房地產(chǎn)市場論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)市場論文范文

我國銀行業(yè)在這方面采取了同樣的審慎措施。選擇的是以追索權形式提供的住房抵押貸款，多數(shù)合同文本中都有類似如下的條款“抵押期滿，如債務人不能償還債務本息，又未與乙方達成延期協(xié)議的，按法定程序處理抵押房地產(chǎn)，清償債務本息。處理抵押房地產(chǎn)所得價款不足以償還債務本息和承擔處理費用的，乙方有權另行追索;價款償還債務本息后有剩余的，乙方應退還給甲方?！边@條看似簡單的格式條款。就意味著在中國房地產(chǎn)市場上，購房者是不可能通過斷供止損的。因為銀行在拍賣了購房者抵押給銀行的房產(chǎn)之外，其對購房者的債權還是同樣存在的，可以繼續(xù)通過其他司法手段對購房者進行強制執(zhí)行。在我國當前的情況下，斷供者往往是以投資為目的的購房者，其個人資產(chǎn)一般情況下大于其住房抵押貸款不少，因此在這種情況下銀行并不會由于購房者斷供鄧興華，等:中國房地產(chǎn)市場風險分析城市規(guī)劃與管理而承擔房價下行的風險，而恰恰是購房者會承擔由于銀行拍賣抵押資產(chǎn)過程中房產(chǎn)這一抵押物過度折價以及斷供而產(chǎn)生的信用違約、利息以及相關司法費用和滯納金。因此購房者才是真正意義上的風險承擔者。在我國當前的銀行住房抵押合同實務中，銀行完全將自身的風險通過追索權條款轉移到了住房抵押貸款的借款方身上。自身的金融風險則已經(jīng)部分轉移。

2他國房地產(chǎn)市場變動的啟發(fā)與意義

2.1我國金融體系受房地產(chǎn)直接沖擊的影響較小我們通過上面的分析已經(jīng)可以看出，我國金融體系并不會直接收到多數(shù)購房者斷供與否的影響，同時由于我國沒有自然人破產(chǎn)制度，所以雖然在經(jīng)濟下行期可能出現(xiàn)少數(shù)購房者由于斷供或者個人資產(chǎn)不足而造成相關貸款無法及時回收造成一定期限內(nèi)的壞賬，但從長期來看，由于其債權的永續(xù)性，在購房者收入提升和經(jīng)濟水平回復之后，銀行的住房抵押貸款不會出現(xiàn)大規(guī)模的損失，也就是意味著在我國不會出現(xiàn)美國次貸危機一樣的大型銀行和金融機構紛紛倒閉的情況，但存在由于購房者在房價下行的同時依舊承擔巨大的還款壓力的可能性，一旦出現(xiàn)可支配收入減少的情況，其消費開支也會進一步降低，從而減弱內(nèi)需。因此這一情況看，除了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，在關注金融機構與銀行業(yè)的同時，更重要的繼續(xù)深化其他行業(yè)的改革創(chuàng)新，一方面利用制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新推動相關行業(yè)的發(fā)展，另一方面也需要改革收入分配機制，確定人民群眾在購房還貸的同時有確切的收入能夠滿足日常消費。由于消費結構出現(xiàn)變化而導致經(jīng)濟波動。

2.2我國應當明確房地產(chǎn)市場的風險共擔我們可以看到，在我國實際上斷供并不會給購房者帶來任何好處，由于其住房抵押貸款合同中追索權條款的存在，一旦斷供，購房者只是獲得了短期內(nèi)的現(xiàn)金流的便利，但在長期內(nèi)由于銀行債權的存在和相關費用的產(chǎn)生可能產(chǎn)生債臺高筑的可能性。在這一意義上來說，也需要銀行和相關媒體加強宣傳，在保護房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的同時，讓購房者更為理性的權衡自身的購房決策，避免出現(xiàn)雙輸?shù)木置?。由于我國銀行業(yè)監(jiān)管較嚴，銀行風險管控中為了自身的利益所在，往往喜歡在合同設計和權益轉移上使得其自身完全規(guī)避于風險之外，雖然這保證了在房地產(chǎn)風險期間金融行業(yè)的穩(wěn)定，但也反映出金融行業(yè)市場化程度與創(chuàng)新水平不足，不能給購房者在住房貸款上更多的選擇，也使得我國住房者和房地產(chǎn)企業(yè)獨自承受房價波動的風險。作為一個市場化的行業(yè)，應該允許金融機構更多的創(chuàng)新，也避免我國購房者承擔過分的風險而沒有止損手段，從而可能使得我國在經(jīng)濟下行的情況轉為日本經(jīng)濟的情況。

第2篇：房地產(chǎn)市場論文范文

1.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快

改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)進入了前所未有的高速發(fā)展時期，不僅成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。與之極不相稱的是，土地增值稅額雖有較快的進展，但在當年的稅收收入中的比率依然不高。如2001年為0.07%，2002年為0.12%，2003年為0.18%，2004年為0.29%，2005年為0.77%，2006年為1.02%，2007年為1.08%。

2.房地產(chǎn)業(yè)稅收流失嚴重

2005年，國家稅務管理系統(tǒng)針對房地產(chǎn)行業(yè)進行了一次大范圍的稅收檢查，有11個省級國稅機關和29個省級地稅機關參與這項工作。檢查結果表明，截至2005年10月底，全國共檢查納稅人27738戶，其中，有問題的13835戶，問題率達到49.88%。稅收流失情況的確嚴重。

3.原有征收制度不合時宜

國務院于1993年即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定了這一稅種。目前來看，這一征收辦法不合時宜，重點表現(xiàn)在相關收入、費用的界定不科學，導致房地產(chǎn)企業(yè)的稅收遵從成本較高；稅務人員在采用查帳征收或核定征收等方式上隨意性較大，不利于房地產(chǎn)業(yè)的平等競爭。

二、土地增值稅對房地產(chǎn)業(yè)的影響

1.對房價的影響

隨著全國各地房價的快速上漲，土地的價格上漲成為一種必然趨勢。而土地的價格上漲，特別是當土地的價格快速上漲時，一些企業(yè)或一些人利用自己手中持有的土地，對土地進行囤積、對土地進行炒作也就成為自然。而土地的囤積與炒作，必然會推高市場土地的價格，而多次的土地炒作又會使土地的價格輪番上漲。而土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場土地的流轉與炒作，降低房地產(chǎn)市場泡沫吹大的風險。影響機制如下：

(1)對于人們普遍關心的開發(fā)商會不會因此將增值稅轉嫁給消費者并由此引發(fā)房價的新一輪上漲，筆者認為對于這一點要區(qū)別看待，因為價格漲不漲并不完全由開發(fā)商決定，市場供需，土地，建筑類型，區(qū)位等眾多因素決定著房價，即使開發(fā)商有意漲價，也很可能會受到其他因素(銷售周期)的牽制而無法實現(xiàn)。作為開發(fā)商來說，如果能將增值額同扣除項目金額的比例保持在20%以內(nèi)，就不用交納土地增值稅，而如果提高房價以圖更高利潤，扣除土地增值稅后的利潤和20%差不多，但高房價會造成銷售上的困難，銷售周期和財務成本都隨之增加，索性不如更加合理地定價，這樣起碼資金回收速度快了，可以提高資金的使用效率。因此，嚴征土地增值稅，會有效遏制開發(fā)商爆炒房價的中動使得目前充滿泡沫的房地產(chǎn)市場回歸理性。

(2)這個規(guī)定將會鼓勵開發(fā)商進行普通住宅的開發(fā)。因為高端住宅項目的利潤會比較高，增收的稅費自然也就比較高。但如果是納稅人建造普通標準住宅出售。一是正好符合廣大購房者的需求；二是因其成本低售價低，如果增值額未超過扣除項目金額20%的話就可以免征增值稅了。如此一來，普通住宅的供應量將加大，能極大地緩僻購房難、購房貴的局面，購房者的選擇將會更多。

(3)理論上土地成本的上漲會推動房價的上漲。土地增值稅的清算雖然會使開發(fā)商的成本或多或少地增加，但開發(fā)商極少采用成本定價法，幾乎無一例外地采用市場定價法，因此這部分成本并不會轉嫁到房價上。而且房價是否受影響，主要取決于供求關系。我國商品房價格的居高不下，本質上是由于商品房供不應求所致。

