房地產(chǎn)市場投資精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)市場投資范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財務現(xiàn)狀分析

目前，在我國證券市場上市的房地產(chǎn)公司共有146家，本文在研究過程中以房地產(chǎn)兩大龍頭企業(yè)－萬科地產(chǎn)和保利地產(chǎn)為例，以2010－2014年的財務數(shù)據(jù)為依據(jù)，進行財務分析．選擇這兩家企業(yè)的原因是它們資產(chǎn)規(guī)模大，具有一定的代表性，并且上市時間較早，獲取數(shù)據(jù)相對容易。

1、企業(yè)盈利能力分析

盈利能力是指企業(yè)獲取利潤的能力。盈利能力的大小是企業(yè)利潤相對于一定資源的投放和一定的收入而言的。主要用凈資產(chǎn)收益率、營業(yè)收入毛利率作為評價指標。凈資產(chǎn)收益率，指凈利潤與平均凈資產(chǎn)的比率，通常選擇凈資產(chǎn)收益率大于20%的公司進行投資。營業(yè)收入毛利率，用以衡量企業(yè)營業(yè)收入的收益水平。通過該指標的對比，反映企業(yè)在同行業(yè)中的地位和產(chǎn)品定位及成本控制問題。在選擇投資時，同樣也有一個20%的指標作為參考。2010－2014年萬科和保利的營業(yè)收入毛利率基本維持穩(wěn)定，但凈資產(chǎn)收益率在2014年大幅下降，說明2014年企業(yè)獲利能力較差。同時，企業(yè)的營業(yè)收入毛利率基本維持穩(wěn)定，說明地產(chǎn)市場的價格沒有太大變化，但企業(yè)凈資產(chǎn)收益率大幅下降，說明市場交易量大幅縮水，消費者存觀望態(tài)度，市場份額減少。

2、企業(yè)營運能力分析

企業(yè)營運能力，主要指對企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況，企業(yè)營運資產(chǎn)的效率主要指資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率或周轉(zhuǎn)速度。資金周轉(zhuǎn)得越快，說明資金利用效率越高，企業(yè)的經(jīng)營管理水平越好。一般來說，企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率可以反映公司的營運能力。數(shù)值越大，代表資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快。萬科和保利公司2010－2013年相關(guān)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均保持基本穩(wěn)定，2014年顯著下降，說明企業(yè)2014年度資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度減慢，尤其存貨周轉(zhuǎn)率下降，說明房產(chǎn)市場降溫，存觀望心態(tài)人群上升。

3、企業(yè)償債能力分析

企業(yè)的償債能力是指企業(yè)對到期債務的清償能力，包括短期內(nèi)對到期債務的現(xiàn)實償付能力和對未來債務預期的償付能力。企業(yè)能否償還債務，是企業(yè)能否繼續(xù)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。通常，流動比率、速動比率越大，表明企業(yè)的短期償債能力越強。2010－2014年第三季度，企業(yè)流動比率逐漸下降，速動比率略下降，表明企業(yè)短期償債能力下降，資產(chǎn)負債率和產(chǎn)權(quán)比率2010－2013基本維持穩(wěn)定，但2014年卻明顯提高，地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個高資產(chǎn)負債率的行業(yè)，萬科和保利2014年的資產(chǎn)負債率已達到80%以上，產(chǎn)權(quán)比率也在提高，同時企業(yè)流動比率和速動比率均略有下降，表明企業(yè)整體償債能力下降。

4、企業(yè)成長能力分析

企業(yè)成長能力是指企業(yè)未來生產(chǎn)經(jīng)營活動發(fā)展趨勢與發(fā)展?jié)撃埽靡院饬科髽I(yè)通過逐年收益增加或其他融資方式獲取資金擴大經(jīng)營的能力。2014年行業(yè)平均的總資產(chǎn)增長率為36.41%，萬科和保利都略低于行業(yè)平均水平，2014年萬科的利潤增長率為負值，總資產(chǎn)增長率也大幅下降，表明2014年企業(yè)增長緩慢。但是鑒于兩家企業(yè)均是大企業(yè)，資產(chǎn)規(guī)模較大，因此三項增長率降低應是正?，F(xiàn)象，這也從側(cè)面反映出國家在2013年強力調(diào)控房地產(chǎn)市場之后，對地產(chǎn)企業(yè)的影響，同時也說明中國的地產(chǎn)企業(yè)和地產(chǎn)市場正逐步走向規(guī)范化。

二、存在的風險

第2篇：房地產(chǎn)市場投資范文

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項目投資

近年來，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟增長的引擎和支柱產(chǎn)業(yè)，在擴大內(nèi)需和全面推進住房制度改革等宏觀經(jīng)濟政策引導下，正在蓬勃興起，并出現(xiàn)高速增長的態(tài)勢。

一、房地產(chǎn)市場的主要特點

地產(chǎn)市場的供給和需求的高度層次性和差別性。由于人口、環(huán)境、文化、教育、經(jīng)濟等因素的影響，房地產(chǎn)市場在各個區(qū)域間的需求情況各不相同，房地產(chǎn)市場供給和需求的影響所及往往限于局部地區(qū)，所以，房地產(chǎn)市場的微觀分層特性也較為明顯。具體表現(xiàn)在，土地的分區(qū)利用情況造成地區(qū)及一個城市的不同分區(qū)，不同分區(qū)內(nèi)房產(chǎn)類型存在差異，同一分區(qū)內(nèi)建筑檔次也有不同程度的差異存在。

第一：多樣性，房地產(chǎn)市場上進行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建筑物，還包括與其相關(guān)的各種權(quán)利和義務關(guān)系的交易。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當及其他的讓渡方式。第二：雙重性，由于房地產(chǎn)可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費品的同時也可用作投資品。房產(chǎn)的投資性將隨著收入的提高得到進一步的拓展。第三：不平衡性，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的不平衡狀態(tài)是經(jīng)常會發(fā)生的。雖然價格和供求等市場機制會產(chǎn)生調(diào)整供求之間的非均衡態(tài)的作用，但隨著諸多市場因素的發(fā)展變化，原有的均衡態(tài)將不斷被打破，因此，房地產(chǎn)市場供求之間的不平衡性將長時期存在，而均衡始終只能是相對的。

在市場經(jīng)濟條件下，單個的房地產(chǎn)企業(yè)不可能及時準確地收集房地產(chǎn)市場信息，這就要求政府跟蹤房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化，及時信息，以便企業(yè)能夠準確掌握信息，做出決策。同時，房地產(chǎn)市場主體對政府發(fā)出的市場信號要有靈敏反應。如果市場主體對政府信號不靈敏或沒有反應，政府對市場的調(diào)控就會失效。

二、房地產(chǎn)項目的投資估算

投資估算是指在整個投資決策過程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法，對建設項目的投資額（包括工程造價和流動資金）進行的估計。投資估算總額是指從籌建、施工直至建成投產(chǎn)的全部建設費用，其包括的內(nèi)容應根據(jù)項目的性質(zhì)和范圍而定。

第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項目的土地開發(fā)費進行估算。另外，還有房地產(chǎn)項目當?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。第四，項目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發(fā)生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關(guān)鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經(jīng)濟評價，以減少投資風險。

常用的估算方法有：資金周轉(zhuǎn)率法、生產(chǎn)能力指數(shù)法、比例估算法、綜合指標投資估算法等。投資估算是擬建項目前期可行性研究的重要內(nèi)容，是經(jīng)濟效益評價的基礎，是項目決策的重要依據(jù)。估算質(zhì)量如何，將決定著項目能否納入投資建設計劃。

三、總結(jié)

近十年，稍微有點實力的企業(yè)都在搞房地產(chǎn)，比如：海爾、海信、TCL、雅戈爾、羅蒙、鄂爾多斯所有這些優(yōu)秀的私營經(jīng)濟企業(yè)都在搞房地產(chǎn)開發(fā)，有些企業(yè)房地產(chǎn)在其內(nèi)部的占比達到70～80%以上。房地產(chǎn)企業(yè)要想尋求長遠地發(fā)展，就必須制訂出適合實際情況的發(fā)展戰(zhàn)略。

房地產(chǎn)開發(fā)不僅為投資者提供了獲取高額收益的機會，另一方面也為投資者布下了難以逾越的障礙。進行房地產(chǎn)投資分析，就是要求投資者運用自己和集體的知識及能力，全面地調(diào)查投資項目的各方面制約因素，從而保證投資的較高收益水平。

良好的房地產(chǎn)投資分析還能為投資者提供科學的調(diào)查數(shù)據(jù)和投資策略，使投資者在強手如林的競爭中立于不敗之地。

參考文獻：

[1] 房地產(chǎn)市場基本分類[J].長沙樓盤網(wǎng)，2012（5）.

[2] 郭丹，李菲.成本管理過程評價指標體系設計[J].合作經(jīng)濟與科技，2007（3）.

