房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃
中圖分類號：F812.42 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）35-0169-02
一、土地增值稅的征收規(guī)定
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。
土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值稅率高低為依據(jù)，按照累進原則進行設(shè)計的，實施分級計算。
二、土地增值稅納稅籌劃方法
（一）利用“起征點”選擇最優(yōu)納稅方案
根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之和的20%的可免征土地增值稅，超過20%的，應(yīng)根據(jù)其增值率分級適用不同稅率計算應(yīng)納稅額。按照這一原則，納稅人在建造普通住宅出售時，應(yīng)考慮增值額帶來的收益和放棄起征點的稅收優(yōu)惠所增加的稅收負擔兩者的關(guān)系，避免增值額稍高于起征點而導致的得不償失。
例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（位于市區(qū)）建成一批普通標準住宅代售，除銷售稅金及附加外的扣除項目金額為100萬元。假如，銷售該商品房的收入為X萬元，則銷售稅金及附加為：X×5%×（1+7%+3%）=5.5%X萬元，此時全部可扣除項目金額為：100+5.5%X（萬元）。
1.納稅規(guī)定，增值額未超過取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之和的20%的可免征土地增值稅，即增值額/扣除項目金額≦20%，即[X-（100+5.5%X）]/（100+5.5%X）≦20%，解方程得X≦128.48萬元。說明售價128.48萬元為該企業(yè)可以享受起征點免稅的最高售價。此時可扣除項目金額為100+5.5%×128.48=107.07（萬元）。凈收益=128.48-107.07=21.41（萬元）。
2.納稅人如果想通過提高售價獲取更大收益。根據(jù)稅法規(guī)定，當增值率高于20%，低于50%時，應(yīng)該按照30%的稅率繳納土地增值稅。上例中假設(shè)房屋售價提高Y萬元，則此時允許扣除項目金額為：107.07+5.5%Y，增值額為：128.48+Y-（107.07+5.5%Y）=21.41+94.5%Y，應(yīng)納土地增值稅額為：（2l.41+94.5%Y）× 30%，若企業(yè)想通過提高售價獲取更大收益，則必須使：Y>（21.41+94.5%Y）×30%即Y>8.86 （萬元）。也就是說，最低售價應(yīng)該為128.48+8.86=137.34（萬元），企業(yè)才能獲得更大利潤。
綜上所述，當該商品房售價X
（二）巧用利息支出選擇最優(yōu)納稅方案
我國土地增值稅制度對房地產(chǎn)開發(fā)中作為財務(wù)費用的利息支出有兩種不同的列支方法：一是在商業(yè)銀行同類同期貸款利息范圍內(nèi)據(jù)實扣除，同時對其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)計算扣除，即允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）*5%以內(nèi)；二是對不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，可按上述合計數(shù)的10%以內(nèi)計算扣除包括利息在內(nèi)的全部費用支出，即允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）×10%以內(nèi)。
由于土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率大小按相適用的稅率累進計算征收的，扣除項目金額越大，增值額越小，兩者的比率越小，適用的稅率越低，稅額也就越小。因此，納稅人應(yīng)先預計轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)可分攤利息支出，按照規(guī)定的兩種扣除方式衡量并選擇扣除費用較大的方式。
例：B房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓一處房地產(chǎn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本為100萬元，假設(shè)利息費用為A，規(guī)定的第一種扣除方式的扣除比例為5%，第二種方式扣除比例為10%。令A+100×5%=100× 10%，解得：A=（10%-5%） ×100=5（萬元）。
所以，當預計利息A>5萬元時，按第一種方法計算的允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用>5+100×5%=10萬元，第二種方式計算的可扣除金額為100×10%=10萬元，故應(yīng)該采用第一種方式。同理，當預計利息
（三）利用分散收入法選擇最優(yōu)納稅方案
土地增值稅采用以增值額為基礎(chǔ)的超額累進稅率，而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額，因而通過分散收入，減少增值額，顯然是可以起到節(jié)稅作用的。分散收入的方法通常有：
1.分離銷售公司。例：C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備出售一幢房屋以及土地使用權(quán)。房屋的市場價值是800萬元，其所附各種附屬設(shè)備的價格約為200萬元。允許扣除項目金額為500萬元。
（1）假如該企業(yè)和購買者整訂合同時，對房屋價格和附屬設(shè)備的價格不加區(qū)分，則銷售稅金及附加=（800+200）×5%×（1+7%+3%）= 55萬元（5%的營業(yè)稅、7%的城建稅和3%的教育費附加），全部可扣除項目金額=500+55=555（萬元）。增值額=800+200-555=445萬元增值率445/555×100%=80.18%，按規(guī)定適用40%的累進稅率，應(yīng)繳土地增值稅稅額=445×40%-555×5%=150.25萬元。
（2）假如該企業(yè)和購買者簽定合同時，僅在合同上注明800萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，則銷售稅金及附加=800×5%×（1+7%+3%）=44萬元（5%的營業(yè)稅、7%的城建稅和3%的教育費附加），全部可扣除項目金額為：500+44=544（萬元）。增值額=800-544=256萬元，增值率=256/544×100%=47.06%。按規(guī)定適用30%的累進稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額=256×30%=76.8萬元。
可見，分開單獨處理少納土地增值稅73.45（150.25-76.8）萬元。另外，由于購銷合同適用0.3‰的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)用轉(zhuǎn)移用的稅率要低，也可以節(jié)省不少印花稅，可謂一舉兩得。
2.簽訂分售合同。這種方法的做法是：當所開發(fā)的住房初步完工但還沒有安裝附屬設(shè)備以及裝璜、裝飾時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢裝飾完畢后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再和購買者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該企業(yè)則只需就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。營業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達到了節(jié)稅的目的。
例：D房地產(chǎn)公司出售一棟房屋，房屋總售價為1 000萬元，該房屋進行了簡單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。（不考慮除其他稅種）
若該公司按1 000萬元售價直接開具銷售合同，則增值率=600/400×100%=150%，應(yīng)繳納的土地增值稅=600×50%-400×15%=240（萬元）。
但是如果將該房屋的出售分為兩個合同，一份為房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；另一份為房屋裝修合同，裝修收入300萬元，允許扣除的成本100萬元。此時土地增值率=400/300×100%=133%，應(yīng)繳納的土地增值稅=400×50%-300×15%=155（萬元）。
由此可見，采用第二種方案應(yīng)交稅比第一種方案少240-155=85萬元，顯然采用簽訂分售合同的方法更有利。
土地增值稅的籌劃還可以在其他方面進行分析，要說明的是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制，同時還應(yīng)結(jié)合各省的實際情況進行籌劃。
參考文獻：
[1] 蓋地.稅務(wù)籌劃[M].北京：高等教育出版社，2006.
