農(nóng)村宅基地法律法規(guī)精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)村宅基地法律法規(guī)范文

（一）基礎(chǔ)工作情況

經(jīng)調(diào)研，我街道轄5個(gè)行政村，3個(gè)村有宅基地，總戶數(shù)1435戶，總?cè)丝?457人，宅基地總面積835畝，宅基地總宗數(shù)1519宗，其中閑置宅基地769宗、面積316畝，頒發(fā)集體土地使用權(quán)證593宗，頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證644宗。未建立宅基地基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫(kù)和管理信息系統(tǒng)。

（二）建立健全體制機(jī)制情況

在黨委政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，應(yīng)建立“部省指導(dǎo)、市縣主導(dǎo)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主責(zé)、村級(jí)主體”的宅基地管理機(jī)制。我街現(xiàn)從事宅基地管理工作兼職人員一名。無(wú)其他建制。

（三）審批管理情況

未制定出臺(tái)本地農(nóng)村宅基地審批管理辦法（或?qū)徟鞒蹋瑹o(wú)農(nóng)村宅基地主管部門(mén)，未建立窗口對(duì)外受理，未建立多部門(mén)內(nèi)部聯(lián)動(dòng)聯(lián)審聯(lián)辦制度，建立了宅基地申請(qǐng)審查到場(chǎng)、批準(zhǔn)后丈量批放到場(chǎng)、住宅建成后核查到場(chǎng)等“三到場(chǎng)”要求，但未發(fā)生過(guò)宅基地審查審批項(xiàng)目，村集體經(jīng)濟(jì)組織未設(shè)立村級(jí)宅基地協(xié)管員。

（四）閑置宅基地及農(nóng)房盤(pán)活利用情況

經(jīng)排查，承德街道無(wú)關(guān)于閑置宅基地和閑置住宅盤(pán)活利用典型案例。

第2篇：農(nóng)村宅基地法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地使用權(quán)；流轉(zhuǎn)；法律分析

“三農(nóng)”問(wèn)題是羈絆我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速可持續(xù)發(fā)展、和諧發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵因素。在“三農(nóng)”問(wèn)題提上日程的同時(shí)，與農(nóng)民休戚相關(guān)的棲身場(chǎng)所利益最大化問(wèn)題，即農(nóng)村宅基地問(wèn)題也越來(lái)越成為我們關(guān)注的焦點(diǎn)。農(nóng)村宅基地像土地一樣是農(nóng)民的既得利益，也是農(nóng)村農(nóng)民生活的最后一道保險(xiǎn)屏障，因此，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)需要有一套嚴(yán)格的制度來(lái)規(guī)范，既要保障農(nóng)民有安身立命之所，又要保障農(nóng)民能夠獲得利益最大化。

一、農(nóng)村宅基地概述

（一）農(nóng)村宅基地的涵義

宅基地是指人們用于修建住房的土地，在我國(guó)，宅基地按照所處的地域不同，分為三類(lèi)：“城市宅基地”、“郊區(qū)宅基地”、“農(nóng)村宅基地”，其中，農(nóng)村宅基地基本沒(méi)有受到城市化的影響，仍保持著自然村落的狀態(tài)。農(nóng)村居民因居住生活而建造房屋等建筑所占用的土地，包括住房，輔助用房（庫(kù)房、廚房、廁所、畜禽舍等）占地，以房屋滴水為界。因此，我們可以將農(nóng)村宅基地定義為依照農(nóng)村組織成員的申請(qǐng)，由集體經(jīng)濟(jì)組織依法無(wú)償分配給該成員在農(nóng)戶修建住宅和滿足他們基本生活需要的一定面積的土地。

（二）農(nóng)村宅基地使用權(quán)的特征

1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)屬性，是我國(guó)特有的一種用益物權(quán)，是指農(nóng)村居民在依法取得農(nóng)村集體組織所有的宅基地上建筑房屋并居住使用的權(quán)利。

2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)主體特定性及“一戶一宅”的宅基地分配制度，特定的宅基地僅限于村集體經(jīng)濟(jì)組織特定的成員享有使用權(quán)。

3、農(nóng)村宅基地帶有無(wú)償性（福利性）。使用城市國(guó)有土地，不同的城市及不同的地段，需支付價(jià)額不等的出讓金，而農(nóng)村村民使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地建住宅，只需支付相對(duì)前者較低的費(fèi)用，基本上可視為無(wú)償使用。

4、農(nóng)村宅基地具有永久使用性。宅基地的使用權(quán)沒(méi)有期限，擁有宅基地使用權(quán)的村民，有權(quán)在宅基地上建造房屋、工棚、廁所等建筑物，并對(duì)建筑物享有所有權(quán)，依建筑物所有權(quán)而長(zhǎng)期、永久的使用宅基地；有權(quán)在房前屋后的空閑地上種植花草、數(shù)木、發(fā)展庭院經(jīng)濟(jì)，并對(duì)其收益享有所有權(quán)，但這種長(zhǎng)期不變也不是絕對(duì)的，不排除鄉(xiāng)級(jí)人民政府對(duì)轄區(qū)內(nèi)宅基地統(tǒng)一規(guī)劃和重新調(diào)整。

5、宅基地使用權(quán)取得的身份性和無(wú)償性特征決定農(nóng)村宅基地使用權(quán)不得自由流轉(zhuǎn)或自由轉(zhuǎn)讓。

二、農(nóng)村宅基地管理現(xiàn)狀及問(wèn)題分析

（一）農(nóng)村宅基地管理現(xiàn)狀

1、現(xiàn)行有關(guān)農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī)，我國(guó)《物權(quán)法》第153條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行駛和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！钡S著時(shí)代的變遷，國(guó)家相關(guān)政策已經(jīng)開(kāi)始使農(nóng)村勞動(dòng)力有序轉(zhuǎn)移到城市，并在城市建立相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施。隨著城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，勢(shì)必帶來(lái)“空心村”，而農(nóng)村宅基地使用權(quán)的不得轉(zhuǎn)讓制度勢(shì)必影響農(nóng)民實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)的利益最大化。

2、村落房屋缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，布局分散，浪費(fèi)土地現(xiàn)象嚴(yán)重。由于農(nóng)村生產(chǎn)方式的需求和經(jīng)濟(jì)條件的限制，加之受傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)、自然經(jīng)濟(jì)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響，使得村莊規(guī)劃的引導(dǎo)作用與控制力度不夠，村莊房屋建設(shè)過(guò)于分散。

3、農(nóng)村宅基地審批不嚴(yán)，監(jiān)管不力，土地浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。根據(jù)國(guó)家《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》的要求，村鎮(zhèn)人均建設(shè)用地指標(biāo)應(yīng)在150平方米以內(nèi)，而現(xiàn)實(shí)中農(nóng)村人均用地遠(yuǎn)超這一標(biāo)準(zhǔn)。

4、農(nóng)村“空宅率”逐步提高。隨著現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)不可避免的滲透農(nóng)村的每個(gè)角落，農(nóng)村居民進(jìn)程務(wù)工成為一個(gè)潮流，極大改變著農(nóng)村的生產(chǎn)生活方式。

5、產(chǎn)權(quán)不明晰，流轉(zhuǎn)不規(guī)范。我國(guó)宅基地登記發(fā)證工作尚未全面完成，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地的基本情況不清楚，產(chǎn)權(quán)不明晰。

6、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)困難，影響了農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定，制約農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）農(nóng)村宅基地管理問(wèn)題分析

宅基地管理存在問(wèn)題的主要原因是監(jiān)管不力、無(wú)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、法律法規(guī)不完善和制約手段不多等因素。

1、缺少相關(guān)法律法規(guī)制約。當(dāng)前管理農(nóng)村宅基地的法律法規(guī)絕對(duì)數(shù)量少，規(guī)定不夠具體，缺乏可操作性。

2、監(jiān)管責(zé)任不明，缺乏相關(guān)部門(mén)監(jiān)管村莊建設(shè)，現(xiàn)實(shí)中每戶占地多少由村組一言決定，宅基地用地布局隨意性大，亂建現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

3、執(zhí)法合力不夠。由于執(zhí)法主體和法律程序等原因，村委會(huì)難以有效解決違章問(wèn)題，國(guó)土和規(guī)劃部門(mén)又無(wú)法在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)，以致錯(cuò)過(guò)解決良機(jī)，各部門(mén)由于執(zhí)法力量的薄弱和職能限制，面對(duì)違法建設(shè)時(shí)，難以標(biāo)本兼治。

4、農(nóng)民自身素質(zhì)影響農(nóng)村宅基地的發(fā)展。農(nóng)民法律知識(shí)單薄，認(rèn)為在自家承包地、自留地建房是自已的權(quán)利，甚至轉(zhuǎn)讓給他人建房也是自己權(quán)利的自然延伸。農(nóng)民受封建迷信思想影響，認(rèn)為祖遺屋是風(fēng)水之源，新建房時(shí)不拆舊房，造成“空心村”，有些農(nóng)民受利益驅(qū)使，置國(guó)家法律法規(guī)和政府三令五申于不顧，在工程建設(shè)征地拆遷范圍內(nèi)突擊搶建。

三、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題法律規(guī)制期待

農(nóng)村宅基地管理涉及千家萬(wàn)戶，情況復(fù)雜，政策性強(qiáng)，必須多措并舉，多管齊下，疏堵結(jié)合，綜合治理，推進(jìn)農(nóng)村宅基地節(jié)約集約利用，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。黨的十七屆三中全會(huì)《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干問(wèn)題的決定》指出，要健全嚴(yán)格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度，強(qiáng)調(diào)完善農(nóng)村宅基地制度，嚴(yán)格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)。

