談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

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摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的稅種之一，占據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅總額不小的比重。本文主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃方法和在各階段土地增值稅納稅籌劃需要注意的問題，最后根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特性提出關(guān)于土地增值稅稅務(wù)籌劃的建議，希望對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供幫助。

關(guān)鍵詞：稅務(wù)籌劃；房地產(chǎn)；土地增值稅；普通住宅；增值額

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集型、項目周期長、資金回收速度慢等特點。由于許多款項難以及時收回，一些房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的資金周轉(zhuǎn)壓力。再加上房地產(chǎn)本身屬于高稅負行業(yè)，所涉及的主要稅種有企業(yè)所得稅、增值稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅等，其中土地增值稅占房地產(chǎn)企業(yè)納稅總額較大比重。因此，房地產(chǎn)企業(yè)進行合理的土地增值稅納稅籌劃，將極大減輕企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力，促進企業(yè)健康運轉(zhuǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃方法

1.巧用臨界點稅法規(guī)定不同的銷售額或增值額適用不同的稅率，當銷售額或增值額超過某一標準時，稅率會發(fā)生變化，此標準值即為臨界點。根據(jù)我國現(xiàn)行的土地增值稅法律及政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)為普通住宅的，當建造的普通住宅項目的增值額小于扣除項目金額的20%時，全部增值額免征土地增值稅；大于扣除項目金額的20%時，全部增值額應(yīng)繳納土地增值稅。這里的扣除項目金額的20%就是臨界點。當房地產(chǎn)企業(yè)普通住宅項目的增值額處于扣除項目金額的20%附近時，應(yīng)當進行適當?shù)募{稅籌劃，合理降低稅負。

2.正確劃分核算單位與項目類型如果一個開發(fā)項目中同時需要建造普通住宅和非普通住宅的，需要分別計算增值額。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)中，往往采取分期開發(fā)模式，行業(yè)業(yè)態(tài)往往包含普通住宅、別墅、商鋪及地下車位等項目。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮通過充分錯配分期及項目類型，比如非普通住宅與地下車位規(guī)劃為同一期開發(fā)，將增值率較高的非普通住宅銷售收入轉(zhuǎn)移一部分到車位，合理調(diào)節(jié)收入分配，以此達到節(jié)稅的目的。

3.選擇有利的項目扣除成本費用分攤方式根據(jù)我國現(xiàn)有的土地增值稅稅制，房地產(chǎn)企業(yè)多個項目同時開發(fā)或者分期開發(fā)同一個項目的，又或者在一個建造項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)當根據(jù)建造項目的最終受益對象，選擇合理的成本費用分配方法，將成本費用分攤至最終受益對象。分攤方法有占地面積法、建筑面積法、直接成本法或主管稅務(wù)機關(guān)確認的其他合理方法。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當對不同分攤方式進行評估測算，選用不同的分攤方式分攤開發(fā)成本，對應(yīng)的土地增值稅稅負也不同。企業(yè)應(yīng)從各種不同的分攤方式中，選擇最有利自己的分攤方式，合理降低稅負，依法節(jié)約稅收成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在各階段的土地增值稅納稅籌劃

1.前期準備階段前期準備階段主要涉及資金籌集的問題。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)需要選擇最恰當?shù)睦⒖鄢龢藴?，以此達到稅收籌劃的目的。稅法規(guī)定，建造項目能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)計算且能夠提供金融機構(gòu)證明的利息支出，可允許按實際支出數(shù)額扣除，但扣除上限是按銀行同期的貸款利率計算的金額。此時的房地產(chǎn)開發(fā)費用可以按照房地產(chǎn)開發(fā)成本和取得土地使用權(quán)所支付的金額之和的5%計算扣除；凡不能提供金融機構(gòu)的證明或按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)分攤利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按開發(fā)成本和拿地金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。所以，為了達到企業(yè)價值最大的財務(wù)管理目標，房地產(chǎn)企業(yè)在融資與利息扣除方式選擇時有如下兩個方案選擇。第一種方案是：如果房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道為金融機構(gòu)等利息費用可以提供金融機構(gòu)證明的，依稅法規(guī)定可以據(jù)實扣實，開發(fā)房地產(chǎn)項目融資主要依靠負債籌資；與此相反，第二種方案主要采用權(quán)益資本的籌資方式，資金成本較小，預(yù)計利息費用較低，可以不計算按期分攤的利息，按這樣的方式可以盡可能扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，達到企業(yè)價值最大化的目的。

2.建設(shè)階段土地增值稅的納稅籌劃思路主要是多抵扣和少增值。在建設(shè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的成本費用將會成為應(yīng)納稅增值額的抵扣項，對應(yīng)繳的土地增值稅產(chǎn)生最直接的影響。房地產(chǎn)企業(yè)需要充分了解稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的抵扣標準，盡量增加土地增值稅的抵扣項目，如地價和開發(fā)成本可以按20%加計扣除的項目，應(yīng)確保精準核算，使土地增值稅應(yīng)納稅額降至最低。加大對拆遷補償款、安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費等項目的投入，提升房屋質(zhì)量，也可適當將人事費用等計入開發(fā)成本開發(fā)間接費，增加土地增值稅的扣除項目。房地產(chǎn)公司也可對一些建筑企業(yè)進行收購，將利潤向建筑企業(yè)轉(zhuǎn)移，減少應(yīng)納土地增值稅稅額。

