房地產(chǎn)建筑工程精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)建筑工程范文

[關(guān)鍵字]房地產(chǎn)建筑工程；項(xiàng)目管理；概述；分類；重點(diǎn)

1. 房地產(chǎn)建筑工程中項(xiàng)目管理的內(nèi)涵

1.1項(xiàng)目管理概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是建筑工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分支，指的是管理者采用各種方法，對(duì)房地產(chǎn)建筑工程的投建和使用的全過(guò)程進(jìn)行全方位的管理，實(shí)現(xiàn)建筑資源的優(yōu)化配置，為人們提供優(yōu)質(zhì)建筑產(chǎn)品的一種管理活動(dòng)。實(shí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，加強(qiáng)有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)建筑工程的全面管理，建筑工程的各個(gè)環(huán)節(jié)都由項(xiàng)目管理組織負(fù)責(zé)，統(tǒng)一指揮，統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工的有機(jī)結(jié)合。要進(jìn)一步明確項(xiàng)目管理的各級(jí)負(fù)責(zé)人的權(quán)利和義務(wù)，建立起一個(gè)具有科學(xué)性、規(guī)范性和高效性等特征的羨慕管理體系；對(duì)人力、物力、財(cái)力等各項(xiàng)資源進(jìn)行合理分配、充分利用，全面調(diào)動(dòng)和發(fā)揮各級(jí)工作人員的主觀能動(dòng)性和工作積極性，在建筑工程中進(jìn)行全方位的項(xiàng)目管理，最終提高房地產(chǎn)建筑工程的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

1.2具體分類

根據(jù)負(fù)責(zé)人的不同，可以把房地產(chǎn)建筑工程中的項(xiàng)目管理分為以下幾個(gè)類別：①由業(yè)主單位負(fù)主要管理責(zé)任的建設(shè)項(xiàng)目管理。即在建筑工程的施工階段，用項(xiàng)目管理組織的各種系統(tǒng)管理理論和方法，對(duì)建筑工程的施工過(guò)程進(jìn)行規(guī)劃和協(xié)調(diào)等，以圓滿的實(shí)現(xiàn)既定的建筑目標(biāo)；②由設(shè)計(jì)單位負(fù)主要管理責(zé)任的設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理。包括對(duì)建筑耗材、施工進(jìn)度、建筑程序、場(chǎng)地規(guī)劃等諸多環(huán)節(jié)在設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目管理工作。③由施工方主持的建筑施工項(xiàng)目管理，主要是對(duì)建筑過(guò)程中質(zhì)量、施工方案、技術(shù)適用、人員配合等的管理工作。④其他管理。根據(jù)管理內(nèi)容的不同又可以分為：財(cái)務(wù)管理、技術(shù)管理、人力資源管理、工程質(zhì)量管理、工程安全管理、工程監(jiān)督管理等。

2.項(xiàng)目管理的重點(diǎn)

2.1工程效率的保障

所謂的工程效率的保障，既是工程完成進(jìn)度需在項(xiàng)目規(guī)定的時(shí)限之內(nèi)。房地產(chǎn)工程是由業(yè)主方、施工方、承包方等多方協(xié)商簽訂的合同為準(zhǔn)，合同中明細(xì)了工程限定工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任和權(quán)利義務(wù)分化等問(wèn)題，其中工程竣工時(shí)限是當(dāng)下諸多工程建設(shè)過(guò)程中的難題，同時(shí)也是各方行為主體積極關(guān)注的事項(xiàng)之一?；旧纤械墓芾砉ぷ鳎菫榱藚f(xié)調(diào)整個(gè)工程建設(shè)過(guò)程中可能出現(xiàn)的一些問(wèn)題，以確保工程能夠按時(shí)按量完成。項(xiàng)目管理工作能夠?qū)⒏鞣N復(fù)雜的工程管理運(yùn)行問(wèn)題細(xì)化，同時(shí)分門別類地劃分給不同的部門和其他主體，最終確保整個(gè)工程建筑過(guò)程的合理化，減少不必要的糾紛，提高各部門工作效率等。例如，在工程主體施工階段，由事先約定的監(jiān)造主體執(zhí)行監(jiān)督管理工作，由施工方和承包方主要執(zhí)行施工明細(xì)管理工作，由物資部門負(fù)責(zé)調(diào)度材料、器械、人員等，從多個(gè)方向?yàn)槭┕ぬ峁┲笇?dǎo)和支持，從而減少了施工方的工作壓力，提高了施工速度和質(zhì)量。

2.2工程安全系數(shù)

“安全重于泰山”這是我國(guó)各建筑工地中常見的警醒標(biāo)語(yǔ)，這充分說(shuō)明了在工程建筑過(guò)程中，施工人員安全相當(dāng)重要。項(xiàng)目管理中，有專門為施工安全提供保障的“工程安全管理”，其主要職責(zé)在于，負(fù)責(zé)監(jiān)督建筑設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)是否具有安全隱患，工程施工技術(shù)的運(yùn)用是否符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定，各種工具、器材等是否運(yùn)轉(zhuǎn)正常，施工現(xiàn)場(chǎng)是否有符合標(biāo)準(zhǔn)的安全設(shè)施等。做好相關(guān)的安全工作，一方面能夠使工程本身符合社會(huì)理念的要求和國(guó)家相關(guān)政策和法律的規(guī)定，另一方面，能夠?yàn)楣ぷ魅藛T提供安全的工作場(chǎng)所，有效減少其在工作中因?yàn)榘踩珕?wèn)題而分心的現(xiàn)象。

2.3提高工程質(zhì)量

工程質(zhì)量主要是指建筑物各方面的實(shí)用效果、外觀造型等，一方面是要符合建筑合同中規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)，另一方面是要符合社會(huì)各種意識(shí)的要求，如：節(jié)能減排理念、經(jīng)濟(jì)環(huán)保理念等，這是為了確保工程建筑能夠切合市場(chǎng)需求，同時(shí)實(shí)現(xiàn)承包方、承建商等多方利益最大化。在房地產(chǎn)建筑工程的項(xiàng)目管理中，管理者往往是出于對(duì)工程質(zhì)量的重視而特別實(shí)施質(zhì)量監(jiān)督管理工作，并且也通過(guò)技術(shù)等資源調(diào)配，促使建筑施工過(guò)程更具科學(xué)化。

2.4工程效益

工程效益在項(xiàng)目管理中主要是體現(xiàn)在財(cái)務(wù)管理和材料管理方面，包含了采購(gòu)、支付、預(yù)算、審計(jì)等諸多環(huán)節(jié)。財(cái)務(wù)經(jīng)費(fèi)影響項(xiàng)目施工整體，可謂是工程建筑的血液。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)專項(xiàng)管理，有助于明細(xì)工程日常收支，減少財(cái)務(wù)糾紛，實(shí)現(xiàn)人力、物理方面的基本保障，同時(shí)查找資源消耗項(xiàng)目，早日做到開源節(jié)流、壓縮成本，提高工程經(jīng)濟(jì)收益。

3.關(guān)于房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目管理優(yōu)化的建議

①完善管理制度。在日常管理過(guò)程中，有可能出現(xiàn)因管理標(biāo)的受管轄范圍和主體不確定，導(dǎo)致多個(gè)主體同時(shí)管理，或者是無(wú)主體實(shí)施管理的現(xiàn)象，這是由于部分項(xiàng)目在具體劃分管理權(quán)限時(shí)未被納入考量當(dāng)中。因此，在項(xiàng)目管理機(jī)制構(gòu)建時(shí)，制度的制定者應(yīng)當(dāng)積極聽取基層工作者的意見，科學(xué)預(yù)見一些可能發(fā)生的實(shí)際問(wèn)題，并提前立項(xiàng)劃分責(zé)權(quán)實(shí)施管理。②重視監(jiān)督環(huán)節(jié)。管理者一意孤行，可能會(huì)導(dǎo)致管理方向的偏失，為工程建筑工作帶來(lái)阻礙，因此加強(qiáng)對(duì)管理者和管理工作的監(jiān)督亟待完善。作為工程主管方，可以采取主動(dòng)聯(lián)系政府行政主管部門適時(shí)調(diào)查與評(píng)價(jià)，或者多接受基層工作人員反饋的信息，做到全面監(jiān)管，動(dòng)態(tài)監(jiān)管。

4.總結(jié)

房地產(chǎn)建筑工程中的項(xiàng)目管理是建筑工程的重要工作環(huán)節(jié)，因此我們一定要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目管理重點(diǎn)的研究。項(xiàng)目管理有多重分類，包括業(yè)主方的管理；設(shè)計(jì)方的管理；施工方的管理；物業(yè)方的管理等。在這些分類中，施工方的管理是項(xiàng)目管理中的一個(gè)管理重點(diǎn)，施工方必須負(fù)責(zé)好施工過(guò)程中的各項(xiàng)管理，保證施工項(xiàng)目管理的完成效率，為施工質(zhì)量提供可靠的保障。施工方在進(jìn)行具體的項(xiàng)目管理的過(guò)程中，要認(rèn)真做好各項(xiàng)管理工作，結(jié)合各種先進(jìn)的管理技術(shù)，對(duì)施工過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)有效的管理，從而有效的提高房地產(chǎn)建筑工程的整體效益。

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第2篇：房地產(chǎn)建筑工程范文

關(guān)鍵詞：建筑工程；管理重要性；房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)；滲透研究

1前言

房地產(chǎn)在建設(shè)過(guò)程中要堅(jiān)持貫徹落實(shí)科學(xué)化以及精細(xì)化的管理設(shè)計(jì)，如此才能真正意義上的解決工程構(gòu)建過(guò)程中所面臨的各類問(wèn)題，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠按照相應(yīng)的要求完成任務(wù)，同時(shí)能有效地保證建筑工程的質(zhì)量達(dá)標(biāo)。其中，建筑工程的管控模式在房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)建過(guò)程中應(yīng)該充分體現(xiàn)其價(jià)值，才能更好地展示出建設(shè)的效果，并且能在建設(shè)過(guò)程中能更好地管控施工資金資源消耗，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目能達(dá)成最大化的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和社會(huì)價(jià)值的目標(biāo)。

2房地產(chǎn)在建設(shè)中運(yùn)用建筑工程管理的重要性

因?yàn)榉康禺a(chǎn)的工程管控的水平和質(zhì)量直接會(huì)影響到社會(huì)的經(jīng)濟(jì)效益，為此，在建設(shè)的過(guò)程中要嚴(yán)格控制施工的進(jìn)度，把控好施工的成本以及水平，在進(jìn)行工程進(jìn)度的管理過(guò)程中，首先要確保施工工程開展的實(shí)際時(shí)間，以及房地產(chǎn)開工的項(xiàng)目成本的具體質(zhì)量，更好地保證房地產(chǎn)施工管控效果的最大化，促使房地產(chǎn)行業(yè)的重要作用與地位能發(fā)揮其最大的作用。在此之外，建筑工程成本管理的過(guò)程中，要科學(xué)合理地運(yùn)用到工程造價(jià)的管理方案，能有效地保證房地產(chǎn)的效益。最后，在建筑工程竣工階段，要不斷地強(qiáng)化整個(gè)工程質(zhì)量管理的質(zhì)量，從而確保房地產(chǎn)整個(gè)工程的誠(chéng)信值。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)用建筑工程管控的模式所遇到的問(wèn)題

3.1工程造價(jià)設(shè)計(jì)不合理。根據(jù)相關(guān)的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，很多的企業(yè)未來(lái)獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資歷，在落實(shí)項(xiàng)目投標(biāo)的過(guò)程中存在視野盲區(qū)，這在很大程度上直接干擾了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步，對(duì)于房地產(chǎn)工程的質(zhì)量造成了巨大的安全影響與干擾，其中一些施工隊(duì)伍并沒有按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，加之，投標(biāo)過(guò)程中工程造價(jià)缺乏科學(xué)合理性，使得施工的成本預(yù)算不合理，導(dǎo)致施工后期出現(xiàn)資金短缺的問(wèn)題，直接影響工程的質(zhì)量和水平，加之，財(cái)務(wù)管理過(guò)程中確定相應(yīng)的專業(yè)性人才，關(guān)于成本預(yù)算不科學(xué)，或者是思想單薄，將直接致使工程施工的成本極大程度上超出之前預(yù)算。3.2質(zhì)量檢查不嚴(yán)謹(jǐn)。在很多的建筑工程施工隊(duì)伍中，很多的工作人員并不重視建筑的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，檢查過(guò)程不嚴(yán)謹(jǐn)不及時(shí)，加之檢查過(guò)程中缺乏相應(yīng)的檢查方案、對(duì)于出現(xiàn)的安全事故的預(yù)案管理不到位，這在很大程度上會(huì)影響建筑施工的成本和質(zhì)量。施工的材料質(zhì)量存在問(wèn)題，選擇質(zhì)量欠佳的材料，在施工過(guò)程中很容易引發(fā)工程質(zhì)量的問(wèn)題，從而導(dǎo)致事故發(fā)生的概率增大。在此之外，在現(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程中匱乏有關(guān)的防護(hù)措施，施工現(xiàn)場(chǎng)的檢測(cè)、監(jiān)管工作不充分，無(wú)法及時(shí)察覺安全問(wèn)題。3.3房地產(chǎn)管理制度的欠缺。在房地產(chǎn)施工管控落實(shí)的進(jìn)程中，不管是前期的規(guī)劃還是完成后的保養(yǎng)，都需要通過(guò)設(shè)計(jì)科學(xué)有效地管控體系來(lái)確保房地產(chǎn)質(zhì)量的管控成效。雖然我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但是，有關(guān)的管控體系并無(wú)法及時(shí)的緊跟時(shí)展，多數(shù)的施工企業(yè)仍舊通過(guò)各種固化腐朽的管控制度甚至直接生搬硬套其他企業(yè)的管控規(guī)章，不但與企業(yè)自身不吻合，并且也會(huì)影響到管控工作的成果，甚至束縛企業(yè)施工管控的合理落實(shí)。3.4建設(shè)安全生產(chǎn)意識(shí)的不足。在建筑施工的過(guò)程中，對(duì)于安全生產(chǎn)的意識(shí)是非常重要的環(huán)節(jié)。為了能更好地保證建筑安全施工的具體過(guò)程，不斷提升自身的安全管理工作，有利于保證工程建設(shè)的安全實(shí)施。目前，由于很多管理單位的人員并沒有真正在崗，從而導(dǎo)致了施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員不在崗的情況。從而導(dǎo)致施工過(guò)程安全管理不到位，安全制度以及安全條例得到落實(shí)，使得工程建設(shè)存在很大的安全隱患，從而影響工程的穩(wěn)定進(jìn)行。