1、堅(jiān)持社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方向，實(shí)現(xiàn)公平與效率的統(tǒng)一。繼續(xù)實(shí)行“一戶一宅”，有面積限額，體現(xiàn)公平，合理保障農(nóng)民住房用地；同時(shí)實(shí)行有償使用制度，允許合法的宅基地使用權(quán)隨房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)流轉(zhuǎn)。

2、提高農(nóng)民對(duì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的思想認(rèn)識(shí)。從社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本要求和發(fā)展的必然趨勢(shì)看，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是整個(gè)建設(shè)用地市場(chǎng)的有機(jī)組成部分，而宅基地的流轉(zhuǎn)是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的重中之重，一定要將其融入社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中。同時(shí)，在不改變集體土地所有權(quán)性質(zhì)的前提下也應(yīng)該允許出租、轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或非農(nóng)建設(shè)。

3、嚴(yán)格規(guī)范審批手續(xù)，有關(guān)部門(mén)引導(dǎo)農(nóng)民有序建房，防止“空心村”的擴(kuò)散。在我國(guó)土地資源匱乏的情勢(shì)下，樹(shù)立節(jié)約土地的理念，規(guī)范宅基地申請(qǐng)制度，減少土地浪費(fèi)。

4、做好宅基地的確權(quán)、登記和發(fā)證工作。要加快宅基地清理工作，加快宅基地的調(diào)查進(jìn)度，理清農(nóng)村宅基地的權(quán)屬關(guān)系，建立健全農(nóng)村集體建設(shè)用地地籍信息系統(tǒng)，完成宅基地使用權(quán)的發(fā)證工作，做到權(quán)屬糾紛基本解決，農(nóng)民合法使用的宅基地全部發(fā)證到位。

5、建立農(nóng)村宅基地到期考核制度?！段餀?quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

6、在配套設(shè)施制度健全的條件下，開(kāi)放農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押，實(shí)行轉(zhuǎn)讓登記和審批制度，這樣可以使得經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在國(guó)家相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管之下，不至于發(fā)展到無(wú)序狀態(tài)。

7、重新規(guī)劃村莊走勢(shì)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化。推進(jìn)城鄉(xiāng)發(fā)展一體化，一是打破城鄉(xiāng)界限、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃和布局；二是城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施一體化，統(tǒng)一謀劃重大基礎(chǔ)設(shè)施；三是城鄉(xiāng)公共服務(wù)管理一體化，以村和社區(qū)公共服務(wù)中心為載體。

8、改革宅基地流轉(zhuǎn)政策，探索土地的合理利用新機(jī)制。目前國(guó)家對(duì)農(nóng)民宅基地實(shí)行嚴(yán)格的用途管制制度，但從《土地管理法》開(kāi)始，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的討論和實(shí)踐就未停止過(guò)，法律上的限制并沒(méi)有阻礙實(shí)踐的腳步，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)在不違反保護(hù)耕地的大原則、大方向的前提條件下，全國(guó)各地形成了多種流轉(zhuǎn)模式。在流轉(zhuǎn)過(guò)程中，流轉(zhuǎn)各方及土地所有者簽訂各有關(guān)協(xié)議書(shū)，并按一定標(biāo)準(zhǔn)收取土地轉(zhuǎn)讓收益金，由村集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和縣政府按比例分配。同時(shí)規(guī)定，進(jìn)入流轉(zhuǎn)的建設(shè)用地不得用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

第3篇：農(nóng)村宅基地法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞 農(nóng)村 宅基地管理 問(wèn)題 建議

中圖分類(lèi)號(hào)：F321.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1農(nóng)村宅基地的現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

（1）農(nóng)村村莊宅基地布局混亂。長(zhǎng)期以來(lái)，由于缺乏住房建設(shè)規(guī)劃引導(dǎo)，絕大多數(shù)村莊建房選址隨意性大，村民建房選址、座向可根據(jù)所謂的“風(fēng)水”及自己的喜好，在自認(rèn)的祖宗地、自留地等土地上，亂圈亂占、亂搭亂建，房屋座落不致，高矮不一，雜亂無(wú)序，影響村容村貌。

（2）村莊外延擴(kuò)張，中心空置。一方面是近年來(lái)，很多農(nóng)民選擇在自家的承包地或交通便利的公路兩側(cè)占用耕地建房，使得村莊外擴(kuò)；另一方面，農(nóng)民在建新房的同時(shí)，并沒(méi)有拆除老房子。此外，由于一些五保戶、困難戶等遺棄在村中的破房因無(wú)人居住，使得村莊成為破舊的“空心村”。

（3）農(nóng)村“一戶一宅”制度難以落實(shí)，存在超標(biāo)建房現(xiàn)象。由于歷史遺留問(wèn)題和農(nóng)民思想觀念的原因，很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)，農(nóng)村建房亂占、多占現(xiàn)象嚴(yán)重。政策規(guī)定農(nóng)村每戶宅基地面積不得超過(guò)175平方米，但實(shí)際情況是超出規(guī)定面積擁有宅基地的農(nóng)戶大有人在，“一戶多宅”、“一戶多基”現(xiàn)象普遍存在，大多也沒(méi)有得到相應(yīng)的處罰。

（4）私買(mǎi)私賣(mài)現(xiàn)象嚴(yán)重。農(nóng)村居民對(duì)農(nóng)村宅基地所有權(quán)普遍存在認(rèn)識(shí)偏差，認(rèn)為宅基地可以祖祖輩輩繼承下來(lái)，是私有財(cái)產(chǎn)，可以自由支配、買(mǎi)賣(mài)，加劇了土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛，增加農(nóng)村集體土地管理難度。

（5）農(nóng)村宅基地違法案件屢屢發(fā)生，案件查處、執(zhí)行難。近年來(lái)，強(qiáng)占土地、強(qiáng)建房子、破壞耕地、私自買(mǎi)賣(mài)土地等違法案件在我省一些市縣農(nóng)村都不同程度地存在。有關(guān)土地執(zhí)法部門(mén)雖然投入大量的人力物力，采取強(qiáng)制措施對(duì)違法用地等各種行為進(jìn)行了查處，也取得了一些成績(jī)，但在總體上，受人員、裝備、技術(shù)、執(zhí)法手段和執(zhí)法機(jī)制等方面的限制，對(duì)土地違法現(xiàn)象難以做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)和及時(shí)查處，對(duì)特殊違法主體，缺乏過(guò)硬手段，查處難度大，執(zhí)法效果差。

2對(duì)策與建議

（1）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化制度建設(shè)，規(guī)范農(nóng)村宅基地管理。各級(jí)政府要成立農(nóng)村宅基地整治管理領(lǐng)導(dǎo)小組，把農(nóng)村宅基地管理工作納入議事日程。要依據(jù)國(guó)家及省相關(guān)政策、法律法規(guī)，制定出臺(tái)農(nóng)村宅基地管理的指導(dǎo)性文件和制度。如《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《農(nóng)村宅基地登記條例》、《集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》等規(guī)章制度，逐步把農(nóng)村宅基地的管理走向制度化、規(guī)范化、程序化。

（2）加大宣傳力度，轉(zhuǎn)變農(nóng)民思想觀念，切實(shí)提高農(nóng)民法律意識(shí)。要針對(duì)農(nóng)民群眾文化特點(diǎn)，利用主流媒體、農(nóng)村宣傳欄、法制宣講團(tuán)等各種方式方法深入農(nóng)村進(jìn)行宣傳，提高村民遵守土地法律法規(guī)的自覺(jué)性，增強(qiáng)依法用地意識(shí)，轉(zhuǎn)變農(nóng)民落后的思想觀念。同時(shí)采取有效措施加強(qiáng)鄉(xiāng)村干部土地法律法規(guī)培訓(xùn)，增強(qiáng)村干部依法保護(hù)、利用資源的意識(shí)，提高農(nóng)村土地管理水平。

（3）創(chuàng)新機(jī)制，成立土地綜合執(zhí)法大隊(duì)，加大執(zhí)法力度。在各市縣成立土地綜合執(zhí)法大隊(duì)，定員定崗定編。各鎮(zhèn)、村也相應(yīng)成立土地綜合執(zhí)法小組，做到縣、鎮(zhèn)、村三級(jí)土地執(zhí)法網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)要在資金和編制上加強(qiáng)基層國(guó)土資源管理部門(mén)執(zhí)法隊(duì)伍的建設(shè)。

（4）加強(qiáng)鎮(zhèn)、村兩級(jí)日常監(jiān)管力度，規(guī)范審批程序，引導(dǎo)和保護(hù)農(nóng)民建房。各市縣的鎮(zhèn)一級(jí)政府可與各村委會(huì)簽訂宅基地管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)，進(jìn)一步健全土地執(zhí)法動(dòng)態(tài)巡查制度，規(guī)范宅基地管理規(guī)程。各村委會(huì)要結(jié)合本村實(shí)際，制定符合政策、法律法規(guī)規(guī)定的鄉(xiāng)規(guī)民約，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的管理和日常監(jiān)控，規(guī)范農(nóng)民用地建房行為，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止土地違法現(xiàn)象。在村莊規(guī)劃基礎(chǔ)上，規(guī)范宅基地審批程序，規(guī)定村民在需要使用宅基地時(shí)，應(yīng)當(dāng)向村委會(huì)提出申請(qǐng)，由村委會(huì)公布并提交村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論，經(jīng)討論同意并公布后，報(bào)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)方可使用該塊宅基地。宅基地批準(zhǔn)后，用戶必須在規(guī)定時(shí)限內(nèi)建房，如超過(guò)規(guī)定時(shí)間不建房，該塊宅基地由村委會(huì)收回重新安排。

