高檔小區(qū)景觀設(shè)計(jì)亮點(diǎn)精選(九篇)

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第1篇：高檔小區(qū)景觀設(shè)計(jì)亮點(diǎn)范文

【關(guān)鍵詞】住宅景觀；萬(wàn)家星城；生態(tài)；人性場(chǎng)所；人居環(huán)境

0.引言

一個(gè)高品質(zhì)的住宅小區(qū)的建設(shè)要求參與者用全局的觀念和全部的努力解決和協(xié)調(diào)，優(yōu)化與設(shè)計(jì)各個(gè)專業(yè)難題?！霸O(shè)計(jì)以人為本”，住宅景觀環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)該從自身場(chǎng)地條件入手，真正認(rèn)識(shí)一個(gè)小區(qū)的使用者是社區(qū)居民?！耙匀藶楸?、回歸自然、崇尚環(huán)境”的設(shè)計(jì)思想已深入人心，景觀作為項(xiàng)目的前廊，用來連接建筑和城市的肌理，使建筑和景觀融為一體。

1.項(xiàng)目特色

（1）地域特色，充分利用當(dāng)?shù)氐牡赜蛐詺夂?，考慮更多的人文關(guān)懷。結(jié)合地形設(shè)計(jì)，保持項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展。

（2）建筑與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)，以現(xiàn)代住宅和自然生態(tài)環(huán)境相融合為主題，結(jié)合原始地貌，修建大型人工水景，合理的建筑空間，環(huán)保的建筑材料.協(xié)調(diào)的建筑風(fēng)格，為住戶打造了優(yōu)美的居住環(huán)境。

（3）設(shè)計(jì)靈感，靈感來源于現(xiàn)代人對(duì)自然景觀的追求，充分考慮將周圍景觀引入住宅景觀。

2.規(guī)劃原則

（1）園建，不同的材質(zhì).肌理.色彩的物質(zhì)相互融合.呼應(yīng)，形成相互依存的場(chǎng)地空間。

（2）水景，水景作為一個(gè)重要的造景要素，不僅自身具有生態(tài)價(jià)值，而且可以凈化，空氣調(diào)節(jié)溫濕度，增強(qiáng)住宅的舒適感，水的形態(tài)、風(fēng)韻、氣勢(shì)、聲音蘊(yùn)含著無窮的詩(shī)意、畫意和情意，豐富了空間環(huán)境層次，給住戶帶來了美的享受和無限的聯(lián)想。

（3）綠化，植物景觀規(guī)劃上追求主題和檔次，遵循可持續(xù)發(fā)展的原則，不違背植物生態(tài)學(xué)習(xí)性，以長(zhǎng)期效果和生態(tài)效應(yīng)為主，兼顧實(shí)時(shí)景觀。

（4）環(huán)境設(shè)施，規(guī)劃順應(yīng)場(chǎng)地本身肌理，利用原有高差和山水條件加以巧妙改造，展現(xiàn)最自然的景觀面貌；充分考慮人性化原則，滿足不同年齡、不同層次、不同品味人群的各類景觀要求。

3.配套與交通

交通設(shè)計(jì)上，實(shí)現(xiàn)人車立體分流，為最大限度降低噪音干擾。宅間綠地與組團(tuán)綠地，營(yíng)造幽靜深遠(yuǎn)的居住氛圍，為步行者和運(yùn)動(dòng)者提供舒適.靜謐優(yōu)美的環(huán)境與場(chǎng)所。

4.濱江萬(wàn)家花城住宅景觀方案典型案例

4.1項(xiàng)目概況

小區(qū)簡(jiǎn)介：

萬(wàn)家星城一期以“水景”為主題，設(shè)計(jì)沿襲了古典園林的“師法自然，天人合一”的設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造一個(gè)高低錯(cuò)落，疏密有致，空間豐富，自然舒適的豪華住所。

項(xiàng)目毗鄰規(guī)劃中百萬(wàn)方都市綜合體——杭州市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地，是未來下城北核心商業(yè)中心，東南角為東新東路與長(zhǎng)大屋路交叉的黃金交易中心“十字金街”（規(guī)劃中），北面是杭州家私市場(chǎng)，南面靠經(jīng)濟(jì)適用房東新園成熟社區(qū)。

4.2人性空間設(shè)計(jì)

走進(jìn)園區(qū)，只見挺拔的高層建筑在3個(gè)近萬(wàn)方的花園之間穿插，視線完全被高低錯(cuò)落的翠樾清蔭占據(jù)。

4.3設(shè)計(jì)理念

關(guān)注人的行為.物質(zhì)環(huán)境以及居民對(duì)環(huán)境的期待三大要素，以場(chǎng)所作為物質(zhì)的載體，打造多級(jí)交流場(chǎng)所。

小區(qū)的整體風(fēng)格和景觀的連貫性:

總體規(guī)劃：在布局上，項(xiàng)目通過建筑沿園區(qū)地界大空間圍合的設(shè)計(jì)手法，營(yíng)造出景觀主題園區(qū)：泳池區(qū) .主入口區(qū).次入口區(qū).宅間組團(tuán).建筑結(jié)合四大主題園區(qū)，以弧線和直線形為單元進(jìn)行開敞式布局，實(shí)現(xiàn)每棟建筑景觀均好性，使每戶擁有開闊的觀景視野。細(xì)節(jié)上，景觀與建筑在設(shè)計(jì)上進(jìn)行了多處的配合，材質(zhì)的顏色相呼應(yīng)，架空層的通透設(shè)計(jì)，將景觀完全延伸到內(nèi)廊；而對(duì)部分景觀堆坡設(shè)計(jì)，使建筑一.二層更接近人的尺度；巧妙的設(shè)計(jì)配合，使地面景觀與地下室之間有更好的過渡，增加了景觀的豎向?qū)哟?，又更好的改善了地下室的光引?dǎo)性。

4.4細(xì)節(jié)亮點(diǎn)

（1）景觀與建筑：萬(wàn)家星城住宅小區(qū)建筑的外立面用的都是國(guó)內(nèi)最高檔的愛和陶面磚，架空層的墻地面多以大理石和花崗巖鋪貼，沿街商鋪和裙房全以天然石材鋪貼，給人特別厚重典雅的視覺效果。小區(qū)以中央水景為主，將各個(gè)區(qū)的景觀串聯(lián)成一個(gè)整體。走在園路中，你看不到一個(gè)窨井蓋；建造者通過路面微小的高差，可以將雨水引入路緣的集水溝，集水溝上鋪上漂亮的黑色鵝卵石，平添了自然的趣味。

（2）入口道路：入口對(duì)稱式處理方式，將形象主義對(duì)山水的形態(tài)抽象化，讓入口充滿凱旋感和華麗大氣之美。線條自由流暢的景觀泳池作為小區(qū)的核心組團(tuán)，歐式亭、景墻跌水、藝術(shù)球、特色花缽……豐富的元素沖擊每個(gè)人的視覺。主入口廣場(chǎng)的處理除了符合交通、管理的要求之外,其景觀風(fēng)格處理與總體特色相呼應(yīng)。主入口由疊水及噴泉、硬質(zhì)鋪裝組合形成廣場(chǎng)空間，大氣而不失精致，使空間營(yíng)造具有歸屬感和認(rèn)同感的社區(qū)氛圍。欣賞景觀的最好方式，不是俯瞰，而是深入景觀之中，從入口道路開始，將車分流至地下，留給眼睛和腳步詩(shī)般意境。

（3）廣場(chǎng)：園區(qū)內(nèi)置的公共休閑廣場(chǎng)，可供業(yè)主漫步其中，廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)有座椅等休閑設(shè)施，配合各色景觀小品、噴泉，不同的細(xì)節(jié)風(fēng)景主題相輔相成。

（4）地下室垂直出入口：萬(wàn)家星城在東、西園林中心區(qū)塊設(shè)計(jì)了三個(gè)地下室與地面連通的垂直通道，不僅增加了地下室的采光，業(yè)主也可以停好車后，直接從這個(gè)出入口來到庭院，一路欣賞美景回家。打破了大面積地下室給人的壓抑感，對(duì)居住者起到了很好的心理舒緩作用，結(jié)合種植綠化，令地面景觀得到全方位的立體演繹，從而增加了社區(qū)園藝的立體享受亮點(diǎn)。

（5）水系。水系是整體景觀設(shè)計(jì)的有機(jī)組成部分，提供了宜人的視覺景觀。中央水池是景觀的一大亮點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了水景與園景的和諧。園區(qū)內(nèi)多處水系，造就生態(tài)水景、低密度建筑、大面積植物和諧相契，水景內(nèi)碧波蕩漾、暗草浮動(dòng)，體現(xiàn)出水景特有的動(dòng)靜之美，別致、幽雅、高尚的社區(qū)生活環(huán)境渾然天成。你幾乎不可能再在一個(gè)普通樓盤里找到這么多的水景。碧藻沈泓的平靜水面無疑讓人心曠神怡，蔚藍(lán)的曲線型大泳池，更是園區(qū)歡樂的中心。

（6）植被。整個(gè)區(qū)域內(nèi)植物景觀層次分明、豐富,采用立體綠化手段，栽植各種喬木、植被，修剪別致、整齊、美觀；草坪及植被覆蓋完好，綠地干凈整潔，樹冠飽滿，姿態(tài)優(yōu)美，整個(gè)綠化生態(tài)系統(tǒng)完整。營(yíng)造的還有溫馨細(xì)膩的生活氛圍。

4.5設(shè)計(jì)原則

小區(qū)空間分布上遵循“核心景觀——組團(tuán)景觀——入口景觀”的空間結(jié)構(gòu),主入口景觀軸線與小區(qū)主園路匯聚于核心泳池前大水景，組團(tuán)各具特色，草坪、趣味水景、廊架、兒童活動(dòng)場(chǎng)、景觀亭……等等；為居住著的進(jìn)出及活動(dòng)提供了一個(gè)多元化的游憩、娛樂，健身場(chǎng)所，活躍的景觀元素與建筑的現(xiàn)代風(fēng)格既協(xié)調(diào)又有對(duì)比，傳達(dá)著一種積極的生活態(tài)度。

功能空間錯(cuò)落有致，變化豐富的地形，再加上植物隨季節(jié)變換造成的景觀變遷，使整個(gè)景觀真正成為一個(gè)四維空間作品，無論春夏秋冬、無論平視鳥瞰，都能令人獲得愉悅的立體視覺效果。高低起伏而又不失順暢的道路系統(tǒng)從而給居住者更加便捷地駐足于各個(gè)空間，同時(shí)可以欣賞豐富的景觀。

第2篇：高檔小區(qū)景觀設(shè)計(jì)亮點(diǎn)范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);園林景觀;影響

引言

隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展,在人民的生活開始富裕以后,他們更加關(guān)心自身及家人的健康?，F(xiàn)在,人們?cè)谶x擇購(gòu)置房產(chǎn)時(shí),對(duì)小區(qū)地理生態(tài)環(huán)境的要求也不斷提高,有時(shí)小區(qū)的環(huán)境因素甚至對(duì)其購(gòu)買決定產(chǎn)生舉足輕重的作用。由此可看出園林景觀的設(shè)置成敗將直接關(guān)系到房地產(chǎn)的受歡迎程度。優(yōu)秀的園林景觀可以成為一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)志,甚至可以成為一個(gè)品牌的形象,而獨(dú)特的園林設(shè)計(jì)創(chuàng)意和嚴(yán)格、專業(yè)的工程管理,是營(yíng)造標(biāo)志性的園林景觀的重要保證。

1園林景觀工程的相關(guān)重要內(nèi)容

1.1房地產(chǎn)園林景觀應(yīng)與周邊景觀融合

如今越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始注重并運(yùn)用園林景觀來提升自己的房地產(chǎn)價(jià)值。然而,現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)商大都注重內(nèi)部的園林景觀,而對(duì)是否與周圍大環(huán)境的相協(xié)調(diào)關(guān)注較少。結(jié)果往往是小區(qū)內(nèi)是陽(yáng)春白雪,小區(qū)外是下里巴人,極不協(xié)調(diào)。所以,在園林景觀設(shè)計(jì)中,必須十分注重與周圍環(huán)境的和諧,與周邊的山勢(shì)、水景、城市街景、及其歷史文脈、人文風(fēng)俗等相協(xié)調(diào),才能創(chuàng)造出美的和諧景觀。

1.2園林植物景觀配置

在植物的選擇和搭配方面,園林植物選擇要遵循植物生長(zhǎng)的自身規(guī)律及對(duì)環(huán)境條件的要求,因地制宜、合理科學(xué)地選擇。

園林植物的搭配要注意喬、灌、草結(jié)合,考慮各類植物喜陽(yáng)耐陰,喜濕耐旱的生長(zhǎng)特性,各用其所。隨著種植技術(shù)的提高,許多植物經(jīng)過培育改變了生活習(xí)性,不少綠化植物大大跨越了其原來的生長(zhǎng)區(qū)域,加上從國(guó)外引進(jìn)的大量植物品種,目前可供選擇的綠化植物種類非常豐富,為創(chuàng)造風(fēng)格各異的園林景觀提供了十分便利的條件。

1.3主題的設(shè)計(jì)

