小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正精選(九篇)

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第1篇：小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正范文

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房 轉(zhuǎn)正 利弊 利益相關(guān)者

20世紀(jì)90年代我國就出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房主要因其價格低廉的特點而逐漸吸引著人們的關(guān)注，現(xiàn)在已經(jīng)成為了我國重要的住房形式之一。

小產(chǎn)權(quán)房分布范圍較廣，在中國各大城市都有小產(chǎn)權(quán)房的存在。小產(chǎn)權(quán)房的購買群體范圍也很廣，主要分布在全國各個不同的領(lǐng)域和階層。

一、我國小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的內(nèi)涵及爭議

小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正亦稱為小產(chǎn)權(quán)房合法化。小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正也可以理解為小產(chǎn)權(quán)房具有完全的或者全部的產(chǎn)權(quán)。對于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的說法就目前來說，大致分為贊成、反對和中立三類。

贊成小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的人包括部分的專家學(xué)者、部分收入較低的城市居民、部分高收入者等。在專家學(xué)者看來，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正有利于推動城鎮(zhèn)化發(fā)展、合理利用農(nóng)村土地資源、抑制房價上漲等。部分收入較低的城市居民因為工資水平較低，所以選擇購買價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。部分高收入者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正之后，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的項目中還包括別墅類等奢侈型小產(chǎn)權(quán)房，該類型的小產(chǎn)權(quán)房能夠滿足高收入者對生活品質(zhì)的需求。

部分人反對小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正，主要包括中央及省級政府部門、部分專家學(xué)者、商品房開發(fā)商等。中央及省級政府部門和部分專家學(xué)者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房雖然滿足了部分人民的住房需求，但是擾亂了房地產(chǎn)市場的正常秩序，影響了社會穩(wěn)定等。

對小產(chǎn)權(quán)房處于中立的態(tài)度的人，包括部分專家學(xué)者、部分城市居民等。部分專家學(xué)者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房問題比較復(fù)雜，很難判定其是否應(yīng)該轉(zhuǎn)正。部分城市居民是指在城市擁有住房的居民，認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房問題與之無關(guān)。

二、 我國小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正對相關(guān)利益主體的利弊分析

從地方政府角度分析：小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)有利于抑制房價上漲。但是目前小產(chǎn)權(quán)房只有鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，因此產(chǎn)生了許多問題。小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正可能會出現(xiàn)我國耕地的破壞、社會福利分配的不公，房地產(chǎn)秩序的不穩(wěn)定等問題。

從房地產(chǎn)開發(fā)商角度分析：房地產(chǎn)開發(fā)商獲得的利潤會下降，除非商品房開發(fā)商同樣開發(fā)投資建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正之后，作為其開發(fā)商必能獲得較大的利潤，因此出于趨利心理小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商必定認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房有轉(zhuǎn)正的必要。

從小產(chǎn)權(quán)房購買者角度分析：小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正在一定程度上能夠降低人們買房的壓力。對于購房者而言，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正最大的弊端就是可能導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房銷售主體哄抬小產(chǎn)權(quán)房房價。在小產(chǎn)權(quán)房價格提高幅度較大的情況下可能會導(dǎo)致許多中低收入者買房難的問題仍然存在，甚至?xí)?dǎo)致整個房地產(chǎn)市場面臨著嚴(yán)重失控的后果。

三、我國小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的障礙因素

（一）體制障礙：1.政府監(jiān)督體制：目前我國的政府監(jiān)督體制還不完善，存在著監(jiān)督深度不夠或者監(jiān)督方式不當(dāng)?shù)默F(xiàn)象，這些問題都將對我國小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正產(chǎn)生了一定的影響。2.城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制：小產(chǎn)權(quán)房如要轉(zhuǎn)正則必要需要進(jìn)行深刻的制度改革，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的最大障礙就是我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制。

（二）市場障礙：1.土地市場：由于我國政府特別是基層政府對土地財政有很深的依賴性和偏好性，因此我國政府并不是很認(rèn)同小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，繼而阻礙了小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。2.房地產(chǎn)市場：由于小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商在資質(zhì)經(jīng)驗等方面的不足，繼而導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房項目在質(zhì)量、環(huán)境與物業(yè)管理上不如普通的商品房。部分利益群體哄抬市價，進(jìn)一步擾亂了我國房地產(chǎn)市場的正常供求關(guān)系，因此給小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正增加了一個比較大的阻礙。

（三）法律障礙：我國小產(chǎn)權(quán)房目前還沒有獲得明確的法律規(guī)定的支持，所以法律障礙是我國小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的主要障礙之一。

四、我國小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的對策

（一）我國小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的體制對策：1.完善我國政府監(jiān)督體制，加強政府監(jiān)督管理的力度。政府在履行監(jiān)督職責(zé)的過程中應(yīng)不斷提出新的有效的方案完善我國的政府監(jiān)督體制。政府要加強對小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)占地的限制，以防小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模濫建、未建等現(xiàn)象的產(chǎn)生。2.加強我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制改革，科學(xué)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因是我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制，因此只有通過深化體制改革的方式才能從根本上掃除小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的障礙。3.完善我國社會保障體制，加快社會保障性住房的建設(shè)。完善我國的住房保障制度可以采取三種辦法：一是加強其進(jìn)入和退出機(jī)制；二是加強地方政府的監(jiān)管力度；三是根據(jù)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)差異情況調(diào)整保障性住房的進(jìn)入門檻。

（二）我國小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的市場對策：1.政府讓利于民。政府在土地征收問題上應(yīng)該堅守取之于民用之于民的宗旨，做到以社會全體人民的利益為先。2.加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)市場的調(diào)控應(yīng)努力改善居民的住房情況，滿足大多數(shù)居民的住房要求，實現(xiàn)整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

（三）我國小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的法律對策：1.完善土地相關(guān)的法律法規(guī)。局部地區(qū)需要采取一些更為具體的措施解決小產(chǎn)權(quán)房問題，因此允許地方政策的細(xì)化。2.明確農(nóng)地產(chǎn)權(quán)。首先要明確農(nóng)地產(chǎn)權(quán)；其次是在土地征收問題上應(yīng)該尊重農(nóng)民的意愿。3.分類處理小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正也并不是指所有的小產(chǎn)權(quán)房都有資格轉(zhuǎn)正，而是一種有條件的轉(zhuǎn)正。4.提高人民對法律政策的認(rèn)識。提高人民對法律政策的認(rèn)識既能降低人民購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險，還能保障小產(chǎn)權(quán)房購買者的合法權(quán)益。

結(jié)語

我國小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正還存在許多問題，權(quán)衡小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的利弊后，得出結(jié)論是小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的利大于弊。小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正順應(yīng)了我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢。因為對小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正這一問題的研究具有極大的經(jīng)濟(jì)價值和社會意義，所以我國還要加強對小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正問題的分析和討論，希望在不久的將來能夠研究出合適、有效的方式來解決小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的問題，并且為人民解決住房困難這一難題。

參考文獻(xiàn)：

第2篇：小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正范文

若論2013年最令政府棘手的房地產(chǎn)問題，顯然已經(jīng)不再是單純的房價問題，小產(chǎn)權(quán)房“市場”的如火如荼更是觸動了多方社會利益。早在十年前，就有相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的治理建議，但直到今天，治理小產(chǎn)權(quán)房依舊是政府棘手百姓糾結(jié)的局面。似乎不但沒有治理成效，小產(chǎn)權(quán)房反而愈演愈烈。究竟是什么力量使得原本清晰的土地房產(chǎn)問題變的如此難以解決？小產(chǎn)權(quán)房治理困局真的會倒逼新和新房改么？

小產(chǎn)權(quán)房為何越治越多

小產(chǎn)權(quán)房，是指占用集體土地所建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織之外成員銷售的住房。按照現(xiàn)行土地管理法和房屋產(chǎn)權(quán)規(guī)定（準(zhǔn)確地講是土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)），小產(chǎn)權(quán)房實際上是“無產(chǎn)權(quán)房”，那么，消費者為什么放著有產(chǎn)權(quán)的不要，非要買無產(chǎn)權(quán)的房屋呢？為什么小產(chǎn)權(quán)房越治理越多呢？原因就在于小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的特殊背景，即商品房房價高漲，住房保障尚處起步，限制性購房等行政調(diào)控趨緊。對于想買商品房又買不起商品房的群體以及需要買房又被限購的群體來說，小產(chǎn)權(quán)房自然成了無奈的“明智”之舉。

對于小產(chǎn)權(quán)房這個游離在現(xiàn)實、政策與法律三者空隙中的“尷尬產(chǎn)物”。盡管政府有明令禁止，且其權(quán)屬不完備、面臨諸多政策和交易風(fēng)險，但小產(chǎn)權(quán)房以其價格較低、手續(xù)較簡、準(zhǔn)入無限制等優(yōu)勢，迎合了不少人的需求。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)并非單方面因素造成，這里面參雜著來自市場、社會、政府等多方面的利益誘因。

一是久調(diào)不下的高房價滋生了小產(chǎn)權(quán)房的孕育土壤?，F(xiàn)實市場中的高房價與居住需求之間的矛盾為小產(chǎn)權(quán)房“創(chuàng)造”了巨大的市場。與普通商品房相比，價格較低是小產(chǎn)權(quán)房最大的優(yōu)勢，也是小產(chǎn)權(quán)房屢變花樣、禁而不止的直接原因。而小產(chǎn)權(quán)房因是農(nóng)民集體組織自發(fā)在其集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金（其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費用）；另外工程設(shè)計建設(shè)的投入、配套開發(fā)建設(shè)費用（如學(xué)校）、應(yīng)繳納的稅款、營銷費用等房地產(chǎn)商的成本費用也都大大節(jié)省。因而其開發(fā)成本，相比真正的商品房成本能低過三分之一。而在這一開發(fā)過程中，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府征收土地的補償金額。

二是地方政府的管理不到位促成其快速發(fā)展。作為一種市場行為，小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場中能夠存在這么長時間，能夠從局部地區(qū)、個別城市擴(kuò)展到全國，政府相關(guān)管理部門難逃其責(zé)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實際上是這種行為的主要制造者和實際推動者。

三是市場需求提供了其發(fā)展的空間，小產(chǎn)權(quán)房市場份額的擴(kuò)大實際上體現(xiàn)了市場對資源配置的自我調(diào)適功能。當(dāng)城市公共住宅無法滿足民眾需要時，市場注意力自然會流向既無費也無稅的集體土地；鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層單位為了創(chuàng)收以補貼財政，也需要城市購買力來填補農(nóng)村的“消費空當(dāng)”，農(nóng)民也需要增加收益。城、鄉(xiāng)都是基于各自公共產(chǎn)品提供不足而向外求解，這當(dāng)然就造成了小產(chǎn)權(quán)房的市場空間，如果房地產(chǎn)市場供需矛盾和價格壓力一直這么持續(xù)下去，那么小產(chǎn)權(quán)房市場也就一定會存在，因為它能在一定程度上起到替代或補充的作用。

2013年11月國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合召開堅決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房問題視頻會議，部署小產(chǎn)權(quán)房整治工作，要求“對在建、在售的堅決叫停，并依法查處”；同時，還聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知》。這是官方罕見的在一個月內(nèi)連續(xù)兩次發(fā)出叫停小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知，意在明確強調(diào)小產(chǎn)權(quán)房不存在“轉(zhuǎn)正”的可能性。這種緊張情勢的特殊背景在于對十八屆三中全會后出現(xiàn)了關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方面制度改革決定意見的過分解讀，這種解讀又快速被小產(chǎn)權(quán)房市場轉(zhuǎn)變?yōu)樾‘a(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)的利好信號，這使得小產(chǎn)權(quán)房似乎具備了新的投資價值，購買人群也從過去以自住為主，開始轉(zhuǎn)為投資比例上升，最終造成了小產(chǎn)權(quán)房市場的年末瘋狂。

絕非“沒收”一條路

小產(chǎn)權(quán)房所涉及問題具有很強的交錯性，是現(xiàn)行產(chǎn)權(quán)制度與實際需求相悖的集中體現(xiàn)。所以，治理小產(chǎn)權(quán)房絕對不能一刀切地采取“沒收”的方式，否則只會激發(fā)更多的新矛盾新問題。與商品房市場調(diào)控思路類似，小產(chǎn)權(quán)房也需要采取“疏堵結(jié)合”的治理方式，行政處罰與市場引導(dǎo)相結(jié)合，講究治理方法的藝術(shù)性和科學(xué)性。

小產(chǎn)權(quán)房已是一種客觀存在，回避或者簡單沒收不是長久之計。遵循一事一議，給小產(chǎn)權(quán)房“準(zhǔn)生證”，能夠增加土地供應(yīng)渠道，降低房地產(chǎn)成本，使得更多的城鄉(xiāng)居民買得起房。小產(chǎn)權(quán)房的清理首先要看用地是否踩“紅線”、規(guī)劃和施工有沒有報批、是否符合國家對建筑質(zhì)量的要求；如果小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地或宅基地上的，可以通過補辦規(guī)劃許可等各種手續(xù)、補交土地出讓金等合理的方式讓其“有代價地轉(zhuǎn)正合法化”。此外，如果容積率、戶型、房屋面積等符合保障房標(biāo)準(zhǔn)，政府可采取收購的方式轉(zhuǎn)為保障房，同時可以讓農(nóng)民充分享受到土地商品化帶來的收益，有利于打破城鄉(xiāng)界限，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

要對小產(chǎn)權(quán)房的“非法”存在進(jìn)行追根溯源，破解中央治理的兩難境地。小產(chǎn)權(quán)房之所以呈現(xiàn)出“燎原之勢”，歸根結(jié)底是它能滿足市場需求，特別是對商品房市場的高房價的“對沖”，面對如此之大的市場需求，再多的行政干預(yù)終將會蒼白無力，短暫的打壓只能給未來解壓后的市場帶來更大的反彈。同時，小產(chǎn)權(quán)房在某種程度上將倒逼土地制度改革。所以，關(guān)鍵是要對當(dāng)前住房市場的運行規(guī)則進(jìn)行綜合考慮，完善制度設(shè)計。小產(chǎn)權(quán)房的“非法生存”有其合理性，小產(chǎn)權(quán)房帶來的問題涉及面廣，治理難度大，所以單一的清理式治理需要向結(jié)合宏觀市場調(diào)控的綜合治理方式轉(zhuǎn)變。

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房能否“轉(zhuǎn)正”的爭論由來已久，“有條件的部分轉(zhuǎn)正”的確是治理的一種辦法，但畢竟與現(xiàn)行法律相悖，特別是會對現(xiàn)有土地流轉(zhuǎn)規(guī)則和房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)則產(chǎn)生直接沖擊。但是，從法理的角度，小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正并非絕對禁止，法理源自人理，很多現(xiàn)行法律與法理之間是存在差距的，減少法律與法理之間的沖突矛盾，是法律發(fā)展進(jìn)步的標(biāo)志。另外，反思小產(chǎn)權(quán)房治理的尷尬局面，更不能回避其背后的土地問題。農(nóng)村的集體建設(shè)用地沒有與城市的國有建設(shè)用地具有同樣的權(quán)利，也沒有按照同樣的市場原則定價。

城市居民的宅基地，雖然是國有，但是其使用權(quán)可以出租、抵押、繼承和轉(zhuǎn)讓，而農(nóng)村居民的宅基地使用權(quán)法律上卻既允許被出租、抵押，又不能被繼承轉(zhuǎn)讓。城市居民的住宅可以賣給出價高的符合購買條件的任何人，而農(nóng)村居民的住宅不能賣給出價更高的城市居民，這種現(xiàn)實違反了同地、同權(quán)、同價的市場法則，又限制了居民遷徙定居的自由。因此，應(yīng)逐步實行國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地“統(tǒng)一市場”，達(dá)到“同地、同權(quán)、同價”。其中 “同權(quán)”是根本。到那個時候，同為建設(shè)用地，就已經(jīng)不存在土地轉(zhuǎn)用問題，土地上的建筑也就具有了平等的產(chǎn)權(quán)。