（5）科學(xué)規(guī)劃，嚴(yán)格各項(xiàng)規(guī)劃實(shí)施。各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)把村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃作為當(dāng)前農(nóng)村工作的大事來(lái)抓，安排專項(xiàng)資金統(tǒng)一編制村鎮(zhèn)規(guī)劃和村莊治理試點(diǎn)建設(shè)，嚴(yán)格控制宅基地用地規(guī)模和布局。要綜合鎮(zhèn)、村和相關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)，結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃，注重解決當(dāng)前村莊整治的重點(diǎn)，充分考慮后續(xù)的村莊規(guī)劃與管理需要，突出鄉(xiāng)村特色和可持續(xù)發(fā)展等多個(gè)方面進(jìn)行規(guī)劃。有關(guān)部門(mén)可提出一個(gè)規(guī)劃樣板，在每個(gè)縣挑選個(gè)別鎮(zhèn)的兩三個(gè)村委會(huì)中推出規(guī)劃樣點(diǎn)，然后逐年鋪開(kāi)。

（6）以開(kāi)展宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作為契機(jī)，開(kāi)展調(diào)查清理、整治工作。要在全省對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行全面調(diào)查，摸清住宅用地?cái)?shù)量，以及一戶一宅，一戶多宅，空閑房屋，出租轉(zhuǎn)讓住宅和違法用地等現(xiàn)狀，及時(shí)掌握動(dòng)態(tài)信息，建立數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)行信息化管理。對(duì)“一戶多宅”和空置住宅，鼓勵(lì)農(nóng)民騰退多余宅基地。對(duì)“一戶多宅”和宅基地超占部分可實(shí)行有償使用制度。同時(shí)積極探索“宅基地置換”模式，將分散居住的農(nóng)民集中起來(lái)，搬入新建多層或規(guī)劃合理的住宅中，“騰出來(lái)”的農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地可用以村莊綠化休閑、建設(shè)村內(nèi)文化室等其他用途。

3結(jié)語(yǔ)

總之，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理是關(guān)系到農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定、農(nóng)民群眾生產(chǎn)生活的重要工作，也是當(dāng)前農(nóng)村工作的熱點(diǎn)和重點(diǎn)問(wèn)題之一。因此，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地規(guī)范化管理，以適應(yīng)新形勢(shì)下農(nóng)村宅基地管理的要求，更有利于加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的步伐。

參考文獻(xiàn)

第4篇：農(nóng)村宅基地法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：宅基地；使用權(quán)；流轉(zhuǎn)；驅(qū)動(dòng)力

國(guó)家規(guī)定，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)只有國(guó)家征收征用和集體組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)兩種合法形式，但實(shí)際上農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)十分普遍，特別是在城市郊區(qū)。農(nóng)村宅基地的普遍流轉(zhuǎn)必然有其驅(qū)動(dòng)力，概括來(lái)說(shuō)宅基地流轉(zhuǎn)的驅(qū)動(dòng)力主要包括城鎮(zhèn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動(dòng)、經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)、文化傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)、國(guó)家制度政策驅(qū)動(dòng)等。根據(jù)宅基地流轉(zhuǎn)主體的不同，可將宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)分為國(guó)家征收征用流轉(zhuǎn)、農(nóng)村集體組織轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)、農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)。由于流轉(zhuǎn)主體的不同，其相應(yīng)的流轉(zhuǎn)動(dòng)力也應(yīng)是不同的。

一、國(guó)家征收征用流轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)力

國(guó)家征收征用流轉(zhuǎn)是國(guó)家因經(jīng)濟(jì)建設(shè)與發(fā)展的需要，依靠國(guó)家強(qiáng)制力從農(nóng)村集體手中或農(nóng)村居民手中征收征用宅基地。征收是不僅使用權(quán)發(fā)生改變，所有權(quán)也發(fā)生了改變；征用只是使用權(quán)發(fā)生改變，所有權(quán)不發(fā)生改變。但無(wú)論是征收還是征用，其使用權(quán)都發(fā)生了流轉(zhuǎn)。本文不將征收與征用加以區(qū)別，統(tǒng)一稱為“征用”。

國(guó)家因經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)發(fā)展需要產(chǎn)生了征用農(nóng)村集體土地的內(nèi)在需求，農(nóng)村宅基地作為農(nóng)村集體土地的重要組成部分也必然列在其中。國(guó)家征用宅基地的內(nèi)在需求包括城市規(guī)模擴(kuò)張的需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求、區(qū)際聯(lián)系的需求等，這些需求構(gòu)成了宅基地征用的內(nèi)在動(dòng)力；國(guó)家征用宅基地所依靠的強(qiáng)制力具體表現(xiàn)為各種法律法規(guī)和政策的制定與實(shí)施，這些正式制度的實(shí)施形成一種外在動(dòng)力，即制度誘致力，來(lái)保證宅基地征用的實(shí)現(xiàn)；地方各級(jí)政府所擁有的政治權(quán)利引致其自身的利益需求，這種利益需求形成了一種新的農(nóng)村集體土地征用的外在動(dòng)力，利益驅(qū)動(dòng)力。

1.城市規(guī)模擴(kuò)張

城鎮(zhèn)化和工業(yè)化是人類(lèi)社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。諾瑟姆（RayM.Northam）把城鎮(zhèn)化過(guò)程分成三個(gè)階段，即初期發(fā)展緩慢階段、中期加速階段、后期緩慢停滯階段。周一星（1995）認(rèn)為[1]，我國(guó)的城鎮(zhèn)化已從初期階段邁入中期加速階段。城鎮(zhèn)化的中期發(fā)展階段不僅表現(xiàn)為城市數(shù)量的增加，更表現(xiàn)為城市規(guī)模的迅猛擴(kuò)張。在中期發(fā)展階段，由于城市具有“優(yōu)越的區(qū)位條件、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和較發(fā)達(dá)的通訊、郵電設(shè)施，使城市具有發(fā)展某些主導(dǎo)職能部門(mén)的優(yōu)勢(shì)，并有主導(dǎo)職能部門(mén)相繼發(fā)展的‘乘數(shù)效應(yīng)’帶動(dòng)其他相關(guān)行政、經(jīng)濟(jì)職能部門(mén)的相繼發(fā)展。”[2]城市的加速發(fā)展吸引了人口、勞動(dòng)力、土地、資本等大量生產(chǎn)要素向城市集中，促使城市規(guī)模不斷向外擴(kuò)張，城市周?chē)拇罅考w土地通過(guò)征用轉(zhuǎn)為城市用地，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)也由農(nóng)村居民轉(zhuǎn)給了地方政府和其他相關(guān)主體。

2.經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動(dòng)

經(jīng)濟(jì)發(fā)展擴(kuò)大了對(duì)物流、信息流、資金流等的需求，掀起了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，農(nóng)村集體土地被大量征用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占用的宅基地也被一并征用過(guò)來(lái)，推動(dòng)了農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高了人們的生活水平，人們對(duì)居住環(huán)境、生活環(huán)境、交通便捷等的要求越來(lái)越高。城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張給居民帶來(lái)了居住環(huán)境惡化、交通擁擠等眾多的城市問(wèn)題，城市中工業(yè)企業(yè)特別是重污染企業(yè)的發(fā)展不僅受到城市日益高昂的地價(jià)的制約，也受到城市居民的抵制。工業(yè)企業(yè)要進(jìn)一步發(fā)展，必須搬離市區(qū)。工業(yè)企業(yè)的新建不僅需要廠房辦公用地，還需要配套設(shè)施用地，這必然導(dǎo)致大量的農(nóng)村集體土地被征用，宅基地的征用也不可避免。

3.制度誘致力

2004年修正的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第2條第4款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或征用并給與補(bǔ)償?！钡?條第5款規(guī)定：“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的除外?！钡?3條第1款規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！钡?3條第2款規(guī)定：“前款所依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！避?chē)裕斌（2004）分析了土地征用制度在農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的動(dòng)力作用，指出：“由于土地征用制度具有一定的強(qiáng)制性，而相應(yīng)的土地規(guī)劃制度和土地保護(hù)制度因內(nèi)在的種種缺陷，實(shí)施執(zhí)行的強(qiáng)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如土地征用制度，各級(jí)地方政府在運(yùn)用其征地權(quán)時(shí)往往將征用制度的強(qiáng)制性發(fā)揮到了極致，在征用范圍上農(nóng)戶沒(méi)有發(fā)言權(quán)，在補(bǔ)償費(fèi)用上農(nóng)戶更沒(méi)有發(fā)言權(quán)，這種征用權(quán)缺乏有效的監(jiān)督和制約的制度促進(jìn)了農(nóng)用地征用流轉(zhuǎn)的加速，甚至出現(xiàn)農(nóng)用地征用規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)非農(nóng)建設(shè)用地需求的情況?！彪m然宅基地的征用比農(nóng)地征用復(fù)雜一些，代價(jià)高一些，但由于國(guó)家對(duì)農(nóng)地征用的管制越來(lái)越嚴(yán)，同時(shí)鼓勵(lì)農(nóng)村建設(shè)用地整理，將城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤，加上征用土地的巨大利益誘惑，征用農(nóng)村宅基地也就成了必然趨勢(shì)。