[3] 胡晶，趙彩霞，文安福.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程施工中的成本控制[J].商業(yè)經(jīng)濟，2008（10）.

[4] 黃永根.價值工程及其在工程項目成本控制中的應用[J].建筑經(jīng)濟，2010（8）.

第3篇：房地產(chǎn)市場投資范文

基于改進的地價函數(shù)法就武廣高鐵開通前后對長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響進行分析，得出以下結(jié)論：長沙房地產(chǎn)投資額和長沙與武漢、長沙、廣州三市的平均國民生產(chǎn)總值有很強的相關(guān)性，地產(chǎn)開發(fā)投資額有81.9%可以由長沙與三市平均GDP差額來解釋，并且和長沙市的經(jīng)濟重心距高鐵站距離有關(guān)。

關(guān)鍵字：武廣高鐵地產(chǎn)開發(fā)投資 相關(guān)性

Impact of WuGuang High-speed Railway on Changsha Real Estate Investment

Abstract: After analysising the impact of WuGuang High-speed Railway on ChangSha real estate investment, we come to a conclusion as follow. Investment of ChangSha real estate is associated with the gap between ChangSha GDP and average GDP of ChangSha WuHan GuangZhou. 81.9% of investment amount could be interpretated by the gap of GDP, and also it has a relationship to the distance between economic gravity and staion.

Key Word: WuGuang High-speed RailwayReal Estate Investmentcorrelation

1.1 研究現(xiàn)狀與研究背景

住宅區(qū)位理論是最早研究城市交通費用和住房費用間相互關(guān)系的理論。該理論認為一個家庭選擇居住區(qū)時，是在隨著城市中心距離的延長而趨于下降的住宅費用和趨于增加的交通費用之間進行互換，使得總費用最低[1]。

交通成本模型和特征價格法是國內(nèi)外研究軌道交通對房地產(chǎn)增值影響的主要方法[2]。該類方法都是通過對影響房地產(chǎn)價格的主要因素進行特征變量選擇和回歸分析研究，得出更為接近實際情況的回歸方程，標定輕軌沿線的地產(chǎn)增值量。也有學者提出新的模型，橫向可以判斷不同地塊的房地產(chǎn)增值，縱向可以預測和檢測同一地塊軌道交通建設帶來的房地產(chǎn)的增值貢獻大小[3]。影響地產(chǎn)價格的因素主要有五大類：結(jié)構(gòu)因素、區(qū)位因素、鄰里因素、經(jīng)濟因素和消費者特征因素。多數(shù)學者選擇了樓盤容積率、住宅類型、居民可支配收入、房屋到主干道距離、房屋到地鐵距離、房屋附近基礎服務設施完備情況等，因此在特征變量選取時對數(shù)據(jù)的要求較高。為了解決基礎數(shù)據(jù)難以得到的問題，也有人通過類比分析法研究軌道交通和房地產(chǎn)價格間的傳導機制[4]。在城市軌道交通與房地產(chǎn)之間關(guān)系的研究基礎上，學者們開始了對城市軌道交通和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的研究[5]。

以上研究方法主要是在微觀層次上的。在研究大區(qū)域大范圍的城際高鐵和沿線城市房投資方面問題時，就顯得“過猶不及”。武廣高鐵建成以后對沿線的城市房產(chǎn)投資會有很大的影響。在研究武廣高鐵與沿線城市房產(chǎn)開發(fā)投資時的特征變量選取肯定要有所變換，要從全局著想，把一個城市當成一個研究單元。城市的整體經(jīng)濟實力是城市房產(chǎn)投資的重要因素。

1.2研究區(qū)概況

武廣客運專線為京廣客運專線的南段，位于湖北、湖南和廣東境內(nèi)，于2005年6月23日在長沙首先開始動工。全長約1068.8公里，投資總額1166億元。2009年12月9日試運行成功，于26日正式運營。武廣客運專線始于武漢的新武漢站，經(jīng)過咸寧、赤壁、岳陽、長沙、株洲、衡陽、郴州、韶關(guān)、清遠、花都，到達廣州的廣州南站，全長約1068.6公里。設計時速350公里/小時，試車最高時速394.2公里/小時。武廣客運專線已入選為中國世界紀錄協(xié)會里目前中國里程最長、技術(shù)標準最高、投資最大、票價最高的鐵路客運專線，創(chuàng)造了多項世界之最、中國之最。

長沙為湖南省會，位于湖南省東部，湘江下游長瀏盆地西緣。長沙市南接株洲市和湘潭市，東接江西省宜春市、萍鄉(xiāng)市。地理坐標為東經(jīng)111°53′-114°5′，北緯27°51′-28°40′，東西長約230公里，南北寬約88公里。

1.3研究方法

地價函數(shù)法是研究軌道交通和投資之間關(guān)系的好方法。該方法把前后兩年的住宅價格差值作為因變量，自變量包括樓盤到地鐵站點的距離、地鐵站點到主城區(qū)的距離[6,7]。汶嬋等人在利用地價函數(shù)研究軌道交通對沿線房地產(chǎn)價格的影響中建立了一下模型：

Y= +C

式中：地鐵開通前后商品住宅的價格差值；： 為系數(shù)； 為樓盤到地鐵站點的距離； 為樓盤到主城區(qū)的距離；C為常數(shù)[8]。

在研究武廣高鐵對長沙市地產(chǎn)開發(fā)投資影響中，對地價函數(shù)法中的自變量做出新的解釋。首先利用經(jīng)濟重心理論和GIS方法計算出長沙市歷年的經(jīng)濟重心位置，相當于地價函數(shù)法中的樓盤位置。樓盤到地鐵站的距離轉(zhuǎn)化為城市經(jīng)濟重心到高鐵長沙站的距離。地價函數(shù)中的主城區(qū)解釋為虛擬的經(jīng)濟意義上的“主城區(qū)”，即武漢、長沙和廣州的GDP平均值。地鐵站到主城區(qū)的距離轉(zhuǎn)化為長沙市GDP與三個城市GDP均值之間的經(jīng)濟距離，也即是兩者之間的差值。把長沙市地產(chǎn)開發(fā)投資額當做上述兩個變量的函數(shù)。

經(jīng)濟重心的計算完全仿照重力的分解與合成法則進行。對于人口分布均衡的區(qū)域來說，其中經(jīng)濟重心就是該區(qū)域的幾何重心, 人口分布不均衡區(qū)域的經(jīng)濟重心位置可以通過一定數(shù)學模型計算得出. 在實際計算中, 常運用以下公式計算：

，

式中, Xi 和Yi為長沙市第i個縣(市)幾何中心的坐標 ,Wi為加在第i個縣(市)的權(quán)值, 這里采用的就是第i個縣(市)的GDP。

1.4 數(shù)據(jù)來源

本研究數(shù)據(jù)主要來源于2005-2010年《長沙統(tǒng)計年鑒》、《武漢統(tǒng)計年鑒》、《廣州統(tǒng)計年鑒》、長沙統(tǒng)計信息網(wǎng)、長沙房地產(chǎn)年度公報。武廣高鐵2006年始建并于2009年建成通車。本研究選取了2004至2010年的數(shù)據(jù)。諸多研究表明建設中的地鐵對沿線的地產(chǎn)也有很大的影響，選取的數(shù)據(jù)是有效的。

表1 長沙、武漢、廣州年度國民生產(chǎn)總值及長沙市地產(chǎn)投資額

Tab.1 GDP of Changsha Wuhan Guangzhou and amount of

2.1改進的模型

根據(jù)上述研究方法，建立以下模型：

Ln

式中：Y為高鐵開通前后城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額，A,B為系數(shù)， 為城市經(jīng)濟重心到武廣高鐵長沙站的距離， 為長沙市GDP與三個城市GDP均值之間的經(jīng)濟距離。

房地產(chǎn)開發(fā)投資的年變化情況解釋為城市間經(jīng)濟實力差和經(jīng)濟重心到高鐵站距離的函數(shù)。宏觀上，高鐵可以看做城市軌道交通線，各城市看做地鐵站點。固定資產(chǎn)投資是國民經(jīng)濟發(fā)展的主要動力之一。房地產(chǎn)行業(yè)是中國最有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)，眾多城市中房地產(chǎn)開發(fā)投資額在固定資產(chǎn)投資額中的比重高達60%。在區(qū)域經(jīng)濟一體化和武廣高鐵三小時城市圈內(nèi)，用經(jīng)濟實力和經(jīng)濟重心遷移對房產(chǎn)開發(fā)投資變化作出解釋是有一定意義的。

2.2數(shù)據(jù)分析計算

首先根據(jù)重心模型計算經(jīng)濟重心

表4 經(jīng)濟重心坐標

Tab.4 economic gravity of Changsha

表5 經(jīng)濟重心距高鐵站距離

Tab .5 the distance between center of economic gravity and railway station

其中兩個自變量的T檢驗小于5%， =0.819，模型因變量有81.9%可以由自變量1解釋。經(jīng)濟重心距高鐵站距離、經(jīng)濟總量差距和長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資有很高的相關(guān)性。Sig=0.033

