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[案情回放]
2002年7月,畫家李玉蘭以4.5萬元的價(jià)格購得北京市通州區(qū)宋莊村民馬海濤的房屋及院落,并簽署購房協(xié)議。2006年年底,在房價(jià)高漲和高額拆遷補(bǔ)償款傳聞下,馬海濤將李玉蘭告上法庭,以農(nóng)村宅基地上的房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的居民違反了法律的禁止性規(guī)定為由,請(qǐng)求判決合同無效,歸還房產(chǎn)。2007年7月10日,通州區(qū)法院宋莊法庭一審判決該協(xié)議無效,李玉蘭在90天內(nèi)騰退房屋,馬海濤支付李玉蘭房屋及增加部分房價(jià)款93808元。李玉蘭不服,向北京市二中院提起上訴,2007年12月,市二中院終審維持原判,同時(shí)判定李玉蘭可就賠償問題另行主張。2008年1月3日,李玉蘭馬海濤,要求對(duì)方賠償房屋現(xiàn)值和當(dāng)初價(jià)格的差價(jià)48萬元。2008年10月20日,通州法院一審判決馬海濤賠償李玉蘭185290元,按法庭判決,加上第一次訴訟房屋及添附部分應(yīng)賠償?shù)?3808元,李玉蘭最終應(yīng)得到的房屋賠償價(jià)格為279098元。
對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力,存在兩種截然相反的意見。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,如果不考慮其他影響合同效力的因素,僅城市居民購買農(nóng)民集體土地上的房屋而言,應(yīng)認(rèn)定合同有效。主要理由在于:(1)法院認(rèn)定合同無效應(yīng)以法律和行政法規(guī)為依據(jù),而我國法律、行政法規(guī)并不明文規(guī)定禁止買賣集體土地上的私有房屋。到目前為止,禁止城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房的主要相關(guān)文件有:1999年國務(wù)院辦公廳就發(fā)出了《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、2004年國務(wù)院的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)〔2004〕28號(hào))、2004年國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》(國土資發(fā)〔2004〕234號(hào))。這些都只是國務(wù)院的決定、通知、意見,不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。(2)《土地管理法》規(guī)定:“農(nóng)村村民出賣、出租房屋后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)?!睆倪@一規(guī)定可以看出法律并不禁止農(nóng)村村民出賣房屋時(shí),同時(shí)轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。(3)即使集體土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓的情況下,由于買賣的標(biāo)的物只是房子,而房子是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn),享有充分的處分權(quán),所以法律沒有權(quán)力禁止。
另一種意見認(rèn)為,村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán),而無處分的權(quán)利,而出售住房的行為,實(shí)際上已處分了宅基地使用權(quán),違犯了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,故合同應(yīng)認(rèn)定無效。法律的確沒有明文禁止集體土地上的房屋流轉(zhuǎn),但筆者仍認(rèn)為買賣合同無效,主要是基于目前我國房地產(chǎn)交易中普遍遵循的“房地一體”的基本法理。根據(jù)《物權(quán)法》第146條“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的,附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分”(即“房隨地走”)和第147條“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的,該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”(即“地隨房走”)的規(guī)定,我國的國有建設(shè)用地實(shí)行的是所謂“房地一體主義”,這不僅是基于法理,也是為了避免“空中樓閣”的存在。對(duì)于集體土地上房屋的買賣,這一原則同樣適用。所以一旦集體土地上的房屋所有權(quán)主體發(fā)生變化,意味著該房屋下的集體土地使用權(quán)也發(fā)生流轉(zhuǎn),而這是法律所明文禁止的。因此,法律規(guī)定集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),內(nèi)在包含了“禁止其上所建房屋的流轉(zhuǎn)”,否則該條文將形同虛設(shè)。
從《土地管理法》規(guī)定:“農(nóng)村村民出賣、出租房屋后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)?!睆倪@一規(guī)定當(dāng)然推出法律并不禁止農(nóng)村村民出賣房屋時(shí),同時(shí)轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。筆者認(rèn)為,這種理由是不充分的,法律規(guī)范的邏輯構(gòu)成主要包括行為模式和法律后果,但法律規(guī)范中的行為模式并不必然是法律所允許的,正如《刑法》第三十二條關(guān)于故意殺人的規(guī)定:故意殺人的,處死刑,無期徒刑或十年以上有期徒刑。根據(jù)這一規(guī)定,怎么也不會(huì)得出法律允許故意殺人的結(jié)論。退一步來說,即使能夠推出法律不禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn),那也只是在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間內(nèi)部轉(zhuǎn)讓,因?yàn)榉稍试S這種流轉(zhuǎn)。
再者,由于合同標(biāo)的不能而無效。除合法要件外,合同的標(biāo)的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標(biāo)的可能,是指合同所規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實(shí)的可能性。如果標(biāo)的無法實(shí)現(xiàn),則不發(fā)生法律上的效力。當(dāng)事人簽訂的在集體土地上所建商品房的買賣合同,其標(biāo)的是買受人交付價(jià)金、出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。但在現(xiàn)實(shí)生活中,由于房產(chǎn)管理部門只辦理城市國有土地上所建房屋的權(quán)屬證書,因此,在集體土地上所建的商品房無法按照約定進(jìn)行所有權(quán)的移轉(zhuǎn),因?yàn)橐勒瘴餀?quán)的公示公信原則,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)必須以法定登記機(jī)關(guān)的物權(quán)移轉(zhuǎn)登記為要件,不經(jīng)登記變更物權(quán)歸屬始終不發(fā)生變化,也就是說這類合同的標(biāo)的在客觀上沒有實(shí)現(xiàn)的可能性。這是一種債務(wù)人即使愿意履行也不可能履行的狀態(tài)?;谶@一原因,也可以確定此類合同無效。
[合同無效后當(dāng)事人利益的
平衡機(jī)制]
法院認(rèn)定此類合同無效,是否能夠真正體現(xiàn)出法律的公平、公正,能夠起到定紛止?fàn)幍男Ч繉?shí)際上,近年來集體土地上房屋買賣糾紛案增多,大部分是由于當(dāng)初賣房的農(nóng)民反悔所引起的。以畫家村案為例,當(dāng)年的買賣合同是在雙方平等協(xié)商、公平自愿的情況下簽訂的和約,如今畫家村房價(jià)上漲,又面臨拆遷,農(nóng)民馬海濤受到巨大利益的促動(dòng),利用法律,背信棄義到法院。而對(duì)于畫家李玉蘭而言,面臨著舉家搬遷,流離失所的處境。所以筆者認(rèn)為,合同無效后,應(yīng)該建立一種利益平衡的機(jī)制,一方面使利益損害方得到應(yīng)有的公平補(bǔ)償,另一方面也約束人們?cè)诮灰字械恼\實(shí)信用。
二審判決和“反訴”判決確立以信賴?yán)娴馁r償作為雙方當(dāng)事人的利益平衡機(jī)制。判決書中指出:出賣人在出賣時(shí)即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍,出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效,故出賣人應(yīng)對(duì)合同無效承擔(dān)主要責(zé)任,對(duì)于買受人信賴?yán)姹仨氂枰再r償。對(duì)于李玉蘭作為買受人信賴?yán)鎿p失的賠償,應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益,以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。這樣的處理意見一方面保護(hù)了畫家的利益,一定程度上體現(xiàn)了公平的價(jià)值觀念,同時(shí)也起到了懲罰村民背信棄義的行為,遏制類似案件的作用。但是通過仔細(xì)分析,就會(huì)發(fā)現(xiàn)判決的理由經(jīng)不起法律上的推敲。首先,法院以賣方明知所出賣的房屋和宅基地屬于禁止流轉(zhuǎn)范圍,出賣多年后又反悔為由,認(rèn)定出賣人對(duì)合同無效承擔(dān)主要責(zé)任,這樣的認(rèn)定是值得商榷的。房地產(chǎn)交易屬于買賣雙方的合意行為,買方不可能不知道法律的禁止性規(guī)定,所以在非法交易過程中雙方都存在過錯(cuò),不能輕易認(rèn)定某一方過錯(cuò)更大而要求其承擔(dān)主要責(zé)任。其次,以信賴?yán)孀鳛橘r償?shù)睦碛梢彩遣磺‘?dāng)?shù)?,既然合同訂立過程中雙方都存在過錯(cuò),又何來信賴?yán)??即使存在信賴?yán)?,按照合同法原理,?duì)于信賴?yán)娴馁r償,結(jié)果是使當(dāng)事人達(dá)到合同未曾發(fā)生時(shí)的狀態(tài)。本案中,就是畫家返還房屋,村民返還當(dāng)初的房款,這樣的結(jié)果也很難體現(xiàn)公平性。
