房產(chǎn)稅論文精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)稅論文范文

（一）德國房地產(chǎn)稅制

1.征稅對象和納稅人。德國是土地私有制國家，對擁有土地的自然人、法人征收土地稅；對用于出售的房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅和不動產(chǎn)交易稅。納稅人為土地所有者及房屋所有者。

2.計稅依據(jù)和稅率。土地稅計稅依據(jù)土地登記的狀態(tài)和價值確定，一年一繳；房地產(chǎn)稅按照用于出售的房地產(chǎn)評估價值的1%至5%征收；不動產(chǎn)交易稅按照房地產(chǎn)交易價格的2%至3.5%征收。其中，對土地和房地產(chǎn)價值的評估設(shè)立獨(dú)立的評估機(jī)構(gòu)，并實(shí)行“指導(dǎo)價”制度，只允許土地和房地產(chǎn)價格在“指導(dǎo)價”的合理區(qū)間浮動。

3.稅收優(yōu)惠政策。德國房地產(chǎn)稅對居民住宅與其他買賣和經(jīng)營性質(zhì)的土地、房屋實(shí)行區(qū)別對待政策，對自有自住的房屋不繳納房地產(chǎn)稅，只繳納房屋所在的土地稅；對參加住房儲蓄的納稅人給予獎勵；對自建房和購房的納稅人提供個人所得稅優(yōu)惠政策。

4.稅收調(diào)控政策。為抑制房價上漲，德國通過稅收手段加大不動產(chǎn)交易成本，對不動產(chǎn)的買賣除了征收土地稅、房地產(chǎn)稅和不動產(chǎn)交易稅外，還征收15%的不動產(chǎn)買賣差價盈利稅；2009年起用于出租的不動產(chǎn)，對租金收入征收25%的資本利得稅。

（二）新加坡房地產(chǎn)稅制

1.征稅對象和納稅人。新加坡對所有房地產(chǎn)均征收物業(yè)稅，物業(yè)稅屬于一般財產(chǎn)稅，征稅對象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不動產(chǎn)，納稅人是土地、房屋以及其他建筑物等不動產(chǎn)的所有人。

2.計稅依據(jù)和稅率。新加坡房地產(chǎn)的計稅依據(jù)為房屋年價值，房屋年價值用年租金來衡量，由國內(nèi)稅務(wù)局對房地產(chǎn)年租金進(jìn)行綜合評估，對自住型房地產(chǎn)征收4%的物業(yè)稅，對其他類型房地產(chǎn)征收10%的物業(yè)稅。

3.稅收優(yōu)惠政策。一是不同類型的房地產(chǎn)采取不同的稅率，對購買自住型、小戶型房地產(chǎn)的納稅人實(shí)行較低的稅率，對投資性質(zhì)以及改善型的購房人采取較高的稅率；二是采取累進(jìn)制稅率，對富人征收更多的稅收，2011年起，對于房地產(chǎn)年價值低于6千新元的房地產(chǎn)免征物業(yè)稅，對年價值在6千至2.4萬新元的只征收高出部分的4%，對年價值超過2.4萬新元的征收高出部分的6%。

4.稅收調(diào)控政策。新加坡政府為控制高房價，對超過100平方米的房地產(chǎn)征收更高倍的土地出讓金和物業(yè)稅。

二、國外房地產(chǎn)稅制的經(jīng)驗(yàn)借鑒

（一）房地產(chǎn)稅制體系完整，征稅對象范圍廣

對房地產(chǎn)取得、保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)都設(shè)有相應(yīng)稅種，且以保有環(huán)節(jié)的稅收為主，對保有環(huán)節(jié)征收較高的稅收能夠有效避免房屋空置，提高房屋、土地的流動性及使用效率，同時鼓勵住房人購買小面積房屋。征稅對象包括自然人、法人擁有的各種類型的房地產(chǎn)，由于房地產(chǎn)稅收征收范圍廣、稅源穩(wěn)定，房地產(chǎn)稅收在地方政府稅收收入中占有重要的地位，是地方政府財政收入的重要來源之一，如美國，房地產(chǎn)稅收占地方財政收入的50%以上。

（二）計稅依據(jù)明確，稅率設(shè)置靈活

房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)較為統(tǒng)一，有獨(dú)立的機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估，按照房地產(chǎn)評估價值征收房地產(chǎn)稅，評估價值隨著經(jīng)濟(jì)增長而提高，相應(yīng)稅收也會增加，起到自動調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的作用，也更加客觀、公正。稅率設(shè)置層次豐富，通過設(shè)置不同的稅率，使低收入者、購買自住型住房者、小面積住房者納稅更少，高收入者、購買投資性住房者、“豪宅”購買者等納稅更多。

（三）房地產(chǎn)稅收征收管理制度較為完善

一是建立了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，健全的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和公開查閱制度減少了房地產(chǎn)的私下交易，增強(qiáng)了房地產(chǎn)稅制的有效性；二是完善的房地產(chǎn)評估制度，有獨(dú)立的機(jī)構(gòu)評估房地產(chǎn)價值，并具備標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)評估理論和方法，能夠客觀、公正地對房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估，如美國的財產(chǎn)管理處和財產(chǎn)評估辦公室，新加坡的產(chǎn)業(yè)估價及核稅處等。

（四）實(shí)行多項(xiàng)稅收減免優(yōu)惠政策

各國都設(shè)置了專門針對自住型購房者的稅收優(yōu)惠政策，鼓勵自住型住房購買，如美國對自住型住房進(jìn)行減免稅，另外房地產(chǎn)稅超過一定數(shù)額的納稅人可以從州政府得到相應(yīng)的個人所得稅抵免或現(xiàn)金補(bǔ)償；德國對自有自住的房地產(chǎn)免征房地產(chǎn)稅；新加坡對自住型房地產(chǎn)實(shí)行較低的稅率。

三、我國房地產(chǎn)稅制存在的問題

（一）房地產(chǎn)稅收目標(biāo)不明確

我國房地產(chǎn)稅種類較多，而每個房地產(chǎn)稅稅種具有不同的政策目標(biāo)，所以導(dǎo)致整個房地產(chǎn)稅收體系的政策目標(biāo)不明晰、不協(xié)調(diào)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制存在的弊端，使得房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用難以發(fā)揮效果，而且，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅種在法制上并不健全。

（二）征稅范圍狹窄，征稅對象不完整

一是我國目前存在的房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不包括農(nóng)村，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，一些單位、個人到農(nóng)村地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)投資進(jìn)行合理避稅，不利于發(fā)揮稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用；二是我國目前征收的房地產(chǎn)稅主要是對個人經(jīng)營性房地產(chǎn)征收，對個人自住房地產(chǎn)不征收，導(dǎo)致無法通過該項(xiàng)稅收調(diào)控房地產(chǎn)價格、調(diào)節(jié)社會貧富差距等。

（三）保有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)重

目前我國房地產(chǎn)稅制存在輕保有、重流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象：一是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收種類較多，保有環(huán)節(jié)的稅收種類少；二是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅率高，保有環(huán)節(jié)的稅率低。相關(guān)資料顯示，針對城鎮(zhèn)土地持有環(huán)節(jié)上所征收的土地使用稅，最高只有30元/年•平方米，而對于非經(jīng)營性用房免征使用稅。而我國對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)卻征收高達(dá)30%-60%的增值稅，這樣不同環(huán)節(jié)的征稅標(biāo)準(zhǔn)差距過大，會嚴(yán)重降低房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)效率。

（四）計稅依據(jù)不合理

我國房地產(chǎn)稅種繁多且存在多個征稅標(biāo)準(zhǔn)，如面積、交易價格、投資總額、評估價格等名目都是計稅依據(jù)和課稅標(biāo)準(zhǔn)。征稅標(biāo)準(zhǔn)不一，既增加了征收房地產(chǎn)稅的難度，又降低了房地產(chǎn)稅對市場的調(diào)節(jié)力度，違背了房地產(chǎn)稅設(shè)置的初衷。這種房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)存在的不合理性，也使得房地產(chǎn)稅收收入增速房地產(chǎn)稅制國際比較研究與房地產(chǎn)價格增速不同步。

（五）房地產(chǎn)稅收征收管理制度不健全

一是不動產(chǎn)登記制度未正式落實(shí)，不利于房地產(chǎn)稅相關(guān)稅種設(shè)置，同時不利于加強(qiáng)稅收征管力度；二是房地產(chǎn)價值評估制度不健全，缺少專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價值評估，現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、評估人員素質(zhì)無法滿足房地產(chǎn)稅收征收管理需要。

