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岳尊賢認(rèn)為中國的物業(yè)管理,從無到有,從小到大,已經(jīng)經(jīng)歷了近二十幾個(gè)年頭。從無 到有,不能不說是一種歷史性的突破,并且在某些方面也取得了令人矚目的成就,但是長(zhǎng)足 的進(jìn)步,掩蓋不住先天不足和后天乏力的蒼白和尷尬,物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間的種種不和諧依 然時(shí)?;仨懺诙?,而無法可依,可以說是一個(gè)重要因素,平心而論,物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間 的矛盾,有些是企業(yè)的問題,有些則是業(yè)主的原因,只一味責(zé)怪某一方都是有失偏頗的。《 物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái),受到了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方的歡迎,因?yàn)樗皇侵萍s某一方而放縱 另一方,而是以法律的嚴(yán)密性,對(duì)雙方的行為進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)督。
岳尊賢還認(rèn)為,《物業(yè)管理?xiàng)l例》從1999年4月建設(shè)部成立起草小組到2003年6月頒布, 歷時(shí)整整4年,期間,反復(fù)論證、修改和完善數(shù)十次,凝聚了全國人民的智慧和意志。這一 天起,物業(yè)管理在全國范圍內(nèi)都將行進(jìn)在有法可依的軌道上,相互制約,規(guī)范服務(wù),惠益業(yè) 主,發(fā)展企業(yè)。
業(yè)主渴望在自己的居住小區(qū)內(nèi)享受充分的自由,但自由必須服從于法律的約束;物業(yè)企 業(yè)渴望在自己管轄的小區(qū)內(nèi)行使各種權(quán)利,但權(quán)力同樣必須受制于法律的束縛?!段飿I(yè)管理 條例》的出臺(tái),給予了委托和受托雙方最大的活動(dòng)空間,卻又要求雙方以不損害對(duì)方的利益 為底線。作為行業(yè)協(xié)會(huì),著眼點(diǎn)更在于,借《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)的東風(fēng),加快物業(yè)管理行 業(yè)的健康、規(guī)范發(fā)展,為廣大業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
2003年12月28日,上海物業(yè)管理協(xié)會(huì)已走過了10個(gè)年頭,自協(xié)會(huì)創(chuàng)建以來,一直把工作 的立足點(diǎn)放在建立規(guī)范的市場(chǎng)機(jī)制,加速同國際先進(jìn)水平接軌上,通過努力實(shí)踐和大膽探索 ,取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步?;仡櫳虾N飿I(yè)管理協(xié)會(huì)的發(fā)展,岳尊賢感慨萬分,十年彈指一揮間, 上海的物業(yè)管理從零起步到規(guī)范發(fā)展,再到現(xiàn)在正式注冊(cè)近2257家物業(yè)管理企業(yè),上海已成 為全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度最快、企業(yè)總數(shù)和整體規(guī)模最龐大的城市。
10年的發(fā)展歷程,上海物業(yè)管理協(xié)會(huì)目前已擁有會(huì)員單位900多家,并設(shè)理事會(huì),有理 事單位20多家。10年辛苦不尋常,上海物業(yè)管理立法,物業(yè)管理理論研究、物業(yè)管理企業(yè)的 經(jīng)營,以及物業(yè)管理協(xié)會(huì)的運(yùn)作等方面均取得了較大成就,與全國同行一起前進(jìn)。
上海市政府及有關(guān)行業(yè)管理部門,十分重視對(duì)物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)作的引導(dǎo)和扶持。為使上 海的物業(yè)管理走上可持續(xù)發(fā)展的良性軌道,1995年上海市建立了必須持有資質(zhì)證書方能從事 物業(yè)管理行業(yè)準(zhǔn)入制度;次年又作出了對(duì)管理資質(zhì)進(jìn)行分級(jí)評(píng)定的決定;1996年上海房地局 向在全市范圍內(nèi)開展以規(guī)范管理為目標(biāo)的達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動(dòng),近期又先后出臺(tái)“關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng) 本市居住物業(yè)管理的意見”;“上海市居住物業(yè)小區(qū)經(jīng)理管理暫行辦法”;“上海市居住物 業(yè)小區(qū)經(jīng)理記分試行標(biāo)準(zhǔn)”等決定,有力地推動(dòng)了全市物業(yè)管理行業(yè)向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展 的進(jìn)程。
(2003年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第379號(hào)公布。根據(jù)2007年8月26日《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修訂)。
第一章 總則
第一條、為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
第二條、本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第三條、國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
第四條、國家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。
第五條、國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第六條、房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:
(一)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(二)選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán);
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(五)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);
(六)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(四)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(五)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第九條、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
第十條、同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是,只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán),根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十一條、業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)作出決定,必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第十二條、業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé):
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施;
(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十三、條、業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第十四、條、召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。
第十五、條、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十六、條、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。
第十七、條、業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第十八、條、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。
第十九、條、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第二十、條、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會(huì)開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì),并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條、在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十二條、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時(shí)公約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第一章 總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,營造良好的居住環(huán)境,促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè),根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本條例。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督活動(dòng),適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第三條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持政府監(jiān)管、專業(yè)服務(wù)、業(yè)主自治的原則。
第四條市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。
縣(市、區(qū))房產(chǎn)主管部門按照規(guī)定職責(zé)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。
發(fā)展與改革、經(jīng)濟(jì)與信息化、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)管理、公安、財(cái)政、審計(jì)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、園林、人民防空、市容環(huán)衛(wèi)、工商行政管理、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督等部門按照各自職責(zé),做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第五條街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)工作。
社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理活動(dòng)。
第六條建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度。業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依照約定委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu),開展物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)價(jià)費(fèi)用測(cè)算、消防安全和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定進(jìn)行評(píng)估,出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。
第七條物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律,協(xié)助有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、和諧發(fā)展。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則,綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共有設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)建設(shè)等因素。
第九條新建房屋出售前,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將房產(chǎn)主管部門確定的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示,并按照規(guī)定向市房產(chǎn)主管部門備案。
已投入使用但尚未備案的物業(yè)管理區(qū)域,由縣(市、區(qū))房產(chǎn)主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見并公示后確定,并按照規(guī)定向市房產(chǎn)主管部門備案。
第十條縣(市、區(qū))房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。
物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、開發(fā)建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)。
第十一條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)定配置建設(shè)物業(yè)管理用房(包括業(yè)主委員會(huì)工作用房),滿足物業(yè)管理的使用。
新建物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目首期開發(fā)階段按照規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),明確配置物業(yè)管理用房的位置、面積。物業(yè)管理用房的配置應(yīng)當(dāng)以方便業(yè)主和物業(yè)服務(wù)活動(dòng)為原則,并具備通風(fēng)、采光條件及水、電、暖等基本使用功能。
第十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用,并開具發(fā)票。專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù),雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受前款委托的,可以向委托單位收取手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用,但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù),而停止對(duì)已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。
第十三條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)項(xiàng)目依法交付使用后三十日內(nèi),向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料,并履行移交手續(xù):
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)業(yè)主名冊(cè);
(五)物業(yè)管理必需的其他資料。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)合同終止后十五日內(nèi),應(yīng)當(dāng)將前款所列資料移交業(yè)主委員會(huì)或者新確定的物業(yè)服務(wù)企業(yè),因特殊情況不能移交的,由所屬街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府代為保管。
第十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他負(fù)有物業(yè)管理資料保管義務(wù)的單位及其工作人員,應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),防止資料遺失和信息泄露。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第十五條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等,實(shí)名參加業(yè)主自治活動(dòng),行使權(quán)利、履行義務(wù)。
第十六條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在300戶以上的,可以采取樓(幢)、單元、樓層等為單位的方式推舉一名業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。被推舉業(yè)主應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議七日前,就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求推舉業(yè)主的意見。凡需投票表決的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)由推舉業(yè)主本人根據(jù)投票權(quán)數(shù)簽署贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的書面意見,由被推舉業(yè)主收集并提交業(yè)主大會(huì),作為投票時(shí)的表決意見。
第十七條符合業(yè)主大會(huì)成立條件的,由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之二十以上的業(yè)主依法向街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。
街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起三十日內(nèi),組織、指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù),由業(yè)主、居(村)民委員會(huì)、街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、公安派出所、開發(fā)建設(shè)單位等派員組成。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府派員擔(dān)任。業(yè)主成員由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生,業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之五十。