4建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用分析

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)該與建筑工程管控之間構(gòu)成良好的溝通。通過(guò)科學(xué)的建筑工程管控方式，能夠充分提高工作的質(zhì)量，那么具體的措施如下：針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建立科學(xué)有效地管理模式，使得相關(guān)的項(xiàng)目能得到合理的效益。與此同時(shí)，在對(duì)整個(gè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)以及開發(fā)的過(guò)程中，工程管理的方法能更好地保證建筑項(xiàng)目的相關(guān)環(huán)節(jié)有序地鏈接在一起，充分體現(xiàn)出建筑企業(yè)不同部門之間得到更好地溝通和協(xié)調(diào)，并且能更好地協(xié)作，使得建筑工程的工作效率以及質(zhì)量獲得有效地提高。在建筑工程管控的進(jìn)程中，因?yàn)樗?guī)劃的內(nèi)容眾多，其中包含了工程的質(zhì)量、成本、工程的安全性等一系列的管控項(xiàng)目。在工程管控的各個(gè)階段中，其中不同的管控內(nèi)容之間存在直接的關(guān)聯(lián)，而且是單獨(dú)劃分的，不允許切割，通過(guò)規(guī)范化的管控，能夠在最大限度上確保建筑工程的施工質(zhì)量。如今，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)獲得了充分的發(fā)展，城市化進(jìn)展不斷加劇，城市人口越發(fā)的密集，人口對(duì)于房子的需求更加強(qiáng)烈，針對(duì)于此，在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，具備廣闊的發(fā)展前景，此外，對(duì)于眾多投資人來(lái)說(shuō)，為了獲得更加的經(jīng)濟(jì)收益都將目光放置在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中。在經(jīng)濟(jì)收益的驅(qū)使下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)建將獲得持續(xù)不斷地發(fā)展，各種新興的房地產(chǎn)在市場(chǎng)大背景下的到長(zhǎng)足的發(fā)展。由此，更多的人加入房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之中，然而房地產(chǎn)項(xiàng)目在工程管理項(xiàng)目中還存在很大的滯后性，在很大程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

5提高房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑工程管理的整體水平的具體策略

5.1建立健全的質(zhì)量監(jiān)管體系。通過(guò)提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體質(zhì)量監(jiān)督水平，則需要不斷地完善房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的管理系統(tǒng)，不斷探究符合房地產(chǎn)工程的質(zhì)量監(jiān)督管理的方式方法，通過(guò)采取符合房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督管理體系。其一可以通過(guò)建立是專業(yè)的房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督的負(fù)責(zé)部門，才能有效提高建筑工程技術(shù)的全面提升，更好地發(fā)揮好監(jiān)理以及監(jiān)督管理的作用和價(jià)值；其二，建立科學(xué)統(tǒng)一的房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量管理的相應(yīng)工作體系，從而更好地提高房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督檢查的相應(yīng)程序，同時(shí)能對(duì)各個(gè)部門以及現(xiàn)場(chǎng)施工人員具體施工的情況進(jìn)行質(zhì)量管理責(zé)任分工。其三，通過(guò)建立科學(xué)化的監(jiān)督機(jī)制，深入分析數(shù)據(jù)，利用BIM工程管理的相應(yīng)數(shù)據(jù)分析辦法，能更好地建筑工程的整體質(zhì)量進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，從而更好地利用質(zhì)量工程建設(shè)的相關(guān)數(shù)據(jù)以及辦法。5.2對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃管理。在實(shí)際的管理過(guò)程中，針對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行深入的分析，并采取有效地措施，從本質(zhì)上能更好地規(guī)避因?yàn)槊つ康亻_發(fā)所引起的問(wèn)題發(fā)生。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該挑選具備高商業(yè)價(jià)值的地段進(jìn)行研發(fā)，為此，在進(jìn)行選擇用地之前就要做好相關(guān)的市場(chǎng)前期的調(diào)研觀察，這也是有效提升房地產(chǎn)開發(fā)收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，通過(guò)做好市場(chǎng)的相關(guān)的調(diào)查工作是最根本的價(jià)值是為了讓消費(fèi)者能對(duì)房地產(chǎn)的所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品有很高的認(rèn)同度。在進(jìn)行招標(biāo)的過(guò)程中能根據(jù)地形以及消費(fèi)者的需求建立設(shè)計(jì)圖紙，在最大限度上能夠有效杜絕因?yàn)槭┕み^(guò)程所引起的問(wèn)題。5.3項(xiàng)目工程管理中的適當(dāng)約束。在進(jìn)行房地產(chǎn)工程的開發(fā)過(guò)程中，商業(yè)合同成為貫穿于整個(gè)的房地產(chǎn)開發(fā)和施工的關(guān)鍵影響因素。值得注意的是，在當(dāng)?shù)亻_發(fā)前期就應(yīng)該做好相應(yīng)的調(diào)查工作，制定合理科學(xué)的方案和合同，開發(fā)商與承建商之間要做好相應(yīng)的合同簽訂，如此才能基于這個(gè)基礎(chǔ)上跟其他的供應(yīng)商之間訂立各種各樣的合同，當(dāng)開發(fā)商在簽署了這些合同以后，其最終的目的是為了能更好地明晰兩者之間的所需要承擔(dān)的責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)簽署這一類合同的方法，其根本的目的在于能讓房子得到應(yīng)有的保證，針對(duì)于此，在進(jìn)行房地產(chǎn)建筑工程中，其核心的是要保證房地產(chǎn)建筑的質(zhì)量。因此，加強(qiáng)項(xiàng)目工程管理中的合同管理是確保工程質(zhì)量的基本前提。5.4保證施工進(jìn)程有序管理。為了能有效提高建筑工程的質(zhì)量，同時(shí)能更好地在所規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成建設(shè)任務(wù)，因此要嚴(yán)格地把控好建筑施工的整個(gè)進(jìn)度，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)施工的具要求，應(yīng)該嚴(yán)格地控制好相應(yīng)的管理方案，區(qū)分好施工的重難點(diǎn)問(wèn)題，從而形成有效地管理機(jī)制，同時(shí)要不斷地加強(qiáng)施工的數(shù)據(jù)分析工作，從而尋找出工程施工過(guò)程中所會(huì)遇到的隱患問(wèn)題，為了更好地保證施工協(xié)調(diào)穩(wěn)定性，從而更好地保證房地產(chǎn)項(xiàng)目有序地進(jìn)行。

6健全建筑工程的安全管理體系

對(duì)于建筑工程而言，安全管理體系的建立是非常重要的一環(huán)，它能有效保證建筑工程施工的安全性。通過(guò)建立健全的安全管理體系的方式，對(duì)于質(zhì)量管理能有很大的幫助，在健全的管理體系中能更好地約束施工人員的行為，同時(shí)能更好地落實(shí)到實(shí)際工作之中。其次，在現(xiàn)場(chǎng)施工的過(guò)程中，要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定來(lái)推進(jìn)施工的有效進(jìn)行，把握好施工的現(xiàn)場(chǎng)安全問(wèn)題。并且做好持證上崗的準(zhǔn)備，為安全管理施工做好準(zhǔn)備。在此之外，在進(jìn)行安全管理的過(guò)程中，要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工人員進(jìn)行安全考核，這不僅僅能很好地保證施工人員的安全，也能為施工安全打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

7結(jié)語(yǔ)

總而言之，為了能更好地提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)水平和質(zhì)量，要運(yùn)用建筑工程管理這一有效途徑，并且兩者之間有著緊密的關(guān)系，能互相促進(jìn)，但是在實(shí)際的建筑工程項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管理中，通過(guò)合理控制、工程造價(jià)、施工時(shí)間和進(jìn)度等多個(gè)因素等進(jìn)行合理的控制，大大提升房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的綜合效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]王鋒.建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中滲透分析[J].建材與裝飾,2020(9):169~170.

[2]張小軍.建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的運(yùn)用淺析[J].居舍,2019(16):163.

[3]張波.項(xiàng)目管理在建筑工程管理中發(fā)揮的重要作用研究[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊,2019(11):98.

[4]杜立.建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的運(yùn)用[J].商品與質(zhì)量,2019(4):294.

[5]柴振軒.建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的運(yùn)用分析[J].住宅與房地產(chǎn),2019(27):119.

第3篇：房地產(chǎn)建筑工程范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；建筑工程；施工管理

目前隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展以及建筑行業(yè)的發(fā)展，對(duì)于建筑企業(yè)施工過(guò)程中的項(xiàng)目管理成為一種最常用的方式之一。但是跟國(guó)外的很多大型建筑企業(yè)來(lái)說(shuō)，我國(guó)在建筑工程中對(duì)于施工管理的水平方面來(lái)很在很多差距，但是也有比較優(yōu)秀的一面。本文就對(duì)于這些問(wèn)題做出簡(jiǎn)要的探討。

1 目前我國(guó)建筑工程施工管理方面存在的問(wèn)題分析

1.1 管理模式不夠合理

對(duì)于我國(guó)建筑企業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)效益并沒有很大的意義，造成這種現(xiàn)象的原因就是因?yàn)闆]有選擇合適的管理模式，現(xiàn)在我國(guó)在建筑行業(yè)使用的管理模式最主要的就是按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的管理模式發(fā)展而來(lái)的，但是很多大型的國(guó)有企業(yè)根本無(wú)法適應(yīng)這種模式。首先就是在管理模式中還存在很多指令性質(zhì)的管理手段，建筑企業(yè)在我國(guó)是較少去進(jìn)行創(chuàng)新的，很多的工程自身都是沒有按照客觀規(guī)律去進(jìn)行設(shè)計(jì)以及建設(shè)的。還有就是很多建筑企業(yè)在施工方面都無(wú)法根據(jù)工程項(xiàng)目等來(lái)優(yōu)化生產(chǎn)要素的配置，這就會(huì)造成資產(chǎn)的有效使用效率降低。

1.2 管理方面的落后

首先就是在工期的制定方面?，F(xiàn)在很多建筑企業(yè)方面在施工進(jìn)度方面的計(jì)劃上，都是根據(jù)之前的經(jīng)驗(yàn)來(lái)作為參考的重點(diǎn)，沒有根據(jù)工程自身去進(jìn)行實(shí)地的考查以及探究等，就直接制定出了計(jì)劃。很多建筑企業(yè)都是在使用較為簡(jiǎn)單的編制方法，比如橫道圖等，對(duì)于一些更為先進(jìn)的技術(shù)比如信息技術(shù)網(wǎng)技術(shù)等卻沒有考慮。

其次就是工作人員的素質(zhì)方面的問(wèn)題，目前我國(guó)在建筑行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的人力問(wèn)題最為主要的就是從業(yè)人員的素質(zhì)問(wèn)題。比如很多技術(shù)人員自身沒有較為統(tǒng)一的穩(wěn)定性，在這種情況下對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行統(tǒng)一的培訓(xùn)是不太可能的，就造成了從業(yè)工作人員的技術(shù)水平是高低不齊的，就很難去保證工程的質(zhì)量。所以就會(huì)有非常多的技術(shù)性的問(wèn)題是無(wú)法解決的，在工程之間就會(huì)出現(xiàn)很多技術(shù)性的差別。除此之外，在工程款的結(jié)算方面，很多情況下都是在業(yè)主沒有進(jìn)行驗(yàn)收的情況下就自己完成了。在這種情況下很多施工單位也并不會(huì)跟業(yè)主打官司，因?yàn)槭┕挝坏淖罱K目的就是要和業(yè)主之間建立起更好的合作關(guān)系。但是結(jié)算款對(duì)于施工單位來(lái)說(shuō)意義是很重大的，甚至于一些情況下結(jié)算款中還包括了施工單位自己在施工的過(guò)程中自己墊付的很多款項(xiàng)，業(yè)主如果沒有及時(shí)的把工程款進(jìn)行結(jié)算的話，對(duì)于施工單位來(lái)說(shuō)就會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題。

