房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)體系建立與完善
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摘要：房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國經(jīng)濟(jì)行業(yè)的重要組成部分，對國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人民的生活質(zhì)量有重要影響。健康的行業(yè)是規(guī)范的、有秩序的、完善的。目前，我國房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)體系建立與完善還存在許多問題，厘清現(xiàn)有房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)的不足之處，建立完善的房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)體系迫在眉睫。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；統(tǒng)計指標(biāo)體系；統(tǒng)計原則完善
隨著國家脫貧攻堅戰(zhàn)的全面勝利，人們對生活質(zhì)量的提高也越發(fā)重視。房地產(chǎn)行業(yè)直接影響著人們的居住水平，我國是有龐大人口基數(shù)的國家，如何讓這些人口有良好的居住條件，不僅僅是國家層面的目標(biāo)和任務(wù)，也是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和應(yīng)該擔(dān)負(fù)的責(zé)任。我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，文章將介紹我國房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)體系建立與完善過程中面臨的各種問題，以及促進(jìn)房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)建立與完善的原則方法。
1房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)體系建立的不足
11以投資為主要角度進(jìn)行指標(biāo)設(shè)計
以投資為角度是房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)體系建立的主要方向，是當(dāng)前我國房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)體系建立的主要問題之一。［1］房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)行業(yè)的起點(diǎn)，但一個健康的房地產(chǎn)行業(yè)絕不應(yīng)該拘泥于此。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行統(tǒng)計指標(biāo)體系的建立時，往往過度關(guān)注投資，將利益放在首位，時刻關(guān)注投資是否能實(shí)現(xiàn)利益最大化，這是不正確的，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。以我國城鎮(zhèn)化為例，在我國城鎮(zhèn)化初期，以投資角度進(jìn)行統(tǒng)計指標(biāo)體系的建立，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，很多發(fā)展主體的發(fā)展方式都不夠科學(xué)合理，給我國的房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展帶來阻礙。
12以反映房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成果為主進(jìn)行指標(biāo)設(shè)計
一個健全完善的房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)設(shè)計，不應(yīng)該是以結(jié)果導(dǎo)向?yàn)橹鞯模瑧?yīng)該兼顧結(jié)果與過程，讓房地產(chǎn)行業(yè)的統(tǒng)計指標(biāo)設(shè)計過程更加合理，各個指標(biāo)之間更加協(xié)調(diào)。［2］但是以我國目前情況來看，我國雖然還未建立起標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)體系，但是其主要傾向依然是以結(jié)果導(dǎo)向?yàn)橹?。這會直接促使我國的房地產(chǎn)行業(yè)不重視質(zhì)量，只重視數(shù)量，給房地產(chǎn)市場甚至給國家大環(huán)境市場帶來不利影響。很多房地產(chǎn)行業(yè)持有者在進(jìn)行決策時，都過于關(guān)注建筑工程帶來的結(jié)果效應(yīng)，對于房地產(chǎn)工程在建設(shè)過程中會產(chǎn)生的社會效應(yīng)和社會影響置之不理，這都是沒有建立起科學(xué)完善的行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)所帶來的不良影響。一個科學(xué)完善的行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)，可以倒逼房地產(chǎn)行業(yè)決策者在進(jìn)行重大決策時，綜合考慮到多方利益和效益，甚至包括其他行業(yè)在輻射效應(yīng)下可能會出現(xiàn)的影響，從而做出兼顧結(jié)果和過程的科學(xué)決定。
13以僅反映現(xiàn)狀為主要任務(wù)進(jìn)行指標(biāo)設(shè)計
對于任意一個行業(yè)，前瞻性都是十分重要的，人們需要利用行業(yè)的前瞻性預(yù)判來決定未來的投資方向，行業(yè)項(xiàng)目各持有者也需要以這種預(yù)判來確定行業(yè)未來的發(fā)展方向，從而使決策更加科學(xué)和合理，使各企業(yè)有更加持久和旺盛的生命力，更能提高發(fā)展的可持續(xù)性。但是就目前來看，我國房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)設(shè)計的前瞻性仍然不足，不能對房地產(chǎn)的市場發(fā)展導(dǎo)向有大致清晰的認(rèn)知，甚至摸不準(zhǔn)整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)。［3］這對于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)性、健康性發(fā)展具有十分不利的影響。因此，必須拿出手段和魄力改變現(xiàn)狀。
14缺乏相應(yīng)的人才隊(duì)伍支撐
