房地產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)范文

1 有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)不健全，體制準(zhǔn)則不完善，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面

其一，不能正確判斷房地產(chǎn)的抵押有效性。盡管《土地管理法》 《城市房地產(chǎn)管理法》 《擔(dān)保法》等法律具體規(guī)定了不同性質(zhì)的房地產(chǎn)作抵押，如房改房，集資房等，但現(xiàn)實(shí)業(yè)務(wù)中有些評(píng)估人員并不熟悉這些法律法規(guī)，只是按照以往的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，對(duì)被估房地產(chǎn)做出測(cè)算，其結(jié)果是評(píng)估出的抵押物價(jià)值與實(shí)際價(jià)值相差甚遠(yuǎn)， 從而造成抵押價(jià)格無(wú)效或缺值。

其二，概念不清晰，易產(chǎn)生歧義。例如，對(duì)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估“可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行”。那么所謂的“正常價(jià)格”是什么呢？是二級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格還是三級(jí)市場(chǎng)的二手房交易價(jià)格？一般來(lái)說(shuō)，銷售價(jià)格高于二手房交易價(jià)格，而抵押房地產(chǎn)的價(jià)格屬于三級(jí)市場(chǎng)，所以，如果以銷售價(jià)格來(lái)估算抵押房地產(chǎn)價(jià)格，就會(huì)導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值高于實(shí)際價(jià)值。而這樣的歧義正是由不完善，不健全的準(zhǔn)則和規(guī)定造成的。

其三，對(duì)于本身存在問(wèn)題的規(guī)定評(píng)估中也未涉及。房地產(chǎn)抵押是一種在將來(lái)可能轉(zhuǎn)讓的行為，其前提是房地產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行了登記，并通過(guò)讓渡來(lái)實(shí)現(xiàn)。但事實(shí)上并不是所有的房地產(chǎn)權(quán)利都能登記，而在當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中并沒(méi)有提及這些不能登記或無(wú)法登記的權(quán)利，也就是說(shuō)在評(píng)估時(shí)沒(méi)有把這些客觀的權(quán)利價(jià)格評(píng)估進(jìn)去，就會(huì)導(dǎo)致抵押人的房地產(chǎn)權(quán)利大于等于抵押權(quán)人所能實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)權(quán)利，可想而知，這樣估算出來(lái)房地產(chǎn)價(jià)值并不是真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值。

其四，責(zé)任劃分不明確，加大了評(píng)估的法律風(fēng)險(xiǎn)。由于涉及資產(chǎn)評(píng)估的行政管理部門較多，加上現(xiàn)行法律法規(guī)的不健全，所有的行政管理部門都希望通過(guò)立法或頒布法規(guī)的形式對(duì)其管轄的資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行管理。

2 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)本身也存在一些問(wèn)題，具體包括

第一，評(píng)估人員自身素質(zhì)不高。自身素質(zhì)包括專業(yè)勝任能力和職業(yè)道德兩方面。專業(yè)勝任能力不足會(huì)影響其對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值特性的判斷、對(duì)特定評(píng)估目的的理解以及對(duì)委托方提供資料的辨析等等。職業(yè)道德水平不高，往往表現(xiàn)在評(píng)估師在評(píng)估業(yè)務(wù)中受到來(lái)自委托方對(duì)評(píng)估報(bào)告期望用途的影響。

第二，抵押貸款的特殊目的涉及到銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方。在評(píng)估業(yè)務(wù)中，委托方要想把其擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押以拿到更多的貸款，就必須依賴評(píng)估公司對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行高估；而評(píng)估公司面臨日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，為了生存，也必須討好銀行以獲取業(yè)務(wù)來(lái)源。

第三，評(píng)估收費(fèi)過(guò)高。不考慮不正當(dāng)?shù)牡盅涸u(píng)估，單就目前評(píng)估行業(yè)規(guī)定的收費(fèi)來(lái)看，確實(shí)給委托方造成了一種負(fù)擔(dān)。目前，房地產(chǎn)行業(yè)是以累進(jìn)費(fèi)率方式收取的，具體如下：100萬(wàn)元以下，收取5‰；100萬(wàn)-1000萬(wàn)元，收取2.5‰；1000萬(wàn)-5000萬(wàn)元，收取1‰；5000萬(wàn)元以上，收取0.5‰。按照上述規(guī)定，無(wú)論貸款金額的大小，價(jià)值600萬(wàn)元的房產(chǎn)評(píng)估后需一次評(píng)估費(fèi)15000元，除此之外，還需繳納房地產(chǎn)抵押登記費(fèi)用。有不少需要融資的企業(yè)，因評(píng)估成本過(guò)高而放棄了貸款的請(qǐng)求。

針對(duì)以上問(wèn)題，本文提出以下幾點(diǎn)建議：

第一，健全相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)在相關(guān)部門的指導(dǎo)與領(lǐng)導(dǎo)下盡快制定并完善。將其中不詳細(xì)的規(guī)定予以完善，不合理的制度予以糾正，不僅如此，相關(guān)部門還應(yīng)當(dāng)就不同的評(píng)估目的制定不同的規(guī)定和準(zhǔn)則，以便為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康正確的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的條件。

第二，完善評(píng)估程序及評(píng)估方法，提升房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)公信力。房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程兼具復(fù)雜性和綜合性。評(píng)估程序中任何一項(xiàng)操作不慎或遺漏，都有可能造成評(píng)估結(jié)果失真，引起評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，應(yīng)學(xué)習(xí)借鑒其他機(jī)構(gòu)或西方國(guó)家的先進(jìn)的評(píng)估方法，結(jié)合具體實(shí)例，選擇多種方法進(jìn)行比較，提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，提升房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的公信力。

第三，對(duì)于相關(guān)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，建立外部監(jiān)管制度。凡是涉及抵押貸款評(píng)估的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立完善的抵押評(píng)估管理制度，通過(guò)內(nèi)部控制確保評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估行業(yè)的獨(dú)立性和有效性。同時(shí)，為了防止委托人與評(píng)估機(jī)構(gòu)串通，銀行內(nèi)部應(yīng)設(shè)有專業(yè)人員對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行復(fù)核，或委托其他評(píng)估師進(jìn)行復(fù)核。針對(duì)涉及抵押評(píng)估業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，建議政府部門定期對(duì)其進(jìn)行檢查，并將檢查結(jié)果作為對(duì)銀行考核的內(nèi)容之一，以此督促其完善管理制度。

第四，大力培養(yǎng)房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人才，促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)整體水平提高。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是智力勞動(dòng)密集型行業(yè)，該行業(yè)的健康發(fā)展離不開評(píng)估人員綜合素質(zhì)的提高。因此，相關(guān)部門應(yīng)定期對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員進(jìn)行文化、業(yè)務(wù)及職業(yè)道德等素質(zhì)的培訓(xùn)與教育，并組織活動(dòng)交流各評(píng)估人員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，使房地產(chǎn)估價(jià)人員的知識(shí)更新加快，同時(shí)對(duì)于抵押貸款評(píng)估中的違法違規(guī)行為應(yīng)嚴(yán)厲懲罰，規(guī)范行業(yè)整體道德水平。

第五，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)。由于我國(guó)抵押貸款估價(jià)起步較晚，而國(guó)外抵押貸款體系相對(duì)比較成熟，因此，可以向國(guó)外經(jīng)驗(yàn)借鑒。如國(guó)外對(duì)于抵押貸款估價(jià)通常就是傳統(tǒng)與抵押估價(jià)方法并行。此舉是為了說(shuō)明抵押貸款估價(jià)結(jié)果與一般性估價(jià)結(jié)果之間的差別，反映抵押估價(jià)的謹(jǐn)慎性、保守性的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)觀點(diǎn)。并且通過(guò)評(píng)估結(jié)果的對(duì)比，還可以表明評(píng)估人員對(duì)被估對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)以及對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的持續(xù)觀點(diǎn)，這樣便能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)咨詢性和顧問(wèn)型的特點(diǎn)了。

鑒于此，本文旨在“拋磚引玉”希望有更多專業(yè)人員關(guān)注房地產(chǎn)抵押評(píng)估，從我國(guó)實(shí)際情況出發(fā)，引進(jìn)國(guó)外科學(xué)、成熟的行業(yè)管理和各種評(píng)估方法，早日探索出一條適合我國(guó)實(shí)際情況的房地產(chǎn)抵押估價(jià)方法。

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第2篇：房地產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估方法現(xiàn)狀問(wèn)題探討

一、地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在近10年的發(fā)展和創(chuàng)新過(guò)程中，經(jīng)過(guò)國(guó)家房地產(chǎn)主管部門、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的共同努力，建立了我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)逐漸步入正軌，估價(jià)行業(yè)正在健康發(fā)展。

(1)制定了房地產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)法律規(guī)章。國(guó)務(wù)院和國(guó)家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等規(guī)章制度，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度的核心地位，完善了估價(jià)的相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件。

(2)建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度和制定了房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范。根據(jù)各級(jí)房地產(chǎn)管理部門的統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)擁有房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的約有14 500人，注冊(cè)成立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有3 000多家，其中一級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)90家。國(guó)家房地產(chǎn)管理部門制定了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行為從制度上進(jìn)行規(guī)范，通過(guò)統(tǒng)一估價(jià)程序和技術(shù)方法，保證估價(jià)結(jié)果的客觀、公正、合理。

(3)形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)。從2000年6月國(guó)務(wù)院提出經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機(jī)構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國(guó)家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。經(jīng)過(guò)脫鉤改制，原有的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照工商管理部門的規(guī)定改制成為有限責(zé)任公司或合伙制企業(yè)。在對(duì)中介機(jī)構(gòu)改制的同時(shí)，房地產(chǎn)管理部門內(nèi)部也逐步實(shí)現(xiàn)政事分開，發(fā)揮中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)的職能。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)開始承擔(dān)估價(jià)師資格考試、注冊(cè)、再教育以及估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)評(píng)審、違規(guī)行為查實(shí)等工作，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的自律機(jī)構(gòu)基本建立，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的自律作用日益強(qiáng)化。

(4)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大。在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過(guò)程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。

