理存在著條塊分割問題，規(guī)劃建設管理部門溝通不夠，道路規(guī)劃經常忽視交通需求管理，不注重交通功能規(guī)劃的指導作用，一般情況下交通功能規(guī)劃設計只是城市道路設計的一個組成部分，而沒有將交通功能規(guī)劃設計從道路設計中分離出來，以交通功能規(guī)劃設計來指導城市道路設計。另一方面交通理論與規(guī)劃設計、施工設計脫節(jié)，從而導致交通設計思想夭折，道路規(guī)劃不合理。同時受專業(yè)限制，具體設計人員對功能問題往往研究不夠，缺乏基本的交通功能設計素質，交通功能規(guī)劃設計問題也就得不到應有的重視。

在進行新建城市規(guī)劃時，必須整合土地使用政策、交通規(guī)劃和城市規(guī)劃三者關系，進而來管理交通需求，即在進行城市總體規(guī)劃時，要把交通功能規(guī)劃作為一項重要內容，然后對初步完成的總體規(guī)劃中的交通功能規(guī)劃部分通過數學模型和大型仿真軟件模擬未來交通狀況，以確定交通設計的容量和分布是否合理，并將信息進行反饋從而對總體規(guī)劃進行修改或者完成總體規(guī)劃。進而在論證合理的總體規(guī)劃的基礎上進行具體的城市道路建設項目設計。

1． 2 交通功能規(guī)劃設計是解決城市道路使用存在系列問題的重要保障

1) 城市路網功能結構不合理。在城市道路路網規(guī)劃建設中，許多城市往往只重視擴大路網的空間尺度，忽視了路網功能結構的改善。在大力推進快速路和主干道建設的同時，忽視了城市次干道和支路的建設，導致城市道路路網功能級配關系進一步失衡。

2) 城市道路交通管理設施布置不完善。許多城市道路出入口、交叉口設計、立交匝道設計不合理，停車設施功能配置不全，車輛掉頭區(qū)、行人地下通道設置不盡合理，安全設施、流量檢測、監(jiān)控系統(tǒng)、交通誘導系統(tǒng)等城市道路配套設施不齊全。

3) 公交車、地鐵、輕軌等城市公共交通發(fā)展滯后。城市公共交通的設計容量小于實際的交通量，公交線路以及公交站點設置不合理，公交線路重復系數往往過高，導致公交過分集中在某條道路，造成該線路交通擁堵及公交通達性差等諸多交通問題。地鐵、輕軌等城市公共交通是解決城市交通供求關系的有效途徑，而目前，地鐵、輕軌等城市公共交通發(fā)展滯后，尚未形成一個系統(tǒng)的公共交通體系。

4) 交通樞紐布置不當。城市交通樞紐主要是指汽車站、火車站等，是城市主要集散地，包括商業(yè)、交通集散、公交樞紐等各種功能，各功能產生與吸引的交通流在此匯合交織，形成了特殊的交通特性?，F(xiàn)代城市未能合理的安排交通樞紐的功能定位與建設條件，導致交通樞紐的交通區(qū)位不當，造成了各交通流分布不均衡，交通流過度集中而造成交通擁堵及交通事故的頻繁發(fā)生。

城市道路交通功能規(guī)劃主要從以下幾個方面來解決現(xiàn)代城市交通主要問題:

1) 綜合土地利用與交通功能規(guī)劃，充分提高土地利用效率，減少路網建設的盲目性和冗余度; 2) 建設完整有效的道路交通網絡體系，完善支路網，提高城市道路交通通達性; 3) 進一步完善交通管理設施體系，合理布置城市道路標志、標線系統(tǒng)，根據具體情況安排交叉口渠化、道路出入口等，并利用先進的ITS 技術，合理布置交通控制系統(tǒng)及誘導系統(tǒng)，優(yōu)化城市道路交通體系; 4) 采用先進的路段交通組織措施，如設置單行線系統(tǒng)、變向交通等，組織微觀道路交通的有序、高效運行; 5) 完善城市停車設施配置，并利用經濟杠桿有效調節(jié)交通需求; 6) 發(fā)展以公共交通為導向的交通系統(tǒng)，建設完善的公共交通體系，并通過交通需求管理及交通系統(tǒng)管理，從各個方面來支持公共交通的發(fā)展。

1． 3 交通功能規(guī)劃設計有必要專題研究、專題審查

在工程前期，應充分論證總體方案，對交通功能做出充分考慮和細致的安排; 對于具體的建設項目，應根據《建設項目交通影響評價技術標準》對建設項目進行交通影響評價分析，確保項目建成后新增交通量與背景交通量不會對未來周邊的道路交通環(huán)境造成很大的影響。對于城市道路交通管理具體的細節(jié)方面，應充分聽取交通管理部門的意見，建立專項交通工程項目，如交通疏導工程、交叉口渠化設計、交通控制系統(tǒng)改善、施工期間交通組織設計等，這樣才能進一步優(yōu)化城市道路交通體系，提高城市道路的利用率。

2 城市道路交通功能規(guī)劃設計流程

根據城市道路交通功能規(guī)劃在城市建設各個階段所具有不同的功能性質，可以將城市道路交通功能規(guī)劃設計分為三個階段:

第一階段為道路規(guī)劃階段，在控制性詳細規(guī)劃和新城開發(fā)建設中，結合用地規(guī)劃，對道路進行初步交通功能規(guī)劃設計，為實施階段道路詳細交通工程設計預留發(fā)展空間，保證其交通功能的實現(xiàn)，使交通功能規(guī)劃設計制約土地利用，土地利用為交通功能規(guī)劃做指導。具體包括道路功能定位、道路網路功能結構布局、停車設施布置、交通樞紐布置、立交及匝道設計及主要交叉口設計等。

第二階段為道路實施階段，在進行道路初步設計之后，施工圖設計之前，對即將建設的道路，進行深化細致的交通功能規(guī)劃設計，具體內容包括路段交通設施設計、交叉口設計、出入口設計、公共交通設計、人行橫道設計、交通管理系統(tǒng)設計等。交通功能規(guī)劃設計完成并通過專家評審后，再由施工單位進行施工圖設計。

第三階段為面向管理階段，具體內容包括交通協(xié)調控制系統(tǒng)設計、交通誘導系統(tǒng)設計等。

具體的設計流程如圖1 所示。

圖1 城市道路交通功能規(guī)劃設計流程

3 結語

目前，大部分城市是由歷史沿革演變而成，沒有系統(tǒng)的交通規(guī)劃，城市道路交通資源相當有限，大部分道路無法拓寬，因此，只有強化面向建設及管理兩個階段的道路交通功能規(guī)劃，大力實行城市道路交通功能規(guī)劃，利用現(xiàn)有道路網及先進技術，系統(tǒng)的誘導交通流，充分挖掘城市道路交通資源，才能在很大程度上解決城市道路交通問題。對于新建城市而言，要強化面向規(guī)劃的道路交通功能規(guī)劃，正確預測城市規(guī)模及城市交通量，進而制定合理的新建城市道路體系結構。

第2篇：規(guī)劃設計的幾個階段范文

關鍵詞：醫(yī)院， 改擴建；規(guī)劃設計；工作流程

中圖分類號：TU984.14　文獻標識碼：B　文章編號：1008-0422(2007)05-0038-03

隨著國民經濟的迅猛發(fā)展，人民醫(yī)療保健意識的日益提高，人們自然就對醫(yī)療環(huán)境提出了更高的要求，各地醫(yī)院的新建或改擴建項目與日俱增，醫(yī)院如何適應醫(yī)學科技發(fā)展和醫(yī)學模式轉變，營造以人為本的醫(yī)院人文環(huán)境；如何依靠先進的設計理念、工程技術，創(chuàng)造符合時代要求的醫(yī)院建筑及裝備；如何根據我國國情，切實解決好我國眾多醫(yī)院建筑的改擴建問題，將是今后一段時間醫(yī)療機構和設計機構共同研究的課題。

1 醫(yī)院的改擴建是新時期醫(yī)院建設的重點

21世紀，我國醫(yī)院建設進入新的發(fā)展時期。醫(yī)院發(fā)展以改擴建為主，部分醫(yī)院需要新建和翻新。據統(tǒng)計，國內需要改擴建的醫(yī)院數量龐大，80％的醫(yī)院存在改擴建問題，20％需要新建，尤其是近十年建的，100％都要改建，有的剛建完就要改建。

我國醫(yī)院的改擴建來自兩方面：一是來自老舊醫(yī)院的更新與擴建這些醫(yī)院由于早期建設的觀念所限，缺少總體規(guī)劃與發(fā)展構想，醫(yī)院建設一直處于見縫插針的狀態(tài)，在長遠發(fā)展運營過程，不斷地暴露出如規(guī)劃設計不合理、建筑陳舊、功能匱乏、環(huán)境雜亂、用地緊張、建筑密度高等諸多實際性問題，因此，當老舊醫(yī)院的建筑環(huán)境與功能布局不能滿足人民群眾看病就醫(yī)的需要時，改擴建醫(yī)院就成為一種客觀趨勢；二是因應醫(yī)療與科技的發(fā)展，醫(yī)院建設將更注重如何提高原有醫(yī)院的工作效率與醫(yī)療品質，改善及規(guī)范醫(yī)療環(huán)境，適應醫(yī)院現(xiàn)代化的要求，改擴建項目將成為醫(yī)院建設的重點。當前醫(yī)院改擴建有如下幾個趨勢，