在主題的設(shè)計(jì)和選擇方面,園林作品必須有鮮明的主題和個(gè)性才能活起來。不可單純的種花種草、雕山塑石充其量只能給人視覺的愉悅,這不能達(dá)到讓人遐想的境界。所以,多樣性、差異性景觀的展示并不等同于一盤大雜燴,而應(yīng)該凸顯出其中蘊(yùn)藏的具有統(tǒng)一主題的深刻的文化內(nèi)涵。而我國(guó)園林植物品種較為豐富,其中有很多種類具有鮮明的地方特色。

因此,在主題的設(shè)計(jì)上,首先要盡量采用當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土樹種,突出當(dāng)?shù)靥赜械闹参锞坝^,夏有蔭、秋有果,做到意境深遠(yuǎn),野趣天成,才能給人留下極具地方特色的深刻印象。而且利用當(dāng)?shù)貥浞N,適應(yīng)性強(qiáng),便于后期管理,減少維護(hù)成本。當(dāng)然,在需要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的景點(diǎn)位置上,適當(dāng)點(diǎn)綴一些外來較好的景觀樹種,如中東海棗、加拿利海棗等,將異域風(fēng)情與本地特色巧妙融合,也許更能突出高檔社區(qū)的特點(diǎn)形象。此外,沿海地區(qū)的項(xiàng)目在植物的選擇上還要特別考慮其抗風(fēng)、耐旱及耐鹽堿性,并要有良好的遮蔭效果。

1.4注重植物形態(tài)、色彩和周圍環(huán)境的合理搭配

綠,意味著自然與健康;藍(lán),意味著寧?kù)o與和諧;白,意味著純凈與隨意;紅,意味著充滿生機(jī)和活力。在整個(gè)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)中,要注重使植物色彩與周邊環(huán)境搭配相協(xié)調(diào),利用各種植物生長(zhǎng)變化、花期的不同所帶來的視覺感受,讓項(xiàng)目建成后融入周邊的自然環(huán)境,成為與山水之間的和諧過渡,而不是在山水之間突現(xiàn)的一群現(xiàn)代建筑,避免小區(qū)建筑破壞自然的和諧和美麗,令周邊的自然環(huán)境失去魅力。

1.5因地制宜,園林建設(shè)工程的環(huán)境保護(hù)

園林的最高境界是天人合一,雖是人工斧鑿,但卻恍若天成。要重視整體規(guī)劃,營(yíng)造完整的綠化系統(tǒng),強(qiáng)調(diào)實(shí)為人工,恍若天成。因此,我們?cè)趫@林設(shè)計(jì)及施工時(shí),都要注意對(duì)自然環(huán)境的保護(hù),盡量減少人工斧鑿痕跡,減少對(duì)自然的干涉和破壞,講求因地制宜、因勢(shì)利導(dǎo)、反璞歸真。以水體景觀為例,通過利用原有自然地形,因勢(shì)利導(dǎo)地積蓄天然降水,以及利用地表徑流返還地表水,形成各種水體景觀,減少灌溉用水。另外,自然的園林景觀建設(shè)強(qiáng)調(diào)住戶對(duì)自然風(fēng)、陽(yáng)光、大雨以及各種各樣強(qiáng)烈的氣候變化的體驗(yàn),在保證安全舒適的同時(shí),強(qiáng)化其對(duì)不同自然氣候環(huán)境的不同感受。

2園林景觀對(duì)房地產(chǎn)的影響

園林景觀的合理設(shè)計(jì)與設(shè)置對(duì)房地產(chǎn)具有正面的積極作用,主要體現(xiàn)在:美化居住環(huán)境;提升居住環(huán)境品味;提高城市綠化率;為居民提供綠景和為居民提供娛樂休閑場(chǎng)所等方面。然而不合理的布局和建造園林景觀會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來一定的負(fù)面影響。

2.1正面有利影響

2.1.1提升人們的居住環(huán)境品味。優(yōu)秀而獨(dú)特的園林景觀可以成為一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)志,甚至可以成為一個(gè)品牌的形象,而獨(dú)特的園林設(shè)計(jì)創(chuàng)意和嚴(yán)格、專業(yè)的工程管理,是營(yíng)造標(biāo)志性園林景觀的重要保證?，F(xiàn)今的中高檔房地產(chǎn)開發(fā)商或把園林景觀設(shè)計(jì)成自然山水,曲折有致;或設(shè)計(jì)成現(xiàn)代感強(qiáng),有視覺沖擊力。但或多或少都貫穿著生態(tài)園林、人性設(shè)計(jì)的理念,以提高居住環(huán)境的品位。

2.1.2美化居住環(huán)境。眾所周知,無論是小區(qū)內(nèi)園林還是周邊園林,優(yōu)美的綠化環(huán)境都能愉悅居住者的心情,而且對(duì)凈化空氣,防風(fēng)沙,吸附灰塵,殺菌滅菌,降低噪聲,吸收有毒物質(zhì),調(diào)節(jié)氣候和保護(hù)生態(tài)平衡,促進(jìn)居民身心健康都有一定的自然環(huán)保作用。例如,在園林景觀中加入水體的設(shè)計(jì),如瀑布、噴泉等,可增加空氣中負(fù)離子濃度,對(duì)人的身心健康非常有益。

2.1.3為居民提供娛樂休閑場(chǎng)所。城市公園、小區(qū)公園、濱水區(qū)綠化帶、高爾夫球場(chǎng)等作為園林景觀的同時(shí)也具有休閑、游玩等功能,成為城市居民娛樂休閑的場(chǎng)所。

2.1.4為居民提供綠景。信息時(shí)代人們對(duì)電腦的使用越來越頻繁,給視神經(jīng)帶來很大的負(fù)擔(dān),在自家能坐享窗外的綠景,緩解緊張的視神經(jīng),也成為房地產(chǎn)推銷的一大亮點(diǎn),成為人們選擇房產(chǎn)的考慮因素之一。往往是朝向綠地景觀的戶型更能得到購(gòu)房者的青睞。

2.1.5提高城市綠化率。中國(guó)城市建城區(qū)綠化覆蓋率由80年代初的10.1%提高到目前的31.7%,人均公共綠地面積由3.45m2提高到7.39m2。房地產(chǎn)的園林景觀對(duì)此作出了很大貢獻(xiàn)。

2.2負(fù)面不利影響

2.2.1園林景觀用地與日益稀缺土地資源的矛盾。我國(guó)人口持續(xù)增長(zhǎng),城市建設(shè)速度日趨加快,而土地資源屬不可再生的稀缺資源,如果提高園林景觀用地勢(shì)必要減少包括居住用地在內(nèi)的其他用地。為了給居民提供良好的生活環(huán)境,國(guó)家相關(guān)部門制定了一系列逐年提高人均公共綠地占有量的政策,但存在虛報(bào)、謊報(bào)、公共綠地違規(guī)變?yōu)樽≌玫?、公共綠地變停車場(chǎng),甚至小區(qū)公共停車場(chǎng)和綠地被拍賣的事件發(fā)生。國(guó)土資源部日前下達(dá)了2007年全國(guó)土地利用計(jì)劃,繼續(xù)禁止別墅類、高爾夫球場(chǎng)、黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。專家也呼吁通過加強(qiáng)頂層綠化、垂直綠化等立體綠化的手段來解決園林綠地與土地資源的矛盾問題。

2.2.2過渡追求的園林景觀與房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格的背離。出于人們對(duì)良好園林景觀的追求,促使房地產(chǎn)商精心于園林景觀的營(yíng)造,常常打著各種名號(hào)的園林景觀旗號(hào),抬高出售價(jià)格,使得房地產(chǎn)的價(jià)格背離其真實(shí)價(jià)值。城市公共綠地周邊樓宇建起來后,住在附近的居民舒服了,但景致被破壞了,城市的綠化系統(tǒng)受損了,有限的自然氣息被周邊樓宇里的“人氣”沖淡了。開發(fā)商并沒有為公共綠地建設(shè)投資,卻可以靠公共綠地園林景觀抬高房?jī)r(jià)獲取巨額利潤(rùn)。在同一座城市,交通便利程度、檔次和規(guī)模在園林景觀的差別上有較大的價(jià)格差異,甚至價(jià)格漲幅也會(huì)不同。

2.2.3園林景觀與房地產(chǎn)開發(fā)的無序。城市公園、城市濱水區(qū)等城市綠地交通便利、環(huán)境優(yōu)美,成為房地產(chǎn)開發(fā)以及商業(yè)貿(mào)易等行業(yè)紛紛競(jìng)爭(zhēng)的場(chǎng)所,從而轉(zhuǎn)變成了一項(xiàng)巨大的產(chǎn)業(yè)開發(fā)活動(dòng)。高樓林立的狀況逐漸形成,嚴(yán)重限制了城市綠地的開敞性和視覺性,破壞了城市整體景觀效果,應(yīng)有的生態(tài)效應(yīng)也難以發(fā)揮。

參考文獻(xiàn)

第3篇：高檔小區(qū)景觀設(shè)計(jì)亮點(diǎn)范文

東部 新盤眾多

蘋果社區(qū)

位于東三環(huán)國(guó)貿(mào)橋東南600米，總建筑面積近70萬(wàn)平方米，南區(qū)“青蘋果”主力戶型為72―97平方米的兩居，“次紅蘋果”為86―144平方米的兩居、三居，“紅蘋果”為130―171平方米的三居、四居，全部為精裝修。自推出后一直旺銷，目前項(xiàng)目建設(shè)已出地面，均價(jià)7980元／平方米，今年8月全面入住。

后現(xiàn)代城三期

位于朝陽(yáng)區(qū)百子灣路16號(hào)，緊鄰東四環(huán)。由于前兩期已形成規(guī)模的社區(qū)配套，所以日常生活方便。三期具有新的交通動(dòng)線設(shè)計(jì)，新的建筑外觀設(shè)計(jì)，內(nèi)部LOFT處理，增加戶型變化與靈活實(shí)用。均價(jià)7200元／平方米，期房。

樂成國(guó)際

位于西大望路華貿(mào)中心南800米，總建筑面積50萬(wàn)平方米。項(xiàng)目目前一期總建筑面積15．75萬(wàn)平方米，由7棟一梯兩戶、兩梯四戶的板式住宅組成，主力戶型面積100―150平方米。均價(jià)9300元／平方米，精裝板樓，2006年6月入住。

國(guó)美第一城

位于朝陽(yáng)區(qū)青年路115號(hào)，朝陽(yáng)北路、姚家園路與青年路交匯處，外出交通便利；整個(gè)社區(qū)規(guī)模大，選擇空間多，包括住宅、商鋪為一體，適合投資和自??；住宅形式全部為板樓，經(jīng)濟(jì)型戶型以小三居和大二居為主，地板式采暖節(jié)省空間。區(qū)內(nèi)自建學(xué)校、體育場(chǎng)等配套，方便生活。目前一期剛推出1個(gè)月即已基本售罄；二期8號(hào)樓1月29日提前開盤，起價(jià)4688元／平方米。

SOHO尚都

位于朝陽(yáng)區(qū)東大橋路8號(hào)，CBD西北角的成熟商業(yè)配套區(qū)域內(nèi)，前衛(wèi)的建筑外形，標(biāo)示性強(qiáng)；辦公樓精裝修、大規(guī)模小商鋪、開放型設(shè)計(jì)的三個(gè)特點(diǎn)將利于辦公舒適性和商業(yè)的發(fā)展，投資有前景，目前價(jià)格在1．7萬(wàn)元／平方米左右，期房。

世紀(jì)東方城

位于東四環(huán)四方橋東北角，緊鄰京沈高速，外立面簡(jiǎn)潔現(xiàn)代、天際線跌宕起伏。建筑面積81萬(wàn)平方米，有板樓塔樓，板樓均價(jià)6000元／平方米以上，塔樓均價(jià)在5000―6000元／平方米之間，主力戶型為90―100平方米的兩居，133―166平方米的三居。相鄰三大成熟公園：窯洼湖公園、密林公園、世紀(jì)華僑城主題公園，綠化率達(dá)到70％以上。二期三期都在售，四期即將開盤。

世紀(jì)星城

位于通州區(qū)運(yùn)河西大街（兩廣路延長(zhǎng)線）南北兩側(cè)，是目前通州規(guī)模最大的社區(qū)，規(guī)劃總建筑面積約160萬(wàn)平方米，由住宅、教育園區(qū)及ShoppingMall組成。一期住宅48．78萬(wàn)平方米，容積率1．39，板樓，均價(jià)4230元／平方米。

珠江國(guó)際城

位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)東北部，緊臨京哈高速，總建筑面積100萬(wàn)平方米，是以花園洋房為主，兼具聯(lián)排別墅、公寓等的一個(gè)大型高檔社區(qū)?；▓@洋房?jī)r(jià)格5500元／平方米，主力戶型150―200平方米。將配套有商業(yè)休閑主街、多功能會(huì)所、歐式風(fēng)情主題公園等。

南部 低價(jià)制勝

萬(wàn)年花城

位于西南三環(huán)，總建筑面積約200萬(wàn)平方米。建筑類型為板樓、塔樓、板塔結(jié)合，小區(qū)綠化率為31．％、容積率為2．26，開發(fā)周期約4年。小區(qū)內(nèi)商業(yè)、教育等配套規(guī)劃齊全，該項(xiàng)目引進(jìn)了國(guó)際流行的“新都市主義”規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，同時(shí)結(jié)合本地實(shí)際形成了“新大盤”開發(fā)模式。目前塔樓均價(jià)4800元／平方米，戶型以二居、三居為主。