第十八條籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)完成下列籌備工作,并召開首次業(yè)主大會(huì):
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式;
(二)確認(rèn)業(yè)主身份和投票權(quán);
(三)擬定管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;
(四)擬定業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件和選舉辦法;
(五)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開方案、表決議案;
(六)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。前款規(guī)定應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的,應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式向籌備組提出意見,籌備組應(yīng)當(dāng)在收到書面意見之日起七日內(nèi)決定是否采納并書面答復(fù)。
業(yè)主大會(huì)成立后,籌備組自動(dòng)解散。
第十九條業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng):
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;
(四)確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn);
(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(六)籌集和使用物業(yè)住宅專項(xiàng)維修資金,制定物業(yè)住宅專項(xiàng)維修資金管理制度;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(八)改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途;
(九)決定或者授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式,管理、使用經(jīng)營收益;
(十)聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告和收支預(yù)算結(jié)算報(bào)告;
(十一)改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決定;
(十二)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。
決定前款第(六)項(xiàng)、第(七)項(xiàng)和第(八)項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。
第二十條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,委員由單數(shù)組成,任期為三至五年,具體由業(yè)主大會(huì)決定,任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿的三個(gè)月前,應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府,并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。
第二十一條業(yè)主委員會(huì)委員不得有下列行為:
(一)挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);
(二)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用行為的;
(三)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬;
(四)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用;
(五)拖欠或者拒不交納物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用;
(六)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng);
(七)組織、煽動(dòng)業(yè)主進(jìn)行違法活動(dòng);
(八)其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。
業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定中止其委員職務(wù),提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其委員職務(wù)。
第二十二條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的,其委員資格自行終止:
(一)因房屋轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的;
(二)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;
(三)任職期間被依法追究刑事責(zé)任的;
(四)本人以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;
(五)連續(xù)三次無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;
(六)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自委員資格終止之日起三日內(nèi),將其保管的財(cái)務(wù)憑證、印章以及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。
第二十三條業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé):
(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,書面向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作,接受業(yè)主質(zhì)詢;
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問題;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(六)組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;
(七)其他職責(zé)。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi),上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物,移交給新一屆業(yè)主委員會(huì),并完成交接工作。
業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的,應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。
業(yè)主委員會(huì)不按時(shí)移交的,所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交。
第二十五條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的,工作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支,具體額度由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)提出意見,并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上表決通過后執(zhí)行。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況,接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第二十六條業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事委員會(huì),具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)、所需經(jīng)費(fèi)由業(yè)主大會(huì)確定。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十七條建設(shè)單位依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其檔案資料進(jìn)行查驗(yàn),發(fā)現(xiàn)存在問題的,應(yīng)當(dāng)書面告知開發(fā)建設(shè)單位,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)承接查驗(yàn)中確認(rèn)的問題及時(shí)進(jìn)行整改。
第二十九條 新建物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示以下內(nèi)容:
(一)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(二)前期物業(yè)服務(wù)合同;
(三)臨時(shí)管理規(guī)約;
(四)物業(yè)管理區(qū)域備案資料;
(五)其他依法應(yīng)當(dāng)明示的內(nèi)容。
第三十條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,對(duì)選聘方式、合同期限以及合同內(nèi)容等進(jìn)行表決。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,業(yè)主委員會(huì)不得擅自選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,對(duì)是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。雙方續(xù)約的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話;
(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等;
(三)電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等;
(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納情況、住宅專項(xiàng)維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益等;
(五)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
第三十二條物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定,實(shí)施物業(yè)管理,收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以選聘專業(yè)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)。
第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù):
(一)接受業(yè)主的監(jiān)督,及時(shí)處理業(yè)主的投訴,反饋處理情況,并建立投訴工作臺(tái)賬;
(二)加強(qiáng)電梯、消防設(shè)施等涉及人身安全以及其他有特定要求設(shè)施設(shè)備的管理,并委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),協(xié)助相關(guān)部門做好管理服務(wù)區(qū)域的安全防范等工作;
(三)按照規(guī)定及時(shí)公開涉及物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)信息;
(四)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法、違規(guī)或者可能侵害業(yè)主權(quán)益的行為及時(shí)勸阻、制止,對(duì)拒不聽從勸阻的,及時(shí)向?qū)俚叵嚓P(guān)部門報(bào)告;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為:
(一)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目一并委托給他人;
(二)擅自改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途或者利用其進(jìn)行經(jīng)營;
(三)強(qiáng)行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務(wù)企業(yè)或者推銷商品;
(四)物業(yè)服務(wù)合同終止后,拒不移交相關(guān)資料資產(chǎn);(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照服務(wù)合同約定,擅自退出物業(yè)管理區(qū)域;
(六)擅自泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng);
(七)違反法律、法規(guī)規(guī)定的其他行為。
第三十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情況的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)部門、專業(yè)經(jīng)營單位報(bào)告:
(一)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備存在安全隱患,不能及時(shí)排除,嚴(yán)重危及業(yè)主、物業(yè)使用人以及建筑物安全的;
(二)發(fā)生群體性事件的;
(三)發(fā)生重大傷亡事件的;
(四)其他應(yīng)當(dāng)報(bào)告的情況。有關(guān)部門、專業(yè)經(jīng)營單位在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí),應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù),并移交物業(yè)服務(wù)用房以及下列資料:
(一)建設(shè)單位按照本條例第十三條規(guī)定移交的資料;
(二)電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊(cè)、維護(hù)保養(yǎng)記錄等相關(guān)資料;
(三)物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主共用的場(chǎng)地和設(shè)施設(shè)備資料;
(四)物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護(hù)資料;
(六)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用交納記錄等資料;
(七)業(yè)主名冊(cè)等相關(guān)資料;
(八)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。
第三十七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁,經(jīng)法院判決或者仲裁裁決后逾期仍不履行的,按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人不良信用檔案。
第三十八條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
住宅小區(qū)前期物業(yè)和保障性住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),物業(yè)服務(wù)等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)以及浮動(dòng)幅度由市價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一制定。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定;其他物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。
第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第三十九條業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè),使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的規(guī)定。
第四十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
(一)違反規(guī)定進(jìn)行裝飾、裝修,損壞或者擅自改變房屋主體、承重結(jié)構(gòu)和門窗位置;
(二)擅自在建(構(gòu))筑物上懸掛、張貼物品或者涂寫、刻劃;
(三)違法搭建建(構(gòu))筑物;
(四)侵占、破壞共用部位和共用設(shè)施設(shè)備;
(五)違反安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)等危險(xiǎn)性物品;
(六)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng);
(七)擅自在樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品;
(八)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材,妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;
(九)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物;
(十)法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。有前款所列行為之一的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止,并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)部門投訴和舉報(bào),對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為和侵害業(yè)主共同利益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。
第四十一條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋,不得擅自改變其使用性質(zhì)。擅自改變房屋使用性質(zhì)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止,并及時(shí)向相關(guān)部門報(bào)告。
第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫的所有權(quán),依據(jù)規(guī)劃按照出資情況確定。