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(¥________ 元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室——號(hào)-----平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元,如甲方反悔本合同,雙倍賠償;如乙方反悔本合同,定金不退。
三、本合同簽定時(shí),甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí),甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅,土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后,甲方對(duì)----------------------------------------的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后,甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利,乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后,甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責(zé)任
1、甲方應(yīng)當(dāng)于XX年 月 日交付乙方房屋,甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋,每逾期1天按房價(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個(gè)月時(shí),乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí),甲方除將已收的房價(jià)款全部退還乙方外,并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__四萬______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過___五____個(gè)月時(shí),甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí),乙方已付房價(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使,一切責(zé)任由甲方承擔(dān),并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?,甲方?yīng)按照市場評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款,并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的,甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方,如有補(bǔ)償款發(fā)放,甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議,由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向------------------------------------區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份,甲乙方各執(zhí)一份,見證人各一份。
甲方: 乙方:
年月 日 年月日
見證人: 年月日
年月日
年月日
買受人(乙方)身份證號(hào)碼:
房屋買賣合同
賣 方:__________________________________(以下簡稱甲方)
買 方:__________________________________(以下簡稱乙方)
甲乙雙方本著誠實(shí)信用、平等、公平的原則就甲方集資建房 權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓事宜,達(dá)成如下協(xié)議:
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(¥________ 元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室__號(hào)__平方米)
二、甲乙雙方商定轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣_(tái)____________________元, (大寫)____拾____萬____仟____佰____拾____元整。
乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清。
三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方, 該房屋應(yīng)有一切權(quán)利和義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛,由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
五、出賣的房屋如因政府規(guī)劃行為需拆遷,所得相關(guān)賠償?shù)囊磺?權(quán)利自合同生效日起歸乙方所有。
六、本合同經(jīng)雙方簽章后生效,并對(duì)雙方都具有同等約束力,應(yīng) 嚴(yán)格履行。其權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)移時(shí)間追及于甲方與__________________ 簽訂的集資建房協(xié)議之時(shí)。如有違約,違約方愿承擔(dān)違約責(zé)任,并賠 償損失, 支付對(duì)方違約費(fèi)用人民幣_(tái)_______元, 大寫__________元整。
七、本合同簽訂后,甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利,乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后,甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
八、未盡事宜,雙方愿按國家有關(guān)規(guī)定辦理。如發(fā)生爭議,雙方 協(xié)商解決;協(xié)商不成的,雙方愿向法院申請(qǐng)仲裁。
九、本合同一式兩份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,具同等法律效力。
甲方(簽名或蓋章)_________________________________
身份證號(hào):___________________________________________
乙方(簽名或蓋章)_________________________________
身份證號(hào):___________________________________________
一、小產(chǎn)權(quán)房向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的合同效力
目前該種情況,在實(shí)踐中普遍的認(rèn)定為合同無效。而在理論上,國內(nèi)較多的學(xué)者對(duì)合同的效力持肯定態(tài)度。筆者持合同無效論,主要基于以下幾個(gè)理由:
(一)違反我國相關(guān)法律規(guī)定
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定:“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓?!备鶕?jù)這一規(guī)定得知,轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)必須是依法登記且具有完整權(quán)屬證書的。而小產(chǎn)權(quán)房是建立在農(nóng)村集體所有的土地之上,其存在注定不能取得完整產(chǎn)權(quán),根本無法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。
(二)違反我國房地一體主義
我國《物權(quán)法》第146條規(guī)定:建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的,附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。該條規(guī)定主要是指國有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)原則,它表明房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓之時(shí),房產(chǎn)之上的土地所有權(quán)也隨房一起轉(zhuǎn)讓,該原則的實(shí)行,避免了我國房產(chǎn)交易市場出現(xiàn)混亂局面,維護(hù)了房產(chǎn)市場的穩(wěn)定。對(duì)于這一原則對(duì)集體土地上的房屋買賣同樣適用。而小產(chǎn)權(quán)房恰恰違反了這一原則,根據(jù)我國土地管理法的相關(guān)規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。故小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)中城鎮(zhèn)居民根本無法取得土地的所有權(quán),使得房地分離,較易產(chǎn)生糾紛。
二、小產(chǎn)權(quán)房向其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓的合同效力
針對(duì)這一情形,實(shí)踐中多數(shù)判定為合同無效,但筆者認(rèn)為合同應(yīng)認(rèn)定為有效,主要基于以下理由:
(一)基于公平正義原則
國家將一部分土地劃分歸為集體所有,是為了保障農(nóng)民最基本的生存及生活居住權(quán),體現(xiàn)了國家對(duì)弱勢群體的保護(hù)傾向。但與此同時(shí),這也恰恰是限制了農(nóng)民應(yīng)享有的同城鎮(zhèn)居民一樣的權(quán)利,“農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民”,對(duì)稱謂及身份的區(qū)別本身就是違反公平的體現(xiàn)。為了農(nóng)民的身份,他們無法享受房屋及土地所帶來的升值利益,他們與國家一樣擁有土地,但無法同國家一樣買賣土地,獲取收益,從另一層面上講他們不是被保護(hù)著,而是被禁錮在了這片土地上。
(二)維護(hù)農(nóng)民合法收益權(quán)