銀地家園

位于豐臺(tái)區(qū)南四環(huán)新發(fā)地橋向西500米，總規(guī)劃建筑面積約為50萬(wàn)平方米，容積率為2，社區(qū)內(nèi)擁有3000平方米的會(huì)所及2萬(wàn)平方米的商業(yè)用房，目前在售戶型起價(jià)為4180元／平方米，以二居室為主力戶型，建筑類型為板樓。

潤(rùn)龍家園

位于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)宣頤路宣頤家園西50米，涼水河畔，規(guī)劃中的輕軌11號(hào)線使出行更方便，周邊擁有眾多居住社區(qū)，逐漸形成生活圈。項(xiàng)目為純板樓，實(shí)用的經(jīng)濟(jì)型戶型。目前價(jià)格在4300元／平方米左右。

瀛海名居

位于亦莊南部新區(qū)內(nèi)，涼水河以西，占地面積22．65萬(wàn)平方米。地中海建筑風(fēng)格在北京是惟一的，純白外觀有特色。室內(nèi)空間設(shè)計(jì)很靈動(dòng)，基本沒有方方正正的區(qū)域，給后期裝修留下很多想象空間。目前在售戶型多樣，215―880平方米戶型均有，建筑類型多樣，獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、公寓項(xiàng)目均有，目前均價(jià)8000元／平方米，同步開工，今年6月同步入住。項(xiàng)目配套有雙會(huì)所和咖啡館。

戀日綠島

位于朝陽(yáng)區(qū)博大路25號(hào)院，板樓。目前均價(jià)4500元／平方米，折扣后價(jià)格僅4050元／平方米，折扣達(dá)9折的戶型主要是140平方米左右的三居現(xiàn)房。戶型上一居54平方米、二居88平方米、三居120―150平方米。項(xiàng)目因?yàn)樯钐帠|南四環(huán)數(shù)百米綠化帶及70萬(wàn)平方米鎮(zhèn)海公園之內(nèi)，周邊自然環(huán)境很好。為了方便人們看房，該項(xiàng)目還與公交公司合作，開通了從大北窯到項(xiàng)目處的740公交專線。

西部 山水傾城

樂府.江南

位于永定路和田村路的交匯處，距長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線約1．9公里，交通便利。由于這一區(qū)域的建筑限高30米，因此社區(qū)內(nèi)全部為9層精裝修板樓，相對(duì)密度較低，容積率為2．07，綠化率34．2％，目前售價(jià)為7400元／平方米。

山的理想

位于西四環(huán)北路四季青橋畔，容積率僅1．26，屬大型低密度住區(qū)，環(huán)境景觀較好，以杏石路為界分為南北兩個(gè)區(qū)，北區(qū)為公寓區(qū)，南區(qū)為別墅區(qū)。公寓售價(jià)為7500―8500元／平方米，別墅售價(jià)是9500―13000元／平方米。

上城

位于定慧北橋西2000米，建筑規(guī)模達(dá)160萬(wàn)平方米，建筑形式為純板樓，層高2．9米。該項(xiàng)目為毛坯房，戶型面積設(shè)計(jì)合理，有41平方米的一居、92平方米的二居、133平方米的三居可供選擇，現(xiàn)售價(jià)為5000元／平方米。

御墅臨楓

位于香山玉泉山風(fēng)景區(qū)閔莊路南，目前6層外掛式的觀光電梯的板樓現(xiàn)已封頂，此外還有4層疊拼花園洋房以及三層的TOWNHOUSE產(chǎn)品，目前價(jià)格待定。

萬(wàn)城華府

位于萬(wàn)柳地區(qū)的西北角，巴溝南路以北，戶型面積在240―480平方米，價(jià)格為300萬(wàn)―1000萬(wàn)元／套。該項(xiàng)目定位為“城市別墅”，主力產(chǎn)品為三層和五層TOWNHOUSE。該項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)是其景觀設(shè)計(jì)，整體園林設(shè)計(jì)內(nèi)外和諧。

楓藍(lán)國(guó)際中心

位于海淀區(qū)西土城路36號(hào)，地處西直門商圈核心位置，距離西直門地鐵站不足1000米。項(xiàng)目占地面積達(dá)4萬(wàn)平方米，總建筑面積為20萬(wàn)平方米，由3棟寫字樓和2棟22層的精裝公寓組成。目前精裝公寓戶型面積為70―120平方米，銷售均價(jià)為9000元／平方米，部分寫字樓將于今年完工。

玉泉新城

位于石景山區(qū)，阜石路以南，玉泉路以西，居住人口密度低，交通出行較方便。社區(qū)內(nèi)以板樓為主，樓層不高，帶有電梯，居住方便；規(guī)劃的園林景觀設(shè)計(jì)不錯(cuò)，綠化率高，日?；顒?dòng)空間有舒適度。目前售價(jià)5500元／平方米左右，期房。

北部 奧運(yùn)商機(jī)

和平新城二期

位于北二環(huán)小街橋北100米路東，建筑形態(tài)采用板塔結(jié)合，由強(qiáng)佑地產(chǎn)投資興建。10層板樓，僅有61套精裝修單元，包含了146―369平方米的兩居到四居9種戶型，戶型設(shè)計(jì)合理，目前均價(jià)為9800元／平方米。

國(guó)典華園

位于朝陽(yáng)區(qū)安定路12號(hào)蘇寧電器城北側(cè)，緊鄰元大都城垣遺址公園，南距北三環(huán)主路500米，交通便捷。小區(qū)占地6．3萬(wàn)平方米，總建筑規(guī)模30萬(wàn)平方米。目前一期現(xiàn)房入住，二期外裝修已完畢正在熱銷，均價(jià)為7400元／平方米。

榮尊堡國(guó)際俱樂部公寓

位于朝陽(yáng)區(qū)科薈東路8號(hào)，亞運(yùn)核心區(qū)域內(nèi)，臨近森林公園，自然環(huán)境不錯(cuò)；社區(qū)內(nèi)為6棟皇冠式塔樓，總建筑面積約18萬(wàn)平方米，戶型采用進(jìn)口高檔全套精裝修，居住檔次高；社區(qū)內(nèi)獨(dú)有超大專屬會(huì)員制俱樂部，提供全方位服務(wù)，國(guó)際化物業(yè)管理提供貼身管家式服務(wù)，目前售價(jià)10400―13000元／平方米。

北奧國(guó)際

萬(wàn)科星園四期，位于亞運(yùn)村正北五環(huán)路與北苑路交匯處，緊鄰地鐵5號(hào)線，是萬(wàn)科地產(chǎn)歷時(shí)6年打造的萬(wàn)科星園之收官之作，內(nèi)部配套非常完善。7號(hào)樓天馬座更是星園最后一棟精品住宅，全樓均為精裝修交房，戶型面積從一居65平方米至三居124平方米不等，滿足各種客戶投資及自住的不同需求，現(xiàn)已正式開盤，價(jià)格在7300元／平方米左右。

北苑家園

位于亞運(yùn)村正北4公里，朝陽(yáng)區(qū)立水橋北苑居住區(qū)，未來地鐵5號(hào)線與輕軌13號(hào)線交匯處。項(xiàng)目占地104公頃，總建筑面積230多萬(wàn)平方米，共分9個(gè)園區(qū)，總居住人口5萬(wàn)多人。北苑家園四期潤(rùn)城現(xiàn)正在熱銷中，項(xiàng)目建筑為板塔結(jié)合，總建筑面積為45萬(wàn)平方米，均價(jià)為5000元／平方米，溫泉入戶，地板采暖。

新街坊

鄰近北苑家園，項(xiàng)目北社區(qū)近20萬(wàn)平方米，整個(gè)建筑形式采用半圍合式，由5棟高層板式建筑和一個(gè)近2萬(wàn)平方米園林社區(qū)組成，樓間距達(dá)83．9米，綠化率為35％，城鐵13號(hào)線、地鐵5號(hào)線相鄰左右，交通便利。目前主推戶型為2居，面積在80―170平方米，價(jià)格在4500元／平方米左右。

湯HOUSE

該項(xiàng)目位于昌平小湯山鎮(zhèn)，目前的參考價(jià)是6800元／平方米，95―200萬(wàn)元／套。該項(xiàng)目建筑面積約15萬(wàn)平方米，建筑形態(tài)多為現(xiàn)代中式溫泉聯(lián)排別墅，今年年底入住。此外，項(xiàng)目最南端與最北端分別建有兩幢酒店式公寓，一幢為10層，一幢為5層，裙房部分則分別是南北兩區(qū)的會(huì)所，中間則布置多層及低層的溫泉花園住宅，并以步行街道來組織社區(qū)內(nèi)部的綠化空間。

第4篇：高檔小區(qū)景觀設(shè)計(jì)亮點(diǎn)范文

都市的喧囂是現(xiàn)代城市的病垢，快速的生活節(jié)奏帶來了巨大的生活壓力，對(duì)于私享美好靜怡生活的向往成為人們心中的“星月林語(yǔ)”。夢(mèng)想回歸自然，醉享田園，構(gòu)筑一個(gè)“健康、安靜、快樂、可持續(xù)”的慢動(dòng)生活方式。因而都市普遍倡導(dǎo)“遠(yuǎn)離城市的喧囂，回歸自然的懷抱”。

重慶“潤(rùn)物?星月林語(yǔ)”項(xiàng)目位于重慶涪陵區(qū)武陵山鎮(zhèn)，地處重慶主城區(qū)東部，涪陵城區(qū)東南端的烏江與319國(guó)道東岸，座武陵山脈，濱烏江河道，與武隆仙女山一脈相承。東與武陵縣木根接壤，東北與武陵山林場(chǎng)連界，西北與白濤鎮(zhèn)毗鄰，西南與武隆縣興順隔江相望。海拔1000米以上，夏涼冬冷，森林覆蓋率82.7%。散布于周邊的有烏江畫廊，武陵山森林公園、武陵山大裂谷公園、仙女山森林公園、大木花谷、御泉河等景區(qū)，旅游地理區(qū)位優(yōu)越。項(xiàng)目所在的武陵山旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)，植被茂密，風(fēng)景優(yōu)美，交通便捷，有很好的視野與居住潛質(zhì)。該基地為山地丘陵地形，呈不規(guī)則形狀，西低東高，總高差達(dá)45M左右，總用地面積40422m2，總建筑面積48500m2。規(guī)劃條件為容積率≤1.2，綠化率>35%，建筑密度≤35%，建筑限高≤19M。

1、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思

1.1 設(shè)計(jì)形象定位為精品酒店式養(yǎng)生度假小鎮(zhèn)

結(jié)合武陵山水的環(huán)境優(yōu)美，自然清新；結(jié)合業(yè)主的需求：高品味生活，優(yōu)美寧?kù)o的居家環(huán)境，與城市合適距離，家門口的森林氧吧，盡享武陵旅游勝景。準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了定位。

1.2、設(shè)計(jì)理念：宜居、生態(tài)、高雅

項(xiàng)目依托優(yōu)越的高山自然資源，擬打造成一個(gè)位于群山之間、植被茂密的，新中式風(fēng)格的中高端旅游度假小區(qū)。擬利用場(chǎng)地自然高差，靈活布置，用合理布局取得建筑極佳的景觀和朝向，用優(yōu)良戶型創(chuàng)造出舒適的宜居空間。 欲充分利用原生山地景觀資源，實(shí)現(xiàn)環(huán)境低破壞性，打造出有中式特色的景觀軸線，讓山景與園林融合在一起，提升了組團(tuán)內(nèi)環(huán)境微氣候，順應(yīng)了自然的生態(tài)。建筑采用新中式風(fēng)格，借用寬景洋房院、錯(cuò)、退、露設(shè)計(jì)手法，依山就勢(shì)、高低錯(cuò)落地將建筑隱逸在層層的綠色之中，表達(dá)“天人合一”的中國(guó)自然觀的同時(shí)，用蘊(yùn)含在骨子里的中國(guó)情結(jié)，充分體現(xiàn)出高雅品質(zhì)。

1.3空間規(guī)劃

1.3.1場(chǎng)地坡向：通過分析現(xiàn)有地形的坡向，可以得出，坡向由西北向東南升高，并在半坡處由西南向東北側(cè)升高，整體均勢(shì)較為復(fù)雜，局部坡度較大。

1.3.2地塊分臺(tái)：通過坡向和高程分析，并結(jié)合平均高差原則，將地塊分為七塊臺(tái)地，分別為由低向高的1-7號(hào)，通過臺(tái)地的分級(jí)，有效的將復(fù)雜地形化整為零。依山就勢(shì)，盡量減少挖填土石方量。

1.3.3路網(wǎng)構(gòu)建：結(jié)合坡向和臺(tái)地的分析，將交通系統(tǒng)植入，有效緩解道路坡度，使整個(gè)地塊都有很好的可達(dá)性。道路順應(yīng)地勢(shì)逐漸變化，高差較大處設(shè)置擋墻。場(chǎng)地內(nèi)道路均采用透水磚鋪裝路面。主道寬5.0M，坡度不大于8.0%，滿足消防車坡道設(shè)計(jì)要求。