1．1整體化是指在醫(yī)院改擴建中整體考慮醫(yī)院運營需要，合理地安置醫(yī)療設備，合理地規(guī)劃醫(yī)院的人流、物流、車流，實現(xiàn)工作流程的便捷、高效，滿足相應的社會功能。

1．2高層化醫(yī)院改擴建高層化是在留足綠化空間和病人的休息活動空間后，將多種功能集中于高層樓宇中實現(xiàn)的。高層化是醫(yī)院節(jié)約用地，優(yōu)化環(huán)境，完善設施，避免建筑分散布局，減少能源損耗的有效的辦法。

1．3智能化，是指通過建筑自動化(BA)、通訊自動化(CA]和辦公自動化(OA)的組合，使醫(yī)院具有高度綜合管理功能，實現(xiàn)高效率、高功能和高舒適性。

2　醫(yī)院改擴建的模式

傳統(tǒng)醫(yī)院如何以持續(xù)性的改擴建發(fā)展來改造原有老舊的格局，保持活力，就實例來看可分為全院新、增建，住院醫(yī)技與門診醫(yī)技樓三種興建模式。

全院新、增建模式是在原有醫(yī)院周圍空地或鄰近區(qū)域興建門診、醫(yī)技及住院(或后勤)全套設施之新醫(yī)院。舊院成為輔助功能使用，或者以新院做為擴大功能或?？剖褂?。毋庸置疑，在用地供應保證的前提下，該模式是各醫(yī)院改擴建的首選。全院新、增建模式在對醫(yī)院進行整體規(guī)劃中，由于有足夠的用地保證，分區(qū)更能體現(xiàn)醫(yī)院建筑的功能要求，其空間環(huán)境的布局可塑性大，有利于創(chuàng)造“以人為本”、“以病人為中心”，的診療空間。在醫(yī)院的可持續(xù)發(fā)展上既可滿足醫(yī)院在一定時期內的發(fā)展需要；也能保留足夠的發(fā)展空間，以適應高速發(fā)展的社會在各個發(fā)展階段對醫(yī)院各方面的要求。廈門集美醫(yī)院改擴建就是采用該模式，新建大型醫(yī)院，舊院作為?？剖褂?。

興建住院醫(yī)技樓模式是用于改善住院樓分散，病床不足，病房條件及醫(yī)技部分功能不完善醫(yī)院等硬件問題，一般采用住院樓高層化來解決土地擁擠與未來發(fā)展問題。

興建門(急)診醫(yī)技樓模式是由于原有醫(yī)院門、急診與醫(yī)技部門建筑與設備落后，布局分散，且受限于土地、資金、現(xiàn)況等種種因素影響，而興建門診醫(yī)技樓。采用該種模式可重建醫(yī)院主要人口意象，合理解決門、急診與醫(yī)技部門的關系，并同時建立與住院部的連接通道。

興建住院醫(yī)技樓模式與興建門(急)診醫(yī)技樓模式對原有醫(yī)院的整體布局影響不大，往往在實際建設中結合使用，采用“集中型”布置，其主要特點是醫(yī)院垂直向上發(fā)展，將門診、醫(yī)技等置于體量底部，用電梯將它們與上層病房相連，成為有基座有塔體的布局形式。這種形式適用于建設用地緊張的情況，優(yōu)點是充分利用有限用地、降低密度，改善環(huán)境。濟寧醫(yī)學院附屬醫(yī)院改擴建就屬于這兩種模式的結合。濟寧醫(yī)學院附屬醫(yī)院的發(fā)展受到建設用地的制約，且門診醫(yī)技建設、發(fā)展相對不足，無法在原有基礎上改造或擴大，因此將增加的功能內容一次性建設在有限面積的地塊中，共三層的裙樓主要安排門診、醫(yī)技科室，四層至十層主體為病房，通過兩組六部電梯上下聯(lián)系，構成“集中型”特點的布局形式。

3　醫(yī)院改擴建設計理念

美國著名建筑師大衛(wèi)?羅茲歸納國際上現(xiàn)代化醫(yī)院有4個主要特點：(1)整個醫(yī)院被規(guī)劃、設計成為一個完整的建筑物；(2)整個建筑都在全空調控制下，(3)建筑的規(guī)劃與設計適應現(xiàn)代醫(yī)療技術的最新發(fā)展，(4)建筑的規(guī)劃適應將來的變化。這一觀點為許多從事醫(yī)院設計的中國建筑師所認同。筆者認為醫(yī)院改擴建規(guī)劃設計除了要體現(xiàn)上述特點外，還必須從生物醫(yī)學、醫(yī)學心理學、醫(yī)學社會學等多領域出發(fā)，引入先進的設計理念，如整體的集中布局與相對隔離區(qū)設置、分區(qū)概念、流線設計等。

醫(yī)院改擴建規(guī)劃的首要理念是整體的集中布局與相對隔離區(qū)設置。集中式的布局，原則上是國際標準的現(xiàn)代化醫(yī)院的最基本的標志之一，也是在非典危機后時代最面臨挑戰(zhàn)的概念。集中式的布局在醫(yī)院改擴建中大量應用的前提是在整體的區(qū)域內一定要設置相對隔離的區(qū)域，就是通過細致的流程、完善的空調系統(tǒng)等設計及其他隔離、消毒措施將醫(yī)療服務區(qū)與其他區(qū)域隔離開，這是保證醫(yī)院安全的非常重要的基本措施。

其次是分區(qū)概念的應用，醫(yī)院規(guī)劃設計中的分區(qū)概念含義是為了防止與控制院內交叉感染，要求將醫(yī)院內的潔凈(清潔)與清潔(污染)區(qū)加以區(qū)劃與分隔，是根據不同的醫(yī)療功能需要的分區(qū)。其另外的一個含義就是，一定要把病人區(qū)和醫(yī)生區(qū)分開。醫(yī)生要有一個獨立區(qū)，包括醫(yī)生的工作人口、工作室和休息室等。這樣的措施對保證醫(yī)院安全，最大限度地避免交叉感染是非常重要的。分區(qū)概念的設計意義在于首先將醫(yī)院的每一個功能作為一個“塊”(block)而不是所有房間的組合而理解。

另一個我們比較關注的概念是醫(yī)院的流線設計。由于醫(yī)院的運行是一個動態(tài)的過程，醫(yī)院中存在著的不同類型的活動人群都會有屬于他們自己的活動模式，有他們各自不同的行進規(guī)律與流程軌跡，僅僅靠良好的分區(qū)設計還不足以達到安全的現(xiàn)代化醫(yī)院硬件設計要求。流線設計可以從創(chuàng)造人性化醫(yī)療空間、滿足診療模式變革需要等多個角度考慮。例如按照現(xiàn)代急救醫(yī)學要求，在急救中心、急診部內設計專門的綠色通道與專門區(qū)域，就

是針對那些需要緊急搶救與處置的傷病患者，使他們能夠在最簡短的時間內，以最短捷的路線直送入急救中心或急診部內的搶救室、處置室或急診手術室。這是以往醫(yī)院規(guī)劃設計中所沒有的嶄新概念。

4 醫(yī)院改擴建規(guī)劃設計的工作流程與內容

由于醫(yī)院建筑的特殊性，按一般規(guī)劃設計方法進行設計已不能滿足先進醫(yī)療技術設備的發(fā)展需要，設計人員必須徹底更新設計概念。我們將醫(yī)院改擴建規(guī)劃設計工作從前到后分為四個部分。第一階段，設計前期可行性研究階段；第二階段，醫(yī)院總體規(guī)劃設計階段，第三階段，建筑單體設計階段；第四階段，室內外環(huán)境設計階段。

4．1　設計前期可行性研究階段

在一項設計工作開始前的前期準備工作很重要，現(xiàn)狀是我們大多數醫(yī)院為建設項目提供的資料信息很籠統(tǒng)，既沒有現(xiàn)狀醫(yī)療各科明細表及發(fā)展設想，也沒有建設項目任務書，包括根據醫(yī)院自身特點確定的各部面積要求以及醫(yī)療設備安裝、使用的要求及數據，醫(yī)院場地的基礎設施現(xiàn)狀及各項數據等。這些數據直接影響總體布局與建筑層高、造型等。如果設計單位在信息量不夠的情況下閉門造車，在短短的幾個星期后作出的方案雖然琳瑯滿目掛滿墻，但往往不切合實際，并非醫(yī)院改擴建的最佳方案。因此我們?yōu)榻ㄔO方提供的第一項工作是通過與醫(yī)院管理部門交談討論，調查醫(yī)院的現(xiàn)狀使用情況及醫(yī)療設備近、遠期設置計劃及技術要求，參觀考察相當規(guī)模條件的已建醫(yī)院等方法來協(xié)助醫(yī)院的使用者編制建設項目設計任務書，供院方確認和修改，進而作為整體規(guī)劃設計的依據。

4．2醫(yī)院總體規(guī)劃設計階段

醫(yī)院改擴建規(guī)劃設計是一個復雜、綜合性的項目，比起一般的規(guī)劃設計更應強調“城市設計”和“整體設計”的觀點。這應從兩方面講，一方面每個醫(yī)院都應有一個總體規(guī)劃，來控制建筑環(huán)境的構成，組織各部分的功能，確定改擴建建筑的位置以及與周圍的關系，這是指導性原則，是改擴建建筑設計首先要考慮的，也可以講是從宏觀看微觀；另一方面是單體設計不應僅考慮自身，而應顧及與周圍的關系，也就是從微觀看宏觀，這是單體建筑設計創(chuàng)作的內在理性基礎。