第3篇：小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正范文

政府行為深圳市于2009年6月2日《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》(以下簡稱《處理決定》)，普通民眾將此處理決定視為小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正令”，認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房即將獲得合法地位?！短幚頉Q定》將“全面推進(jìn)農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理工作”，所謂“農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑”，其相當(dāng)一部分為小產(chǎn)權(quán)房。國土資源部于2009年6月9日指出，“小產(chǎn)權(quán)房”實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反建設(shè)管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃的法律，違反相關(guān)政策，深圳小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正屬誤解，應(yīng)堅決制止。此事件引起人們對小產(chǎn)權(quán)房問題再度空前的關(guān)注。一、小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)概念（一）小產(chǎn)權(quán)房

“小產(chǎn)權(quán)房”也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，不是一個嚴(yán)格的法律概念，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。它是在利益的驅(qū)使下，由村集體組織或者地方房產(chǎn)開發(fā)商，以新農(nóng)村建設(shè)等為名號，建筑在農(nóng)村集體土地（擁有使用權(quán)而無所有權(quán)）的“商品房”。它的產(chǎn)權(quán)似乎歸于“鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、“村”、“農(nóng)村集體”，但實質(zhì)上并不合乎中國關(guān)于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定。（二）小產(chǎn)權(quán)房的法律問題

第一個問題是，小產(chǎn)權(quán)房到底是不是合法建筑？答案是明確的。小產(chǎn)權(quán)房的合法地位的確立，受到了相關(guān)審批手續(xù)的阻礙。審批手續(xù)上阻礙源于其銷售行為，只擁有使用權(quán)而非所有權(quán)的集體土地住房是否可以買賣呢？雖然依據(jù)物權(quán)法規(guī)定，鄉(xiāng)村集體土地可以建造住宅。但建造的住宅歸誰使用？鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者集體是否具有小產(chǎn)權(quán)房的支配權(quán)，這是必須考慮的問題。

第二個問題是，小產(chǎn)權(quán)房是否可以買賣、轉(zhuǎn)讓？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體或者開發(fā)商以農(nóng)村建設(shè)名義建造的住房，顯然利用了法律的空隙，試圖以“利用在農(nóng)業(yè)建設(shè)”上這一無從驗證的名義，來明確小產(chǎn)權(quán)房的合法地位。既然農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)可出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于農(nóng)業(yè)建設(shè)，那么小產(chǎn)權(quán)房是否是應(yīng)用于農(nóng)業(yè)建設(shè)呢？其買賣的行為關(guān)鍵取決于銷售對象。于是，銷售對象資格的認(rèn)定將是小產(chǎn)權(quán)房合法地位確立的關(guān)鍵所在。什么樣的購買對象合法，什么樣的購買對象不合法？這是一個新的法律問題。這也為小產(chǎn)權(quán)房的法律地位確立提供了空間。二、小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展現(xiàn)狀

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾對深圳的農(nóng)民房做過調(diào)查報道。深圳向北，出梅林關(guān)，金地梅隴鎮(zhèn)、深物業(yè)新華城等一批知名樓盤集中坐落于此。在這些大型花園社區(qū)附近，矗立著一些“農(nóng)民開發(fā)商”建設(shè)的“集資房”，即所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”。梅龍苑便是其中一家。這個高達(dá)20多層的小產(chǎn)權(quán)房為高層電梯，配套齊全，實行小區(qū)化管理，一系列“高標(biāo)準(zhǔn)”堪比中檔電梯公寓。據(jù)悉，在其他多數(shù)城市，農(nóng)民開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房也早已是遍地開花，已經(jīng)形成了開發(fā)、中介、銷售等完整的產(chǎn)業(yè)鏈。三、小產(chǎn)權(quán)房的特征與風(fēng)險

通過以上法理分析不難看出，由于小產(chǎn)權(quán)房特有的法律屬性，導(dǎo)致其難以取得由國家承認(rèn)的房屋所有權(quán)證書。同時，對于銷售者和購買者來說，他們目前尚且沒有足夠的信心認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的銷售和購買的交易符合法律規(guī)定，但是由于小產(chǎn)權(quán)房的價格優(yōu)勢明顯，有利可圖，還是愿意冒險。（一）價格風(fēng)險

小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房（即商品房）同樣是普通住宅房，從買賣手續(xù)來看，小產(chǎn)權(quán)房沒有繳納商品房買賣的契稅，沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，這就構(gòu)成了小產(chǎn)權(quán)房投資的風(fēng)險。而在質(zhì)量等方面并無太大差別，兩者最大的的差別就是價格。然而小產(chǎn)權(quán)房的低價卻同時蘊含著巨大的風(fēng)險。（二）法律風(fēng)險

小產(chǎn)權(quán)房與普通商品房在使用性質(zhì)上并沒有差異，但小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，購房人僅擁有房屋的使用權(quán)而不具有所有權(quán)，購買小產(chǎn)權(quán)房相當(dāng)于一次性付款租賃房屋，那么在拆遷補償?shù)惹闆r發(fā)生時，小產(chǎn)權(quán)房的處理問題將是一個大的難題。而且，依據(jù)中國相關(guān)法律，農(nóng)民僅擁有使用權(quán)的宅基地及其宅基地上的房屋時不能向城市居民出售的。這樣一來，小產(chǎn)權(quán)房的出售行為就是不合法的，小產(chǎn)權(quán)房的法律地位就得不到保障。（三）政策風(fēng)險

第4篇：小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正范文

“深圳市‘小產(chǎn)權(quán)房’將拿全國首個準(zhǔn)生證”的消息迅速傳開。但隨后國土資源部明確表態(tài)：深圳是處理國有土地上的違法建筑，而不是“小產(chǎn)權(quán)房”，“小產(chǎn)權(quán)房”問題政府必須堅決制止。

“現(xiàn)在地方政府進(jìn)退維谷，”清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明教授說，“一大片房子能說推倒就推倒嗎?肯定不行。但這么拖下去也不行?！?/p>

作為研究中心土地制度改革課題組底下的一個子課題，從2007年初開始，歷時兩年，蔡繼明帶領(lǐng)學(xué)生調(diào)查了廣州、深圳、鄭州、石家莊、張家口、濟(jì)南、北京、天津、長春等地的小產(chǎn)權(quán)房。調(diào)查發(fā)現(xiàn)：小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量驚人：全國小產(chǎn)權(quán)房占的土地面積有66億平方米；北京的小產(chǎn)權(quán)房大概占整個本地市場的18％左右，已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房很快就會超過1000萬平方米；在西安估計已經(jīng)占到25％到30％，深圳的小產(chǎn)權(quán)房可能占全市住宅總量近一半。

到目前為止，中央和地方政府出臺的各項針對小產(chǎn)權(quán)房的政策沒有取得預(yù)期的效果，市場上仍有許多小產(chǎn)權(quán)項目正在進(jìn)行建設(shè)和交易。

小產(chǎn)權(quán)房屬于球

從所占土地的使用性質(zhì)看，小產(chǎn)權(quán)房是不是也分不同的情況?

目前的“小產(chǎn)權(quán)房”整體來看都是違規(guī)的：一種是在村集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建成的房子；另一種是占用耕地違法建設(shè)的，后者是嚴(yán)格違反憲法和《土地管理法》的，我認(rèn)為應(yīng)該堅決取締。在農(nóng)村集體建設(shè)用地上建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房有一定合理性，但也與《土地管理法》相沖突，在宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房從提高土地使用效率上看，合理性更強。

小產(chǎn)權(quán)房為什么會存在?

首先，建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的村鎮(zhèn)集體和村民都可以通過小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)在房地產(chǎn)市場的發(fā)展和城市化進(jìn)程中分得一杯羹，也使得大量集體土地進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)起來，創(chuàng)造了更大的收益；其次，城市居民可以購買到價格相對便宜的住房，在一定程度上緩解了住房難的問題；另外，政策法律規(guī)定中存在很多模糊不清的地方，也導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個球的空間。

根據(jù)你們的調(diào)研，哪些地方的小產(chǎn)權(quán)房問題比較嚴(yán)重?

從全國看，東北一帶小產(chǎn)權(quán)房問題不太嚴(yán)重，南方相對嚴(yán)重，比如深圳、廣州。其他如北京、鄭州等地小產(chǎn)權(quán)房也較多。

房價越高的城市，是不是小產(chǎn)權(quán)房問題越嚴(yán)重?

對?，F(xiàn)在不僅京滬穗等地小產(chǎn)權(quán)房廣泛大量存在，很多內(nèi)陸大中城市也出現(xiàn)了類似情況。

各地的小產(chǎn)權(quán)房有什么不同?

深圳多是農(nóng)民在宅基地上自己蓋的，有很多親嘴樓、擁抱樓、握手樓，樓與樓之間距離非常近，配套設(shè)施也很不完善，河南、河北有些地方是村集體出面，招商進(jìn)行整體開發(fā)。成都實行城鄉(xiāng)建設(shè)用地“增減掛鉤”天津東麗區(qū)進(jìn)行宅基地?fù)Q房，實質(zhì)上是以政府的合法行為(或國務(wù)院授校的先行先試)取代了農(nóng)民圖通過小產(chǎn)權(quán)房分享工業(yè)化城市化成果的行為。

一般認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的受益是村集體、農(nóng)表，利益受損者則是地方政府(無法拿到相應(yīng)的土地出讓金和稅費)，所以小產(chǎn)權(quán)房又被認(rèn)為是“小政府”和“美政府”搶奪土地收益的問題。

這個問題是存在的。不過要分成兩類。一類是村集體出面集體開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房，這顯然是村集體和上級政府之間在爭奪土地增值；另一類是農(nóng)民個人行為，農(nóng)民越過村集體，直接在宅基地上建房出售。這兩種行為都涉及在工業(yè)化、城市化過程中產(chǎn)生的土地增值該如何分配，如何在土地所有者、開發(fā)商、政府之間進(jìn)行利益分配等問題。

為農(nóng)民著想，還是為誰著想

你對深圳通過的這個《決定》以及國土資源部的表態(tài)怎么看?

我在深圳和廣州親眼見過大量的“親嘴樓”、“擁抱樓”、“握手樓”，的確讓人感到眩暈，衛(wèi)生、通行、消防等條件都很差。不過那里住著很多打工族，與住在工棚、未竣工建筑物、地下室和公共場所的人相比，他們還算是安居樂業(yè)的。所以，深圳、廣州等外來務(wù)工人員較多的城市，其小產(chǎn)權(quán)房確實有存在的基礎(chǔ)。深圳市人大做出這個《決定》，肯定是出于對當(dāng)?shù)馗鞣矫胬娴臋?quán)衡做出的。

深圳的決定一出來，各方就開始說小產(chǎn)權(quán)房要轉(zhuǎn)正了，這有可能又會催生一大批違法建筑。從大局考慮，處理這個問題還是要冷靜，不能媒體一忽悠，外界在不知道深圳這樣做是出于什么現(xiàn)實原因的情況下，就一擁而上了。

國土資源部作為國務(wù)院的一個部門，要執(zhí)行國務(wù)院的規(guī)定。早在1999年，國務(wù)院辦公廳就下發(fā)了《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》的規(guī)定，農(nóng)民住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

國土資源部對這個問題敏感是合情合理的，要考慮有可能引起的_連串負(fù)面影響：現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房交易行為大漲，同時一批新的小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生，這是不得了的。尤其是在完整處理小產(chǎn)權(quán)房的政策出臺前，不能讓各地方互相攀比。

中央政府的態(tài)度一直很堅決，但地方缺乏執(zhí)行力?，F(xiàn)在地方政府進(jìn)退維谷，一大片房子能說推倒就推倒嗎?肯定不行。但這么拖下去也不行。政府對這個問題是有不作為責(zé)任的。

國家一直對小產(chǎn)權(quán)房不肯松口，最大的擔(dān)憂是什么?

中央政府最擔(dān)心的是小產(chǎn)權(quán)房的利益會誘使農(nóng)民非法占用大量耕地。我認(rèn)為，國家可以通過對土地用途的嚴(yán)格管制來保護(hù)耕地。地方政府最擔(dān)心的是小產(chǎn)權(quán)房如果不加以控制，村民會在自己的宅基地上建房，那到時候政府如果再征地就很困難，或者征地給農(nóng)民的補償要增加，政府從土地增值中得到的收益就少了。

有一種觀點認(rèn)為：農(nóng)民把宅基地轉(zhuǎn)讓是短期行為，“萬一以后農(nóng)民變窮了，沒地方住了，怎么辦?”地方政府可能也有這方面考慮。你怎么看這種觀點?

這種觀點相當(dāng)普遍，我認(rèn)為這是極端錯誤的。城里人有一套房子，政府允許他自由買賣，怎么就不擔(dān)心他一旦把房子賣了住哪呢?難道農(nóng)民都比城里人傻嗎?況且，《土地管理法》規(guī)定了，農(nóng)村居民一戶一宅，每戶農(nóng)民只能申請一塊宅基地。有了這個限制，農(nóng)民是一定會很珍惜自己的房子的。這種觀點到底是為農(nóng)民著想，還是為政府和開發(fā)商的利益著想?政府不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，誰又能排除政府自身想通過宅基地?fù)Q房或增減掛鉤獲取利益呢?

農(nóng)民出售建在自己宅基地上的房屋為什么不被允許?

農(nóng)民有了自己的住房，想把這個房子賣掉的話，宅基地肯定是要跟著走的。國務(wù)院、國土資源部嚴(yán)格禁止農(nóng)民的宅基地出售，其實是受到了傳統(tǒng)觀念的束縛，認(rèn)為宅基地所有權(quán)是集體的，集體所有制以外的成員不能享受。農(nóng)民作為集體的一員，拿到自己的宅基地使用權(quán)后怎么使用，是農(nóng)民自己的權(quán)利。

比如他自己愿意忍饑挨餓，甚至露宿街頭，把自己的房子租出去，那是他自己的選擇，沒有影響集體利益，宅基地的集體所有權(quán)不會改變，使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不會影響所有權(quán)。所以我認(rèn)為應(yīng)該允許農(nóng)民把自己的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或賣給任何人。

國家對小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)有政策中，有沒有為今后的解決預(yù)留空間?

空間不大。國家至今還沒有出臺全面解決小產(chǎn)權(quán)房問題的統(tǒng)一政策。從目前我看到的《土地管理法》修改草案來說，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房也沒有新的規(guī)定。

同地不同權(quán)，征你沒商量

很多人認(rèn)為國家遲早得承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房，但又有一種聲音是絕不能開了小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的口子，你怎么看?

“承認(rèn)”小產(chǎn)權(quán)房說法太籠統(tǒng)了，不能那么理解。我的觀點是，要從制度層面上根本解開這個扣，經(jīng)過一個過渡期，沒有滋生小產(chǎn)權(quán)房的土壤了，這個問題自然就解決了。從長期看，要深入進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)變革，給予農(nóng)民真正完整的土地產(chǎn)權(quán)。我們課題組提出的建議是：

一、各級政府要制定出具有相當(dāng)前瞻性的城市規(guī)劃，先有統(tǒng)――致和相對穩(wěn)定的城市規(guī)劃，房地產(chǎn)市場才能順利地進(jìn)行交易。放眼全國，真正違規(guī)的是誰?常常是地方政府。一個城市要有規(guī)劃，怎么能老有一條街、一個廣場的規(guī)劃呢?一個書記來是南北向大街，下一個書記來就是東西向大街了。

二、明確農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)的主體，使農(nóng)民真正獲得完整的土地產(chǎn)權(quán)。農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)下一步改革的目標(biāo)應(yīng)該是對流轉(zhuǎn)土地的產(chǎn)權(quán)主體、權(quán)利和利益邊界進(jìn)行法律確認(rèn)，還原農(nóng)民作為土地資產(chǎn)所有者的地位和應(yīng)得的權(quán)利。這一方面有助于保證農(nóng)民根據(jù)其產(chǎn)權(quán)地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基層政府賣地的沖動，有利于形成和諧的市場結(jié)構(gòu)。

三、建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場。要加強城鄉(xiāng)土地市場體系建設(shè)，實行國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地“統(tǒng)一市場”，達(dá)到“同地、同權(quán)、同價”。

小產(chǎn)權(quán)房的根本問題是不是涉及農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)問題，即農(nóng)村集體土地和城市國有土地“同地不同權(quán)”的問題?

