房地產(chǎn)公司財務(wù)分析精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)公司財務(wù)分析主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)公司財務(wù)分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 償債能力 盈利能力 營運能力 發(fā)展能力

中圖分類號：F234 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2011）12-195-02

一、目前我國房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)市場是當(dāng)今世界上最大的房地產(chǎn)市場?！?011中國房地產(chǎn)市場趨勢觀察研究預(yù)測報告》中數(shù)據(jù)表明：2010年1月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5％，漲幅比2009年12月份擴大1.7個百分點;環(huán)比上漲1.3％，漲幅比2009年12月份降低0.2個百分點。新建住宅銷售價格同比漲11.3％，漲幅比2009年12月份擴大2.2個百分點;環(huán)比上漲1.7％，漲幅比2009年12月份降低0.2個百分點。同時，也應(yīng)清醒地看到，中國的房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展中存在著這樣那樣的問題。房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的財務(wù)困境主要存在流動性不足、權(quán)益不足、債務(wù)拖欠及資金不足四種形式，具體表現(xiàn)為產(chǎn)品變現(xiàn)能力差、負債依賴程度過高、工程款欠款嚴重、開發(fā)資金嚴重不足、預(yù)期償債壓力過大。

二、財務(wù)分析的方法

1.財務(wù)分析的意義。財務(wù)分析是根據(jù)企業(yè)財務(wù)報表等信息資料，采用專門方法，系統(tǒng)分析和評價企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果以及未來發(fā)展趨勢的過程。財務(wù)分析對不同的信息使用者具有不同的意義，具體來說，財務(wù)分析的意義主要有以下幾個方面：一是可以判斷企業(yè)的財務(wù)實力。通過對資產(chǎn)負債表和利潤表有關(guān)資料進行分析，計算相關(guān)指標，可以了解企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和負債水平是否合理，從而判斷企業(yè)的償債能力、營運能力及獲利能力等財務(wù)實力。二是可以評價和考核企業(yè)的盈利能力和資金周轉(zhuǎn)狀況，揭示財務(wù)活動存在的問題，找出差距，得出分析結(jié)論。三是可以挖掘企業(yè)潛力，尋求提高企業(yè)經(jīng)營管理水平和經(jīng)濟效益的途徑。四是可以評價企業(yè)的發(fā)展趨勢，預(yù)測其生產(chǎn)經(jīng)營的前景及償債能力。

2.財務(wù)指標分析概述。（1）償債能力分析。一是短期償債能力分析：

二是長期償債能力分析：

（2）營運能力分析。

（3）盈利能力分析。

（4）發(fā)展能力分析。

三、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財務(wù)分析案例研究

某房地產(chǎn)上市公司，按總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的規(guī)模在中國房地產(chǎn)上市公司排名中都是高居榜首，根據(jù)該公司2009年至2010年的資產(chǎn)負債表和利潤表可以計算出以下財務(wù)指標：

1.償債能力分析指標。

流動比率＝流動資產(chǎn)÷流動負債

＝20552073.22÷12965079.15＝1.59

速動比率＝速動資產(chǎn)÷流動負債

＝（20552073.22－13333345.80）÷12965079.15＝0.56

資產(chǎn)負債率＝負債總額÷資產(chǎn)總額

＝16105135.21÷21563755.17＝74.69％

產(chǎn)權(quán)比率＝負債總額÷所有者權(quán)益總額

＝16105135.21÷5458619.96＝295.04 ％

2.營運能力分析的指標。

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次數(shù)）＝營業(yè)收入÷應(yīng)收賬款平均余額

＝5071385.14÷【（159402.46＋71319.19）÷2】＝43.96次

存貨周轉(zhuǎn)率＝營業(yè)成本÷存貨平均余額

＝3007349.52÷【（13333345.80+9008529.43）÷2】＝0.27次

流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝營業(yè)收入÷流動資產(chǎn)平均余額

＝5071385.14÷【（20552073.22+1303232794）÷2】＝0.77次

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝營業(yè)收入÷總資產(chǎn)平均余額

＝5071385.14÷【（21563755.17+13760855.08）÷2】＝0.29次

3.盈利能力分析的指標如下：

營業(yè)利潤率＝營業(yè)利潤÷營業(yè)收入＝1189488.53÷5071385.14＝23.06％

凈資產(chǎn)收益率＝凈利潤÷平均凈資產(chǎn)（指所有者權(quán)益）＝14.16％

4.發(fā)展能力分析的指標如下：

營業(yè)收入增長率＝本年營業(yè)收入增長額÷上年營業(yè)收入總額

＝（5071385.14-4888101.31）÷4888101.31＝3.75％

資本積累率＝本年所有者權(quán)益增長額÷年初所有者權(quán)益

＝（5458619.96-4540851.25）÷4540851.25＝20.21％

資本保值增值率＝年末所有者權(quán)益÷年初所有者權(quán)益

＝5458619.96÷4540851.25＝120.21％

通過以上財務(wù)指標可以看出該上市公司2010年的財務(wù)指標有以下特點：一是償債能力分析。一般認為，生產(chǎn)企業(yè)合理的最低流動比率是2，速動比率為1較合適，該企業(yè)流動比率是1.59，速動比率是0.56，表明該企業(yè)的流動資產(chǎn)較少，速動比率過低，企業(yè)會面臨償債風(fēng)險。

資產(chǎn)負債率越低（50％以下），產(chǎn)權(quán)比率越低（100％以下），說明企業(yè)長期償債能力越強。該企業(yè)資產(chǎn)負債率是74.69％，產(chǎn)權(quán)比率是295.04％，表明企業(yè)資產(chǎn)對債權(quán)人權(quán)益的保障程度較低，承擔(dān)的風(fēng)險較大，企業(yè)的長期償債能力較低。二是營運能力分析。該企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是43.96次，周轉(zhuǎn)速度較快，表明企業(yè)對應(yīng)收賬款管理的效率較高。，信用銷售管理嚴格；存貨周轉(zhuǎn)率是0.27次，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是0.77次，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是0.29次。這三個指標較低，表明企業(yè)存貨占用水平較高，流動性較低，流動資產(chǎn)利用效果較差，企業(yè)全部資產(chǎn)營運效率較低，長此以往會降低企業(yè)的短期償債能力及獲利能力。三是盈利能力分析。該企業(yè)營業(yè)利潤率是23.06％，表明企業(yè)主營業(yè)務(wù)市場競爭力較強，發(fā)展?jié)摿^大，獲利能力較強。凈資產(chǎn)收益率是14.16％，說明公司自有資本獲取收益的能力較強，營運效益較好，對公司投資人、債權(quán)人的利益有一定保證程度。四是發(fā)展能力分析。資本積累率反映了公司當(dāng)年所有者權(quán)益總額的增長率，體現(xiàn)了公司資本的積累情況，是公司發(fā)展強盛的標志，也是公司擴大再生產(chǎn)的源泉，展示了公司的發(fā)展?jié)摿?。該企業(yè)資本積累率是20.21％，表明公司的資本積累較多，公司資本保全性較強，抵御風(fēng)險、持續(xù)發(fā)展的能力較強。資本保值增值率是根據(jù)“資本保全”原則涉及的指標，更加謹慎、穩(wěn)健地反映了公司資本的保全和增值情況，也充分體現(xiàn)了經(jīng)營者的主管努力程度和利潤分配中積累狀況，一般該指標應(yīng)大于100%。該企業(yè)資本保值增值率是120.21％，表明公司的資本保全狀況很好，所有者權(quán)益增長很快。

四、對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的思考

通過對房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)指標分析，可以發(fā)現(xiàn)雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭強勁，盈利能力較強，對投資人和債權(quán)人的利益有一定保障，但是其財務(wù)狀況仍不容樂觀，企業(yè)管理者仍應(yīng)繼續(xù)提高其償債能力和營運能力，努力降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，增強企業(yè)全部資產(chǎn)的營運效率，這樣才能使企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻：

1.2011年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及現(xiàn)狀.搜房網(wǎng)，2010－12－13

2.財政部會計資格評價中心.2010年中級會計資格財務(wù)管理.中國財政經(jīng)濟出版社,2009

第2篇：房地產(chǎn)公司財務(wù)分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司 財務(wù)風(fēng)險 美都控股

美都控股股份有限公司是在上海證券交易所上市的股份制公眾公司，股票簡稱：美都控股，股票代碼：600175，注冊資本113328.8640萬元。公司創(chuàng)立于1988年5月31日，前身是海南寶華房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營公司，是北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司下屬的獨立核算、自負盈虧的全民所有制企業(yè)。

美都控股從1988年成立至今，已有20余年的發(fā)展歷程，歷經(jīng)1999年首次公開發(fā)行股票并上市，2002年美都集團重組，2005年股權(quán)分置改革，2007年向大股東定向發(fā)行A股， 2009年非公開發(fā)行A股，股本從最初的4000萬股增加到113328.8640萬股。截至2009年底總資產(chǎn)33.87億元，凈資產(chǎn)17.08億元。公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)，同時涉足貿(mào)易業(yè)、酒店服務(wù)業(yè)、金融及準金融業(yè)、股權(quán)投資等領(lǐng)域，曾于2005、2006、2007連續(xù)3年入圍中國民營企業(yè)500強。

一、籌資方面的財務(wù)風(fēng)險狀況分析

（一）美都控股股份有限公司籌資方面的財務(wù)風(fēng)險評估

美都控股股份有限公司的資金來源主要由公司的留存收益、預(yù)收賬款和長期銀行借款三大部分組成。對于長期融資風(fēng)險，按照2012年前三季度的財務(wù)數(shù)據(jù)，美都控股股份有限公司長期銀行借款占總負債的17.88%，長期還款壓力較小。美都控股股份有限公司的資產(chǎn)負債率僅為56%，較同行業(yè)其他房地產(chǎn)公司（以房地產(chǎn)上市公司作為行業(yè)代表）平均資產(chǎn)負債率要低。美都控股股份有限公司2012年前三季度財務(wù)杠桿系數(shù)為1.26，也低于行業(yè)平均值。資產(chǎn)負債率和財務(wù)杠桿系數(shù)都表明美都控股股份有限公司長期融資風(fēng)險不大。美都控股股份有限公司流動負債占總負債的82.12%，較高于行業(yè)平均水平，表示其短期償債壓力較大。但其流動負債中大部分為預(yù)收賬款，所占比例為53.4%，因為預(yù)收賬款是即將轉(zhuǎn)為主營業(yè)務(wù)收入的預(yù)售房產(chǎn)的款項，因此，縱向和橫向相抵消，表示美都控股股份有限公司短期融資風(fēng)險與同行業(yè)相比較正常。綜上所述，美都控股股份有限公司長期融資風(fēng)險、短期融資風(fēng)險均在可控制范圍之內(nèi)。

（二）美都控股股份有限公司籌資方面的財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)

美都控股股份有限公司融資渠道尚需拓寬。美都控股股份有限公司公司除了自有資金之外，銀行借款和預(yù)售賬款是最主要的融資方式。實際上，房地產(chǎn)企業(yè)還有其他融資方式，如與海外機構(gòu)合作、國內(nèi)開發(fā)商合作、股權(quán)并購、借殼上市、委托貸款、資產(chǎn)證券化、過橋貸款等，這些方式在特定條件下具有一定的優(yōu)勢。如銀行借款與國家宏觀調(diào)控政策關(guān)系密切，在國家緊縮銀根的情況下，公司解決資金來源面臨較大的壓力，轉(zhuǎn)向其他可替代的融資方式就很有必要。

二、投資方面的財務(wù)風(fēng)險狀況分析

（一）美都控股股份有限公司投資風(fēng)險

因為一些主客觀條件限制，本文將不采取前面所介紹的專家打分法和敏感性分析法對投資風(fēng)險進行測度，不過將借鑒前文理論部分對識別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險的分析模式。美都控股股份有限公司近年來先后投資瓊海美都半島花園、金尚海灣、灌云美都新城、宜城美都新城、石榴派、美都望城等。由于近年來國家宏觀經(jīng)濟形勢較好，居民購房需求較旺盛，公司所有的投資開發(fā)的房產(chǎn)都取得了較好的利潤率。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險涉及政策風(fēng)險、社會風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、自然風(fēng)險、國際風(fēng)險等，而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大，同時又是可以預(yù)測、可以規(guī)避的是經(jīng)濟風(fēng)險。經(jīng)濟風(fēng)險主要包含市場利率風(fēng)險、資金變現(xiàn)風(fēng)險、購買力風(fēng)險等。

房地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當(dāng)利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場形成一方面生產(chǎn)成本增加，另一方面市場需求降低。這無疑給投資者經(jīng)營者帶來損失。

購買力風(fēng)險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟上的損失。購買力風(fēng)險是一種需求風(fēng)險，在市場經(jīng)濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。

資金變現(xiàn)風(fēng)險就是將非貨幣的資產(chǎn)兌換成貨幣的風(fēng)險。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失。

（二） 風(fēng)險的變化趨勢及投資管理方面的缺陷分析

1.美都控股股份有限公司投資風(fēng)險的變化趨勢

經(jīng)濟風(fēng)險降低，技術(shù)風(fēng)險、政策風(fēng)險增加。房地產(chǎn)投資經(jīng)濟風(fēng)險是指一系列與經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所帶來的風(fēng)險。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展以及整體經(jīng)濟環(huán)境的不斷改善，美都控股股份有限公司面臨的經(jīng)濟風(fēng)險有所降低。經(jīng)濟的發(fā)展使人們收入增加，實際購買能力提高，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構(gòu)的大量涌入都使美都控股股份有限公司擁有一個更優(yōu)越的經(jīng)濟環(huán)境。房地產(chǎn)投資技術(shù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋戶型設(shè)計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著房地產(chǎn)市場化深入，房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實力，能夠及時掌握先進行業(yè)科技，同時又能準確判斷不同層次房地產(chǎn)市場對科技的要求，及時滿足更加苛刻和消費者需求的變化。房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險主要指中國房地產(chǎn)市場中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的政策密集出臺，由此引發(fā)多種風(fēng)險，這在近年的經(jīng)濟生活中也常常遇到。表現(xiàn)為：前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價跟著上漲；貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險。房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項目的開展。

2.公司在項目投資方面存在一些缺陷

主要表現(xiàn)在以下三個方面：（1）在投資立項階段做的可行性分析不夠深入、細致。未采用標準的項目評估方法對未來的收益和風(fēng)險做充分的測算，未充分考慮公司所面臨的各種風(fēng)險因素，對采取一定方法項目現(xiàn)金流做出較為精確的估計，評估方法過于簡單，這容易產(chǎn)生由于決策失誤引致的投資風(fēng)險。（2）公司的投資組合不盡合理。其一，公司現(xiàn)階段投資建設(shè)中以大中戶型的住宅為住，對于小戶型的住宅則供應(yīng)不足；其二，公司還未進入商住樓、寫字樓等地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域；其三，美都控股股份有限公司是一家區(qū)域性強的地產(chǎn)公司，尚未進行異地開發(fā)，因此投資組合單一，減弱了公司抗風(fēng)險能力。（3）項目投資的階段管理還有待提高。雖然美都產(chǎn)公司積累了一定的投資管理經(jīng)驗，但是各期項目前、中、后各階段在投資管理方面具有相當(dāng)大的差異，各階段企業(yè)的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)差異很大，面臨的風(fēng)險也不盡相同，前期、前階段投資管理模式對后續(xù)有定勢思維的影響。這些潛在缺陷使公司在投資方面臨一定的風(fēng)險。只要外在自然條件、宏觀經(jīng)濟形勢等因素發(fā)生變化，如因為居民可支配收入降低，對大戶型的需求將大幅降低，公司將面臨較大的考驗。

三、日常資金運作方面的財務(wù)風(fēng)險狀況分析

按單變量計算方法，美都公司2012年前三季度的流動比率為1.68，略低于全國房地產(chǎn)上市公司流動比率平均值為1.75。2012年前三季度的速動比率為0.58， 略高于全國行業(yè)平均值O.55。上述數(shù)據(jù)比較說明美都公司短期償債能力一般，日常運營資金比較充足。不過美都公司流動比率比速動比率要大得多，說明存貨在美都控股股份有限公司運營資本中占有很打的比例，應(yīng)當(dāng)引起足夠重視。美都公司日常資金運營風(fēng)險總體處于比較好的狀態(tài)。工程管理、貨幣資金、應(yīng)收賬款和存貨是影響公司日常運營風(fēng)險四個重要的項目，其運營狀況如下：

（一）工程管理方面的風(fēng)險問題

美都公司自開發(fā)瓊海美都半島花園至今，從前期的開發(fā)設(shè)計定位、項目報建、工程預(yù)算、合同管理、材料供應(yīng)、現(xiàn)場施工管理，都積累了一定經(jīng)驗，特別是工程現(xiàn)場施工管理方面。從有效防治建筑通病到提高工程管理技能方面，每開發(fā)一期都進行有效的總結(jié)。到美都御府時，美都控股股份有限公司通過對標段棟號的分段管理、責(zé)任落實到人，獎懲明確，達到點面的全面控制，各項工作指令得到具體的實施，確保工程質(zhì)量、進度、安全三方面的有效控制，同時對教訓(xùn)方面亦有所總結(jié)，有利于今后提升工程管理，降低工程成本。

（二）貨幣資金的風(fēng)險狀況

對貨幣資金，公司通過編制滾動式現(xiàn)金預(yù)算，加強對現(xiàn)金需求的預(yù)測，以免發(fā)生現(xiàn)金短缺及高效利用貨幣資金。2012年前三季度公司貨幣資金存量和流量處于比較穩(wěn)定狀態(tài)，日常營運正常，未發(fā)生重大的現(xiàn)金流短缺的問題。當(dāng)然，公司現(xiàn)金管理也存在一些問題，主要是現(xiàn)金預(yù)算精確度不大，在集團層面上，公司有時候會出現(xiàn)輕度的短期現(xiàn)金流緊缺的問題，有時候存在大量貨幣資金閑置，公司大多數(shù)時間內(nèi)，貨幣資金存量超過1個億以上，未對日常資金進行投資，這造成很大的資金機會成本，因此日常資金營運效率較低。

（三）應(yīng)收賬款（其他應(yīng)收款）的風(fēng)險狀況

房地產(chǎn)公司與客戶的關(guān)系具有特殊性，應(yīng)收賬款比率很小，客戶所占款項中，其他應(yīng)收款和預(yù)收賬款比例最大。對于其他賬款，公司沒有建立相應(yīng)的信用部門，沒有建立動態(tài)的客戶信用資料庫，比較容易發(fā)生壞賬。其他應(yīng)收賬款管理未能引起公司財務(wù)部門的充分注意。另外，隨著公司業(yè)務(wù)的擴展，應(yīng)收賬款比率可能增加，應(yīng)收賬款管理將變得更加重要。

第3篇：房地產(chǎn)公司財務(wù)分析范文

[關(guān)鍵詞]宏觀調(diào)控；房產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險管理

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.51.155

1 研究背景

在目前國家宏觀調(diào)控政策中，我國房地產(chǎn)行業(yè)早已完成買方與賣方市場的轉(zhuǎn)變，特別是最近限購及限貸相關(guān)政策不斷實施，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的市場發(fā)展環(huán)境也日趨激烈，在資金呈現(xiàn)不斷匱乏的同時，各方面均有完善的樓盤卻銷售情況不良，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率居高不下，即將面臨破產(chǎn)的風(fēng)險，然而也有些房地產(chǎn)企業(yè)卻能從風(fēng)險中尋求發(fā)展機會，在不斷開發(fā)的新樓盤中處于優(yōu)勢地位，成為行業(yè)的領(lǐng)軍者，由此可以發(fā)現(xiàn)，環(huán)境給企業(yè)帶來的影響僅是一方面，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說財務(wù)風(fēng)險的控制才是發(fā)展的關(guān)鍵，和房地產(chǎn)開發(fā)是否成功有直接關(guān)系。

隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深化，房地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)形式和經(jīng)營產(chǎn)品品種的不斷革新，為我國房地產(chǎn)領(lǐng)域中企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理帶來了新的難度。近年來，我國政府不斷出臺新的政策來促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和去庫存，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新的發(fā)展機遇，但同時，房地產(chǎn)公司的資金來源問題以及內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險管理模式陳舊的問題成了房地產(chǎn)公司發(fā)展和業(yè)務(wù)革新的桎梏，因此，本文依托價值鏈分析方法對于房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險管理方式提出了理論建議并構(gòu)建了操作程序體系，并依托我國房地產(chǎn)上市公司的實例，分析了這一理論模式的可行性，為廣大房地產(chǎn)公司在財務(wù)風(fēng)險管理模式升級上提供了參考。

2 我國房產(chǎn)企業(yè)價值鏈財務(wù)風(fēng)險分析

2.1 基于我國房產(chǎn)公司產(chǎn)業(yè)鏈的縱向價值鏈分析

我國房產(chǎn)公司當(dāng)前的發(fā)展，結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特征，以“做強銷售、做大外包、拓展管理”為目標，加快產(chǎn)業(yè)布局，目前，大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)已形成房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)外包、租賃與管理三大主業(yè)，能夠在住宅、商業(yè)用地、商鋪、建筑建設(shè)、住宅管理等領(lǐng)域，為客戶提供高品質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)，為客戶提供開發(fā)―產(chǎn)品―銷售―服務(wù)的一站式服務(wù)，業(yè)務(wù)鏈與管理詳見下圖。