醫(yī)院總體規(guī)劃設計的任務是確定醫(yī)院發(fā)展目標和規(guī)模；研究醫(yī)院改擴建周期及過渡期運行模式，建立拆、改、擴、建、移、合等項目庫和項目實施時間表，根據場地條件及當地規(guī)劃部門的要求作出醫(yī)院近、遠期規(guī)劃設計方案，指導下一階段單體設計工作。

4．3　建筑單體設計階段

醫(yī)院建筑是非常復雜的，而改擴建的單體設計因其功能復雜、受周圍環(huán)境限制多，需要平衡的因素廣而更顯艱難。醫(yī)院改擴建的單體設計分為舊樓改造與新建兩種情況。舊樓改造一般都局限于原有功能的更新，更多的體現(xiàn)在立面的粉飾與內部的裝修上。新建單體設計看似自由度很大，實際上，擴建中的這類建筑往往受許多非專業(yè)人士注意不到的因素和條件限制，設計人員要理性地分析新建筑與舊建筑的關系一分還是合。如果是分，兩者形體的呼應，平面交通的連接都應是考慮的重點；如果是合，應是由內而外地合，將二者合為一體來考慮問題，首先分析兩樓的性質、使用狀況和人流物流走向，再考慮兩樓交通核心和主入口大廳的設計，在造型上通過一定的聯(lián)接體使之成為和諧的整體。

醫(yī)院建筑單體設計的重點和難點是要從布局流程及層高空間的設計上滿足醫(yī)療技術設備的配置與技術需要。這就要求我們必須注重在方案開始前就調查并與院方切磋有關醫(yī)療設備的設置與技術要點，在設計過程中與設備供應商、結構工程師、機電工程師密切配合，完成經濟、合理的建筑單體設計。

4．4　室內外環(huán)境設計階段

近年來隨著居住條件的大幅度改善，病者對就診住院的環(huán)境提出了更高的要求，室內外環(huán)境設計在醫(yī)院改擴建中的作用越來越重要。良好的室內外環(huán)境設計能創(chuàng)造一個舒適、寬松、溫馨的環(huán)境，為病患者提供心理、精神諸方面的幫助，有利于病者的康復。

室內外環(huán)境設計并不是一個獨立的階段，在總體規(guī)劃中我們就要進行室內外環(huán)境的概念設計，并在建筑單體設計階段將其細化。色彩與尺度是建筑師處理醫(yī)院建筑室內空間的兩個重要手段，門診部分的集中交通空間(如中庭、主要走廊)、所有醫(yī)療功能單位(包括診室、檢查室、手術室、治療室等)的候診空間以及病區(qū)的接待空間和病房室內空間是處理的重點，醫(yī)院建筑室外空間多是通過綠化、景觀小品等加以改善的，病人及家屬對醫(yī)院形成的印象也主要是通過這些空間的形象獲得的。

第3篇：規(guī)劃設計的幾個階段范文

    

    建設單位：*****房地產開發(fā)有限公司

    *****房地產開發(fā)有限責任公司

    工程名稱：******************************

    建設地點：******************************

    聯(lián) 系 人：           電話：                  

    

    

    設計單位：**********************

    聯(lián) 系 人：           電話：                  

    委托日期：         年      月      日

     

    貴院是*******************工程方案競賽參賽單位，通過專家評議，經本溪市建委研究，決定由貴院承擔規(guī)劃、建筑、環(huán)境工程設計任務。

    是***********規(guī)劃方案中的一個組團，為進一步**、臻于完善，做好施工圖接續(xù)設計工作，提出本任務書如下：

    一、設計任務

    ***********規(guī)劃設計，組團內建筑物、構筑物

    設計和環(huán)境、綠化設計。

    二、設計深度

    1、規(guī)劃設計：達到修建性詳細規(guī)劃設計要求；

    2、建筑工程設計：組團內各種建筑物、構筑物建筑工程、裝飾工程、給排水、采暖、電氣照明、通風、燃氣、消防、電梯、弱電工程達到施工圖設計要求；

    3、環(huán)境、綠化設計：達到施工圖設計深度。

    三、提供的設計資料和依據

    1、*****：500現(xiàn)勢地形圖；

    2、***********規(guī)劃設計條件圖（*******控規(guī)）及規(guī)劃設計要點；

    3、關于對《**********工程可行性研究報告（代項目建議書）的批復（本計設字[2004]41號）；

    4、《建設用地規(guī)劃許可證》（編號2004—45號）；

    5、《建設用地批準書》（本國土字[2004]第b—13號）；

    6、《關于***********改造項目享受經濟適用住房政策的通知》（本經房發(fā)[2004]1號）；

    7、《*******經濟適用住房管理辦法》

    8、《********城市居住區(qū)日照間距暫行規(guī)定》和太陽位置數據表；

    9、《關于規(guī)劃管理工作中幾個技術問題的規(guī)定》（**建發(fā)[2004]64號）；

    10、***********工程管網協(xié)調會議紀要（市開發(fā)辦2004年第九期）及各專業(yè)主管部門意見；

    11、工程地質、水文地質勘察報告；

    12、對貴院參賽方案和**方案的意見和建議。

    四、修建性詳細規(guī)劃設計要求

    1、修建性詳細規(guī)劃設計圖紙和文件；

    ⑴*****規(guī)劃設計總平面圖（1：1000）；

    ⑵規(guī)劃用地現(xiàn)狀圖（1：500）；

    ⑶規(guī)劃設計總平面布置圖（1：500）；

    ⑷建筑日照分析圖（1：1000）；

    ⑸道路交通規(guī)劃設計圖（1：500）；

    ⑹室外工程管線綜合圖（1：500）；

    ⑺豎向規(guī)劃設計圖（1：500）；

    ⑻規(guī)劃設計說明書和技術經濟指標統(tǒng)計表；

    2、修建性詳細規(guī)劃要點

    ⑴保持參賽**規(guī)劃方案平面布局（詳見設計**意見），希望規(guī)劃建筑面積總量不低于5.80萬m²，其中：住宅不低于3.20萬m²,經營性公建不低于2.00萬m²,非經營公建不大于0.05萬m²,地下空間面積不低于0.55萬m²；

    ⑵根據*********《關于規(guī)劃管理工作中幾個技術問題的規(guī)定》（*建發(fā)[2002]64號），凡可以不計入容積率的建筑面積，只統(tǒng)計建筑量不計入容積率中，以免影響審批。

    ⑶特別要做好日照分析，對周邊保留住宅建筑大寒日不低于2小時，組團內新建住宅建筑大寒日不低于1小時，并保證經本溪市城市規(guī)劃行政主管部門審查通過。

    ⑷**點式小高層朝向，并保證不出現(xiàn)無日照戶型。

    ⑸合理組織交通，做到物流、購物人流與常住居民出行分開。

    ⑹充分利用地形南北高差，盡可能爭取利用好地下空間，熱交換站、消防水池等可以安排在地下的都要安排在地下。

    ⑺組團道路路面寬度為4.00 m,宅間小路路面寬度為2.50 m，并按規(guī)范要求設置地面停車位。

    ⑻要準確統(tǒng)計各項用地指標，不得出現(xiàn)差異，以免影響審批。

    五、建筑設計要求

    1、建筑

    ⑴建筑立面和群體風格應保持參賽方案效果，住宅力求簡捷明快；經營性公建要有顯著商業(yè)氣氛。

    ⑵地下農貿市場和超市出、入口要做重點處理，既滿足人流疏散要求，又具有易識別性，方便購物。

    ⑶建筑色彩以暖色調為主，住宅和底層公建要有明顯區(qū)分。

    2、結構

    ⑴多層住宅連同底層裙房為異形框架結構，小高層住宅為異形框架剪力墻結構。

    ⑵要精心設計、精心計算，希望混凝土和鋼材用量按下列指標控制，并保證結構安全穩(wěn)定。

    建 筑 結 構 混凝土（c30） 用   鋼   量

    小高層框剪結構(地上) 0.3~0.4 m³/ m² 45~50kg/m²

    多層框架結構(地上) 0.3~0.4 m³/m² 43~46 kg /m²

    地下工程(含地下室) 0.4~0.6 m³/m² 120~140 kg /m²

    3、住宅設計

    ⑴1號地住宅為商品房，中套套內建筑面積控制在90平方米以下，小套套內建筑面積控制在60平方米以下（不含公攤面積）；2號地住宅為拆遷安置房，中套住宅面積控制在70±3%平方米，小套住宅面積控制在50±3%平方米（含公攤面積）。

    ⑵條式住宅頂層可躍半個進深，采用坡屋面；

    ⑶每戶必須保證有一個臥室達到國家規(guī)范規(guī)定的日照標準。

    

    ⑷應做到明廚（設排煙氣道）、明廳、衛(wèi)生間明暗不限，但

    必須滿足現(xiàn)行住宅設計規(guī)范規(guī)定的面積指標下限。

    ⑸各部位主要材質要求

    ① 墻體：內外墻體均采用抗震砌塊；

    ② 保溫：eps板外保溫；

    ③ 防水：屋面采用sbs卷材防水，衛(wèi)生間采用柔性防水材

    料；

    ④ 門窗：內門為木門；外門為三防門；單元門為防盜對講門。

    內窗為塑鋼窗、外窗為塑鋼單框雙玻窗。

    ⑤外飾面：刷普通外墻涂料，色彩通過方案審定方式確定。

    ⑸內裝修材料要求

    部 位 飾面材料 走廊 廳 臥室 廚房 衛(wèi)生間 其他房間

    地  面 細石砼隨打隨壓光 √ √ √ √ √

    內墻面 水泥砂漿打底搓麻 √ √

     混合砂漿搓麻刮大白 √ √ √ √

    天  棚 水泥砂漿罩面、壓光 √ √

     混合砂漿搓麻、刮大白 √ √ √ √

    ⑹廚房、衛(wèi)生間要求

    廚房：設排煙道，設計灶臺位置。

    衛(wèi)生間：設置坐便，洗面盆和留出淋浴、放洗衣機位置，管道在板上敷設。

    

