房地產(chǎn)需求精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)需求主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)需求范文

住宅產(chǎn)業(yè)廣受好評。甚至推斷住宅業(yè)能持續(xù)長時間拉動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是由于各個城市的經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵具有顯著差異,從長遠(yuǎn)來看,即使是同一經(jīng)濟(jì)政策也有發(fā)展成為不同性質(zhì)城市的結(jié)果。以一些一線城市為例,比如北京和大上海,從客觀上來說,在其特定的社會經(jīng)濟(jì)背景下,這種房地產(chǎn)行業(yè)可以大量吸引國內(nèi)外投資,特別是高質(zhì)量的投資,城市的經(jīng)濟(jì)含量的增加,對城市化進(jìn)程的發(fā)展起到了重要的支撐作用,強(qiáng)大了城市的輻射作用,對于住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展具有一定合理性。

二、管理拆遷職能及其作用分析

隨著城市建設(shè)發(fā)展的需求,城市建筑進(jìn)行一系列房屋拆遷,經(jīng)過政府相關(guān)部門審批,對于城市規(guī)劃區(qū)域的一系列土地,進(jìn)行拆除城市房屋的工作,被拆遷人的補(bǔ)償安置是由拆遷人負(fù)責(zé)的。行政和民事相互交叉就會形成房屋的拆遷行為,在行政主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)下,在相關(guān)行政機(jī)關(guān)的管理監(jiān)督下,涉及在內(nèi)的三方,分別為,被拆遷人,拆遷人以及房屋拆遷相關(guān)部門。行政法律關(guān)系對此作出直觀顯現(xiàn),同時也隱喻著民事法和行政法之間的相互交叉,漸趨融合的方式。經(jīng)由相關(guān)部門進(jìn)行房屋拆遷許可證的發(fā)放時,其許可證中要明確載明拆遷范圍,拆遷人,以及拆遷期限等一些項目,并通過房屋拆遷公告進(jìn)行公示。拆遷人與房屋拆遷管理部門應(yīng)對拆遷人做好適度的宣傳,解釋工作。

三、關(guān)于開發(fā)經(jīng)營管理中的一系列作用的剖析

不斷提升的投資意識隨著房地產(chǎn)改革的發(fā)展而日益深化加強(qiáng),在居民與職工之間逐步形成了個人投資建房。比如在1996年,一項以房改房為主題的安居工程項目被突出,按照國家相關(guān)法律政策的規(guī)定,對于經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),國家進(jìn)行一系列的稅收減免,職工承擔(dān)建房成本,政府投入大規(guī)模土地,開發(fā)企業(yè)的利潤最高為3%,經(jīng)濟(jì)不富裕的人們因此有了自己的樓房,有利于促進(jìn)城區(qū)內(nèi)住房面積得到徹底改變,居住樓房化的切實實現(xiàn),城市現(xiàn)代化得到極大程度的邁進(jìn),不斷向著城市現(xiàn)代化邁進(jìn)。在各種住宅產(chǎn)業(yè)的優(yōu)先發(fā)展的具體措施中,住宅交易稅費(fèi)的降低,經(jīng)濟(jì)適用房的確立,住房的分配貨幣化等各種措施都能有效減少住宅商品房之下,對金融業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)的威脅。顯然隨著日滬白勺增長,一種非常明顯的拉動作用產(chǎn)生。在有段時間內(nèi),優(yōu)先發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)對于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到的作用是異常明顯的。住宅產(chǎn)業(yè)廣受好評。甚至推斷住宅業(yè)能持續(xù)長時間拉動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是由于各個城市的經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵具有顯著差異,從長遠(yuǎn)來看,即使是同一經(jīng)濟(jì)政策也有發(fā)展成為不同性質(zhì)城市的結(jié)果。以一些一線城市為例,比如北京和大上海,從客觀上來說,在其特定的社會經(jīng)濟(jì)背景下,這種房地產(chǎn)行業(yè)可以大量吸引國內(nèi)外投資,特別是高質(zhì)量的投資,城市的經(jīng)濟(jì)含量的增加,對城市化進(jìn)程的發(fā)展起到了重要的支撐作用,強(qiáng)大了城市的輻射作用,對于住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展具有一定合理性。

四、對于物業(yè)管理的作用剖析

對于國家一系列的物業(yè)管理法律法規(guī)要認(rèn)真貫徹落實。其中包括的內(nèi)容有,負(fù)責(zé)指導(dǎo)與監(jiān)督召集業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的組件,對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行一系列的審查,報批工作,召開一系列的物業(yè)管理招標(biāo),投標(biāo)管理。對負(fù)責(zé)物業(yè)的公用部門,進(jìn)行一系列維修資金的歸集,須籌以及一系列的審配監(jiān)督管理工作。在一系列的審批監(jiān)督管理工作的過程中,對于違反物業(yè)管理規(guī)定的行為要進(jìn)行嚴(yán)格查處。物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要進(jìn)行詳細(xì)制定,并且得到相關(guān)部門的落實監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)行業(yè)書籍與理論調(diào)研要得到統(tǒng)計,對住宅室內(nèi)的裝飾,裝修管理要進(jìn)行一系列的指導(dǎo);在物業(yè)管理的前期階段對于物業(yè)承接要詳細(xì)檢驗,對物業(yè)管理政務(wù)進(jìn)行一系列公開的指導(dǎo);并且一系列的物業(yè)管理區(qū)域要進(jìn)行供暖管理工作;進(jìn)行一系列的物業(yè)管理行業(yè)的通知的擬定,并且進(jìn)行一系列通報,簡報等文件方式,對于物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主委員會的投標(biāo)進(jìn)程也要認(rèn)真負(fù)責(zé)。對物業(yè)管理的檔案進(jìn)行一系列的收集,分類以及保持工作。

五、結(jié)語

第2篇：房地產(chǎn)需求范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè); 城市;外部需求;輸出基礎(chǔ)部門

一、房地產(chǎn)業(yè)的界定

至今學(xué)術(shù)界對房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵及由此所引致的產(chǎn)業(yè)定位等都還議論紛紛，莫衷一是。分歧的主要表現(xiàn)之一是房地產(chǎn)業(yè)除了包括經(jīng)營環(huán)節(jié)之外，是否還包括建設(shè)（生產(chǎn)）環(huán)節(jié)，這也就決定著房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)定位問題：純流通領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè);還是生產(chǎn)與經(jīng)營兼?zhèn)涞纳a(chǎn)經(jīng)營性產(chǎn)業(yè)，具有第二產(chǎn)業(yè)的特性。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)完全成為一個獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，已得到世界的認(rèn)可。在一個城市中，房地產(chǎn)業(yè)成為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的可能性已得到實踐的證明，是無庸置疑的。對于房地產(chǎn)業(yè)能否成為城市的輸出基礎(chǔ)部門，一種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的任務(wù)是為城市內(nèi)部生產(chǎn)和居民生活服務(wù)的，是內(nèi)向性的非基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。它的“產(chǎn)品”――住房是“不動產(chǎn)”，永遠(yuǎn)輸出不了！對此本文持不同觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)可以成為城市的輸出基礎(chǔ)部門。

二、外部需求導(dǎo)向：基于輸出基礎(chǔ)部門的概念

輸出基礎(chǔ)（export base）概念最先由城市規(guī)劃者使用，后經(jīng)諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主、著名經(jīng)濟(jì)史學(xué)家道格拉斯?諾思（North， Douglass）發(fā)展形成了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輸出基礎(chǔ)理論。諾思認(rèn)為，區(qū)域輸出基礎(chǔ)是“一個區(qū)域所生產(chǎn)的可供輸出的商品的總和”，其中“可供輸出的商品”，主要是指第二、三產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)的輸出產(chǎn)品。相反，為輸出產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)和配套寫作的產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)銷售的，或是為區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)生活服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，則稱為區(qū)域非輸出基礎(chǔ)。

對“輸出基礎(chǔ)”這個概念，可從以下三個層次理解。一是“輸出”，即是外部需求導(dǎo)向的，這是最核心的思想。而對于“輸出”又有不同角度的解釋。從是否具備物質(zhì)形態(tài)來看，“輸出”可分為有形的輸出（如各種物品）和無形的輸出（如各種服務(wù)）;從相對位移而言，“輸出”可分為正輸出和負(fù)輸出，前者是指域外需求、域外消費(fèi);后者是指域外需求、域內(nèi)消費(fèi)?！耙粋€地區(qū)的購物中心能夠吸引遠(yuǎn)方的顧客;一個城市作為金融中心，它的服務(wù)區(qū)域可能更廣;大學(xué)也常常吸引來自其他地區(qū)的學(xué)生?！倍恰盎A(chǔ)”，即對域內(nèi)非基礎(chǔ)部門和整個地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的帶動作用。三是指部門集合或部門束，是多項產(chǎn)業(yè)活動的集合，一般情況下不是一個部門。

三、房地產(chǎn)業(yè)的城市輸出基礎(chǔ)部門屬性探析

城市是一個開放的系統(tǒng)，是人口流、資金流、技術(shù)流、物質(zhì)流、信息流的綜合體。開放度越高，系統(tǒng)越發(fā)達(dá)，流動越頻繁，作為城市新興的房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)性越強(qiáng)，輸出特征也愈明顯。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，但房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)，形成了房地產(chǎn)市場。而房地產(chǎn)市場的具有區(qū)域性，即房地產(chǎn)區(qū)域級差收益的存在。引起了房地產(chǎn)業(yè)資金、技術(shù)、勞務(wù)甚至信息的輸出。這種輸出同樣也可以通過乘數(shù)效應(yīng)，帶動城市經(jīng)濟(jì)的增長。

從需求講，以住宅為例，房屋作為生活必需品，這種商品的需求的收入彈性是小于1的，但是需求收入彈性會隨著收入的增加而提高，即住房需求隨收入增加更加旺盛。另外，住房需求具也有多層次性，既是基本的生存資料。又可以作為發(fā)展資料、享受資料，住房需求結(jié)構(gòu)升級仍具有很大的空間。

從空間因素講，仍以住宅為例，消費(fèi)群體面臨著區(qū)位選擇的問題。隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展和人民生活水平的提高，居民對居住環(huán)境也不斷提出更高的要求，特別是伴隨著城市化出現(xiàn)的城市病問題加劇，一些具有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實力的人，在旅游景點(diǎn)、海濱等地區(qū)購買住房，用于周末度假或集中某段時間消遣，甚至備作晚年之用。他們的主要目的不是為了居住，而是為了消遣享受。這種以經(jīng)濟(jì)實力為后盾，以消遣休閑為主要目的，在靠近風(fēng)景旅游點(diǎn)和避暑勝地的地方購買住宅的區(qū)位選擇已漸成趨勢。對于輸入地而言，這種消費(fèi)群體的流入，相當(dāng)于房地產(chǎn)業(yè)的“負(fù)輸出”。這種人群城市人口中的比例可能不大，但絕對量不小，是一個應(yīng)該引起重視的問題。