第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);環(huán)節(jié)分析;納稅籌劃
納稅籌劃是企業(yè)財務(wù)管理的重要一環(huán),因為納稅義務(wù)涉及到企業(yè)的設(shè)立,籌資,投資,生產(chǎn)經(jīng)營等活動的各個方面,因此納稅籌劃也貫穿于以上整個過程,關(guān)系到整個企業(yè)戰(zhàn)略的執(zhí)行情況。同時納稅成本是企業(yè)經(jīng)營成本的重要組成部分,公司為實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的財務(wù)管理目標也必須重視企業(yè)的納稅籌劃。隨著我國新企業(yè)所得稅法的頒布、新會計準則的實施以及增值稅的逐步轉(zhuǎn)型,企業(yè)進行納稅籌劃的法律和制度環(huán)境進一步完善。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè),在我國整個經(jīng)濟發(fā)展過程中占有重要地位。近年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直處在過熱狀態(tài),面對這種狀況,政府實施了土地,金融,稅收等多種調(diào)控政策,這些政策在一定程度上抑制了房地產(chǎn)價格的過快上漲。同時這些政策也使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨了困境,競爭更加激烈,融資更加困難,盈利空間也受到了壓縮。在這樣的境況下,房地產(chǎn)業(yè)要提高投資回報率,實現(xiàn)企業(yè)價值最大化只能通過降低成本來實現(xiàn)。而納稅成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分,在當前房地產(chǎn)業(yè)面臨經(jīng)營困境的狀況下,企業(yè)通過納稅籌劃降低經(jīng)營成本,提高企業(yè)的競爭力就顯得尤為重要。本文主要從房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營流程的各個環(huán)節(jié)來簡要分析房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的整體思路。
一、各環(huán)節(jié)的納稅籌劃
(一)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)的納稅籌劃
由于新企業(yè)所得稅法的頒布,原來通過選擇企業(yè)注冊地和企業(yè)性質(zhì)進行納稅籌劃的方法應(yīng)經(jīng)失去了意義。當前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從企業(yè)組織形式和組織結(jié)構(gòu)的選擇兩個方面進行納稅籌劃。具體來說,組織形式的選擇主要是獨資企業(yè)、合伙制企業(yè)和股份公司制企業(yè)的選擇,因為獨資企業(yè)、合伙制企業(yè)只交個人所得稅,而股份公司制企業(yè)既要交個人所得稅還要交企業(yè)所得稅。企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的選擇主要是房地產(chǎn)集團公司設(shè)立子公司和分公司的選擇,分公司和總公司合并計算應(yīng)納所得稅,而子公司和總公司分別計算應(yīng)納所得稅。建議集團公司剛開始設(shè)立分公司,等分公司開始盈利再考慮讓分公司改制為子公司,這樣分公司剛成立時可能發(fā)生的虧損就可以成為總公司稅前抵扣項目。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的納稅籌劃
籌資環(huán)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)主要可以通過籌資方式的選擇以及融資租賃進行納稅籌劃。具體來說,籌資方式的選擇大的方面主要分為權(quán)益籌資,負債籌資和其他方式籌資。企業(yè)應(yīng)該盡量利用負債籌資,充分利用利息稅盾的作用,但也要根據(jù)企業(yè)總體資本結(jié)構(gòu)綜合考慮。利用融資租賃進行納稅籌劃主要是因為這種方式既可以利用利息稅盾的作用,又可以通過折舊抵扣應(yīng)納稅所得額,起到了雙重抵稅的作用。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建筑環(huán)節(jié)的納稅籌劃
開發(fā)建筑環(huán)節(jié)主要是通過合作建房和開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓進行納稅籌劃。具體來說,由于稅法規(guī)定“以不動產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤分配、共同承擔風險的行為,不征營業(yè)稅”,這樣一來房地產(chǎn)企業(yè)就可以與其他企業(yè)分別以土地使用權(quán)和貨幣資金出資成立合作企業(yè)合作建房,房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式以房屋進行分配,這樣向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股不繳營業(yè)稅,雙方分的利潤也不必繳納營業(yè)稅從而達到節(jié)稅的效果。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓包括資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定,股權(quán)轉(zhuǎn)讓不繳營業(yè)稅,不繳增值稅和契稅。然而如果直接把土地當作資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓則需要交土地增值稅、契稅和營業(yè)稅。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓。
(四)房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的納稅籌劃
銷售環(huán)節(jié)主要通過銷售收入的分解和促銷方式的選擇進行納稅籌劃。具體而言,銷售收入的分解主要是房地產(chǎn)公司通過設(shè)立裝修公司或物業(yè)公司,把房屋價款的一部分轉(zhuǎn)移到裝修費用或物業(yè)費用,因為裝修費用和物業(yè)費用征營業(yè)稅,稅率比土地增值稅低,這樣就起到了明顯的節(jié)稅效果。促銷方式包括現(xiàn)金折扣,贈送裝修、家具家電以及一定年限的物業(yè)費等,每種促銷方式所涉及的稅種有所不同,也有比較大的籌劃空間,企業(yè)要合理利用促銷方式進行納稅籌劃。
(五)房地產(chǎn)企業(yè)持有房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)持有環(huán)節(jié)的主要通過投資性房地產(chǎn)計量模式選擇、租金的分解和利用房地產(chǎn)投資進行納稅籌劃。具體來說,投資性房地產(chǎn)可以采用成本模式和公允價值模式進行計量,成本法計量下,企業(yè)可以計提折舊,而折舊的計提可以起到抵稅效果,僅從納稅籌劃角度說成本法更利于節(jié)稅。租金的分解主要是把水電費、物業(yè)費從租金中分離出來以達到節(jié)稅目的。利用房地產(chǎn)進行投資是指把閑置房地產(chǎn)投資入股一家企業(yè)組成風險共擔的共同體,參與企業(yè)利潤分配。這樣一來就不用繳納營業(yè)稅及附加、也不直接繳納房產(chǎn)稅,只繳所得稅,進而實現(xiàn)節(jié)稅效果。
二、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃涉及到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié),本文勾畫出了房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的整體思路。但是由于篇幅有限,本文只是簡要介紹了各個環(huán)節(jié)納稅籌劃的一些概括性的建議,有待進一步分析研究。
參考文獻:
[1]蓋地.稅務(wù)會計與稅務(wù)籌劃[M].北京:中國人民大學出版社,2003.
[2]袁紅.試論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃[J].中國科技信息,2010,(12).
第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);納稅籌劃;措施;意義
2013年2月20日出臺的樓市調(diào)控“國五條”，這無疑給房地產(chǎn)行業(yè)的銷售帶來一定的影響。這時，通過合法合理的方式進行納稅籌劃來減輕稅負就顯得十分必要。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用在不同時期的稅收優(yōu)惠政策進行納稅籌劃，但是，在進行納稅籌劃的時候，必須要根據(jù)企業(yè)自身的情況，從企業(yè)整體上進行籌劃，避免由于納稅籌劃方案失誤或失敗而導致的財務(wù)風險。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)特點
房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟中占據(jù)著非常重要的地位，為國家的經(jīng)濟建設(shè)貢獻了較大的力量。但這個行業(yè)有自身的特點，那就是房地產(chǎn)銷售的投入很高，然而其見效是緩慢的，在生產(chǎn)的過程中，遇到的風險系數(shù)也很大，例如債務(wù)繁重。國家對于房地產(chǎn)業(yè)所征收的稅種以及稅費都是比較多的，主要的稅種有營業(yè)稅、房地產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營模式有其特殊性，所以其資產(chǎn)負債率一般比較高、從事房地產(chǎn)業(yè)不僅需要較大的投入而且還要承擔較為重的稅。因而作為國家層面應(yīng)該著重從減輕房地產(chǎn)行業(yè)的稅來著手，使得企業(yè)自身的利潤得到保證。
二、房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的意義
1、有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平
對于納稅籌劃來講較為完善的會計核算制度是不可或缺的，企業(yè)需要進行納稅籌劃的話就必須建立健全的會計核算制度，或者對現(xiàn)行的會計制度進行完善，以此來對企業(yè)的財務(wù)流程進行規(guī)范化管理，使得企業(yè)的管理者能夠來通盤的對企業(yè)的管理進行考慮，使得企業(yè)的財務(wù)管理更加的規(guī)范化。
2、有利于完善企業(yè)的財務(wù)管理制度
在企業(yè)的管理過程中企業(yè)的財務(wù)管理是非常重要的一個環(huán)節(jié)。目前企業(yè)所面臨的主要的問題還是經(jīng)濟效益不高，其發(fā)展還往往借助的是規(guī)模效益也就是規(guī)?；陌l(fā)展來形成的企業(yè)效益，最為重要的體現(xiàn)就是在核算的過程中沒有分開，因而這會使得企業(yè)所要繳納的稅費增加。作為企業(yè)可以選擇合適自身的會計核算方式，企業(yè)的納稅籌劃是企業(yè)完善其財務(wù)管理制度一個行之有效的手段。
3、可以直接給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益
對于從事房地產(chǎn)的企業(yè)來講其最大的問題就是企業(yè)的稅賦，這對于企業(yè)來講是一個非常大的負擔。早在2012年我國的房地產(chǎn)的幾種稅的稅收就達到了10128元，這個額度比上年增長了23%之多，房地產(chǎn)在地方政府稅收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地產(chǎn)業(yè)的稅還是比較重的。通過合理合法的納稅的籌劃，可以使得企業(yè)能夠減少大量的稅，通過這筆錢就足夠能支撐起房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣才能夠真正促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
三、房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種的納稅籌劃