    ⑺建筑設備要求

    ① 給水：依管網綜合圖，由設計者確定自來水進戶方向，水

    壓按本溪市自來水公司提供的數據確定是否加壓，采用塑料管材明敷。

    ②排水：采用塑料管材按常規(guī)設計。

    ③采暖：熱源為高溫水，地熱式采暖，每戶一閥。

    ④電力：三類用電，電壓380伏，每戶按6千瓦容量計算，

    每戶一表，集中設在住宅最低層。

    ⑤ 弱電：按電話、有線電視、寬帶、對講綜合布線。電信和

    有線電視各層設分線箱，每戶設兩個接線點。

    ⑥ 煤氣：進戶方向依管網綜合圖由設計者選定，按燃氣規(guī)范

    要求設計，由城市燃氣行政主管部門審定。

    4、公共建筑設計

    ⑴公共建筑配置和名稱詳見設計調查意見

    ⑵結構：除社區(qū)用房、門衛(wèi)為磚混結構外，余者均為框架結構。

    ⑶建筑設計：內外裝修、設備配置等由設計者在方案中給出,待方案報審后依本溪市建委審定意見定。

    ⑷層數：除地下農貿市場、門衛(wèi)、社區(qū)用房和地上車庫為一層外，其他均為二層，根據結構需要做地下室的，應做地下室。

    ⑸層高：檔口、地上車庫按建筑尺度和使用功能要求由設計

    .

    者選定；地下農貿市場、超市層高還應滿足通風和安裝消防設施需要。

    ⑹超市設自動扶梯，位置結合主入口由設計者選定。

    5、其他要求

    ⑴按****建委關于規(guī)劃、建筑、環(huán)境審批程序分兩階段要求，第一階段審定設計方案，第二階段審定施工圖，請貴院分別按兩個階段深度出圖報審。

    ⑵工程按節(jié)能設計，施工圖報審時必須提交節(jié)能計算書。

    ⑶住宅房屋性質是經濟適用住房，要嚴格控制建安造價不突破貴院參賽時的報價。

    ⑷工程擬報市優(yōu)工程，設計質量也應達到相應等級。

    ⑹依****建委要求，方案報審時除需報總圖，建筑平、立、剖面圖外，還應報透視渲染圖，數量依本溪市建委要求定。

    六、環(huán)境綠化設計

    1、按組團級進行環(huán)境綠化設計，綠化指標達到規(guī)范要求。

    2、除庭院道路外，凡可以綠化和鋪裝的用地都綠化和鋪裝，不留裸露地面。

    3、綠化植被以草皮為主，配以低矮灌木花卉。

    4、在組團綠地內留有活動健身場地和供休憩的石桌、石椅。

    5、出專項環(huán)境綠化圖報*****建委審定（含蘭圖和彩色渲

    .

    染圖）。

    請按本任務書抓緊方案設計，請于***年7月10日前報我公司，以便呈*****建委審批，如有不明，速與我公司聯(lián)系。

    

    

    

    

                              *****房地產開發(fā)有限公司

    

                                  ***年六月二十四日

    

    

    

    

    

    

    

    

    

    

    

    

第4篇：規(guī)劃設計的幾個階段范文

關鍵詞：房地產；成本管理；動態(tài)控制

一、房地產項目開發(fā)階段劃分概述

房地產項目的開發(fā)是一個長時間的復雜過程，其開始于房地產企業(yè)對某個地標的投資意向。在房地產項目實施前，房地產企業(yè)會對有投資機會的項目進行評估選擇并進行投資分析，確定后再進行后續(xù)的“土地征用項目規(guī)劃設計土地拆遷及安置施工前期準備項目實地施工項目整體竣工工程驗收項目租售”整個項目開發(fā)。整個項目的開發(fā)任務并不是由房地產企業(yè)獨立完成的，在這個過程中需要其它企業(yè)單位的配合，更需要房地產管理部門、規(guī)劃部門、市政部門、金融機構以及其他行政主管部門的協(xié)調監(jiān)督。雖然房地產項目的開發(fā)過程和程序相對復雜，但通常情況下，其基本程序是可描述和劃分的，要做好房地產項目的成本管理工作就需要在把握房地產開發(fā)的原則下做好各項目各階段的成本管理，最終實現(xiàn)項目整體的成本管理優(yōu)化。

正常情況下，一個房地產項目的開發(fā)過程都可以劃分為四個階段：第一，開發(fā)前決策階段；第二，項目設計階段；第三，工程的實施階段；第四，項目的竣工驗收階段。房地產項目成本管理也可以從這幾個階段著手。需要注意的是，房地產項目成本的管理和控制必須以優(yōu)良的工程質量和合理的開發(fā)周期為前提，管理的整個過程也必須全程化和全方位化。

二、房地產項目開發(fā)成本管理工作中存在的問題

1、對項目開發(fā)初期的成本管理缺乏足夠認識和控制

房地產項目開發(fā)初期包含項目的投資決策以及規(guī)劃設計兩大方面是整個項目的基礎，這個階段的費用占據項目總費用的比率并不高，一般不會超過3%，但這個階段對整體成本的影響卻是深遠的，甚至會影響整個項目的90%的成本。項目的投資決策是否正確直接影響到企業(yè)經濟資源是否能實現(xiàn)優(yōu)化配置并獲得最大效益。項目的規(guī)劃設計階段更是成本控制的龍頭。通過確定合理投資并科學勘察設計，將工程項目的技術性和經濟性有機結合，實現(xiàn)投資的效益化和工程設計的全面化。當前我國很多特別是一些中小型房地產企業(yè)對工程項目缺乏經濟和技術的綜合分析，這些企業(yè)本身缺乏專業(yè)的房地產專業(yè)人才，設計人員只關注項目質量，對項目的總體造價并不關心，這就導致企業(yè)的設計方案缺乏經濟性。另外工程設計清單中還存在工程量的錯算甚至漏算情況，既難保證工程質量又使項目成本難以有效控制。

2、項目組織管理渙散，成本管理很難有效實施

當前在房地產項目開發(fā)過程中，為達到控制成本的目的，很多企業(yè)都會對工程進行拆分實行分包或轉包。這種開發(fā)方式在項目建設初期的問題并不明顯，越到項目實施后期，各分包單位之間、分包單位與總承包單位之間以及承包單位和開發(fā)企業(yè)之間在項目的配合以及對接上的矛盾將會日漸突出，這些矛盾都成為房地產項目開發(fā)后期管理的難點問題。由于參建單位眾多，交叉作業(yè)項目多，各單位的進、退場時間就有所不同，開發(fā)公司要與各專業(yè)工程以及配套工程的施工單位簽立施工合同。由于招標工程中的要求不夠完善、監(jiān)管不夠到位，簽訂的合同不夠嚴密，很多施工企業(yè)都只考慮自身利益，相互間合作意識差，工期拖延情況時有發(fā)生，管理上也比較混亂，企業(yè)很難對項目成本做好控制。

3、房地產項目開發(fā)全壽命周期成本管理缺乏

房地產項目的壽命周期即項目從評估創(chuàng)意到建設，最終至項目竣工交付和售后服務等所涉及到的全部時間。在這個過程中每個環(huán)節(jié)每個方面都會涉及到企業(yè)的資金流動，因此成本管理控制必須貫穿整個壽命周期，立足各環(huán)節(jié)，以系統(tǒng)的全局發(fā)展觀來對項目進行控制。當前很多房地產企業(yè)對項目的成本管理只側重于施工建設階段，對壽命周期成本管理則關注較少，對房地產項目的拆除和竣工等階段的成本管理不到位。

4、成本管理方式落后，管理難度大

當前我國房地產企業(yè)素質參差不齊，很多企業(yè)在房產項目中成本預測方式和方法滯后，并未依據國際的一些通行做法在項目投標前就完成并細化項目的各項成本預算。一些房地產項目在投標階段只計算投標價格，沒有將計劃成本分解落實到各部門、各具體項目以及各實施環(huán)節(jié)，沒有具體的管理目標。同時，房地產項目的成本預測或成本計劃缺乏科學有力的編制基礎。技術人員大多只參與項目的規(guī)劃設計以及施工監(jiān)理，對技術上的可行性考慮較多，缺乏經濟合理性的考慮。施工企業(yè)應該及時將項目完工量耗費的實際成本與計劃成本進行對比分析，從差異中發(fā)現(xiàn)問題并采取措施進行糾正。

三、房地產項目成本管理完善對策研究

當前我國房地產業(yè)環(huán)境復雜，隨著政府一系列調控政策的出臺，房地產的發(fā)展前景并不明朗，完善房地產項目成本管理對提升房地產企業(yè)競爭力具有重要作用，具體可以從以下幾個階段著手實施：