因此，筆者認為，土地增值稅的清算，開發(fā)商成本的增加，不會轉嫁到消費者身上，只會部分削減開發(fā)商的暴利，開發(fā)商為了避稅會多開發(fā)中低檔住宅，這就會使國內(nèi)居高不下的房價有所回落，國家的宏觀調(diào)控政策將會收效。

2.對房地產(chǎn)開發(fā)商利潤的影響

當土地增值稅清算時，稅后利潤根據(jù)利息扣除計算方式不同分為兩種情況：

(1)利息支出可以準確計算并提供證明

應納土地增值稅

=(94.5%×銷售單價×銷售面積-1.25×單位成本×銷售面積-銷售面積×利息支出/總面積)×土地增值稅稅率-(1.25×單位成本×銷售面積+銷售面積×利息支出/總面積+5.5%×銷售單價×銷售面積)×速算扣除數(shù)，則稅后利潤

=(銷售單價×銷售面積一單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價×銷售面積-05%×銷售單價×銷售面積-應納土地增值稅-期間費用)×67%。

(2)利息支出不能準確計算或不能提供證明

應納土地增值稅=(94.5%×銷售單價×銷售面積-1.3×單位成本×銷售面積)×土地增值稅稅率-(1.3×單位成本×銷售面積+5.5%×銷售單價×銷售面積)×速算扣除數(shù)。

則稅后利潤=(銷售單價×銷售面積-單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價×銷售面積-應納土地增值稅-期間費用)×67%。

從以上公式分析可以看出，應繳土地增值稅增加，企業(yè)所得稅可扣除金額亦隨之增多，應繳企業(yè)所得稅減少，但由于土地增值稅的稅率較高，企業(yè)所得稅減少幅度無法抵消土地增值稅的增長，所以企業(yè)的稅負增加，而利潤會相應地下降。

雖然《土地增值稅的暫行條例》頒布已有13個年頭，但開征該稅種的初衷，即便放在目前這種比以往有過之而無不及的房地產(chǎn)市場。依然是適用的。在此之前采用的預征方式，由于征收比例過低對房地產(chǎn)市場的影響不大。而征收土地增值稅對企業(yè)利潤和稅收產(chǎn)生的影響，在一定程度上可以遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場土地的流轉與炒作，同時能夠在一定程度上擠壓房地產(chǎn)企業(yè)過高的利潤，使房地產(chǎn)市場能夠朝著健康的方向發(fā)展，這也就是目前征收土地增值稅的意義之所在。

[摘要]土地增值稅是影響房地產(chǎn)市場的一個重要因素，國家稅務總局從2007年2月1日起，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算工作，此政策對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重大的影響。本文從此政策出臺的背景分析出發(fā)，深入探討了該政策對房地產(chǎn)市場中的房價和房地產(chǎn)企業(yè)的利潤兩個方面的影響。

[關鍵詞]土地增值稅房地產(chǎn)房價利潤

參考文獻：

[1]樊麗明，李文.房地產(chǎn)稅收制度改革研究[J].稅務研究，2004，(9).

[2]肖元真，胡少波.我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和前景展望[J].產(chǎn)權導報，2007，(3).

第3篇：房地產(chǎn)市場論文范文

關鍵詞：房地產(chǎn)；統(tǒng)計監(jiān)測；美國

一、美國房地產(chǎn)市場的監(jiān)測機構

（一）政府機構

美國從事房地產(chǎn)市場監(jiān)測的政府機構主要是普查局（USCensusBureau）。

普查局除了每十年進行一次人口普查外，每五年還要對經(jīng)濟活動和州以及地方政府進行一次普查，每年普查局還要進行100多項其他調(diào)查。普查和調(diào)查的目的是為了從個人和單位收集統(tǒng)計信息，匯總成統(tǒng)計數(shù)據(jù)。普查局的局長由總統(tǒng)任命，同時還需得到參議院的確認。

（二）行業(yè)組織與協(xié)會

1.全美房地產(chǎn)協(xié)會（NationalAssociationofRealtors,NAR）。全美房地產(chǎn)協(xié)會在20世紀70年代初就擁有40多萬名會員而成為美國最大的貿(mào)易協(xié)會?，F(xiàn)在該協(xié)會的會員總數(shù)已超過85萬，在50個州及關島、波多黎各等托管地建有州協(xié)會（stateassociation），在全國1500多個地方建有地方協(xié)會（localassociation）。

2.全美住房建筑商協(xié)會（NationalAssociationofHomeBuilders，NAHB）。全美住房建筑商協(xié)會公布的數(shù)據(jù)主要包括住房市場指數(shù)（HousingMarketIndex，HMI）和住房機會指數(shù)（HousingOpportunityIndex，HOI）等。該協(xié)會總部位于華盛頓，首要的目標是為所有的消費者提供擁有安全、體面和負擔得起的住宅的機會，改善房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境。

3.按揭銀行家協(xié)會(MortgageBankersAssociation,MBA)。按揭銀行家協(xié)會公布的數(shù)據(jù)主要包括周按揭貸款調(diào)查（WeeklyApplicationsSurvey）和各種住房按揭貸款的利率等。該協(xié)會是代表雇傭50名員工以上、分布在全國每個社區(qū)的房地產(chǎn)金融業(yè)的國家級協(xié)會，總部位于首都華盛頓。按揭銀行家協(xié)會的最高決策層是其董事會，由21人組成，負責管理協(xié)會的一般事務。

二、各監(jiān)測機構公布的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)

1.建筑支出。建筑支出統(tǒng)計的是在特定時段安裝或建設的建筑的價值，包括原材料成本、勞動力成本、建筑設備租金、建筑商利潤、建筑設計和工程成本、項目管理成本、建筑期間的利息與稅金支出。

建筑支出報告中的數(shù)據(jù)分為總建筑支出、私人建筑支出與公共建筑支出三部分，其中總建筑支出統(tǒng)計的是在特定時段內(nèi)某工程所有項目的價值總和，而不管個體項目何時開始或工程款何時支付給建筑商。

2.新房開工。普查局每月公布新住宅建筑報告，報告的內(nèi)容主要包括新房開工許可數(shù)量、已經(jīng)許可但尚未開工的數(shù)量、新房開工數(shù)量、在建數(shù)量和完工數(shù)量。新住宅建筑報告不包括旅館、大學宿舍等集體居住建筑以及移動住宅。

當住宅的奠基工作開始時即計入當月的新房開工統(tǒng)計，該項統(tǒng)計始于1992年9月，包括在原宅基基礎上的完全重建項目。美國并非各地都需新房開工許可，但新房開工數(shù)量包括那些不需要許可的住宅項目。

3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部門廣泛運用，從而判斷是否需要增加新的房地產(chǎn)項目，此外，出租用房空置率還是用于預測未來經(jīng)濟走勢的先行指數(shù)的組成部分。

住房空置率和自有住房比率季度報告于每季度結束后下月的最后一周公布，年度數(shù)據(jù)在四季度報告發(fā)表后公布。

4.簽約未交付房屋銷售。全美房地產(chǎn)協(xié)會從大房地產(chǎn)經(jīng)紀商處獲得簽約未交付房屋銷售數(shù)據(jù)，樣本數(shù)量達到舊房銷售統(tǒng)計樣本的一半，相當于所有交易數(shù)量的20%。目前有一些住房數(shù)據(jù)被視為房地產(chǎn)市場的先行指標，如新房開工、住房按揭貸款申請和新房銷售等。但這些指標與舊房銷售的統(tǒng)計關系并不令人滿意。例如，新房銷售占所有房地產(chǎn)交易的15%左右，由于其基于上月簽訂的購房合約，因此被視為先行指數(shù)，但新房銷售樣本規(guī)模較小，數(shù)據(jù)的波動性大，要多個月的數(shù)據(jù)才能看出趨勢。

因簽約未交付房屋銷售反映的是實際舊房銷售，因此PHSI是未來房屋銷售活動的準確和可靠的指標，經(jīng)全美房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計，超過80%的簽約未交付房屋銷售在兩個月內(nèi)結算交付，剩下的20%中決大多數(shù)在3—4個月內(nèi)結算交付。

