談房地產(chǎn)資金管理存在的問題與對策

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摘要：近年來，我國的經(jīng)濟發(fā)展帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，并使之成為我國經(jīng)濟的重要組成部分。在房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展的同時，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理成為其經(jīng)營管理中的重點問題。為促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，需要對其資金進行科學的管理。文章對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點和重要性進行分析，并針對其中存在的問題，提出相應的解決對策。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；資金風險

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，國家采取一系列調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形勢越來越嚴峻，企業(yè)間的競爭也日益加劇。為促進房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展，需要深刻認識其資金管理中存在的問題，并采取有效的解決措施，否則就會阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點

房地產(chǎn)屬于典型的資金密集型行業(yè)，其資金管理具有流動性、開放性、增值性以及擴張性等特點。流動性是指因為房地產(chǎn)由于投資周期長，項目每個環(huán)節(jié)的投資需要在后續(xù)的房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中及時回收資金；開放性是因為房地產(chǎn)行業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈繁雜，涉及到上下游環(huán)節(jié)眾多，而且主要面向競爭性比較強的國內(nèi)外市場；增值性則是需要通過合理的資金管理，實現(xiàn)企業(yè)資本價值最大限度增加的目標；而擴張性則是由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理會主要支配和使用企業(yè)外部資源，具有明顯的資金擴張需求。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

第一，有利于企業(yè)提高管理水平。資金管理是房地產(chǎn)管理的重要組成部分，且資金是企業(yè)運營的物質(zhì)基礎，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的每個環(huán)節(jié)都離不開資金，也離不開資金管理。如果能提高資金管理的有效性，那么也能提高整個企業(yè)的管理水平。第二，有利于企業(yè)防范資金風險。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，每個環(huán)節(jié)都要占用大量資金，也會面臨各種風險。只有通過資金管理，才能夠優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的資金結構，確保其科學性和合理性，進而有效防范這些資金風險，促進企業(yè)的長遠發(fā)展。第三，有利于企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平對整個房地產(chǎn)行業(yè)的正常運轉(zhuǎn)起決定性作用。有效的資金管理方案，能解決房地產(chǎn)企業(yè)在項目每個環(huán)節(jié)中遇到的各類問題，從而確保項目的順利完成，提升企業(yè)的核心競爭力。因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)對資金的管理效率，就能保證企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

（一）資金的風險管控意識不強

我國相當多房地產(chǎn)企業(yè)的資金風險管控意識都比較薄弱，致使其面臨的風險超出企業(yè)能接受的范圍。由于房地產(chǎn)企業(yè)項目的投資周期比較長，資金回收所需的時間相對也會比較長，這就容易降低企業(yè)資金的流動性。如果企業(yè)不具備風險控制意識，那么在風險出現(xiàn)時，企業(yè)就可能因為無法有效規(guī)避風險，而難以繼續(xù)經(jīng)營下去。

（二）資金的計劃管理難以合理執(zhí)行

許多房地產(chǎn)企業(yè)重視對資金利用效果的分析，卻沒有建立完善的資金預算制度，使得部分資金的計劃難以合理的被執(zhí)行，或者實際的資金使用額遠遠超出預算范圍。由于資金的計劃管理沒有真正的落到實處，從而會影響整個企業(yè)的財務工作，導致企業(yè)決策者作出錯誤的企業(yè)營運戰(zhàn)略，這對企業(yè)的發(fā)展是十分不利的。而且，由于項目資金計劃管理工作不到位，還會給房地產(chǎn)企業(yè)的整個資金管理工作造成混亂，容易形成嚴重的資金浪費。

（三）資金的制度建設還需要完善

部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有專業(yè)的房地產(chǎn)資金管理人員，使得企業(yè)建立的一些與資金管理相關的制度并不完善，從而影響企業(yè)資金的合理分配。例如企業(yè)項目的土地開發(fā)環(huán)節(jié)資金安排過多，而營銷環(huán)節(jié)資金分配又不足，項目投資環(huán)節(jié)的資金分配又存在不合理現(xiàn)象，這些都會影響企業(yè)的資金管理計劃，降低其資金管理效率。因此，為確保房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理運轉(zhuǎn)，必須建立完善的資金制度。

（四）資金的融資渠道過于單一

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金的融資渠道主要有三種：第一是企業(yè)本身具有的資本金；第二是通過銀行貸款來融資；第三是股權融資。由于企業(yè)本身的資本金相對有限而股權融資的要求又比較高，所以中小型房地產(chǎn)企業(yè)更多采取銀行貸款的形式進行融資，這就導致資金的融資渠道過于單一，一些對資金需求量較大的企業(yè)難以得到滿足。此外，隨著國家限購政策的出臺，致使許多房地產(chǎn)企業(yè)無法從銀行獲取自己所需的貸款數(shù)額。

（五）資金的使用效率還需提高

房地產(chǎn)行業(yè)存在著“跟風”現(xiàn)象，一些房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于在繁華地段投資建房，片面的追逐眼前利益，而不重視開發(fā)周期中可能存在的風險。由于企業(yè)對項目的合理性，以及行業(yè)未來的發(fā)展趨勢沒有充分的認識，也沒有對市場需求進行全面的調(diào)研，使得企業(yè)的投資難以在短時間內(nèi)見到成效，難以快速回收資金，從而降低資金的使用效率。

（六）資金的管控手段過于簡單

雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時間不短，但是其資金管控手段卻比較落后，基本都是以承包的形式進行的。再加上房地產(chǎn)行業(yè)會涉及多方面的產(chǎn)業(yè)鏈，且每條產(chǎn)業(yè)鏈對資金管理的要求是不同的，承包的資金管理形式會阻斷各產(chǎn)業(yè)鏈，不利于資金的聚集，從而使企業(yè)管理層不明確資金的走向。同時，這種簡單的資金管控形式，也會延長資金的回籠時間，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金流通。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策建議