業(yè)主共有的道路或者其他共有場(chǎng)地用于停放車輛的車位、車庫,屬于業(yè)主共有。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫,應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用;車位、車庫有空余的,可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。
第四十三條利用物業(yè)共有部分設(shè)置車位、車庫的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,并經(jīng)規(guī)劃部門審核,但不得占用消防通道及其他安全設(shè)施用地。
第四十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫不足的,經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議,召開業(yè)主大會(huì),經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,在不占用消防通道、城鎮(zhèn)公共道路、城市園林綠地等市政設(shè)施以及公共配套設(shè)施的前提下,經(jīng)規(guī)劃部門審核后,可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)增建車位、車庫。
第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,在不違反相關(guān)規(guī)定及不損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的情況下,經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)書面同意并報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。
經(jīng)營性活動(dòng)的收益主要用于補(bǔ)貼相關(guān)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金,具體補(bǔ)貼辦法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)約定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主大會(huì)。
第四十六條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定的保修期限和范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。保修期滿后,物業(yè)專有部分、專有設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主自行負(fù)責(zé),有約定的,從其約定;共有部分保修期滿后的維修責(zé)任由相關(guān)業(yè)主共同承擔(dān),維修費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主按照專有部分建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
發(fā)生危及房屋使用安全的緊急情況時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及相關(guān)部門,并組織搶修、更新或者采取應(yīng)急防范措施,費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。
第四十七條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋合同備案或者交房前,按照物業(yè)總建筑面積以及交存標(biāo)準(zhǔn)向市、縣(市)房產(chǎn)主管部門統(tǒng)一交存住宅專項(xiàng)維修資金。物業(yè)交付使用時(shí)開發(fā)建設(shè)單位按照專有部分建筑面積以及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取住宅專項(xiàng)維修資金,其余部分的住宅專項(xiàng)維修資金由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
物業(yè)總建筑面積以具有法定測(cè)繪資質(zhì)的單位提供的測(cè)繪成果為準(zhǔn)。交存標(biāo)準(zhǔn)由市房產(chǎn)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定,報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后公布實(shí)施。
第四十八條保修期滿后,物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用,按照國家、省、市住宅專項(xiàng)維修資金管理相關(guān)規(guī)定列支。
本條例實(shí)施前,業(yè)主未交存住宅專項(xiàng)維修資金,發(fā)生維修相關(guān)費(fèi)用的,由維修所涉及的業(yè)主按照專有部分建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
第四十九條住宅專項(xiàng)維修資金由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門確定的住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)管理。住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)所需的管理費(fèi)用在住宅專項(xiàng)維修資金的增值收益中列支。
第五十條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況時(shí),可以不經(jīng)過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決同意,申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金:
(一)電梯故障;
(二)消防設(shè)施故障;
(三)屋面、外墻滲漏;
(四)排水設(shè)施堵塞、爆裂;
(五)樓體外立面存在脫落危險(xiǎn);
(六)其他危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。需要應(yīng)急使用住宅專項(xiàng)維修資金的,業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者公有住房售房單位持相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的鑒定報(bào)告向市、縣(市)住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)。
沒有業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者公有住房售房單位的,由社區(qū)居(村)民委員會(huì)提出申請(qǐng)。
住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請(qǐng)之日起三個(gè)工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后,應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)方便快捷地處理應(yīng)急維修事項(xiàng),加強(qiáng)監(jiān)督管理,保障資金安全。
第六章 保障措施
第五十一條市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系,建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制;建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制,鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五十二條市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)制定全市物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)政策措施,研究制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。對(duì)前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)進(jìn)行管理,負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域備案和專項(xiàng)維修資金使用的監(jiān)督管理。
第五十三條縣(市)房產(chǎn)主管部門確定本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的劃分。縣(市、區(qū))房產(chǎn)主管部門做好以下工作:
(一)負(fù)責(zé)物業(yè)管理項(xiàng)目備案、前期物業(yè)承接查驗(yàn)備案和物業(yè)服務(wù)合同備案;
(二)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督檢查,開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項(xiàng)檢查;
(三)組織開展物業(yè)管理項(xiàng)目調(diào)查,建立相關(guān)物業(yè)管理檔案;
(四)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理糾紛的調(diào)解和處理;
(五)責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的違法決定;
(六)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
第五十四條街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)做好以下工作:
(一)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制;
(二)指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)籌備、業(yè)主委員會(huì)選舉、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等活動(dòng);
(三)指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管工作;
(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
第五十五條市、縣(市、區(qū))相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),做好以下工作:
(一)發(fā)展與改革部門負(fù)責(zé)信用信息的管理和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查;
(二)經(jīng)濟(jì)與信息化部門負(fù)責(zé)供電企業(yè)的監(jiān)督檢查和通訊企業(yè)的協(xié)調(diào)指導(dǎo);
(三)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)房屋建筑工程保修期內(nèi)對(duì)開發(fā)建設(shè)單位履行質(zhì)量保修責(zé)任的監(jiān)督;
(四)城鄉(xiāng)管理部門負(fù)責(zé)供水、供暖和供氣供給的監(jiān)督管理、檢查;
(五)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為,對(duì)消防、監(jiān)控安防、寵物飼養(yǎng)、車輛停放、房屋租賃等開展監(jiān)督檢查管理工作;
(六)財(cái)政部門負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金等的監(jiān)督工作;
(七)審計(jì)部門負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金等的審計(jì)工作;
(八)城鄉(xiāng)規(guī)劃部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建、改建建(構(gòu))筑物以及加裝電梯、增建車位、車庫的審核和違法搭建建(構(gòu))筑物等的查處;
(九)環(huán)境保護(hù)部門負(fù)責(zé)違法排放水污染物、燃煤設(shè)施、噪音污染、危險(xiǎn)廢棄物等的監(jiān)督檢查;
(十)園林部門負(fù)責(zé)對(duì)園林綠地及其附屬設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理的監(jiān)督檢查,負(fù)責(zé)對(duì)擅自伐移樹木、損毀綠化成果行為的監(jiān)督檢查,負(fù)責(zé)對(duì)擅自改變綠化用地性質(zhì)、擠占綠線等違法行為的監(jiān)督檢查,同時(shí)會(huì)同相關(guān)部門進(jìn)行依法查處;
(十一)人民防空部門負(fù)責(zé)人防工程設(shè)施違法行為的監(jiān)督檢查;
(十二)市容環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)垃圾清運(yùn)等的監(jiān)督檢查;
(十三)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備的安全監(jiān)察工作。
第五十六條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位,依法承擔(dān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)工作。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人員應(yīng)當(dāng)予以配合。
第五十七條街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)建立聯(lián)席會(huì)議制度。
聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織,社區(qū)居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位人員參加,協(xié)調(diào)化解轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。
第五十八條相關(guān)單位和個(gè)人可以通過政務(wù)熱線或者有關(guān)部門公布的投訴、舉報(bào)受理方式,對(duì)物業(yè)管理的違法、違規(guī)行為投訴、舉報(bào)。
有關(guān)部門在接到投訴、舉報(bào)后應(yīng)當(dāng)?shù)怯?,屬于本部門職權(quán)范圍的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)受理,并在十日內(nèi)予以回復(fù)。
第七章 法律責(zé)任
第五十九條開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要物業(yè)管理用房的,由縣級(jí)以上房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處以十萬元以上五十萬元以下的罰款。
第六十條開發(fā)建設(shè)單位擅自處置屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的,由縣級(jí)以上房產(chǎn)主管部門處以五萬元以上二十萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十一條開發(fā)建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的,由住建部門責(zé)令限期改正,按照相關(guān)規(guī)定予以處理。
第六十二條開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員泄露業(yè)主信息或者由于管理不善導(dǎo)致業(yè)主信息泄露的,按照相關(guān)法律法規(guī)予以處理。
第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的,由房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正,依法給予相應(yīng)的處罰。
(一)將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部服務(wù)項(xiàng)目委托給他人的;
(二)擅自改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途或者利用其進(jìn)行經(jīng)營的;
(三)物業(yè)服務(wù)合同終止后,拒絕移交相關(guān)資料資產(chǎn)的。
第六十四條業(yè)主、物業(yè)使用人損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)的,由房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正,恢復(fù)原狀;造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十五條業(yè)主、物業(yè)使用人違法搭建建(構(gòu))筑物的,由規(guī)劃部門依法予以處罰。
第六十六條國家機(jī)關(guān)及其工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的,由相關(guān)部門對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第八章 附則
第六十七條本條例中有關(guān)專業(yè)用語的含義:
(一)專有部分:是指門戶以內(nèi)的房間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位;
(二)專有設(shè)備:是指門戶(戶表)以內(nèi),業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿?、電線以及水、電、氣戶表設(shè)備等;
(三)共用部位:房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)、公共陽臺(tái)、疏散通道、安全出口、消防車通道內(nèi)天井、戶外墻壁、屋面、傳達(dá)室、治安監(jiān)控室、消防監(jiān)控室、消防設(shè)備用房等;
(四)共用設(shè)施設(shè)備:綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、電梯、房屋的排水管道、信報(bào)箱、消防設(shè)施、公共照明設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、避雷設(shè)施、公用天線、露天停車場(chǎng)、非機(jī)動(dòng)車庫、公用設(shè)施設(shè)備用房等。
第六十八條各開發(fā)區(qū)管轄區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督活動(dòng),參照本條例執(zhí)行。
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1、遵守國家法律、法規(guī)、遵守社會(huì)公德,遵守市民公約,做一個(gè)模范守法的市民。