房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)行業(yè)的重要組成部分，在對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行統(tǒng)計指標(biāo)設(shè)計時，需要相應(yīng)人才隊(duì)伍的支撐。房地產(chǎn)行業(yè)需要的不僅僅是建筑方面的人才，還有經(jīng)濟(jì)學(xué)人才、政治類人才、環(huán)保方面的人才和人文地理方面的人才，甚至還包括與市場直接對接的銷售人才。對于這些人才類型，房地產(chǎn)行業(yè)是欠缺的，或是人才配比不夠均衡，或是人才數(shù)量難以為繼，這都會導(dǎo)致不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)的需求的現(xiàn)象發(fā)生。缺乏相應(yīng)的人才隊(duì)伍支撐不僅會導(dǎo)致行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)的建立沒有科學(xué)性，還會影響國家整個房地產(chǎn)行業(yè)的后續(xù)跟進(jìn)和發(fā)展。
2促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)體系建立的方法
21加強(qiáng)監(jiān)督管理
《臨沂市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）在房地產(chǎn)行業(yè)大力推行誠信體系建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為，勢在必行?！掇k法》一是明確了信用信息的組成，二是明確了信用信息采用的渠道，三是明確了信用等級核定，四是明確了信用信息的結(jié)果使用，五是明確了企業(yè)和人員信用信息互為作用，六是明確了母子公司互為關(guān)聯(lián)。辦法的主要特點(diǎn)：一是信用建設(shè)框架體系較為完備；二是信用管理對象覆蓋面較廣；三是綜合評價能力強(qiáng)。市住建局對老舊小區(qū)改造工作監(jiān)管：建立督導(dǎo)機(jī)制，啟動問責(zé)機(jī)制，對推進(jìn)遲緩、改造標(biāo)準(zhǔn)低、材料報送不及時、多次督導(dǎo)未改善的報市政府辦公室掛牌督辦或移交紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)問責(zé)。
22由以投資角度為主轉(zhuǎn)為以全方位反映房地產(chǎn)中介服務(wù)狀況為主
一個完整健康的房地產(chǎn)行業(yè)，不僅僅只有投資環(huán)節(jié)，還有后期的建設(shè)環(huán)節(jié)和中介服務(wù)環(huán)節(jié)，在這其中，中介服務(wù)環(huán)節(jié)可以說是最直接與消費(fèi)者接觸的、最靠近市場需求的環(huán)節(jié)。［4］對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，投資結(jié)果的量化很大程度上依靠房地產(chǎn)中介服務(wù)的水平。因此，在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)體系建立的過程中，重中之重是由以投資角度為主轉(zhuǎn)為以全方位反映房地產(chǎn)中介服務(wù)狀況為主。在這一過程中，需要摸清房地產(chǎn)中介服務(wù)狀況的整體水平，讓房地產(chǎn)行業(yè)更接地氣，更能掌握消費(fèi)者需求和市場動向，從而倒推房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展、科學(xué)發(fā)展、持續(xù)發(fā)展。除此之外，還應(yīng)該重視服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的中介人員的整體素質(zhì)。因?yàn)樽鳛榕c消費(fèi)者直接接觸的中介人員，他們的素質(zhì)直接影響消費(fèi)者對于房地產(chǎn)行業(yè)的整體印象，進(jìn)而影響消費(fèi)者后續(xù)的消費(fèi)活動，影響整個房地產(chǎn)投資成果的量化。
23以經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)保效益并舉來進(jìn)行房地產(chǎn)的統(tǒng)計指標(biāo)設(shè)計
在設(shè)計房地產(chǎn)行業(yè)的統(tǒng)計指標(biāo)過程中，投資成果固然重要，但是將經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)保效益相結(jié)合，才是促進(jìn)整個房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)科學(xué)發(fā)展的前提和關(guān)鍵。以我國為例，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期，投資者過于重視利益，導(dǎo)致整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展和擴(kuò)充展現(xiàn)出無序性，這對于國家整個經(jīng)濟(jì)規(guī)劃和市場改革都是不利的，甚至切切實(shí)實(shí)影響到了居民的生活。近年來，我國的治理水平在不斷提高，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行業(yè)發(fā)展的道路也更加清晰和明朗。在這樣的大背景下，需要房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)保效益相結(jié)合來進(jìn)行房地產(chǎn)統(tǒng)計的指標(biāo)設(shè)計。經(jīng)濟(jì)效益是指在房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)設(shè)計中，應(yīng)該注重經(jīng)濟(jì)的量化成果。因?yàn)閷τ谝粋€經(jīng)濟(jì)行業(yè)來說，經(jīng)濟(jì)效益是促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的前提，只有保證經(jīng)濟(jì)效益，才能保證整個行業(yè)的發(fā)展是健康的、可持續(xù)的。但是，注重經(jīng)濟(jì)效益不是片面的，不是單純的以經(jīng)濟(jì)效益為重，而是應(yīng)該將經(jīng)濟(jì)效益融入其他效益中，例如文化效益和環(huán)保效益，從而達(dá)到可持續(xù)發(fā)展。社會效益是指在房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)設(shè)計中，要注重房地產(chǎn)行業(yè)對整個社會的影響。［5］房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，關(guān)系著國家人民的居住水平和居住質(zhì)量。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的統(tǒng)計指標(biāo)設(shè)計中，一定要注重社會效益。房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)者也應(yīng)該將社會效益放在重要位置，帶領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展自身以及提高自身經(jīng)濟(jì)效益的同時，惠及民生，提高國家居民的居住水平。