四、完善我國房地產(chǎn)稅制的政策建議

（一）擴(kuò)大房地產(chǎn)稅征收范圍，使房地產(chǎn)稅逐步

成為地方政府的穩(wěn)定財政收入來源借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，我國房地產(chǎn)稅的征稅范圍應(yīng)擴(kuò)大至所有國家、集體、個人擁有的各類不動產(chǎn)，包括農(nóng)用土地、農(nóng)村房地產(chǎn)、城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)以及閑置的土地、房屋等，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)稅制一體化。房地產(chǎn)稅是一項(xiàng)穩(wěn)定的稅源，應(yīng)通過擴(kuò)大稅源基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方主體稅種。

（二）簡化房地產(chǎn)稅種，防止重復(fù)征稅，重點(diǎn)培育

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收合理分配不動產(chǎn)稅種在取得、保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中的設(shè)置，降低轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收，提高土地流動性，刺激土地供給增加，重視不動產(chǎn)在取得和保有環(huán)節(jié)征稅，通過增加對保有環(huán)節(jié)的征稅，可以提高不動產(chǎn)的使用效率，降低房屋空置率。一是取消土地增值稅，對土地增值的收益以保有環(huán)節(jié)稅收征收；二是對契稅實(shí)行差別化稅率，調(diào)節(jié)不同收入群體、不同購房類型的征稅標(biāo)準(zhǔn)；三是擴(kuò)大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅范圍，對個人自住型房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。

（三）合理確定計稅依據(jù)，靈活設(shè)計房地產(chǎn)稅率

科學(xué)合理選擇房地產(chǎn)稅基，有效消除房地產(chǎn)稅收不公現(xiàn)象。一是以房地產(chǎn)市場價值為基礎(chǔ)征收房地產(chǎn)稅，每年對房地產(chǎn)價值進(jìn)行一次評估，避免以房地產(chǎn)原值征稅帶來的不公問題；二是以房屋的租金收益為基礎(chǔ)征收房地產(chǎn)稅，房屋租金每年進(jìn)行一次評定，以更好地體現(xiàn)房地產(chǎn)升值因素。在房地產(chǎn)稅率設(shè)計上，可以采取累進(jìn)制，降低低收入者的稅負(fù)水平，并賦予地方政府在一定范圍調(diào)節(jié)稅率的權(quán)利，由地方政府依據(jù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民購買力水平，以有利于地方房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，有利于滿足居民基本住房需求為原則，自主調(diào)節(jié)稅率。

（四）建立健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，完善房地產(chǎn)價值評估制度

第2篇：房產(chǎn)稅論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅制；改革

Abstract：CurrentrealestatetaxsystemofChinacannotaccordwiththemarketeconomydevelopmentandhastheproblemssuchasemphasizingcirculationbutoverlookingholding，heterogeneoustaxationsystem，lowlevellegislation，narrowtaxationscope，incompletematchedsystemandsoon.Asaresult，basedonthecurrenteconomicdevelopmentsituationandsocialdemand，healthydevelopmentofrealestatemarketcanbepromotedbyintegratingtaxationcoverage，devolutionofmanagementright，levyingidletaxforimmovableassets，completingallkindsofmatchedreformmeasures，completingtaxationsystemassoonaspossibleandalleviatingsocialcontradiction.

Keywords：realestate；taxationsystem；reform

一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要矛盾

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中，涉及到營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費(fèi)等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當(dāng)前人們已購有較多較高價位住宅，需要進(jìn)行有區(qū)別的財產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié)，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應(yīng)需要通過稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)要求。

(一)重流轉(zhuǎn)，輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕；而流通環(huán)節(jié)，多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅，又要征收營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當(dāng)于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實(shí)際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機(jī)，導(dǎo)致了高房價與高空置率的存在。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截止2007年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認(rèn)的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時候了。

(二)稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平

內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費(fèi)和1951年當(dāng)時的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競爭起點(diǎn)不同，稅負(fù)不公，不利于統(tǒng)一市場的構(gòu)建和市場經(jīng)濟(jì)體制的培育發(fā)展。

(三)稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進(jìn)行，沒有法律依據(jù)，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機(jī)關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實(shí)施的行政法規(guī)，級次較低。

(四)征稅范圍窄，財政功能不強(qiáng)

房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象；土地使用稅也排除了農(nóng)村土地，僅限于對城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。

(五)稅、費(fèi)不清，費(fèi)高于稅

目前，我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收，約占建設(shè)成本的9%；而如配套費(fèi)等各類規(guī)費(fèi)卻達(dá)到41%。

(六)配套制度不健全，稅收征管難度大

考慮到將來的稅制改革，需要進(jìn)行財產(chǎn)評估的稅種和數(shù)量會很多，而我國的房地產(chǎn)評估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。

二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路

采取“一清，二轉(zhuǎn)，三改，四留”的辦法，即對現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行整合，清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種；將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過重的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段；把一部分體現(xiàn)政府職能，屬于稅收性質(zhì)，且便于稅收征管的收費(fèi)，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規(guī)費(fèi)，繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅，簡化稅制；提升房地產(chǎn)稅收的立法層次；擴(kuò)大稅基，公平稅負(fù)；建立和完善房地產(chǎn)估價制度等配套措施，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想

(一)合并稅種，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅

把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費(fèi)，以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費(fèi)，合并為全國統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業(yè)稅的主要設(shè)想如下：

1.擴(kuò)大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)，輕持有的現(xiàn)狀，就必須適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，擴(kuò)大不動產(chǎn)的征收范圍，取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況的減免。一是取消個人所有非營業(yè)性住房免稅的規(guī)定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實(shí)行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項(xiàng)使用，作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專項(xiàng)基金，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，也可作為對符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補(bǔ)貼，這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”，緩和社會矛盾，構(gòu)建和諧社會。二是取消對事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定，把非公益性事業(yè)單位和社會團(tuán)體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。

2.對房產(chǎn)稅以評估市場價作為計稅依據(jù)。現(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價計征，是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據(jù)；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據(jù)。這很不合理，按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產(chǎn)價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔(dān)通貨膨脹損失；從租計征的則對其實(shí)際租金難以把握，且對經(jīng)營行為征稅與營業(yè)稅有交叉；而且對同一宗房地產(chǎn)按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。

3.對土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率?，F(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實(shí)行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級差收入的作用，對促使土地使用者節(jié)約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分，分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同，也會產(chǎn)生稅負(fù)差別；四是部分減免稅規(guī)定，過多地照顧了納稅困難企業(yè)，不利于一些占地面積大而經(jīng)濟(jì)效益差的企業(yè)加強(qiáng)自身的經(jīng)營管理，影響企業(yè)間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經(jīng)過評估的市場價格采用三四級超額累進(jìn)稅率制。

4.全國稅率應(yīng)有彈性。我國地域廣闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，全國不宜采用統(tǒng)一稅率。可設(shè)立一個彈性控制區(qū)間，各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。

(二)提高立法級次，下放管理權(quán)限

中央制定物業(yè)稅的基本法，對稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級立法機(jī)關(guān)或政府制定細(xì)則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實(shí)施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護(hù)中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調(diào)動地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。

(三)開征不動產(chǎn)閑置稅

目前，土地、房屋資源浪費(fèi)現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時高價出讓。國內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2500億元。而我國商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業(yè)的良性運(yùn)行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費(fèi)，優(yōu)化資源配置，防范金融風(fēng)險，需要采取稅收強(qiáng)制措施，開征不動產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產(chǎn)投機(jī)，避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國家發(fā)展帶來的負(fù)面影響。

(四)完善各項(xiàng)配套改革措施

一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度，全面掌握房地產(chǎn)各方面情況，找準(zhǔn)征稅目標(biāo)。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場價格為依據(jù)的價格評估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動，將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項(xiàng)稅收和收費(fèi)，因此，要把該項(xiàng)改革和整體稅制完善結(jié)合起來，處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：房產(chǎn)稅論文范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；稅收籌劃

稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經(jīng)營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實(shí)現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財務(wù)管理活動。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開發(fā)及經(jīng)營過程通常具有投入資金多、經(jīng)營風(fēng)險高、建設(shè)及銷售周期長、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，所以運(yùn)用稅收籌劃這種新的理財方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競爭實(shí)力，而且有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化目標(biāo)。本文主要以土地增值稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、所得稅等相關(guān)稅金為例，對稅收籌劃實(shí)務(wù)進(jìn)行分析，懇請大家賜教。

一、相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)

由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的開發(fā)資金來自金融企業(yè)的借貸，具有資金量