2、實(shí)行計(jì)劃生育、不超生、逃生、不早婚早育。
3、積極做好進(jìn)度工作,不販毒、吸毒,不聚眾賭博及提供場(chǎng)所**,。
4、遵守小區(qū)一切規(guī)章制度,按期交納管理費(fèi)用。
5、嚴(yán)禁收藏或擁有任何危險(xiǎn)品(如qiangzhi彈藥)和,以確保全體業(yè)主(使用人)的安全。
6、將文明,搞衛(wèi)生、樹立社會(huì)公德。不亂堆、亂丟垃圾和雜物;不亂涂、亂畫、亂貼;嚴(yán)禁隨地大小便,隨地吐痰。
7、按戶公共財(cái)物,保護(hù)公共設(shè)施,確保小區(qū)完整、美觀、舒適、安全。
8、保持幽雅、寧靜的良好環(huán)境,不高聲喧嘩,不播放高音喇叭及產(chǎn)生噪音污染的行為。
9、鄰里之間互助團(tuán)結(jié)、互相幫助,遇可疑情況及時(shí)與小區(qū)警衛(wèi)室聯(lián)系,做到防患于未然,避免事故發(fā)生。
二、戶外對(duì)講系統(tǒng)使用管理制度
戶外對(duì)講系統(tǒng)是物業(yè)管理公司為住戶服務(wù)的重要通訊設(shè)施之一。為確保系統(tǒng)的正常運(yùn)行,特制訂本制度,內(nèi)容如下:
1、工作人員操作對(duì)講系統(tǒng),必須按規(guī)定程序操作,其他任何人未經(jīng)許可不得擅自操作。
2、非本公司工作人員擅自操作本系統(tǒng),我物業(yè)管理人員有權(quán)維護(hù)對(duì)講系統(tǒng),并婉言作好謝絕、規(guī)勸工作。
3、我物業(yè)工作人員操作本系統(tǒng)時(shí),應(yīng)態(tài)度和藹、禮貌問答;按壓數(shù)字鍵動(dòng)作要輕,勿用力過猛,否則將致使按鍵無法復(fù)位或復(fù)位錯(cuò)誤,影響系統(tǒng)的正常操作。
4、工作人員原則上不能離崗,如確因急事必須離崗,應(yīng)委托專人代為管理,同時(shí),告知代管人操作方法。
5、工作人員如發(fā)現(xiàn)多獎(jiǎng)系統(tǒng)有異?,F(xiàn)象時(shí),必須立即報(bào)告管理處,有管理處負(fù)責(zé)派人進(jìn)行維修確保系統(tǒng)正常運(yùn)行。
三、小區(qū)出入管理辦法
為了保障小區(qū)(大廈)的公共秩序和業(yè)主(使用人)的生命財(cái)產(chǎn)的安全,根據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰條例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定,特制訂本規(guī)定:
1、各業(yè)主(社用人)應(yīng)認(rèn)真填寫《業(yè)主入住登記表》。
2、小區(qū)公共區(qū)域的治安保衛(wèi)工作轄區(qū)派出所和小區(qū)物業(yè)管理中心工作人員和保安人員有權(quán)對(duì)違反本小區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正。
3、小區(qū)實(shí)行封閉式的保安管理辦法,即實(shí)行24小時(shí)門衛(wèi)值班,外來人員憑出入證、身份證登記進(jìn)入。
4、業(yè)主和使用人不得攜帶過大過重非公用的以及易燃、易爆、劇毒,或有污染的物品進(jìn)入小區(qū)。
5、為保障業(yè)主(使用人)利益,要保管好居室內(nèi)貴重物品。凡非用戶攜帶手提箱,包裝箱等大件物品出小區(qū)大門,必須憑業(yè)主簽字書,保安人員方可放行。
6、業(yè)主(使用人)有在責(zé)任關(guān)好自家及公用電子防盜門,并保證有關(guān)治安報(bào)警設(shè)施的完成有效使用,并承擔(dān)相應(yīng)事故的責(zé)任和處罰。
7、業(yè)主(使用人)應(yīng)遵守《溫州市外來人口管理辦法》,要按規(guī)定申報(bào)登記外來暫住戶口,不得留居三無人員,否則造成的一切后果均由業(yè)主(使用人)自負(fù)。
業(yè)主(使用人)有權(quán)拒絕不持證,不佩帶工作牌人員的盤查和私入民宅的要求。
8、小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁進(jìn)行一切違反治安管理?xiàng)l例和觸犯法律的活動(dòng),不得損毀、移動(dòng)、阻礙指示標(biāo)志與設(shè)施。
四、用電管理規(guī)定
1、本小區(qū)(大廈)各用戶用電全部實(shí)行一戶一表制,室外公用電計(jì)量后統(tǒng)一分?jǐn)偨Y(jié)算。
2、業(yè)主(使用人)對(duì)原設(shè)計(jì)電路不得擅自拆改,要維護(hù)供電設(shè)施的完整性。如確需要變更的應(yīng)向小區(qū)(大廈)物業(yè)管理處咨詢,并由申請(qǐng)管理處指派電工進(jìn)行指導(dǎo),以維護(hù)供電設(shè)施的可靠性,保證安全用電。
3、業(yè)主(使用人)欲安裝如空調(diào)等或特別用電,必須夏管內(nèi)管理處提出咨詢申請(qǐng),并接受家奴指導(dǎo),以免造成超符合壞電路,空調(diào)機(jī)安裝必須按照管理處指定的位置。
4、電路出現(xiàn)鼓掌應(yīng)同志管理處檢查維修,不能私自觸碰公共配電設(shè)施,尤其是在停電時(shí)不得私自作業(yè)造成公共電器設(shè)施損壞,應(yīng)負(fù)全部經(jīng)濟(jì)責(zé)任;造成人身事故的,有行為人負(fù)責(zé)。
5、業(yè)主(使用人)戶內(nèi)線路發(fā)生故障,應(yīng)及時(shí)通知管理處維修,以免擴(kuò)大故障范圍,所發(fā)生的費(fèi)用,由業(yè)主(使用人)承擔(dān)。
6、偷用公共電將按規(guī)定嚴(yán)格處罰,由此造成的經(jīng)濟(jì)及人身損害由行為人負(fù)責(zé)。
7、公共部位照明,電梯運(yùn)行用電,將根據(jù)實(shí)際情況計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
五、用水管理規(guī)定
1、本小區(qū)(大廈)實(shí)行二次供水系統(tǒng)供給住戶一戶一表制。
2、業(yè)主(使用人)不得對(duì)設(shè)計(jì)安裝的用水表隨意改動(dòng),如確需改裝增建的,應(yīng)向管理處提出申請(qǐng)批準(zhǔn)后方可施工。
3、公共管道井不得擅自打開以及私自安裝管子入內(nèi)。
4、業(yè)主(使用人)不得有意破壞水表等計(jì)量?jī)x表及公共管理,蓄意破壞或不通過水表用水,按偷水處理。
5、業(yè)主(使用人)要按月及時(shí)交納水費(fèi),不得拖欠。
6、公共水路出現(xiàn)故障,要通知管理處去維修,不得擅自拆除、維修、否則由此造成公共設(shè)施損壞應(yīng)負(fù)全部賠償責(zé)任。
7、要維修通過他人房屋的公共管道或其他業(yè)主管道時(shí),其房屋業(yè)主(使用人)有義務(wù)提供方便。對(duì)因裝修或其他原因造成上述維修阻塞時(shí),管理處有權(quán)拆除,恢復(fù)管道暢通。
六、停車場(chǎng)管理規(guī)定
小區(qū)停車場(chǎng)包括地下停車場(chǎng)和露天停車場(chǎng)。為確保安全,規(guī)范停車秩序,為住戶提供良好的車輛管理服務(wù),特制訂本規(guī)定:
1、停車場(chǎng)實(shí)行24小時(shí)日夜值班,車輛可以隨時(shí)存放。
2、停車場(chǎng)實(shí)行有償使用,物業(yè)管理公司按物價(jià)部門的有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一收費(fèi)。地下車庫為固定停車位,車主按期到物業(yè)公司交納停車費(fèi),領(lǐng)取“停車證”。露天停車場(chǎng)臨時(shí)停車費(fèi)由車管員收取并出具收據(jù)。
3、車輛停放必須服從車輛管理人員的指揮,臨時(shí)停車存放的車輛進(jìn)入停車場(chǎng)是,注意前后左右的安全,在規(guī)定的位置停放。地下停車庫車輛停放實(shí)行定位定號(hào)存取。
4、車輛停放后,車主必須鎖好車門,并將貴重物品隨身攜帶。
5、停車場(chǎng)內(nèi)不得修理、清洗車輛,保證車位整潔。
6、禁止載有毒害、易燃易爆物品和其他有危險(xiǎn)品的車輛停放。
7、車輛入庫時(shí),車輛管理人員應(yīng)對(duì)車輛外觀進(jìn)行觀察,如有破損應(yīng)將車號(hào)、進(jìn)入時(shí)間、缺陷特征作記錄,即面告知車主讓其簽名。
七、消防管理辦法
為了加強(qiáng)消防工作,保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)和關(guān)大業(yè)主(使用人)生命財(cái)產(chǎn)的安全,根據(jù)《中華人民共和國消防條例》和溫州市有關(guān)消防規(guī)定,特制訂本規(guī)定:
1、消防工作要貫徹“預(yù)防為主、防治結(jié)合”的方針,小區(qū)管理處應(yīng)指定防火責(zé)任人和義務(wù)消防員,其職責(zé)是:
(1)認(rèn)真貫徹執(zhí)行消防法規(guī)規(guī)定和上級(jí)消防工作指示,開展防火宣傳,普及消防知識(shí);
(2)組織逐級(jí)防火責(zé)任制,落實(shí)有關(guān)防火措施;
(3)經(jīng)常檢查防火安全工作,糾正消防違規(guī)者,整改火險(xiǎn)隱患;
(4)監(jiān)護(hù)明火作業(yè);
(5)管理消防器材設(shè)備,定期檢查,確保各類器材和裝置處于連好的狀態(tài),安全防火通道(包括走廊、樓梯)要時(shí)刻保持暢通;
(6)定人、定時(shí)、定措施,同時(shí)組織制訂緊急情況狀態(tài)下的疏散方案;
(7)接到火災(zāi)報(bào)警后,在向消防機(jī)關(guān)準(zhǔn)備報(bào)警的同時(shí),迅速啟用消防設(shè)施進(jìn)行撲救,并協(xié)助消防部門查清火災(zāi)原因。
2、消防區(qū)及樓梯走道和出入口,必須保持暢通無阻,任何單位或個(gè)人不得占用或封堵,嚴(yán)禁在消防通道上停放車輛及堆放家具和其他雜物。
3、不得損壞消防設(shè)備和器材,妥善維護(hù)樓梯、走道和安全出入指示、事故照明和通風(fēng)設(shè)施。
4、業(yè)主(使用人)嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)經(jīng)營和燃放煙花爆竹等易燃易爆物品。
5、遵守安全用電管理規(guī)定,使用符合國家標(biāo)準(zhǔn)的家用電器、燃?xì)庥镁?,?yán)禁超負(fù)荷使用。
6、小區(qū)(大廈)公共地方均不得燃燒香火報(bào)紙、織物、纖維、塑料制品、苯制品及其他廢物品,煙頭及火屑余灰要及時(shí)熄滅,教育小孩不要玩火。
7、業(yè)主(使用人)進(jìn)行室內(nèi)裝修時(shí),需要增設(shè)電器線路時(shí),必須先經(jīng)物業(yè)管理處批準(zhǔn)后保證符合安全規(guī)定,嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線路;裝修材料應(yīng)采用不燃或難燃材料。
8、需要進(jìn)行燃燒或明火作業(yè)時(shí),應(yīng)向管理處提出申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)做好防護(hù)措施后,專人監(jiān)護(hù)下,方可操作。
9、發(fā)生火警,應(yīng)立即告知管理處或撥打電話119報(bào)警,并關(guān)閉電器開關(guān)、燃?xì)忾y門,迅速離開住所;住戶及其他人應(yīng)迅速有序地從樓梯疏散,切勿驚慌擁擠。
10、根據(jù)市消防管理規(guī)定,有下列情形之一的??蓤?bào)公安消防管理部門處理:
(1)占用或封堵防區(qū)、樓梯、走道或安全疏散出口的;
(2)封閉或損壞消防標(biāo)志,消防設(shè)備、設(shè)施的;
(3)已具備使用管道燃?xì)鈼l件,還繼續(xù)使用鋼瓶裝的液化石油氣的;
(4)亂拉、亂接電器線路的;
(5)未經(jīng)許可擅自改動(dòng)燃?xì)夤艿赖模?/p>
(6)擅自挪用滅火工具,器材或消防備用水源的。
11、有下列情形之一的,責(zé)令停止作業(yè),并分別情況,包上級(jí)有關(guān)部門進(jìn)行處理:
(1)未辦理消防申報(bào)手續(xù)即進(jìn)行室內(nèi)裝修的;
(2)不按規(guī)定培植消防器材、設(shè)備、設(shè)施及消防安全標(biāo)志;
(3)室內(nèi)裝修所用材料不符合防火要求,不進(jìn)行防火處理的;
(4)未辦理申報(bào)審批手續(xù)即進(jìn)行明火作業(yè)的;
(5)燒焊、用火、用電作業(yè)、防火安全措施不落實(shí)的;
12、各主(使用人)必須服從消防機(jī)關(guān)和管理處人員有關(guān)防火方面的管理,如刁難、辱罵或以暴力、威脅等手段妨礙消防監(jiān)督工作人員依法執(zhí)行行使權(quán)的,分別情況,依法追究刑事責(zé)任。
八、治安管理規(guī)定
(一)、遵守有關(guān)法令、法規(guī),保障小區(qū)居民生活秩序安全。
(二)、維持交通秩序,保障小區(qū)道路暢通,外來車輛按區(qū)域劃分停車。
(三)、對(duì)在小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所晾衣物,在公共樓梯間、通道、平臺(tái)堆放雜物,飼養(yǎng)家禽,保安人員應(yīng)當(dāng)予以權(quán)阻、制止。
(四)、發(fā)現(xiàn)盜竊及時(shí)與派出所聯(lián)系,保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。
(五)、下列屬于防害公共安全和社會(huì)治安秩序的行為屬于治安管理范圍:
1、未經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn),2、在小區(qū)道路、人行道上施工,3、移動(dòng)標(biāo)4、志物等行為;
5、非法侵入他人住宅、商業(yè)用房,6、損壞他人財(cái)物。
3、非法攜帶、存放槍械及彈藥,非法儲(chǔ)存、使用爆炸、劇毒、易燃、放射性等危害物品幾管制刀具。
4、擅自撬開他人信箱、隱匿、毀棄或私拆他人信件、快件、等信涵。
5、使用音量過大或發(fā)出噪音的器材,影響他人正常工作和休息。
6、在小區(qū)內(nèi)燃放煙花、爆竹。
7、在小區(qū)內(nèi)亂倒裝潢垃圾、生活垃圾及從樓上往下扔雜物。
8、利用住宅、商業(yè)用房進(jìn)行非法活動(dòng)。
9、故意損壞公共設(shè)備設(shè)施。
違反以上規(guī)定者,按小區(qū)有關(guān)規(guī)定和治安管理?xiàng)l例處罰。
九、電梯使用管理規(guī)定
1、進(jìn)入電梯內(nèi)禁止吸煙、吐痰、涂污和亂扔雜物。
2、禁止兒童在電梯附近游戲玩耍。兒童乘梯應(yīng)由大人陪同。
3、不允許用客乘電梯運(yùn)物品、垃圾等,如遇特別需要,應(yīng)報(bào)管理處同意并派專人監(jiān)督使用。
4、不允許裝易燃、易爆等危險(xiǎn)品應(yīng)報(bào)管理處批準(zhǔn),并采取安全保護(hù)措施,有專人護(hù)送方可裝運(yùn)。
5、不允許開啟電梯頂部的安全窗和安全門來裝運(yùn)物品。
6、電梯內(nèi)禁止動(dòng)作粗野,只按適用之按扭,不可擊打按扭,撞擊門板或蓄意損壞電梯。
7、乘電梯時(shí),不可將身體靠梯門,進(jìn)出時(shí)不許長(zhǎng)時(shí)間站在門中間,以免擋住電眼。
8、電梯出現(xiàn)下列情況,應(yīng)及時(shí)報(bào)告管理處:
(1)門的開和關(guān)失去控制;
(2)運(yùn)行過程中有明顯的速度異常;
(3)運(yùn)行時(shí)有異常振動(dòng)和響聲;
(4)有漏電等現(xiàn)象。
十、綠化管理規(guī)定
為使小區(qū)有一個(gè)鮮花盛開、綠樹成蔭、優(yōu)美清新的居住環(huán)境,特制定如下綠化管理規(guī)定:
1、愛護(hù)小區(qū)的花草樹木和園林設(shè)施。
2、小區(qū)內(nèi)的綠化綜合管理有物業(yè)公司綠化隊(duì)負(fù)責(zé)。
3、嚴(yán)禁攀折花木、踐踏草坪;不準(zhǔn)在樹木上涼曬衣物、系鐵絲、拉繩索、掛物件等。
4、不準(zhǔn)損壞花木的保護(hù)設(shè)施;不準(zhǔn)在草坪里及綠化帶內(nèi)嬉戲、玩耍。
5、不準(zhǔn)在愛綠化帶內(nèi)倒污水、垃圾、焚燒物品。
6、不準(zhǔn)在綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告、招牌。
7、不準(zhǔn)在綠化帶范圍內(nèi)堆放任何物品。
8、不準(zhǔn)行人和各種車輛穿越和通過綠化帶,不準(zhǔn)在綠化帶停放車輛。
十一、消防管理辦法
為了加強(qiáng)消防工作,保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)和關(guān)大業(yè)主(使用人)生命財(cái)產(chǎn)的安全,根據(jù)《中華人民共和國消防條例》和***市有關(guān)消防規(guī)定,特制訂本規(guī)定:
1、消防工作要貫徹“預(yù)防為主、防治結(jié)合”的方針,小區(qū)管理處應(yīng)指定防火責(zé)任人和義務(wù)消防員,其職責(zé)是:
(1)認(rèn)真貫徹執(zhí)行消防法規(guī)規(guī)定和上級(jí)消防工作指示,開展防火宣傳,普及消防知識(shí);
(2)組織逐級(jí)防火責(zé)任制,落實(shí)有關(guān)防火措施;
(3)經(jīng)常檢查防火安全工作,糾正消防違規(guī)者,整改火險(xiǎn)隱患;
(4)監(jiān)護(hù)明火作業(yè);
(5)管理消防器材設(shè)備,定期檢查,確保各類器材和裝置處于連好的狀態(tài),安全防火通道(包括走廊、樓梯)要時(shí)刻保持暢通;
(6)定人、定時(shí)、定措施,同時(shí)組織制訂緊急情況狀態(tài)下的疏散方案;
(7)接到火災(zāi)報(bào)警后,在向消防機(jī)關(guān)準(zhǔn)備報(bào)警的同時(shí),迅速啟用消防設(shè)施進(jìn)行撲救,并協(xié)助消防部門查清火災(zāi)原因。
2、消防區(qū)及樓梯走道和出入口,必須保持暢通無阻,任何單位或個(gè)人不得占用或封堵,嚴(yán)禁在消防通道上停放車輛及堆放家具和其他雜物。
3、不得損壞消防設(shè)備和器材,妥善維護(hù)樓梯、走道和安全出入指示、事故照明和通風(fēng)設(shè)施。
4、業(yè)主(使用人)嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)經(jīng)營和燃放煙花爆竹等易燃易爆物品。
5、遵守安全用電管理規(guī)定,使用符合國家標(biāo)準(zhǔn)的家用電器、燃?xì)庥镁撸瑖?yán)禁超負(fù)荷使用。
6、小區(qū)(大廈)公共地方均不得燃燒香火報(bào)紙、織物、纖維、塑料制品、苯制品及其他廢物品,煙頭及火屑余灰要及時(shí)熄滅,教育小孩不要玩火。
7、業(yè)主(使用人)進(jìn)行室內(nèi)裝修時(shí),需要增設(shè)電器線路時(shí),必須先經(jīng)物業(yè)管理處批準(zhǔn)后保證符合安全規(guī)定,嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線路;裝修材料應(yīng)采用不燃或難燃材料。
8、需要進(jìn)行燃燒或明火作業(yè)時(shí),應(yīng)向管理處提出申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)做好防護(hù)措施后,專人監(jiān)護(hù)下,方可操作。
9、發(fā)生火警,應(yīng)立即告知管理處或撥打電話119報(bào)警,并關(guān)閉電器開關(guān)、燃?xì)忾y門,迅速離開住所;住戶及其他人應(yīng)迅速有序地從樓梯疏散,切勿驚慌擁擠。
10、根據(jù)市消防管理規(guī)定,有下列情形之一的??蓤?bào)公安消防管理部門處理:
(1)占用或封堵防區(qū)、樓梯、走道或安全疏散出口的;