4、經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)

征用宅基地雖然相對(duì)于征用農(nóng)地要付出較高的代價(jià)，但相對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格，單位面積宅基地征用補(bǔ)償費(fèi)僅相當(dāng)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格的幾分之一甚至十幾分之一。巨大的利潤(rùn)空間促使地方基層政府利用新農(nóng)村建設(shè)的時(shí)機(jī)，加大農(nóng)村建設(shè)用地整理的力度，置換出更多的城市建設(shè)用地指標(biāo)，征用更多的農(nóng)村集體土地。二、農(nóng)村集體組織轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)力

農(nóng)村集體組織轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)的驅(qū)動(dòng)力主要表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，這種表現(xiàn)在城鎮(zhèn)郊區(qū)、特別是大城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別突出。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人們生活水平的提高、城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市人口的增加，對(duì)城市住房的需求越來(lái)越大，再加上對(duì)房產(chǎn)投機(jī)投資，造成各城市房?jī)r(jià)一路飆升。目前城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)已與普通城鎮(zhèn)居民收入嚴(yán)重失衡，房?jī)r(jià)已大大超過(guò)居民的購(gòu)買(mǎi)力，這從各界紛紛要求政府控制房?jī)r(jià)的呼聲日益高漲就可窺見(jiàn)一斑。作為理性的城鎮(zhèn)居民在買(mǎi)不起市區(qū)住房的情況下，定會(huì)將目光投向郊區(qū)價(jià)格較為低廉的“村產(chǎn)房”，也就是“小產(chǎn)權(quán)房”。

農(nóng)村集體組織是農(nóng)村集體土地所有權(quán)代表，作為理性的代表來(lái)說(shuō)，其必然為本集體組織謀取更大的利益。由于非農(nóng)建設(shè)用地的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)地農(nóng)用的收益，市區(qū)房?jī)r(jià)一再高漲，“小產(chǎn)權(quán)房”存在較大的市場(chǎng)，農(nóng)村集體土地所有權(quán)代表必將集體的土地轉(zhuǎn)為宅基地進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)。況且集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)出讓的收益如何分配和使用，目前法律法規(guī)尚無(wú)明確規(guī)定，農(nóng)村集體土地所有權(quán)代表對(duì)這一部分收益具有完全的支配權(quán)。利用宅基地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在巨大的利益空間，必會(huì)激發(fā)農(nóng)村集體組織運(yùn)用各種手段將集體土地轉(zhuǎn)為宅基地，就是違反國(guó)家有關(guān)土地的法律法規(guī)也在所不惜。何況他們還會(huì)采取規(guī)避法律法規(guī)的做法呢？如各地普遍存在的“以租代征”就是明顯的例證。

三、農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)力

農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)宅基地包括宅基地繼承、買(mǎi)賣(mài)、出租等，其驅(qū)動(dòng)力主要是經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)和文化傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)。

1.經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)

經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)應(yīng)是農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)宅基地的主要驅(qū)動(dòng)力。2004年修正的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條第1款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。但由于種種原因，一戶多宅現(xiàn)象還比較突出，農(nóng)戶住不了那么多宅基地，特別是在城市購(gòu)買(mǎi)了商品房的農(nóng)戶，遇到合適的買(mǎi)主就會(huì)將宅基地賣(mài)掉。

出租宅基地主要是出租房屋連帶出租宅基地，這種現(xiàn)象主要出現(xiàn)在城鎮(zhèn)郊區(qū)，特別是在“城中村”中。20世紀(jì)90年代中后期，城市蔓延和郊區(qū)化進(jìn)程加速，城市邊緣區(qū)土地被大量征用，原有農(nóng)村聚落為城建用地所包圍或納入城建用地范圍，成為“城中村”[3]。城市的擴(kuò)張吸引了大量的外來(lái)人口，“排外的住房政策”使外來(lái)人口只能從“城市住房體系”之外尋找住房；租賃、尤其是租賃私房，成為外來(lái)人口獲取住房的主要方式[3]?！俺侵写濉币揽?jī)?yōu)越的區(qū)位，低廉的價(jià)格成為外來(lái)人口首要的房源地。城市郊區(qū)農(nóng)村宅基地的大量流轉(zhuǎn)是在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)下伴隨著外來(lái)人口大量涌入城市而自發(fā)形成的，是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然產(chǎn)物。

2.文化傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)

社會(huì)的發(fā)展產(chǎn)生了兩種文明，即城市文明和鄉(xiāng)村文明，兩種文明相互影響、相互吸引、共同發(fā)展，由此產(chǎn)生了城鄉(xiāng)之間的流動(dòng)。城鄉(xiāng)之間流動(dòng)促進(jìn)了城鄉(xiāng)文化信息交流，使農(nóng)村居民認(rèn)識(shí)了城鄉(xiāng)之間的差異，形成更高層次的心理需求，產(chǎn)生進(jìn)入城市成為城市人的欲望[4]，當(dāng)條件成熟時(shí)，就會(huì)誘致其進(jìn)城定居。其在農(nóng)村的房產(chǎn)和宅基地，特別是“一戶多宅”的，就會(huì)想辦法進(jìn)行流轉(zhuǎn)。同樣，城鎮(zhèn)居民也受到鄉(xiāng)村文明的吸引，特別是農(nóng)村優(yōu)美的自然環(huán)境、淳樸的鄉(xiāng)情、清新的空氣等成為吸引城鎮(zhèn)居民的引致力。雖說(shuō)當(dāng)前農(nóng)村落后的基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)對(duì)這種需求有很大的約束，但隨著新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，農(nóng)村各種條件的改善，這種需求必將會(huì)越來(lái)越大。

繼承是文化傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)力促進(jìn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的另一種形式。雖然我國(guó)法律法規(guī)規(guī)定：農(nóng)村宅基地不能繼承，但幾千年的中華傳統(tǒng)：上輩的東西遺傳給下輩是天經(jīng)地義的。在農(nóng)民眼里，農(nóng)村宅基地和其房產(chǎn)、樹(shù)木等附著物一樣，都是農(nóng)民的私產(chǎn)，很多都是其祖上一輩一輩傳下來(lái)的，既是祖宗留下來(lái)的寶貴遺產(chǎn)，也包含對(duì)先人追思的深厚情感。

風(fēng)水說(shuō)也是文化傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)力表現(xiàn)形式之一。中國(guó)幾千年來(lái)，農(nóng)村建房就講究風(fēng)水一說(shuō)，許多農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)就是受了風(fēng)水的影響。

參考文獻(xiàn)：

[1]周一星.城市地理學(xué)[M].北京:商務(wù)印書(shū)館,1995:88.

[2]張安錄.城鄉(xiāng)生態(tài)經(jīng)濟(jì)交錯(cuò)區(qū)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)機(jī)制與制度創(chuàng)新[J].中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì),1999,(7):43-49.

第5篇：農(nóng)村宅基地法律法規(guī)范文

一、農(nóng)村宅基地存在問(wèn)題

(一)宅基地糾紛多。宅基地糾紛是涉農(nóng)案件的重中之重,也是農(nóng)村穩(wěn)定大局的一個(gè)重要因素。涉及宅基地糾紛的原因比較多,有出入相鄰?fù)ㄐ蟹奖?有新建房后影響鄰居采光、雨水流向、樹(shù)苗遷移原始占地糾紛等問(wèn)題。但在宅基地糾紛中,最多也最重要的還是權(quán)屬糾紛。究其原因,主要是歷史遺留問(wèn)題,由于過(guò)去農(nóng)村宅基地管理混亂,許多地方存著多占、亂占宅基地的現(xiàn)象,大多數(shù)宅基地面積超過(guò)現(xiàn)在國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的數(shù)目,四鄰不清楚,對(duì)其登記發(fā)證存在著一定困難,且農(nóng)村居民對(duì)宅基地所有權(quán)普遍存在私有的觀念,認(rèn)為宅基地可以祖祖輩輩繼承下來(lái),是一種私有財(cái)產(chǎn),這成為農(nóng)村居民多占宅基地的強(qiáng)烈驅(qū)動(dòng)力,從而引起權(quán)屬糾紛。

(二)農(nóng)村“空心村”問(wèn)題嚴(yán)重。一方面,隨著改革開(kāi)放的深入,大量農(nóng)村居民到城市打工,有的舉家搬遷,在一定程度上使“空心村”、“空心宅”的現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重。另一方面,長(zhǎng)期以來(lái)農(nóng)村集體土地的無(wú)償使用,使建房戶不但想多占地,而且要占好地。于是紛紛向村外擴(kuò)張,新建住宅不斷向村外延伸,村莊四周新樓林立,村莊內(nèi)部破破爛爛,形成“空心村”。

(三)村莊規(guī)劃滯后。在政府的要求下,各鄉(xiāng)鎮(zhèn)也制定了一些簡(jiǎn)單的村鎮(zhèn)規(guī)劃,但這些規(guī)劃大多認(rèn)識(shí)不到位、觀念老化、缺少整體的長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮,有的不切實(shí)際,效果不明顯。由于建房時(shí)缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃而雜亂無(wú)章,村內(nèi)房屋朝向不一、坐落無(wú)序,道路不暢,影響交通和村容村貌,浪費(fèi)了土地。

這些問(wèn)題已經(jīng)嚴(yán)重影響到了社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè),嚴(yán)重影響了農(nóng)村的發(fā)展。