大、借款期限長、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進(jìn)行稅收籌劃。一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，將完工之前的借款利息可以計入開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加凈收益。另一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。案例:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商品房，支付的地價款為600萬元，開發(fā)成本為1000萬元，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬元和70萬元時（設(shè)貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？籌劃過程如下：首先計算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)，其次判斷：當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100萬>80萬，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據(jù)將增加20萬元，造成多繳稅款；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70萬<80萬，所以應(yīng)選擇第二種計扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出，減少計稅依據(jù)10萬元，合理降低稅負(fù)。從以上分析可以看出，在可能的情況下將利息費(fèi)用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，是企業(yè)在該扣除項(xiàng)目納稅籌劃時的首選。

二、利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù)

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。案例：華富房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場競爭力，這樣就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購置方的雙贏。

三、改變銷售模式的籌劃實(shí)務(wù)

一是，針對納稅主體的新設(shè)分立。即房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)設(shè)立獨(dú)立銷售公司，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價：第一，若以1500萬元的價格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。第二，以1400萬元的價格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。第三，如果大華公司設(shè)立獨(dú)立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業(yè)稅及附加合計：1500×5.5%=82.5萬元，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250萬元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團(tuán)角度看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金：1400×5.5%=77萬元，獲利潤1500－（1167.5＋77）=255.5萬元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬元。

二是，針對開發(fā)企業(yè)對獨(dú)立銷售公司的銷售方式上，也可以采用以下銷售模式來減少賬面收入或遞延納稅時間。第一，開發(fā)企業(yè)采取無償或收取極少手續(xù)費(fèi)方式委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅（基本無代銷收入）。第二，將原來由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)（開發(fā)企業(yè)的收入多，抵扣的限額就大），這樣就可以避免上述費(fèi)用應(yīng)超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。第三，對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬日再確認(rèn)收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業(yè)可以控制收入和所得實(shí)現(xiàn)時間。

四、優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)的籌劃實(shí)務(wù)

隨著居民生活水準(zhǔn)的提高，逐漸對房屋的裝飾、裝潢提出了更高的要求，且裝修費(fèi)用在房款中所占比重有逐年遞增的趨勢。如果與購房者簽訂合同時，略加變通，將經(jīng)營收入分散，就能節(jié)省不少土地增值稅，增加企業(yè)收益。在實(shí)際操作時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立一家裝飾裝潢公司，專門為購房戶搞裝修。具體可與購房戶簽訂兩份合同，一份是房地產(chǎn)初步完工時簽訂的銷售合同，另一份是與裝飾裝潢公司簽訂的裝修合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就銷售合同上注明房款增值額繳納土地增值稅，裝修合同上注明的金額屬于勞務(wù)收入，應(yīng)征營業(yè)稅，不用繳納土地增值稅。這樣就使得經(jīng)營收入分散，稅基和稅率減少，可節(jié)省稅款。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售個性化裝修商品房，售價為毛坯房10000元/㎡，外加裝修1500元/㎡，而精裝修房則為11500元/㎡，其中計算增值額扣除項(xiàng)目金額為7000元/㎡。方式1：按11500元/㎡簽訂售房合同，企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅=11500×5%=575元/㎡，城建稅和教育費(fèi)附加=575×11%=63.25元/㎡，土地增值稅=7000×50%×30%＋（11500－7000×50%）×40%=1450元/㎡；購房者應(yīng)繳納的契稅=11500×3%（假設(shè)稅率為3%）=345元/㎡。方式2：按10000元/㎡簽訂售房合同1500元/㎡簽訂裝修合同，企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅=10000×5%＋1500×3%=545元/㎡，城建稅和教育費(fèi)附加=545×11%=59.95元/㎡，土地增值稅=（10000－7000）×30%=900元/㎡；購房者應(yīng)繳納的契稅=10000×3%（假設(shè)稅率為3%）=300元/㎡。通過比較不難發(fā)現(xiàn)，方式1比方式2企業(yè)需多支出稅金583.30元/㎡，而購房者則需多繳納契稅45元/㎡。另外，企業(yè)在營銷實(shí)踐中常許諾為客戶贈送裝修、家私等支出，對于發(fā)生于竣工驗(yàn)收日后的裝修、家私等支出的稅務(wù)會計核算方法可采用：“以支抵收，屏蔽支出”的方法，即先由售房方依據(jù)合同的約定，將擬投入的裝修、家私等支出作為售價的抵減，降低售房價格以少營業(yè)稅支出，而且不必外購商品，索取發(fā)票和組織施工，買方掌握裝修自。還有對于銷售時收取的維修基金，應(yīng)盡量從銷售收入中剝離出來，建立維修基金賬戶，這樣可以降低名義銷售收入和相關(guān)稅金。另外，根據(jù)工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，適用不同的稅率的規(guī)定：若承包公司與建設(shè)單位簽訂承包合同，適用建筑業(yè)3%的稅率；否則，適用服務(wù)業(yè)5%的稅率?？梢杂檬杖〉霓D(zhuǎn)分包管理費(fèi)的方式取代原先收取工程居間介紹費(fèi)，可以降低適用稅率，達(dá)到節(jié)稅效果。

五、置業(yè)房地產(chǎn)大修理支出的籌劃

置業(yè)房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行置業(yè)投資時所購入的用于生產(chǎn)經(jīng)營或出租等用途的房地產(chǎn)。由于這部分房地產(chǎn)在使用一段年限后，會發(fā)生一些大修理支出，這些支出經(jīng)常金額較大、大修理時間較長，所以按照規(guī)定發(fā)生的支出必須區(qū)分是資本化還是費(fèi)用化?！镀髽I(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號）第三十一條：納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出,如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價值;如有關(guān)固定資產(chǎn)己提足折舊，可作為遞延費(fèi)用，在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出：(一)發(fā)生的修理支出達(dá)到固定資產(chǎn)原值20%以上：(二)經(jīng)過修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長二年以上；(三)經(jīng)過修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。此規(guī)定(一)在實(shí)踐中具有很強(qiáng)的可籌劃操作性。案例：長青公司為改善辦公條件擬斥資140萬對原值500萬的辦公樓進(jìn)行裝修改造，原計劃工期2005年10月至12月，該辦公樓折舊年限為20年，已使用6年。那么該筆費(fèi)用能在2005年度所得稅前抵扣嗎？方案一:一次支出法。大修理支出占原值的140÷500=28%＞20%，按照規(guī)定該項(xiàng)支出140萬無法直接計入本期費(fèi)用，只能以折舊形式在以后年度抵扣，同時加大了房產(chǎn)稅的稅基，使房產(chǎn)稅稅賦加大。方案二：分次分期支出法。計劃工期2005年3月至12月，分3月至4月、6月至7月和2006年1月至2月三個工期，分別支出40萬、40和60萬。這樣，首先增加了當(dāng)年費(fèi)用，減少了所得稅。第一、二期大修理支出占原值的40÷500=8%＜20%，第三期大修理支出占原值的60÷500=16%＜20%，兩年修理支出均可以費(fèi)用化，減少所得稅支出140×33%=46.2萬；其次，由于修理支出不記入房屋原值，可以每年少交房產(chǎn)稅140×（1-10%）×1.2%=1.51萬，獲稅后凈利1.51×（1-33%）=1.01萬，假設(shè)以后折舊年限不變，則獲稅后凈利1.01×14=14.14萬；再次，增加了凈現(xiàn)金流量，假設(shè)公司投資回報率8%，方案二下，維修費(fèi)用沖減2005年、2006年所得稅費(fèi)用折現(xiàn)為：80×33%＋60×33%×0.9259（一年期復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)）=44.73萬，而方案一下累計折舊折現(xiàn)140÷14×33%×8.5598（14年期年金現(xiàn)值系數(shù)）=25.19萬，增加凈現(xiàn)金流量44.73－25.19=19.54萬。可以看出，籌劃效果非常明顯。

六、配套設(shè)施開發(fā)成本的籌劃選擇

商品房住宅開發(fā)項(xiàng)目中，因公建配套、營銷策略等需要，一般都附屬設(shè)計有經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的為業(yè)主、租客提供休閑、娛樂及商業(yè)服務(wù)的配套設(shè)施，通稱“配套設(shè)施”。“配套設(shè)施”的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商和購房人在商品房預(yù)（出）售合同中約定明確，合同未作約定的，“配套設(shè)施”所有權(quán)歸開發(fā)商?！芭涮自O(shè)施”的建造成本不單獨(dú)核算，而是通過“開發(fā)成本”科目并入可售房產(chǎn)總成本內(nèi)核算，竣工驗(yàn)收計入“開發(fā)產(chǎn)品”并隨房產(chǎn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。“配套設(shè)施”雖由開發(fā)企業(yè)管理控制，但無償提供給小業(yè)主或租客使用，開發(fā)企業(yè)推遲辦理或不辦理其產(chǎn)權(quán)登記，會計核算上反映為產(chǎn)權(quán)不明的賬外資產(chǎn)。采用此法，配套設(shè)施成本不僅可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目，而且可以足額抵減應(yīng)納稅所得額。由于開發(fā)商賬面既不反映“固定資產(chǎn)——配套設(shè)施”，也未反映空置的“開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”，在產(chǎn)權(quán)不明的管理階段，更談不上將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性固定資產(chǎn)的問題。因此，既不存在視同銷售的稅收問題，也不存在房產(chǎn)稅的問題，開發(fā)企業(yè)總體稅負(fù)最輕。