房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃和平常所講的偷稅漏稅不同，房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃是在符合我國稅法的相關(guān)前提下進行的，通過對房地產(chǎn)業(yè)中涉稅的業(yè)務(wù)進行統(tǒng)籌規(guī)劃和合理安排，來形成較為科學合理的納稅的方案，從而能夠在不觸犯法律的情況下合理的減少企業(yè)的納稅，進而實現(xiàn)企業(yè)納稅減少使得企業(yè)的自身的利潤得到保證。本文從房地產(chǎn)中較為重要的稅種營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅這三種稅種來對企業(yè)的納稅進行籌劃。
1、營業(yè)稅納稅籌劃
按照我國的稅法的相關(guān)的規(guī)定，如果企業(yè)的投資是以無形的資產(chǎn)或者是不動產(chǎn)進行登記的，并且和主要的投資方進行利潤的分配以及風險共擔，那么這種情況就不需要征收營業(yè)稅。房產(chǎn)地開發(fā)行業(yè)是資金密集型的企業(yè)，其每年的營業(yè)稅是一項很大的開支，如果能夠在營業(yè)稅方面利用國家的減稅政策來減稅，對于企業(yè)來講是非常有效的緩解企業(yè)資金壓力的一種方式。以下來對營業(yè)稅的延期繳納進行分析:案例:某房產(chǎn)企業(yè)對外簽署了一份銷售合同，進行分期收款，在合同中，房產(chǎn)品總額為500萬，共4次分付，首付25%，后面三次付款均為25%，需要繳納的稅率為5%。在首期付款完成后就進行商品房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。分析:A在首期付款后財務(wù)開始確認收入，應(yīng)繳營業(yè)稅:500×5%=25(萬元)B若對分期收款進行分期確認，依次的營業(yè)稅:500×25%×5%=6．25(萬元)后面3次付款所交交營業(yè)稅:500×25%×5%=6．25(萬元)這種延期納稅是依據(jù)有關(guān)稅策進行推遲延緩的納稅方案。在納稅款方面總額相同，但由于是分期繳納，中間節(jié)省了一些利息。納稅依據(jù)為國稅發(fā)［2003］83號，政策名稱是《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》
2、土地增值稅納稅籌劃
根據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定:如果納稅人建設(shè)出售的是普通的住宅，并且增值額度并沒有超過規(guī)定額度的20%的話，就能夠免除相應(yīng)的土地增值稅。如果增值稅部分超過規(guī)定規(guī)定的20%，那么就應(yīng)該繳納全部的增值額度。如果房地產(chǎn)開發(fā)商既開發(fā)了普通的住宅，又進行了其他類型的房地產(chǎn)項目，那么對于兩種不同的類型就要進行單獨的核算;如果不對這兩種類型的住宅計算增值額度或者無法確切計算增值額度的就不能夠享受減稅的政策。增值額的臨界點為20%，因而可以對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)地產(chǎn)項目的類型不同來進行分別的核算通過納稅規(guī)劃來有效的減少需要交納的稅費。案例:甲公司要購置房屋一棟，承包給某房地產(chǎn)公司建設(shè)。該房地產(chǎn)公司預計建成該房屋的售價為1100萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為660萬。甲公司與房地產(chǎn)公司應(yīng)如何進行合作規(guī)劃納稅?這里有兩套方案(單位:萬元):方案1:由甲公司出資，房地產(chǎn)公司承建該項目。由此房地產(chǎn)公司納稅與收益情況如下:(1)土地增值稅:(1100－660)/660=66．7%(2)應(yīng)納土地增值稅:440*40%－660*5%=143(3)應(yīng)納營業(yè)稅:1100*5%=55(4)應(yīng)納附加稅:55*10%=5．5(5)所得稅前利潤:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地產(chǎn)公司合作建房，由甲公司出資970萬元，房地產(chǎn)公司出地，在房屋建成后甲公司會分得房屋95%的所有權(quán)，房地產(chǎn)公司會分得5%的房屋用作辦公用，甲公司花費52萬元承租房產(chǎn)的5%，租期為50年。根據(jù)當前的稅收政策財稅［1995］48號的第二條規(guī)定，則合作建房的一方出資、一方出地的，建成后自用的，不需要繳納土地增值稅以及營業(yè)稅。在此情況下，房地產(chǎn)公司納稅、收益情況是:(1)所得稅前利潤:970－660=310(2)應(yīng)納房產(chǎn)稅:1*12%*52=6．24(3)應(yīng)納營業(yè)稅及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司減少支出:1100－970－52=78(5)房地產(chǎn)公司增加利潤:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地產(chǎn)公司通過合作來建設(shè)房屋，房地產(chǎn)公司可以節(jié)省納稅，對于甲公司來講，也節(jié)省了78萬元的支出。
3、企業(yè)所得稅納稅籌劃
目前國家針對房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)的減免政策較少，對于企業(yè)的納稅籌劃來講就是通過對涉及業(yè)務(wù)統(tǒng)籌安排使得企業(yè)能夠減少稅額。納稅籌劃的主要思路可以按照以下幾種方向來進行。
(1)對企業(yè)固定資產(chǎn)的納稅籌劃。
最新頒布的企業(yè)所得稅法律中規(guī)定，企業(yè)的固定資產(chǎn)如果按照直線折舊法進行折舊的可以依法給予免除稅務(wù)。所以對于納稅的籌劃只能夠從企業(yè)納稅固定資產(chǎn)的折舊的年限以及相應(yīng)的預計殘值來進行納稅的籌劃。第一種方式是盡量減少納稅的年限。折舊對于企業(yè)的納稅籌劃是重中之重，如果折舊的額度越大的話，那么企業(yè)所應(yīng)該繳納的稅款中扣除折舊費用，能抵稅，從而企業(yè)所繳納的所得稅就越少，這就是通常所說的折舊抵稅的納稅籌劃的方式。通過將固定資產(chǎn)的折舊的年限進行縮短有助于企業(yè)能夠迅速的回籠資本，使得企業(yè)在前期所能夠預定的花費增多，但是企業(yè)后期的成本將會大量的減少，但是對于固定資產(chǎn)來講所扣除的折舊的額度還是不變的;另外還要對殘值進行合理的計算預測。新的企業(yè)稅法沒有對預計的凈殘值進行合理的名詞解釋，企業(yè)可自行對企業(yè)的凈殘值進行分配，只要該數(shù)值在合理合法的范圍之內(nèi)就是可行的。
(2)對于銷售環(huán)節(jié)進行納稅籌劃。
根據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定企業(yè)的稅額一般可以分為按實際扣除項目和按標準的限額扣除的項目。如果房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)能夠合理的利用政策對二者進行納稅籌劃，通過對限額扣除政策的有效的運用，那么企業(yè)的只能夠在企業(yè)的納稅之后的政策就能夠變?yōu)槎惽暗南揞~的扣除。房地產(chǎn)的廣告費也是較大的一項支出，其目的就是為了銷售房產(chǎn)而進行的一種推廣的行為。根據(jù)稅法的規(guī)定，房產(chǎn)企業(yè)每年有15%的銷售收入的廣告費可予扣除，這是針對那些有子公司的房地產(chǎn)企業(yè)將廣告費由總公司支付，無疑增加了子公司的納稅額。目前我國房地產(chǎn)市場競爭異常的激烈，作為房地產(chǎn)企業(yè)如果想要建立自己的品牌，那么如何贏得群眾的信任就是最為關(guān)鍵的，如果想要實現(xiàn)這個目的，那么企業(yè)做一定的推廣是不可避免的，但是企業(yè)最大的費用的列支是一個關(guān)鍵的問題，也是人們急切要求關(guān)注的問題。根據(jù)我國的稅務(wù)法的相關(guān)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用于宣傳支出的廣告費如果不超過其收入的15%那么是可以在納稅的過程中進行扣除的。因而企業(yè)應(yīng)該積極地申報自身廣告費的支出，作為企業(yè)自身申請扣除的廣告費和企業(yè)所贊助的廣告費用應(yīng)該嚴格的進行區(qū)分。由總公司進行統(tǒng)一廣告費的列支會增加子公司的稅費，因而在這種情況下可以考慮讓企業(yè)的子公司來承擔一定的廣告費用，使得所有的廣告費能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)籌規(guī)劃盡量不超過15的限額。
綜上所述，因而作為房地產(chǎn)企業(yè)來必須要學習和利用好國家的減稅政策，使得企業(yè)的合法的利潤得到保證，為其進一步的發(fā)展提供資金的基礎(chǔ)。在各個地區(qū)房地產(chǎn)公司的項目開發(fā)過程中，通過財務(wù)納稅籌劃，有利于將企業(yè)的財務(wù)會計水平進行提高，同時為房地產(chǎn)企業(yè)贏得政策調(diào)條件下允許的合法利益，這能有效提高企業(yè)的資本增值和增強競爭力。不僅如此，它還為國家的政策調(diào)控進行有力的發(fā)揮，配合大政策實現(xiàn)稅收這種隱形的杠桿功能，為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)走向國際大型企業(yè)邁進。
【參考文獻】
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第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)內(nèi)部 納稅籌劃 實踐
納稅籌劃最早是在英國被提出的，是在法律許可的范圍內(nèi)合理降低稅收負擔和稅收風險的一種經(jīng)濟行為，納稅人和扣繳義務(wù)人在既定的稅制框架內(nèi)，通過對納稅主體（法人或自然人）的戰(zhàn)略模式、經(jīng)營活動、投資行為等理財涉稅事項進行事先規(guī)劃和安排，以達到節(jié)稅、遞延納稅或降低納稅風險為目標的一系列籌劃活動。隨著國內(nèi)市場經(jīng)濟不斷發(fā)展規(guī)范化與法制化，公民依法納稅的意識逐步提高，納稅籌劃概念也逐漸被大家認識與關(guān)注，因為納稅籌劃關(guān)系到其自身經(jīng)濟利益。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，同時也受到了國家相關(guān)宏觀政策的調(diào)控影響，其涉及的稅種較多，金額較大。下文將就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)水籌劃展開簡單討論。
一、納稅籌劃對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必要性
（一）隨著金融危機的發(fā)展，開始影響我國的實體經(jīng)濟，尤其是房地產(chǎn)等資金密集型行業(yè)，同時國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，并且銀行也開始對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款進行控制，在這種情況下如何降低成本就成為各個房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)心的問題，合理的稅務(wù)籌劃可以降低企業(yè)成本和提高企業(yè)競爭力。同時由于近年來房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投資增長較快，企業(yè)之間的競爭壓力也在不斷加劇，導致了行業(yè)內(nèi)的利潤呈現(xiàn)出逐步下跌的情況。這種現(xiàn)狀為納稅籌劃空間的提高有著重要的影響。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)的成本主要包括土地費用、工程施工成本、基礎(chǔ)設(shè)施以及公共的配套設(shè)施費用等等。通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費也被看作是房地產(chǎn)開發(fā)的成本之一，且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常運營過程中產(chǎn)生的稅費占了房地產(chǎn)開發(fā)成本中的很大比例。所以，稅費對于房地產(chǎn)開發(fā)商與投資商的經(jīng)濟利益有著重要的影響。而科學合理的納稅籌劃可以避免納稅為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟收益帶來一些嚴重影響，正在受到開發(fā)商與投資商的高度關(guān)注。