LnY=2.078 ln ―3.336 ln +9.477

3小結(jié)與展望

近幾年來長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，在2006、2008年增長幅度降低，這主要受經(jīng)濟宏觀調(diào)控的影響。在武廣高鐵上的三個省會城市中，長沙經(jīng)濟基礎較薄弱。2008年以前，長沙與武漢廣州的經(jīng)濟差距在擴大，近兩年來差距在慢慢縮小。隨著高速鐵路的發(fā)展，地區(qū)間的距離在不斷“縮小”，城市間的經(jīng)濟影響越來越大。因此研究問題更要有全局的概念。本研究正是以武廣高鐵為背景，討論了長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資與武廣城市群經(jīng)濟的關(guān)系。

武廣高鐵開通到現(xiàn)在就一年多的時間，缺乏新的數(shù)據(jù)。本研究也只能討論高鐵前期給地產(chǎn)投資帶來的影響。相信以后高鐵對區(qū)域發(fā)展的推動作用會越來越大。

第4篇：房地產(chǎn)市場投資范文

但是,這些理由根本是不成立的。因為,首先,從2007年下半年以來,不僅全球的金融危機導致全球經(jīng)濟的全面衰退,導致國際市場的大宗商品價格全面向下調(diào)整,導致世界經(jīng)濟出現(xiàn)了嚴重的周期性調(diào)整,而且導致中國經(jīng)濟出現(xiàn)全面下行,國內(nèi)經(jīng)濟及一些行業(yè)也出現(xiàn)了經(jīng)濟周期性的重大調(diào)整。比如,石油、鋼鐵、建筑材料等行業(yè)的產(chǎn)品價格全面下跌,行業(yè)產(chǎn)品價格都出現(xiàn)了嚴重的周期性向下調(diào)整。在這種情況下,當全球、全國各行各業(yè)都出現(xiàn)周期性的調(diào)整時,房地產(chǎn)市場能夠置身度外嗎？

其次,從2007年下半年以來,國家房地產(chǎn)政策發(fā)生了根本性的變化。政策要求對房地產(chǎn)市場的投資與消費購買有嚴格區(qū)分。對于消費者,政府采取各種優(yōu)惠政策幫助他們進入房地產(chǎn)市場;對于投資者,政策要求投資者按照市場價格進入。即使在2008年131號等關(guān)于房地產(chǎn)的文件中,對房地產(chǎn)消費與投資嚴格區(qū)分的政策也仍然沒有改變。而且在這基礎上,進一步把房地產(chǎn)的支柱性與房地產(chǎn)居民住房條件改善性結(jié)合在一起。在這個文件中,明確界定國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展宗旨,即房地產(chǎn)的支柱性是建立在居民住房條件改善性基礎上的,離開了房地產(chǎn)居民條件的改善性,房地產(chǎn)的支柱性也就無從談起。

在這樣的政策中,不僅住房投資者不可能享受買房的各種優(yōu)惠,而且在資產(chǎn)價格全面下跌的情況下,住房投資者也不會進入這樣的市場。反而是早前進入房地產(chǎn)的投資者,還會逐漸把早前房產(chǎn)賣出,從而退出這個市場。這就是為什么最近各地銷售增長主要表現(xiàn)為二手房交易增加的原因所在。政府的各種優(yōu)惠政策會讓一些住房消費需求釋放出來,但當房價沒有調(diào)整到一定程度時,這種住房消費需求釋放總量是十分有限的。

再次,銀行信貸的巨額增長有沒有大量流入房地產(chǎn)市場？從已經(jīng)掌握的數(shù)據(jù)來看,2009年1-2月銀行信貸流入房地產(chǎn)的資金僅為1674億,增長幅度快速下降。更為重要的是,個人住房按揭貸款在2008年全年下降29.7%的基礎上嚴重萎縮。2009年1-2月份個人住房按揭貸款僅為532億,與2008年同比仍然是負增長。特別是2月份個人住房按揭貸款減少更多。住房按揭貸款是房地產(chǎn)市場的命脈,現(xiàn)在住房按揭貸款如此蕭條,房地產(chǎn)市場要想發(fā)展與繁榮是不可能的。而當個人住房按揭迅速下降時,房地產(chǎn)市場的“小陽春”從何而來？

再就是,從目前房地產(chǎn)銷售量的增長情況來看,主要表現(xiàn)在二手房銷售增長,表現(xiàn)在中小套型住房銷售增長,表現(xiàn)在經(jīng)濟適用房等保障型住房銷售增長上。這種現(xiàn)象說明了什么呢？

一是早些時候進入房地產(chǎn)市場的投資者已經(jīng)看到房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)全面價格向下調(diào)整,因此他們會借著這種房地產(chǎn)銷售價格的反彈以最快方式逃出房地產(chǎn)市場,以免深度套牢。因此,這次房地產(chǎn)市場銷售的反彈首先是被套的投資者出逃。

二是中小套型的住房銷售都是在價格全面下調(diào)的情況下增加銷售的。這說明當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生根本性變化,以消費為主導的市場開始形成。既然是消費為主導的市場,那么這種房地產(chǎn)市場銷售本質(zhì)上的變化,將改變目前國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品格局及利益格局。而房價的調(diào)整深度決定房地產(chǎn)消費釋放程度。

第5篇：房地產(chǎn)市場投資范文

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟新常態(tài)；房地產(chǎn)市場；區(qū)域發(fā)展趨勢

中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）006-000-01

2016年，農(nóng)歷新年伊始，我國一、二線城市房地產(chǎn)市場，又一次掀起購房熱。其中，一線城市房價出現(xiàn)集體“暴走”。房價逆天增加，節(jié)節(jié)攀升，已超出絕大多數(shù)人的預期，人們望之卻步。房價問題，再度登上各大主流媒體頭條，報導紛至沓來。房地產(chǎn)市場，再度成為人民關(guān)注地焦點、爭論地熱點。新常態(tài)經(jīng)濟下，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展狀態(tài)如何，未來發(fā)展趨勢究竟如何。

一、經(jīng)濟新常態(tài)下，我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

時下，我國經(jīng)濟已處于經(jīng)濟新常態(tài)。我國的房地產(chǎn)市場也步入一個新的發(fā)展階段。我國經(jīng)過二十幾年的高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中占的比例越來越重。但總體來說，房地產(chǎn)市場行業(yè)在我國還處在初級發(fā)展階段，受地價、貸款、房價等方面的日益尖銳問題影響，市場環(huán)境和經(jīng)營概念發(fā)生了巨大的變化，在經(jīng)濟新常態(tài)的背景下，陳舊的房地產(chǎn)經(jīng)營模式已經(jīng)適應不了新常態(tài)的環(huán)境變化，眾多房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)受著存亡和發(fā)展兩大問題。受國家政策對房地產(chǎn)的影響和其自身所處的市場環(huán)境變化，房地產(chǎn)行業(yè)已到了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的十字路口，應加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的步伐。目前房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)聚集度在提高，格局在調(diào)整，一、二線和三四線城市的樓市熱度逐步兩極分化，房企的利潤在逐年走低。房地產(chǎn)行業(yè)的存在加劇了房奴現(xiàn)象衍生，很大程度上抑制了內(nèi)需和制造業(yè)的發(fā)展。其本身存在融資難，風險抵御能力低，企業(yè)品牌效應差等問題。經(jīng)濟新常態(tài)下國家的土地、金融、行政等政策的推出和市場的競爭環(huán)境轉(zhuǎn)變對房地產(chǎn)的多重影響。反映出房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的迫切性。

挑戰(zhàn)與機遇并存。經(jīng)濟新常態(tài)下我國的房地產(chǎn)將仍然具有很大的發(fā)展?jié)摿?，伴隨著城市二級分化加劇、政府的調(diào)控政策將實事求是、房地產(chǎn)企業(yè)會更多的朝著跨國投資、房地產(chǎn)+金融的模式發(fā)展的方向。此外，新技術(shù)、新形態(tài)、新經(jīng)營模式及新型城鎮(zhèn)化的需要、市場需求的變化，對房地產(chǎn)市場亦提出嶄新的需求。闡明了房地產(chǎn)市場戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的必要性，并提出以下4點實施措施：1、涉足養(yǎng)老、旅游、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等多樣化的模式；2、兼并一些有用的企業(yè)來快速提升自己的競爭力；3、盡量滿足客戶的差別化、個性化的需求，加強人力資源管理，拓寬企業(yè)融資的路徑，通過擴大海外投資來提升企業(yè)的自身競爭力；4、增強企業(yè)的軟實力建設，提升企業(yè)的品牌效益。