(2)封閉或損壞消防標(biāo)志,消防設(shè)備、設(shè)施的;
(3)已具備使用管道燃?xì)鈼l件,還繼續(xù)使用鋼瓶裝的液化石油氣的;
(4)亂拉、亂接電器線路的;
(5)未經(jīng)許可擅自改動(dòng)燃?xì)夤艿赖模?/p>
(6)擅自挪用滅火工具,器材或消防備用水源的。
11、有下列情形之一的,責(zé)令停止作業(yè),并分別情況,包上級(jí)有關(guān)部門進(jìn)行處理:
(1)未辦理消防申報(bào)手續(xù)即進(jìn)行室內(nèi)裝修的;
(2)不按規(guī)定培植消防器材、設(shè)備、設(shè)施及消防安全標(biāo)志;
(3)室內(nèi)裝修所用材料不符合防火要求,不進(jìn)行防火處理的;
(4)未辦理申報(bào)審批手續(xù)即進(jìn)行明火作業(yè)的;
(5)燒焊、用火、用電作業(yè)、防火安全措施不落實(shí)的;
12、各主(使用人)必須服從消防機(jī)關(guān)和管理處人員有關(guān)防火方面的管理,如刁難、辱罵或以暴力、威脅等手段妨礙消防監(jiān)督工作人員依法執(zhí)行行使權(quán)的,分別情況,依法追究刑事責(zé)任。
十二、治安管理規(guī)定
(一)、遵守有關(guān)法令、法規(guī),保障小區(qū)居民生活秩序安全。
(二)、維持交通秩序,保障小區(qū)道路暢通,外來車輛按區(qū)域劃分停車。
(三)、對(duì)在小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所晾衣物,在公共樓梯間、通道、平臺(tái)堆放雜物,飼養(yǎng)家禽,保安人員應(yīng)當(dāng)予以權(quán)阻、制止。
(四)、發(fā)現(xiàn)盜竊及時(shí)與派出所聯(lián)系,保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。
(五)、下列屬于防害公共安全和社會(huì)治安秩序的行為屬于治安管理范圍:
1、未經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn),2、在小區(qū)道路、人行道上施工,3、移動(dòng)標(biāo)4、志物等行為;
5、非法侵入他人住宅、商業(yè)用房,6、損壞他人財(cái)物。
3、非法攜帶、存放槍械及彈藥,非法儲(chǔ)存、使用爆炸、劇毒、易燃、放射性等危害物品幾管制刀具。
4、擅自撬開他人信箱、隱匿、毀棄或私拆他人信件、快件、等信涵。
5、使用音量過大或發(fā)出噪音的器材,影響他人正常工作和休息。
6、在小區(qū)內(nèi)燃放煙花、爆竹。
7、在小區(qū)內(nèi)亂倒裝潢垃圾、生活垃圾及從樓上往下扔雜物。
8、利用住宅、商業(yè)用房進(jìn)行非法活動(dòng)。
9、故意損壞公共設(shè)備設(shè)施。
違反以上規(guī)定者,按小區(qū)有關(guān)規(guī)定和治安管理?xiàng)l例處罰。
十三、電梯使用管理規(guī)定
1、進(jìn)入電梯內(nèi)禁止吸煙、吐痰、涂污和亂扔雜物。
2、禁止兒童在電梯附近游戲玩耍。兒童乘梯應(yīng)由大人陪同。
3、不允許用客乘電梯運(yùn)物品、垃圾等,如遇特別需要,應(yīng)報(bào)管理處同意并派專人監(jiān)督使用。
4、不允許裝易燃、易爆等危險(xiǎn)品應(yīng)報(bào)管理處批準(zhǔn),并采取安全保護(hù)措施,有專人護(hù)送方可裝運(yùn)。
5、不允許開啟電梯頂部的安全窗和安全門來裝運(yùn)物品。
6、電梯內(nèi)禁止動(dòng)作粗野,只按適用之按扭,不可擊打按扭,撞擊門板或蓄意損壞電梯。
7、乘電梯時(shí),不可將身體靠梯門,進(jìn)出時(shí)不許長(zhǎng)時(shí)間站在門中間,以免擋住電眼。
8、電梯出現(xiàn)下列情況,應(yīng)及時(shí)報(bào)告管理處:
(1)門的開和關(guān)失去控制;
(2)運(yùn)行過程中有明顯的速度異常;
(3)運(yùn)行時(shí)有異常振動(dòng)和響聲;
(4)有漏電等現(xiàn)象。
十四、綠化管理規(guī)定
為使小區(qū)有一個(gè)鮮花盛開、綠樹成蔭、優(yōu)美清新的居住環(huán)境,特制定如下綠化管理規(guī)定:
1、愛護(hù)小區(qū)的花草樹木和園林設(shè)施。
2、小區(qū)內(nèi)的綠化綜合管理有物業(yè)公司綠化隊(duì)負(fù)責(zé)。
3、嚴(yán)禁攀折花木、踐踏草坪;不準(zhǔn)在樹木上涼曬衣物、系鐵絲、拉繩索、掛物件等。
4、不準(zhǔn)損壞花木的保護(hù)設(shè)施;不準(zhǔn)在草坪里及綠化帶內(nèi)嬉戲、玩耍。
5、不準(zhǔn)在愛綠化帶內(nèi)倒污水、垃圾、焚燒物品。
6、不準(zhǔn)在綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告、招牌。
7、不準(zhǔn)在綠化帶范圍內(nèi)堆放任何物品。
8、不準(zhǔn)行人和各種車輛穿越和通過綠化帶,不準(zhǔn)在綠化帶停放車輛。
十五、環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定
為確保小區(qū)居民有一個(gè)清新、優(yōu)美、整潔衛(wèi)生、居住舒適的生活環(huán)境,根據(jù)溫州市衛(wèi)生管理有關(guān)規(guī)定,并結(jié)合本小區(qū)、的實(shí)際情況,特制訂本制度:
1、維護(hù)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生人人有責(zé)。
2、小區(qū)道路、綠化帶及樓前、走廊、樓梯清潔,有物業(yè)管理公司保潔人員負(fù)責(zé)清掃。
3、業(yè)主(使用人)應(yīng)養(yǎng)成講衛(wèi)生、愛清潔的好習(xí)慣,不隨地吐痰,不得向室外排放污水、傾倒垃圾、亂扔雜物。
4、禁止樓層戶外拋物以及在陽臺(tái)欄桿上放置花盆及其他物品,不得在公共走廊、過道上對(duì)方、吊掛任何物品。
5、為保證居民生活安寧,維護(hù)環(huán)境清潔,減少疾病,小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁飼養(yǎng)寵物、家禽。
6、任何單位和個(gè)人都不得在公共部位亂貼標(biāo)語、廣告及宣傳品。
7、嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)鳴放鞭炮、煙花,焚燒會(huì)產(chǎn)生有害氣體的物品和制造各種污染事件。
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理,明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù),保障物業(yè)的合理使用,根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本省實(shí)際,制定本條例。
第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主組成業(yè)主委員會(huì)對(duì)其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的活動(dòng)。
本條例所稱業(yè)主,是指物業(yè)的所有權(quán)人。
本條例所稱使用人,是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的人。
本條例所稱物業(yè),是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。
本條例所稱物業(yè)管理公司,是依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人。
第三條 各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)物業(yè)管理向社會(huì)化、專業(yè)化發(fā)展,提高物業(yè)管理水平,改善人民生活和社會(huì)環(huán)境。
第四條 省人民政府建設(shè)行政主管部門對(duì)全省的物業(yè)管理工作實(shí)施監(jiān)督、管理。
市、縣人民政府確定的物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的監(jiān)督、管理。本省各級(jí)人民政府的其他有關(guān)行政管理部門在各自職責(zé)范圍內(nèi),負(fù)責(zé)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。
第二章 業(yè)主管理權(quán)
第五條 業(yè)主依法享有對(duì)物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利,并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
業(yè)主的主要權(quán)利是:
(一)參加業(yè)主大會(huì);
(二)享有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán);
(三)表決通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程;
(四)決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng);
(五)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的管理工作。
業(yè)主的主要義務(wù)是:
(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決議、決定;
(二)遵守業(yè)主公約;
(三)遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定;
(四)按時(shí)交付分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理、維修等費(fèi)用。
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域的劃定辦法由省建設(shè)行政主管部門會(huì)同省公安、民政等行政主管部門制定。
縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃定辦法,具體劃定本轄區(qū)內(nèi)每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的范圍。
第七條 物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上,或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超過一年的,應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)。
第八條 召開業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主大會(huì)的決定,應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意才能通過。決定通過后應(yīng)當(dāng)予以公布。
業(yè)主可以書面委托人出席業(yè)主大會(huì)。
第九條 業(yè)主的投票權(quán),住宅按每戶計(jì)算表決權(quán);工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計(jì)算表決權(quán)。
第十條 業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán):
(一)選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)組成人員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(二)通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程;
(三)批準(zhǔn)物業(yè)管理委托合同;
(四)決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng);
(五)決定物業(yè)管理的其他事項(xiàng)。
第十一條 業(yè)主委員會(huì)成立后,業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集,每年至少召開一次。
經(jīng)有百分之二十以上投票權(quán)的業(yè)主提議,可以臨時(shí)召開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)在接到提議后十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。
第十二條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任,業(yè)主委員會(huì)委員不得少于五人。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期二年,可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由遵紀(jì)守法、熱心公益事業(yè)、處事公正、責(zé)任心強(qiáng)的人員擔(dān)任。
業(yè)主委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)報(bào)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。
第十三條 業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé),維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,履行下列職責(zé):
(一)召集和主持業(yè)主大會(huì),報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程草案或者修訂草案并報(bào)業(yè)主大會(huì)通過,監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。
(三)通過公開招標(biāo)等方式選聘物業(yè)管理公司,代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理委托合同,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后負(fù)責(zé)履行;
(四)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議,監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服務(wù)活動(dòng);
(五)監(jiān)督共用設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地的使用和維護(hù)。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任定期召集,召開會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席,作出決定須經(jīng)過半數(shù)委員同意。
業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布。
第十四條 業(yè)主公約是由業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)管理的協(xié)議,對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第十五條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件,對(duì)受讓人或者承租人具有同等約束力。
轉(zhuǎn)讓人或者出租人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi),將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司。
第十六條 業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。
第三章 物業(yè)委托管理
第十七條 業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù),雙方應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿原則簽訂物業(yè)管理委托合同。
物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容:
(一)雙方當(dāng)事人和委托管理物業(yè)的基本情況;
(二)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求;
(三)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法;
(四)合同的期限、合同終止和解除的約定、合同終止時(shí)物業(yè)資料的移交方式等;
(五)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑;
(六)雙方當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。
第十八條 從事物業(yè)管理的公司必須持有縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書,并向工商行政主管部門申請(qǐng)注冊(cè)登記,領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。
第十九條 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)提供下列服務(wù)內(nèi)容:
(一)建筑物及其附屬的共用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地的養(yǎng)護(hù)與維修;
(二)綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù);
(三)安全防范服務(wù);
(四)車輛停放及其場(chǎng)地的管理;
(五)高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目;
(六)物業(yè)檔案資料的管理;
(七)業(yè)主和使用人委托的其他服務(wù)事項(xiàng)。
第二十條 物業(yè)竣工后綜合驗(yàn)收前的前期管理及其費(fèi)用由建設(shè)單位負(fù)責(zé),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定制訂前期管理守則,并在售房時(shí)予以明示。
業(yè)主委員會(huì)成立后,由業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。
第二十一條 建設(shè)單位須在建筑物及其附屬設(shè)施綜合驗(yàn)收合格后,方可將其管理權(quán)移交給業(yè)主委員會(huì),未經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的物業(yè),建設(shè)單位不得移交,并應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用。
建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)時(shí),應(yīng)當(dāng)同時(shí)移交物業(yè)綜合驗(yàn)收檔案資料和房屋使用說明書。
第四章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第二十二條 物業(yè)的使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。
