房產(chǎn)投資成本精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)投資成本范文

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)開發(fā)，價值工程，投資風(fēng)險，成本控制

Abstract：Real estate development enterprise is to gain sustained profits as the goal, and this requires developers to control the investment risk and reduce costs in the stages of design, development operation, construction and property management, continued to improve and strengthen management so that enterprises will continue to grow stronger and expand influence.

Keyword：Real estate，value engineering，investment risk，Cost control

1前言

房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動中，以期將來獲得不確定的收益。房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)，它的結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)市場激烈競爭中，如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、發(fā)展是當(dāng)前擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前一個急需解決的重要問題。

2房地產(chǎn)投資風(fēng)險

2.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險的多樣性

在房地產(chǎn)投資活動過程中收益與風(fēng)險是同時存在的。房地產(chǎn)開發(fā)投資潛在著各種風(fēng)險。這些風(fēng)險直接會影響到房地產(chǎn)開發(fā)的成本，影響開發(fā)收益的提高。房地產(chǎn)投資風(fēng)險涉及政策風(fēng)險、利率風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、社會風(fēng)險、購買力風(fēng)險、市場供求關(guān)系變化風(fēng)險等。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險的防范

進(jìn)行充分的市場調(diào)查分析，認(rèn)真進(jìn)行可行性研究論證。風(fēng)險是指在投資經(jīng)營過程中的各種不確定因素，使實際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性，就是通過市場調(diào)查獲得盡可能詳盡和準(zhǔn)確的信息，取得了相當(dāng)數(shù)量的第一手資料和數(shù)據(jù)后，對其進(jìn)行科學(xué)的綜合分析，把不確定性降低到最低限度。通過可行性研究論證，使不確定因素提前得到控制防范。首先完善項目決策階段開發(fā)商的項目市場定位及決策機(jī)制，即項目前期市場可行性研究工作要做到位，如果前期對市場研究不充分，沒有詳細(xì)的項目可行性研究報告，使得項目的初步設(shè)計沒有設(shè)計依據(jù)，即使勉強(qiáng)進(jìn)行了多方案的比較，也會因為市場研究不充分，心中無底，猶豫不決，致使項目決策慢、效率低。有些開發(fā)商以“市場是不斷變化的”為借口不重視前期的項目調(diào)研。因市場和產(chǎn)品研究不詳細(xì)，導(dǎo)致決策遲緩，最后匆忙進(jìn)行上馬，導(dǎo)致項目在施工、銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，在建設(shè)過程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動、變更，導(dǎo)致項目停工，成本和進(jìn)度受到嚴(yán)重影響。

在工程實施過程中，應(yīng)有風(fēng)險監(jiān)控和應(yīng)急措施，能及時地發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，及早作出反應(yīng)，控制風(fēng)險的影響程度以減少損失。

3房地產(chǎn)開發(fā)項目管理成本控制

3.1房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成要素主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設(shè)施費用、管理費用、費用，貸款利息、稅費以及其他費用等。

3.2房地產(chǎn)建設(shè)工程項目的成本控制

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是近年來消費和投資的熱點，市場競爭日趨激烈。房地產(chǎn)的開發(fā)成本控制已成為房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中取得優(yōu)勢的重要因素。在相同的開發(fā)環(huán)境與條件設(shè)施下，除了開發(fā)產(chǎn)銷對路、適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品外，誰能在開發(fā)中既能確保工程質(zhì)量與進(jìn)度，又能注重項目開發(fā)成本的管理，控制和把握好合理的造價，誰就能以最低的項目成本獲取最大的效益。要控制好工程建設(shè)項目各個階段和各個環(huán)節(jié)。

項目設(shè)計階段是控制開發(fā)成本實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)，因為設(shè)計階段可鎖定可控成本的80%以上。房地產(chǎn)項目設(shè)計階段一般可以分為初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。這兩個階段可以分別確定具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，每一項指標(biāo)都關(guān)系到項目的開發(fā)成本。整個設(shè)計階段既是目標(biāo)成本進(jìn)一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標(biāo)成本并進(jìn)行落實的階段；在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則，那就是已經(jīng)確定的目標(biāo)成本只能優(yōu)化不能超標(biāo)。

營銷環(huán)節(jié)控制主要是銷售費用的控制。銷售費用包括售樓處、廣告宣傳、樣板房、樓盤資料、推廣活動、營銷人員工資、辦公費用等與銷售有關(guān)的費用。銷售費用不但關(guān)系到開支的多少， 成本的高低，還影響樓盤的銷售。搞得不好，錢花了，預(yù)期效果沒達(dá)到，成本上升，銷售又不理想，資金流形成惡性循環(huán)；而廣告、促銷費用花得恰當(dāng)，則會起到四兩撥千斤的作用。所以要充分研究市場，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費用產(chǎn)生最佳效果。由于對廣告的效果難以準(zhǔn)確評價，所以一個簡單的辦法是按銷售額的比例總量控制銷售費用。當(dāng)然銷售方面的制度還得建立和完善，費用支出仍然要審批。特別要對營銷負(fù)責(zé)人建立有效的激勵和約束機(jī)制，并對每次的推廣活動做內(nèi)部評價。有的開發(fā)商把銷售這塊工作交給商，雖然減少了很多事情，但實際情況看大都合作不好，不歡而散的情況多，而且成本比自己操作高。所以如果項目不是很小，還是自己掌握銷售的好。

建設(shè)工程項目在設(shè)計完成之后，施工開始之前是進(jìn)行工程招投標(biāo)的階段。通過招投標(biāo)一是引進(jìn)競爭機(jī)制，二是降低工程建設(shè)成本。工程招投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個方面。通過招投標(biāo)開發(fā)商擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商，這對工程項目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。

抓好合同管理，避免工程索賠是加強(qiáng)合同管理。讓參與項目建設(shè)的工程、預(yù)算、財務(wù)人員了解合同，也可以將合同發(fā)給相關(guān)部門和人員，明確雙方權(quán)責(zé)，使大家對合同的內(nèi)容做到心中有數(shù)。在合同執(zhí)行期間密切注意雙方履行合同情況，以維護(hù)我方權(quán)益，并避免合同違約，是加強(qiáng)合同管理。

工程管理人員嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)。工程管理人員要始終把施工工序的質(zhì)量檢查和管理工作貫徹到整個過程中，采取防范措施，應(yīng)對工程建設(shè)對象的施工過程實施全面的質(zhì)量監(jiān)督、檢查與控制，包括事前的各項施工準(zhǔn)備工作質(zhì)量控制，施工過程中的控制，以及某個單項工程及整個房地產(chǎn)項目完成后，對建筑施工及安裝產(chǎn)品質(zhì)量的事后控制，既要杜絕返工現(xiàn)象的發(fā)生，又要對存在質(zhì)量隱患部分及時返工，避免后期造成更大的人、財、物的投入而加大工程造價，而且由于工程質(zhì)量問題造成不能交工、維修、業(yè)主索賠等問題會給項目造成不可預(yù)見成本的增加。

對施工進(jìn)度款的撥付要嚴(yán)格簽字制度及審查制度，要實行多級管理及控制。比如對工程量的審查，要做到不多算、不重算，誰簽字誰負(fù)責(zé)。另外，對定額取費的選擇要根據(jù)施工合同進(jìn)行嚴(yán)格查核，對就高不就低的項目要堅決糾正。

