舊房交易土地增值稅論文

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一、現(xiàn)行稅收政策規(guī)定

一是稅務(wù)人員缺失相關(guān)技能。大部分稅務(wù)人員僅熟悉稅收政策，并不具備確定房屋重置成本的技能。此外，雖然住建部門能夠提供房屋建造成本的一些數(shù)據(jù)，在對房地產(chǎn)項(xiàng)目清算時(shí)各地對房屋建造成本也進(jìn)行公示，作為房地產(chǎn)項(xiàng)目清算的參照依據(jù)，而重置成本則因不同地段、不同年限、不同功能、使用年限等因素，相關(guān)部門不能提供此方面的信息，稅務(wù)人員更是無法判定。

二是取得舊房交易土地時(shí)的成本難以確定。實(shí)際征管中，在測算增值率時(shí)，一般要求以取得土地時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)作為土地成本扣除的依據(jù)。土地基準(zhǔn)價(jià)格需向當(dāng)?shù)貒敛块T獲取。從基層實(shí)際操作的情況看，一般僅能從當(dāng)?shù)貒敛块T獲得近期幾個(gè)年份的土地基價(jià)數(shù)據(jù)，如若轉(zhuǎn)讓房屋所涉年代較為久遠(yuǎn)，則相關(guān)舊房交易土地基準(zhǔn)價(jià)格數(shù)據(jù)要么根本沒有，要么因?yàn)閲敛块T人員更換、檔案流轉(zhuǎn)等原因，致使基準(zhǔn)地價(jià)信息缺失或不全。這使得稅務(wù)部門對土地成本的核定失去了合法的依據(jù)。

三是放大了稅務(wù)執(zhí)法和廉政風(fēng)險(xiǎn)。在日常征管中，我們常常面臨這樣一種境況：出于發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的需要，地方政府常常以低價(jià)出讓土地的優(yōu)惠條件吸引相關(guān)投資，投資方往往能夠以低于甚至大大低于基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格獲得國有土地使用權(quán)。以舊房交易土地基準(zhǔn)價(jià)格核定增值率給稅務(wù)人員帶來了一定的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，更有甚者可能利用按戶測算增值率的政策，增加執(zhí)法隨意性并從中謀利，給稅務(wù)人員安全履職帶來相應(yīng)的廉政風(fēng)險(xiǎn)和后期監(jiān)督成本。

四是增加了市場交易的成本支出。從上到下各級政府和稅務(wù)部門一再強(qiáng)調(diào)要降低市場交易成本、減輕納稅人負(fù)擔(dān)、簡化辦稅流程。轉(zhuǎn)讓非住房目前并不處于國家宏觀政策調(diào)控范圍之內(nèi)，道理上講應(yīng)當(dāng)給予交易的便利。由于《通知》有相關(guān)規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)在難以測算增值率的情況下，為了消除自身的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，一般會(huì)要求納稅人提供相應(yīng)的評估資料，而提供評估資料必然會(huì)增加納稅人的評估費(fèi)用支出，也就相應(yīng)增加了納稅人尤其是個(gè)人的交易負(fù)擔(dān)。加之轉(zhuǎn)讓非住宅的群體正常不固定，每交易一次都需要稅務(wù)部門花費(fèi)不少的時(shí)間和精力與納稅人多次對接并開展相關(guān)的調(diào)查、測算或者評估，遇有爭議必須耐心地、反復(fù)地宣傳、解釋和溝通；而且此類交易的涉稅事項(xiàng)一般都不能一次性或者當(dāng)場辦結(jié)，從而一定程度上增加了征納雙方的矛盾。

二、結(jié)語

綜上所述，建議修改非住房轉(zhuǎn)讓過程中土地增值稅按戶測算的政策規(guī)定，同時(shí)針對納稅人的不同類別進(jìn)行采取相應(yīng)的處理辦法：對于個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類的房屋或建筑物的，建議根據(jù)不同的地段由省局在開展基礎(chǔ)調(diào)查后統(tǒng)一確定不同的核定征收率。如此，既可以減輕納稅人的負(fù)擔(dān)，又可以提高工作效率，減輕稅務(wù)人員的執(zhí)行困難，緩解征納雙方的矛盾。對于單位轉(zhuǎn)讓非住宅類的房屋或建筑物的，由于正常情況下單位的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確、憑證資料齊全，具備按實(shí)征收的基本條件，故建議嚴(yán)格按實(shí)征收轉(zhuǎn)讓過程的土地增值稅。同時(shí)，要針對不同渠道獲得的房產(chǎn)，細(xì)化相應(yīng)的稅收征管規(guī)范，并不定期開展執(zhí)法督察，從而減少基層執(zhí)法的隨意性，在促進(jìn)安全履職的同時(shí)，有效地堵住稅收征管漏洞。

作者：吳家林 許春梅 單位：泰州市泰興地方稅務(wù)局副局長 泰州市泰興地方稅務(wù)局