房地產企業(yè)土地增值稅探析

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摘要：我國當前的市場經濟發(fā)展中，房地產產業(yè)的走向處于國民經濟的重要地位，其既隸屬于先導性經濟產業(yè)，同時還具有促進國民經濟發(fā)展與建設的重要作用，因而房地產行業(yè)中的土地增值稅的相關問題研究能夠對房地產企業(yè)起到良好的促進作用，繼而對其產生極為深遠的影響。本文的主要研究內容就是在當前形勢下，良好的稅務籌劃如何在合理程度上盡量減輕企業(yè)的稅務負擔，就相關稅務籌劃策略進行概述。

關鍵詞：土地增值稅；房地產企業(yè)；稅務；籌劃工作

我國的土地增值稅暫行條例自1993年以來，其目的主要是為了合理調節(jié)土地增值收益，通過土地增值稅的征收來實現(xiàn)對房地產行業(yè)利潤進行調控和分配。從稅制和稅率設置方面看，對房地產企業(yè)的相關經濟效益的獲取與實際的利潤增長具有重要的影響，具體在土地增值稅的相關規(guī)定中，土地成本與開發(fā)成本以及融資利息直接影響土地增值稅款的多少。因此，合理預測土地增值稅稅負，合理規(guī)劃投資，有利于房地產企業(yè)的成本利潤控制和投資決策，作為房地產企業(yè)稅務相關工作的重點，只有通過對其進行合理規(guī)劃與布局，才能有效在房地產企業(yè)的開發(fā)成本規(guī)劃中有效降低支出率，進而對企業(yè)風險進行合理的控制，從整體上提高企業(yè)經營效益。

一、房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

(一)有利于適應日趨激烈的市場競爭

在當前市場經濟體制的發(fā)展模式之下，進行房地產企業(yè)相關的土地增值稅的稅務籌劃工作不僅能夠對政府與企業(yè)間合理的稅務關系進行良好的確定，同時還能夠使得房地產企業(yè)在當前市場競爭極為激烈的條件下，有效的增強自身的核心競爭力的建設[1]。近些年來，我國政府對于房地產行業(yè)進行了大力的調控，這就使得房地產企業(yè)的稅務負擔和風險在逐年增長，企業(yè)利潤和經營效益出現(xiàn)了顯著下降。在這種宏觀背景下，作為房地產企業(yè)的重要稅種之一，土地增值稅籌劃與房地產企業(yè)經營規(guī)模和投資決策是息息相關密不可分的。

(二)有利于提高房地產企業(yè)的財務管理水平與創(chuàng)新

當前國家對于房地產企業(yè)的相關宏觀調控的手段不斷加強，這就對房地產企業(yè)內部所進行的財務管理提出更高的要求，必須從稅務和資金管理方面降低風險，增加效益。如何有效提升房地產企業(yè)資金利用率方法之一就是通過土地增值稅的稅務籌劃，能夠使得房地產企業(yè)特別是高杠桿企業(yè)優(yōu)化財務結構，提高資金使用效率，建立資金風險預警。稅務籌劃不僅是預測，更要在執(zhí)行中及時反饋和修正，進而能夠有效提升稅務籌劃工作的工作效率，有針對性的將房地產企業(yè)在土地增值稅方面的具體工作規(guī)劃應用到實際經營與管理工作中，從而能夠幫助企業(yè)最大化的獲取經濟效益。

二、當前房地產企業(yè)在土地增值稅稅務籌劃工作中存在的問題

就目前房地產企業(yè)對自身的稅務籌劃工作來看，主要存在以下問題：第一，土地增值稅稅務籌劃的相關工作沒有得到有效的實施，同時房地產企業(yè)在進行自身企業(yè)的稅務籌劃時往往沿用原有的稅務籌劃模式，這就使得雖然設計了稅務籌劃工作，但是實際的效果不強，甚至是在一定程度上違背了房地產企業(yè)的經營理念，直接影響到房地產企業(yè)的經濟效益。第二，一些房地產企業(yè)在進行土地增值稅的稅務籌劃工作的過程中，往往會出現(xiàn)有一定的實際工作與預期工作計劃出現(xiàn)偏差的問題，部分工作者沒有按照實際的制定的工作流程以及規(guī)劃進行工作，或是只注重整體性的工作，而對于個體工作出現(xiàn)缺失，因此導致了稅務籌劃中缺乏科學性的分析，使得企業(yè)進行的稅務籌劃工作根本不能為企業(yè)的發(fā)展帶來一定的參考性意見。第三，沒有考慮地方政府的政策對土地增值稅的影響。在實際政策的執(zhí)行過程中，地方性政府的相關規(guī)劃以及制度的制定也會對房地產企業(yè)的土地增值稅產生一定的影響。以廣西桂林市為例，為了提高城市中心土地使用率，了低效用地相關優(yōu)惠政策。在低效用地政策中，房地產企業(yè)需規(guī)劃住宅總面積10%以上的保障房建設，并將此部分的房產以成本價銷售給當?shù)卣?，該政策對土地增值稅影響較大，房地產企業(yè)若在投資決策期沒有充分了解和考慮地方政策的影響，會產生不必要的稅務風險。