四、房地產(chǎn)業(yè)成為城市輸出基礎(chǔ)部門的時空條件

在現(xiàn)實生活中，一個城市的形成和發(fā)展的原因是多方面的，受各種因素的制約。在研究影響城市形成和發(fā)展的因素時，要?dú)v史地、具體地分析。房地產(chǎn)業(yè)能否成為一個城市的輸出基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，也要做具體地歷史地分析。

從時間維看，房地產(chǎn)業(yè)制約于生產(chǎn)力水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次。對于人類的全部經(jīng)濟(jì)活動，按照經(jīng)濟(jì)活動的發(fā)展階段，以資源流向為主要標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為第一、二、三次產(chǎn)業(yè)。依據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律，在工業(yè)化過程中，第一產(chǎn)業(yè)的比重會逐漸下降，第二產(chǎn)業(yè)的比重在上升到一定階段會逐步縮小，第三產(chǎn)業(yè)的比重會逐步上升直至成為國民經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)作為新興的第三產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益凸現(xiàn)，但從我國所處的發(fā)展階段看，工業(yè)仍是推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要動力，絕大多數(shù)城市也仍以工業(yè)作為發(fā)展重點(diǎn)。

從空間維看，房地產(chǎn)業(yè)制約于城市空間結(jié)構(gòu)和城市形態(tài)變化。從城市規(guī)模看，如果說大城市區(qū)域自身循環(huán)機(jī)制完善，自我發(fā)展能力強(qiáng)的話，那么輸出基礎(chǔ)理論蘊(yùn)含的外部循環(huán)機(jī)制對于一個小城市意義更大。因為城市基本部分的比重隨著城市人口的增加而變小。而小城市一般只有很小一部分的生產(chǎn)和服務(wù)是維持自身需要的，基本活動部分比重偏高。從城市發(fā)展歷史看，城市經(jīng)濟(jì)的基本部分與非基本部分的結(jié)構(gòu)隨著時間的發(fā)展也有變化，相對于老城市，新城市的基本活動部分比重偏高。從城市空間來看，相對于遠(yuǎn)離大城市的獨(dú)立城市，位于大城市附近的中小城鎮(zhèn)或衛(wèi)星城，由于通達(dá)的便捷在城市體系中專業(yè)化程度就比較高。

根據(jù)國外的實證研究，1943年，C.D.哈里斯（C.D. Harris）發(fā)表的《美國城鎮(zhèn)職能的分類》，把美國城鎮(zhèn)分成十類，其中便有娛樂休養(yǎng)城市，但未像其他職能分類一樣給出明確的數(shù)量指標(biāo)。在美國十大宜居城市之一的佛蒙特州州府伯靈頓，這座5萬人口的城市風(fēng)光宜人、生活悠閑，醫(yī)生數(shù)量特多，大學(xué)生及大學(xué)從業(yè)人員占全市一半人口以上，但收入并不高，經(jīng)濟(jì)活躍度不夠;許多教授、作家選擇這個城市作為度假、創(chuàng)作的最佳去處，反而并不考慮它的經(jīng)濟(jì)和就業(yè)情況。紐約是世界級的創(chuàng)業(yè)之都，但從來不被美國人當(dāng)作宜居城市。美國的十大宜居城市都是中小城市;而我國的宜居城市中大城市占了很大比重。由此可見，當(dāng)人們生活水平還不算太高時，就業(yè)、創(chuàng)業(yè)往往成為一個城市是否宜居的重要標(biāo)準(zhǔn)。

目前在我國討論房地產(chǎn)業(yè)能否成為城市的輸出基礎(chǔ)部門，還涉及到現(xiàn)實中的很多問題。比較突出的表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)部門劃分的規(guī)定，忽視了二者密切的聯(lián)系，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢不相符合;國民經(jīng)濟(jì)核算指標(biāo)采用屬地原則的統(tǒng)計不利于區(qū)域間因素、商品的流動和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，同時也不利于培植輸出基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，使外部需求引起的乘數(shù)作用大打折扣;人口自由遷徙問題方面，戶籍制度亟待改革，全國總體生產(chǎn)力水平較低的狀況在短期內(nèi)難以改變，不同區(qū)域及城市間經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不平衡的現(xiàn)實左右著居民遷徙與否的選擇;“宜居城市”定位的提出在掀起城市規(guī)劃及功能定位熱潮的同時，也有利于促進(jìn)城市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。下面重點(diǎn)分析一下人口遷徙和城市定位問題。

問題之一：人口自由遷徙問題。在制度系統(tǒng)支持方面，戶籍制度亟待改革。原有的始于20世紀(jì)50年代中期的城鄉(xiāng)二元的戶籍制度，限制了城市之間、城市與農(nóng)村之間人口的自由流動。盡管改革開放以來，戶籍政策有所松動，但仍難以適應(yīng)我國現(xiàn)階段城市化進(jìn)程加快的趨勢，戶籍制度改革及法律法規(guī)的建立呼之欲出。經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)支持方面，全國總體生產(chǎn)力水平較低的狀況在短期內(nèi)難以改變，不同區(qū)域及城市間經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不平衡的現(xiàn)實，造成城市間教育、就業(yè)機(jī)會的不均等、社會保障水平地區(qū)差異較大，也左右著居民遷徙與否的選擇。

問題之二：“宜居城市”定位的提出。2005年1月，國務(wù)院在批復(fù)北京城市總體規(guī)劃的文件中首次提到了“宜居城市”的概念。同年7月，全國城市規(guī)劃工作會議上提出要把“宜居城市”作為城市規(guī)劃的重要內(nèi)容。之后，包括北京、上海在內(nèi)的100多個中國城市都提出了建設(shè)“宜居城市”的目標(biāo)。從國內(nèi)外來看，發(fā)達(dá)國家與發(fā)展中國家宜居城市的標(biāo)準(zhǔn)和條件是有區(qū)別的。例如，美國評選宜居城市更重視安全、教育、醫(yī)療和環(huán)境，而我國的宜居城市更重視經(jīng)濟(jì)、就業(yè)。盡管評價指標(biāo)不盡一致，國內(nèi)外主要關(guān)注點(diǎn)也不同，但這種理念的提出在掀起城市規(guī)劃及功能定位熱潮的同時，也有利于促進(jìn)城市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

根據(jù)以上分析，本文認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)作為城市輸出基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)可能出現(xiàn)的城市形態(tài)是：大城市附近的中小城鎮(zhèn)或衛(wèi)星城，以專業(yè)化程度高為突出特點(diǎn);有著特殊自然景觀的適于消遣休養(yǎng)的地方性城市，以職能規(guī)模大為突出特點(diǎn)。這在城市化進(jìn)程中，及新城市建設(shè)或城市形態(tài)的演變中極有可能出現(xiàn)。

五、結(jié)語

本文討論的是房地產(chǎn)業(yè)在城市的功能地位問題。輸出基礎(chǔ)理論的提出本身就是基于實證研究（諾思根據(jù)對太平洋西北岸的實證研究），具有濃厚的經(jīng)驗主義色彩，理論自身也有“諸多缺陷”。 城市的發(fā)展經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的分析傾向于量化的指標(biāo)，但首先要明確經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的概念?；趯Α拜敵觥钡亩嘀乩斫?，論及“在一定的時空條件下，房地產(chǎn)業(yè)可以成為特定城市的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)”，但房地產(chǎn)業(yè)能否成為城市的輸出基礎(chǔ)部門，最終由實踐檢驗。

參考文獻(xiàn)：

[1]曹振良等編著.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論[M].北京大學(xué)出版社，2003.

[2]魏后凱主編.現(xiàn)代區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].經(jīng)濟(jì)管理出版社，2006.

[3]聶華林，王成勇編著.區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)通論[M].中國社會科學(xué)出版社，2006.

[4][美]查爾斯?F.弗洛伊德，馬庫斯?T.艾倫著，周海平譯.房地產(chǎn)原理[M].上海人民出版社，2005.

[5]周偉林，嚴(yán)冀等編著.城市經(jīng)濟(jì)學(xué)[M]. 復(fù)旦大學(xué)出版社，2004.

[6]張江編著.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].清華大學(xué)出版社，2005.

[7]趙理塵著.城市發(fā)展導(dǎo)論[M].山東大學(xué)出版社，2004.

[8]許學(xué)強(qiáng)，周一星，寧越敏.城市地理學(xué)[M].高等教育出版社，200.

第3篇：房地產(chǎn)需求范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 城鎮(zhèn)人口數(shù)量 人口結(jié)構(gòu) 剛性需求

現(xiàn)階段,受房地產(chǎn)市場巨大的經(jīng)濟(jì)利益推動,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出持續(xù)走熱的態(tài)勢。這一現(xiàn)象同時也影響到了“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”這一學(xué)術(shù)領(lǐng)域，將人口學(xué)理論與經(jīng)濟(jì)學(xué)理論結(jié)合起來研究經(jīng)濟(jì)問題的方法,也已經(jīng)擴(kuò)展到了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域,例如吳老二、劉婧(2007)的《人口遷移與房地產(chǎn)價格――以廣東省為例》和王嘉慧(2007)的《談人口因素對住宅房地產(chǎn)市場的影響――以威海市為例》。

社會學(xué)與經(jīng)濟(jì)學(xué)研究領(lǐng)域的合流已是國內(nèi)外社會科學(xué)發(fā)展的一大趨勢，人口變動對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要影響已不言而喻。同時，市場營銷學(xué)也強(qiáng)調(diào)“市場=人口+購買力+購買欲望”,把人口因素作為市場細(xì)分的一個變量。因此，筆者試圖探究人口因素（包括城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口年齡結(jié)構(gòu)等)對房地產(chǎn)需求的影響。

一、城鎮(zhèn)人口數(shù)量

城鎮(zhèn)人口數(shù)量的變化包括兩個方面:城鎮(zhèn)人口的自然增長,即出生人數(shù)減去死亡人數(shù)的凈值;城鎮(zhèn)人口的機(jī)械增長（人口遷移）,即遷入人口減去遷出人口的凈值。這兩方面的變化對房地產(chǎn)需求的影響具有較大的差異。人口的自然增長并非對房地產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)實的需求,而是二三十年后的潛在需求,因為新生嬰兒既無購買住房的能力,也沒購買住房的需要。從另一個角度來看,新生嬰兒的增多會導(dǎo)致家庭的撫育成本增高,家庭的可隨意支配收入減少,對住房的消費(fèi)也隨之減少。人口的機(jī)械增長則對房地產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)實的需求，這些遷入人口絕大多數(shù)是靠購買住房來解決居住問題的。

數(shù)據(jù)來源:歷年《北京市統(tǒng)計年鑒》，北京市統(tǒng)計局2004年、2005年、2006年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。

筆者為了驗證上述想法,收集了北京市1987年到2006年的相關(guān)數(shù)據(jù)，進(jìn)行線性回歸分析。將城鎮(zhèn)人口數(shù)量與商品房需求之間的關(guān)系近似地表示為方程(1)所示：