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)還應(yīng)該承擔(dān)起相應(yīng)的社會責(zé)任，支撐養(yǎng)老行業(yè)、教育行業(yè)等社會公益性事業(yè)發(fā)展。環(huán)保效益是指在當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)設(shè)計過程中，要注重環(huán)保，重視可持續(xù)發(fā)展。改革開放以來，我國一直在致力于建設(shè)綠色中國、環(huán)保中國。對于我國來說，環(huán)保十分重要，藍(lán)天綠水是我國一直在追求的環(huán)保成果。因此，作為國民經(jīng)濟(jì)重要一環(huán)的房地產(chǎn)行業(yè)，也應(yīng)該注重環(huán)保效益，為建設(shè)綠色中國出力。在房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)設(shè)計過程中，從業(yè)人員可以通過關(guān)注建筑材料和建筑周期，來提升整個房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)建設(shè)的環(huán)保水平。
24注重房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)設(shè)計的前瞻性
當(dāng)前新時代背景下，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展日新月異，因此，作為我國經(jīng)濟(jì)行業(yè)重要組成部分的房地產(chǎn)行業(yè)，更加應(yīng)該順應(yīng)時代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展脈絡(luò)，有前瞻性和預(yù)見性。對于一個國家來說，其主要發(fā)展道路和方向都是可預(yù)見的，因此，房地產(chǎn)作為國家經(jīng)濟(jì)行業(yè)的重要組成部分之一，也應(yīng)該在行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)設(shè)計中，充分發(fā)揮其前瞻性和預(yù)見性，迎合國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展道路，實(shí)現(xiàn)自身行業(yè)的發(fā)展。
25加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的人才隊(duì)伍建設(shè)
人才是行業(yè)發(fā)展的根基，是行業(yè)發(fā)展的不竭動力。房地產(chǎn)行業(yè)是一個覆蓋面很廣，需要兼顧經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的行業(yè)，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，人才隊(duì)伍建設(shè)十分重要。在對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行統(tǒng)計指標(biāo)體系建立之前，應(yīng)該做好相應(yīng)的人才儲備，培養(yǎng)對經(jīng)濟(jì)、政策、環(huán)保、人文都有一定敏感度和熟悉度的人才隊(duì)伍，助力房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。實(shí)踐是進(jìn)步的基礎(chǔ)，為了讓房地產(chǎn)行業(yè)的統(tǒng)計指標(biāo)體系建立更加科學(xué)合理、具有可操作性，還應(yīng)該注重對人才實(shí)踐能力的培養(yǎng)。目前在我國高校的建筑類專業(yè)，學(xué)生的實(shí)踐性已經(jīng)越發(fā)得到重視，越來越多的實(shí)踐活動層出不窮。但是校園的實(shí)踐活動是為了教學(xué)服務(wù)，側(cè)重點(diǎn)并不在整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。為了解決這一問題，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該獲取政府支持，與高校聯(lián)動，讓高校的人才培養(yǎng)更接地氣，更符合房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)質(zhì)需要，從而最大化發(fā)揮人才的力量，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)體系的建立。另外，還要注重對綜合性人才的培養(yǎng)，讓人才在進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)之前，就對國家的各類政策動向和主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展路線有一個基本認(rèn)知，讓行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)的建立和完善更加符合國家發(fā)展需要。
3房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)體系建立的基本原則
31科學(xué)發(fā)展原則
科學(xué)是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，因此，作為國家經(jīng)濟(jì)行業(yè)重要組成部分的房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)該時刻以科學(xué)作為第一發(fā)展要義，在整個房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)體系建立的過程中，注重科學(xué)性，讓科學(xué)發(fā)揮引領(lǐng)作用和指導(dǎo)作用。例如，在建立房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)體系時，對建筑承載量、居民房屋需求量、市場需求以及市場動向有一個科學(xué)的認(rèn)知，明晰在整個房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)體系中科學(xué)分析的占比，提升整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的科學(xué)性，讓房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)體系更加穩(wěn)健，更加貼近真實(shí)產(chǎn)業(yè)需要和市場需要。除此之外，科學(xué)發(fā)展原則還要求房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)體系建立的可操作性，即行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)體系的建立，必須以房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員的整體素質(zhì)為基礎(chǔ)，迎合行業(yè)從業(yè)人員的整體理解水平，讓行業(yè)從業(yè)人員對統(tǒng)計指標(biāo)體系的建立有更加清晰的認(rèn)知，更能熟練地對其加以應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)體系的功能最大化。