對我國房產(chǎn)公司而言，其縱向價值鏈更多的是對于財務(wù)成本管理的分析，在整個價值鏈過程中，其基本成本分析表如表1所示。

由上表可看出我國房地產(chǎn)企業(yè)在整個產(chǎn)業(yè)鏈上的利潤率是比較平均的。

為了能夠促進公司更好地化解財務(wù)風(fēng)險，提高公司盈利能力，我國房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)進一步探究其利潤率平均的主要原因，并根據(jù)原因進一步分析后期的應(yīng)對措施。

2.2 基于我國房地產(chǎn)公司內(nèi)部價值鏈背景下的財務(wù)分析

所謂的我國房產(chǎn)公司內(nèi)部價值鏈戰(zhàn)略，即我國房產(chǎn)公司通過對公司內(nèi)部當(dāng)前現(xiàn)有的各種財務(wù)資源以及其他資源進行整合，從而實現(xiàn)提高公司核心競爭力水平的一種發(fā)展戰(zhàn)略。

本文的分析，綜合考慮我國房產(chǎn)公司所處的行業(yè)環(huán)境以及其自身所具有的特性，通過引入SPM 公司財務(wù)戰(zhàn)略矩陣以及生命周期耦合象限的公司內(nèi)部價值鏈戰(zhàn)略分析方法，來對我國房產(chǎn)公司的整個內(nèi)部價值鏈發(fā)展戰(zhàn)略進行分析和說明。

根據(jù)我國上市房產(chǎn)公司 2011―2014年的平均相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)，本文分析得出了我國房產(chǎn)公司內(nèi)部價值鏈分析的相關(guān)指標，具體情況如表2所示。

分析上表中的數(shù)據(jù)，能夠發(fā)現(xiàn)：

對于我國房產(chǎn)公司而言，在2011―2014年經(jīng)歷了一個較高的增長時期，但在2011年由于政府部門相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定和實施，導(dǎo)致了公司的經(jīng)營受到嚴重影響，公司經(jīng)營的虧損導(dǎo)致了公司各項指標的嚴重下滑。而這種境況也迫使我國房產(chǎn)上市公司尋求業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展與轉(zhuǎn)型。

2009―2012年，剔除國家宏觀調(diào)控的影響，根據(jù)所處公司財務(wù)矩陣與生命周期耦合象限來看，公司所處象限均在Ⅱ象限，表明公司的持續(xù)增長能力是極強的，在企業(yè)生命周期中是成長型企業(yè)，但現(xiàn)金短缺，籌資壓力大。

因此，對于我國房產(chǎn)公司而言，其財務(wù)風(fēng)險管理應(yīng)當(dāng)專注于保障其財務(wù)戰(zhàn)略的實施上，對其價值鏈中財務(wù)風(fēng)險的管理當(dāng)集中在其財務(wù)戰(zhàn)略中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上，保證企業(yè)在整個價值鏈業(yè)務(wù)中的經(jīng)營平穩(wěn)性。

3 我國房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理建議

3.1 內(nèi)部價值鏈財務(wù)風(fēng)險管理

（1）成本控制管理的建立。通過內(nèi)部價值鏈分析，我國房產(chǎn)公司當(dāng)前EVA水平較不理想，因此為了能夠提升公司財務(wù)水平，我國房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)注重成本控制的建立。具體而言，應(yīng)當(dāng)做到平衡效益與質(zhì)量的關(guān)系、降低工程成本、提高工程效益、建立成本核算明細賬以及完善內(nèi)部成本管理體系，依靠科技創(chuàng)新等方面來實現(xiàn)成本控制。

（2）資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化?；趦r值鏈的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化戰(zhàn)略，主要是指企業(yè)在籌資上實施資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化戰(zhàn)略，根據(jù)與價值鏈依存度的關(guān)系，合理確定融資戰(zhàn)略。

在當(dāng)前房地產(chǎn)“去庫存”成為主基調(diào)的市場環(huán)境下，通過資產(chǎn)證券化模式來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低資金成本，已成為房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主的新選擇，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將呈現(xiàn)井噴式增長。有關(guān)專家甚至斷言，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)趨于成熟，房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式也將隨之改變。

近年來，我國房地產(chǎn)證券化市場已進行了許多探索和創(chuàng)新。從市場情況看，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品大致可分為標準的房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）、準REITs（或類REITs）、住房抵押類貸款支持證券、涉及收益權(quán)和債權(quán)的基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行的資產(chǎn)支持證券等。

多種新型房地產(chǎn)金融工具的出現(xiàn)，都為我國房產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化提供了良好的外部基礎(chǔ)，能夠在很大程度上實現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

3.2 外部價值鏈財務(wù)風(fēng)險管理

外部價值鏈戰(zhàn)略是指價值鏈的核心企業(yè)通過協(xié)調(diào)以其為核心的價值鏈企業(yè)群整體的財務(wù)資源來達到提升整個價值鏈核心競爭能力的策略。

當(dāng)前我國房產(chǎn)公司已經(jīng)形成了一整套圍繞客戶所展開的價值鏈體系，能夠為客戶提供一系列的價值服務(wù)。因此對于我國房產(chǎn)公司而言，其外部財務(wù)風(fēng)險的管理應(yīng)當(dāng)注重合作伙伴的選擇，從而實現(xiàn)共贏。

（1）公司戰(zhàn)略伙伴與競爭者策略。對于我國房產(chǎn)公司而言，在橫向價值鏈中的合作中，應(yīng)當(dāng)通過吸引更多的戰(zhàn)略伙伴以及合作伙伴來實現(xiàn)公司技術(shù)以及銷售渠道的不斷拓寬；在縱向價值鏈的合作中，應(yīng)當(dāng)通過產(chǎn)業(yè)鏈的不斷整合來實現(xiàn)公司業(yè)務(wù)價值鏈的不斷拓寬。

（2）生命周期戰(zhàn)略。價值創(chuàng)新生命周期財務(wù)戰(zhàn)略，主要是基于價值鏈創(chuàng)新具有生命周期，不同的生命周期階段需要采取相應(yīng)的財務(wù)戰(zhàn)略予以配合。

我國房產(chǎn)公司在籌資戰(zhàn)略上采取權(quán)益籌資戰(zhàn)略，以鞏固財務(wù)基礎(chǔ)，以支撐經(jīng)營戰(zhàn)略；在投資上應(yīng)集中財力，投資于最急切、最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)上；分配上，應(yīng)注重好激勵及內(nèi)源性資金，抵御財務(wù)風(fēng)險。

參考文獻：

[1]Steven Li.Future Trends and Challenges of Financial Risk Management in the Digital Economy[J].Managerial Finance，2006：Vol.30，Iss.11.

[2]俞衛(wèi)國.成長期企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略研究――基于HF房地產(chǎn)公司的案例研究[D].廈門：廈門大學(xué)，2009.

[3]姚文韻.公司財務(wù)戰(zhàn)略――基于企業(yè)價值可持續(xù)增長視角[M].南京：南京財經(jīng)大學(xué)出版社，2011.

第4篇：房地產(chǎn)公司財務(wù)分析范文

關(guān)鍵詞：杜邦分析法 房地產(chǎn) 投資評價 權(quán)益凈利率 銷售凈利率

引言

房地產(chǎn)行業(yè)在我國已日益成為一個焦點產(chǎn)業(yè)，而關(guān)于這個行業(yè)的各種爭論也是越來越多。尤其是自二零零八年金融風(fēng)暴以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)公認的平均凈利率已經(jīng)降至八個百分點，給公眾留下房地產(chǎn)行業(yè)日益窘迫的印象，然而令人奇怪的是，卻有越來越多的企業(yè)投資房地產(chǎn)行業(yè)，到底是什么動力使得各投資資本對這個似乎利潤微薄的行業(yè)如此鐘情呢？如果我們能用杜邦分析法來分析一下房地產(chǎn)行業(yè)的真實收益率，便就不難理解其中的奧秘了。

一．杜邦分析法

杜邦分析法（DuPont Analysis），是利用幾個主要財務(wù)比率之間的關(guān)系，綜合分析企業(yè)的財務(wù)狀況，是基于財務(wù)角度評價公司贏利能力及股東權(quán)益回報水平和企業(yè)績效的一種經(jīng)典方法。其基本手段是將企業(yè)凈資產(chǎn)收益率逐級分解為各項財務(wù)比率乘積，從而有助于深入分析比較企業(yè)經(jīng)營業(yè)績。因為這種財務(wù)分析方法最早為美國杜邦公司所采用，故而被命名為杜邦分析法。為簡單起見，我們只截取杜邦系統(tǒng)圖中跟本文相關(guān)的頂層關(guān)鍵指標部分，見圖表一。

從圖表一中我們可以看出，在杜邦分析原理中，權(quán)益凈利率是財務(wù)分析的核心內(nèi)容，直接代表了企業(yè)凈資產(chǎn)的獲利能力，而上面提到行業(yè)公認僅僅用銷售凈利率來衡量一個企業(yè)的獲利能力顯然有失偏頗。

二．案例分析

1. 典型案例

我們選擇中國某具有代表性的上市房地產(chǎn)公司的經(jīng)營收益狀況進行分析，并簡化處理其二零一零年度的資產(chǎn)負債表和利潤表，分別見圖表二和圖表三。

2.杜邦分析

我們對幾個關(guān)鍵指標進行計算，得出如下結(jié)果：

通過計算發(fā)現(xiàn)，如果單純看銷售凈利率，該企業(yè)為8.9%，略高于目前房地產(chǎn)行業(yè)通行的8%的銷售凈利率，而根據(jù)國家稅務(wù)總局二零一零年公布的行業(yè)凈利率顯示，我國的全部行業(yè)平均凈利率為10%，顯然房地產(chǎn)行業(yè)的銷售凈利率低于平均凈利率，更是遠遠低于餐飲、娛樂、交通運輸?shù)刃袠I(yè)的平均凈利率。同時我們發(fā)現(xiàn)，其總資產(chǎn)凈利率為2.7%，也遠遠小于全國其它行業(yè)平均水平。這與眾多資本者熱衷于投資房地產(chǎn)開發(fā)看似有些矛盾，似乎也成為房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士抱怨利潤微薄的有力證明。

然而，通過進一步觀察我們發(fā)現(xiàn)，由于強大的財務(wù)杠桿，資產(chǎn)負債率達到了70.6%，使得權(quán)益乘數(shù)高至3.4，根據(jù)杜邦分析，權(quán)益凈利率等于總資產(chǎn)凈利率與權(quán)益乘數(shù)的乘積，使得在資產(chǎn)凈利率低至2.7%和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅為0.3的情況下，權(quán)益凈利率一下升高到9.2%，這在資本密集型行業(yè)中屬于不低的水平。根據(jù)杜邦分析法原理，這個指標才是房地產(chǎn)行業(yè)投資收益水平最真實的體現(xiàn)！

三．杜邦分析法在房地產(chǎn)行業(yè)投資評價中的應(yīng)用

1. 建立以權(quán)益凈利率為核心的投資思想

從杜邦分析法原理不難看出，銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益系數(shù)（即財務(wù)杠桿）共同影響著權(quán)益凈利率。盡管就單個項目而言考察銷售凈利率是合理的，但是從企業(yè)整體盈利角度和最終股東回報角度來講，一味追求銷售凈利率是片面的。對銷售凈利率的過分追求往往會在投資決策時錯失投資機會，導(dǎo)致企業(yè)整體投資效率下降，同時降低總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，結(jié)果使得真正衡量企業(yè)經(jīng)營價值的權(quán)益凈利率降低。

因此，從整個企業(yè)運營的角度來評價房地產(chǎn)投資，應(yīng)該追求權(quán)益凈利率的最大化，而不是銷售凈利率最大化。

2. 總資產(chǎn)凈利率的提高應(yīng)當(dāng)多從總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率入手

根據(jù)杜邦分析法原理，從運營的角度看，企業(yè)的權(quán)益乘數(shù)是相對穩(wěn)定的，從而總資產(chǎn)凈利率便成了影響權(quán)益凈利率的最重要指標，而總資產(chǎn)凈利率的高低取決于銷售凈利率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。在房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率幾乎已經(jīng)公開透明的今天，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把重心放在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高上，以提高總資產(chǎn)凈利率，從而提高權(quán)益凈利率。從上面的案例中可以看出，該企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅為0.3，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率低下，若能提高該項指標，必然會大大提升權(quán)益凈利率。

房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期相對較長，影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的諸多因素較多，對總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析，需要對各項因素進行研究，以判斷影響企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的主要問題出在哪個環(huán)節(jié)，從而去進行改善。

3. 努力提高銷售凈利率不容忽視

從杜邦系統(tǒng)圖中可以看出，銷售凈利率與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率共同影響著總資產(chǎn)凈利率。

在銷售凈利率公開透明的今天，有競爭力的企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極提高銷售收入，降低成本費用總額，提高企業(yè)凈利潤，以提高銷售凈利率，增強企業(yè)競爭力。

4. 權(quán)益乘數(shù)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

權(quán)益乘數(shù)體現(xiàn)企業(yè)的負債程度，反映出公司利用財務(wù)杠桿進行經(jīng)營活動的程度。資產(chǎn)負債率高，權(quán)益乘數(shù)就大，公司會有較多的杠桿利益，但風(fēng)險也隨之增高；相反，資產(chǎn)負債率低，權(quán)益乘數(shù)就小，公司會有較少的杠桿利益，但相應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險也低。

通過前面的案例可以看出，該家房地產(chǎn)企業(yè)是一個典型的利用高權(quán)益乘數(shù)獲取杠桿利益的例子，在過去的若干年里，這幾乎也成了所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取高額投資回報的公開秘密。隨著國家最近針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺的法律法規(guī)，以及銀行存款準備金的不斷上調(diào)，市場上可供應(yīng)貨幣減少，同時對于售房預(yù)付款的各種限制，房地產(chǎn)企業(yè)獲得這種財務(wù)杠桿的能力也越來越小。通過杜邦分析原理可以看出，一旦權(quán)益乘數(shù)減小，而銷售凈利率又不能得到有力提升的話，對于權(quán)益凈利率的影響將非常大，這種嚴峻的形勢對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將是極大的挑戰(zhàn)。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)務(wù)之急應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變以銀行信貸為主的傳統(tǒng)融資渠道，積極探索新的融資方法?？蛇x擇的新的融資方法有信托基金、發(fā)行債券、發(fā)行優(yōu)先股等，最近在北京等地區(qū)又衍生出開發(fā)商貼息委托貸款等新型的融資方法。

四．結(jié)論

隨著國家各種法律法規(guī)的出臺以及銀根縮緊的趨勢，企業(yè)的權(quán)益乘數(shù)將越來越小，而同質(zhì)化的激烈競爭使得銷售凈利率處于一個低水平狀態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的嚴峻考驗。

根據(jù)杜邦分析法原理，一方面，企業(yè)當(dāng)努力降低開發(fā)成本，另一方面，積極打造品牌，實行差異化營銷，打造精品房，提升項目的溢價能力，同時保持良好的運作效率，最大化提高資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率，通過這些可控因素的運作，積極彌補不可控因素帶來的影響，最大化提高權(quán)益凈利率，才能獲得企業(yè)最大化的投資回報。

參考文獻:

[1] 上海財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院 張鳴 主編，《公司財務(wù)》，北京大學(xué)出版社（2008-7）

[2] K.R.蘇布拉馬尼亞姆(K.R.Subramanyam)、約翰?J.懷爾德(John J.Wild)、 宋小明，《財務(wù)報表分析》(第10版)，中國人民大學(xué)出版社 (2009-08)

[3] 余源鵬，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制管理實務(wù)》，機械工業(yè)出版社 (2011-01出版)

[4] 沈悅，《房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系研究》，中國水利水電出版社 （2005-02）

[5] International Financial Statement Analysis Henry, Elaine JOHN WILEY & SONS INC (2008-11)

第5篇：房地產(chǎn)公司財務(wù)分析范文

眾所周知，會計核算是財務(wù)部最基礎(chǔ)也是最重要的工作，是財務(wù)人員安身立命的本錢，是各項財務(wù)工作的基石和根源。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴張、隨著公司走向精細化管理對財務(wù)信息的需要，如何加強會計核算工作的標準化、科學(xué)性和合理性，成為我們財務(wù)部向上進階的新課題。為努力實現(xiàn)這一目標，財務(wù)部主要開展了以下工作：

1、建立會計核算標準規(guī)范，實現(xiàn)會計核算的標準化管理。財務(wù)部根據(jù)房地產(chǎn)項目核算的需要、根據(jù)納稅申報的需要、根據(jù)資金預(yù)算的需要，設(shè)計了一套會計科目表，制定了詳細的二級和三級明細科目，并且對各個科目的核算范圍進行了清晰的約定。同時還啟用一本房地產(chǎn)會計核算的教科書做為財務(wù)部做帳的參考書。有了這一套會計科目表和參考書就保證了會計核算口徑的統(tǒng)一性、一貫性和連續(xù)性;有了這套會計核算標準規(guī)范可以使我公司的帳務(wù)不管什么時候去看這套帳都象是一個人做出來的，有了這套會計核算標準規(guī)范也使得新的會計人員能快速上手公司的帳務(wù)。值得一提的是，按照我們設(shè)的明細科目和項目輔助核算能直接快速地計算出某個房開細項的收入、成本、費用，相關(guān)稅金，迅速地計算出土地增值稅的增值額，使得土地增值稅和所得稅清算工作變得輕松、快捷、明了。我公司的會計科目設(shè)置得到了集團領(lǐng)導(dǎo)的好評。

2、重新對原有的會計核算流程進行了梳理和制定，現(xiàn)在的財務(wù)部內(nèi)部會計核算流程更加突出了內(nèi)部控制，明確了各個流程所占用的時間，對什么時候出什么表、出什么帳、出什么憑證，憑證如何傳輸都做出了明確清晰的規(guī)定。保證了財務(wù)信息能有序地、按時、按質(zhì)地提供出來。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各崗位的矛盾和扯皮現(xiàn)象減少了，財務(wù)報告的及時性得到了有效地保障。使我公司上報集團財務(wù)部的各類財務(wù)數(shù)據(jù)的及時性和準確性均達到集團財務(wù)部的要求。

3、加強各業(yè)務(wù)單位及往來單位帳目的清理核對工作，定時與各單位打電話或發(fā)傳真來清理核對帳目，使得我公司xx戶客戶往來和xx戶的供應(yīng)商往來帳目清楚準確。同時加強應(yīng)收往來款的追討，在年內(nèi)追回了xx的往來款xx萬元。

4、除此之外，財務(wù)部組織全體員工在20xx年共完成了：收取xx二期回籠房款xx億元，契稅維修基金xx萬，審核原始憑證x萬多張，填制、復(fù)核，整理裝訂記帳憑證xx張。出具統(tǒng)計報表xx份出具納稅申報表xx張，稅源統(tǒng)計表xx張。出具xx集團、xx集團相關(guān)財務(wù)報表xx張，出具預(yù)算報表xx張等。

二、 融資、預(yù)算與資金管理工作

資金對于企業(yè)來說，就如“血液”對于人體一樣重要。特別是房地產(chǎn)業(yè)進入了新一輪行業(yè)周期的歷史時刻，國家為調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)濟泡沫，通過各種貨幣政策、信貸政策、稅收政策、土地政策來進行宏觀調(diào)控，目的就是為了抬高房地產(chǎn)業(yè)的資金門檻，對整個房地產(chǎn)業(yè)進行重新洗牌。再加上我公司要按計劃完成xx改制投產(chǎn)、工業(yè)項目的全面掛牌啟動，xx的前期開發(fā)。最嚴重的是xx年樓市低迷，今年的銷售大大低于預(yù)期，使得我公司的資金“造血”功能極為不暢。使得我公司隨時面臨“缺血”的風(fēng)險。所以對于20xx年財務(wù)部來說，如何做好融資?如何做好資金預(yù)算?如何做好資金管理成了財務(wù)部擺在第一位的頭等大事。為此，財務(wù)部也投入了大量的時間和精力去做好相關(guān)資金管理工作，盡最大努力去幫助企業(yè)渡過資金難關(guān)。