Q=a0+b0p(1）

其中Q表示房地產(chǎn)需求,用商品房銷售面積來衡量，p表示城鎮(zhèn)人口數(shù)量,a0表示其它影響因素。根據(jù)數(shù)據(jù)資料用EXCLE進(jìn)行回歸分析,R2=0.8793049,說明城鎮(zhèn)人口數(shù)量與商品房銷售面積高度相關(guān),當(dāng)α=0.05時，F(xiàn)=131.1361291>Fα=4.49,說明城鎮(zhèn)人口數(shù)量與商品房銷售面積之間的線性關(guān)系顯著,為Q=3.6376p-2481.8。

另外，將歷年人口自然增長率與銷售面積的數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，R2=0.242364245，說明人口自然增長率與銷售面積之間的相關(guān)性較低?？梢?，城鎮(zhèn)人口數(shù)量與房地產(chǎn)需求之間存在如此高的相關(guān)性，而影響城鎮(zhèn)人口數(shù)量的其中一個因素人口自然增長率與房地產(chǎn)需求的相關(guān)性卻如此之低。由此推斷，影響城鎮(zhèn)人口數(shù)量的另一個因素鄉(xiāng)村人口向城市的遷移率，也即城市化的速度在顯著影響著房地產(chǎn)的需求。

筆者利用國家統(tǒng)計局公布的有關(guān)全國城鄉(xiāng)人口比重的數(shù)據(jù)，以此來近似計算鄉(xiāng)村人口城鎮(zhèn)化速率，進(jìn)而預(yù)測人口從鄉(xiāng)村到城市的遷移對房市的影響。如果假設(shè)在所有年份城鄉(xiāng)人口的自然增長率都相等，那么可以近似地把某年鄉(xiāng)村人口城鎮(zhèn)化速率看作前一年到這一年城鎮(zhèn)人口比重的增長值。

數(shù)據(jù)來源:根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒――2006》相關(guān)資料計算整理。

從表中可以看出,1991年到1995年，一直保持在略高于0.5%的水平；1996年到2003年，一直維持在接近于1.5%的水平。筆者由此推斷，鄉(xiāng)村人口城鎮(zhèn)化率在一段時間呈現(xiàn)出一定的“慣性”。因此，在今后的一段時間內(nèi)將保持在1.23%左右的水平，城市化在今后的五到十年內(nèi)還將推動房地產(chǎn)市場的需求。

二、人口結(jié)構(gòu)

從年齡亞文化群來看，由于不同年齡的消費(fèi)者在行為方式和消費(fèi)需求上表現(xiàn)出明顯的差異性，我國人口的年齡結(jié)構(gòu)變化趨勢對我國經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展也產(chǎn)生著深刻的影響。中國的總體人口結(jié)構(gòu)從“成年型”向“老年型”轉(zhuǎn)變，從而使得房地產(chǎn)剛性需求的主體縮小。然而，其中還有一種現(xiàn)象在改變這種需求的結(jié)構(gòu)，那就是家庭人口結(jié)構(gòu)由“金字塔”型向“倒金字塔”型的轉(zhuǎn)變。在“金字塔”型的家庭人口結(jié)構(gòu)下，家庭人口規(guī)模呈指數(shù)級增長，不斷分解為一個個“核心家庭”，所需房屋的數(shù)量和面積不斷增長，這就是傳統(tǒng)的“分家”模式。在“倒金字塔”的家庭人口結(jié)構(gòu)下，人口數(shù)量自上而下逐層減少。例如現(xiàn)在城市中的部分“三口之家”住進(jìn)了上百平米的商品房中，若干年后隨著兒子的娶媳或者女兒的出嫁，如此大面積的房屋對于兩位老人來說必然會產(chǎn)生部分“閑置”，而房屋的結(jié)構(gòu)和設(shè)施卻未必符合老年人的需求。因此在老年型社會就會產(chǎn)生大量的對諸如老年公寓之類的房屋的需求。

佛朗哥?莫迪利亞尼對經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的巨大貢獻(xiàn)――儲蓄的生命周期假設(shè)，預(yù)測人們在他們的收入相對于終身平均收入較高時進(jìn)行儲蓄，而在其收入相對于終身平均收入較低時進(jìn)行負(fù)儲蓄。一個人的儲蓄隨著青年、成年、壯年、老年經(jīng)理一個由低到高再到低的過程。一個家庭的形成也隨著家庭的形成、擴(kuò)展和解體經(jīng)歷一個由低到高再到低的過程。因此隨著人口的老化，老年家庭的增多，全社會儲蓄總額有減少之勢。預(yù)計本世紀(jì)40年代，中國人口中65歲以上人口將到達(dá)全部人口的22%，勞動年齡的人口增速減緩，“人口紅利”期即將結(jié)束?！叭丝诩t利”帶來了中國的高儲蓄率和高社會勞動生產(chǎn)率。前者的高位增長，為現(xiàn)階段以住房、汽車為主的耐用品消費(fèi)積蓄了充足的消費(fèi)勢能；而后者的不斷提高，為建筑業(yè)和城市建設(shè)的不斷發(fā)展提供了足夠的動能。然而人口結(jié)構(gòu)達(dá)到“拐點(diǎn)”，即撫養(yǎng)比率由下降轉(zhuǎn)為上升后，就進(jìn)入了“人口負(fù)債”期。中國的年齡結(jié)構(gòu)存在著兩個高峰，一個是上世紀(jì)60年代末到70年代初出生的人口，一個是80年代末出生的人口。特別是前者，再經(jīng)過二三十年，他們即將步入老齡階段，那時中國的人口結(jié)構(gòu)將發(fā)生一個大的轉(zhuǎn)變。況且，中國在50年前大力提倡生育，而在30年前又采取了有力的計劃生育措施，使得人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變從一個自發(fā)的過程轉(zhuǎn)變?yōu)樽杂X的過程。因此這一轉(zhuǎn)變一旦到來就不是循序漸進(jìn)，而是極其迅猛的。高儲蓄將逐步用于社會撫育成本，社會勞動生產(chǎn)率也會因為宏觀勞動力的減少而減速增長，房地產(chǎn)的需求也將顯著減少。

三、房地產(chǎn)市場的剛性需求

筆者斗膽認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場的需求分為剛性需求和彈性需求。套用馬斯洛的需要層次理論，彈性需求指為了滿足自身發(fā)展和自我實現(xiàn)的需要而產(chǎn)生的購買房屋的需求，這類需求通常受其他宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響，會存在著需求收入彈性和需求價格彈性；剛性需求指為了滿足自身生存需要而產(chǎn)生的購買房屋的需求，包括人因為時間和空間上的身份轉(zhuǎn)換而產(chǎn)生的需求，通常不受其他宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響。

時間上的身份轉(zhuǎn)換指人由未成年人變?yōu)槌赡耆?，并且隨著結(jié)婚時代的到來,由父母眼中的“孩子”變?yōu)槠拮?丈夫)眼中的丈夫(妻子）。中國傳統(tǒng)的“分家”觀念和過去一個時代家庭人口的“金字塔”結(jié)構(gòu)，使得這種需求格外強(qiáng)烈。然而隨著家庭人口結(jié)構(gòu)朝“4-2-1”的“倒金字塔”結(jié)構(gòu)發(fā)展,這種需求可能會有所減弱。

空間上的身份轉(zhuǎn)換指人由一地遷出而遷往另一地。在當(dāng)前中國，這一現(xiàn)象主要表現(xiàn)為大量農(nóng)村人口流入城市，在城市中購房生存。

剛性需求的產(chǎn)生，既是人類社會發(fā)展的普遍規(guī)律，同時也帶有中國文化根源的特殊性。眾所周知，“房地產(chǎn)”的概念與“家”的概念密切相關(guān)。如果把“家”的概念分為三種，分別用英文表示成“family”、“home”、“house”?！癴amily”，家庭，指家的組織概念；“home”，廣義上的“家”，指家的精神概念；“house”指家的實體概念，與我們所說的“房地產(chǎn)”較為相近。在農(nóng)耕文明中，由于人類的集體勞作和對土地、房屋的依附性，重視“家”的組織概念和實體概念，即“family”和“house”，這使得中國人有著較強(qiáng)的家庭責(zé)任感和對房屋的剛性需求。農(nóng)業(yè)文明中形成的“務(wù)實”的觀念，經(jīng)常忽略家的精神概念“home”，即“家”對人的精神撫慰功能。而在游牧文明和工業(yè)文明中，由于人們的住所較為頻繁地變動，情況則反之。但隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，部分人士已經(jīng)表現(xiàn)出對“家”的精神概念的追求，希望“family”的溫馨和“house”的舒適能夠抹去工作的疲勞和煩惱。

四、結(jié)論與建議

1.人口結(jié)構(gòu)與城市化推動房地產(chǎn)發(fā)展

人口結(jié)構(gòu)的變化和鄉(xiāng)村人口的城鎮(zhèn)化是推動中國房地產(chǎn)發(fā)展的兩臺“馬力發(fā)動機(jī)”，正如筆者前文所述的房地產(chǎn)剛性需求的兩個方面：時間上的身份轉(zhuǎn)換和空間上的身份轉(zhuǎn)換。雖然從短期來看，人口的這兩方面變化還將推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。但從中長期來看，鄉(xiāng)村人口城鎮(zhèn)化的速度已較前一時期有所減緩，并且不可能永無止境地發(fā)展下去；隨著若干年后“人口紅利”轉(zhuǎn)為“人口負(fù)債”，全社會儲蓄率的降低會帶來房地產(chǎn)價格的降低。因此，國民應(yīng)該理性看待房市，警惕長期盲目投資房地產(chǎn)的行為。

2.經(jīng)濟(jì)適用房

房地產(chǎn)市場頑固的剛性需求似乎不受其他宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響，國家的金融和財政政策只能影響它的彈性需求。這也許就是現(xiàn)階段利用金融和財政政策來調(diào)控房價未取到實質(zhì)性效果的原因?！敖?jīng)濟(jì)”的本意就是經(jīng)世濟(jì)民，為了滿足普通市民對于房地產(chǎn)的剛性需求，政府也許應(yīng)該加大力度建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，把房地產(chǎn)需求的“基”給穩(wěn)住。

3.舒適型用房

隨著人們對“家”的精神概念的追求,住宅將從滿足生存需要,實現(xiàn)向舒適型的轉(zhuǎn)變。這就對房地產(chǎn)項目的建材、結(jié)構(gòu)和設(shè)計提出了新的要求，同時房地產(chǎn)開發(fā)商還應(yīng)該在物業(yè)服務(wù)和社區(qū)文化等方面多下功夫,提供房屋核心產(chǎn)品以外的精神文化附加值。

參考文獻(xiàn):