1.3 不科學(xué)的組織形式

首先就是在管理方面的高度集權(quán)制度，在地域性的公司中，獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)權(quán)是不存在的，所以很多公司自己并不擁有對(duì)于自己進(jìn)行的工程的決定權(quán)，而現(xiàn)在市場(chǎng)上的變化是非?？斓模跃蛯?dǎo)致決策不具備時(shí)效性。其次就是在組織結(jié)構(gòu)方面設(shè)計(jì)不夠合理，對(duì)于變化非?？斓慕ㄖ袌?chǎng)來(lái)說(shuō)，直線職能結(jié)構(gòu)是非常不適合的。第三就是在部門的設(shè)置方面不夠科學(xué)，很多建筑公司對(duì)于部門的設(shè)置并沒有結(jié)合自身的特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行，也沒有考慮都身為建筑公司要去開發(fā)的新產(chǎn)品等。現(xiàn)在我國(guó)的建筑公司中劃分部門的方面，其專業(yè)就是唯一的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)需要就一個(gè)新的項(xiàng)目去進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)時(shí)，就需要涉及到所有專業(yè)部門，就會(huì)浪費(fèi)非常多的資源。

2 針對(duì)建筑工程的施工管理的創(chuàng)新對(duì)策

2.1 管理模式的調(diào)整

在建筑企業(yè)內(nèi)，經(jīng)營(yíng)方面存在的幾個(gè)特點(diǎn)就是流動(dòng)性較強(qiáng)、具備階段性、季節(jié)性以及生產(chǎn)能力在負(fù)荷上的不均衡，建設(shè)產(chǎn)品的特點(diǎn)對(duì)于管理模式來(lái)說(shuō)就會(huì)起到?jīng)Q定性的作用。在國(guó)外出現(xiàn)的很多比較先進(jìn)的管理模式都是值得我國(guó)去借鑒的，還應(yīng)該結(jié)合我國(guó)自己企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)對(duì)工程項(xiàng)目的管理模式進(jìn)行調(diào)整。在調(diào)整之后的管理模式方面應(yīng)該具備以下幾個(gè)特點(diǎn)：首先就是在生產(chǎn)力方面一定要具備彈性，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)一定要具備剛性，要可以接近市場(chǎng)；施工管理與施工的作業(yè)是不可以相提并論的；最后就是在對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行建立的時(shí)候，就要做到從實(shí)際出發(fā)，并且很好的控制這個(gè)過(guò)程。比如說(shuō)在進(jìn)度的管理方面，就可以通過(guò)認(rèn)真編制進(jìn)度計(jì)劃來(lái)進(jìn)行有效的控制，可以更為充分的對(duì)工程量進(jìn)行管理和控制；其次就是確定計(jì)劃工期；還可以通過(guò)對(duì)工作進(jìn)度進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控來(lái)進(jìn)行監(jiān)督。最后就是要盡量的減少趕工期的現(xiàn)象。進(jìn)度的具體計(jì)劃一旦確定了，就應(yīng)該嚴(yán)格的按照計(jì)劃來(lái)進(jìn)行，原則上我們并不提倡趕工期。進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)該是在施工單位得到的最大的資源的基礎(chǔ)上來(lái)合理編制的。所以趕工期就會(huì)造成資源的浪費(fèi)，應(yīng)該盡一切可能在工期內(nèi)結(jié)束。

2.2 觀念的調(diào)整

我國(guó)目前的總體狀況就是已經(jīng)從之前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代進(jìn)步到了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制之下面，我國(guó)企業(yè)生產(chǎn)的主要目的就是可以從上到下完成任務(wù)，然后達(dá)到國(guó)家下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制之下，這種情況就會(huì)發(fā)生根本性的變化，也就是說(shuō)把之前在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制之下存在的很多舊觀念改變，把那種將產(chǎn)值看作是重要的做法改成將利潤(rùn)看作是企業(yè)的重點(diǎn)來(lái)抓。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，其經(jīng)營(yíng)觀念對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)有不可替代的作用，所以經(jīng)營(yíng)觀念要具有科學(xué)性以及新的形式等，要可以適應(yīng)目前的社會(huì)形式等。

2.3 調(diào)整組織結(jié)構(gòu)

之前我國(guó)建筑行業(yè)內(nèi)最為廣泛使用的機(jī)制就是直線職能機(jī)制等，但是這種機(jī)制對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)比較適合，但是對(duì)于建筑企業(yè)來(lái)說(shuō)就比較無(wú)法使用，所以就應(yīng)該根據(jù)我國(guó)建筑行業(yè)自身的特點(diǎn)來(lái)建立自己的組織體系：第一就是要讓企業(yè)的管理符合剛性的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)原則，在總公司與業(yè)主之間的關(guān)系可以是一種非常直接的關(guān)系，并且在跨地區(qū)的情況下也可以讓總公司直接進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。其次就是要貼近市場(chǎng)。因?yàn)橹挥锌偝邪滩趴梢栽诳绲貐^(qū)的情況下進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

2.4 在竣工階段以及竣工之后的技術(shù)管理

首先就是在竣工階段的技術(shù)管理，要借用一定的技術(shù)手段以及方法來(lái)對(duì)施工中的分項(xiàng)工程以及分部工程等進(jìn)行審批，然后再跟測(cè)得的結(jié)果以及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)之間進(jìn)行比照，對(duì)于產(chǎn)品的合格與否得出判斷。凡是符合了有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的就是合格工程，在檢查后給予通過(guò)，那些不符合規(guī)定的在檢查后給予修補(bǔ)等。其次就是竣工之后的技術(shù)管理。很多企業(yè)以及部門都不太重視在竣工之后的這個(gè)技術(shù)管理工作的程序。在一個(gè)工程竣工之后，項(xiàng)目部門得到的成功的管理經(jīng)驗(yàn)或者教訓(xùn)就沒有及時(shí)的保留下來(lái)，最重要的技術(shù)數(shù)據(jù)以及管理資料等也沒系統(tǒng)的進(jìn)行存檔等。對(duì)于那些在施工過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)以及資料等我們應(yīng)該及時(shí)的進(jìn)行總結(jié)和整理，比如多技術(shù)檔案資料進(jìn)行歸檔，其他的技術(shù)管理資料進(jìn)行系統(tǒng)的整理等，如果在施工中在一些方面取得了較大的技術(shù)進(jìn)步和創(chuàng)新，就應(yīng)該給予系統(tǒng)的總結(jié)和整理。

3 結(jié)語(yǔ)：

建筑工程在施工方面的管理工作具有較強(qiáng)的系統(tǒng)性，涉及到的企業(yè)部門以及工作人員也是較多的。所以就應(yīng)該更加注意在各個(gè)部門以及工作人員之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和聯(lián)系，通過(guò)一個(gè)團(tuán)隊(duì)的合作來(lái)共同完成，讓工程的管理可以有更多的技術(shù)和管理保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]周立.淺論工程項(xiàng)目質(zhì)量管理[J].硅谷,2011(02)

第4篇：房地產(chǎn)建筑工程范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)經(jīng)營(yíng)；建筑工程；項(xiàng)目管理；應(yīng)用

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)是系統(tǒng)化的復(fù)雜工程，具有風(fēng)險(xiǎn)多、投資金額大和開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。應(yīng)該將建筑工程的項(xiàng)目管理劃分為項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目設(shè)計(jì)和項(xiàng)目策劃等階段。項(xiàng)目開發(fā)商是管理的主體，能夠?qū)φ麄€(gè)建設(shè)項(xiàng)目的策劃和驗(yàn)收工作進(jìn)行組織、實(shí)施，并對(duì)整個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)。本文對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理之中平衡協(xié)調(diào)銜接問(wèn)題進(jìn)行闡述。

1 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)管理

開發(fā)管理指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了工程項(xiàng)目的順利完成，對(duì)企業(yè)的后勤部門、銷售、工程、財(cái)務(wù)和人事進(jìn)行管理和組織，同時(shí)也是企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理、施工管理和規(guī)劃管理而實(shí)行的經(jīng)營(yíng)模式。

項(xiàng)目工程開發(fā)商的代表是工程部門，能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行管理，包括報(bào)建、變更細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、合同管理、施工進(jìn)度控制、施工質(zhì)量控制、確定施工企業(yè)、協(xié)調(diào)施工企業(yè)、物料的庫(kù)存、物料的采購(gòu)等。財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)管理企業(yè)的資金，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況以定期報(bào)表的形式進(jìn)行顯示，主要有三個(gè)方面的工作內(nèi)容：項(xiàng)目工程的財(cái)務(wù)計(jì)劃、發(fā)放施工企業(yè)的工程款和企業(yè)自身的行政費(fèi)用。銷售部門的工作是負(fù)責(zé)賣出企業(yè)建設(shè)的產(chǎn)品，在工作過(guò)程中，涉及以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：選擇促銷方式、制定銷售價(jià)格、建立銷售渠道等。企業(yè)人事部門應(yīng)該不斷優(yōu)化項(xiàng)目相關(guān)人員的工作、管理人員資料，建立完善的激勵(lì)體系和績(jī)效考核。后勤部門為工程建設(shè)的生活提供保障。

2 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的規(guī)劃管理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)可以分成兩個(gè)主要的階段，分別是設(shè)計(jì)施工圖階段和設(shè)計(jì)方案階段，最終形成了施工圖的藍(lán)圖和方案的報(bào)建文本。規(guī)劃管理指的是管理設(shè)計(jì)規(guī)劃的過(guò)程，開發(fā)企業(yè)將樓盤的設(shè)計(jì)和規(guī)劃托付給相關(guān)的單位來(lái)完成，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)劃的目標(biāo)、進(jìn)度和成本進(jìn)行管理和控制。房地產(chǎn)企業(yè)可以采用或者建立完善的管理系統(tǒng)對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)劃進(jìn)行管理，使用相應(yīng)的設(shè)計(jì)規(guī)劃軟件和管理軟件，從兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的方向進(jìn)行管理，即從“設(shè)計(jì)”和“管理”兩個(gè)方面，對(duì)專業(yè)化的軟件進(jìn)行使用。計(jì)劃階段是在報(bào)建文本中產(chǎn)生的，由于事先已經(jīng)確立了方案，工作的流程相對(duì)有序、簡(jiǎn)單，因此在這個(gè)階段應(yīng)該首先進(jìn)行項(xiàng)目知識(shí)積累、資源管理、質(zhì)量控制和執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)。對(duì)組織結(jié)構(gòu)的執(zhí)行相對(duì)單一，相關(guān)人員包括：設(shè)計(jì)總監(jiān)、項(xiàng)目工程經(jīng)理、建筑人員、結(jié)構(gòu)人員、設(shè)備人員和概算人員，最終形成一個(gè)完善的矩陣管理模式。管理流程十分簡(jiǎn)單，主要包括：委托設(shè)計(jì)、制定技術(shù)措施、過(guò)程質(zhì)量、進(jìn)度控制、技術(shù)交底、成果報(bào)建、成果審查。

3 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工管理

施工管理指的是對(duì)施工建設(shè)進(jìn)行管理。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)工程管理部門對(duì)施工負(fù)責(zé)，整體工程的承包模式和管理模式應(yīng)該針對(duì)企業(yè)的實(shí)際情況和項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行指定。常規(guī)的承包、發(fā)包模式主要有：分別發(fā)包、施工總承包的管理模式等。我國(guó)的項(xiàng)目施工建設(shè)一般使用上述兩種方式進(jìn)行，將工程發(fā)包給相關(guān)的施工單位進(jìn)行，針對(duì)不同的市政管線、建筑設(shè)備、綠化、建筑結(jié)構(gòu)等建筑項(xiàng)目的特征，發(fā)包給相關(guān)的施工單位進(jìn)行。在一些大型的項(xiàng)目或者高檔樓盤之中，可以使用項(xiàng)目總承包模式進(jìn)行管理，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的管理和組織負(fù)責(zé)，MC單位不直接參與到工程的施工中，然后再進(jìn)行分包和招標(biāo)，使用這種管理模式能夠提高施工的速度和進(jìn)度，按照一定的比例對(duì)費(fèi)用進(jìn)行提取，使用快速路徑的組織生產(chǎn)方式，對(duì)施工進(jìn)行管理，直接對(duì)施工進(jìn)行指揮，對(duì)設(shè)計(jì)活動(dòng)產(chǎn)生影響，它和開發(fā)商建立合同，使施工和設(shè)計(jì)相聯(lián)系，最大程度的保證工程項(xiàng)目的順利實(shí)施。

4 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開發(fā)管理、規(guī)劃管理和施工管理三者的協(xié)調(diào)發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理主要包括施工管理、規(guī)劃管理和開發(fā)管理，應(yīng)該不斷協(xié)調(diào)、發(fā)展這三者之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)三者之間的合作和促進(jìn)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。不斷提高工程的可施工性，使施工具有容易性和可行性，對(duì)勞動(dòng)成本、時(shí)間氣候、施工設(shè)備和場(chǎng)地大小等因素進(jìn)行考慮，對(duì)設(shè)計(jì)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行探討、改進(jìn)和分析。開發(fā)商和施工單位應(yīng)該及時(shí)和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行協(xié)調(diào)、溝通，使規(guī)劃設(shè)計(jì)和竣工后的成果相一致。因此，設(shè)計(jì)的精準(zhǔn)施工應(yīng)該滿足以下幾個(gè)條件。

首先，應(yīng)該取得開發(fā)企業(yè)的大力支持。房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資者，應(yīng)該重視對(duì)設(shè)計(jì)和施工性的研究，在進(jìn)行設(shè)計(jì)的初始階段對(duì)施工的相關(guān)人員、施工人員和設(shè)計(jì)人員進(jìn)行全盤的考慮，定期召開會(huì)議探討人員的協(xié)調(diào)工作，使用高效的討論和交流溝通，配合專業(yè)化、系統(tǒng)化和集成化的手段完成項(xiàng)目工程。