1、財務(wù)部加強與七家商業(yè)銀行的聯(lián)系，與各家銀行逐一進行談判和溝通，不斷尋找和觸碰各商業(yè)銀行的底線?？捎捎谑艿絿邑泿耪叩暮暧^調(diào)控的影響，商業(yè)銀行自身的資金流動性大大降低，這使得商業(yè)銀行為降低經(jīng)營風(fēng)險，在核準貸款的時候會顯得更加小心謹慎，特別是對于房地產(chǎn)企業(yè)是慎之又慎。20xx年xx市各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款總量較去年已經(jīng)下降xx%。就是在這樣一個非常惡劣的融資環(huán)境下，財務(wù)部并沒有被眼前的困難所嚇倒，反而在我公司資產(chǎn)總額和實收資本不足的情況下運用智慧、勇于創(chuàng)新與各家銀行展開艱苦的商業(yè)談判。這其中與銀行的各級主管領(lǐng)導(dǎo)洽談、會餐、應(yīng)酬，跑了多少次銀行、復(fù)印準備了多少授信資料，加了多少次班，犧牲了多少業(yè)余時間，財務(wù)人員已經(jīng)無法用數(shù)字去統(tǒng)計了。值得高興的是，最終財務(wù)部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下，憑借在工作中總結(jié)出來的談判技巧在公司最有利的時點完成了在x行的x億元房開貸款、xx萬元工業(yè)項目貸款和xx萬元額度的承兌匯票，完成了xx行的xx萬元的工業(yè)貸款，完成了一個個看似不可能完成的任務(wù)，因為我公司的資產(chǎn)負債率和項目實收資本占總投比例均沒有完全達到銀行的信貸條件。同時為公司爭取了最大的土地抵押率和最低的銀行利率。毫無疑問，xx財務(wù)部可以驕傲地說，在融資方面，xx年xx財務(wù)部走在了同行業(yè)財務(wù)部的前面。

2、預(yù)算執(zhí)行方面，在公司領(lǐng)導(dǎo)的大力推動下，在財務(wù)部的積極組織下，目前公司的全面預(yù)算管理工作已經(jīng)融入到各個部門的日常工作當(dāng)中，各個部門已經(jīng)能熟練的運用全面預(yù)算這一管理工具來管理各個部門的資金流。財務(wù)部還定期組織預(yù)算差異分析會議，總結(jié)討論預(yù)算差異產(chǎn)生的原因，提高了各個部門對財務(wù)數(shù)據(jù)的重視程度。目前各個部門在財務(wù)部的組織下積極投入地參與全面預(yù)算管理，為來年的全面預(yù)算的編制和推行打下堅實的基礎(chǔ)。也正是因為有了全面預(yù)算，才使得公司領(lǐng)導(dǎo)對資金調(diào)度能做到心中有數(shù)，提前對資金進行合理的統(tǒng)籌安排。

3、在年初資金充裕時，根據(jù)已編制的預(yù)算，在較短時間內(nèi)比較各家銀行的理財產(chǎn)品，從各家銀行中選出與x行簽訂了購買xx萬理財產(chǎn)品，六個月利率為xx%，為公司獲得理財收益94.6萬元。另外利用閑散資金，在x行理財x次每次分別為x萬元(x天)、x萬元(x天)、x萬元(x天)，共獲得理財收益xx元。在x行理財x次，每次xx萬元分別為xx天和xx天，獲得理財收益xx。1月開始ipo打新股，投入xx萬元，獲得理財收益xx萬元。使得公司全年獲得理財收益為xxx萬元。為公司在一定程度上降低了資金使用成本。

4、充分使用承兌匯票支付工程款，降低資金使用成本。20xx年財務(wù)部共辦理承兌匯票xx筆，充分用足商行xx萬的承兌匯票的授信額度。

5、在日常資金管理上，財務(wù)部重點加強了以下工作：與各家銀行開通了網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)，幫助公司實時了解公司的銀行存款狀況;建立了資金日報體系，每日向公司領(lǐng)導(dǎo)上報頭天的公司資金狀況，為公司領(lǐng)導(dǎo)進行資金調(diào)度提供了依據(jù);每月定期編制各家銀行的銀行余額調(diào)節(jié)表，保證了公司資金的準確性和安全性;不定期地對庫存現(xiàn)金進行盤點;在大量收款的幾天，每天核對收款收據(jù)與銀行繳款單和進帳單，保證了資金收取的準確性;在付款流程上增加了資金經(jīng)理對出納填制的支票和進帳單的復(fù)核程序;通過這一系列的工作，使得公司資金的收取和使用上的準確性和安全性大大提高，使財務(wù)部在資金管理的規(guī)范化管理方面上了一個新的臺階。

三、涉稅管理工作

由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅環(huán)節(jié)特別多，相關(guān)稅收政策也非常繁雜，征稅較重，這使得納稅成為企業(yè)的一項重要成本支出。在國家稅收法規(guī)的規(guī)定下進行合理的納稅籌劃，減少納稅支出，是財務(wù)部涉稅管理的首要工作。這要求財務(wù)部在事先、事中對各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行審核、籌劃將各項納稅支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低納稅支出的同時還要規(guī)避涉稅風(fēng)險。實現(xiàn)公司經(jīng)濟業(yè)務(wù)的涉稅低風(fēng)險甚至零風(fēng)險是涉稅管理的另一項重要工作。公司在接受稅務(wù)稽查時會面臨三種不同性質(zhì)的稽查：1、日常稽查。日常稽查是指稽查部門主要負責(zé)的對管轄區(qū)域內(nèi)企業(yè)日常情況進行的檢查，要求被檢查的公司數(shù)量一般不得低于一定比例。2、專項稽查。專項稽查是指根據(jù)上級稅務(wù)部門的部署，對某個行業(yè)、某個地區(qū)、某個產(chǎn)品、某項減免稅政策進行全面的清理檢查。3、舉報稽查。舉報稽查是指任何單位和個人根據(jù)征管法的規(guī)定，都可以舉報納稅人偷稅漏稅的行為。稅務(wù)機關(guān)在接到舉報以后，采取一些措施對納稅人進行檢查。下面就對財務(wù)部xx年所做的主要涉稅管理工作進行回顧。

1、審核各類收入和付款合同。由于將財務(wù)審核加入到了各類經(jīng)濟合同的簽訂訂環(huán)節(jié)，使得財務(wù)部在業(yè)務(wù)發(fā)生之初就能進行納稅評估和納稅籌劃。xx年財務(wù)部共審核相關(guān)經(jīng)濟合同xx份。

2、xx月，財務(wù)部與稅務(wù)局充分溝通后認為我公司必須主動進行土地增值稅清算，因為目前國家對土地增值稅的征收管理力度一年比一年大，將查得更細。如果等到明年清算條件成立由稅務(wù)局進場進行土地增值稅清算很可能會增加納稅支出。財務(wù)部征求公司領(lǐng)導(dǎo)和集團財務(wù)部的同意后組織人員進行了xx項目的土地增值稅清算工作。

3、通過分析國家增值稅的發(fā)展趨勢，工業(yè)項目的所有購進設(shè)備均未取得增值稅專用發(fā)票，將設(shè)備的增值稅開票時間拖到xx年，這樣就可以在XX年享受新的消費型增值稅的好處，為公司爭取了xx萬元的增值稅進項稅額抵扣的好處。

4、通過對銷售部員工年終獎金的發(fā)放方式進行合理籌劃，不僅使公司按按稅收法規(guī)履行了代扣代繳義務(wù)，又保障了員工的利益，使公司的大部門員工少交了xx元個人所得稅，增加了員工的稅后收益，得到了廣大員工的稱贊和好評。

5、定期將各類大額的工程發(fā)票送到稅局進行發(fā)票真?zhèn)舞b定。由于房地產(chǎn)公司收到的發(fā)票金額巨大、數(shù)量和種類繁多，一旦收到假票將給公司帶來巨大的涉稅風(fēng)險。為控制這一風(fēng)險，財務(wù)部定期組織人員將相關(guān)發(fā)票送往稅局進行真?zhèn)舞b定。

6、x月x日—x日xx市稽查局對我公司進行稅務(wù)稽查，要求我公司填寫xx-xx各稅種稅款交納明細，再根據(jù)情況進行實地稅務(wù)檢查。財務(wù)部立即組織財務(wù)人員進行全面稅務(wù)自查，一方面積極與征管稅務(wù)局溝通，取得征管稅務(wù)局的理解和幫助，另一方面主動與稽查局相關(guān)人員聯(lián)系，建立了良好的人際關(guān)系。最后，由于及時將未交足的稅款補交到征管地稅局，避免了稽查局到公司進行實地稅務(wù)檢查的涉稅風(fēng)險。

7、x月份xx國稅局來到我公司就我公司xx年的所得稅申報表列示的銷售收入xx萬元，對應(yīng)的成本只有xx萬元提出質(zhì)疑，要求立即出具收入確認的證明，即文件xx區(qū)的主體竣工證明，否則xx區(qū)對應(yīng)的收入xx萬元不能予以確認。由于涉及調(diào)減我公司申報的所得稅xx萬元，財務(wù)部立刻將這一潛在的巨大涉稅風(fēng)險匯報給集團財務(wù)部，因為根據(jù)稅法規(guī)定偷稅金額超過全年納稅總額的10%將被定為偷稅罪。根據(jù)集團財務(wù)部的指示，財務(wù)部立即組織財務(wù)人員重新對xx年的所得稅重新進行清算和填報申報表，另一方面積極與主管稅務(wù)機關(guān)協(xié)商并取得稅局相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)的理解，只是調(diào)整了納稅申報表，并沒有認為我們惡意提前確認收入、濫用所得稅優(yōu)惠政策。這也證明了財務(wù)部平時與稅務(wù)局的溝通做得比較到位，才不至于發(fā)生重大的涉稅風(fēng)險。

8、通過與地稅主管稅務(wù)局主管領(lǐng)導(dǎo)的良好溝通，財務(wù)部積極爭取納稅a級企業(yè)，目前稅局的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)承諾明年將會將我公司申報納稅a級企業(yè)。如果申請納稅a級企業(yè)成功，就將意味著稅局將二年內(nèi)不來公司查帳，一是為為公司營造良好、寬松的納稅環(huán)境。二是為公司獲得了榮譽，為公司與xx政府部門溝通談判增添了一項重要法碼。

9、加強了涉稅管理的資料收集和檔案管理工作。在崗位職責(zé)中加入了稅收政策的收集、整理、匯編工作，每月定期到稅局網(wǎng)站上更新下載與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收政策，并進行整理匯編。財務(wù)部在進行土地增值稅清算、所得稅申報、稅務(wù)自查、日常申報時，將各工作底稿進行整理，把過程列出來，做為公司的涉稅相關(guān)文件進行歸檔。為了以后進行涉稅管理時提供一份原始參考資料，也為了以后新的財務(wù)管理人員能夠快速地了解了公司的相關(guān)涉稅管理工作提供備查。

四、財務(wù)分析與風(fēng)險預(yù)警工作

財務(wù)分析是以財務(wù)報告資料及其他相關(guān)資料為依據(jù)，采用一系列專門的分析技術(shù)和方法，對企業(yè)等經(jīng)濟組織過去和現(xiàn)在有關(guān)籌資活動、投資活動、經(jīng)營活動、分配活動的盈利能力、營運能力、償債能力和增長能力狀況等進行分析與評價的經(jīng)濟管理活動。它為了解企業(yè)過去、評價企業(yè)現(xiàn)狀、預(yù)測企業(yè)未來，做出正確決策提供準確的信息或依據(jù)。

過去我公司的財務(wù)分析幾乎是一片空白。但是企業(yè)的規(guī)模越來越大，資金調(diào)度也越來越大，如果沒有財務(wù)分析對企業(yè)的運營狀況進行一個理性的評價和分析是非常危險的。所以公司領(lǐng)導(dǎo)對此非常的重視，對財務(wù)部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，財務(wù)部在編寫財務(wù)分析經(jīng)驗不足的情況下在網(wǎng)上大量收集相關(guān)資料，包括房地產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)濟政策，對比分析各房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)報表，在x月份出了一份xx公司上半年的財務(wù)分析。所幸得到了公司領(lǐng)導(dǎo)和其他各部門同仁的認可。

在這篇財務(wù)分析中，財務(wù)部對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的不利和有利影響因素進行了分析，共分析了x條不利影響因素和x條有利影響因素。并指出了目前房地產(chǎn)企業(yè)的x條應(yīng)對策略。事后證明，這兩段分析為公司日后的發(fā)展提供了及時、必要的信息和依據(jù)。

第6篇：房地產(chǎn)公司財務(wù)分析范文

關(guān)鍵詞：財務(wù)報表；現(xiàn)金流量；競爭力

一、現(xiàn)金流及其相關(guān)指標

（一）現(xiàn)金流的內(nèi)涵

通常人們簡單把現(xiàn)金流理解為現(xiàn)金，然而這種理解未免有些狹隘?，F(xiàn)金是以靜態(tài)的形式存在的，而現(xiàn)金流是以動態(tài)的形式存在的?，F(xiàn)金流以現(xiàn)金為起點，通過企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營不斷轉(zhuǎn)化為其它實物形態(tài)，最后又以收入的形式回歸成現(xiàn)金，反映了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的整個過程。

根據(jù)現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)過程，我們可歸納出現(xiàn)金流量主要有流動性、差量性以及成本性三個主要特征。流動性主要體現(xiàn)在：現(xiàn)金流量屬于時期指標，它受到企業(yè)日常經(jīng)營決策的影響，可看做是在某一會計期間內(nèi)所有微小期間的現(xiàn)金流量經(jīng)過積分的組合，是隨著時期的長短而不斷變化的。差量性是由其流動性衍生出來的，因為只有屬于時期指標的流量才能相加減，而屬于時點指標的存量相加減時沒有意義的，企業(yè)較為注重的凈流量就是流入量與流出量的的差量，代表著生產(chǎn)經(jīng)營的增值部分。成本性主要是指資金鏈斷裂造成的短缺成本和資金的時間價值。

現(xiàn)金流如線索一般幾乎貫穿于企業(yè)的各個環(huán)節(jié)，因此現(xiàn)金流可以較為充分地體現(xiàn)企業(yè)的實際情況。它不僅本身是企業(yè)盈利水平質(zhì)量的最好證明，還可以與其他財務(wù)指標結(jié)合充分反映企業(yè)償債能力和股利支付能力的強弱、運營能力的好壞、發(fā)展能力的高低。

（二）指標設(shè)置

1.償債能力

債權(quán)先于股權(quán)是企業(yè)首當(dāng)支付的對象?，F(xiàn)代財務(wù)管理中雖講究適度負債，通過財務(wù)杠桿、稅盾效應(yīng)獲取更多的收益。但是，如果無法償還債務(wù)，企業(yè)將面臨破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險，其造成的影響對公司具有嚴重的破壞力，直接關(guān)系企業(yè)的生死存亡。主要指標如下：

（1）現(xiàn)金流量比率

通過公式可以看出，現(xiàn)金流量比率是反映企業(yè)直接償付能力的指標：分子“經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額”通常使用現(xiàn)金流量表中的“經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”，它代表企業(yè)創(chuàng)造現(xiàn)金的能力，已經(jīng)扣除了經(jīng)營活動自身所需的現(xiàn)金流出，是可以用來償債的現(xiàn)金流量。分母“流動負債”是資產(chǎn)負債表中的期末數(shù)而非平均數(shù)，因為實際需要償還的是期末金額，而非平均金額。

現(xiàn)金流量比率表明每1元流動負債的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量保障程度。用經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額流量代替可償債資產(chǎn)存量，與短期債務(wù)進行比較以反映償債能力，更具說服力。因為一方面它克服了可償債資產(chǎn)未考慮未來變化及變現(xiàn)能力等問題；另一方面，實際用以支付債務(wù)的通常是現(xiàn)金，而不是可償債資產(chǎn)。

（2）現(xiàn)金利息保障倍數(shù)

現(xiàn)金利息保障倍數(shù)是利息保障倍數(shù)的改進，將分子中采用權(quán)責(zé)發(fā)生制記錄的“息稅前利潤”換為采用收付實現(xiàn)制反映的“經(jīng)營活動中現(xiàn)金流量凈額”、“應(yīng)付利息”和“所得稅費用”之和，避免了賬面和實際不符的情況，更能反映企業(yè)真實的利息保障程度。

（3）現(xiàn)金產(chǎn)權(quán)比率

企業(yè)的總負債不僅來源于經(jīng)營活動，還有投資活動和籌資活動，因此對應(yīng)的分子是期末總的現(xiàn)金持有量而非經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額。從一個長期的角度看，這些負債終究是要還的，故現(xiàn)金產(chǎn)權(quán)比率反映的是企業(yè)的長期償債能力。在該指標中“總負債”和“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物”均采用期末數(shù)而非平均數(shù)，因為在實際需要償還的是期末金額，實際能夠償還的也是期末金額。

2.股利支付能力

企業(yè)是股東的企業(yè)，企業(yè)的目標就是股東財富最大化，而股東獲取收益的主要方式就是股息紅利和轉(zhuǎn)讓股票的投資收益。買賣股票是由投資人決定的，而是否分紅是由企業(yè)的經(jīng)營狀況決定的，因此股利支付能力也是反映企業(yè)競爭力的表現(xiàn)之一。主要指標如下：

（1）每股營業(yè)現(xiàn)金流量

通過公式可以看出，每股營業(yè)現(xiàn)金流量表示單位普通股本所對應(yīng)的現(xiàn)金狀況。由于優(yōu)先股的索償權(quán)優(yōu)于普通股且股息固定，不參與紅利分配，這部分股息的支付與公司經(jīng)營關(guān)系不大，所以應(yīng)將所需支付優(yōu)先股的這部分金額從現(xiàn)金流量凈額中扣除。該指標說明了在不動用股本的情況下，單位普通股所能分配到的最高現(xiàn)金額度，強調(diào)的是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營對股東帶來的增值效益。

（2）凈資產(chǎn)現(xiàn)金收益率

在不增加新的實收資本的情況下，經(jīng)營活動與投資活動獲得的現(xiàn)金流凈額屬于企業(yè)，籌資活動中獲得的現(xiàn)金流凈額大多屬于債權(quán)人，因而在反映所有者權(quán)益時只包括前面兩個部分。該指標反映了企業(yè)實際的增值情況對應(yīng)的股東可取得的報酬程度。

3.運營能力

運營能力體現(xiàn)的是企業(yè)各項資產(chǎn)的運轉(zhuǎn)效率，通過現(xiàn)金流在各項資產(chǎn)中的流轉(zhuǎn)速度來反映企業(yè)的經(jīng)營管理水平，主要指標如下：

以上指標的分子都是“經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量”，運營能力突出的是生產(chǎn)經(jīng)營的規(guī)模而非簡單的收益部分，因此用“經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量”比“經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額”更為合理。分母是各種資產(chǎn)科目的平均額，從不同的角度反映各中資產(chǎn)運營的效率和效果。

4.發(fā)展能力

發(fā)展能力是指企業(yè)在現(xiàn)有狀態(tài)下可以擴大生產(chǎn)，進一步的成長的潛力。具體來說，就是根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)有資本、運營獲利等條件的量化指標來對企業(yè)的未來進行預(yù)期評估。對于股東和投資者而言，該指標對是否買賣企業(yè)的股票具有重要的參考價值。主要指標如下：

（1）現(xiàn)金增長率

該指標通過在會計期間內(nèi)現(xiàn)金的變動額與期初余額之比，反映企業(yè)的資金增長速度。在不大范圍擴大資產(chǎn)規(guī)模的情況下，企業(yè)的利潤最終大多以現(xiàn)金的形成存在，因而用現(xiàn)金的增長來反映企業(yè)的增長具有很好的代表性。該指標越大，說明企業(yè)的發(fā)展能力越強。

（2）凈資產(chǎn)現(xiàn)金增長倍數(shù)

“資產(chǎn)=負債+所有者權(quán)益”，等式左邊是資金用途，等式右邊是資金來源，而“凈資產(chǎn)=總資產(chǎn)-總負債”，即是所有者權(quán)益。該指標為現(xiàn)金增長率與凈資產(chǎn)增長率之比，反映了每增加一單位的凈資產(chǎn)所帶來的現(xiàn)金增加情況，該指標為正說明企業(yè)處于創(chuàng)收狀態(tài)，指標值越大，創(chuàng)收越強，發(fā)展勢頭越好。

二、以萬科財務(wù)報表現(xiàn)金流分析企業(yè)競爭力

我們將萬科的財務(wù)指標與房地產(chǎn)行業(yè)的另外一家巨頭公司保利進行對比，并加入趨勢分析，不僅橫向?qū)Ρ润w現(xiàn)了萬科在房地產(chǎn)行業(yè)的地位，而且縱向?qū)Ρ纫詴r間為軸反映萬科的發(fā)展趨勢。

（一）償債能力分析

根據(jù)前設(shè)指標，以萬科2010年至2014年的財務(wù)報表為依據(jù)，從償債能力的角度對萬科的競爭力分析如下表：

根據(jù)以上圖表可得：近年來，萬科的現(xiàn)金流量比率和現(xiàn)金利息保障倍數(shù)總體較為平穩(wěn)且有上升的趨勢，說明有越來越多的現(xiàn)金流可以保障萬科能夠還本付息，短期償債能力較強?，F(xiàn)金產(chǎn)權(quán)比率呈一增一減的波動，在2013年達到峰值后，2014年又有較大幅度的下降，資本結(jié)構(gòu)近兩年來有一定的變化，但已回歸常態(tài)，長期償債能力較強。與保利對比可以看出，萬科的指標波動幅度比保利小，且近年來各項指標狀況基本均優(yōu)于保利，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