1、項目決策階段成本管理完善措施

項目決策階段的成本管理可以從項目的定位選擇以及規(guī)劃設計兩個方面進行完善。一方面，需要對房地產項目進行準確定位，明確其各類經濟指標。當前一些房地產項目定位不當，在功能設置上不合理，導致投資成本高而收益低，遠遠背離投資初衷。搞好市場預測并確定合理的開發(fā)建設標準和消費目的市場，并確定建筑項目的特點、價格水平、經營策略以及開發(fā)計劃等，再擬定項目的具體投資規(guī)模、項目成本和投資收益等指標，盡量降低項目投入；另一方面，需要優(yōu)化房地產項目的規(guī)劃與設計。項目的整體規(guī)劃設計與項目品質息息相關。一個高品質的項目需要具備高質量、優(yōu)景觀、美環(huán)境，花園式的宜居社區(qū)是很多項目設計時追求的目標。項目要做好規(guī)劃設計就需要充分結合地域特色以及民眾的居住特點，盡量設計并創(chuàng)新出更多產品。針對房地產項目的市場定位，企業(yè)必須要首先整合出一套低成本、易實施和高收益的規(guī)劃，實現(xiàn)投資的效益最大化。

2、項目設計階段的成本管理完善措施

房地產設計階段是指在做出項目的投資決策后，經過房地產企業(yè)與收托單位共同確定的項目具體設計成果，主要包括項目規(guī)劃的方向與概念設計、項目的整體設計、布局設計、工程量設計、具體施工圖設計以及費用耗費估算等多個方面。項目的設計階段是項目整體成本控制管理的關鍵，此階段費用雖然在總建筑安裝費用中所占比率不大，但對工程的整體造價卻是影響深遠。項目設計總體質量的好壞不僅影響到整體建設費用高低以及建設工期長短，更決定著各類資源的投入多少?？茖W的設計能有效降低項目工程造價，因此房地產企業(yè)迫切需要走出重技術、輕經濟合理性、設計標準改變隨意性等誤區(qū)。設計階段的成本管理完善可以從三個方面展開：第一，推行設計招標制，以公開招標的方式擇優(yōu)選擇合作設計單位。房地產開發(fā)企業(yè)要積極推行建筑方案和經濟方案相結合的項目設計招標方法，將項目的圍護、綠化等配套設施的設計融合進主體項目進行統(tǒng)一招標，通過對競標企業(yè)進行系統(tǒng)的、有組織的專業(yè)評比后選擇出最優(yōu)的設計單位，以達到既優(yōu)化項目又降低工程成本的目的；第二，積極推行限額設計，完善設計經濟責任制，有效控制項目造價。設計人員需要熟悉掌握工程項目的預算定額、費用定額和建筑材料預算價格，根據項目的投資估算對項目成本進行概算和初步設計，最后在此初步設計基礎上設計項目的整體概算和施工設計。在對投資資源的使用中，必須秉承質量與效益雙贏的原則，設計一旦確定后就要進行嚴格控制。由于當前房地產行業(yè)前景的不明朗化，很多項目的設計都存在不確定因素，工程造價控制也存在很多困難，因此必須建立有效的獎懲制度對設計限額進行考核，同時利用各種同類建筑的技術指標對比不斷優(yōu)化設計，降低項目總成本；第三，強化法律意識，運用合同控制造價。

3、在項目實施階段的成本控制

施工階段作為招投標工作的延伸，這也是資金投入的最大階段。施工階段作為施工合同履行落實的階段，加強施工控制的過程就是履約的過程。該階段成本控制的主要工作為：

（1）抓好合同管理，減少工程索賠

在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。作為業(yè)主方造價管理人員要做到事前把關，主動監(jiān)控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使成本得到有效控制。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。

（2）從技術措施上展開項目投資的有效控制

技術措施是項目投資實施的必要保證，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。因為直接費的高低影響到間接費的高低，所以選用新工藝和新材料，是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。

（3）從經濟措施上展開項目投資的有效控制

嚴格控制管理現(xiàn)場經費，合理使用廣告策劃費、銷售費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。另外，加強材料的現(xiàn)場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。

4、竣工階段的成本控制

工程竣工后與建設單位辦理結算手續(xù)，盡早結回工程款，有利于償還債務和資金回籠，這也是項目成本過程控制的目的。這樣一來，有利于降低企業(yè)內部運營成本獲得相應利潤，大大降低了經營風險，最終實現(xiàn)良好的經濟效益。同時，根據國家或地方的有關法規(guī)、合同預算及費用定額、竣工資料，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結算真正體現(xiàn)工程實際造價。

參考文獻：

[1] 錢碧慧，馬靜.論房地產項目成本管理[J].中國新技術新產品，2009，（9）：187.

[2] 陳遠鵬.房地產工程項目成本管理[J].世界家苑，2012，（8）.

第5篇：規(guī)劃設計的幾個階段范文

【關鍵詞】城鄉(xiāng)一體化；規(guī)劃；設計

在城市化快速發(fā)展的今天，我國的城鄉(xiāng)關系正努力從城鄉(xiāng)發(fā)展的沖突階段向城鄉(xiāng)一體化階段轉變。在這個轉變階段的過程中也需要對各大城市進行近一步的規(guī)劃和內在的升級，同時還需對廣大農村土地進行合理的利用和開發(fā)。要以協(xié)調城鄉(xiāng)關系為核心，以城市和農村的現(xiàn)實狀況為基礎，因地制宜的進行合理的建設規(guī)劃設計。

一、 當今城鄉(xiāng)一體化建設的現(xiàn)狀

城鄉(xiāng)一體化建設是一種綜合性建設，不僅要建設好大、中城市，還要完善和努力發(fā)展小城鎮(zhèn)和農村。如今我國對大、中城市的規(guī)劃和建設已經達到成熟的階段，有關部門和相關從業(yè)人員已經著手對大、中城市的交通、社會秩序、住房及基本公共設施的配置近一步完善和發(fā)展。但是隨著城市的生活水平的提高，許多農村人口遷入城市，再加上我國對小城鎮(zhèn)和農村的規(guī)劃管理不完善勢必會出現(xiàn)一系列的社會問題。例如，由于小城鎮(zhèn)和農村沒有踏上正式規(guī)劃建設的軌道和正規(guī)的設計程序，因此會出現(xiàn)許多無規(guī)劃的私人建設。除此之外，由于農村人口大量轉移城市，許多耕地閑置無人規(guī)劃和開發(fā)，居民住宅年久失修既浪費土地資源又影響農村生活的整體風貌。建設者的無序建造也會使農村的交通變得混亂不堪，交通問題直接影響小城鎮(zhèn)和農村的發(fā)展建設。

小城鎮(zhèn)和農村有許多建筑都沒有經過專業(yè)人員的檢測和審核，其中不僅存在許多的安全隱患，更是我國規(guī)劃建設管理上的缺失。小城鎮(zhèn)和農村地區(qū)因為沒有具體詳細的建設規(guī)劃設計，就會出現(xiàn)公共綠地少、排水渠道不合理、電路保護設施不完善等問題。

總的來說現(xiàn)今的城鄉(xiāng)一體化建設總的問題就是我國缺少對小城鎮(zhèn)和廣大農村地區(qū)的具體建設規(guī)劃設計，并且政府對城鄉(xiāng)建設的監(jiān)督與管理的力度也不夠。

二、城鄉(xiāng)一體化的規(guī)劃設計是城市建設和發(fā)展的必由之路

（一） 就國家的方針政策而言，落實城鄉(xiāng)一體化建設設計規(guī)劃是完成我國“十二

五”規(guī)劃的基礎。在黨的十報告中指出：“推動城鄉(xiāng)一體化，解決好三農問題是全黨工作的重中之重，而城鄉(xiāng)發(fā)展一體化則是解決此問題的根本途徑?！彼晕覀儜罅訌姵青l(xiāng)一體化的規(guī)劃建設，尤其要著重加強農村建設，通過提高農村的基礎設施、公共服務、土地規(guī)劃的各方面的建設，拉近城鄉(xiāng)的生活水平，建設具有中國特色的新農村。

（二）城鄉(xiāng)一體化建設的規(guī)劃設計是指導城鄉(xiāng)建設的理論依據。隨著我國現(xiàn)代化建設的發(fā)展，對落后的農村進行現(xiàn)代化的改革是必然的要求。農村建設要緊跟城市發(fā)展的腳步，這樣才能逐漸拉近城鄉(xiāng)的距離，實現(xiàn)全國整體化前進的道路。

（三）隨著我國經濟水平的發(fā)展，我國人民的物質與精神文化的需求也逐漸提高，所以居民對自己的生活環(huán)境以及生活質量都有一定的標準。通過合理的城鄉(xiāng)建設規(guī)劃設計，逐步提高與完善人民的生活條件，建立起一個設施完善，宜人居住的生活空間。

（四）城鄉(xiāng)一體化的建設規(guī)劃設計只有因地制宜的制定符合城鄉(xiāng)現(xiàn)狀的設計方案才可以更有效的促進我國城鄉(xiāng)建設的發(fā)展。通過有關部門和相關負責人走進城市和農村進行實地的檢測和考察，徹底的了解現(xiàn)今城鄉(xiāng)建設中所存在的不足，制定合理的規(guī)劃設計方案，才能為人民創(chuàng)造出更好的生活空間，才能使我國城鄉(xiāng)健康的發(fā)展。

三、城鄉(xiāng)一體化思路下的建設規(guī)劃設計的實施

（一）在貫徹落實以城鄉(xiāng)一體化思路下的建設規(guī)劃設計的前提就是提高相關部門及部門領導對城鄉(xiāng)建設的重視度。各個部門負責人，可以通過組織專業(yè)人員進行系統(tǒng)的培訓和交流活動來相互學習與借鑒工作經驗，爭取建立一支專業(yè)的工作隊伍。這樣就大幅的提高了城鄉(xiāng)建設的專業(yè)化水平。