二、如何引導(dǎo)群眾合理使用宅基地

農(nóng)村宅基地規(guī)范化管理是新農(nóng)村建設(shè)的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)性工作。加快農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè),不僅需要國(guó)土部門(mén)的努力,更需要各級(jí)黨委、政府從實(shí)際出發(fā),本著因地制宜、科學(xué)指導(dǎo)的原則,著眼于城鄉(xiāng)一體化進(jìn)行總體規(guī)劃,正確引導(dǎo)群眾依法使用、合理利用寶貴的土地資源。

(一)必須加強(qiáng)法律法規(guī)宣傳,轉(zhuǎn)變宅基地權(quán)屬的傳統(tǒng)觀念。采取有效措施對(duì)鄉(xiāng)村干部進(jìn)行土地法律法規(guī)培訓(xùn),尤其是基層農(nóng)村干部,適當(dāng)?shù)臅r(shí)候可由國(guó)土資源部門(mén)進(jìn)行管理培訓(xùn),讓基層干部從根本上了解土地管理中的法律責(zé)任。要發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)職能部門(mén)的一線作用,深入農(nóng)村進(jìn)行宣傳;要采取多種形式,造大聲勢(shì),擴(kuò)大影響,形成氛圍,使宅基地的“法”與“理”深入農(nóng)村群眾。

(二)必須采取執(zhí)法手段,糾正違法侵占宅基地等問(wèn)題。要采取“普查”與“點(diǎn)查”相結(jié)合的方法,對(duì)于批準(zhǔn)建房之后,違法侵占集體土地的,要組織力量,采取一定的形式,逐個(gè)村莊、逐個(gè)農(nóng)戶進(jìn)行全面清理,做到發(fā)現(xiàn)一戶,清理一戶,堅(jiān)決剎住違法侵占集體土地的不良風(fēng)氣。

第6篇：農(nóng)村宅基地法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞:房屋調(diào)查;宅基地;數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)

隨著不斷加快的城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，也極大的改變了城市和農(nóng)村的土地利用情況，加快推進(jìn)了農(nóng)村宅基地權(quán)籍調(diào)查及房屋調(diào)查、確權(quán)、登記發(fā)證工作。

一、農(nóng)村宅基地權(quán)屬調(diào)查

對(duì)農(nóng)村宅基地確權(quán)登記地籍詳細(xì)調(diào)查，并及時(shí)補(bǔ)充和修正地籍調(diào)查成果，對(duì)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行完善。通過(guò)調(diào)查房屋權(quán)屬，獲取房產(chǎn)測(cè)量和立體影像，比對(duì)復(fù)核房產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)與原有地籍測(cè)量數(shù)據(jù)，有效整合城鎮(zhèn)部分不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)和農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了房地?cái)?shù)據(jù)一體化。在權(quán)屬調(diào)查中，需要嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)法律和法規(guī)，結(jié)合已經(jīng)登記的發(fā)證資料，充分調(diào)查土地使用者和房產(chǎn)所有者提供的權(quán)源材料，并認(rèn)真進(jìn)行核實(shí)。經(jīng)核實(shí)無(wú)誤后，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表中，填寫(xiě)土地和房屋權(quán)屬性質(zhì)、宗地的坐落位置等調(diào)查的相關(guān)內(nèi)容。

二、房屋調(diào)查

在調(diào)查農(nóng)村宅基地時(shí)，還要詳細(xì)調(diào)查宅基地上房屋、構(gòu)筑物的產(chǎn)權(quán)狀況，將房屋性質(zhì)、項(xiàng)目名稱、房屋權(quán)利人查清，并且在房屋調(diào)查表中記載房屋調(diào)查成果。與農(nóng)村宅基地調(diào)查相結(jié)合，以統(tǒng)一管理農(nóng)村房、地調(diào)查的同步開(kāi)展和調(diào)查成果。一是與宗地統(tǒng)一代碼編制工作結(jié)合，對(duì)房屋號(hào)進(jìn)行預(yù)編;二是指界通知。由調(diào)查人員詳細(xì)調(diào)查與核實(shí)調(diào)查區(qū)內(nèi)的集體土地宅基地上面的建筑物。依據(jù)調(diào)查計(jì)劃，對(duì)通知書(shū)進(jìn)行填寫(xiě)，通知由于各種原因不能及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)指界的權(quán)利人準(zhǔn)時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)指界;三是實(shí)地調(diào)查。逐戶調(diào)查與核實(shí)農(nóng)村房產(chǎn)登記發(fā)證成果，保證房屋的權(quán)屬與土地權(quán)屬權(quán)利主體一致。

三、數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)

一是數(shù)據(jù)編輯。通過(guò)南方CASS軟件平臺(tái)的運(yùn)用，編輯地形要素、房屋地籍?dāng)?shù)據(jù)。實(shí)施人工干預(yù)手段，結(jié)合外業(yè)收集與內(nèi)業(yè)整理的內(nèi)容，科學(xué)調(diào)整收集的數(shù)據(jù)編輯，對(duì)設(shè)計(jì)書(shū)的要求給予滿足。經(jīng)過(guò)檢測(cè)合格后，再不斷轉(zhuǎn)換過(guò)程數(shù)據(jù)成果，建立與ArcGIS9．3軟件的映射關(guān)聯(lián)，提高對(duì)數(shù)據(jù)入庫(kù)的要求，以此對(duì)空間的拓?fù)錁?gòu)面、數(shù)據(jù)的屬性和數(shù)據(jù)的完整性提供保障，以緊密銜接不動(dòng)產(chǎn)登記三大數(shù)據(jù)庫(kù)。二是數(shù)據(jù)檢查。嚴(yán)格依據(jù)質(zhì)量控制規(guī)范進(jìn)行數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，入庫(kù)前通過(guò)結(jié)合人工和計(jì)算機(jī)的方式，檢查線面、面層內(nèi)、線層內(nèi)、點(diǎn)層內(nèi)拓?fù)潢P(guān)系，保障數(shù)據(jù)范圍的復(fù)合性和代碼的一致性。掃碼加工土地和房屋登記紙質(zhì)資料和電子資料、宗地和房屋實(shí)地照片，對(duì)立地籍與房屋檔案數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行構(gòu)建;檢查地籍要素和房屋測(cè)量數(shù)據(jù)，對(duì)地籍與房屋圖形數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行構(gòu)建;錄入整理權(quán)屬核實(shí)成果數(shù)據(jù)，對(duì)地籍與房屋屬性數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行構(gòu)建;通過(guò)宗地編號(hào)，建立地籍與房屋檔案庫(kù)、地籍與房屋圖形數(shù)據(jù)庫(kù)。三是數(shù)據(jù)庫(kù)邏輯結(jié)構(gòu)。遵循調(diào)查數(shù)據(jù)更新的頻率情況和項(xiàng)目要求，在邏輯上將數(shù)據(jù)劃分為空間要素?cái)?shù)據(jù)庫(kù)、非空間要素三類(lèi)。其中在空間要素的屬性表中存儲(chǔ)空間要素的屬性數(shù)據(jù)，在非空間數(shù)據(jù)的屬性表中存儲(chǔ)非空間數(shù)據(jù)。四是技術(shù)創(chuàng)新。對(duì)三維模型的工作思路創(chuàng)造性的采用，引入傾斜攝影測(cè)繪技術(shù)，對(duì)實(shí)景三維模型進(jìn)行構(gòu)建。為了增強(qiáng)數(shù)據(jù)成果的實(shí)用性，探索采用校驗(yàn)外業(yè)測(cè)繪成果。通過(guò)新型測(cè)繪系統(tǒng)軟件的運(yùn)用，以更好的展現(xiàn)不同的建筑物空間實(shí)體化，這樣才能對(duì)農(nóng)村宅地基的現(xiàn)狀直觀的體現(xiàn)。利用三維模型，能夠?qū)﹂L(zhǎng)度、面積、高度等房屋屬性直接量測(cè)量，還可以形成矢量圖形，使外業(yè)測(cè)量工作的時(shí)間極大的減少，促進(jìn)農(nóng)村宅地基確權(quán)登記效率的快速提高，在有效提升調(diào)查質(zhì)量的同時(shí)，還能實(shí)現(xiàn)三維立體化管理。

四、對(duì)策和建議

(一)合理配置工作資源首先，政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組，將政府部門(mén)的主導(dǎo)作用充分發(fā)揮出來(lái)，對(duì)宅基管理協(xié)調(diào)處理，使基地管理走向科學(xué)化、規(guī)范化的道路。針對(duì)農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查和房屋調(diào)查工作，相關(guān)的土管部門(mén)應(yīng)負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和督查，對(duì)工作的質(zhì)量和進(jìn)度全面監(jiān)督和檢查，對(duì)制定技術(shù)方案積極參與，組織開(kāi)展宣傳動(dòng)員會(huì)議，為取得良好的調(diào)查效果提供保障。各個(gè)部門(mén)之間應(yīng)積極配合與協(xié)調(diào)，規(guī)劃局負(fù)責(zé)對(duì)手續(xù)和批準(zhǔn)文件等資料等進(jìn)行規(guī)劃和驗(yàn)收，提供相關(guān)的工程許可。政府部門(mén)對(duì)此項(xiàng)工作應(yīng)全力支持，負(fù)責(zé)調(diào)解土地糾紛，組織協(xié)調(diào)所轄村，具體工作內(nèi)容涵蓋對(duì)權(quán)屬來(lái)源資料的調(diào)查，現(xiàn)場(chǎng)指界、逐宗調(diào)查等。