二、經(jīng)濟新常態(tài)下，我國房地產(chǎn)市場區(qū)域發(fā)展趨勢及應對方略

城市群內(nèi)部：長三角和珠三角。房地產(chǎn)市場發(fā)展投資吸引度最大的是：長江三角洲和珠江三角洲。這兩大城市群因自身地緣優(yōu)勢和政策傾斜，成為眾人矚目的“香餑餑”。經(jīng)濟發(fā)展水平高，交通網(wǎng)絡發(fā)達，信息共享便捷，經(jīng)濟關(guān)聯(lián)密切等方面的優(yōu)勢，使這兩大地區(qū)成為房地產(chǎn)投資首選之地。程度成熟的房地產(chǎn)市場投資發(fā)展，又進一步拉動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。并且一個城市房地產(chǎn)發(fā)展投資對區(qū)域經(jīng)濟增長的促進作用亦很大。

整體范圍內(nèi)，房地產(chǎn)市場發(fā)展對經(jīng)濟增長的空間范圍影響顯著，即一個地區(qū)的經(jīng)濟增長不僅受本地區(qū)房地產(chǎn)投資影響，而且受到領邊地區(qū)房地產(chǎn)投資的影響。就業(yè)、固定資產(chǎn)投資等傳統(tǒng)變量對經(jīng)濟增長有巨大拉動作用，全國范圍內(nèi)這兩個因素都對總產(chǎn)出有正導向功能。其中東、中、西部及長三角、珠三角兩大城市群等區(qū)域，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的空間性表現(xiàn)顯著。

從空間溢出效應影響范圍大小比較，其遞減排序為：東中、中西、東西。這反映出兩個問題：一是從地緣角度來講，周邊地區(qū)之間比相隔地區(qū)間的空間作用明顯；二是從區(qū)域角度來講，東中部之間優(yōu)于中西部之間的。因此總結(jié)出以下結(jié)論：經(jīng)濟越發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)投資對相鄰地區(qū)的經(jīng)濟拉動作用越顯著。

根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展對整體，部分間影響關(guān)系的影響，國家應該采取以下三個方面的政策，已縮小地域差距，促進房地產(chǎn)市場均衡穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展。

第一，由于東部地區(qū)內(nèi)部及東、中部地區(qū)之間房地產(chǎn)發(fā)展對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展帶動顯著。

說明東部地區(qū)已經(jīng)具備良好的房地產(chǎn)投資的優(yōu)良環(huán)境，政府應充分發(fā)揮東部地區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢穩(wěn)，在中西部地區(qū)進行房地產(chǎn)市場發(fā)展時，一方面擴大政府投資，另一方面加快區(qū)域流通，試行優(yōu)惠政策從東部地區(qū)引進資金、領先技術(shù)、管理經(jīng)驗以及人才。

第二，中部地區(qū)空間上處于連接東部和西部地區(qū)位置，應當發(fā)揮好該地區(qū)的橋

梁作用，可以有效利用東部地區(qū)發(fā)達的房地產(chǎn)資源，在實現(xiàn)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展的狀態(tài)下，帶動廣大西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為西部地區(qū)輸入技術(shù)和管理經(jīng)驗，發(fā)掘和利用本地區(qū)土地資源，促進西部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。

第三，西部地區(qū)內(nèi)部和中、西部地區(qū)之間的房地產(chǎn)投資市場本身能力差，發(fā)展基礎較

薄弱。政府一方面，需加快西部地區(qū)基礎設施建設和產(chǎn)業(yè)鏈建設步伐，另一方面充分利用東部和中部地區(qū)房地產(chǎn)投資的空間相應，加快西部地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。，使本地區(qū)土地資源得到充分發(fā)掘和利用，促進西部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。

三、結(jié)語

衣食住行，與百姓生活息息相關(guān)。住房問題，是民生之大計。房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定健康發(fā)展，是國民經(jīng)濟發(fā)展的重中之重。經(jīng)濟新常態(tài)下，我們房地產(chǎn)市場，局域發(fā)展不平衡，一、二線城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展，出現(xiàn)價格增加過快現(xiàn)在。在未來，政府應該采取積極措施，具體問題具體分析，實施求實，促進我國房地產(chǎn)市場朝向有利于國計民生的發(fā)展方向前行。

參考文獻：

第6篇：房地產(chǎn)市場投資范文

國際經(jīng)濟全球化進程的加快逐漸改變著國際分工的格局，中國現(xiàn)已成為了全球化最大的受益者之一，憑借著生產(chǎn)產(chǎn)品成本低、利潤高的優(yōu)勢，中國的市場在散發(fā)著巨大的潛力，現(xiàn)已成為了全球最大的外資吸引國之一。我國的國際收支情況改變著國際貿(mào)易的格局，從而使得中國的人民幣牽動著世界經(jīng)濟和金融的發(fā)展。近幾年來，以美國為首的西方國家為維護自身利益要求人民幣升值的呼聲越來越高，獲得諾貝爾經(jīng)濟學獎的克魯格曼就表示出強硬的態(tài)度，聲稱人民幣一定要升值。針對此問題，溫總理提出了“主動性、可控性、漸進性”三個基本原則，表明我國會考慮外界的態(tài)度，但絕不會屈從于外部的壓力，而應堅持小幅、穩(wěn)步地把幅度控制在我國多數(shù)企業(yè)可以承受的范圍之內(nèi)。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，在國家的GDP增長過程中發(fā)揮著重要的作用，現(xiàn)儼然已成為了我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。但目前看來，我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展出現(xiàn)了過度繁榮的現(xiàn)象，房價持續(xù)上漲從而使得住房價格嚴重偏離了其實際價值，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)已逐漸被吹起。許多專家學者將人民幣的匯率問題比作是一把雙刃劍，其對我國的房地產(chǎn)市場也產(chǎn)生了一定的影響，而只有理性的分析其中的利與弊，注意審時度勢，才能使人民幣匯率成為我國經(jīng)濟發(fā)展中的一把利器。

二、人民幣匯率升值對房地產(chǎn)市場的影響方式分析

人民幣匯率變動對房地產(chǎn)市場的影響主要通過影響國外資金的流動狀況，進而作用于我國的經(jīng)濟發(fā)展的各個領域。從總體看，通過以下幾種方式來實現(xiàn)對國內(nèi)房地產(chǎn)價格的影響：

（一）匯率升值預期效應：

當人們預期一國貨幣要升值時，大量的國外短期投機資金就會通過各種各樣的渠道進入該國市場，其中很大一部分資金流向該國投資房地產(chǎn)業(yè)，因而會極大地推動房地產(chǎn)價格的上漲。而當匯率達到預期的水平之后，國際游資會在人民幣升值取得可觀的收益后大舉撤離我國房地產(chǎn)市場，進而會導致房價大幅下跌，房地產(chǎn)市場蕭條。

（二）利率變動影響效應：

本國貨幣升值吸引了大量國際游資的注入，使得中國的外匯儲備大幅增加，根據(jù)貨幣論的基本理論進行分析：(Ms：名義貨幣供應量，Md：名義貨幣需求量，D：國內(nèi)提供的貨幣供應基數(shù)，R：國外的貨幣供應基數(shù)，p：本國價格水平，m：貨幣乘數(shù))因此，當國外資金流入使 R 增加時，相應的會導致 Ms 增加，會導致 p 上升，通常中央銀行會通過提高利率的方式來控制貨幣供應來穩(wěn)定物價水平。利率上升后會進一步的吸引外國資金的流入，從而又加大了匯率升值和利率上升的幅度；利率的上升還會增加房地產(chǎn)市場的成本，加大開發(fā)商和建造商融通資金的成本和難度，因而進一步推動了房價的上漲。

（三）貿(mào)易傳導機制效應：

下面通過貨幣分析法對本幣升值進行分析：（其中p：本國價格水平，p*：外國價格水平，）本國貨幣升值后，假定p*不變時，將導致p=ep*下降，用本國貨幣表示的外國商品的價格下降，從外國進口的房地產(chǎn)市場的原材料價格相對降低，相應的住房價格也會下降。同時本幣升值使得貨幣需求Md下降，由此國際收支發(fā)生逆差，外國貨幣表示的本國的商品價格上升，我國商品的出口嚴重受到阻礙，導致企業(yè)的利潤降低，居民收入下降，消費需求降低，也促使了房地產(chǎn)價格的進一步下降[1]。（四）國際游資擠出效應：本國貨幣升值時，國際熱錢往往會對本國經(jīng)濟產(chǎn)生擠出效應：首先，國際游資會擠出我國相當數(shù)量的購買能力，因為人民幣匯率上升時，相對于國外而言中國的大部分消費品價格下降，因而剩余的貨幣會被大量投資到房地產(chǎn)市場；其次，當大量的國際熱錢涌入我國后，國內(nèi)的大量資本將被擠出本國，從而導致我國相當一部分行業(yè)處于資本過剩的狀態(tài)[2]。不同的影響方式將會對我國房地產(chǎn)市場通過不同的影響機理產(chǎn)生相應的影響，同時人民幣升值后的不同時段，各個影響方式的作用程度也存在著差異，從而使得房地產(chǎn)市場在人民幣匯率作用的不同時期呈現(xiàn)不同的特點。