第二，盡早實(shí)施可施工性研究。在項(xiàng)目工程實(shí)施的初期，決策花費(fèi)的成本較少，但是卻可以對(duì)成本產(chǎn)生很大的影響。對(duì)可施工性的研究可以對(duì)工程的造價(jià)產(chǎn)生影響，使物業(yè)管理階段、施工階段、設(shè)計(jì)階段和規(guī)劃階段的造價(jià)明顯減少，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益不斷增多。但是在設(shè)計(jì)說(shuō)明和施工圖紙?zhí)峤恢?，?duì)決策進(jìn)行更改十分困難，因此，施工單位和開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡快參與到可施工性研究之中。

第三，保證研究能夠持續(xù)開展。對(duì)可施工性的研究應(yīng)該在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中進(jìn)行，使相關(guān)人員的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)充分的發(fā)揮出來(lái)，將設(shè)計(jì)研究和可施工性研究相結(jié)合，成為項(xiàng)目總體規(guī)劃中的一部分。使用知識(shí)管理的方式，通過(guò)總結(jié)和計(jì)劃，對(duì)研究中的教訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行升華和記錄，將業(yè)務(wù)之中零散的知識(shí)進(jìn)行整合，使之成為系統(tǒng)化的知識(shí)體系，最終使知識(shí)成為可再生資源，實(shí)現(xiàn)知識(shí)的循環(huán)利用和共享。

為了與工程項(xiàng)目融資規(guī)模增大和風(fēng)險(xiǎn)分散等發(fā)展方向相適應(yīng)，工程項(xiàng)目管理不斷產(chǎn)生信息化、集成化和國(guó)籍化的發(fā)展趨勢(shì)。在組織方面，使用專業(yè)的管理公司對(duì)業(yè)主進(jìn)行代表，加強(qiáng)集成化管理的水平。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全球化趨勢(shì)和我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，海外經(jīng)營(yíng)和海外投資的項(xiàng)目不斷增多。同時(shí)，隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代和網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的不斷發(fā)展，信息化的項(xiàng)目管理已經(jīng)成為了眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。應(yīng)該重視協(xié)調(diào)進(jìn)度、造價(jià)和質(zhì)量三者之間的關(guān)系，針對(duì)項(xiàng)目工程的不同特點(diǎn)，選擇相應(yīng)的管理方式。因?yàn)楣こ添?xiàng)目在每個(gè)階段都有不同的任務(wù)和實(shí)施主體，因此產(chǎn)生類型各異的項(xiàng)目管理。同時(shí)，還應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目管理進(jìn)行明確的分類，提高企業(yè)的管理水平，將承包責(zé)任制落實(shí)到實(shí)處，提高成本管理水平，對(duì)招標(biāo)方式進(jìn)行完善，聘請(qǐng)專業(yè)的管理人員進(jìn)行管理，不斷使施工人員的水平得到提高。在項(xiàng)目工程中，應(yīng)該完善約束、監(jiān)督、競(jìng)爭(zhēng)和激勵(lì)等機(jī)制，不斷對(duì)資源進(jìn)行優(yōu)化配置，提高信息化建設(shè)的水平，使施工不斷向文明、安全的方向發(fā)展。

5 結(jié)語(yǔ)

總之，隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，項(xiàng)目工程的管理面臨著新的挑戰(zhàn)和困難，應(yīng)該使用先進(jìn)的管理體系，提高管理手段的科學(xué)性和系統(tǒng)性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將現(xiàn)代管理理念、房地產(chǎn)需求和對(duì)市場(chǎng)的把握相結(jié)合，使用現(xiàn)代化的施工技術(shù)和創(chuàng)新的管理模式，在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中提高顧客的滿意程度，在物業(yè)管理、施工建設(shè)、開發(fā)運(yùn)營(yíng)、設(shè)計(jì)規(guī)劃等方面堅(jiān)持控制質(zhì)量、控制進(jìn)度和控制成本的原則，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行改善，提高管理水平，提供讓顧客滿意的服務(wù)和產(chǎn)品。

參考文獻(xiàn)：

[1]戴慎志．房地產(chǎn)開發(fā)中建筑工程項(xiàng)目管理探討[M]．北京：中國(guó)管理出版社．1999．

第5篇：房地產(chǎn)建筑工程范文

【關(guān)鍵詞】建筑房地產(chǎn)；工程項(xiàng)目；管理；策略

建筑房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它的周期較長(zhǎng)、投資金額較大、面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)比較多。我國(guó)建筑房地產(chǎn)商的項(xiàng)目管理策略時(shí)間比較短、經(jīng)驗(yàn)比較缺乏，還沒有構(gòu)成一個(gè)科學(xué)合理的管理策略形式。

一、注意施工階段的過(guò)程控制及管理

建筑房地產(chǎn)工程監(jiān)理管理建設(shè)工程，都要管理些什么呢？哪些是一定要監(jiān)理來(lái)管理的，哪些又可以透過(guò)監(jiān)理、施工單位本身來(lái)進(jìn)行管理的呢？只有通過(guò)細(xì)致的劃分管理權(quán)限，監(jiān)理的工程管理才可以有的放矢，而不是毫無(wú)目的地執(zhí)行“帝王”式的監(jiān)理管理?！暗弁酢笔降墓芾硎鞘┕挝蛔顬榉锤械墓芾硇问?。工程管理的合理形式是：工程質(zhì)量到達(dá)甚至超出預(yù)期值，施工的工期控制充足的時(shí)間之內(nèi)，讓施工單位獲取合理的經(jīng)濟(jì)效益。這樣監(jiān)理和施工單位就不會(huì)成為對(duì)立方，而是成為真正的合作關(guān)系。因此，監(jiān)理通過(guò)以下幾點(diǎn)進(jìn)行管理。

1、嚴(yán)格控制工程質(zhì)量

強(qiáng)化質(zhì)量管理，嚴(yán)控返工率。在施工的過(guò)程里，要嚴(yán)格控制工程的質(zhì)量，充分意識(shí)到“細(xì)節(jié)決定一切”的意義，所有的質(zhì)量管理人員要將加強(qiáng)施工的工序質(zhì)量檢查以及管理工作真正執(zhí)行到整個(gè)過(guò)程里，使用防范措施，避免質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生，不要讓人、財(cái)、物的浪費(fèi)增加工程投資的負(fù)擔(dān)。

（1）要管理好施工質(zhì)量，首先要按圖紙進(jìn)行施工

監(jiān)理代表應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢查施工方有沒有嚴(yán)格遵照設(shè)計(jì)的圖紙進(jìn)行施工。如果出現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行處理，需要返工的就返工，因此形成的損失要通過(guò)施工方負(fù)責(zé)。可是需要注意的是，不可以不顧監(jiān)理單位而直接同施工方進(jìn)行交涉。然后應(yīng)當(dāng)檢查是不是具有偷工減料、以次充好的現(xiàn)象。建筑施工單位在施工時(shí)出現(xiàn)偷工減料、使用了不符合標(biāo)準(zhǔn)的建筑材料、建筑配件以及設(shè)備等，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)肅處理，情節(jié)嚴(yán)重者；構(gòu)成建設(shè)工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的，施工方應(yīng)當(dāng)立刻進(jìn)行返工、修理，而且要賠償因此形成的損失，達(dá)到犯罪的，必須依法追究其刑事責(zé)任。

（2）增加對(duì)隱蔽工程的檢查和驗(yàn)收

建筑房地產(chǎn)工程的覆蓋、掩蓋條件以及達(dá)到協(xié)議條款約定的中間驗(yàn)收位置，施工方要采取自檢的形式，并且要在48小時(shí)前通知監(jiān)理代表。通知內(nèi)容包含了施工方的自檢記錄，隱蔽工程以及中間部位的驗(yàn)收內(nèi)容、時(shí)間及地點(diǎn)，而且要讓監(jiān)理進(jìn)行驗(yàn)收。如果驗(yàn)收合格，監(jiān)理代表要在驗(yàn)收記錄上簽字后才可以繼續(xù)施工，如果監(jiān)理代表查驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)不符合標(biāo)準(zhǔn)，施工方要在規(guī)定的時(shí)間里進(jìn)行修整并重新驗(yàn)收。隱蔽工程沒有通過(guò)驗(yàn)收的，監(jiān)理代表有權(quán)對(duì)已經(jīng)隱蔽的工程進(jìn)行驗(yàn)收。施工方要通過(guò)具體要求進(jìn)行剝露，并配合檢查。檢查不達(dá)標(biāo)的，監(jiān)理代表不可以在隱蔽工程記錄單上簽字，而且要求其立刻拆除并返工。

2、保證工程可以按期完成

在施工的進(jìn)度上，監(jiān)理代表要關(guān)注查看施工單位有沒有依照合同的工期進(jìn)行施工?，F(xiàn)場(chǎng)施工有沒有依照施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行，出現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)提出，對(duì)于依照施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行的，如果在合同約定的工期內(nèi)無(wú)法完成，要合理的進(jìn)行工期的延長(zhǎng)或者監(jiān)督施工單位通過(guò)加班加點(diǎn)的方式按期完成。

3、對(duì)施工單位要獎(jiǎng)罰分明

在施工合同上，可以標(biāo)注對(duì)施工質(zhì)量和工期狀況相應(yīng)的獎(jiǎng)罰制度。這樣監(jiān)理就可以將施工方的積極性調(diào)動(dòng)起來(lái)，不要讓施工單位在獲取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上存在“干好干壞一個(gè)樣”的想法。

二、建筑房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理策略

1、強(qiáng)化建筑房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理策略

風(fēng)險(xiǎn)防范指的是通過(guò)相關(guān)的技術(shù)管理策略來(lái)避免相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，用來(lái)降低建筑房地產(chǎn)有關(guān)的隱蔽損失，維系投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方法大致有以下幾類：

（1）風(fēng)險(xiǎn)回避法，風(fēng)險(xiǎn)回避法是指當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)超出投資方心里的底線時(shí)，一定要通過(guò)放棄投資決策的相關(guān)措施，這樣才可以真正地避免相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的方式，只有在別無(wú)他法的情況下，才可以運(yùn)用，因?yàn)橐坏┻\(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)回避的方法，也就意味著建筑房地產(chǎn)無(wú)法獲取任何可能的利潤(rùn)。

（2）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移法，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移法是指通過(guò)相應(yīng)的防范措施，把一種特殊的風(fēng)險(xiǎn)用其他方式轉(zhuǎn)移到無(wú)形。在目前的建筑房地產(chǎn)工程管理策略里，這樣的方式運(yùn)用的最多。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是通過(guò)兩種形式來(lái)完成的，一種形式是簽訂合同，也就是用合同的形式，來(lái)轉(zhuǎn)移相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)簽訂完合同后，不論產(chǎn)生任何相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，都要通過(guò)施工方來(lái)進(jìn)行承擔(dān)。另一種形式是購(gòu)買保險(xiǎn)，也就是透過(guò)購(gòu)買保險(xiǎn)的形式，把無(wú)法預(yù)知的相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會(huì)加大部分成本，但是通過(guò)這樣的形式，可以有力的提升項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。比如一個(gè)建筑房地產(chǎn)的項(xiàng)目在過(guò)程里，遭遇了非常大的自然災(zāi)害，或者當(dāng)建筑房地產(chǎn)在進(jìn)行施工時(shí)由于意外而發(fā)生的賠償?shù)取?/p>

2、全面充實(shí)項(xiàng)目的成本管理策略

當(dāng)建筑房地產(chǎn)項(xiàng)目處于投資決策的階段，就一定要掌握成本控制的關(guān)鍵因素，通過(guò)定性及定量的方式來(lái)掌控造價(jià)成本。所謂定性的分析，就是從宏觀的角度出發(fā)，整體研究影響項(xiàng)目成本的有關(guān)因子。所謂定量分析，就是整體掌握效益成本，重視資金的投資和效益的比例，研究工程價(jià)值的趨向，通過(guò)可行性研究報(bào)告里的合理性給出相應(yīng)的預(yù)算，對(duì)于每個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段屬于整體工程項(xiàng)目的成本實(shí)施階段，因此在這個(gè)階段的控制造價(jià)，最為關(guān)鍵。針對(duì)施工材料、施工方案和施工進(jìn)度等，要進(jìn)行層層把關(guān)，對(duì)于不達(dá)標(biāo)的工程材料予以剔除，針對(duì)施工的方案一定要進(jìn)行嚴(yán)格的審核，提出對(duì)施工有利的相關(guān)措施，用來(lái)掌控工程的造價(jià)。尤其是施工進(jìn)度的控制，一定要加大監(jiān)管力度，讓建設(shè)單位可以按期完成施工有關(guān)的內(nèi)容，如果出現(xiàn)拖延進(jìn)度的現(xiàn)象，就一定要進(jìn)行相關(guān)的懲處。

3、項(xiàng)目質(zhì)量管理策略

建筑房地產(chǎn)公司可以透過(guò)合理的項(xiàng)目管理策略來(lái)確保項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不等同于其他的工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品通過(guò)流水線進(jìn)行生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的原因相對(duì)較少，同批次的產(chǎn)品質(zhì)量比較穩(wěn)定，可是造成建筑產(chǎn)品質(zhì)量的原因非常多，并且，項(xiàng)目建設(shè)管理策略牽涉到不同學(xué)科，因此，需要同監(jiān)理等合作單位，甚至是供電、供水等社會(huì)關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，要培養(yǎng)對(duì)新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、使用的能力。因此，對(duì)于企業(yè)應(yīng)當(dāng)關(guān)注的項(xiàng)目管理策略團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，素質(zhì)是一定要保證的，這也是決定項(xiàng)目管理策略成敗的基本原因。