[1]王永德 王杜春:市場營銷學(xué)[M].北京:中國大地出版社,2005

[2]王嘉慧:談人口因素對住宅房地產(chǎn)市場的影響――以威海市為例[J].商場現(xiàn)代化.2007(7):236～237

[3]申 斯:房產(chǎn)市場需求的影響因素分析[J].信陽農(nóng)業(yè)高等?？茖W(xué)校學(xué)報.2007(4):50～51

[4]伊志宏:消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2004

第4篇：房地產(chǎn)需求范文

關(guān)鍵詞：人口老齡化；房地產(chǎn)市場；剛性需求；政策建議

中圖分類號：F274 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）20-0068-02

引言

在中國城市化快速發(fā)展的同時，人口老齡化趨勢也更加明顯。2006年全國老齡辦的《中國人口老齡化發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告》指出，21世紀(jì)是人口老齡化的時代。中國是世界上老年人口最多的國家，而人口老齡化的問題不僅是數(shù)量增多的問題，還存在一系列因為數(shù)量增多和老年人口自身變化引起的其他問題，其中對房地產(chǎn)市場的影響不容忽視（王國軍、劉水杏，2004）。如果把房產(chǎn)看做生活必需品，房地產(chǎn)需求則是剛性的。不同年齡人口對于房地產(chǎn)的需求不同，住房需求的主體集中在青年人口，特別是25—35歲的即將成立家庭的新婚夫婦（趙君麗，2002）。而與此同時，人口老齡化現(xiàn)象日益凸顯，青年人口比重下降，房地產(chǎn)剛性需求也會因此受到影響。本文將討論人口老齡化對房地產(chǎn)剛性需求產(chǎn)生的影響。

一、文獻(xiàn)回顧

（一）購房需求層次觀

學(xué)者們普遍的看法認(rèn)為，購房需求分為兩個層次，一是住房剛性需求，主要是25—35歲人群，這類人群購房是為了滿足基本居住的需要，其需求彈性小，不容易受到市場價格影響；二是住房投機(jī)需求，即彈性需求，主要是35—45歲人群，他們具備一定的購買能力，購房是為了投資或者改善住房的需要，一般為二次購房，其需求彈性大，容易受到房地產(chǎn)價格的影響。從2011年中國指數(shù)研究院的調(diào)查數(shù)據(jù)可得知：購房年齡主要集中在20—39歲，占總數(shù)的75.0%，見圖1。

（二）誤區(qū)及剖析

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房價不斷攀升，特別是近10年以來。房價的不斷高企，使得專家學(xué)者都紛紛研究和預(yù)測房價的未來走勢，他們普遍認(rèn)為，在人民幣匯率不斷上升和國際的大好前景下，基于中國城市化進(jìn)程和中國目前人口基數(shù)大的條件下，房地產(chǎn)需求將會持續(xù)上升，導(dǎo)致房價將會高居不下。在縱觀許多專家學(xué)者關(guān)于未來房地產(chǎn)市場的需求走向的相關(guān)看法之后，我們歸納出以下的3種看法。

1.家庭小型化引致住宅剛性需求增加

有專家認(rèn)為，隨著中國未來家庭住戶趨向小型化，而家庭的小型化意味著家庭結(jié)構(gòu)的簡單化，在總?cè)丝谠黾拥那闆r下，戶數(shù)增多，特別是單人戶、2人戶、3人戶的增加，從而引起住宅需求總量與結(jié)構(gòu)的變動。未來的城市家庭將是以三口之家的核心家庭、兩口之家的老年“空巢”家庭、新婚無子女家庭和單身住戶為主體，這就在很大程度上決定了我國未來城市住宅需求單位將趨于小型化，兩室一廳和一室一廳的需求量將增加；另一方面，由于住戶總數(shù)的增多，將導(dǎo)致住宅需求總量的增加（趙君麗，2002）。

2.人口總數(shù)增多帶來房地產(chǎn)需求的上升

有學(xué)者認(rèn)為，從把房子看做生活的必需品來說，房地產(chǎn)需要是剛性的，人口的多少可以體現(xiàn)房地產(chǎn)需求的一般趨勢，在人均居住面積不變的情況下，人口的增加和聚集必然會增大對住房總量的需求（謝琛、袁建華，2010）。在中國人口基數(shù)大，未來人口數(shù)量必定是增長的前提下，即使人口老齡帶來青年人口數(shù)量下降，但人口增加必然使得房地產(chǎn)市場需求的持續(xù)上漲。

3.人口老齡化增加住宅需求

還有一部分專家認(rèn)為，老人出于養(yǎng)老的需求，與子女一起居住會存在著諸多的不便。如兩代人生活習(xí)慣、思想觀念的差異，作息時間不同，處理問題意見不一，再加上日常起居不便，住在一起時間短尚能忍受，時間一長難免出現(xiàn)矛盾。由于這兩個方面的作用，未來對住宅的需求會進(jìn)一步上升（李曉娥，2005）。

學(xué)界與社會的觀點(diǎn)大多數(shù)認(rèn)為，中國人多，所以房地產(chǎn)市場需求大。但是以上的觀點(diǎn)存在一定的誤區(qū)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，即使未來家庭小型化會引起房屋需要的套數(shù)增多，但是忽視了未來以剛需為主要住房需求的青年人口數(shù)量的減少，兩者巨大的差異可能無法彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場需求的缺口。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，人口總數(shù)增多就會帶來房地產(chǎn)需求的上升，并沒有考慮到購房者年齡結(jié)構(gòu)變化對房地產(chǎn)需求的影響。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，老年人所帶來的需求會讓房地產(chǎn)市場上升，而實際上青年人住房的剛需才是房地產(chǎn)市場的主力，所以青年人口下降會帶來房地產(chǎn)市場需求的下降，而不是上升。

二、人口老齡化對房地產(chǎn)市場剛性需求影響

（一）定量分析

在此，借用馬忠東、呂智浩、葉孔嘉（2010）的《勞動參與率與勞動力增長》中的預(yù)測數(shù)據(jù)。在考慮生育政策的適度轉(zhuǎn)變包括允許獨(dú)生子生育二胎，從2025年開始，總和生育率（總和生育率：指假設(shè)婦女按照某一年的年齡別生育率度過育齡期，平均每個婦女在育齡期生育的孩子數(shù)）調(diào)整至2，其后保持不變的情況下，各個年齡階層人口未來的勞動力人口數(shù)量變化，以下為未來各年齡勞動力人口分年齡組預(yù)測結(jié)果2。

從圖2中可以直觀看出，2010—2050年間，隨著人口老齡化時代的到來，老齡人口逐漸增多，相應(yīng)地，25—34、35—44歲兩個年齡段人口總體呈現(xiàn)出下降的趨勢，這意味著我國在未來40年間，由于這兩個年齡段人口數(shù)量的下降導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場需求的下降是必不可免的。

（二）定性分析

以上，筆者已經(jīng)從定量的角度分析了20—39歲年齡階段的人口變化對住房有剛性需求的影響，用數(shù)據(jù)說明了人口老齡化將會使得20—39歲人群規(guī)模減小，從而引起房地產(chǎn)剛需的下降。從定性的角度深度分析20—39歲人群的如何從人口規(guī)模減少的其他方面引起房地產(chǎn)市場剛需下降，概況而言，主要有兩點(diǎn)原因：（1）人口老齡化降低社會購買力，引起房地產(chǎn)市場的有效需求降低；（2）人口老齡化影響社會消費(fèi)使得住房需求降低。此外，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的剛需的下降，在人口老齡化拐點(diǎn)出現(xiàn)前后將會抵消其他影響因素，成為必然趨勢。

1.人口老齡化降低社會購買力引起房地產(chǎn)市場的剛性需求降低

老齡人口的增多使得社會撫養(yǎng)率（撫養(yǎng)比率：這個社會沒有工作能力的人的比例上升）（哈繼銘，2007），減少人均可支配收入，“擠出”住房開支從而削弱房地產(chǎn)有效需求。首先，住房的剛需必然隨著剛需人口的減少而減少。在人口老齡化對房地產(chǎn)市場剛性需求影響的定量分析中，我們看到，20—39歲人口對于住房剛需是呈正相關(guān)，也就是說，在青年人口下降的情況下，住房的剛需是會因此而下降。其次，撫養(yǎng)比率的增加降低家庭可支配收入，沉重的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)將會推遲或者甚至減少住房開支。根據(jù)生命周期理論，人進(jìn)入老年以后，勞動力逐漸喪失，創(chuàng)造社會財富的能力逐漸變?nèi)酰漯B(yǎng)老費(fèi)用，除了依靠自己的積蓄外，社會和家庭也需要承擔(dān)。從目前的生育政策的改革方向來看，“四、二、一”的家庭將會占據(jù)大多數(shù)，不少子女婚后會與父母同居一室?？梢?，家庭供養(yǎng)老人的壓力十分巨大。

綜上所述，人口老齡化不僅使得社會財富向老齡人口流動，侵占了更多的社會資源，而且日益加重的撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)擠占了家庭可支配的收入，使得住房購買力整體下降。

2.人口老齡化必然使得人口結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)的改變，從而使得社會消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生同向的變化

隨著老年人口占總?cè)丝诘谋戎夭粩嘣黾樱瑥酿B(yǎng)老的開支來看，養(yǎng)老可以把養(yǎng)老的費(fèi)用內(nèi)部化，由家庭內(nèi)部成員提供養(yǎng)老服務(wù)，而社會化養(yǎng)老需要家庭提供養(yǎng)老費(fèi)用，這將擴(kuò)大家庭消費(fèi)中服務(wù)占消費(fèi)結(jié)構(gòu)的比重（馬曉君，2004）。

當(dāng)社會中老年人口不斷增多時，一方面，老年人會為自己儲存一部分資金，以預(yù)防疾病醫(yī)療需要大量開支所帶來的不確定性風(fēng)險；另一方面，子女也會為減輕父母醫(yī)療費(fèi)用等壓力而進(jìn)行資金上的儲蓄與安排，從而提高整個社會的儲蓄水平，降低社會人均消費(fèi)率的增長。儲蓄水平的提高對于必然會擠占住房開支，從而對住房剛需造成負(fù)面的影響。實證研究表明，20—23歲、36—40歲年齡段人口對于房地產(chǎn)需求影響較大（謝琛、袁建華，2010），而20—23歲尚不完全具備買房的能力，多是在親朋好友以及父母的幫助下得以滿足住房需求，而人口老齡化使得這部分人口數(shù)量降低，直接減少剛性需求，而住房的剛需一旦滿足后，受供養(yǎng)壓力的影響，人均可支配收入降低，在較長時間里不會有改善性住房需求。

房地產(chǎn)市場的剛需的下降，在人口老齡化拐點(diǎn)出現(xiàn)左右將會抵消其他影響因素，成為必然趨勢。2025年左右，小戶型家庭的增加以及城市化人口增長所引起的住房需求的增長將會被人口老齡化所帶來的老齡人口的增多抵消，從而最終使得房地產(chǎn)市場剛需降低。

三、結(jié)論與政策建議

綜上所述，人口老齡化問題切實地影響了我國的人口總量與人口結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)市場的剛性需求影響巨大而且深遠(yuǎn)。同時，老齡化問題也非一朝一夕可以改變，因此老齡化問題對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生長遠(yuǎn)影響的這一趨勢難以扭轉(zhuǎn)。基于這個問題的嚴(yán)峻性，我國政府亟需審視我國的人口政策，同時防范房地產(chǎn)市場未來可能面臨的危機(jī)與挑戰(zhàn)也勢在必行。

參考文獻(xiàn)：

[1] 哈繼銘.人口結(jié)構(gòu)與城市化推動房地產(chǎn)發(fā)展[J].中國房地信息，2007，（7）.