房地產(chǎn)市場在近年來震蕩較大，房價單邊高速上漲的時代已經(jīng)結(jié)束，而萬科大部分償債能力在2010年到2013年一直保持穩(wěn)定，且在2014年償債能力明顯增強，有大量的現(xiàn)金回流，在房地產(chǎn)行業(yè)中可謂是“風(fēng)景這邊獨好”。考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的收付款特殊情況，在會計科目中預(yù)收賬款雖作為負債類，但是在房地產(chǎn)企業(yè)中預(yù)收賬款實質(zhì)上并不是負債，同理預(yù)付賬款也并不是資產(chǎn)，從而不能單從前面的指標真實的反應(yīng)萬科的償債能力，由此我們結(jié)合資產(chǎn)負債表對萬科的收款安排和付款安排進一步分析。

從資產(chǎn)類來看，流動資產(chǎn)中存貨占比最大，作為企業(yè)盈利的主要商品，保障了企業(yè)的持續(xù)盈利。其次是貨幣資金，數(shù)額遠超過短期借款，再次證明了萬科的償債能力較強。主要流動資產(chǎn)中占比最小是應(yīng)收賬款，且應(yīng)收賬款的數(shù)額遠小于應(yīng)付賬款說明萬科采取“早收晚付”的政策，收付款安排較好，特別是在2014年存貨大減即房屋大賣的情況下，應(yīng)收賬款不增反減，說明房屋銷售基本不出現(xiàn)賒銷的狀況，企業(yè)收到的是實實在在的現(xiàn)金，資金回籠效率極高。

從負債類來看，流動負債中占比最大是預(yù)收賬款，這對企業(yè)是極為有利的，說明企業(yè)是“先拿錢后給房”，吸收購房款來進行投資開發(fā)，緩解了資金周轉(zhuǎn)的壓力。主要流動負債中占比最小的是應(yīng)付票據(jù)，且應(yīng)付票據(jù)的數(shù)額遠小于應(yīng)付賬款的數(shù)額，付款結(jié)構(gòu)十分合理。因為應(yīng)付票據(jù)的收款方是銀行，屬于到期強制性支付類的負債，而應(yīng)付賬款則存在緩和的余地，有時可延期支付。

（二）股利支付能力分析

根據(jù)前設(shè)指標，以萬科2010年至2014年的財務(wù)報表為依據(jù)，從股利支付能力的角度對萬科的競爭力分析如下表：

根據(jù)以上圖表可得：萬科每股營業(yè)現(xiàn)金流量近五年來均為正值，且在2014年有明顯上升，由于股票永不還本，只要保持該指標為正值，股東的財富就處于增值狀態(tài)，發(fā)放股利的可能性和分紅額度就會越大，參考萬科往年較為穩(wěn)定的股利支付政策，可以說明萬科有較強的股利支付能力。凈資產(chǎn)現(xiàn)金收益率前幾年基本持平，而在2014凈資產(chǎn)現(xiàn)金收益率為0.34，達到最高點，說明股東每1元的投資可創(chuàng)收0.34元的現(xiàn)金收益，還是相當(dāng)可觀的。與保利對比可以看出，保利自2012年以來股利支付能力一直處于下降狀態(tài)且各項指標數(shù)值基本遠低于萬科，說明萬科在房地產(chǎn)行業(yè)中的股利支付能力較強。

（三）運營能力分析

根據(jù)前設(shè)指標，以萬科2010年至2014年的財務(wù)報表為依據(jù)，從運營能力的角度對萬科的競爭力分析如下表：

根據(jù)以上圖表可得：萬科總資產(chǎn)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率以及存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)較低，自2010年以來持續(xù)上升在2012年達到最高點后稍有下降，但在2014年有所反彈。此趨勢主要是由于自2010年，我國出臺了一系列限購、征收房產(chǎn)稅等政策抑制房地產(chǎn)過熱，讓市場回歸以剛性住房需求為主導(dǎo)。經(jīng)過兩年的宏觀調(diào)控，政府對房地產(chǎn)市場又重新放開，2013年各項資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度加快，但房價單邊高速上漲的時代已經(jīng)結(jié)束，投資者投資需求也更加合理，2014年房地產(chǎn)市場總體趨于穩(wěn)定，周轉(zhuǎn)速度稍有下降。總資產(chǎn)和流動資產(chǎn)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)均在兩年以上，但考慮房地產(chǎn)行業(yè)的整體情況，該指標處于合理范圍，是可以接受的。與保利對比可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度普遍較低，且有上升的趨勢，應(yīng)當(dāng)注意是否有資產(chǎn)擠壓的情況。值得關(guān)注的是，萬科應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度一直非常穩(wěn)定，且在進入白銀時代仍有下降趨勢。通過查閱相關(guān)信息，筆者認為萬科的減值準備計提合理，說明萬科收款情況較好，近期采取的資金回籠政策效果顯著，出現(xiàn)壞賬的概率較低。

作為房地產(chǎn)公司，存貨是其主要的盈利商品，存貨的周轉(zhuǎn)天數(shù)與總資產(chǎn)、流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)天數(shù)仍有一定差距。筆者通過閱讀財務(wù)報表深入分析發(fā)現(xiàn)，這與近年來萬科的多元化經(jīng)營有關(guān)，雖然萬科最主要的業(yè)務(wù)是地產(chǎn)開發(fā)，但是其物業(yè)經(jīng)營發(fā)展勢頭良好。與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長放緩形成對比，萬科的物業(yè)服務(wù)近兩年來依然保持增長的態(tài)勢，縱使目前在規(guī)模上與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不能相當(dāng)，但作為產(chǎn)業(yè)鏈下游的延伸業(yè)務(wù)已初見成果，符合萬科未來十年的業(yè)務(wù)版圖規(guī)劃：“三好住宅”+“城市配套服務(wù)商”，后者儼然成為萬科未來主要盈利的新渠道，有望取得與前者并駕齊驅(qū)的地位。

流動資產(chǎn)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)近似等于總資產(chǎn)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)，說明企業(yè)絕大部分資產(chǎn)來源于經(jīng)營所得，屬于經(jīng)營主導(dǎo)型企業(yè)。筆者結(jié)合利潤表，引入“核心利潤”的概念，對企業(yè)的經(jīng)營效率展開分析。在企業(yè)的營業(yè)利潤中，投資收益、公允價值變動損益以及資產(chǎn)減值損失并非經(jīng)營所得，核心利潤便是營業(yè)利潤拋去這些與經(jīng)營關(guān)聯(lián)不大的損益后剩下的部分，更加真實地反映企業(yè)的經(jīng)營所得，是經(jīng)營主導(dǎo)型企業(yè)核心競爭力的有力體現(xiàn)。

根據(jù)對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)張新民教授的研究觀察，他指出經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額等于核心利潤的1.2至1.5倍時，企業(yè)的利潤質(zhì)量較好。根據(jù)表3-3-2可以看出，2010年到2013年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額與核心利潤的比值較低，再結(jié)合總資產(chǎn)中流動資產(chǎn)的大額占比情況，這是因為萬科的資金滾動投入程度較大，即上一輪經(jīng)營所得的利潤轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金形式的較少，大部分又運用下一輪的投資建設(shè)。由此，我們對利潤的滾動投資程度做進一步分析如下表：

筆者根據(jù)經(jīng)營性資產(chǎn)（除去衍生金融資產(chǎn)的流動資產(chǎn)加上固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和在建工程）的變動額作為企業(yè)利潤再投入生產(chǎn)經(jīng)營的去向，除去投資活動中購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金以及籌資活動現(xiàn)金凈流量便得到利潤再投入額即實際經(jīng)營利潤中可用于自用的部分。由表2-3-3可得，萬科近年的投資擴張速度放緩，利潤再投資程度逐步下降，審慎投資，從而保證了利潤質(zhì)量。

（四）發(fā)展能力分析

根據(jù)前設(shè)指標，以萬科2010年至2014年的財務(wù)報表為依據(jù)，從發(fā)展能力的角度對萬科的競爭力分析如下表：

根據(jù)以上圖表可得：凈資產(chǎn)現(xiàn)金增長倍數(shù)與現(xiàn)金增長率幾乎是同步變化，其震蕩變動說明萬科的資金運用大概以兩年為一周期，一年投資建設(shè)，一年銷售創(chuàng)收，基本比較穩(wěn)定。以上兩個指標體現(xiàn)了在如今房地產(chǎn)行業(yè)已由黃金時代轉(zhuǎn)入白銀時代的情況下，萬科由以往的滾動經(jīng)營投資模式變得更加謹慎，不再繼續(xù)擴張，而是看準項目再出擊。與保利對比可以看出，保利的現(xiàn)金增長率雖也是一年負增長，一年正增長的情況，但波動幅度比萬科大，資金流較不穩(wěn)定，且單位凈資產(chǎn)所帶來的現(xiàn)金流呈下降趨勢，從持續(xù)經(jīng)營的角度來說股東的權(quán)益有受損的可能?？偟膩碚f，萬科的增長更加穩(wěn)健且現(xiàn)金流以兩年為一周期保持為正增長，發(fā)展能力更強。

企業(yè)發(fā)展能力的強弱，與其所持有的資源密不可分，其中最主要的是可控制性資產(chǎn)。除了前面已經(jīng)談及的經(jīng)營所得的資產(chǎn)，可控制性資產(chǎn)還主要包括其他應(yīng)收款和長期股權(quán)投資。經(jīng)營所得資產(chǎn)是企業(yè)自身效益的重要反映，而其他應(yīng)收款和長期股權(quán)投資則是集團資金管控模式的體現(xiàn)，反映的是母公司對下屬集團的控制力度。

對于房地產(chǎn)企業(yè)，一般一個項目就會對應(yīng)一個子公司，由于前期投資較大，因而母子公司之間資金往來密切。相比于局限于經(jīng)營活動的應(yīng)收賬款，其他應(yīng)收款如一個綜合“容器”，涉及各種內(nèi)容，更容易成為母子公司資金往來的“秘密通道”。從表2-4-2可以看出，母公司報表的其他應(yīng)收款數(shù)額遠高于合并報表，其差額大部分是母公司對子公司的資金輸出，且已占據(jù)了母公司其他應(yīng)收款的“大半壁江山”，形成一種由母公司籌資來供給子公司資金使用的現(xiàn)象，說明對于下屬公司，母公司較強的控制力，上層掌管最為重要的現(xiàn)金，負責(zé)戰(zhàn)略規(guī)劃，下層負責(zé)具體的經(jīng)營運作。這是由于集團的金字塔控股結(jié)構(gòu)，一般企業(yè)會通過母公司向外籌資然后給子公司使用。下面我們對萬科的股權(quán)投資具體分析如下：

因為集團的金字塔結(jié)構(gòu)，母公司可以用較少的資產(chǎn)去撬動更大的資產(chǎn)，例如：母公司以x萬元的股本對子公司進行投資，而子公司的資產(chǎn)負債率為0.5則子公司就有2x的資產(chǎn)。同樣子公司再以x的股本對孫公司進行投資，而孫公司的資產(chǎn)負債率也為0.5，則孫公司的總資產(chǎn)為2x。于是母公司便以x的資產(chǎn)撬動了4x的資產(chǎn)?？傮w的資產(chǎn)負債率應(yīng)為3x/4x=0.75，而下屬每個公司資產(chǎn)負債率只有0.5。根據(jù)表3-4-3可以看出，母公司每1元的投資，無論是對集團內(nèi)部的子公司還是對外的股權(quán)，都具有強大的撬動效應(yīng)，且這種效應(yīng)還有進一步擴大的趨勢，如此以來萬科對內(nèi)對外都有較多的可控制性資產(chǎn)助推發(fā)展。

三、基于現(xiàn)金流視角對萬科競爭力的評價

（一）競爭力優(yōu)勢

（1）從償債能力來看，萬科強制支付能力較強，短期內(nèi)沒有財務(wù)風(fēng)險。近年來，萬科先采取擴張性的戰(zhàn)略，后采取穩(wěn)健性的戰(zhàn)略，但是現(xiàn)金流量比率一直很穩(wěn)定，且有上升的趨勢，說明萬科認識到現(xiàn)金流的重要性，為防止資金鏈斷裂問題，已采取措施降低風(fēng)險。此外，在資本結(jié)構(gòu)方面，萬科也充分考慮到行業(yè)特點和自身情況，對資本結(jié)構(gòu)進行了優(yōu)化管理，采取“早收晚付”的使用策略，盡量降低資金的籌集和周轉(zhuǎn)成本，從而降低償債成本。

（2）從股利支付能力來看，萬科的股利支付一直較為穩(wěn)定。近年來，萬科加快了資金回籠工作，企業(yè)擁有較為充裕的現(xiàn)金流，目前而言沒有股利支付危機。此外，萬科推出項目跟投制度，以其良好的財務(wù)經(jīng)營情況作保障，將公司利益與員工利益緊密結(jié)合在一起，員工即是公司股東，從而降低了風(fēng)險，一方面為公司帶來了現(xiàn)金投入，另一方面又調(diào)動了員工的工作積極性。

（3）從運營能力來看，雖然房地產(chǎn)行業(yè)已由黃金時代轉(zhuǎn)入白銀時代，整個行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度在減慢，但與同行相比，萬科采取“夠用就好”的原則，不大量囤地，不捂盤，不當(dāng)?shù)赝酰苻D(zhuǎn)速度相對較快，降低了資金的機會成本，有利于整個集團的經(jīng)營運行。且在當(dāng)今的大數(shù)據(jù)時代，萬科積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)，先后與百度、天貓等多家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作，通過大數(shù)據(jù)分析更多了解顧客消費行為，并與韻達等公司合作，打造一體化的“幸福小區(qū)計劃”和“長租公寓”。萬科以住宅商品房為中心，將業(yè)務(wù)向周圍延伸，發(fā)展物業(yè)為第二支柱產(chǎn)業(yè)，且有望與住房項目并駕齊驅(qū)，打造萬科經(jīng)營業(yè)務(wù)的新格局。

（4）從發(fā)展能力來看，房地產(chǎn)行業(yè)資金變化以兩年為一個周期，前一年屬于在建階段，現(xiàn)金大量支出，現(xiàn)金增長率為負，后一年屬于銷售階段，現(xiàn)金大幅回收?？傮w來看，萬科資金保持正向增長且增長平穩(wěn)，與保利的明顯波動形成鮮明對比，說明萬科更加注重精細化管理，從項目選擇，到實施開發(fā)，再到最后的成品銷售都經(jīng)過了仔細的考量，且環(huán)環(huán)相扣聯(lián)系緊密，項目中沒有大的斷層，發(fā)展比較穩(wěn)健，前景樂觀。而萬科由金字塔式股權(quán)結(jié)構(gòu)所帶來的杠桿效應(yīng)又使其具有較強的資源控制能力，為房地產(chǎn)行業(yè)迎來新的春天做好充足的資源儲備，蓄勢待發(fā)，一展萬科雄姿。

（二）競爭力不足

1.從支付能力來看，短期來看萬科雖沒有大的財務(wù)風(fēng)險，但是其總體的現(xiàn)金與負債配比較低，說明有一定長期負債作為經(jīng)營的支撐，而債權(quán)人是要求還本付息的。在房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代，由于房價的一路上漲和良好的銷售勢頭，這種借債經(jīng)營的風(fēng)險或許較小，因為有良好的銷售業(yè)績做保障，企業(yè)可通過外部籌資擴大市場規(guī)模，并減輕內(nèi)部資金短缺的壓力。然而在如今的白銀時代，市場已經(jīng)是供過于求的狀態(tài)，加之政府的一些限購政策及廉價公租房的推出，有一定量的商品房建成而形成積壓。存貨積壓的機會成本在一定程度上削弱了企業(yè)利潤，企業(yè)收不回資金，就難以償還債務(wù)，于是企業(yè)內(nèi)部的資金逐漸流失，如此惡性循環(huán)，企業(yè)的現(xiàn)金流就有可能被掏空，最后因資金量斷裂而發(fā)生危機。

2.從股利支付能力來看，2014年現(xiàn)金流的大幅增加，一方面雖為股利支付提供了保障，另一方面也說明萬科沒有開辟更多好的項目，投資活動放緩，從而帶來了手頭資金的增多。股東的投資是永不還本的，對于股東而言更看重公司的長遠發(fā)展，使其能夠不斷獲取報酬，因此從長遠的角度來講企業(yè)只是回籠資金而缺乏好的項目機會，使其經(jīng)營投資放緩，這對股東是不利的。

3.從運營能力來看，萬科不大量囤地，不捂盤，認為這樣可以加快周轉(zhuǎn)速度，保證企業(yè)良好運行。這種做法雖然在一定程度上降低了風(fēng)險，但這也只是短期的穩(wěn)定，對于一些潛力股的投資項目，這種做法趨于保守，很有可能錯失良機，因小失大，這對于企業(yè)的持久經(jīng)營是不利的。若企業(yè)過于強調(diào)“寧可錯過，絕不拿錯”，單方面注重現(xiàn)階段運營成果，一味追求短期利潤，則必然影響其持久發(fā)展。

4.從發(fā)展能力來看，萬科目前的現(xiàn)金流趨勢平穩(wěn)，但增長速度較低，在如今沒有了房價上升帶來的紅利，行業(yè)毛利下降的情況下，萬科未來的發(fā)展模式及發(fā)展方向引人深思?？v然萬科掌握著較多的資源，但是母子公司畢竟是獨立的法人個體，母公司的債務(wù)子公司沒有償還義務(wù)，母公司雖能影響子公司的經(jīng)營決策，但是存在經(jīng)理人等高管的風(fēng)險，使子公司的戰(zhàn)略經(jīng)營目標與母公司不相吻合，母子關(guān)系親密而微妙，集團規(guī)模越大，層級越多，監(jiān)控管理難度越大。且居民對于住房的要求，不在僅僅局限于房子本身，還要考慮小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通等因素；政府提倡構(gòu)建開放式的小區(qū)，將房地產(chǎn)最為關(guān)鍵的土地納入城市規(guī)劃的范疇之內(nèi)；為了拓展銷售范圍，萬科試水房屋出租，約定出租一定年限后可以購房的新模式……面對市場行情的新變化，萬科又會采取怎樣的應(yīng)對策略，結(jié)果尚不明晰。

四、增強企業(yè)競爭力的對策

（一）完善收付款安排，保障充裕的現(xiàn)金流量

萬科的主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)，因此主要的收入來源是商品房銷售之后的購房款。對于大多數(shù)購房者來說是沒有能力一次性支付這筆巨額款項的，然而按揭還款的期限較長，嚴重降低了資金的周轉(zhuǎn)速度。因此，萬科應(yīng)當(dāng)將現(xiàn)金收攏作為企業(yè)資金管理的重點，考慮在工程開始初期甚至更早的開展售樓活動，做好前期的宣傳和推廣工作，在建設(shè)的同時售樓，提前將首付款納入賬戶，從而加快資金的周轉(zhuǎn)速度。其次，與銀行多多溝通，縮短收款期限，提高收款效率，增強企業(yè)銷售變現(xiàn)能力。付款方面，根據(jù)前面的數(shù)據(jù)可以看出預(yù)付賬款在流動資產(chǎn)中占據(jù)不小份額，預(yù)付款項主要包括預(yù)付地價款、土地保證金、預(yù)繳稅費、工程款及設(shè)計費，在此方面仍有較大的改進空間，可加強與相關(guān)機構(gòu)的密切合作，形成較強的信任關(guān)系，在前期預(yù)付款的支付時點和數(shù)額上增強議價能力。通過“早收晚付”的收付款安排，企業(yè)可獲得更加充裕的現(xiàn)金流。

（二）拓寬融資渠道，適度負債，降低財務(wù)風(fēng)險

高位回落之后，房地產(chǎn)行業(yè)進入新常態(tài)，發(fā)展速度放緩，無需像以前一樣大額負債，大批囤地，外部籌資規(guī)模適度收縮。企業(yè)應(yīng)當(dāng)適度負債，看準項目再出擊，而非盲目擴大規(guī)模和市場占有份額，更加考慮企業(yè)的內(nèi)生動力，通過加快資金周轉(zhuǎn)速度等方式緩解資金短缺問題。同時，萬科的主要籌資來源仍是銀行，應(yīng)進一步拓寬融資渠道，開啟多元化的融資模式盤活沉淀資金，例如：擴大員工持股比例，鼓勵員工參與項目投資，將個人利益與企業(yè)利益緊密聯(lián)系在一起，共擔(dān)風(fēng)險，共享收益，降低風(fēng)險；完善集團財務(wù)系統(tǒng)，在內(nèi)部形成資本銀行，集中整個集團的現(xiàn)金流，續(xù)少成多，續(xù)短為長，實現(xiàn)財務(wù)效益的增值；鑒于使用資金的低成本，可以考慮利用海外資金以及直接融資的方式，從而降低財務(wù)風(fēng)險。