第二十三條 業(yè)主、使用人使用房屋不得有下列行為:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋用途;
(二)對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺(tái)、天臺(tái)、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占等;
(三)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品;
(四)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)。
業(yè)主、使用人不按房屋使用說明書使用房屋造成的后果,由其自負(fù)。
第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
(一)踐踏、占用綠地;
(二)損毀樹木、園林;
(三)占用通道等共用場(chǎng)地;
(四)亂拋亂堆垃圾、雜物;
(五)發(fā)生超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;
(六)排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì);
(七)在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
(八)法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。
第二十五條 業(yè)主或者使用人裝修物業(yè),應(yīng)當(dāng)遵守房屋使用說明書和業(yè)主公約,并事先告知物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)將有關(guān)注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人,業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)遵守。
第二十六條 建筑物共有部分的維修責(zé)任,按下列規(guī)定承擔(dān):
(一)毗連部分,由毗連部分的業(yè)主共同承擔(dān);
(二)建筑物本體共用部分,由該建筑物所有業(yè)主共同承擔(dān);
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地,由全體業(yè)主共同承擔(dān);
出租物業(yè)維修責(zé)任的承擔(dān),應(yīng)當(dāng)在租賃合同中約定。
第五章 物業(yè)管理費(fèi)用
第二十七條 業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約,按照物業(yè)管理委托合同的約定和業(yè)主委員會(huì)的決定交付物業(yè)管理、維修等費(fèi)用。
建設(shè)單位未售出的空置物業(yè)應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偽飿I(yè)管理、維修費(fèi)用,分?jǐn)偙壤龖?yīng)當(dāng)不低于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的百分之五十,但不得因此而增加其他業(yè)主的負(fù)擔(dān)。
第二十八條 確定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)當(dāng)遵循公平、合理的原則。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與服務(wù)收費(fèi)相適應(yīng)。
物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
政府指導(dǎo)價(jià)由省人民政府價(jià)格行政主管部門會(huì)同建設(shè)行政主管部門制定??h級(jí)以上人民政府價(jià)格行政主管部門可以在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi),結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況,確定當(dāng)?shù)氐氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第二十九條 已成立業(yè)主委員會(huì)的,物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同中按照政府指導(dǎo)價(jià)約定或者由雙方協(xié)商確定。
物業(yè)已交付使用尚未成立業(yè)主委員會(huì)的,物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)提出,報(bào)所在地縣級(jí)以上人民政府價(jià)格行政主管部門核定。
第三十條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用經(jīng)約定可以預(yù)收,但預(yù)收期限不得超過三個(gè)月。
第三十一條 物業(yè)管理公司收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布。
物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同約定以外自行提供服務(wù),未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主認(rèn)可的,業(yè)主或者使用人可以不支付服務(wù)費(fèi)用。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)管理維修基金。
物業(yè)管理維修基金由物業(yè)建設(shè)單位按物業(yè)總投資的百分之二,在向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)時(shí),一次性劃撥給業(yè)主委員會(huì),其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有。
物業(yè)管理維修基金由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立??顜舸鸀楣芾?,不得挪作他用。
第三十三條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施維修、更新時(shí),其費(fèi)用從物業(yè)管理維修基金增值部分中開支;增值部分不足以開支的,由物業(yè)管理維修基金墊支,墊支部分應(yīng)當(dāng)向業(yè)主收回。
物業(yè)管理維修基金的使用,由物業(yè)管理公司提出年度計(jì)劃,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施。
物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)每半年公布一次物業(yè)管理維修基金的使用情況,接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。
第三十四條 建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)時(shí),應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)移交已分?jǐn)偟綉舻挠糜诠卜?wù)的公共用房和管理用房。
第六章 法律責(zé)任
第三十五條 業(yè)主、使用人、物業(yè)公司和建設(shè)單位之間發(fā)生糾紛時(shí),當(dāng)事人可以通過協(xié)商或者調(diào)解解決,協(xié)商、調(diào)解不成的,可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。
第三十六條 違反本條例第十八條規(guī)定,未取得營業(yè)執(zhí)照從事物業(yè)管理的,由縣級(jí)以上人民政府工商行政主管部門依法處理。
第三十七條 物業(yè)管理公司違反本條例規(guī)定,有下列行為之一的,由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正,賠償損失;并可視情節(jié)輕重,降低其資質(zhì)等級(jí)或者注銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書:
(一)建筑物及共用設(shè)備、共用設(shè)施不按期修繕或者養(yǎng)護(hù)、維修不當(dāng),造成業(yè)主損失的;
(二)服務(wù)管理不當(dāng),使共用設(shè)施、設(shè)備遭受損失的;
(三)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施、共用場(chǎng)地用途的;
(四)不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定的其他義務(wù)的。
第三十八條 物業(yè)管理公司違反本條例第二十九條規(guī)定的,由縣級(jí)以上人民政府價(jià)格行政主管部門依照《中華人民共和國價(jià)格法》的規(guī)定處理。
第三十九條 業(yè)主或者使用人違反本條例第二十三條、第二十四條規(guī)定的,由業(yè)主委員會(huì)或其授權(quán)的物業(yè)管理公司予以制止、限期改正;逾期不改正的,由物業(yè)管理公司恢復(fù)原狀;恢復(fù)原狀所需的費(fèi)用以及對(duì)他人造成的損失,由責(zé)任人承擔(dān)。
第四十條 業(yè)主和使用人違反本條例第二十七條規(guī)定,不按約定交付物業(yè)管理、維修等分?jǐn)傎M(fèi)用的,物業(yè)管理公司可以催繳、限期交付;逾期仍不交付的,按合同約定加收滯納金,合同沒有約定的,可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金;經(jīng)催收仍不交付的,可累積計(jì)帳,在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí),由房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)代為扣除;物業(yè)管理公司也可以依法向人民法院起訴。
第四十一條 建設(shè)單位違反本條例第三十二條、第三十四條規(guī)定,不按規(guī)定劃撥物業(yè)管理維修基金、移交公共用房和管理用房的,由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期履行;逾期不履行的,業(yè)主委員會(huì)可以依法向人民法院起訴。
第七章 附則
(一)管理人員必須保持服裝整潔,儀表端莊、精神飽滿。
(二)對(duì)待住戶、訪客、同事和各階層人士,均應(yīng)以禮相待,保持彼此間良好關(guān)系。
(三)必須嚴(yán)格遵守公司輪值時(shí)間,按時(shí)上下、班(交接班),不得無故遲到、早退。
(四)管理人員不得在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)為個(gè)別住戶做職責(zé)范圍以外及對(duì)私人服務(wù)的工作。
(五)管理人員不得參與樓宇買賣或租賃事物,若業(yè)主、住戶提出要求,應(yīng)請(qǐng)其直接向公司咨詢。
(六)大廈負(fù)責(zé)人應(yīng)該執(zhí)行公司之各項(xiàng)指標(biāo),并定期召開該大廈各級(jí)員工的會(huì)議,向公司做定期工作匯報(bào)。大廈員工應(yīng)服從大廈負(fù)責(zé)人之工作調(diào)配及崗位編排。
(七)不準(zhǔn)損壞公司信譽(yù)和對(duì)公司有欺詐及不誠實(shí)行為。
(八)不得假借公司名義或利用職權(quán)對(duì)外做有損公司聲譽(yù)或利益之行為。
(九)不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人收受或索取任何形式的禮物、賞錢。
(十)所有公物不得用于私人方面,不得故意疏忽損壞公司財(cái)務(wù),對(duì)各公物如有損壞,須負(fù)責(zé)賠償。
(十一)雨雪天氣,各員工必須依時(shí)當(dāng)值,監(jiān)守崗位,并按照公司所頒布之指示進(jìn)行防風(fēng)防雨工作。
(十二)必須尊守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。
二、管理公司
(一)按照規(guī)定時(shí)間當(dāng)值,不可擅離職守。
(二)在當(dāng)值時(shí)不得飲酒、吸煙、打瞌睡、閱報(bào)、看書、聽收音機(jī)或與同事閑談、開玩笑。
(三)每日上班時(shí)間,必須穿著公司規(guī)定的制服及佩帶員職員工作證,完成自己的崗位職責(zé)。巡視各層樓宇及走火通道,巡視時(shí)需特別留意大廈清潔及有否損壞、破舊須要維修的地方,并進(jìn)行登記,如遇有不尋常事件應(yīng)立即處理、記錄并及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。
(四)臺(tái)風(fēng)或暴雨期間,管理人員必須按公司所頒布的員工共值程序上班,做好一切防風(fēng)防雨工作,以保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)。
(五)服從上級(jí)指導(dǎo),完成所指定工作。
(六)留意各種公用設(shè)備有否被破壞或涂污,并通知有關(guān)人員修理和清除,必要時(shí)須協(xié)助維修工作。
(七)執(zhí)行各項(xiàng)任務(wù)時(shí),必須要有禮貌,謹(jǐn)記“服務(wù)至上,禮貌第一”。
(八)如有住戶發(fā)生意外,例如:受傷、暈倒等,應(yīng)立即協(xié)助其家人招呼救護(hù)車或代辦報(bào)警。
(九)熱情接待來訪人員,詳細(xì)記錄住戶投訴,并迅速處理。不屬于自己職責(zé)范圍的,則立即通知有關(guān)人員處理解決。處理情況立即向上級(jí)報(bào)告。
(十)管理處須設(shè)置急救藥品,如繃帶、藥棉及搶救藥品等。
(十一)大廈公共地方之鑰匙,如:電機(jī)房、機(jī)房、泵房等,必須小心存放,以備緊急時(shí)使用。若有需要外接鑰匙時(shí),必須登記借用人姓名及身份證,用后及時(shí)歸還。
三、保安工作
(一)必須明了和掌握大廈內(nèi)各種保安設(shè)施之操作和效能。例如:對(duì)講機(jī)、警鐘、密碼鎖、閉路電視等。更須善用以有設(shè)施,以免減弱防盜效果,特別強(qiáng)調(diào)大門必須緊閉,住戶出入可自備防盜門鑰匙或密碼鎖,訪客則可用對(duì)講機(jī)。嚴(yán)禁大門敞開,防止壞人有機(jī)可乘。
(二)應(yīng)熟悉大廈內(nèi)各住戶、識(shí)記住戶之姓名、年齡、家庭成員、職業(yè)及聯(lián)絡(luò)電話。此等資料必須保密,不得泄露。
(三)與住戶保持密切聯(lián)絡(luò),以便就保安問題,經(jīng)常交換意見和互通消息。
(四)各更管人員交接時(shí)應(yīng)傳達(dá)防盜信息,做好交接班記錄,以備核查,務(wù)令保安人員高度警惕。
(五)嚴(yán)禁借推銷之人士進(jìn)入大廈。尤其是自稱公務(wù)人員或公共機(jī)構(gòu)人員,更應(yīng)查驗(yàn)身份證、文件,如有疑問,應(yīng)致電有關(guān)機(jī)構(gòu)查詢。
(六)應(yīng)有禮貌詢問進(jìn)入大廈的來訪客人,登記身份證或工作牌照。如有懷疑,應(yīng)用對(duì)講機(jī)與有關(guān)住戶聯(lián)系。如訪客攜帶可疑物品時(shí),更需提高警覺。
(七)當(dāng)值管理人員至少每?jī)尚r(shí)巡樓一次(但不固定時(shí)間),以免壞人乘隙而入。巡樓時(shí)必須有警覺性,特別注意樓梯、走廊、電表房及其他隱蔽地方、通道等,以確保無可疑人物匿藏大廈內(nèi)伺機(jī)作案。留意公眾地方之間邊暗角,后巷水渠側(cè)、水箱底是否預(yù)先暗藏盜竊工具等。
(八)如聽到住戶呼救或發(fā)現(xiàn)可疑人物,須立即報(bào)警并封閉大門及通道,以待警方人員到場(chǎng)處理。切勿采取魯莽行動(dòng)而不知會(huì)警方。
(九)切記管理人員只有一般市民之拘捕權(quán),并無搜查權(quán)。因此拘捕疑犯后,應(yīng)盡快交公安部門處理。
(十)詳細(xì)記錄各有關(guān)政府部門電話,以便需要時(shí)尋求協(xié)助。
(十一)若發(fā)生罪案,應(yīng)采取下列步驟協(xié)助破案。
1.立刻報(bào)案,并留在現(xiàn)場(chǎng)制公安人員到達(dá),遇有傷員(被害人、案犯)應(yīng)立即搶救和監(jiān)護(hù)。
2.切勿移動(dòng)、也不許他人移動(dòng)、觸摸、踐踏現(xiàn)場(chǎng)物品,協(xié)助公安部門保留證據(jù),方便調(diào)查工作。
3.切勿開動(dòng)風(fēng)扇、冷氣機(jī)或其他電器用具,以免證據(jù)破壞。
4.禁止任何人在現(xiàn)場(chǎng)走動(dòng),以方便公安部門到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。
5.向公安人員提供有關(guān)罪案詳情,如案發(fā)經(jīng)過,與本案有關(guān)人物之相貌、衣著、有關(guān)之車牌號(hào)及壞人逃走方向。
四、公共衛(wèi)生
(一)清潔工人必須依時(shí)清潔大堂、走廊、樓梯、電停車場(chǎng)及天臺(tái)等公用地方。
(二)勸喻各住戶勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用地方,以免影響衛(wèi)生和阻塞通道。
(三)如發(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊、天臺(tái)或樓梯間,應(yīng)勸喻住戶自行搬往附近的垃圾收集站。如無法找到住戶除清潔工人清理外,并登記在管理處記事簿內(nèi),向上級(jí)報(bào)告。
(四)如發(fā)現(xiàn)天臺(tái)、天井或公用地方積存污水,應(yīng)立即清理,以免蚊蟲滋生。
(五)如發(fā)現(xiàn)屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛,應(yīng)速安排處理。
(六)勸喻住戶淋花時(shí)要特別小心,勿將水淋到陽臺(tái)外面,以免影響下層和下面行人。
(七)如發(fā)現(xiàn)空調(diào)滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時(shí),勸喻住戶從速處理,以免影響鄰居和市容衛(wèi)生。并根據(jù)城管條例,影響市容者,處以罰款。
(八)如有需要,通告或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外,既影響衛(wèi)生,又可能打到過往行人身上;也不得將可引致淤塞之雜物投入廁盆及污水渠內(nèi)。
(九)若上層住戶之水喉或水管破爛而導(dǎo)致下層天花板滲水,則通知上層住戶修理,如無結(jié)果,則應(yīng)詳細(xì)記錄及請(qǐng)示上級(jí)處理。
(十)如有不顧公共衛(wèi)生的住戶,經(jīng)屢次勸告仍不改善,應(yīng)做詳細(xì)記錄并報(bào)告上級(jí)和有關(guān)衛(wèi)生部門。
五、電梯
(一)電梯發(fā)生故障停留空中時(shí),乘客按響緊急呼救鈴后,值班人員應(yīng)立即通知保修人員迅速修理,同時(shí)用電梯內(nèi)對(duì)講機(jī)善言安慰被困乘客,請(qǐng)其耐心等待,切勿自行開啟電梯門,以免發(fā)生危險(xiǎn)。
(二)勸喻用電梯搬運(yùn)物件者,不可超重,防止造成事故。
(三)乘用電梯人數(shù)過多時(shí),應(yīng)維持秩序,指導(dǎo)分批搭乘,以免超載發(fā)生危險(xiǎn)。
(四)住戶應(yīng)留意,切勿讓幼兒?jiǎn)为?dú)搭乘或進(jìn)入電梯,以免發(fā)生危險(xiǎn)。