三、房地產企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃策略

(一)利用臨界點與分散收入的手段開展籌劃工作

原有稅收的重點主要就是將業(yè)務的核心放置在土地增值稅的相關制定上，而對于土地增值稅稅務籌劃工作的主要目標就是通過進行相關的工作最大限度上使得增值率降低，繼而使得在實際稅收過程中能夠為企業(yè)減少或是免除掉對應的土地增值稅務稅款的繳納，通過此種方式就能夠極大程度上降低開發(fā)成本的投入，繼而提升企業(yè)的經濟效益的比例獲取[2]。其主要就是通過臨界點的界定，來對于企業(yè)經營管理過程中的各種形式進行界定和管理。

(二)利用增加可抵扣項目開展稅收籌劃

在房地產企業(yè)進行土地增值稅的稅務籌劃過程中，還可以適當進行利息的收入與支出來從資金周轉的角度進行項目金額的劃算與抵消，通過這種方式的應用，使得土地增值稅的稅費要較于之前相比有明顯的降低，進而使得房地產企業(yè)整體降低稅務負擔和財務風險，提升經營現(xiàn)金流量。而在土地增值稅的相關規(guī)定中，相關政策的指明使得其從很大程度與意義上獲取了房地產相關開發(fā)工作的發(fā)展方向，同時也促進了相關工作的概念與模式的革新。

(三)利用建房的方式進行稅收籌劃

在稅法的相關規(guī)定中，由于部分的建房行為在實際歸屬界定中不能夠被劃入土地增值稅的稅收范圍之內，因此此類房地產的建設能夠有效的減少或是避免出現(xiàn)土地增值稅的稅款繳納。企業(yè)通過運用代替方式取得客戶的土地使用權在相應的土地上進行房地產的建設，在此過程中企業(yè)之間代表客戶進行房地產項目的開發(fā)，但并不具備有土地的所有權，因此此項活動進行的房地產建設中土地增值稅的支出極少，甚至在項目較深規(guī)模較小的情況下不支出額外的土地增值稅。

(四)利用統(tǒng)籌的手段開展稅收籌劃

地產行業(yè)土地增值稅的增值額與增值率是具有較大差異的。其中最為重要的原因是相同的房地產企業(yè)經營狀況、經營檔次以及規(guī)格模式上都存在有較大的差異，因此所導致的客戶質量以及所制定的價格不盡相同，這就使得地區(qū)間的房地產開發(fā)成本會由于多種原因導致差異性較大。因此在進行相應的房地產市場土地增值稅的降低方面，部分房地產企業(yè)可以采取統(tǒng)籌兼顧的方式，將不同價位的房地產收入進行數(shù)據的整合后，進行集體上報，這就能夠在當前形勢下有效進行土地增值稅的降低[4]。

(五)稅務實際操作的風險內容

在實際進行稅務呈遞與審查的過程中，可能會由于稅務局的不認可問題導致最終的賬目以及土地增值稅的相關內容無法得到有效保障，在進行企業(yè)的實際費用的審核中對于各科目支出不以一一確認。因此，稅務局會根據相關標準，用土地成本和開發(fā)成本二項的10%作為土地增值稅的開發(fā)費用扣除依據，企業(yè)在進行相關稅務籌劃時，為了防止此種現(xiàn)象的發(fā)生，企業(yè)應考慮及時采用外部財會的專業(yè)性機構對房地產企業(yè)的相關賬目進行預測和統(tǒng)計，進而能夠保障數(shù)據的合理以及合法性。

四、結束語

綜上所述，面對我國當前所進行的各種企業(yè)結構的合理調整的大背景下，能夠對于房地產企業(yè)的未來發(fā)展起到一定促進作用的方式之一就是進行土地增值稅的合理稅收籌劃研究，只有通過對其進行合理規(guī)劃與布局，才能有效在房地產企業(yè)的生產成本規(guī)劃中有效降低支出率進而對企業(yè)風險進行合理的控制，從整體上提高企業(yè)經營效益。在為企業(yè)節(jié)省生產成本的同時，還能夠有效利用國家相關政策以及措施的頒布使得土地增值稅的作用與價值在實際經營管理活動中得到體現(xiàn)，這就能夠在當前激烈的市場競爭中不斷提升企業(yè)的競爭力，繼而立足于長遠發(fā)展的角度來進行房地產企業(yè)的未來發(fā)展規(guī)劃。

參考文獻：

[1]胡艷.房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J].遼寧工程技術大學學報(社會科學版)，2016(4)：360-366.

[2]李瓊.探討我國房地產企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃思路[J].會計師，2015(3)：44-45.

[3]趙朝敏，劉擁軍.營改增對土地增值稅納稅方案優(yōu)選的影響[J].財政監(jiān)督，2016(17).

[4]陳梅.房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的分析[J].企業(yè)導報，2016(10).

作者：唐銘 單位：桂林漓江信息產業(yè)集團有限責任公司