1.3.4建筑植入：根據(jù)臺(tái)地的分級(jí)合理布置建筑，局部吊半層住宅樓。并結(jié)合道路系統(tǒng)設(shè)置建筑出入口，使整個(gè)區(qū)域的建筑空間關(guān)系更加有機(jī)。

1.4總體功能布局

總體設(shè)計(jì)因地制宜，形成了“一軸兩區(qū)多中心”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。一軸：貫穿整個(gè)地塊的東西向景觀主軸。兩區(qū)：場(chǎng)地通過市政道路和綠地進(jìn)行自然劃分，主要分為花園洋房區(qū)、星級(jí)酒店區(qū)等兩個(gè)分區(qū)，既相互獨(dú)立又有機(jī)聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品的多樣性和差別性。多中心：花園洋房區(qū)設(shè)兩個(gè)入口景觀區(qū)、多個(gè)小廣場(chǎng)區(qū)等開敞空間節(jié)點(diǎn)，加強(qiáng)組團(tuán)的可識(shí)別性和歸屬感，形成豐富多彩的景觀節(jié)點(diǎn)和鄰里空間。星級(jí)酒店區(qū)設(shè)入口廣場(chǎng)前景區(qū)及多個(gè)后花園院落空間，形成內(nèi)外有別、動(dòng)靜分區(qū)的布局特點(diǎn)和觀景節(jié)點(diǎn)。

1.5 交通設(shè)計(jì)

1.5.1 出入口：該住宅區(qū)有2個(gè)主要人行出入口，2個(gè)車行出入口，2個(gè)地下車庫(kù)出入口，盡量做到人車分流。

1.5.2道路組織：車行系統(tǒng)同道路停車系統(tǒng)結(jié)合，并在小區(qū)內(nèi)部設(shè)置環(huán)形健身步道，使小區(qū)內(nèi)居民有一個(gè)安靜、安全、不受干擾的生活休憩環(huán)境。

1.5.3停車：地面泊車與地下停車庫(kù)相結(jié)合。入口區(qū)設(shè)集中地下車庫(kù)，可提供約70個(gè)車位；另還可提供地面車位約45個(gè)，方便了業(yè)主和來訪人員的使用。

1.5.4小區(qū)內(nèi)設(shè)5米寬應(yīng)急消防車道，與市政道路雙向連接，最大縱坡為8%，車行道依山就勢(shì)迂回設(shè)置，由西向東貫穿整個(gè)住區(qū)，在緊急情況下，消防車可以方便地直達(dá)住區(qū)的每幢樓前。同時(shí)與步行景觀走廊相輔相承。既滿足車輛進(jìn)出和消防撲救的要求，也增加了道路與景觀的互補(bǔ)性，達(dá)到了整體形象與均好性的統(tǒng)一。

1.6 景觀設(shè)計(jì)

1.6.1著重體現(xiàn)出依山就勢(shì)的空間層次感，并形成“一軸兩區(qū)多中心”的景觀格局。通過自身庭院和山體借景的相互滲透，讓每個(gè)住戶都擁有良好的景觀視野條件。

1.6.2貫穿整個(gè)地塊東西的景觀主軸對(duì)住區(qū)進(jìn)行了自然環(huán)境的有效分割和聯(lián)系。精心打造的若干個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)和景觀視線通廊，成為整個(gè)環(huán)境設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)。設(shè)計(jì)結(jié)合建筑的布局圍合成一個(gè)個(gè)既相對(duì)獨(dú)立又通透聯(lián)系的景觀園林，其間布置水體、綠地、活動(dòng)場(chǎng)地，形成各節(jié)點(diǎn)最基本的面狀綠化空間。道路兩旁種植一定量的喬木，形成線狀綠化區(qū)域，既豐富景觀視線，又給人們提供遮陰場(chǎng)所。

1.6.3綠化景觀節(jié)點(diǎn)的設(shè)置與道路、庭院緊密聯(lián)系在一起，形成點(diǎn)、線、面結(jié)合的綠化結(jié)構(gòu)體系。營(yíng)造成為一個(gè)綠色生態(tài)之城小鎮(zhèn)，它就像是一個(gè)綠肺，一個(gè)供居民休憩的自然公園，踽踽獨(dú)行其間，教人心清氣爽，豁然開朗。

1.6.4景觀設(shè)計(jì)注重風(fēng)水研究，契合中高端客戶需求，注重樹種的選擇，選擇當(dāng)?shù)靥厣南阏恋葮淠?，?chuàng)造豐富的林蔭道，減低建筑尺度的壓迫感。樹種依道路多段落的種植分類，創(chuàng)造出不同的節(jié)奏感。

2、建筑單體設(shè)計(jì)

2.1.建筑風(fēng)格：根據(jù)定位并結(jié)合區(qū)域景觀需要，建筑采用新中式風(fēng)格，將建筑隱逸在層層的綠色之中，表達(dá)建筑層次感，和不斷超越的人文精神和力量，充分體現(xiàn)了社區(qū)的格調(diào)和高雅。

2.1.1建筑造型：力求有所創(chuàng)新，注重空間滲透與建筑細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)?；▓@洋房區(qū)以3種標(biāo)準(zhǔn)單元型住宅，通過拼合跌落，展開布局規(guī)劃。各單元底層前后設(shè)戶外私家庭院綠地、二～五層設(shè)多功能寬景陽(yáng)臺(tái)，六層設(shè)情景露臺(tái)及陽(yáng)臺(tái)等，能充分滿足不同業(yè)主對(duì)自有空間和私密性的要求。因采用退臺(tái)式坡地建筑，既有層級(jí)的豐富：又節(jié)省土地，創(chuàng)造出親切和諧的鄰里氛圍。立面色彩上采用淺灰色調(diào)為墻面主色調(diào)，在局部運(yùn)用乳白色調(diào)溝勒檐口及窗間墻等，應(yīng)用黑白灰不同材質(zhì)的對(duì)比關(guān)系，形成下穩(wěn)上輕，白色豎線條貫通，向上升騰的高雅氣質(zhì)。精品酒店式公寓以大坡屋頂，中式大木架構(gòu)為外型，采用灰、白、褐色為主色，按中國(guó)式圍合院落的方式布局，內(nèi)庭用中式園林加以豐富，立面細(xì)部處理運(yùn)用虛實(shí)對(duì)比，質(zhì)感對(duì)比，形成豐富而有序的視覺感覺。

2.2 建筑戶型

2.2.1、洋房設(shè)計(jì)：洋房采用標(biāo)準(zhǔn)戶型組合設(shè)計(jì)。方案主要包含A、B、C、D、E等五種標(biāo)準(zhǔn)戶型，以37O-56O建筑面積為主，一房一廳雙陽(yáng)臺(tái)或一房一廳三陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)出小戶型產(chǎn)品的豐富性和多樣性。主要功能空間外形方正、尺度適宜，流線簡(jiǎn)潔，功能齊全，布局合理?？蛷d前有寬景陽(yáng)臺(tái)，后設(shè)空中花園，可遠(yuǎn)眺外景，綠意盡收眼底倍感愜意，盡顯旅游地產(chǎn)居住品質(zhì)。陽(yáng)臺(tái)、空中花園可與一房變多房的多功能改造相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)戶型的較高性價(jià)比；客廳采光通風(fēng)好，陽(yáng)光自然灑落室內(nèi)，清新之風(fēng)徐徐拂面，使戶型設(shè)計(jì)極具吸引力。

2.2.2、洋房采用標(biāo)準(zhǔn)單元型組合設(shè)計(jì)：主要包含I、II、III型等三種標(biāo)準(zhǔn)單元型。I型由一梯兩戶A戶型組合而成；II型由一梯四戶B、C戶型組合而成；III型由一梯四戶D、E戶型組合而成。

3 、結(jié)語(yǔ)

第5篇：高檔小區(qū)景觀設(shè)計(jì)亮點(diǎn)范文

【關(guān)鍵詞】 濱水區(qū)景觀概念規(guī)劃 城市用地 城市結(jié)構(gòu) 城市形態(tài) 城市布局

基金項(xiàng)目：本課題受南京藝術(shù)學(xué)院校級(jí)課題項(xiàng)目資助，項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)：XJ2011017

城市濱水區(qū)是城市中一個(gè)特定的空間地段，指“與河流、湖泊、海洋毗鄰的土地或建筑，城鎮(zhèn)鄰近水體的部分”，城市濱水區(qū)的概念籠統(tǒng)說就是“城市中陸域與水域相連的一定區(qū)域的總稱”，其一般由水域、水際線、陸域三部分組成，因此它既是陸的邊沿，也是水的邊緣。濱水按其毗鄰水體性質(zhì)的不同可分為河濱、江濱、湖濱和海濱。城市濱水空間范圍包括200-300米的水域空間及與之相鄰的城市陸域空間，其對(duì)人的誘致距離為1-2千米，相當(dāng)于步行15-30分鐘的距離范圍。

城市濱水區(qū)是一個(gè)復(fù)雜的綜合體，是自然要素和非自然要素的集合。水體本身是城市重要的生態(tài)自然要素和景觀自然要素；水體駁岸既是城市防洪工程也是市民重要的親水場(chǎng)所；濱水建設(shè)區(qū)是城市極具活力的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、生活的載體和生態(tài)敏感區(qū)域，也是城市重要的形象區(qū)域。濱水地塊由于其功能的混合性、位置的獨(dú)特性，城市濱水區(qū)的景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)不能僅僅從生態(tài)、景觀美學(xué)的角度去研究，更需要結(jié)合城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)，綜合考慮濱河區(qū)域與整個(gè)城市的功能布局、交通組織的等方面的關(guān)聯(lián)，從整個(gè)城市的層面進(jìn)行研究。

本文中的麻城市兩河四岸景觀概念規(guī)劃，其規(guī)劃核心理念就是從整個(gè)城市的規(guī)劃布局、功能定位的角度，運(yùn)用城市經(jīng)營(yíng)理論、城市生態(tài)理論、城市意象理論，合理的安排濱河用地功能、確定濱河的景觀主題，塑造富有活力的濱水新形象。

1、規(guī)劃背景

麻城市位于湖北省東北部、大別山中段南麓、鄂豫皖三省交界處。是武漢城市圈地區(qū)性中心城市、綜合通樞紐。京九鐵路、大廣高速公路與滬漢蓉快速鐵路、滬蓉高速公路四條國(guó)家高等級(jí)主干道在麻城呈“井”字型交匯。

舉水河、桃林河流經(jīng)城區(qū)，是城市重要的天然水體和景觀資源。兩岸濱河地塊，是城市未來重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的區(qū)域。

為了提升城市的形象和品位，傾心打造城市景觀帶和城市亮點(diǎn)，形成高品質(zhì)城市生活區(qū)和旅游休閑區(qū)，麻城市委市政府決定展開舉水河、桃林河“兩河四岸”景觀帶概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)。

規(guī)劃范圍為麻城市舉水河、桃林河城區(qū)段，沿岸200米為核心規(guī)劃范圍，總用地約為20.7平方公里。北至舉水河橋，西南至閔集二橋（規(guī)劃），東至桃林河大橋。

2、基于城市整體定位的規(guī)劃目標(biāo)

研究路徑是“問題研究>規(guī)劃策略”的方式，以問題為導(dǎo)向，通過對(duì)城市整體的發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展方向等專題深入研究，來解決本次景觀概念規(guī)劃的核心問題：

兩河四岸濱河地塊的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)是什么？

兩河四岸濱河地塊的規(guī)劃功能定位是什么？

兩河四岸濱河地塊的開發(fā)強(qiáng)度和時(shí)序如何安排？

兩河四岸濱河地塊的土地價(jià)值如何提升？

以這些問題作為此次概念規(guī)劃的導(dǎo)向，通過研究麻城市整個(gè)城市的發(fā)展戰(zhàn)略、總體目標(biāo)以及對(duì)濱河地塊的功能定位，來確定濱河地區(qū)的未來的發(fā)展方向。

根據(jù)《麻城市城市總體規(guī)劃（2012-2030）》中對(duì)麻城市的定位是：

顯山露水魅力之鄉(xiāng)——麻城市背靠二山，面依一水（舉水河），整體形成山、城、水、林的自然空間格局，具有優(yōu)越的城市環(huán)境與人居品質(zhì)。因此，構(gòu)建山、水、林、城的相互融合的自然生態(tài)格局，建設(shè)山水相映、人與自然和諧共處的綠色生態(tài)城市是首要目標(biāo)。

宜居宜業(yè)人居之地——城市整體功能不斷完善，人居環(huán)境質(zhì)量有一定提升，但存在大量的舊村建設(shè)用地，居住環(huán)境普遍較差，舊城存量土地需要盤活，城市缺乏高品質(zhì)商業(yè)、娛樂設(shè)施和市民活動(dòng)場(chǎng)所。

雙色文化體驗(yàn)之都——城市歷史悠久，自然環(huán)境卓越，著名的革命老區(qū)，旅游資源相當(dāng)?shù)呢S富。但需要完善旅游配套服務(wù)、合理安排游線、差異化的發(fā)展策略和多元化的旅游產(chǎn)品才可以使得麻城在周邊城市激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

交通便捷現(xiàn)代之城——“三高、三鐵”在城市內(nèi)聯(lián)接，麻城迫切需要在新區(qū)建設(shè)和門戶節(jié)點(diǎn)處集中展示城市的形象，提升城市的品質(zhì)。