（三）房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)所涉及的稅種較多。近幾年來我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收也成為中央和地方政府財政收入的重要來源。我國現(xiàn)行的稅法體系由各單行稅法構(gòu)成。其中，實體稅法是現(xiàn)行稅法體系的組成部分，目前的實體稅法由22個稅種構(gòu)成，在這22個稅種中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得稅等11個，占到了我國稅種的50%。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行納稅籌劃實踐的基本方法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行納稅籌劃時方法很多，比如說免稅法、減稅法、扣除法等等。以下是最為常見的幾種：
（一）采用扣除法
扣除法的適用范圍較廣，按照稅法上的相關(guān)標準，幾乎所有納稅人都可以采用這個方法?？鄢ㄓ捎诙惙ㄖ邢鄳?yīng)的扣除規(guī)定復雜，因此這個籌劃技術(shù)比較復雜。這種方法主要是通過增加納稅的扣除額來直接減少應(yīng)繳的稅款，還可以是調(diào)整各個應(yīng)稅期的扣除額分布來節(jié)減稅額的。通過這個籌劃方法不僅可以減少應(yīng)稅基數(shù)絕對額，同時還可以增加本期可扣除金額，已達到延期納稅的目的。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用扣除法主要是從土地增值稅中的扣除項目金額，根據(jù)相關(guān)規(guī)定進行清算。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。
（二）采用延期納稅法
延期那稅法的適用范圍也比較廣泛，全國很多企業(yè)在使用這個納稅籌劃方法。延期納稅法主要將納稅人的納稅時間延期從而從中得到一定收益的一種納稅籌劃方法。這個方法并沒有減少應(yīng)繳稅款，而是通過延緩納稅時間，從中取得資金時間運用價值。這個方法的影響因素很多，計算很復雜，要綜合考慮當期以及后期的納稅所得。
房地產(chǎn)企業(yè)可以運用這個方法，獲得貨幣的時間價值，這樣稅費變成了從政府獲得的免息資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以運用這個資金為企業(yè)生產(chǎn)運營服務(wù)，從而獲得一定收益。
（三）采用稅率差異法
稅率差異法主要是指利用稅率的差異從而直接減少稅收的一種方法。由于實行比例稅率的稅種往往有多個比例稅率，通過納稅籌劃的方法，可以找到最佳的稅負點，這對于實行累進稅率的部分稅種，就能夠通過這個方法來減少稅負。這個方法盡管計算較為復雜，但是稅率差異存在很普遍，所以適用較廣。
三、國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃實踐現(xiàn)狀分析
盡管現(xiàn)階段國內(nèi)的稅收環(huán)境已經(jīng)逐漸改善，有很多專業(yè)的中介機構(gòu)正在介入到房地產(chǎn)行業(yè)的納稅籌劃活動中，但是目前的納稅籌劃實踐活動還有很多不足，其現(xiàn)狀主要有以下幾點：
（一）很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于納稅籌劃的意識不強
主要體現(xiàn)在兩個方面，其一，外資房地產(chǎn)企業(yè)相比較內(nèi)資房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)其納稅籌劃意識較強，因為國外的納稅籌劃發(fā)展時間較長。其二，民營房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)相比較國有房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃意識強，因為其中的經(jīng)濟收益歸屬問題。
（二）國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的稅務(wù)業(yè)務(wù)需要不斷提高
我國的稅務(wù)業(yè)務(wù)還處在初級發(fā)展極端。很多企業(yè)還沒有將納稅籌劃放到業(yè)務(wù)范圍內(nèi)，另外，國內(nèi)的很多稅務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)不高，或者理論知識過硬，實踐操作能力較弱，不能順應(yīng)納稅人的籌劃要求。
（三）國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該不斷加強相關(guān)稅法宣傳與不斷完善稅收法制建設(shè)
我國現(xiàn)階段的稅法有一定的局限性，存在很多法律漏洞，國家每年都會進行相應(yīng)的調(diào)整與補充。很大程度上影響了納稅人相關(guān)納稅籌劃工作。而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，由于近年來國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)宏觀調(diào)控的力度的加強，在稅收政策方面的補充和調(diào)整比較頻繁，企業(yè)很難準確的了解到稅法的調(diào)整和改動，這種情況下，將會使房地產(chǎn)開發(fā)商無法及時的進行相應(yīng)的納稅統(tǒng)籌工作，也有可能導致開發(fā)企業(yè)的統(tǒng)籌計劃失效，無法順利進行等。
（四）我國現(xiàn)行稅制存在局限性
通常體現(xiàn)為如下幾點：（1）我國現(xiàn)階段稅收法律制度主要實行以流轉(zhuǎn)稅之類的間接稅種為重點的復合稅，可房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)涉稅比例占最大是流轉(zhuǎn)稅里面的營業(yè)稅，所以其納稅籌劃在一定程度上受到局限。（2）因為我國現(xiàn)行實施的所得稅跟財產(chǎn)稅整體體系較為簡單，總的稅收體制不夠完善,這就使得我國房地產(chǎn)對企業(yè)納稅籌劃的探究局限于客觀現(xiàn)實。
（五）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)還需進一步改善其稅收征管質(zhì)量
不足之處體現(xiàn)為如下幾點：（1）我國現(xiàn)行的稅收法規(guī)、政策完善得還不夠，與發(fā)達國家存在的差距較大。（2）由于稅收征收部分管理人員素質(zhì)不高，征管意識薄弱，技術(shù)能力較差，使得征納關(guān)系發(fā)生異化，而房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)大部分肯定不會將較多精力花費在納稅籌劃工作上。這樣的話，在一定程度上阻礙了納稅籌劃應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展步伐。
四、結(jié)論
國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭極其迅猛，促進了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，同時納稅籌劃意識也不斷受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導層的高度重視。現(xiàn)階段納稅籌劃已經(jīng)逐步成為大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)以及咨詢等專業(yè)機構(gòu)重要的業(yè)務(wù)之一。由于目前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃實踐還處在初期發(fā)展嘗試階段，因此，納稅籌劃活動還是通過注冊稅務(wù)師或會計師等開展的。
參考文獻：
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第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文
【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)面對激烈的市場環(huán)境,如何合理設(shè)計營業(yè)稅和土地增值稅的納稅籌劃方案以降低成本、增加利潤、實現(xiàn)價值最大化,是一個迫切而又十分重要的新課題。納稅籌劃作為企業(yè)財務(wù)管理的一個重要內(nèi)容,由于其直接關(guān)系到企業(yè)的最終利潤,所以日益為眾多企業(yè)所重視。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)營業(yè)稅土地增值稅納稅籌劃
一、納稅籌劃的必要性
1.房地產(chǎn)行業(yè)激烈的競爭。房地產(chǎn)企業(yè)較高的投資回報率,使得投資額逐年增大,從1994年到2007年,平均每年增長17.96%,遠超過了同期我國GDP的增長速度。但從去年下半年開始由于國家宏觀調(diào)控,市場競爭加劇,使房地產(chǎn)企業(yè)利潤下降,通過納稅籌劃有助于改善企業(yè)收益狀況。
2.房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多?，F(xiàn)行實體稅法21個稅種中涉及房地產(chǎn)企業(yè)有9種,占近一半比重,比例很大,納稅籌劃的范圍較廣。
3.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中稅費占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例較大。根據(jù)建設(shè)部公布的資料顯示,稅收占商品房房價的比重約為11%。在當前高房價、市場銷售業(yè)績差、企業(yè)融資困難的多重壓力下,納稅籌劃有助于降低企業(yè)成本。
二、納稅籌劃的基本方法
1.稅率差異法。就是利用稅率的差異直接節(jié)減稅收的方法。實行比例稅率的稅種常有多種比例稅率,通過籌劃可以尋求最佳稅負點,通過防止適用稅率的爬升來降低稅負。這種方法計算比較復雜,但因為稅率差異普遍存在,所以適用范圍較大。
2.扣除法?？鄢ㄊ峭ㄟ^增加扣除額而直接減少應(yīng)納稅款,或調(diào)整扣除額在各個應(yīng)稅期的分布而相對節(jié)減稅額的納稅籌劃方法。這種方法起到延期納稅的作用,使用廣泛。
3.延期納稅法。納稅人通過延期繳納稅款而取得相對收益的納稅籌劃方法。這種方法利用延緩納稅,取得資金的時間價值。幾乎所有企業(yè)都適用。
4.分拆法。就是使所得或收入在兩個或更多個納稅人之間,或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個項目之間進行分拆。。這種方法計算復雜,受較多條件約束。
三、納稅籌劃的稅種
我國內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及9個種稅:營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。前5個稅種構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)納稅成本的主要部分,其中前3個稅種更是重中之中,但大家對企業(yè)所得稅的籌劃研究相對比較熟悉,所以本文僅就營業(yè)稅和土地增值稅為納稅籌劃重點,進行扼要分析。
四、納稅籌劃的對策
1.營業(yè)稅的納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)交納營業(yè)稅的范圍主要有銷售不動產(chǎn),自營建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)和對外出租自行開發(fā)的商品房等業(yè)務(wù)。其中,銷售不動產(chǎn)的稅率為5%,自營建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)的稅率為3%,對外出租自行開發(fā)的商品房業(yè)務(wù)稅率為5%。
(1)精裝修房屋納稅籌劃方案
例1:F房地產(chǎn)公司開發(fā)的H住宅項目,為促進銷售將其精裝修后交房。毛坯房的建筑成本為6,000元/m2,精裝修后的建筑成本為7,400元,總建筑面積為40,000m2。預計對外售價為9,000元/m2。