以2001年的簽約未交付房屋銷售平均數(shù)量計算的指數(shù)值為100，全美房地產(chǎn)協(xié)會在每月的第一周公布兩月前的PHSI，除全國的指數(shù)外，還包括四個地區(qū)的指數(shù)。

5.新房銷售。新房銷售報告每月由普查局公布，目的是提供私有、單家庭住宅銷售的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，報告的內(nèi)容包括：新單家庭住宅的銷售數(shù)量、新單家庭住宅待售的數(shù)量和已銷售新房的中位價格與平均價格。

一旦簽訂銷售合同或接受定金，該新房就被認為已銷售，而不管房屋是處于尚未動工、在建或已完工階段。新房銷售調(diào)查并不跟蹤至房產(chǎn)最終交付，即使最終交易未完結，該房屋也被認為已銷售。

新房銷售調(diào)查中的價格是買賣雙方在第一次合同簽署時或交付定金時約定的價格，不包括訂單變化或其他因素引發(fā)的價格變化。新房銷售的歷史數(shù)據(jù)起始于1963年，除公布全國的總量外，還公布東北部、中西部、南部和西部的地區(qū)數(shù)據(jù)。

普查局的當?shù)亟y(tǒng)計人員訪問樣本建筑許可辦公室，抽取建筑許可樣本，并跟蹤這些建筑是否開工、完工和出售。

6.舊房銷售。舊房銷售占美國房地產(chǎn)銷售總量的85%，因此，全美房地產(chǎn)協(xié)會公布的舊房銷售數(shù)據(jù)是衡量住宅市場發(fā)展趨勢的主要依據(jù)。每月的25日左右，全美房地產(chǎn)協(xié)會公布全國和四個地區(qū)的單家庭獨立住宅（SingleFamilyHouse）舊房的銷售數(shù)量和價格數(shù)據(jù)。NAR網(wǎng)站上公布的舊房銷售報告包括最近12個月的月度數(shù)據(jù)以及最近三年的年度數(shù)據(jù)，其他歷史數(shù)據(jù)需要付費購買。

地方協(xié)會每月向NAR的研究部報送舊房銷售數(shù)據(jù)，調(diào)查占舊房銷售總量的30%～40%，并且只有已交付的舊房才被納入統(tǒng)計范圍。全美房地產(chǎn)協(xié)會每季公布的各州舊房銷售報告是基于所有700多家地方協(xié)會的調(diào)查數(shù)據(jù)，而每月公布的舊房銷售指標是基于160家地方協(xié)會的樣本調(diào)查數(shù)據(jù)。

舊房銷售數(shù)量數(shù)據(jù)要經(jīng)過季節(jié)調(diào)整并折算成年度數(shù)字以利于月度和季度之間作出比較。特定月份的年率數(shù)據(jù)代表如果該月的銷售速度能夠連續(xù)維持12個月的總銷售數(shù)量。

7.全美住房建筑商協(xié)會調(diào)查。全美住房建筑商協(xié)會（NAHB）通過調(diào)查公布的指數(shù)主要包括：NAHB-WellFargo房地產(chǎn)市場指數(shù)（NAHB-WellFargoHousingMarketIndex,HMI）、NAHB-WellFargo住房機會指數(shù)（NAHB-WellFargoHousingOpportunityIndex,HOI）和房屋改建市場指數(shù)（RemodelingMarketIndex,RMI）。

HMI基于全美住房建筑商協(xié)會每月對其會員的調(diào)查，特別是單家庭住宅部門，反映房地產(chǎn)業(yè)的脈搏，調(diào)查讓會員對總體經(jīng)濟狀況和房地產(chǎn)市場狀況進行評級。HMI是對不同擴散指數(shù)（diffusionindices）的加權平均，包括當前新房銷售、未來6個月的新房銷售和可能購新房的交易。前兩項的評級分為好、一般和差三等，后一項的評級分為非常高、高、平均、低和很低五等。當前新房銷售的權重為0.5920，未來6個月新房銷售的權重為0.1358，可能購新房的交易的權重為0.2722。中國-HOI的定義為當?shù)刂械仁杖氲募彝グ凑諛藴拾唇屹J款條件可以買得起的住房銷售比重。因此構成HOI的兩大因素為收入和住房成本。收入方面，NAHB住房與城市發(fā)展部公布的都市地區(qū)家庭中等年收入估計，NAHB假設家庭能承擔將28%的總收入用于供房，這是按揭行業(yè)的傳統(tǒng)假設，該估計值再除以12可以得到每月的數(shù)據(jù)。住房成本方面，NAHB每月從第一美國不動產(chǎn)經(jīng)紀公司（FirstAmericanRealEstateSolutions）處獲得交易記錄數(shù)據(jù)，包括各州、縣的房產(chǎn)銷售時間和價格等。房主每月需償還的本金和利息按照30年期固定利率按揭貸款和10%的首期假設來計算。在本金和利息之外，住房成本還包括當期的物業(yè)稅和物業(yè)保險。HOI即是都市地區(qū)每月可供房的收入超過月住房成本的記錄比重。中國

2001年住宅改建市場規(guī)模達到了1530億美元，相當于GDP的2%和住房總支出的2/5。未來十年，住宅改建市場的年增長速度至少將達到5%，在此期間該市場的規(guī)模甚至將超過新房市場的規(guī)模。NAHB的房屋改建市場指數(shù)基于對房屋改建商的調(diào)查，并正成為該行業(yè)的衡量標準。NAHB通過向15000個房屋改建商發(fā)放調(diào)查問卷，最終選中約2000家改建商作為樣本。NAHB的調(diào)查產(chǎn)生兩個指數(shù)來描繪住宅改建市場狀況，一是現(xiàn)期市場條件指數(shù)（CurrentMarketConditionsIndex），二是未來預期指數(shù)（FutureExpectationsIndex）。

8.周按揭貸款申請調(diào)查。周按揭貸款申請調(diào)查由按揭銀行家協(xié)會進行并向訂閱者公布詳細的調(diào)查數(shù)據(jù)，該調(diào)查共包含15項指標，覆蓋固定利率和可調(diào)整利率的購房及再融資常規(guī)和政府貸款申請情況。報告的內(nèi)容還包括與前一周、前一月和前一年相比按揭貸款的數(shù)量和金額的百分比變化，此外還有平均貸款規(guī)模、平均合約利率水平、再融資和浮息按揭貸款數(shù)量與金額占按揭貸款總量的比重等數(shù)據(jù)。報告公布的指數(shù)分別為經(jīng)過季節(jié)調(diào)整和未經(jīng)季節(jié)調(diào)整的市場指數(shù)（MarketIndex）、購買指數(shù)（PurchaseIndex）、再融資指數(shù)（RefinanceIndex）、固定利率按揭/可調(diào)整利率按揭指數(shù)（FRM/ARMIndex）、常規(guī)指數(shù)（ConventionalIndex）和政府指數(shù)（GovernmentIndex）。

周按揭貸款申請調(diào)查報告每周三公布，反映此前一周的按揭貸款申請情況，歷史數(shù)據(jù)可以一直追溯到1990年。

9.按揭貸款利率。按揭銀行家協(xié)會為讓其會員和業(yè)內(nèi)人士了解房地產(chǎn)金融的市場環(huán)境定期公布和更新一系列的按揭貸款市場利率數(shù)據(jù)，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率，房迪美公司通過主要按揭貸款市場調(diào)查（FreddieMacWeeklyPrimaryMortgageMarketSurvey,PMMS）后公布的數(shù)據(jù),分別為1971年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率、1984年至今的1年期可調(diào)整利率按揭貸款月平均利率、1999年至今的每周常規(guī)按揭貸款利率和1984年至今的月度可調(diào)整利率按揭貸款指數(shù)（ARMIndexes）。

房迪美公司的主要按揭貸款市場調(diào)查始于1971年4月，通過對全國各按揭貸款發(fā)放機構的調(diào)查來計算30年期固定利率按揭貸款的平均利率。

參考文獻：

[1]PatrickA.Simmons,HousingStatisticsoftheUnitedStates,2ded.BernanPress,WashingtonD.C.1999.