濱河地區(qū)位于麻城市中心城區(qū)東部，連接著城市中心城區(qū)與東部旅游風(fēng)景區(qū)，是城市未來居住核心區(qū)和景觀門戶地區(qū)，因此此次規(guī)劃目標(biāo)是要打造“城水相依人水親和”麻城濱水活力區(qū)，將地塊建設(shè)成為集居住購(gòu)物、公共服務(wù)、休閑娛樂、生態(tài)旅游等多功能為一體的，展示城市山水風(fēng)貌和城市形象的，可持續(xù)性的現(xiàn)代城市濱水地區(qū)。將濱河地帶塑造成為麻城的“富有活力的宜居之廊、城綠相融的景觀之廊、豐富多彩的休閑之廊、形象鮮明的風(fēng)貌之廊”。

3、基于城市功能優(yōu)化的用地布局

3.1 濱水地區(qū)功能結(jié)構(gòu)

依據(jù)總體規(guī)劃麻城主城區(qū)為“一體兩心兩翼”的結(jié)構(gòu)。舊城片區(qū)和金橋片區(qū)共同構(gòu)成麻城市中心城區(qū)的主體部分，“兩心”為指舊城商貿(mào)服務(wù)中心和金橋綜合服務(wù)中心，“兩翼”中東翼為城東片區(qū)。

城市東擴(kuò)是麻城市發(fā)展的重心之一：跨舉水河?xùn)|進(jìn)，舉水河?xùn)|岸以生活居住、旅游服務(wù)拓展為主；對(duì)舉水河西岸的舊城核心區(qū)的城市功能進(jìn)行更新改造，提升人居環(huán)境質(zhì)量；在舉水河西岸城南新建高檔住宅小區(qū)，并配套相應(yīng)的社區(qū)服務(wù)設(shè)施；河?xùn)|片區(qū)集中分布主題公園、現(xiàn)代生態(tài)觀光園等旅游景區(qū)，建設(shè)以旅游服務(wù)、居住為主，科教、商貿(mào)為輔的綜合片區(qū)。

承接麻城市功能結(jié)構(gòu)與用地布局，濱水區(qū)呈現(xiàn)“兩帶串多點(diǎn)，軸帶相交錯(cuò)”的空間布局（圖1）。結(jié)構(gòu)為“三帶三軸多節(jié)點(diǎn)”——沿河綠色景觀帶；東西向功能軸；多個(gè)功能景觀性節(jié)點(diǎn)。

舉水河西岸濱河綠色景觀帶——以北部多功能商業(yè)、文化休閑服務(wù)帶、南部休閑公園帶以及生態(tài)綠化帶組成西岸的綠色景觀帶。

舉水河?xùn)|岸濱河綠色景觀帶——以北部多功能商業(yè)、旅游服務(wù)帶、生態(tài)綠化帶組成東岸的綠色景觀帶。

桃林河南岸濱河綠色景觀帶——沿岸的生態(tài)綠化帶。

河?xùn)|大道商業(yè)綜合服務(wù)軸

杜鵑大道文化旅游景觀軸

金廣大道濱水生態(tài)景觀軸

多節(jié)點(diǎn)——濱水市民廣場(chǎng)、親水平臺(tái)、濱水商業(yè)中心、濱水文化中心、濱水中心公園等一系列功能景觀節(jié)點(diǎn)。

3.2 濱水地區(qū)規(guī)劃策略

3.2.1 共享——?jiǎng)?chuàng)造連續(xù)共享的濱水公共空間

保證濱水地帶的共享性，利用連續(xù)的公共空間如市民休閑廣場(chǎng)、濱水林蔭步道、城市公園等沿整個(gè)濱水帶布置，保證濱水地區(qū)的共享性。

3.2.2 功能聯(lián)動(dòng)——濱河西岸與中心城區(qū)功能聯(lián)動(dòng)

順應(yīng)主城區(qū)總體功能布局，在舉水河兩岸濱水地塊內(nèi)構(gòu)筑三種不同功能性質(zhì)的功能帶：城市綜合服務(wù)帶，城市開放公園帶，城市生態(tài)綠帶。

城市公共服務(wù)帶位于城區(qū)舊城中心區(qū)的濱河地區(qū)和舉水河?xùn)|岸旅游服務(wù)中心的濱水地段，通過對(duì)現(xiàn)狀不符合規(guī)劃要求的用地進(jìn)行功能置換、建筑改造，植入娛樂休閑、商業(yè)商務(wù)等服務(wù)功能；濱河新建的文化建筑，比如小型展覽館、小行劇場(chǎng)、青少年活動(dòng)中心等；對(duì)濱河地塊內(nèi)現(xiàn)有的散布的區(qū)級(jí)政府行政辦公，予以集中布置；改造自建宅，逐步用現(xiàn)代化小區(qū)取代農(nóng)民自建宅，構(gòu)建城市集辦公、商業(yè)商貿(mào)、文化娛樂為一體的城市濱河綜合服務(wù)帶。

城區(qū)開放公園帶位于為主城區(qū)南部和舉水河?xùn)|岸北部的居住區(qū)的濱河地段，配合相鄰地段的為規(guī)劃居住片區(qū)，開放公園內(nèi)設(shè)置由不同主題，如體育運(yùn)動(dòng)公園、歷史文化園區(qū)、兒童游樂園等打造城市綠色社區(qū)公園水岸。

城市生態(tài)綠帶。位于城市南部發(fā)展預(yù)留區(qū)的濱河地區(qū)，通過水土保持、增加綠植，設(shè)置綠色步行道等方式打造濱河的生態(tài)綠色廊道。

3.2.3 強(qiáng)化公共服務(wù)功能土地混合利用

對(duì)舊城建成區(qū)不符合規(guī)劃的用地進(jìn)行功能置換，植入商業(yè)服務(wù)和文化娛樂的功能、增加包括城市廣場(chǎng)、公園綠地等，建立商住混合、商辦混合的那個(gè)混合用地模式，迅速的改善城市形象。新區(qū)居住組團(tuán)，低層、多層、小高層住宅混合布局，將水景、綠地引入居住地塊內(nèi)部，改善城市居住品質(zhì)。

4.基于城市活力塑造的景觀設(shè)計(jì)

4.1 綠色景觀系統(tǒng)構(gòu)建

綠色景觀系統(tǒng)利用現(xiàn)有水網(wǎng)、路網(wǎng)兩側(cè)設(shè)計(jì)綠化帶，構(gòu)建水路網(wǎng)綠廊生態(tài)模式。引綠入城、引水入城、水綠交融，結(jié)合城市公園、廣場(chǎng)的設(shè)置、綠色步行系統(tǒng)的開設(shè)、建筑的布局，強(qiáng)調(diào)東西向綠色景觀的滲透，使得濱河的每個(gè)地塊都可以與河岸取得直接的聯(lián)系，最大限度的滿足城市人群觀河、親水的需求。

4.2 發(fā)掘城市特色要素營(yíng)造獨(dú)特景觀效果

凸顯水體要素：對(duì)河堤岸進(jìn)行改造，利用舉水河水位季節(jié)性落差大，在堤外設(shè)置不同標(biāo)高的親水平臺(tái)或道路，構(gòu)建可淹沒的水體景觀，滿足不同季節(jié)的親水觀景的需要，提供多元化的親水體驗(yàn)。保持支流水流通常，維持城市排洪功能，沿河設(shè)置綠化景觀帶，結(jié)合市民較為集中的地點(diǎn)設(shè)置廣場(chǎng)/公園的等。地塊內(nèi)池塘滿布，郊野的池塘盡量保持原生態(tài)；村莊內(nèi)部的池塘，對(duì)周邊建筑進(jìn)行整治增加綠化植被，或設(shè)置成親水廣場(chǎng)、公園使之成為村民的公共活動(dòng)場(chǎng)所。舉水河堤頂現(xiàn)狀比周邊基地高2至4米，堤岸提供了較高的觀水景觀視線，同時(shí)堤岸也阻礙了人們更為便捷地到達(dá)濱河區(qū)。規(guī)劃在重要的景觀節(jié)點(diǎn)、景觀視域較好的區(qū)域設(shè)立廣場(chǎng)、坡道，用建筑共構(gòu)、建筑底層架空等形式解決上述矛盾。

營(yíng)造歷史古跡點(diǎn)的氛圍：麻城市孝感鄉(xiāng)是我國(guó)古代著名的移民之鄉(xiāng)，“湖廣填四川”中祖輩多來自麻城。舉水河的古河道旁，現(xiàn)存有一個(gè)古渡口的遺址，需要善加保存，深度挖掘移民文化，可設(shè)置成麻城的文化公園，展現(xiàn)城市文化內(nèi)涵。

特色植物的保護(hù)和利用：保護(hù)和利用現(xiàn)狀良好的植被，增加特色植被，營(yíng)造特色植被為景觀的道路、廣場(chǎng)等。

現(xiàn)有廠區(qū)建筑的改造策略：中心城區(qū)內(nèi)尚有許多工業(yè)廠房，按照總體規(guī)劃的要求工業(yè)廠區(qū)需要撤出舊城中心區(qū)，本次景觀概念規(guī)劃設(shè)計(jì)中對(duì)現(xiàn)有主城區(qū)內(nèi)的廠區(qū)建筑進(jìn)行梳理，對(duì)建筑良好、具有歷史意義的廠房進(jìn)行保留，內(nèi)部功能予以置換，由工業(yè)轉(zhuǎn)化成商業(yè)商貿(mào)、文化娛樂用途，打造舊城的商貿(mào)服務(wù)中心。如老啤酒廠地塊整體功能置換后，規(guī)劃為城北的居住片區(qū)中心，由濱水的城市廣場(chǎng)、餐飲、娛樂、商業(yè)服務(wù)等多重功能為一體。

濱河慢行系統(tǒng)的安排：濱河慢行系統(tǒng)可供市民步行、慢跑和騎自行車。濱河慢行道貫穿各個(gè)主要的功能區(qū)，是一個(gè)完善的步行系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)。主要形式為濱河步行道、濱水步行道、特色步行街區(qū)、地塊內(nèi)步行道、郊野自行車道多種等形式。步行系統(tǒng)布置在濱河綠化帶、濱河公園內(nèi)，緊密聯(lián)系城市的服務(wù)中心、城市廣場(chǎng)、濱水空間，滿足人們的旅游、休閑、生活、工作的需要。郊野自行車道利用現(xiàn)有的河堤和村莊之間的道路改造而成，便于市民游覽、觀賞濱河郊野風(fēng)光。

4.3 提煉公園主題營(yíng)造樂活城市

舉水河西岸城市濱水公園規(guī)劃以城市文化為主題，結(jié)合設(shè)置麻城文化中心、展覽中心，構(gòu)建歷史風(fēng)貌、城市剪影、城市水文化、城市美食等層次、多主題的休閑長(zhǎng)廊，同時(shí)加強(qiáng)濱水公園與周邊居住社區(qū)的聯(lián)系，在居住社區(qū)中心集中設(shè)置休閑體育廣場(chǎng)供市民享用，提高居住環(huán)境品質(zhì)，打造樂活城市新濱江。

結(jié)語(yǔ)

麻城市兩河四岸濱水地區(qū)是麻城市規(guī)劃高品質(zhì)居住、高端生態(tài)旅游、休閑、商業(yè)服務(wù)集中的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，是未來城市的樂活新區(qū)。麻城市兩河四岸濱水景觀概念設(shè)計(jì)的范圍為河道兩側(cè)500米的范圍，涵蓋包括是濱河的50米范圍內(nèi)的限建區(qū)，以及50米外的嚴(yán)格控制建設(shè)區(qū)和控制協(xié)調(diào)建設(shè)區(qū)，必然需要立足于完善城市功能、延續(xù)城市空間結(jié)構(gòu)、提升城市環(huán)境品質(zhì)基礎(chǔ)上，對(duì)該地塊的功能分區(qū)、用地性質(zhì)、空間形態(tài)、景觀主題進(jìn)行規(guī)劃。

濱水區(qū)的景觀概念規(guī)劃一直是熱點(diǎn)，且城市濱水景觀規(guī)劃項(xiàng)目的用地范圍尺度大、功能復(fù)合、空間形態(tài)多變，因此濱水區(qū)景觀規(guī)劃也是景觀設(shè)計(jì)中最富有挑戰(zhàn)性的一類，它的規(guī)劃對(duì)象既包括水域的、水陸交接的和陸地上的，需要綜合運(yùn)用景觀生態(tài)學(xué)、景觀場(chǎng)地規(guī)劃等核心知識(shí)，同時(shí)學(xué)習(xí)從城市規(guī)劃的角度來審視問題，可以幫助我們?cè)诰坝^規(guī)劃中對(duì)地塊更加合理而準(zhǔn)確的定位，最終創(chuàng)造出更舒適宜居的生活環(huán)境。

參考文獻(xiàn)

