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房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃研究

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房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃研究

摘要:作為我國重要經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè),其經(jīng)營具有資金規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)鏈條長、稅收成本高等顯著特征,唯有強(qiáng)化基于增值稅的稅收籌劃,才可有效防范“營改增”后出現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)不降反升問題。本文首先闡釋房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的重要意義和整體思路,而后重點(diǎn)從增值稅和土地增值稅兩個(gè)重要稅種論述房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的對策建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);增值稅;稅收籌劃;研究

伴隨我國稅收管理體制改革的縱深推進(jìn),尤其是2016年5月1日全面實(shí)施的“營改增”稅制改革,為新時(shí)期各級各類企業(yè)的稅負(fù)降低并有效避免重復(fù)納稅做出了重要貢獻(xiàn)。然而,考慮到房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營具有資金規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)鏈條長、稅收成本高等顯著特征,加上增值稅相對于以往營業(yè)稅更加復(fù)雜,房地產(chǎn)企業(yè)唯有強(qiáng)化基于增值稅的稅收籌劃,才可有效防范“營改增”后出現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)不降反升問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的重要意義

一直以來,房地產(chǎn)業(yè)就是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),尤其是進(jìn)入新常態(tài)和新時(shí)代以來我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,逐步進(jìn)入分化、調(diào)整和變革時(shí)期,一邊是去庫存壓力很大,另一邊是房地產(chǎn)泡沫持續(xù)放大。在此背景下,我國管理當(dāng)局先后多次通過稅制改革,來引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。當(dāng)然,打鐵還要自身硬,我國各級各類房地產(chǎn)公司要著力加強(qiáng)內(nèi)涵建設(shè),以增值稅稅收籌劃為抓手,推進(jìn)自身和整個(gè)行業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展。首先,房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化增值稅稅收籌劃,有利于提高自身的稅收收益,并以此為基礎(chǔ)提高自身的比較優(yōu)勢和市場競爭力。增值稅稅收籌劃,對于房地產(chǎn)企業(yè)來講,絕不是偷稅漏稅,而是依法合理避稅,切實(shí)提高自身的稅收利益。面臨管理當(dāng)局日益加碼的宏觀調(diào)控政策,房地產(chǎn)公司要適應(yīng)形勢發(fā)展要求,依法依規(guī)合理爭取自身利益,妥善處理增值稅稅收籌劃問題,為企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)開展提供充足的財(cái)力保障,切實(shí)降低自身的稅收負(fù)擔(dān),提高市場競爭力。其次,房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化增值稅稅收籌劃,有利于自身提高納稅意識和增值稅籌劃能力,切實(shí)防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有鏈條長、涉稅項(xiàng)目多和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大等特征。新時(shí)代,房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化增值稅稅收籌劃,不僅有助于管理當(dāng)局稅收征稽和管理,還有助于房地產(chǎn)企業(yè)自身科學(xué)防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。最后,房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化增值稅稅收籌劃,有助于自身商業(yè)模式的完善。新形勢下,房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅收籌劃,具有十分重要的宏觀意義和全局意義,不僅可以提高經(jīng)濟(jì)效益,還可以引領(lǐng)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整和優(yōu)化發(fā)展戰(zhàn)略,完善內(nèi)部管理,重構(gòu)商業(yè)模式,實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的整體思路

新時(shí)代,我國各級各類房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化增值稅稅收籌劃,是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,必須明確思路,做好規(guī)劃,確保增值稅稅收籌劃穩(wěn)步推進(jìn),并取得預(yù)期效果。總體來看,新形勢下我國各級各類房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化增值稅稅收籌劃,要牢牢堅(jiān)持三大思路原則,即及時(shí)把握國家政策、系統(tǒng)開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)、強(qiáng)化內(nèi)部合作配合。首先,我國各級各類房地產(chǎn)企業(yè),要及時(shí)把握國家最新的財(cái)經(jīng)法規(guī),尤其是與房地產(chǎn)稅收密切相關(guān)的稅收政策,并努力做好解讀和認(rèn)知工作,為后續(xù)稅收籌劃奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。自從2016年5月1日營改增全面實(shí)施以來,我國管理當(dāng)局為了加快推進(jìn)放管服改革,圍繞稅收政策優(yōu)化頒布實(shí)施了一系列新的財(cái)經(jīng)法規(guī),尤其是2018年4月以來財(cái)政部和國稅總局先后頒布了多項(xiàng)稅收政策,比如《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財(cái)稅〔2018〕32號)、《關(guān)于統(tǒng)一增值稅小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的通知》(財(cái)稅〔2018〕33號),《關(guān)于統(tǒng)一小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)等若干增值稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2018年第18號)等。因此,我國各級各類房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行增值稅稅收籌劃時(shí),一定要弄清楚最新的稅收政策,切實(shí)做到增值稅稅收籌劃有的放矢、應(yīng)籌盡籌。其次,我國各級各類房地產(chǎn)企業(yè),要著力做好增值稅稅收籌劃的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作。從某種意義而言,房地產(chǎn)公司的增值稅稅收籌劃,需要財(cái)務(wù)、法務(wù)、成本、營銷等多項(xiàng)專業(yè)知識,要想取得預(yù)期的效果和目標(biāo),公司相關(guān)人員必須要精通相應(yīng)的專業(yè)知識。也許,有人會說這些完全可以向稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行外包和咨詢,但是別忘了外包是不可能的,畢竟這里面會涉及商業(yè)秘密,即便是咨詢大都是總體性的指導(dǎo)意見和方針,具體的籌劃業(yè)務(wù)還需要公司內(nèi)部人員進(jìn)行操作,因此強(qiáng)化內(nèi)部培訓(xùn)十分必要和重要。最后,我國各級各類房地產(chǎn)企業(yè),要強(qiáng)化內(nèi)部溝通和配合,共同為增值稅稅收籌劃添磚加瓦。增值稅稅收籌劃工作,絕非僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門的事情,而是需要營銷、策劃、開發(fā)等多個(gè)部門的配合,才可以獲得豐富、及時(shí)和準(zhǔn)確的資料,切實(shí)規(guī)避籌劃和業(yè)務(wù)的“兩張皮”現(xiàn)象出現(xiàn),提高籌劃質(zhì)量和效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的對策建議