三、理論分析

近年來人民幣匯率升值和房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲越來越引起人們的廣泛關(guān)注，因而引起了筆者的研究興趣，下面將分析不同時期人民幣升值對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響：

（一）人民幣匯率升值對房地產(chǎn)市場的前期影響：

人民幣匯率升值的前期，國外資金的流入將為我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來一股新的活力，促進房價持續(xù)上升。對于國外投資者，當人民幣匯率升值時，本國房地產(chǎn)市場的高收益回報率促使國外資金大幅的流入我國。因此，在影響的前期，人民幣匯率的變動在合理的水平，國外資金的流入會在一定程度上吹起房地產(chǎn)市場的價格。下面將通過供給與需求因素分析來具體說明：

1. 供給因素分析：

人民幣匯率的升值會增加中國居民土地資產(chǎn)所具有的價值，同時還會降低房地產(chǎn)市場建造商和開發(fā)商的投資成本，因而我國房地產(chǎn)業(yè)更具吸引力。流入的國際外資不僅用于購買我國的居民住房，同時也參與了房地產(chǎn)業(yè)的投資和建造，這在一定程度上加大了我國房地產(chǎn)市場相關(guān)資金的供給來源，從而也增加了我國房地產(chǎn)住房的供給數(shù)量。

2. 需求因素分析：

房地產(chǎn)市場可以滿足居民兩個方面的需求：一類是消費型，還有一類是投資和投機型需求，兩類需求對房地產(chǎn)市場發(fā)揮著不同的效力。隨著中國城市化進程的加快，居民對住房的消費性需求逐漸增加；當人民幣升值時，本國商品的相對價格降低，相應的收入效應使得居民住房的消費需求增加；考慮人們投資型需求的情況，人民幣升值促使居民將房屋看作是資產(chǎn)增值的工具，通過追逐價值差來獲得額外的收益；而對于投機型需求來說，人民幣匯率升值對房地產(chǎn)市場的影響可能會更大，大量的國際熱錢會進入我國兌換成人民幣，并通過投機活動進行炒房，以期望獲得更大的收益空間[3]。人民幣匯率升值前期，房地產(chǎn)市場因其較高的流動性成為資金集中的場所，居民住房的供給和需求都會增加。資金的過度集中將使得我國房地產(chǎn)市場的炒房行為高漲，促使房地產(chǎn)市場價格不斷攀升。同時我國目前經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)鏈要靠房地產(chǎn)市場來推動，政府不會過度的打擊房價，因而房地產(chǎn)市場價格會在前期一段時間呈現(xiàn)持續(xù)上升的狀態(tài)。

（二）人民幣匯率升值對房地產(chǎn)市場的后期影響：

隨著時間的推移，當國外投資者對我國人民幣匯率升值的預期過高時，將不斷的推動我國更大的人民幣匯率升值幅度，國外游資進入我國房地產(chǎn)市場的投資和投機隊伍會不斷的發(fā)展壯大，因而房地產(chǎn)市場會由于人們的短期需求的上升過快而變得非常的脆弱，從而增加了我國房地產(chǎn)市場的金融風險。當人民幣匯率上升到過高的水平后，國外游資規(guī)避風險的行為導向?qū)⒎浅Ｓ锌赡苁沟脟獾耐顿Y者從我國房地產(chǎn)市場撤走投資資金，從而對我國房地產(chǎn)市場造成嚴重的沖擊和影響，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂，房地產(chǎn)價格就會相應的大幅下降，同時我國居民面對房價下降開始一段時間一般會采取觀望的態(tài)度，因而會導致房價進一步的下跌，非常不利于房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。由于我國房地產(chǎn)市場的投資大多來自于銀行的貸款，當房地產(chǎn)價格大幅下降后，銀行的很多優(yōu)良資產(chǎn)變成了壞賬，同時人民幣匯率的升值必將影響我國的進出口貿(mào)易狀況，我國長期以來所具有的價格優(yōu)勢消失，嚴重影響我國的出口狀況，從而非常不利于我國經(jīng)濟的健康、平穩(wěn)的發(fā)展，同時也使得我國的經(jīng)濟發(fā)展面臨非常巨大的挑戰(zhàn)[4]。因而，我們得出在人民幣匯率升值的前期，房地產(chǎn)市場的價格將呈現(xiàn)上升的態(tài)勢；而隨著作用時間的延長，當房地產(chǎn)市場對人民幣匯率升值做出充分的反應后，房地產(chǎn)市場的價格會進而大幅下跌，從而對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展造成不良的影響。

四、政策建議

近年來，房地產(chǎn)市場價格迅速的增長，其價格早已超過了中國普通消費者的承受能力，通過上文分析人民幣匯率升值后期會使房地產(chǎn)市場受到重創(chuàng)，為避免這種不利影響下面提出有效解決該問題的政策措施。

（一）及時房地產(chǎn)相關(guān)信息：

居民往往會根據(jù)了解到的房地產(chǎn)市場情況以自己對價格走勢的預期進行買房活動，由于房地產(chǎn)市場中普遍存在著信息不對稱的現(xiàn)象，由此將會導致投資者的購買行為受到多方力量的制約，我國房地產(chǎn)市場很容易由于國際游資大批涌入進行炒房活動而導致房價瘋漲。因此，政府和相關(guān)部門應該即時監(jiān)控房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的動態(tài)，準確詳實的信息，進而調(diào)控居民對人民幣匯率的升值預期，從而抑制房地產(chǎn)市場的過度投機行為 [5]。

（二）加強國外游資的流動監(jiān)管：

目前，我國為國外資金提供了很寬松的投資環(huán)境，而對外國資金的流入并沒有進行嚴格的管制。因此，為了防止國際游資流入對我國經(jīng)濟乃至房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不良影響，未來我國政府需要加強對外資流入我國房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，限制國外資金流入的速度和規(guī)模。這樣既可以降低國際游資的流動性，增加國外投資者的投機成本，從而加強對資金的流入流出操控，避免國際游資隨意進出我國房地產(chǎn)市場而造成經(jīng)濟的大幅漲落，因此通過政府進行國外資金流動的監(jiān)管是非常必要的。

第7篇：房地產(chǎn)市場投資范文

關(guān)鍵詞：構(gòu)建 供需平衡 房地產(chǎn)市場

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國改革開放和社會主義市場經(jīng)濟體制日益完善，我國房地產(chǎn)市場也獲得了快速發(fā)展。但最近幾年，房地產(chǎn)市場運行卻出現(xiàn)了異常，越來越偏離正常的軌道。盡管中央政府實施幾次房地產(chǎn)調(diào)控，但收效甚微，房價一路高歌，已經(jīng)漲到普通民眾難以接受的價位。從2003年的“18號文”，到隨后出臺的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”及其細則……10年里，國務院先后9次常務會議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控，10年持續(xù)調(diào)控，房價一路走高。同時，三四線城市房價可漲空間正逐步受到限制，越來越多三四線城市呈現(xiàn)出房地產(chǎn)泡沫風險加劇的趨勢。數(shù)據(jù)顯示，2012年12月，全國70個大中城市新建商品住宅價格平均環(huán)比上漲0.34%，自2012年6月以來，已連續(xù)7個月保持上漲。其中，廣州以1.2%的漲幅位居榜首，福州、深圳、北京的漲幅均達到或超過1%，位居2-4名，一線城市成為此輪房價上漲勢頭中的領漲者，進入2013年以來，房價上漲勢頭仍在持續(xù)（張敏等，2013）。同時，前些年全民炒房紅極一時的溫州，2012年前11個月市區(qū)商品住房銷售均價26734元/平方米，同比下跌8000余元，幅度達23%。溫州樓市現(xiàn)象并非個案。多位業(yè)內(nèi)人士表示，越來越多三四線城市呈現(xiàn)出房地產(chǎn)泡沫風險加劇的趨勢?！吨袊髽I(yè)報》報道：繼高利貸危機之后，鄂爾多斯新城康巴什樓市全面崩盤，康巴什樓市大面積降價，從均價10000元暴跌至2011年的3000多元。以當?shù)亍敖鹦藕擦衷贰表椖繛槔?，其二手房價此前都在10000元左右，而現(xiàn)在市價僅3750元。海南的三亞、?？诘榷鄠€城市出現(xiàn)房價跳水現(xiàn)象，開發(fā)商開始以低價沖擊市場的新開盤項目層出不窮，在售老盤甚至以6.4折價格“跳水”?？梢?，由于我國房地產(chǎn)市場過度投機，房價已經(jīng)處于高位運行，積累較大的風險，房地產(chǎn)市場的供需問題應當引起我國政府的高度重視。