是?！巴夭煌瑱?quán)”在農(nóng)村集體土地上的表現(xiàn)有幾點：一是不能買賣，二是“征你沒商量”，不管出于公共利益還是非公共利益，政府說征就征，三是把農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為工業(yè)用地后產(chǎn)生的巨大增值，農(nóng)民沒有得到，四是農(nóng)村建設(shè)用地要想建設(shè)商品房，必須通過征地，先成為國有土地；五是農(nóng)民的宅基地不能任意轉(zhuǎn)讓。

要加強城鄉(xiāng)土地市場體系建設(shè)，實行國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地“統(tǒng)一市場”，達(dá)到“同地、同權(quán)、同價”。要賦予城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地相同的權(quán)益，“同權(quán)”是根本。同為建設(shè)用地，已經(jīng)不存在土地轉(zhuǎn)用問題，應(yīng)當(dāng)具有平等的產(chǎn)權(quán)，實行“同地、同權(quán)、同價”。形成統(tǒng)一的市場后就能夠形成有效反映城鄉(xiāng)建設(shè)用地稀缺性的真實土地價格。

你認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房在我國未來數(shù)年將會面臨怎樣的命運?

這取決于政府的決策是否果斷、智慧、全面、遠(yuǎn)見。

我認(rèn)為在短期內(nèi)，針對小產(chǎn)權(quán)房，一定要有一整套的措施：要有一個確切的期限，從某年某月某日開始，停止類似建設(shè)行為；對交易行為要區(qū)別對待，制定細(xì)則。對已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房則要區(qū)別對待：完全在農(nóng)業(yè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，要恢復(fù)耕地，毫不客氣，買的人和賣的人，后果自負(fù)，追究法律責(zé)任；對于農(nóng)民在自己的宅基地上建的小產(chǎn)權(quán)房，要審查，質(zhì)量符合建筑合格標(biāo)準(zhǔn)的話，適當(dāng)補交有關(guān)費用，使之成為合法的房子。在這個處理過程中，都要充分考慮農(nóng)民的利益，給其一定補償。還有農(nóng)民集體通過整治、舊村改造節(jié)省出來的建設(shè)用地，既然已經(jīng)節(jié)省出來土地，一定要讓農(nóng)民切實得到好處。

第5篇：小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正范文

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；市場需求；集體土地

1、引言

目前，小產(chǎn)權(quán)房問題已成為一個嚴(yán)重的社會問題，其中“小產(chǎn)權(quán)房”一般指在農(nóng)村集體所有土地上建造的，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會蓋章以證明其權(quán)屬，沒有國家房管部門蓋章以證明其權(quán)屬的房屋。小產(chǎn)權(quán)房主要分布在大中城市的城郊或城中村，周邊環(huán)境以及基礎(chǔ)設(shè)施條件都相對不錯，由于價格低廉，在滿足中低收入者的住房需求的同時沒有過多超出其購買承受能力，使小產(chǎn)權(quán)房有較大市場空間。

北京市的小產(chǎn)權(quán)房的銷售面積占到北京住宅市場總量的20%，其中95%分布在遠(yuǎn)郊區(qū)縣。本文以北京市昌平區(qū)為例，通過對北京市昌平區(qū)內(nèi)的綠城新干線、翠湖新城、綠城雅苑、大學(xué)城11號、龍脈花園、雙興苑、仙基公寓七個小產(chǎn)權(quán)項目進(jìn)行入戶訪談、發(fā)放調(diào)查問卷的形式了解小產(chǎn)權(quán)房的實際情況，總結(jié)小產(chǎn)權(quán)房在昌平地區(qū)的現(xiàn)狀和形成因素，并針對如何處理小產(chǎn)權(quán)房這個問題提出合理建議。

2、昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房基本情況

昌平區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房主要分布在沙河、小湯山和昌平縣城，主要特點是占局部地區(qū)土地面積大，分布集中，此外，小產(chǎn)權(quán)房的建造年份大多較早但開盤時間較晚。其中，沙河地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房主要是占用農(nóng)用地，開發(fā)建設(shè)商品房，而小湯山和昌平縣城則是多以回遷為名而多占用農(nóng)用地作為商品房對外出售。

2.1 昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的建筑及配套設(shè)施情況

（1）建筑結(jié)構(gòu)。昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的建筑結(jié)構(gòu)基本為磚混結(jié)構(gòu)，多為4-6層建筑，總體形式單一。半數(shù)左右的戶型為2室1廳1衛(wèi)，七成到八成的住房面積在70-110平方米范圍內(nèi)。

（2）基礎(chǔ)設(shè)施情況。昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的基本配套設(shè)施中排污水、家庭電話、互聯(lián)網(wǎng)以及環(huán)衛(wèi)清潔相對比較完善，各個小區(qū)之間差別不大。但是，暖氣和天然氣的配套情況差別很大，有相當(dāng)部分小區(qū)沒有實現(xiàn)天然氣入戶。

（3）物業(yè)管理情況。八成以上居民認(rèn)為小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理不夠好，只有少數(shù)居民對小區(qū)物業(yè)管理表示滿意?？傮w而言，昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房沒有實現(xiàn)物業(yè)專業(yè)管理。

（4）服務(wù)機(jī)構(gòu)情況。昌平小產(chǎn)權(quán)房周圍的服務(wù)機(jī)構(gòu)存在規(guī)模普遍小、不夠正規(guī)等問題。

（5）交通設(shè)施情況。由于不同地段交通情況差別很大，人流密集區(qū)擁堵問題時有發(fā)生，有待進(jìn)一步城市改造。

2.2 昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的買賣、流轉(zhuǎn)情況

（1）價格信息。就售價而言，昌平區(qū)各個區(qū)域同一時間的平均房價相差大，但整體呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢。就租金而言，昌平區(qū)各小產(chǎn)權(quán)房同一時間的租金基本相同，其中平均最低租金是仙基公寓項目，最低時可達(dá)到600元/月。昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的租售比約為1:2。

（2）流轉(zhuǎn)情況。租戶的租住時間從3個月到2年，半數(shù)租戶選擇1年的租期。小產(chǎn)權(quán)房”的購房信息傳播渠道中最有效的是通過周圍的人際關(guān)系朋友傳播，占四成比例；其次，則是通過區(qū)域廣告宣傳，占三成比例。

（3）產(chǎn)權(quán)情況。所有被調(diào)查者都沒有能夠提供合法的個人房屋所有權(quán)證以及土地使用證。但是在買賣過程中，購房者仍然應(yīng)用了一定的方法來“證明”其房屋所有人或使用者的使用權(quán)，近九成購房者通過合同作為購買憑證，一成購房者則靠人際關(guān)系擔(dān)保。

2.3 昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的使用者情況

（1）年齡。小產(chǎn)權(quán)房使用者的年齡明顯集中在26-30歲和50歲以上兩個年齡段。

（2）學(xué)歷。目前昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房使用者學(xué)歷水平較低，本科以上學(xué)歷不到三成比例。

（3）職業(yè)。主要以企業(yè)員工、無工作和退休者居多；而公務(wù)員和打工人員所占比例不大。此外，還有少數(shù)學(xué)生在此居住。

（4）戶口。擁有北京戶口的使用者占六成，其中七成擁有城市戶口，即小產(chǎn)權(quán)房使用主要人群是本地城市居民。

（5）家庭月收入。超過八成的家庭屬于家庭月收入在7千以下的中低收入家庭，高收入家庭占所有被調(diào)查者的比例不及二成。

（6）工作年限。大部分使用者有工作經(jīng)驗。對于在北京的工作年限，半數(shù)小產(chǎn)權(quán)房使用者有0-5年的工作時間，其次是約15%使用者工作6-10年，約15%的工作者工作了30年以上。

3、昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因

3.1 供給角度

開發(fā)主體是村集體、鄉(xiāng)政府和一些小開發(fā)商，村集體提供土地，開發(fā)商提供資金。（1）村集體作為土地供地方將土地賣給開發(fā)商獲得分紅，因此村集體有推動小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的動力。（2）從開發(fā)商成本收益核算角度出發(fā)，獲得土地成本低，不需要繳納土地出讓金；大部分小產(chǎn)權(quán)房為磚混結(jié)構(gòu)、低容積率房屋，建造成本低；小產(chǎn)權(quán)房市場的隱蔽性使開發(fā)商逃避了各種稅費等。因此開發(fā)商在利潤驅(qū)使下也有開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的動力。

3.2 需求角度

剛性需求是催生小產(chǎn)權(quán)房的主要需求。（1）當(dāng)前商品房的高房價使普通購房者深受其困。小產(chǎn)權(quán)房相對低廉的價格，是吸引購房者的最大因素。（2）昌平區(qū)上風(fēng)上水的環(huán)境也促使了購房者對小產(chǎn)權(quán)房的需求。（3）大多數(shù)購房者表現(xiàn)出來的法不責(zé)眾的心理讓他們在權(quán)衡持有產(chǎn)權(quán)和低房價之間選擇了后者。

3.3 政策制度

政策這雙有形之手也是昌平地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的因素之一。（1）城市發(fā)展過快，政策保障出現(xiàn)真空，開發(fā)商和政府借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義運作小產(chǎn)權(quán)房獲利。（2）農(nóng)村土地監(jiān)管存在灰色地帶，實際支配土地的鄉(xiāng)政府、村委會有操作空間。（3）廉租房和兩限房門檻高，經(jīng)濟(jì)適用房限制多。

4、小產(chǎn)權(quán)房處理建議

4.1 出臺并完善“小產(chǎn)權(quán)房”的禁建禁售政策

小產(chǎn)權(quán)房的問題由來已久，但至今仍然沒有明確如何處理現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房以及如何杜絕小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)行為的法律法規(guī)，目前的成功解決案例也寥寥無幾。為了能夠為小產(chǎn)權(quán)房妥善處理提供法律依據(jù)，應(yīng)該加快相關(guān)的立法工作，加強法律保障。

4.2 保護(hù) “小產(chǎn)權(quán)房”購房者的權(quán)益

處理小產(chǎn)權(quán)房，對于其購房者的處理尤為棘手。不可能只通過補辦手續(xù)的方式使這些購房者得到產(chǎn)權(quán)證。在處理過程中，應(yīng)該區(qū)別對待不同的占地情況。而無論是何種情況，都應(yīng)該首先追究開發(fā)主體的責(zé)任，然后對于購房者，責(zé)其繳納一定數(shù)量的補償款，但現(xiàn)實處理上還是有很大的阻礙。政府應(yīng)充分考慮到小產(chǎn)權(quán)房購房者的權(quán)益，不能草率處理這類問題。

4.3 控制“小產(chǎn)權(quán)房”的擴(kuò)張

小產(chǎn)權(quán)房在網(wǎng)上的信息往往并不準(zhǔn)確，往往出現(xiàn)修改小區(qū)名稱或在網(wǎng)上沒有項目記錄。而通過朋友宣傳和在當(dāng)?shù)匕l(fā)放廣告，小產(chǎn)權(quán)房市場仍然運轉(zhuǎn)正常。昌平地區(qū)在2011年仍有新建小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，當(dāng)?shù)卣刂菩‘a(chǎn)權(quán)房新增量的力度不夠。需要完善普查與統(tǒng)計，對當(dāng)?shù)馗脑?、回遷項目加大監(jiān)控力度，控制小產(chǎn)權(quán)房的擴(kuò)張，避免事態(tài)進(jìn)一步擴(kuò)大。

5、結(jié)論

小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展至今，已不單純是土地違法問題，更是涉及民生的社會問題。雖然小產(chǎn)權(quán)房表面看來存在一定的合理性，緩解了住房市場供求緊張的現(xiàn)狀，滿足了部分城市居民及新移民的住房需求，但是小產(chǎn)權(quán)房的負(fù)面效應(yīng)不容忽視，主要包括減少集體土地存量、擾亂房地產(chǎn)市場正常秩序、糾紛案件不斷等。在中國現(xiàn)有體制下，需要充分考慮小產(chǎn)權(quán)房的所有利益相關(guān)者，具體情況具體分析，在保障社會穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，妥善解決好小產(chǎn)權(quán)房問題。

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第6篇：小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正范文

難點一:房價的理性在哪里?

用房價收入比來批評中國的樓市,這在2006年以來就成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個主要議題。在2009年春天北京社科院戴建中和地產(chǎn)大亨任志強的一場爭論中,以房價收入比來判斷房價的走勢成為辯論的焦點。據(jù)北京社科院的估算,北京市住房收入比高達(dá)23:1,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際上6:1的數(shù)字,這是普通老百姓遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能承受的房價。基于明年大量保障房投入市場的樂觀預(yù)期,戴建中號召人們“一直要堅持到房價理性回歸,個人能承受再買房”。

聯(lián)合國人居中心出版的世界人居報告中曾指出,在對50多個國家的首都城市進(jìn)行調(diào)查后認(rèn)為,一套住房的合理價格應(yīng)在居民年收入的2至3倍,如達(dá)到5倍時,大多數(shù)人就會無力購買,市場就會出現(xiàn)問題。發(fā)達(dá)國家的住房市場,其房價收入比基本上在這個范圍內(nèi)。而中國則高達(dá)20倍以上。

但是,地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)的一位資深人士在接受《小康》采訪時認(rèn)為,生搬硬套地把西方國家房價收入比的數(shù)據(jù)搬到中國是不合適的,中國人對住房以及對房地產(chǎn)的消費行為和消費模式都有較大的差異?！霸谖鞣?一般都是公民個體或一對夫妻供一所房子,而中國的老百姓則會舉全家之力購房。”然而,四個老人一輩子的積蓄,外加夫妻兩人未來三十年中大部分收入來買一套住房,這樣的消費是否瘋狂?在當(dāng)前的中國,這樣的住房消費成為了一種普遍的現(xiàn)象,多年來房價一路狂飆,但我們依然保持了世界上較高的住房自有率?！斑@也就客觀上造成了一種統(tǒng)計上的矛盾:一方面是中國居高不下的房價收入比,另一方面又是高居不下的住房自有率。”

支撐中國高房價的背后有這樣一個現(xiàn)象:在北京、上海、廣州、深圳等大中城市,許多住著過百萬房子的白領(lǐng),在夜色降臨時,悄悄在稍微遠(yuǎn)離家的地方擺起了地攤,賣什么的都有,只要能增加一些收入。中國房地產(chǎn)行業(yè)獨立評論家牛刀指出,現(xiàn)在一百萬的房子,其使用價值,也就是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民購買力所對應(yīng)的價值,其實只有四五十萬,實際價值就更低。但是,中國的白領(lǐng)階層卻偏偏要多付出一倍的價錢才能住得上這個房子。如果經(jīng)濟(jì)一直向好,GDP每年保持在兩位數(shù)以上的增長,盡管壓力很大,也許還能夠撐下去。如果不是這樣,那么他對未來并不樂觀。

從供需角度來看,支撐民宅房價的力量源于住房的三種價值,即居住、投資、投機(jī)。

當(dāng)房屋作為投資需求時,決定房價的力量是房屋租金,國際上通常用租售比來表示。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房價之間的比值。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房價之間的比值。中國財經(jīng)傳媒人聯(lián)盟特約觀察員時寒冰指出,國際上衡量房產(chǎn)運行良好的租售比一般標(biāo)準(zhǔn)為1:200-1:300。而目前我國的房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國際警戒線。以北京為例,其租售比基本是在1:500-1:700這個范圍之內(nèi)。不少人所購買的房屋如果用于出租還不足以償還銀行利息,甚至在房屋快報廢時還不能收回投資。這說明,房屋也不再具有投資價值。

另一個不爭的事實是:過去的幾年里,房價一直在瘋狂地上漲。時寒冰認(rèn)為,這主要是房屋的投機(jī)價值被投機(jī)者利用的緣故,即通過低買高賣房屋來獲取價差。

但每年新增的住房供應(yīng)以及因投資、投機(jī)沉淀下來存量房數(shù)量驚人,同時政府在加大社會保障性住房的供應(yīng)。接受采訪的專家認(rèn)為,從長遠(yuǎn)來看,這些也會成為促成房價理性回歸的因素。

難點二:保障房如何覆蓋中低收入群體

地產(chǎn)商任志強認(rèn)為,中國的房地產(chǎn)市場應(yīng)形成兩種格局:地產(chǎn)商給富人們蓋房子是天經(jīng)地義的,市場就得要按供需主導(dǎo)的市場規(guī)律來辦事,這是鐵律,中西沒有差異,和道德、倫理無關(guān)。而政府則要通過保障房的建設(shè)保證經(jīng)濟(jì)收入低下群體有房住,不至于流離失所。

業(yè)內(nèi)多數(shù)人的看法是,理想的國家住房制度應(yīng)該是分層次的,國家要做到“兩頭?！?最上一層是高度商品化的住房市場,最下層的是低端的保障房建設(shè)。

然而,在過去的很多年,資金制約成為地方政府解釋保障房建設(shè)障礙的主要理由。

但中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長包宗華質(zhì)疑:沒有房改以前,我們國家窮的要命,那時地方的財政收入比現(xiàn)在少幾十倍,卻解決了60%的人的公房居住問題?，F(xiàn)在財政收入增加了幾十倍,反倒一小部分都解決不了?