(二)對(duì)土地利用規(guī)劃合理規(guī)劃國(guó)土資源部在2017年5月9日召開(kāi)全國(guó)村土地利用規(guī)劃現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，指出農(nóng)村要發(fā)展，規(guī)劃要先行。需要在總體規(guī)劃范圍內(nèi)，對(duì)村莊發(fā)展方向合理確定，對(duì)村莊用地分類(lèi)進(jìn)行細(xì)化，并對(duì)村莊內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。

(三)深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度的改革加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，發(fā)揮全社會(huì)力量共同參與。作為一項(xiàng)系統(tǒng)和復(fù)雜的社會(huì)工程，農(nóng)村宅基地管理需要凝聚全社會(huì)的力量共同參與。加強(qiáng)法律法規(guī)宣傳，對(duì)宅基地管理的重要意義充分認(rèn)識(shí)，并向每家每戶及時(shí)宣傳土地管理的相關(guān)法律和法規(guī)。各級(jí)政府應(yīng)高度重視農(nóng)業(yè)承包法和土地法律法規(guī)。通過(guò)多種渠道，加強(qiáng)培訓(xùn)工作，使其充分了解國(guó)土農(nóng)業(yè)承包等法律法規(guī)。同時(shí)，對(duì)各種媒體充分運(yùn)用，將法律知識(shí)向廣大群眾廣泛宣傳，使其知法懂法守法。行政執(zhí)法部門(mén)依法執(zhí)行到位，嚴(yán)格依據(jù)法律，堅(jiān)決拆除違法占地。并且對(duì)中央關(guān)于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的政策方針深入貫徹和執(zhí)行，對(duì)農(nóng)村土地使用制度的改革有計(jì)劃有步驟推進(jìn)。建立完善的宅基地有償退出機(jī)制和基地有償使用機(jī)制，深入探索農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度，真正讓宅基地使用流動(dòng)起來(lái)。

五、結(jié)語(yǔ)

第7篇：農(nóng)村宅基地法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞:宅基地使用權(quán);流轉(zhuǎn);法律思考

中圖分類(lèi)號(hào):D912.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1005-5312(2010)17-0187-01

農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為我國(guó)獨(dú)特的一項(xiàng)用益物權(quán)制度,其權(quán)利本身是與農(nóng)村居民的社會(huì)身份相掛鉤,設(shè)立的目的是給予農(nóng)村居民以居住保障,受我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型、戶籍制度松動(dòng)、城鄉(xiāng)人員互動(dòng)頻繁等因素影響,原有的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度已難以勝任當(dāng)前經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的需要。在這個(gè)問(wèn)題上,相關(guān)立法的保守、滯后與現(xiàn)實(shí)中權(quán)利流轉(zhuǎn)的活躍程度不相適應(yīng),成為了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的阻礙之一,改革勢(shì)在必行。理論上爭(zhēng)議最大,現(xiàn)實(shí)中最迫切需要解決的問(wèn)題是其流轉(zhuǎn)問(wèn)題。

一、我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題的相關(guān)法律

面對(duì)宅基地的自由流轉(zhuǎn),無(wú)論法律法規(guī)還是地方政策和規(guī)范性文件均明確予以禁止,如《土地管理法》第62條規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積,不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”、“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)”,《擔(dān)保法》第37條也規(guī)定宅基地使用權(quán)不得抵押。國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,農(nóng)村村民將原有住房出賣(mài)、出租或贈(zèng)與他人后,再申請(qǐng)宅基地的,不得批準(zhǔn)等等。尤其是對(duì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”行為的禁止,2004年國(guó)土資源部的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地,嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”等等。從現(xiàn)行法律規(guī)定上思考,我國(guó)對(duì)宅基地使用權(quán)采取的是有限制流轉(zhuǎn)的政策,并且嚴(yán)格禁止農(nóng)村居民的住宅和宅基地在城鄉(xiāng)居民之間流轉(zhuǎn)?！段餀?quán)法》對(duì)該問(wèn)題的規(guī)定為宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)預(yù)留了一定的空間,一些問(wèn)題的解決留待日后由相關(guān)法律法規(guī)的修訂和制定來(lái)完成。

二、我國(guó)現(xiàn)行宅基地流轉(zhuǎn)法律制度存在的諸多問(wèn)題及剖析

(一)農(nóng)民的融資渠道受阻,資金成為制約農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸

隨著我國(guó)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn),越來(lái)越多的農(nóng)村家庭正在從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè),許多農(nóng)民家庭在擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)時(shí),經(jīng)常遇到資金短缺問(wèn)題,在沒(méi)有多少積蓄的情況下,能夠通過(guò)合法渠道貸款或融資的機(jī)會(huì)幾乎為零,加之,農(nóng)村金融環(huán)境并不寬松,資本經(jīng)營(yíng)者如銀行大多是嫌貧愛(ài)富,經(jīng)常遇到資金短缺問(wèn)題。而多數(shù)農(nóng)村家庭擁有的不動(dòng)產(chǎn),主要是住宅和宅基地使用權(quán),現(xiàn)行法律禁止其流轉(zhuǎn),由此造成的資金短缺成為制約農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。筆者認(rèn)為宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的生存保障性應(yīng)主要體現(xiàn)于其取得環(huán)節(jié),制定與保障性質(zhì)相適應(yīng)的權(quán)利取得法律規(guī)范,實(shí)行超占宅基地有償使用制度,節(jié)約土地資源,促進(jìn)宅基地的有效占用,避免占用耕地現(xiàn)象。但在權(quán)利取得后的利用環(huán)節(jié),則應(yīng)以宅基地使用權(quán)的物權(quán)性質(zhì)為基礎(chǔ),按照傳統(tǒng)的私權(quán)理念制定權(quán)利的利用規(guī)則,以促進(jìn)權(quán)利自由靈活的流動(dòng)。

(二)小產(chǎn)權(quán)房糾紛時(shí)有出現(xiàn)

在我國(guó),社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制已經(jīng)初步建立,但是影響發(fā)展的體制機(jī)制障礙依然存在,改革攻堅(jiān)面臨深層次矛盾和問(wèn)題。近年來(lái),小產(chǎn)權(quán)房的興起也反映了完善農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度的社會(huì)訴求。事實(shí)上,相當(dāng)一部分農(nóng)村宅基地已經(jīng)進(jìn)入流通領(lǐng)域,小產(chǎn)權(quán)房大量售賣(mài)給城鎮(zhèn)居民,違反了我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)定。它沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,無(wú)法進(jìn)行權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記,不受現(xiàn)行法律的保護(hù),給購(gòu)房者自身權(quán)利的維護(hù)埋下了隱患。筆者認(rèn)為,利于維護(hù)立法的權(quán)威性,解決立法與現(xiàn)實(shí)的矛盾,順應(yīng)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì),允許農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)是一項(xiàng)與之相配套的制度,如果立法仍回避這一問(wèn)題,宅基地流轉(zhuǎn)的黑市交易仍將存在,這樣會(huì)嚴(yán)重?fù)p害法律的權(quán)威性,造成執(zhí)法的尷尬。

三、改革現(xiàn)行宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的構(gòu)想

宅基地使用權(quán)既是農(nóng)民的一類(lèi)財(cái)產(chǎn),同時(shí)又是農(nóng)民生活保障的一大手段,亦即,宅基地使用權(quán)同時(shí)具有財(cái)產(chǎn)性和保障性。一經(jīng)設(shè)立,就成為農(nóng)民的私權(quán),理應(yīng)可由其權(quán)利人自由處分,不能僅因福利性而限制其處分權(quán)。筆者認(rèn)為,賦予農(nóng)民一個(gè)沒(méi)有多少效率卻有諸多限制的宅基地使用權(quán)并不能構(gòu)成農(nóng)村社會(huì)保障,即使是保障,也是很不充分的,低層次的。

第8篇：農(nóng)村宅基地法律法規(guī)范文

【關(guān)鍵詞】 農(nóng)村；宅基地；權(quán)屬調(diào)查；問(wèn)題；對(duì)策

農(nóng)村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)享受使用，用于建造自己居住房屋的農(nóng)村土地。為了深入貫徹國(guó)家依法保護(hù)宅基地使用人的合法權(quán)益，加強(qiáng)宅基地管理，減少權(quán)屬糾紛，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村和諧穩(wěn)定的精神，我們按照全國(guó)第二次土地調(diào)查的要求，對(duì)湖北省荊州市沙市區(qū)農(nóng)村宅基地進(jìn)行了權(quán)屬核查及地籍測(cè)量工作。本文就此作一總結(jié)和探討。

一、農(nóng)村宅基地調(diào)查的重要性

1、保護(hù)合法權(quán)益、減少權(quán)屬糾紛

通過(guò)對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)調(diào)查，可以有效解決農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不清，村民自身土地權(quán)利義務(wù)模糊，權(quán)屬糾紛突出等問(wèn)題。農(nóng)村宅基地確權(quán)關(guān)系到廣大村民的切身利益，開(kāi)展農(nóng)村宅基地確權(quán)，對(duì)于維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，節(jié)約和保護(hù)耕地，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展都有著重要意義。

2、為完善合理土地制度打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)