3.銷售階段在銷售階段，企業(yè)可根據(jù)稅法規(guī)定的臨界點制定合理的銷售價格。稅法規(guī)定，當普通住宅建成后的增值額小于扣除項目金額的20%時，土地增值稅可以豁免。企業(yè)可控制銷售價格使其達到免稅的標準。房地產(chǎn)企業(yè)也可利用合同管理實現(xiàn)降低土地增值稅，如將合同分散為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同和房屋裝修合同，那么只有第一份合同屬于土地增值稅的納稅范圍，第二份合同的金額只用繳納增值稅，稅率低于土地增值稅，實現(xiàn)了節(jié)稅的目的。另外，部分房地產(chǎn)項目由于早期取得土地成本較低，增值率較高，可以考慮設(shè)立獨立核算的全資銷售子公司，通過合理的“批發(fā)價”將房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)“整體”轉(zhuǎn)包給全資銷售子公司，再由全資銷售子公司以零售價出售給業(yè)主。這樣從整個母子公司組成的商業(yè)集團上看，既以較高的價格將房地產(chǎn)項目銷售出去，與此同時又合理地降低了企業(yè)的稅負。由于增值稅可以抵扣，因此這種業(yè)務(wù)不會增加增值稅稅負。需注意的是，選擇這種土地增值稅籌劃模式，會增加契稅稅額和印花稅稅額，因此，所節(jié)約的土地增值稅額應(yīng)大于新增的契稅稅額及印花稅稅額，才具有籌劃意義。全資銷售子公司以零售價出售給業(yè)主的，還要繳納土地增值稅，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“銷售”給全資銷售子公司的“價格”是否公允，是否會被主管稅務(wù)機關(guān)認可等。因此，設(shè)立獨立核算的全資銷售子公司進行土地增值稅籌劃是否具有可行性有待商榷。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃策略

1.增強納稅籌劃意識，充分利用稅收優(yōu)惠政策有很多企業(yè)對納稅籌劃認識不足，房地產(chǎn)企業(yè)要對納稅籌劃有正確的觀念，在合規(guī)、合法的范圍內(nèi)進行納稅籌劃能夠幫助企業(yè)優(yōu)化現(xiàn)金流，提升經(jīng)濟效益。在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)加強對稅務(wù)籌劃的宣傳和對相關(guān)工作人員的教育。同時，加強對稅收籌劃的風險管理，要充分熟悉稅務(wù)機關(guān)出臺的稅收政策，利用合規(guī)政策幫助企業(yè)節(jié)稅。土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)的第一大稅種，其覆蓋范圍廣泛，涵蓋了銷售收入、籌資、工程決算等種種內(nèi)容。在清算土地增值稅時，對稅務(wù)人員的專業(yè)知識要求較高。因此，土地增值稅的納稅籌劃需要稅務(wù)會計對相關(guān)政策全面準確理解和掌握，才能制定科學(xué)合理的納稅方案，幫助企業(yè)合理避稅。房地產(chǎn)企業(yè)也需要根據(jù)項目類型、占地面積、規(guī)模大小等，選擇最優(yōu)惠的稅收政策，使企業(yè)的稅收負擔降至最低。

2.配備專業(yè)稅籌人員，加強企業(yè)稅務(wù)籌劃水平對任何行業(yè)企業(yè)來說，人才都是決定企業(yè)發(fā)展的基石。作為納稅大戶的房地產(chǎn)企業(yè)，配備專業(yè)的稅籌人員是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極引進一些綜合素質(zhì)優(yōu)秀的稅務(wù)籌劃專業(yè)型人才，使企業(yè)人力結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。原有的財務(wù)工作者不僅應(yīng)從過去的工作中歸納總結(jié)有利的稅籌知識，還應(yīng)該主動豐富自己的知識結(jié)構(gòu)，了解最新的稅收政策。同時，企業(yè)可以為員工提供學(xué)習的機會和平臺，如組織交流會、邀請財稅專家舉辦講座等。由于我國稅收政策更新速度較快，近年來改革力度較大，為了及時了解稅收政策變革信息，企業(yè)可保持與稅務(wù)機關(guān)良好的溝通，也可關(guān)注稅務(wù)機關(guān)公眾號，及時掌握稅收政策變化動態(tài)，為企業(yè)進行稅務(wù)籌劃提供參考。

3.健全企業(yè)稅收管理制度企業(yè)的稅收管理制度需要結(jié)合企業(yè)的業(yè)務(wù)類型、管理風格等來制定。隨著現(xiàn)代管理制度的不斷改進，為了提升稅籌質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)也要健全自身的稅收管理制度，提升企業(yè)管理水平。許多房地產(chǎn)企業(yè)雖然規(guī)定了稅務(wù)工作流程，但實際運用效果不夠理想。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改善或健全稅務(wù)管理制度，從基本操作層面逐步落實，提升企業(yè)經(jīng)濟效益。在日常會計核算的過程中，保證數(shù)據(jù)的準確性和完整性，稅務(wù)清算要及時規(guī)范。結(jié)合行業(yè)特性和自身發(fā)展狀況，多向行業(yè)內(nèi)部優(yōu)秀企業(yè)借鑒管理經(jīng)驗，增強稅務(wù)籌劃工作的整體性和準確性。

四、結(jié)語

近年來，有關(guān)房地產(chǎn)的稅收改革政策相繼出臺，尤其是針對土地增值稅。為了實現(xiàn)最大經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)企業(yè)需要把土地增值稅納稅籌劃當作工作的重點，加深對土地增值稅稅收政策的理解和掌握，在項目的各個階段積極做好稅務(wù)籌劃工作，促進企業(yè)長期健康發(fā)展。稅務(wù)部門也應(yīng)加強對房地產(chǎn)企業(yè)的支持和引導(dǎo)，保證宣傳教育工作的及時性和準確性，幫助企業(yè)正確對待稅務(wù)籌劃。

參考文獻

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3.劉怡.探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃.財務(wù)學(xué)習，2020（10）.

作者：尤文輝 單位：南益地產(chǎn)集團有限公司