“在去年以來的宏觀經(jīng)濟(jì)下滑,中央及地方財政收入放緩的情況下,4萬億投資依然將一大部分投向保障性住房,可見中央的決心”。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強指出,這說明國家“保民生”的方針沒有變。當(dāng)然一些地方政府以及房地產(chǎn)中的既得利益集團(tuán)不斷通過偷梁換柱的做法,減少政府的住房保障責(zé)任,也把越來越多的人推向了市場。時寒冰提醒這種情況值得警惕,同樣的資金,以何種方式投入,效果是截然不同的。

以備受推許的新加坡住房市場為例,只有占住戶總數(shù)3%的富人由開發(fā)商提供住宅,收取很高的土地出讓金,入住后收取高額物業(yè)稅,而對占住戶總數(shù)80%的中低收入者則提供由政府控制戶型和房價的房屋。這就意味著,絕大多數(shù)的民眾的居住問題都應(yīng)該劃分在政府的責(zé)任范圍內(nèi)。

“世界上沒有一個國家敢從民眾的居住問題中賺取巨額利潤,已經(jīng)出臺住房法的國家,幾乎無一不強調(diào)政府對住房問題負(fù)有不可推卸的責(zé)任。把住房問題完全交給市場去解決,導(dǎo)致民眾遭受掠奪本身就是政府的失職。持續(xù)下去,很容易給社會的穩(wěn)定埋下隱患。”時寒冰認(rèn)為,以下這樣一個住房格局能夠較好地解決問題:低收入者,政府提供廉租房(大約20%);中等收入(偏下)者,政府提供廉價經(jīng)濟(jì)適用房(大約50%);中等收入(偏上)者,購買限價房(大約10%);高收入者,去市場購買商品房(大約20%)。

政府的份內(nèi)事兒是提供低端廉租房為主的保障房建設(shè),而高端商品房市場的發(fā)達(dá)不但有利于中國財富的積累水平,也能為政府提供較高的稅收。同時,國家也應(yīng)當(dāng)兼顧保障公平和激勵競爭的有機(jī)結(jié)合,對利用納稅人資源建造起來的廉租房,應(yīng)以保障住房資源的最高效和節(jié)約利用為原則,而且一定要完善退出機(jī)制。

難點三:小產(chǎn)權(quán)該不該轉(zhuǎn)正?

有一個國家的修路方法是,鋪好草坪不修路,讓人們隨意去踩,時間長了,在穿行最便捷的地方人們踩出幾條曲曲折折的小路,于是政府就在這些踩出的痕跡上修出最實用的路來。小產(chǎn)權(quán)房就是中國房產(chǎn)市場這實用的小路。

要住在遠(yuǎn)離城市的農(nóng)村,那里公共設(shè)施落后,交通成本較高,并且,購買小產(chǎn)權(quán)房難以辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù),潛藏著房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、違規(guī)拆遷等諸多風(fēng)險。按理說,這不應(yīng)當(dāng)成為理想的選擇,但在目前的房地產(chǎn)格局下,這又成為了相當(dāng)一部分人的現(xiàn)實選擇――最主要的理由是便宜。從上世紀(jì)90年代中期起,小產(chǎn)權(quán)房的歷史已經(jīng)有十余年,這些年,隨著商品房價居高不下與新農(nóng)村建設(shè)步伐的加快,小產(chǎn)權(quán)房越建越多。

2007年建設(shè)部副部長鹿心社指出,截至2007年上半年,全國“小產(chǎn)權(quán)房”面積已經(jīng)達(dá)到66億平方米,相當(dāng)于2007年地產(chǎn)銷售高峰時期的10年銷售量。到現(xiàn)在已達(dá)70多億平方米。而1997-2008年12年間,全國開發(fā)商建設(shè)的商品住宅竣工面積總共不過69.5億平方米,銷售面積38.55億平方米;也就是說,小產(chǎn)權(quán)房比開發(fā)商建設(shè)和銷售的商品住宅面積還大得多。

北京房協(xié)住宅學(xué)術(shù)委員會委員蔡金水介紹,在北京,小產(chǎn)權(quán)房屋的交易量已經(jīng)達(dá)到商品房交易量的兩成。北京市規(guī)劃部門僅在通州就發(fā)現(xiàn)了百萬平方米“小產(chǎn)權(quán)房”,未發(fā)現(xiàn)的可能更多。這些“小產(chǎn)權(quán)房”比相鄰地區(qū)的商品房價錢低一半甚至2/3以上。

但小產(chǎn)權(quán)房一直未獲轉(zhuǎn)正。在深圳傳出小產(chǎn)權(quán)意欲轉(zhuǎn)正的消息后,國土資源部再次表示堅決查處小產(chǎn)權(quán)房。按照國土資源部的說法,“小產(chǎn)權(quán)房”是違法建筑。

小產(chǎn)權(quán)房雖然不能辦大產(chǎn)權(quán),但是通常項目都是合法的,有的是屬于舊村改造項目;有的是新農(nóng)村建設(shè)項目;有的是旅游景點配套項目,或是生態(tài)園立項等等?？傊?都是披著一個“合法”外衣的,否則規(guī)劃等有關(guān)部門不會批準(zhǔn)建設(shè),水電市政部門也不能給通水通電。不合法的原因,是他們賣給了城里人。按照我國《土地管理法》規(guī)定,如果要在農(nóng)村集體所有的土地上進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)并出售,必須先經(jīng)國家征收,轉(zhuǎn)為國有土地,再出讓給開發(fā)商,開發(fā)商向國家交納土地出讓金等稅費,最后建房后出售給購房人。

但政府查處小產(chǎn)權(quán)房的動機(jī)和合理性始終受到質(zhì)疑:“為什么政府強行低價征用農(nóng)民的土地,再高價賣給開發(fā)商,從中漁利,建成房子高價賣給居民合法;而農(nóng)民在自己的土地上建房,低價賣給居民,讓老百姓得到實惠,反倒不合法了呢?”蔡金水反問。

時寒冰認(rèn)為目前急需要做的是:第一要盡快給小產(chǎn)權(quán)房立法,我們應(yīng)該看到,在高房價的深圳在政府保障性住宅不能大量供應(yīng)的情況下,為社會提供小產(chǎn)權(quán)房,也能解決一部分民生所需,并能緩解政府保障的滯后?，F(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房,只有一個難題,那就是確認(rèn)交易權(quán)。我們現(xiàn)在的商品房其實也不是嚴(yán)格意義上的產(chǎn)權(quán),也只有70年的使用權(quán),我們?yōu)槭裁床荒芤赃@種方式給小產(chǎn)權(quán)房流通和交易的空間呢?比方說,我們可以給小產(chǎn)權(quán)房定為50年或者40年的產(chǎn)權(quán),性質(zhì)都是一樣的。

難點四:如何避免住房的制度性腐敗?

在上個世紀(jì)“房改”前,公務(wù)員一直是我國住房條件較好的群體。1998年“房改”后,雖然國家停止了福利分房,但各種名目的“集資建房”和“單位自建經(jīng)濟(jì)適用房”從未停止過。

一名長期在政府部門工作的知情人士告訴記者,說是房改,但依然還是按標(biāo)準(zhǔn)配足了房。“房子建成后,購房者的資歷一般會先由辦公室安排好,由職務(wù)高低、工齡長短進(jìn)行排序,然后再確定買房資格、買房面積和選房次序?！彼嘎?這只是普及的方式,還有內(nèi)部定價開發(fā)集資建設(shè)的或以象征性租金向領(lǐng)導(dǎo)干部長期提供優(yōu)質(zhì)住房,等等。他直言,在這些集資建房和單位自建經(jīng)濟(jì)適用房的過程中,機(jī)關(guān)單位存在著諸多的經(jīng)濟(jì)腐敗,嚴(yán)重超標(biāo)建房、以權(quán)謀房、暗箱操作多占公房等現(xiàn)象屢見不鮮。

2009年5月1日,《小康》雜志曝光“信陽未查處的官員別墅”:信陽市委市政府的四大班子的“廳級別墅”每套290多平米,“加上陽臺,有350平米”。在進(jìn)一步調(diào)查中,官員別墅背后的奇怪的審批和招拍掛、土地、規(guī)劃等手續(xù)以及由政府要害部門一二把手組成的神秘開發(fā)商也一一曝光。

2009年6月17日,河南省鄭州市政府被中廣網(wǎng)曝光,以建經(jīng)濟(jì)適用房為名占地建別墅謀取暴利,其中樓中樓是200多平方,別墅是300多平方,建成后總成交額將達(dá)1億以上。

2009年6月22日,武漢市武昌區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房公開搖獎卻出現(xiàn)了6連號。一名參與此報道的記者告訴《小康》,“六連號”當(dāng)事人申請材料均為虛假材料,而據(jù)華中師范大學(xué)一名數(shù)學(xué)系博士計算,從5141個號碼搖出6個連號,出現(xiàn)這種情況的概率約為千萬億分之一。且產(chǎn)生這一超低概率事件的搖號軟件是由相關(guān)部門自己開發(fā)、使用的,沒有經(jīng)過任何第三方檢測。

一名不愿意透露姓名的專家向《小康》記者表示,官員的住房問題,必須納入公眾的視野。

福建省東建筑工程有限公司總經(jīng)理盧健在接受記者采訪時表示,在種種權(quán)力優(yōu)勢下,大多數(shù)官員早就擁有超過其住房標(biāo)準(zhǔn)的多套房子,在多數(shù)百姓淪為“房奴”為房子掙扎的時候,他們已奢靡成風(fēng)。他向記者舉了這么一個例子,某局長在單位分到了兩居室,私下把房子在市場上倒換成兩個一居室。等調(diào)往新單位時,只報一居室,于是按照級別,單位又給他補了兩居。房子到手后,便把房子賣了。等再去下一個單位時,故計重施,如此循環(huán)。盧健認(rèn)為,官員住房的規(guī)范問題應(yīng)當(dāng)引起重視。

事實上,面對中國官員普遍超標(biāo)的住房狀況,各地也下達(dá)了不少文件進(jìn)行規(guī)范。例如,河南省《關(guān)于廳以上領(lǐng)導(dǎo)干部住房問題的通知》規(guī)定,正省級220平方米、副省級190平方米、廳級120平方米。官員購買住房超出控制標(biāo)準(zhǔn)30平方米以內(nèi)的按實際成本價購買,超過控制標(biāo)準(zhǔn)30平方米以上的部分按市場價購買。

但由于目前尚缺乏官員財產(chǎn)公開制度,公眾對官員實際收入并不知情,對官員住房補貼亦無知曉,對官員有幾處房產(chǎn)更無法確認(rèn),因此,各地規(guī)定的規(guī)范官員住房文件往往很難得到監(jiān)督執(zhí)行。此外,國家尚未建立統(tǒng)一的官員住房規(guī)范和監(jiān)管制度,使各地發(fā)生的官員持續(xù)發(fā)生住房腐敗現(xiàn)象也很難得到查處。

北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強指出,住房最大的腐敗在于制度。他表示,因制度的不完整缺陷而給了腐敗以合規(guī)的保護(hù),讓貪污和不合理的占有國家優(yōu)惠政策和資源成為“合法”的行為。任志強認(rèn)為,只有堅決地堵住制度性腐敗,讓除了廉租房之外的各種打著保民生名義而形成腐敗的國家財富再分配制度性政策都退出歷史的舞臺,真正實現(xiàn)市場化和保障性的雙軌制,才能讓中國的經(jīng)濟(jì)和收入分配都進(jìn)入正常的軌道。

“我都搬來兩年了,卻一個鄰居也沒見過?！奔易№樍x某別墅區(qū)里的李女士向記者發(fā)出如此感嘆。李女士的愛人是一名副廳級干部,她住的別墅區(qū)早已傾售一空,但由于主人同時擁有多套房產(chǎn),住不過來,大多閑著。

事實上,類似李女士家的情況在中國公務(wù)員群體中比比皆是,官越大,別墅也就越好。這也已經(jīng)成為了一個公開的秘密。接受《小康》采訪的一些市民認(rèn)為,政府應(yīng)當(dāng)建立有效的官員財產(chǎn)公開制度和官員住房監(jiān)管制度,只有這樣,公眾才可能實現(xiàn)監(jiān)督。

香港中原地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席施永青曾建議內(nèi)地對這些閑置的房子征收空置稅,這一建議得到眾多專家支持。中國社科院金融研究所博士尹中立表示,征收空置稅的提議切中問題的要害。他認(rèn)為,空置稅可以限制房地產(chǎn)炒作和投機(jī),從而抑制房價,與宏觀調(diào)控是一致的,而且,還可以杜絕一些腐敗。

時寒冰指出,在荷蘭,法律規(guī)定,如果一套住房空置一年以上,必須在政府的協(xié)調(diào)下無償提供這些住房;在瑞典,政府甚至直接將無人居住的住房推倒;在法國的一些城市中,房屋閑置的第一年,業(yè)主必須繳納房款10%的罰金,第二年為12.5%,第三年為15%,以此類推。不僅是歐洲,美國也對閑置房毫不客氣。在美國亞特蘭大的一些地區(qū),甚至有業(yè)主出錢讓人租住其房屋,以逃避因房屋閑置而面臨的處罰。“如此嚴(yán)厲地對待空置房是為了使有限的住房資源最大限度得到利用。如果現(xiàn)有住房大量閑置,就會使一部分人的居住空間受到擠壓。而幾乎歐洲所有國家的法律,都把住房視為一項基本的人權(quán),要求政府必須解決住房問題?！贝蟛糠謱＜艺J(rèn)為,借鑒西方發(fā)達(dá)國家的做法,對大量閑置的住房征收懲罰性稅收,不僅可以避免資源的浪費,還能杜絕腐敗的一些現(xiàn)象。

難點五:難以緩解的物業(yè)糾紛

業(yè)主和物業(yè)兩者之間本應(yīng)該是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系,可最后卻勢成水火,這是當(dāng)前兩者關(guān)系的真實寫照:業(yè)主因物業(yè)公司費用較高,服務(wù)較差,人員素質(zhì)低下,甚至收了錢不干活,充滿怨言和不滿;而物業(yè)管理公司因為物業(yè)費收取困難,有時候干了活卻得不到認(rèn)可,虧本的生意,就不愿再做。

上海某小區(qū)公布的物業(yè)管理收費為3元/平方米,該物業(yè)管理處工作人員接受《小康》記者采訪時介紹,他們現(xiàn)在只向住戶收取2元/平方米的費用,也只能勉強收到50%左右。他表示,由于小區(qū)建成年代較久,房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題較多,以及暫住人口流動性大,許多業(yè)主不繳或者遲繳都比較普遍。

此外,許多物業(yè)與開發(fā)商間的“親密”關(guān)系也都影響著物業(yè)費收繳。一些小區(qū)物業(yè)就是開發(fā)商委派的。開發(fā)商在售房時承諾的一些事項沒有兌現(xiàn),諸如產(chǎn)權(quán)證沒辦、煤氣不通、小區(qū)道路未維修等,業(yè)主便會把氣都撒到物業(yè)身上。