我國(guó)作為一個(gè)擁有悠久農(nóng)業(yè)歷史的大國(guó)，農(nóng)業(yè)人口占據(jù)了總?cè)丝诘囊话胍陨稀ｋS著國(guó)家對(duì)農(nóng)村基本民生的大力投入，無(wú)論是從醫(yī)療、教育，還是從社會(huì)保障方面都取得了巨大的成功。但在農(nóng)村住房方面還略欠火候，現(xiàn)有的農(nóng)村住房制度主要體現(xiàn)在宅基地制度層面：“一戶一宅”、“無(wú)償取得和使用”、“限制流轉(zhuǎn)和抵押”是基本特征。

以上特征就決定了農(nóng)村宅基地僅有使用功能而無(wú)資產(chǎn)功能。結(jié)果是，集農(nóng)民畢生積累建造的農(nóng)房，由于限制流轉(zhuǎn)和抵押無(wú)法實(shí)現(xiàn)其資產(chǎn)信用功能，不能對(duì)擴(kuò)大生產(chǎn)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提供支持。要想改變這種現(xiàn)狀就必須考慮建立完善的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，充分體現(xiàn)土地作為一種“特殊商品”的資產(chǎn)特性。在這種新的土地制度的建立過(guò)程中，宅基地權(quán)屬的明確是至關(guān)重要的。

二、農(nóng)村宅基地調(diào)查中出現(xiàn)的問(wèn)題

1、宅基地范圍難以確定

很多農(nóng)民對(duì)宅基地認(rèn)識(shí)不清，經(jīng)過(guò)一兩代人的使用，對(duì)原本宅基地的范圍已經(jīng)很模糊。并且由于新農(nóng)村建設(shè)，宗地相鄰四至或周邊地理特征已經(jīng)改變，原有的地籍資料已經(jīng)無(wú)法判定，權(quán)屬主認(rèn)為自己房屋周?chē)谟玫耐恋囟紤?yīng)算做自家宅基地范圍，造成土地范圍嚴(yán)重超標(biāo)。

2、調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)不確定

農(nóng)村居民使用的宅基地宗地范圍，原則上按居民實(shí)際建造房屋及附屬生活設(shè)施的現(xiàn)狀范圍調(diào)查。但在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村居民實(shí)際建房時(shí)將房檐伸出墻體，用以遮蔽雨水入戶，當(dāng)?shù)厮追Q“滴水”。在確定宗地范圍時(shí)是以房屋主體墻外壁為界址線，還是以房屋“滴水”正射投影為宗地界址線較難取舍。

調(diào)查中，權(quán)屬主指界明顯超標(biāo)，在指界范圍內(nèi)有多座分散且無(wú)外墻包圍的建筑。按照規(guī)定面積該如何劃定宗地范圍并確權(quán)。

3、宅基地狀況發(fā)生變化

老宅基地在使用過(guò)程中有面臨權(quán)利發(fā)生流轉(zhuǎn)、地上建筑物改建等多種情況。按照《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》以及各地方《土地管理法》實(shí)施辦法的規(guī)定，具體問(wèn)題具體分析，應(yīng)予以不同面積確權(quán)。

4、地形復(fù)雜，界址點(diǎn)測(cè)量難度高

老的宅基地未經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃，農(nóng)民又依據(jù)生活習(xí)慣在周?chē)罱ê芏嗪?jiǎn)易棚房，并且農(nóng)村未經(jīng)修剪的灌木、雜草生長(zhǎng)茂密。這都給碎部測(cè)量帶來(lái)了很大的不便。而界址點(diǎn)、線測(cè)量又是大比例、高精度、高要求的測(cè)量工作。所以在完成這類(lèi)宅基地測(cè)量時(shí)要投入較高的成本。

三、農(nóng)村宅基地調(diào)查工作的開(kāi)展方法及對(duì)策

《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》提出，有條件的地區(qū)應(yīng)將宅基地使用權(quán)調(diào)查納入到第二次全國(guó)土地調(diào)查工作中。實(shí)踐中，我們主要是根據(jù)《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》和《第二次全國(guó)土地調(diào)查技術(shù)規(guī)程》的相關(guān)規(guī)定。以農(nóng)村宅基地權(quán)屬調(diào)查的基本單元為宗地。其中，已確權(quán)登記的，經(jīng)復(fù)核存在錯(cuò)誤或界線調(diào)整的，有關(guān)各方法定代表人或委托人應(yīng)共同指界。未確權(quán)登記的，有關(guān)各方法定代表人或委托人應(yīng)共同指界。指界后，經(jīng)雙方認(rèn)定的界址，由雙方指界人在地籍調(diào)查表上簽字蓋章。同時(shí)，調(diào)查人員應(yīng)將調(diào)查結(jié)果現(xiàn)場(chǎng)記載于地籍調(diào)查表上，并繪制宗地草圖。

1、提高資金投入，加強(qiáng)政策宣傳

農(nóng)村宅基地調(diào)查關(guān)系到廣大農(nóng)民切身利益，不僅為保護(hù)農(nóng)民根本財(cái)產(chǎn)權(quán)利提供參考依據(jù)，更對(duì)我國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)的建立，以及農(nóng)民資產(chǎn)重置都起到了至關(guān)重要的作用。加強(qiáng)宅基地相關(guān)知識(shí)及法律法規(guī)的宣傳，提高公民管理土地的意識(shí)，從根本上杜絕農(nóng)民“一戶多宅”、違法占地等行為。使大家自覺(jué)監(jiān)督土地的管理，保證土地的合理利用。農(nóng)村宅基地調(diào)查是一項(xiàng)基礎(chǔ)性的工作，為各項(xiàng)政策提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，在今后，應(yīng)加大資金的投入，保證該項(xiàng)工作的開(kāi)展。

2、加強(qiáng)確權(quán)人員培訓(xùn)，提高專業(yè)素質(zhì)

農(nóng)村宅基地確權(quán)工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性。無(wú)論是對(duì)國(guó)家和地方土地政策的解讀，還是對(duì)被調(diào)查權(quán)利人的解釋說(shuō)服；無(wú)論是對(duì)宗地范圍的認(rèn)定，還是對(duì)宗地界址點(diǎn)的測(cè)繪都需要工作人員具有較扎實(shí)的專業(yè)素質(zhì)。

3、嚴(yán)格遵守規(guī)程，保證精度要求

調(diào)查過(guò)程中，因?yàn)閷?shí)地情況的復(fù)雜及特殊情況下標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一，給整個(gè)調(diào)查和測(cè)量工作帶來(lái)了很大困擾，此時(shí)就必須嚴(yán)格遵守調(diào)查規(guī)程，在不“越界”的情況下具體問(wèn)題具體解決。例如：調(diào)查對(duì)象是老宅基地，地上建筑已經(jīng)改建的，確權(quán)時(shí)面積最大不超過(guò)120平米；老宅基地權(quán)利人變化，但未改建，確權(quán)時(shí)面積不應(yīng)超過(guò)200平米；權(quán)利人變化且改建，確權(quán)時(shí)面積不應(yīng)超過(guò)120平米。在確定宗地范圍時(shí)以房屋主體墻外壁為界址線，而不考慮房屋“滴水”。

測(cè)量時(shí)，對(duì)界址點(diǎn)和地物點(diǎn)，堅(jiān)持能測(cè)不量的原則，確實(shí)不易測(cè)到的需要邊長(zhǎng)交會(huì)取得。對(duì)全站儀無(wú)法測(cè)到的界址點(diǎn)，可采用間接方法求得，例如使用內(nèi)插、外插、距離交會(huì)等方法，用距離交會(huì)時(shí)，條件邊不少于3邊。

總之，農(nóng)村宅基地權(quán)屬調(diào)查事關(guān)重大，涉及面廣，影響深遠(yuǎn)，是土地承包制度的發(fā)展和進(jìn)步，也是農(nóng)民增收、發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的有效措施，不同利益群體立場(chǎng)和訴求有差異，必須慎重考慮，周密計(jì)劃，妥善應(yīng)對(duì)。如何規(guī)范農(nóng)村宅基地權(quán)屬調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)和行為，是建立及完善農(nóng)村土地市場(chǎng)，保護(hù)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利，保障農(nóng)村土地制度的基石。

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第9篇：農(nóng)村宅基地法律法規(guī)范文

中圖分類(lèi)號(hào)：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.06.315

一、 典型案例

劉某某與老伴是北京居民，因?yàn)楸本┓績(jī)r(jià)過(guò)高，二人承受不了經(jīng)濟(jì)上的負(fù)擔(dān)，在1998年2月的時(shí)候向大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)陳各莊村村民李某買(mǎi)了一個(gè)房子（該村25號(hào)），面積約300平米，房款約定為5000元。此后劉某某夫婦正式入住該房屋，一直至今。2011年1月，李某某忽然向人民法院提出訴訟，請(qǐng)求法院確人雙方于1998年簽訂的合同是無(wú)效的，并且判決劉某某應(yīng)當(dāng)將房屋盡快返還給自己。2011年3月，在法官的調(diào)解下，原被告雙方當(dāng)庭達(dá)成了調(diào)解協(xié)議。

二、爭(zhēng)議的核心問(wèn)題

本案的核心問(wèn)題是：農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定問(wèn)題。

（一）原告人認(rèn)為

我國(guó)在《民法通則》中規(guī)定了，在沒(méi)有制定有關(guān)法律的前提下，公民應(yīng)該遵循國(guó)家的政策。而縱觀我國(guó)目前已經(jīng)出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》、《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》等文件可知，國(guó)家現(xiàn)在的政策是明確禁止城鎮(zhèn)居民來(lái)鄉(xiāng)下購(gòu)買(mǎi)農(nóng)房的。在本案中，身為城鎮(zhèn)居民的被告不具備使用宅基地的資格，所以劉某某無(wú)權(quán)使用農(nóng)村宅基地，劉某某與李某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了國(guó)家政策，屬于無(wú)效合同。故法院應(yīng)確認(rèn)原告李某與被告劉某某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效合同且判決被告將所涉農(nóng)房返還給原告李某。