第4篇：房地產(chǎn)市場論文范文

隨著我國房地產(chǎn)市場走向過剩，房地產(chǎn)營銷的作用越來越大，我國的房地產(chǎn)營銷得到了迅猛發(fā)展，然而面對當前越來越嚴重的市場競爭以及消費者的到來，我國房地產(chǎn)營銷還存在著很多局限性。

(一)市場缺乏真正的調(diào)研目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃普遍存在著調(diào)查方式單調(diào)，缺乏多元化，因此就不能進行相互的印證，不管樓盤規(guī)模的大小，調(diào)査的取樣一直的一個常量，這就造成了調(diào)査數(shù)據(jù)雖然適應度滿足，但是缺乏針對性，不能對項目規(guī)模，特征，地理位置等因素以及和消費者的關系進行整體的把握造成了調(diào)查樣本的數(shù)量不夠，以偏概全，從而最終造成了調(diào)査結果和實際差距很大。事實上，進行市場需求的分析包括了有效需求與潛在需求。具有一定的經(jīng)濟購買能力并能夠實現(xiàn)購買的是有效需求;而對于地處經(jīng)濟比較落后地區(qū)的人們，雖然也有非常強的住房的主觀與客觀以及欲念，但是其經(jīng)濟收入比較低，決定了其收入僅僅能夠滿足生存的需要，而不能有效滿足改善居住環(huán)境的需求，這時候對于住房的需求，事實上是一種潛在的需要。因此，進行市場調(diào)研的時候，必須進行潛在需求和有效需求，實際需求和欲念需求的嚴格區(qū)分，在調(diào)査中嚴格區(qū)分有效需求和潛在需求，否則一旦定位錯誤，就會“綴之毫厘，差之千里”，出現(xiàn)了調(diào)査需求者的數(shù)量眾多，但是樓盤開盤后購買者少的后果。

(二)消費群體的定位缺乏明確性在房地產(chǎn)企業(yè)進行自己的消費者定位時，往往缺乏明確的定位，很多企業(yè)進行定位時，往往都以年齡、經(jīng)濟地位以及職業(yè)進行區(qū)分，或者進行簡單的心理特征區(qū)分，往往都會存在“以男性為主”、“以成功白領為主”等非常俗套和不具有實質區(qū)分意義的區(qū)分標準，很多研究者表示，房地產(chǎn)對消費者的區(qū)分很多時候還不及可口可樂這樣的快消品公司。作為高額消費商品的房地產(chǎn)，對于人們的購買造成影響的因素是非常多的，也是非常復雜的，相比于普通的商品，充滿了很大的變數(shù)，如果對消費者群體的了解不專業(yè)，那么就會造成了市場是經(jīng)過引導出來的，消費者缺乏專業(yè)性，甚至是拉來客戶就能買房子的錯誤思想。事實上，賣給誰，對誰講等這些最基本的營銷工作是非常重要的，但是并沒有給以重視，這時候，房地產(chǎn)企業(yè)的上帝已經(jīng)從消費者轉變?yōu)椴邉澊髱熁蛘唛_發(fā)商，從而造成了角色的嚴重錯誤;事實上，房地產(chǎn)的營銷策劃中，采取一網(wǎng)打盡的消費群體的定位市場是缺乏明確性的，比如經(jīng)濟適用房小區(qū)構建超大戶型或者復式住宅，在別墅旁邊建筑多層住宅等，造成消費群體定位的不準確。

(三)房地產(chǎn)缺乏鮮明的賣點當前房地產(chǎn)商品定位存在的突出問題就是同質化問題明顯，比如“觀景”，“花園”，“親近自然”等字眼不斷出現(xiàn)，但是真涉及到樓盤本身的特點，本身的細節(jié)，賣點挖掘的非常少，過于淺薄。事實上，任何一個房地產(chǎn)項目，任何一個小區(qū)，甚至是任何一套房子都不是相同的，在戶型，住宅面積，布局，樓層，景觀和消費群體的針對性等方面都存著差異性。實際上，這些正可以提煉極好的賣點，但是對這些基礎信息，房地產(chǎn)企業(yè)以及策劃人員缺乏足夠的重視，脫離產(chǎn)品的本身而談論產(chǎn)品的形象，品牌以及概念，都會造成消費者的迷茫，而在我國的香港、臺灣等地區(qū)比較成熟的市場，這種現(xiàn)象基本不存在。

二、供給過剩房地產(chǎn)市場的營銷策略選擇

(一)運用口碑營銷的新策略口碑營銷一般是發(fā)生在房屋銷售之后，是房地產(chǎn)后營銷的一種手段。在過剩市場下，應該通過加強與客戶的溝通和提高客戶的滿意度，從而建立起樓盤與客戶之間就產(chǎn)品和服務就口頭的信息傳播，從而達成銷售目標的營銷策略和營銷方案。對于一生中可能只購買一次物業(yè)的客戶來說，顧客的忠誠度的體現(xiàn)可能很少，關鍵是一種口碑流傳。房地產(chǎn)口碑可以作為一種非常特殊的資源，在口碑的基礎上，可以在消費者選擇時提供消費者的選擇可能性，增加客戶的銷售成本和維護成本，提升企業(yè)利潤。水岸樓盤的銷售時間長，住進小區(qū)的業(yè)主就是最好的口碑宣傳者。為了加強房地產(chǎn)樓盤的口碑營銷，需要首先對房地產(chǎn)的負面口碑進行根除，在此基礎上，選擇時間窗口，傳播企業(yè)的正向價值和正向特征，樹立良好口碑。如:對老客戶的慰問關心，逢年過節(jié)在小區(qū)內(nèi)掛出祝福的標語，也可以在過節(jié)時給老客戶發(fā)送祝福的短信，以增加老客戶的滿意度;對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的員工人性化管理，以促進業(yè)內(nèi)人士對樓盤的良好口碑。只有形成有利于該樓盤的良好的社會輿論，這樣才會有更多的購房者到這里來看房買房。

(二)靈活采用圈層營銷的方式房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展了二十多年，以前的營銷理論，包括4P、4C、4R等營銷策略，從本質層面，都是4P的大眾營銷理論發(fā)展而來。從產(chǎn)品導向、顧客導向、競爭導向，房地產(chǎn)營銷策略不斷得到改進，并對各種市場，進行針對性的營銷手段，如深圳的東部華僑城等樓盤，使其更加適合小眾化的目標客戶群體?！叭印笔蔷哂泄餐矸萏卣鞯男”娙后w的集合。具有相似的經(jīng)濟條件、生活形態(tài)、藝術品位的人，通過各種社交場合相聚，并彼此之間保持聯(lián)系。在聯(lián)系的過程中，會交流彼此的心得，對消費觀、價值觀會進行密切的探討，使圈層人群產(chǎn)生更多的共性。圈層營銷，就是針對這樣的小圈子，聯(lián)合圈層里的一些具有相似目的群體，如銀行、車友會、商會等，進行通過資源共享的方式，并提供增值服務等，共同拓展客戶，有效增強銷售的力度。企業(yè)可通過整合包括公司所有相關的各界客戶資源，通過挑選得出有效的目標人群，進行企業(yè)團購推廣、贊助車友會、參與銀行業(yè)務推介會等方式進行圈層營銷。

(三)發(fā)揮物業(yè)管理在營銷中的增值作用在處于買方市場的形勢下，購房者對物業(yè)管理的要求要隨之提高。更有房地產(chǎn)企業(yè)以物業(yè)管理打造出了標桿項目的口碑，如萬科的物業(yè)管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)在打造房地產(chǎn)產(chǎn)品時不僅要注意房屋品質，更要注重物業(yè)管理的完善性，注重售后服務。使物業(yè)管理成為提升項目價值的重要部分。要提高房地產(chǎn)樓盤的物業(yè)管理質量，無論目標群體是何種檔次，都期望較高質量的物業(yè)管理。物業(yè)管理主要分為管理和服務兩部分。管理主要針對的是物，服務主要針對的是人，不能只重管理而輕服務，要做到管理到位和服務周到。一方面要做到管理到位，首先要對住宅本身、設備設施、社區(qū)場地等進行有效的維護和清理。并且要對小區(qū)內(nèi)其他公共設備進行維護和保養(yǎng)，以確保小區(qū)內(nèi)的硬件設施的完好和安全。另一方面，物業(yè)管理要做好對客戶的關懷，對人的服務要體現(xiàn)以人為本的原則，例如物業(yè)管理定時為客戶提供安全、環(huán)保等知識的普及，積極與業(yè)主委員會協(xié)商舉行各種有益于樓盤內(nèi)部客戶文化打造的活動，增加物業(yè)管理對小區(qū)整體人文氛圍的打造。物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤開發(fā)的重要影響因素之一，在供給過剩市場下，普通商品房物業(yè)管理應該由傳統(tǒng)的管理型職能向新型的酒店式公寓或商業(yè)辦公樓的服務型的職能轉變，更好的發(fā)揮其在營銷中的增值作用。