哈爾濱市某小區(qū)的一名業(yè)主告訴記者,辦進(jìn)戶手續(xù)時他就交了煤氣安裝費,但煤氣至今未通,產(chǎn)權(quán)證也沒有。找物業(yè),則推說是開發(fā)商的問題。而家里的塑鋼窗漏氣、電表老跳閘,小區(qū)衛(wèi)生又差,自己索性就不交了。

而一些物業(yè)公司的人員素質(zhì)過低,也造成了服務(wù)上的滯后和矛盾的產(chǎn)生。北京某小區(qū)業(yè)主李小姐告訴記者,自己小區(qū)里的保安整天一副色迷迷的樣子,盯著人看很不舒服,值班上還經(jīng)常睡覺。為此他們反映過多次,但物業(yè)公司均未理會,最后只能炒了這個物業(yè)公司。

物業(yè)公司也是牢騷滿腹:大事、小事都找物業(yè),可一旦哪里做得有紕漏,業(yè)主們就拒交物業(yè)費。這令眾多物業(yè)公司很頭痛,市場激烈的競爭又使他們十分尷尬。一家物業(yè)公司老板接受《小康》采訪時表示,收繳率低、虧損厲害是導(dǎo)致糾紛主要原因。他舉例:該公司旗下的一個小區(qū),因為噪音問題長年無法解決,業(yè)主們則拒絕繳納物業(yè)費。若以小區(qū)住宅面積10萬平方米的2元/平方米來計算,即便收費率達(dá)到100%,費用也才20萬。而目前整個物業(yè)管理處有60名工作人員,僅工資每月就花近30萬,還不包括其他的。“我們只是企業(yè),沒有執(zhí)法權(quán),相關(guān)部門沒少跑,但就是解決不了,收不到費用,最后只能退出這個小區(qū)?！?/p>

一名業(yè)內(nèi)資深人士告訴記者,無論物業(yè)炒小區(qū)、或者業(yè)主炒物業(yè),基本離不開管理和費用成本的因素,國家缺乏相關(guān)法律法規(guī)來協(xié)調(diào)此類事項是主要的一個因素。他透露,一般物業(yè)公司都愿意接手新的住宅小區(qū),原因是房地產(chǎn)開發(fā)商在賣房子時,通常要求一次交齊三年的物業(yè)費。因此,這三年的物業(yè)收入是有保障的,且新房幾乎不需要維修的地方,可以說只賺不賠。但三年一過,問題就多了。一般在權(quán)衡利弊后,他們都是會選擇退出。他表示,這叫三年保鮮,但也有物業(yè)公司堅持下去的。此外,一些刁鉆的業(yè)主也讓物業(yè)公司頗為棘手,而這些人往往會制造假象,很容易得到其他業(yè)主的呼應(yīng),使管理難上加難。

第7篇：小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正范文

內(nèi)容摘要：小產(chǎn)權(quán)房是一種非獨立房地產(chǎn)，依賴于農(nóng)村土地制度與農(nóng)民身份。主張其合法化的立論基礎(chǔ)在于小產(chǎn)權(quán)房是一種普通財產(chǎn)性資源，目的在于迎合資本對于利益的追求，最終實現(xiàn)農(nóng)村土地的私有化。主張其非法化的理由系小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民在實現(xiàn)自己的公民住房權(quán)過程中的被短期利益誘惑下的副產(chǎn)品。處理小產(chǎn)權(quán)房問題要遵循人權(quán)高于資本利益的原則，走出傳統(tǒng)依靠商品化房地產(chǎn)之路，按照公民住房權(quán)應(yīng)然含義下的房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，完善現(xiàn)有的法律法規(guī)政策非法化小產(chǎn)權(quán)房。

關(guān)鍵詞 ：公民住房權(quán) 小產(chǎn)權(quán)房 人權(quán) 住房保障立法 住房保障政策

國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)［2003］18號）文件是一個具有歷史轉(zhuǎn)折點意義的文件。自此伊始，公民的居住被正式附加了特別的含義，在市場化的理由下，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與地方財政收入的增加成為了原本滿足公民住房權(quán)的房地產(chǎn)的真實內(nèi)涵。在此趨勢下，房地產(chǎn)的價格逐步攀升是社會中強勢利益主體的共識，全國的房價由此一發(fā)不可收拾。一方面，是人們的日益增長住房需求；另一方面是異常高昂的房價，利益的誘惑與現(xiàn)實的壓力使得形式多樣的主體的目光投向了唯一剩下的具有超額地租收益的小產(chǎn)權(quán)房，全國開始了小產(chǎn)權(quán)房的盛宴。應(yīng)實踐的需要，學(xué)界從經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)、社會學(xué)等多重視角，在資源優(yōu)化、土地發(fā)展權(quán)、居住成本等立體框架下闡述小產(chǎn)權(quán)房合法與否。筆者在吸收與借鑒這些既有理論的基礎(chǔ)上，從公民住房權(quán)這一人權(quán)價值的向度，闡述小產(chǎn)權(quán)房既有的實然與應(yīng)然內(nèi)涵，根據(jù)人權(quán)與資本權(quán)取向價值優(yōu)先的選擇性，究察小產(chǎn)權(quán)房的合法還是非法的應(yīng)然定擇。

一、公民住房權(quán)：房地產(chǎn)的應(yīng)然與實然

作為論證話語的視野架構(gòu)，厘清公民住房權(quán)含義以及在此界定下的房地產(chǎn)應(yīng)然與實然是現(xiàn)實與理論的需要。公民住房權(quán)是舶來品術(shù)語，歷史較為悠久，存在于多個文獻(xiàn)資料，隨著時間變遷與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展得以逐步豐滿。

1.人權(quán)條約下的含義界定：房地產(chǎn)的應(yīng)然

從國際范圍來看，許多重要的國際人權(quán)公約都明確規(guī)定了對公民住房權(quán)的保障。1948年《世界人權(quán)宣言》第25條規(guī)定，人人有權(quán)享受為維持他本人和家屬的健康和福利所需的包括住房在內(nèi)的生活水準(zhǔn)；1966年《公民權(quán)利和政治權(quán)利國際公約》在第1條指出，所有公民有權(quán)為他們自己的目的自由處置他們的天然財富和資源，并且在任何情況下不得剝奪一個公民自己的生存手段；1966年《經(jīng)濟(jì)、社會及文化權(quán)利國際公約》第11條規(guī)定，人人有權(quán)為他自己和家庭獲得相當(dāng)?shù)陌ㄗ》吭趦?nèi)的生活水準(zhǔn)。從這些最基本、普遍性的人權(quán)條約可以看出，公民的住房是人權(quán)命題中的應(yīng)有之義。針對公民住房權(quán)，國際社會采取了更為具體的行為：1991年適足住房權(quán)特別報告員的任命、1991年《第4號一般性意見──適足住房權(quán)》、1994年《住房權(quán)國際公約（草案）》、1995年《邁向住房權(quán)利的戰(zhàn)略計劃》、1995年《適足住房權(quán)特別報告員最終報告》、1997年《住房人權(quán)：聯(lián)合國事實清單第21號》、1997年《第七號一般性意見：關(guān)于強迫驅(qū)逐》、1999年聯(lián)合國住房權(quán)計劃的批準(zhǔn)和2001年聯(lián)合國人居中心升格為聯(lián)合國人類住區(qū)規(guī)劃署等。

其中1991年《第4號一般性意見──適足住房權(quán)》首先在第1條強調(diào)了“適足的住房之人權(quán)由來于相當(dāng)?shù)纳钏疁?zhǔn)之權(quán)利，對享有所有經(jīng)濟(jì)、社會和文化權(quán)利是至關(guān)重要的”。同時這一《意見》對公民住房權(quán)的具體含義作了精細(xì)的表述：（1）適足的住房權(quán)利適用于每個人且不應(yīng)受到任何歧視；（2）住房權(quán)利是所有人不論其收入或經(jīng)濟(jì)來源如何都享有的、適足的安全、和平和尊嚴(yán)地居住某處的權(quán)利；（3）所有人不論使用的形式都應(yīng)有一定程序的使用保障；（4）合適的住房要有符合要求的服務(wù)、材料、設(shè)備和基礎(chǔ)設(shè)施的提供；（5）住房有關(guān)的個人或家庭費用是力所能及的；（6）適足的住房必須是適合于居住的；（7）適足的住房應(yīng)處于便利就業(yè)選擇、保健服務(wù)、就學(xué)、托兒中心和其他社會設(shè)施之地點；（8）適當(dāng)?shù)奈幕h(huán)境。

按照公民住房權(quán)自有含義，社會中的個人主體具有適足居住的權(quán)利，而要達(dá)此目的，房地產(chǎn)這一載體是必須存在的介質(zhì)。綜合人權(quán)公約對公民住房權(quán)的闡述，筆者認(rèn)為，這一人權(quán)意義下的房地產(chǎn)應(yīng)然具有的內(nèi)涵大致可以從這些方面理解：（1）在市場經(jīng)濟(jì)情勢下，房地產(chǎn)業(yè)存在一個基本的底線，即是社會中的各個階層要具有力所能及支付水平下的適足居住空間；（2）社會中的各個階層個人主體擁有人權(quán)含義的公民住房權(quán)，不意味著這些主體都擁有公民住房權(quán)對應(yīng)的房地產(chǎn)這一載體的所有權(quán)；（3）國家具有提供針對社會中的各個階層適足居住的房地產(chǎn)的義務(wù)；（4）嚴(yán)格限制房地產(chǎn)的剝削性，這是因為房地產(chǎn)的天然代際傳遞性與天然代內(nèi)財富轉(zhuǎn)移性，使得房地產(chǎn)非常容易成為公民個人財富轉(zhuǎn)移工具；（5）房地產(chǎn)的合理利潤與超發(fā)貨幣承載工具條件下的超額利潤要做嚴(yán)格區(qū)分，國家不能將房地產(chǎn)視作濫發(fā)貨幣的傾倒地；（6）房地產(chǎn)具有人權(quán)性與資本性二重性，協(xié)調(diào)兩者關(guān)系要按照人權(quán)高于資本、資本服務(wù)于人權(quán)的原則進(jìn)行；（7）房地產(chǎn)存在的目的在于服務(wù)于房地產(chǎn)創(chuàng)造者，特別是這一主體中的弱勢群體，房地產(chǎn)不能反噬勞動者；（8）房地產(chǎn)的具體形式受限于國家的法律法規(guī)政策。

作為房地產(chǎn)的具體體現(xiàn)之一的小產(chǎn)權(quán)房，自然具備普遍意義上的房地產(chǎn)的應(yīng)有含義。我們在討論小產(chǎn)權(quán)房法律出路時，無疑應(yīng)當(dāng)遵循公民住房權(quán)意義下的房地產(chǎn)應(yīng)有含義的要求，進(jìn)而使用這一含義作為標(biāo)準(zhǔn)來檢驗小產(chǎn)權(quán)房法律出路的設(shè)置。

2.社會實踐中的人為解構(gòu)：房地產(chǎn)的實然

不少決策制定者對于公民住房權(quán)這一概念的理解，目前還存在極大的誤區(qū)。他們簡單地將住房權(quán)利等同于住房救濟(jì)，將公民住房權(quán)的內(nèi)涵和外延大大窄化。這種對公民住房權(quán)概念的錯誤理解往往基于一個預(yù)設(shè)， 即大多數(shù)居民都能夠通過住房市場獲得公民住房權(quán)的滿足， 政府只需關(guān)注那些被排除在市場之外的社會群體?！? 〕 這一存在于政府決策者頭腦中的基本認(rèn)識被體現(xiàn)在了具體的各級政府的各種會議文件、工作報告以及法律法規(guī)政策中，壓縮之后的公民住房權(quán)的主體對象在現(xiàn)實中基本上限定于低收入階層。至于那些無法從市場經(jīng)濟(jì)條件下通過自己支付貨幣成本獲得住房，又不符合窄化之后的政府在文件中致力于解決的收入階層人群的公民住房權(quán)被忽視了。我們?nèi)绻屑?xì)考究這一窄化的動因可以發(fā)現(xiàn)，政府作出這樣選擇的一個最基本的利益動機(jī)在于政府意圖，以及實際上已經(jīng)獲得的巨額地租收益。

我們只要梳理下現(xiàn)行有關(guān)住房，尤其是直接體現(xiàn)公民住房權(quán)的保障性住房的法律就可以發(fā)現(xiàn)是存在極大的缺陷的：首先，是位階較低，現(xiàn)實層面的關(guān)于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房這些保障性住房的法律法規(guī)政策多是地方性的，欠缺全國性的統(tǒng)一性的法律配套體系；其次，是內(nèi)容空洞、模糊，從享有保障性住房的資格條件、主體對象范圍等來看，具體的操作性比較差。我們不能忽視的是，學(xué)界理論的研究也是重點關(guān)注政府的現(xiàn)實操作。我國關(guān)于公民住房權(quán)的研究近乎空白，緣于相當(dāng)一部分學(xué)者認(rèn)為住房問題，對國家而言是一個產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)問題；對民眾而言是個高房價問題；對學(xué)者而言是一個實踐并難以上升到理論高度的“形而上”的問題。目前研究住房政策和住房立法的學(xué)者以從事房地產(chǎn)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、財政金融研究者居多?！? 〕

另外，政府為此進(jìn)行的財政支出所占整個政府的財政支出是比較低的，即使是已經(jīng)建成或者通過其他路徑轉(zhuǎn)換的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房大多自身結(jié)構(gòu)較差、位置偏遠(yuǎn)、生活不便、社區(qū)配套不完整，對比前文論述的公民住房權(quán)語境下的應(yīng)有含義就發(fā)現(xiàn)差距是巨大的。政府的目光盯著的是那些可以帶來土地財政收入的商品房，這些房地產(chǎn)無論是地段、基礎(chǔ)設(shè)施、周圍的環(huán)境，基本上都是上佳之選。尤其是近10年來的政府在體現(xiàn)公民住房權(quán)的房地產(chǎn)上的不作為，現(xiàn)在已經(jīng)很難在那些發(fā)展成熟的城市好的區(qū)域完成體現(xiàn)公民住房權(quán)的房地產(chǎn)建設(shè)，房地產(chǎn)實然上已經(jīng)走向了背離體現(xiàn)公民住房權(quán)的道路。在這種情形下，位于城市內(nèi)部區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房浮上臺面，在理論上學(xué)者已經(jīng)開始探討。如有學(xué)者主張，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)有著復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)、社會、法律原因。如果僅僅為了消除違法性而對小產(chǎn)權(quán)房一拆了之，勢必會造成更為嚴(yán)重的利益混亂，甚至有可能影響到社會穩(wěn)定?？紤]到公租房政策實施過程中的種種不足，小產(chǎn)權(quán)房在保障住房權(quán)利方面的社會功能應(yīng)該得到肯定。在當(dāng)前的法律背景下，我們可以將小產(chǎn)權(quán)房改造為公租房，從而建立集體公租房制度?！? 〕 畢竟小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房，可緩解中低收入者無力購買商品房尷尬的境況、擴(kuò)大保障性住房的來源，增加供給，平抑商品房價格、有效緩解城市化帶來的人口在城市聚集的社會壓力、遏制游離于國家政策控制之外小產(chǎn)權(quán)房的地下市場，所以，意義非常重大?！? 〕

二、小產(chǎn)權(quán)房：非獨立房地產(chǎn)

小產(chǎn)權(quán)房其實是一個老問題。在20世紀(jì)90 年代房地產(chǎn)市場啟動之初，特別是在一些快速工業(yè)化的區(qū)域以及城市化快速發(fā)展的城市，得不到國家法律法規(guī)政策獨立、完整賦權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房不斷涌現(xiàn)。但是小產(chǎn)權(quán)房的內(nèi)涵、類別等并沒有一個法律上的規(guī)范界定，更多的是在社會實踐以及學(xué)者理論的總結(jié)之后漸次統(tǒng)一為主流的認(rèn)識?，F(xiàn)在無論是理論界還是普通民眾對小產(chǎn)權(quán)房的直接反映是將其與農(nóng)村土地、農(nóng)民身份連接在一起的。按照學(xué)界的理論通說，我們可以將小產(chǎn)權(quán)房定義為：小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上違法或違規(guī)修建的，沒有獲得縣級及以上國土和房屋產(chǎn)權(quán)管理部門發(fā)放的具有法律效力的國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的房屋和其他建筑物。〔5 〕

