房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范

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摘要：本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，找出其納稅籌劃存在的問(wèn)題，必須將房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃方案進(jìn)行深入研究分析，才能夠從稅務(wù)籌劃的角度降低稅負(fù)，且提供多樣化的優(yōu)化路徑，為房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供一定的思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；籌劃風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征繳從原來(lái)的按一定比例預(yù)征的方式改為清算方式，稅務(wù)局對(duì)于企業(yè)土地增值稅的清算開(kāi)始越來(lái)越嚴(yán)格，當(dāng)企業(yè)土地增值稅稅負(fù)率持續(xù)增加，必定會(huì)壓縮房企的利潤(rùn)空間。同時(shí)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)清算環(huán)節(jié)極易發(fā)現(xiàn)稅務(wù)工作存在問(wèn)題，主要體現(xiàn)在申報(bào)扣除項(xiàng)目和稅務(wù)機(jī)關(guān)審查存在差異，一方面是稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算工作越來(lái)越重視，負(fù)責(zé)清算的稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力逐漸提高，另一方面，有些地方稅務(wù)監(jiān)管水平逐漸提升，一旦房企產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)影響到企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，也會(huì)制約稅務(wù)籌劃工作的開(kāi)展。

一、土地增值稅稅收籌劃主要方式

房地產(chǎn)企業(yè)在面臨土地增值稅增收的過(guò)程中，主要是依據(jù)計(jì)稅依據(jù)來(lái)完成土地增值稅的稅收籌劃，充分利用相關(guān)規(guī)定來(lái)土地增值稅進(jìn)行籌劃。對(duì)于土地增值稅的征稅依據(jù)可以從以下方面進(jìn)行籌劃：合理控制銷售收入；合理增加扣除費(fèi)用；合理規(guī)劃計(jì)稅基數(shù)的形成的時(shí)間。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

(一)稅收籌劃人員水平低，籌劃工作停在表層房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目跨越周期較長(zhǎng)，稅務(wù)問(wèn)題通常會(huì)持續(xù)多年，另外土地增值稅清算所涉及到大量的數(shù)據(jù)及信息，計(jì)算過(guò)程比較復(fù)雜；此外就是稅務(wù)人員經(jīng)驗(yàn)并不豐富，加上稅務(wù)工作基本上是財(cái)務(wù)人員兼任；多數(shù)房企土地增值稅籌劃只是停留在表層或根本沒(méi)有任何的籌劃。房地產(chǎn)土地增值稅的籌劃應(yīng)該事前進(jìn)行，從項(xiàng)目開(kāi)始施工前就應(yīng)該進(jìn)行籌劃，從房屋類型的建筑面積到開(kāi)發(fā)成本的預(yù)算等。然而實(shí)際工作中，很多房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工一段時(shí)間甚至整個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)竣工，才想到要對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃。筆者曾遇到這樣的案例：某房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目已經(jīng)竣工，但由于相關(guān)人員的不盡職或沒(méi)有專業(yè)意識(shí)，導(dǎo)致一些成本費(fèi)用的合同未簽，發(fā)票又是在竣工后開(kāi)具，稅務(wù)局在審核成本項(xiàng)目時(shí)把這些費(fèi)用按公共后發(fā)生費(fèi)用而將之剔除，這樣大大增加所繳納的土地增值稅稅額，給企業(yè)造成了資金損失。所以，一旦項(xiàng)目實(shí)施后，即使找專業(yè)的稅務(wù)人員來(lái)籌劃咨詢，那籌劃的空間也大大的縮小，最終極易引起稅收風(fēng)險(xiǎn)。