結(jié)束語(yǔ)：綜上所述，當(dāng)建筑房地產(chǎn)工程在施工階段，監(jiān)理的施工管理工作屬于一個(gè)系統(tǒng)的工程。它一定要同建筑所包含的施工內(nèi)容的多樣性及繁復(fù)性進(jìn)行緊密結(jié)合的管理。針對(duì)工程里涉及到的各個(gè)專業(yè)內(nèi)容通過(guò)了解到熟悉、從認(rèn)識(shí)到掌握。系統(tǒng)合理地控制施工的各項(xiàng)工作實(shí)施。及時(shí)和監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工及各專業(yè)施工隊(duì)伍進(jìn)行溝通，解決在施工里出現(xiàn)的各種矛盾，監(jiān)督參與工程項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)協(xié)調(diào)工作。進(jìn)而確保質(zhì)量管理、技術(shù)管理、進(jìn)度管理以及合同管理的落實(shí)工作。

參考文獻(xiàn)：

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第6篇：房地產(chǎn)建筑工程范文

關(guān)鍵詞：建筑安裝；工程造價(jià)；問(wèn)題；對(duì)策

中圖分類號(hào)： TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

房地產(chǎn)建筑安裝工程造價(jià)是工程管理的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)，貫穿了整個(gè)工程的全過(guò)程，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制下，建筑安裝工程既要獲取經(jīng)濟(jì)利益又有較高的技術(shù)要求，在經(jīng)濟(jì)利益的引誘下，對(duì)工程技術(shù)產(chǎn)生了負(fù)面影響，因此，必須加強(qiáng)工程造價(jià)管理，完善我國(guó)目前工程造價(jià)管理模式，對(duì)今后的建筑安裝工程發(fā)揮更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

一、房地產(chǎn)建筑安裝工程造價(jià)管理存在的問(wèn)題分析

1、管理意識(shí)不強(qiáng)

近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理主要依靠工程結(jié)束后的核算，但是現(xiàn)在許多企業(yè)都將房地產(chǎn)行業(yè)定義為高利潤(rùn)的行業(yè)，這就造成了企業(yè)管理者對(duì)成本管理的概念和意識(shí)不明確，弱化了成本管理的重要性。大部分企業(yè)只注重對(duì)企業(yè)內(nèi)部成本的計(jì)算，而對(duì)于原料的采購(gòu)與房屋的銷售和服務(wù)等環(huán)節(jié)的成本計(jì)算并沒有給予足夠的重視，無(wú)法形成一個(gè)系統(tǒng)的、完整的企業(yè)成本管理鏈條，這些都是最基礎(chǔ)的企業(yè)成本管理方法。

2、缺乏有效的資金管理的方法和手段

對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)資金就是血液是發(fā)展的必要產(chǎn)物，現(xiàn)在的房地產(chǎn)公司存在著普遍的低水平管理、沒有良好的計(jì)劃性。對(duì)于當(dāng)前的很多公司，他們?cè)趯?duì)項(xiàng)目開展的時(shí)候，測(cè)算的僅僅只有成本，對(duì)于資金的測(cè)算非常的少甚至有的公司都沒有這方面的東西。但是資金管理對(duì)房地產(chǎn)的成本控制卻起著非常重要的作用。

3、房地產(chǎn)投資決策階段存在的問(wèn)題

長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，投資過(guò)熱的情況在房地產(chǎn)工程建設(shè)方面屢見不鮮，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)工程造價(jià)的提高。還有一個(gè)原因是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)前缺乏科學(xué)的工程造價(jià)評(píng)估，大多數(shù)時(shí)候都是僅憑建筑專家以及項(xiàng)目承建人借鑒已完成的項(xiàng)目對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行造價(jià)的估算。與此同時(shí)，“概算超估算，預(yù)算超概算，決算超預(yù)算”的三超現(xiàn)象在建筑行業(yè)愈演愈烈。

4、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段存在的問(wèn)題

（1）設(shè)計(jì)招標(biāo)不全面。長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)我們只注重方案設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)，對(duì)于技術(shù)設(shè)計(jì)以及施工圖設(shè)計(jì)的招標(biāo)的工作做的很不到位。

（2）現(xiàn)行設(shè)計(jì)收費(fèi)模式的不合理。目前大多建筑項(xiàng)目的設(shè)計(jì)費(fèi)由工程的總造價(jià)以及建筑面積的大小決定。由此導(dǎo)致設(shè)計(jì)單位為了追求自己的利潤(rùn)，擴(kuò)大工程規(guī)模，加大梁柱截面，加強(qiáng)混凝土強(qiáng)度等。這些行為不僅浪費(fèi)大量的資金而且還讓設(shè)計(jì)方案達(dá)不到最好的效果。

5、房地產(chǎn)施工階段存在的問(wèn)題

（1）現(xiàn)場(chǎng)簽證管理的混亂。部分監(jiān)理工程師業(yè)務(wù)素質(zhì)差，對(duì)于合同內(nèi)容和預(yù)算的相關(guān)規(guī)定不了解不熟悉，對(duì)于不應(yīng)簽證對(duì)其簽證。有些簽證單由承包單位填寫，為了得到更高的利潤(rùn)，弄虛作假、巧立名目，故意扭曲合同含義，高估預(yù)算，以少報(bào)多，為了滿混過(guò)關(guān)故意將簽證化整為零。

（2）現(xiàn)行定額計(jì)價(jià)差異較大。房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的計(jì)價(jià)未實(shí)行統(tǒng)一量，仍舊按照舊的方式進(jìn)行，沒充分發(fā)揮價(jià)值規(guī)律的作用，指導(dǎo)價(jià)為市場(chǎng)價(jià)，采用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的辦法解決市場(chǎng)問(wèn)題。

二、安裝房地產(chǎn)土建工程的銜接部位及其相關(guān)措施

安裝工程的過(guò)程要根據(jù)土建澆搗混泥土的進(jìn)度來(lái)進(jìn)行，并做好預(yù)留配合工作，這時(shí)土建工程安裝的關(guān)鍵程序，也是對(duì)施工的質(zhì)量和進(jìn)度的一種考核，也是一項(xiàng)重要的環(huán)節(jié)。銜接結(jié)構(gòu)主要有：現(xiàn)澆混泥土樓板處的銜接、預(yù)制樓板施工處的銜接，梁柱結(jié)構(gòu)施工處的銜接和二結(jié)構(gòu)施工處的銜接。它們都是相互配合、相互連接的環(huán)節(jié)，是安裝時(shí)必須要考慮的細(xì)節(jié)性問(wèn)題。在混泥土澆搗前，安裝部門或者安裝人員要對(duì)建筑處的電氣、排水、通風(fēng)等問(wèn)題進(jìn)行檢查，要配合土建工程的施工。在安裝火災(zāi)報(bào)警器和家用電氣時(shí)，安裝人員要選擇合理的位置，排列好次序，依次進(jìn)行安裝，當(dāng)出現(xiàn)一些重疊和交叉情況時(shí)，要防止漏電、漏水等情況的出現(xiàn)，做好必要的預(yù)防措施?？傮w來(lái)看，安裝與土建工程在主體結(jié)構(gòu)施工開始階段，安裝人員一定要按照土建澆搗混泥土的要求嚴(yán)格的進(jìn)行施工和安裝，一層一層的做好對(duì)機(jī)電預(yù)埋預(yù)留工作，保證安裝工作的有效進(jìn)行，提高后續(xù)工作的質(zhì)量和施工的進(jìn)度。

在土建工程的施工之前，安裝人員已經(jīng)了解了相關(guān)的要安裝的安裝計(jì)劃或者了解了有關(guān)的圖紙、施工方案等，深入的對(duì)土建的地面、房屋和有關(guān)其它建筑都有了相關(guān)的認(rèn)識(shí)，了解了它們之間的連接方式，仔細(xì)的審閱了安裝施工方案與土建工程方案的一致性，具體知道了套管的位置、尺寸規(guī)格和數(shù)量等方面的要求。對(duì)埋管工作進(jìn)行了有效的預(yù)防，并且積極的編制出了施工的具體方案和措施。所以說(shuō)在基礎(chǔ)施工的時(shí)候，要積極的做好建筑物地下的安裝工作，要定期的進(jìn)行檢查，保證基礎(chǔ)施工階段安裝與土建工程的銜接是正確的。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)建筑工程造價(jià)管理的對(duì)策與措施

1、健全房地產(chǎn)工程造價(jià)管理體系

加強(qiáng)工程造價(jià)管理必須健全管理體系，明確部門之間的分工以及部門內(nèi)部的協(xié)調(diào)，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主不規(guī)范行為的約束，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)，加強(qiáng)造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)管理，制定相應(yīng)的政策法規(guī)，明確該機(jī)構(gòu)的任務(wù)和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。加強(qiáng)合同管理，使合同管理與法制化相統(tǒng)一，增強(qiáng)合同的法律力度，保證合同雙方的利用，促進(jìn)工程造價(jià)管理的科學(xué)化、合理化，有助于工程的良好運(yùn)行。

安裝工程造價(jià)管理貫穿整個(gè)安裝工程周期，加強(qiáng)建設(shè)安裝工程整個(gè)生命周期（包括建設(shè)前期、建設(shè)期、使用期和翻新與拆除期等階段）的系統(tǒng)管理，考慮安裝工程總體的造價(jià)和成本，把建設(shè)階段和運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段融為一體。統(tǒng)一業(yè)主單位、設(shè)計(jì)單位和施工單位的造價(jià)日志，保證單位之間的相互溝通。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)安裝設(shè)計(jì)階段關(guān)于造價(jià)管理的對(duì)策

一個(gè)好的設(shè)計(jì)方案可以給企業(yè)帶來(lái)良好的社會(huì)效益和巨大的經(jīng)濟(jì)效益。設(shè)計(jì)階段控制主要是施工圖紙出來(lái)之前的成本控制。通常情況下，大型房地產(chǎn)公司在多年積累的基礎(chǔ)上，都會(huì)設(shè)置本單位的標(biāo)準(zhǔn)圖庫(kù)，這樣不但有利于降低成本，而且可以精確控制成本。若沒有標(biāo)準(zhǔn)圖庫(kù)，就要重視設(shè)計(jì)概算。當(dāng)前，有不少公司為縮短開發(fā)周期，在未出概算的情況下盲目施工，導(dǎo)致設(shè)計(jì)修改不斷，費(fèi)用成本增加。實(shí)現(xiàn)有效地控制變更數(shù)量與修改數(shù)量，需要最終圖紙齊全，這樣招標(biāo)階段就可以直接與施工單位進(jìn)行總價(jià)包干，對(duì)建安的成本也會(huì)較大程度的控制。因?yàn)榻ò渤杀净究梢哉嫉匠恋爻杀疽酝獾目偝杀镜?0% ，所以總體成本也會(huì)得到有效的控制。

4、加強(qiáng)房地產(chǎn)建筑安裝工程的投標(biāo)報(bào)價(jià)管理工作

要使用嚴(yán)格的招投標(biāo)、議標(biāo)、協(xié)議采購(gòu)等多種方式來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的另一方的選擇，這樣才能選擇出更加合適和有利的合作伙伴。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范的管理，大部分的房地產(chǎn)公司已經(jīng)大量的采用招投標(biāo)的方式來(lái)尋找伙伴，一方中標(biāo)以后，發(fā)包方會(huì)和承包的單位簽訂一個(gè)合約，合同是項(xiàng)目的開始也是成本控制利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的保障，所以我們?cè)诤炗喓贤臅r(shí)候要保障雙方的權(quán)益，劃清界限要清晰，這樣才能確保合同的順利執(zhí)行。合同簽訂過(guò)程需要走審批流程，審批通過(guò)后記錄備檔。此時(shí)作為成本管理人員，需要將該份合同的成本拆分到科目體系中去。

5、加強(qiáng)房地產(chǎn)施工階段造價(jià)管理對(duì)策

項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)過(guò)程中的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)，很多項(xiàng)目對(duì)實(shí)施建設(shè)的成本控制重視不足，導(dǎo)致最后總成本的超支。要嚴(yán)格控制工程簽證，施工前盡力減少簽證次數(shù)和費(fèi)用、減少返工修改費(fèi)用，避免簽證重復(fù)計(jì)費(fèi)。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，盡力減少因設(shè)計(jì)院或設(shè)計(jì)人員水平差異、惡劣天氣等主客觀因素的影響，這些原因會(huì)導(dǎo)致工期延誤，提高成本。妥善做好協(xié)調(diào)和糾紛處理工作，施工過(guò)程就是協(xié)調(diào)各單位有序工作的過(guò)程，必須協(xié)調(diào)好各工種的交叉作業(yè)，若協(xié)調(diào)不好不僅會(huì)影響工期，還會(huì)造成大量的浪費(fèi)，甚至?xí)l(fā)生索賠。