[2] 李曉娥.人口老齡化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展探微[J].中國人口科學(xué)，2005，（S1）.

[3] 馬曉君.中國人口老齡化對消費(fèi)結(jié)構(gòu)的影響初探[J].遼寧經(jīng)濟(jì)，2010，（6）

[4] 馬忠東，呂智浩，葉孔嘉.勞動參與率與勞動力增長：1982—2050年[J].中國人口科學(xué)，2010，（1）.

[5] 王國軍，劉水杏.房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)研究[J].經(jīng)濟(jì)研究，2004，（8）.

第5篇：房地產(chǎn)需求范文

1、馬斯洛需求層次理論概述 

美國著名社會心理學(xué)家亞伯拉罕·馬斯洛，在1943年《人類動機(jī)的理論》中首次提出了需求層次理論，該理論將人類需求由低到高劃分為五個層次。各層次需求的主要內(nèi)容如下： 

1.1生理需求是指包括饑、渴、衣、住、性等方面來維持自身生存的最基本、最強(qiáng)烈的需要。 

1.2安全需求，主要是對自身安全、身心健康保障、資源占有性、工作保障等的要求，避免失業(yè)和喪失財產(chǎn)的威脅。 

1.3社交需求，是社交感和歸屬感的獲得。包括兩方面：一是渴望擁有和諧的人際關(guān)系，人與人互相信任、忠誠；二是渴求自己歸屬于群體，成為該群體中的成員。 

1.4尊重需求，即對個人成就或自我價值的自我感覺，分為內(nèi)外部兩方面的尊重。內(nèi)部尊重就是人的自尊，指一個人覺得自己擁有勝任力、堅強(qiáng)的信念、自主拍板權(quán)。外部尊重就是得到別人的尊重，指一個人希望獲得別人的信賴和高度評價，擁有社會地位。馬斯洛認(rèn)為，滿足尊重需求，本人將會信心十足，滿腔熱情，感到自我有用性。將其化作行為動力，具有持久的激勵作用。 

1.5自我實現(xiàn)需求，最大限度地發(fā)揮個人潛能，完成與自己能力相當(dāng)?shù)墓ぷ?，個人理想得以實現(xiàn)。它是最高級別的需求，從自己稱職的工作中獲得幸福感和滿足感。 

2、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)人力資源管理中的問題 

2.1培訓(xùn)不足 

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)招聘的新員工經(jīng)驗不足，知識層次不高，要擔(dān)任重責(zé)，還需要增強(qiáng)對員工的培訓(xùn)。但現(xiàn)狀是員工在入職前不經(jīng)過系統(tǒng)的培訓(xùn)，或者培訓(xùn)幾天理論知識后直接走馬上任；培訓(xùn)內(nèi)容和員工個人需求不相關(guān)，工作實際作用不明顯；企業(yè)方面只為短期利益對培訓(xùn)重視不夠、培訓(xùn)管理不規(guī)范、培訓(xùn)方式單調(diào)、缺乏長遠(yuǎn)的培訓(xùn)評價體系、員工學(xué)習(xí)的積極性不足等。 

2.2業(yè)績考核制度不完善 

房地產(chǎn)企業(yè)完全用業(yè)績衡量員工素質(zhì)高低，此考核方式其實存在很大弊端。例如，單一化的問題考核，過于主觀的考核過程，單調(diào)死板的考核機(jī)制，片面化的考核內(nèi)容。重要的是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，沒有相應(yīng)的監(jiān)督部門，這讓考核結(jié)果無法對外公開。 

2.3企業(yè)文化的作用有待發(fā)揮 

企業(yè)文化是企業(yè)發(fā)展的靈魂，積極向上的企業(yè)文化能夠激發(fā)員工努力拼搏的士氣。但是我國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒有足夠重視企業(yè)文化的凝聚作用，企業(yè)文化在企業(yè)人力資源管理中作用亟待提升。房地產(chǎn)企業(yè)對本企業(yè)文化沒有深入發(fā)掘，科學(xué)總結(jié)，合理應(yīng)用，以致未能使職工形成自覺的責(zé)任感，員工個人價值取向與企業(yè)管理理念、發(fā)展戰(zhàn)略不甚相符合，員工個人奮斗目標(biāo)，企業(yè)經(jīng)營理念難以達(dá)成共識。 

3、從馬斯洛需求層次理論在房地產(chǎn)業(yè)人力資源管理中的應(yīng)用 

3.1滿足最低端的生理與安全的低層次需求 

首先應(yīng)該從低級需要做起，建立合理的薪酬福利制度和設(shè)計合理的工作時間、安全的工作條件，保障員工的日常生活所需和生理、身體的安全。比如為員工購買五險一金、設(shè)立員工餐廳和宿舍，為員工提供除工作外的健身場所和基礎(chǔ)設(shè)施等。進(jìn)行物質(zhì)薪酬獎勵時實行“按勞分配”原則.將崗位責(zé)任制、目標(biāo)管理和物質(zhì)報酬結(jié)合起來。實現(xiàn)以優(yōu)秀的工作環(huán)境和工作條件吸引高素質(zhì)人才，創(chuàng)辦優(yōu)質(zhì)的福利條件留住高層次人才。 

3.2滿足基于需求層次中間的社交需求 

面對現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)工作壓力大的現(xiàn)狀，企業(yè)要為員工安排必要的工作之外一些有益的聯(lián)誼活動，設(shè)置文化交流休閑中心，促進(jìn)員工之間的交流。建立友好和諧的員工關(guān)系，采用人性化管理，開展企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和員工座談會；發(fā)揮企業(yè)工會作用，暢通員工訴求渠道，尊重員工的需求和人格發(fā)展，讓員工有一種家的溫暖。通過以上各種形式幫助員工建立良好的社交人際關(guān)系，有效地緩解員工工作和生活的壓力，從而提高企業(yè)生產(chǎn)效率，減少員工流失率和優(yōu)秀人才跳槽率。同時通過這些活動逐漸形成自己富有特色的企業(yè)文化，引導(dǎo)員工為達(dá)成企業(yè)的共同愿景而一起努力。 

3.3企業(yè)還要著眼于員工的尊重需求 

馬斯洛認(rèn)為，人越受到尊重，重視越多，學(xué)習(xí)和工作方面就會越加努力。因此企業(yè)要尊重員工.重視員工，盡量滿足員工提出的合理建議和要求。在制定與員工管理相關(guān)的政策時，多多與員工溝通，征求員工意見，采納員工合理建議.肯定員工能力，從而激發(fā)員工的工作熱情，使員工樹立以單位為家的主人翁精神。企業(yè)要表揚(yáng)業(yè)績突出、表現(xiàn)好的員工，讓員工覺得自己是企業(yè)里的一份子。這樣員工也就會不遺余力的努力工作，爭取認(rèn)同。對于有能力的員工，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者也要適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行信任授權(quán)，得到了領(lǐng)導(dǎo)者的授權(quán)，也就得到了領(lǐng)導(dǎo)者的信任。最終實現(xiàn)可以滿足員工的自尊心和自信心，產(chǎn)生充足感和歸屬感。 

3.4完善員工培訓(xùn)制度，實現(xiàn)員工長遠(yuǎn)成長 

構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)專業(yè)化、時代化和個性化的人員培訓(xùn)制度。 

3.4.1從企業(yè)頂層設(shè)計層面加大培訓(xùn)體系的投入力度，可以從培訓(xùn)課程體系、師資隊伍、人才信息庫、培養(yǎng)機(jī)制等方面的建設(shè)出發(fā)，加強(qiáng)資源投入、方法完善，機(jī)制構(gòu)建。最終構(gòu)建符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展需求的培訓(xùn)體系。

    　3.4.2開展全方位員工基本專業(yè)知識培訓(xùn)，結(jié)合靈活多樣的培訓(xùn)方式?？梢耘囵B(yǎng)內(nèi)部員工講師，也可以外請經(jīng)驗豐富的講師，也可以將員工送到專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。經(jīng)常深入生產(chǎn)現(xiàn)場，豐富自己的實踐知識。 

3.4.3房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部使用一崗多配式，不同崗位輪崗式等培訓(xùn)方式。將崗位低級員工安排在高一級的專業(yè)崗位見習(xí)，提高綜合管理能力；將專業(yè)素質(zhì)較好的員工，調(diào)到銷售或綜合運(yùn)營管理部門，提高綜合素質(zhì)，培養(yǎng)綜合復(fù)合型人才。 

3.4.4注重培訓(xùn)效果，完善培訓(xùn)評價體系構(gòu)建，通過多渠道、多方式制定量化的培訓(xùn)評價指標(biāo)，建立員工培訓(xùn)檔案并實行定期測評，跟蹤員工培訓(xùn)后的成長變化，檢驗培訓(xùn)是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。認(rèn)真總結(jié)培訓(xùn)中的成功之處和不足之處，提出持續(xù)改進(jìn)的措施。 

3.4.5建立公平合理、多元化的績效激勵機(jī)制 

房地產(chǎn)企業(yè)從自身的發(fā)展戰(zhàn)略和運(yùn)營特點(diǎn)出發(fā)，結(jié)合自身所處的不同發(fā)展階段，量身定制本企業(yè)自己的動態(tài)績效管理體系和薪酬機(jī)制。制定時要做到主客觀相結(jié)合，能夠體現(xiàn)公平性、合理性及可操作性。與時俱進(jìn)地進(jìn)行考核制度的創(chuàng)新，包括考核細(xì)則、考核尺度。 

根據(jù)馬斯洛理論，人的需求是多層次多元化的，每個人的需求是有個體差異的，這就要求在制定薪酬時要做到因人而異。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)設(shè)計多樣化的薪酬。如，在房地產(chǎn)企業(yè)建筑施工部門，實行依據(jù)勞動量大小分配薪酬；在房地產(chǎn)集團(tuán)公司，依據(jù)出資額或所占股份進(jìn)行利益分配；在銷售部門，按照員工銷售業(yè)績發(fā)放薪酬；在策劃部門，根據(jù)策劃方案產(chǎn)生的實際效果分配薪酬；在高級管理人員中，依據(jù)他們對公司貢獻(xiàn)率分配薪酬，還可以附加期權(quán)激勵。最大限度激發(fā)每個員工的潛能，實現(xiàn)人盡其才.才盡其職。 

第6篇：房地產(chǎn)需求范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)周期；波動因素

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）01-00-01

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動理論

經(jīng)濟(jì)周期是指經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象或變量在連續(xù)過程中重復(fù)出現(xiàn)漲落的情況，所強(qiáng)調(diào)的是再現(xiàn)性、重復(fù)性，同樣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，是指對于房地產(chǎn)市場供求的周期性漲落波動變化。