(二)不能充分發(fā)掘籌劃空間房地產(chǎn)企業(yè)最主要的銷售產(chǎn)品就是商品房，除商品房?jī)r(jià)款外還會(huì)征收住房基金等資金。結(jié)合目前有關(guān)法律法規(guī)的具體條款，代收費(fèi)用的選擇主要有兩種方式，第一是直接將費(fèi)用劃分為不動(dòng)產(chǎn)的銷售收入；第二就是將費(fèi)用進(jìn)行單獨(dú)列出，核算過(guò)程中必須要將其列為不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行核算。第一種核算形式可以將費(fèi)用進(jìn)行扣除，然而第二種卻不能夠通過(guò)抵扣進(jìn)行減免。上述方式在核算目的上不會(huì)存在差異，然而結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目收入與扣除的主要內(nèi)容，需要將代收項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立核算。目前房地產(chǎn)企業(yè)在代收項(xiàng)目的劃分上并不科學(xué)，企業(yè)無(wú)法充分挖掘籌劃空間?！锻恋卦鲋刀悓?shí)施細(xì)則中》明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)后，所支付金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本加計(jì)后按照20%進(jìn)行扣除；另外會(huì)計(jì)核算當(dāng)中對(duì)于開(kāi)發(fā)費(fèi)用的界定比較模糊；同時(shí)對(duì)期間費(fèi)用的管理比較隨意，缺乏嚴(yán)格的費(fèi)用歸集流程。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)缺乏系統(tǒng)性的思考，導(dǎo)致土地增值稅籌劃?rùn)C(jī)會(huì)錯(cuò)失，無(wú)法達(dá)到土地增值稅的籌劃基礎(chǔ)。

(三)缺乏事前和整體籌劃稅收籌劃的本質(zhì)就是在稅務(wù)發(fā)生前就進(jìn)行規(guī)劃，主要是結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行具體的調(diào)整，如此讓經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)滿足稅收籌劃的基本要求。但是房地產(chǎn)企業(yè)僅僅是根據(jù)收入項(xiàng)目進(jìn)行核算安排，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅缺乏事前與整體籌劃，沒(méi)有在拍地前就進(jìn)行規(guī)劃，導(dǎo)致土地增值稅籌劃過(guò)程缺乏可控參考的實(shí)施方案。而且在針對(duì)土地增值稅籌劃的過(guò)程中極易忽略投入產(chǎn)出比，例如對(duì)清算時(shí)間節(jié)點(diǎn)缺乏嚴(yán)格的規(guī)定，延遲清算時(shí)間卻會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的涉稅風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范建議

(一)設(shè)立銷售企業(yè)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有將建設(shè)與銷售業(yè)務(wù)進(jìn)行分開(kāi)，并沒(méi)有形成獨(dú)立的銷售企業(yè)。由于房企增值幅度過(guò)大，將會(huì)繳納更多的稅負(fù)。所以房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇設(shè)置單獨(dú)的銷售企業(yè)，將房企增值額度進(jìn)行減少，并且將部分銷售收入進(jìn)行合理的分散。另外銷售企業(yè)也不需要承擔(dān)土地增值稅的稅負(fù)，從而達(dá)到降低整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)目的。房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)⑵胀ㄗ≌?、其他?xiàng)目銷售給房地產(chǎn)銷售企業(yè)，將項(xiàng)目的應(yīng)稅收入進(jìn)行分散。當(dāng)銷售企業(yè)收到商品房后再通過(guò)籌劃前的初始定價(jià)進(jìn)行出售。另外就是獨(dú)立的銷售企業(yè)可以充分發(fā)揮出低稅經(jīng)濟(jì)效益，并且充分享受到廣告宣傳費(fèi)等稅前的扣除優(yōu)惠。然而籌劃方式則需要與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門進(jìn)行深入的溝通交流。

(二)設(shè)置裝修企業(yè)房企一定要根據(jù)具體的工程項(xiàng)目制定不同的土地增值稅籌劃方案，通過(guò)特殊項(xiàng)目的建設(shè)來(lái)降低土地增值稅的稅負(fù)。當(dāng)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目屬于中高端戶型，或者是打造多元化的中高端購(gòu)物中心，則其價(jià)格當(dāng)中涵蓋裝修成本，最終會(huì)大幅度提升房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入，最終會(huì)引起土地增值稅稅負(fù)的增加。通過(guò)裝修企業(yè)的設(shè)置能夠獨(dú)立的進(jìn)行核算，如此可以將企業(yè)的土地增值部分進(jìn)行降低，最終降低企業(yè)的增值額，從而能夠降低土地增值稅稅負(fù)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)將裝修費(fèi)從收入與成本當(dāng)中進(jìn)行剔除，然而卻要明確定價(jià)減少的程度遠(yuǎn)大于成本剝離裝修費(fèi)的程度，也是由于成本費(fèi)用的剝離，可以運(yùn)用其他稅收政策，通過(guò)其他項(xiàng)目的抵扣來(lái)降低收入，如此能夠達(dá)到降低增值稅額的目的。上述內(nèi)容則會(huì)影響到土地增值稅扣除項(xiàng)目，倘若剔除差異較小，就會(huì)導(dǎo)致收入降低幅度小于成本安靜滴的幅度，從而造成土地增值稅增值額沒(méi)有減少，反而增加，給房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)帶來(lái)負(fù)面影響。裝修企業(yè)的成立可以實(shí)現(xiàn)商品房銷售收入與裝修收入的獨(dú)立核算。最終因?yàn)槠胀ㄗ≌鲋德式档停厦舛悧l件可以為企業(yè)降低一部分土地增值稅。