1.小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)村土地依賴

歷史上小產(chǎn)權(quán)房的種類很多，除了本文論述的小產(chǎn)權(quán)房，還有存在于國有土地上的小產(chǎn)權(quán)房：（1）1988年的房改提出住房制度改革，將原來依賴于國家財政、個別單位自己財力已經(jīng)或者將要建造的公有住房私有化。從公有住房的房改政策可以清楚看出，這一類的所謂小產(chǎn)權(quán)房實際上是有全部產(chǎn)權(quán)的，以后出售也不用補交土地出讓金，只要滿足出售的年限即可，而且從1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；（2）劃撥的建設(shè)用地是允許建造住房的，但是劃撥的建設(shè)用地如果沒有滿足法定條件，對外銷售的此類建設(shè)用地上的商品房無法獲得現(xiàn)行法律的完整產(chǎn)權(quán)。這一類的小產(chǎn)權(quán)房只要依法繳納土地出讓金和取得批準(zhǔn)，就是完整的產(chǎn)權(quán)房，法律對此類的小產(chǎn)權(quán)房不是禁止而是限制。這兩類國有土地上的小產(chǎn)權(quán)房更多地是歷史原因造成的存量住房，而且能夠購買這些小產(chǎn)權(quán)房的主體是有限的，從整個規(guī)模上來看也不是在社會實踐中人們通常理解的小產(chǎn)權(quán)房。

無論是哪一種小產(chǎn)權(quán)房，都離不開現(xiàn)行的土地制度。按照憲法規(guī)定，我國現(xiàn)行土地制度是一種二元制度，在所有權(quán)層面存在兩個權(quán)利不同的主體。農(nóng)村土地的所有權(quán)主體是農(nóng)民集體，但是其權(quán)利是有限的：（1）農(nóng)村宅基地除了法律另有規(guī)定，只能分給本集體的農(nóng)民進(jìn)行用于解決自己家庭居住的建設(shè)，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)仍然屬于農(nóng)民集體，本集體農(nóng)民只有無償使用權(quán)，出售后不再有權(quán)獲得；（2）農(nóng)村土地中的農(nóng)業(yè)用地只能用于農(nóng)業(yè)目的，這一點從土地用途轉(zhuǎn)變的審批機(jī)關(guān)的高位階性可以看出來；（3）農(nóng)村土地中的建設(shè)用地除法律明文規(guī)定之外，基本上是用于農(nóng)村集體的公共基礎(chǔ)建設(shè)、集體企業(yè)等用地?，F(xiàn)行的土地法律明文規(guī)定，集體所有的土地不能直接用于非農(nóng)的商品房開發(fā)，如果要在農(nóng)村集體所有的土地上進(jìn)行商品房建設(shè)并出售，必須先經(jīng)國家征收，轉(zhuǎn)為國有土地，再出讓給開發(fā)商，開發(fā)商向國家繳納了土地出讓金和稅費后，再建房出售給買房者。因此，集體組織自行開發(fā)的商品房因土地使用性質(zhì)不合法，即房屋建設(shè)所使用的土地不具有國家認(rèn)可的建設(shè)用地屬性，所以不能辦理國家承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)證?！? 〕

現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房在滿足城市工作的打工者居住方面起到了巨大的作用，如果僅僅是著眼于公民住房權(quán)對于公民居住的需求滿足，拋開農(nóng)村土地的非經(jīng)濟(jì)性功能，小產(chǎn)權(quán)房某種程度上符合公民住房權(quán)的應(yīng)然含義下對于房地產(chǎn)的要求，特別是在公民的支付能力方面。但是，關(guān)鍵點是小產(chǎn)權(quán)房立足于農(nóng)村土地，天然依賴于農(nóng)村土地，它并不是獨立的、符合現(xiàn)行法律法規(guī)政策的不動產(chǎn)，它的價格低廉的原因在于農(nóng)村土地的全部經(jīng)濟(jì)價值沒有反映在其價格中，更不論農(nóng)村土地的人權(quán)價值了。小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)村土地依賴性決定了其在客觀上是農(nóng)村土地的一部分，不因為已經(jīng)具有非土地的形態(tài)而改變這一點。

2.小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民身份依賴

類似于二元結(jié)構(gòu)的土地制度，我國的公民身份被人為劃分為城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)下的農(nóng)民與城市居民兩種不同的戶籍身份，這不是簡單的人口管理措施而是與每一個人的教育、就業(yè)、財富、社會保障等捆綁在一起的人身地位制度。城鄉(xiāng)戶籍制度與城鄉(xiāng)土地制度是一個互相配合的體系，農(nóng)民的身份與農(nóng)民因為這個身份獲得的土地權(quán)利與義務(wù)是聯(lián)系在一起的。當(dāng)前的農(nóng)村集體土地所有制以農(nóng)民這個特定的成員資格和身份關(guān)系為基礎(chǔ)，將農(nóng)民固著在土地上，一旦農(nóng)民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，身份的變更就會導(dǎo)致土地權(quán)利的失去。農(nóng)民使用農(nóng)村土地建造住房的權(quán)利與義務(wù)必須符合國家關(guān)于土地的法律法規(guī)政策，限定用于農(nóng)業(yè)用途的耕地以及農(nóng)村的建設(shè)用地不能建設(shè)用于滿足農(nóng)民居住的住房，農(nóng)民只能在農(nóng)村宅基地上建造住房。農(nóng)村宅基地上的住房按照現(xiàn)行法律法規(guī)政策是一種受限的房地產(chǎn)。按照我國《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民建住宅需要經(jīng)過批準(zhǔn)；農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。從法律的規(guī)定我們可以看到，可以申請宅基地的只限于農(nóng)村村民?！? 〕 雖然《憲法》第10條第4款、《物權(quán)法》第151條-第153條以及《土地管理法》第43條、第59條-第63條既未禁止農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地上的住房，亦未對受讓對象作出限制。但自1999年以來，以國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理 嚴(yán)禁炒賣土地的通知》為代表的一系列政策性規(guī)定，則對宅基地使用權(quán)及其上住房的轉(zhuǎn)讓作出超出法律范圍的限制，從不同角度將宅基地使用權(quán)和宅基地上房屋的取得和使用對象限定為本集體成員之內(nèi)的農(nóng)民，禁止將宅基地上房屋出售給非本集體成員尤其是城鎮(zhèn)居民。房屋和土地管理部門不為轉(zhuǎn)讓給非本集體成員的農(nóng)民宅基地和房屋發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。司法實踐中，法院也對此種轉(zhuǎn)讓行為持否定態(tài)度?！? 〕

無論小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)因為破產(chǎn)等原因閑置的土地上，還是建設(shè)在用于集體設(shè)施建設(shè)的土地上，還是建設(shè)在耕地上，還是建設(shè)在農(nóng)村宅基地上，現(xiàn)在社會實踐中的建設(shè)主體主要是農(nóng)民或者是與農(nóng)民有關(guān)的相關(guān)主體。比如農(nóng)村集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等。這些主體通過各種的回避手法，利用自己與農(nóng)村集體土地有關(guān)的身份建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，特別是有權(quán)獲得農(nóng)村宅基地的農(nóng)民在自己的宅基地上通過建設(shè)高層小產(chǎn)權(quán)房。按照學(xué)界的理論通說以及社會公眾的約定認(rèn)識，小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民以及與農(nóng)民有關(guān)的相關(guān)主體利用土地的二元漏洞、城鄉(xiāng)二元戶籍缺陷建造起來獲取利益的房地產(chǎn)。小產(chǎn)權(quán)房可以提供廉價的可供居住的房地產(chǎn)，可以部分緩解現(xiàn)實的高房價、住房保障體系的不健全帶來的公民住房權(quán)的缺失。小產(chǎn)權(quán)房的這一功能是建立在城鄉(xiāng)戶籍與土地的二元基礎(chǔ)上的，如果抹去小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民烙印，小產(chǎn)權(quán)房也就不再是廉價的房地產(chǎn)，這一點也可以從現(xiàn)實中的政府對于小產(chǎn)權(quán)房的實踐轉(zhuǎn)正操作得到佐證。

三、小產(chǎn)權(quán)房的合法化：資本利益下的短期化進(jìn)路

學(xué)界基于現(xiàn)實公民住房權(quán)的載體即房地產(chǎn)的供需關(guān)系的失衡、房地產(chǎn)的持有主體的不公平性，從實現(xiàn)公民住房權(quán)的成本最小化出發(fā)，主張在現(xiàn)有法律法規(guī)政策情勢下擴(kuò)張公民住房權(quán)的載體即房地產(chǎn)的涵蓋范圍。農(nóng)村土地上的小產(chǎn)權(quán)房作為已經(jīng)存在的現(xiàn)成房地產(chǎn)自然被看作是擴(kuò)張的第一選擇。為了達(dá)此目的，學(xué)界從經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)等理論與實踐、國內(nèi)與國外多個視角作了充足的準(zhǔn)備?？疾爝@些論證的理由，基本上可歸為與農(nóng)村土地本身的資源性相關(guān)的理由，差別在于是直接論證農(nóng)村土地資源本身，還是通過討論農(nóng)村土地的農(nóng)民主體利益間接實現(xiàn)農(nóng)村土地資源的發(fā)展權(quán)。但是，諸多紛繁復(fù)雜小產(chǎn)權(quán)房合法的理論是單純實現(xiàn)公民住房權(quán)，還是通過借助公民住房權(quán)這一新時期的時髦理由服務(wù)于別的目的？真正的要實現(xiàn)的目標(biāo)是什么？這是我們討論公民住房權(quán)與小產(chǎn)房時必須解決的問題。

1.土地資源優(yōu)化理論的介質(zhì)

具體到我們國家農(nóng)村土地資源優(yōu)化，學(xué)者們引進(jìn)、借鑒歐美等西方發(fā)達(dá)國家、地區(qū)的土地發(fā)展權(quán)理論，試圖將這一理論適用于中國農(nóng)村土地，解決目前小產(chǎn)權(quán)房的問題。所謂土地發(fā)展權(quán)是因限制土地發(fā)展而形成的，若無限制，則無土地發(fā)展權(quán)一說。對土地發(fā)展的限制一般有兩種類型，城市規(guī)劃中的分區(qū)控制，這是常見的限制；第二種類型不屬于分區(qū)控制，比如為了保護(hù)耕地限制農(nóng)地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地，為保護(hù)生態(tài)將某一范圍內(nèi)的土地統(tǒng)統(tǒng)劃入保護(hù)區(qū)限制開發(fā)。〔9 〕 從土地發(fā)展權(quán)內(nèi)涵上看是指改變土地現(xiàn)狀用途或提高建設(shè)用地強度等利用方式，進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)開發(fā)的權(quán)力。改變現(xiàn)狀用途一般特指由農(nóng)地或未利用土地（包括生態(tài)用地）轉(zhuǎn)變成建設(shè)用地，提高建設(shè)用地強度一般特指增加原有建設(shè)用地的密度、容積率或投資強度，例如在農(nóng)村居民點用地上進(jìn)行更高強度的城市開發(fā)?！?0 〕 這一定義實際上是在狹義上使用了土地發(fā)展權(quán)即農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)，政府通過土地利用總體規(guī)劃，確定了農(nóng)地的不同用途和分布，進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)意味著將土地從利用效益低的土地用途轉(zhuǎn)變?yōu)樾б娓叩挠猛尽！?1 〕 目前，小產(chǎn)權(quán)房問題從形式上看是實踐與法律的沖突，實質(zhì)上是實踐代表的利益分配與立法精神的沖突。在國家的壟斷征地市場時，農(nóng)地增值收益的大部分被國家與房地產(chǎn)開發(fā)商分享，而在小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)中則被農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所占有?！?2 〕

學(xué)者們意圖選擇小產(chǎn)權(quán)房這一極具中國特色的介質(zhì)，連接國際土地發(fā)展權(quán)理論與中國的農(nóng)村土地，這樣運作的理由是通過合法化小產(chǎn)權(quán)房，從而實現(xiàn)農(nóng)村土地的資源優(yōu)化。農(nóng)村土地在新時期倡導(dǎo)公民住房權(quán)的趨勢下，建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房可以增加整個社會房地產(chǎn)供給總量，在滿足農(nóng)民自身居住要求的同時，在一定程度上能夠滿足城市部分居民的住房要求?！?3 〕另外，農(nóng)民通過出售、出租等形式處置小產(chǎn)權(quán)房，增強了經(jīng)濟(jì)要素的流動性，滿足了局部市場需求，農(nóng)民因此得到實惠，從而有利于增進(jìn)農(nóng)村資源流動性，增加農(nóng)民收入。〔14 〕從演化視角來看，農(nóng)民增加小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)行為等于在相對封閉的農(nóng)村社會結(jié)構(gòu)中嵌入了一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)或活動模式，這種模式有助于和其他社會結(jié)構(gòu)進(jìn)行連接并產(chǎn)生網(wǎng)絡(luò)化效應(yīng)?！?5 〕這一連接過程實際上是將農(nóng)村土地單純的看作資源，視作與其他自然資源一致的普通資源。在這樣的前提下，按照市場經(jīng)濟(jì)理論操作模式自然可以與資本自由交換，尤其是在房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國家支柱產(chǎn)業(yè)的實踐條件下，利用農(nóng)村土地已存的小產(chǎn)權(quán)房合法化以及未來進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)，無疑現(xiàn)階段看來比進(jìn)行農(nóng)業(yè)獲得收益大得多。但問題的關(guān)鍵在于，僅從農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)價值來看，將其簡單視作普通資源是一種靜態(tài)的觀點。普通的自然資源無論是不是附屬于土地，一旦被利用，就完成了作為自然資源的狀態(tài)，不會以原有狀態(tài)產(chǎn)生持續(xù)的利益。農(nóng)村土地?zé)o論被以何種方式利用，土地還是土地，被利用的農(nóng)村土地會隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展持續(xù)增值。換言之，土地發(fā)展權(quán)等諸多土地資源優(yōu)化理論視野下的小產(chǎn)權(quán)房合法化，實際上是社會資本通過小產(chǎn)權(quán)房這一介質(zhì)支付農(nóng)村土地的階段利益成本，未來農(nóng)村土地的持續(xù)收益隨著小產(chǎn)權(quán)合法化成為了資本的收益。小產(chǎn)權(quán)合法化表面擴(kuò)張了公民住房權(quán)的載體范圍，實際上卻是犧牲了農(nóng)村土地的更大利益，是資本利益優(yōu)先的路徑。從長遠(yuǎn)來看，小產(chǎn)權(quán)合法化后，我們后代的公民住房權(quán)具體的載體會失去存在基礎(chǔ)即土地。小產(chǎn)權(quán)合法化更有利于資本而不是社會主體的公民住房權(quán)。

2.土地實質(zhì)私有目標(biāo)的過渡

政府十余年來著力發(fā)展商品性房地產(chǎn)，盡管是在滿足人民居住要求的理由下進(jìn)行，看似在提供數(shù)量極其龐大的公民住房權(quán)的載體，但實際上極其龐大的資本，通過各種渠道擁有商品性房地產(chǎn)，幾近形成了房地產(chǎn)私有化不可逆的趨勢。農(nóng)村土地作為最后一塊基本沒有被資本侵襲的領(lǐng)域，一直是資本及其力量謀求的目標(biāo)。為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，資本及其力量從國內(nèi)外已存的理論中找尋支撐，達(dá)到最終私有化農(nóng)村土地的目的，前文已述的土地資源優(yōu)化就是其中之一。但現(xiàn)行法律法規(guī)政策關(guān)于我國土地二元體制下的公有制規(guī)定成為了資本及其力量難以突破的障礙，按照憲法以及關(guān)于土地的規(guī)定，農(nóng)村土地是農(nóng)民集體所有制，具有強烈的身份性。農(nóng)村宅基地只能是農(nóng)村集體中的農(nóng)民有權(quán)獲得，建設(shè)用地的利用主體基本上也是農(nóng)村集體，除了四類荒地之外的土地尤其是耕地的承包經(jīng)營權(quán)須是農(nóng)村集體的成員，其他的主體無權(quán)獲得，這一點無論是直接的土地法律法規(guī)政策還是間接的通過抵押等擔(dān)保方式都無法獲得。農(nóng)村土地長期壓制下的與國有土地之間的巨大級差地租令資本極為垂涎。在無法直接獲得農(nóng)村土地使用權(quán)以及所有權(quán)的情形下，尋求迂回通路成為了資本唯一的選擇。