基于我國現(xiàn)有規(guī)定及我國國情,允許小產(chǎn)權(quán)房在市場隨意流轉(zhuǎn)勢必將造成我國房產(chǎn)市場的混亂,引發(fā)各方利益矛盾沖突。但完全限制小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)則是對(duì)公平原則的違反,農(nóng)民對(duì)土地可以占有、使用,因無處分權(quán)而無法像城鎮(zhèn)居民一樣獲得房屋升值所帶來的利益,在目前我國現(xiàn)實(shí)情況之下雖不能立即實(shí)現(xiàn)同城市房地產(chǎn)一樣的大市場,但筆者認(rèn)為可以嘗試在各集體經(jīng)濟(jì)組織之間開拓一個(gè)獨(dú)立的小市場,允許各集體經(jīng)濟(jì)組織之間的房屋進(jìn)行自由流轉(zhuǎn),使集體經(jīng)濟(jì)組織的成員也能收獲房產(chǎn)所帶來的利益。
三、小產(chǎn)權(quán)房在理論界和審判實(shí)務(wù)上的合同效力
理論界的爭論和審判實(shí)務(wù)上的分歧固然跟個(gè)人的認(rèn)識(shí)有關(guān),但是追根問底是小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓合同問題涉及到國家土地政策,是一個(gè)兼具私法、公法性質(zhì)的問題。單從合同角度上看這是單純私法領(lǐng)域調(diào)整的范疇,另外從國家的土地政策上我們又可以看出這又受到公權(quán)力的約束。私法以追求公平與正義為目標(biāo),公法以追求效率為價(jià)值取向。由于主管范圍、價(jià)值目標(biāo)等不同,私法與公法在調(diào)整同一社會(huì)現(xiàn)象時(shí)難免發(fā)生沖突。但是,筆者認(rèn)為無論是理論觀點(diǎn)還是審判實(shí)務(wù)的認(rèn)識(shí),判斷小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力完全是一個(gè)歸于是私法領(lǐng)域的民法問題,應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)有的相關(guān)法律規(guī)范《合同法》、《物權(quán)法》作為討論基礎(chǔ),以民法領(lǐng)域自身的規(guī)則作為判斷準(zhǔn)繩。
四、房屋合同無效后的利益平衡
由于小產(chǎn)權(quán)房的交易不在少數(shù),其中涉及多方之間的利益,易引發(fā)多種矛盾。因此,在解決小產(chǎn)權(quán)房的問題中,平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。
(一)責(zé)任比例的確定
實(shí)踐中多數(shù)情況下是因房價(jià)的不斷增長使得賣方反悔而向法院主張房屋買賣合同無效,小產(chǎn)權(quán)房交易之時(shí)必然是雙方合意的結(jié)果,但賣方因利益驅(qū)使,違反當(dāng)初協(xié)議,這是對(duì)誠實(shí)信用原則的違背,但是否能因賣方對(duì)誠實(shí)信用的違背而判定賣方承擔(dān)主要責(zé)任呢?筆者認(rèn)為這是不妥的。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同簽訂之時(shí),雙方都明知這一行為在我國存在違法情況,即都存在過錯(cuò),雙方過錯(cuò)大小應(yīng)相同,不能因?yàn)榉績r(jià)的大幅增長而讓賣方承擔(dān)更重的過錯(cuò)責(zé)任,因此,筆者認(rèn)為在合同無效的情況下雙方仍是承擔(dān)相同的過錯(cuò)責(zé)任。
(二)實(shí)際操作
既然雙方是同等責(zé)任,合同無效后,首先考慮的應(yīng)是恢復(fù)原狀,即房款返還,房屋歸還。如果買房人使用房屋期間對(duì)房屋進(jìn)行了修葺或裝修等,可以按照添附的原理處理,賣房人取得利益,應(yīng)補(bǔ)償買房人因此支付的費(fèi)用。當(dāng)然,若買房人在居住期間對(duì)房屋造成一定的損害,也應(yīng)對(duì)賣方遭受的損失進(jìn)行賠償。對(duì)于房價(jià)的上漲,在房屋合同簽訂之時(shí)是雙方都不可預(yù)見的,房價(jià)是市場經(jīng)濟(jì)作用的結(jié)果,雙方對(duì)此均無需承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。因此,合同無效引起的房屋返還,其中的房屋升值利益應(yīng)當(dāng)歸房屋所有人所有,即賣方所有。作為房屋的買方,明知小產(chǎn)權(quán)房先天不足而選擇購買,承擔(dān)房屋返還的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)是其可以預(yù)見到的。當(dāng)然,其因買房失去的一部分存款利息,筆者認(rèn)為是可以向賣方主張承擔(dān)的。
在我國房屋被賦予了很多社會(huì)意義,房屋不僅是居住場所,也體現(xiàn)為居住人的財(cái)產(chǎn)、社會(huì)依附關(guān)系。尤其是房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前,經(jīng)過多年的經(jīng)營,房屋買受人對(duì)涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感,建立了較為穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系,在認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力上不應(yīng)一刀切地認(rèn)定無效,農(nóng)村私有的合法的房屋買賣合同有充分可以認(rèn)定為有效的理由,其效力應(yīng)認(rèn)定為有效為宜。在實(shí)務(wù)中我們不僅應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)《合同法》的立法精神和規(guī)定,也要從尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)和維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全的角度出發(fā),區(qū)分認(rèn)定此類合同的效力,達(dá)到化解糾紛,維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展,實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會(huì)效果有機(jī)統(tǒng)一。
關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;耕地;宅基地;其他集體建設(shè)用地;法律處置
中圖分類號(hào):D922.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1003—0751(2012)06—0075—05
“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律層面上的規(guī)范用語,而是一個(gè)民間俗稱,一般是指建造在農(nóng)民集體所有的土地之上、并不具有國家統(tǒng)一發(fā)放的房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證的商品房。隨著近年來我國城市化進(jìn)程的加快和城鎮(zhèn)房價(jià)的飆升,“小產(chǎn)權(quán)房”因其價(jià)格低廉而備受市場青睞。雖然“小產(chǎn)權(quán)房”的銷售可以起到抑制商品房價(jià)格及緩解中低收入者住房困難的作用,但不可否認(rèn),“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)至少會(huì)產(chǎn)生以下負(fù)面影響:一是侵占了農(nóng)地;二是減少了國家稅收;三是擾亂了房地產(chǎn)市場;四是減損了法律公信力。①總體而言,“小產(chǎn)權(quán)房”的存在弊大于利,處置現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)房”已迫在眉睫。目前,面對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的熱銷現(xiàn)象,政府相關(guān)部門一再“叫?!?,法院在審理此類糾紛中也基本上確認(rèn)房屋買賣合同無效,某些地區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)房”甚至已被強(qiáng)行拆除。在理論界,學(xué)者們對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的處置問題產(chǎn)生較大分歧。根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”背后之集體所有土地性質(zhì)的不同,可以將其大致分為耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”、宅基地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”及其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”三類。耕地、宅基地及其他集體建設(shè)用地的用途不同,現(xiàn)行法律為之配置的法權(quán)類型也不相同,在其上建造“小產(chǎn)權(quán)房”的違法程度及社會(huì)不良后果也因而不同,因此,應(yīng)當(dāng)根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”背后的土地性質(zhì)來分類處置之。
一、耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之處置
為了優(yōu)化生態(tài)環(huán)境及確保糧食安全,我國現(xiàn)行法律不僅嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地,而且規(guī)定了全球最為嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。2008年9月國家監(jiān)察部、人力資源和社會(huì)保障部及國土資源部聯(lián)合出臺(tái)的《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》中規(guī)定,對(duì)一年度內(nèi)違法占用耕地面積占新增建設(shè)用地總面積的比例達(dá)到15%以上的地區(qū),可以啟動(dòng)司法程序追究當(dāng)?shù)卣饕I(lǐng)導(dǎo)的法律責(zé)任??梢?,我國現(xiàn)行法律對(duì)占用耕地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”是嚴(yán)令禁止的。遺憾的是,現(xiàn)實(shí)中占用耕地建造“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)象屢禁不止。許多學(xué)者認(rèn)為我國應(yīng)守住18億畝耕地紅線,占用耕地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”的行為嚴(yán)重違反了我國耕地保護(hù)制度,應(yīng)一律拆除這類“小產(chǎn)權(quán)房”。②也有學(xué)者認(rèn)為,雖然占用耕地建造的“小產(chǎn)權(quán)房”不合法,但對(duì)其處置應(yīng)視情況而定。一些建設(shè)規(guī)模較大、主要由中低收入人員購買用于自住的“小產(chǎn)權(quán)房”,全部予以拆除的成本較高,對(duì)此可依據(jù)比例原則,在耕地保護(hù)區(qū)域可調(diào)整的情況下,通過政府征收集體土地的方式予以認(rèn)可。③