七、不同住宅項(xiàng)目分別核算的籌劃

即通過對不同住宅項(xiàng)目分別設(shè)立建筑成本項(xiàng)目來核算，以降低土地增值稅。案例：大華房地產(chǎn)開發(fā)公司，2005年商品房銷售收入為15000萬元，其中普通住宅的銷售額為10000萬元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為11000萬元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬元。（1）不分開核算時企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅：增值率為(15000－11000)÷11000×100%=36%，適用30%的稅率。應(yīng)納土地增值稅稅額：(15000－11000)×30%=1200萬元。（2）分開核算時應(yīng)繳納的土地增值稅：普通住宅增值率：(10000－8000)÷8000×100%=25%，則適用30%的稅率。應(yīng)納稅額：(10000－80000)×30%=600萬元，豪華住宅增值率：(5000－3000)÷3000×100%=67%，則適用40%的稅率。應(yīng)納稅額：(5000－3000)×40%－3000×5%=650萬元。普通住宅和豪華住宅應(yīng)納稅合計：1250萬元，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。因?yàn)槠胀?biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25%，超過20%，還得繳納土地增值稅。進(jìn)一步籌劃還可通過適當(dāng)銷售價格使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，可免征土地增值稅。大華公司在銷售建造的普通住宅中，可采取不同的銷售價格。方案一：售價為2057元/㎡，扣除項(xiàng)目金額共計1613元/㎡，增值額為441元/㎡，占扣除項(xiàng)目金額的27.75%，應(yīng)繳納土地增值稅，稅率為30%，應(yīng)繳土地增值稅133元/㎡，營業(yè)利潤為311元/㎡/㎡。方案二：售價為1927元/㎡，扣除項(xiàng)目金額共計1606元，增值額為321元/㎡，占扣除項(xiàng)目金額的19.99%，未超過20%，不繳納土地增值稅，營業(yè)利潤為321元/㎡。

通過以上案例分析，介紹了土地增值稅稅收籌劃的幾種方法，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況靈活運(yùn)用。但其前提應(yīng)是在合法、合理的情況下節(jié)稅，減輕稅收負(fù)擔(dān)，增加稅后利潤，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

【參考文獻(xiàn)】

[1]危素玉．土地增值稅的稅收籌劃[J]．西安財經(jīng)學(xué)院學(xué)報，2004，（2）．

第4篇：房產(chǎn)稅論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)波士頓矩陣法九盒矩陣法

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，在擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)方面發(fā)揮了巨大的作用。近年來，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速發(fā)展的同時也出現(xiàn)了房價居高不下、普通老百姓買不起房的問題。相應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)稅收問題也成為了社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)。進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)業(yè)稅收收入取得了連續(xù)多年的大幅增長。由于稅收一直是房價的重要組成部分，所以有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)稅收負(fù)擔(dān)是否合理的問題引起了許多專家學(xué)者的廣泛關(guān)注。

房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)問題文獻(xiàn)回顧

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)的研究，根據(jù)其研究方法的不同，可以分為理論研究和實(shí)證研究兩類。

目前，絕大多數(shù)學(xué)者對我國房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)的研究都停留在理論研究的階段，他們認(rèn)為我國房地產(chǎn)稅制存在的問題主要集中在稅負(fù)不平，競爭不平等；稅費(fèi)并舉，重復(fù)課征；稅種設(shè)置不科學(xué)；計稅依據(jù)不合理等方面，對此他們都相應(yīng)的提出了自己的改革建議。此外，房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)改革課題組(2006)和海南省地方稅務(wù)局課題組(2006)從分析我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問題入手，提出了我國進(jìn)行房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)改革應(yīng)該具備的基礎(chǔ)條件和實(shí)施方案，對改革過程中機(jī)構(gòu)、政策、數(shù)據(jù)、技術(shù)手段、人才、立法等一些具體問題提出了建議。以上這些研究都側(cè)重于理論分析，并基于此對我國房地產(chǎn)業(yè)稅制改革提出了一些基本的思路，沒有利用數(shù)量分析方法建立數(shù)學(xué)模型進(jìn)行實(shí)證分析。

在實(shí)證研究方面，我國剛剛進(jìn)入起步階段。學(xué)者劉立秋，李凱，鄒毅（2001），他們將戰(zhàn)略管理中的波士頓咨詢集團(tuán)矩陣法（BCG矩陣法）應(yīng)用到稅負(fù)合理性分析中，利用改進(jìn)后的t－r矩陣對我國房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)狀況進(jìn)行了定量評價和分析，在此基礎(chǔ)上提出了房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)制度改革的對策建議。但由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它的每個維度只能用單個指標(biāo)來衡量，因而他們也只使用了增長率這一個指標(biāo)來衡量稅負(fù)的合理性。

本文在總結(jié)前人研究成果的基礎(chǔ)上，引入GE矩陣法，彌補(bǔ)BCG矩陣法只能用單個指標(biāo)衡量一個維度的局限性，對房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)模型進(jìn)行了一定的改進(jìn)。

房地產(chǎn)稅負(fù)研究模型簡介

BCG矩陣法是由波士頓集團(tuán)(BostonConsultingGroup,BCG)在上世紀(jì)70年代初開發(fā)的。BCG矩陣將組織的每一個戰(zhàn)略事業(yè)單位（SBUs）標(biāo)在一種二維的矩陣圖上，從而區(qū)分出問題、明星、金牛和瘦狗四種業(yè)務(wù)組合（圖1）?，F(xiàn)在我們將圖1中的橫坐標(biāo)改為稅負(fù)率t，縱坐標(biāo)依然使用增長率r，就變成了分析企業(yè)稅負(fù)合理性的t－r矩陣（圖2）。

利用該方法只要對全國或者某一個地區(qū)的所有房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行t－r分析，它們可能會不均勻地分布在某些區(qū)域內(nèi)，這時再利用黑球法則、東北角大吉、月牙玉環(huán)、重心移動等五法則進(jìn)行分析，就可以對全國或者該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)合理狀況進(jìn)行分析。但如前所述，由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它只能用一個指標(biāo)來衡量一個維度，所以由其演化而來的t－r矩陣在分析稅負(fù)合理性時也只使用了增長率這單一指標(biāo)，但衡量一個企業(yè)稅負(fù)合理與否不只是增長率這一單一指標(biāo)，它應(yīng)該包含企業(yè)增長率、盈利率等一系列因素。為了克服這一缺陷，本文引入了GE矩陣法（九盒矩陣法），它與BCG矩陣相比，使用數(shù)量更多的指標(biāo)來衡量兩個維度，同時增加了中間等級，這樣衡量更全面，有效（圖3）。

接下來，本文將GE矩陣的思想引入t－r矩陣中，對t－r矩陣進(jìn)行一些改進(jìn)，其橫軸仍然使用稅負(fù)率（t）這一單一指標(biāo)，但縱軸我們使用影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展（d）的各個重要因素作為衡量指標(biāo)建立一個新的矩陣t－d矩陣（圖4）。其具體實(shí)施步驟為：定義因素。選擇與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)的各個重要因素，可采用頭腦風(fēng)暴法。估測各個因素的影響，采用德爾菲法對各個因素的影響力大小進(jìn)行評分，據(jù)此確定各個因素的權(quán)重。根據(jù)上面確定的權(quán)重，結(jié)合各個因素的具體數(shù)據(jù)，得出各個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的加權(quán)值，并結(jié)合其稅負(fù)率，將其分別填入t－d矩陣中。最后再對其分布狀況進(jìn)行分析，得出結(jié)論。房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)合理性案例分析

下文利用上述改進(jìn)后的t-d模型對我國2005年房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)合理性進(jìn)行分析。

本文選取房地產(chǎn)企業(yè)的純收入稅負(fù)率作為橫坐標(biāo)，其中純收入稅負(fù)率的計算公式為：

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，選取房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房屋建筑面積增長率、房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率、房地產(chǎn)銷售額增長率、房地產(chǎn)凈利潤增長率、房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)增長率這五個指標(biāo)來衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的情況。