要重視材料供應(yīng)商的資源整合和管理，把供應(yīng)商視作雙贏的伙伴；建立、實施嚴(yán)密的工程及主要材料、設(shè)備招投標(biāo)制度。要盡量減少甲方的分包項目，對于項目整體中甲方分包各工程內(nèi)容要系統(tǒng)細(xì)化、深化各自合同條件及其之間接口配合條件，全面、系統(tǒng)化進(jìn)行建設(shè)合同管理。

要從項目整體運作上真正重視項目收尾階段的各項管理工作。在項目收尾階段必須建立一個由領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程、銷售、財務(wù)、預(yù)算、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的項目收尾臨時機(jī)構(gòu)，共同完成項目收尾階段的工程決算、稅務(wù)清算、移交工作。

第2篇：房產(chǎn)投資成本范文

關(guān)鍵字:成本模式 投資性房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)換

在成本計量模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4 號――固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6 號――無形資產(chǎn)》的規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第8 號――資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行處理。

一、 成本計量模式投資性房地產(chǎn)的初始確認(rèn)和計量

投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。投資性房地產(chǎn)的成本參照“固定資產(chǎn)”和“無形資產(chǎn)”等相關(guān)要求確定。

(一)外購的投資性房地產(chǎn)

外購的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時的實際成本進(jìn)行初始計量，其成本包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出，對該資產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量時，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”等科目。

（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)

自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分?jǐn)偟拈g接費用等，企業(yè)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量時借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”科目。

（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)重新分類。企業(yè)必須有確鑿的證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

1、企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值進(jìn)行入賬，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計提跌價準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。

2、將自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)。租賃開始日，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按改房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準(zhǔn)備登，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，按該資產(chǎn)的賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，按已經(jīng)計提的折舊或攤銷，借記“累計折舊（或累計攤銷）”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，原已計提減值準(zhǔn)備的，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”

二、 成本模式投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量

（一） 按期（月）對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷。

采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按月計提折舊或攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”

（二）取得的租金收入。

采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)取得租金收入時，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。

（三）成本模式投資性房地產(chǎn)有關(guān)后續(xù)支出

1、資本化的后續(xù)支出

資本化的后續(xù)支出會計處理類似于固定資產(chǎn)的資本化后續(xù)支出，成本模式投資性房地產(chǎn)進(jìn)入改良或裝修階段后，應(yīng)當(dāng)將其賬面價值轉(zhuǎn)入“在建工程”科目。發(fā)生資本化的改良支出或裝修支出，通過“在建工程”科目歸集。改良或裝修完工后，繼續(xù)用于投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)從在建工程轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。

2、費用化的后續(xù)支出

有關(guān)的后續(xù)支出不滿足資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)直接計入當(dāng)期損益（通常是“其他業(yè)務(wù)成本”科目）。

三、將成本模式投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。

企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、經(jīng)營管理或者用于出售，投資性房地產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)商品。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將作為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將作為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨的房地產(chǎn)時，按照轉(zhuǎn)換日的賬面價值，借記“開發(fā)商品”，并轉(zhuǎn)銷投資性房地產(chǎn)有關(guān)科目。

（二）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用的建筑物的。

企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時 ，應(yīng)當(dāng)按照該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊或攤銷、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）有關(guān)科目；按照投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按照已經(jīng)計提的折舊（攤銷），借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，貸記“累計折舊（累計攤銷）”科目；如果已經(jīng)計提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）”科目。

四、成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置

當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用時，應(yīng)當(dāng)終值確認(rèn)該投資性房地產(chǎn)。

出售、轉(zhuǎn)讓按成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照實際收到的金額，借記“銀行存款”有關(guān)科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按照已計提的折舊（攤銷），借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，如果計提了減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：房產(chǎn)投資成本范文

關(guān)鍵詞：企業(yè)會計準(zhǔn)則；后續(xù)計量；市場體系；資產(chǎn)收益

近幾年，隨著民間資本不斷向房地產(chǎn)行業(yè)注入，房地產(chǎn)正在發(fā)生翻來覆去的變革。作為一項重要的投資性資產(chǎn)，開展成本會計方面的研究工作勢在必行。尤其是在新的的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》實施后，對投資性房地產(chǎn)會計有了新的模式方案，即“公允價值模式方案”?；诖耍疚膶π聲嫓?zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)會計成本模式的原因進(jìn)行探析，以期為政府主管部門、房地產(chǎn)企業(yè)及普通民眾提供決策參考。

1. 目前公允價值形式所確定的市場體系還沒有完整地形成

根據(jù)最新頒布實行的會計準(zhǔn)則里面的一些規(guī)定制度，對所謂的投資性房地產(chǎn)施行公允價值這種模式來進(jìn)行計量的前提基礎(chǔ)條件可以說是極其嚴(yán)苛。公允價值這一模式雖然能夠比較有效地反映出一些投資性房地產(chǎn)本身在市場上的價值跟自己的盈利能力，卻因為相關(guān)房地產(chǎn)的一些市場體系還不是非常健全的，房地產(chǎn)之間的交易信息，它們的公開性還不是很高。在現(xiàn)在這種情況之下，這個模式還是很難滿足前提的。新的會計準(zhǔn)則是不允許企業(yè)用的是在估值的技術(shù)下所計算估計的相關(guān)投資性房地產(chǎn)的一個公允價值。

2． 整個稅收成本在企業(yè)價值方面的一些影響

之前使用的成本模式進(jìn)行計量，投資性房地產(chǎn)的物業(yè)每一期都是要進(jìn)行折舊的提取或者成本攤銷，這樣就能使得當(dāng)期在賬面上的利潤變少，但由于折舊跟攤銷都是可以在稅前被列支的，這樣就可以起到抵稅的效果。由此可見，如果是采用公允價值這種模式進(jìn)行計量的話，根據(jù)最新的會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，便不能夠?qū)ν顿Y性房地產(chǎn)提前進(jìn)行計提折舊或者進(jìn)行成本攤銷，而是要以在資產(chǎn)負(fù)債表里面所顯示出來的投資性房地產(chǎn)，它的公允價值作為一個基礎(chǔ)點來調(diào)整它的賬面實際價值，實際公允價值跟原來在賬面上的價值，它們之間的差額是應(yīng)該計入在當(dāng)期損益里面的。原來在折舊或者攤銷所起到的抵稅效果的丟失，從而使得稅負(fù)加重，這就成了很多的房地產(chǎn)企業(yè)最為顧慮的一點。

3．目前的公允價值模式總會影響到凈資產(chǎn)的收益率等等的考評性指標(biāo)

如果采用公允價值來進(jìn)行相關(guān)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債的計量,它在凈資產(chǎn)上所增長的速度通常是跟不上它的收益所增加的速度的，直接影響到了當(dāng)期或者再加上后期的一些凈資產(chǎn)方面的收益增長率。所以大多數(shù)的房地產(chǎn)上市公司必須要在相關(guān)賬面上的凈資產(chǎn)增長率跟凈資產(chǎn)收益的實際下降率這兩者間進(jìn)行一定的利弊權(quán)衡。

4．目前的公允價值這一模式有著不可回轉(zhuǎn)的特點

企業(yè)在采取公允價值這一模式進(jìn)行計量之后，是很難再換成原來使用的成本這一模式進(jìn)行計量的。因為如果企業(yè)采用公允價值這種模式的話，就說明了這類型的投資性房地產(chǎn)，它的所在地是有著比較活躍的交易房地產(chǎn)市場的，而且也可以在比較活躍的一些交易型市場里面獲取同類型的或者相類似的房地產(chǎn)的部分價格方面的信息。一旦再轉(zhuǎn)成原來所用的成本模式進(jìn)行計量的話，肯定就不如采用公允價值這一計量模式，不能更好地對企業(yè)的實際資產(chǎn)價值進(jìn)行反映。