1.增值稅的稅收籌劃策略

從某種意義而言,新時(shí)代我國各級各類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃重點(diǎn)是增值稅業(yè)務(wù)籌劃,特別是全面實(shí)施營改增以來,增值稅和土地增值稅日益成為房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的核心領(lǐng)域。具體而言,新時(shí)代我國各級各類房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行增值稅稅收籌劃時(shí),要根據(jù)現(xiàn)有稅收政策法規(guī)圍繞三個(gè)方面進(jìn)行稅收籌劃,即精心選擇計(jì)稅方法、不斷提高精裝房開發(fā)比例和靈活運(yùn)用銷售策略。首先,我國各級各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在進(jìn)行增值稅稅收籌劃時(shí),要合理選擇計(jì)稅方法。眾所周知,我國現(xiàn)行的《增值稅暫行條例》明確規(guī)定有三種計(jì)稅方法,即一般計(jì)稅方法、簡易計(jì)稅方法和扣繳計(jì)稅方法。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用時(shí),要按照《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅[2016]36號)相關(guān)規(guī)定,可以對2016年4月30日及以前開發(fā)的項(xiàng)目選擇基于5%的簡易計(jì)稅方法,從而避免采用11%的高稅負(fù)計(jì)稅方法進(jìn)行合理避稅。其次,我國各級各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在進(jìn)行增值稅稅收籌劃時(shí),要逐步擴(kuò)大精裝房開發(fā)比例。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前我國房地產(chǎn)市場上開發(fā)商提供的精裝房比例不到35%,與歐美日韓等發(fā)達(dá)國家還有很大的差距。按照現(xiàn)有的稅收法規(guī),房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)精裝房,可以通過獲取更多的固定資產(chǎn)和物料增值稅發(fā)票,進(jìn)而增加抵扣數(shù)額合理避稅,切實(shí)實(shí)現(xiàn)增值稅稅收籌劃的目標(biāo)和價(jià)值追求。實(shí)際上,我國各級各類房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)更多的精裝房,不僅具有良好的稅收籌劃收益,還有助于貫徹中央提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,助推房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展,更有助于減少建筑垃圾建設(shè)美麗城市。最后,我國各級各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在進(jìn)行增值稅稅收籌劃時(shí),要靈活應(yīng)用房屋銷售策略。根據(jù)我國現(xiàn)行的《增值稅暫行條例》,房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時(shí)先開具發(fā)票的,納稅義務(wù)為開具發(fā)票的當(dāng)天。為此,在具體操作中房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)每月的銷售合同進(jìn)度,靈活掌握和安排開票數(shù)量,盡量不提前開具發(fā)票,從而實(shí)現(xiàn)納稅義務(wù)的合理延遲,更有助于鞏固企業(yè)的現(xiàn)金流,科學(xué)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.土地增值稅的籌劃策略

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的最大特征就是不動產(chǎn)性,主要是基于國有或集體土地的房屋不可移動性,因此對于稅收籌劃土地增值稅應(yīng)當(dāng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅收籌劃的重點(diǎn)和關(guān)鍵。按照我國現(xiàn)行的稅收法規(guī),我國各級各類房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí),要重點(diǎn)從兩個(gè)方面進(jìn)行合理籌劃,即合理利用土地增值稅稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃和合理增加扣除項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃。首先,我國各級各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí),要合理利用土地增值稅稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。在具體操作中,我國房地產(chǎn)企業(yè)可圍繞現(xiàn)行的《土地增值稅暫行條例》中20%的“避稅臨界點(diǎn)”進(jìn)行理性選擇,尤其是在進(jìn)行普通房屋銷售時(shí),必須要精心衡量高售價(jià)帶來的收益和放棄免稅額之間的得失。尤其是在盲目進(jìn)行高售價(jià)時(shí),一旦缺乏科學(xué)的規(guī)劃和計(jì)算,造成得不償失,對于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營來講很不劃算。其次,我國各級各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí),要科學(xué)增加扣除項(xiàng)目金額,從而進(jìn)行合理避稅,具體可以選擇合適的房地產(chǎn)開發(fā)成本以及選擇恰當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作。比如,我國各級各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí),圍繞可扣除的開發(fā)成本,重點(diǎn)在基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套方面進(jìn)行合理籌劃,畢竟這樣不僅可以獲得稅收利益,還有助于改進(jìn)企業(yè)的社會形象、提高開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì),進(jìn)而提高企業(yè)的社會美譽(yù)度。再比如,我國各級各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí),圍繞選擇恰當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn),靜心研讀《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》,靈活應(yīng)用“5%以內(nèi)計(jì)算扣除”和“10%以內(nèi)計(jì)算扣除”政策要求,在政策允許范圍內(nèi)最大化的減少融資成本和應(yīng)稅數(shù)額,為房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)正常經(jīng)營與開展提供充足的資金保障。

參考文獻(xiàn):

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作者:湯健 單位:江西財(cái)經(jīng)職業(yè)學(xué)院