（三）調(diào)整現(xiàn)金流循環(huán)周期，形成現(xiàn)金流的均勻分布

在項目建設(shè)初期，企業(yè)需要投入大量的資金，在這一階段現(xiàn)金凈流量為負向增長；當(dāng)售樓回款達到一定規(guī)模后，首付收入可以基本與支出相當(dāng)；當(dāng)工程接近尾聲，企業(yè)已沒有什么大的現(xiàn)金支出時，售房的回款超過支出，在這一階段現(xiàn)金凈流量為正向增長。變化趨勢大致如下圖：

我們假設(shè)在初期現(xiàn)金凈流量的平均增長速度為-a，在工程尾聲現(xiàn)金凈流量的平均增長速度為b，有m個項目處于初期，有n個項目處于尾聲則企業(yè)整體的現(xiàn)金凈流量約為nb-ma。由此我們可以通過控制處于初期的項目數(shù)量以及尾聲的項目數(shù)量，將正向增長的部分和負向增長的部分對沖，從而形成現(xiàn)金流的均勻分布，避免企業(yè)“供血不足”的情況。所以，企業(yè)在進行項目選擇的時候要具有戰(zhàn)略眼光，一方面要考慮項目的收益情況，另一方面更要考慮全局，編制現(xiàn)金流預(yù)算， 控制企業(yè)的經(jīng)營節(jié)奏。

結(jié)束語

本文從現(xiàn)金流的視角出發(fā)，對企業(yè)的競爭力進行全方位描述。這是一個較為新穎的角度，打破以往水平分析、垂直分析等局限于某一單一報表分析的方式，以現(xiàn)金流量表為主，資產(chǎn)負債表和利潤表為輔，綜合運用財務(wù)報表，將不同報表的數(shù)據(jù)有機結(jié)合分析企業(yè)競爭力。

由于筆者能力有限，對于引入或者提出的現(xiàn)金流相關(guān)指標是否能夠充分、全面的反映企業(yè)競爭力，還有待進一步探討。筆者認為探討的主要問題是：單個指標是否具有極高的代表性；指標之間搭配是否合理，有無重復(fù)或者遺漏的方面；資產(chǎn)負債表和利潤表中的指標為時點指標，將其作簡單的算數(shù)平均處理來表示平均水平，而現(xiàn)金流量表中的指標為時期指標，對于這種跨表結(jié)合所建立的新的指標，在數(shù)據(jù)處理方面較為粗糙，配比是否合理，對應(yīng)的邏輯緊密性仍有待加強；合并財務(wù)報表抵消了母子公司之間的關(guān)聯(lián)交易，減少了人為因素導(dǎo)致的財務(wù)信息的失真，從經(jīng)營能力和發(fā)展能力的角度來看，合并報表的數(shù)據(jù)更能反映真實情況，但是母子公司畢竟是獨立的法人個體，母公司的負債不能由子公司來償還，且由于金字塔式的控股結(jié)構(gòu)代來的杠桿效應(yīng)，也會出現(xiàn)母公司借債供子公司使用的情況，因此對于償債能力的分析，母子公司的個別報表在一定程度上來說會更恰當(dāng)一些。其次，在針對現(xiàn)金流分布問題提出改進對策中，現(xiàn)金流隨時間的增長變動趨勢大致符合“S”型曲線，簡單的線性描述不夠準確，應(yīng)當(dāng)考慮建立微分方程模型采用dc/dt=f（t），求解出邏輯斯蒂函數(shù)，提高預(yù)測的準確度。

參考文獻

[1] 王瀅.萬科房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流量管理研究[D].2014.

[2] 于濤.我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流全面管理研究[D].2011.

[3] 陳楓. PR控股集團現(xiàn)金流管理研究[D].2014.

[4] 廖斐，賈煒瑩.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量狀況分析[D].商業(yè)會計，2014.

[5] 劉銘欣.基于財務(wù)視角對保利地產(chǎn)經(jīng)驗?zāi)Ｊ降姆治雠c展望[D].2014.

[6] 李求軍.房地產(chǎn)開發(fā)：從“香港模式”到“美國模式”[J]中國房地產(chǎn)，2008.

[7] 曾遠.房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式探究[D].中國外資，2012.

[8] 樊幻靈.論我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理與完善[J].中國房地產(chǎn)金融，2009.

[9] 王雪芹.改進的杜邦財務(wù)分析體系在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用研究[D].2014.

[10] 張揮，張楚宜.增加現(xiàn)金流分析的杜邦分析法在林業(yè)上市公司中的應(yīng)用[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2011.

[11] 李紅娥.房地產(chǎn)上市公司財務(wù)報表分析[D].2012.

[12] 劉平.財務(wù)報表分析方法與應(yīng)用[J].商場現(xiàn)代化，2007.

[13] 徐愛玲.從財務(wù)角度透析保利地產(chǎn)發(fā)展模式[D].2009.

[14] 修恒哲.公司現(xiàn)金流管理的實證研究――基于G公司現(xiàn)金流管理分析[D].2013.

[15] 孟祥軍.基于公司財務(wù)風(fēng)險的現(xiàn)金流管理[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2012.

[16] 余聯(lián).企業(yè)現(xiàn)金流管理存在的問題及改進措施探討[J].企業(yè)研究，2011.

[17] 田丹. ABC房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流管理研究[D].2008.

[18] 諸巖霞.我國上市公司現(xiàn)金流量分析的指標體系研究[D].2007.

[19] 賀制東.贏在現(xiàn)金-如何做好企業(yè)現(xiàn)金流管理[M].華中科技大學(xué)出版社，2009.

[20] 彭露. A房地產(chǎn)項目開發(fā)現(xiàn)金流規(guī)劃研究[D].2014.

[21] 喬建平.論財務(wù)分析體系的改進――基于海爾集團的案例研究[D].2009.

[22] 寧姍姍.利潤質(zhì)量對企業(yè)價值的影響研究[D].2014.

[23] 錢愛民，張新民，周子元.盈利結(jié)構(gòu)質(zhì)量、核心盈利能力與盈利持續(xù)性――來自我國 A股制造業(yè)上市公司的經(jīng)驗證據(jù)[J].中國軟科學(xué)，2009.

[24] 張新民.資產(chǎn)負債表： 從要素到戰(zhàn)略[J].會計研究，2014.

[25] 張新民.從報表看企業(yè)――數(shù)字背后的秘密[M]. 中國人民大學(xué)出版社，2012.

[26] 吳利平.金字塔型企業(yè)集團多層級內(nèi)部資本市場功能――基于中國國電集團的案例研究[D].2014.

[27] 欒志乾，張守文，湯谷良.公司與非控股子公司間的集團財務(wù)行為研究――來自其他應(yīng)收款的證據(jù)[J]. 證券市場導(dǎo)報，2015.

[28] 劉琳，鄭建明.合并報表和母公司報表分析――基于集團資金管控的視角[J].財務(wù)與會計，2015.

[29] 俞瀟敏.母公司報表與合并報表財務(wù)分析的比較――以萬科2010年年報為例[J].商業(yè)會計，2012.

第7篇：房地產(chǎn)公司財務(wù)分析范文

房地產(chǎn)出納工作總結(jié)應(yīng)該怎么寫?工作總結(jié)對于我們的工作來說有不可替代的作用，通過工作總結(jié)，能尋找出工作中不足和優(yōu)勢，下面小編整理房地產(chǎn)出納個人工作總結(jié)2020，歡迎閱讀。

房地產(chǎn)出納工作總結(jié)1在20__年的這一年度中，我繼續(xù)擔(dān)任公司的出納一職，主要負責(zé)____的出納工作以及統(tǒng)計填報工作?，F(xiàn)將這一年的工作總結(jié)如下：

一、工作方面：

(一)在出納工作上，主要有銀行結(jié)算業(yè)務(wù)、現(xiàn)金收付業(yè)務(wù)、保管。

1.以票據(jù)結(jié)算的方式到銀行進賬付款。

主要支付了___辦公室的物管費、房租、水電費、空調(diào)使用費;營銷部門的廣告策劃費;設(shè)計費、測繪費;工程裝飾費;律師顧問、稅務(wù)咨詢費等。中大南分方面主要支付給___物業(yè)管理公司以及貴陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。

2.按時依據(jù)實際發(fā)生的業(yè)務(wù)和會計憑證登記現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬。

3.根據(jù)每月銀行對賬單編制銀行余額調(diào)節(jié)表。

4.定期或不定期進行現(xiàn)金盤點并編制現(xiàn)金盤點表。

5.各月經(jīng)過余額調(diào)節(jié)后賬實相符，未出現(xiàn)金額上的較大誤差。

6.做好會計憑證的保管工作。

積極配合每月審計部門的內(nèi)部審查。

7.工資發(fā)放方式改革，改現(xiàn)金發(fā)放為發(fā)到銀行卡上，采用網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬方式發(fā)放，方便快捷且不易出錯

8.為的業(yè)主開不動產(chǎn)銷售發(fā)票，收取維修基金、水電煤氣、可視對講、房款面積差價等款項。

今年共有大約17家業(yè)主來辦理發(fā)票，2人購買了四個車位

9.到南明區(qū)地方稅務(wù)局、南明區(qū)國家稅務(wù)局辦理中大公司納稅申報、發(fā)票購買相關(guān)事宜。

后因為稅務(wù)申報改革，先是零申報企業(yè)采用短信申報方式，后稅務(wù)局開始采用聯(lián)網(wǎng)申報。年初新版發(fā)票開始使用，原手開發(fā)票統(tǒng)一更換為機打發(fā)票，參加了稅務(wù)局組織的對于機打發(fā)票開具的相關(guān)培訓(xùn)。

10.從去年9月底到今年9月底為止，每周日在中大國際廣場售樓部擔(dān)任財務(wù)收銀員，主要收取認籌會員費、商鋪以及房屋的首付款。

收款開具的收據(jù)、金額在每日工作結(jié)束后按時統(tǒng)計，并由當(dāng)日值班會計、銷售部負責(zé)人簽字核對。期間參加過三次中大國際廣場的解籌活動、一次正式開盤活動。工作結(jié)束后，所有收據(jù)、代金券以及售樓部財務(wù)室鑰匙一把都已交還至?xí)嬏帯?/p>

(二)對于統(tǒng)計填報方面：

1.數(shù)據(jù)都是據(jù)實填寫，并已按時將月報、季報上報到南明區(qū)統(tǒng)計局、貴陽市統(tǒng)計局。

因中融信項目還未動工、中大南分未有項目，因此每個月填報的數(shù)據(jù)基本保持不變。

2.統(tǒng)計局組織的培訓(xùn)都已參加，統(tǒng)計政策的變動以及報表內(nèi)容的改變都已掌握。

3.遵守統(tǒng)計法以及統(tǒng)計政策的各項規(guī)定。

二、工作中存在的問題以及反思

(一)本職工作上基本做到了認真負責(zé)，但也出現(xiàn)了一些疏忽，對此我進行了深刻的自我批評與檢討。財務(wù)工作首先需要謹慎，要嚴格按照公司的財務(wù)規(guī)章制度辦事，每付出去的一筆款項不僅需要各位領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督，更需要我們財務(wù)人員的謹慎，金額過大時就算手續(xù)齊全也應(yīng)當(dāng)再次向領(lǐng)導(dǎo)確認。但是我在這一點上確實存有失誤，今后定當(dāng)時刻警醒，提醒自己嚴格按照出納的崗位職責(zé)和規(guī)范做事。出現(xiàn)的一些失誤對于我來說是一次教訓(xùn)，也是一次成長，從中學(xué)到的東西將會使我今后的工作更加完善。

(二)需要不斷加強專業(yè)學(xué)習(xí)。

1.在今年參加了會計資格證書的考試，并順利通過。

由于今年全省會計從業(yè)證書考試時間的大調(diào)整以及初級考試的報名時間錯過等原因，原定于今年繼續(xù)參加會計初級資格的學(xué)習(xí)調(diào)整到明年，希望通過更多的學(xué)習(xí)來加強我的工作技能。

2.同時，對于房地產(chǎn)行業(yè)的諸多知識我還了解得不夠，身為房地產(chǎn)行業(yè)的一名出納，更要立足于長遠的職業(yè)發(fā)展，因此了解整個房地產(chǎn)行業(yè)的情況以及房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅法等是非常必要的。

(三)參加工作已經(jīng)一年有余，對于出納的工作內(nèi)容已經(jīng)基本掌握。財務(wù)工作很多時候都是重復(fù)性的工作內(nèi)容，但出納只是財務(wù)的初級，還有更高深的東西值得我學(xué)習(xí)。同時我也希望接觸一些其他的挑戰(zhàn)，畢竟我剛參加工作不久，需要學(xué)習(xí)的東西還很多。要專精也要博識，這樣將來才能更好地為公司創(chuàng)造效益。

(四)在工作中團結(jié)同事，和睦相處。我參加工作時間短，各方面都缺乏經(jīng)驗，因此需要虛心像各位同事學(xué)習(xí)。在能力范圍內(nèi)，幫助同事解決遇到的問題，努力與大家創(chuàng)造和諧的工作氛圍

房地產(chǎn)出納工作總結(jié)2認真貫徹公司兩會精神，緊緊圍繞(集團)公司戰(zhàn)略目標，以人為本、不斷創(chuàng)新，以用心服務(wù)為主導(dǎo)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，將用心去做每件事作為我們的工作理念，在服務(wù)好太鋼不銹鋼系統(tǒng)改造的基礎(chǔ)上，不斷提高企業(yè)市場競爭力和抗風(fēng)險能力，創(chuàng)建一支團結(jié)向上的學(xué)習(xí)型團隊，完成與集團公司新建15____噸不銹鋼項目相匹配的住宅建設(shè)。

經(jīng)濟指標完成情況：2017年，(集團)公司給我公司核定的全年經(jīng)濟指標為998____元。截止到05年10月末，我公司累計實際完成經(jīng)濟指標8181.2____元，比(集團)公司累計考核指標831____元節(jié)約128.7____元。(百分率的比較，水電收費率的比較)

一、內(nèi)部管理方面

(一)健全和完善各項基礎(chǔ)管理

1、設(shè)備管理做好房產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)及臺帳管理工作，加強對設(shè)施、設(shè)備的檢修維護，組織完成市供高壓電氣設(shè)備預(yù)防性試驗，測試變壓器20臺;

組織完成房產(chǎn)公司高壓絕緣工具的耐壓試驗工作，四項共計26套;配合(集團)公司裝備部完成設(shè)備報廢21臺，完成報廢汽車及工程機械15輛;配合(集團)公司制造部、設(shè)備處完成(集團)公司固定資產(chǎn)投資設(shè)備零購3項，金額13____元，新購真空吸糞車兩輛、垃圾壓縮車兩輛、裝載機一輛，另有軟化水裝置項目(投資2____元)已招標完畢，移動式柴油發(fā)電機項目(投資3____元)正在招標，預(yù)計在12月20日左右全部完成;配合有關(guān)部門清點閑置設(shè)備，進行閑置設(shè)備、備件的處置，共121837.09元;同時開展了我公司對二級單位自管宿舍新接收后水、電、暖基礎(chǔ)設(shè)施、管網(wǎng)線路的普查、摸底工作。

2、安全管理

我公司按照(集團)公司安全工作總體思路與方法，圍繞“危險辨識—標準化作業(yè)—安全培訓(xùn)—安全評價”強化過程控制，推進精細化管理，提高安全工作的執(zhí)行力，建立健全安全保障體系，完善施工現(xiàn)場安全管理辦法。至11月15日工程全面竣工，未發(fā)生一起安全事故，同時對新建工程的現(xiàn)場進行檢查和安全管理，每月開展以“安全、質(zhì)量、進度”為內(nèi)容的勞動競賽，使19、32兩個工地被確認為“安全、文明、環(huán)保標兵工地”。加強各基層單位的安全管理和安全教育，從電工崗位入手，開展“全員崗位練兵”和安全操作規(guī)程培訓(xùn)，加強職工標準化操作，實現(xiàn)全年安全工作目標。

3、合同管理與預(yù)結(jié)算管理

2017年，我公司共簽訂工程合同194份，總金額28414.577____元。其中舊區(qū)改造的工程施工合同151份，總金額9498.187____元;新建小區(qū)的工程施工合同43份，總金額18916.3____元。其中，19、32宿舍簽訂合同38份，金額18746.7____元;生化站簽訂合同1份，金額1____元;房產(chǎn)院簽訂合同4份，金額元。

新建工程中，完成福利院工程量清單及標底、預(yù)算的編制，完成19、32宿舍拆除及三通一平發(fā)生的量項簽證、地基處理、13棟新建住宅樓材料預(yù)算的編制，完成勝利橋高層住宅樓預(yù)結(jié)工程項目的審核，完成20高層、34大學(xué)生公寓附屬配套工程的預(yù)算及材料計劃，以及25、31宿舍的投資費用分析;在二級單位自管宿舍中，完成3____個二級單位自管宿舍接收整改項目1____標段的預(yù)算及工程量清單編制工作，預(yù)算值2608.2____元;在附屬配套工程中，完成1____小區(qū)7____標段的預(yù)算及工程量清單編制，預(yù)算價為8263.7____元;在水電暖及零星土建改造項目中，完成2____項目的預(yù)算，預(yù)算價為1567.618____元。

4、招標管理

新建工程中，完成19、32宿舍高層住宅樓工程在太原市建管委的報建、規(guī)費審批、施工等相關(guān)手續(xù)的辦理，共計完成交納政府各項規(guī)費54____元，完成福利院、19、32宿舍三通一平、勘察、設(shè)計、規(guī)劃等招標計10項2____標段，地基處理及主體樓座招標計4項1____標段，共計14項3____標段，招標金額預(yù)計達18163.9____元;在二級單位自管宿舍接收工程中，完成3____個二級單位自管宿舍接收整改項目1____標段的招標工作，中標值2137.2____元;在附屬配套工程中，完成1____小區(qū)物業(yè)化改造項目、2017年水電暖設(shè)施專項改造項目及房產(chǎn)公司修繕工程項目7____標段的招標，中標值6567.5____元。

5、人事勞資管理

我公司積極按照(集團)公司規(guī)定，對65____離退休職工檔案進行移交，同時對2017年符合內(nèi)退政策的職工進行了摸底調(diào)查，辦理了內(nèi)退手續(xù)5____，退休手續(xù)3____;根據(jù)(集團)公司人力資源部關(guān)于辦理太原市基本醫(yī)療保險的通知精神，完成了醫(yī)療保險接軌中在崗、內(nèi)退及離退休職工的個人信息核對、確認工作，按時將新的醫(yī)療證及卡共計1946份發(fā)放到職工手中，為職工在全市各大醫(yī)院就醫(yī)提供了便利的條件;在人事檔案清查中，公司共清查檔案614份，在全公司5____二級單位中取得了第1____的好成績;在勞動合同檢查中，我公司補齊勞動合同2____，續(xù)簽勞動合同2____，徹底解決了職工長期上訪的根源所在;清退長期不在崗職工____，安排不在崗職工重新上崗____，不在崗人員工資總額從19442.1____降至8426.9____。

6、物資管理

20__年，我公司針對施工隊伍多、工程量大等特點，重新明確了采購程序，對主體施工階段甲供材的品種與數(shù)量進行大范圍的物資采購比價，對資源情況進行了分析和儲備，有效降低了采購成本。同時建立了新區(qū)領(lǐng)料備案制度，在工程開工前，我們對每一個施工單位、每一個樓號的材料領(lǐng)用章、負責(zé)人、經(jīng)辦人的章模和簽字進行了備案，杜絕材料物資冒領(lǐng)冒用的現(xiàn)象。共完成供應(yīng)19宿舍、32宿舍12棟樓元鋼2450噸，螺紋鋼4970噸，管材140噸，供應(yīng)水泥5400噸，焊管、無縫管、螺旋焊管684噸，球磨鑄鐵管120____，建材、型材、鋼板240噸，SBS防水卷材2____平方米，塑鋼窗542____米，電表箱及高低壓配電柜123____。

7、自來水一戶一表管理

我們通過對水補貼的分析得出，在自來水方面每年房產(chǎn)公司補貼的費用約為80____元，此現(xiàn)象在二級廠宿舍接收后更為嚴重，為了徹底解決這一問題，同時為房產(chǎn)公司分離改制后成立物業(yè)公司奠定良好的基礎(chǔ)，提出徹底的解決辦法，實施自來水“一戶一表”的移交，截止12月共完成2____區(qū)，2229____移交協(xié)議的簽定，移交費用1770.11____元確保了明年道路整修工程的提前實施，并為減少水補貼奠定了有效的基礎(chǔ)。