農(nóng)村集體、集體成員以及其他主體在商品性房地產(chǎn)開發(fā)大潮中，為了獲得利益的回報，利用法律的空白在農(nóng)村集體土地上建造了大量的小產(chǎn)權(quán)房。這些主體建造小產(chǎn)權(quán)房的目的無疑是為了進(jìn)入市場或租、或售，此時在農(nóng)村集體土地與資本之間就有了一個可能的連接橋梁。一旦小產(chǎn)權(quán)房合法化，在遵循市場經(jīng)濟(jì)基本原則的基礎(chǔ)上，資本通過擁有合法后的小產(chǎn)權(quán)房就可以占有、使用農(nóng)村土地更進(jìn)一步，由于農(nóng)村土地現(xiàn)在的所有權(quán)不同于國有土地的全國同一性，它是分散的，資本進(jìn)而甚至?xí)鸩綋碛修r(nóng)村土地的所有權(quán)。學(xué)者們原來設(shè)想通過合法化小產(chǎn)權(quán)房來擴(kuò)張公民住房權(quán)的載體范圍，企圖以此在一定程度上解決公民住房權(quán)問題。但是國有土地開發(fā)商品性房地產(chǎn)的現(xiàn)實歷程說明，通過商品性房地產(chǎn)通路來解決公民住房權(quán)問題的結(jié)果只能是將公民的住房權(quán)納入資本的支配，畢竟資本的核心是獲取利潤，而不是解決人權(quán)問題。在市場經(jīng)濟(jì)框架下，合法化小產(chǎn)權(quán)房只會是又一次的國有土地開發(fā)商品性房地產(chǎn)的歷史重現(xiàn)。不同于已經(jīng)市場化的國有土地使用權(quán)，農(nóng)村土地市場基本上沒有建立，匆忙合法化小產(chǎn)權(quán)房會將原來人為壓制下的農(nóng)村土地收益送給資本。多年來的房地產(chǎn)超高收益使得資本不會僅僅滿足于得到土地使用權(quán)，土地所有權(quán)才是資本的終極目標(biāo)，農(nóng)村土地上的小產(chǎn)權(quán)房合法化只是資本在目前無法直接介入農(nóng)村土地的情勢下選擇的一條過渡路徑而已。

四、小產(chǎn)權(quán)房的非法化：人權(quán)價值下的長期化進(jìn)路

與主張小產(chǎn)權(quán)房合法化的學(xué)者比較，主張小產(chǎn)權(quán)房非法化的學(xué)者不是很多，梳理這些學(xué)者的主張主要有：一是農(nóng)村土地上的小產(chǎn)權(quán)房合法化后會占用農(nóng)村耕地，從而危及中國的糧食安全，持這一主張的學(xué)者在非法化理論中是最多的；二是合法化農(nóng)村土地上的小產(chǎn)權(quán)房，可以使少部分郊區(qū)農(nóng)民受益，但并不能惠及多數(shù)農(nóng)民，也不能很好地解決城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)與差距問題，反而會導(dǎo)致一個龐大的土地食利集團(tuán)的形成，產(chǎn)生一系列新的問題?！?6 〕無疑，這些學(xué)者的主張都有一定的道理。但筆者認(rèn)為，農(nóng)村土地上的小產(chǎn)權(quán)房非法的更深層次的理由在于，小產(chǎn)權(quán)房帶有目前我國農(nóng)村土地制度下天然具有的人權(quán)價值，匆忙合法化小產(chǎn)權(quán)房會失去這一人權(quán)價值。

1.土地上人權(quán)保障的載體：公民住房權(quán)的應(yīng)然要求

人權(quán)作為現(xiàn)代社會人盡皆知的普世價值要素之一，平等、自由、尊嚴(yán)是其抽象意義上的普遍含義，這些含義的主體不是只對部分人而是對社會中的全體成員，涵蓋了代內(nèi)、代際成員，人人平等、人人自由、人人尊嚴(yán)的生活在社會中是我們應(yīng)當(dāng)追求的目標(biāo)。前文表述的諸多人權(quán)條約對于人權(quán)含義的確認(rèn)、范界的框定表明人權(quán)即是抽象的，更是具體的。平等、自由、尊嚴(yán)的人權(quán)內(nèi)涵正是通過具體領(lǐng)域的點滴實踐，逐步真正的使人成為人人平等、自由、有尊嚴(yán)的社會主體。公民住房權(quán)是普遍意義上的人權(quán)在社會主體居住上的具體體現(xiàn)與要求，筆者前述公民住房權(quán)自身的應(yīng)然含義以及這一含義下的房地產(chǎn)的應(yīng)然含義明確了人權(quán)在人類居住上的要求。社會主體天然有權(quán)人人平等、自由、有尊嚴(yán)的獲得居住的空間，具體來說就是公民有權(quán)人人平等、自由、有尊嚴(yán)的獲得或者自己建造或者有政府提供適足居住的房地產(chǎn)。

按照這一標(biāo)準(zhǔn)，考察農(nóng)村土地就可以發(fā)現(xiàn)，我國現(xiàn)行法律法規(guī)政策規(guī)定下的農(nóng)村集體成員可以在人人平等、自由、有尊嚴(yán)的條件下無償獲得建造自己住房的宅基地，雖然只有農(nóng)民這一部分性的社會主體有資格獲得，但是這一制度的人權(quán)光輝是不能抹殺的。農(nóng)民在農(nóng)村宅基地建造的住房在空間、社會文化、基本設(shè)施等方面基本符合公民住房權(quán)適足居住的要求。城市居民要想獲得或者改善自己的居住條件，同時要得到法律認(rèn)可的話就要承受越來越離譜的高房價，而目前的高房價違背市場規(guī)律，違背社會上多數(shù)人的利益和期待，違背人們的社會正義感。對比一下城市居民的住房權(quán)，我們應(yīng)當(dāng)?shù)贸鲞@樣的結(jié)論：在二元公有制之下，農(nóng)村土地制度是符合公民住房權(quán)的要求的，也符合聯(lián)合國人居署在內(nèi)羅畢會議上制定的一套具有重要參考價值的住房權(quán)指標(biāo)體系，包含住房適足性指標(biāo)、強制驅(qū)逐指標(biāo)、露宿指標(biāo)、平等性指標(biāo)、法律保障指標(biāo)、國際融入等指標(biāo)?！?7 〕

故此，農(nóng)村土地上的房地產(chǎn)作為公民住房權(quán)的載體應(yīng)當(dāng)是保持彰顯其人權(quán)性而不是相反。小產(chǎn)權(quán)房合法化后，短時間內(nèi)部分不具有農(nóng)民身份的主體可以獲得低于現(xiàn)在市場高房價的房地產(chǎn)，看起來似乎更大程度上實現(xiàn)了公民住房權(quán)。但是筆者前面已經(jīng)說明資本介入進(jìn)來其目的不會是為了公民的住房權(quán)，根本的目標(biāo)是私有化土地，這會在根本上動搖為實現(xiàn)公民住房權(quán)的基礎(chǔ)。農(nóng)民可以在人人平等、無償獲得的宅基地上建造住房是以農(nóng)村集體土地公有制為前提的，私有化后的農(nóng)村土地重新獲得意味著要承擔(dān)市場成本，不再是無償?shù)?。小產(chǎn)權(quán)房非法化后，短時間內(nèi)部分不具有農(nóng)民身份的主體無權(quán)獲得低于現(xiàn)在市場高房價的房地產(chǎn)，看起來似乎更大程度上遠(yuǎn)離了了公民住房權(quán)。但是，這也切斷了資本介入公民住房權(quán)的載體通路，保持了農(nóng)村土地上的房地產(chǎn)的人權(quán)性，長期來看有利于社會整體公民住房權(quán)的實現(xiàn)。需要說明的是，筆者不是因此而主張禁止房地產(chǎn)的商品化，只是要限制房地產(chǎn)的商品化比例，這一問題筆者另文詳述。小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民在實現(xiàn)自己的公民住房權(quán)過程中的被短期利益誘惑下的副產(chǎn)品，剪除這一橫生的副產(chǎn)品冗枝，更有利于公民住房權(quán)這棵大樹的成長。

2.土地上居住衡平的實踐：公民住房權(quán)的實然體現(xiàn)

公民住房權(quán)的實然衡平性要求體現(xiàn)在兩個方面：一是房地產(chǎn)的天然代內(nèi)財富轉(zhuǎn)移性會導(dǎo)致?lián)碛谐~房地產(chǎn)的階層利用房地產(chǎn)作為財富轉(zhuǎn)移的工具，在中間階層特別是弱勢階層的收入上附加額外的土地地租，完成財富的轉(zhuǎn)移，固化代內(nèi)之間的階層構(gòu)成。現(xiàn)實層面的公民住房權(quán)機(jī)制應(yīng)當(dāng)消融強勢階層因為擁有超額房地產(chǎn)造成的階層固化，從而實現(xiàn)代內(nèi)公民住房權(quán)的公平正義。二是房地產(chǎn)的天然代際傳遞性會導(dǎo)致?lián)碛谐~房地產(chǎn)的階層利用房地產(chǎn)作為財富傳遞的工具，完成財富的傳遞，固化代際之間的階層構(gòu)成，現(xiàn)實層面的公民住房權(quán)機(jī)制應(yīng)當(dāng)斷隔強勢階層因為擁有超額房地產(chǎn)造成的階層固化，從而實現(xiàn)代際公民住房權(quán)的公平正義。房地產(chǎn)的天然代內(nèi)財富轉(zhuǎn)移性、天然代際傳遞性從經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上阻隔階層的橫向、縱向流動，關(guān)閉社會階層的融合通路，在根本上消滅社會的活力?，F(xiàn)實層面的公民住房權(quán)涉及的土地、房地產(chǎn)機(jī)制要能夠建立一種保障制度，使得公民在同一代內(nèi)、不同代之間可以做到在自己的力所能及范圍內(nèi)擁有人人平等、自由、且有尊嚴(yán)的住房權(quán)。在具體的公民住房權(quán)的載體即房地產(chǎn)方面強勢階層、中間階層、弱勢階層都能有尊嚴(yán)地適足居住，特別是后面二者更有指標(biāo)意義。

目前農(nóng)村土地以及農(nóng)民建造住房的制度與公民住房權(quán)的實然衡平性要求具有兩個方面的契合表現(xiàn)：一是當(dāng)代代內(nèi)的農(nóng)民在農(nóng)村宅基地的使用以及建造的住房是基于人人平等、自由、有尊嚴(yán)的標(biāo)準(zhǔn)操作的，每一位農(nóng)村集體的農(nóng)民都有權(quán)無償獲得一塊適足居住的宅基地，建造房屋基于自己的自由意志，房屋的使用也是保證了農(nóng)民基本的尊嚴(yán)；二是農(nóng)民的住房以及宅基地可以繼承，看起來好像會造成代際傳遞的固化，但是現(xiàn)行的法律法規(guī)政策對于農(nóng)民的住房以及宅基地出售、出租均作了嚴(yán)格限制，最大程度上削減了房地產(chǎn)的天然財富傳遞與轉(zhuǎn)移性，更由于第一個契合因素的存在，農(nóng)民的住房以及宅基地基本上最大程度上斷隔以及消融了階層的固化?，F(xiàn)實情況也表明農(nóng)民貧富的差異原因主要是由于農(nóng)民的住房以及宅基地意外的原因造成的。當(dāng)然，地區(qū)之間農(nóng)民會由于區(qū)域級差地租的存在造成部分農(nóng)民因為擁有住房以及宅基地獲得財富，出現(xiàn)局域性的社會階層失衡問題。但是，這樣的區(qū)域級差地租至少在法律以及理論上有平衡的可能。如果我們將目前已存或者將來可能出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行合法化，被出售的小產(chǎn)權(quán)房連同占用的農(nóng)村土地就會沉淀在部分社會主體手中，逐步從局部到全局出現(xiàn)前文提到的房地產(chǎn)的天然代內(nèi)財富轉(zhuǎn)移性、天然代際傳遞性導(dǎo)致的階層固化，已經(jīng)行之有效的農(nóng)村土地上的公民住房權(quán)的實然衡平性機(jī)制會逐步失效。只有非法化小產(chǎn)權(quán)房，才能在保持農(nóng)民已經(jīng)具有的公民住房權(quán)的基礎(chǔ)上，逐步擴(kuò)大主體范圍，真正在未來實現(xiàn)全社會的公民住房權(quán)。

*廣東海洋大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副教授。

本文系作者主持的教育部人文社會科學(xué)研究青年基金項目：“公民住房權(quán)與房地產(chǎn)稅法制度因應(yīng)研究” （項目批準(zhǔn)號：13YJC820052）和廣東省哲學(xué)社會科學(xué)規(guī)劃項目：“小產(chǎn)權(quán)房規(guī)制法律問題研究”（項目批準(zhǔn)號：GD12YFX03）階段性研究成果。

〔1〕朱亞鵬：《公民住房權(quán)的認(rèn)識誤區(qū)與住房政策的偏差》，《探索與爭鳴》2010年第2期。

〔2〕李會勛：《保障性住房立法研究—— 從居住權(quán)到住房權(quán)的語義變遷》，《南都學(xué)壇》（人文社會科學(xué)學(xué)報）2012年第4期。

〔3〕楚道文：《制度重構(gòu)：從“小產(chǎn)權(quán)房”到公租房的跨越》，《齊魯學(xué)刊》2012第4 期。

〔4〕劉敬愛：《小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房的驅(qū)動因素分析》，《工程管理學(xué)報》2012年第1期。

〔5〕劉燦、韓文龍：《小產(chǎn)權(quán)房的出路何在——基于產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析視角》，《當(dāng)代財經(jīng)》2013年第2期。

〔6〕劉開瑞、閆燕：《“小產(chǎn)權(quán)房”的成因分析及對策建議》，《西安財經(jīng)學(xué)院學(xué)報》2010年第6期。

〔7〕操小娟：《“小產(chǎn)權(quán)房”的法律問題及相關(guān)制度的完善》，《華中科技大學(xué)學(xué)報》（社會科學(xué)版）2008年第6期。

〔8〕宋志紅：《小產(chǎn)權(quán)房治理與〈土地管理法〉修改》，《中國土地科學(xué)》2010年第5期。

〔9〕黃祖輝、汪 暉：《非公共利益性質(zhì)的征地行為與土地發(fā)展權(quán)補償》，《經(jīng)濟(jì)研究》2002年第5期。

〔10〕張占錄：《小產(chǎn)權(quán)房的帕累托改進(jìn)及土地發(fā)展權(quán)配置政策》，《國家行政學(xué)院學(xué)報》2011年第3期。

〔11〕王海鴻、付士波、朱前濤：《“小產(chǎn)權(quán)房”存在的合理性及其合法化途徑研究》，《華東經(jīng)濟(jì)管理》2009年第12期。

〔12〕前引〔11〕，王海鴻、付士波、朱前濤文。

〔13〕〔14〕〔15〕李永東：《“小產(chǎn)權(quán)房”問題及其背后土地制度問題的初步探索——基于社會演化的視角》，《北京社會科學(xué)》2013年第1期。

第8篇：小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正范文

“在中國，過去10年屬于(東部)沿海城市。”2007年末，美國對沖基金董事長兼首席執(zhí)行官理查德?奇爾頓(Richard Chilion)在訪問了成都和重慶后表示，“未來10年將屬于西部城市?！?/p>