三、結束語

第5篇：房地產(chǎn)市場論文范文

（1）投資項目決策存在問題

房地產(chǎn)行業(yè)的熱潮使得很多企業(yè)的決策者迷失了方向，在一些項目的投資上，沒有經(jīng)過深思熟慮，就盲目投資。很多情況都是幾個企業(yè)投資，其他的很多企業(yè)都蜂擁而上，也絲毫不考慮自身的實際情況。企業(yè)在當今市場的大環(huán)境下求生存，必須以市場為立足點。但是很多企業(yè)的決策者對市場形勢認識不足，對市場獲取的信息缺乏準確性和實效性，不能很好的把握市場的形勢和動態(tài)，從而導致不能很好的將成本控制在一定范圍。更有甚者所開發(fā)的項目根本沒有回報可言，這樣只能使得企業(yè)虧損甚至面臨破產(chǎn)的危險。

（2）財務管理程序不健全

在企業(yè)當中無法形成一套健全的系統(tǒng)的財務管理程序。很多企業(yè)的財務管理程序不夠專業(yè)，很多流程都存在著疏漏。這在很大程度上降低了企業(yè)的工作效率，同時也大大降低了財務分析的準確性。同時，對市場信息的獲取無法做到準確及時，信息往往已經(jīng)失真，這樣就使得決策者無法制定出適合本企業(yè)發(fā)展水平的最優(yōu)方案。使得企業(yè)發(fā)展無法遵循螺旋式的上升。此外，監(jiān)督體系不完善也是財務管理程序中一個較為突出的問題。甚至財務管理的不透明還致使造價的現(xiàn)象，導致了公司財富的流失。

（3）成本控制觀念淡薄

成本管理是對各個環(huán)節(jié)資源消耗的估計。當代很多企業(yè)缺乏成本控制的管你那，沒有專業(yè)人士制定一套適合本企業(yè)的成本管理方案，導致在財務管理上混亂，并且存在著相當大的漏洞。很多企業(yè)無法對生產(chǎn)過程中的每個環(huán)節(jié)進行成本估計，只能在整套環(huán)節(jié)結束后有個大體估計，這大大降低了成本預算的準確性，導致支出超過預算。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，有強烈的成本控制觀念顯得尤為重要。

2財務管理工作創(chuàng)新策略

（1）創(chuàng)新合理有效的投資計劃

企業(yè)應當通過分析支出與收入，投資和回報的比率有選擇的進行投資，切忌盲目從眾。根據(jù)企業(yè)自身的優(yōu)缺點，資金的程度來制定適合自己的投資計劃。企業(yè)管理者可以通過制定創(chuàng)新式的投資計劃，按照一定的比率進行投資來規(guī)避風險。

（2）提高財務管理人員的創(chuàng)新意識

企業(yè)要啟用高素質的管理人員，管理人員應當有良好的創(chuàng)新意識和成本管理理念，必要的話應當對財務管理人員進行特殊培訓，增強其管理能力。盡可能多的調(diào)動起工作人員的積極性去主動學習，增進專業(yè)知識水平，從而提高自己的創(chuàng)新能力，不斷的豐富完善自己。財務管理人員應有靈活的頭腦，將自己所學應用到財務管理當中去，并且盡可能的創(chuàng)新工作流程，完善各個工作環(huán)節(jié)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的效益。

（3）創(chuàng)新財務管理程序

要最大限度的利用好電子等高科技產(chǎn)品。將高科技產(chǎn)品運用到各個程序中去。制定的制度應當具有針對性、操作性等特點，財務管理程序必須符合企業(yè)自身的發(fā)展水平。加強管理程序的監(jiān)督機制，完善監(jiān)督機制，將錯誤的情況降低到最小。要對每個程序進行嚴格的把關，并且制定相應的業(yè)務流程。以保證企業(yè)能夠穩(wěn)步前進。充分利用網(wǎng)絡化的信息平臺，實現(xiàn)便捷快速的信息查詢與處理，及時掌握企業(yè)各部分的動態(tài)，防微杜漸。完善企業(yè)的業(yè)務鏈，運用好網(wǎng)絡這一渠道。

（4）創(chuàng)新式的人員分配

將財務管理人員的分配狀況進行創(chuàng)新，淘汰傳統(tǒng)的人員分配，根據(jù)管理人員的不同特點，進行分配。根據(jù)工作人員的長處，將管理人員分配在適合自己的部門，按照輕重緩急將管理人員按照一定的比例進行合理劃分。在監(jiān)督管理科研等方面應當安排較多的人。在財務管理工作中的監(jiān)管科研等方面強大了，成本管理、項目預算才能得到很好的控制，企業(yè)自身的實力才能得以提高，以便在市場競爭中表現(xiàn)出強大的戰(zhàn)斗力。才外，企業(yè)應當細化分工，將每管理人員的任務落實好。

（5）在規(guī)避風險上進行創(chuàng)新

由于房地產(chǎn)行業(yè)在項目的開發(fā)和具體實施方面存在著較大的風險，這就要求企業(yè)懂得防微杜漸，懂得規(guī)避風險。企業(yè)應當在財務管理中建立起一套完善的預警體系，加強全方位的管理，使得預警系統(tǒng)更加敏感，促使企業(yè)能更好的應對風險。必須要對企業(yè)建立起創(chuàng)新性的風險管理方式，將可能出現(xiàn)的風險問題進行識別歸類預計，并且預先設想出一套應對風險的方案，只有做好充分的預警準備，企業(yè)才不至于在風險來臨時亂了分寸，手足無措。

（6）創(chuàng)新性資金管理

首先應當加強財務管理中對成本的控制，成本在市場競爭中占據(jù)著重要的地位。如何在保證質量的前提之下，將成本降低到最小，是企業(yè)應該為之奮斗的首要目標。其次應當細化每一筆資金的涌入和流出，針對每個項目，制定好資金分配方案。對資金的籌備，使用等方面進行最優(yōu)選擇。制定精確的財務報表。實現(xiàn)最優(yōu)化的目標，收益最大且成本最小。

3總結

第6篇：房地產(chǎn)市場論文范文

根據(jù)國家土地儲備中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月北京土地市場上，住宅項目用地出現(xiàn)了零成交，而北京工業(yè)項目用地1月成交了24宗土地，成交土地面積為55公頃，這些土地供應的主力區(qū)域集中在大興、順義、密云等新城區(qū)域。

數(shù)據(jù)顯示，去年春節(jié)前后兩周，廣州全市共售出住宅598套，日均交易40套。而根據(jù)廣州焦點網(wǎng)絡截取的陽光家園數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間（1月24—31日）一共有69個樓盤有網(wǎng)簽的記錄，總成交量為283套，平均日成交量僅35套，同比下跌了12.5％。

有中國第一高樓之稱的上海環(huán)球金融中心，不可避免地受到了全球金融危機的沖擊。在放寬目標客戶群、租金調(diào)整等舉措后，新年并未給環(huán)球金融中心帶來大量的新租戶。到目前為止，環(huán)球金融中心的入住率仍然維持在40％左右。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》了解到的數(shù)據(jù)，上個季度，環(huán)球金融中心的簽約量僅增加5％。入住率僅4成，仲量聯(lián)行在最新的研究報告中指出，2008年第四季度，上海大多數(shù)甲級辦公樓的租金出現(xiàn)了大幅下滑，浦東平均租金環(huán)比下降15.5％，浦西下滑了8％。環(huán)球金融中心的出租率基本不變，仍保持在40％。

據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的公示數(shù)據(jù)顯示，截至2007年年底，北京市具備資金監(jiān)管資格的中介企業(yè)有56家。而至今，已有30家中介公司退出了存量房資金監(jiān)管，比例超過了半數(shù)。業(yè)內(nèi)人士稱，這種趨勢還在繼續(xù)。房地產(chǎn)市場不景氣和系統(tǒng)自身運行弊端等是導致這一局面的直接原因。