8、水電暖保供

為實現(xiàn)水泵房專業(yè)管理，我公司對原分布在各服務(wù)站的清水泵站、污水泵站、排洪泵站全部歸供水工段統(tǒng)一管理，使我公司的水泵站管理運行工作進一步向?qū)I(yè)化邁進。目前，共管理3____泵站，其中清水泵站2____，污水泵站1____，管理的泵站數(shù)量是去年的2.91倍;2017年全年我公司供電范圍內(nèi)停電故障5____，與去年相比降低1____;利用計劃停電，檢修處理大、小電器故障隱患13____，更換維修電器設(shè)備69處，并重新制定了點檢制度及標識牌等，嚴格實行了“兩票”制度;在供暖方面，我公司共管理太鋼集中余熱供暖的三萬余戶家屬宿舍、七千多戶單身，10____大小公共福利單位，供暖面積達26____平方米，我們制定設(shè)施設(shè)備檢修臺帳，按計劃進行檢修，所有設(shè)施設(shè)備責(zé)任到人檢修到位，更換大小閥門15____，解體檢修閥門204____，電機、泵53臺，配電盤柜58面，同時配合完成涉及1____區(qū)域的采暖改造工程，和52處大閥門的更換及管道保溫工程。

房地產(chǎn)出納工作總結(jié)3__年初，置業(yè)公司經(jīng)營管理模式調(diào)整，財務(wù)工作并入財務(wù)部;客旅分公司人員分流，財務(wù)工作又并入財務(wù)部;新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現(xiàn)，會計核算、財務(wù)管理工作納入財務(wù)部，

__年集團公司推出財務(wù)合同管理月，財務(wù)部被推向了陣地最前沿;__年集團公司實際預(yù)算管理，財務(wù)部是沖鋒陷陣的先鋒隊。下面總結(jié)一下一年來的工作。

一、職能發(fā)展

過去的一年，財務(wù)部在職能管理上向前邁出了一大步。

1‘建立了成本費用明細分類目錄，使成本費用核算、預(yù)算合同管理，有了統(tǒng)一歸口的依據(jù)。

2、對會計報表進行梳理、格式作相應(yīng)的調(diào)整，制訂了會計報表管理辦法。

使會計報表更趨于管理的需要。

3、修改完善了會計結(jié)算單，推出了會計憑證管理辦法，為加強內(nèi)部管理做好前期工作。

4、設(shè)置了資金預(yù)算管理表式及辦法，為公司進一步規(guī)范目標化管理、提高經(jīng)營績效、統(tǒng)籌及高效地運用資金，鋪下了良好的基礎(chǔ)。

二、財務(wù)合同管理月總結(jié)

公司推出“財務(wù)、合同管理月活動”，說明公司領(lǐng)導(dǎo)對財務(wù)、合同管理工作的重視，同時也說明目前財務(wù)管理工作還達不到公司領(lǐng)導(dǎo)的要求。

1、為了使財務(wù)人員能充分地認識“財務(wù)、合同管理月活動”的重要性，財務(wù)總監(jiān)姚總親自給財務(wù)部員工作動員，會上針對財務(wù)人員安于現(xiàn)狀、缺乏競爭意識和危機感，看問題、做事情缺少前瞻性，進行了一一剖析，同時提出財務(wù)部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細也沒用，核算是基礎(chǔ)，管理是目的，所以，做好基礎(chǔ)工作的同時要提高管理意識，要求財務(wù)人員在思想上要高度重視財務(wù)管理，如對每一筆經(jīng)濟業(yè)務(wù)的核算，在考慮核算要求的同時，還要考慮該項業(yè)務(wù)對公司的現(xiàn)在和將來在管理上和稅收政策上的影響問題，現(xiàn)在考慮不充分，以后出現(xiàn)紕漏就難以彌補。

針對“財務(wù)、合同管理月活動”進行了工作布置。

2、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結(jié)合公司管理要求對開發(fā)成本、期間費用的會計二級、三級明細科目進行梳理，并對明細科目作簡要說明，目的，一是統(tǒng)一核算口徑，保證數(shù)據(jù)歸集及分析對比前后的一致性;

二是為了便利各責(zé)任單元責(zé)任人了解財務(wù)各數(shù)據(jù)的內(nèi)容。這項工作本月已完成，并經(jīng)姚總審核。目前進入貫徹實施階段房地產(chǎn)出納個人年度總結(jié)范文。

房地產(chǎn)出納工作總結(jié)4____年，對于我們祖國來說是充滿著諸多回憶的一年，我們的國家在____年經(jīng)歷了嚴寒和溫情、經(jīng)歷了磨難和榮譽、經(jīng)歷了經(jīng)濟的低谷和復(fù)蘇;____年，對于我們房地產(chǎn)行業(yè)來說是非常值得深思的一年，房地產(chǎn)業(yè)在____年步入了行業(yè)的周期，房地產(chǎn)業(yè)在一片該不該“救市”的爭論中從年頭走到了年尾，房地產(chǎn)業(yè)的生存之路將走向何方?需要我們地產(chǎn)人用智慧和汗水去描繪;同樣，____年，對于我們__公司來說更是不平凡的一年，是內(nèi)涵豐富的一年，是蛻變成長的一年。__公司在____年經(jīng)歷了BSC的陣痛、經(jīng)歷了培訓(xùn)老師的洗禮、經(jīng)歷了__改制成功的榮耀、經(jīng)歷了工業(yè)項目掛牌的喜悅、也經(jīng)歷了房產(chǎn)銷售的低谷。

就是在這樣一個復(fù)雜多變、跌蕩起伏的外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境下，__財務(wù)部在公司領(lǐng)導(dǎo)班子的正確指引下，理清思路、不斷學(xué)習(xí)、求實奮進，在財務(wù)部的各項工作上實現(xiàn)了階段性的成長和收獲。下面就將財務(wù)部所做的各項工作在這里向各位領(lǐng)導(dǎo)和同仁一一匯報：

一、會計核算工作

眾所周知，會計核算是財務(wù)部最基礎(chǔ)也是最重要的工作，是財務(wù)人員安身立命的本錢，是各項財務(wù)工作的基石和根源。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴張、隨著公司走向精細化管理對財務(wù)信息的需要，如何加強會計核算工作的標準化、科學(xué)性和合理性，成為我們財務(wù)部向上進階的新課題。為努力實現(xiàn)這一目標，財務(wù)部主要開展了以下工作：

1、建立會計核算標準規(guī)范，實現(xiàn)會計核算的標準化管理。

財務(wù)部根據(jù)房地產(chǎn)項目核算的需要、根據(jù)納稅申報的需要、根據(jù)資金預(yù)算的需要，設(shè)計了一套會計科目表，制定了詳細的二級和三級明細科目，并且對各個科目的核算范圍進行了清晰的約定。同時還啟用一本房地產(chǎn)會計核算的教科書做為財務(wù)部做帳的參考書。有了這一套會計科目表和參考書就保證了會計核算口徑的統(tǒng)一性、一貫性和連續(xù)性;有了這套會計核算標準規(guī)范可以使我公司的帳務(wù)不管什么時候去看這套帳都象是一個人做出來的，有了這套會計核算標準規(guī)范也使得新的會計人員能快速上手公司的帳務(wù)。值得一提的是，按照我們設(shè)的明細科目和項目輔助核算能直接快速地計算出某個房開細項的收入、成本、費用，相關(guān)稅金，迅速地計算出土地增值稅的增值額，使得土地增值稅和所得稅清算工作變得輕松、快捷、明了。我公司的會計科目設(shè)置得到了集團領(lǐng)導(dǎo)的好評。

2、重新對原有的會計核算流程進行了梳理和制定，現(xiàn)在的財務(wù)部內(nèi)部會計核算流程更加突出了內(nèi)部控制，明確了各個流程所占用的時間，對什么時候出什么表、出什么帳、出什么憑證，憑證如何傳輸都做出了明確清晰的規(guī)定。

保證了財務(wù)信息能有序地、按時、按質(zhì)地提供出來。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各崗位的矛盾和扯皮現(xiàn)象減少了，財務(wù)報告的及時性得到了有效地保障。使我公司上報集團財務(wù)部的各類財務(wù)數(shù)據(jù)的及時性和準確性均達到集團財務(wù)部的要求。

3、加強各業(yè)務(wù)單位及往來單位帳目的清理核對工作，定時與各單位打電話或發(fā)傳真來清理核對帳目，使得我公司__戶客戶往來和__戶的供應(yīng)商往來帳目清楚準確。

同時加強應(yīng)收往來款的追討，在年內(nèi)追回了__的往來款__萬元。

4、除此之外，財務(wù)部組織全體員工在____年共完成了：收取__二期回籠房款__億元，契稅維修基金__萬，審核原始憑證_萬多張，填制、復(fù)核，整理裝訂記帳憑證__張。

出具統(tǒng)計報表__份出具納稅申報表__張，稅源統(tǒng)計表__張。出具__集團、__集團相關(guān)財務(wù)報表__張，出具預(yù)算報表__張等。

二、融資、預(yù)算與資金管理工作

資金對于企業(yè)來說，就如“血液”對于人體一樣重要。特別是房地產(chǎn)業(yè)進入了新一輪行業(yè)周期的歷史時刻，國家為調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)濟泡沫，通過各種貨幣政策、信貸政策、稅收政策、土地政策來進行宏觀調(diào)控，目的就是為了抬高房地產(chǎn)業(yè)的資金門檻，對整個房地產(chǎn)業(yè)進行重新洗牌。再加上我公司要按計劃完成__改制投產(chǎn)、工業(yè)項目的全面掛牌啟動，__的前期開發(fā)。最嚴重的是08年樓市低迷，今年的銷售大大低于預(yù)期，使得我公司的資金“造血”功能極為不暢。使得我公司隨時面臨“缺血”的風(fēng)險。所以對于____年財務(wù)部來說，如何做好融資?如何做好資金預(yù)算?如何做好資金管理成了財務(wù)部擺在第一位的頭等大事。為此，財務(wù)部也投入了大量的時間和精力去做好相關(guān)資金管理工作，盡最大努力去幫助企業(yè)渡過資金難關(guān)。

1、財務(wù)部加強與七家商業(yè)銀行的聯(lián)系，與各家銀行逐一進行談判和溝通，不斷尋找和觸碰各商業(yè)銀行的底線。

可由于受到國家貨幣政策的宏觀調(diào)控的影響，商業(yè)銀行自身的資金流動性大大降低，這使得商業(yè)銀行為降低經(jīng)營風(fēng)險，在核準貸款的時候會顯得更加小心謹慎，特別是對于房地產(chǎn)企業(yè)是慎之又慎。____年__市各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款總量較去年已經(jīng)下降__%。就是在這樣一個非常惡劣的融資環(huán)境下，財務(wù)部并沒有被眼前的困難所嚇倒，反而在我公司資產(chǎn)總額和實收資本不足的情況下運用智慧、勇于創(chuàng)新與各家銀行展開艱苦的商業(yè)談判。這其中與銀行的各級主管領(lǐng)導(dǎo)洽談、會餐、應(yīng)酬，跑了多少次銀行、復(fù)印準備了多少授信資料，加了多少次班，犧牲了多少業(yè)余時間，財務(wù)人員已經(jīng)無法用數(shù)字去統(tǒng)計了。值得高興的是，最終財務(wù)部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下，憑借在工作中總結(jié)出來的談判技巧在公司最有利的時點完成了在_行的_億元房開貸款、__萬元工業(yè)項目貸款和__萬元額度的承兌匯票，完成了__行的__萬元的工業(yè)貸款，完成了一個個看似不可能完成的任務(wù)，因為我公司的資產(chǎn)負債率和項目實收資本占總投比例均沒有完全達到銀行的信貸條件。同時為公司爭取了最大的土地抵押率和最低的銀行利率。毫無疑問，__財務(wù)部可以驕傲地說，在融資方面，08年__財務(wù)部走在了同行業(yè)財務(wù)部的前面。

2、預(yù)算執(zhí)行方面，在公司領(lǐng)導(dǎo)的大力推動下，在財務(wù)部的積極組織下，目前公司的全面預(yù)算管理工作已經(jīng)融入到各個部門的日常工作當(dāng)中，各個部門已經(jīng)能熟練的運用全面預(yù)算這一管理工具來管理各個部門的資金流。

財務(wù)部還定期組織預(yù)算差異分析會議，總結(jié)討論預(yù)算差異產(chǎn)生的原因，提高了各個部門對財務(wù)數(shù)據(jù)的重視程度。目前各個部門在財務(wù)部的組織下積極投入地參與全面預(yù)算管理，為來年的全面預(yù)算的編制和推行打下堅實的基礎(chǔ)。也正是因為有了全面預(yù)算，才使得公司領(lǐng)導(dǎo)對資金調(diào)度能做到心中有數(shù)，提前對資金進行合理的統(tǒng)籌安排。

3、在年初資金充裕時，根據(jù)已編制的預(yù)算，在較短時間內(nèi)比較各家銀行的理財產(chǎn)品，從各家銀行中選出與_行簽訂了購買__萬理財產(chǎn)品，六個月利率為__%，為公司獲得理財收益94.6萬元。

另外利用閑散資金，在_行理財_次每次分別為_萬元(_天)、_萬元(_天)、_萬元(_天)，共獲得理財收益__元。在_行理財_次，每次__萬元分別為__天和__天，獲得理財收益__。1月開始IPO打新股，投入__萬元，獲得理財收益__萬元。使得公司全年獲得理財收益為___萬元。為公司在一定程度上降低了資金使用成本。

4、充分使用承兌匯票支付工程款，降低資金使用成本。

____年財務(wù)部共辦理承兌匯票__筆，充分用足商行__萬的承兌匯票的授信額度。

5、在日常資金管理上，財務(wù)部重點加強了以下工作：與各家銀行開通了網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)，幫助公司實時了解公司的銀行存款狀況;

建立了資金日報體系，每日向公司領(lǐng)導(dǎo)上報頭天的公司資金狀況，為公司領(lǐng)導(dǎo)進行資金調(diào)度提供了依據(jù);每月定期編制各家銀行的銀行余額調(diào)節(jié)表，保證了公司資金的準確性和安全性;不定期地對庫存現(xiàn)金進行盤點;在大量收款的幾天，每天核對收款收據(jù)與銀行繳款單和進帳單，保證了資金收取的準確性;在付款流程上增加了資金經(jīng)理對出納填制的支票和進帳單的復(fù)核程序;通過這一系列的工作，使得公司資金的收取和使用上的準確性和安全性大大提高，使財務(wù)部在資金管理的規(guī)范化管理方面上了一個新的臺階。

三、涉稅管理工作

由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅環(huán)節(jié)特別多，相關(guān)稅收政策也非常繁雜，征稅較重，這使得納稅成為企業(yè)的一項重要成本支出。在國家稅收法規(guī)的規(guī)定下進行合理的納稅籌劃，減少納稅支出，是財務(wù)部涉稅管理的首要工作。這要求財務(wù)部在事先、事中對各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行審核、籌劃將各項納稅支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低納稅支出的同時還要規(guī)避涉稅風(fēng)險。實現(xiàn)公司經(jīng)濟業(yè)務(wù)的涉稅低風(fēng)險甚至零風(fēng)險是涉稅管理的另一項重要工作。公司在接受稅務(wù)稽查時會面臨三種不同性質(zhì)的稽查：1、日?；椤Ｈ粘；槭侵富椴块T主要負責(zé)的對管轄區(qū)域內(nèi)企業(yè)日常情況進行的檢查，要求被檢查的公司數(shù)量一般不得低于一定比例。2、專項稽查。專項稽查是指根據(jù)上級稅務(wù)部門的部署，對某個行業(yè)、某個地區(qū)、某個產(chǎn)品、某項減免稅政策進行全面的清理檢查。3、舉報稽查。舉報稽查是指任何單位和個人根據(jù)征管法的規(guī)定，都可以舉報納稅人偷稅漏稅的行為。稅務(wù)機關(guān)在接到舉報以后，采取一些措施對納稅人進行檢查。下面就對財務(wù)部08年所做的主要涉稅管理工作進行回顧。

1、審核各類收入和付款合同。

由于將財務(wù)審核加入到了各類經(jīng)濟合同的簽訂訂環(huán)節(jié)，使得財務(wù)部在業(yè)務(wù)發(fā)生之初就能進行納稅評估和納稅籌劃。08年財務(wù)部共審核相關(guān)經(jīng)濟合同__份。

2、__月，財務(wù)部與稅務(wù)局充分溝通后認為我公司必須主動進行土地增值稅清算，因為目前國家對土地增值稅的征收管理力度一年比一年大，將查得更細。

如果等到明年清算條件成立由稅務(wù)局進場進行土地增值稅清算很可能會增加納稅支出。財務(wù)部征求公司領(lǐng)導(dǎo)和集團財務(wù)部的同意后組織人員進行了__項目的土地增值稅清算工作。

3、通過分析國家增值稅的發(fā)展趨勢，工業(yè)項目的所有購進設(shè)備均未取得增值稅專用發(fā)票，將設(shè)備的增值稅開票時間拖到09年，這樣就可以在09年享受新的消費型增值稅的好處，為公司爭取了__萬元的增值稅進項稅額抵扣的好處。

4、通過對銷售部員工年終獎金的發(fā)放方式進行合理籌劃，不僅使公司按按稅收法規(guī)履行了代扣代繳義務(wù)，又保障了員工的利益，使公司的大部門員工少交了__元個人所得稅，增加了員工的稅后收益，得到了廣大員工的稱贊和好評。

5、定期將各類大額的工程發(fā)票送到稅局進行發(fā)票真?zhèn)舞b定。

由于房地產(chǎn)公司收到的發(fā)票金額巨大、數(shù)量和種類繁多，一旦收到假票將給公司帶來巨大的涉稅風(fēng)險。為控制這一風(fēng)險，財務(wù)部定期組織人員將相關(guān)發(fā)票送往稅局進行真?zhèn)舞b定。

6、_月_日—_日__市稽查局對我公司進行稅務(wù)稽查，要求我公司填寫__-__各稅種稅款交納明細，再根據(jù)情況進行實地稅務(wù)檢查。

財務(wù)部立即組織財務(wù)人員進行全面稅務(wù)自查，一方面積極與征管稅務(wù)局溝通，取得征管稅務(wù)局的理解和幫助，另一方面主動與稽查局相關(guān)人員聯(lián)系，建立了良好的人際關(guān)系。最后，由于及時將未交足的稅款補交到征管地稅局，避免了稽查局到公司進行實地稅務(wù)檢查的涉稅風(fēng)險。

7、_月份__國稅局來到我公司就我公司__年的所得稅申報表列示的銷售收入__萬元，對應(yīng)的成本只有__萬元提出質(zhì)疑，要求立即出具收入確認的證明，即文件__區(qū)的主體竣工證明，否則__區(qū)對應(yīng)的收入__萬元不能予以確認。

由于涉及調(diào)減我公司申報的所得稅__萬元，財務(wù)部立刻將這一潛在的巨大涉稅風(fēng)險匯報給集團財務(wù)部，因為根據(jù)稅法規(guī)定偷稅金額超過全年納稅總額的10%將被定為偷稅罪。根據(jù)集團財務(wù)部的指示，財務(wù)部立即組織財務(wù)人員重新對__年的所得稅重新進行清算和填報申報表，另一方面積極與主管稅務(wù)機關(guān)協(xié)商并取得稅局相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)的理解，只是調(diào)整了納稅申報表，并沒有認為我們惡意提前確認收入、濫用所得稅優(yōu)惠政策。這也證明了財務(wù)部平時與稅務(wù)局的溝通做得比較到位，才不至于發(fā)生重大的涉稅風(fēng)險。

8、通過與地稅主管稅務(wù)局主管領(lǐng)導(dǎo)的良好溝通，財務(wù)部積極爭取納稅A級企業(yè)，目前稅局的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)承諾明年將會將我公司申報納稅A級企業(yè)。

如果申請納稅A級企業(yè)成功，就將意味著稅局將二年內(nèi)不來公司查帳，一是為為公司營造良好、寬松的納稅環(huán)境。二是為公司獲得了榮譽，為公司與__政府部門溝通談判增添了一項重要法碼。

9、加強了涉稅管理的資料收集和檔案管理工作。

在崗位職責(zé)中加入了稅收政策的收集、整理、匯編工作，每月定期到稅局網(wǎng)站上更新下載與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收政策，并進行整理匯編。財務(wù)部在進行土地增值稅清算、所得稅申報、稅務(wù)自查、日常申報時，將各工作底稿進行整理，把過程列出來，做為公司的涉稅相關(guān)文件進行歸檔。為了以后進行涉稅管理時提供一份原始參考資料，也為了以后新的財務(wù)管理人員能夠快速地了解了公司的相關(guān)涉稅管理工作提供備查。

四、財務(wù)分析與風(fēng)險預(yù)警工作

財務(wù)分析是以財務(wù)報告資料及其他相關(guān)資料為依據(jù)，采用一系列專門的分析技術(shù)和方法，對企業(yè)等經(jīng)濟組織過去和現(xiàn)在有關(guān)籌資活動、投資活動、經(jīng)營活動、分配活動的盈利能力、營運能力、償債能力和增長能力狀況等進行分析與評價的經(jīng)濟管理活動。它為了解企業(yè)過去、評價企業(yè)現(xiàn)狀、預(yù)測企業(yè)未來，做出正確決策提供準確的信息或依據(jù)。