二、房地產(chǎn)評(píng)估的常用方法

根據(jù)本人的調(diào)查研究，我國(guó)房地產(chǎn)在評(píng)估過(guò)程中使用最多的是成本法、市場(chǎng)比較法、收益法這三種方法，以下就對(duì)這三種常用方法進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹和分析。

(1)成本法

成本法是指以當(dāng)前條件下重新購(gòu)建相同的被評(píng)估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價(jià)值為基礎(chǔ)確定被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。重新購(gòu)置成本中又分更新重置成本和復(fù)原重置成本，而在實(shí)際評(píng)估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測(cè)算過(guò)程如下：①計(jì)算取得待開發(fā)土地的成本。土地開發(fā)成本的取得分為向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行征用取得的和國(guó)家城鎮(zhèn)土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內(nèi)容是不同的。②計(jì)算開發(fā)成本土地開發(fā)成本和建筑物建造成本統(tǒng)稱為開發(fā)成本。土地開發(fā)成本在一定得情況下是可以不需要計(jì)算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設(shè)，那么可以不包括土地開發(fā)成本。③計(jì)算管理費(fèi)用及其他費(fèi)用管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可根據(jù)社會(huì)一般的開發(fā)資金的投入規(guī)律和時(shí)間，依據(jù)評(píng)估對(duì)象的投資規(guī)模來(lái)測(cè)算。銷售稅費(fèi)的是銷售開發(fā)完后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用和應(yīng)由開發(fā)商繳納的稅費(fèi)。④計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)如果是新建房地產(chǎn)價(jià)格，一般為所有成本之和乘以投資利潤(rùn)率。在投資利潤(rùn)率的選取時(shí)，大部分開發(fā)商都會(huì)選取行業(yè)平均利潤(rùn)率。

(2)市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是指在求取待評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，將待估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，對(duì)以發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行調(diào)整修正，得出待估房地產(chǎn)合理價(jià)格的一中評(píng)估方法。市場(chǎng)法是以商品交易的替代原理為理論依據(jù)，而替代原理也可以從資本論的角度來(lái)解釋，也就是具有相同使用價(jià)值的物品或服務(wù)所體現(xiàn)的價(jià)格是相等的。市場(chǎng)比較法是通過(guò)與所選取的參考案例相比較，對(duì)因素的不同之處進(jìn)行修正，然后得出待評(píng)估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)程。市場(chǎng)比較法是通過(guò)待評(píng)估房地產(chǎn)與交易實(shí)例之間的羞異因素調(diào)整來(lái)估算價(jià)格，其公式為：

待評(píng)估房地產(chǎn)單價(jià)=交易實(shí)例單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×交易時(shí)間修正系數(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內(nèi)，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易比較多時(shí)，市場(chǎng)比較法才是有效的評(píng)估方法。市場(chǎng)比較法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)。具體來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)比較法的適用條件如下：

①要有足夠數(shù)量的比較案例我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展階段，市場(chǎng)資料不夠充分，在利用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，要求市場(chǎng)比較案例至少3個(gè)。在比較活躍的的市場(chǎng)，如果能夠收集到更多的案例，那么對(duì)最終的評(píng)估結(jié)果更為正確。

②交易案例資料與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性和替代性充分的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性，如房地產(chǎn)所處區(qū)位條件、建筑物結(jié)構(gòu)、用途、交易時(shí)間等，通常情況下這種相關(guān)程度越大，評(píng)估的結(jié)果就越具有真實(shí)性。

③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評(píng)估房地產(chǎn)精確程度的保證，所以要進(jìn)行精確的房地產(chǎn)評(píng)估。首先我們要保證資料來(lái)源的可靠性，二是耍對(duì)交易案例資料的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行充分的查實(shí)和核對(duì)，包括交易案例的交易情況、交易價(jià)格、權(quán)屬和實(shí)體狀況、

是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準(zhǔn)確而又可靠的。

④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產(chǎn)拍賣、協(xié)議出讓等。

⑤交易資科的合法性利用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，不僅要排除不合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料，而且注意研究有關(guān)法律的規(guī)定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內(nèi)的，否則交易價(jià)格會(huì)有很大差異；交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似，如規(guī)劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。

(3)收益法

收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡(jiǎn)單的說(shuō)是指待評(píng)估房地產(chǎn)的未來(lái)正常純收益選用適當(dāng)?shù)倪€原率折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日之和。

收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，一般在類似房地產(chǎn)有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應(yīng)的費(fèi)用，而費(fèi)用包括房屋維修、物業(yè)管理、保險(xiǎn)費(fèi)、租金損失費(fèi)、租賃中介費(fèi)、出租房產(chǎn)的稅費(fèi)(包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅等)等。收益法在運(yùn)用時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)的收益情況和使用年限的不同有如下幾個(gè)公式：

①無(wú)限年期的情況下首先得假設(shè)純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無(wú)限年，也就是說(shuō)待估房地產(chǎn)的使用期限為無(wú)限年。其公式為：待估房地產(chǎn)的價(jià)格=每年的純收益／還原利率

②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產(chǎn)的價(jià)格計(jì)算假設(shè)純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產(chǎn)的使用期限為有限年。其公式為：

上面兩個(gè)公式都是針對(duì)每年收益額與利率不變的情況，而第二個(gè)公式即為平時(shí)房地產(chǎn)評(píng)估最為常用的一個(gè)。

③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時(shí)用收益法評(píng)估時(shí)所使用的公式：

其中，V為待估房地產(chǎn)的價(jià)格：

a:為前t年的年純收益：

a為第t年后的年純收益：

r為還原率，還原率不變：

n為收益年限，即待估房地產(chǎn)的使用年限。

對(duì)于有些收益性房地產(chǎn)的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計(jì)算方法，但是我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)采用的是有限年期的制度和在評(píng)估過(guò)程中采用的是還原率不變的原則。還有一點(diǎn)需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對(duì)房地產(chǎn)的建筑物評(píng)估之后還要對(duì)土地的剩余年限產(chǎn)生的收益進(jìn)行評(píng)估。在運(yùn)用收益法時(shí)，一般有下面步驟：首先計(jì)算類似房地產(chǎn)的年純收益，或待估房地產(chǎn)的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產(chǎn)的其他因數(shù)，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

三、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

（1）估價(jià)師考試較注重理論考核，對(duì)學(xué)歷要求較高而對(duì)相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過(guò)率較高，而許多真正多年從事評(píng)估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識(shí)的欠缺不能通過(guò)估價(jià)師資格考試。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)，對(duì)其他類型的評(píng)估業(yè)務(wù)不熟悉。

(2)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于中級(jí)職稱的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，但卻沒(méi)有設(shè)立對(duì)應(yīng)于新人業(yè)人員的初級(jí)估價(jià)資格，以及可晉級(jí)的高級(jí)估價(jià)師和機(jī)電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。

估價(jià)師再教育缺乏。我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度改革的不斷深入，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求也在不斷提高．房地產(chǎn)估價(jià)師也需要不斷更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)。通過(guò)估價(jià)師再教育才能使評(píng)估人員掌握國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的評(píng)價(jià)技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識(shí)。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)再教育的情況來(lái)看，估價(jià)師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價(jià)人員與社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)。

四、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的對(duì)策

（1）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境的監(jiān)管.房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是以估價(jià)師提供估價(jià)報(bào)告向委托單位收取評(píng)估費(fèi)的中介行業(yè)。由于各部門和行業(yè)存在多種形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估業(yè)務(wù)收人主要靠部門和行業(yè)壟斷，使得評(píng)估行業(yè)問(wèn)的競(jìng)爭(zhēng)處于不平等的環(huán)境之巾。同時(shí)保持房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)師估價(jià)成果的獨(dú)立性。房地產(chǎn)主管部門以及各行業(yè)、部門不得通過(guò)各種方式干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的評(píng)估工作，以確保估價(jià)結(jié)果的完整性、規(guī)范性。

（2）完善法律法規(guī)體系建設(shè),為了保證房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制定房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)評(píng)估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的不平等競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價(jià)師職業(yè)道德問(wèn)題，提高估價(jià)師的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決評(píng)估結(jié)果與社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)問(wèn)題，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序。

（3）對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師實(shí)行分級(jí)制動(dòng)態(tài)管理,根據(jù)業(yè)績(jī)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)級(jí)，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行優(yōu)勝劣汰，并根據(jù)業(yè)績(jī)進(jìn)行年終檢查，對(duì)所有機(jī)構(gòu)重新排序，接受社會(huì)的監(jiān)督和檢查。對(duì)估價(jià)師實(shí)行分級(jí)制度，分級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)就是估價(jià)師的估價(jià)業(yè)績(jī)、執(zhí)業(yè)年限和所通過(guò)的分級(jí)考試。根據(jù)估價(jià)師執(zhí)業(yè)能力的差異、估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的不同等情況。確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)范圍和執(zhí)業(yè)要求，確保估價(jià)師盡其能而不超其能。

第3篇：房地產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);評(píng)估;產(chǎn)業(yè);發(fā)展

一、引言

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)迅猛發(fā)展，已經(jīng)成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的最重要中介行業(yè)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展起到了重要的推動(dòng)作用。但是目前，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型發(fā)展以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)調(diào)整，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)發(fā)展所面臨的不確定因素不斷增多，尤其是面對(duì)呼之欲出的房產(chǎn)稅改革，更是對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增加了新的變數(shù)。在這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)更應(yīng)該認(rèn)清機(jī)遇與挑戰(zhàn)，不斷地進(jìn)行自我調(diào)整完善，以適應(yīng)形式的發(fā)展需要，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)遇

（一）國(guó)家大力推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)的發(fā)展

房產(chǎn)評(píng)估行業(yè)作為房地產(chǎn)的重要中介行業(yè)，國(guó)家在政府工作規(guī)劃中對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)也有明確的文件，要求推動(dòng)包括房地產(chǎn)中介行業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖然略有波動(dòng)，但是總體形勢(shì)卻是良好的，再加上國(guó)家的產(chǎn)業(yè)支持，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展起到較好的帶動(dòng)作用。

（二）開征房產(chǎn)稅勢(shì)在必行

房產(chǎn)稅是我國(guó)稅制改革以及調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要措施，而且在一些城市已經(jīng)試行了房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)主要是以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為依據(jù)。因此，房產(chǎn)稅的開征必然會(huì)大量擴(kuò)張房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估行業(yè)的業(yè)務(wù)量，對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展也具有重要的推動(dòng)作用。