5．現(xiàn)在的公允價值這種模式會使得企業(yè)得經(jīng)營業(yè)績變得愈加波動

所采用的投資性房地產(chǎn)相關(guān)計量模式的改換變動，可以讓很多企業(yè)的隱性價值變得公開化，成為顯性價值，使得財務(wù)報表變得更加國際化，更加合理化，但它的前提卻是不改變企業(yè)自身的本質(zhì)存在的內(nèi)部價值。因為現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是一片大好形勢，如果采用公允價值這種模式的話，確確實可以增加企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)跟所獲得的利潤；但是，如果房價一旦下跌的話，肯定就會給本公司帶來無法估量的賬面上的損失，這就會讓企業(yè)的整個資產(chǎn)價值一直處在一個經(jīng)常性的大幅波動的環(huán)境里面，從而就增加了這些企業(yè)在業(yè)績跟市場股價上的波動性，給它們實際的資產(chǎn)與利潤的管理引發(fā)很多的問題。

6. 投資性的房地產(chǎn)在整個總資產(chǎn)里面占的比率不算高

投資性房地產(chǎn)是不包括那些因為生產(chǎn)商品或者提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而擁有的自用型的房地產(chǎn)以及當(dāng)做存貨的一些房地產(chǎn)。所以對于這一類型的企業(yè)來講，就算對投資性的房地產(chǎn)實行了公允價值，其結(jié)果對業(yè)績也不會有太大的影響，但卻會影響到企業(yè)的財務(wù)工作。由此所得，只有持有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)才能有采取公允價值模式進(jìn)行計量的這一必要性。

結(jié)語

隨著目前相關(guān)的市場體系正在逐步地完善，也隨著現(xiàn)在投資性房地產(chǎn)變得越來越多，特別是因為人民幣逐漸地升值與我國現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的一種持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展步伐，以及美元市場動蕩，必然影響投資者對資本市場信心，市場將會更加關(guān)注所有房地產(chǎn)投資的本質(zhì)價值，所以今后公允價值這個模式的應(yīng)用范圍必然會愈加廣泛。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 楊銀華, 李淑英. 淺談新會計準(zhǔn)則的幾點變化[J]. 內(nèi)蒙古水利, 2007,(04)

第4篇：房產(chǎn)投資成本范文

    新準(zhǔn)則對投資的會計處理進(jìn)行了重新分類,將原來一個《企業(yè)會計準(zhǔn)則——投資》中的內(nèi)容,分為《企業(yè)會計準(zhǔn)則第2號———長期股權(quán)投資》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第22號———金融工具確認(rèn)和計量》兩部分。新準(zhǔn)則與原投資準(zhǔn)則中的長期股權(quán)投資相比,主要變化有:

    1.初始計量中的情況多元化。

    長期股權(quán)投資的初始投資成本分別按企業(yè)合并和非企業(yè)合并兩種情況確定,企業(yè)合并又分為同一控制下的企業(yè)合并和非同一控制下的企業(yè)合并。

    2.后續(xù)計量中成本法的適用范圍變化。

    下列情況下企業(yè)應(yīng)運用成本法核算長期股權(quán)投資:投資企業(yè)能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實施控制的長期股權(quán)投資;投資企業(yè)對被投資單位不具有共同控制或重大影響,并且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權(quán)投資。

    新準(zhǔn)則既擴(kuò)大又縮小了成本法適用范圍。說擴(kuò)大了其適用范圍,是因為新準(zhǔn)則要求投資企業(yè)對能夠向被投資單位實施控制(持有50%以上表決權(quán))的長期股權(quán)投資采用成本法進(jìn)行核算,只是在編制合并報表時按權(quán)益法進(jìn)行調(diào)整。說縮小了適用范圍,是因為對于投資企業(yè)對被投資單位不具有共同控制或重大影響的長期股權(quán)投資,新準(zhǔn)則不再像舊準(zhǔn)則那樣一律采用成本法,而是區(qū)分是否可以可靠地獲取公允價值,只有對那些在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權(quán)投資才采用成本法。

    3.計提的減值準(zhǔn)備不得轉(zhuǎn)回。

    當(dāng)長期股權(quán)投資的可收回金額低于其賬面價值的,應(yīng)當(dāng)將長期股權(quán)投資的賬面價值減計至可收回金額,減計的金額確認(rèn)為長期股權(quán)投資減值損失,計入當(dāng)期損益,同時計提相應(yīng)的長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備。長期股權(quán)投資減值損失一經(jīng)確認(rèn),在以后會計期間不得轉(zhuǎn)回。

    長期股權(quán)投資準(zhǔn)則的實例處理

    興業(yè)公司為一家上市公司,2007年該公司發(fā)生的與投資相關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)如下,假設(shè)不考慮增值稅以外的其他流轉(zhuǎn)稅:

    1.2007年1月1日,興業(yè)公司以房產(chǎn)和舊設(shè)備向振華公司投資(二者屬于同一控制下的兩個公司),占振華公司60%的股權(quán),投資時振華公司所有者權(quán)益的賬面價值為14000萬元。投資時興業(yè)公司資本公積為500萬元,盈余公積為200萬元。該房產(chǎn)的賬面原價為8000萬元,已計提累計折舊500萬元,已計提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備200萬元,公允價值為7600萬元。舊設(shè)備的原值220萬元,已提折舊20萬元,公允價值200萬元。

    2.接上面1,假如2007年1月1日,興業(yè)公司以房產(chǎn)和舊設(shè)備向振華公司投資(二者不屬于同一控制的兩個公司),占振華公司60%的股權(quán)。其余情況相同。

    3.興業(yè)公司2007年4月1日與三和公司的原投資者A公司簽訂協(xié)議(興業(yè)公司和三和公司不屬于同一控制下的公司),興業(yè)公司以自產(chǎn)產(chǎn)品(非應(yīng)稅消費品)和承擔(dān)A公司的短期還貸款義務(wù)換取A持有的三和公司股權(quán)。興業(yè)公司投出存貨的不含稅公允價值為500萬元,增值稅85萬元,賬面成本400萬元,存貨跌價準(zhǔn)備為50萬元,承擔(dān)歸還貸款義務(wù)200萬元,興業(yè)公司占三和公司70%的股權(quán)。

    4.接上面3,如果興業(yè)公司與三和公司屬于同一控制下的公司,占三和公司70%的股權(quán),投資時三和公司的所有者權(quán)益賬面價值為1000萬元。投資時興業(yè)公司資本公積為100萬元,盈余公積為50萬元。其余情況相同。

    案例解析:1.興業(yè)公司的會計處理:

    借:固定資產(chǎn)清理7500萬元累計折舊520萬元固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備200萬元

    貸:固定資產(chǎn)8220萬元借:長期股權(quán)投資8400萬元(14000×60%)

    貸:固定資產(chǎn)清理7500萬元

    資本公積900萬元。

    注:同一控制下的企業(yè)合并,合并方以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)或承擔(dān)債務(wù)方式作為合并對價的,應(yīng)當(dāng)在合并日按照取得被合并方所有者權(quán)益賬面價值的份額(14000×60%)作為長期股權(quán)投資的初始投資成本。長期股權(quán)投資初始投資成本與支付的現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)以及所承擔(dān)債務(wù)賬面價值之間的差額,應(yīng)當(dāng)調(diào)整資本公積,資本公積不足沖減的,調(diào)整留存收益。

