土地增值稅存在的問題及對策

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摘要：

土地增值稅是國家在宏觀方面調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的稅種之一，對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定影響，但在土地增值稅征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的環(huán)節(jié)中存在一些問題必須改進土地增值稅征收問題，本文主要以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，闡述其中存在的問題以及對策。

關(guān)鍵詞：土地增值稅　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)　問題　對策

一、引言

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需繳納稅金中較多的一種稅，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物以及其他附著物取得收入的單位或個人，已轉(zhuǎn)讓取得的收入包括貨幣收入、實物收入、其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)需向國家繳納的一種稅賦，不包括以無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。有償轉(zhuǎn)讓地上的建筑物、國有土地使用權(quán)、其他的附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額為課稅對象。增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時所取得的收入減去相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等等支出之后的余額。

二、存在的問題

1.稅率偏高、范圍較窄。我國目前的土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率，土地增值稅實際上對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講就是反房地產(chǎn)暴利稅。由上面的表可以看出，對于土地增值率高的多征，低的少征，無增值的不征。土地增值稅的征稅范圍：

（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。

（2）地上的建筑物及附著物連國有土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓。土地增值稅以增值額為計稅依據(jù)，房地產(chǎn)取得增值額的途徑有：

（1）外部環(huán)境的變化。

（2）土地使用權(quán)及房屋出租。

（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。

（4）房屋土地產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)讓。

2.存在重復(fù)征稅、扣除項目計算繁瑣。房地產(chǎn)企業(yè)的單位及個人需要按照經(jīng)營收入繳納營業(yè)稅、城建稅及教育費附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等，尤其是土地增值稅和企業(yè)所得稅之間嚴(yán)重存在重復(fù)征稅。在計算土地增值稅的過程中，可扣除的項目計算是非常重要的，可扣除的項目較多，計算口徑和可扣除的尺度也沒有完全規(guī)范到位，必然存在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單位或開發(fā)商從中調(diào)整成本數(shù)額的行為，但也存在扣除不合理的因素。

3.預(yù)征稅率過低。目前我國土地增值稅的預(yù)征稅率太低，如果按照我國現(xiàn)行稅率預(yù)征，有關(guān)專家認(rèn)為，低層（7層以下）商品房的開發(fā)項目的土地增值稅稅負(fù)應(yīng)該在7%左右,中高層（7-15層）、高層（15層以下）商品房的開發(fā)項目的土地增值稅的稅負(fù)應(yīng)該在15%左右，以營業(yè)為目的的別墅、寫字樓開發(fā)項目的稅負(fù)應(yīng)該在20%左右。然而，現(xiàn)行政策規(guī)定，普通住宅按照2%預(yù)征，以營業(yè)為目的的寫字樓、別墅按3%預(yù)征土地增值稅，現(xiàn)在所實行的預(yù)征稅率與實際征收的稅率相差過大。4.納稅人利用多種手段偷逃稅。在實際征收管理過程中，偷逃稅的方式多種多樣，主要有一下幾種：

4.1不計或少計收入來偷逃稅。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行按揭貸款銷售，將銀行按揭款項計入往來科目，而不是營業(yè)外收入。

4.2通過虛增房地產(chǎn)的開發(fā)成本的方式偷逃稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛增土地成本，將評估的增值成本直接計入開發(fā)成本，減少土地增值稅的稅基。

4.3利用優(yōu)惠政策偷逃稅。國家有關(guān)規(guī)定普通住宅應(yīng)滿足三個條件達標(biāo)，分別是：容積率、面積、成交價格，然而在現(xiàn)實生活中，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)商只以其中一點作為是否免征稅費的標(biāo)準(zhǔn)，從而出現(xiàn)了違規(guī)免征的現(xiàn)象。

三、改善土地增值稅的對策

1.降低稅率、擴大征收范圍。對原本的土地增值稅征收范圍進行調(diào)整：對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商首次轉(zhuǎn)讓獲得的增值額應(yīng)該不納入征稅范圍，這樣的決策有利于房地產(chǎn)企業(yè)加大投資，有效地遏制囤地行為。土地增值稅的稅率應(yīng)作出適當(dāng)?shù)男薷模瑢τ诮?jīng)濟適用房免征土地增值稅，其他的仍然按照四級超率累進稅率進行計征。但應(yīng)該適當(dāng)調(diào)低，這樣的調(diào)整可適當(dāng)?shù)恼{(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人的納稅主動性、積極性，可為國家增加財政收入，同時，對支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定意義。

2.合并征稅、簡化扣除項目。對于可扣除項目的定位應(yīng)該更符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)商能提供有效的、合法的工程結(jié)算證明，并且原意將這部分款項控制在合理范圍內(nèi)，應(yīng)該準(zhǔn)予計提、并且確認(rèn)為可扣除項目，因為只有這樣，才能合理地確認(rèn)開發(fā)項目的真實成本，準(zhǔn)確地確定土地增值稅額。

3.相應(yīng)地提高預(yù)征率。房地產(chǎn)開發(fā)項目地域不再劃分到縣，直接由省、市或地區(qū)稅務(wù)機關(guān)根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)重新計算、規(guī)劃預(yù)征稅率。

4.加大稽查力度、健全法律法規(guī)。土地增值稅在征收管理環(huán)節(jié)中存在許許多多的違規(guī)操作，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單位或個人利用其中的漏洞偷稅漏稅，其中有一個重要的原因是法律法規(guī)不健全，建立相應(yīng)的法律法規(guī)，這樣會避免納稅人偷逃土地增值稅。要加大稽查力度，應(yīng)該在一定范圍內(nèi)、一定時期內(nèi)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅專項檢查，并且給稅務(wù)機關(guān)一定的權(quán)利，讓一些政策得到實施。

四、結(jié)語

土地增值稅稅制的不完善從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中就可以看到，其中存在各種問題，最近各專家對增值稅的改革也相應(yīng)提出了自己的建議，不僅僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的影響，我相信，對其他的行業(yè)也會有一定的影響，由此可見，對土地增值稅的改革勢在必行。

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作者：王曉卿 單位：西京學(xué)院