（三）商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制需求不斷增加

隨著金融一體化的發(fā)展，金融行業(yè)對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制管理力度越來(lái)越大，房地產(chǎn)作為商業(yè)銀行重要的押品，對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，進(jìn)而調(diào)整商業(yè)銀行的信貸政策，已經(jīng)成為越來(lái)越多商業(yè)銀行的基本做法，這也就直接增加了房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的評(píng)估量。

（四）國(guó)家城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進(jìn)

我國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)仍然處于持續(xù)推進(jìn)中，城鎮(zhèn)化的建設(shè)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言是非常重要的利好，同樣也會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步入，房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)將會(huì)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。

三、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)發(fā)展制約問(wèn)題分析

（一）房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的整體實(shí)力不足

在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)近年來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，雖然數(shù)量迅速增加，但是具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量仍然較少，存在著大量的實(shí)力不強(qiáng)、管理松散的小型房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的整體實(shí)力不足。此外，在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中，執(zhí)業(yè)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師數(shù)量少，從事房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的工作人員學(xué)歷水平與業(yè)務(wù)能力不高，人才成為房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的制約。

（二）房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)方式有待完善

受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的影響，房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)開展方式也各有不同，一些現(xiàn)代化的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)已經(jīng)采取批量評(píng)估以及自動(dòng)評(píng)估等先進(jìn)的業(yè)務(wù)方式，但是大多數(shù)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)仍然是采用傳統(tǒng)的人工評(píng)估方式開展房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)估，完成一次評(píng)估的程序煩瑣，需要時(shí)間長(zhǎng)，因而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的評(píng)估效率不高。

（三）房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)盈利能力不強(qiáng)

當(dāng)前在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)存在著嚴(yán)重的高成本低收入的問(wèn)題，造成了房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)構(gòu)的盈利能力較差，這主要是由于房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序、激烈。特別是由于房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與委托方利益息息相關(guān)，一些評(píng)估機(jī)構(gòu)為了生存不惜采取惡性競(jìng)爭(zhēng)手段，放棄原則、拉低價(jià)格，造成房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)機(jī)構(gòu)盈利能力普遍不高。

（四）房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)部分機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和客觀性較差

提高房地產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量，首先必須確保獨(dú)立客觀的開展房地產(chǎn)評(píng)估工作。然而一些房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)機(jī)構(gòu)的工作人員在委托方經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，違背房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)估原則，不按照規(guī)定要求進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，造成了評(píng)估結(jié)果的不準(zhǔn)確，損害了房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的形象，更不利于產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

四、房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展對(duì)策分析

（一）嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度提升房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)機(jī)構(gòu)的整體實(shí)力水平

對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，應(yīng)該結(jié)合我國(guó)不同區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況，建立完善相應(yīng)的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，特別是對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)資格以及房地產(chǎn)估價(jià)人員的資格認(rèn)證進(jìn)行規(guī)范，可以采取進(jìn)階制度管理房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)從業(yè)機(jī)構(gòu)以及從業(yè)者的整體資質(zhì)，進(jìn)而確保房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以及工作人員的能力水平，提升房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的整體實(shí)力。

（二）創(chuàng)新房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的工作模式

對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)該逐步依靠技術(shù)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估工作的業(yè)務(wù)升級(jí)，尤其是積極地在房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中引進(jìn)自動(dòng)評(píng)估技術(shù)、批量評(píng)估技術(shù)，通過(guò)計(jì)算機(jī)模型的數(shù)據(jù)分析與處理，得出規(guī)范化的數(shù)據(jù)，提高房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。隨著信息技術(shù)的飛速發(fā)展，當(dāng)前社會(huì)已經(jīng)步入了大數(shù)據(jù)時(shí)代，在房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的業(yè)務(wù)開展上，同樣應(yīng)該積極應(yīng)用好大數(shù)據(jù)，依靠數(shù)據(jù)的積累，不斷升級(jí)評(píng)估技術(shù)，準(zhǔn)確地改進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)估方式，把握房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，增強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）優(yōu)化房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的盈利模式

對(duì)于房地長(zhǎng)評(píng)估產(chǎn)業(yè)而言，應(yīng)該逐步地對(duì)盈利模式進(jìn)行改革，對(duì)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行拓展，特別是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)的積累與研究，逐步地將房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)向評(píng)估業(yè)務(wù)以及咨詢業(yè)務(wù)方向拓展。首先，應(yīng)該逐步地?cái)U(kuò)大房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)評(píng)估業(yè)務(wù)客戶群體，吸引政府部門以及商業(yè)銀行等大客戶群體，提供優(yōu)質(zhì)的稅基評(píng)估以及押品評(píng)估管理。其次，應(yīng)該注重房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)業(yè)務(wù)服務(wù)由單一服務(wù)向平臺(tái)化服務(wù)擴(kuò)展，通過(guò)研究報(bào)告等方式，不斷提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的影響力。第三，應(yīng)該注重對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中積累的大量房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)，進(jìn)行數(shù)據(jù)供應(yīng)服務(wù)，尤其是提供風(fēng)險(xiǎn)管理以及房產(chǎn)定價(jià)等方面的業(yè)務(wù)服務(wù)。通過(guò)這些措施，不斷豐富房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的盈利模式，提高房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)機(jī)構(gòu)的生存發(fā)展能力。

（四）推動(dòng)行業(yè)立法增強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估的客觀公正性

為了確保房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)能夠客觀公正的開展，必須結(jié)合房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況，完善相關(guān)法律法規(guī)體系的建設(shè)。通過(guò)健全的法律法規(guī)，控制房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)內(nèi)部無(wú)原則的惡性競(jìng)爭(zhēng)行為，有效地約束房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的不正規(guī)行為，進(jìn)一步地減少在房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)工作中外界的干擾，確保房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)客觀公正的實(shí)施。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展也具有重要的影響作用。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的跨越發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須轉(zhuǎn)變自身定位，推動(dòng)自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，不斷地拓展服務(wù)范圍與服務(wù)種類，以適應(yīng)新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)形勢(shì)變化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

第4篇：房地產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)范文

第一章  總  則

第二章  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理

第三章  房地產(chǎn)租賃管理

第四章  房地產(chǎn)抵押管理

第五章  房地產(chǎn)交易監(jiān)理第六章  法律責(zé)任

第七章  附  則

第一章  總  則

第一條  為加強(qiáng)城市房地產(chǎn)交易管理，促進(jìn)房地產(chǎn)流通，保障房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我省實(shí)際情況，制定本條例。

第二條  本條例所稱房地產(chǎn)交易，是指城市各類房屋及其附屬設(shè)施連同相關(guān)土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押的行為。

第三條  在本省城市規(guī)劃區(qū)和獨(dú)立工礦區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行的各類房地產(chǎn)交易，均適用本條例。

涉外房地產(chǎn)交易，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，也適用本條例。

第四條  省建設(shè)行政主管部門是省人民政府房地產(chǎn)交易主管部門，負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)交易管理工作。

市（地）、縣（市）房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)是同級(jí)人民政府房地產(chǎn)交易主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)交易管理工作。

第五條  房地產(chǎn)交易主管部門的主要職責(zé)是：

（一）審查房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的資格，驗(yàn)證交易標(biāo)的物的權(quán)屬；

（二）辦理房地產(chǎn)交易登記監(jiān)理手續(xù)；

（三）確認(rèn)交易標(biāo)的物的價(jià)值；

（四）依法查處房地產(chǎn)交易活動(dòng)中的違法行為；

（五）提供房地產(chǎn)交易咨詢服務(wù)，并指導(dǎo)交易活動(dòng)；

（六）負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)交易的咨詢、評(píng)估、經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理；

（七）貫徹執(zhí)行國(guó)家法律、法規(guī)和政策，并制定房地產(chǎn)交易的具體制度和辦法。

第六條  房屋及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

第七條  房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則。

禁止私下交易房地產(chǎn)。

第八條  各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)交易的宏觀調(diào)控和指導(dǎo)，發(fā)揮有關(guān)職能部門的監(jiān)督管理作用。

土地、財(cái)政、稅務(wù)、物價(jià)、工商、審計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自的職責(zé)參與對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的監(jiān)督指導(dǎo)。

第九條  房地產(chǎn)交易當(dāng)事人因故不能親自辦理交易的，可以委托人交易。委托交易應(yīng)當(dāng)辦理委托手續(xù)。

第十條  任何單位和個(gè)人都有權(quán)向有關(guān)單位檢舉揭發(fā)房地產(chǎn)交易中的違法行為。對(duì)舉報(bào)有功的，由縣級(jí)以上人民政府給予獎(jiǎng)勵(lì)。

第二章  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理

第十一條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、交換、贈(zèng)與，將其房屋及其附屬設(shè)施連同相關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

第十二條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)證件到房地產(chǎn)交易主管部門申請(qǐng)登記，經(jīng)審核后，簽訂房地產(chǎn)買賣、交換和贈(zèng)與契約，辦理立契審核手續(xù)。

第十三條  下列行為，視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：

（一）以房地產(chǎn)作為出資，與他人成立企業(yè)法人的；

（二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合作開發(fā)房地產(chǎn)的；

（三）收購(gòu)企業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給新權(quán)利人的；

（四）以房地產(chǎn)抵債的。

第十四條  下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)，未按照土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件投資開發(fā)土地的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）根據(jù)國(guó)家利益和社會(huì)公共利益需要，縣級(jí)以上人民政府決定收回土地使用權(quán)的；

（四）未登記領(lǐng)取有關(guān)證件的；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議或者權(quán)證與標(biāo)的物不相符的；

（六）設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（七）共同共有的房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（八）商品房未辦理預(yù)售審批手續(xù)的；

（九）其他法律法規(guī)規(guī)定禁止權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。

第十五條  房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，其相關(guān)土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。

同一房屋產(chǎn)權(quán)分割，各房屋所有權(quán)人占有與房屋建筑面積相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，但該土地使用權(quán)的整體不可分割。