（一）強化資金的風險管控意識

房地產(chǎn)企業(yè)應該強化資金的風險管控意識，讓全部員工都必須具備應有的風險意識，只有每位員工在實際工作中都有意識的防范風險，不僅可以有效降低風險發(fā)生的概率，而且在風險出現(xiàn)時，大家才能有條不紊的采取措施規(guī)避風險，從而維持企業(yè)的正常運營。同時，作為高風險的行業(yè)，將風險控制在房地產(chǎn)企業(yè)能接受的范圍內(nèi)，還有利于企業(yè)資金的正常流動，通過對資金的全方位調(diào)控，有效規(guī)避資金運營中存在的風險。

（二）合理執(zhí)行資金的計劃管理

房地產(chǎn)企業(yè)應重視資金計劃環(huán)節(jié)，并采用科學的方法，集合房地產(chǎn)企業(yè)投資、前期工作、工程施工、銷售、財務等專業(yè)人員對房地產(chǎn)項目資金及企業(yè)的資金結構進行全面深入的分析，圍繞房地產(chǎn)項目投資計劃、施工節(jié)奏、銷售計劃、融資計劃、項目預算等制定切合實際的房地產(chǎn)項目全過程資金計劃，在全過程資金計劃的基礎上編制年度資金計劃、月度資金計劃，以確保資金計劃得到合理執(zhí)行，并能嚴格按照資金計劃管理資金。與此同時，企業(yè)還應安排專門的人員，對資金的計劃情況作出全面的檢查，并嚴格監(jiān)督資金計劃執(zhí)行過程，不能忽略任何細節(jié)，以免給企業(yè)的資金管理帶來風險。如果在檢查和監(jiān)督過程中，發(fā)現(xiàn)有問題存在，則應及時解決問題，或根據(jù)實際情況及時調(diào)整資金計劃，或嚴格執(zhí)行資金計劃合理有效安排資金，避免其阻礙資金計劃的合理執(zhí)行。

（三）建立完善的資金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是整個企業(yè)管理中的重點，為提高資金管理效率，需要完善相關的資金管理制度，并制定相應的監(jiān)督管理制度，要求企業(yè)的資金管理人員嚴格按照制度要求開展工作。比如，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，構建一套行之有效的全面預算管理制度、房地產(chǎn)項目投資制度、房地產(chǎn)項目銷售制度、資金計劃管理制度、項目融資管理制度、資金審批管理制度、資金安全使用制度等資金管理制度，規(guī)范房地產(chǎn)項目開發(fā)資金計劃、使用、回收等過程，讓企業(yè)所有與資金有關的行為和活動都處于可控狀態(tài)，增加資金運行的透明度，提高資金的利用率。同時，構建項目經(jīng)濟后評價制度，評價項目資金使用、管理情況，不斷積累經(jīng)驗，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理。

（四）豐富資金的融資渠道

單一的融資渠道會阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，為促進其發(fā)展，就需要不斷的豐富其資金融資渠道。首先，可以通過房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條與上、下游客戶建立融資渠道，如通過延長支付時間等從上游施工方、材料商等處進行融資，或者通過促銷形式客戶提高首付款金額、售后回租等方式進行融資。其次，可以通過金融機構以多種形式進行融資，如傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目開發(fā)銀行貸款融資，在無法獲得銀行貸款支持下，可向信托公司或私募基金進行債權融資，籌集資金，從而減輕資金周轉(zhuǎn)的壓力。另外，還可以通過股權形式進行融資，如處于創(chuàng)業(yè)初期的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可以產(chǎn)業(yè)基金的形式進行融資，使中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以得到不斷的發(fā)展，如上市公司通過收購、兼并房地產(chǎn)企業(yè)等資本運作方式，使房地產(chǎn)企業(yè)間接上市融資，得到更大的發(fā)展。

（五）提高資金的使用效率

房地產(chǎn)企業(yè)回收資金的根本途徑是房地產(chǎn)銷售，而在銷售環(huán)節(jié)，可能會出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象，也可能存在無人問津的情況。因此，為了確保房地產(chǎn)的銷量，首先要提高項目開發(fā)的準確性。這就要求企業(yè)在投資項目前，要做好市場調(diào)研工作，通過科學的分析，進行正確的投資，力求能夠縮短資金回收的時間，并確保資金回收額。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要開拓思路，以創(chuàng)新的思維，開展精準的營銷手段，通過快速實現(xiàn)銷售與回收資金，提高資金的使用效率。

（六）運用多樣化的資金管控手段

房地產(chǎn)企業(yè)應隨時掌握資金的使用情況和流動情況，所有的資金活動都應建立相應的臺賬，便于企業(yè)加強對資金的管控。與此同時，為保證資金信息的準確性，應同時建立手工臺賬和系統(tǒng)臺賬，并定期對其進行專項檢查，對賬目進行匯總，并對賬單開展跟蹤工作，保證所有的資金流向都有據(jù)可依。此外，為了監(jiān)督資金管理人員的工作，還應該建立相應的績效考核機制和獎懲辦法，并制定資金管控每個階段的對應制度，以確保房地產(chǎn)企業(yè)資金管控的有效性。綜上所述，伴隨著市場環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理面臨著越來越多的問題。因此，需要強化企業(yè)員工的風險管控意識，豐富融資渠道和管控手段，建立完善的資金管理制度來提高資金的使用效率，才能有效解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的困境。

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作者:吳春桃 單位:廣西投資集團有限公司