    2.借:固定資產(chǎn)清理7500萬元累計折舊520萬元固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備200萬元

    貸:固定資產(chǎn)8220萬元

    借:長期股權(quán)投資7800(200+7600)萬元

    貸:固定資產(chǎn)清理7500萬元

    營業(yè)外收入300萬元。

    注:非同一控制下的企業(yè)合并,合并成本為購買方在購買日為取得對被購買方的控制權(quán)而付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債以及發(fā)行的權(quán)益性證券的公允價值。企業(yè)合并成本是公允價值與賬面價值的差額,貸記“營業(yè)外收入”,或借記“營業(yè)外支出”等科目。

    3.借:長期股權(quán)投資785萬元(500+85+200)

    貸:短期借款200萬元主營業(yè)務(wù)收入500萬元應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)85萬元

    借:主營業(yè)務(wù)成本350萬元

    存貨跌價準(zhǔn)備50萬元

    貸:庫存商品400萬元。

    注:新準(zhǔn)則對于存貨,例如庫存商品、材料等稅法上界定的視同銷售,都要按《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》的要求,結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本,不再按成本結(jié)轉(zhuǎn)。

    4.借:長期股權(quán)投資700萬元(1000×70%)資本公積85萬元

    貸:短期借款200萬元主營業(yè)務(wù)收入500萬元

    應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)85萬元

    借:主營業(yè)務(wù)成本350萬元存貨跌價準(zhǔn)備50萬元

    貸:庫存商品400萬元。

    注:同一控制下的企業(yè)合并,按賬面價值計入長期股權(quán)投資成本,借貸差額計入“資本公積”或留存收益科目,不像非同一控制下的企業(yè)合并,將差額計入“營業(yè)外收入”或“營業(yè)外支出”科目。

    成本法下新長期股權(quán)投資準(zhǔn)則與稅法差異

    《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》(國稅發(fā)〔2000〕118號)文件規(guī)定,企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資,應(yīng)在投資交易發(fā)生時,將其分解為按公允價值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和對外投資兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。

    業(yè)務(wù)1中,應(yīng)納稅所得額=固定資產(chǎn)的應(yīng)納稅所得額(公允價值7600-賬面價值7300-減值準(zhǔn)備200)+設(shè)備的應(yīng)納稅所得額(公允價值200-賬面價值200)=100(萬元)。該筆業(yè)務(wù)產(chǎn)生財稅差異100萬元,納稅申報時應(yīng)做納稅調(diào)增100萬元。

    業(yè)務(wù)2中,應(yīng)納稅所得額=7600-7500=100(萬元),會計上的損益為300萬元,產(chǎn)生的財稅差異為固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備200萬元。如果資產(chǎn)不計提減值準(zhǔn)備,非同一控制下以固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)對外投資,由于采用了公允價值,則不會產(chǎn)生財稅差異。所以,這一點不同于業(yè)務(wù)1的財稅差異處理。

第5篇：房產(chǎn)投資成本范文

關(guān)鍵詞：注冊資本企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅稅務(wù)策劃

甲公司是一家有限責(zé)任公司，根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定，其適用企業(yè)所得稅稅率25%。公司于2008年12月28日將持有的A公司股份轉(zhuǎn)讓給乙公司，轉(zhuǎn)讓前期末的財務(wù)是：實際收入的資本是10000萬整，盈余公積是4500萬整。沒有分配的利潤是5500萬元。合計20000萬元整。公司A為本公司子公司,持股比例為98%,初始投資成本9800萬元。

根據(jù)國稅發(fā)(2000)118號和國稅函(2004)390號文件，其通常處理方法如下:

1、企業(yè)的股權(quán)投資所得收益，指的是用股權(quán)投資的方法，從被投資企業(yè)的稅后累計未分配的利潤和累計盈余公積金中分配取之中所得股息的收益。充當(dāng)投資角色的企業(yè)的所得稅稅率要比被投資企業(yè)的所得稅稅率高的，根據(jù)國家稅收法規(guī)內(nèi)容所規(guī)定的減稅、或者免稅的優(yōu)惠政策除外，企業(yè)得到的投資收益應(yīng)該改為稅前收益，并且將其合并到企業(yè)的實際應(yīng)該納稅的所得額當(dāng)中去，嚴(yán)格依照國家稅收法規(guī)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。

2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的企業(yè)分享到的被投資的企業(yè)累計未分配利潤或累計盈余公積金，實際上，應(yīng)該算是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方法所得的收益，而不是股息性質(zhì)的收益。企業(yè)想要對全資子公司以及持股95%以上的其他企業(yè)進(jìn)行清算或者轉(zhuǎn)讓時應(yīng)該嚴(yán)格按照國家稅收法律的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行操作。投資企業(yè)分享的被投資企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積金是投資企業(yè)的股息性質(zhì)的所得，而不是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的收益。為了避免出現(xiàn)重復(fù)征稅的現(xiàn)象，不至于對企業(yè)改組活動產(chǎn)生巨大影響，在計算投資企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益的時候，為求精確，可以從轉(zhuǎn)讓收入中減除股息性質(zhì)的所得。

3、企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓的收益和損失，指的是企業(yè)通過對其使用的股權(quán)投資的轉(zhuǎn)讓、清算、或者收回等等方法進(jìn)行處置收入減除其成本之后的余額。企業(yè)的股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得和損失，也應(yīng)當(dāng)合并進(jìn)企業(yè)的實際應(yīng)該的納稅所得額中去，嚴(yán)格依照國家稅收法規(guī)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。

4、企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓而取得的接受企業(yè)一方的股權(quán)成本，是不能夠利用還沒有進(jìn)行評估確認(rèn)的價值作為基礎(chǔ)來確定的，而是應(yīng)當(dāng)以原來持有的資產(chǎn)的凈值作為基礎(chǔ)進(jìn)行確定的。被接受企業(yè)在接受企業(yè)轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)的成本時，不能按未經(jīng)評估確認(rèn)的價值進(jìn)行調(diào)整，而應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓企業(yè)原凈值的基礎(chǔ)之上再進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)確定。

5、除非另有規(guī)定，否則不管被投資方企業(yè)在實際利潤分配處理的時候，我們對投資方企業(yè)怎樣進(jìn)行核算，投資方企業(yè)都應(yīng)當(dāng)確認(rèn)投資所得。如以盈余公積金和未分配利潤轉(zhuǎn)增資本進(jìn)行處理等等。

6、當(dāng)被投資企業(yè)對投資方的分配支付額低于投資方的投資成本并且超過了其累計未分配利潤和累計盈余公積金的時候，我們應(yīng)當(dāng)視其為投資回收，超過投資成本的那一部分，被視為投資企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得收益，此時，應(yīng)當(dāng)減少投資成本。也應(yīng)當(dāng)并入企業(yè)的實際應(yīng)該納稅的收益額，嚴(yán)格依照國家稅收法規(guī)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。

7、企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓定價時,企業(yè)一般要考慮企業(yè)潛在的發(fā)展前景,尤其房地產(chǎn)企業(yè)要考慮樓盤周邊環(huán)境以及土地使用權(quán)增值情況,價格往往高于所有者權(quán)益額,以市場公允價值成交:

A公司經(jīng)過轉(zhuǎn)讓受讓雙方協(xié)議或產(chǎn)權(quán)交易所拍賣定價為38000萬元轉(zhuǎn)讓，即：

A公司先將甲公司未分配利潤5500萬元和累計盈余公積4500萬元全額分配：

A公司得股息10000×98%=9800萬元；因為雙方所得稅率一致，所以雙方分得的股息是可以免除補(bǔ)交企業(yè)所得稅的。在進(jìn)行股利分配之后，甲公司企業(yè)的權(quán)益和計為10000萬元整；A公司初始投資成本仍為9800萬元，但投資成本增至19600萬元。

轉(zhuǎn)讓價格=38000×98%=37240萬元；

轉(zhuǎn)讓收益=37240 -19600=17640萬元；

應(yīng)交企業(yè)所得稅=17640×25%=4410萬元；

A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓實際效益=17640 -4410=13230萬元；

現(xiàn)在,我們假設(shè)在公司董事會決策轉(zhuǎn)讓前,即2008年6月28日前,由甲公司股東出面注入資本15000萬元,再由甲公司出面向其子公司A注入資本15000萬元.事畢,甲公司轉(zhuǎn)讓前期末財務(wù)情況是：盈余公積金4500萬元，實際收入的資本為25000萬元，未分配的利潤是5500萬元，合計35000萬元.公司A為本公司子公司，持股比例為99.20%,初始投資成本為24800萬元。

A公司經(jīng)轉(zhuǎn)讓受讓雙方協(xié)議或產(chǎn)權(quán)交易所拍賣定價為38000萬元轉(zhuǎn)讓，即：

A公司先將甲公司未分配利潤5500萬元和累計盈余公積4500萬元全額分配：

A公司得股息10000×98%=9800萬元；因雙方所得稅率一致，所以雙方分得的股息是可以免除補(bǔ)交企業(yè)所得稅的。在進(jìn)行股利分配之后，甲公司企業(yè)權(quán)益和計為25000萬元；A公司初始投資成本仍為24800萬元，但投資成本增至34600萬元。

轉(zhuǎn)讓價格=38000×98%=37240萬元；

轉(zhuǎn)讓收益=37240 -34600=2640萬元；

應(yīng)交企業(yè)所得稅=2640×25%=660萬元；

A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓實際效益=2640 -660=1980萬元；

注入資本后，A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓少交企業(yè)所得稅=4410 -660=3750萬元。

在上述一系列的操作過程中，有下列幾個關(guān)鍵點需要把握：

1、新增的注冊資本是由甲公司股東出面注入資本15000萬元,再由甲公司出面向其子公司A注入資本15000萬元。該事項完成以后，在甲公司及其子公司A賬面上反映出新增的債權(quán)債務(wù)15000萬元。當(dāng)這部分資本易手新股東之后，新股東就已經(jīng)成為了新的債權(quán)人。

2、A公司轉(zhuǎn)讓受讓雙方協(xié)議或產(chǎn)權(quán)交易所拍賣定價時，新增的注冊資本必然成價格上漲累加因素考慮。對此,須與受讓方在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中協(xié)商確定:放棄由于新增注冊成本而形成的債權(quán),以新增注冊成本前定價轉(zhuǎn)讓。否則，就會成為一種不公平的交易。

總而言之，企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得稅問題必須引起房產(chǎn)公司的重視，如果相應(yīng)的所得稅稅務(wù)籌劃中出現(xiàn)了問題，勢必會對本企業(yè)產(chǎn)生不良的影響。一般來說，其稅務(wù)策劃應(yīng)該嚴(yán)格按照國家的相關(guān)規(guī)定來執(zhí)行，注意把握其中的關(guān)鍵事項，與此同時，在操作中，應(yīng)該結(jié)合本企業(yè)的具體情況，加以靈活把握，加強(qiáng)企業(yè)的財務(wù)管理，以促進(jìn)企業(yè)的長足發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第6篇：房產(chǎn)投資成本范文

而我們所身處的時代正是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型之期，充滿了各種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，如果應(yīng)對失誤或者過于患得患失，就難免會讓自己置身焦慮之中。

錢將越來越不值錢的實際負(fù)利率，可能是當(dāng)前和中期內(nèi)我們需要面對的殘酷局面。全球金融危機(jī)爆發(fā)后，量化寬松作為全球各經(jīng)濟(jì)大國主要的貨幣政策，何時退出和如何退出直到現(xiàn)在都難有明確的說法。

中國近幾年的CPI控制目標(biāo)都高于一年期存款利率（2013年目標(biāo)是3.5%，一年期存款利率為3%），似乎以負(fù)利率政策刺激投資和消費、推動經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇已經(jīng)成為主要的貨幣政策取向。

所以，如何能夠選擇到穩(wěn)定的投資工具對抗通脹成了當(dāng)務(wù)之急。其中，房地產(chǎn)成為主要乃至首選，美聯(lián)儲主席伯南克以一句“經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)比高利率對儲戶更有益處”為自己實施量寬政策辯解、間接承認(rèn)不得已要犧牲儲戶利益時，給儲戶的投資建議之一就是持有房產(chǎn)。

實際上，關(guān)于未來房價的漲跌謎題已經(jīng)成為“通脹焦慮癥”的一個主要源頭，不同的人有不同的焦慮。

一種是基于中國房地產(chǎn)大牛市10年來基本一路高歌上揚的現(xiàn)實，上漲預(yù)期逐漸固化。為此，有些人堅信房子才是唯一保值增值的可靠工具，所以為應(yīng)對政策性限購，不惜冒各種風(fēng)險，包括以離婚等方式獲取資格，購買更多的房產(chǎn)；或者將資產(chǎn)過多地集中于房產(chǎn)甚至不惜透支未來現(xiàn)金流。

另一種是受困于不斷加碼的調(diào)控政策，預(yù)期的收益因為強(qiáng)制性稅收大幅度減少，變現(xiàn)難度增大也會實際上減少收益，更糟糕的是房地產(chǎn)調(diào)控的不確定性，作為所謂的“既得利益者”，很可能會成為被迫作貢獻(xiàn)的對象。

經(jīng)濟(jì)調(diào)整期，政策變化、資產(chǎn)價格波動在所難免，產(chǎn)生焦慮很正常。焦慮不可怕，可怕的是被焦慮的情緒所左右。面對現(xiàn)實的通脹威脅，需要投資應(yīng)對的同時，做到不為投資而投資、順勢而為而不盲從、分散投資以控制風(fēng)險，避免因為焦慮導(dǎo)致大的投資失誤出現(xiàn)，是避免因焦慮而升級到“焦慮癥”的積極有效的辦法。

就房地產(chǎn)投資而言，要看到中國房地產(chǎn)發(fā)展到今天，住房絕對緊缺的狀況已經(jīng)得到根本性改善，結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性過剩開始顯現(xiàn)；房價已經(jīng)處于高位，繼續(xù)上行的空間正在縮??；貨幣緊縮導(dǎo)致的實際投資成本、交易成本與持有成本的上升風(fēng)險越來越大。所以，投資過度集中于房地產(chǎn)的話，風(fēng)險很大，更沒有必要用離婚之類的非常規(guī)辦法“搶”房。

而且，房產(chǎn)買賣并非實現(xiàn)房地產(chǎn)收益的唯一途徑，甚至也不是最好的途徑。

相當(dāng)一部分人喜歡以買賣方式炒房子掙快錢，不舍得或不愿意再投入資金裝修，而是選擇空置，然后伺機(jī)轉(zhuǎn)讓。在轉(zhuǎn)讓稅負(fù)大幅度提高的政策環(huán)境下，不妨轉(zhuǎn)變思路，由買賣收益轉(zhuǎn)向中長期持有收益其實未必不是好的選擇。