第十六條  轉(zhuǎn)讓共同共有的房地產(chǎn)，須有全體共有人具結(jié)同意的文書。

轉(zhuǎn)讓共有的房地產(chǎn)，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第十七條  租賃期限未屆滿出租人轉(zhuǎn)讓已出租的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；如受讓方為非承租人，出租人應(yīng)當(dāng)告知受讓方出租事宜，原租賃契約繼續(xù)有效。

第十八條  房地產(chǎn)開發(fā)單位預(yù)售的商品房，應(yīng)當(dāng)進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)掛牌交易，并符合下列條件：

（一）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）除交付全部土地使用權(quán)出讓金外，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)交易主管部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；

（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三章  房地產(chǎn)租賃管理

第十九條  房地產(chǎn)租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋及其附屬設(shè)施連同相關(guān)土地使用權(quán)提供給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第二十條  房屋所有權(quán)人出租其房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房地產(chǎn)交易主管部門批準(zhǔn)，領(lǐng)取房地產(chǎn)租賃許可證。

租賃房地產(chǎn)，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)證件到房地產(chǎn)交易主管部門申請(qǐng)登記，經(jīng)審核后，簽訂房地產(chǎn)租賃契約，辦理租賃立契審核手續(xù)。

第二十一條  下列房地產(chǎn)不得出租：

（一）未登記領(lǐng)取有關(guān)證件的；

（二）有產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)或者租賃糾紛的；

（三）經(jīng)鑒定屬于危險(xiǎn)房屋的；

（四）其他法律、法規(guī)規(guī)定不得出租的。

第二十二條  經(jīng)出租人同意承租人可以將租賃的房地產(chǎn)的部分或者全部轉(zhuǎn)租第三人。

轉(zhuǎn)租人與受轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)按本條例第二十條第二款規(guī)定辦理手續(xù)。

受轉(zhuǎn)租人不得將租賃的房地產(chǎn)再行轉(zhuǎn)租。

第二十三條  出租臨時(shí)建筑物，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)部門批準(zhǔn)建設(shè)的證件，到房地產(chǎn)交易主管部門辦理租賃審核手續(xù)。

第二十四條  房地產(chǎn)租賃契約期滿或者提前終止，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)交易主管部門辦理租賃注銷手續(xù)。

第四章  房地產(chǎn)抵押管理

第二十五條  房地產(chǎn)抵押是指房屋抵押人將其合法擁有的房屋及其附屬設(shè)施連同相關(guān)土地使用權(quán)，提供給抵押權(quán)人擔(dān)保履行債務(wù)的行為。

第二十六條  抵押房地產(chǎn)，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押契約，并持有關(guān)證件到房地產(chǎn)交易主管部門申請(qǐng)抵押登記。

第二十七條  同一房地產(chǎn)設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)時(shí)，其抵押擔(dān)保債務(wù)之和不得超過(guò)該房地產(chǎn)評(píng)估總價(jià)值的90％。

第二十八條  抵押人以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書面通知承租人，原租賃契約繼續(xù)有效。

第二十九條  房地產(chǎn)抵押期間，抵押人未取得抵押權(quán)人的書面同意，不得將已抵押的房屋轉(zhuǎn)讓或者翻建、改建、擴(kuò)建、改變用途。

第三十條  房地產(chǎn)抵押期間，因國(guó)家建設(shè)需要拆除抵押房屋的，抵押關(guān)系即告結(jié)束，由抵押人清償債務(wù)或者由抵押雙方重新設(shè)定抵押權(quán)。

第三十一條  房地產(chǎn)抵押期滿，債務(wù)清償完畢，抵押契約即告終結(jié)。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)到房地產(chǎn)交易主管部門辦理抵押注銷手續(xù)。

第三十二條  房地產(chǎn)抵押期滿，抵押人未按照約定償還債務(wù)的，抵押權(quán)人可以依法處分抵押的房地產(chǎn)，并有權(quán)優(yōu)先受償。

同一房地產(chǎn)設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)的，按抵押登記先后順序清償。

第三十三條  處分抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款，依下列順序分配：

（一）支付處分該抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；

（二）支付房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)；

（三）按抵押契約償還債務(wù)；

（四）剩余部分退還給抵押人。

第五章  房地產(chǎn)交易監(jiān)理

第三十四條  房地產(chǎn)交易主管部門應(yīng)當(dāng)建立開放、競(jìng)爭(zhēng)有序的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，為從事房地產(chǎn)交易的單位和個(gè)人提供服務(wù)。

房地產(chǎn)交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守交易規(guī)則，服從管理。

第三十五條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)經(jīng)房地產(chǎn)交易主管部門進(jìn)行資質(zhì)審查合格后，方可從事房地產(chǎn)交易咨詢、價(jià)格評(píng)估、經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)。

第三十六條  房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行。

房地產(chǎn)評(píng)估涉及國(guó)有資產(chǎn)的，其評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門確認(rèn)。

第三十七條  房地產(chǎn)交易成交價(jià)格明顯低于評(píng)估價(jià)格的，按評(píng)估價(jià)格計(jì)征稅費(fèi)；成交價(jià)格高于評(píng)估價(jià)格的，按成交價(jià)格計(jì)征稅費(fèi)。

第三十八條  房地產(chǎn)交易價(jià)格由交易當(dāng)事人協(xié)商議定。法律法規(guī)另有規(guī)定除外。

第三十九條  房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法拍賣房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向房地產(chǎn)交易主管部門申報(bào)成交價(jià)，不得隱報(bào)瞞報(bào)。

第四十條  交易當(dāng)事人憑交易手續(xù)證明及其他有關(guān)的證件，到權(quán)屬管理部門依法登記并換領(lǐng)房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證。

第四十一條  房地產(chǎn)交易當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納房地產(chǎn)交易管理費(fèi)。

房地產(chǎn)交易管理費(fèi)的收取辦法和標(biāo)準(zhǔn)由省建設(shè)行政主管部門會(huì)同省物價(jià)、財(cái)政部門另行制定。

第四十二條  行政劃撥的土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)交易，交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并補(bǔ)繳出讓金。

第四十三條  房地產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納契稅。

在房地產(chǎn)交易中土地有增值的，交易當(dāng)事人應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地增值稅。

第六章  法律責(zé)任

第四十四條  違反本條例規(guī)定，未辦理交易手續(xù)，私自進(jìn)行房地產(chǎn)交易的，由房地產(chǎn)交易主管部門責(zé)令其限期補(bǔ)辦手續(xù)；逾期不辦的，對(duì)雙方當(dāng)事人分別處以實(shí)際成交額百分之一以上百分之五以下罰款。

第四十五條  違反本條例第十四條規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓無(wú)效，由房地產(chǎn)交易主管部門沒(méi)收非法轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款，并對(duì)轉(zhuǎn)讓人處以非法轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款一倍以下罰款。

第四十六條  違反本條例第二十一條規(guī)定出租房地產(chǎn)的，出租無(wú)效，由房地產(chǎn)交易主管部門沒(méi)收非法出租所得價(jià)款，并對(duì)出租人處以非法出租所得價(jià)款一倍以下罰款。

第四十七條  違反本條例第三十九條規(guī)定，在房地產(chǎn)交易中隱瞞實(shí)際成交價(jià)格的，由房地產(chǎn)交易主管部門責(zé)令其限期改正，并對(duì)雙方當(dāng)事人分別處以實(shí)際成交額百分之一以上百分之五以下罰款；偷稅漏稅的，由財(cái)政、稅務(wù)部門依法處理。

第四十八條  房地產(chǎn)交易管理人員違反本條例規(guī)定濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由所在單位或上級(jí)主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十九條  妨礙房地產(chǎn)交易管理人員執(zhí)行公務(wù)，擾亂房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序的，由公安機(jī)關(guān)按《治安管理處罰條例》處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五十條  在房地產(chǎn)交易中發(fā)生的糾紛，當(dāng)事人可以依契約中約定的仲裁條款或者事后達(dá)成的書面仲裁協(xié)議向房地產(chǎn)糾紛仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁。

當(dāng)事人未在契約中約定仲裁條款或者事后未達(dá)成仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴。

第五十一條  當(dāng)事人對(duì)處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)復(fù)議，也可以直接向人民法院起訴。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第七章  附  則

第五十二條  房地產(chǎn)交易應(yīng)使用全省統(tǒng)一的房地產(chǎn)買賣契約、租賃契約、抵押契約、租賃許可證及國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同等文本。

第5篇：房地產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞 泉州市 以房養(yǎng)老 適用性

一、引言

隨著人口老齡化壓力的日益增大，養(yǎng)老問(wèn)題已然成為一個(gè)全球性的社會(huì)問(wèn)題。尤其是對(duì)我們這個(gè)尚處于發(fā)展中國(guó)家的社會(huì)來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老問(wèn)題尤為嚴(yán)峻――“未富先老”。與此形成鮮明對(duì)比的是，我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老保障體系仍然存在保障水平低，養(yǎng)老金收支存在較大缺口等嚴(yán)峻問(wèn)題。同時(shí)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展、社會(huì)的轉(zhuǎn)型、城市化的發(fā)展，我國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)開始呈現(xiàn)核心化、小型化的趨勢(shì)，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能也開始出現(xiàn)弱化的趨勢(shì)。在此背景下，探索新的養(yǎng)老模式顯得尤為重要。在我國(guó)試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”，不僅可以有效緩解我國(guó)當(dāng)前養(yǎng)老資金短缺問(wèn)題，而且也為現(xiàn)有養(yǎng)老保障體系提供有益的補(bǔ)充。

二、泉州市推行“以房養(yǎng)老”的必要性分析

（一）泉州市老齡化形勢(shì)嚴(yán)重，老年人口高齡化日趨明顯

《泉州市2013年度老年人口與老齡事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，全市60歲及以上老年人口83.9萬(wàn)人，占全市人口總數(shù)的11.85%。老年人口數(shù)比上一年增加4.2萬(wàn)人，比增5.3%，人口老齡化比例比上一年提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，人口老齡化持續(xù)上升。同時(shí)，老年人口中，80歲以上老年人口12.3萬(wàn)人，占老年人口總數(shù)的14.7%。全市共有百歲及以上老人265人，比上年同期增加38人，增長(zhǎng)率17%。人口呈現(xiàn)老齡化、高齡化、空巢化發(fā)展趨勢(shì)，這些都對(duì)泉州的社會(huì)養(yǎng)老保障形成嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