方案1:F房地產(chǎn)公司與買主按9,000元/m2的價格簽訂售房合同,則商品房全部銷售后F公司應(yīng)繳納營業(yè)稅:9,000×40,000×5%÷10,000=1,800萬元。
方案2:F房地產(chǎn)公司與買主按7,600元/m2的價格簽訂售房合同,再按1,400元/m2簽訂裝修合同,則F公司應(yīng)繳納營業(yè)稅為:7,600×40,000×5%÷10,000+1,400×40,000×3%÷10,000=1,520+168=1,688萬元。
稅法規(guī)定,納稅人兼營不同稅目應(yīng)稅行為的,應(yīng)當分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額,然后按各自適用稅率計算應(yīng)納稅額;未分別核算的,將從高適用稅率計算應(yīng)納稅額。
2.土地增值稅的納稅籌劃
(1)利用土地增值稅臨界點進行納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為需要繳納土地增值稅,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù),其稅率為四級超率累進稅率,納稅籌劃主要是注重對稅基的籌劃,方法有減稅法和稅率差異法。
①利用建造成本法求臨界系數(shù)
先假定:銷售總額為Y,建造成本(土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)為X,于是房地產(chǎn)開發(fā)費用為10%X,加計扣除額為20%X,允許扣除的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加為5.5%Y[3]。全部扣除金額為:
X+10%X+20%X+5.5%Y=1.3X+5.5%Y。
稅法規(guī)定:納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免稅,超過20%應(yīng)就其全部增值額計稅。這里所說的20%就是“避稅臨界點”,我們應(yīng)根據(jù)臨界點的稅負效應(yīng)進行納稅籌劃。此時企業(yè)享受起征點稅收優(yōu)惠的最高售價為(1.1)
得出,Y=1.6702X。
結(jié)果說明,當增值率為20%時,售價與建造成本的比例為1.6702,稱為“臨界定價系數(shù)”。企業(yè)如果享受20%的免稅優(yōu)惠,其售價最高不能超過建造成本的1.6702倍。若售價高于1.6702倍時,增值額高于扣除項目20%,即增值率在20%—50%之間,此時需按稅率為30%全額計算繳納土地增值稅,只有當提價所帶來的收益大于30%,提價才有意義,根據(jù)公式1.1,可以得到
得出Y>1.8201X。
同理根據(jù)公式1.1,當增值率為50%、100%、200%的臨界定價系分別為2.1253、2.9213和4.6706。通過分析得出,若售價在1.6702-1.8201這一區(qū)間,轉(zhuǎn)讓收入高,稅后收益低。如售價高于1.8201,則相對稅負輕,利潤高。
②利用扣除項目法求臨界點
假設(shè),稅法允許全部扣除項目(除營業(yè)稅金及附加外)的金額為100,房價為Y時,相應(yīng)的營業(yè)稅金及附加為5.5%Y。這時全部允許扣除金額為:100+5.5%Y。根據(jù)建造普通標準住宅增值額不超過20%的免稅規(guī)定,享受起征點稅收優(yōu)惠的最高售價為:Y=1.2(100+5.5%Y),得出Y=128.48。即房地產(chǎn)公司若要享受土地增值稅20%的免稅優(yōu)惠,其售價最高不能超過128.48。
當增值額略高于扣除項目的20%時,增加收入的最低臨界值:假設(shè)此時的售價為(128.48+Y),相應(yīng)的營業(yè)稅金及附加、允許扣除項目金額都同時提高5.5%Y。則有:
允許扣除項目金額=(100+5.5%×128.48)+5.5%Y;
增值額=(128.48+Y)-(100+5.5%×128.48+5.5%Y)=94.5%Y+21.41;
應(yīng)納土地增值稅=(94.5%Y+21.41)×30%。
(2)成立銷售公司的籌劃方法
根據(jù)財稅(2003)16號文件關(guān)于營業(yè)稅的稅前減除,有條件的房地產(chǎn)企業(yè)可以通過設(shè)立銷售公司,而不會重復繳納營業(yè)稅,同時還將土地增值稅一分為二,從而降低增值額和增值率,達到不交或少交土地增值稅的目的。利用延期納稅法,通過設(shè)立銷售公司可以遞延繳納稅款,取得資金時間價值。
參考文獻:
[1]2007年注冊會計師全國統(tǒng)一輔導教材稅法[M].北京:經(jīng)濟科學出版社,2007:137.
第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文
關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)；土地增值稅；納稅籌劃
一、營改增與土地增值稅
根據(jù)國家稅務(wù)總局財稅（2016）18號文和財稅（2016）36號文的規(guī)定，自2016年5月份開始，房地產(chǎn)行業(yè)納入營改增試點范圍。隨著營改增全面試點的鋪開，所有行業(yè)的進項稅抵扣鏈條被打開，理論上講，房地產(chǎn)企業(yè)在實踐中若能取得足夠的進項稅抵扣發(fā)票，其所繳納的土地增值稅會因扣除項目金額的增加而有所降低。但是應(yīng)當看到，由于行業(yè)的特殊性，勞務(wù)成本和沙子、水泥等建材主要成本取得進項稅發(fā)票的難度較大，土地增值稅可扣除金額增加有限，加之房地產(chǎn)企業(yè)稅率調(diào)增,因此稅負極大機率會增加。房地產(chǎn)企業(yè)要想適應(yīng)市場競爭，提高盈利水平，就很有必要在“合法、穩(wěn)健、成本效益”原則下進行土地增值稅納稅籌劃。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法
考慮營改增對房地產(chǎn)企業(yè)收入的影響和可扣除范圍的增加以及當前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在財務(wù)費用較高的問題，因此筆者出于實用性及可操作性考慮，建議從以下幾方面著手進行土地增值稅的納稅籌劃：
（一）合理利用稅收政策
1.普通住宅稅收優(yōu)惠政策
由于土地增值稅適用的是四級超率累進稅率，存在明顯的稅率跳躍臨界點，且還有普通標準住宅增值率低于20%免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠，因此開發(fā)產(chǎn)品如有符合地區(qū)規(guī)定的普通住宅，企業(yè)可以采用一定的定價策略，使得該業(yè)態(tài)增值率接近但低于20%，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化；另外，在銷售價格已定的情況下，可以測算，是否能通過合理的成本計算或分攤方法、在合理的范圍內(nèi)將部分開發(fā)成本向普通住宅傾斜，將普通住宅增值率控制在20%以內(nèi)，最大程度上保證可以享受免稅政策。
2.合理利用清算時間籌劃
我國土地增值稅實行先預繳后清算的方式，據(jù)此，可以尋找一個預征額和清算應(yīng)納稅額相等的平衡點，當土地增值率高于此平衡點，則預征額將低于清算額，企業(yè)應(yīng)當盡可能延遲清算來減小資金流動壓力，若增值率小于此平衡點，則預征額大于清算額，企業(yè)應(yīng)當盡早清算，盡快回籠資金，降低財務(wù)風險。需要注意的是，應(yīng)用此方法時，要根據(jù)實際情況不斷調(diào)整測算數(shù)據(jù)及方案，以保證最終切實可行，可以真正為企業(yè)帶來效益；同時，當選擇清算時點時，企業(yè)計稅成本需要是最完整的，要求成本結(jié)算全部完成并全部取得發(fā)票，這樣才可以確保測算扣除項目的完整性，保證土地增值稅稅額最低。另外，從土地增值稅和企業(yè)所得稅兩方面考慮，企業(yè)選擇的土地增值稅清算完成及稅款支付時間應(yīng)盡量在清算對象成本結(jié)算全部完成、發(fā)票全部取得后到下一個年度5月31日企業(yè)所得稅匯算清繳之前這一段時間內(nèi)。
（二）通過費用轉(zhuǎn)移進行籌劃
根據(jù)現(xiàn)行的會計準則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中發(fā)生的“管理費用”、“銷售費用”與開發(fā)項目中的“開發(fā)間接費”并未進行嚴格區(qū)分，并且在實務(wù)中也會存在交叉難以區(qū)分的情況，這為加大開發(fā)成本提供了空間。在進行會計核算時，企業(yè)可以將這些交叉、難以區(qū)分的費用列入項目開發(fā)支出中，如將總部或區(qū)域平臺的一些費用作為建筑咨詢服務(wù)費分攤至項目，增加項目的開發(fā)成本；通過會議、制度等形式，合理調(diào)整公司內(nèi)部組織架構(gòu)，將歸口于“管理/銷售費用”部門人員編制向“開發(fā)間接費”部門傾斜，變相放大會計口徑開發(fā)成本近1.3倍。需要注意的是，費用轉(zhuǎn)移要有依據(jù)，要合理合法合規(guī)，不能為了減稅而虛增開發(fā)成本，這樣會給企業(yè)帶來涉稅風險。
（三）合理增加扣除項目金額進行籌劃
1.合理增加開發(fā)成本
國稅發(fā)〔2006〕187號規(guī)定，計算與土地增值稅清算項目有關(guān)的扣除項目金額時，要提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的不予扣除。且特別規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。”這給房地產(chǎn)企業(yè)的啟示是，在消費者能夠接受的范圍內(nèi)通過提升公共配套設(shè)施的品質(zhì)、提高商品房裝修標準以及改善小區(qū)硬件環(huán)境等方式來進行籌劃，享受開發(fā)成本的放大效應(yīng)，增加扣除項目金額。需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)取得的建安發(fā)票，發(fā)票的備注欄如果沒有注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，不允許計入土地增值稅扣除項目金額；另外，在土地增值稅清算時如果無法及時取得合法有效憑證，納稅人就會面臨可扣除項目不完整的情況，相應(yīng)的就會多繳稅款，且以后即便取得成本費用的有效憑證，從目前有效的文件看，也難以進行土地增值稅二次清算扣除。因此，如果清算時仍有大量未實際付款的成本或已付款未取得發(fā)票的部分，建議加快結(jié)算并同時爭取盡量提前開回發(fā)票（包括質(zhì)保金），以確保稅務(wù)機關(guān)在出具清算交換意見書前，項目成本能得到足額扣除。
2.合理利用利息費用
作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)一般有較大金額的利息支出，根據(jù)我國土地增值稅實施條例規(guī)定。選用兩種扣除方案的關(guān)鍵是孰大原則，即開發(fā)項目若權(quán)益融資較多，實際利息支出金額較小，則宜選擇方案二（即便具備方案一的前提條件），反之，若項目開發(fā)負債融資較多，利息支出額較大，則宜選擇方案一。在目前對開發(fā)企業(yè)限制放貸的情況下，如果房地產(chǎn)企業(yè)的資金全部來源于非金融機構(gòu)借款，通常利率較高，利息支出較大。由于土地增稅清算時開發(fā)費用只能按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)扣除，可能導致實際發(fā)生的利息費用超限額的問題，這是開發(fā)企業(yè)籌劃融資結(jié)構(gòu)時應(yīng)該預見的問題。因此，土地增值稅籌劃應(yīng)與融資結(jié)構(gòu)籌劃相結(jié)合，通過前置工作，更有效的做好土地增值稅籌劃。
三、結(jié)語
受營改增和國家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)營風險不斷增加，從內(nèi)部管理挖掘潛力、增加利潤，成為提升競爭力的必要手段。土地成本作為房企的主要成本，其增值稅稅負的高低直接影響到企業(yè)的盈利水平，因此，做好土地增值稅的納稅籌劃具有現(xiàn)實意義。在實踐中，企業(yè)應(yīng)當根據(jù)自身的具體情況，制定適合企業(yè)實際的籌劃方案，在不增加企業(yè)涉稅風險的前提下，實現(xiàn)收益最大化。
參考文獻：
[1]段淑芬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃研究—以Y房地產(chǎn)公司為例.[D].廣東財經(jīng)大學，2016（05）.
