房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅稅收清算籌劃

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摘要:在房地產(chǎn)企業(yè)所需要繳納的各種稅款中，土地增值稅是其中一種比較重要的稅種，因?yàn)榉康禺a(chǎn)土地增值稅具有稅率跨度大、計(jì)算復(fù)雜以及計(jì)算周期長等特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果想要降低其負(fù)稅水平，就必須對土地增值稅稅收進(jìn)行合理清算籌劃，從而能夠在市場競爭中將市場收益最大化。文章主要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收清算籌劃進(jìn)行分析，以便為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅提供參考。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);稅收;土地增值稅;稅收籌劃

稅收是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素之一，進(jìn)行稅收籌劃不但能夠有效減少企業(yè)的稅收支出，為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益，而且對于企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高和保障企業(yè)的市場競爭力具有重要意義。作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要解決的稅問題也有很多，比如增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、土地增值稅等，其中土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)眾多稅收問題中的重點(diǎn)，對于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的提高、企業(yè)發(fā)展以及提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力具有重要意義［1］。2019年我國土地增值稅新管理規(guī)程的提出對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收提出了新的挑戰(zhàn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要提高財(cái)政管理水平，加強(qiáng)對土地增值稅的稅收清算才能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展［2］。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收清算中存在的問題

(一)土地增值稅清算機(jī)制不完善，稅收清算意識不夠強(qiáng)就目前而言，很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理對于土地增值稅的清算都沒有深刻的認(rèn)識，也沒有意識到對土地增值稅進(jìn)行清算的重要性，對于企業(yè)土地增值稅的清算工作也不夠重視，因此也沒有具備完善的土地增值稅清算機(jī)制。每提到對于土地增值稅的清算籌劃通常都會想到財(cái)務(wù)部門，覺得這應(yīng)該是財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)的工作，但土地增值稅的籌劃是涉及企業(yè)各個部門的。如果沒有健全的土地增值稅清算機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)的清算工作也很難展開。因此未來確保房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收清算工作的順利展開以及未來能夠達(dá)到理想的清算結(jié)果，建立起健全完善的土地增值稅清算機(jī)制是非常有必要的。很多企業(yè)內(nèi)部各個部門之間沒有進(jìn)行合理協(xié)作和實(shí)現(xiàn)信息共享，這也很大程度上為企業(yè)土地增值稅的清算增加了難度。目前我國土地增值稅的稅收發(fā)展研究現(xiàn)狀還處在初探階段，很多企業(yè)對于稅收籌劃的意識都比較弱，在很大一部分企業(yè)的觀念中，進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃反而還要花費(fèi)更多的成本，而偷稅、漏稅則會更加方便，受到的懲罰程度也比較輕，這也是很多企業(yè)對稅收籌劃不夠重視的主要原因之一。另外還有很多企業(yè)在進(jìn)行清算時(shí)并未對整個開發(fā)流程進(jìn)行考慮，沒有全局意識，為了實(shí)現(xiàn)土地增值稅的融資功能以及降低土地增值稅稅額，對土地增值稅的清算工作進(jìn)行混淆，對管理費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用以及虛增開發(fā)成本等進(jìn)行干預(yù)。

(二)會計(jì)核算不符合土增稅清算要求很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者因?yàn)槿狈ω?cái)務(wù)管理意識和對國家政策的理解不夠透徹，目前仍然使用傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理方式，沒有做到與時(shí)俱進(jìn)，也沒有利用企業(yè)的其他項(xiàng)目合理的進(jìn)行土增稅稅收清算。我國在實(shí)行營改增政策后，很多房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)相關(guān)新產(chǎn)品的利用沒有及時(shí)進(jìn)行合理調(diào)整，對于企業(yè)產(chǎn)品的利用意識也有很大的欠缺。會計(jì)科目設(shè)置也不合理，對于成本費(fèi)用的收集也不科學(xué)。

(三)未能準(zhǔn)確把握土增稅清算的時(shí)間要求企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的繳納過程中會對各個項(xiàng)目進(jìn)行清算，部分公司在進(jìn)行清算的過程中會把竣工結(jié)算工作進(jìn)行推遲，實(shí)例中經(jīng)常可見，銷售發(fā)票開具、房款支付、銷售合同和裝修合同簽訂等時(shí)間節(jié)點(diǎn)把握不準(zhǔn)，會影響土增稅清算結(jié)果。因此要把握好清算時(shí)間點(diǎn)，對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行仔細(xì)核對。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收清算對策

(一)合理利用公司組織形式目前我國采用的土地增值稅的計(jì)算方法是四級超率累進(jìn)稅率，一些增值率沒有達(dá)到20%的普通住宅就可以不用進(jìn)行土地增值稅的征收。所以納稅人可以在不動產(chǎn)的銷售中或者是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓中增加銷售環(huán)節(jié)，這樣實(shí)現(xiàn)高增值額到低增值額的分解，從而達(dá)到降低增值率和土地增值稅的適用稅率的目的。增值額被分解的次數(shù)越多，能夠節(jié)省的稅收也更多。在房地產(chǎn)企業(yè)的支出中，開發(fā)成本的支出是必需的，而開發(fā)成本的支出多少是和企業(yè)增值額的高低有直接關(guān)系的。房地產(chǎn)項(xiàng)目在對土地增值稅進(jìn)行清算時(shí)，可以通過分開簽訂裝修合同、或通過關(guān)聯(lián)交易在規(guī)定扣除額度內(nèi)列支有關(guān)費(fèi)用來進(jìn)行土增稅的核算。比如將房地產(chǎn)的建筑裝修交給建筑裝修公司來承辦;比如在與客戶進(jìn)行合同鑒定的時(shí)候可以將毛坯房的裝修和精裝修合同分開簽訂，雖然合同總收入沒有變，但單個合同的銷售收入?yún)s減低了，土地增值額也降低了。另外房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營的過程中，可以建立起有法人地位的銷售公司來完成房地產(chǎn)的銷售，通過銷售公司來完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售，通過人為來對房地產(chǎn)企業(yè)和銷售公司的增值率進(jìn)行有效的調(diào)節(jié)，從而減少企業(yè)土地增值稅的繳納。