（二）泉州市社會(huì)養(yǎng)老保障體系尚未健全

根據(jù)《泉州市2013年度老年人口與老齡事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，截至2013年12月，全市共有企業(yè)離退休人員83585人，比上年同期增加4647人，同比增長(zhǎng)5.89%。全市共有362.35萬(wàn)人參加新型農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)和城鎮(zhèn)居民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，參保率達(dá)98.41%，比上年增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)新增人數(shù)2.66萬(wàn)人。雖然泉州市社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋率已近全面覆蓋，但保障力度仍不夠。尤其是隨著泉州市城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷發(fā)展，被征地人員的養(yǎng)老保障問(wèn)題亟待解決。

（三）泉州市傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能弱化

根據(jù)泉州市2010年第六次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)，全市平均每個(gè)家庭戶的人口為3.06人。泉州市的家庭結(jié)構(gòu)規(guī)模開始呈現(xiàn)小型化、核心化的趨勢(shì)。一個(gè)家庭中一對(duì)夫妻要承擔(dān)贍養(yǎng)四位老人、撫養(yǎng)一個(gè)孩子的重任，經(jīng)濟(jì)壓力非常重，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能日益弱化。

三、泉州市推行“以房養(yǎng)老”的條件分析

（一）泉州市的養(yǎng)老需求日趨擴(kuò)大

首先，根據(jù)泉州市老年辦單位統(tǒng)計(jì)，2014年泉州市地區(qū)65歲及65歲以上的當(dāng)?shù)乩夏耆说臄?shù)量為88.6萬(wàn)人，是當(dāng)?shù)乜側(cè)丝跀?shù)的12.37%。老年人口的數(shù)量比2013年增加了4.7萬(wàn)人，比例增加了5.6%。急增的老齡人口產(chǎn)生了巨大的養(yǎng)老需求。從當(dāng)前的養(yǎng)老狀況來(lái)看，養(yǎng)老需求不僅呈現(xiàn)日益擴(kuò)大趨勢(shì)，而且養(yǎng)老層次也開始不斷提高。在衣食住行的基本需求得到滿足后，開始了更高層次的養(yǎng)老需求的追求，而這些需求的滿足則必須充足的資金?！耙苑筐B(yǎng)老”的推行將提供廣闊的市場(chǎng)空間。

其次，空巢老人更容易接受“以房養(yǎng)老”方案。尤其對(duì)于擁有自主房屋產(chǎn)權(quán)、沒(méi)有養(yǎng)老資金的“空巢老人”。在養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)相對(duì)于較少，多以養(yǎng)老院為主的泉州市地區(qū)，“空巢老人”大部分身體比較虛弱且無(wú)人陪伴，會(huì)比較孤獨(dú)。隨著生活水平的提升，現(xiàn)在更多老年人不僅僅需要物質(zhì)上滿足，而且在精神上也有一定的渴求。那么他們精神需求的問(wèn)題該如何解決呢？“以房養(yǎng)老”政策可以讓老年人利用自己手頭上的資源實(shí)現(xiàn)自主養(yǎng)老，不僅可以減少子女的負(fù)擔(dān)，減輕家庭養(yǎng)老壓力，另外也可以用抵押房屋獲得更多的養(yǎng)老資金提升自己的生活質(zhì)量?！耙苑筐B(yǎng)老”的推行，在減小貧富差距、提高老年人醫(yī)療衛(wèi)生水平等方面均起到了較好的作用。

（二）泉州市居民住房自有率較高

早在2006年，泉州市城市調(diào)查隊(duì)就曾組織開展過(guò)泉州市區(qū)千戶居民家庭住房基本狀況調(diào)查活動(dòng)，調(diào)查結(jié)果顯示，泉州人的住房自有率達(dá)到92.7%，并且有將近八成的泉州人擁有住房面積在90平方米以上。從居民的住房性質(zhì)來(lái)看，泉州市區(qū)住房以商品房、原有私房、集體土地自建住房為主，分別占調(diào)查總量的22.1%、38.0%和22.3%。另外，居民的住房狀況調(diào)查結(jié)果顯示，泉州人現(xiàn)有的房子都比較新，近九成的房子是建于20世紀(jì)70年代以后。這些情況都為“以房養(yǎng)老”的實(shí)行提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。

（三）獨(dú)有的閩南特色文化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)有利于促進(jìn)“以房養(yǎng)老”政策的實(shí)施

（1）獨(dú)特閩南文化的促進(jìn)作用。泉州的閩南文化繼承華夏、江浙文化，是由遷移到福建南部地區(qū)的漢人和原本居住在泉州市的居民共同締造的先進(jìn)的地域性文化，隨后又學(xué)習(xí)引用了南洋文化、阿拉伯文化、西方文化，形成了現(xiàn)在的特色閩南文化。閩南文化具有傳統(tǒng)性、連續(xù)性的同時(shí)還具有兼容性和開拓性特征。閩南人更容易接受新的事物，也更愿意接受新的養(yǎng)老制度。

（2）獨(dú)有的地理優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。泉州位于我國(guó)東南沿海地段，與臺(tái)灣僅隔一個(gè)海灣，是我國(guó)東亞文化之都，也是海上絲綢之路的出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)也是我國(guó)著名的華僑同胞與臺(tái)灣同胞的原籍地。該地區(qū)不僅受西方文化的影響高，其開放程度也高于全國(guó)其他地區(qū)，連續(xù)15年獲得福建省經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)量第一位，為住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的實(shí)施提供了的經(jīng)濟(jì)條件。因此，只要選取合理的試點(diǎn)模型（包括政府在以房養(yǎng)老的角色，風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試與管控，評(píng)估產(chǎn)品價(jià)格中的作用，每月給付養(yǎng)老金的方式和房產(chǎn)處置的方式），并大力宣傳，讓人們了解這種新的金融養(yǎng)老產(chǎn)品及它的優(yōu)勢(shì)與作用，相信以房養(yǎng)老政策最終也能被大眾所接受。

（四）泉州金融綜合改革試驗(yàn)區(qū)設(shè)立對(duì)“以房養(yǎng)老”的推行起到了助推器的作用

2012年12月21日，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)泉州市成為第三個(gè)國(guó)家級(jí)金融綜合改革試驗(yàn)區(qū)。“建立完善形式多樣、功能完備的金融產(chǎn)品創(chuàng)新體系”也是本次泉州金融改革的目標(biāo)之一?！耙苑筐B(yǎng)老”即“住房反向抵押貸款”，從產(chǎn)品屬性上來(lái)看，屬于金融產(chǎn)品的一種。那么，泉州此次金融改革對(duì)于“以房養(yǎng)老”模式在泉州的實(shí)施將會(huì)產(chǎn)生助推器的作用。

（五）相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)

“以房養(yǎng)老”的核心標(biāo)的物是房產(chǎn)，無(wú)論何種模式的“以房養(yǎng)老”都離不開房地產(chǎn)市場(chǎng)。20世紀(jì)80年代至今，我國(guó)的住房制度改革取得了巨大成就，泉州的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中前進(jìn)。來(lái)自泉州統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，泉州市商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中略升，新建住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)大多數(shù)月份在70個(gè)大中城市中位居中等偏后，同比指數(shù)均排在50位上下，上漲幅度明顯低于其他城市。泉州的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)，這為“以房養(yǎng)老”的實(shí)施提供了良好的外部環(huán)境。

四、對(duì)泉州開展“以房養(yǎng)老”的對(duì)策建議

（一）以循序漸進(jìn)的方式推廣“以房養(yǎng)老”

首先，加大宣傳力度，倡導(dǎo)現(xiàn)代養(yǎng)老觀念，鼓勵(lì)老年人以房養(yǎng)老。通過(guò)廣告、新聞、報(bào)刊廣播等方式讓人們深入了解目前養(yǎng)老問(wèn)題的嚴(yán)重性，對(duì)于養(yǎng)老問(wèn)題不是僅僅依靠退休金就可以解決的，傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老模式在當(dāng)今已非現(xiàn)實(shí)，所以，自我養(yǎng)老既是趨勢(shì)也是現(xiàn)實(shí)。當(dāng)前，泉州政府部門應(yīng)當(dāng)通過(guò)各種途徑，積極宣傳現(xiàn)代新型的養(yǎng)老觀念。加強(qiáng)泉州市民的現(xiàn)代養(yǎng)老觀念意識(shí)，鼓勵(lì)老人提前做好自己個(gè)人的養(yǎng)老計(jì)劃。

其次，設(shè)立專門機(jī)構(gòu)來(lái)提供“以房養(yǎng)老”模式的專業(yè)咨詢業(yè)務(wù)。對(duì)于這一舉措，泉州政府可以設(shè)立公益性機(jī)構(gòu)為泉州社會(huì)公眾提供相關(guān)的免費(fèi)專業(yè)咨詢服務(wù)，具體包括反向抵押貸款，費(fèi)用、業(yè)務(wù)流程的介紹，承辦金融機(jī)構(gòu)的信用狀況，從而提高社會(huì)公眾對(duì)“以房養(yǎng)老”的認(rèn)知度與認(rèn)可度，以接納創(chuàng)新的養(yǎng)老模式。

（二）強(qiáng)化行政機(jī)制，加強(qiáng)政府在“以房養(yǎng)老”中的主導(dǎo)作用

行政機(jī)制需要五個(gè)動(dòng)力來(lái)支撐：一是政府機(jī)構(gòu)的直接參與。二是政府機(jī)構(gòu)的宣傳引領(lǐng)。三是出臺(tái)專項(xiàng)的房屋資產(chǎn)政策。四是推動(dòng)相應(yīng)的優(yōu)惠政策。五是鼓動(dòng)社會(huì)保障機(jī)構(gòu)的積極參與。將這五個(gè)動(dòng)力進(jìn)行分類的話，可以看出政府機(jī)構(gòu)是最大的支撐動(dòng)力，也是落成行政機(jī)制最不可或缺的條件，因而政府務(wù)必要發(fā)揮自身的價(jià)值與潛質(zhì)，為“以房養(yǎng)老”運(yùn)行機(jī)制的順利運(yùn)行做好鋪墊。從開始制定住房方向抵押貸款方案及條約到老人身故后房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，這一過(guò)程中政府都要成立專項(xiàng)部門全程參與。