第6篇：高檔小區(qū)景觀設(shè)計(jì)亮點(diǎn)范文

關(guān)鍵詞：社區(qū)商業(yè)；選址；區(qū)位

中圖分類號(hào)：F292

一、引言

社區(qū)商業(yè)在我國(guó)城市化進(jìn)程與經(jīng)濟(jì)生活中扮演著重要的角色，關(guān)系到“社會(huì)和諧”，“環(huán)境宜居”，“生活保障”的大事。隨著我國(guó)城市人口的增多和居民生活的日益改善以及大量新建社區(qū)的興起，引導(dǎo)和發(fā)展社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為一項(xiàng)重要的民生工程，越來越受到政府的支持和社會(huì)的廣泛關(guān)注。在未來十年里，新型城鎮(zhèn)化成為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)。，住房是大部分家庭儲(chǔ)蓄的目標(biāo)和消費(fèi)的熱點(diǎn)。反觀當(dāng)前城市社區(qū)，社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀不是很樂觀，主要表現(xiàn)：從布局上，缺乏理性的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃，商業(yè)建設(shè)滯后等問題不少。就拿廣州來看，在一些老舊城區(qū)，由于歷史和市政規(guī)劃的多重原因，社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施不夠齊全。在新的住宅片區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不到位，缺乏商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配置，給入住居民帶來不便。在本文中，以理論結(jié)合實(shí)例，來解析社區(qū)商業(yè)中心的選址問題。

二、新型城鎮(zhèn)化與社區(qū)商業(yè)中心的興起

本部分從以下三方面作以介紹。

（一）新型城鎮(zhèn)化與社區(qū)商業(yè)中心的內(nèi)涵

社區(qū)商業(yè)是一種服務(wù)于社區(qū)居民，以便民、利民為宗旨，為了滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)的屬地型商業(yè)，追求人與自然、人與社區(qū)的和諧。社區(qū)商業(yè)是新型城鎮(zhèn)化的一個(gè)重要組成部分，它是相對(duì)于鄰里型商業(yè)、區(qū)域型商業(yè)和城市型商業(yè)這三種商業(yè)形態(tài)而言的，其在服務(wù)的商圈范圍、提供的商品種類、規(guī)模的大小等方面都介于鄰里型商業(yè)和區(qū)域型商業(yè)之間。社區(qū)商業(yè)的基本功能包括滿足社區(qū)居民的購(gòu)物需求、休閑娛樂需求、服務(wù)需求等。

（二）國(guó)外社區(qū)商業(yè)基本經(jīng)驗(yàn)

在進(jìn)行社區(qū)商業(yè)中心選址研究之前，我們先來了解一下國(guó)外的社區(qū)商業(yè)的發(fā)展情況。在了解這些情況之后，我們找出其中的不足之處，社區(qū)商業(yè)在國(guó)外已經(jīng)很常見，大概占國(guó)家商業(yè)總額的60%左右。

1.歐美的社區(qū)商業(yè)中心

歐美國(guó)家較盛行超大型社區(qū)商業(yè)。例如：著名的深海購(gòu)物廣場(chǎng)（Bluewater Shopping Park），近14萬(wàn)平方米，近60家國(guó)際零售商入駐，分布著300多家商鋪，當(dāng)中包含了200多家專賣店、50多家餐飲店和酒水廳、14個(gè)電影放映室、5家大百貨店等，供周邊1小時(shí)汽車車程內(nèi)的民眾逛街和購(gòu)物。

美國(guó)的社區(qū)商業(yè)中心特點(diǎn)之一是以主題吸引人，例如以一家大型百貨連鎖超市為主，周邊引進(jìn)品牌店；特點(diǎn)之二是與周圍的娛樂文化設(shè)施結(jié)合，組成小團(tuán)體，由眾多小塊的消費(fèi)團(tuán)體組成一個(gè)超大的消費(fèi)空間。

2.日本的社區(qū)商業(yè)中心

日本的社區(qū)商業(yè)主要以“商業(yè)街協(xié)同組合”的形式呈現(xiàn)。如東京都神樂坂商業(yè)街，步行街約長(zhǎng)200米，兩側(cè)有近300家店鋪，以超市、便利店、品牌店鋪以及雜貨鋪等為主，以健身房、酒水店、美容美甲店、音像店、銀行等為輔。

3.新加坡的社區(qū)商業(yè)中心

新加坡社區(qū)商業(yè)主要以“鄰里中心”的形式呈現(xiàn)，是國(guó)家和政府配置的。新加坡社區(qū)會(huì)先分析社區(qū)的容量和消費(fèi)量，然后據(jù)居民人口規(guī)模、消費(fèi)能力、消費(fèi)行為偏好等配備相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施。一般不以盈利為主要目的，只在打造社區(qū)生活服務(wù)中心，為小區(qū)用戶供應(yīng)商品和服務(wù)。

（三）國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)中心業(yè)態(tài)集聚

國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)主要有三種模式。

1.社區(qū)商業(yè)中心型

集多功能為一體，其業(yè)態(tài)包括：大型連鎖超市，大型百貨商店，價(jià)值飲食、健身中心、美甲美發(fā)等休閑設(shè)施，銀行、繳費(fèi)網(wǎng)點(diǎn)等線上線下服務(wù)設(shè)施，兒童游樂園、書店等文化娛樂設(shè)施，語(yǔ)言培訓(xùn)、技能教育等培訓(xùn)設(shè)施。這些不同業(yè)態(tài)的店鋪組合，形成強(qiáng)大的吸引力，吸引著周邊十幾公里約十幾萬(wàn)人的民眾。

2.社區(qū)小型店集結(jié)型

通常分布在規(guī)模較小或者離城區(qū)大型商業(yè)中心比較遠(yuǎn)的社區(qū)，抑或著此社區(qū)已經(jīng)有了大型的百貨商場(chǎng)或連鎖超市。它包含的業(yè)態(tài)與上一種類型包含的業(yè)態(tài)差不多，只不過規(guī)模和店型會(huì)稍有壓縮，業(yè)態(tài)沒那么齊全。這種類型商業(yè)中心服務(wù)的范圍約為10分鐘步行路程范圍內(nèi)，服務(wù)人口5萬(wàn)人左右。

3.純商業(yè)街模式

規(guī)模較小，純商業(yè)街多以便利店呈現(xiàn)，滿足的主要是本社區(qū)住戶；規(guī)模較大后，會(huì)向外延伸商業(yè)業(yè)態(tài)，除了服務(wù)本小區(qū)消費(fèi)者以外，餐飲店、健身中心、美容美發(fā)中心等業(yè)態(tài)也具備服務(wù)更大范圍消費(fèi)者的功能。

以上三種形式為新型城鎮(zhèn)化社區(qū)商業(yè)發(fā)展提業(yè)支撐。在社區(qū)商業(yè)發(fā)展的過程中，選址會(huì)直接影響到其未來的繁榮程度和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，而且這個(gè)問題在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)是無法改變的。在此基礎(chǔ)上，我們進(jìn)一步分析新型城鎮(zhèn)化社區(qū)商業(yè)中心區(qū)位選擇。

三、新型城鎮(zhèn)化社區(qū)商業(yè)中心區(qū)位分析

本部分從以下四個(gè)方面作以介紹。

（一）社區(qū)商業(yè)中心選址提高城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展質(zhì)量

社區(qū)商業(yè)中心是群眾生活的社區(qū)客廳，是一個(gè)社區(qū)乃至區(qū)域的形象代表。正如大家知道的，沒有工業(yè)的發(fā)展就沒有城鎮(zhèn)的形成與發(fā)展，那么沒有城鎮(zhèn)的興起與發(fā)展，就沒有社區(qū)，沒有社區(qū)，社區(qū)商業(yè)也就無從談起?？梢赃@么說，城鎮(zhèn)化和社區(qū)商業(yè)是相輔相成的，一方面，新型城鎮(zhèn)化是社區(qū)商業(yè)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)，另一方面，社區(qū)商業(yè)的興起和發(fā)展是新型城鎮(zhèn)化的催化劑和劑。每一次商業(yè)形態(tài)的革新，都會(huì)與相應(yīng)的城鎮(zhèn)形態(tài)的變化一同出現(xiàn)。未來十幾年乃至幾十年，一座城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展程度，與未來這個(gè)城市城鎮(zhèn)化發(fā)展程度絕對(duì)是直接相關(guān)的。而社區(qū)商業(yè)成為城市生活形態(tài)重要的構(gòu)成部分，也是遲早的事。

迄今為止，國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)開發(fā)不過三五年，如今正是社區(qū)商業(yè)大有可為的最佳時(shí)機(jī)，如因地制宜，巧立中心，相比已經(jīng)發(fā)展比較成熟的城市中心的商業(yè)中心，必會(huì)投資少、見效快、收益高，極大地推動(dòng)我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

（二）社區(qū)商業(yè)中心選址的宏觀區(qū)位影響因素

影響因素主要有以下四個(gè)。

1.地理?xiàng)l件

地形對(duì)商業(yè)中心的選址影響是巨大的 。首先，.商業(yè)中心坐落的方位。地勢(shì)會(huì)對(duì)商業(yè)中心的風(fēng)向、采光條件等造成影響，也會(huì)影響客流量。比如說如果商業(yè)中心的建筑選址是與地面在同一水平面上的，那么就要比選址在高出地面和道路一些距離的地方要更有利于消費(fèi)者的進(jìn)出，包括車輛的停放、貨物的運(yùn)送等都會(huì)受其影響而降低或增加成本。當(dāng)因?yàn)樽饨?、先來后到等因素造成無法選擇在與地面持平的地方設(shè)立店鋪的時(shí)候，可以采用各種方式如設(shè)立大標(biāo)牌、裝飾出彩、粉刷亮麗、音樂燈光等方式來吸引消費(fèi)者的關(guān)注。再比如北方的商業(yè)中心建筑選址最好是坐北朝南，這樣的話會(huì)有利于采光。尤其是一些比較大型的商業(yè)中心，更需在區(qū)域風(fēng)向上多做研究，以保證高的客流量下的通風(fēng)順暢。其次，走向與地勢(shì)。地形條件很大程度上會(huì)決定客流的走向，那么商業(yè)中心的選址就要順應(yīng)客流的走向來設(shè)立，而不是設(shè)立在人流走向少的那一方。還有我國(guó)的交通是右行的，那么商業(yè)中心的入口最好就選在右手方或者斜右側(cè)，便于社區(qū)消費(fèi)者進(jìn)出。

2.政治因素

一方面，國(guó)家與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃。政局穩(wěn)定，社區(qū)和諧，是社區(qū)商業(yè)開發(fā)的前提，另外如城市副中心開發(fā)策略，街道規(guī)劃，鐵路、高速通道建設(shè)規(guī)劃，社區(qū)所處區(qū)域的未來發(fā)展規(guī)劃等，都會(huì)對(duì)社區(qū)商業(yè)產(chǎn)生非常大的影響，所以應(yīng)該對(duì)市政規(guī)劃進(jìn)行深入了解，預(yù)知城市及區(qū)域發(fā)展方向及動(dòng)態(tài)，順應(yīng)國(guó)家及區(qū)域規(guī)劃發(fā)展的潮流和趨勢(shì)。另一方面，法律法規(guī)。國(guó)家有關(guān)于建筑、貿(mào)易、公共設(shè)施等方面的法律條文設(shè)定，區(qū)域也有區(qū)域性的法規(guī)與管制約束，在社區(qū)商業(yè)中心選址之前，開發(fā)商與社區(qū)都需對(duì)其作深入的研究與熟悉，對(duì)比商業(yè)開發(fā)的規(guī)劃，必要時(shí)候請(qǐng)教法律顧問，萬(wàn)勿觸及法律法規(guī)的紅線，以免得不償失。除此之外如國(guó)家及區(qū)域的一些稅收政策等也直接影響著社區(qū)商業(yè)開發(fā)的利潤(rùn)。

3.屬地居民收入水平

屬地居民收入程度直接決定了區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的購(gòu)買力，對(duì)社區(qū)居民的商業(yè)中心來說，選擇于哪個(gè)社區(qū)內(nèi)設(shè)立，包括選址的規(guī)模、租金、客流量、停車場(chǎng)預(yù)設(shè)大小等各方是直接相關(guān)的。若選址的租金過高、客流較少，區(qū)域居民收入水平與商業(yè)中心規(guī)模不符，達(dá)不到相應(yīng)的購(gòu)買力，那么選址就是失敗的。

4.社區(qū)歷史文化傳承

任何商業(yè)中心的選址需以尊重城市和區(qū)域的歷史文化背景為前提。文化氛圍和歷史沿革會(huì)影響著這一區(qū)域內(nèi)人群的消費(fèi)理念。例如教師小區(qū)和企業(yè)小區(qū)的消費(fèi)偏好是不一樣的，普通群眾社區(qū)與居民以回族為主的社區(qū)的消費(fèi)習(xí)慣和理念也大有不同，南方北方的社區(qū)的業(yè)態(tài)比例也該是區(qū)分的。在社區(qū)商業(yè)中心設(shè)立之前應(yīng)對(duì)區(qū)域及社區(qū)興起的原因、發(fā)展背景、歷史沿革、傳統(tǒng)習(xí)俗做深入地調(diào)查分析，再加之對(duì)居民的民族、宗教、年齡、職業(yè)、來源等有一個(gè)大概的把握，追求在尊重歷史文化背景前提下的商業(yè)利潤(rùn)的獲得，記住鄉(xiāng)愁，這也順應(yīng)了新型城鎮(zhèn)化的要求。