政府也需大力宣傳城鄉(xiāng)一體化建設思路及其內在的意義，這樣充分的調動起了廣大人民群眾對于城鄉(xiāng)建設的積極性，也就能保證我國城鄉(xiāng)建設的發(fā)展道路順利的進行。

（二） 合理的規(guī)劃和布局是設計方案的重要部分。應時刻聯(lián)系我國城鄉(xiāng)發(fā)展的現(xiàn)狀并分別抓住城市和農村建設的關鍵點，才可以更好的完成我國的城鄉(xiāng)建設。

首先，城市的關鍵點在于，城市的人口膨脹問題。由于農村人口大量遷入城市，

使城市的人口容量逐漸趨近于飽和狀態(tài)。通過把這個主要的城市問題作為城市規(guī)劃設計的出發(fā)點，以解決它所帶來的諸多負面問題為主要規(guī)劃設計的內容，就可以制定出符合城市現(xiàn)狀的建設規(guī)劃設計方案。

其次，農村的規(guī)劃和建設是城鄉(xiāng)建設的重要部分，通過以解決農村人口減少所產生的社會問題為規(guī)劃設計的內容，以建立社會主義新農村為主要目標進行合理的規(guī)劃設計。

（三） 城鄉(xiāng)一體化思路下的建設規(guī)劃設計方式必須要以拉近城鄉(xiāng)距離為主要目的。

可以通過合理的行政區(qū)域劃分，加強城市與農村的交通連接，保證農業(yè)生產，保證人民生活環(huán)境這幾個方面進行規(guī)劃設計。

（四）城鄉(xiāng)建設的規(guī)劃設計要通過專家的嚴格的審查、論證，還要經過規(guī)劃管理部門審查和相應級別政府的審議批復后，才可以進入實施階段。對城鄉(xiāng)建設的規(guī)劃設計方案應有嚴格的審批標準，根據我國城鄉(xiāng)的現(xiàn)實狀況可以初步得出城鄉(xiāng)建設規(guī)劃設計應涵蓋以下幾個方面的內容：

1、緊跟黨的方針和路線，以“十二五”規(guī)劃為目標，以十報告中所指出的城鄉(xiāng)一體化為主要的指導思想進行編排和規(guī)劃設計。

2、城、鄉(xiāng)的公共服務和基礎設施的完善和改進必須要在設計方案中體現(xiàn)出來。

3、城、鄉(xiāng)的建筑物必須規(guī)劃的整齊，使城鄉(xiāng)的整體面貌和生活環(huán)境以及交通的問題得到解決。

4、水、電等管線問題既要做到走進每家每戶，又要做到安全美觀。

5、在規(guī)劃設計方案中還需體現(xiàn)每個部門所負責的專項內容，便于管理。

四、結束語

城鄉(xiāng)建設一直伴隨著我國的發(fā)展，通過城鄉(xiāng)一體化的指導思想，在城鄉(xiāng)建設中逐漸拉近城市和鄉(xiāng)村的距離，可以使農村資源與城市經濟相互融合，共同促進城市和農村的發(fā)展。搞好城鄉(xiāng)建設也就等于滿足了人民對于物質、精神水平的需求，這樣才有利于我國在全球經濟高速發(fā)展、激烈競爭的時代里，充分體現(xiàn)社會主義以人為本的優(yōu)越性。

參考文獻：

[1]李兵弟.城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃：制度構建與政策思考[J].城市規(guī)劃，2010，34（12）：24-32

[2]宋思曼.城鄉(xiāng)統(tǒng)籌：創(chuàng)新與發(fā)展―重慶市城鄉(xiāng)整體規(guī)劃及其實施機制探索[J].城市規(guī)劃，2010，34（3）：44―47，56

第6篇：規(guī)劃設計的幾個階段范文

關鍵詞：房地產 規(guī)劃 造價控制項目風險

中圖分類號： F253 文獻標識碼： A

我國房地產已經成為國民經濟的支柱產業(yè), 發(fā)展房地產服務業(yè), 是房地產業(yè)持續(xù)促進經濟增長、強化房地產業(yè)地位的重要方面。

近幾年隨著房地產業(yè)的迅猛發(fā)展, 一個與房地產業(yè)息息相關的產業(yè)――房地產規(guī)劃設計服務業(yè)成了一門炙手可熱的職業(yè)。究其原因, 我們不難發(fā)現(xiàn)，如何向市場提供設計好、質量高、環(huán)境優(yōu)的房地產產品,是房地產業(yè)在新的市場環(huán)境的下如何取得較好業(yè)績需要考慮的重要問題，因此作為房地產開發(fā)前期的設計規(guī)劃理所當然的成為房地產業(yè)工作的重中之重。

城鎮(zhèn)房地產開發(fā)過程中, 房產開發(fā)項目與施工建設方案通常是由開發(fā)商內部管理人員自行擬定的, 并沒有真正考慮到規(guī)劃、設計與建設施工過程中有可能會出現(xiàn)的問題, 如設計不周全、設計深度不夠等等，此外由于設計周期偏短，急于開工建設等因素，導致設計規(guī)劃沒創(chuàng)意, 設計理念不新穎,不能吸引社會有需求群體的熱衷與青睞, 從而大大地影響到后期使用和經濟收益。

一、房地產規(guī)劃要考慮的因素

1、市場因素

作為房地產項目而言, 主要是對自身市場效益的體現(xiàn), 而市場經濟條件下的市場效益主要是來自于自身的協(xié)調與政府的宏觀調控與干預來形成的, 其中自身因素仍占主要因素。 尤其對于房地產的市場環(huán)境與發(fā)展形勢, 在很大程度上是由開發(fā)商及媒體的不斷引導與渲染而形成一種必然的現(xiàn)象。在項目規(guī)劃的前期, 主要包含對建設單位的投資決策與最終目標的分析, 以及市場定位及相應的供需關系。

通過房地產市場分析和預測,可以初步了解某區(qū)域房地產市場的供需求關系及其影響因素，基本把握該區(qū)域房地產客戶的主要消費觀念及特性，認知房地產市場變化的未來趨勢，這是房地產項目主題概念與形象確立的基礎，在前期策劃時，進行充分市場調查及對調查資料進行準確分析，以確定正確的發(fā)展方向，找準市場定位，是項目開發(fā)成功的最為關鍵的一步。

其中市場調查的主要內容：

（1)房型:當地居民對各類房型的需求比例。

（2)單元面積:每一種房型的面積控制指標。

（3)平面布局：當地居民對房屋平面功能設計的傳統(tǒng)習慣要求，對房屋朝向、通風、采光的特殊要求（如南北朝向、面海、面江河等）。

（4)建筑物檔次：正確確定擬建商品房的檔次，與開發(fā)路段居民購買力相吻合。

（5)擬開發(fā)項目周圍已投入市場地盤的銷售情況（銷售價格及已出售成數）。

2、政府因素

房地產建設規(guī)劃者要具備相關的專業(yè)知識, 對于土地資源的開發(fā)與占用, 要進行詳細的規(guī)劃設計。規(guī)劃設計人員與相關的管理人員要對相關的知識有足夠深入地了解, 特別是對城市的主體建設現(xiàn)狀、結構與相應的發(fā)展計劃, 要作出積極地響應。

二、房地產規(guī)劃的內容

在房地產項目的規(guī)劃設計中規(guī)劃者應通過深入的市場調研和準確的項目定位，對項目進行規(guī)劃設計，具體內容應包括：

1、項目建筑風格設計。項目的建筑和景觀設置，應注重整體統(tǒng)一，并凸現(xiàn)現(xiàn)代特性，以反映經濟的日益發(fā)展、社會生產、生活水平日益向上的特性。

2、項目綠化系統(tǒng)設計。項目綠化系統(tǒng)對于提升項目價值具有重要意義，綠化系統(tǒng)的設計要充分考慮消費者的心理因素，強調生態(tài)、環(huán)保以及綠化系統(tǒng)的活動功能。

3、項目公共配套設施規(guī)劃。社區(qū)公共設施的布局強調層次性和區(qū)域性，從消費者的需求以及項目的整體出發(fā)，對公共配套設施進行規(guī)劃。項目道路交通系統(tǒng)規(guī)劃設計同時要考慮項目將來的發(fā)展以及與公共道路交通系統(tǒng)的銜接。

三、房地產規(guī)劃的作用

1、對項目風險的影響

有的房地產開發(fā)公司對項目制定的績效目標不現(xiàn)實,在實施過程中會帶來風險。有的公司喜歡打政策球,甚至違規(guī)操作,給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設計公司過程也隱含著風險,對設計公司的了解和分析不夠深入,往往會造成成果與期望相差甚大,或者最初目標無法成果化等。所以項目組織者要有風險意識,對項目做風險定性分析,才可以防患于未然。

2、對產品的質量影響

在此房產項目開發(fā)過程中,房地產公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度地配合,發(fā)揮各種資源的能動性,是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源,分析各種資源的長處和短處,才能優(yōu)勢互補。房地產公司要對市場的了解比較及時,對先進知識和經驗的獲得要通過市場考察，不能滯后。在現(xiàn)實中，有的房地產公司因種種問題而將設計公司淪為繪圖公司,沒有對規(guī)劃設計產品進行市場把控，實在是資源的一大浪費。方案項目質量管理除了在方案的進程中介入監(jiān)控、與設計單位共同合作、保證設計成果的內容質量外,同時成果的表現(xiàn)質量也是管理的一個方面,包括成果的內容、數量、質量等,一般在委托設計合同中做詳細交代。