對(duì)于第一種觀點(diǎn),筆者不敢茍同。毋庸置疑,對(duì)處于城市邊緣地帶、正在建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”采取拆除的辦法,不僅可以維護(hù)法律的權(quán)威,而且可以確保耕地不會(huì)大面積減少。然而,我國“小產(chǎn)權(quán)房”問題由來已久,不少占用耕地建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”不僅已出售、入住,而且近年來城市化進(jìn)程的加快已使其處于國有土地(主要由農(nóng)村集體所有土地經(jīng)過征收轉(zhuǎn)化而來)和集體建設(shè)用地之上的合法建筑物的重重包圍之中。對(duì)于此類“小產(chǎn)權(quán)房”,采取“一律拆除”的簡單處置辦法,至少存在以下弊端:第一,農(nóng)地的非農(nóng)利用具有不可逆轉(zhuǎn)性,加之土地利用較一般物之利用具有更為強(qiáng)烈的互依性即土地使用類型的聚集、兼容性,因而輕率地拆除“小產(chǎn)權(quán)房”,不僅土地本身可能因無法恢復(fù)農(nóng)用或恢復(fù)成本過高而不得不被閑置,而且周邊其他建筑的經(jīng)濟(jì)功能會(huì)因此衰退。即使拆除“小產(chǎn)權(quán)房”后土地可以恢復(fù)農(nóng)用,周邊建筑的經(jīng)濟(jì)功能不會(huì)衰退,也會(huì)因該土地已處于合法建筑群(合法建筑不能拆除)的包圍中而無法實(shí)際用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn),或拆除成本太高而不具有可行性。第二,大量“小產(chǎn)權(quán)房”的拆除可能會(huì)造成大批中低收入的小產(chǎn)權(quán)房主“無家可歸”,從而誘發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。第三,“小產(chǎn)權(quán)房”的大規(guī)模拆除及隨之而來的大批居民的搬遷不僅需要較高的行政執(zhí)法成本,浪費(fèi)了大量建筑材料,而且會(huì)造成嚴(yán)重的環(huán)境污染??梢?,主張一律拆除耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之建議并不具備實(shí)踐操作性。
第二種觀點(diǎn)對(duì)將耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”予以“合法化”的理由及具體辦法未加詳述,但其提出的“國家征收轉(zhuǎn)化法”這一處置路徑極具啟發(fā)意義。筆者認(rèn)為,對(duì)于耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”的處置應(yīng)視具體情況而定。對(duì)于處于城市邊緣地帶、尚在建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”可以一律拆除,而對(duì)于建設(shè)在耕地之上的已出售甚至已入住的“小產(chǎn)權(quán)房”,尤其是已處于合法建筑物重重包圍之中的“小產(chǎn)權(quán)房”,可以通過國家征收農(nóng)村集體土地的方式予以認(rèn)可,使其轉(zhuǎn)化成“大產(chǎn)權(quán)房”。或許有學(xué)者認(rèn)為此種方案存在以下弊端:第一,“國家征收轉(zhuǎn)化法”有違《憲法》和《物權(quán)法》確立的征收須為公共利益目的的原則④;第二,“國家征收轉(zhuǎn)化法”使得“國家在決定是否征收土地問題上陷于被動(dòng),“小產(chǎn)權(quán)房”建造者有“先斬后奏”的行為傾向。⑤筆者認(rèn)為,第一種擔(dān)憂大可不必:從立法層面上看,雖然我國《憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》都規(guī)定土地征收應(yīng)基于公益之目的,但現(xiàn)行法律至今沒有明確界定“公共利益”的內(nèi)涵,因而從嚴(yán)格意義上講,“國家征收轉(zhuǎn)化法”并不一定違反公益;從執(zhí)法層面上看,由于現(xiàn)行法律規(guī)定除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、建造農(nóng)民住宅、建設(shè)鄉(xiāng)村公共設(shè)施、發(fā)展公益事業(yè)等少數(shù)情形外,其他建設(shè)用地應(yīng)一律使用國有土地,所以土地征收的公益目的在實(shí)踐中其實(shí)很難得到實(shí)現(xiàn),征收農(nóng)村集體土地建設(shè)商品房因而成了很多地方的通行做法?!艾F(xiàn)實(shí)的做法只不過是在‘公共利益’的標(biāo)題下,允許為經(jīng)濟(jì)建設(shè)而征收征用土地,即從實(shí)踐上已對(duì)‘公共利益’有所突破。”⑥當(dāng)然不可否認(rèn),通過國家征收農(nóng)村集體土地的方式認(rèn)可“小產(chǎn)權(quán)房”的辦法確實(shí)使國家在決定是否征收土地問題上陷于被動(dòng),學(xué)者們的第二種擔(dān)憂不無道理。然而,對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的處置是對(duì)土地利用違法行為的糾偏與修正,任何“事后性”的糾偏與修正都不可能不帶來一定程度的不良社會(huì)后果,從這個(gè)角度看,“國家征收轉(zhuǎn)化法”是權(quán)衡利弊后的一種比較現(xiàn)實(shí)的選擇。
或許有人擔(dān)心,“國家征收轉(zhuǎn)化法”會(huì)造成耕地乃至農(nóng)用地的銳減,以及建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo)和年度計(jì)劃指標(biāo)的失控。筆者認(rèn)為,“國家征收轉(zhuǎn)化法”確實(shí)可能產(chǎn)生此類弊端。不過,這種弊端完全可以通過以下措施得以消除:第一,嚴(yán)格實(shí)施《土地管理法》第31條規(guī)定的“耕地占補(bǔ)平衡”制度,盡可能避免或消除因小產(chǎn)權(quán)房的“合法化”而致耕地減少的不良后果??梢酝ㄟ^三種途徑實(shí)施耕地占補(bǔ)平衡制度:其一,在本區(qū)域范圍內(nèi)開墾數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?。其二,?shí)行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤,即通過農(nóng)民新居建設(shè)和集體建設(shè)用地整理復(fù)墾,將節(jié)省出來的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)有償轉(zhuǎn)移給“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的地區(qū)。⑦其三,采取“地票”交易的做法,實(shí)現(xiàn)農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)的跨地區(qū)轉(zhuǎn)移。⑧如此不僅可以實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡,而且“捎帶地”實(shí)現(xiàn)了土地增值利益分享,有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。第二,逐年削減各省建設(shè)用地年度計(jì)劃指標(biāo),消除建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)超出之不良后果。根據(jù)《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定,我國對(duì)建設(shè)用地實(shí)行計(jì)劃管理。這種計(jì)劃管理主要是通過實(shí)施土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計(jì)劃來實(shí)現(xiàn)的,原則上,一個(gè)地區(qū)實(shí)際新增建設(shè)用地占用耕地的數(shù)量在規(guī)劃期內(nèi)不僅不能超過“規(guī)劃指標(biāo)”總量,而且在該年度內(nèi)必須符合年度計(jì)劃指標(biāo)。據(jù)此,可以采取變通的做法,根據(jù)各省“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的土地面積,逐年削減各省建設(shè)用地年度計(jì)劃指標(biāo),在若干年內(nèi)實(shí)現(xiàn)各省“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的土地總面積與所削減的建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)總量的平衡,從而使得各省在一個(gè)或若干個(gè)規(guī)劃期內(nèi)新增建設(shè)用地總面積與“規(guī)劃指標(biāo)”總量相符。為了不影響我國工業(yè)化和城市化的正常推進(jìn),確保今后若干年內(nèi)其他建設(shè)項(xiàng)目用地不會(huì)因“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”而受到影響,可以采取以下措施消除新增建設(shè)用地指標(biāo)削減可能帶來的負(fù)面影響:其一,實(shí)行“慢跑規(guī)則”,將逐年削減的新增建設(shè)用地指標(biāo)控制在適度范圍內(nèi),盡量減少此種削減對(duì)其他建設(shè)項(xiàng)目用地的沖擊;其二,鑒于城鄉(xiāng)土地利用具有“此消彼長”之特征,可以適當(dāng)提高城市土地的容積率,提高其開發(fā)強(qiáng)度,降低其他建設(shè)項(xiàng)目對(duì)土地占用面積的依賴程度,從而減輕集體土地被占用的壓力。