（三）完善相關(guān)的法律法規(guī)

一些發(fā)達(dá)國(guó)家的“以房養(yǎng)老”運(yùn)行機(jī)制之所以成功運(yùn)行，其最重要的原因就在于運(yùn)行機(jī)制配套了專門的法律法規(guī)機(jī)制，因而我國(guó)也應(yīng)借鑒這一方略，嘗試建立完善的法律法規(guī)機(jī)制為“以房養(yǎng)老”奠定基礎(chǔ)。具體來(lái)講，就是要明確相關(guān)的法律條文規(guī)定，修訂不適宜的法律條文，建立健全專項(xiàng)法律法規(guī)，進(jìn)而為“以房養(yǎng)老”的順利實(shí)施提供優(yōu)良的發(fā)展環(huán)境。以房養(yǎng)老涉及的方面比較多，完善的法律制度有助于更多的企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)參加以房養(yǎng)老，進(jìn)一步解決政府資金支出的問(wèn)題。在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防方面和不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估方面等，對(duì)各銀行、保險(xiǎn)公司與專業(yè)估計(jì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的人員等參與方做出相關(guān)法律法規(guī)，具體羅列出與“以房養(yǎng)老”相關(guān)的政府部門、金融機(jī)構(gòu)等的權(quán)利與義務(wù)及責(zé)罰。同時(shí)，還要加快解決不動(dòng)產(chǎn)70年的權(quán)限問(wèn)題，減少老年人和銀行等金融公司的顧慮，使實(shí)施住房方向抵押貸款的相關(guān)人員可以得到法律的保護(hù)。

（四）培養(yǎng)健康、成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)

泉州市房屋管理局可以建立房產(chǎn)信息登記系統(tǒng)，以便對(duì)住房的面積、產(chǎn)權(quán)、價(jià)值等進(jìn)行詳細(xì)記錄，為二手房交易雙方提供信息溝通的平臺(tái)，便于交易各方了解房屋現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)情況，提高金融機(jī)構(gòu)在房產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的效率。同時(shí)，為了充分調(diào)動(dòng)金融機(jī)構(gòu)的積極性，可以對(duì)實(shí)施“以房養(yǎng)老”的金融機(jī)構(gòu)在變現(xiàn)房產(chǎn)時(shí)予以減免稅收的優(yōu)惠政策。另外，也要保證在房產(chǎn)抵押期間，房屋管理局也要持續(xù)的對(duì)房屋的維護(hù)情況進(jìn)行跟蹤管理，最大限度地降低信息不對(duì)稱的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，對(duì)參與“以房養(yǎng)老”的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)要實(shí)行嚴(yán)格的資格認(rèn)證和法律監(jiān)管機(jī)制。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，嚴(yán)格把關(guān)相關(guān)中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)資格、服務(wù)質(zhì)量、運(yùn)作方式等內(nèi)容，促使其更加的公正、合法、規(guī)范，逐步形成較為完善的房地產(chǎn)評(píng)估體系。

（作者單位為仰恩大學(xué)）

[作者簡(jiǎn)介：楊娣（1981―），女，安徽宿州人，碩士研究生，講師，研究方向：保險(xiǎn)理論與社會(huì)保障?；痦?xiàng)目：本文系福建省教育廳2014年中青年教師教育科研項(xiàng)目（社科A類）：本土化視角下“以房養(yǎng)老”對(duì)泉州市的適用性分析（JAS14351）。]

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第6篇：房地產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)范文

雄厚的資金實(shí)力

公司注冊(cè)資金達(dá)2000萬(wàn)元，總公司擁有固定資產(chǎn)3000萬(wàn)元（由杭州市唯一一家國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)杭州永正房地產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估）。雄厚的資金實(shí)力，確保了委托標(biāo)的的安全，也增強(qiáng)了委托人、競(jìng)買人對(duì)公司的信任和信心，大大提高了拍賣項(xiàng)目（尤其是大型項(xiàng)目）的運(yùn)作能力。公司嚴(yán)格《拍賣法》的規(guī)定，誠(chéng)信自律，精益求精，為社會(huì)各界提供高效、專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

經(jīng)營(yíng)理念

1、多樣化的運(yùn)作思路

“獨(dú)辟新境”是公司的名片，也是公司的運(yùn)作理念。自接受客戶委托起，即對(duì)拍賣標(biāo)的進(jìn)行詳細(xì)的項(xiàng)目策劃，并利用公司良好的媒體效應(yīng)，對(duì)標(biāo)的進(jìn)行立體包裝和全方位宣傳。針對(duì)不同的標(biāo)的，運(yùn)用多種手段挖掘其內(nèi)在價(jià)值，制定最合適的操作方案，以實(shí)現(xiàn)其價(jià)值最大化。

2、完善的服務(wù)體系多次大型項(xiàng)目的運(yùn)作使公司積累了大量的客戶，范圍遍布江、浙、滬等地區(qū)，并與眾多大型集團(tuán)建立了良好的合作伙伴關(guān)系。公司設(shè)有客戶資料庫(kù)，對(duì)不同的客戶資料進(jìn)行歸類管理。在拍賣過(guò)程中，除通過(guò)媒體及其他渠道將委托標(biāo)的推向社會(huì)外，同時(shí)還有選擇地對(duì)已有客戶群進(jìn)行定向介紹，實(shí)現(xiàn)客戶群體覆蓋最大化。

3、企業(yè)文化

第7篇：房地產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)范文

一、對(duì)于國(guó)企改革中的評(píng)估問(wèn)題。在專家評(píng)審會(huì)討論中發(fā)現(xiàn)很多問(wèn)題不是單純的評(píng)估技術(shù)問(wèn)題，而是改制方案中存在的許多不確定性因素和改制方案關(guān)鍵問(wèn)題不明確所造成的。

建議評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在詳盡了解改制目的及背景前提下，開展盡職調(diào)查，按操作規(guī)范進(jìn)行職業(yè)判斷。首先應(yīng)盡可能制定詳細(xì)、完善的評(píng)估方案，評(píng)估的采用應(yīng)進(jìn)行充分論證，并多和委托方特別是主管部門進(jìn)行溝通，對(duì)評(píng)估的重點(diǎn)、難點(diǎn)做到心中有數(shù)。同時(shí)，各評(píng)估師應(yīng)熟悉、掌握中央及深圳市關(guān)于國(guó)企改制的一系列法規(guī)及規(guī)章，嚴(yán)格依法評(píng)估。

二、評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行整體資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，將房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果并入評(píng)估報(bào)告的，評(píng)估報(bào)告所納入房地產(chǎn)的評(píng)估范圍與深圳市規(guī)劃國(guó)土局的處置方案所確定的資產(chǎn)范圍不一致，造成部分資產(chǎn)漏評(píng)，整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用。

建議評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)先核對(duì)資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表與深圳市規(guī)劃國(guó)土局的處置方案所確定的資產(chǎn)范圍是否一致。如有未納入處置方案的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。對(duì)未經(jīng)深圳市國(guó)土部門備案的非深圳地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按規(guī)定實(shí)施評(píng)估程序并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如果委托方已與房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估業(yè)務(wù)合同的，特別提示資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，在與委托方簽訂業(yè)務(wù)約定書時(shí)要注意明確資產(chǎn)評(píng)估范圍。

三、對(duì)于長(zhǎng)期投資的評(píng)估，部分評(píng)估機(jī)構(gòu)按照母子公司合并報(bào)表進(jìn)行評(píng)估，不符合《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》第四十九條和第五十條規(guī)定。

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照規(guī)范的要求，先對(duì)被投資企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估。根據(jù)擬改制企業(yè)占被投資企業(yè)股權(quán)比例，確定該項(xiàng)長(zhǎng)期投資的評(píng)估值?？毓珊头强毓傻拈L(zhǎng)期投資，都要單獨(dú)評(píng)估值，并計(jì)到長(zhǎng)期投資項(xiàng)目下，不要將被投資企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債與投資方合并處理。

此外，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本與格式的暫行規(guī)定》的要求，簡(jiǎn)要介紹投資背景、被投資單位的概況，說(shuō)明長(zhǎng)期投資的種類、形成原因及對(duì)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)狀況的影響；深入了解具體投資形式、收益獲取方式和占被投資單位資本的比重，根據(jù)不同情況進(jìn)行評(píng)估。建議評(píng)估機(jī)構(gòu)著重說(shuō)明長(zhǎng)期投資以不同的方式評(píng)估的理由，并履行應(yīng)有的資產(chǎn)評(píng)估程序。

四、在對(duì)國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目評(píng)估中，部分評(píng)估機(jī)構(gòu)未能在清產(chǎn)核資和審計(jì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行評(píng)估，造成企業(yè)賬面數(shù)，審計(jì)報(bào)告數(shù)與資產(chǎn)評(píng)估清查明細(xì)表數(shù)不一致，影響資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的合理使用。

建議評(píng)估機(jī)構(gòu)在出具正式報(bào)告前，做好與審計(jì)機(jī)構(gòu)的對(duì)接工作。企業(yè)申報(bào)賬面值應(yīng)與審計(jì)報(bào)告數(shù)一致，對(duì)評(píng)估需要調(diào)整的事項(xiàng)，應(yīng)在清查調(diào)整值中進(jìn)行調(diào)整，并需要企業(yè)予以確認(rèn)。

五、評(píng)估機(jī)構(gòu)擅自對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)評(píng)估為零。

對(duì)國(guó)企改制應(yīng)收賬款的評(píng)估，必須在恢復(fù)已計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上進(jìn)行。應(yīng)嚴(yán)格按照深圳市國(guó)有企業(yè)改制有關(guān)文件的規(guī)定進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于按照有關(guān)規(guī)定可以核銷的資產(chǎn)損失，經(jīng)規(guī)定程序?qū)徟蠓娇捎枰院虽N。確保應(yīng)收賬款相關(guān)有案可查，防止有關(guān)責(zé)任線索滅失。