二、市場營銷新亮點

根據(jù)近來的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，我們可以明白房地產(chǎn)行業(yè)處于低迷狀態(tài)，住宅房、寫字樓、別墅公寓等都處于下滑甚至倒退的情形。面對這一現(xiàn)狀，要沖出困境只有爭新、爭奇，出奇不意的將新觀念灌輸給大眾，將消費者的眼光吸引到地產(chǎn)行業(yè)并用事實加大群眾對地產(chǎn)的信心。

房地產(chǎn)市場營銷也是營銷中的一種，而營銷學強調(diào)三個方面：深入探究需求的本質、挖掘產(chǎn)品質量的內(nèi)涵和營銷中的服務。房地產(chǎn)作為一種固有的產(chǎn)品，開發(fā)和設計已經(jīng)完成，在銷售中不再需要考慮房子的設計以及建筑的問題，我們要做的最主要是服務。傳統(tǒng)的產(chǎn)品、價格、渠道和促銷四個市場營銷組合因素框架如今已經(jīng)被打破，服務作為第五因素已經(jīng)被越來越多的人所接受。如何順利的吸引住顧客，用服務將消費者帶入建筑設計的意境，把最好的建筑理念傳輸給顧客都是一大關鍵，經(jīng)過對比發(fā)現(xiàn)了一下幾種服務形式：

1.全員服務，必須認識到賣的是產(chǎn)品本身而不是產(chǎn)品，加強每一位員工的團隊精神和群體意識。從總經(jīng)理到銷售人員整體如一的為顧客服務，以顧客為導向，將顧客的自身利益拉伸到公司當中，確保每位顧客即便因為其他原因沒有買房，也會對公司留下很深刻的良好影響。

2.新穎服務，每一家房地產(chǎn)公司都是一個單獨的個體，在眾多的個體當中如果沒有自身特色的服務，將會給人平淡無味的感覺，這在市場低迷的情形下將是致命的一點。新穎服務不是耍雜，而是指具有自身特色的服務形式，如，購房半月內(nèi)無理由退房，或者對提出房屋不理想意見的顧客，合理者進行一定金額的獎勵制度等，吸引顧客主動去了解房子。

3.售后服務，這一點在服務中已經(jīng)不是新名詞了，但我們要確保的是真正合理的售后服務。售后服務中更好、更快、更專業(yè)才是市場競爭中取得最后勝利的關鍵。房地產(chǎn)市場營銷中做好售后服務合理定價、售后跟進策略對公司的形象以及擴展都很重要。

好的服務可以給顧客留下更好的印象，營銷中的第五因素也將成為營銷中的一大亮點，為顧客因成交而使需要（或問題）獲得真正的滿足（或解決），在日后重復購買奠定基礎。通過服務滿意，不但可以為顧客在成交失敗后對公司留下美好深刻的印象，而在今后成功購買創(chuàng)造條件，也可以使公司在成交失敗之后檢討錯誤，為今后改進和提高成功機會作參考。

優(yōu)秀的服務在房地產(chǎn)市場營銷中可以起到很大的作用，如果市場是固有特定的，優(yōu)秀的服務可以吸引增加市場的擴展率，將處于徘徊階段甚至沒有購買欲望的顧客增加到購買行列當中。在市場營銷中，服務就是成交前的樂章。通過服務樹立品牌形象，靠品牌來賣產(chǎn)品，好的導購是在賣產(chǎn)品本身而不是產(chǎn)品。

三、結論

房地產(chǎn)是每個人都會關注的東西，占據(jù)了衣、食、住、行中必不可少的一大因素。在金融危機的地產(chǎn)泡沫下，市場低迷是當前的一大形勢，樓房降價是迫于形勢，在市場部景氣的時候服務就更為重要。房地產(chǎn)市場營銷通過服務把公司獨有魅力感動到消費者，從而把產(chǎn)品變成服務，購買變成感恩，陌生人變成朋友，朋友變成顧客。在市場弱勢的形勢下，回頭客往往是最重要的，所以服務營銷是處于弱勢市場導購的第一行為。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場營銷中，服務營銷是市場營銷的一大亮點和重點，必須重視。

參考文獻：

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第7篇：房地產(chǎn)市場論文范文

市場經(jīng)濟是房地產(chǎn)經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是近幾年我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展勢頭非常好，在市場經(jīng)濟中所占比例越來越高，但是這種快速發(fā)展的勢頭存在著很多不良的因素，如果不及時的遏制住，很可能會影響市場經(jīng)濟的正常發(fā)展，因此必須有針對性的采取對策，是房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟能夠和諧發(fā)展，相互促進而不是相互產(chǎn)生消極影響?？梢詮囊韵聨追矫嫒胧郑?/p>

1.1控制好房地產(chǎn)商品的價格

過高的房地產(chǎn)商品價格如果不實時的控制，使其無限的發(fā)展下去，非常容易出現(xiàn)經(jīng)濟泡沫，而使整個市場經(jīng)濟陷入癱瘓狀態(tài)，從國外的歷史經(jīng)驗中我們也可以總結出這一點。控制控制好房地產(chǎn)商品的價格并不說一定要強制性將房產(chǎn)價格降下去，價值決定價格，市場應該按照房地產(chǎn)商品的價值卻制定相應的價格，真正的實現(xiàn)供需平衡，而如果價格已經(jīng)遠遠的超出了價值，這種不良的現(xiàn)象，終有一天會使房地產(chǎn)陷入絕境。房地產(chǎn)價格過高目前已經(jīng)成為我國市場經(jīng)濟中最重要的矛盾，國家也采取了很多的措施來緩解矛盾，其中利用價值以及價格規(guī)律來進行調(diào)節(jié)是主要的措施。價值與價格的合理才能實現(xiàn)供需之間的平衡，進而使房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)步發(fā)展的狀態(tài)中。

1.2做好金融監(jiān)督

無論是哪一行業(yè)，在市場經(jīng)濟環(huán)境下，政府以及相關部門都應該做好金融監(jiān)督工作，以維護金融市場秩序。我國目前的房地產(chǎn)市場之所以會出現(xiàn)價格虛高的現(xiàn)象，主要就是金融監(jiān)督工作不到位，有很多的房地產(chǎn)企業(yè)自身并不具備開發(fā)大規(guī)模房地產(chǎn)的實力，但是通過向銀行借貸等方式進行了大規(guī)模的開發(fā)，這種行為非常容易引起銀行壞賬現(xiàn)象，很多的開發(fā)商開發(fā)出來的房地產(chǎn)價格過高，無人問津，銀行貸款也就無法按時歸還，因此政府與銀行都應該做好金融監(jiān)督工作，全方位的了解房地產(chǎn)企業(yè)的各個信息，尤其是償還能力，加強控制力度，并且對銀行貸款行為進行相應的調(diào)整，從而使資金更加隔離的配置，從房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的流向其他有更有希望的產(chǎn)業(yè)中，也使整個市場經(jīng)濟繁榮發(fā)展起來，而不是過度集中在某一產(chǎn)業(yè)中。為了達到金融監(jiān)督的目的，政府以及銀行都應該對自身的很多業(yè)務進行改進創(chuàng)新，在改進傳統(tǒng)的存貸模式的同時，還要引入更多的沒有任何問題的資產(chǎn)，盡可能的降低高風險貸款的比例，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。

1.3盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟轉型

目前房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與市場經(jīng)濟并沒有完全的靠攏，甚至有些脫離市場經(jīng)濟的發(fā)展走向，因此政府在各方面上鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟轉型，實現(xiàn)低碳環(huán)保，不再只是考慮經(jīng)濟效益問題。政府可以利用杠桿經(jīng)濟原理來對房地產(chǎn)企業(yè)進行有效的調(diào)整。杠桿作用主要表現(xiàn)在以下兩方面：一方面，政府可以通過政策支持鼓勵更多的房地產(chǎn)企業(yè)投資智能建筑，在開發(fā)的過程中給予更多的優(yōu)惠，這樣參與智能化建筑的開發(fā)的開發(fā)商就會越來越多，進而改變這種房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟發(fā)展模式；另一方面，政府也可以對購買低碳環(huán)保的住宅的用戶實行優(yōu)惠，進而擴大購買人數(shù)，購買人數(shù)的增多，又會促進開發(fā)商開發(fā)智能化的環(huán)保的建筑，進而完全的實現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟的轉型，也促進了我國建筑行業(yè)的良性發(fā)展。

2.結語

第8篇：房地產(chǎn)市場論文范文

關鍵詞:金融危機；房地產(chǎn)；需求；利潤率關系

Abstract:Fictitiousappreciationandrealestatemarkettradingvolumeofassetsisitmakerealestateopentraderbeginimpulseriseninpricetohavetostabilize，butfinancialcrisisandU.S.dollarhavedevaluedandalreadychangedtherelationofthedemandoftherealestatemarketandprofitrateinfact，tothisquestion，therelationthatthearticlehaschangedthedemandoftherealestatemarketandprofitratefromthefinancialcrisishasbeenexplained.