6、加強(qiáng)房地產(chǎn)竣工決算階段的造價(jià)管理工作

竣工決算階段是最后一道關(guān)卡，在最后一道關(guān)卡必須做好房地產(chǎn)造價(jià)管理工作。為此，工作中應(yīng)堅(jiān)持深人施工現(xiàn)場(chǎng)，了解工程變更內(nèi)容具體做法。熟悉工程變更、增減工程量情況，為決算審計(jì)打下基礎(chǔ)。同時(shí)要建立嚴(yán)格的審計(jì)制度。只有堅(jiān)持嚴(yán)格的辦法和程序才能保證決算的真宴性，嚴(yán)肅性。掌握建設(shè)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到施工每一環(huán)節(jié)的第一手資料，為客現(xiàn)公正地確定工程造價(jià)提供可靠的審計(jì)依據(jù)。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在完善房地產(chǎn)安裝工程造價(jià)管理制度和健全管理體系的基礎(chǔ)上，我們應(yīng)當(dāng)不斷深化改革，適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和建筑行業(yè)的更新和發(fā)展，需要企業(yè)全員加強(qiáng)認(rèn)識(shí)共同參與和支持，更需要造價(jià)工作者的不斷努力、精益求精以便把建筑安裝工程安裝造價(jià)管理工作工作做得更好。

參考文獻(xiàn)

[1]丁云．高層建筑安裝工程造價(jià)控制與管理[J]．產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2011年．

第7篇：房地產(chǎn)建筑工程范文

關(guān)鍵詞: 房屋建筑；軟土地基；深層；石灰；水泥

中圖分類號(hào)：TU471.8文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

1、軟土工程的基本認(rèn)識(shí)

1.1 軟土地基的概念

軟土是指天然含水量大、壓縮性高、承載力低的一種軟塑到流塑狀態(tài)的飽和黏土，主要是淤泥和淤泥質(zhì)土，多數(shù)都是由水流的常年沖擊沉淀形成的，軟土地基就是由具有以上這些特點(diǎn)的粘土和粉土構(gòu)成的。由上層填土不穩(wěn)定最終導(dǎo)致地基沉降的地基也可稱為軟土地基。還有一些特殊的狀況下的地基也稱為軟土地基。

1.2 軟土工程性質(zhì)

軟土是指天然含水量大、壓縮性高、承載力低的一種軟塑到流塑狀態(tài)的飽和黏土，多分布在沿海、內(nèi)陸、平原、山區(qū)的湖泊河灘周邊等地區(qū)。軟土天然含水量高，一般液限wL值較高；天然孔隙比e＞1.0。當(dāng)軟土由生物化學(xué)作用形成e＞1.5時(shí)為淤泥，天然孔隙比1.0＜e＜1.5時(shí)為淤泥質(zhì)土；壓縮性高，壓縮系數(shù)a1-2 > 0.5m2／mm；強(qiáng)度低，不排水抗剪強(qiáng)度＜0.03MPa，長(zhǎng)期強(qiáng)度更低；滲透系數(shù)?。↘= 10-7-10-8cm/s）。軟土的工程性質(zhì)有：（1）觸變性。軟土在未破壞時(shí)，具固態(tài)特征，一經(jīng)擾動(dòng)或破壞，即轉(zhuǎn)變?yōu)橄♂屃鲃?dòng)狀態(tài)；（2）高壓縮性。壓縮系數(shù)大，大部分壓縮變形發(fā)生在垂直壓力為0.1MPa時(shí)，造成建筑物沉降量大； （3）低透水性。軟土的透水性很低，可認(rèn)為是不透水的，因此軟土的排水固結(jié)需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，反映在建筑物的沉降延續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，常在十年以上；（4）不均勻性。軟土由微細(xì)的和高分散的顆粒組成，土質(zhì)不均勻，當(dāng)平面上建筑荷載不均勻時(shí)，將會(huì)使建筑物產(chǎn)生較大的差異沉降，造成建筑物產(chǎn)生裂縫或損壞；（5）沉降速度快。沉降速度隨荷載的增加而增加，沉降速度最大時(shí)可達(dá)1~2 mm/d；（6）流變性。在一定剪應(yīng)力作用下，具有發(fā)生緩慢長(zhǎng)期變形的性質(zhì)；軟土的長(zhǎng)期強(qiáng)度小于瞬時(shí)強(qiáng)度。1.3 軟土地基處理不當(dāng)可能出現(xiàn)的不良后果

根據(jù)軟土地基自身的性質(zhì)，房建施工中可能出現(xiàn)的問(wèn)題可大致分為以下幾種：

上層大載荷建筑物在厚且均勻的軟土層上的軸向過(guò)大沉降；上層不均勻大荷載在軟土層上引起不均勻沉降，最終引起建筑物傾斜和墻體裂縫；第二種狀況中地基和建筑物同時(shí)達(dá)到極端狀況時(shí)，將引起的嚴(yán)重倒塌事故；建筑物的大載荷引起的軟土地基發(fā)生塑性變形，最終引起建筑物的傾斜和倒塌事故。

2、軟土地基處理技術(shù)

根據(jù)上述軟土地基的概念及其相關(guān)的事故原因，我們可以針對(duì)性的提出以下關(guān)于房建工程中軟土地基施工技術(shù)的措施。

2.1深層石灰攪拌樁

深層石灰攪拌樁的操作規(guī)程是在軟土地基里對(duì)石灰與地基土強(qiáng)行進(jìn)行攪拌和混合，以地基土和石灰石之間的化學(xué)反應(yīng)作為基本方法，來(lái)加強(qiáng)地基土的穩(wěn)定性，從而來(lái)實(shí)現(xiàn)加強(qiáng)強(qiáng)度和穩(wěn)定性的最終目的。

（1） 材料要求

應(yīng)該使用細(xì)磨的石灰石，在攪拌進(jìn)程中盡量杜絕樁體里產(chǎn)生石灰凝聚的現(xiàn)象，石灰最大粒徑應(yīng)不大于2 mm。在選取石灰的時(shí)候盡量選取無(wú)雜純凈的,石灰里氧化鈣和氧化鎂要達(dá)到8.5%以上的含量,最好可以達(dá)到80%的氧化鈣含量。石灰的保存期要保持低于三個(gè)月，并且石灰要有70%的液性指數(shù)。

（2）施工重點(diǎn)

要按照一定的順序來(lái)進(jìn)行樁體攪拌：樁體校對(duì)位置、下鉆、鉆進(jìn)、提升、結(jié)束提升。一定要結(jié)合結(jié)構(gòu)要求的承載能力來(lái)進(jìn)行樁間距的選擇，最后可以得到加強(qiáng)牢固度限度內(nèi)攪拌樁的數(shù)量和攪拌樁所占的面積等數(shù)據(jù)。等邊三角形或四方形作為攪拌樁的排列。0.5～1.0 m 之間的范圍可以來(lái)選擇樁徑，樁距則是1 m。在空壓機(jī)的壓力和風(fēng)量方面都不能過(guò)大，否則會(huì)影響施工質(zhì)量。

2.2深層水泥攪拌樁

（1） 試樁

為了核實(shí)最佳的施工參數(shù)和數(shù)據(jù)需要進(jìn)行試樁，有些參數(shù)需要被有效的核實(shí)后，才能夠在后面水泥攪拌樁的大規(guī)模施工進(jìn)展中發(fā)揮到十分重要的指導(dǎo)作用，比如泵送壓力、泵送時(shí)間、攪拌次數(shù)、下鉆速度、水泥漿的配置、攪拌機(jī)提升速度、復(fù)攪深度等等。這些參數(shù)都要進(jìn)行有效的確認(rèn)。

(2) 施工準(zhǔn)備

為了給后面的工程建設(shè)進(jìn)程帶來(lái)便利則需要在建設(shè)過(guò)程中做好足夠的準(zhǔn)備工作，一些準(zhǔn)備工作需要在深層攪拌樁作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)提前做好: 提前整理場(chǎng)地，達(dá)到表面平整的要求;如果現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)坑坑洼洼不平整的情況,則要填補(bǔ)黏土以使地面平整，堅(jiān)決不得使用雜土進(jìn)行填補(bǔ);在水泥攪拌樁的選擇方面，合格的PC32．5 級(jí)袋裝的普通硅酸鹽水泥則是最佳的選擇。

(3) 施工重點(diǎn)

1）工藝流程:樁位放樣；鉆機(jī)定位；對(duì)鉆機(jī)的情況進(jìn)行認(rèn)真檢查；正循環(huán)鉆進(jìn)至設(shè)計(jì)深度；打開高壓注漿泵；反循環(huán)提鉆，噴水泥漿同時(shí)到基準(zhǔn)面0.3m 以下;重復(fù)攪拌，同時(shí)噴水泥漿直至設(shè)計(jì)深度;反循環(huán)提鉆至地表；接著對(duì)新樁進(jìn)行作業(yè)。2）檢查堵塞: 工作人員需要在水泥攪拌樁開鉆的前期沖洗管道，并對(duì)管道中的堵塞現(xiàn)象進(jìn)行檢查和排除，當(dāng)確定水已經(jīng)排出干凈可以繼續(xù)進(jìn)行下鉆工作。3）懸掛吊錘: 水泥攪拌樁樁體的垂直度要想達(dá)到合格作業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，就需要把吊錘懸掛在主機(jī)的上面，并且按照鉆桿上下左右距離和吊錘相等的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制作業(yè)。

2.3砂墊層和砂石墊層換填

砂墊層和砂石墊層的換替原理是使用夯實(shí)的砂或砂石墊層來(lái)替換地基下部的軟土層，從而達(dá)到加強(qiáng)地基強(qiáng)度和承載力的目的，這種方法相對(duì)而言施工操作簡(jiǎn)單，且大小施工規(guī)模均可，經(jīng)濟(jì)合理，故為目前使用最為廣泛的一種方法。

(1)材料要求

宜采用級(jí)配良好、質(zhì)地堅(jiān)硬的中砂、粗砂、石屑；

(2)施工準(zhǔn)備

在施工正式開始前需進(jìn)行對(duì)槽進(jìn)行檢驗(yàn)，清除雜質(zhì)，基槽的邊坡需保持穩(wěn)定，不穩(wěn)定處均需加以夯實(shí)。保持基槽處于無(wú)積水狀態(tài)。保持各種集料攪拌均勻并搗實(shí)；

（3）施工重點(diǎn)：首先要保證砂墊層和砂石墊層的地面在同一標(biāo)高上；然后在分段施工時(shí)要將接頭處處理成為斜坡；再者鋪設(shè)方法有多種，可根據(jù)實(shí)際的工程狀況進(jìn)行最有利的選擇。具體有夯實(shí)法、碾壓法、平振法等。

2.4其他軟基處理方法軟土地基的加固除以上方法外還有：振沖地基加固、碎石樁擠密加固地基、砂樁加固地基、水泥煤灰碎石樁、塑料板排水加固、石灰粉煤灰（火山灰、鋼渣或黏土）樁等軟基處理方法。(1)振沖法加固地基雖然現(xiàn)在已開始在軟黏土和雜填土地基加固中使用，但該方法仍是松散砂土地基的最佳加固方法。當(dāng)用于軟黏土?xí)r必須適當(dāng)控制水壓、電流及填料密實(shí)度等才能有效保證加固效果。碎石樁擠密加固地基是用振動(dòng)沉管樁機(jī)將鋼套管沉入土中再灌入碎石而成。

(2)砂樁加固地基也是一種適用于軟弱土、淤泥質(zhì)土及新填土的地基加固方法，砂樁是利用振動(dòng)灌注施工機(jī)械，向地基土中沉入鋼管灌注砂料而成，能起到砂井排水及擠密加固地基的作用。(3)水泥粉煤灰碎石樁是采用碎石、石屑、粉煤灰、少量水泥進(jìn)行拌和后，利用沉樁機(jī)械，振動(dòng)灌入地基中，制成一種具有黏結(jié)強(qiáng)度的非柔性、非剛性的亞類樁，它與樁間土形成復(fù)合地基，共同承受荷載，從而達(dá)到加固地基的目的。水泥粉煤灰碎石樁在群樁施工中應(yīng)注意樁的間距，樁距過(guò)小容易產(chǎn)生緊縮，樁距過(guò)大影響加固效果。(4)塑料板排水加固軟基是將帶狀塑料排水板，用插板機(jī)插入軟土中，然后在土面加載預(yù)壓（或采用真空預(yù)壓），使土中水沿塑料板的通道溢出，并從砂墊層中排走，使地基得到加固，這種方法的缺點(diǎn)為施工工期較長(zhǎng)。(5)石灰粉煤灰（火山灰、鋼渣或黏土）樁的施工方法與深層石灰攪拌樁相似，只是在石灰中再添加粉煤灰、火山灰、鋼渣或黏土，采用摻合料后可有效防止石灰樁軟芯。

3、總結(jié)

軟土地基在房建工程中是非常常見的施工問(wèn)題，在施工中要注意提高沉降計(jì)算的精確性和設(shè)計(jì)的合理性，并嚴(yán)格的按照技術(shù)規(guī)范來(lái)操作。結(jié)合理論與當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況制定方案，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理，避免給建筑物本身或者人員造成不可挽回的傷害的同時(shí)，還要做好施工質(zhì)量的控制，盡可能的在確保安全的前提下節(jié)約經(jīng)濟(jì)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 蔣東敏.對(duì)鋼筋混凝土預(yù)制樁施工技術(shù)的探討[J]. 科技傳播. 2010(18)

[2] 孫利.如何做好建筑工程施工技術(shù)管理工作[J]. 科技傳播. 2011(04)