過去我公司的財務(wù)分析幾乎是一片空白。但是企業(yè)的規(guī)模越來越大，資金調(diào)度也越來越大，如果沒有財務(wù)分析對企業(yè)的運營狀況進行一個理性的評價和分析是非常危險的。所以公司領(lǐng)導(dǎo)對此非常的重視，對財務(wù)部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，財務(wù)部在編寫財務(wù)分析經(jīng)驗不足的情況下在網(wǎng)上大量收集相關(guān)資料，包括房地產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)濟政策，對比分析各房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)報表，在_月份出了一份__公司上半年的財務(wù)分析。所幸得到了公司領(lǐng)導(dǎo)和其他各部門同仁的認可。

在這篇財務(wù)分析中，財務(wù)部對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的不利和有利影響因素進行了分析，共分析了_條不利影響因素和_條有利影響因素。并指出了目前房地產(chǎn)企業(yè)的_條應(yīng)對策略。事后證明，這兩段分析為公司日后的發(fā)展提供了及時、必要的信息和依據(jù)。

根據(jù)對我公司各項財務(wù)數(shù)據(jù)與上市公司財務(wù)數(shù)據(jù)的對比分析和評價，財務(wù)部指出了當(dāng)時公司存在的主要問題和風(fēng)險：

1、資產(chǎn)負債率已經(jīng)到了銀行接受的極限70%，下半年的融資將非常困難。

事后財務(wù)部仍然毫不畏懼困難，運用智慧、勇于創(chuàng)新，突破這一瓶頸和局限，仍然為公司融下巨額的銀行資金。

2、公司未能合理安排工程進度、在需要資金周轉(zhuǎn)的時候開盤，造成公司資金起伏較大，增加資金斷裂風(fēng)險。

3、預(yù)期的銷售收入過于理想化，未能充分考慮市場變化而對預(yù)算進行調(diào)整。

最后證明下半年的收入預(yù)算真的偏差很大，一定程度上影響了資金的調(diào)度。

4、指出下半年資金斷裂的風(fēng)險，要求公司領(lǐng)導(dǎo)積極籌措資金。

事實證明這次財務(wù)分析和風(fēng)險預(yù)警在降低公司的經(jīng)營風(fēng)險上是成功的、有效的，正由于充分預(yù)估了資金斷裂風(fēng)險，財務(wù)部在資金仍然充裕的情況下為公司盡可能多地向銀行融資。提前做了充足的準備。

房地產(chǎn)出納工作總結(jié)5不知不覺加入公司這個大家庭已經(jīng)一年了，在這段時間，不僅僅認識了這么多好同事，更多的是學(xué)到了很多東西，以前對房地產(chǎn)一無所知的我，此刻也能多少了解一些，也能協(xié)助銷售人員簽定購房合同，這對我來說是很大的收獲。在新的一年即將到來的時刻，我把自我這一年來的出納工作進行總結(jié)，請領(lǐng)導(dǎo)、同事對我進行監(jiān)督。

作為一名財務(wù)人員，一名出納，我十分清楚自我的崗位職責(zé)，也是嚴格在照此執(zhí)行。

1、嚴格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額，把超過部分按時存入銀行。

審核現(xiàn)金收支憑證，每日按憑證逐筆登入現(xiàn)金日記帳。

2、嚴格保證現(xiàn)金的安全，防止收付差錯。

對收入和付出的現(xiàn)金及支票都由我和主任雙重復(fù)核，以確保準確無誤。

3、堅持每日盤點庫存現(xiàn)金，做到日清日結(jié)。

這樣一來，問題便不會留到隔日，及時發(fā)現(xiàn)，及時改正。嚴格遵守銀行結(jié)算紀律，對拿去銀行的票據(jù)做到填寫無誤，印鑒清晰。[由整理]

4、嚴格審核銀行結(jié)算憑證，處理銀行往來業(yè)務(wù)。

對業(yè)務(wù)單位交來的支票，在收到支票時，認真審核該支票的金額，日期，印鑒，然后正確填寫銀行進帳單。堅持做到每日序手工登記“銀行存款日記帳”。

5、隨時掌握銀行存款余額，不簽發(fā)空頭支票。

保管好現(xiàn)金，收據(jù)，保險柜密碼，印鑒，支票等。妥善保管好收付款憑證，月末準確填寫好憑證交接單，及時傳遞到集團公司分管財務(wù)手里。對于這快日常，自我經(jīng)手以來，沒有出過任何差錯，我想這一點就應(yīng)是值得驕傲的。

6、每月編制工資報表，到月底及時匯總各部門當(dāng)月考勤狀況，詢問李總當(dāng)月工資是否有變化，然后根據(jù)其編制工資報表，編制完畢先交由金主任審核，審核無誤后，交由李總簽字確認。

最后是在工資的發(fā)放過程中，做到認真仔細，不出差錯，在這點上，我有過一點失誤，雖然及時糾正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。

7、我手里還有一塊就是和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有必須關(guān)系的，就是去集團公司給媒體及相關(guān)業(yè)務(wù)單位請款。

李總剛交給我這份的時候，我并沒有把它和業(yè)務(wù)聯(lián)系在一齊，只是廣宣部的同事將單據(jù)及請款單填好簽好字后，我便盲目的就拿到集團公司，一旦分管會計問到我相關(guān)問題，我便是一問三不知，只好又回來問廣宣部的同事，這樣既浪費了時間，又給人留下不好的印象。經(jīng)過主任和廣宣部同事的指導(dǎo)，我逐漸對房地產(chǎn)廣宣方面有了了解，之后再去請款，也順利了很多，也節(jié)約了很多時間。而且，我將請款這項用細致的表格健全，做到有據(jù)可查，也便于年終統(tǒng)計。

當(dāng)然，一年的要用文字寫完，肯定是不太完善，個性是做出納，本身就是做一些日常性的事務(wù)，而且涉及到一些保密制度，所以我就到那里，以后上有有待提高的地方，請領(lǐng)導(dǎo)和同事多指導(dǎo)，爭取在新的一年里，把做得更細，更完善，不出癖漏。

第8篇：房地產(chǎn)公司財務(wù)分析范文

——在集團股份有限公司二屆三次暨三屆一次股東大會上的報告

 

尊敬的各位股東：

     受      股份有限公司董事會委托，我代表董事會向大會作題為《肩負使命奮力創(chuàng)新確保目標實現(xiàn)》的董事會工作報告，報告分兩個部分，一是總結(jié)二屆董事會三年來的主要工作，二是安排三屆一次董事會的主要工作任務(wù)，請大會審議。

 

一、過去三年的工作回顧

  已經(jīng)過去的三年，是不平凡的三年，市場形勢復(fù)雜、經(jīng)營形勢艱難、管理形勢嚴峻，都是集團公司面臨的突出問題，面對經(jīng)濟增速放緩的重重阻力，集團公司換屆重組后，二屆董事會緊緊圍繞集團公司打造“金屬物流行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)”的戰(zhàn)略定位和“一業(yè)為主 多業(yè)并舉” 的工作要求，無所畏懼，共同擔(dān)負起自己的責(zé)任，迎難而上，摒棄空談，務(wù)實苦干、殫精竭慮，嘔心瀝血，甘于奉獻，團結(jié)帶領(lǐng)廣大員工凝心聚力，頑強拼搏，積極應(yīng)對各種挑戰(zhàn)，奮力推進工作，保持了公司整體健康快速發(fā)展的態(tài)勢。

三年來，集團公司經(jīng)營收入    萬元，上繳稅金   萬元，兩次股權(quán)分紅都是10%,股東相對滿意，園區(qū)解決就業(yè)   人，公司的規(guī)模和社會貢獻已經(jīng)位居   工業(yè)園區(qū)的前列，得到了社會各界的高度關(guān)注和青睞，社會效益和經(jīng)濟效益實現(xiàn)雙豐收。

三年來重點做了六個方面的工作：

一、調(diào)整完善公司組織構(gòu)架，明確組織分工和責(zé)任劃分，優(yōu)化資源配置，促進工作效率提高。

經(jīng)過換屆后公司董事會、監(jiān)事會成員由過去的22人減少到10人，人數(shù)雖然減少了，但工作、決策的效率確大幅度提高，相互間的溝通交流更加容易、更加緊密。工作成效和工作成功也是逐年遞增。換屆之初，根據(jù)董事會成員的實際情況，把董事、監(jiān)事做了合理的分工，組建了以董事長、監(jiān)事長、兩名董事及律師為團體的項目招標領(lǐng)導(dǎo)小組，實現(xiàn)了以副董事長出任   房地產(chǎn)公司法人的領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)制，完善了委派董事到各子公司出任監(jiān)事的監(jiān)督管理機制，做到每位董事、監(jiān)事肩上有指標。促使集團公司董事、監(jiān)事共同擔(dān)負起了為公司、為所有股東服務(wù)的職責(zé)，共同謀劃公司未來的發(fā)展。

1、先后改組了  房地產(chǎn)有限公司、成立了  物流有限公司、    信息技術(shù)有限公司、  鋼材貿(mào)易有限公司，使其成為在集團公司領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督下的獨立運營、獨立核算的法人負責(zé)制全資子公司，形成責(zé)權(quán)利相統(tǒng)一治理結(jié)構(gòu)，提高了各子公司的工作效率和工作積極性，優(yōu)化了各子公司間的資源配置和管理格局，為集團公司的戰(zhàn)略發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。

2、調(diào)整企業(yè)經(jīng)營策略，實行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)性重組。

在結(jié)構(gòu)重組過程中，公司聘請中建華會計師事務(wù)所，通過政策解讀，資產(chǎn)優(yōu)化，將原本產(chǎn)權(quán)隸屬   房地產(chǎn)，但實際有  物流公司經(jīng)營管理的貨場、加工車間、汽吊、龍門吊等價值1.8億元的資產(chǎn)進行剝離，為     項目清算，上繳稅收做好了充分的準備。

3、按照統(tǒng)一籌劃，有限授權(quán)、分級管理、管控結(jié)合的運作模式：明確了集團公司各部門的管理職能，使各子公司真正成為在集團公司領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督下的獨立運營、獨立核算的法人負責(zé)制子公司，實現(xiàn)了責(zé)權(quán)利互相統(tǒng)一，互相制約，資源優(yōu)化配置。極大的提高了各子公司的工作積極性和工作效率，奠定了集團公司大發(fā)展、快發(fā)展的堅實組織基礎(chǔ)。

二、把經(jīng)營計劃和費用預(yù)算控制，貫穿工作始終。

集團公司董事會始終堅持把利潤增長放在更加突出、更加重要的位置，狠抓“經(jīng)營計劃”和“費用控制”兩個關(guān)鍵措施。以經(jīng)營計劃及費用預(yù)算控制為核心，通過逐月分解工作計劃，全員合理分擔(dān)目標任務(wù)，轉(zhuǎn)變工作意識，改進管理思路，在公司上下實行精細化管理。

三年來，在董事會的決策和指導(dǎo)下，集團各部門、各子公司采取自下而上和自上而下相結(jié)合的辦法，經(jīng)過反復(fù)的推敲、仔細論證和合理測算，反復(fù)修改，年年都提前編制年度經(jīng)營工作計劃和費用控制預(yù)算方案，經(jīng)董事會審議通過，作為貫穿年度工作的主線，指導(dǎo)集團公司全面運營。

三、開展企業(yè)內(nèi)控，強化制度管理，落實工作任務(wù)，實施集中采購。

三年來，通過制定集團公司《內(nèi)部管控方案》，優(yōu)化了集團公司及子公司的經(jīng)營管理制度，規(guī)范、明確了各級領(lǐng)導(dǎo)的工作范圍和工作責(zé)任，充分調(diào)動中高層領(lǐng)導(dǎo)工作的主觀能動性，克服管理工作中的依賴性，做到一切工作有章可循，一切工作有據(jù)可依，一切工作流程化、制度化管理。與此同時，完善優(yōu)化了組織機構(gòu)設(shè)置，加強定員、定編管理，不斷優(yōu)化辦事流程、提高績效考核運行的真實性和有效性。將所有部門及崗位的考核指標實現(xiàn)量化，對公司所有人按照工作職責(zé)、月度任務(wù)、工作完成質(zhì)量進行全方位的考核，并及時兌現(xiàn)。做到年度工作有目標，月度工作有計劃，周周工作有落實，形成公司上下人人頭上有指標，工作重擔(dān)眾人挑的良性工作模式。

日常物資采購采取集中采購的方式進行。各子公司按月上報采購計劃，經(jīng)財務(wù)核對，領(lǐng)導(dǎo)審批諸多環(huán)節(jié)把關(guān)，最后比質(zhì)、比價、貨比多家集中采購，用最少的錢辦最多、最好的事，這樣做既保證了公司辦公用品、設(shè)備設(shè)施的日常使用，也保證了公司資金的合理使用。在開展集中采購的同時，每月對公司庫房所有物品進行盤點，做到急需物品有庫存，特殊物品有備件，各類物品無積壓。

四.夯實管理基礎(chǔ)，增強企業(yè)運營能力和標準化水平。

三年來，集團公司按照年初制定的量化指標。自始至終加強財務(wù)監(jiān)督，著力抓好采購、建設(shè)、運營全過程的成本控制，提高資產(chǎn)運營效益；不斷加強日常財務(wù)管理,規(guī)范財務(wù)核算和審核，減少不必要的財務(wù)收支。

1、通過抓好園區(qū)過磅、裝卸、保潔、保安服務(wù)，保證場地租賃；做好信息和網(wǎng)絡(luò)維修服務(wù)；優(yōu)化物業(yè)管理和安全防范，加強商戶的聯(lián)系。

2、嚴格項目管理，保質(zhì)保量完成工程建設(shè)任務(wù)，合理制定營銷計劃，做好房屋和鋼材銷售。對內(nèi)緊抓成本控制，嚴格預(yù)算控制，對外狠抓品牌建設(shè)，切實提高集團公司的運營管理能力和標準化水平。

五、明確企業(yè)發(fā)展主攻方向，增強企業(yè)核心競爭力。

1、通過成立   物流公司把集團公司的“核心”業(yè)務(wù)市場物流業(yè)務(wù)做大做強，三年來，實現(xiàn)貨物吞吐量720.77萬噸，營業(yè)收入4198.82萬元，收取場地和商鋪租賃費8212.08萬元。同時加大“商戶服務(wù)滿意率”的考核力度，杜絕吃、拿、卡、要等現(xiàn)象的發(fā)生，把“心系商戶、服務(wù)至上”的服務(wù)宗旨切實落到實處，汽吊和龍門吊的司機、裝卸工，園區(qū)的保安和保潔都能實實在在的工作，兢兢業(yè)業(yè)的服務(wù)，入園企業(yè)的滿意度逐年提高。

2、通過成立    物業(yè)公司，把“服務(wù)入園企業(yè)”的經(jīng)營理念，植入人心，及時繪制園區(qū)貨場編號平面圖，建立入園企業(yè)信息檔案，經(jīng)常深入一線，聽取商戶的意見和建議，想商戶所想、急商戶所急，為有集中堆放貨物要求的商戶適當(dāng)調(diào)整相鄰的貨場，極大滿足堆放鋼材企業(yè)的需求，量身定做服務(wù)內(nèi)容。三年來，入園商戶的水暖電等方面的維護維修都是隨叫隨地，8小時之內(nèi)100%的解決。貨場和商鋪的租賃都能滿足要求，衛(wèi)生清潔實行保潔員劃片包干負責(zé)制，垃圾清運外包，日出日清，綠化工作基本完成，一個干凈整潔、服務(wù)到位、管理有序的現(xiàn)代   物流園在  建成，社會效益和經(jīng)濟效益與日俱增。

3、通過成立     鋼鐵貿(mào)易公司，把“主要”業(yè)務(wù)做大做精，嘗試在上游為園區(qū)商戶在鋼廠增加話語權(quán)，爭取到最大優(yōu)惠，延長供應(yīng)鏈條，搞好流通服務(wù)，探索在下游的延伸輻射；與此同時積極同各大銀行進行大額度的守信談判，尋求政策和資金的支持，滿足鋼貿(mào)公司未來發(fā)展的需求。三年來，實現(xiàn)鋼材貨物銷售   萬噸，利潤   萬元。

4、成立了    信息公司，促進信息化建設(shè)的進程，組織公司人員編寫《      集團信息化項目前期相關(guān)準備材料》，全面討論集團OA建設(shè)、財務(wù)管理、電子商務(wù)、集中監(jiān)管、倉儲管理、物業(yè)管理、一卡通對接及供應(yīng)鏈商貿(mào)等模塊建設(shè)。

與杭州     公司緊密合作，經(jīng)過三年的努力，截至現(xiàn)在，已經(jīng)實現(xiàn)了財務(wù)系統(tǒng)、倉儲物流系統(tǒng)、供應(yīng)鏈商貿(mào)系統(tǒng)、一卡通的上線實施，奠定了未來公司科學(xué)發(fā)展、跨越式發(fā)展，管理升級、實現(xiàn)信息化的基礎(chǔ)平臺。

首先，有效解決了    公司進銷存、財務(wù)對賬、進銷合同等業(yè)務(wù)的信息化，解決了進銷存由傳統(tǒng)的手工記錄、手工核算模式轉(zhuǎn)為系統(tǒng)記錄，系統(tǒng)自動統(tǒng)計，自動生成各種統(tǒng)計報表，提高了數(shù)據(jù)統(tǒng)計的及時性、準確度，方便了管理。

其次，積極同    銀行   分行一起合作建設(shè)園區(qū)一卡項目，簽署《 集團框架性協(xié)議》，積極與工行探討，完成了園區(qū)一卡通的硬件型號選擇、卡面設(shè)計相關(guān)工作，一卡通業(yè)務(wù)功能開發(fā)階段已經(jīng)完成了停車收費子系統(tǒng)、進出口管理子系統(tǒng)、磅房管理子系統(tǒng)（全新B/S框架開發(fā)）、物業(yè)收費系統(tǒng)的開發(fā)。

第三，主營業(yè)務(wù)范圍也從單一為園區(qū)商戶提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，逐步拓展到承接信息工程，安防工程等范圍，運營模式和贏利能力正在提升。

5、推進房地產(chǎn)項目建設(shè)步伐，走出去參與政府BT模式代建房的建設(shè)，開拓公司新的經(jīng)濟增長點。

在集團公司董事會的積極運作下，利用現(xiàn)有資質(zhì)和現(xiàn)有的工程技術(shù)人員，寧夏    地產(chǎn)開發(fā)公司代建了    縣政府 模式拆遷安置房    項目。在建設(shè)期間，先后遭遇建設(shè)資金短缺、施工隊伍龐大、質(zhì)量體系繁雜、進度控制嚴格、安全事故高風(fēng)險、管理協(xié)調(diào)艱難等諸多問題，管理層不等不靠，迎難而上，認真應(yīng)對，充實和加強管理隊伍，嚴格控制工程質(zhì)量、進度和安全，及時與政府、監(jiān)理、設(shè)計和施工等單位溝通，協(xié)調(diào)解決施工過程中的一系列問題，歷盡艱難，達到了按期交工，質(zhì)量合格，安全責(zé)任事故為零的建設(shè)目標。2014年8月底順利完成46棟磚混樓的竣工驗收，11月底小高層及配套設(shè)施也全面竣工，達到交工條件。該項目實施完成后，置換的土地是公司未來5-10年內(nèi)不斷發(fā)展和壯大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵住宅和商業(yè)用地，是公司產(chǎn)業(yè)布局的重中之重。

六、創(chuàng)建文化交流平臺，提煉企業(yè)核心價值觀。

1、不斷優(yōu)化公司的網(wǎng)站的服務(wù)內(nèi)容，搭建集團公司、各子公司與政府部門、金屬物流相關(guān)行業(yè)學(xué)習(xí)、溝通、交流、共同促進、共同提高的文化平臺，做成企業(yè)動態(tài)、戰(zhàn)略構(gòu)想、發(fā)展方向、管理方針廣泛輸出的信息通道，提高企業(yè)知名度，擴大企業(yè)影響力。

2、利用《    》報，為企業(yè)和商戶、客戶宣傳自己、推銷自己提供服務(wù)，把企業(yè)的動態(tài)、發(fā)展方向、管理方針、公布與眾，接受廣大股東、入園企業(yè)及員工的監(jiān)督，實現(xiàn)政策透明化，工作具體化，任務(wù)目標化。

3、積極組織做好每年的新春聯(lián)誼會、運動會、素質(zhì)拓展、知識競賽等文娛活動，通過活動的開展，不僅拉近了員工之間、員工和企業(yè)之間的感情，也凝聚了思想，形成了合力，與此同時將企業(yè)的核心價值觀灌輸給員工，推動企業(yè)文化的加速形成。  

各位股東：

過去三年，我們之所以能取得如此驕人的成績，主要是我們堅持做到了：

    （一）、董事會積極作為，認真履行工作職責(zé)。審慎行使《公司章程》和股東大會賦予的職權(quán)，結(jié)合公司運營需要，共召開  次董事會，會議的通知、召開、表決程序均符合《公司法》、《公司章程》和監(jiān)管部門的要求。