(五)保安值班人員時(shí)刻注意閉路電視,警惕壞人惡意破壞電梯或梯內(nèi)設(shè)備。
(六)經(jīng)常清除電梯門路軌內(nèi)經(jīng)常積存的垃圾,以免影響梯門開關(guān)。
(七)如發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞時(shí),應(yīng)急時(shí)通知保修人員進(jìn)行修理。當(dāng)修理人員到達(dá)時(shí),管理人員應(yīng)詳述電梯不妥之處,以便研究毛病,一切詳細(xì)情況,必須詳細(xì)記錄送管理處。
(八)狂風(fēng)暴雨時(shí),如發(fā)現(xiàn)機(jī)房頂或接近電梯的門窗有滲水時(shí),應(yīng)即盡量阻止雨水進(jìn)入電梯槽,暴風(fēng)雨后,必須根治漏水情況。
(九)電梯槽底有積水時(shí),應(yīng)及時(shí)報(bào)告上級(jí)處理,同時(shí)研究水的來源,及早修理。
(十)凡有水進(jìn)入電梯,應(yīng)即停止使用,以免觸電,并設(shè)法將電梯升高至較安全的地方。
(十一)電梯機(jī)房鑰匙及電梯門鑰匙,除修理人員或保安消防人員外任何人不得使用。
(十二)電梯每年“年檢“一次,并取得年檢合格證。
(十三)沖洗走廊及樓梯時(shí),勿讓水流入電梯內(nèi),以免損壞電梯設(shè)備。
(十四)火警發(fā)生時(shí),勸喻住戶切勿搭乘電梯,因電梯可能隨時(shí)停在半途,將人困于電梯內(nèi),被困者可能因濃煙而致命。
(十五)經(jīng)常檢查電梯機(jī)房是否有足夠的通風(fēng),溫度是否過高,氣窗玻璃是否完整。機(jī)房門須特別上鎖,加上“不準(zhǔn)擅闖”之類的告示牌。
(十六)電梯內(nèi)求救警鐘、電風(fēng)扇必須保持正常工作狀態(tài),以免緊急時(shí)無法求救及導(dǎo)致窒息。
六、電力系統(tǒng)
(一)修理電氣設(shè)備,應(yīng)聘請(qǐng)持證的合格技師。
(二)應(yīng)明了大廈各種電力供應(yīng)的設(shè)備所在。如:大廈的電力總制、用戶的電路分線、保險(xiǎn)絲、消防電泵制等,并且明了其緊急開關(guān)的操作程序。同時(shí)必須購置后備保險(xiǎn)絲、消防總制、電表及各水泵制等,以備急修時(shí)使用。
(三)如部分用戶電力中斷,應(yīng)由管理處派人檢查修理大廈供電系統(tǒng),如屬住戶室內(nèi)設(shè)備故障,應(yīng)由住戶自行請(qǐng)人處理,管理處可提供適當(dāng)協(xié)助。
(四)全座樓宇電力突然中斷,應(yīng)先檢查大廈之總制是否正常,如屬于正常則與供電公司聯(lián)系詢明情況。
(五)公共使用的電力設(shè)備,如:電梯、總制走廊及電梯之電燈、水泵及消防系統(tǒng)之電線等應(yīng)經(jīng)常檢查,如有損壞或過熱現(xiàn)象,應(yīng)立即派人修理。
(六)接到供電公司通知停電時(shí),應(yīng)即帖出通告,清楚列明日期、時(shí)間及受影響設(shè)備,如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器以便住戶有所準(zhǔn)備。公共照明、電梯不停,由大廈自備發(fā)電機(jī)供電解決。停電完畢后,貼出恢復(fù)供電通告,并檢查各系統(tǒng)是否恢復(fù)正常。
(七)經(jīng)常檢查、保養(yǎng)弱電系統(tǒng),如:大廈與各戶的對(duì)講系統(tǒng)和電梯監(jiān)視系統(tǒng)必須保持完好正常運(yùn)行。發(fā)現(xiàn)問題立即修理。
(八)在大廈出入口處,應(yīng)備有充電式緊急照明系統(tǒng)。
(九)大廈內(nèi)的總制房、機(jī)房、及各層的電表均應(yīng)保持整潔,不得放置雜物。
(十)大廈供電系統(tǒng)由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng),以保證安全正常的供電。
七、消防
(一)消防中心值班人員必須熟練掌握消防中心各種設(shè)備的操作使用,并應(yīng)熟練其他消防設(shè)備的使用。
(二)組織大廈員工學(xué)習(xí)消防知識(shí),熟悉和掌握各種消防設(shè)備的操作使用。組織員工進(jìn)行消防設(shè)備的使用訓(xùn)練,使其成為大廈合格的義務(wù)消防隊(duì)員。
(三)值班人員(包括管理人員)須經(jīng)常檢查防火設(shè)施等,如有損壞和失效時(shí),應(yīng)立即修理和更換。
(四)利用通告、圖片等形式使住戶了解如何使用消防設(shè)施和消防設(shè)備,以備應(yīng)急。
(五)每日上班時(shí)檢查天臺(tái)、前后樓梯、走廊、走火通道等,千萬不可有阻塞情況發(fā)生。
(六)教育和制止孩童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品,避免引起火警。
(七)留意公用電線,如有破損和不符合規(guī)定時(shí),應(yīng)立即修理和更換。
(八)留意擅自將住宅改為工廠的單位,尤其是原料與制品容易著火者,當(dāng)發(fā)現(xiàn)住戶有大量易燃物品時(shí),即刻查詢是否有特許證明和安全措施,沒有時(shí),當(dāng)即令其搬走(搬出大廈外),并盡快報(bào)管理處和公司。
(九)勸告拜神的住戶小心燃點(diǎn)香燭,并制止住戶在走廊燃燒香紙。
(十)如發(fā)現(xiàn)某戶有濃煙冒出或火燒濃味,又無人開門時(shí),如能及時(shí)撲滅,應(yīng)盡快使用滅火器及消防設(shè)備撲滅。否則電“119”報(bào)案。
(十一)若發(fā)生火警,即電“119”報(bào)案,同時(shí)按動(dòng)警鈴,通告住戶疏散,在安全的情況下,使用滅火筒或滅火喉設(shè)法施救。
(十二)火警發(fā)生時(shí),勸喻住戶切勿搭乘電梯。
(十三)切勿將放火門打開,以免萬一發(fā)生火警時(shí),濃煙散播及火勢(shì)蔓延。
(十四)報(bào)案時(shí),必須清楚說明現(xiàn)場(chǎng)地址,報(bào)案人姓名及管理處電話。
(十五)所有消防裝置,應(yīng)由認(rèn)可的消防監(jiān)查單位每年最少檢查一次。
八、氣體燃料泄漏
(一)如發(fā)現(xiàn)氣體燃料泄露時(shí),應(yīng)立即熄滅現(xiàn)場(chǎng)附近所有火源。
(二)打開氣體燃料泄漏單位及附近有關(guān)住戶的門窗,使樓宇空氣流通。
(三)切勿吸煙、點(diǎn)火、按動(dòng)門鈴、電開關(guān)等任何電制及電器。
(四)管理員應(yīng)立即關(guān)閉單位系統(tǒng)的氣體燃料總制,阻止氣體燃料繼續(xù)泄漏,查找泄漏地點(diǎn),迅速進(jìn)行修理。必要時(shí),電話通知?dú)怏w燃料公司或撥“119”報(bào)警。
(五)“用手拍門”的方式通知住戶氣體燃料泄漏事件,請(qǐng)住戶關(guān)閉氣體供應(yīng)制,打開門窗使空氣流通,并要求協(xié)助通知其他住戶實(shí)施上述一、二、三步驟。如情況嚴(yán)重,應(yīng)通知住戶撤離。
九、樓宇結(jié)構(gòu)及維修
(一)樓宇結(jié)構(gòu)如被更改或破壞,對(duì)該樓宇的安全有重大影響時(shí),管理員應(yīng)予以注意,并向上級(jí)報(bào)告。
(二)如住戶擅自拆建墻壁、增開窗戶、或加建建筑物,如外墻鐵籠、檐壁、平臺(tái)或在天臺(tái)上加蓋小棚屋時(shí),應(yīng)予以制止并向上級(jí)報(bào)告。
(三)天花板或外墻有漏水,應(yīng)即通知單位主管及有關(guān)住戶修理。
(四)在巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)下列情況,應(yīng)立即向上級(jí)報(bào)告并研究修理方案進(jìn)行修理:
1.墻壁或天花板有明顯裂縫或水泥爆裂;
2.氣窗的玻璃爆裂;
3.樓梯邊的欄桿松拖;
4.防火門及消防設(shè)備損壞;
5.內(nèi)外墻壁批蕩脫落。
(五)住戶安裝的鐵閘掩出走廊、阻塞通道,應(yīng)予以制止并報(bào)告上級(jí)。
十、停車場(chǎng)管理
(一)車管員必須認(rèn)真執(zhí)行停車場(chǎng)管理規(guī)定,禮貌待人。熱情服務(wù),保證車輛安全,維護(hù)車場(chǎng)良好的行車秩序。
(二)車輛進(jìn)場(chǎng)后,必須按指定位置停車、排列整齊,不得阻塞通道,認(rèn)真檢查車型、車牌號(hào),,避免出現(xiàn)差錯(cuò)。
(三)了解和掌握車主的車型姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓層、座號(hào)等等以便與識(shí)別。
(四)汽車、摩托車必須購買車輛綜合保險(xiǎn),便于丟失后向保險(xiǎn)公司索陪。未買“車輛綜合保險(xiǎn)的,本車場(chǎng)不予停放保管。
(五)本停車場(chǎng)實(shí)行有償停車保管服務(wù),必須嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律,經(jīng)濟(jì)手續(xù)清楚,做到錢票相符,日清月結(jié)。
(六)嚴(yán)禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進(jìn)場(chǎng)停放保管,以免發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進(jìn)場(chǎng),應(yīng)即令其開出車場(chǎng),立即報(bào)告管理處或公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。
(七)車管員交接班時(shí)必須認(rèn)真交接:如清點(diǎn)停車場(chǎng)內(nèi)車輛有多少,時(shí)租車的停車計(jì)時(shí)票的張數(shù)、現(xiàn)金點(diǎn)清,并詳細(xì)登記,雙方簽字負(fù)責(zé)。
(八)車管員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況,立即報(bào)告班長(zhǎng)或管理處,并注意事態(tài)發(fā)展。交接班時(shí)叮囑接班人注意,并記錄在交接登記簿上,同時(shí)將其他注意的事項(xiàng)必須記錄在登記簿上,以備查。
(九)車管員必須認(rèn)真執(zhí)行收費(fèi)制度,堅(jiān)持原則,不得,如不開票停車或亂收費(fèi),一經(jīng)發(fā)現(xiàn)定嚴(yán)肅處理。
(十)保持停車場(chǎng)內(nèi)清潔衛(wèi)生,每日必須清掃一次。
十一、有關(guān)廉潔條款
《條例》的實(shí)施,是加強(qiáng)和規(guī)范住宅物業(yè)管理的重要舉措,對(duì)于培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng),促進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè),提高廣大居民的居住質(zhì)量,有著非常重要的意義。全區(qū)各鎮(zhèn)(街道)人民政府(辦事處)、開發(fā)區(qū)管委會(huì)及有關(guān)部門要從保障社會(huì)穩(wěn)定、提升城市文明創(chuàng)建水平、構(gòu)建和諧社會(huì)為出發(fā)點(diǎn),把學(xué)習(xí)宣傳貫徹《條例》列入議事日程,采用簡(jiǎn)報(bào)、墻報(bào)、宣傳櫥窗、現(xiàn)場(chǎng)咨詢、發(fā)放宣傳材料等形式,向社會(huì)廣泛宣傳,使廣大業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)理解和掌握《條例》的基本內(nèi)容,增強(qiáng)依法參與物業(yè)管理的意識(shí),促進(jìn)《條例》的貫徹落實(shí)。
二、屬地管理,密切配合
《條例》明確了地方政府和有關(guān)職能部門在物業(yè)管理活動(dòng)中的職責(zé)及其應(yīng)該承擔(dān)的工作,各鎮(zhèn)(街道)人民政府(辦事處)、開發(fā)區(qū)管委會(huì)必須建立應(yīng)的物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò),明確分管領(lǐng)導(dǎo)并落實(shí)關(guān)工作人員。
(一)建立分級(jí)負(fù)責(zé)、屬地管理的物業(yè)監(jiān)督管理工作機(jī)制。按照《條例》的有關(guān)規(guī)定,區(qū)房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)區(qū)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的管理和監(jiān)督工作。
(二)各鎮(zhèn)(街道)人民政府(辦事處)、開發(fā)區(qū)管委會(huì)以及社區(qū)居民委員會(huì)要履行關(guān)職責(zé),協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系,協(xié)助區(qū)房產(chǎn)管理局對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
(三)區(qū)建設(shè)局、財(cái)政局、農(nóng)發(fā)局、環(huán)保局、城管局、公安分局、工商局、規(guī)劃分局、物價(jià)局等關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)分工,密切配合,做好關(guān)管理與監(jiān)督工作。
三、健全機(jī)制,規(guī)范管理
區(qū)房產(chǎn)管理局、各鎮(zhèn)(街道)人民政府(辦事處)、開發(fā)區(qū)管委會(huì)及其它有關(guān)部門要依照有關(guān)規(guī)定指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作,規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營行為。要積極扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,逐步完善專業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制,提高全區(qū)的物業(yè)管理水平。
(一)按照《條例》的關(guān)規(guī)定,各小區(qū)的首次業(yè)主(代表)大會(huì)籌備工作在區(qū)房產(chǎn)管理局的指導(dǎo)下,由物業(yè)所在地的鎮(zhèn)(街道)人民政府(辦事處)、開發(fā)區(qū)管委會(huì)按照《條例》第十條、第十一條的要求組織業(yè)主推薦產(chǎn)生籌備組。
建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)建筑面積以及物業(yè)出售和交付使用時(shí)間等文件資料,并且提供必要的人力、場(chǎng)地支持。
首次業(yè)主(代表)大會(huì)籌備、成立的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)制訂業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),實(shí)現(xiàn)業(yè)主自我管理。
(二)業(yè)主(代表)大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安、城管等行政管理部門,與社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)作,共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)工作。
(三)業(yè)主委員會(huì)違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約,嚴(yán)重?fù)p害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益,或者影響社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定的,應(yīng)當(dāng)停止活動(dòng)。區(qū)房產(chǎn)管理局將會(huì)同鎮(zhèn)(街道)人民政府(辦事處)、開發(fā)區(qū)管委會(huì)組織召開業(yè)主(代表)大會(huì)會(huì)議,重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),可以建立由鎮(zhèn)(街道)人民政府(辦事處)、開發(fā)區(qū)管委會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位參加的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由鎮(zhèn)(街道)人民政府(辦事處)、開發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)召集和主持,協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。
(五)規(guī)范前期物業(yè)管理
1、建設(shè)單位在銷售物業(yè)前,應(yīng)當(dāng)依照省建設(shè)行政主管部門公布的業(yè)主臨時(shí)公約示范文本,制定業(yè)主臨時(shí)公約。業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)維護(hù)小區(qū)的公共利益,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益,并報(bào)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門備案。在首次業(yè)主大會(huì)通過的業(yè)主公約生效后,業(yè)主臨時(shí)公約即行失效。
2、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同的同時(shí),應(yīng)當(dāng)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議,協(xié)議中應(yīng)注明物業(yè)服務(wù)企業(yè)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和起始時(shí)間等內(nèi)容。
3、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議作為物業(yè)買賣合同的附件,經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認(rèn),對(duì)物業(yè)買賣雙方和物業(yè)管理企業(yè)具有約束力。
(六)加強(qiáng)專項(xiàng)維修基金管理。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修基金。商品房專項(xiàng)維修基金屬業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作它用。專項(xiàng)維修資金的管理,實(shí)行專戶存儲(chǔ)、統(tǒng)一管理、按幢設(shè)賬、核算到戶的原則,具體使用和續(xù)籌方案按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
(七)加強(qiáng)物業(yè)管理用房的管理。建設(shè)單位在規(guī)劃、設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局共用配套設(shè)施和物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施,并按照7‰比例配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主,任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)管理用房的用途。