相對早期買進(jìn)成本，持有的收益應(yīng)該能跑贏通脹，而且在急需資金的時候也可以作為抵押品套現(xiàn)。因此，為了房子而焦慮實在是得不償失的事情。

錢如水

第7篇：房產(chǎn)投資成本范文

    不同購房者的保本公式

    在目前情況下,絕大多數(shù)人買房子,都會選擇按揭貸款。按不同類型分析:

    1、辦完契稅未超過2年的普通住宅

    其契稅按買入總價的1.5%收取,而營業(yè)稅按其賣房總價的5.55%收取,因此,其首付以后的后續(xù)成本為:

    按揭利息=買入價×(1?首付比例)×按揭利率×已貸款日期

    契稅=買入價×1.5%營業(yè)稅=買入價(1+漲幅)×5.55%其他一次性支出:(包括保險費、公證費、律師費、印花稅、評估費、中介費等)

    則:保本價=買入價+后續(xù)成本=買入價×[1+(1?首付比例)×按揭利率×貸款期限+7.05%+漲幅×5.55%]+一次性支出

    2、辦完契稅滿2年的普通住宅

    與第一種情況的不同點是不用交營業(yè)稅,因此根據(jù)以上計算,即:

    保本價=買入價×[1+(1?首付比例)×按揭利率×貸款期限+1.5%]+一次性支出

    3、六一前簽(預(yù)售)合同且辦完契稅未滿2年的非普通住宅

    與第一種情況相同,即:保本價=買入價×[1+(1?首付比例)×按揭利率×貸款期限+7.05%+漲幅×5.55%]+一次性支出

    4、六一前簽(預(yù)售)合同且辦完契稅已滿2年的非普通住宅

    它與第一種情況的差別在于營業(yè)稅按照賣房所得的增值部分的5.55%收取,即:

    保本價=買入價×[1+(1?首付比例)×按揭利率×貸款期限+1.5%+漲幅×5.55%]+一次性支出

    5、六一后簽(預(yù)售)合同且辦完契稅未滿2年的非普通住宅

    第5、6種情形的應(yīng)交契稅增加到買房總價的3%,其營業(yè)稅的繳納情況則分別與第3、4種情形相同,因此:

    保本價=買入價×[1+(1?首付比例)×按揭利率×貸款期限+8.55%+漲幅×5.55%]+一次性支出

    6、六一后簽(預(yù)售)合同且辦完契稅已滿2年的非普通住宅

    保本價=買入價×[1+(1?首付比例)×按揭利率×貸款期限+3%+漲幅×5.55%]+一次性支出

    具體購房者的應(yīng)用實例

    例一:王先生于2004年6月份買了一套總價100萬元的普通類住宅,三成20年按揭(年利率為5.31%基準(zhǔn)利率),現(xiàn)以110萬元脫手。

    根據(jù)政策,王先生屬于上述第一種情況,則后續(xù)成本如下:

    按揭利息=100萬元×(1-0.3)×5.31%=3.7萬元(注:等額/等本法會略有差異,但對我們的計算影響不大)

    契稅=100萬元×1.5%=1.5萬元營業(yè)稅=100×5.55%=5.6萬元其他一次性支出1.5萬元則他的保本價=100+3.7+1.5+5.6+1.5=112.3萬元,因為他的賣出價為110萬元,所以此次房產(chǎn)投資虧了2.3萬元

    例二:劉先生在2002年10月份買了一套總價100萬元的普通類住宅,三成20年按揭(年利率5.31%),于2003年4月份辦完契稅,現(xiàn)以125萬元賣掉,其他一次性支出1.5萬元。

    這個案例屬于第二種情形。由政策可知,他可以免交營業(yè)稅,則他的保本價為:

    保本價=100萬元×[1+70%×5.31%×33/12+1.5%]+1.5萬元=113.2萬元

    投資收益=125-113.2=11.8萬年平均投資收益率=投資收益/投資成本/年數(shù)=11.8/(30+13.2)/3年=9%

    例三:張先生今年3月份買了一套面積150平方米、總價在150萬元的非普通類住宅,四成15年按揭(年利率5.58%),目前還未辦完契稅,現(xiàn)在想以170萬元脫手,其他一次性支出合計為1.8萬元。

    根據(jù)政策,張先生屬于上述第三種情況,則他的投資保本價為:

    投資保本價=150萬元×[1+0.6×5.58%×4/12+7.05%+50/150×5.55%]+1.8萬元=166.8萬元

    投資收益=170萬-166.8萬=3.2萬元投資收益率=3.2/(60+16.8)×(4/12)=1.39%在這種情形下,雖然仍然有所收益,但已經(jīng)不如一年期存款利率了。

    其他情況以此類推。需要指出的是,由于沒有嚴(yán)格區(qū)分按揭貸款使用等本還款法還使用等額還款法,也沒有考慮資金的時間成本和銀行貸款利率的調(diào)整,對一些費用也做了大致的估算,因此所得到的只是大致的結(jié)果,僅供房產(chǎn)投資者參考,更精確的數(shù)據(jù)可以咨詢專業(yè)的投資顧問。由計算公式可以看出,房價的漲幅和銀行按揭貸款利率的高低,將直接影響投資房產(chǎn)的收益率。細(xì)心的投資者不妨根據(jù)上述公式簡單計算一下。

    根據(jù)上面的公式得出自己的房產(chǎn)投資收益率以后,你就可以和現(xiàn)在市面上的一些理財產(chǎn)品作收益率的比較了。由于房產(chǎn)的流動性比較差,因此需要有較高的收益率作補(bǔ)償。以下是幾種常見的理財產(chǎn)品的預(yù)期投資收益率:存款一年期1.8%(稅后),三年期2.592%(稅后)

第8篇：房產(chǎn)投資成本范文

分立籌劃技術(shù)利用分拆手段，可以有效改變企業(yè)組織形式，降低企業(yè)整體稅負(fù)。分立籌劃技術(shù)一般應(yīng)用于以下方面：一是企業(yè)分立為多個納稅主體，可以形成有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)群，實施集團(tuán)化管理和系統(tǒng)化籌劃；二是企業(yè)分立可以將兼營或混合銷售中的低稅率業(yè)務(wù)或零稅率業(yè)務(wù)獨立出來，合理節(jié)稅；三是企業(yè)分立使適用累進(jìn)稅率的納稅主體分化成兩個或多個適用低稅率的納稅主體；四是企業(yè)分立可以增加一道流通環(huán)節(jié)，有利于流轉(zhuǎn)稅抵扣及轉(zhuǎn)讓定價策略的運用。

分立方法與涉稅處理

企業(yè)分立可以實現(xiàn)財產(chǎn)和所得在兩個或多個納稅主體之間進(jìn)行分割，一方面可以發(fā)揮專業(yè)分工優(yōu)勢，促進(jìn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的提高，另一方面可以有效開展稅收籌劃，減輕企業(yè)稅負(fù)。

國稅發(fā)[2000]119號《關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問題的通知》規(guī)定：企業(yè)分立應(yīng)按下列方法進(jìn)行所得稅處理：