32整體性原則
房地產(chǎn)行業(yè)在國家實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中舉足輕重，因此，在統(tǒng)計指標(biāo)體系建立中，還要注重整體性原則。整體性原則是指在進(jìn)行統(tǒng)計指標(biāo)體系建立的過程中兼顧多樣指標(biāo)，例如當(dāng)?shù)丨h(huán)保指標(biāo)、人口指標(biāo)、建筑指標(biāo)等。環(huán)保是當(dāng)前國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要側(cè)重點(diǎn)，因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的統(tǒng)計指標(biāo)體系建立時，也要關(guān)注環(huán)保，配合國家打好藍(lán)天保衛(wèi)戰(zhàn)。［6］另外，由于市場和人民對居住質(zhì)量的注重，房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)體系建立的過程中對環(huán)保的注重也能倒逼房地產(chǎn)行業(yè)提高投資、建設(shè)以及服務(wù)質(zhì)量。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人口流動加快。在建立房地產(chǎn)行業(yè)的統(tǒng)計指標(biāo)體系時，要對人口流動率加以衡量，讓當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更加符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場需要。由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，很多傳統(tǒng)重工業(yè)城市人口流失，空心化日益明顯，這對于房地產(chǎn)行業(yè)來說既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行統(tǒng)計指標(biāo)體系建立時，要緊緊抓住人口指標(biāo)這一基本點(diǎn)，讓行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)建設(shè)更加合理。房地產(chǎn)行業(yè)想要發(fā)展，歸根結(jié)底離不開建筑。因此，在對房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)體系進(jìn)行建立時，除環(huán)保指標(biāo)和人口指標(biāo)外，還要著重關(guān)注建筑指標(biāo)。從業(yè)人員要關(guān)注當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有建筑數(shù)量和規(guī)劃中建筑數(shù)量，讓房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)體系更加符合當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)階段發(fā)展需求和前瞻發(fā)展需要，發(fā)揮出更大的作用。我國很多城市都有房地產(chǎn)建設(shè)工程爛尾樓，其產(chǎn)生的重要原因之一就是在進(jìn)行統(tǒng)計指標(biāo)建立時，沒有充分考慮到建筑指標(biāo)這一因素。
33可持續(xù)性原則
可持續(xù)性原則，即前瞻性原則。即在房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)統(tǒng)計指標(biāo)體系時，應(yīng)該具有前瞻性，不應(yīng)該只顧蠅頭小利，要有大局意識。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展飛速，環(huán)保水平和文化水平也在顯著提高。房地產(chǎn)行業(yè)在建設(shè)統(tǒng)計指標(biāo)體系時，應(yīng)該兼顧國家各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展水平、發(fā)展方向和發(fā)展預(yù)期，讓建設(shè)統(tǒng)計指標(biāo)更有前瞻性，能夠兼顧國家大局，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。對于任何一個行業(yè)，可持續(xù)原則都是十分重要的。房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)持續(xù)時間長，在這之中可能會面臨政策更新或市場需求變化等變動因素。因此，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，建設(shè)統(tǒng)計指標(biāo)體系時堅持可持續(xù)性原則，讓建設(shè)決定更加具有前瞻性，對行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展尤為重要，必須要引起重視。
34目的性原則
在建設(shè)房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)體系的過程中，需要緊緊抓住的一個原則就是目的性原則。建設(shè)房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)體系，最根本的目的就是綜合考量房地產(chǎn)行業(yè)的各指標(biāo)并加以分析，得出科學(xué)的、有可操作性的、有前瞻性的具體執(zhí)行方案，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展添磚加瓦，讓房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展更加科學(xué)合理。因此，從業(yè)人員建設(shè)房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)體系時，也應(yīng)該牢牢把握住目的性原則，讓每一次、每一項(xiàng)指標(biāo)考察和分析都有明確的指向性，讓各個指標(biāo)數(shù)據(jù)協(xié)同合作，共同建立起完備的房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)體系。4結(jié)論對于我國房地產(chǎn)行業(yè)來說，建立與完善房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)體系還有很長一段路要走，需要行業(yè)引導(dǎo)者和行業(yè)主體不忘初心，始終踐行行業(yè)精神，關(guān)注消費(fèi)者利益和國家利益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)體系的發(fā)展和完善。
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作者:趙國瑞 單位:山東省臨沂市供熱和住房保障中心