Keywords:financialcrisis；realestate；demand；profitraterelation

12008年剛性需求并未提高樓市的價格

2008年，樓市銷售持續(xù)低迷，開發(fā)商紛紛采取降價促銷策略，另一方面，土地、建材等原材料價格整體上漲，一直被稱為“暴利行業(yè)”的地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤率2008年以來遭遇到雙重擠壓。

根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2008年全國商品住宅銷售面積同比下降20.3%，其中，北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，廣州同比下降38.2%。

“北京的樓市價格在2008年整體下降10%，天津地產(chǎn)商會提供的數(shù)據(jù)顯示，天津房價整體下降20%。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示。進入2009年3月以來，國家不斷推出各項利好政策，在3月份交易登記面積顯著增加的情況下，廣州市第一季度的整體供應量為101.76萬m2，而成交量則有157.13萬m2，同比去年增長約64%。可見廣州樓市的供求關系開始出現(xiàn)供小于求的逆轉。

從價格走勢看，3月份全市10區(qū)的成交均價也有了較明顯的提升，相對于1月和2月有270元/m2的上漲，漲幅達到3.5%。

但盡管如此，和2008年3月相比，目前的樓價同比還是有11%的下降，顯示雖然成交量顯著回升，但成交均價的漲勢還不算過于迅猛。

2美元貶值使中國進出口銳減，經(jīng)濟下行風險加大

人民幣的升值，主要因素并不全是因為中國經(jīng)濟增長的速度和效率，而是因為美元貶值，全球跨國資本的大搬家，以及由此引發(fā)的全球資產(chǎn)重估而造成的。全球跨國資本的大搬家，以及由此引發(fā)的全球資產(chǎn)重估造成的影響是極為錯綜復雜的，有弊有利，利弊交雜，人民幣升值只是其中之一。2009年3月20日，人民幣6.8133兌1美元。22個月內(nèi)美元貶值17%，以致央行上?？偛繒嘘P部門聯(lián)合制定并了《關于進一步適應匯率形成機制改革，促進上海市外向型企業(yè)又好又快發(fā)展的指導意見》，提醒企業(yè)防范匯率風險。

值得注意的是，目前部分訂單加工貿(mào)易型進出口企業(yè)的利潤維持在5%左右，隨著人民幣中間價升值，如果出口的產(chǎn)品不能同步提價，這類企業(yè)的利潤將大幅降低，甚至變?yōu)榱恪?/p>

在中國企業(yè)的對外貿(mào)易中，一般以美金定價。比如一件衣服是100美元，以前人民幣兌美元匯率為8.1∶1時，出口一件，交易額為810元人民幣；而現(xiàn)在人民幣兌美元匯率為7.7∶1，交易額只有770元人民幣，利潤也就因之減少。不過，即使人民幣升值達到這樣的程度，在中國大多數(shù)出口企業(yè)看來，要保證利潤，要么就降低成本，要么就提高要價。海關總署2009年3月11日公布今年前兩個月我國外貿(mào)進出口情況。據(jù)海關統(tǒng)計，1月~2月我國外貿(mào)進出口總值2667.7億美元，比去年同期下降27.2%。其中出口1553.3億美元，下降21.1%；進口1114.4億美元，下降34.2%。貿(mào)易順差438.9億美元，增加59.6%。

2008年，美元對人民幣大幅貶值，我國對美國出口增速大幅放緩，1月~8月份僅增長10.6%。但由于人民幣對歐元匯率相對穩(wěn)定，1月~8月份對歐盟出口仍然增長26.3%。次貸危機負面影響已經(jīng)從美國向歐洲、日本和新興國家傳導，歐盟和日本二季度經(jīng)濟負增長；同時，8月份以后美元匯率反彈使人民幣對歐元、日元升值加快。2009年我國對美、歐、日等主要經(jīng)濟體出口可能全面放緩，外貿(mào)順差規(guī)模進一步縮小，凈出口對經(jīng)濟增長的下拉影響可能比2008年更加嚴重，使我國2009年產(chǎn)能過剩矛盾更加突出。

我國經(jīng)濟運行中也出現(xiàn)許多新矛盾和新問題。價格上漲壓力尚未根本緩解，企業(yè)成本上升和外需明顯收縮使部分行業(yè)和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難加大；證券市場股指調(diào)整幅度過大和成交低迷，房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚；能源資源價格形成機制改革不到位，煤電油氣運短期供求矛盾十分突出；資本跨境流動使我國貨幣流動性過剩壓力不減，但中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營資金又十分緊張；制約農(nóng)民持續(xù)增收的不利因素較多，服務業(yè)發(fā)展仍然面臨諸多體制；在周期性和結構性調(diào)整雙重壓力下，經(jīng)濟下行風險加大。

3房地產(chǎn)開發(fā)投資降溫但資金依然寬松

房地產(chǎn)開發(fā)投資降溫，帶動相關產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資減速。2008年1月~8月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長29.1%，占固定資產(chǎn)投資總額的21.4%。但房地產(chǎn)成交量大幅萎縮，房價調(diào)整跡象明顯，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張，市場可能由“量跌價滯”進一步發(fā)展為“量價齊跌”，初步預計，在2008年高基數(shù)的臺階上，2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將下滑到10%以下，房地產(chǎn)投資增量從6800元減少為3200億元，這將導致固定資產(chǎn)投資明顯減速。由于房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈較長的支柱產(chǎn)業(yè)，也是這一輪經(jīng)濟擴張的龍頭產(chǎn)業(yè)，它的周期性調(diào)整將拖累一連串行業(yè)景氣度下降，鋼鐵、建材等相關產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資可能隨之減速。地方政府基礎設施投資資金來源主要來自土地出讓金收入，2008年以來各地土地出讓金收入增幅明顯下降將影響2009年的基礎設施建設規(guī)模。新出臺的十大行業(yè)振興規(guī)劃與房地產(chǎn)無緣，顯然，樓市還將以時間換空間去消化庫存積壓與民生的矛盾。

在全球金融危機、經(jīng)濟增速放緩的大背景下，各家金融機構的惜貸情緒不可謂不嚴重，特別是對于中小企業(yè)的信貸投放，各家銀行尤為謹慎。為此中國人民銀行連續(xù)多次下調(diào)存貸款利率和法定存款準備金率，以向金融機構釋放更多的流動性，從源頭上確保中小企業(yè)的資金供給，促進經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。而2009年1月份信貸投放猛增的主要原因也是各家金融機構配合“充分發(fā)揮好銀行信貸資金在擴大內(nèi)需、支持經(jīng)濟發(fā)展的作用”的相關政策精神，當然“早投放、早收益”也是各家銀行經(jīng)營的一貫模式，基礎設施建設貸款，以及有明確政府或國企背景支持的項目包括房地產(chǎn)貸款成為各家銀行搶奪的焦點，實行寬松的貨幣政策不僅在擴張信貸，還包括適度下調(diào)利率，一季度CPI、PPI的下降為利率下調(diào)騰出了空間。

4房地產(chǎn)業(yè)利潤率高與會計核算方式有關

(1)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權利)時，確認收入的實現(xiàn)。

(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。

(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn):采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)；采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)；采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)；采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。

2008年4月，國家稅務總局了《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》，在北京及其他位于省、自治區(qū)開發(fā)的非經(jīng)濟適用房項目，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，要按照不低于20%的預計利潤率計算出預計利潤額，計入利潤總額，按季度或月預繳企業(yè)所得稅，開發(fā)完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。