（1）企業(yè)分立，在通常情況下，被分立企業(yè)應(yīng)視為按公允價值轉(zhuǎn)讓其被分離出去的部分或全部資產(chǎn)，并按規(guī)定計算被分立資產(chǎn)的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失，依法繳納企業(yè)所得稅。分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的資產(chǎn)，計稅時可以按經(jīng)評估確認(rèn)的價值確定成本。

（2）分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)或其股東的交換價款中，除分立企業(yè)股權(quán)以外的非股權(quán)支付額，不高于所支付的股權(quán)票面價值（或支付的股本的賬面價值）20%的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)，企業(yè)分立當(dāng)事各方可選擇按下列規(guī)定進(jìn)行分立業(yè)務(wù)的所得稅處理：

第一，被分立企業(yè)不確認(rèn)分離資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，不計算繳納企業(yè)所得稅；

第二，被分立企業(yè)已分離資產(chǎn)相對應(yīng)的納稅事項由接受資產(chǎn)的分立企業(yè)承繼。被分立企業(yè)未超過法定彌補(bǔ)期限的虧損額，可按分離資產(chǎn)占全部資產(chǎn)的比例進(jìn)行分配，由接受分離資產(chǎn)的分立企業(yè)繼續(xù)彌補(bǔ)；

第三，分立企業(yè)接受被分立企業(yè)全部資產(chǎn)和負(fù)債的成本，須以被分立企業(yè)原賬面凈值為基礎(chǔ)確定，不得按評估確認(rèn)的價值進(jìn)行調(diào)整。

（3）被分立企業(yè)的股東取得分立企業(yè)的股權(quán)（以下簡稱新股），如需要部分或全部放棄原持有的被分立企業(yè)的股權(quán)（以下簡稱舊股），新股的成本應(yīng)以放棄的舊股的成本為基礎(chǔ)確定。如不需放棄，則其取得的新股的成本可以從以下兩種方法中選擇：直接將新股總投資成本確定為零；或者，以被分立企業(yè)分離出去的凈資產(chǎn)占被分立企業(yè)全部凈資產(chǎn)的比例先調(diào)整減低原持有的舊股的成本，再將調(diào)整減低的投資成本平均分配到新股上。

實踐案例分析

1.分立節(jié)減土地增值稅

興華房地產(chǎn)商開發(fā)普通住宅 10000平方米，其銷售價格面臨兩種選擇：

（1）若以每平方米1400元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率=（1400-1166.9）÷1166.96=19.97%＜20%，可以免征土地增值稅，則凈收入=1400-1166. 96=233.04（萬元）。

（2）若以每平方米1500元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率=（1500-1167.5）÷ 1167.5=28.48%＞20%，應(yīng)納土地增值稅=（1500-1167.5）×30%=99.75（萬元），則扣除土地增值稅后的凈收入=1500-1167.5-99.75=232.75（萬元）。

比較兩種定價，顯然可知，雖然以較低的價格1400元出售，但可以規(guī)避土地增值稅，反而比1500元的定價多獲利2900元。

上述分析只是利用土地增值稅的免稅政策進(jìn)行的籌劃，如果通過企業(yè)分立活動并采用轉(zhuǎn)讓定價策略，則可以出現(xiàn)更大的籌劃空間。具體操作如下：興華房地產(chǎn)商將銷售部門分立出來，成立一個房產(chǎn)銷售公司，興華公司將房產(chǎn)以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由房產(chǎn)銷售公司再以1500萬元的價格賣出。當(dāng)興華公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%，小于20%，則可以享受免納土地增值稅的待遇。當(dāng)房產(chǎn)銷售公司以1500萬元售出時，扣除應(yīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加：1500×5%×（1+7%+3%）=82.5（萬元），從利益集團(tuán)看，可獲得250萬元的利潤，比籌劃前增加17.5萬元。

2.非應(yīng)稅勞務(wù)與銷售貨物的分立籌劃

奧立電梯生產(chǎn)公司，主要生產(chǎn)銷售電梯并負(fù)責(zé)安裝及維修保養(yǎng)。 2003年取得含稅收入3510萬元，其中安裝費約占總收入的30%，保養(yǎng)費、維修費約占收入總額的 10%，假設(shè)本年度進(jìn)項稅額為240萬元?！吨腥A人民共和國增值稅暫行條例》實施細(xì)則規(guī)定：混合銷售行為和兼營的非應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)征收增值稅的，其銷售額分別為貨物與非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額的合計，貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)與非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額的合計。奧立電梯公司既生產(chǎn)銷售電梯又負(fù)責(zé)安裝及維修保養(yǎng)的行為是典型的混合銷售行為。故按照稅法規(guī)定，2003年度應(yīng)納稅額如下：

應(yīng)納增值稅=銷項稅額-進(jìn)項稅額=3510÷（1+17%）×17%-240=270（萬元）

如果奧立電梯公司投資設(shè)立一個獨立核算的安裝公司，奧立電梯公司只負(fù)責(zé)生產(chǎn)銷售電梯，而安裝公司專門負(fù)責(zé)電梯的安裝、保養(yǎng)和維修，那么奧立電梯公司和安裝公司分別就銷售電梯收入、安裝維修收入開具普通發(fā)票，對購貨方而言作為固定資產(chǎn)或在建工程入賬，均不存在進(jìn)項額抵扣問題，即不對購買方構(gòu)成稅收影響。而奧立電梯公司設(shè)立電梯安裝公司后，涉稅處理會發(fā)生變化。國稅函[1998]390號文件規(guī)定，電梯屬于增值稅應(yīng)稅貨物的范圍，但安裝運行之后，則與建筑物一道形成不動產(chǎn)。因此，對企業(yè)銷售電梯（自產(chǎn)或購進(jìn)）并負(fù)責(zé)安裝及保養(yǎng)、維修取得的收入，一并征收增值稅；對不從事電梯生產(chǎn)銷售，只從事電梯保養(yǎng)和維修的專業(yè)公司對安裝運行后的電梯進(jìn)行的保養(yǎng)、維修取得的收入征收營業(yè)稅。

奧立電梯公司應(yīng)納增值稅=銷項稅額-進(jìn)項稅額=3510×（1-40%）/（1+17%）×17%-240=66（萬元）

安裝公司應(yīng)納稅額=3510×30×3%+3510×10%×5%=49.14（萬元）

分立出安裝公司后可以節(jié)省稅收=270-66-49.14=154.86（萬元）

上述分立籌劃技術(shù)一般適用于電梯、機(jī)電設(shè)備等大型設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)，對于這類企業(yè)，還可根據(jù)需要再分立出獨立核算的運輸公司或物流公司，因為對既銷售貨物又負(fù)責(zé)貨物運輸?shù)幕旌箱N售行為也要按照收取的全部價款計繳增值稅。

應(yīng)關(guān)注問題

分立籌劃技術(shù)在實際操作中要注意以下問題：

1.要進(jìn)行成本收益衡量。設(shè)立安裝公司所增加的分立成本或稅收籌劃費用應(yīng)小于節(jié)稅收益。

2.注意定價的合理性。由于涉及貨物銷售價格與勞務(wù)價格的剝離，不要為了節(jié)稅而故意抬高勞務(wù)價格，因為生產(chǎn)銷售企業(yè)與提供勞務(wù)企業(yè)存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系，如果定價不合理，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)調(diào)整貨物及勞務(wù)定價。

第9篇：房產(chǎn)投資成本范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本管理的內(nèi)容

1.房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本構(gòu)成。房地產(chǎn)作為我國支柱性產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)營受到多方面的因素控制，造成了其成本影響因素也比較復(fù)雜，根據(jù)影響因素的情況可以分為內(nèi)部影響因素和外部影響因素，這些影響因素涉及到環(huán)境、經(jīng)營、技術(shù)、管理等各個方面。