[2]馬思琳我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃.[D].云南財經(jīng)大學，2016（03）.
[3]劉陽淺談“營改增”后企業(yè)土地增值稅的籌劃方法及適用條件—以房企為例.[J].中國商論，2017（03）.
第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 營業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅
一、 稅收籌劃的意義
稅收籌劃是指納稅人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對籌資、投資和經(jīng)營活動精心謀劃和安排，以達到規(guī)避納稅風險，稅負相對最小化和經(jīng)濟利益最大化目的的管理活動。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入資金多，經(jīng)營風險高，稅收籌劃應(yīng)緊密聯(lián)系企業(yè)自身情況并嚴格依法進行，做到“合法、合理、全面、具體”，遵循合理性原則、效益性原則、超前性原則、適用性原則、具體情況具體分析原則，以實現(xiàn)減輕企業(yè)綜合稅負，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化，獲取資金的時間價值，防范稅務(wù)風險，促進企業(yè)健康發(fā)展。
對每個企業(yè)而言，由于其開發(fā)項目的特點不同，則其納稅籌劃空間也不一樣。目前而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的重點稅種主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅稅收籌劃策略
1、代收費用納稅籌劃
《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用”?！稜I業(yè)稅實施細則》第十三條規(guī)定，價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他性質(zhì)的價外費用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，代收的價外費用，如代收煤氣初裝費、自來水水表費等費用中，除了代收的住房專項維修基金外，其他的應(yīng)一并記入收入額，繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過適當?shù)姆椒▉肀苊馊~納稅，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》第四條規(guī)定關(guān)于業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事業(yè)務(wù)向委托方實際收取的報酬，可以設(shè)立或委托機構(gòu)，如有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司收取代收費用，其營業(yè)稅的計稅依據(jù)按照實際收取的報酬額納稅。
2、向目標客戶銷售房產(chǎn)或土地使用權(quán)納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)向目標客戶銷售房產(chǎn)或土地使用權(quán)的，不妨采取先投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式進行籌劃。這樣，可以在不增加購買者稅負的情況下，避免繳納不動產(chǎn)的營業(yè)稅。
根據(jù)財稅（2002）91號規(guī)定，納稅人以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征收營業(yè)稅。納稅人轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，也不征收營業(yè)稅。
實際操作中要注意：交易雙方要簽訂投資合同，而且投資與股權(quán)轉(zhuǎn)讓之間必須有一個足夠長的時間間隔，否則，時間過短，會被稅務(wù)機關(guān)按實質(zhì)重于形式原則將該業(yè)務(wù)認定為銷售不動產(chǎn)。
3、銷售商品房促銷活動納稅籌劃
銷售商品房業(yè)務(wù)中要靈活選擇更優(yōu)的促銷活動來達到降低營業(yè)稅稅負目的，將贈送汽油費、旅游和物業(yè)費優(yōu)惠等實物贈送轉(zhuǎn)化為直接折扣。
若在銷售商品房同時贈送實物和勞務(wù)涉及營業(yè)稅的視同銷售，等于發(fā)生了混合銷售行為，故需要把贈送的實物和勞務(wù)的價值合并到房屋的銷售收入中去，一并繳納營業(yè)稅。如將直接折扣體現(xiàn)在開具的銷售發(fā)票中，由于是折扣銷售房產(chǎn)，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第15條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)是可以按照扣除折扣后的的價款作為計稅營業(yè)額的，可以少負擔一部分營業(yè)稅。
如某企業(yè)實現(xiàn)銷售收入100萬元，方案一：送出5000元加油卡和優(yōu)惠物業(yè)費5000元；方案二：公司采取1%折扣方式銷售，直接贈送1萬元折扣，且將折扣反映在同一張銷售發(fā)票上。方案一應(yīng)納營業(yè)稅=（100+0.5+0.5）*5%=5.05萬元，方案二應(yīng)納營業(yè)稅=（100-1）*5%=4.95萬元。這兩種不同方式的優(yōu)惠給顧客帶來的優(yōu)惠金額是相同的，但由于贈送實物轉(zhuǎn)化成直接折扣能夠為企業(yè)節(jié)省營業(yè)稅金0.1萬元。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略
1、 利用避稅臨界點進行稅收籌劃
按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。若增值額超過扣除項目金額的20%時，應(yīng)就其全部增值額計稅。另外，稅法還規(guī)定，對于納稅人既建造普通標準住宅又做其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)當分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用這一免稅規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將普通標準住宅和其他房產(chǎn)分開核算。
設(shè)房地產(chǎn)銷售收入為X，設(shè)不含息建造成本為Y，可以推倒出（X-（1.3Y+0.055X））/（1.3Y+0.055X）=20%時，X=1.67024Y，即當增值率為20%時，銷售價格是建造成本的1.67024倍，當X〈1.67024Y時，增值率〈20%，根據(jù)稅法規(guī)定，免交土地增值稅。
故銷售房地產(chǎn)定價時，要特別注意，建造的普通標準住宅增值率處于20%臨界點左右時，企業(yè)更應(yīng)加倍關(guān)注，此時可以通過降低銷售價格的方式使增值率控制在20%以內(nèi)，達到減稅作用。
另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過對開發(fā)成本的研究，適當增加開發(fā)項目的一些投入，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標準等。這樣，既增加了開發(fā)成本和可扣除項目的金額，使之能夠達到適用優(yōu)惠的條件，同時又能使整個在建項目的環(huán)境更加優(yōu)美、配套更加完善，有利于促進房地產(chǎn)的銷售和企業(yè)的品牌建設(shè)。
2、 利用利息費用進行稅收籌劃
根據(jù)國稅函（2010）220號文件規(guī)定：（一）、財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。（二）、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
以上兩種扣除方法為企業(yè)進行稅收籌劃提供了一定的空間，企業(yè)應(yīng)根據(jù)兩種方法計算出企業(yè)能進行的扣除金額，比較選擇出最利于企業(yè)的扣除方法。若企業(yè)主要依靠負債融資，利息費用占的比重較大，應(yīng)提供金融機構(gòu)貸款證明，將利息費用計入房地產(chǎn)開發(fā)費用據(jù)實扣除；若企業(yè)主要依靠權(quán)益籌集資金，利息很少，則可不計入應(yīng)分擔的利息，按10%比例計算扣除。由于目前受國家宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)貸款金額較小，如果貸款利息〈（取得土地使用權(quán)支付額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%，應(yīng)選擇兩項合計數(shù)的10%計算扣除，以增加項目扣除數(shù)，減少增值額，從而減少土地增值稅。
3、選擇較好的建房方式進行稅收籌劃
土地增值稅的征稅范圍有兩條標準：首先，它的 征稅范圍是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物；其次，對未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為不征稅。 對照征稅范圍，可以進行兩種建房方式的選擇，以達到不符合土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。
（1）、利用代建房行為進行籌劃。即房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
（2）、利用合作建房進行籌劃。根據(jù)稅法規(guī)定，對于一方提供土地，一方提供資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。應(yīng)充分利用此項優(yōu)惠政策，降低企業(yè)成本，增加企業(yè)效益。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于具有生產(chǎn)周期長、投資數(shù)額大、項目滾動開發(fā)、市場風險不確定等特點，因此房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的核算辦法較其他類型企業(yè)差別較大，即對開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分完工與未完工階段，對屬于已經(jīng)完工的開發(fā)產(chǎn)品，按照實際毛利率計算繳納企業(yè)所得稅；對未完工的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按預計計稅毛利率計算應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅。