一般來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動劃分為 5 個階段：第一階段：政府實行擴(kuò)張性財政政策、失業(yè)率高，國家采取相應(yīng)的通貨膨脹，抵押貸款利率低，收入呈現(xiàn)上升趨勢，住宅需求增加。第二階段：房地產(chǎn)交易活躍，房價上升，建造成本增加，房屋銷售形勢樂觀，投資進(jìn)入市場，貸款利率降低，因此房屋需求擴(kuò)大，不斷提高房屋供給以滿足增長的需求。第三階段：房地產(chǎn)需求的增長逐步穩(wěn)定，但因為房地產(chǎn)開發(fā)商的投資量過大而造成了房地產(chǎn)過剩的供給，房地產(chǎn)空置率和存貨增加，投資利潤有所下降，同時通貨膨脹率快速上升，利率上升，貸款難度增加，房價開始下降。第四階段：房地產(chǎn)開發(fā)活動趨緩，房屋銷售難度增加，空置率逐步提高。第五階段：宏觀經(jīng)濟(jì)衰退時，房地產(chǎn)的需求狀況發(fā)生變化，房地產(chǎn)價格急劇下降。

二、我國房地產(chǎn)周期波動特征與原因

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度呈現(xiàn)高增長率但又小幅高低交替的周期性波動，主要有以下原因：第一，土地是不可再生資源，長期來看房地產(chǎn)價格是增長的，在增長型的經(jīng)濟(jì)形勢下，供給和需求的長期趨勢表現(xiàn)為正斜率上升，后一輪循環(huán)的峰頂總是比前一輪的高。第二，在繁榮階段，開發(fā)商、銀行的過度樂觀供給大于需求；在不樂觀階段則相反，導(dǎo)致供給的波動往往比需求的波動更大。 第三，時滯效應(yīng)使開發(fā)商信息時效性不強(qiáng)，需求循環(huán)經(jīng)常領(lǐng)先于供給循環(huán)一段時間。

三、房地產(chǎn)業(yè)周期波動影響因素分析

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的內(nèi)生因素

1.1房地產(chǎn)市場供給與需求的矛盾。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的直接原因是房地產(chǎn)市場供需的矛盾。房地產(chǎn)供需的自身變動，不僅受到房地產(chǎn)價格彈性等內(nèi)部傳導(dǎo)因素的影響，而且還受到來自宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響，因此房地產(chǎn)供給與需求關(guān)系的變化過程，可以看為外部因素的沖擊與內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制的綜合作用過程，實際上也就成為直接影響房地產(chǎn)周期波動的主要因素，房地產(chǎn)供給與需求矛盾通過銷售利潤，開發(fā)成本和市場價格等幾個指標(biāo)，最終反映在房地產(chǎn)投資的變化上是資規(guī)模的大小引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資走向的收縮或擴(kuò)張，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性的變化。

1.2消費(fèi)者對房地產(chǎn)價格的未來預(yù)期。房地產(chǎn)波動的主要動因是房地產(chǎn)價格的預(yù)期。一方面， 房地產(chǎn)價格漲跌的預(yù)期將會直接影響到房地產(chǎn)消費(fèi)者的購買行為；另一方面，從房地產(chǎn)的投資需求來看，如果預(yù)期未來的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢不樂觀，則市場對可投資的物業(yè)的需求量和土地的需求量將減少，從而，導(dǎo)致房地產(chǎn)的變化和波動，相反，如果預(yù)期未來的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展勢頭很樂觀，則市場對物業(yè)的需求量和土地的需求量都將有所增加。

1.3房地產(chǎn)本身帶來的收益率。一般而言，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期收益率升高時，開發(fā)商會追加投資；當(dāng)預(yù)期收益率降低時，開發(fā)商的投資行為就會變得小心謹(jǐn)慎。因此，收益率的高低是開發(fā)商最為關(guān)注的問題之一，市場競爭始終存在，任一個房地產(chǎn)開發(fā)商不可能長久地獲得高出社會平均投資收益水平的超額利潤，從而使房地產(chǎn)開發(fā)的收益率逐漸下降到社會平均水平，甚至低于社會平均水平。此時，明智的新投資者將不再加入，而原有部分投資者退出，因此，房地產(chǎn)市場上的新增供給量開始出現(xiàn)降低現(xiàn)象，而隨著房地產(chǎn)消費(fèi)的上升，投資需求的增加，市場吸光了超量的供給，開發(fā)商的收益又會出現(xiàn)回升，當(dāng)回升到一定水平時，又會有新的投資者再入房地產(chǎn)主行列，房地產(chǎn)市場就是這樣周而復(fù)始地運(yùn)行，形成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的外生因素

2.1宏微觀政策因素的導(dǎo)向。政策因素主要是經(jīng)濟(jì)管理部門的政策性調(diào)整對房地產(chǎn)運(yùn)行形成政策沖擊，這主要包括貨幣、財政、投資、金融政策等，這是政府應(yīng)對房地產(chǎn)市波動實行宏觀調(diào)控。國家政策對房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)為代表的各要素進(jìn)行調(diào)控，從而影響了周期波動。

2.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的變動。國民經(jīng)濟(jì)增長率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間存在十分緊密的關(guān)系。經(jīng)濟(jì)繁榮階段，緊縮通貨膨脹與政府利率的提高等政策沖擊， 由投資、消費(fèi)構(gòu)成的房地產(chǎn)需求分別在宏觀緊縮政策下降低，導(dǎo)致社會資源率先從房地產(chǎn)領(lǐng)域率先退出，房地產(chǎn)市場先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入收縮期，并且收縮階段持續(xù)時間長于宏觀經(jīng)濟(jì)。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)蕭條時，房地產(chǎn)市場也面臨蕭條困境，這會迫使政府刺激經(jīng)濟(jì)，采取擴(kuò)張性的政策促使經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時在房地產(chǎn)價格和收入需求彈性等房地產(chǎn)特有的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張傳導(dǎo)作用下，社會生產(chǎn)資源就會向帶有國民經(jīng)濟(jì)前導(dǎo)性和基礎(chǔ)性特征的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這就帶動房地產(chǎn)先走出困境，從而帶動宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入繁榮期。

2.3國民收入水平。消費(fèi)水平和社會購買力的上升或降低和可供投資的資源數(shù)量的隨國民收入變化而變化。從總體上分析，當(dāng)收入水平變動作為外部沖擊形成后，以及在房地產(chǎn)收入需求彈性等內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制的作用下，不但會影響房地產(chǎn)消費(fèi)需求，還會影響房地產(chǎn)投資需求。對于收入水平影響房地產(chǎn)需求的傳導(dǎo)機(jī)制：一方面，消費(fèi)者對房地產(chǎn)物業(yè)的支付水平受收入變動的影響，而支付能力的高低影響到房地產(chǎn)需求水平，另一方面， 消費(fèi)者對財富積累的預(yù)期也會受到收入水平變動影響。

2.4社會發(fā)展因素是周期波動的重要原因。隨著物質(zhì)生活水平和精神文明素質(zhì)的提高，房地產(chǎn)消費(fèi)的觀念和購買行為對房地產(chǎn)產(chǎn)生產(chǎn)生的影響越來越大，這直接引發(fā)公眾對房地產(chǎn)的功能需求、價值需求以及對居住環(huán)境的需求將進(jìn)一步影響房地產(chǎn)的市場和需求空間，與此同時，隨著城市化的推進(jìn)，城市基礎(chǔ)設(shè)施與普通住宅的需要的矛盾將極大地加劇，并且這也將影響著人口增長、人口流動和交通運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展，而這些因素又進(jìn)一步反向力量，對地價上漲和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生強(qiáng)烈的持久作用，最后影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動。

四、結(jié)束語

2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)過后，面對經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與房價居高不下的壓力，我國進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)了對房地產(chǎn)的調(diào)控，加之房地產(chǎn)市場本就帶有政府主導(dǎo)性的色彩，政策因素對房地產(chǎn)周期的影響越來越大，當(dāng)前房地產(chǎn)的周期處于高漲-減速的發(fā)展階段，我國房地產(chǎn)周期進(jìn)入了調(diào)整期。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊慎.房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)[ M] .北京：中國建筑工業(yè)出版社，2002.

第7篇：房地產(chǎn)需求范文

1.房地產(chǎn)的貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制。房地產(chǎn)的價格會受到利率高低的影響。第一，房地產(chǎn)價格的財富效應(yīng)。房價的上升增加了消費(fèi)者的名義財富值，導(dǎo)致消費(fèi)增加，加大需求量，同時上升的房價會增加消費(fèi)者對自身未來收益的預(yù)期值，同樣增加消費(fèi)，擴(kuò)大需求量。第二，托賓的Q投資效應(yīng)。一個國家對房地產(chǎn)行業(yè)的投資會通過刺激社會消費(fèi)進(jìn)而擴(kuò)大總投資和總需求，導(dǎo)致總產(chǎn)出擴(kuò)大的路徑最終影響整個國民經(jīng)濟(jì)。第三，房地產(chǎn)價格的信貸效應(yīng)。很多資金需求者會以房地產(chǎn)為抵押向銀行借款，因此若房地產(chǎn)價格升高，直接會影響到控制這些抵押物的銀行的資產(chǎn)負(fù)債情況；反之銀行的信貸政策也是房地產(chǎn)商是否進(jìn)行投資的決定因素。房地產(chǎn)價格上漲，會通過推動整體信貸規(guī)模上漲的方式推動投資和產(chǎn)出，而房地產(chǎn)價格下跌，會在一定程度上萎縮全國信貸規(guī)模，對投資和產(chǎn)出起負(fù)向刺激作用。

2.房地產(chǎn)對貨幣需求的影響。企業(yè)和居民對貨幣需求的動機(jī)會因為房地產(chǎn)價格的波動而發(fā)生改變，貨幣需求的總量也會因此發(fā)生變化。第一，房地產(chǎn)價格上升的同時，人們的名義財富也會有所變化，也就刺激了貨幣需求。第二，房地產(chǎn)價格上升會帶動交易量的增加，交易必然會用到貨幣，市場上對貨幣需求量因此就會增加。第三，房地產(chǎn)價格上漲以后，房地產(chǎn)的持有量就會增加，相應(yīng)的貨幣持有量就會減少，也就是說人們的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)會發(fā)生變化，貨幣持有需求的減少，貨幣需求從而會降低。由此可見，房地產(chǎn)對貨幣需求產(chǎn)生的影響是多方面的，三種因素相互作用，從不同的角度影響貨幣政策，因此房地產(chǎn)價格波動會對貨幣需求造成不確定性的影響。

二、貨幣政策對我國房地產(chǎn)市場的影響

貨幣政策的變動影響宏觀經(jīng)濟(jì)狀況，在這個過程中會涉及房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生源自于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的過度投資，雖然在一定程度上保證了該行業(yè)的平穩(wěn)快速發(fā)展，但同時也帶來了房價持續(xù)增高不下的狀況，面對這一現(xiàn)象中國人民銀行也有相應(yīng)的措施，提高個人住房貸款利率，壓縮投資和需求。