(八)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照國家和省、市有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法,遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。區(qū)物價(jià)局會(huì)同區(qū)房產(chǎn)管理局加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督,依法維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
四、加強(qiáng)指導(dǎo),強(qiáng)化監(jiān)管
(一)各有關(guān)部門要從維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定,建設(shè)和諧社會(huì)的高度,充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理工作的重要性。區(qū)房產(chǎn)管理局要認(rèn)真極履行職責(zé),加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的鎮(zhèn)(街道)人民政府(辦事處)、開發(fā)區(qū)管委會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)要積極協(xié)作配合,共同做好物業(yè)管理工作。
(1)處理業(yè)戶的投訴或服務(wù)要求由管業(yè)助理完成。
業(yè)戶可能通過不同的渠道來表達(dá)投訴內(nèi)容,但都應(yīng)匯總到管業(yè)助理處,由管業(yè)助理主持協(xié)調(diào),安排處理。
對(duì)于業(yè)戶來講,任何影響其居住方便、舒適的情況都可以進(jìn)行投訴,但業(yè)戶的投訴內(nèi)容對(duì)管理者來講并不完全是由于管理人員主觀工作造成的,而相當(dāng)一部分可能只是業(yè)戶的服務(wù)要求。
鑒于上述原因:
屬正常服務(wù)要求應(yīng)由管業(yè)助理填寫《特約服務(wù)/維修工作單》派發(fā)給有關(guān)部門執(zhí)行。
如確實(shí)是由于我方人員的工作失誤或工作態(tài)度不好,或者是業(yè)戶提出的服務(wù)要求遲遲未予滿足(包括由于第三方原因造成的投訴),則要作為真正投訴處理,管業(yè)助理應(yīng)填寫《投訴意見處理表》報(bào)管業(yè)部負(fù)責(zé)人后派發(fā)給相關(guān)部門調(diào)查處理,并要向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人匯報(bào)結(jié)果,最后由管業(yè)助理向業(yè)戶解釋。
管業(yè)助理應(yīng)通知所有業(yè)戶,如有投訴或服務(wù)要求應(yīng)盡量與管業(yè)助理直接聯(lián)系。
(2)處理投訴紀(jì)律規(guī)定(由各部門負(fù)責(zé)人把關(guān)執(zhí)行)
-所有投訴無論大小、形式均須認(rèn)真受理。
所有真正投訴均須在《投訴意見處理表》中登記備案。
所有投訴無論解決與否均須在一個(gè)工作日內(nèi)做出第一次回復(fù)(所有口頭投訴必須當(dāng)日給予業(yè)戶回復(fù);所有書面投訴必須當(dāng)日給予業(yè)戶回復(fù),次日提供書面回復(fù))。
所有書面投訴須由管業(yè)部負(fù)責(zé)人做出正規(guī)書面答復(fù)。
(3)處理投訴一般要求(適用于所有員工)
五要五不要
1、要認(rèn)真、禮貌地聽取投訴者講訴1、不要打斷投訴者講話
2、要牢記投訴者姓名、房間號(hào)及投訴內(nèi)容2、不要與投訴者爭(zhēng)辯
3、要去現(xiàn)場(chǎng)查看,認(rèn)真填寫投訴記錄3、不要盲目判斷
4、要及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)4、不要輕易許諾
5、要盡量即刻解決一些小的投訴5、不要漠不關(guān)心
2、處理業(yè)戶投訴工作流程
(1)業(yè)戶直接向管業(yè)助理提出服務(wù)要求或投訴。
(2)管業(yè)助理分析是真正投訴還是一般要求。若是真正投訴,應(yīng)填寫《投訴意見處理表》,并派發(fā)給有關(guān)部門調(diào)查處理;若是一般要求,應(yīng)填寫《特約服務(wù)/維修工作單》,并派發(fā)給有關(guān)部門執(zhí)行。
(3)各部門接到管業(yè)助理派發(fā)的工作單后,依情況不同進(jìn)行處理。若是特約服務(wù)項(xiàng)目,員工應(yīng)立即到業(yè)戶家進(jìn)行服務(wù),服務(wù)完畢后依據(jù)相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)戶收取費(fèi)用,并將費(fèi)用連同維修單第三聯(lián)交給財(cái)務(wù)部,并負(fù)責(zé)將收據(jù)返回業(yè)戶;若為普通維修,工程部員工應(yīng)立即進(jìn)行維修,維修完畢后將填寫好的工作單返回管業(yè)助理;若為真正投訴,相應(yīng)部門負(fù)責(zé)人應(yīng)立刻處理,并把處理結(jié)果連同《投訴意見處理表》返回管業(yè)助理。
(4)管業(yè)助理應(yīng)將特約服務(wù)、普通維修、真正投訴單分別存放,以便查看。
如為特約服務(wù),管業(yè)助理只保存第一聯(lián),第三聯(lián)財(cái)務(wù)保存,第二聯(lián)交工程部;
如為普通維修,只將第二聯(lián)交工程部,第一聯(lián)和第三聯(lián)在管業(yè)部存檔。
《投訴意見處理表》應(yīng)統(tǒng)一由管業(yè)部保存。
(5)管業(yè)助理負(fù)責(zé)對(duì)投訴處理結(jié)果及維修情況進(jìn)行相應(yīng)業(yè)戶回訪,并將結(jié)果填寫在《業(yè)戶回訪調(diào)查記錄月報(bào)表》中。
(6)若業(yè)戶投訴問題嚴(yán)重或者管業(yè)助理無法處理應(yīng)立刻上報(bào)管業(yè)部負(fù)責(zé)人,由管業(yè)部負(fù)責(zé)人向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人匯報(bào),最后處理結(jié)果還要返回管業(yè)助理,由管業(yè)助理做認(rèn)真記錄。
3、業(yè)戶將投訴意見直接反映給其它部門,則相應(yīng)部門人員應(yīng)認(rèn)真傾聽,并記錄清楚后將投訴內(nèi)容傳遞給管業(yè)助理,由管業(yè)助理處理。
4、管業(yè)助理負(fù)責(zé)對(duì)投訴處理結(jié)果進(jìn)行回訪,并達(dá)到業(yè)戶滿意。
第二條在中華人民共和國境內(nèi)申請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì),實(shí)施對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理,適用本辦法。
本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè),是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格,從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。
第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。
第四條國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。
省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理,直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理,并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理,并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第五條各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下:
(一)一級(jí)資質(zhì):
1.注冊(cè)資本人民幣500萬元以上;
2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中,具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人,工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;
3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;
4.管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%:
(1)多層住宅200萬平方米;
(2)高層住宅100萬平方米;
(3)獨(dú)立式住宅(別墅)15萬平方米;
(4)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。
5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績(jī)。
(二)二級(jí)資質(zhì):
1.注冊(cè)資本人民幣300萬元以上;
2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中,具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人,工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;
3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;
4.管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%:
(1)多層住宅100萬平方米;
(2)高層住宅50萬平方米;
(3)獨(dú)立式住宅(別墅)8萬平方米;
(4)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。
5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有良好的經(jīng)營管理業(yè)績(jī)。
(三)三級(jí)資質(zhì):
1.注冊(cè)資本人民幣50萬元以上;
2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中,具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人,工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;
3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;
4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目;
5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。
第六條新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì):
(一)營業(yè)執(zhí)照;
(二)企業(yè)章程;
(三)驗(yàn)資證明;
(四)企業(yè)法定代表人的身份證明;
(五)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同,管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。
第七條新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè),其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定,并設(shè)一年的暫定期。
第八條一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。
二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第九條申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),應(yīng)當(dāng)提交下列材料:
(一)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表;
(二)營業(yè)執(zhí)照;
(三)企業(yè)資質(zhì)證書正、副本;
(四)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同,管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同,工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同;
(五)物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件;
(六)物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。
第十條資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日內(nèi),對(duì)符合相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書;一級(jí)資質(zhì)審批前,應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查,審查期限為20個(gè)工作日。
第十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí),在申請(qǐng)之日前一年內(nèi)有下列行為之一的,資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn):
(一)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的;
(二)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的;
(三)挪用專項(xiàng)維修資金的;
(四)擅自改變物業(yè)管理用房用途的;
(五)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(六)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主共同利益的;
(七)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的;
(八)物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),不按照規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的;
(九)與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通,以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的;
(十)不履行物業(yè)服務(wù)合同,業(yè)主投訴較多,經(jīng)查證屬實(shí)的;
(十一)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的;
(十二)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的;
(十三)發(fā)生重大責(zé)任事故的。
第十二條資質(zhì)證書分為正本和副本,由國務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一印制,正、副本具有同等法律效力。
第十三條任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。
企業(yè)遺失資質(zhì)證書,應(yīng)當(dāng)在新聞媒體上聲明后,方可申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng)。
第十四條企業(yè)發(fā)生分立、合并的,應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi),到原資質(zhì)審批部門申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù),并重新核定資質(zhì)等級(jí)。
第十五條企業(yè)的名稱、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更的,應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi),到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。
第十六條企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi),到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。
第十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)證書后,不得降低企業(yè)的資質(zhì)條件,并應(yīng)當(dāng)接受資質(zhì)審批部門的監(jiān)督檢查。
資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查。
第十八條有下列情形之一的,資質(zhì)審批部門或者其上級(jí)主管部門,根據(jù)利害關(guān)系人的請(qǐng)求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書:
(一)審批部門工作人員、作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的;
(二)超越法定職權(quán)作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的;
(三)違反法定程序作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的;
(四)對(duì)不具備申請(qǐng)資格或者不符合法定條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的;
(五)依法可以撤銷審批的其他情形。
第十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告,責(zé)令限期改正,并處1萬元以上3萬元以下的罰款。
第二十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告,責(zé)令限期改正,并處1萬元以上3萬元以下的罰款。
第二十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正,可處2萬元以下的罰款。
第二十二條資質(zhì)審批部門有下列情形之一的,由其上級(jí)主管部門或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正,對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任:
(一)對(duì)不符合法定條件的企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的;
(二)對(duì)符合法定條件的企業(yè)不予頒發(fā)資質(zhì)證書的;
(三)對(duì)符合法定條件的企業(yè)未在法定期限內(nèi)予以審批的;
(四)利用職務(wù)上的便利,收受他人財(cái)物或者其他好處的;
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