根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號文第三條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的應(yīng)視為已經(jīng)完工：一是開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；二是開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)投入使用；三市開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
由于現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際平均毛利率一般均高于預計計稅毛利率，因此合理推遲完工收入確認時間，可以獲得資金時間價值，緩解資金緊張問題。因此要從企業(yè)整體角度統(tǒng)籌設(shè)計所得稅納稅籌劃方案，包括設(shè)計工程具體完工時間，何時將工程竣工證明材料報房地產(chǎn)管理部門備案、何時辦理竣工結(jié)算等。
1、 合理推遲工程竣工和交房手續(xù)時間
例如項目實體已經(jīng)于2011年3月份完工，此時仍處于2010年企業(yè)所得稅匯算清繳期，如果是在2011年5月前辦理竣工備案及交房手續(xù)，則企業(yè)就需在2011年5月末2010年匯算清繳期內(nèi)確認完工收入，并對實際銷售毛利率與預計計稅毛利率之間差額進行調(diào)整，當實際銷售毛利率大于預計計稅毛利率時，進行調(diào)整并繳納企業(yè)所得稅。如果將竣工備案及交房手續(xù)安排在2011年5月份之后，即2010年匯算清繳期結(jié)束后進行，則就將完工年度由2010年變?yōu)?011年，就可以在2011年企業(yè)所得稅匯繳期結(jié)束即2012年5月前，確認完工收入，并繳納因?qū)嶋H銷售毛利率大于預計計稅毛利率調(diào)整繳納的企業(yè)所得稅。這樣，企業(yè)合法地把推遲繳納的稅款巧借為無息貸款，充分提高了資金使用效率。
2、 合理推遲工程結(jié)算時間
根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號文第三十二條規(guī)定：出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明材料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。
例如結(jié)算期臨近2010年企業(yè)所得稅匯算清繳期，可以適當推遲工程結(jié)算時間至2010年匯算清繳期結(jié)束，即2011年5月以后。這樣企業(yè)可以將按照合同總額10%以內(nèi)預提的工程成本保持到次年企業(yè)所得稅匯算清繳結(jié)束前，在下一年度匯繳期再對已預提的工程成本仍沒有取得發(fā)票的部分進行調(diào)增應(yīng)納稅所得額處理，繳納企業(yè)所得稅，使調(diào)增企業(yè)所得稅向后遞延了一個年度，為企業(yè)取得了資金的時間價值。
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第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟合同 涉稅問題 納稅籌劃 措施
經(jīng)濟合同主要指的是各法人間為了充分體現(xiàn)自身經(jīng)濟目的，劃分彼此的權(quán)利義務(wù)關(guān)系而制定的一份協(xié)議。通常以書面形式為主。其具體條款有以下幾種：數(shù)量與質(zhì)量、價款或酬金；履行的期限、地點以及方式；違約責任；按照相關(guān)規(guī)定或者結(jié)合經(jīng)濟合同的具體性質(zhì)須有的條款，當事人一方所提出的條款。經(jīng)濟合同的簽訂屬于法律范疇，實際中必須嚴格堅持合法原則、平等互利原則、協(xié)調(diào)一致原則以及等價有償原則，經(jīng)濟合同是根據(jù)相關(guān)法規(guī)而形成的，有著一定的法律約束力，當事人要切實做好合同中的所有義務(wù)，禁止有私自變更或者解除合同的行為。經(jīng)濟合同是稅務(wù)風險的核心載體，是及時有效避稅的最佳途徑，應(yīng)予以一定的重視。
一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟合同涉稅風險的防范
（一）規(guī)范合同中的發(fā)票條款，嚴防發(fā)票風險的發(fā)生
首先，確定承包商提供發(fā)票的具體時間；實際購買、銷售貨物或者提供勞務(wù)過程中，會采用各種結(jié)算方式進行，企業(yè)采購接受時，必須根據(jù)自己的現(xiàn)實情況，合同簽訂中強調(diào)適合自己的結(jié)算方式，并對承包商提供發(fā)票的時間加以確立。我國稅務(wù)總局在頒布實施的《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》中明確指出，房地產(chǎn)業(yè)在對完工的工程進行詳細驗收后，應(yīng)按照所簽訂合同中的約定，適當?shù)目哿艚ㄖ惭b施工企業(yè)相應(yīng)的工程款，以將其列為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，土地增值稅的計算過程中，建筑安裝施工企業(yè)在質(zhì)量保證金基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)實際根據(jù)發(fā)票所載金額科學合理的進行一番扣除。所以，從房地產(chǎn)業(yè)的角度上看，與建筑商合同簽訂時必須明確強調(diào)工程完工結(jié)算過程中要開具全額發(fā)票。
其次，確立承包商所開發(fā)票的類型；每一稅種間都有著一定的稅率差，而相同類型的稅種可能蘊含諸多的稅目，這些稅目間會存在較大的稅率差別。承包商提供發(fā)票時，出于對降低自身稅負的考慮，往往會提供稅率不高的發(fā)票，或者所提供的發(fā)票與具體業(yè)務(wù)間背道而馳。在簽訂交易合同過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)清楚的指出發(fā)票的開具要求及其類型。比如，關(guān)于電梯工程的發(fā)包，在建筑合同簽訂過程中必須涵蓋承包商開具電梯貨物銷售發(fā)票和建筑安裝工程專業(yè)發(fā)票的條款，并且，對于建筑安裝工程的發(fā)票，必須由項目實際場所的稅務(wù)機關(guān)提供。這樣所開具的發(fā)票才會與當?shù)囟悇?wù)部門的規(guī)定相一致。
另外，確立與規(guī)定背道而馳的發(fā)票而引起的賠償責任；如果企業(yè)采購過程中所得到的發(fā)票與規(guī)定不相符，比如發(fā)票抬頭不符合企業(yè)名稱等，均會對企業(yè)造成影響，使其發(fā)生一定的損失。為了有效避免因發(fā)票問題而造成的損失情況，房地產(chǎn)業(yè)簽訂采購合同時必須詳細規(guī)定承包商因發(fā)票問題應(yīng)擔負起的賠償責任。比如，可以明確規(guī)定如果承包商所開具的發(fā)票存在稅務(wù)問題，必須擔負起一定的民事賠償責任。
（二）明確具體的稅務(wù)責任，嚴防財務(wù)風險
房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)按照各種經(jīng)營活動的類型，合同簽訂時明確實際中應(yīng)承擔的稅收管理責任，以降低或消除經(jīng)濟糾紛事故。比如，簽訂租賃合同過程中，應(yīng)強調(diào)出租方承擔起承租方承租使用房屋的房產(chǎn)稅和物業(yè)占地土地使用稅。倘若出現(xiàn)承租方繳納前述稅款的現(xiàn)象，那么，承租方享有一定的權(quán)力在應(yīng)付出租人的租金中予以適當?shù)目鄢?，同時，根據(jù)銀行同期貸款利率進行資金占用費的加計。簽訂采購合同過程中應(yīng)詳細指出，購貨方?jīng)]有將全部貸款結(jié)清前，供貨方享有貨物所有權(quán)，在對運輸費進行計算時，具體內(nèi)容有：服務(wù)運輸中所提供的人工費、設(shè)備維修費、保險費以及因?qū)嶋H運費收入而應(yīng)繳納的各類稅金。
（三）嚴防購銷合同涉稅風險
首先，產(chǎn)品實際銷售時，如果應(yīng)收貸款一時間難以收回或者有一些難以收回的，應(yīng)通過賒銷或者分期收款結(jié)算方式，同時，還要在合同簽訂時明確貸款的收款期限。其次，若產(chǎn)品銷售中的主要對象是商業(yè)企業(yè)，且存在一定的賒欠期限，那么，銷售合同簽訂過程中應(yīng)要求通過委托代銷結(jié)算的方式對銷售業(yè)務(wù)予以及時有效的處理，嚴格按照實收的貸款開展銷售稅額的分期計算工作，這樣就能夠延緩納稅時間。另外，采購方進行采購合同的簽訂時，應(yīng)明確指出銷售方支付的違約金和商品銷售量以及銷售額間沒有任何的關(guān)系，以此節(jié)約增值稅。
二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的具體措施
（一）在眾多涉稅方案中，選擇最優(yōu)納稅方案
企業(yè)經(jīng)營過程中，應(yīng)對有著相同經(jīng)營目的的諸多經(jīng)營手段與方式做一番納稅評估與測算，明確納稅少、稅后可獲取較大利潤的方案。比如，企業(yè)促銷方式的不同，就算是其利潤數(shù)額一致，納稅負擔也會存在不同。
（二）通過代建方式進行稅收籌劃
房地產(chǎn)項目立項時通過代建方式開展稅收籌劃工作，能夠進一步擴大稅收籌劃空間。代建方式主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶實施房地產(chǎn)開發(fā)，同時向客戶收取代建費用的一種行為方式。從房地產(chǎn)業(yè)角度上看，盡管獲得了相應(yīng)的收入，但卻未出現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其實際收入就是勞務(wù)報酬，在營業(yè)稅的征稅范疇中，并非屬于土地增值稅的征稅。房地產(chǎn)業(yè)采用代建方式雖能降低稅負，但必須要在開發(fā)初期明確最終用戶，簽訂代建房合同，從而減輕稅負。此外，應(yīng)盡可能的減少代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費，并把節(jié)約下來的稅款讓利于客戶，這樣客戶不僅積極主動的良好配合，而且對房價的降低也有著相應(yīng)的作用。
（三）項目建設(shè)過程中的稅收籌劃
首先，通過新增扣除項目對土地增值稅實施稅收籌劃；眾所周知，土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的核心成本之一，其在構(gòu)建普通標準房屋增值率低于百分之二十的情況下可免征，企業(yè)應(yīng)新增扣除項目將房地產(chǎn)的實際增值率降低到百分之二十，以此享受免稅待遇。其次，對有關(guān)借款利息的稅收籌劃；在國家頒布實施的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》中有明確的規(guī)定：關(guān)于財務(wù)費用中的利息支出，只要是可以根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤和能出具金融機構(gòu)證明的，能結(jié)合實際情況進行扣除，不過不得高出基于商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；對于不能根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或者無法出具金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用應(yīng)根據(jù)自身擁有的土地使用權(quán)具體支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（10%內(nèi)）進行相應(yīng)的計算與扣除。