通過德爾菲法，我們得出這五個因素的影響力大小，按次序?yàn)椋悍康禺a(chǎn)凈利潤增長率，房地產(chǎn)銷售額增長率，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房屋建筑面積增長率，房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)增長率，并計算得出他們的權(quán)重分別為：0.4,0.3,0.15,0.1,0.05。

利用2005年的《中國統(tǒng)計年鑒》、《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》和《中國稅收統(tǒng)計年鑒》的數(shù)據(jù)計算的2005年中國房地產(chǎn)業(yè)各省市自治區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的純收入稅負(fù)率和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r加權(quán)平均數(shù)，如表1所示。

通過對2005年我國房地產(chǎn)業(yè)分地區(qū)情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)進(jìn)行t－d分析，得出圖5。

由圖5中可以看出，我國房地產(chǎn)業(yè)2005年的稅負(fù)分布圖中大多數(shù)點(diǎn)都散亂的分布在C、D兩個區(qū)域，并沒有形成月牙環(huán)形狀，這說明我國房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)規(guī)劃并不科學(xué)，而且效率也不高，應(yīng)該制定相應(yīng)的政策，使得全國各省區(qū)的稅負(fù)點(diǎn)盡量集中于A、B區(qū)域，并使其成為月牙環(huán)形狀。由于C區(qū)是不合理區(qū)，D區(qū)是劣勢區(qū)，所以應(yīng)該盡量避免在這兩個區(qū)中出現(xiàn)黑點(diǎn)。而在圖5中，我們可以看到幾乎大多數(shù)點(diǎn)都出現(xiàn)在這兩個區(qū)域，這說明全國大多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)狀況不合理。對于B區(qū)域，該區(qū)域是優(yōu)勢區(qū)，而在這個區(qū)域只發(fā)現(xiàn)了一個點(diǎn)，這說明我國房地產(chǎn)業(yè)幾乎沒有明星企業(yè)，如果稅負(fù)狀況持續(xù)如此，得不到改善，這對于我國房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展來說是非常不利的。

參考文獻(xiàn)：

第5篇：房產(chǎn)稅論文范文

1.1魚塘清淤

魚、蝦、蟹等經(jīng)1年的飼養(yǎng)后，池底往往沉積著大量的食物殘渣和排泄物，這些有機(jī)廢物經(jīng)腐爛、分解后在池底形成淤泥，而淤泥是細(xì)菌很好的培養(yǎng)基。因此，當(dāng)淤泥沉積到一定厚度時，必須及時清除。銀鯽類的出血病及羅氏沼蝦、青蝦等細(xì)菌性病害的發(fā)病率的上升與池底淤泥不及時清理有一定的關(guān)系。按國外對蝦養(yǎng)殖經(jīng)驗(yàn)來看，高密度蝦類養(yǎng)殖，最好每年將池底的1層浮泥予以清除，其目的也是去除細(xì)菌滋生所需的營養(yǎng)源。另外，淤泥中有大量的寄生蟲卵及孢子等，挖除多余的淤泥亦可大大減低侵襲性病害的發(fā)生率。一般來講，池底淤泥厚度只需15cm左右即可。這樣既使水體有一定肥度培育浮游生物，滿足水產(chǎn)養(yǎng)殖類對天然餌料的需求，又可減少致病菌的滋生場所和細(xì)菌密度。因此，每年對魚池清整時，必須清除池底多余的淤泥。

1.2池底曝曬與冰凍

池底每年需經(jīng)15d左右的曝曬和冰凍，一是改良池底的土質(zhì)，二是使池底淤泥中的致病菌和寄生蟲卵及孢子的密度下降。池底經(jīng)曝曬和冰凍的魚池，養(yǎng)殖病害的發(fā)病率明顯下降。但池底干枯時間過長則易引起草荒。

1.3藥物清塘

生石灰清塘可有效地殺滅致病菌、寄生蟲及孢子等，同時可改善池底土質(zhì)。

2放養(yǎng)健壯苗種

選擇的標(biāo)準(zhǔn)：體質(zhì)健壯，無畸型苗，且規(guī)格均勻。體表、鰭條或附肢無炎癥，無爛鰓、白肝等異常病癥。苗種游動（或爬行）靈活，無病態(tài)。有條件的單位或個人可用顯微鏡對體表、鰓、肝等部位取樣進(jìn)行鏡檢，應(yīng)無寄生蟲或致病菌。對羅氏沼蝦和南美白對蝦來講，應(yīng)選購經(jīng)過檢疫不帶病毒的蝦苗。

3種苗放養(yǎng)前藥浴

對魚類可用15~20mg/kg濃度的高錳酸鉀溶液藥浴15~20min，具體視魚類對藥物的忍受力而定。蟹種放養(yǎng)前，在水溫5~8℃時，用高錳酸鉀20g/m3浸洗3~5min，或用3%~5%的食鹽水溶液藥浴消毒，用來殺滅河蟹體表上的細(xì)菌和寄生蟲。蝦苗進(jìn)池后即用二溴海因等（濃度達(dá)0.3mg/kg）進(jìn)行全池潑灑4食臺或食場消毒

用250g左右的漂白粉對水，潑灑在食臺或食場的周圍，一般從4~9月每月2次；石灰輕消可有效地抑制致病菌，并可及時補(bǔ)充水體中的鈣質(zhì)，使水體常年呈偏堿性。這對養(yǎng)特種品甲殼類尤為重要。生石灰輕消方法：常規(guī)養(yǎng)魚池一般每米水深為225kg/hm2，特種水產(chǎn)品（如鱖魚、蝦、蟹等）一般每米水深為75~105kg/hm2。

5選購優(yōu)質(zhì)配合餌料

要求顆粒均勻、水中穩(wěn)定性好、營養(yǎng)全面、餌料系數(shù)低等，并添加誘食劑及穩(wěn)定維生素C等，促進(jìn)養(yǎng)殖品種的攝食、消化和吸收，促進(jìn)其生長，增強(qiáng)抗病力，提高成活率。要注意投喂飼料的科學(xué)性，不要投喂單一飼料，避免缺少某種營養(yǎng)元素而引起營養(yǎng)性疾病。如蝦、蟹養(yǎng)殖中，除投喂動物性餌料和全價配合飼料外，還應(yīng)保證充足的植物性飼料。

6采用生物調(diào)控水質(zhì)

采用生物調(diào)控水質(zhì)，確保有一個良好的生態(tài)環(huán)境，從而提高魚、蝦、蟹等水產(chǎn)品的體質(zhì)和抗病力。生物調(diào)控水質(zhì)可采用種植水草、放養(yǎng)螺螄、添加有益菌和培育浮游生物（如施肥）等?？筛鶕?jù)養(yǎng)殖品種選擇相應(yīng)的生物調(diào)控法。浮游植物的光合作用能使水體富含氧氣，減少氨氮、硫化氫等有毒物質(zhì)的生成，創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境，抑制致病微生物的滋生。定期用有益活性微生物制劑施放光合細(xì)菌、復(fù)合型活菌生物凈水劑（如西菲利）等，它們在水體中能快速將有機(jī)物質(zhì)徹底分解成單細(xì)胞藻類可利用的無機(jī)營養(yǎng)鹽，減輕有機(jī)廢棄物的污染，而本身對養(yǎng)殖品種無害，同時自身在水體中能迅速繁殖生長形成優(yōu)勢菌群，通過食物、場所競爭及分泌類抗生素物質(zhì)，直接或間接抑制有害菌群的繁殖生長。生物調(diào)控水質(zhì)的方法可減少池水排換量，從而減少從外界水源帶來的污染。研究和實(shí)踐證明，通過大排大灌換水的方法改善底質(zhì)，效果不佳，會造成南美白對蝦生長不適，應(yīng)激生病。

7配套增氧機(jī)械

通過增氧機(jī)的打水作用，增加水體的溶解氧，使底質(zhì)中的有機(jī)物和水中魚、蝦、蟹的排泄物及殘餌等充分氧化分解成單細(xì)胞藻類所需的無機(jī)營養(yǎng)鹽，減少有機(jī)廢棄物的污染，保持水質(zhì)條件良好，從而避免誘發(fā)疾病的應(yīng)激條件產(chǎn)生。

8掌握病害發(fā)病規(guī)律

掌握某些水產(chǎn)養(yǎng)殖病害的發(fā)病規(guī)律，定期在水體中施用藥物或投喂藥餌，殺滅病菌，減少致病因素，但需注意藥物的拮抗作用和協(xié)同作用，并且不能與微生物制劑同時使用。如銀鯽的出血癥，在發(fā)病季節(jié)每隔15~20d對水體消毒1次，并投喂藥餌2~3d。