(二)對項(xiàng)目進(jìn)行合理定價(jià)在普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，利用好土增稅超率累進(jìn)各段的空間進(jìn)行數(shù)據(jù)精確測算和籌劃，不但可以提高企業(yè)利潤，而且可以享受免稅優(yōu)惠。例如某房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本和銷售總價(jià)分別為X和Y，假如該企業(yè)要享受起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠，在稅收起征點(diǎn)為20%時(shí)，那該企業(yè)的銷售總價(jià)Y只能等于1．6X，這樣不但獲得稅收優(yōu)惠而且還能夠得到較高的利潤。如果企業(yè)想要將售價(jià)提高來提高利潤，那要確保稅后利潤籌劃后大于籌劃前。假如企業(yè)增值率低于50%，也就是土地增值稅的繳納稅率為30%時(shí)，企業(yè)銷售總額提價(jià)要小于0．46X，才能達(dá)到提高利潤的目的，如果超過反而會減低利潤和增加稅收。

(三)合理利用特殊項(xiàng)目扣除規(guī)定《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定“企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失及其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除”。其中的費(fèi)用支出包括企業(yè)計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的利息凈支出。利息支出在土增稅扣除中根據(jù)具體情況有著不同的扣除標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)加以區(qū)分。稅務(wù)機(jī)構(gòu)對于資本化利息和費(fèi)用化利息的扣除也作出了如下規(guī)定:如果納稅人可以給主管納稅機(jī)構(gòu)提供在銀行借款利息的原始憑證(前提符合稅法規(guī)定扣除標(biāo)準(zhǔn)要求)，使主管稅務(wù)機(jī)構(gòu)能夠?qū)⑵髽I(yè)的資本化利息和費(fèi)用化利息區(qū)分開來，那可扣除費(fèi)用的費(fèi)用計(jì)算為支付了土地使用權(quán)地價(jià)費(fèi)用以及相關(guān)的稅費(fèi)和項(xiàng)目開發(fā)成本相加后乘以5%再加上實(shí)際支付的利息。但如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法給主管稅務(wù)機(jī)構(gòu)提供原始借款利息憑證，那么主管稅務(wù)機(jī)構(gòu)也無法區(qū)分資本化利息和費(fèi)用化利息，這時(shí)候可以扣除的開發(fā)費(fèi)用是支付了土地使用權(quán)地價(jià)費(fèi)用以及相關(guān)的稅費(fèi)和項(xiàng)目開發(fā)成本相加后乘以10%。因此為了更好的對利息支出費(fèi)用進(jìn)行扣除，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)應(yīng)該分別測算上述兩種利息扣除方式引起的稅款變化，以選用最合適的籌劃方法。

(四)合理利用核定征收辦法土地增值稅的征收是按照增值額的超率累進(jìn)稅率進(jìn)行計(jì)算，最低稅率為30%，按照具體的增值額來進(jìn)行實(shí)際征收計(jì)算。對于無法提供相關(guān)費(fèi)用證明的，那么稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅費(fèi)則按照預(yù)征額來進(jìn)行征收。就以普通居民住宅為例，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)銷售收入是X，扣除項(xiàng)目費(fèi)用為Y，預(yù)征率為Z，增值率為W，那么土地增值稅的計(jì)算分為兩種情況:(1)在W低于20%，這時(shí)土地增值稅是免征的，直接使用清算來進(jìn)行計(jì)算;(2)當(dāng)W大于20%小于50%時(shí)，稅率為30%，在(X－Y)/X×Z的計(jì)算結(jié)果小于或者等于30%時(shí)，土地增值稅的清算使用清算方式，大于30%時(shí)，繳納的稅費(fèi)則按照核定征收方式計(jì)算。土地增值稅按照核定征收方式清算是很多企業(yè)會選擇的方式。

(五)做好清算證據(jù)鏈的收集和保存進(jìn)行土地增值稅的清算需要有完整的證據(jù)鏈的支持，為了能夠?yàn)榍逅憬Y(jié)果提供可靠依據(jù)使會計(jì)核算更加科學(xué)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如實(shí)提供相應(yīng)的資料。對前期規(guī)劃手續(xù)、證照進(jìn)行收集，包括《國土證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《施工證》《商品房預(yù)售許可證》、竣工備案表等，另外還應(yīng)該要提供土地出讓合同、土地出讓金收據(jù)、印花稅以及契稅完稅憑證等支付地價(jià)款證明，商品房銷售臺賬、完工項(xiàng)目成本表、竣工決算表驗(yàn)收報(bào)告等。財(cái)務(wù)部在對工程款進(jìn)行結(jié)算時(shí)，要確?！八牧骱弦弧保春贤?、發(fā)票流、業(yè)務(wù)流以及現(xiàn)金流。

三、結(jié)語

提高企業(yè)稅收清算意識對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，有利于提高經(jīng)濟(jì)效益和提高企業(yè)市場競爭力，而且還可以提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是具有積極意義的;另外，企業(yè)合理進(jìn)行稅收籌劃也可以使稅務(wù)機(jī)構(gòu)的稅收法律得到完善，對于我國稅收事業(yè)的發(fā)展也具有積極意義。

參考文獻(xiàn):

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作者：林夢舒 單位：南方報(bào)業(yè)傳媒集團(tuán)