對公司發(fā)展產(chǎn)生重大影響的主要決議概括起來有：

1、選舉  為二屆董事會董事長、 副董事長。

2、同意聘請    計師事務(wù)所，為公司做整體稅收籌劃。

3、審議通過， 物流集團《內(nèi)部管控方案》和《三年來的經(jīng)營計劃及費用控制預(yù)算方案》，提交集團公司及各子公司付諸實施。

4、審議決定，寧夏   流園信息化平臺建設(shè)項目合作商為   軟件公司。

5、同意   辭去副董事長，寧夏  房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理職務(wù)；選舉馬國忠為副董事長兼寧夏鋼協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理。

6.審議通過，由寧夏    地產(chǎn)開發(fā)公司代建永寧縣楊和康城項目及《永寧縣楊和康城項目合作開發(fā)融資建議方案》。同意   康城項目融資以合作開發(fā)方式解決。

（二）、董事會方向明確，工作目標清晰。

1、全體董事、監(jiān)事以身作則，團結(jié)奮進，與公司全體員工同心協(xié)力，上下聯(lián)動、攻堅克難、苦干實干，從容應(yīng)對各種突發(fā)矛盾和困難。積極主動同《    》聯(lián)系召開鋼鐵高峰論壇  次，邀請專家 “把脈”；并積極與唐山東華鋼鐵集團鑒定戰(zhàn)略聯(lián)盟協(xié)議、召開鋼鐵產(chǎn)品推介會，提振市場信心，保證了寧夏  金屬物流集團公司鋼材銷售穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢。

2、就外部市場而言：一是取得了   康城項目的建設(shè)資格并順利按進度完成了項目。二是根據(jù)市場情況進一步調(diào)整完善物流公司運營方式，保證其基本的盈利能力和核心產(chǎn)業(yè)地位。三是時刻關(guān)注和指導(dǎo)鋼貿(mào)公司經(jīng)營管理工作，積極協(xié)助解決實際困難，不斷推進整體工作。

3、對內(nèi)部來講，一是從完善制度、流程、關(guān)鍵環(huán)節(jié)、重點工作的細處著眼，深入改進，一步步將工作向著標準化、科學(xué)化的方向推進。二是著力引進信息化管理的思路，向信息化建設(shè)為主體的管理方式轉(zhuǎn)變。

（三）、董事會齊抓共管，整體工作推進切實有力

1、在日常工作中，多次與50萬元以上股東座談，通報公司發(fā)展情況和面臨的問題，聽取大家對公司發(fā)展的意見和建議，及時調(diào)整工作思路和工作方向。主動改善工作作風(fēng)和服務(wù)質(zhì)量，積極為園區(qū)企業(yè)解決各類實際困難和突出問題，確保園區(qū)企業(yè)與集團公司之間能夠雙贏，共同發(fā)展。

2、在生產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)鍵時刻和重要的敏感時期，召開全體股東大會3次，臨時股東大會一次，50萬元以上股東座談會2次，就涉及彼此利益的重點問題互相交換意見，協(xié)商謀劃，主動出擊為商戶解決困難，共同營造友好的合作氛圍，實現(xiàn)雙方的協(xié)作共贏。

3、在 資金受阻的緊急時刻，董事會多次召開會議出謀劃策，提出了多種解決方式，經(jīng)過篩選最終確定方案提交股東大會討論通過，圓滿解決了該項目的資金困難，工程才得以按計劃完工。

（四）、董事會精心組織，夯實工作基礎(chǔ)。

1、結(jié)合各部門、各子公司實際，優(yōu)先建立涉及生產(chǎn)運營重點的關(guān)鍵制度和關(guān)鍵流程，自上而下搭建一套權(quán)責(zé)明確，流程清晰的制度流程體系。

2、規(guī)范財務(wù)開支的資金審批、資金劃撥等管理環(huán)節(jié)，按照費用預(yù)算管控方案落實財務(wù)管理制度，實行逐級審核、總經(jīng)理審批的財務(wù)管控措施。

3、健全員工培訓(xùn)管理制度，重點抓好日常業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，完善培訓(xùn)機制，提高解決問題的能力，逐步制定符合各類人才特點的培養(yǎng)方式、管理辦法和激勵措施，使人才能夠引進來，留得住。

（五）、董事會齊抓共管，緊盯安全不放松，確保園區(qū)各項工作安全運行。面對嚴峻的安全生產(chǎn)壓力，董事會求真務(wù)實抓生產(chǎn)，建立以董事長為組長的安全領(lǐng)導(dǎo)小組，中層領(lǐng)導(dǎo)為責(zé)任主體，基層員工為安全生產(chǎn)第一責(zé)任人的三級管理體系，在公司形成一種上下齊心，各司其責(zé)，各盡其職，突出運營管理，突出跟蹤管理，突出動態(tài)管理的工作機制，完善機械設(shè)備安全檔案，保證各種設(shè)備高效、安全運轉(zhuǎn)；建立《安全事故應(yīng)急救援預(yù)案》，構(gòu)建縱向到底、橫向到邊的立體式預(yù)控體系網(wǎng)絡(luò)，全方位的抓好  重大機械設(shè)備事故。確保股份公司快速、穩(wěn)定發(fā)展。

（六）、董事會精心組織編制各類管理制度，工作流程，強化管理。

1、結(jié)合崗位職責(zé)與工作情況，制定詳細的績效考核方案和考核細則，按照公司經(jīng)營目標把所有的工作無縫隙的具體量化到人，通過對員工進行日常與年度相結(jié)合的績效考核，將考核結(jié)果與員工的薪酬待遇、崗位調(diào)整等掛鉤，建立能上能下、能進能出的企業(yè)自我約束用人機制。

2、通過對園區(qū)服務(wù)的摸底，汲取入園企業(yè)意見，結(jié)合工作實際，對集團公司現(xiàn)有的工作制度和流程進行了及時的優(yōu)化，做到了科學(xué)、合理，在保證員工隊伍穩(wěn)定的同時促進了工作效率的提高，同時解決了入園企業(yè)的后顧之憂。

3、強化員工隊伍建設(shè)和廉潔自律意識，提高員工服務(wù)意識，打造了一支年齡結(jié)構(gòu)合理，工作業(yè)務(wù)精練，敬業(yè)精神強的員工隊伍。重點關(guān)注企業(yè)員工培訓(xùn)工作，通過“傳、幫、帶”的做法，促進全體員工業(yè)務(wù)技能、業(yè)務(wù)素質(zhì)的共同提高。

（七）、加強財務(wù)管理，優(yōu)化資金使用。

園區(qū)在建設(shè)和發(fā)展的過程中，留下了許許多多的財務(wù)管理問題，董事會針對財務(wù)上遺留的這些問題，組織相關(guān)人員對集團公司成立以來對各類稅種的應(yīng)繳、已繳、未繳情況進行了全面清理、核算、剝離。財務(wù)開支嚴格按照年度經(jīng)營計劃及費用預(yù)算方案。從資金審批、資金劃撥等管理環(huán)節(jié)規(guī)范管理，實行財務(wù)結(jié)算由經(jīng)辦人呈報，主管領(lǐng)導(dǎo)審核，總經(jīng)理審批的財務(wù)審批制度。

 

二、存在的問題

不可否認，在全體董事、監(jiān)事的共同努力下，我們的工作確實取得了很大成績，得到了廣大股東和商戶的認可。但肯定成績同時，我們也清醒認識自身存在的問題和差距。概括起來主要有以下幾點：

1、個別董事對公司的長遠發(fā)展漠不關(guān)心，工作態(tài)度欠缺。。

2、公司股權(quán)分散的問題一直得不到有效解決，致使公司在重大決策上，無法很快形成決議。

公司面臨著經(jīng)營發(fā)展的巨大壓力。董事會務(wù)必要做好長期應(yīng)對挑戰(zhàn)的思想準備，務(wù)必要做好長期打硬仗的工作準備。決不把希望僅僅寄托在市場形勢的好轉(zhuǎn)上。

三、未來三年工作的指導(dǎo)思想和具體措施

總體指導(dǎo)思想：

1、堅決圍繞年度經(jīng)營計劃和財務(wù)預(yù)算管控這條主線，緊緊抓好市場建設(shè)和市場服務(wù)的主流方向；

2、在搞好園區(qū)商戶服務(wù)的前提下，開展代建政府BT項目抵頂銀子湖住宅用地和高速路東側(cè)商業(yè)用地的開發(fā)建設(shè)；

3、提升物流公司、物業(yè)公司、信息公司、銷售公司、鋼協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)公司在鋼貿(mào)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的競爭力和話語權(quán)，提升企業(yè)競爭力和整體效益，使股東利益處處得到保障，員工收入穩(wěn)步上升，公司步入良好的快速發(fā)展軌道。

具體工作的開展：

一、堅持一個工作中心--以利潤和收益為中心。

各子公司要緊盯利潤目標，想方設(shè)法完成年度績效目標任務(wù)，困難、問題都不應(yīng)該是我們工作目標無法實現(xiàn)的借口，要樹立“一切為了利潤和收益，為了一切的利潤和收益”的經(jīng)營理念，一方面要不斷拓展業(yè)務(wù)范圍  、工作范圍，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級、工作成效和管理升級，另一方面是加大成本控制和縮減支出的力度，節(jié)本增效，實現(xiàn)利潤和收益最大化。

二、抓好兩條發(fā)展主線

一是抓好以物流市場物業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)項目開發(fā)、鋼鐵貿(mào)易銷售，逐步拓寬產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈條，延伸上下游的產(chǎn)業(yè)，打通上下游的產(chǎn)業(yè)鏈通道，提升整體競爭實力，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)重新布局。

二是狠抓信息化項目上線后的管理和建設(shè)，搞好集團公司內(nèi)部和園區(qū)的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，提升信息化的管理水平。

三、實現(xiàn)三級科學(xué)管理

逐步建立完善集團公司-子公司-子公司各部門三級管理體制，狠抓管理，一抓到底。集團各部門要肩負起橫向按業(yè)務(wù)分塊履行監(jiān)督和管理職責(zé)，整體考慮公司運營發(fā)展的方向，規(guī)定子公司的管理權(quán)限。子公司要以經(jīng)營目標、績效目標為根本，做好經(jīng)營計劃和費用預(yù)算管控，子公司各部門要依托信息化管理，細化梳理管理過程，具體實施各項業(yè)務(wù)，逐步向標準化和科學(xué)化管理的方向邁進，橫縱結(jié)合，向管理要效益。

四、把握五項工作重點。

（一）加強成本控制，深挖內(nèi)部潛力。

加強集團公司財務(wù)的集中管控，嚴格落實成本費用預(yù)算，嚴格控制計劃外支出。加強財務(wù)核算管理軟件的推廣和使用，將預(yù)算及核算模塊在各子公司應(yīng)用，做好與各業(yè)務(wù)模塊的對接。強化各部門、重點項目的預(yù)算執(zhí)行和管控。加強鋼貿(mào)公司銷貨款的管理，逐步明確采購業(yè)務(wù)中的監(jiān)管角色，規(guī)避資金風(fēng)險。強化財務(wù)分析、資金統(tǒng)籌，合理規(guī)避稅收，最大限度的爭取政策扶持，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

1、采購部要逐步完善供應(yīng)商浮動管理機制，定期通過市場調(diào)研，綜合考慮價格、性能、售后等多方面因素對供應(yīng)商實施入圍與淘汰，確保供應(yīng)物資質(zhì)優(yōu)價廉。加強市場研判，根據(jù)市場價格變化選擇合適的時機進行采購，規(guī)避價格高峰。加強材料、備件計劃申報、領(lǐng)用和監(jiān)督管理，減少庫存積壓，提高材料備件資金占有率。

2、行政部要嚴控辦公設(shè)備、車輛費用的審核，規(guī)范差旅費、接待費、會議費的審批管理程序，積極推行自動化和無紙化辦公，大力壓縮非生產(chǎn)性支出。

3、財務(wù)部要嚴格資金預(yù)算、成本和投資管理，做好資金預(yù)算支出計劃，保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營工作正常有序進行，同時有效地對過程予以監(jiān)督與控制。實施更加嚴格的成本控制體系，促使各子公司及部門的生產(chǎn)費用、辦公費用、設(shè)備耗材費用、人工工資及管理費用等相關(guān)預(yù)算不斷減少，控制非生產(chǎn)性開支，切實做到一手抓“資金運作”，一手抓“成本控制”，實現(xiàn)“收支兩條線、費用總控制”，提高企業(yè)效益，保障集團公司穩(wěn)步發(fā)展。

1、各子公司要按照職能劃分和功能定位，在抓好主營業(yè)務(wù)的同時，還要拓寬工作思路，尋找上下游的增收突破口，想方設(shè)法抓管理，出效益。

（1）已經(jīng)取得物業(yè)三級資質(zhì)的 物業(yè)公司，在為市場商戶提供物業(yè)服務(wù)的幾年中已積累了豐富的經(jīng)驗，鍛煉了隊伍，未來三年在搞好金屬物流園物業(yè)服務(wù)的前提下，還要走出去，承接更多類似的物業(yè)服務(wù)，增加業(yè)務(wù)收入。

（2） 地產(chǎn)開發(fā)公司通過近幾年的開發(fā)建設(shè)，建筑面積、建筑質(zhì)量，管理團隊都具備了升三級條件，且已經(jīng)完成注冊資本金增資變更等前期手續(xù)。未來三年， 房地產(chǎn)開發(fā)公司要把代建政府BT項目抵頂取得的二塊土地 精心規(guī)劃，提高容積率，控制綠化率，最大限度開發(fā)。 住宅建設(shè)用地既要考慮臨街的商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)，還要考慮住宅小區(qū)的品牌建設(shè)，把不同消費群體的需求統(tǒng)籌考慮，小高層與多層結(jié)合，多層與連體別墅結(jié)合，同時在臨自治區(qū)腫瘤醫(yī)院的南面，建設(shè)高層公寓式賓館。高速公路東面的商業(yè)用地建設(shè)與集團公司整體發(fā)展相關(guān)聯(lián)的木材、型材、加工為一體的產(chǎn)業(yè)園。

(3) 信息公司在抓好主營業(yè)務(wù)---園區(qū)網(wǎng)絡(luò)資訊服務(wù)的基礎(chǔ)上，要走出去承攬安防、弱電、信息化網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，以承攬工程實現(xiàn)收入趨升。

(4)物流公司要順勢而為，科學(xué)規(guī)劃，利用現(xiàn)有的場地資源，在抓好建材堆放的同時，積極搶占終端市場，擴展上下游業(yè)務(wù)。嘗試推動開展建材終端深加工業(yè)務(wù)，完善產(chǎn)業(yè)鏈條，使市場不僅僅是鋼材堆放的集散地，還要成為終端用戶的加工中心和配送中心。

（5） 公司要把鋼鐵電子商務(wù)的交易速度快、交易成本低、交易方式靈活等優(yōu)勢，受到眾多鋼企和貿(mào)易商的廣泛關(guān)注，作為本地區(qū)行業(yè)領(lǐng)跑者的博聯(lián)鋼貿(mào)公司，應(yīng)該以戰(zhàn)略眼光瞄準未來發(fā)展趨勢，利用在傳統(tǒng)鋼鐵銷售時代積攢的人脈、資源以及大量資本，加快自有信息化平臺電子商務(wù)建設(shè)的速度，在未來的競爭中占據(jù)先機。

（二）加強基礎(chǔ)管理，提升管理水平。

1、集團公司要逐步建立督查督辦工作制度，以制度管理，流程控制，標準建立為基本思路狠抓執(zhí)行力的建設(shè)，不僅要梳理相應(yīng)的工作流程，還要補充完善各項控制手續(xù)和表單，確保每一個步驟的可控，將執(zhí)行情況納入績效管理考核的內(nèi)容。

2、各部門、各子公司也要逐步形成工作按期反饋，隨時跟蹤進度的工作模式，一方面保證工作的完成效率，另一方面要強化全體職工提升辦事效率的能力和意識。按照年度有公司目標，季度有部門目標，月度有個人目標的“三維一體”模式，推進考核體系的不斷深入，促使管理現(xiàn)代化、科學(xué)化。

3、著力解決公司在思想觀念、管理方式和管理制度等方面存在的突出問題，構(gòu)建運轉(zhuǎn)高效的管理模式。持續(xù)改進績效考核，堅持約束與激勵并重，增加月度考核比重及內(nèi)容，細化量化考核指標，嚴格考核兌現(xiàn)，推動各項目標如期實現(xiàn)。

4、積極實施自主創(chuàng)新戰(zhàn)略，“優(yōu)化資源配置、降低人工成本”，統(tǒng)籌考慮，提高現(xiàn)有資源利用效率、減少人工成本、改善作業(yè)環(huán)境，保證園區(qū)事務(wù)的良性循環(huán)；積極推進先進設(shè)施的應(yīng)用，保證作業(yè)流程緊湊化、整體化和規(guī)范化，實現(xiàn)配套設(shè)施資源利用效率最大化；優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高操作水平，減少設(shè)備、設(shè)施的磨損；堅持每日巡檢、定期技檢，不定期抽檢，定期加大園區(qū)設(shè)備設(shè)施的維護維修，保證設(shè)備正常運行，杜絕“帶病”使用；做好各類設(shè)備配件的采購庫存工作，在保證設(shè)備及時維修的同時減少物資庫存帶來的資金壓力，保證汽吊、龍門吊、叉車、電子磅稱的壽命延長，實現(xiàn)設(shè)備在高效運行的情況下，安全作業(yè)。

（三）加強績效考核，實現(xiàn)正能量激勵。

要細化考核內(nèi)容，制定切實可行績效考核管理手冊和集團公司工作規(guī)則，實現(xiàn)層層職能監(jiān)管；要明確獎勵比重和標準，績效考評要分出等級，改變收入方式，在保證效率、公平的基礎(chǔ)上，通過收入的二次分配適當(dāng)拉開同一層次間的績效考核系數(shù)，更好地發(fā)揮績效管理的激勵、引導(dǎo)正能量作用。

以轉(zhuǎn)變思想為重點，樹立不換思想就換人，不轉(zhuǎn)作風(fēng)就轉(zhuǎn)崗，不提素質(zhì)就走人思路，以思想、作風(fēng)和素質(zhì)的全面提升和改變?yōu)榛疽c，積極推進思想建設(shè)和能力建設(shè)，打造一支“作風(fēng)硬朗、專業(yè)優(yōu)秀、樂于奉獻、勇于擔(dān)當(dāng)、能力出色“的管理干部團隊。

（四）有效開展信息化建設(shè)，提升信息技術(shù)服務(wù)水平。

按照“注重實效、協(xié)同共享、創(chuàng)新發(fā)展、自主可控”的原則，加快建設(shè)統(tǒng)一的電子信息商務(wù)平臺，積極擴展服務(wù)園區(qū)外網(wǎng)平臺應(yīng)用范圍，全面提升信息技術(shù)高效運行的整體服務(wù)水平。通過資訊服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)支持、網(wǎng)站建設(shè)、系統(tǒng)集成、軟件開發(fā)、互動平臺的配套實施和共享，把安全、可靠、高效的信息新技術(shù)進一步應(yīng)用推廣，為廣大商戶全方位提供鋼材物流的最新動態(tài)。

借助已經(jīng)上線的商貿(mào)供應(yīng)鏈、園區(qū)一卡通、行政辦公自動化、財務(wù)管理等方面的管理軟件提升管理水平，把人力資源管理、決策報告控制、工作跟蹤落實等方面的信息化建設(shè)落到實處，提升整個園區(qū)的功能定位和管理水平。

（五）加強思想和企業(yè)文化建設(shè)，服務(wù)中心工作。

做好、做大  物流報，積極宣傳企業(yè)價值理念、最新動態(tài)和發(fā)展愿景，擴大對外影響，樹立正確的輿論導(dǎo)向和正面的企業(yè)形象。重點通過辦好職工運動會、職業(yè)職能交流會、職業(yè)素養(yǎng)演講會、素質(zhì)拓展、聯(lián)誼會等大型活動。凝聚思想，活躍職工文化生活，在系列活動中將公司經(jīng)營目標和管理理念深入人心，提升企業(yè)歸屬感和向心力，進而轉(zhuǎn)化為企業(yè)經(jīng)營的核心競爭力。

各位股東，回首過去三年，我們一如既往的保持了金屬物流集團的穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。展望未來，我們信心百倍，機遇與挑戰(zhàn)同在，面挑戰(zhàn)和困難，我們不能坐以待斃，必須積極作為，勇于擔(dān)當(dāng)，大膽作為，狠抓經(jīng)營和管理，做到經(jīng)營管理“兩促進、兩不誤”，在降本節(jié)支和延伸產(chǎn)業(yè)鏈、延長產(chǎn)業(yè)鏈等方面取得突破，實現(xiàn)    集團量的增加和質(zhì)的飛躍。

    未來三年的任務(wù)已經(jīng)鎖定，目標已經(jīng)明確。我們堅信，在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下，在全體股東、員工的共同努力下，搶抓機遇、迎接挑戰(zhàn)、開拓創(chuàng)新、同心同德、奮發(fā)進取，企業(yè)效益和股東利益雙豐收一定能夠?qū)崿F(xiàn)！