論文關(guān)鍵詞水產(chǎn)養(yǎng)殖；病害預(yù)防；魚塘清整與消毒；藥浴；食場消毒

論文摘要總結(jié)了水產(chǎn)養(yǎng)殖中病害的預(yù)防措施，包括魚塘清整與消毒、放養(yǎng)健壯苗種、種苗放養(yǎng)前藥浴、食臺或食場消毒、選購優(yōu)質(zhì)配合餌料、采用生物調(diào)控水質(zhì)、配套增氧機(jī)械、掌握病害發(fā)病規(guī)律等內(nèi)容，以供水產(chǎn)養(yǎng)殖者參考。

第6篇：房產(chǎn)稅論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收；籌劃

0前言

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅收優(yōu)惠政策主要有：

（1）營業(yè)稅：

企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。

將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為，免征營業(yè)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營業(yè)稅。

（2）土地增值稅：

建造普通住宅增值率未超過20%，則免征土地增值稅。

因國家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營，聯(lián)營方以房地產(chǎn)作價入股或作為聯(lián)營的條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營企業(yè)中，免征土地增值稅。

一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免征土地增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。

在兼并企業(yè)中，對于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。

對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，凡居住滿5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免土地增值稅。

我們可以利用國家的稅收優(yōu)惠政策來進(jìn)稅收籌劃提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1變房地產(chǎn)銷售為投資

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不繳營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再繳納營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業(yè)稅1000萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以20000萬元的價格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除了1000萬元的營業(yè)稅和100萬元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時，為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬元為限。

2利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅務(wù)籌劃

稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。

例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年度商品房銷售收入為2億元，其中普通住宅的銷售額為1.15億元，豪華住宅的銷售額為8500萬元。按稅法規(guī)定計算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為1.0億元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為6000萬元。

（1）如果不分開核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（20000-16000）÷16000×100%=25%

適用30%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅=（20000-16000）×30%=1200（萬元）

（2）如果分開核算，該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：

普通住宅：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（11500-10000）÷10000×100%=15%，增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優(yōu)惠。

豪華住宅：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（8500-6000）÷6000×100%=41.67%，適用30%稅率，應(yīng)繳納土地增值稅=（8500-6000）×30%=750（萬元）。

分開核算合計共交750萬元，比不分開核算交1200萬元少交450萬元。

3合理定價的籌劃

依據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，“納稅人建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的免征土地增值稅；增值額超過項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅?！逼髽I(yè)可利用20%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃。設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待售標(biāo)準(zhǔn)住宅，除營業(yè)稅、城建稅及教育附加外的扣除項(xiàng)目金額為A，銷售房價總額為X，營業(yè)稅、城建稅及教育附加為5.5%X，如果企業(yè)要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，那么最高售價只能為X=（1+20%）（A+5.5%X），解得X=1.2848A，企業(yè)在這一價格水平下，既可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大利潤。如果售價低于X，雖能享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，但利潤較低。如果企業(yè)欲通過提高售價達(dá)到增加收益的目的，此時按增值率在50%以下的稅率即30%的稅率繳納土地增值說，對企事業(yè)來說只有當(dāng)價格提高的部分超過繳納的土地增值稅和新增值的營業(yè)稅、城建稅及教育附加時，提價才有利可圖。假設(shè)售價提高Y，X為增值率20%時的售價，則新的價格為（X+Y），新增營業(yè)稅、城建稅及教育附加為5%×（1+7%+3%）Y=5.5%Y，扣除項(xiàng)目金額為A+5.5×（X+Y），假設(shè)增值率雖大于20%但小于50%，增值額為：（X+Y）-A-5.5%×（X+Y）。土地增值稅為：30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）。企業(yè)欲使提價所帶來的收益超過新增的稅負(fù)而增加收益為30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。

甲房地產(chǎn)公司建成并待售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，當(dāng)?shù)赝愖≌氖袌鍪蹆r在11000萬元到14000萬元之間，已知取得土地使用權(quán)的金額為3000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為5000萬元，利息支出不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明，也不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)?，?dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。通過選擇籌劃方案可在保證售價較低的情況下，少納土地增值稅，增加企業(yè)利潤。上述案例中除營業(yè)稅、城建稅及教育附加外的可扣除項(xiàng)目金額為：3000+5000+（3000+5000）×10%+（3000+5000）×20%=10400（萬元），從而形成以下兩個方案：

方案1：公司既享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又獲得最高利潤，則最高售價為10400×1.2848=13361.92（萬元），此時獲利為：（13361.92-10400-13361.92×5.5%）=2227.0144（萬元）。當(dāng)價格在11000萬元至13361.92萬元之間時，雖售價上升獲利將逐漸增加，但都要小于等于2227.0144萬元。方案2：公司想通過提高售價再多獲收益，則提價至少要大于：Y＞30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。則提價要大于1009.84（萬元）。即房地產(chǎn)總售價至少要超過1009.84+13361.92=14371.76（萬元），此時提價才會增加企業(yè)總收益，否則提價只會導(dǎo)致總收益減少。所以，當(dāng)市場房價在11000萬元至14000萬元之間時，公司應(yīng)選擇13361.92萬元作為房產(chǎn)銷售價格?？梢娖髽I(yè)在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時，通過合理定價進(jìn)行納稅籌劃，完全可使自己保持較低價格并獲得較高的利潤。

銷售價格的定價策略，是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一個非常重要的方法，這不僅對土地增值稅會產(chǎn)生影響，同時對企業(yè)的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅等，都有重大影響。

4設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司

上面的介紹，說明了如何通過控制和降低房地產(chǎn)銷售時的銷售價來降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問題。但是其局限性在于往往要制定稍低的價格。如果房地產(chǎn)開發(fā)商將企業(yè)的銷售部門分離出來，設(shè)立為獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，則房地產(chǎn)企業(yè)既能夠以比較高的價格實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售，同時又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。甲企業(yè)（以下均不考慮加計扣除20%因素）原計劃以2400元/平方米的價格出售5000平方米的房產(chǎn)，扣除項(xiàng)目金額為840萬元，同理可知增值率為42.86%，企業(yè)需繳納土地增值稅108萬元，還需要繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅2400×5000×5%＝60（萬元），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×（7%＋3%）＝6（萬元），印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元，企業(yè)的稅后凈利潤為186萬元。而如果甲企業(yè)設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司，甲企業(yè)首先將該商品房以2000元/平方米的價格銷售給該銷售公司，銷售公司再以2400元/平方米的價格對外銷售，則對于甲企業(yè)而言，仍然無需繳納土地增值稅，利潤為160萬元，但是需要繳納營業(yè)稅50萬元，城建稅及教育附加5萬元，稅后利潤為105萬元；其銷售子公司實(shí)現(xiàn)銷售利潤200萬元，因非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能加計20%扣除，且不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率20%之內(nèi)免稅政策，需繳納營業(yè)稅（2400－2000）×5000×5%＝10（萬元），城建稅及教育費(fèi)附加1萬元，共計11萬元。其增值率為（1200－1000－11）÷（1000＋11）＝18.69%，需繳納土地增值稅為：（1200－1000－11）×30%＝56.7（萬元），其稅后凈利潤為132.3萬元，甲公司和銷售子公司共計實(shí)現(xiàn)凈利潤237.3萬元，通過設(shè)立銷售子公司比原銷售計劃多實(shí)現(xiàn)凈利潤51.3萬元。

5通過周密項(xiàng)目投資策劃進(jìn)行稅收籌劃

第7篇：房產(chǎn)稅論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 土地權(quán)屬 稅收征管 問題 對策

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地權(quán)屬的稅收征管環(huán)節(jié)中，時常遇到一些稅收政策未予明確的問題，特別是一些涉及拆遷補(bǔ)償?shù)葐栴}的土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移問題。這些問題界于政策之外，基層征管人員和納稅人受到了一定的困擾，易導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生欠稅，影響稅收征管秩序。筆者結(jié)合實(shí)際工作，對這些特殊情形進(jìn)行了梳理，并對其成因和對策進(jìn)行了探析。

一、城鎮(zhèn)土地使用稅收征管遇到的問題

由于一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對城鎮(zhèn)土地使用稅政策不甚了解等原因，遇到以下四種特殊情形時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往以此為由形成欠稅。

第一種情形：簽訂土地出讓合同，未辦土地使用證，也未實(shí)際交付使用

受讓方（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，下同）與出讓方（國土部門，下同）簽訂了合同，約定了土地交付時間，受讓方已交付大部分土地款，但由于拆遷進(jìn)度等原因生產(chǎn)土地糾紛，未辦理土地使用證，也未按合同約定的時間交付土地。如：某房地產(chǎn)公司開發(fā)某項(xiàng)目，征地簽訂土地出讓合同金額1.2億元，土地面積9.32萬，實(shí)際支付土地款1億元。出讓方由于廠房拆遷進(jìn)度等原因，未按合同約定時間交付土地，導(dǎo)致雙方產(chǎn)生土地糾紛，受讓方以此為由不辦土地使用證，對該宗土地不申報繳納契稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