1.資金供應(yīng)量對房地產(chǎn)市場的影響。適量的貨幣資金流入到房地產(chǎn)市場中可以在一定程度上減輕房地產(chǎn)交易的資金壓力，擴(kuò)大需求量，從而促進(jìn)價格的確定和成交，同時充足的資金供給使得利率相對降低，即房地產(chǎn)商的資金成本下降，促進(jìn)房地產(chǎn)投資。從宏觀角度看，寬松的貨幣供給會涉及經(jīng)濟(jì)社會的各個方面的發(fā)展，其中消費(fèi)者收入的增加使得居民手中名義財富得以增長，進(jìn)而增加居民對房地產(chǎn)等耐用品的購買；然而過度的貨幣供給會產(chǎn)生通貨膨脹，此時房地產(chǎn)價格的上漲是一種假象，此時房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。

2.信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響。第一，房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房開發(fā)初期需要大量的資金支持，而其獲取資金的來源主要是向銀行借款。寬松的貨幣政策使得房地產(chǎn)開發(fā)商更容易獲得所需資金，充足的資金供給能夠有效的加速房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)，直接結(jié)果體現(xiàn)在產(chǎn)出量的快速增加，供給的增多又會進(jìn)一步通過供需規(guī)律影響價格。第二，分期付款是促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)的有力工具，信貸約束放松會導(dǎo)致消費(fèi)者更易獲得房地產(chǎn)抵押貸款，進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)需求，從而推動房地產(chǎn)價格上漲；房貸的條件放松會增加對房地產(chǎn)的需求，且由于一般以房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行接待房地產(chǎn)價格變動將影響信貸規(guī)模，進(jìn)而影響消費(fèi)和投資，最終影響宏觀經(jīng)濟(jì)。第三，資金需求方的真實財富值會隨著房地產(chǎn)市場價格的變化而變化，進(jìn)而會根據(jù)資金需求狀況調(diào)整其借貸需求。第四，銀行信貸政策的寬松與緊縮受其資產(chǎn)負(fù)債擁有情況的影響，由于銀行會接受以房地產(chǎn)為抵押的信貸業(yè)務(wù)，因此房地產(chǎn)價格的變化通過影響銀行的資產(chǎn)進(jìn)而影響銀行的信貸政策，上世紀(jì)中期東南亞各國歷史經(jīng)驗表明房地產(chǎn)價格的變動對資金信貸具有顯著影響。

第8篇：房地產(chǎn)需求范文

財富效應(yīng)

財富效應(yīng)包括兩個方面：正財富效應(yīng)和負(fù)財富效應(yīng)。相應(yīng)地，房地產(chǎn)泡沫的財富效應(yīng)可以分為泡沫形成階段的正財富效應(yīng)和泡沫破滅階段的負(fù)財富效應(yīng)。

房地產(chǎn)泡沫形成階段的正財富效應(yīng)。在房地產(chǎn)泡沫形成階段，房地產(chǎn)價格持續(xù)上升，泡沫程度不斷增加，房地產(chǎn)價格將繼續(xù)上升的預(yù)期形成，人們堅信房地產(chǎn)價格會繼續(xù)漲下去。此時，因房地產(chǎn)價格上漲，人們的財富確實增加了，于是人們的邊際消費(fèi)傾向增加。同時，房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可分割性、不可移動性、不易滅失、易于管理、管理成本低等特性，決定了它是一種優(yōu)越的抵押品。房地產(chǎn)資產(chǎn)價格的上漲使其所有者可以用其進(jìn)行更高額度的消費(fèi)融資，從而增加其消費(fèi)支出。消費(fèi)增加通過乘數(shù)效應(yīng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)總量的增長，經(jīng)濟(jì)總量的增長又進(jìn)一步促進(jìn)消費(fèi)增加和資產(chǎn)價值的增長，使房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)加深。這樣，在房地產(chǎn)泡沫形成階段，人們的財富增長與房地產(chǎn)泡沫之間形成一種正反饋機(jī)制，從而放大了泡沫形成階段的正財富效應(yīng)，房地產(chǎn)價格也處于發(fā)散狀態(tài)，越來越偏離其基礎(chǔ)價格。

房地產(chǎn)泡沫破滅階段的負(fù)財富效應(yīng)。在房地產(chǎn)泡沫破滅階段，房地產(chǎn)價格持續(xù)下跌，人們對房地產(chǎn)完全喪失信心，房地產(chǎn)價格將繼續(xù)下降的預(yù)期形成，人們堅信房地產(chǎn)價格會繼續(xù)下降。此時，因房地產(chǎn)價格下降，人們的財富縮水了，邊際消費(fèi)傾向也隨之下降，消費(fèi)下降的乘數(shù)效應(yīng)使經(jīng)濟(jì)總量的增長率下降。經(jīng)濟(jì)增長率的下降又進(jìn)一步促進(jìn)消費(fèi)和資產(chǎn)價值的縮水，使房地產(chǎn)價格繼續(xù)下降。這樣，房地產(chǎn)泡沫破滅階段，人們的財富縮水與房地產(chǎn)價格下降之間形成一種負(fù)反饋機(jī)制，使房地產(chǎn)價格逐步收斂，并回歸到其基礎(chǔ)價格。

強(qiáng)化效應(yīng)

房地產(chǎn)泡沫的“強(qiáng)化效應(yīng)”和“超前效應(yīng)”是針對經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期而言的。在房地產(chǎn)泡沫的形成時期，房地產(chǎn)價格不斷上升，開發(fā)商所開發(fā)的房屋的抵押價值明顯上升，開發(fā)商和銀行都會形成房地產(chǎn)價格繼續(xù)上升的預(yù)期，銀行會把房地產(chǎn)貸款視為優(yōu)質(zhì)貸款，從而改善開發(fā)商的信貸條件，使開發(fā)商獲得更多的貸款繼續(xù)擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。在土地、項目、資金都有限的條件下，大規(guī)模的資金投入房地產(chǎn)開發(fā)必然從供給層面加深房地產(chǎn)泡沫。同時，公眾也會形成房地產(chǎn)價格繼續(xù)上升的預(yù)期，投機(jī)性購房大量增加，在房屋供給短期無彈性的情況下，強(qiáng)大的需求會拉動房地產(chǎn)價格繼續(xù)上升，形成需求層面推動的房地產(chǎn)泡沫。

此外，房地產(chǎn)泡沫在經(jīng)濟(jì)周期中還具有超前效應(yīng)，即房地產(chǎn)業(yè)的波動超前于宏觀經(jīng)濟(jì)的波動。

賭場效應(yīng)

房地產(chǎn)泡沫的“賭場效應(yīng)”是指房地產(chǎn)市場充滿了非理性投機(jī)行為而導(dǎo)致的泡沫或狂熱。當(dāng)房地產(chǎn)市場泡沫泛濫、投機(jī)成風(fēng)、人們表現(xiàn)為驚人的價格幻覺和大眾癲狂時，房地產(chǎn)市場則表現(xiàn)出典型的賭場性質(zhì)。當(dāng)整個社會熱衷于泡沫賭博時，人們會放棄物質(zhì)生產(chǎn)部門的生產(chǎn)而追逐泡沫帶來的利益，放棄物質(zhì)財富的創(chuàng)造而追逐泡沫帶來的“貨幣幻覺”。這種泡沫賭博只是鈔票搬家，貨幣財富在不同主體之間再分配的一種“零和博弈”，它并不能增加社會福利，而且輸家所失會大于贏家所得。所以，要想依靠房地產(chǎn)泡沫投機(jī)使一個國家或全體參與者富裕起來，那純粹是一種幻想。

有泡沫就必有風(fēng)險，而且泡沫越嚴(yán)重風(fēng)險越大，這是泡沫運(yùn)行的“風(fēng)險效應(yīng)”。

外部效應(yīng)

房地產(chǎn)泡沫的外部效應(yīng)是指房地產(chǎn)泡沫對國民經(jīng)濟(jì)的其他產(chǎn)業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)主體產(chǎn)生的負(fù)面影響，體現(xiàn)在以下幾個方面：

一是房地產(chǎn)泡沫對其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“擠出效應(yīng)”。在房地產(chǎn)泡沫膨脹時期，會不斷吸引社會資金注入房地產(chǎn)業(yè)，在資金總量一定的情況下，會減少在其他產(chǎn)業(yè)的資金投入，扭曲經(jīng)濟(jì)資源的配置，影響其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加劇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡，進(jìn)而影響國民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。

二是房地產(chǎn)泡沫直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的二元結(jié)構(gòu)：一方面是普通的市民，他們的收入水平低，已經(jīng)失去購買住房的能力；另一方面是高收入群體，其中沒有購房的人已經(jīng)很少，這些群體只是具有投資購房的需求。這樣的二元結(jié)構(gòu)市場是極度危險的，它使我國房地產(chǎn)市場缺乏真正的居住需求，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏可持續(xù)動力。

三是房地產(chǎn)泡沫對居民的其他消費(fèi)產(chǎn)生抑制效應(yīng)。由于房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致房地產(chǎn)價格過高，許多家庭不得不抑制其他消費(fèi)，以積攢首付款和支付月供款。

四是房地產(chǎn)泡沫抑制我國的城市化進(jìn)程。房價過高，一方面會加大勞動力轉(zhuǎn)移成本和消費(fèi)支出的比例從而抑制城市化進(jìn)程；另一方面會將購房和租房能力下降的農(nóng)村人口排斥在轉(zhuǎn)移特別是穩(wěn)定轉(zhuǎn)移之外。

分配效應(yīng)

房地產(chǎn)泡沫的分配效應(yīng)表現(xiàn)在以下幾個方面：

一是房地產(chǎn)泡沫引起收入差異擴(kuò)大，使得原本就很富有的人變得更加富有，而原本就很貧窮的人變得相對來說更加貧窮。

二是房地產(chǎn)泡沫扭曲財富分配方式，降低經(jīng)濟(jì)效率。

三是房地產(chǎn)泡沫的財富分配方式有悖公平、公開、公正的原則，進(jìn)一步加大了貧富差距，甚至?xí)绊懡?jīng)濟(jì)社會穩(wěn)定。

貨幣效應(yīng)

第9篇：房地產(chǎn)需求范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信貸；房地產(chǎn)價格；供給和需求

中圖分類號：F127 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）05-0047-02

引言

中國房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)信貸密切相關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售都離不開銀行信貸資金的支持。在我國居民中長期新增貸款中有80%左右為住房抵押貸款。在住房信貸政策推出、完善及調(diào)控過程中，房地產(chǎn)價格也相應(yīng)地發(fā)生著非常大的波動。所以，房地產(chǎn)市場的發(fā)展、房地產(chǎn)價格的波動和國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、銀行信貸情況有著密切聯(lián)系，尤其是房地產(chǎn)和銀行信貸之間有著相互強(qiáng)化的作用。房地產(chǎn)價格和銀行信貸的互相強(qiáng)化作用會擴(kuò)大宏觀經(jīng)濟(jì)的波動，對國民經(jīng)濟(jì)造成深遠(yuǎn)影響。綜上所述，研究房地產(chǎn)信貸對房地產(chǎn)業(yè)的影響非常重要，可以幫助了解房地產(chǎn)業(yè)目前所處的狀態(tài)、發(fā)展趨勢、金融支持等情況。掌握了房地產(chǎn)信貸對房價波動的影響機(jī)制及影響程度，有利于政府通過引導(dǎo)、調(diào)節(jié)信貸規(guī)模與投向等金融手段促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)信貸對住房價格影響的理論基礎(chǔ)