六、對(duì)于預(yù)計(jì)負(fù)債的評(píng)估，由于現(xiàn)有評(píng)估、評(píng)估準(zhǔn)則及相關(guān)操作規(guī)范未有涉及，評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估中往往按企業(yè)經(jīng)審計(jì)后的賬面值予以確認(rèn)，未能充分考慮預(yù)期可能獲得的補(bǔ)償及可能支付的確定金額。部分評(píng)估報(bào)告的前提條件和假設(shè)條件仍然為“未考慮現(xiàn)在及將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜?！痹斐汕疤釛l件和假設(shè)條件與評(píng)估結(jié)果互相矛盾。

評(píng)估機(jī)構(gòu)在具有充分理由對(duì)預(yù)計(jì)負(fù)債進(jìn)行確認(rèn)時(shí)，應(yīng)考慮將前提條件和假設(shè)條件設(shè)定為“僅考慮上述擔(dān)保事項(xiàng)，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的，未考慮其他現(xiàn)在及將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜。”應(yīng)特別關(guān)注企業(yè)在承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保的情況下，擔(dān)保單位享有的拒絕履行擔(dān)保責(zé)任的抗辨權(quán)以及在履行擔(dān)保義務(wù)后所擁有的向被擔(dān)保單位的追償權(quán)。并說(shuō)明上述事項(xiàng)可能對(duì)評(píng)估結(jié)果所產(chǎn)生影響的程度。關(guān)注企業(yè)與被擔(dān)保公司是否存在反擔(dān)保合同，對(duì)企業(yè)為各子公司擔(dān)保的預(yù)計(jì)負(fù)債，應(yīng)核實(shí)被擔(dān)保公司是否存在重復(fù)掛賬問(wèn)題，對(duì)預(yù)計(jì)負(fù)債的確認(rèn)應(yīng)保持職業(yè)謹(jǐn)慎態(tài)度，并做到所確認(rèn)的預(yù)計(jì)負(fù)債證據(jù)充分、計(jì)量合理。

七、執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)仍有待提高。部分機(jī)構(gòu)未能充分關(guān)注資產(chǎn)評(píng)估目的行為與評(píng)估結(jié)果的對(duì)應(yīng)關(guān)系，對(duì)重大事項(xiàng)未充分履行如實(shí)的告知義務(wù)，對(duì)重要事項(xiàng)影響企業(yè)凈資產(chǎn)的程度揭示不深，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)易發(fā)生區(qū)域把握不夠準(zhǔn)確。

建議評(píng)估機(jī)構(gòu)充分加強(qiáng)前期調(diào)查，充分了解和掌握客戶的基本情況，制定詳細(xì)周密的評(píng)估方案；根據(jù)評(píng)估的特定目的，選擇適用的價(jià)值類型和，保持高度的職業(yè)謹(jǐn)慎，將職業(yè)判斷貫穿評(píng)估工作的始終。重點(diǎn)把握資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)所面臨的重大事項(xiàng)不確定風(fēng)險(xiǎn)、權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)、數(shù)量風(fēng)險(xiǎn)、計(jì)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)及檔案風(fēng)險(xiǎn)等主要風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)有關(guān)業(yè)務(wù)形成結(jié)論或提出建議時(shí)，應(yīng)當(dāng)以充分、適當(dāng)?shù)淖C據(jù)為依據(jù)，更要在允許和力所能及的范圍內(nèi)采取多種形式防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

第8篇：房地產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)拍賣；問(wèn)題；拍賣行為

房地產(chǎn)拍賣是指競(jìng)買人和房地產(chǎn)權(quán)利人在公開、透明的條件下，競(jìng)買人以公開競(jìng)價(jià)的方式按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定支付一定的金錢，把房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移到競(jìng)買人手中的行為。權(quán)利人把房地產(chǎn)作為一種拍賣商品提供給拍賣人，拍賣人依據(jù)市場(chǎng)估價(jià)把房地產(chǎn)依法拍賣，而競(jìng)買人通過(guò)競(jìng)價(jià)購(gòu)買的方式獲取房地產(chǎn)的權(quán)利。房地產(chǎn)拍賣作為房地產(chǎn)的一種特殊轉(zhuǎn)讓形式已經(jīng)被越來(lái)越多的人們所接受。但是房地產(chǎn)拍賣是一項(xiàng)專業(yè)性高、法律性強(qiáng)的業(yè)務(wù)，這項(xiàng)工作程序繁多，關(guān)涉的相關(guān)法律條款也較多，下面本文對(duì)房地產(chǎn)拍賣中應(yīng)注意的問(wèn)題進(jìn)行研究。

一、拍賣前權(quán)屬核實(shí)問(wèn)題

房地產(chǎn)作為一種無(wú)法移動(dòng)的商品，具有一定的特殊性，所以，拍賣人在接受房地產(chǎn)拍賣委托之前，應(yīng)該提前核實(shí)房地產(chǎn)和委托提供的權(quán)利證明是否相符，調(diào)查清楚相關(guān)的權(quán)利義務(wù)。其調(diào)查內(nèi)容主要包括：房地產(chǎn)的權(quán)利人，房地產(chǎn)的面積、設(shè)備、裝修情況以及房屋是否完好無(wú)損等。通過(guò)司法部門委托拍賣的房地產(chǎn)還必須核實(shí)委托的拍賣文件中所表述的拍賣標(biāo)的是否和權(quán)利證明相符[1]。針對(duì)已經(jīng)獲得權(quán)利產(chǎn)權(quán)證或者已經(jīng)出租的房地產(chǎn)都要和有關(guān)的權(quán)利證明核實(shí)無(wú)誤；針對(duì)還沒(méi)有建成的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的拍賣必須和政府部門批準(zhǔn)的一些文件進(jìn)行仔細(xì)核實(shí)。在委托拍賣之前，拍賣人要對(duì)所委托拍賣的房地產(chǎn)權(quán)屬核實(shí)沒(méi)有疑問(wèn)以后，才能開始拍賣工作，這樣才能有效避免可能出現(xiàn)的法律糾紛案件。

其次，了解清楚所要拍賣的房地產(chǎn)是否存在查封情況，這需要到法院去核查。假如存在重復(fù)查封情況，各個(gè)法院必須協(xié)商一致后才能執(zhí)行。如果該房地產(chǎn)是由執(zhí)法部門強(qiáng)制扣押查封的，被執(zhí)行人不能提供有效的產(chǎn)權(quán)證明時(shí)，拍賣權(quán)利一方必須對(duì)產(chǎn)權(quán)證的來(lái)源進(jìn)一步調(diào)查取證[2]。當(dāng)產(chǎn)權(quán)人屬于國(guó)有單位時(shí)，在進(jìn)行房地產(chǎn)拍賣時(shí)需要征求上級(jí)部門的書面意見。在房屋的分層、分套拍賣過(guò)程中，房屋占有范圍的使用權(quán)利不能分割，房屋的買方有根據(jù)分層、分套的面積分?jǐn)偒@得房地產(chǎn)的使用權(quán)。在拍賣房地產(chǎn)過(guò)程中，房屋里面的附屬品需要一并拍賣的，應(yīng)該在拍賣公告中詳細(xì)說(shuō)明；房屋分?jǐn)偟墓迷O(shè)備一并轉(zhuǎn)讓的，分?jǐn)偡椒ㄐ枰鶕?jù)國(guó)家或者當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)規(guī)定依法辦理。

二、拍賣公告以及簽定拍賣成交確認(rèn)書時(shí)的問(wèn)題

首先，由于房地產(chǎn)拍賣的特殊性，一定要確定好拍賣公告的時(shí)間，房地產(chǎn)拍賣公告的時(shí)間和競(jìng)買人的截止時(shí)間應(yīng)該盡量長(zhǎng)一些。給想?yún)⒓痈?jìng)買的人充分的時(shí)間準(zhǔn)備，讓他們對(duì)拍賣標(biāo)的物有足夠的時(shí)間調(diào)查分析、咨詢比較以及籌集所需款項(xiàng)等。拍賣公告的書寫盡可能精煉，針對(duì)不同類型的房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的、不同的買方，要用不同的方式在不同的媒體上，進(jìn)最大限度把所有拍賣的標(biāo)的真實(shí)資料提供給競(jìng)買人。此外，還需要有較好的廣告策劃，找到潛在的競(jìng)買人，在拍賣公告環(huán)節(jié)最好不要讓各方買家聚集在一起，以免對(duì)后期拍賣效果產(chǎn)生不良影響[3]。

其次，假如在簽訂拍賣公告之前，簽訂的租賃合同已經(jīng)到相關(guān)房產(chǎn)部門作了登記，需要把租賃行為告訴買方，把拍賣行為告訴承租人之后，承租人具有優(yōu)先的購(gòu)買權(quán)。在拍賣成交以后，買方和拍賣人要簽定拍賣成交確認(rèn)書，其主要的內(nèi)容有：拍賣雙方、地址、拍賣成交的時(shí)間、具體地點(diǎn)、拍賣成交價(jià)格、房地產(chǎn)款項(xiàng)支付方式、時(shí)間、房屋交付方式以及違約后應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任、解決爭(zhēng)議的方式等各種事項(xiàng)[4]。鑒于房地產(chǎn)拍賣成交的確認(rèn)書具有等同于合同的法律效力，所以上面的內(nèi)容越詳細(xì)越好，因?yàn)樵摯_認(rèn)書上面在拍賣規(guī)則內(nèi)形成的成交條件對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)方具有一定的約束效力。一些房地產(chǎn)管理部門在辦理拍賣房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)過(guò)程中，要求買方提供拍賣企業(yè)的拍賣公告以及委托拍賣公告等各種復(fù)印件，拍賣人需要在 拍賣那天邀請(qǐng)政府機(jī)關(guān)工商監(jiān)管部門的人員親臨現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行適時(shí)監(jiān)管，保證房地產(chǎn)拍賣結(jié)果的公平性、合法性。