第二種情形：簽訂土地出讓合同，未辦土地使用證，但已實(shí)際交付使用

受讓方與出讓方簽訂了合同，約定了土地交付時間，受讓方已付大部分土地款項(xiàng)，但由于個案的拆遷、補(bǔ)償?shù)仍蛭崔k理土地使用證，出讓方按合同約定時間交付土地，受讓方也已實(shí)際使用土地。例如：某房地產(chǎn)公司開發(fā)某項(xiàng)目，征地簽訂土地出讓合同金額1.3億元，土地面積9.8萬，實(shí)際支付土地款1.2億元，由于個案的拆遷、補(bǔ)償?shù)仍蛭崔k理土地使用證，出讓方按合同約定時間交付土地，該公司實(shí)質(zhì)上也進(jìn)行了房地產(chǎn)開發(fā)，但仍以未辦土地使用證為由，不申報繳納契稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

第三種情形：簽訂土地出讓合同，辦理了土地使用證，但部分土地未交付使用

受讓方與出讓方簽訂了合同，約定了土地交付時間，受讓方已付清了土地款項(xiàng)，辦理了土地使用證，但因特殊原因（如拆遷遇上釘子戶等）導(dǎo)致部分土地未能及時提供給受讓方使用。例如：某房地產(chǎn)公司開發(fā)某項(xiàng)目，征地簽訂了土地出讓合同，辦理了土地使用證，土地面積1.5萬中因拆遷遇上釘子戶導(dǎo)致有3000土地不能開發(fā)，該公司對這部分土地不申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

第四種情形：簽訂土地出讓合同，辦理了土地使用證，但部分土地屬于生地，需通過開發(fā)才能使用

受讓方與出讓方簽訂了合同，約定了土地交付時間，受讓方已付清了土地款項(xiàng)，辦理了土地使用證，出讓方按合同約定時間交付土地。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所征用的土地有部分屬于生地（如荒山等），在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)前需投入大量的資金對荒山進(jìn)行平整，荒山平整成為熟地后才能開發(fā)。

二、主要成因分析

（一）土地交易信息不對等，導(dǎo)致納稅義務(wù)時間認(rèn)定難

由于地方政府部門間未實(shí)現(xiàn)信息資源的有效共享，地稅部門的土地交易信息來源，主要依靠基層征管人員日常巡查巡管收集的資料，以及納稅人的自行申報資料信息。然而，通常得知這些特殊情形的土地交易信息滯后于納稅義務(wù)時間，既需要通過合法有效渠道證實(shí)這些資料信息，又需花大量時間了解整個土地交易過程，從而產(chǎn)生契稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的欠稅問題。

（二）違反合同延期交付土地，導(dǎo)致土地計稅面積認(rèn)定難

國家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實(shí)行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，基本上是由當(dāng)?shù)卣韲覍ν獬鲎屚恋?。由于拆遷、補(bǔ)償、安置等種種原因，造成當(dāng)?shù)卣悠诮桓度炕蛘卟糠滞恋?，影響了納稅人按合同總土地面積辦理土地使用證。于是，納稅人采用分解土地出讓合同的辦法，分期辦理部分土地使用證，分期申報部分土地計稅面積，給地稅部門核定土地計稅面積帶來難度，給納稅人少申報土地計稅面積帶來理由。

（三）納稅人追求商業(yè)利潤最大化，導(dǎo)致稅收政策執(zhí)行難

納稅人在前期簽訂土地招標(biāo)拍賣成效確認(rèn)書，取得國有土地出讓合同時，受當(dāng)時政策、市場、資金等因素影響，推遲房地產(chǎn)開發(fā)計劃。在利益的驅(qū)動下，能推則推遲辦理土地使用證，以規(guī)避政府“兩年不開發(fā)的土地要無償收回，一年不開發(fā)的土地要收閑置費(fèi)”的風(fēng)險，從而達(dá)到拿地擴(kuò)大土地儲備的目的。同時，在賬務(wù)處理上可以不認(rèn)定為企業(yè)資產(chǎn)，在稅務(wù)處理上則以未實(shí)際交付土地使用為由，不申報繳納契稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，從而達(dá)到困擾基層征管人員執(zhí)行稅收政策的目的。

三、工作對策

（一）摸清土地交易過程，正確認(rèn)定納稅義務(wù)時間

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地的來源主要有政府出讓和企事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓，取得的方式大多是通過拍賣形式。如果延期交付土地，出讓方將承擔(dān)違約金或者賠償經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條和財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，征用非耕地的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付時間土地的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付時間土地的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；征用耕地的，受讓方自應(yīng)批準(zhǔn)征用之日起滿一年時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（二）加大稅法宣傳力度，化解認(rèn)識誤區(qū)

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。這里特別要注意“合同簽訂時間”和“合同約定時間”，不少企業(yè)就是因?yàn)闆]有弄明白這兩個時間概念而少繳了城鎮(zhèn)土地使用稅。與此同時，少數(shù)企業(yè)利用四種特殊情形與地稅部門周旋，從而達(dá)到不繳或者少繳城鎮(zhèn)土地使用稅的目的。作為地稅部門，應(yīng)通過報刊、媒體、網(wǎng)絡(luò)、短信平臺等載體進(jìn)行稅法宣傳，以及稅收管理員與納稅人面對面稅法宣傳，為納稅人解疑答惑，促進(jìn)征納互動，改善了征納關(guān)系，提高納稅人的稅法遵從度，只有解決認(rèn)識上存在的誤區(qū)，才能真正維護(hù)納稅人自身合法權(quán)益。

（三）巧用先征后補(bǔ)政策，合法規(guī)避企業(yè)稅收風(fēng)險

針對第一、三種特殊情形，由于拆遷、補(bǔ)償?shù)仍驅(qū)е鲁鲎尫轿窗春贤s定時間交付土地或者部分土地未交付，而出讓方土地管理部門代表政府以國家土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，實(shí)質(zhì)上是政府行為。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與政府就承擔(dān)違約金或者賠償經(jīng)濟(jì)損失的問題談判中，要巧用先征（地稅部門先征）后補(bǔ)（政府補(bǔ)償）政策，既收回因政府未按合同約定時間交付土地而產(chǎn)生的損失，又合法規(guī)避企業(yè)的稅收風(fēng)險。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐波.強(qiáng)化我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的探討[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì).2008.11.

第8篇：房產(chǎn)稅論文范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè);房地產(chǎn)稅收政策;長效機(jī)制稅制改革

正確認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位

(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”

房地產(chǎn)業(yè)從2003年開始,被確認(rèn)為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”也會產(chǎn)生一系列負(fù)面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領(lǐng)域的合理消費(fèi),不利于擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi);地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級,加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產(chǎn)的過度依賴讓地方政府既無力建設(shè)保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房價一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識和局面。

(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長效機(jī)制,努力改善稅收調(diào)控方式

房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

在對房地產(chǎn)市場可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢。因?yàn)榻鹑凇⑿刨J等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒有一項(xiàng)是從房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的角度出臺的。

對前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理

(一)2005年以來房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施情況

我國的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來大致經(jīng)歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對房價偏高、增長幅度偏快等現(xiàn)象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對國際金融危機(jī)影響,配合國家的擴(kuò)內(nèi)需、保增長、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達(dá)到預(yù)期的效果,國內(nèi)大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現(xiàn)過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開始收緊。

(二)2008年以來國家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策

2008年3月,為了支持廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),國家減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和運(yùn)行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月,為了減輕個人購房者的負(fù)擔(dān),促進(jìn)個人住房消費(fèi),將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時還規(guī)定個人住房買賣的時候可以免征印花稅,個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規(guī)定對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。規(guī)定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅;將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅;個人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來執(zhí)行的政策相比,調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的征免期,同時加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過這次營業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進(jìn)二手房市場發(fā)展,鼓勵普通住房消費(fèi)。

2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發(fā)財稅[2009]157號文,規(guī)定自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個人購買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的時間從2年恢復(fù)為先前的5年,體現(xiàn)了政策較以前開始趨緊。