房地產(chǎn)信貸一方面受到國家信貸政策的影響，另一方面與銀行自身的收益狀況有關(guān)。國家信貸政策主要從信貸規(guī)模方面影響房地產(chǎn)信貸。銀行自身的利益與抵押房地產(chǎn)的價值密切相關(guān)，銀行會根據(jù)房地產(chǎn)的抵押價值發(fā)放貸款。

銀行擴(kuò)大信貸規(guī)模，會增加房地產(chǎn)市場資金的流動性。對于供給方來說，房地產(chǎn)企業(yè)會得到更多的資金，擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，增加房地產(chǎn)市場的供給。但是由于房地產(chǎn)商品存在建設(shè)周期長，受技術(shù)水平和土地政策限制等特殊性，短期內(nèi)供給彈性幾乎為零。因而在短期，信貸規(guī)模的擴(kuò)張對供給影響較小。對于按揭貸款的居民來說，寬松的信貸政策，如增加貸款額度、降低首付款，會促使?jié)撛谧》啃枨筠D(zhuǎn)換為有效需求，并且投機(jī)性的需求也會隨之增加。所以，信貸規(guī)模的擴(kuò)大對需求的增加能起到立竿見影的效果。因此，信貸擴(kuò)張在短期內(nèi)會促進(jìn)房價上升。同時，房地產(chǎn)的抵押價值也隨之上升，增加了銀行的收益，促使銀行進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸規(guī)模，刺激房地產(chǎn)市場的繁榮和住房需求的增加，使房價循環(huán)上升。反之，如果實行緊縮的信貸政策，會降低房地產(chǎn)市場資金的流動性。銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款就會減少，不利于房地產(chǎn)增加供給。但是房地產(chǎn)開發(fā)的施工面積遠(yuǎn)大于竣工面積，房地產(chǎn)市場存在龐大的潛在供給量，不會在短期對供給產(chǎn)生較大的影響。對于需求方來說，降低貸款額度、增加首付比例，會使原先的有效需求轉(zhuǎn)變?yōu)闈撛诘男枨?，而投機(jī)需求也會減少，從而大幅度降低房地產(chǎn)市場的需求量，造成供大于求的局面，促使房地產(chǎn)價格下降。對于銀行來說，抵押資產(chǎn)的貶值會產(chǎn)生很大的金融風(fēng)險，因而會縮小對房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持，從而進(jìn)一步促使房地產(chǎn)價格下降。

二、房地產(chǎn)信貸對住房價格影響的實證分析

（一）檢驗個人按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款對住房價格的長期影響

將房地產(chǎn)信貸總額分解為房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款，分別研究二者對住房價格的影響。變量選取住房價格P、房地產(chǎn)開發(fā)貸款B1、個人按揭貸款B2、國內(nèi)生產(chǎn)總值G、居民可支配收入M。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款與住房價格的協(xié)整檢驗

選取的變量為房地產(chǎn)開發(fā)貸款B1、國內(nèi)生產(chǎn)總值G、居民可支配收入M和住房價格P。首先對房地產(chǎn)銀行信貸B1、國內(nèi)生產(chǎn)總值G和住房價格P三個變量建立的模型進(jìn)行OLS回歸，得到如下回歸結(jié)果：

P=0.061 9×B1+0.3832×G+0.1732M+1 484.67

（17.47） （19.234） （16.45） （10.37）

接下來對回歸方程的殘差進(jìn)行單位根檢驗，由回歸方程的估計結(jié)果，我們可以得到殘差。通過Eviews軟件可以得到殘差序列，然后對殘差序列進(jìn)行單位根檢驗。

對回歸方程的殘差進(jìn)行ADF檢驗

滯后一階

檢驗結(jié)果表明，殘差序列無單位根，是穩(wěn)定序列。說明住房價格P和房地產(chǎn)開發(fā)貸款B1之間存在長期均衡的關(guān)系。并且，由回歸方程可以得到，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加1個單位，住房價格上升0.061 9個單位?？赡苡袃蓚€原因。一是寬松的信貸政策，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源。房地產(chǎn)商在經(jīng)濟(jì)繁榮、資金充足的情況下，更傾向于開發(fā)高檔住房的市場，高檔住宅極易被投機(jī)炒高，拉動整體的房價。二是長期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增加，會促進(jìn)住房市場的供給增加。供給曲線向右移動，住房價格下降。但同時，潛在需求會轉(zhuǎn)化為有效需求，從而住房市場的需求迅增加。因而新增的供給會被新增的需求全部吸收，此時形成新的房地產(chǎn)均衡價格。也就是說，長期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)的供給增加時，房地產(chǎn)的需求和均衡價格會同時增加。

（三）個人按揭貸款B2與住房價格P的協(xié)整檢驗

選取的變量為個人按揭貸款B2、居民可支配收入M、國內(nèi)生產(chǎn)總值G和住房價格P。首先對住房價格P、個人按揭貸款B2、居民可支配收入M與國內(nèi)生產(chǎn)總值的模型進(jìn)行OLS回歸，得到如下回歸結(jié)果：

P=0.036×B2+0.201 3M+0.294 3G+2 175.66

（9.3325） （19.377） （18.652） （10.38）

接下來對回歸方程的殘差進(jìn)行單位根檢驗。

對回歸方程的殘差進(jìn)行ADF檢驗

滯后一階

檢驗結(jié)果表明，在5%的置信區(qū)間，殘差序列無單位根，是穩(wěn)定序列。說明住房價格P和個人按揭貸款B2之間存在長期均衡的關(guān)系。并且，由回歸方程可以得到，個人按揭貸款增加1個單位，住房價格上升0.063 6個單位。個人按揭貸款對住房價格的影響是顯著的。因為隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口數(shù)量的上升，居民對生活水平改善的要求開始轉(zhuǎn)向住房的需求，并且潛在需求大大超過有效需求，很大部分的剛性需求還沒有釋放。在長期，寬松的信貸政策會增加房地產(chǎn)市場的需求，促進(jìn)房價達(dá)到更高的均衡點(diǎn)。

（四）格蘭杰因果關(guān)系檢驗

以上檢驗說明，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款都和住房價格存在長期的均衡關(guān)系。下面通過格蘭杰因果關(guān)系檢驗，驗證二者是否和住房價格存在格蘭杰因果關(guān)系，即房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款是否能直接引起住房價格的波動。

格蘭杰檢驗結(jié)果

“B1不是P的格蘭杰原因”在小于10%置信區(qū)間下拒絕原假設(shè)，說明房地產(chǎn)開發(fā)貸款是住房價格的格蘭杰原因。“B2不是P的格蘭杰原因”在小于10 %置信區(qū)間下拒絕原假設(shè)，說明個人按揭貸款是住房價格的格蘭杰原因。檢驗結(jié)果與理論分析結(jié)果一致。

綜上分析，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款對住房價格的存在長期的均衡關(guān)系，并且房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款都是引起住房價格波動的因素。

（五）檢驗個人按揭貸款對住房價格產(chǎn)生的短期動態(tài)影響

建立VAR模型，研究個人按揭貸款對住房價格的波動產(chǎn)生的短期動態(tài)影響。因為在短期居民購房需求與儲蓄余額有直接的關(guān)系。因此，模型選取的變量包括住房價格P、個人按揭貸款B2、居民儲蓄年底余額S和國內(nèi)生產(chǎn)總值G。

1.VAR模型的建立

使用Eviews軟件計算出來的最優(yōu)滯后階數(shù)是滯后一階。

P=-0.362×P（-1）+0.098×B2（-1）+0.011 8×S（-1）+

0.092×G（-1）+2 584.24

2.格蘭杰因果關(guān)系檢驗

在VAR模型下，進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗。

VAR Granger Causallty/Block Exogeneity Wald Tests

檢驗結(jié)果表明，在5%的置信區(qū)間下，個人按揭貸款余額B2和居民儲蓄余額S都拒絕了原假設(shè)。換句話說，個人按揭貸款余額B2和居民儲蓄余額S是住房價格的格蘭杰原因。居民年底儲蓄余額S代表了居民的財富。居民的財富直接決定消費(fèi)者的有效購買力。因此，檢驗的結(jié)果符合現(xiàn)實情況。個人按揭貸款B2會同時影響購房消費(fèi)者的居住性需求和投機(jī)性需求，從而影響住房價格。檢驗結(jié)果符合理論分析結(jié)果和實際情況。

3.脈沖響應(yīng)

圖1 圖2

如圖1所示，當(dāng)在本期給個人按揭貸款余額一個正的沖擊后，住房價格會在第一期反映為零，第二期有一個非常明顯的上升到達(dá)峰值，之后趨于平穩(wěn)。如圖2所示，居民年底儲蓄余額S的沖擊對住房價格的影響。當(dāng)在第一期給居民年底儲蓄余額一個正的沖擊后，住房價格在第一期的反映為零，第二期開始有小幅的上升，之后持續(xù)對住房價格產(chǎn)生上漲的影響。因此，可以看出，個人按揭貸款在短期對住房價格有顯著的促進(jìn)作用，長期保持穩(wěn)定。居民儲蓄在短期的影響沒有個人按揭貸款顯著，但是在長期會持續(xù)促進(jìn)住房價格的上升。

三、結(jié)論

一是銀行的房地產(chǎn)信貸規(guī)模尤其是個人按揭貸款規(guī)模的大小是造成房地產(chǎn)市場波動的重要因素。尤其在短期，隨著購買者或投資者從銀行取得貸款的增加，房地產(chǎn)價格水平會出現(xiàn)上漲趨勢。

二是在長期，銀行信貸對供給和需求都會產(chǎn)生影響。我國房地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)并不會因為提供更多的有效供給以拉低房地產(chǎn)價格，新增的供給會不斷被旺盛需求所吸收，從而繼續(xù)抬高房地產(chǎn)價格，達(dá)到更高的均衡點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)信貸的增加，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲。

參考文獻(xiàn)：

[1] 袁志剛，樊瀟彥.房地產(chǎn)市場理性泡沫分析[J].經(jīng)濟(jì)研究，2003，3（3）：34-43.

[2] 廖湘岳，戴紅菊.商業(yè)銀行貸款與房地產(chǎn)價格的關(guān)系研究[J].上海經(jīng)濟(jì)研究，2007，（11）：91-96.

[3] 段軍山.信貸擴(kuò)張房地產(chǎn)價格波動與銀行穩(wěn)定：理論及其經(jīng)驗分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2008，（4）：9-13.

[4] 梁斌.銀行房地產(chǎn)信貸首付約束與中國房地產(chǎn)價格研究[J].國際金融研究，2011，（3）：4-10.

[5] 江彤.我國銀行房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)價格關(guān)系實證分析[J].中國房地產(chǎn)金融，2007，（4）：15-18.

[6] 孔煜.房價波動，銀行房地產(chǎn)信貸與經(jīng)濟(jì)增長[J].財經(jīng)理論與實踐，2009，（5）：2.

[7] Borio C，Drehmann M.Assessing the risk of banking crises-revisited[J].BIS Quarterly Review，March，2009.