（四）合同簽訂中通過明確合理的收入項目來籌劃
在房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)中，營業(yè)稅與土地增值稅屬于兩項重要的稅種，交易環(huán)節(jié)的前奏主要是合同的簽訂。進行稅務(wù)籌劃時，應(yīng)在不降低收入的同時通過明確合理的收入項目，減少稅率及稅基，以實現(xiàn)減輕稅負的目的。
三、結(jié)束語
綜上所述可知，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟合同中稅務(wù)風險具體涵蓋了納稅義務(wù)風險、納稅時間風險、稅收發(fā)票風險、稅收成本風險，要想有效防止經(jīng)濟合同中的涉稅風險，應(yīng)該從規(guī)范合同中的發(fā)票條款，嚴防發(fā)票風險；明確具體的稅務(wù)責任，嚴防財務(wù)風險；嚴防購銷合同涉稅風險這幾個方面入手。房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)節(jié)稅目的方式有很多，但前提是要和國家頒布的稅收政策相一致，不得有違規(guī)的行為。
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第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)所得稅；稅收籌劃；實證
前言：
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅收種類相對較多，其中房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)繳納的較為主要的稅種之一。通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)繳稅情況進行調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅款繳納的過程中，都會對納稅金額進行控制，通過多種籌劃手段，降低企業(yè)納稅的成本。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)在進行籌劃的過程中缺乏系統(tǒng)的管理，忽視科學手段的應(yīng)用等，使得房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃難以達到理想的效果。
1.房地產(chǎn)行業(yè)涉稅特點
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在我國具有著一定的特殊性，尤其是在近年來住房價格居高不下的影響下，我國政府以及廣大人民群眾都對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展十分的重視。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況與房地產(chǎn)企業(yè)的運營有著密切的關(guān)系，并且對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益以及發(fā)展方向等都會產(chǎn)生影響。通過對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況進行研究，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在納稅方面具有著以下幾個方面的特點：（1）不同階段稅收不同。房地產(chǎn)企業(yè)在進行運營的過程中是分階段的，不同的階段其經(jīng)營的形式也有所不同。（2）稅種多，稅額高。我國在對房地產(chǎn)企業(yè)進行征稅的過程中采取的是分類征稅，也就是說在不同的領(lǐng)域進行不同稅費的征稅。（3）獨特的繳費方式。房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅款繳納的過程中，大多數(shù)的稅種都按照正常的繳稅方式進行。
2.具體案例分析
甲公司是一家經(jīng)營效益良好的房地產(chǎn)企業(yè)，在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中因資金不足，需要進行8000萬元資金的籌措。在對資金進行籌措的過程中，甲公司希望通過企業(yè)所得稅籌劃的方式，對企業(yè)將要繳納的企業(yè)所得稅進行控制，在合法的范圍內(nèi)將企業(yè)需要繳納的個人所得稅降到最低。下面（表一）是甲公司成員提出的三個不同的籌資計劃，通過對籌資計劃進行分析我們可以找出最優(yōu)的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案。
通過對日常生活中企業(yè)所得稅的繳納方式進行研究我們可知在日常生活中企業(yè)所得稅的繳納與企業(yè)的借款有著密切的關(guān)系，并且隨著企業(yè)借款的不斷提升，個人所得稅的數(shù)額也會進行相應(yīng)的下降。因此巧妙的進行資金的借貸成為了房地產(chǎn)企業(yè)進行企業(yè)所得稅籌劃的主要方式之一。通過對甲公司的三個籌資計劃進行分析，我們又可以發(fā)現(xiàn)不同的資金借貸方法產(chǎn)生的企業(yè)所得稅籌劃效果也有所不同，其中通過對三個不同計劃進行研究我們可以直觀的看到，計劃三在可以進行利息抵稅的比重更大，其在進行企業(yè)所得稅的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三雖然節(jié)稅效果突出，但是在財務(wù)風險上卻是最大的因此應(yīng)被有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)所重視。
3.房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃
對上述案例進行分析我們可以得出，房地產(chǎn)行業(yè)可以通過對企業(yè)所得稅進行籌劃，降低企業(yè)所得稅的支出，并且進行資金的借貸是主要的應(yīng)用手段。通過進一步的研究我們可以發(fā)現(xiàn)上述案例只是房地產(chǎn)企業(yè)進行所得稅籌劃的一個縮影，在實際的工作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以針對不同的經(jīng)營階段進行不同的企業(yè)所得稅稅收籌劃。
3.1準備階段
我國稅法對于納稅的對象進行細致的劃分，通過有針對性的的稅收規(guī)定對我國的稅收工作進行保障。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進行企業(yè)設(shè)立的過程中，首先應(yīng)對稅法進行掌握，明確其在納稅過程中的義務(wù)，通過對相關(guān)納稅內(nèi)容的了解，完善稅收籌劃的依據(jù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對具體的組建形式進行考慮。這主要是因為企業(yè)的組建形式不僅關(guān)系著企業(yè)的運營模式，經(jīng)濟發(fā)展等，同時也關(guān)系著稅收的多少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在準備階段應(yīng)從稅收以及企業(yè)發(fā)展的角度進行綜合的考慮。最后，對分支機構(gòu)的形式進行把握。企業(yè)的分支機構(gòu)包括分公司和子公司兩種，針對不同的分支機構(gòu)我國法律在企業(yè)所得稅方面進行了區(qū)分的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行分支機構(gòu)建立的過程中，應(yīng)用發(fā)展的眼光看問題，針對不同條件下分公司以及子公司的稅收特點，進行合理的選擇。
3.2開發(fā)階段
房地產(chǎn)的開發(fā)是一個比較復雜的過程，對房地產(chǎn)開發(fā)過程進行合理的把握對于控制企業(yè)所得稅的繳納有著重要的意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段首先，應(yīng)嚴格按照國家相關(guān)規(guī)定進行各項資格的審批，并遵守具體的流程，完善開發(fā)過程中的各項工作。其次，進行合理籌資方式的選擇。通過案例我們可以知道不同的籌資方式在節(jié)稅效果以及財務(wù)風險上都有所不同，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對二者進行合理把握，進行科學的稅收籌劃。
3.3銷售階段
銷售是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的重要環(huán)節(jié)，為了可以對房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟效益進行保障，我國大約80%以上的房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中都會進行房地產(chǎn)的預售工作。因此一般在對房地產(chǎn)銷售階段進行研究的過程中，習慣性的會將該階段分為兩個部分。就房地產(chǎn)的預售部分而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要對預售過程中收取的資金進行合理的籌劃，并以季度為單位進行利潤的預算以便進行企業(yè)所得稅的繳納。而對于現(xiàn)售部分來說，在對其進行稅收籌劃時應(yīng)著重考慮可實現(xiàn)的經(jīng)濟收入以及經(jīng)營過程中的資本支出以及經(jīng)濟虧損等因素，對應(yīng)該繳納的稅額進行合理的計算，避免因資本控制失誤造成稅款繳納不準確的現(xiàn)象出現(xiàn)。
4.總結(jié)：
綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)在進行發(fā)展的過程中，應(yīng)從多個角度出發(fā)對企業(yè)內(nèi)部的資金支出進行控制。通過加強房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃質(zhì)量的方式，對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額進行合理的控制，促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。（作者單位：1.北京開放大學懷柔分校；2.北京京北職業(yè)技術(shù)學院）
參考文獻：
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