影響我國房地產(chǎn)市場供需平衡的因素分析

目前影響我國房地產(chǎn)市場因素很多，以下就從房地產(chǎn)市場的需求和供給視角分別進行分析：

（一）從房地產(chǎn)需求角度來看，目前房地產(chǎn)虛假需求過大

房地產(chǎn)需求主要由生存需求（或剛性需求）、投資需求和投機需求構(gòu)成。生存需求又稱剛性需求，通常情況下，一個家庭必須要有一個生活的空間，缺少了這個條件就會嚴重影響基本生活質(zhì)量。投資需求是指一個家庭擁有兩套和兩套以上的房子，作為不動產(chǎn)投資，獲得長期性投資的增值收益（房屋價值儲蓄或房屋出租獲得租金）。投機需求是指在短期內(nèi)通過房產(chǎn)買賣賺取差值收益，尤其在房源緊張時候，更容易推波助瀾，助推房產(chǎn)市場泡沫，該類投資具有短期性和不穩(wěn)定性的特點，尤其是憑借金融助推的投機需求是產(chǎn)生虛假需求的主要來源。我國最近幾年的房價迅猛攀升的主要原因之一就是投機需求與投資需求過于旺盛，導致房價上升，房價上升又進一步刺激投機需求和投資需求，同時與剛性需求交織在一起，導致房價和房產(chǎn)需求螺旋加速上升的結(jié)果。

（二）從房地產(chǎn)供給角度來看，目前我國房地產(chǎn)供給不足

我國自20世紀末進行房產(chǎn)改革以后，房產(chǎn)供給只有市場供給一條渠道。房地產(chǎn)市場中，為了保證國家土地的宏觀調(diào)控，地方政府控制土地的總供給，地方政府是土地唯一供給者，通常開發(fā)商經(jīng)濟實力和社會資源雄厚，數(shù)目不多房產(chǎn)開發(fā)商共同經(jīng)營，形成了房地產(chǎn)寡頭市場。開發(fā)商以盈利最大化為目的，貪婪的資本本性，促使其通過各種手段，甚至不惜違法違規(guī)（例如，惜售、囤積居奇、囤地炒地等），減少房屋供給。房地產(chǎn)供給房屋結(jié)構(gòu)不合理、供給渠道單一，導致房屋供給減少，同時隨意抬高房價。可見，一方面是房產(chǎn)供給的減少，另一方面是房產(chǎn)虛假需求的加速上升，房價火箭式上升在所難免。

（三）從房地產(chǎn)市場制度供給角度看，目前我國房地產(chǎn)市場制度供給不足

一是稅收制度存在的問題。通常情況下，完善稅收制度可以促進房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展。我國目前的房地產(chǎn)市場稅收制度具有重流通，輕持有特點，房產(chǎn)稅收只是停留在交易環(huán)節(jié)，應該向財產(chǎn)持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，從長期來看，具有抑制投資、投機需求的功能。二是對房產(chǎn)商的監(jiān)管制度。對房產(chǎn)商的監(jiān)管非常薄弱，地方政府大多采取縱容或包庇的態(tài)度，致使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)如此多的問題。資本的本性就是追逐利潤最大化，房地產(chǎn)資本同樣具有資本的本性，因此，對房地產(chǎn)商僅僅進行道德的強化還是遠遠不夠的，還需要靠健全制度的規(guī)范和約束。三是對政府責任官員的監(jiān)管制度。地方政府對房地產(chǎn)市場監(jiān)管不力，導致房地產(chǎn)價格失控，應該由誰負責，采取什么懲罰措施，目前都是空白。導致地方政府面對滔滔房價而毫無惶恐之意。四是缺乏房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的預警機制。目前，我國房地產(chǎn)市場還處于探索階段，對于房地產(chǎn)市場運行還沒有完善的指標體系，例如，房地產(chǎn)投資占GDP的比例，房價與居民收入的比例，房價增長率，地價、房價和稅費的比例，銀行房貸安全指標等。五是房地產(chǎn)市場供給的多元化機制不完善。

（四）從政策及執(zhí)行力供給角度看，房地產(chǎn)政策碎片化及地方政府執(zhí)行力不足

在我國房價調(diào)控過程中，近幾年，中央政府出臺一系列關(guān)于房產(chǎn)市場調(diào)控政策，一方面各項政策缺乏系統(tǒng)化與合力，另一方面地方政府執(zhí)行政策給人的感覺具有彷徨猶豫的特點，抑制房價政策的效果屢試不彰。究其原因是地方政府為了自身利益，在具體執(zhí)行中央政策時，執(zhí)行不到位。各地地方政府為了地方財政不受影響，互相競爭互相攀比，效仿諸侯經(jīng)濟，對本地日新月異的高房價視而不見?！熬灰?，樓價節(jié)節(jié)入云端，百姓翹首心茫然；君不見，房租月月日日新，抬高物價和菜籃；君不見，國民收入快速增，幸福指數(shù)不如前”。有法不依現(xiàn)象頻現(xiàn)，“房姐”、“房妹”、“房叔”為多購房產(chǎn)制造假戶口，嚴格的戶籍制度形同虛設，國家的房控政策相關(guān)配套制度執(zhí)行的漏洞不堵，調(diào)控效率必會大打折扣。

（五）從金融市場供給角度看，金融機構(gòu)難以遏制的道德風險助推了房地產(chǎn)泡沫

國家的商業(yè)銀行為了各自的經(jīng)濟利益，明知過度的房地產(chǎn)貸款將會導致房地產(chǎn)市場風險的出現(xiàn)，進而導致金融風險的產(chǎn)生，還是盡其所能擴大房貸業(yè)務。究其原因，國家的商業(yè)銀行由國家托底，如果出現(xiàn)了金融風險最后還是要由國家承擔，其實如果真的爆發(fā)金融風暴，覆巢之下，豈有完卵，每一個人都要遭受損失。

（六）從房地產(chǎn)市場信息供給角度來看，過多的市場噪音對房地產(chǎn)市場有影響

一個完善的房地產(chǎn)市場應該有成熟的市場信息披露機制，能夠真正客觀地公開房地產(chǎn)成本、房地產(chǎn)供需等信息。目前，我國房地產(chǎn)市場存在著嚴重信息不對稱問題，還沒有形成統(tǒng)一的全國房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)，各地的房地產(chǎn)市場信息畫地為牢，各自為政，甚至同一城市的房產(chǎn)信息都不相通，非常混亂。信息不對稱容易導致政府和普通民眾對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀缺乏了解，出現(xiàn)誤導、誤解、盲從等不良后果，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。由于房地產(chǎn)商具有明顯優(yōu)勢地位，又有地方政府的支持，目前有關(guān)的房地產(chǎn)市場媒體基本上都是房產(chǎn)商占主導地位的，普通百姓的聲音很弱。這些媒體還有意無意地透漏一些對房地產(chǎn)商利好的消息或評論，并且往往都是在房地產(chǎn)政策實施的關(guān)鍵時刻，對中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效實施產(chǎn)生消解效應，對普通民眾對房地產(chǎn)市場和相關(guān)政策的判斷產(chǎn)生錯覺。更有甚者，部分“利益共同體”式的學者，甚至有些開發(fā)商自己直接披上學者的外衣上陣，齊聲合唱房價上漲，誤導消費預期，引發(fā)恐慌式買房；一些房地產(chǎn)商雇人充當購房客，制造假象，擾亂視聽，蠱惑和欺騙普通消費者，這些市場噪音對房地產(chǎn)的調(diào)控會產(chǎn)生一定負面影響。

構(gòu)建我國供需平衡的房地產(chǎn)市場制度的建議

針對目前我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，政府應該標本兼治，疏堵并舉，長期目標和短期目標相結(jié)合，量化考核指標，健全房地產(chǎn)法律法規(guī)，保障我國房地產(chǎn)市場合理回歸，健康發(fā)展。具體來說：

政府明確房地產(chǎn)發(fā)展的目標。一是短期目標是抑制需求，主要是抑制投機需求和投資需求。一浪高過一浪的房價暴漲的主要推手就是房地產(chǎn)投機和投資，還房屋居住的本質(zhì)和功能。二是中期目標是擴大房地產(chǎn)供給，推進房地產(chǎn)供給途徑的多元化。快速擴大政府供給數(shù)量，迅速扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場單一供給主體的局面，保證政府在房地產(chǎn)市場中的價格主導作用，實現(xiàn)政府供給和市場供給并舉，商品房、公共租賃房共存的局面。中央政府和地方政府應該明確房地產(chǎn)供給的目標和任務，并分解到年度、季度指標，確保房地產(chǎn)供給目標的落實。三是長期目標是動態(tài)的房地產(chǎn)供需平衡。通過政府增加供給和抑制需求，達到房地產(chǎn)供需的平衡，并對房地產(chǎn)市場的運行狀況進行跟蹤和評估，并適時進行干預，保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