為了不至于使“小產(chǎn)權(quán)房”的潛在購買人、開發(fā)商及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)生“投機(jī)取巧”的心理預(yù)期,在將耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的過程中,還必須實(shí)施以下處罰性措施:第一,針對(duì)各方當(dāng)事人的獲利情況,分別對(duì)購買人、開發(fā)商及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織科以一定比例的土地出讓金。其中,鑒于購買人的資金籌措能力存在差異,“對(duì)于購房人,可以允許其采取靈活多樣的方式補(bǔ)繳土地出讓金,如能一次清,政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證書。如果不能一次交清,也可分期繳納,待交清之后為其辦證,但是辦證之前禁止土地流轉(zhuǎn)”。⑨第二,對(duì)參與開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”的相關(guān)責(zé)任單位進(jìn)行行政處罰。第三,對(duì)在“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)過程中存在違法行為的相關(guān)人員,嚴(yán)格追究其法律責(zé)任。
二、宅基地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之處置
為了滿足農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房用地需求,《土地管理法》第43條及《物權(quán)法》第152條規(guī)定集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法對(duì)集體所有的土地享有宅基地使用權(quán)。根據(jù)民法原理,宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán),其權(quán)利人應(yīng)享有自由處分權(quán)。然而,土地權(quán)利具有社會(huì)性,土地資源不僅關(guān)涉?zhèn)€人利益,也關(guān)涉社會(huì)利益。為了調(diào)和涉及土地資源的私人權(quán)益與社會(huì)權(quán)益之沖突,《土地管理法》第63條規(guī)定,農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓而用于非農(nóng)建設(shè)。至于“土地使用權(quán)”應(yīng)該涵括哪些土地權(quán)利,我國相關(guān)法律沒有進(jìn)一步明確,學(xué)術(shù)界對(duì)此多有爭議。隨著《物權(quán)法》的頒布實(shí)施,學(xué)界對(duì)此已逐漸形成了比較統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。一般認(rèn)為,“土地使用權(quán)”是對(duì)一類權(quán)利的稱謂,是對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)、其他集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)及其他具有債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)等一系列權(quán)利的總稱。⑩我國現(xiàn)行法律禁止將農(nóng)村宅基地非法轉(zhuǎn)化為商品房建設(shè)用地。為了體現(xiàn)和突出宅基地使用權(quán)的社會(huì)保障功能,1993年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、2004年10月國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》及2004年11月國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》均嚴(yán)格禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,從而將農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)限定在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。根據(jù)現(xiàn)行法律和政策,集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員在宅基地上建造房屋后出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的,屬于合法流轉(zhuǎn),應(yīng)受法律保護(hù)。然而,宅基地上建造的房屋一旦被出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員,即屬于不受法律保護(hù)的“小產(chǎn)權(quán)房”。
“法律社會(huì)學(xué)視野下的小產(chǎn)權(quán)房問題研究”課題組于2010年9月至12月對(duì)廣東、湖北、江西、安徽四省進(jìn)行了為期四個(gè)多月的實(shí)地調(diào)研,調(diào)查表明,宅基地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”主要基于兩種情況形成:一是農(nóng)戶自行將自己宅基地上建造的多余房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員而形成“零星”的“小產(chǎn)權(quán)房”;二是集體經(jīng)濟(jì)組織或基層政府以“新農(nóng)村建設(shè)”為名進(jìn)行宅基地整理,將農(nóng)戶“集中上樓”后,在節(jié)約出來的宅基地上建造房屋并將其出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員而形成“成片”的“小產(chǎn)權(quán)房”。這兩種“小產(chǎn)權(quán)房”的法權(quán)類型并無本質(zhì)區(qū)別,但兩者產(chǎn)生的不良后果卻不盡相同,因而應(yīng)采取不同的處置辦法。由于農(nóng)戶零星出售的“小產(chǎn)權(quán)房”分布較為分散且比較隱蔽,加之其出售入住可以最大限度地利用閑置的房產(chǎn)資源,不僅增加了出售方的收入,而且解決了購買方的住房困難,對(duì)于當(dāng)事人均有益而無害,所以此類“小產(chǎn)權(quán)房”不易被行政部門發(fā)現(xiàn),對(duì)其處置的執(zhí)法成本較高?!啊疀]有受害者’的‘非法’活動(dòng)很難監(jiān)管,要制止之更難或需要高昂的執(zhí)法成本?!惫P者認(rèn)為,對(duì)于農(nóng)戶建在自己宅基地之上的、零星出售的“小產(chǎn)權(quán)房”,若其符合城鄉(xiāng)規(guī)劃,則公權(quán)力沒必要主動(dòng)去處置之,完全可以“不告不理”,留待城鄉(xiāng)一體化過程中一并處理?;蛟S有人認(rèn)為這是理性的法律對(duì)非理性的“自生自發(fā)秩序”的一種妥協(xié),會(huì)減損法律的公信力。但是,“現(xiàn)實(shí)的法律秩序絕非簡單的理性之物。它是一種復(fù)雜體,而且或多或少是一種我們努力將理性注入其間的非理性體;盡管我們不停努力地將理性因素置于其中,但新的非理性因素在它以試錯(cuò)的方式去滿足新需求的過程中卻幾乎以同樣的速度產(chǎn)生”。即使以處罰嚴(yán)厲著稱的刑事法律對(duì)于遺棄罪、重婚罪、暴力干涉婚姻自由罪等案件,基于其社會(huì)危害性較小、執(zhí)法成本較高等多方面考慮,也實(shí)行了當(dāng)事人“不告不理”的辦法而將其歸入了自訴案件。其他法律領(lǐng)域當(dāng)然也應(yīng)面對(duì)現(xiàn)實(shí)作出靈活應(yīng)對(duì)。
或許有人擔(dān)心“不告不理”的處置辦法會(huì)誘發(fā)農(nóng)民實(shí)施無視城鄉(xiāng)規(guī)劃的亂搭亂建行為,從而加劇宅基地上“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)。這種后果確實(shí)可能產(chǎn)生,不過可以通過以下辦法最大程度地予以避免或消除:第一,嚴(yán)格貫徹“一戶一宅”的農(nóng)地政策,控制農(nóng)戶宅基地的使用面積,盡量減小農(nóng)戶利用宅基地“大興土木”的可能性。第二,嚴(yán)格實(shí)施《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》,強(qiáng)化土地管理部門的管理職能,最大限度地壓縮農(nóng)戶可用于銷售的房屋范圍。如果買賣雙方因房屋漲價(jià)或拆遷補(bǔ)償發(fā)生糾紛而訴諸法律,法院可以根據(jù)相關(guān)法律,認(rèn)定“小產(chǎn)權(quán)房”買賣行為違犯強(qiáng)行法規(guī)定,買賣合同無效。對(duì)于買賣合同無效后的締約過失責(zé)任的承擔(dān),有學(xué)者認(rèn)為根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定,應(yīng)由出售方承擔(dān)締約過失責(zé)任,即出售方應(yīng)向購買方賠償交易無效所造成的損失。筆者對(duì)此不予茍同。實(shí)際上,在締結(jié)“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的過程中,出售方與購買方都是在知曉或應(yīng)當(dāng)知曉現(xiàn)行法律禁止“小產(chǎn)權(quán)房”買賣的情況下作出行為選擇的,雙方在法律認(rèn)知上均存在過錯(cuò),出賣方“受利益驅(qū)使,利用司法途徑確認(rèn)買賣無效,嚴(yán)重?fù)p害了公序良俗和誠實(shí)信用的社會(huì)根基”,因而其主觀過錯(cuò)更大。因此,筆者認(rèn)為,對(duì)于當(dāng)事人主張“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無效的案件,不妨借鑒合同法或侵權(quán)法中的“與有過失”原則進(jìn)行締約過失責(zé)任分配。具體而言,出售方因“小產(chǎn)權(quán)房”漲價(jià)而主張房屋買賣合同無效的,其不僅要向購買方返還售房時(shí)購買方所支付的房屋價(jià)款,還要支付判決作出時(shí)房地產(chǎn)升值所帶來的房屋差價(jià);出售方因“小產(chǎn)權(quán)房”拆遷補(bǔ)償款較多而主張房屋買賣合同無效的,其只能獲得購房款、拆遷補(bǔ)償款與購買方所支付的房價(jià)之間的差額。判決“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無效且按照“與有過失”原則劃分民事責(zé)任,可以發(fā)揮司法的導(dǎo)向作用,警示潛在的出售方與購買方,從而收到遏制“小產(chǎn)權(quán)房”買賣的良好社會(huì)效果。