（二）被告人認(rèn)為

第一，在本案中，劉某某和李某簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有違反法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，也沒(méi)有損害國(guó)家利益和社會(huì)利益，且村委會(huì)見(jiàn)證了李某某和劉某某簽訂合同時(shí)是出自雙方真實(shí)的意思表示，并且村委會(huì)還在合同書(shū)上蓋了章，如果認(rèn)定其為無(wú)效合同則違背了《合同法》的明文規(guī)定和其中的誠(chéng)實(shí)信用的原則，所以，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其有效；第二，我國(guó)在《農(nóng)村宅基地管理辦法》中強(qiáng)調(diào)：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。李某某此時(shí)已經(jīng)擁有了一處宅基地，若仍然判決被告返還宅基地，就會(huì)導(dǎo)致原告擁有兩處宅基地，這樣的結(jié)果并不符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定；第三，劉某某和老伴在農(nóng)房居住的12年間，對(duì)該房屋進(jìn)行了改建和裝潢，還加蓋了房間和院墻，可見(jiàn)其花費(fèi)了大量的心血和精力，加之二老生活貧困，如果讓二老返還房屋，則會(huì)流離失所，剝奪了二人的居住權(quán)。

三、調(diào)解結(jié)果

原告與被告于1999年6月10日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效合同；所涉房屋及院落仍由被告占有使用，至2016年5月1日前，國(guó)家若不宣布拆遷，那么被告在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將房屋及其附屬物交與原告，原告應(yīng)當(dāng)支付40萬(wàn)元于被告，以確保其不會(huì)因交付房屋而顛沛流離；如果2016年5月1日前國(guó)家宣布拆遷，上述房屋及相關(guān)院落土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、房屋重置成新價(jià)之和的30%歸原告所有，其余房屋拆遷利益歸被告所有。

在這個(gè)案例中，法官采用了調(diào)解的方式，既沒(méi)有違背國(guó)家政策的規(guī)定，也不會(huì)造成因?yàn)榉傻娜笔Ф箖蓚€(gè)無(wú)辜的老人晚年流離失所，流落街頭的悲慘結(jié)局。實(shí)際上，在司法審判中，這種因?yàn)槌擎?zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋引起的糾紛還有很多很多，并不是所有的法官都會(huì)向案例中的法官一樣，選擇用這種中庸的方式來(lái)解決問(wèn)題，也不是所有的當(dāng)事人都會(huì)同意以調(diào)解、和解的方式來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。在中國(guó)的司法實(shí)踐中，只有極少數(shù)法官是確認(rèn)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的，大多數(shù)法官最終還是選擇認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，判決城鎮(zhèn)居民應(yīng)當(dāng)返還房屋。其實(shí)這不僅僅剝奪了農(nóng)民對(duì)自己房屋的處分權(quán)，也由此造成了大量農(nóng)房閑置的現(xiàn)象。

這種現(xiàn)象極其不利于中國(guó)法治進(jìn)程的發(fā)展，所以我國(guó)盡快完善農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)管理制度是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和保證社會(huì)穩(wěn)定的必然要求。

四、我國(guó)關(guān)于農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)的分類(lèi)及其合同效力認(rèn)定的立法現(xiàn)狀

按照購(gòu)買(mǎi)主體的不同，我國(guó)的農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)可以主要分為三大類(lèi)：

（一）本村村民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)

《中華人民共和國(guó)土地管理法》的總共八十六條規(guī)定中，沒(méi)有一條規(guī)定不允許農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)，只是在其中指明了不能因出賣(mài)、出租等原因再次申請(qǐng)宅基地。而本村村民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)并沒(méi)有違背我國(guó)關(guān)于土地分配制度的立法精神，反而可以達(dá)到‘物盡其用’的目的，更好的促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，我國(guó)的有關(guān)規(guī)定和政策都認(rèn)可這種買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

（二）本村村民與外村村民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)

《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民不能隨意向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外的人轉(zhuǎn)讓歸集體所有的土地。但是《土地管理法》只是禁止土地的買(mǎi)賣(mài)行為，并不是禁止農(nóng)房的買(mǎi)賣(mài)行為。所以在審判工作中，即使大多數(shù)法官都會(huì)做出這種不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的判決，但這種做法始終在理論界存在著爭(zhēng)議。

（三）村民與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)

至今為止，我國(guó)只在一些文件中做出了禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)房的規(guī)定，如1999年的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》中就明確規(guī)定了：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?004年的《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》中也明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)房屋的行為。雖然法律法規(guī)中沒(méi)有直接確定這種房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的，但是由于國(guó)家已經(jīng)在一些文件中做出禁止性規(guī)定，在司法實(shí)踐中，這種房屋買(mǎi)賣(mài)合同基本上都認(rèn)定為無(wú)效的。

由此可見(jiàn)，我國(guó)關(guān)于農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的規(guī)定并沒(méi)有形成明確的法律體系，而是散于《民法通則》、《土地管理法》、以及一些紅頭文件之中。這些規(guī)定的模糊不清以及相互之間的矛盾，使現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)的問(wèn)題無(wú)法得到妥善的解決，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)比較混亂，十分不利于構(gòu)建和諧社會(huì)，也阻礙了中國(guó)作為一個(gè)法治國(guó)家的發(fā)展。

五、關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的理論探討

（一）合同無(wú)效說(shuō)

合同無(wú)效說(shuō)認(rèn)為，由于我國(guó)是明確禁止轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，而房屋的轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)的變動(dòng)又密切相關(guān)，所以也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為立法精神是禁止農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)的，加上《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》等文件對(duì)這種買(mǎi)賣(mài)行為的明確禁止，農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

（二）合同有效說(shuō)

合同有效說(shuō)認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第52條中關(guān)于合同無(wú)效的相關(guān)規(guī)定，如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訂立并沒(méi)有出現(xiàn)損害國(guó)家利益、公共利益等五種情形，那么合同就不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。而國(guó)務(wù)院的通知、國(guó)土資源部的意見(jiàn)不屬于法律法規(guī)的范疇，所以僅憑這些文件就認(rèn)定合同無(wú)效是沒(méi)有說(shuō)服力的。

（三）部分有效說(shuō)

部分有效說(shuō)認(rèn)為，按照購(gòu)買(mǎi)主體的不同，農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)合同可以分為三類(lèi)，應(yīng)當(dāng)對(duì)這三種類(lèi)型合同的效力分別做出規(guī)定：本村村民之間的農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)合同，由于不違背法律法規(guī)和宅基地使用權(quán)的立法精神，可以承認(rèn)這種合同的效力，買(mǎi)賣(mài)雙方受合同效力的約束，不得隨意違反合同約定；不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員間的合同效力，應(yīng)當(dāng)視具體的情況而定，例如要看房屋是否已經(jīng)登記、房屋是否已經(jīng)流轉(zhuǎn)、房屋是否已經(jīng)翻建等；最后一類(lèi)即農(nóng)村村民與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，因違反相關(guān)文件規(guī)定和宅基地使用權(quán)的立法精神，應(yīng)當(dāng)直接視為無(wú)效合同。

本文更傾向于合同有效論說(shuō)。首先，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》中有關(guān)所有權(quán)的規(guī)定，公民對(duì)自己所有的房屋具有完全的處分權(quán)，對(duì)農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)合同效力的否定是侵犯農(nóng)民處分私有財(cái)產(chǎn)的表現(xiàn)。而與城鎮(zhèn)居民處分房屋的自由性相比，限制農(nóng)民處分自己房屋的規(guī)定顯然對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)是十分不公平的；其次，我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)沒(méi)有禁止農(nóng)民自由買(mǎi)賣(mài)房屋，在不違反國(guó)家利益和公共利益的前提下所訂立的農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)合同不屬于《合同法》所認(rèn)定的無(wú)效合同；最后，允許農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)將利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。農(nóng)村村民向大城市發(fā)展的趨勢(shì)勢(shì)不可擋，如果人為地禁止農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，會(huì)導(dǎo)致大量的農(nóng)村房屋被閑置，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，最終損壞的是農(nóng)民的利益。

六、 解決糾紛的對(duì)策

（一）確認(rèn)城鎮(zhèn)居民作為購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋主體的法律地位

對(duì)比城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，農(nóng)村村民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力普遍偏低，因此農(nóng)民間的房屋買(mǎi)賣(mài)交易數(shù)量是十分有限的。這就會(huì)導(dǎo)致大量的農(nóng)村房屋被閑置，不能物盡其用，不僅不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也損害了農(nóng)民的合法利益。因此，用法律的形式對(duì)外村村民和城鎮(zhèn)居民的購(gòu)買(mǎi)主體地位予以確認(rèn)是必要的，可以極大的促進(jìn)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）城鄉(xiāng)房屋實(shí)施統(tǒng)一的登記制度

在我國(guó)，不給農(nóng)村房屋發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證而只給城市房地產(chǎn)發(fā)放的制度，造成了農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能受到和城鎮(zhèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同一樣的法律上的保護(hù)和約束，不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也為我們依法治國(guó)造成了阻礙。因此有必要對(duì)城鄉(xiāng)房屋實(shí)行統(tǒng)一的登記制度。

（三）建立完善的法律法規(guī)