改革房地產(chǎn)稅收政策，進行房地產(chǎn)市場的稅費改革。我國房地產(chǎn)稅費轉(zhuǎn)型主要包括：一是房地產(chǎn)稅費征收轉(zhuǎn)型，通過費改稅，把目前房地產(chǎn)稅費并存轉(zhuǎn)型為規(guī)范的房地產(chǎn)稅收；二是房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，調(diào)整房地產(chǎn)稅收環(huán)節(jié)，把重流通環(huán)節(jié)征稅轉(zhuǎn)變?yōu)橹乇Ｓ协h(huán)節(jié)征稅；三是房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)變?yōu)榈囟惖闹饕愒?。這樣可以促進房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，保證房地產(chǎn)稅源穩(wěn)定增長，從而實現(xiàn)地方財政的可持續(xù)增長。

實施行政問責機制。對地方政府有關(guān)官員績效考評應該把該地區(qū)房地產(chǎn)供給狀況作為重要考核指標，明確控制房地產(chǎn)在地方GDP構(gòu)成中的比重指標，明確地方房價指標，對于不作為或執(zhí)行不力的地方政府官員，應該予以懲戒。

房地產(chǎn)市場吸納的資金龐大，對國民經(jīng)濟影響極大，需要審慎監(jiān)控房地產(chǎn)市場。要對進入房地產(chǎn)市場的資金流進行嚴密的監(jiān)控，設置房地產(chǎn)市場資金流動預警機制，避免房地產(chǎn)市場資金泛濫成災。防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的動蕩，從而給國家經(jīng)濟發(fā)展帶來波動，避免房地產(chǎn)市場金融風險的積累，應及早消除風險，到了亡羊補牢之時，那要付出意想不到的大代價。

完善我國房地產(chǎn)市場相關(guān)法律制度。房地產(chǎn)是關(guān)系民生保障的重要問題，同時又是影響國家經(jīng)濟發(fā)展的主要因素，政府和民眾必須高度重視。國家應該對我國房地產(chǎn)進行立法，出臺一部《房地產(chǎn)法》，把有關(guān)房地產(chǎn)的審批、生產(chǎn)、銷售、消費、稅收、信貸、監(jiān)管、問責等問題和房地產(chǎn)市場中各有關(guān)主體的權(quán)責利等問題，用法律給予規(guī)制。

參考文獻：

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第8篇：房地產(chǎn)市場投資范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；測度；指標；實證研究

【中圖分類號】F293．35 【文獻標識碼】A 【文章編號】1673―291X(2006)06―0127―03

1998年，我國開始取消福利分房，進行個人住房的貨幣化改革，中國的房地產(chǎn)市場步入快速發(fā)展期，投資增幅較大，房地產(chǎn)價格也隨之持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的爭論也由此產(chǎn)生。事實上，我國房地產(chǎn)在一定程度上存在經(jīng)濟泡沫是毫無疑問的，但由于房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的區(qū)域化特征，有些城市的房地產(chǎn)過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產(chǎn)市場蕭條，所以，整個房地產(chǎn)市場泡沫到底有多大，目前，還沒有一個準確的結(jié)論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經(jīng)濟發(fā)展走在全國的前列，房地產(chǎn)市場也取得長足的發(fā)展。2005年，廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資已達到488．86億元，占社會固定資產(chǎn)投資的38．2％(2006年廣州市經(jīng)濟和社會發(fā)展公報)。但房價的不斷上漲，也引起了人們對廣州房地產(chǎn)市場的關(guān)注。本文以廣州房地產(chǎn)市場為例，選取房價收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率等多個泡沫指標來測度廣州房地產(chǎn)市場的泡沫程度。

一、房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)泡沫測度

房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)實際價格嚴重脫離理論價值的現(xiàn)象。泡沫的存在是相對于房地產(chǎn)的理論價值來說的。對于引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的原因，一般來說主要有兩個：一是開發(fā)商的過熱投資和消費者的投機預期形成投機需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。

對于房地產(chǎn)泡沫的測度一般有兩種方法，一是直接測度，即利用定義測度房地產(chǎn)的理論價值，通過比較理論價值與實際價格來測度房地產(chǎn)的泡沫程度(Peter Englund，1998；John M．Quigley，2001)。另一個是利用指標法間接測評，即通過指標比較，判斷房地產(chǎn)市場是否存在泡沫。這兩種方法各有優(yōu)缺點，第一種比較科學嚴謹，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴謹。鑒于目前房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟穩(wěn)定，合理的地價、費用、建設成本、利潤以及未來收益等參數(shù)難以確定，數(shù)據(jù)的獲得也困難，直接測度法在實際操作中較難，我們傾向于選擇指標法來測度房地產(chǎn)泡沫程度。下面以廣州市房地產(chǎn)市場為例，進行指標法測度研究。

二、廣州房地產(chǎn)泡沫實證研究

本文主要選擇房價收入比、房地產(chǎn)投資增幅與GDP增長率的比值、房屋空置情況、房地產(chǎn)業(yè)的盈利狀況、房地產(chǎn)投資來源等多個泡沫測度指標，來評價廣州房地產(chǎn)市場是否存在泡沫及泡沫程度。

1．房價收入比指標分析

房價收入比一般用整套住房價格與居民戶年均可支配收入的比值來表示，用來測度居民的購房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場存在泡沫的可能性就越大。從1998―2004年人均可支配收入的增長率與房價增長率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長，房價基本上是負增長，除了2002年，房價增長率高于居民可支配收入增長率外。按國際標準，房價增長率連續(xù)三年超過10％，可被認為存在經(jīng)濟泡沫或有此苗頭。據(jù)此，可初步判斷廣州市不存在房地產(chǎn)泡沫。房價收入比雖然從1998年的12．97開始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說房價收入比還是偏高，不僅遠高于西方發(fā)達國家的3～6倍，而且也高于發(fā)展中國家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時，也造成商品房積壓空置。

2．房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅與GDP增長速度指標分析

房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度與GDP增長速度指標主要衡量房地產(chǎn)行業(yè)的相對擴張程度，指標過高說明房地產(chǎn)業(yè)的相對高度發(fā)展。1998―2004年，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅不大，除1998、2000年達到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現(xiàn)了負增長，僅為－1．6％，房地產(chǎn)投資的增長速度遠低于同期全國房地產(chǎn)投資額年均增長率20％的水平(根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒1998―2004》相關(guān)數(shù)據(jù)測算)。而同期的廣州市GDP的增長速度均以兩位數(shù)增長，基本維持在15％左右，GDP的增長速度除1998、2000年外明顯高于房地產(chǎn)投資的增幅。說明廣州的房地產(chǎn)市場投資沒有出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調(diào)控政策比較有效。

3．商品房空置率指標分析

商品房空置率用當前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當前商品房供求狀態(tài)，衡量房地產(chǎn)投資是否與社會有效需求相適應。比例越高，房地產(chǎn)泡沫風險越大。一般來說，空置率在20％以上為嚴重積壓區(qū)，在10％～20％之間為空置危險區(qū)，5％～10％為合理區(qū)，5％以下為空置不足區(qū)。廣州房地產(chǎn)空置面積在1998年僅為267萬平方米、1999、2000、2001、2002四年持續(xù)走高，2003年達到最高空置量722．01萬平方米，2004年受政府調(diào)控固定資產(chǎn)政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬平方米，相當于年新竣工面積的64％，空置數(shù)量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險區(qū)內(nèi)外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現(xiàn)較大積壓現(xiàn)象。出現(xiàn)這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實現(xiàn)住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購房者購房熱情不高。二是開發(fā)商過度開發(fā)，房屋供過于求，出現(xiàn)大量商品房銷不出去，因而閑置。

4．房地產(chǎn)企業(yè)的財務狀況指標分析

衡量房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營盈利狀況的指標一般為利潤額和利潤率。利潤額和利潤率指標過高將出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱，導致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫危險。從廣州房地產(chǎn)行業(yè)的利潤指標來看，近幾年，整個房地產(chǎn)行業(yè)利潤波動較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤回升，在2004年達到75．86億元。但總體利潤率偏低，除2003年利潤率達到12．05％外，其他年份利潤率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和

3．0％，遠低于國際上多數(shù)市場經(jīng)濟國家房地產(chǎn)開發(fā)8％的平均利潤率。這說明廣州房地產(chǎn)市場的競爭比較激烈，市場化程度較高，沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場暴利現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場比較理性，泡沫威脅不大。

5．房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源分析

房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源狀況一般有兩個指標來衡量，一個是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)國內(nèi)貸款與房地產(chǎn)投資資金的比率，主要反映房地產(chǎn)企業(yè)對銀行資金的依賴程度，指標值過高，顯示銀行資金對房地產(chǎn)投資的支持度高，房地產(chǎn)泡沫威脅較大；另一個是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值，用來說明房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況，指標值過低，說明房地產(chǎn)行業(yè)對銀行和預售商品房款項的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998―2004年廣州房地產(chǎn)投資資金來源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢。但是，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行資金的依賴較為嚴重。同時，自籌資金從1998年的86．83億元開始增加，2001年達到最高106．73億元，然后開始回落，但總量不大。而且房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值從1998年開始不斷下降，說明企業(yè)自有資金有限。房地產(chǎn)企業(yè)對房產(chǎn)貸款的依賴性較大，房地產(chǎn)投資風險較大，存在一定泡沫威脅。