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定,宅基地屬于農(nóng)村集體建設(shè)用地的一種。實(shí)踐中宅基地與其他集體建設(shè)用地之間存在著相互轉(zhuǎn)化的可能性。當(dāng)其他集體建設(shè)用地被分配給農(nóng)戶建造房屋時(shí)即為宅基地,而當(dāng)集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行宅基地整理后將部分宅基地收歸己有時(shí),宅基地就轉(zhuǎn)化成了其他集體建設(shè)用地??梢姡w經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行宅基地整理后在節(jié)約出來的宅基地上建造的“小產(chǎn)權(quán)房”,應(yīng)該屬于其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”,故而筆者將此類“小產(chǎn)權(quán)房”歸入其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”,在下文一并討論其如何得到妥當(dāng)處置。
三、其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之處置
對(duì)于其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”,不少學(xué)者提出了應(yīng)該允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易的處置方案,即實(shí)行國有土地和集體土地的平等保護(hù),將國家土地征收嚴(yán)格限定在為“公共利益”之范疇內(nèi),允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易。這樣既可以使土地的出讓程序更加簡潔,又可以使集體土地的增值利益直接歸屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,更重要的是,還可以使建設(shè)用地的供應(yīng)主體多元化,打破政府壟斷土地一級(jí)市場的局面。該方案確實(shí)具有徹底解決“小產(chǎn)權(quán)房”交易違法問題之效,但該方案面臨的一個(gè)關(guān)鍵問題是,目前即使在廣東等部分地允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易的地區(qū),也還禁止將集體建設(shè)用地用于商品房建設(shè),則集體建設(shè)用地使用權(quán)能否在全國范圍內(nèi)入市交易還有待詳細(xì)論證和實(shí)踐中逐步探索。退一步講,即使集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易在總體思路上可行,也還需要相應(yīng)的配套制度改革。集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易在短期內(nèi)尚無法實(shí)現(xiàn),而“小產(chǎn)權(quán)房”的處置卻“迫在眉睫”,因而寄希望于允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易來解決“小產(chǎn)權(quán)房”處置問題實(shí)在是“遠(yuǎn)水解不了近渴”。
雖然其他集體建設(shè)用地之上的已出售、已入住的“小產(chǎn)權(quán)房”與已建成、尚未出售的“小產(chǎn)權(quán)房”在本質(zhì)上并無區(qū)別,但兩者的處理難度卻相差甚遠(yuǎn),故而應(yīng)采取不同辦法分別處置。其他集體建設(shè)用地之上已建成、尚未出售的“小產(chǎn)權(quán)房”雖然并不符合國家法律規(guī)定,但將其一律按違章建筑拆除不利于節(jié)約社會(huì)資源和發(fā)展集體經(jīng)濟(jì),對(duì)此,法律可以區(qū)別對(duì)待:若此類“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃,或其質(zhì)量存在嚴(yán)重瑕疵,則采取拆除的辦法予以處置;對(duì)于沒有嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃且建筑質(zhì)量尚可的此類“小產(chǎn)權(quán)房”,國家可以通過征收農(nóng)村集體土地、回購房屋的辦法,將其轉(zhuǎn)化成廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房。當(dāng)然,如此處置可能會(huì)產(chǎn)生農(nóng)村與城市建設(shè)用地規(guī)?!按讼碎L”的弊端。不過如前所述,這種弊端可以通過逐年削減各省建設(shè)用地年度計(jì)劃指標(biāo)的辦法予以消除。
“小產(chǎn)權(quán)房”的購買者多數(shù)是中、低收入者,因而對(duì)于其他集體建設(shè)用地之上的已出售甚至已入住的“小產(chǎn)權(quán)房”不宜輕言拆除。此類“小產(chǎn)權(quán)房”也不宜“轉(zhuǎn)化”為廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房,因?yàn)椴簧儋徺I者并不符合入住廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房的條件。從物權(quán)法的角度來看,“小產(chǎn)權(quán)房”的物權(quán)并不屬于購買者。在債權(quán)法上,“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無效。據(jù)此,可將此類“小產(chǎn)權(quán)房”確認(rèn)為農(nóng)村集體所有的租賃性經(jīng)營房屋,由村民在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,將房屋買賣合同轉(zhuǎn)化為租賃合同,由村集體經(jīng)濟(jì)組織將該房屋出租給購買人。如此處置既維護(hù)了法律的權(quán)威,又維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定,還使集體經(jīng)濟(jì)獲得了持續(xù)發(fā)展的資金支持。四川省成都市在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革實(shí)驗(yàn)中,已通過出臺(tái)地方性法規(guī),確認(rèn)了在其他集體建設(shè)用地上建設(shè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的租賃性經(jīng)營房屋的合法性??梢?,如此處置在實(shí)踐上具有可行性。
四、結(jié)語
任何問題都是在一定的社會(huì)現(xiàn)實(shí)中生成的,也都是在一定的社會(huì)背景中被發(fā)現(xiàn)和解決的。社會(huì)問題通常不能脫離其所處的社會(huì)環(huán)境而孤立地得到解決,必須考慮問題生成的歷史背景及其現(xiàn)實(shí)制約條件,在此基礎(chǔ)上尋求破解之道?!靶‘a(chǎn)權(quán)房”的處置也不能脫離對(duì)具體社會(huì)環(huán)境的考量而“自娛自樂”地去追求法律實(shí)施的“純粹性”,應(yīng)當(dāng)對(duì)法律實(shí)施、資源綜合利用、社會(huì)穩(wěn)定、執(zhí)法成本等諸多因素進(jìn)行全面考量和權(quán)衡?!靶‘a(chǎn)權(quán)房”的處置不必非在標(biāo)的物是否合法、買賣合同是否有效、能否辦理物權(quán)登記等純法律問題上繞圈子,還可以考慮在現(xiàn)行法律框架內(nèi)對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”采取其他變通性處置方案,如可以根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”背后土地性質(zhì)的不同予以分類處置:或予以拆除,或通過國家征收土地的辦法予以“合法化”,或暫時(shí)“不告不理”,一旦起了糾紛,則確認(rèn)房屋買賣合同無效并按照“與有過失”原則分配締約過失責(zé)任。當(dāng)然,“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決,不僅需要根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定適當(dāng)?shù)靥幹矛F(xiàn)有“小產(chǎn)權(quán)房”,而且需要完善相關(guān)法律制度,徹底杜絕“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象的產(chǎn)生。
首先,需要對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地勘察,查看房屋有無質(zhì)量問題,以防房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題,給買方造成較大的安全隱患或者經(jīng)濟(jì)損失。
其次,對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì),要做一個(gè)比較詳細(xì)的了解,一定要分清大產(chǎn)權(quán)房和小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別,一般來說大產(chǎn)權(quán)房具有國家頒發(fā)房產(chǎn)證和土地證,現(xiàn)在雙證合一了,叫不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,小產(chǎn)權(quán)房則沒有,在我國小產(chǎn)權(quán)房的買賣是不受法律保護(hù)的。在確定產(chǎn)權(quán)后,就可以交納定金了,買方交納定金以后就不能反悔了,如果反悔定金是不予返還的,同時(shí)賣方也不能反悔,如果反悔,賣方需雙倍返還定金。
再次,簽訂二手房買賣合同是非常重要的一步,合同當(dāng)中約定了房屋的具置、面積、建造年代、價(jià)款、房屋交付、違約責(zé)任等房屋交易的具體內(nèi)容,這里是最容易出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)的地方,鑒于一般人對(duì)法律知識(shí)的相對(duì)欠缺,應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)專業(yè)人士對(duì)合同進(jìn)行審核者起草。
(來源:文章屋網(wǎng) )
法律依據(jù):
《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條
國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
《民法典》第二百零九條
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記。
第二百一十五條
最新小產(chǎn)權(quán)房購房合同
出賣人(甲方): 身份證號(hào)碼:
買受人(乙方): 身份證號(hào)碼:
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿,協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下,以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(¥________ 元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室——號(hào)——平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元,如甲方反悔本合同,雙倍賠償;如乙方反悔本合同,定金不退。