第8篇：房地產(chǎn)建筑工程范文

被告：臨海市第四建筑工程公司。

臨海市工藝服裝繡品廠（以下簡(jiǎn)稱繡品廠）與臨海市第四建筑工程公司（以下簡(jiǎn)稱四建公司）于1989年簽訂了二份建筑安裝工程合同，約定由四建公司承建繡品廠的綜合樓及宿舍（座落于臨海市區(qū)環(huán)城東路276號(hào)，現(xiàn)為鹿城路254號(hào)）。同時(shí)雙方約定，如繡品廠未按約付款，拖欠部分工程款每月按二分五厘計(jì)算利息。該工程由四建公司三工處完成施工后，由于繡品廠拖欠工程款，雙方于1992年12月20日簽訂了“欠款抵押協(xié)議”，載明：一、工程欠款總計(jì)人民幣359985.93元；二、所欠工程款利息經(jīng)雙方協(xié)商由繡品廠支付10萬(wàn)元；三、繡品廠將四建公司所建的綜合大樓底層198平方米和宿舍、食堂底層250平方米抵押給四建公司，并將房屋產(chǎn)權(quán)登記給四建公司；……五、繡品廠在三年內(nèi)將全部欠款一次性付給四建公司，四建公司收到工程款后，將房屋登記卡、產(chǎn)權(quán)一并還給繡品廠；六、繡品廠如果三年內(nèi)無(wú)法歸還工程款，愿將房屋產(chǎn)權(quán)永屬四建公司所有，繡品廠所欠工程款不另向四建公司找補(bǔ)。同年12月24日，該“欠款抵押協(xié)議”經(jīng)臨海市公證處公證。1993年1月1日，四建公司與繡品廠簽訂了二份租房協(xié)議，將上述房屋租給繡品廠，每年租金6萬(wàn)元。1993年9月1日，四建公司三工處作為產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取了上述房屋的產(chǎn)權(quán)證。協(xié)議簽訂之后，繡品廠既未償付欠款，又未支付租金。1996年9月2日，臨海市人民法院宣告繡品廠破產(chǎn)。該廠清算組向臨海市人民法院提起訴訟。

原告訴稱：被告將抵押房屋直接轉(zhuǎn)入自己名下有悖于法律規(guī)定，該欠款抵押協(xié)議不符合法律規(guī)定，系無(wú)效協(xié)議，要求返還房屋產(chǎn)權(quán)。

被告答辯稱：“欠款抵押協(xié)議”是雙方自愿協(xié)商簽訂，且是原告方主動(dòng)提出將房屋抵押給被告，協(xié)議合法有效。原繡品廠在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)不付工程款，按協(xié)議約定，房產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬被告所有，原告主張返還房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)法律依據(jù)，且本案發(fā)生在擔(dān)保法實(shí)施前，不受擔(dān)保法約束。請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

「審判

臨海市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原服裝繡品廠無(wú)力償付四建公司工程款，以房屋作為抵押物符合法律規(guī)定，抵押關(guān)系成立。但這種抵押只是作為被告實(shí)現(xiàn)債權(quán)的一種保證形式。被告在繡品廠不履行債務(wù)時(shí)，依照法律規(guī)定，取得優(yōu)先受償權(quán)。而繡品廠與四建公司簽訂“欠款抵押協(xié)議”時(shí)，約定將抵押物產(chǎn)權(quán)直接轉(zhuǎn)移給四建公司三工處，其行為有悖于法律規(guī)定，該部分約定無(wú)效。原告主張房屋產(chǎn)權(quán)返還給繡品廠之請(qǐng)求有理，本院應(yīng)予支持。當(dāng)然，造成“欠款抵押協(xié)議”部分無(wú)效，原告方應(yīng)負(fù)主要責(zé)任。該院依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十九條第二款、第六十條、第六十一條第一款之規(guī)定，于1998年10月14日作出如下判決：

臨海市工藝服裝繡品廠與被告臨海市第四建筑工程公司第三工程處簽訂的“欠款抵押協(xié)議”中約定房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移部分無(wú)效，其訟爭(zhēng)的臨海市區(qū)環(huán)城東路276號(hào)底層房屋產(chǎn)權(quán)返還原臨海市工藝服裝繡品廠所有。

判決后，被告不服，以雙方自愿簽訂了“欠款抵押協(xié)議”，辦理了公證手續(xù)，取得了房產(chǎn)證，繡品廠未在三年內(nèi)歸還欠款，按約上訴人已合法取得了訟爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)為由提起上訴，請(qǐng)求撤銷原判，駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。

被上訴人繡品廠清算組答辯稱：原審判決正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

臺(tái)州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：抵押并不轉(zhuǎn)移抵押物的所有權(quán)。而繡品廠與四建公司三工處簽訂的欠款抵押協(xié)議，卻約定債務(wù)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，作為債務(wù)人履行債務(wù)的擔(dān)保，在債務(wù)人履行義務(wù)后，再將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)返還給債務(wù)人，這種擔(dān)保方式顯然不是抵押，而是讓與擔(dān)保。繡品廠與四建公司三工處在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上，根據(jù)合同自由原則，約定繡品廠將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給四建公司三工處，作為履行債務(wù)的擔(dān)保，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，上述行為并不違反我國(guó)法律的禁止性規(guī)定，也不違反社會(huì)公德、損害社會(huì)公共利益，因而是有效的。雖然雙方約定，繡品廠在三年內(nèi)不履行債務(wù)，四建公司三工處永久地取得訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，繡品廠不向四建公司找補(bǔ)。但是，訟爭(zhēng)房屋的價(jià)值大大超過(guò)所擔(dān)保的債權(quán)，上述約定顯失公平。在四建公司將超過(guò)擔(dān)保債權(quán)部分的房屋價(jià)值返還繡品廠之前，四建公司不能確定地取得訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)?，F(xiàn)繡品廠已破產(chǎn)，四建公司又不能確定地取得訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，而設(shè)定讓與擔(dān)保的目的在于保證四建公司能從訟爭(zhēng)房屋中優(yōu)先受償。因此，繡品廠清算組有權(quán)請(qǐng)求四建公司返還訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)。作為替代，四建公司取得了就訟爭(zhēng)房屋優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。雖然原審判決誤將讓與擔(dān)保認(rèn)定為抵押，錯(cuò)誤地適用了法律，但其處理結(jié)果基本得當(dāng)。綜上所述，四建公司主張?jiān)A爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)歸其所有，依據(jù)不足，對(duì)上訴人的上訴請(qǐng)求，本院不予支持。臺(tái)州市中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條，《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》第五條的規(guī)定，于1999年3月12日作出如下判決：

一、變更臨海市人民法院民事判決為：上訴人臨海市第四建筑工程公司在接到本判決書之日起十五日內(nèi)，將座落于臨海市區(qū)鹿城路254號(hào)（原環(huán)城東路276號(hào)）房屋底層的所有權(quán)返還給臨海市工藝服裝繡品廠。

二、上訴人臨海市第四建筑工程公司在所擔(dān)保的債權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)座落于臨海市區(qū)鹿城路254號(hào)底層房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。

「評(píng)析

對(duì)本案的實(shí)體處理，一、二審法院的認(rèn)識(shí)基本一致，即四建公司應(yīng)將用于擔(dān)保的房屋產(chǎn)權(quán)返還給繡品廠，四建公司得就該房屋優(yōu)先受償。但對(duì)此種擔(dān)保方式的法律性質(zhì)，一、二審法院在認(rèn)識(shí)上存在分歧。一審法院認(rèn)為屬于抵押，二審法院認(rèn)為屬于一種非典型擔(dān)保？？讓與擔(dān)保，并根據(jù)合同自由原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，按讓與擔(dān)保的法理作出了判決。

一、讓與擔(dān)保的含義及其有效的理由讓與擔(dān)保是指?jìng)鶆?wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)的履行，將擔(dān)保標(biāo)的物的權(quán)利（通常為所有權(quán)）預(yù)先轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，在債務(wù)清償后，債權(quán)人將擔(dān)保標(biāo)的物返還于債務(wù)人或第三人，在債務(wù)不履行時(shí)，債權(quán)人得就該標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)囊环N非典型擔(dān)保方式。設(shè)定讓與擔(dān)保后，為了使債務(wù)人或第三人保持對(duì)擔(dān)保標(biāo)的物的使用收益，債權(quán)人往往與債務(wù)人或第三人再簽訂使用借貸合同或租賃合同，由債權(quán)人將擔(dān)保標(biāo)的物借給或租給債務(wù)人或第三人使用。而抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)擔(dān)保標(biāo)的物的占有，將該標(biāo)的物作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押不僅不轉(zhuǎn)移對(duì)抵押物的占有，更不轉(zhuǎn)移抵押物的所有權(quán)。在本案中，繡品廠與四建公司簽訂的協(xié)議，雖名為“欠款抵押協(xié)議”，但其實(shí)質(zhì)內(nèi)容是繡品廠將其所有的房屋底層的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給四建公司，作為在三年內(nèi)清償欠四建公司的債務(wù)的擔(dān)保。在四建公司取得該房屋的所有權(quán)后，雙方又簽訂了租賃合同，四建公司再將該房屋租給繡品廠使用，完全符合讓與擔(dān)保的特征。因此，本案的擔(dān)保方式是典型的讓與擔(dān)保，而非抵押。

合同自由原則不僅允許當(dāng)事人依據(jù)實(shí)際需要締結(jié)現(xiàn)行法已有規(guī)定的合同，而且允許當(dāng)事人在不違反強(qiáng)行法規(guī)及公序良俗的前提下，自由創(chuàng)設(shè)現(xiàn)行法未規(guī)定的新型合同。我國(guó)現(xiàn)行法律并未禁止當(dāng)事人用轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的方法擔(dān)保債務(wù)的履行，而且此種擔(dān)保方式也不違反公序良俗原則，因此，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其效力。此外，在德國(guó)、日本以及我國(guó)的臺(tái)灣等大陸法系國(guó)家與地區(qū)，在審判實(shí)務(wù)上均承認(rèn)讓與擔(dān)保的有效性。而且因讓與擔(dān)保具有顯著的擔(dān)保效果，在國(guó)際經(jīng)濟(jì)交往中也有逐漸被采用的趨勢(shì)。二審法院基于合同自由原則，認(rèn)定雙方當(dāng)事人自愿采用的讓與擔(dān)保的擔(dān)保方式不違反強(qiáng)行法規(guī)及公序良俗原則，該擔(dān)保方式有效，是正確的。

二、讓與擔(dān)保的實(shí)行及擔(dān)保權(quán)人的清算義務(wù)讓與擔(dān)保的設(shè)定，對(duì)擔(dān)保權(quán)人而言，在對(duì)外關(guān)系上他雖已取得擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)，但在內(nèi)部關(guān)系上，相對(duì)于設(shè)定人，擔(dān)保權(quán)人僅于擔(dān)保債務(wù)清償?shù)哪康姆秶鷥?nèi)取得所有權(quán)，也即他僅具有擔(dān)保權(quán)人的資格。當(dāng)債務(wù)已屆清償期，債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，擔(dān)保權(quán)人就讓與擔(dān)保標(biāo)的物有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。此種權(quán)利的行使，即讓與擔(dān)保的實(shí)行。讓與擔(dān)保的實(shí)行方法有兩種：一種是歸屬清算型，即由擔(dān)保權(quán)人將標(biāo)的物予以公正的估價(jià)，如標(biāo)的物估得的價(jià)額超過(guò)擔(dān)保債權(quán)的金額時(shí)，超過(guò)部分的價(jià)額應(yīng)交還設(shè)定人，標(biāo)的物的所有權(quán)則確定地由擔(dān)保權(quán)人取得，以供作債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。它又可以細(xì)分為：（1）當(dāng)然歸屬型。即在擔(dān)保權(quán)人占有標(biāo)的物的情況下，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，標(biāo)的物即當(dāng)然歸屬于擔(dān)保權(quán)人；（2）請(qǐng)求歸屬型。即在設(shè)定人占有標(biāo)的物時(shí)，債務(wù)人不履行債務(wù)的，擔(dān)保權(quán)人須請(qǐng)求交付標(biāo)的物或就標(biāo)的物為充當(dāng)清償?shù)囊馑急硎竞?，該?biāo)的物或其價(jià)款始確定地歸屬于擔(dān)保權(quán)人。另一種是處分清算型，即由擔(dān)保權(quán)人將標(biāo)的物予以變賣，將賣得價(jià)金作為債權(quán)的清償。值得注意的是，無(wú)論是歸屬清算型或處分清算型，均應(yīng)履行變賣標(biāo)的物或協(xié)議估價(jià)，然后擔(dān)保權(quán)人才能就其價(jià)金受償或真正取得標(biāo)的物的所有權(quán)，也即擔(dān)保權(quán)人負(fù)有清算義務(wù)。因?yàn)樵谕ǔＧ闆r下，設(shè)定讓與擔(dān)保的標(biāo)的物的實(shí)際價(jià)值往往超過(guò)所擔(dān)保的債權(quán)額，為了防止擔(dān)保權(quán)人乘債務(wù)人處于窮迫狀態(tài)時(shí)利用自己的優(yōu)勢(shì)地位，謀取不當(dāng)利益，維護(hù)當(dāng)事人間的利益平衡，必須課擔(dān)保權(quán)人以清算義務(wù)。德、日等國(guó)法院也通過(guò)判例確定擔(dān)保權(quán)人負(fù)有清算義務(wù)。擔(dān)保權(quán)人的清算義務(wù)在性質(zhì)上屬于強(qiáng)行規(guī)定，不允許當(dāng)事人以約定予以免除，讓與擔(dān)保設(shè)定合同中訂有免除清算義務(wù)的約定的，該約定無(wú)效。在本案中，協(xié)議雙方當(dāng)事人約定“繡品廠如果三年內(nèi)無(wú)法歸還工程款，愿將房屋產(chǎn)權(quán)永屬四建公司所有，繡品廠所欠工程款不另向四建公司找補(bǔ)”，實(shí)際上免除了四建公司的清算義務(wù)，該條約定應(yīng)屬無(wú)效。在四建公司對(duì)房屋進(jìn)行公正估價(jià)前，四建公司不能確定地取得該房屋的所有權(quán)。