1.1土地成本：土地成本是房產(chǎn)經(jīng)營成本的主要方面，主要包括國有土地使用全轉(zhuǎn)讓金，土地拆遷補(bǔ)償費用、耕地占用費用有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償費用、安置動遷用房支出等費用，這些費用的投入比例一般都比較大，往往會造成開發(fā)商資金壓力，這就需要企業(yè)在進(jìn)行成本管理時，做好這方面的控制，將這種壓力降低到最低限度。

1.2前期成本：在房產(chǎn)開發(fā)之前，需要對項目進(jìn)行可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計、地質(zhì)勘査、測繪等工作，這些都需要進(jìn)行前期投入，當(dāng)這些問題都解決后，還需要進(jìn)行市政公共基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費用評估，這是房產(chǎn)開發(fā)必須考慮的費用。

1.3建筑安裝工程成本：在建筑安裝施工中，如果需要承包給承包單位，這時就需要支付給承包單位建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費，這些費用一般根據(jù)市場競爭體制計算得到，在一定的建筑結(jié)構(gòu)特征下，這些費用的支出比較固定，很少有變化。

1.4公共配套設(shè)施成本：房產(chǎn)開發(fā)不僅僅是建筑施工這么簡單，在房產(chǎn)開發(fā)施工中往往涉及到房產(chǎn)周圍的道路、供水、給電、排水管網(wǎng)等施工，這些都屬于公共配套設(shè)施成本。

1.5財務(wù)成本：財務(wù)成本主要是企業(yè)為了籌集資金所支付的費用，一般包括企業(yè)經(jīng)營管理過程中的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌集資金中產(chǎn)生的其他費用。對于開發(fā)商來說，這些費用是影響投資成敗的關(guān)鍵，只要融資的成本低于銷售利潤，就會適當(dāng)?shù)沫h(huán)節(jié)自有資金所帶來的壓力。

2.房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制的內(nèi)容。為了保證房產(chǎn)企業(yè)能夠正常的進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，防止管理不當(dāng)造成資金緊張等各種問題，這就需要房產(chǎn)企業(yè)在以下幾個方面進(jìn)行項目成本控制：

2.1項目策劃階段：在項目的策劃階段，開發(fā)商應(yīng)該著重考慮到投資環(huán)境，考慮到投資產(chǎn)品的市場價值，對與項目的工程類型與規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、交通條件、市政配套情況等都要了解清楚，并在開發(fā)階段將成本結(jié)合起來，對與可能發(fā)生的項目成本起到總體控制的作用。

根據(jù)項目決策階段的工作性質(zhì)，可以認(rèn)為房產(chǎn)開發(fā)投資策劃階段是具有智力化或知識密集性的。在這個階段，往往出現(xiàn)的成本費用是機(jī)會分析費、市場調(diào)查分析費、可行性研究費用等，這個階段不會出現(xiàn)土地成本費用，可見對于投資策劃階段的控制結(jié)果對房產(chǎn)開發(fā)項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃，策劃的好壞將直接影響到整個成本控制。

2.2前期工作階段：當(dāng)對項目開發(fā)做出可行性研究和調(diào)研以后#方可進(jìn)行前期的準(zhǔn)備工作，這個時期的工作將涉及到與房產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的各種合同，因此管理人員應(yīng)該做好投資成本管理，保證投測成本管理成為這個階段的重點工作，開發(fā)商要通過招標(biāo)方式選擇合適的設(shè)計單位，保證設(shè)計單位在設(shè)計之前對施工現(xiàn)場進(jìn)行詳細(xì)的勘察，并制定詳細(xì)的設(shè)計目標(biāo)，確保成本能有效的管理。設(shè)計單位應(yīng)該重視設(shè)計方案的選擇，保證提供多種設(shè)計方案，并由房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行選擇，在運用適當(dāng)技術(shù)設(shè)計手段的情況下對方案進(jìn)行合理優(yōu)化，達(dá)到成本控制的目的。在圖紙設(shè)計階段要保證限額能夠順利完成，主要是在批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書以及投資估算進(jìn)行控制，保證施工圖在設(shè)計中不能隨意更改，保證總投資限額不被突破。

2.3工程建設(shè)階段：工程建設(shè)階段應(yīng)該將計劃限額作為工程成本管理的目標(biāo)值，在工程施工階段將實際值和目標(biāo)值進(jìn)行合理的對比，找出其偏差并分析出現(xiàn)這種偏差的原因，并采取有效的措施進(jìn)行控制，確保工程成本控制目標(biāo)得以實現(xiàn)。

在工程開工以后，開發(fā)商應(yīng)該監(jiān)督承包單位嚴(yán)格按照工程合同進(jìn)行施工，并審核施工單位提交的申請支付表，綜合評定施工單位工作完成情況，在審核過程中應(yīng)該注意保留金的扣除以及退還預(yù)付款；開發(fā)商應(yīng)該定期制定最終成本估價報告書，保證工程中出現(xiàn)的各種影響投資的問題得以消除；為了保證成本控制目標(biāo)得以實現(xiàn)，應(yīng)該在施工階段嚴(yán)格控制設(shè)計變更，對于施工人員引起的工作變更，應(yīng)該做好控制；當(dāng)出現(xiàn)了工程索賠問題，應(yīng)該嚴(yán)格按照簽訂的合同進(jìn)行索賠要求的反駁，防止承包商不能正確履行合同而提出索賠要求；當(dāng)工程竣工以后#應(yīng)該及時要求承包單位提供工程竣工報告，并根據(jù)竣工工程星認(rèn)真核算支付金額。

2.4租售階段：在房產(chǎn)租售階段進(jìn)行成本管理主要是管理房產(chǎn)的銷售費用支出，因為在競爭日益劇烈的房產(chǎn)市場中，房產(chǎn)開發(fā)的銷售費用呈逐漸上升的趨勢，一般在費用數(shù)額較大的情況下，對房產(chǎn)開發(fā)的利潤直接影響很大，這就需要管理人員控制好銷售成本，并做好銷售策劃，保證銷售費用成本管理的目的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理措施

1.建立有效的成本管理構(gòu)架及運營模式。為了保證房產(chǎn)開發(fā)成本能夠順利進(jìn)行管理，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身發(fā)展的情況建立相應(yīng)的成本組織構(gòu)架與運營模式，并在組織結(jié)構(gòu)上進(jìn)行合理的控制，讓關(guān)鍵流程有專業(yè)部門、專業(yè)崗位完成，減少管理層級，提成管理的效果。

2.建立全過程的目標(biāo)成本管理制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在投資估算的基礎(chǔ)上由成本管理部門主導(dǎo)編制項目開發(fā)的目標(biāo)成本，作為項目開發(fā)的成本控制基線。目標(biāo)成本編制完成后提交公司決策層討論確定后，由成本管理部門編制目標(biāo)成本控制責(zé)任書#將項目的成本目標(biāo)分解到各職能部門，作為各責(zé)任部門作業(yè)的指導(dǎo)指標(biāo)。

房地產(chǎn)項目竣工后，企業(yè)內(nèi)部成本管理部門及財務(wù)成本核算部門應(yīng)組建成本評估小組，對成本完成結(jié)果及時進(jìn)行分析、考核，以便總結(jié)經(jīng)驗，提高成本管理水平。

三、結(jié)語