（三）社區(qū)商業(yè)中心定址中觀影響因素

影響因素主要有以下五個(gè)。

1.區(qū)域設(shè)施及配套

社區(qū)商業(yè)在選址之前要充分了解城市及區(qū)域設(shè)施的分布情況、規(guī)模大小、數(shù)量多少、以及短期和長(zhǎng)期的規(guī)劃發(fā)展等，如學(xué)校、政府公務(wù)機(jī)關(guān)、大型圖書館、醫(yī)院、公園、大型演出場(chǎng)地等設(shè)施對(duì)社區(qū)商業(yè)的影響是巨大的。

2. 商圈范圍大小

商圈考慮是指對(duì)商圈的構(gòu)成、特點(diǎn)和影響商圈規(guī)模變化的各種因素進(jìn)行綜合性的分析。對(duì)社區(qū)商業(yè)中心來講，商圈分析有利于構(gòu)建“一分鐘“服務(wù)圈。商圈劃定有助于合理選擇店址，配置業(yè)態(tài)，在符合設(shè)址原則的條件下，確定適宜的設(shè)址地點(diǎn)；有助于商家制定市場(chǎng)開拓目標(biāo)，明確哪些是本社區(qū)商業(yè)中心的基本顧客群和潛在顧客群，不斷擴(kuò)大商圈范圍；有助于有效地進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，合理業(yè)態(tài)分工，在掌握商圈范圍內(nèi)客流來源和客流類型的基礎(chǔ)上，開展有針對(duì)性的營(yíng)銷。依據(jù)三級(jí)商圈理論：核心商圈，次級(jí)商圈和邊緣商圈。不同層級(jí)商圈吸納的顧客量是不一樣的，商圈的層級(jí)劃分對(duì)選址的影響主要表現(xiàn)在不同子業(yè)態(tài)和店鋪的具體設(shè)立位置（見圖1）。

3.交通便利通達(dá)

從以下四個(gè)方面來考量。

一是交通耗時(shí)。綜合社區(qū)及區(qū)域的人口分布和面向的消費(fèi)者來考量，消費(fèi)者會(huì)因?yàn)樵诼飞匣ㄙM(fèi)的時(shí)間有不同而對(duì)商業(yè)中心有不同的心理尺度。 一般來說，社區(qū)商業(yè)中心的選址應(yīng)處于居民步行二十分鐘之內(nèi)，如若超出了步行二十的范圍，則很難激起社區(qū)居民長(zhǎng)期經(jīng)常性地購(gòu)買欲望。

二是交通道路。應(yīng)選擇道路平坦，寬闊，及多條道路的匯集路口。

三是交通方式。如地鐵、公交、汽車等交通方式，商業(yè)中心的選址需考量消費(fèi)者出行的便利程度，所以靠近地鐵和公交車站，靠近大型停車場(chǎng)等均為優(yōu)良的選址條件。

四是自然障礙。作為社區(qū)的商業(yè)中心來說，盡量避開如山壑、湖泊、林木、沙丘、坑洼等。

4.消費(fèi)能力

一是消費(fèi)群體規(guī)模。任何商業(yè)中心的選址都應(yīng)預(yù)先考查附近社區(qū)人口數(shù)量，以大致商業(yè)中心的消費(fèi)者數(shù)量，直接影響著商業(yè)中心的體量、業(yè)態(tài)、規(guī)模和容量。

二是消費(fèi)群體年齡及職業(yè)：消費(fèi)者群體的年齡和職業(yè)影響著商業(yè)中心的業(yè)態(tài)選擇、品類確定和風(fēng)格定位。

三是消費(fèi)群體收入水平及消費(fèi)檔次：附近消費(fèi)群體的收入水平直接決定了商業(yè)中心的檔次定位。

四是消費(fèi)習(xí)慣及出行方式：消費(fèi)出行方式影響著商業(yè)中心的配套設(shè)施如停車場(chǎng)等的體量，以及對(duì)交通通達(dá)性地考查。

5.競(jìng)爭(zhēng)狀況

俗話說知己知彼，百戰(zhàn)不殆。任何商業(yè)中心的正確選址，都建立在對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的充分了解前提上，社區(qū)商業(yè)中心選址也不例外。通過對(duì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者的分析，把握競(jìng)爭(zhēng)者的分布狀況、規(guī)模大小、產(chǎn)品構(gòu)成、消費(fèi)者定位、定價(jià)結(jié)構(gòu)等，為正確選址有極大的借鑒和引導(dǎo)意義。

一是要了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的地址分布。研究同區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量、分布狀況，有利于確定此社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)該采取那種戰(zhàn)略來經(jīng)營(yíng)，如是避開競(jìng)爭(zhēng)者還是趨近競(jìng)爭(zhēng)者。

二是要了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手規(guī)模。對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的規(guī)模和營(yíng)業(yè)額進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和分析。從而社可以對(duì)比和定位社區(qū)商業(yè)最適宜的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。

三是要了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的消費(fèi)者定位。這作為社區(qū)商業(yè)所要針對(duì)的消費(fèi)人群的借鑒和對(duì)比，從而準(zhǔn)確把握消費(fèi)者人群的定位，進(jìn)而對(duì)商業(yè)中心選址的精準(zhǔn)性提供依據(jù)。

四是要了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品構(gòu)成與價(jià)位。作為社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與定價(jià)的依據(jù)之一，為社區(qū)商業(yè)中心選擇一個(gè)進(jìn)出貨空間布局合理、規(guī)模定位精準(zhǔn)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費(fèi)人群匹配度高的地址提供依據(jù)。

宏觀因素很大程度上決定了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展前景。在考慮選址問題時(shí)，首先應(yīng)該考慮的就是屬地內(nèi)的宏觀因素。在考慮宏觀區(qū)位選址因素的同時(shí)，也不可忽視的是社區(qū)商業(yè)選址的微觀因素，它們同樣對(duì)于選址有著重大的影響，把握區(qū)域和社區(qū)的微觀選址因素，對(duì)社區(qū)商業(yè)選址因地制宜，有著極大的幫助。而且往往選址的微觀因素與宏觀因素是密不可分，連為一體的，在真正選址的時(shí)候也是不可避免地需深入考量，不過由于本文重點(diǎn)分析社區(qū)商業(yè)的宏觀選址因素，因此微觀選址因素就簡(jiǎn)單的分析一下，不作大篇幅闡述，下邊我們來看看微觀因素是如何影響選址進(jìn)而影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的。

（四）社區(qū)商業(yè)中心微觀配置功能考慮因素

社區(qū)商業(yè)中心功能選擇：購(gòu)物功能――提供主、副食品、生活日用品；綜合服務(wù)功能――社區(qū)居民理發(fā)、洗衣、服裝加工以及彩擴(kuò)等在社區(qū)內(nèi)完成； 家政服務(wù)功能――社區(qū)能幫助居民雇用小時(shí)工、請(qǐng)保姆和家教等；餐飲服務(wù)功能――提供早餐、正餐和滿足學(xué)生、老年人用餐；修理服務(wù)功能――日常用品修理的需要；再生資源回收功能――社區(qū)能幫助居民回收廢舊物品等（見圖2）。

（五）社區(qū)商業(yè)中心招商需考慮的主要因素

招商對(duì)象不僅對(duì)社區(qū)商業(yè)規(guī)模、門店設(shè)置、停車位設(shè)置等有影響，更重要的是它影響著社區(qū)商業(yè)的租金預(yù)算、消費(fèi)者定位、空間布局等，這就對(duì)商業(yè)中心的選址作出了不同要求。

1.租金承受力

租金的高低也很大程度上決定著商業(yè)中心的設(shè)立是否能夠正常盈利，以及盈利的多少。租金過低的區(qū)域一般為消費(fèi)水平略低的區(qū)域，但若租金過高，社區(qū)商業(yè)就得考慮對(duì)盈利的影響程度。

2.停車便利性

停車條件是許多消費(fèi)者出行購(gòu)物非常關(guān)注的因素，對(duì)社區(qū)商業(yè)中心能否輻射更大范圍的居民起著重大的影響。

3.進(jìn)貨空間

有足夠的區(qū)域留給進(jìn)貨空間，使其匹配商業(yè)中心規(guī)模、保證貨物進(jìn)出通暢，是社區(qū)商業(yè)選址一項(xiàng)重要的考量因素。

4.投資限額

以精確計(jì)算后的營(yíng)業(yè)額結(jié)合社區(qū)商業(yè)面積來確定，這直接決定了商業(yè)中心選址的區(qū)位優(yōu)劣。

5.員工來源

員工的數(shù)量、來源、居住及交通方式，對(duì)社區(qū)商業(yè)中心區(qū)位與規(guī)模的定位，不起決定性作用，但也有影響。

以上是進(jìn)行一般選址研究時(shí)必須要考慮的因素，也許還有我沒有考慮到的因素，有些因素也需要結(jié)合實(shí)際社區(qū)的情況來分析，下面我們就以鳳凰城為例，應(yīng)用以上宏觀因素，綜合對(duì)社區(qū)商業(yè)選址做一個(gè)分析。

四、廣州鳳凰城社區(qū)商業(yè)中心實(shí)例

本部分從四方面作以介紹。

（一）鳳凰城社區(qū)商業(yè)中心分析

本部分從兩方面作以介紹。

1.基本情況

鳳凰城社區(qū)商業(yè)中心位于鳳凰城交通中心，規(guī)劃戶數(shù)約3100戶。社區(qū)內(nèi)商用物業(yè)約55000m2。其它少部份分別位于東門商業(yè)街18000m2和鳳馨苑裙樓底商8800m2?；厩闆r見表1。

2 .SWOT分析

具體見表2。

（二）鳳凰城社區(qū)商業(yè)中心配置

本部分從兩方面加以介紹。

1.設(shè)施配置

鳳凰城主入口的商業(yè)中心是社區(qū)商業(yè)最主要的部分。它位于小區(qū)主入口，緊鄰首期住宅組團(tuán)，包括了小區(qū)其他主要生活配套（交通中心、文化廣場(chǎng)、康體中心、兒童活動(dòng)中心、園林泳池、商業(yè)街、肉菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)療門診部、“荔枝文化村”主題樂園等）。商業(yè)中心的形狀類似一個(gè)在一端開口的橢圓形，橢圓形內(nèi)部為鳳凰城的交通中心，商鋪沿橢圓形商業(yè)廣場(chǎng)的內(nèi)弧線分布。值得一提的是，鳳凰城的交通中心設(shè)置有多條開往廣州市區(qū)以及增城新塘的屋村巴士線路以及小區(qū)內(nèi)十多條穿梭巴士線路，是整個(gè)項(xiàng)目人流最集中的地方。

隨著鳳凰城由南往北開發(fā)，“東門”逐漸成為小區(qū)另外一個(gè)重要的出入口，而且項(xiàng)目自身配套的中英文學(xué)校緊鄰東門商業(yè)街。東門商業(yè)街比商業(yè)中心商業(yè)街的規(guī)模大，共有200多家商鋪。它是由分布在通往東門的車流主干道兩側(cè)的聯(lián)排“商墅”連接而成。“商墅”首層為商鋪，二層至四層為一棟別墅住宅。東門商業(yè)街為雙向兩車道，所有商鋪都是街鋪。

2.功能分區(qū)

上述兩個(gè)社區(qū)商業(yè)街的布局，可謂主次相輔、各具特色。集中型的商業(yè)中心有利于增強(qiáng)商業(yè)氛圍，而沿著小區(qū)的主要交通流線延伸的東門商業(yè)街則使部分小區(qū)業(yè)主就近購(gòu)物消費(fèi)，生活更便利。因此，這兩個(gè)商業(yè)配套相得益彰。

（三）區(qū)位選址

鳳凰城的社區(qū)商業(yè)宏觀及中觀選址主要從以下幾個(gè)方面來分析。

1.地理分布

商業(yè)中心位于鳳凰城的西南角，是小區(qū)的正門。地勢(shì)平坦開闊，與路面平行，位于社區(qū)入口的右手方和廣園快速路的右手方，順應(yīng)車輛和人行的走勢(shì)。地勢(shì)十分優(yōu)越，這樣一來，無論是從社區(qū)正門進(jìn)入鳳凰城的人，還是從社區(qū)東門出行進(jìn)廣州城區(qū)的車輛，都會(huì)經(jīng)過此商業(yè)街，十分有利于增加車輛行人的注目和消費(fèi)。

由于鳳凰城體量巨大，住戶群龐大，而東門也是中部及北部社區(qū)的主要進(jìn)出口之一，因此東門商業(yè)街的設(shè)置正好彌補(bǔ)了如此龐大的社區(qū)中部及北區(qū)的商業(yè)空缺，取東北、東南和西部社區(qū)的人流匯集口設(shè)立，與正門的主商業(yè)區(qū)互補(bǔ)，相得益彰。

2.城市及社區(qū)背景

在廣州的城市發(fā)展歷史中，經(jīng)歷了重點(diǎn)發(fā)展西部和南部的過程，那么按照目前的城市規(guī)劃來看，拓展北部和東部區(qū)域是廣州的下一步規(guī)劃策略。2011年年底，廣州市第十次黨代會(huì)做出對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)和功能布局的新的構(gòu)建設(shè)想，其中就三個(gè)城市副中心的大力構(gòu)建：花都、從化、增城，而鳳凰城恰恰處于廣州重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的增城區(qū)。