下一階段完善房地產(chǎn)稅收政策的建議

(一)盡早全面開征物業(yè)稅,改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度

開征物業(yè)稅主要是完善財稅制度的需要,同時對調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產(chǎn)投機(jī)也能起到積極的作用。至于調(diào)控房價,雖然短期內(nèi)效果尚待考察,但從長遠(yuǎn)來講增加房地產(chǎn)保有階段的稅負(fù)、改革現(xiàn)行“土地批租”制度,肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用。當(dāng)務(wù)之急是需要認(rèn)真研究房地產(chǎn)稅制改革的各項(xiàng)現(xiàn)實(shí)問題,包括房地產(chǎn)稅的征稅對象和納稅義務(wù)人、計稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新舊體制的銜接等具體問題,對這些問題逐一研究解決?？紤]到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進(jìn)行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業(yè)稅。我國的房地產(chǎn)稅收制度必須改革。中國房地產(chǎn)稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要原因之一。2010年“兩會”期間,有委員提出房地產(chǎn)稅費(fèi)涉及12種稅,50項(xiàng)費(fèi),一套房合計征收62項(xiàng)各種稅費(fèi),這也是高房價的原因之一。

(二)調(diào)整房屋租賃稅負(fù),大力發(fā)展房屋租賃市場

理論上,物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)該是房產(chǎn)的所有人即業(yè)主,但業(yè)主會不會把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶?事實(shí)上,從香港的情況來看,業(yè)主普遍會把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上。租戶除承擔(dān)租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現(xiàn),必須調(diào)整房屋租賃時的稅負(fù),降低租賃成本,活躍房屋租賃市場。我國稅法規(guī)定個人出租住房要征收六稅一費(fèi),不僅稅種多、稅負(fù)重,而且在實(shí)際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。建議統(tǒng)一稅率,對普通住宅個人住房租賃統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。

(三)研究開征遺產(chǎn)稅和贈與稅,以配合物業(yè)稅的征收

從世界各國財產(chǎn)稅征收的情況來看,大多都會配以完善的遺產(chǎn)稅和贈與稅以使財產(chǎn)稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅,這樣可以有效降低房產(chǎn)的長期收益預(yù)期。聯(lián)系到我國的實(shí)際,如果征收大額的遺產(chǎn)稅,在一定程度上肯定會降低富人購置固定資產(chǎn)的原動機(jī)。那么相應(yīng)就應(yīng)該能起到降低需求的作用,從而起到影響房價的作用。

參考文獻(xiàn):

1.國務(wù)院辦公廳.關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知,2010(1)

2.陳真誠.不表態(tài)不代表物業(yè)稅不會開征.法制日報,2010(2)

第9篇：房產(chǎn)稅論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；熱點(diǎn)問題；稅收調(diào)控

自國際金融以來，中國的房地產(chǎn)業(yè)受到影響，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展期。從現(xiàn)行的國際形勢和國內(nèi)發(fā)展需求來看，中國要更好地發(fā)展，就要將原有的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)打破，通過進(jìn)一步深化改革，以使經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)制得改變。在這樣的社會環(huán)境下，房產(chǎn)價格的不斷提升，各種房地產(chǎn)稅成為社會討論的焦點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)稅改革是時代的必然

在中國的財稅領(lǐng)域中，房地產(chǎn)稅改革是重要的內(nèi)容。多年來，國家都非常重視房地產(chǎn)稅改革方面的問題。在國家“十二五”規(guī)劃中，針對房地產(chǎn)稅改革就已經(jīng)提出“要深入研究并對房地產(chǎn)稅改革加快推進(jìn)力度”。黨的十八屆三中全會召開，針對房地產(chǎn)稅改革又提出了新的指導(dǎo)要求，即“要求對房地產(chǎn)稅從立法的層面實(shí)施管理，根據(jù)社會發(fā)展情況推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。”中國的一些地區(qū)已經(jīng)率先成為征收個人房地稅的試點(diǎn)，比如，上海、西安就已經(jīng)開始執(zhí)行相關(guān)政策，使得房地產(chǎn)稅改革成為公眾議論的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)稅被劃歸為財產(chǎn)稅，屬于是不動產(chǎn)稅。雖然房地產(chǎn)稅與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅只有一字之差，但是涉及到稅收的范圍以及稅收的依據(jù)，都會有所不同。房地產(chǎn)稅是與房產(chǎn)稅完全不同的稅種[1]。中國正在逐步探索房地產(chǎn)稅改革方面的問題，并從理論的層面進(jìn)行深入研究，需要根據(jù)中國的國情以及社會發(fā)展實(shí)際制定操作方案。與房產(chǎn)稅相比，房地產(chǎn)稅所覆蓋的范圍非常廣泛，與中國現(xiàn)行的改革事項(xiàng)密切相關(guān)，而且關(guān)乎到多種利益。從國家財稅發(fā)展的宏觀局面來看，對于房地產(chǎn)稅改革要緊緊把握，落實(shí)到具體工作中，就需要關(guān)注房地產(chǎn)稅的熱點(diǎn)問題，以確保房地產(chǎn)稅工作順利展開。

二、當(dāng)前征收房產(chǎn)稅的幾個熱點(diǎn)問題

(一)征收城市房產(chǎn)稅的熱點(diǎn)問題中國的土地歸國家所有，房屋產(chǎn)權(quán)局限于70年。如果國家政府要征收房產(chǎn)稅，就需要將原有的一些稅種，包括耕地占用稅、土地使用稅等等取消，結(jié)合替代性政策構(gòu)成房產(chǎn)稅。雖然上海和重慶已經(jīng)率先作為房產(chǎn)稅的征收試點(diǎn)，但是，在具體的運(yùn)行中存在覆蓋面低的問題，明顯房產(chǎn)稅的征收力度不夠。根據(jù)有關(guān)報道，重慶市已經(jīng)對高檔住房開始收稅，2013年為每平方米12779元，到2014年，就達(dá)到每平方米13192元。重慶從2011年就開始征收房產(chǎn)稅，三年來，每年對起征點(diǎn)都進(jìn)行了調(diào)整而且逐年遞增。有研究專家認(rèn)為，這種征稅趨勢明顯存在問題，而且會征稅工作的順利展開產(chǎn)生不良影響。無獨(dú)有偶，上海在房產(chǎn)稅的征收方面，不僅稅率低，而且過多的是考慮新購買的房屋，并沒有對存量房有所考慮，對房地產(chǎn)市場過熱的問題起到了一定的抑制作用[2]。但是，由于政策“過于溫和”，就必然會存在諸多的弊端。比如，2013年，北京的二手房交易火熱，成交量已經(jīng)突破了16萬套，與2012年的14萬套相比，上浮比例為13.4%。從成交金額來看，已經(jīng)達(dá)到了4600多億元。如果北京征收個人房產(chǎn)稅按照上海市的房產(chǎn)稅征收政策，就很難執(zhí)行。(二)征收農(nóng)村房產(chǎn)稅的熱點(diǎn)問題關(guān)于房地產(chǎn)稅的征收，并不止于城市，農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)也是征收的對象。從2013年起，中國的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)銷售事態(tài)良好。根據(jù)經(jīng)濟(jì)媒體所提供的信息，住建部目前正在為進(jìn)一步落實(shí)征收農(nóng)村房地產(chǎn)稅制定村莊整治規(guī)劃措施。有關(guān)認(rèn)識介紹，十八屆三中全會中已經(jīng)提出房地產(chǎn)稅立法方面的問題，除了城市土地的房地產(chǎn)之外，農(nóng)村的房地產(chǎn)也包括在內(nèi)。雖然農(nóng)村地區(qū)為集體土地的產(chǎn)權(quán)房屋，但是，也被納入到征稅范疇。這就需要將村莊整治規(guī)劃編制出來，為農(nóng)村征收房地產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)。(三)不動產(chǎn)登記登記的熱點(diǎn)問題在房地產(chǎn)稅的征收方面，需要具備的基本條件是不動產(chǎn)登記，只有對不動產(chǎn)登記實(shí)施網(wǎng)絡(luò)管理并做到全覆蓋，才能夠確保房產(chǎn)稅開征的進(jìn)度。2014年，自國土資源部提出對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，這就需要加快相關(guān)部門的建立，并制定不動產(chǎn)登記管理措施，以確保登記工作順利展開。

三、結(jié)束語

綜上所述，國家要征收房地產(chǎn)稅，就要對現(xiàn)行的房產(chǎn)稅實(shí)施情況進(jìn)一步審視，要充分考慮到國情和社會發(fā)展實(shí)際。雖然國家征收房地產(chǎn)稅是時代必然，但是，房地產(chǎn)稅屬于是對不動產(chǎn)收稅，作為財產(chǎn)稅中的重要組成部分，就要做好籌備工作，針對可能存在的問題深入探討并不斷完善，以將科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅體系構(gòu)建起來，確保房地產(chǎn)稅征收工作順利展開。

參考文獻(xiàn)：

[1]王福重.房產(chǎn)稅能降低高房價嗎[J].華中師范大學(xué)學(xué)報(人文社會科學(xué)版)，2011(01)：38—44.