6．城市居民消費價格指數(shù)與房屋價格指數(shù)比較

商品零售價格指數(shù)與房屋價格指數(shù)用來衡量商品房價格的實際增長狀況，如果房屋價格指數(shù)高于商品零售價格指數(shù)，顯示商品房實際價格增長，可能存在泡沫威脅。1998―2004年廣州的零售商品價格指數(shù)波動不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房價格指數(shù)也基本平穩(wěn)，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價格指數(shù)明顯高于商品零售價格指數(shù)，說明幾年來廣州商品房不僅名義價格上升，而且實際價格也有所上升，存在一定泡沫威脅。

三、結(jié)論分析及對策

綜上指標分析，我們發(fā)現(xiàn)1998―2004年廣州房地產(chǎn)市場雖然整體運行平穩(wěn)，但是存在一定的泡沫，出現(xiàn)投資過熱、商品房積壓等現(xiàn)象，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。所以，今后一段時間內(nèi)應采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產(chǎn)市場膨脹。

1．從資金來源入手，加強對按揭貸款、多頭空頭擔保貸款等的監(jiān)控，嚴把銀行信貸關(guān)，避免銀行資金過量流入房地產(chǎn)市場。

2．建立有效房地產(chǎn)信息機制，定期、如實公布房地產(chǎn)市場信息，防止房地產(chǎn)市場炒作。

3．鼓勵房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資，促使房地產(chǎn)企業(yè)融資社會化，減少企業(yè)對銀行貸款和房屋預售款的依賴。

4．規(guī)范土地出讓制度，調(diào)控土地使用結(jié)構(gòu)。一是實行土地儲備制度，嚴格控制土地供給規(guī)模；另一個是實行商品房用地公開招標拍賣，防止土地交易的黑箱操作。

第9篇：房地產(chǎn)市場投資范文

【關(guān)鍵詞】濟南市 房地產(chǎn)市場 蛛網(wǎng)模型 泡沫 測度

一、房地產(chǎn)泡沫的定義

房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機、壟斷、信息不對稱、外部效應等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎持續(xù)上漲的現(xiàn)象。

二、濟南市房地產(chǎn)市場泡沫的探析

1.濟南房地產(chǎn)市場價格分析

從1998年國內(nèi)開始實行住房制度改革開始,我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2004年以來的快速增長,2008年下半年以后的低迷,直到2009年在國家大力刺激下的復蘇,再到如今的國內(nèi)一、二線城市房價的居高不下,而濟南的房地產(chǎn)市場的狀況如何,筆者對此進行了具體分析。

選用當年濟南市房屋銷售面積作為當年房地產(chǎn)市場需求量,以當年房屋銷售價格作為本期價格;采用當年竣工房屋面積作為當年房地產(chǎn)市場供給量,以上一年房屋銷售價格作為本期價格,建立蛛網(wǎng)模型。運用Stata10.0普通最小二乘法對濟南市1998年～2009年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行了線性回歸。得到回歸方程如下:

Q = -56.0272 + 0.1018 PtR2=0.9331

Q = 94.0453 +0.0612 Pt-1 R2=0.4955

假設存在均衡價格,求得Pe=3660.29。根據(jù)回歸模型,需求曲線與供給曲線均為正斜率,又因為在2006年以后房屋銷售價格高于均衡價格Pe,所以隨著房價的逐年增長,商品房的供給量越來越大地小于住宅需求,供不應求的市場矛盾更加嚴重。這會使得房地產(chǎn)開發(fā)商的寡頭壟斷格局得到加強。如果任其這種市場失靈的狀態(tài)發(fā)展下去,房地產(chǎn)市場將逐漸成為以房產(chǎn)投機主導的資產(chǎn)市場,甚至會產(chǎn)生泡沫。

2.濟南市場的泡沫與非泡沫――以投機理論模型為基礎的實證分析

本文借鑒Levin and Wright(1997),采用如下的模型:

pt=α0+α1 yt+α2 it +α3[gt /(1+ it)]+ut

pt代表房地產(chǎn)價格,yt代表居民可支配收入,it代表貸款利率,gt /(1+ it)代表房地產(chǎn)價格實際增長率,ut為隨機誤差項。

根據(jù)周京奎、曹振良(2004)的研究,令θ= -α3/α2,則θ可以用來表示房地產(chǎn)業(yè)投機度,如果θ值過高,房地產(chǎn)市場很可能存在泡沫。根據(jù)國際經(jīng)驗,認為θ>40%時,認定該市場投機行為顯著,投機泡沫產(chǎn)生。

參數(shù)的檢驗和結(jié)論:根據(jù)濟南統(tǒng)計信息網(wǎng)2009年濟南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報及2009年統(tǒng)計年鑒,本文選取了1998~2009年房屋銷售價格,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,中國人民銀行網(wǎng)站歷年抵押貸款利率數(shù)據(jù),運用Stata10.0估計方程,結(jié)果如下:

pt=313.5509+0.1997yt -4070.094it +1506.663[gt /(1+ it)]+et

R2=0.9805 DW=1.677

其中,α2= -4070.094α3=1506.663因此根據(jù)公式計算出:

θ=-α3/α2=0.3702

以上分析表明,濟南市的房地產(chǎn)投機度已經(jīng)接近40%的警戒水平,說明2009年房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫已經(jīng)引發(fā)了進一步的投機需求,盡管投機性的需求可以在一定程度上擴大內(nèi)需、活躍市場,但是過度投機則會產(chǎn)生房地產(chǎn)市場泡沫。

3. 濟南市房地產(chǎn)市場泡沫的指標分析

為了進一步檢驗濟南市房地產(chǎn)市場是否存在泡沫,筆者選取了國際上比較公認的2個測量指標:房價收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資比例做進一步的測度分析。

(1)房價收入比

房價收入比是指一套居民住房的平均價格與家庭平均年收入的比值,該比值越高產(chǎn)生泡沫的可能性越大,國際上通常認為房價收入比在3~6的范圍內(nèi)比較合理。

濟南市近幾年的房價收入比已經(jīng)臨近產(chǎn)生泡沫的警戒水平,說明濟南市房地產(chǎn)市場有發(fā)生泡沫的風險。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資比例

房地產(chǎn)投資應當在一定范圍之內(nèi),否則就會引發(fā)泡沫。筆者對濟南市1995年到2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資在總投資中所占比例做了測算,從中可以看到,這個指標有逐年攀升的趨勢,尤其是2009年已經(jīng)達到20.09%,超過了20%的泡沫警戒點,而且從06年開始,房地產(chǎn)投資增長速度都遠遠超過了同期全社會固定資產(chǎn)增長速度,可以判定,濟南市房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了過熱傾向。

三、綜合評價及政策建議

通過以上價格分析、模型分析與指標分析可以得出結(jié)論,當房地產(chǎn)市場供求矛盾隨著房價的上漲不斷加劇時,開發(fā)商的壟斷地位就得到加強;與此同時,房價的預期看漲導致房地產(chǎn)市場的投機現(xiàn)象進一步加劇,基于投機理論的模型驗證了濟南市的房價持續(xù)上漲的原因還與投機因素有關(guān),在進一步的分析中發(fā)現(xiàn):在2005年到2009 年,大部分特征指標沒有顯示房地產(chǎn)價格脫離市場價格的基礎持續(xù)飛漲,可以說總體上并沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫,但局部年份已經(jīng)顯示了房地產(chǎn)泡沫才具有的特征,可以認為是房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象。但是伴隨著全國房地產(chǎn)市場的持續(xù)過熱,依靠市場自身的力量調(diào)節(jié)不可能使房價回歸理性,必須借助政府的力量、拿出切實可行的政策方案才能改變目前這種市場失靈的狀態(tài)。筆者認為調(diào)控房地產(chǎn)市場主要應做好以下幾個方面:

1.進一步加強經(jīng)濟適用房和廉租房的建設,將出讓土地收入主要用于改善民生的經(jīng)濟適用房與廉租房及其配套設施的建設中。同時嚴懲開發(fā)商無正當理由閑置土地、囤房的行為。

2.積極引導居民的消費觀念。改變消費者“居者有其屋”的觀念,鼓勵低收入者租房代替買房;在新增商品房,存量商品房之間做合理選擇,提倡從小戶型逐漸擴大住房面積。

3.緊縮央行對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持,尤其要注意風險偏好型、信譽不佳的房地產(chǎn)商和投資者為獲得了較多的銀行貸款而導致逆向選擇的問題。對資金進入房地產(chǎn)市場進行嚴格審查,通過累進交易稅制繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場投機者的打擊力度等。使?jié)鲜蟹康禺a(chǎn)業(yè)避免泡沫化而穩(wěn)定、健康發(fā)展。

參考文獻

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