(三)成本費(fèi)用籌劃成本費(fèi)用籌劃的策略主要是借助增值額來(lái)進(jìn)行征收稅率的調(diào)整，從而滿足土地增值稅籌劃的基本需求。但是成本費(fèi)用籌劃的策略以及臨界點(diǎn)定價(jià)法具有較大的差異，成本費(fèi)用就是通過(guò)增加扣除項(xiàng)目的比例進(jìn)行籌劃。具體的實(shí)踐操作方式如下：首先是將其他費(fèi)用轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)成本當(dāng)中，具體政策當(dāng)中提出，通過(guò)對(duì)房企取得土地使用權(quán)支付金額與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本加計(jì)20%扣除；此外會(huì)計(jì)核算環(huán)節(jié)仍然沒(méi)有明確開(kāi)發(fā)費(fèi)用列支范圍。其次則是通過(guò)公共配套設(shè)施達(dá)到扣除目的，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中可以充分利用公共配套設(shè)施增加的方式來(lái)增加扣除費(fèi)用比例，同時(shí)降低銷售額、降低稅率。但是在具體實(shí)踐操作中，需要房地產(chǎn)企業(yè)制定成本費(fèi)用方案，根據(jù)方案來(lái)進(jìn)行實(shí)施；要保證成本費(fèi)用的真實(shí)有效，不能虛增成本而為企業(yè)帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)。

(四)充分享受稅收優(yōu)惠政策我國(guó)增值稅暫行條例第八條：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。這一巨大的優(yōu)惠政策，相信每一家房地產(chǎn)企業(yè)都想享受，但由于沒(méi)有很好的籌劃，在土地增值稅清算中，有很多企業(yè)普通住宅的增值率剛好在20%左右，稅務(wù)局在清算時(shí)開(kāi)發(fā)成本的扣除稍微嚴(yán)格一點(diǎn)，極易使普通住宅的增值率超過(guò)20%，從而繳納大筆稅額，錯(cuò)失享受優(yōu)惠的良機(jī)，故企業(yè)應(yīng)該事前對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃，在開(kāi)發(fā)多類型房產(chǎn)時(shí)，計(jì)算出普通住宅的預(yù)計(jì)用地面積及扣除成本、銷售價(jià)格，力爭(zhēng)把普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得免稅的待遇。

(五)打造專業(yè)的稅務(wù)籌劃團(tuán)隊(duì)稅務(wù)工作具有復(fù)雜性、系統(tǒng)性的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅需要進(jìn)行土地增值稅的籌劃，而是需要對(duì)所有稅務(wù)問(wèn)題進(jìn)行籌劃；因此房地產(chǎn)企業(yè)就需要打造專業(yè)的稅務(wù)籌劃團(tuán)隊(duì)，而不是由財(cái)務(wù)部門兼任稅務(wù)籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)可以從原有的財(cái)務(wù)部門當(dāng)中獨(dú)立出稅務(wù)籌劃團(tuán)隊(duì)，抽調(diào)部分財(cái)務(wù)人員作為稅務(wù)籌劃團(tuán)隊(duì)儲(chǔ)備骨干，然后聘請(qǐng)具有豐富經(jīng)驗(yàn)的稅務(wù)籌劃人才擔(dān)任管理人員；同時(shí)要打造配套的制度，如此保證稅務(wù)籌劃專業(yè)素養(yǎng)的持續(xù)提升，為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作奠定重要人才基礎(chǔ)。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃工作是一項(xiàng)復(fù)雜的決策工程，涉及到企業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃已經(jīng)成了當(dāng)務(wù)之急，對(duì)于稅收籌劃方案可根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況加以合理合法運(yùn)用，降低企業(yè)自身的稅負(fù)，以此提高競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

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[2]李春.當(dāng)前時(shí)期下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃思路探析[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2019(20).

作者：閆瑞華 單位：臺(tái)州金水稅務(wù)師事務(wù)所有限責(zé)任公司