三、本合同簽定時(shí),甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí),甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅,土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后,甲方對(duì)——的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后,甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利,乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后,甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責(zé)任
1、甲方應(yīng)當(dāng)于xx年 月 日交付乙方房屋,甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋,每逾期1天按房價(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個(gè)月時(shí),乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí),甲方除將已收的房價(jià)款全部退還乙方外,并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__四萬______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過___五____個(gè)月時(shí),甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí),乙方已付房價(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使,一切責(zé)任由甲方承擔(dān),并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款,并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的,甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方,如有補(bǔ)償款發(fā)放,甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議,由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向——區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份,甲乙方各執(zhí)一份,見證人各一份。
甲方: 乙方:
年月 日 年月日見證人: 年月日年月日
有關(guān)小產(chǎn)權(quán)購房合同范本
賣房方(甲方):姓名: 身份證號(hào)碼:
購房方(乙方):姓名: 身份證號(hào)碼:
關(guān)于乙方向甲方購宜,雙方經(jīng)協(xié)商,達(dá)成協(xié)議如下:
一、甲方將其擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的位于孟莊礦的房屋(河西村B2—72—103室 ,建筑面積 71平方米)以人民幣捌萬 貳仟 肆佰貳 拾元整(¥82420 元整)出售給乙方。 已方愿意以上述價(jià)格向甲方認(rèn)購該房,并以一次性付清購房款形式購買。
二、甲方承諾:
1、房產(chǎn)證領(lǐng)取時(shí)交乙方保管,待辦理過戶時(shí)隨時(shí)配合乙方過戶。
2、保證對(duì)出售的房屋擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。如果該房屋為共有房屋,則必須取得其他所有共有人的同意出售書面文件。
3、按照前述業(yè)務(wù)的需要,及時(shí)簽訂各項(xiàng)合同文件和辦理各種手續(xù)。
三、乙方承諾:
1、一次性付情購房款,在辦理過戶時(shí)并依規(guī)定支付過戶費(fèi)用。
2、保證按原約定價(jià)格向甲方購買前述房屋。
3、按照前述業(yè)務(wù)需要,及時(shí)簽訂各項(xiàng)合同文件和辦理各種手續(xù),并承擔(dān)各項(xiàng)費(fèi)用。
四、違約責(zé)任
1、如果甲方違約,拒絕將房屋出售給乙方,應(yīng)向乙方賠償因此受到的損失。
2、如果乙方違約,應(yīng)向甲方賠償因此受到的損失。
五、本協(xié)議的定立、履行、接觸、變更和爭議的解決適用中華人民共和國法律。
六、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
七、本協(xié)議壹式肆份,雙方擱執(zhí)貳份。
甲方: 乙方:
甲方授權(quán)代表簽字(蓋章): 已方授權(quán)代表簽字(蓋章):
電話: 電話:
簽訂日期: 年 月 日 簽訂日期: 年 月
小產(chǎn)權(quán)購房合同范本如何寫
出賣人(甲方):
身份證號(hào)碼:
買受人(乙方):
身份證號(hào)碼:
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法 律、法規(guī)的規(guī)定,甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿,協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下,以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于_________市___________區(qū)________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(¥________ 元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室_____號(hào)_____平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元,如甲方反悔本合同,雙倍賠償;如乙方反悔本合同,定金不退。
三、本合同簽定時(shí),甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí),甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅,土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后,甲方對(duì)________________________________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后,甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利,乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后,甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責(zé)任
1、甲方應(yīng)當(dāng)于___年__月__日交付乙方房屋,甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋,每逾期1天按房價(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過_______個(gè)月時(shí),乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí),甲方除將已收的房價(jià)款全部退還乙方外,并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__四萬______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過_______個(gè)月時(shí),甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí),乙方已付房價(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使,一切責(zé)任由甲方承擔(dān),并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?,甲方?yīng)按照市場評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款,并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的,甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方,如有補(bǔ)償款發(fā)放,甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議,由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向____________________________________區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份,甲乙方各執(zhí)一份,見證人各一份。
甲方:______________ 乙方:______________
關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;法律問題;宏觀調(diào)控;利益平衡
一、引言
宋莊畫家村案——一個(gè)具有標(biāo)志性意義的判決。
宋莊畫家村聚集了來自全國各地很多不乏名氣的畫家。2006年,隨著宋莊被規(guī)劃為北京市十大文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一,地價(jià)也水漲船高,村民基于自身利益開始畫家,要求他們退還已出售的小產(chǎn)權(quán)房,其中就包括馬海濤訴李玉蘭案。審理李玉蘭一案的北京市二中院認(rèn)定馬海濤與李玉蘭所簽的《買賣房協(xié)議書》無效,判決畫家李玉蘭在90天之內(nèi)騰房,馬海濤補(bǔ)償給李玉蘭九萬余元。
這是一個(gè)具有標(biāo)志性意義的判決,它在更深層次上觸及了中國集體土地制度和農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)行法律制度,同時(shí)對(duì)政府在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控和兼顧社會(huì)各方利益平衡中如何扮演好自己的角色提出了挑戰(zhàn)。
二、小產(chǎn)權(quán)房的概念和歷史發(fā)展