《通知》稱，該政策自2008年1月1日起開始執(zhí)行。在預計利潤率上，各省市執(zhí)行的標準不同，位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10%。以北京為例，按照《通知》規(guī)定，開發(fā)商每季度或每月的預售收入中，除了要繳5.5%的營業(yè)稅，還要先按20%預提利潤后，再按25%預繳所得稅，這樣，總稅率達到10.5%。也就是說，開發(fā)商每月預售1億元，要繳1050萬元的稅。

對于開發(fā)商來說，融資相當于“輸血”，預售和銷售收入相當于自己“造血”，目前，從全國來講，開發(fā)商融資受阻，預售收入也不理想，有些實力不強或去年瘋狂拿地的開發(fā)商身體已經(jīng)相當“危弱”，但還在硬撐著，如果商品房賣不出去，成本這一塊肯定不能結轉，但已售房的利潤率高也是必然的，而財務費用不斷的增加導致樓盤全部售完后，實際的利潤率會大幅度下降。

5房地產(chǎn)業(yè)自救首先是要制定合理市場價格

第9篇：房地產(chǎn)市場論文范文

關鍵詞：微觀經(jīng)濟學；系統(tǒng)思想；教學設計

作者簡介：成新華（1963-），男，江蘇泰興人，揚州大學商學院經(jīng)濟學系主任，教授。（江蘇?揚州?225003）

中圖分類號：G642.0?????文獻標識碼：A?????文章編號：1007-0079（2012）26-0085-02

系統(tǒng)是由相互聯(lián)系、相互作用的若干部分構成的整體。系統(tǒng)方法既是確定目標的方法，又是實現(xiàn)目標的方法。運用系統(tǒng)方法指導“微觀經(jīng)濟學”教學，必須明確教學系統(tǒng)的組成要素和功能、要素之間的關系、要素與系統(tǒng)的關系、系統(tǒng)與環(huán)境的關系等諸方面的問題，并在教學中樹立整體的、聯(lián)系的、比較的、發(fā)展的觀點。其目的在于，一是認識課程教學系統(tǒng)的特點和規(guī)律；二是利用這些特點和規(guī)律去控制、管理、改造或創(chuàng)造新系統(tǒng)，使其存在與發(fā)展合乎培養(yǎng)目標的需要，即調(diào)整系統(tǒng)結構，協(xié)調(diào)各要素關系，使教學系統(tǒng)達到優(yōu)化目標。

“微觀經(jīng)濟學”是我國高等院校經(jīng)濟類和管理類專業(yè)必開的一門專業(yè)基礎課和核心課程，也是目前國內(nèi)大多數(shù)高校經(jīng)濟類和管理類研究生入學考試課程，一般安排在大一階段學習。對于走過高考“獨木橋”的路、長期習慣于教師灌輸式教學方法的學生來說，學習“微觀經(jīng)濟學”普遍具有較強的恐懼感。對那些抽象的概念感到迷茫，對繁雜的曲線和變化縮手無策，對課程內(nèi)容的理解支離破碎，難以從總體上把握“微觀經(jīng)濟學”的體系架構以及各部分內(nèi)容的來龍去脈，自然降低了學習興趣，也影響著后續(xù)課程的學習。[1]綜合課程特點和學生狀況，結合筆者多年課程教學體會和課程建設的經(jīng)驗，將系統(tǒng)思想運用微觀經(jīng)濟學教學設計上，可以提高教與學的效果，達到預期的目的。

一、課程設計的整體性

“微觀經(jīng)濟學”是一門從創(chuàng)立到不斷補充完善，再到根據(jù)實踐的變化不斷發(fā)展的學科。19世紀后期，門格爾、杰文斯、瓦爾拉斯分別提出了邊際效用價值論，認為商品的效用取決于人們對商品效用的主觀評價，并引入了邊際分析法。馬歇爾在綜合上述成果基礎上，以自由放任為最高準則，將研究從生產(chǎn)轉向消費和需求，明確提出資源配置是經(jīng)濟學的研究中心，形成了以價格為中心的理論——微觀經(jīng)濟學創(chuàng)立。20世紀30年代以后，羅賓遜、張伯倫提出的不完全競爭和壟斷競爭理論，?？怂埂⑼郀柪?、帕累托等提出的一般均衡理論、序數(shù)效用論、福利經(jīng)濟學等，補充了馬歇爾的理論。[2]市場失靈理論與微觀經(jīng)濟政策調(diào)節(jié)是對傳統(tǒng)理論的反思和總結；博弈論和企業(yè)產(chǎn)權理論是微觀經(jīng)濟研究的最新發(fā)展，豐富了馬歇爾的理論，形成現(xiàn)代微觀經(jīng)濟學的理論體系，這也是目前國內(nèi)大多數(shù)本科院校微觀經(jīng)濟學教學的理論體系。這種體系既研究古老而又現(xiàn)代的家政管理，又研究多姿多彩的企業(yè)經(jīng)營，還大膽評說政府日益加碼的經(jīng)濟調(diào)控。它既贊美價格機制這只“看不見的手”的效率優(yōu)勢，也無情地剖析市場機制在資源配置上的諸多缺陷及發(fā)揮“看得見的手”在彌補這些缺陷中作用的方式和方法。遵循整體性原理，要求從總體上把握課程的體系架構以及各部分內(nèi)容的來龍去脈，并確定理論形成的范式?，F(xiàn)代微觀經(jīng)濟學研究和解決的是資源配置問題，就內(nèi)容體系而言，是在均衡價格理論和彈性分析工具基礎上，通過效用論研究消費者行為；通過生產(chǎn)論、成本論及市場論研究廠商行為；通過自由市場機制下供求兩種力量的形成及相互作用，分析市場均衡狀態(tài)的實現(xiàn)；通過分配論研究市場出清條件下的資源最優(yōu)配置或社會福利最大化的理想狀態(tài)；通過微觀經(jīng)濟政策對非均衡狀態(tài)和市場失靈進行調(diào)節(jié)，提高理論對現(xiàn)實的解釋力。就研究范式來看，微觀經(jīng)濟學不同于宏觀經(jīng)濟學，基本上是采用“問題—假設—推理—結論”的范式，研究方法則以實證分析，輔之以規(guī)范分析。在教學設計過程中，首先要突出這兩個方面，讓學生做到目標明確、任務具體、方法清晰，為學好課程奠定基礎。

二、課程設計中的聯(lián)系性

一切事物、現(xiàn)象和過程之間的聯(lián)系是客觀存在的，在“微觀經(jīng)濟學”教學系統(tǒng)設計中，既要重視系統(tǒng)組成，更要關注各組成部分之間的聯(lián)系。設計“微觀經(jīng)濟學”研究方法教學時，對實證分析形成理論的過程及各個環(huán)節(jié)要進行詳細地勾劃，實證分析第一步就是概念的界定，即對于研究所涉及的變量要有明確的解釋，這不是簡單地告訴學生這個概念，而是要從培養(yǎng)學生以后自主學習的基本要求和工作的基本素養(yǎng)上來設計。比如，研究農(nóng)民收入增長問題，首先界定清楚什么是農(nóng)民。純粹從戶籍角度來談，農(nóng)民否包括在校讀書而沒有轉戶口的大學生？純粹從職業(yè)角度來界定，農(nóng)民是否包括農(nóng)業(yè)大學的老師？就這樣從小就知道的概念，其內(nèi)涵學生并不一定能表述清楚，而未來工作和生活的諸方面都跟概念聯(lián)系在一起，在教學中不可忽視。遵循聯(lián)系性原理，在微觀經(jīng)濟學教學設計中要注意以下三個方面：

1.聯(lián)系實際運用所學理論

實證分析中假設是相當重要的，它是一種結論（理論）所適用的條件，學生學習時往往會忽視假設條件，死記結論，從而會出現(xiàn)運用上的錯誤。比如，傳統(tǒng)上將農(nóng)產(chǎn)品市場看成是近似于完全競爭的市場，由此用完全競爭市場的相關結論來解釋特色農(nóng)業(yè)就存在認識和結論上的錯誤。筆者在評審一在讀經(jīng)濟學研究生論文時發(fā)現(xiàn)，這個學生將目前房地產(chǎn)市場假設為完全競爭的市場，并且借用已有的研究模型，對某地房地產(chǎn)的定價進行研究，看上去模型做得相當漂亮，結論也鼓舞人心，但假設脫離實際，這種論文還有什么意義？