英國《金融時報》隨后報道，資金規(guī)模達(dá)65億美元的對沖基金新的研究辦事處將落戶成都，這是該公司在中國擴(kuò)張戰(zhàn)略的一部分。

新情況的發(fā)生是有因可尋的。之前不久的2007年6月，中國國家發(fā)展和改革委員會下發(fā)《關(guān)于批準(zhǔn)重慶市和成都市設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的通知》，要求成渝兩市從實際出發(fā)，全面推進(jìn)各個領(lǐng)域的體制改革，并在重點領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)率先突破，大膽創(chuàng)新，盡快形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機(jī)制，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展。

“成渝統(tǒng)籌城鄉(xiāng)實驗區(qū)探索如何縮小城鄉(xiāng)差距，讓更多農(nóng)民成為市民，它必須總結(jié)出適合在全國推廣的經(jīng)驗?！敝貞c大學(xué)可持續(xù)發(fā)展研究院副院長蒲勇健說，“在這個過程中，成渝兩地將在財政、金融、通關(guān)、土地、工業(yè)和農(nóng)村等多方面享受利好政策，為外來投資者提供巨大的發(fā)展機(jī)遇與空間?！?/p>

無論城市發(fā)展、農(nóng)民生活、企業(yè)投資還是商業(yè)活動，土地資源都是基礎(chǔ)?！巴恋卦谥袊鴼v來不僅僅是個經(jīng)濟(jì)問題，更是個政治問題。成渝可以說是中國城鄉(xiāng)并存現(xiàn)狀的一個縮影。目前討論成渝實驗區(qū)，最該關(guān)注的是土地的命運，這里面能夠窺探未來中國土地政策的走向。”蒲勇健認(rèn)為。

重慶農(nóng)民以承包土地入股

2007年6月，重慶市江津區(qū)李市鎮(zhèn)兩岔村7名村民來到同村的周詳億家，和他簽訂用地合同，讓其在自家的承包土地上種10年果樹。兩岔村地勢偏遠(yuǎn)、交通不便，外出務(wù)工的人員多，致使許多土地撂荒。為此，李市鎮(zhèn)從2003年起在偏遠(yuǎn)的兩岔村進(jìn)行試點，讓村里的能人來統(tǒng)一經(jīng)營閑置土地，栽種優(yōu)質(zhì)果樹。村民只出土地，樹苗、肥料等一律由經(jīng)營者負(fù)責(zé)；10年內(nèi)的收益歸經(jīng)營者所有，經(jīng)營者不付土地租金，但10年后土地以及所種植的果樹全部歸農(nóng)戶所有。

這是重慶市進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的一種新探索。2007年7月，重慶市工商局出臺了《服務(wù)重慶統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的實施意見》，共50條具體措施中，“允許以農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)出資入股”最引各界關(guān)注。該《意見》稱，支持當(dāng)?shù)靥剿鬓r(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新模式，在農(nóng)村土地承包期限內(nèi)、不改變土地用途的前提下，允許以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出資入股設(shè)立農(nóng)民專業(yè)合作社；經(jīng)區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)，在條件成熟的地區(qū)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出資入股設(shè)立有限責(zé)任公司和獨資、合伙等企業(yè)的試點工作。

其實，在《意見》出臺之前，重慶早有人先行一步了。

2005年10月，由重慶市江津區(qū)政府2001年引人的澳門恒河果業(yè)集團(tuán)，合資在李市鎮(zhèn)牌坊村成立了重慶第一個以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出資入股形成的農(nóng)民公司――仁偉果業(yè)有限責(zé)任公司：76戶農(nóng)戶以23年的承包經(jīng)營權(quán)入股，每畝土地承包經(jīng)營權(quán)按每年250元計，核算注冊資金為200萬元。這個以種植、經(jīng)營柑橘為主的公司被形象地稱為“股田制公司”。

重慶市工商局局長王元楷強調(diào)，雖然允許農(nóng)民以承包地經(jīng)營權(quán)入股，但這種農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新模式有兩個前置條件：一是經(jīng)區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)；二是在條件成熟的地區(qū)開展?！皬哪撤N意義上講，農(nóng)民辦的‘土地股份公司’只準(zhǔn)成功，不許失敗?！?/p>

江津區(qū)圍繞特色支柱產(chǎn)業(yè)推動農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，目前全區(qū)建立花椒專業(yè)合作社5個，50萬畝花椒產(chǎn)業(yè)中，流轉(zhuǎn)耕地面積達(dá)16萬畝，其中經(jīng)營50畝以上的農(nóng)業(yè)企業(yè)、業(yè)主達(dá)350余家，銷售收入達(dá)9.2億元。例如天豪農(nóng)業(yè)公司，其產(chǎn)品收入的70％歸農(nóng)民、30％歸天豪公司，入股農(nóng)民搖身一變成了“老板”。

2007年7月，重慶市涪陵區(qū)江東街道云盤村村民洪明惠領(lǐng)到“土地股二次分紅金”，3畝多地的“股本”給他帶來了6000多元的收益。和洪明惠一樣，該村其他25戶農(nóng)民都是東江養(yǎng)殖公司的股東。之前，公司已向他們發(fā)放了每畝600元的保底收益。東江養(yǎng)殖公司是2006年由重慶桂樓食品公司出資、云盤村農(nóng)民以土地經(jīng)營權(quán)和現(xiàn)金入股成立的，國家開發(fā)銀行重慶分行提供了480萬元的5年期貸款。

國家開發(fā)銀行重慶分行透露，截至2007年5月，重慶市已有35家以土地人股的農(nóng)民公司，涉及柑橘、花椒種植和生豬養(yǎng)殖等農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項目。同時，重慶市財政局也從涉農(nóng)資金中拿出部分給予補貼。

“這些措施是繼減免賦稅、提高農(nóng)產(chǎn)品價格等方法后，增加農(nóng)民收入的一種良好嘗試。遺憾的是，重慶試驗只是在土地管理與使用的方式上發(fā)生了變化，并沒有突破土地產(chǎn)權(quán)的大關(guān)?！逼延陆≌f。

目前，對于新成立的這些土地入股公司，重慶市各級政府并不完全放心。長壽區(qū)石堰鎮(zhèn)黨委書記楊通勝就公開表示，公司萬一搞不好，政府要負(fù)責(zé)任，所以政府向所有公司派駐了財務(wù)管理人員，確保其規(guī)范經(jīng)營。

成都農(nóng)民以土地?fù)Q身份

就在重慶市出臺政策允許農(nóng)民以土地入股辦公司的同時，成都市的“農(nóng)民以土地?fù)Q身份”、“農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房破冰”等新土地政策改革嘗試不僅在理論界引起強烈爭論，甚至在全社會也引起關(guān)注。

事實上，在成都正式成為試驗區(qū)之前，其近郊溫江區(qū)已經(jīng)開始施行“雙放棄”改革：農(nóng)民自愿放棄土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)的，在城區(qū)集中安排居住，并享受與城鎮(zhèn)職工同等的社保待遇。這樣的改革被外界稱為“以土地?fù)Q身份”，也被稱作“拆院并院”。

2007年7月，國家勞動和社會保障部農(nóng)村養(yǎng)老保險司司長趙殿國在溫江區(qū)調(diào)研時，對“雙放棄”給予高度評價，稱這一制度有利于加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌進(jìn)程，“甚至同是試驗區(qū)的重慶市，也不斷派人前來取經(jīng)”。

現(xiàn)在，溫江區(qū)著名的“花鄉(xiāng)民居”已經(jīng)住進(jìn)了872“雙放棄”戶大約3000人，其在建設(shè)、設(shè)施及物業(yè)管理和安全保衛(wèi)方面，“與城里人的居民小區(qū)一樣”。這些農(nóng)民已經(jīng)全部成為城市居民，享受著城里人的社保和醫(yī)保。經(jīng)濟(jì)收入方面，除了“雙放棄”獲得的補償，每人都在政府留下的部分土地里占有股份，那些土地出租后建蓋了一座“國色天香”游樂場及許多商鋪，給他們提供經(jīng)濟(jì)來源和就業(yè)機(jī)會。

有專家指出，溫江區(qū)正在嘗試的“土地?fù)Q社?！?，從根本上解除了城市近郊農(nóng)民失去土地后對養(yǎng)老問題的擔(dān)憂，可以在很大程度上減少因養(yǎng)老問題產(chǎn)生的城市化阻力，其實質(zhì)上是一種可持續(xù)的城市化，有利于城鄉(xiāng)養(yǎng)老保障的順利接軌，鋪通一條城鄉(xiāng)一體化基本養(yǎng)老保障制度的道路。

溫江區(qū)有關(guān)官員表示，那些騰出的土地被出租建成“三邑盒景交易中心”、“西部花卉流通中心”、“廣州先鋒園藝盆花生產(chǎn)基地”等，給當(dāng)?shù)貛砹酥苯拥慕?jīng)濟(jì)收益。事實上，更多騰出的土地，都被開發(fā)商建蓋成了各種樓盤和別墅“出售”。

溫江區(qū)的實驗之前，政府財政對農(nóng)民的補償費用、為農(nóng)民購買社會保險的費用、農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)補助費、入住規(guī)劃區(qū)農(nóng)民的水電氣和物管費等進(jìn)行了先期預(yù)付，大約人均12萬元。由于資金方面存在困難，溫江的“雙放棄”采用了分批實施的辦法，以使資金逐漸得以流轉(zhuǎn)。

“農(nóng)村土地的非耕地部分大約占農(nóng)地總量的22％～30％，若拆并、搬遷集中修建住宅，將可以騰出2/3的農(nóng)村集體土地的非耕地?！背啥际姓墓賳T稱。而成都市政府近年來實施了“土地整理”、“金土地工程”和“農(nóng)民集中居住”等新嘗試騰出的大量土地，卻又引發(fā)了新的爭議――“小產(chǎn)權(quán)房”。

這類在農(nóng)村集體所有土地上開發(fā)出來的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的商品房，其購買者目前無法拿到國家有關(guān)部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。但因為價格優(yōu)勢明顯，銷售非?；鸨?。在郫縣郫筒鎮(zhèn)、武侯金花鎮(zhèn)、雙流華陽鎮(zhèn)以及龍泉、新都、新津、雙流和溫江等地，都能看到小產(chǎn)權(quán)房的身影。

成都“小產(chǎn)權(quán)房”未來的命運，是面臨“政府征地即滅亡”，還是能夠“轉(zhuǎn)正”?目前，政策情況并不完全清晰。

重慶大學(xué)可持續(xù)發(fā)展研究院副院長蒲勇健認(rèn)為：“城市比偏遠(yuǎn)地區(qū)更容易引來投資、引來人才，城市化肯定要圈地，其發(fā)展步伐與房地產(chǎn)有著密切的關(guān)系，類似‘花鄉(xiāng)民居’的實驗卻不會再產(chǎn)生新的城中村問題。”

農(nóng)村嚴(yán)重滯后

成都市市長葛紅林表示，2007年底前成都市有4000多農(nóng)民變?yōu)槭忻瘢⒖上硎芟鄳?yīng)的社會保障；從2003年至今，成都已有近27萬農(nóng)民主動離開土地，自愿住進(jìn)城鎮(zhèn)或農(nóng)村新型社區(qū)；近30萬失地農(nóng)民享受養(yǎng)老和醫(yī)療等保障。

在重慶，目前農(nóng)村轉(zhuǎn)移出來的農(nóng)民工已達(dá)700多萬人，實驗區(qū)的改革正大力推動這些農(nóng)民工邊緣身份的轉(zhuǎn)變進(jìn)程。重慶市市長王鴻舉表示：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就是要讓農(nóng)民與市民一樣有保障，有就業(yè)，有增收，這是縮小城鄉(xiāng)差距、發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的有益探索。

蒲勇健說：“現(xiàn)在重慶的‘土地入股’只走了第一步，而成都的‘雙放棄’已經(jīng)走到第二步了。但農(nóng)民變成居民并不是成渝實驗區(qū)改革的終極目標(biāo)，重要的是縮小城鄉(xiāng)差距，不可能讓所有農(nóng)民都進(jìn)入城市。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)可以采取入股、出租及征用等多種方式，視各地具體情況和農(nóng)民的意見而為?！?/p>

然而，成渝的已經(jīng)出現(xiàn)了一些不和諧音符，甚至可以說留下了隱患。

重慶市江津區(qū)李市鎮(zhèn)牌坊村的村民周建高說：“我們村里的青壯年年年都出門打工，家里只剩沒有勞動力的老人和小孩，其實許多人家的土地已經(jīng)撂荒許多年了，現(xiàn)在如果有人要我們的土地去經(jīng)營，我們就能得多少錢算多少吧，總比荒著強?！?/p>

許多村民表示，現(xiàn)在政府不允許公司直接找農(nóng)民談土地，必須經(jīng)過村干部甚至鎮(zhèn)里，“誰知道那些干部會不會從中吃掉我們的錢，或者伙同那些公司騙我們，明明以后賺了錢卻說沒有賺到，讓我們得不償失，那樣還不如讓土地繼續(xù)荒著省心。”

成都的情況似乎可以如此解釋：鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、社區(qū)居民委員會乃至村委會是親手策劃“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”開發(fā)的主體，這種“類房地產(chǎn)開發(fā)”產(chǎn)生的利益回報，基層政府可以拿出一部分向農(nóng)民分紅，剩余的用于投資鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)，縮小城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡帶來的二元鴻溝。當(dāng)然，運作過程如何監(jiān)督，目前還是空白。

四川省委政策研究室副主任李后強表示，成都市的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌總體戰(zhàn)略可以概括為“三個集中”：工業(yè)向集中發(fā)展區(qū)集中、土地向規(guī)模經(jīng)營集中、農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中。

蒲勇健認(rèn)為成渝兩地的各種試驗都引起了廣泛關(guān)注，意味著中國在探索進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)豐寸土地制度改革上已有共識，但現(xiàn)實情況證明農(nóng)村集體建設(shè)用地改革仍然嚴(yán)重滯后，“加上受成渝兩地一些官員的魄力和水平所限，所以試驗了半年多還沒有什么建樹”。

中國現(xiàn)行土地制度將土地按所有權(quán)分為國有和集體兩類，但農(nóng)民的集體土地進(jìn)入市場的合法通道至今懸而未決。蒲勇健認(rèn)為成渝的內(nèi)在聯(lián)系，揭示了同一個基本問題：土地市場化走什么路徑?是繼續(xù)沿用征地制度，國家取得農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地推向市場；還是讓農(nóng)民以土地要素參與城市化，分享增值收益?

“成渝兩地土地入股實際上就是一種以農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)為資本的投資行為，而投資本身就是有風(fēng)險的?！逼延陆≌f，“但農(nóng)民不懂經(jīng)營管理，不能掌控‘投資’的盈虧及分利。而唯利是圖的商人們可借土地流轉(zhuǎn)大政策之勢，以土地入股之名，行轉(zhuǎn)變土地用途、巧妙占用農(nóng)民土地經(jīng)營權(quán)之實，使農(nóng)民的權(quán)益隨著土地流轉(zhuǎn)而流失，利益隨土地流轉(zhuǎn)而轉(zhuǎn)移。”

按《公司法》的規(guī)定，股份不能退只能轉(zhuǎn)讓。如果農(nóng)民公司倒閉，按照《破產(chǎn)法》的規(guī)定，債務(wù)人必須用現(xiàn)行所有財產(chǎn)清償所有債務(wù)。這也就意味著，作為股東的農(nóng)民，土地承包經(jīng)營權(quán)就可能永遠(yuǎn)地失去，由此，農(nóng)業(yè)用地很可能會變成了建設(shè)用地。例如已有媒體擔(dān)心的，重慶市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股的試點區(qū)九龍坡區(qū)的“榮康農(nóng)業(yè)”從事蔬菜種植，擁有100多畝蔬菜基地。而其主要出資方卻是重慶市一家房地產(chǎn)開發(fā)公司。

由于擔(dān)心“農(nóng)地入股”造成土地流失，2007年8月重慶工商局又“補充”規(guī)定，對于土地承包經(jīng)營權(quán)入股設(shè)立的公司，股份不能隨意退回，更不能自由流通。另外，重慶工商局建議在“農(nóng)地入股”類公司的經(jīng)營中，引入地方財政擔(dān)保機(jī)制對入股農(nóng)地進(jìn)行擔(dān)保。