(一)小產(chǎn)權(quán)房的概念
“小產(chǎn)權(quán)房”(或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房)是指在農(nóng)民集體土地上,由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)單獨(dú)或聯(lián)合開發(fā)商開發(fā)建設(shè)住宅,并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書向城市居民銷售的房屋[1]。這種房屋的權(quán)屬證書沒有房管部門蓋章,僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委員會(huì)蓋章以證明權(quán)屬,故稱為“小產(chǎn)權(quán)”或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。目前政府出臺(tái)的所有法律、法規(guī)中沒有所謂“小產(chǎn)權(quán)”或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的概念,“小產(chǎn)權(quán)房”只是社會(huì)上對(duì)這種沒有取得完全所有權(quán)房屋的一種約定俗成的叫法。
(二)小產(chǎn)權(quán)房的歷史發(fā)展
1.小產(chǎn)權(quán)房“十年磨一劍”,小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)并非近一兩年,而是已經(jīng)十年有余。北京市的小產(chǎn)權(quán)房大概從20世紀(jì)90年代中期開始陸續(xù)出現(xiàn)。然而,從2003年開始,隨著建設(shè)部的購房風(fēng)險(xiǎn)提示和北京市國土資源局的禁令接連出臺(tái),小產(chǎn)權(quán)房法律問題才開始頻頻出現(xiàn)在公眾的視野之中。值得注意的是,如果從20世紀(jì)90年代中期算起,北京市小產(chǎn)權(quán)房的歷史已經(jīng)有十余年,為何直到今天才有相關(guān)部門發(fā)出這樣的風(fēng)險(xiǎn)提示和禁令?有專家認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)這十幾年,相關(guān)管理部門一直監(jiān)管不力。正如北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉指出的,“小產(chǎn)權(quán)房恰恰處在政府各職能管理部門的交叉點(diǎn)上,表面上看很多部門都在管,實(shí)際上卻是誰都沒有真正管?!毙‘a(chǎn)權(quán)房“十年磨一劍,霜刃未曾試”,形容其尷尬處境名副其實(shí)。
2.小產(chǎn)權(quán)房目前的發(fā)展現(xiàn)狀。小產(chǎn)權(quán)房在十多年前還只是星星之火,如今已在全國的“城中村”遍地開花,呈現(xiàn)出燎原之勢。就全國范圍來看,小產(chǎn)權(quán)房在城市房屋開發(fā)中,占了相當(dāng)大的比例。調(diào)查顯示,北京地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房已占房地產(chǎn)市場的20%,西安占到25%~30%,而深圳有“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過35萬棟,占全市住房總量的49%[2]??梢?小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢,政府相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)控和監(jiān)管已迫在眉睫。
三、“小產(chǎn)權(quán)房”的合法和非法化論爭
學(xué)界對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的合法、非法化論爭存在已久,很多學(xué)者和專家也就小產(chǎn)權(quán)房存在的利弊進(jìn)行了深刻的分析?!靶‘a(chǎn)權(quán)房”的實(shí)質(zhì)是違法建筑沒有完全所有權(quán)的房屋,那種認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”既有益于農(nóng)民利益又能實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的觀點(diǎn)忽視了“小產(chǎn)權(quán)房”背后的一個(gè)至關(guān)重要的“大問題”——民生問題[3]。從眼前看,農(nóng)民可以獲得部分利益,但長期看來農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織趨于利益誘惑勢必會(huì)將更多耕地變成宅基地來建造“小產(chǎn)權(quán)房”,后果很可能是若干年后城市郊區(qū)的農(nóng)民喪失了土地和生活保障。將小產(chǎn)權(quán)房認(rèn)定為,非法化是秉承中國長期以來實(shí)行的農(nóng)村土地(耕地)保護(hù)政策,有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展和保護(hù)農(nóng)民的長遠(yuǎn)利益。
四、小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)提示和法律處理
(一)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)提示
透視小產(chǎn)權(quán)房熱賣的背后,其實(shí)暗藏了其尷尬地位注定存在的高昂風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)目前法律,小產(chǎn)權(quán)房不能在市場上自由流通,一旦買賣,買賣合同即被認(rèn)定為無效,正如宋莊畫家村李玉蘭一案,畫家最終不得不將房屋退還給農(nóng)民。小產(chǎn)權(quán)房在房屋配套設(shè)施、物業(yè)管理、水電等方面都可能存在問題。此外,破壞中國耕地保護(hù)制度,在基本農(nóng)田上違法建筑的小產(chǎn)權(quán)房還存在被的風(fēng)險(xiǎn)。還有人提出,“小產(chǎn)權(quán)房”存在“鏈?zhǔn)住?建設(shè)環(huán)節(jié)是否符合規(guī)劃審批的風(fēng)險(xiǎn))、“鏈身”(購買者主體不適格,房屋買賣合同不受法律保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn))、“鏈尾”(權(quán)屬無法登記,產(chǎn)權(quán)不能明確的風(fēng)險(xiǎn))三個(gè)環(huán)節(jié)的“風(fēng)險(xiǎn)鏈”[4]??梢?高房價(jià)催生下的小產(chǎn)權(quán)房,風(fēng)險(xiǎn)重重,城市居民為了自己的切身利益,必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)清醒的認(rèn)知,不要購買小產(chǎn)權(quán)房。
(二)小產(chǎn)權(quán)房的法律處理
目前,中國政府相關(guān)職能部門紛紛諸如通知、規(guī)定等文件,對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房進(jìn)行法律規(guī)制。拉倫茨教授說過,“當(dāng)抽象、一般概念及其邏輯體系不足以掌握某生活現(xiàn)象或脈絡(luò)的多樣表現(xiàn)形態(tài)時(shí),大家首先會(huì)想到的輔助思考形式是‘類型’。”[5]我們要根據(jù)目前小產(chǎn)權(quán)房存在的情況、不同的類型,找尋不同的解決途徑。如對(duì)于占有耕地開發(fā)、建設(shè)的小產(chǎn)房應(yīng)該嚴(yán)格制止,。對(duì)于別墅等休閑型以及投資型的小產(chǎn)權(quán)房,則應(yīng)嚴(yán)格限制或者嚴(yán)禁開發(fā)、建設(shè)。具體處理如下:(1)已經(jīng)開發(fā)而未建的“小產(chǎn)權(quán)房”,直接確認(rèn)為違法,要求停工停建,恢復(fù)土地的本來用途;(2)已建未售的“小產(chǎn)權(quán)房”區(qū)分兩種情況,符合土地利用規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃的,政府可以考慮收購其上面的“小產(chǎn)權(quán)房”作為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房,同時(shí)由國家管理部門為此類房屋頒發(fā)相關(guān)的權(quán)屬證書;未經(jīng)審批,不符合土地利用整體規(guī)劃的,對(duì)于這種類型也應(yīng)該確認(rèn)為違法建筑物加以拆除。(3)已建已售的“小產(chǎn)權(quán)房”可以參照情況二處理。
五、小產(chǎn)權(quán)房折射出的法律問題分析
(一)注重政府對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控
目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)比較混亂的發(fā)展局面,主要是由于政府在體制和政策上缺乏對(duì)房地產(chǎn)市場的有效干預(yù)和宏觀調(diào)控的失衡造成的。一方面,政府缺乏對(duì)房地產(chǎn)市場的供求平衡的預(yù)測能力,沒有充分考慮到城市中低收入家庭和失業(yè)家庭對(duì)攀升的商品房價(jià)格的實(shí)際承受能力。另一方面,近十年來的房改政策失當(dāng),政府對(duì)“廉租房”和“經(jīng)濟(jì)適用房”的建設(shè)仍然滯后。近年來,國務(wù)院辦公廳下發(fā)的國八條①和國六條②不僅沒有穩(wěn)定住房價(jià),相反出現(xiàn)了中國最高的城市化速度伴隨最高的城市房價(jià)的奇怪現(xiàn)象。因此,要從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房法律問題,政府還應(yīng)該從源頭做起,加強(qiáng)和完善對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力,加大對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度和供應(yīng)能力。因?yàn)橹挥姓{(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加社會(huì)保障性住房的比例,改變中國商品住房占大頭,經(jīng)濟(jì)適用住房不經(jīng)濟(jì),廉租房僧多粥少的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),才能從根本上切斷小產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)渠道。
(二)兼顧政府自身利益和社會(huì)各方利益的平衡