三、拍賣價(jià)格問(wèn)題

現(xiàn)階段，我國(guó)委托拍賣的房地產(chǎn)主要以法院委托抵債標(biāo)的占大多數(shù)，房地產(chǎn)拍賣的成交對(duì)執(zhí)行程序的結(jié)束產(chǎn)生重要的影響。而房地產(chǎn)委托人之所以委托法院拍賣房地產(chǎn)，主要是因?yàn)橄氚逊康禺a(chǎn)以合適的價(jià)格出售，進(jìn)行償還債款或者用作其它緊急的事情，因此，一般情況下，房地產(chǎn)成交的實(shí)現(xiàn)具有很迫切的要求。為了讓拍賣行為達(dá)到最佳效果，獲得拍賣的成功，負(fù)責(zé)拍賣的一方要主動(dòng)參與到評(píng)估工作中，加強(qiáng)和評(píng)估機(jī)構(gòu)、相關(guān)的權(quán)威房地產(chǎn)咨詢部門合作，獲取較詳盡、準(zhǔn)確的房地產(chǎn)價(jià)格方面的資料，確定好房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。但評(píng)估結(jié)果也只能作為交易價(jià)格的參考數(shù)據(jù)，不能作為固定價(jià)強(qiáng)加給買賣雙方[5]。

其次，對(duì)拍賣房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估，主要依靠權(quán)威的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，現(xiàn)今的評(píng)估人員積累了豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，然而由于和房地產(chǎn)方面相關(guān)的評(píng)估工作起步還較晚，這方面的經(jīng)驗(yàn)相對(duì)不足，再次房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總是在不停地變化，必須綜合考慮對(duì)拍賣價(jià)格有影響的各種因素，這給科學(xué)制定房地產(chǎn)的拍賣底價(jià)帶來(lái)一定的困難。因此拍賣行為必須依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)行情、拍賣一方的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)定結(jié)果以及拍賣成交的迫切性，和委托人進(jìn)行詳細(xì)商議以后才能確定房地產(chǎn)的拍賣底價(jià)。但是不能固執(zhí)地把評(píng)估價(jià)格當(dāng)作拍賣底價(jià)。按照房地產(chǎn)拍賣的實(shí)際情況，在評(píng)估價(jià)和市場(chǎng)價(jià)格無(wú)限接近的基礎(chǔ)上，適當(dāng)調(diào)節(jié)拍賣底價(jià)，這樣形成的價(jià)格比較合適，這個(gè)調(diào)節(jié)比例一般保持在（15-35）%的范圍內(nèi)。同時(shí)，在拍賣公開競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，注意充分發(fā)揮拍賣對(duì)價(jià)格的調(diào)控作用。最后，還要考慮到拍賣標(biāo)的的競(jìng)買氛圍、競(jìng)買人的不同心理特點(diǎn)，參考評(píng)估價(jià)格，確定好拍賣底價(jià)，進(jìn)可能實(shí)現(xiàn)成交價(jià)最大化。

四、拍賣成交以后的資產(chǎn)移交問(wèn)題

在拍賣共有的房地產(chǎn)時(shí)，拍賣之前必須征求該房地產(chǎn)共有人的同意，然后通知各位共有人員參加競(jìng)買。拍賣抵押的房地產(chǎn)時(shí)，在接受委托之前需要告訴抵押人，拍賣時(shí)可以依據(jù)事先的協(xié)議進(jìn)行[6]。在拍賣前，詳細(xì)地了解房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的程序、費(fèi)用等各種瑣事，以最大限度減少拍賣以后不必要的糾紛，在拍賣結(jié)束以后，拍賣人應(yīng)該對(duì)買方提供合理的后續(xù)服務(wù)，比如：幫助買賣雙方辦理房產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶手續(xù)、協(xié)助雙方交接重要的房地產(chǎn)資料等各項(xiàng)工作，這也有利于提高拍賣企業(yè)的商業(yè)信譽(yù)。

總而言之，房地產(chǎn)拍賣行為只有嚴(yán)格依據(jù)國(guó)家頒布的《拍賣法》以及有關(guān)房地產(chǎn)法律規(guī)定，制定出切實(shí)可行的操作程序，按照法律的要求實(shí)施拍賣整個(gè)程序；同時(shí)深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)評(píng)估部門的權(quán)威性，才能保證房地產(chǎn)拍賣工作順利進(jìn)行，達(dá)到比較理想的目標(biāo)，進(jìn)而促進(jìn)拍賣行業(yè)快速、健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王瑛，關(guān)志福.房地產(chǎn)拍賣程序中應(yīng)注意的環(huán)節(jié)[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì). 2009，5（09）：358-359.

[3]尚宇梅.論房地產(chǎn)拍賣[J].陜西省行政學(xué)院.陜西省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào). 2001，2（01）：3.

[4]何芳.房地產(chǎn)拍賣應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題[J]. 中國(guó)房地產(chǎn).2003，2（07）：65-66.

第9篇：房地產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)范文

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)政稅收政策的研究

 

據(jù)不完全的統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易額以每年5%以上的速度快速增長(zhǎng)，與此同時(shí)，房地產(chǎn)稅收的相應(yīng)繳納量也在逐年增多，由此而見，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。因此，合理稅收政策可以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)很好的發(fā)展，制定和完善相應(yīng)的稅收政策就要先認(rèn)清我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題。就目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，想要清晰地認(rèn)識(shí)哪些因素能夠?qū)ξ覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，就要充分了解國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，清楚國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格以及居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)預(yù)期。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要存在供需不平、價(jià)格機(jī)制不透明等問(wèn)題。當(dāng)然，這其中也有房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的問(wèn)題，而要解決這些問(wèn)題就需要我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，發(fā)揮財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，加強(qiáng)和完善保障性住房的建設(shè)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管，穩(wěn)定好房地產(chǎn)市場(chǎng)。

 

二、房地產(chǎn)財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的影響

 

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要通過(guò)房地產(chǎn)的差異進(jìn)行區(qū)別化的稅收政策來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)收益分配。第一，開發(fā)階段的稅收政策主要影響房地產(chǎn)的供給端，使其有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資規(guī)模和方向，保障房屋土地的合理利用和開發(fā);第二，流轉(zhuǎn)階段的稅收政策主要用來(lái)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)取巧行為，通過(guò)對(duì)流通市場(chǎng)的再分配來(lái)影響需求端。第三，保有環(huán)節(jié)的財(cái)政稅收政策，有利于市場(chǎng)的需求發(fā)展，有效利用土地資源，減少空置率，保證土地的正常流轉(zhuǎn)。

 

房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收政策主要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到保障作用，保障了需求端可以更好的得到滿足。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期從樂(lè)觀到謹(jǐn)慎的一系列變化，正好說(shuō)明稅收政策在其中起到了很好的調(diào)節(jié)作用，合理的稅收政策可以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，讓消費(fèi)者保持理性頭腦，調(diào)節(jié)供需平衡。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理發(fā)展，需要進(jìn)一步加強(qiáng)稅收政策的研究力度，細(xì)化政策內(nèi)容，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的考核，對(duì)不符合要求的開發(fā)商不予政策優(yōu)惠，合理引導(dǎo)居民正確的購(gòu)買觀念，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

 

稅收政策是最常見的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段之一。城市的土地資源稀缺，可開發(fā)利用的不足導(dǎo)致許多投機(jī)者購(gòu)買土地卻不開發(fā)利用，土地市場(chǎng)制度的不健全導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格混亂，投機(jī)者倒賣土地，造成許多土地價(jià)格虛高，資源閑置浪費(fèi)，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)稅收政策能夠從一定程度上減少富人對(duì)土地的占有量，讓更多的土地資源得以開發(fā)利用，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋土地供給量，從一定程度上讓低收入人群可以享有一定的稅收政策優(yōu)惠。

三、我國(guó)房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

 

面對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快，價(jià)格虛高，政府可以利用稅收政策調(diào)節(jié)合理引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)，通過(guò)控制信貸資金，促使開發(fā)商增加市場(chǎng)供給，降低不合理的價(jià)格，回歸正常價(jià)格區(qū)間。刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。高房?jī)r(jià)和低收入是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的主要矛盾，居民收入低降低購(gòu)買欲和購(gòu)買力，導(dǎo)致交易量減少，提升居民收入，增加居民購(gòu)房的政策優(yōu)惠力度可以有效刺激國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。

 

改進(jìn)物業(yè)稅的政策，加強(qiáng)監(jiān)督力度可以加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理行為。物業(yè)稅的政策實(shí)施應(yīng)從我國(guó)的實(shí)際情況出發(fā)，首先，對(duì)于不同收入人群，物業(yè)稅的政策實(shí)施應(yīng)區(qū)別開來(lái)，通過(guò)制定不同的稅率可以有效調(diào)節(jié)不同階級(jí)收入人群的經(jīng)濟(jì)支出，減少供需矛盾，一定程度上保障低收入人群的經(jīng)濟(jì)生活。其次，要加快發(fā)展房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)，規(guī)范評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，完善評(píng)估體系，保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。最后，要完善稅收政策的配套，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，了解清楚城市土地的開發(fā)和利用情況，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋和土地兩證合一，強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)登記制度，理清關(guān)系，從而避免房地產(chǎn)私下交易。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估體系，加強(qiáng)房屋評(píng)估制度，建立一整套的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)制。

 

我國(guó)的稅收法律制度還不夠完善，所以接下來(lái)進(jìn)一步完善和健全房地產(chǎn)稅收的相關(guān)法律和制度是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)久發(fā)展的根本保障。健全的法律制度可以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范行為的發(fā)生。因此完善房地產(chǎn)市場(chǎng)制度和相關(guān)法律，并嚴(yán)格實(shí)施執(zhí)行，做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，保障市場(chǎng)合理發(fā)展，讓供方合理開發(fā)、依法競(jìng)爭(zhēng)，讓群眾買得放心，買得安心。在我國(guó)的房地產(chǎn)稅法當(dāng)中，懲戒措施相對(duì)寬松，導(dǎo)致有些不法分子心存僥幸心理，鉆法律空子，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)。所以，完善房地產(chǎn)稅法應(yīng)以懲處措施為重，保障法律成果能真正落實(shí)到房地產(chǎn)稅收當(dāng)中，為我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提供法律保障，讓我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠平穩(wěn)又快的發(fā)展。

 

四、結(jié)束語(yǔ)

 

財(cái)政稅收對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有重要的影響作用，因此，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制，保證房屋土地資源的合理開發(fā)和利用;完善房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理發(fā)展;合理引導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)買商品住房，保證房地產(chǎn)剛需的解決;加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，讓不法分子無(wú)縫可鉆，這樣才能讓我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正有序規(guī)范的發(fā)展起來(lái)。