讓與擔(dān)保設(shè)定人在清償債務(wù)后，享有請(qǐng)求債權(quán)人返還標(biāo)的物的權(quán)利。設(shè)定人行使這種返還請(qǐng)求權(quán)包括兩種情形：一是債務(wù)人屆期清償債務(wù)；二是債務(wù)已逾清償期，在一定時(shí)間之前，設(shè)定人仍得清償債務(wù)，請(qǐng)求返還擔(dān)保標(biāo)的物。采用變價(jià)受償?shù)?，在?dān)保權(quán)人與第三人訂立擔(dān)保標(biāo)的物買賣合同之前，設(shè)定人可以清償債務(wù)，請(qǐng)求返還擔(dān)保標(biāo)的物。采用估價(jià)受償?shù)?，在?dān)保權(quán)人經(jīng)估價(jià)清算，確定地取得擔(dān)保標(biāo)的物所有權(quán)之前，設(shè)定人也可以清償債務(wù)，請(qǐng)求返還標(biāo)的物。在本案中，雖然繡品廠在協(xié)議約定的三年清償期滿后仍未清償債務(wù)，但四建公司亦未將該房屋變賣或估價(jià)，故繡品廠仍可清償債務(wù)，并請(qǐng)求四建公司返還房屋。但此時(shí)，繡品廠已無(wú)力清償債務(wù)。在正常的情況下，在繡品廠清償債務(wù)之前，繡品廠無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還房屋。故應(yīng)駁回繡品廠的訴訟請(qǐng)求。但這樣做，繡品廠不能要求返還房屋，四建公司又不能確定地取得訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，將使雙方的法律關(guān)系不能了結(jié)，還要影響繡品廠破產(chǎn)程序的進(jìn)行，影響職工的安置。因此，應(yīng)當(dāng)尋求一種新的方法來(lái)解決雙方的糾紛。

在設(shè)定人破產(chǎn)的情況下，讓與擔(dān)保權(quán)人作為法律上（形式上）的所有人，能否依破產(chǎn)法的規(guī)定，行使取回權(quán)，學(xué)者有不同的認(rèn)識(shí)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，讓與擔(dān)保權(quán)人可以行使取回權(quán)。理由是讓與擔(dān)保權(quán)人是所有權(quán)人，可以基于自己的所有權(quán)，取回在破產(chǎn)企業(yè)中自己的財(cái)產(chǎn)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，讓與擔(dān)保的擔(dān)保權(quán)人僅是法律形式上的所有權(quán)人，并非真正的所有權(quán)人，故而不得行使取回權(quán)。二審法院在審理中認(rèn)為，如果讓與擔(dān)保權(quán)人可以行使取回權(quán)，則讓與擔(dān)保權(quán)人就成了真正的所有權(quán)人，與設(shè)定讓與擔(dān)保的目的相悖。因此，二審法院采納了第二種見解，同時(shí)參考德國(guó)判例確定的“換位原則”，即設(shè)定人破產(chǎn)時(shí)，讓與擔(dān)保權(quán)人與設(shè)定人的法律地位發(fā)生了變化，讓與擔(dān)保權(quán)人喪失了對(duì)讓與擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)，讓與擔(dān)保設(shè)定人取回?fù)?dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)，作為對(duì)讓與擔(dān)保權(quán)人失去標(biāo)的物的所有權(quán)的替代，擔(dān)保權(quán)人取得別除權(quán)，即擔(dān)保權(quán)人可以就設(shè)定人的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)不依破產(chǎn)程序而單獨(dú)優(yōu)先受償。故作出了上述判決。

第9篇：房地產(chǎn)建筑工程范文

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；建筑；工程管理；模式；方法

1、房地產(chǎn)工程管理概述

房地產(chǎn)工程管理是指在建筑工程建設(shè)的過(guò)程中對(duì)各個(gè)施工環(huán)節(jié)進(jìn)行的計(jì)劃、監(jiān)督、控制、調(diào)整、檢查工作，它包含了工程從招標(biāo)、建設(shè)、驗(yàn)收等所有環(huán)節(jié)，對(duì)建筑工程的質(zhì)量控制有著重要的作用。總的來(lái)說(shuō)，工程管理的范圍主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1）項(xiàng)目設(shè)計(jì)，建筑工程建設(shè)之前需要進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目編制、報(bào)批等組織設(shè)計(jì)，這也是工程管理的第一步工作。要對(duì)建筑工程項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境條件、地理情況等各項(xiàng)基礎(chǔ)信息進(jìn)行詳細(xì)的考查、統(tǒng)計(jì)和分析，為開發(fā)建設(shè)制定工作計(jì)劃以及設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)圖，結(jié)合設(shè)計(jì)情況預(yù)測(cè)工程建設(shè)的時(shí)間、需要投入的人力財(cái)力并制定全面預(yù)算、工程造價(jià)等計(jì)劃。

2）處理工程建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的矛盾，建筑工程是一項(xiàng)系統(tǒng)性比較強(qiáng)的工程，并具有周期長(zhǎng)、投資大、復(fù)雜性高等特點(diǎn)，因此在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中不可避免的會(huì)出現(xiàn)一些矛盾，這就需要得到及時(shí)的疏通，以免影響工期。工程管理的范圍包括組織好有關(guān)開發(fā)建設(shè)單位之間的配合協(xié)作，加強(qiáng)調(diào)度工作。通過(guò)定期召開調(diào)度會(huì)議，組織協(xié)調(diào)好規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位和市政公用單位等有關(guān)部門的關(guān)系以及意見。

3）監(jiān)督和檢查工程質(zhì)量，在工程建設(shè)中，施工人員的施工水平、質(zhì)量意識(shí)和建筑材料等眾多方面都會(huì)影響建筑工程的質(zhì)量。房地產(chǎn)工程管理就是要在工程建設(shè)的過(guò)程中通過(guò)對(duì)施工質(zhì)量、工程材料等方面的監(jiān)督和檢查控制施工質(zhì)量，保證建筑工程的質(zhì)量。

4）工程驗(yàn)收的管理，工程完成之后要進(jìn)行全方位的測(cè)試和檢查，負(fù)責(zé)工程管理的相關(guān)人員要負(fù)責(zé)工程的驗(yàn)收工作。包括檢驗(yàn)施工單位在施工過(guò)程中的有關(guān)質(zhì)量檢驗(yàn)、檢查的資料和數(shù)據(jù)，和對(duì)工程質(zhì)量的檢驗(yàn)測(cè)試，評(píng)估工程的使用條件，各種質(zhì)量指標(biāo)都合格后辦理工程移交和結(jié)算等等。

2、房地產(chǎn)工程管理的模式

房地產(chǎn)工程管理的模式會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目工程的規(guī)模不同而有所不同，在工程管理模式的選擇中要根據(jù)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)和所處的環(huán)境決定，目前房地產(chǎn)工程管理的基本模式主要有以下三種：

1）工程指揮部管理模式，這種管理模式無(wú)論是在其功能上還是范圍上都比較大，因此主要應(yīng)用于較大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它的組成包括了工程投資方、施工單位等相關(guān)方面，它也屬于項(xiàng)目工程管理的特別機(jī)構(gòu)；

2）項(xiàng)目經(jīng)理制管理模式：項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的管理模式是針對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理模式，它是房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者通過(guò)在各個(gè)項(xiàng)目中設(shè)立一名或多名項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)其負(fù)責(zé)的項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程的統(tǒng)一管理，這種模式也是如今非常普遍的一種管理模式；

3）職能制管理模式：職能制管理模式工程類型為劃分指標(biāo)，在工程建設(shè)的過(guò)程中將管理職責(zé)交給相應(yīng)的職能機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理，類似于對(duì)外承包的形式。不同專業(yè)的職能機(jī)構(gòu)在其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)有權(quán)向下級(jí)單位下達(dá)命令和進(jìn)行指揮，其專業(yè)業(yè)務(wù)管理定期向上級(jí)責(zé)任人匯報(bào)工程建設(shè)情況。

3、房地產(chǎn)工程管理的方法

1）強(qiáng)化施工單位的管理、技術(shù)水平，樹立精品觀念。通過(guò)樹立精品觀念，將精品工程作為工程建設(shè)的目標(biāo)，將這個(gè)原則始終貫徹在整個(gè)建設(shè)過(guò)程中，以此提高建筑施工的質(zhì)量。在工程管理的過(guò)程中首先是加強(qiáng)施工單位的管理。提高施工單位對(duì)工程質(zhì)量的意識(shí)，加強(qiáng)施工隊(duì)伍的專業(yè)水平，在建筑工程管理的過(guò)程中實(shí)施精品質(zhì)量目標(biāo)的管理，因?yàn)檫M(jìn)行質(zhì)量目標(biāo)的管理能夠有效的對(duì)質(zhì)量的狀態(tài)進(jìn)行控制。充分結(jié)合以往的優(yōu)秀的施工案例，運(yùn)用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)。推動(dòng)施工技術(shù)的進(jìn)步與發(fā)展，保證建筑工程的施工技術(shù)與時(shí)俱進(jìn)、與科學(xué)技術(shù)發(fā)展的腳步同步。充分的將領(lǐng)先的科學(xué)技術(shù)運(yùn)用到施工技術(shù)當(dāng)中，有效的提高施工管理和工程質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)，創(chuàng)造出高質(zhì)量的品牌工程，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的雙贏。

2）加強(qiáng)成本控制，成本控制在建筑工程項(xiàng)目中有著非常重要的作用，不僅可以提高建筑企業(yè)的利潤(rùn)，同時(shí)可以通過(guò)設(shè)立經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，來(lái)優(yōu)化整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，以實(shí)現(xiàn)預(yù)定的戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平的提高也有很大的幫助。在具體措施上首先是從財(cái)務(wù)方面入手，通過(guò)完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，努力建立起和生產(chǎn)的信息有關(guān)聯(lián)的計(jì)量，其次是樹立工程人員的成本控制觀念，并使這種觀念落實(shí)到施工的每一個(gè)環(huán)節(jié)。以此提高企業(yè)的施工效率，并降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，從而達(dá)到控制成本的作用。另外是通過(guò)在管理流程上入手，比如強(qiáng)化成本分析以及績(jī)效考核等等。當(dāng)然，這種成本控制是在保證工程質(zhì)量的前提下進(jìn)行，不能為了節(jié)約成本，而將目光聚焦在建筑材料上。在施工過(guò)程中偷工減料，或者在采購(gòu)的時(shí)候一味的采購(gòu)價(jià)格低廉的劣質(zhì)材料。這些方式是切不可取的。

3）強(qiáng)化監(jiān)理公司的職能。建筑工程質(zhì)量監(jiān)理是一項(xiàng)難度大、項(xiàng)目多、任務(wù)重的監(jiān)理工作，因此，監(jiān)理公司往往采取對(duì)建筑工程監(jiān)理人員進(jìn)行特殊培訓(xùn)的方式，使其一人多能，勝任本職工作，為公司增添技術(shù)實(shí)力。同時(shí)還加大投入適應(yīng)建筑工程質(zhì)量監(jiān)理的儀器設(shè)備。建筑工程的質(zhì)量檢測(cè)主要是靠先進(jìn)的設(shè)備，是靠人與儀器、設(shè)備有機(jī)的結(jié)合才能監(jiān)理出優(yōu)良的工程，因此監(jiān)理公司一般都配備先進(jìn)的檢測(cè)儀器和設(shè)備，使優(yōu)秀的人才和先進(jìn)的器械結(jié)合起來(lái)，使檢測(cè)手段逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，從而增強(qiáng)監(jiān)理公司的質(zhì)檢實(shí)力。

4）建立和完善建設(shè)單位建筑工程質(zhì)量管理體系，減少行政干預(yù)對(duì)工期的影響。建設(shè)單位在建筑工程施工中也起到了至關(guān)重要的作用。有些起到了推動(dòng)作用，也有些起到了阻礙的作用。因此，在建筑工程的施工中，要不斷完善工程建設(shè)管理制度、招投標(biāo)管理辦法以及對(duì)施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、勘察單位、檢測(cè)單位的工作監(jiān)督與考核辦法、獎(jiǎng)懲制度，并嚴(yán)格執(zhí)行落實(shí)到位。同時(shí)改變以往重進(jìn)度、輕質(zhì)量、主要以工期衡量政績(jī)的片面思想，減少行政干預(yù)，任何事關(guān)工程質(zhì)量的行政決定均應(yīng)多采納設(shè)計(jì)、施工等技術(shù)人員的專業(yè)意見，避免以外行指揮內(nèi)行。

4、結(jié)束語(yǔ)

在我國(guó)社會(huì)不斷發(fā)展和建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義的背景下，我國(guó)的建筑工程建設(shè)將一成不變的向前推進(jìn)，國(guó)家對(duì)建筑工程的重視度和建設(shè)投資也越來(lái)越大，對(duì)建筑工程提供了廣闊的空間。施工單位及各方面相關(guān)單位應(yīng)該抓住這個(gè)機(jī)遇，加大對(duì)建筑工程的管理，不僅要增加建筑工程的數(shù)量，還要在質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)方面不斷提高。房地產(chǎn)工程管理是確保建筑工程建設(shè)質(zhì)量、降低工程建設(shè)費(fèi)用、加快工程建設(shè)進(jìn)度的一項(xiàng)重要工作，在城市建設(shè)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。

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