同時(shí)，知識(shí)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)也是廣州這幾年重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，而現(xiàn)在這一產(chǎn)業(yè)的打造正在往增城不斷延伸。政策的支持代表著資金的注入與人口的涌入，隨著廣惠、廣河高速的開通，鳳凰城所處的區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、人文位置會(huì)越來越凸顯出來，商業(yè)開發(fā)的價(jià)值也就隨之凸顯，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，也是隨之而來的。

3.區(qū)域配套設(shè)施

第一，“東拓”為鳳凰城社區(qū)商業(yè)提供了大量的政策支持，帶來了大量的開發(fā)商、供應(yīng)商、品牌注入、消費(fèi)群體和中小企業(yè)的注目，同時(shí)，周邊的交通體系和城市配套設(shè)施也有大的提升。

第二，商業(yè)中心處于鳳凰城整個(gè)小區(qū)配套最集中的區(qū)域，與其他大型社區(qū)配套為鄰， 交通中心、文化廣場(chǎng)、菜市場(chǎng)、物業(yè)管理中心、康體中心、大型園林泳池、兒童活動(dòng)中心等。

第三，沿著通往小區(qū)次出口“東門”的東門商業(yè)街，形成小區(qū)的另一個(gè)商業(yè)片區(qū)，該商業(yè)街鄰近項(xiàng)目自身配套的中英文學(xué)校。這些為商業(yè)街提供了大量的配套設(shè)施。

4.交通通達(dá)

商業(yè)街緊靠廣深高速、廣惠高速、107國(guó)道、廣園快速路，來往十分便捷。從商業(yè)街驅(qū)車到廣州天河中央商務(wù)區(qū)只用不到半小時(shí)，且擁有一個(gè)每天300多班次的獨(dú)立交通樞紐，可以極為快捷地通達(dá)珠三角的各大城市，也與城區(qū)各大交通樞紐連接。

商業(yè)中心和東門商業(yè)街，一個(gè)選址于社區(qū)的配套設(shè)施和公共服務(wù)集中地，一個(gè)選址于小區(qū)的主要出入口之一，人流非常密集，十分有利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。

商業(yè)中心與交通中心融為一體，社區(qū)居民不論是出入小區(qū)都必須經(jīng)過商業(yè)中心；而東門商業(yè)街位于社區(qū)北部、鄰近中英文學(xué)校以及小區(qū)東門、連接廣園東，一來交通便利，二來方便小區(qū)北部各組團(tuán)業(yè)主就近消費(fèi)。

商業(yè)中心充分利用了社區(qū)東門沿線日漸增多的車流人流，順應(yīng)人流方向，進(jìn)行合理的規(guī)劃，構(gòu)建了方便、快捷、利民的交通網(wǎng)圖。

5.覆蓋商圈范圍

見圖3，鳳凰城的商圈大致分為三層，核心商圈為飲食中心，吸收了大概50%的消費(fèi)者，次級(jí)商圈主要為采買商鋪，吸收著約40%的消費(fèi)群體，邊緣商圈主要分布即溶機(jī)構(gòu)、服務(wù)機(jī)構(gòu)，吸收著大概剩余的10%的消費(fèi)者。

因鳳凰城定位于廣州城市副中心，猶如北京的通州，雖人口集中，社區(qū)群體規(guī)模龐大，但商業(yè)沒有城市中心那么發(fā)達(dá)，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)沒有開發(fā)完全，還有很大的開發(fā)空間，業(yè)態(tài)也比較缺乏。因此，這促使鳳凰城開放商在選定社區(qū)商業(yè)的時(shí)候會(huì)選擇多業(yè)態(tài)的商業(yè)街的開發(fā)模式，且其輻射范圍不僅限于鳳凰城社區(qū)，而是周邊三個(gè)方向的、方圓5公里的輻射范圍。

由于鳳凰城主商業(yè)街的選址是輻射著四大住宅區(qū)域的，所以，也就合理解釋了為什么鳳凰城商業(yè)中心的核心商圈是飲食中心，而不是購(gòu)物中心，因?yàn)樵谌绱她嫶蟮纳鐓^(qū)人口區(qū)域內(nèi)，首先要迎合消費(fèi)者的，是溫飽需求，其次才是購(gòu)物需求，再者，才是娛樂服務(wù)需求。這便是社區(qū)商業(yè)的商圈探索所引發(fā)的商業(yè)中心選址思考。

6 .招商對(duì)象――各業(yè)態(tài)選址特點(diǎn)

從各業(yè)態(tài)選址特點(diǎn)筆者可以得出：社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)配置除了規(guī)模外，還存在結(jié)構(gòu)和比例的，也存在民生必備性業(yè)態(tài)，和競(jìng)爭(zhēng)性很強(qiáng)業(yè)態(tài)，規(guī)劃布局是很有講究的，正如前面理論分析所說的。超市、餐飲、服務(wù)配套、休閑在以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中所在比值達(dá)商業(yè)總面積的50%～70%。 吃、穿、住、行中的吃、穿是第一關(guān)注的，社區(qū)商業(yè)的輻射面越廣，超市、餐飲、休閑的比例就相應(yīng)越大（見表2和圖4）。

7.消費(fèi)者

一是消費(fèi)群體規(guī)模。鳳凰城屬于超大型常住型樓盤，項(xiàng)目規(guī)劃的常住人口約10萬(wàn)人，入住率基本在80%以上，龐大的常住人口為相對(duì)來說比較小的社區(qū)商業(yè)中心帶來巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。

二是消費(fèi)群體年齡及職業(yè)分布。鳳凰城的住戶主要面向25歲～45歲的白領(lǐng)階層，開盤之初的理念就是設(shè)計(jì)“讓白領(lǐng)也能買得起的別墅”。

三是消費(fèi)群體收入水平及消費(fèi)檔次。既然社區(qū)住戶主要是白領(lǐng)階層，那么其收入水平基本固定在中等收入，部分高等收入，消費(fèi)檔次也隨之定位中高檔。

四是消費(fèi)群體出行方式。作為主要服務(wù)于鳳凰城的社區(qū)商業(yè)中心來說，社區(qū)內(nèi)的住戶步行道商業(yè)街的時(shí)間基本固定在二十分鐘之內(nèi)，這也體現(xiàn)出商業(yè)街的選址正確對(duì)商業(yè)中心成功經(jīng)營(yíng)的貢獻(xiàn)。

綜上所述，我們可以看到鳳凰城社區(qū)的消費(fèi)者群體規(guī)模龐大，收入中上等，消費(fèi)水平偏中等至高檔，且比較樂意步行至附近商業(yè)中心消費(fèi)，與鳳凰城兩個(gè)商業(yè)街產(chǎn)品定位和規(guī)模是相符的，因此它的選址符合消費(fèi)者的需求。

8.競(jìng)爭(zhēng)者

本部分主要從兩方面介紹。

（1）競(jìng)爭(zhēng)者分布

鳳凰城附近方圓十公里內(nèi)的大型商業(yè)中心有以下9個(gè)：金海岸城市廣場(chǎng)，金星福廣場(chǎng)，新塘廣場(chǎng)，地王廣場(chǎng)，豪業(yè)廣場(chǎng)，大旺城廣場(chǎng)，家德家購(gòu)物廣場(chǎng)，萬(wàn)禾購(gòu)物廣場(chǎng)，百匯城購(gòu)物中心。

這些商業(yè)中心均位于鳳凰城社區(qū)的東面和西面，也就是說鳳凰城社區(qū)北面和南面沒有一家超大型的商業(yè)中心，沒有一家超有競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)手分布，而鳳凰城的主要社區(qū)商業(yè)，正好位于社區(qū)南邊，東門商業(yè)街，位于社區(qū)中北部，一方面彌補(bǔ)了社區(qū)南北部的商業(yè)空缺，一方面一定程度上避開了與這些超大型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的直接競(jìng)爭(zhēng)沖突。

（2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手規(guī)模、消費(fèi)者定位、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和定價(jià)結(jié)構(gòu)

我們用其中一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的案例來對(duì)比說明，就是附近最大的商業(yè)中心，金海岸城市廣場(chǎng)。

新塘金海岸城市廣場(chǎng)的總建筑面積為10萬(wàn)平方米，位于增城市新塘港口大道，起哄包含了一個(gè)2萬(wàn)平方米的廣場(chǎng)，1000個(gè)停車位，商場(chǎng)共5層，是新塘商業(yè)面積最大、廣場(chǎng)最大、停車位最多的商業(yè)綜合體。在金海岸城市廣場(chǎng)里你可以找打購(gòu)物活動(dòng)、娛樂休閑、餐飲服務(wù)各項(xiàng)業(yè)態(tài)。

相較于金海岸城市廣場(chǎng)，對(duì)鳳凰城商業(yè)街的定位與優(yōu)劣勢(shì)分析。

金海岸城市廣場(chǎng)距離鳳凰城約兩公里，因而消費(fèi)群體很大部分是重合的，因此鳳凰城商業(yè)街的檔次定位和品牌引進(jìn)可以以金海岸城市廣場(chǎng)為參考，如麥當(dāng)勞，肯德基，影院等。

鳳凰社區(qū)商業(yè)劣勢(shì)是沒有大商場(chǎng)的購(gòu)物環(huán)境好，一些對(duì)購(gòu)物環(huán)境和氛圍要求高的居民可能會(huì)移駕金海岸，從這點(diǎn)上來說可以通過增添社區(qū)商業(yè)的購(gòu)物氛圍來改善；沒有金海岸品類多，商品齊全，因而可以轉(zhuǎn)向開設(shè)一些低端消費(fèi)項(xiàng)目和特別定制服務(wù)。

鳳凰社區(qū)商業(yè)優(yōu)勢(shì)有三點(diǎn)，一是貼近社區(qū)居民，居民出門就是商業(yè)街，花費(fèi)時(shí)間少，便捷度高；彌補(bǔ)了社區(qū)北邊的商業(yè)空缺，方便北邊和西側(cè)的社區(qū)居民進(jìn)行大小規(guī)模的消費(fèi)活動(dòng)；二是檔次有高有低，不似金海岸廣場(chǎng)只定位高端，可以滿足一些居民的底端消費(fèi)需求；三是金海岸廣場(chǎng)面向的是附近十公里的消費(fèi)者，因而不具備為社區(qū)專門定制的服務(wù)，鳳凰城社區(qū)商業(yè)增添許多服務(wù)為社區(qū)針對(duì)居民有針對(duì)性的定制，如景觀設(shè)計(jì)、園林園藝、室內(nèi)外裝修工程。

由此看來，鳳凰城社區(qū)的商業(yè)街競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手雖多，不過由于是在城市副中心，郊區(qū)大盤，又由于選址避開了與重量級(jí)選手的直接競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)而在借鑒原有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的消費(fèi)尺度的基礎(chǔ)上，彌補(bǔ)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的空白和短板，從而成功晉升為社區(qū)商業(yè)中心，贏得了廣大社區(qū)居民的喜愛，不失為一個(gè)選址中的經(jīng)典案例。

（四）區(qū)委選址布局

通過案例，我們可以清楚的看到，在進(jìn)行社區(qū)商業(yè)中心選址時(shí)，具體應(yīng)該怎樣應(yīng)用宏觀和微觀因素分析來最終確定和篩選條件。

概括來說，主要有三步。

第一步，要對(duì)社區(qū)的整體概況有個(gè)初步了解，包括項(xiàng)目地址、占地面積、建筑面積、整體規(guī)劃、社區(qū)商業(yè)形象定位、商業(yè)配套面積、商業(yè)配套分布（空間分布）、檔次、業(yè)態(tài)、代表商家、商業(yè)亮點(diǎn)和商業(yè)營(yíng)銷亮點(diǎn)等方面。通過對(duì)這些方面的了解，我們可以初步判斷此地區(qū)的商業(yè)飽和程度、定位以及發(fā)展前景。通常來說，面積較大、配套較完善、商業(yè)繁榮程度本身已經(jīng)較高的社區(qū)商業(yè)不具備繼續(xù)進(jìn)入的條件，但卻是成功區(qū)位選址要追求的必要因素。

第二步，要對(duì)社區(qū)商業(yè)的選址有個(gè)初步策劃。這里所指的策劃是指要著重于地理層面對(duì)本地區(qū)的未來發(fā)展方向進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)以及相應(yīng)的定位。具體來說，要知道本地區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略方向、區(qū)位政策、招商的政策和亮點(diǎn)、商業(yè)模式的定位以及主要出入口和關(guān)鍵位置的重點(diǎn)分析。通過這些分析，我們可以初步的敲定選址的范圍和大概的落腳點(diǎn)。這里的原則主要是根據(jù)周圍居民的分布及出行方便程度，結(jié)合社區(qū)發(fā)展規(guī)劃在關(guān)鍵位置進(jìn)行篩選。

第三步，也是最重要的一步，通過已經(jīng)掌握的信息，從微觀和宏觀角度進(jìn)行合理分析，最終選定地址。在進(jìn)行選點(diǎn)比較時(shí)，要充分比較各種方案的優(yōu)劣勢(shì)，并更加傾向于未來5年之后的趨勢(shì)，要知道，一個(gè)繁榮的社區(qū)商業(yè)往往不是一兩年能夠形成的，政府的開發(fā)進(jìn)程往往也是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而適時(shí)調(diào)整的，所以通過前景分析能更準(zhǔn)確的為社區(qū)選址提供最有效的信息。

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