建設項目施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經確立,設計工作流程相對簡單、有序,因此此階段的項目設計管理在執(zhí)行組織結構、質量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。在這幾個環(huán)節(jié)中,中間過程質量與進度控制是關鍵,工程設計負責人對項目的成功運作起著關鍵作用。在選定設計單位后,要對實施項目設計的工程設計負責人進行資質考查,審查其主持設計工程項目的圖紙質量,對其能力有全面的了解。要依據設計院的進度安排進行相應的中間成果控制,保證成果的質量與進度。

3、對工程造價的影響

(1 )產品設計研發(fā)階段中規(guī)劃設計管理和造價控制的指導目標是統(tǒng)一的,都是基于市場對房地產產品的需求,是以項目定位為導向的多方位控制。在設計研發(fā)階段的管理過程中,規(guī)劃設計是將市場需求產品的特征從項目定位的文字、概念狀態(tài)完成建筑語言化的描述,形成指導工程施工的圖紙語言,是項目開發(fā)過程中的關鍵階段。

造價控制是以投資決策目標和項目定位為指導的項目開發(fā)全過程控制,產品設計研發(fā)階段是造價控制力度最強、成本節(jié)約權數最大的階段,產品設計一旦完成,從項目造價形成機制上說,項目成本已經基本確定。

(2)產品設計研發(fā)階段規(guī)劃設計管理和造價控制目標的實現(xiàn),需要兩者相輔相成地互動作用。造價控制是規(guī)劃設計的成本邊界,也是創(chuàng)造高性價比產品的推進因素。兩者分別從造價和設計的角度在經濟成本和產品形態(tài)上進行同一目標兩個方面的控制。

(3)產品設計研發(fā)階段中的規(guī)劃設計管理和造價控制之間的互動管理機制是在實施中需要形成制度化的業(yè)務管理流程,互動的管理思想必須形成制度化的業(yè)務流程才能夠在開發(fā)過程中執(zhí)行,業(yè)務流程的制定和執(zhí)行需要在實際工作中反復總結經驗,不斷完善和修正,在制度上納入到各級管理和業(yè)務工作中,形成從上至下各級人員的管理共識。

參考文獻：

[1] 劉志平.王學孝.《房地產開發(fā)可行性研究的思考》[J].房地產開發(fā)與住宅建設.2010.

第7篇：規(guī)劃設計的幾個階段范文

關鍵詞:工程機械變速箱;生產線;規(guī)劃;設計

一、我國現(xiàn)階段工程機械變速箱生產流程及問題

(一)現(xiàn)階段工程機械變速箱生產流程

傳統(tǒng)的變速箱的加工、裝備生產線大都由如圖一以下幾個步驟共同構成。

(二)工程機械變速箱生產中存在的問題

傳統(tǒng)的變速箱加工、裝配流程雖然能夠較大限度內提供數量較為穩(wěn)定的工程機械變速機但是由于其針對原有技術進行改造的投入較大，使得現(xiàn)階段變速箱成本較高，質量以及生產效率不足。例如，在某工程機械廠的實際工程機械變速箱生產過程中，通過這種“單流水線”的方式，將部位安裝生產線路與總變速箱安裝生產線路共同布設，并對裝配的工程機械變速箱進行實施檢測，這種方法雖然能夠保障實際變速箱加工的精準程度，但是這種流水線路的改造成本較高，投資與收益不匹配，進而造成工程機械變速箱的實際生產效率較低，質量不高等問題的存在。

二、在變速箱加工環(huán)節(jié)的工藝方案設計

(一)在變速箱加工環(huán)節(jié)規(guī)劃設計應遵循的原則

在針對工程機械變速箱的加工環(huán)節(jié)，設計人員應根據以下幾點原則進行針對加工環(huán)節(jié)的生產線進行設計工作:首先，是需要將針對器械的粗加工、精加工分別進行。由于對于器械的胚體部分加工大都對人員、設備等生產情況的要求并不十分苛刻，同時其加工獲得的利得較低，針對這種情況便可以選擇一些設備較為陳舊，但仍能夠正常運轉的“老廠”進行粗加工后，再轉換到新產進行后續(xù)的加工環(huán)節(jié)。其次，應在預算內資金允許的范圍內最大限度的購設專業(yè)的變速箱機床，以便提升生產后變速箱的精度情況。如果實際情況不允許，則應最大限度的利用企業(yè)內現(xiàn)有的設備，應用專業(yè)機床進行先對精準的作業(yè)施工，而原有機床則用作通用施工。最后，減少不必要的加工中心設置，一方面加工中心的設置普遍會占用較多的企業(yè)資金，卻無法為企業(yè)貢獻出與之像匹配的收益。

(二)在變速箱加工環(huán)節(jié)應注意的規(guī)劃問題

在實際工作中針對加工環(huán)節(jié)的規(guī)劃應從以下幾個方面入手(如表一)。

三、在變速箱裝配環(huán)節(jié)的工藝施工設計

截至目前，我國常見的變速箱裝配生產線應包括下述五個環(huán)節(jié):首先是針對變速箱中零部件部分的清洗工作，在這個環(huán)節(jié)，針對部件的清洗設施將完成全部變速箱內部零件的清洗任務，將加工過程中遺留的油漬等污漬進行清洗，以便后續(xù)對于變速箱的安裝配置工作進行。第二步是將清洗后的變速箱部件按照預設的方法進行裝配工作，在這個環(huán)節(jié)大多書安轉、配置工作都采取“流水”作業(yè)的方式，在確保配置正常進行的同時，減少了人工配置可能存在的不確定性，在保證了零部件裝配效率的同時提升的其變速箱體的安裝質量。與此同時，該分裝部分可以與總裝生產線并排布設，這種情況最大限度的減少其在配置環(huán)節(jié)的周轉作業(yè)，大大提升了其變速箱的生產、流轉效率。第三步，在變速箱的裝配工作環(huán)節(jié)，通過規(guī)劃、選用最能減少總裝區(qū)域面積的“地下返回式”循環(huán)線路能，不僅僅能夠在最大限度內提升其進行裝配祖業(yè)的便捷程度，更能明顯的減少其所占用的工廠面積從而緩解工廠用地緊張的情況。第四步，在變速箱的磨合緩解采取“空載”的方式進行針對變速箱的磨合工作。最后，是針對變速箱的噴漆環(huán)節(jié)。在實際設計工作中可以采用自動噴漆流水作業(yè)的形式，用機器噴漆的方式代替人力噴漆的方式，使其在保證變速箱噴漆質量的同時增加生產線上噴漆的效率。

四、結語

綜上所述，只有加強工程機械變速箱生產線的合理規(guī)劃，才能保證其生產效率，提高生產質量。

作者:孫曉飛 李明明 鄧 寧 單位:山東上汽汽車變速器有限公司

參考文獻:

［1］梁娟．工程機械變速箱生產線的規(guī)劃設計［D］．吉林大學，2005．

［2］王建明，易明．履帶拖拉機變速箱殼體生產線技術改造［J］．拖拉機與農用運輸車，2011(06)．

第8篇：規(guī)劃設計的幾個階段范文

【關鍵詞】水利工程概算工程造價管理控制

現(xiàn)階段，我國水利水電工程規(guī)模大、意義深遠，在這種形勢下，對水利工程概算的研究已成為一項重要課題，根據對水利水電工程的整個運行過程進行邏輯分析，發(fā)現(xiàn)我國的水利工程概算工作現(xiàn)狀還存在很多不容樂觀的問題。針對這些問題，在工程概算方面應該進行更加深度的調研和探討，為我國水利建設的健康發(fā)展做保障。

一、水利工程概算工作的現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，我國的水利水電工程項目，在概算工作上還存在很多不足，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.缺乏對整個工程概算的經濟評價機制

水利工程建設是否符合實際，是否可行，需要從實際出發(fā)，通過科學的方法進行細致、周密的經濟評價才能確保整個項目的可行性。所以，在進行概算編制過程中，經濟評價報告是必不可少的一項指標。水利工程的經濟評價應從兩個方面進行評價，一個方面是科學的方法進行國民經濟評價，其次是進行科學的財務指標評價。必要時還要進行更多的細節(jié)分析和評價，但是，在我國現(xiàn)階段的概算工作過程中，往往忽視了這一重要環(huán)節(jié)，根本沒法達到預期目的，使整個經濟分析環(huán)節(jié)形同虛設。

2.缺乏詳細、準確的概算編制

在近年來，我國的水利工程投資概算編制存在問題，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

2．1概算編制說明問題不詳細、過于簡單，而且在說明中很多工程概算的附表、附件只是敷衍了事甚至不全或者沒有。

2．2對單價分析存在問題。不能按照預計的價格標準進行單價分析，很多設計進行單價分析時采用陳舊過時單價分析表，而沒有根據當時的材料價格進行調整。造成項目單價偏高或偏低，以致影響整個水利工程投資。

2．3一些獨立費用的預算仍然沿用舊的標準，沒有進行及時的更新，這樣，就導致設計費用偏低或者偏高，影響整個工程概算。

3.對工程等級標準劃分模糊

工程等級的劃分是左右工程規(guī)模和投資的重要指標。如果參照標準過高容易造成投資浪費，而標準過低又達不到預期目標，所以，必須根據實際的水文資料、規(guī)模和效益嚴格按照即定標準確定工程等級、主要建筑物級別和相關的洪水標準等。而現(xiàn)階段很多設計由于工程等級的劃分問題造成投資浪費。

4.施工組織設計簡單，影響再次招標

施工組織設計是否合理、得當將直接影響到下一步的招標工作能否順利實施，然而，目前許多水利工程設計在施工組織方面過于簡單，很多施工所需條件交代不清或根本沒有交代，為下一步工程招標帶來隱患，這樣，就在一定程度上阻礙了水利工程施工的正常運轉，造成不必要的經濟損失甚至延誤工期。

二、對我國水利工程概算提出的相應方法和設想

1.建立健全整個水利工程的經濟評價機制

首先，要正確認識經濟評價的作用和重要地位，從實際出發(fā)，對整個水利工程做出詳細、科學的經濟評價。在進行工程概算編制時，要科學的對國民經濟和財務指標進行客觀的評價。同時，還要對一些相關的細節(jié)做出具體的分析和客觀評價。

2.規(guī)范水利工程項目規(guī)劃設計階段的工程造價管理

項目規(guī)劃設計階段就是指對已經確定的工程項目進行具體的實施設計階段。雖然設計費用在整個工程總造價中只戰(zhàn)局極少的比重，但是，這個階段的工作對整個工程成本的影響確是不可忽視的，在對項目規(guī)劃設計的不完全統(tǒng)計中得出，這部分工作對整個工程造價的影響可以達到近乎百分之八十的比重，所以，工程造價的多少直接受到項目規(guī)劃設計質量高低的影響，直接決定著項目施工過程中各種形式的投資和開支多少?？梢源_定這項工作是工程造價管理控制的一項重點工作。在設計過程中，要嚴格控制設計費用。在保證費用不超支的情況下，一定要按照原規(guī)劃進行設計。對設計方案進行反復推敲。在正式施工前，將設計圖紙反復研究，最大限度的發(fā)現(xiàn)圖紙存在的問題，把工程的不穩(wěn)定因素在施工前徹底排查。

3．嚴格、準確劃分水利工程等級，按照預期進行施工

嚴格根據客觀實際劃分建筑物等級。按照工程程的規(guī)模、效益以及在國民經濟中的重要性，將水利樞紐劃分等級，然后再將建筑物按其作用進行分級。同時，要保證遇到設計標準以內的洪水時建筑物的安全。確定水工建筑物級別時，如果建筑物同時具有幾種用途，應按最高級別考慮。

4．健全設計制度

現(xiàn)階段的工程實施監(jiān)理制度是相對比較健全的制度。工程監(jiān)理制度可以從資金、進度、質量等方面對工程進行監(jiān)督、控制。在我國的水利工程施工過程中，實施設計監(jiān)理制，在對設計的全過程進行控制與監(jiān)督的同時，能促進設計單位提高設計質量。從而保障設計工作為整個工程的順利實施服務。

第9篇：規(guī)劃設計的幾個階段范文

關鍵詞：房地產項目；重點環(huán)節(jié)；開發(fā)管理。

對房地產產品進行精準的市場定位，實施合理優(yōu)化的成本戰(zhàn)略，能夠有效提高房地產企業(yè)的市場核心競爭力。雖然不同的房地產企業(yè)具有不同的經營策略，但是想要實現(xiàn)企業(yè)的成熟與有效經營必須具備以下幾點，即構建完善的市場調研機制、成本控制制度尤其是產品研發(fā)制度。下文就房地產項目開發(fā)管理重點環(huán)節(jié)進行了分析和探討。

1.房地產項目開發(fā)的投資決策問題

房地產企業(yè)是否具有雄厚的實例，土地儲備量的大小是非常重要的標準。項目土地的出售和購買一般均通過招投標的方式，因此，在拍賣出讓項目土地之前，對于究竟以何種價格取得土地比較合適，企業(yè)應該實現(xiàn)做好詳細的項目投資的可行性方案，該方案應該包含房地產項目基本情況、項目用地情況調查、項目開發(fā)建設進度、項目開發(fā)組織機構、項目項目運行費用等。當然，制定或者編制項目投資的可行性方案需要房地產開發(fā)企業(yè)積累豐富的相關的基礎性資料，否則不能夠保證計算的全面性與精確性。經驗顯示，土地拍賣是一個競爭異常激烈的過程，通常需要多次加價才可能中標，所以在深刻研究項目的主要狀況以及預期成本之后，在土地拍賣過程中才能夠做到胸有成竹。

2.優(yōu)化設計產品方案

在房地產項目的設計方案期間，想要保證設計方案的高質量，首要條件便是對產品市場進行深入、全面的產品市場調查。產品市場調查直接影響到房地產項目開發(fā)的成敗。做好設計期間的市場調研報告需要注意以下幾個方面：

第一，項目地塊的概況。主要是項目所在地區(qū)或者城市的主要區(qū)域的房地產項目開況，房地產項目所在地塊的現(xiàn)狀尤其是今后規(guī)劃情況，房地產項目所在地塊的土地出讓情況、地產開發(fā)狀況。

第二，土地屬性問題。對土地的基本基標、周邊情況以及本身的潛力進行深入的分析和探究。

第三，當前的市場供需狀況。主要內容包括：房地產項目所在地塊的周邊市場分析（主要是市場的整體供應情況分析），房地產項目所在地塊周邊的典型個案供應分析，其他市場需要狀況分析（例如建筑、景觀以及戶型等）。

第四，相同類型的經典項目調查與經典項目分析。主要內容包括：針對典型項目的個案進行深入的調查，分析該典型項目個案的典型優(yōu)勢，結合實際的區(qū)域特點對典型項目的用地規(guī)劃進行細致分析。

第五，開發(fā)該類房地產項目的具體對策和建議。主要包括建筑類型的對策與建議、綠化景觀的對策與建議、戶型匹配的對策與建議以及針對以上的建議的完善與優(yōu)化。

3.項目成本控制策略

3.1成本控制的原則

（1）科學合理性原則

房地產開發(fā)項目的開發(fā)具有投資大、周期長、影響因素多，風險性高等特點。盡管提前制定的投資目標不能夠保證各項數據的真實性和準確性，但是項目投資估算是不可或缺的。在房地產項目開發(fā)實踐過程中，通過不斷地的修改與調整，概算、預算、決算以及承包合同價會逐漸清晰化、準確化。投資估算是規(guī)劃設計和方案設計的重要“參照物”，擴大初步設計方案與實施方案的目標就會形成概算，工程投資的最終結果便是決算。估算、概算與決算都必須具有較高的科學性與合理性，否則將直接影響房地產項目的收益情況。

（2）以設計階段為重點全過程成本控制原則

項目建設全過程都在不同程度地影響著成本費用，因而，項目開發(fā)成本控制必須貫穿于項目建設全過程的各環(huán)節(jié)。然而，經大量的測算分析，人們發(fā)現(xiàn)對項目成本影響最大的階段，是項目設計前的各環(huán)節(jié)。在規(guī)劃設計階段，影響項目成本的可能性為75%-95%；在技術設計階段，影響項目成本的可能性為35%-75%；在施工圖設計階段，影響項目成本的可能性為5%-35%；而在項目的施工階段，通過技術經濟措施節(jié)約成本的可能性只有5%-10%。顯然，控制項目成本的關鍵環(huán)節(jié)在于項目施工前的投資決策和設計階段。因而，項目投資控制，既要貫穿于項目開發(fā)建設的始終，又要把重點放在項目設計及設計前的前期策劃階段。

（3）成本的主動控制原則

房地產項目的開發(fā)以選擇宗地為開始，因此，從該階段開始便要主動出擊，舉例來說，主動要求設計部門編制規(guī)劃設計方案，并對全案進行策劃。由于設計部門最大的弱勢便是“懂技術不懂經濟”，因此建議由專家小組（主要由建筑師、經濟師、策劃師組成）對設計部門提出成本控制的要求與建議，此舉能夠有效在設計階段進行成本控制，也是遵循成本控制主動化的典型體現(xiàn)。需要的注意的是，在工程方案的實施執(zhí)行過程中，成本控制目標通常會偏離預定方向，此時要積極主動尋求控制方法和處理措施來糾正偏離方向。

3.2細化成本控制方案

房地產項目通常可以劃分為四個階段，即決策階段、前期準備工作階段、施工建設階段和市場營銷階段。

（1）決策期間

投資決策分析分為兩個部分：第一，市場分析。對產品供求狀況、市場競爭環(huán)境、價格水平、目標市場等；第二，項目財務評估。依照前者分析的結果分析和對比項目的經營費用和收入。

（2）前期準備期間

該階段主要包括以下幾點：第一，分析擬開發(fā)項目用地的范圍和特性，規(guī)劃用途及獲益能力大?。坏诙?，獲取土地的使用權；第三，征地、拆遷、安置、補償；第四，規(guī)劃設計及建設方案的制定；第五，項目報建；第六，市政設施建設的談判與協(xié)議；第七，資金籌措（安排短期和長期信貸）；第八，對市場狀況作進一步分析，初步確定目標市場或價格水平；第九，對開發(fā)成本和可能的工程量進行更詳細的估算；第十，選擇確定承包商。認真落實以上各項工作的內容，有效地進行成本控制。

（3）施工期間

在此階段，房地產開發(fā)企業(yè)的主要任務是如何使建筑工程成本支出不突破預算，解決施工中出現(xiàn)的爭議，確保整個開發(fā)項目的工期、成本、質量和利潤目標的實現(xiàn)。