物業(yè)公司預(yù)算管理特點和要點研究

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摘要：物業(yè)公司作為一種新興的行業(yè)，是隨著商業(yè)建筑群體的發(fā)展而發(fā)展起來的。在我國經(jīng)過了近三十年的發(fā)展，如今物業(yè)公司已經(jīng)根據(jù)市場經(jīng)濟的需求走向了產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展道路。并伴隨業(yè)主對物業(yè)公司服務(wù)認知的提升，使物業(yè)公司的預(yù)算管理的難度逐步提升。尤其是在國內(nèi)市場經(jīng)濟還不成熟的情況下，物業(yè)公司的預(yù)算管理仍然面臨許多發(fā)展中的問題，需要物業(yè)企業(yè)對其進行正視并著力進行解決。本文通過探討物業(yè)公司預(yù)算管理的內(nèi)容和特點，分析物業(yè)公司實施預(yù)算管理的重要性，并從預(yù)算管理的問題和對策出發(fā)，探究物業(yè)公司預(yù)算管理的要點。希冀可以為物業(yè)公司預(yù)算管理的完善提供重要的理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；預(yù)算管理；特點和要點

物業(yè)公司的預(yù)算管理主要是指從事物業(yè)行業(yè)的企業(yè)依據(jù)當(dāng)前企業(yè)財務(wù)運營狀況，并根據(jù)財務(wù)預(yù)算信息對本公司未來財務(wù)狀況和經(jīng)營狀況等多項指標(biāo)進行估算和判斷的財務(wù)管理方法。企業(yè)財務(wù)預(yù)算的主要載體是編制預(yù)算報表，主要包括企業(yè)運營利潤表、資產(chǎn)負債表、預(yù)算資金狀況等。物業(yè)公司在我國作為一種新興的行業(yè)，發(fā)展還不成熟。持續(xù)走向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的道路還存在許多發(fā)展的障礙，其中財務(wù)預(yù)算管理，始終是企業(yè)財務(wù)管理的核心。企業(yè)只有進一步完善預(yù)算管理，才能保障預(yù)算信息的準(zhǔn)確性，才能進一步制定企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略，對物業(yè)企業(yè)的持續(xù)化運營具有非常大的積極意義。

一、物業(yè)公司預(yù)算管理的內(nèi)容和特點

(一)物業(yè)公司預(yù)算管理的內(nèi)容

物業(yè)公司預(yù)算管理涉及到眾多的內(nèi)容，只有處理好每一步預(yù)算流程，才能在總體上完善物業(yè)公司的預(yù)算管理。具體的內(nèi)容包括：營業(yè)收入預(yù)算。物業(yè)公司的營業(yè)收入預(yù)算主要是指，在企業(yè)運營的固定預(yù)算周期中，物業(yè)企業(yè)對承包單位所提供的所有的勞務(wù)服務(wù)量和業(yè)務(wù)量以及特殊產(chǎn)品銷售量的總預(yù)算。營業(yè)收入預(yù)算主要依據(jù)企業(yè)年度利潤目標(biāo)和外界勞務(wù)需求進行預(yù)算編制的。物業(yè)管理成本預(yù)算。這一方面的預(yù)算管理主要是指，在物業(yè)公司的預(yù)算周期中，企業(yè)為了實現(xiàn)營業(yè)目標(biāo)和效益而投入的人力、物力、財力等直接性的成本。物業(yè)管理的成本價格在不同的物業(yè)企業(yè)中有不同規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，主要根據(jù)當(dāng)期的物價水平進行成本預(yù)算。期間費用預(yù)算。主要是指物業(yè)企業(yè)在運營過程中所必須花費的管理費用、投資費用、營業(yè)費用等多樣費用的預(yù)算。在進行預(yù)算時要有效的區(qū)分什么是變動費用什么是固定費用；什么是可控費用什么是不可控費用。要綜合考慮上一年的實際費用，并結(jié)合預(yù)算期間內(nèi)的變動因素進行預(yù)算編制。物資采購預(yù)算。主要是指，物業(yè)公司在運營期間為了支撐物業(yè)管理而購買的各類商品費用和各項材料的費用等。

(二)物業(yè)公司物業(yè)管理的特點

物業(yè)公司是向社會提供高層次、全方位的統(tǒng)一性物業(yè)服務(wù)的新興行業(yè)，物業(yè)公司從一開始就是走市場化運營的道路，集市場需求、管理和服務(wù)于一身。其中物業(yè)公司的財務(wù)管理是公司得以持續(xù)運營的關(guān)鍵，而預(yù)算管理則是財務(wù)管理的核心，因此在物業(yè)公司管理中占據(jù)重要地位?；谖飿I(yè)公司運營的特殊性，物業(yè)公司的財務(wù)預(yù)算管理也有其獨有的特點：預(yù)算管理的綜合性特征。主要是指物業(yè)公司的財務(wù)預(yù)算管理涉及的內(nèi)容較多，幾乎覆蓋了公司財務(wù)運營的全過程。不僅是企業(yè)物力資源的代表，也是企業(yè)運營最終結(jié)果的重要體現(xiàn)。因此物業(yè)公司的預(yù)算管理具有綜合性特征。較強的市場適應(yīng)性特征。主要是指物業(yè)公司是集服務(wù)和管理以一身的行業(yè)，物業(yè)公司的發(fā)展不能脫離市場需求而獨立存在。物業(yè)公司在經(jīng)營過程中資金流動的速度較快，幾乎每時每刻都發(fā)生著資金的流入和流出，預(yù)算管理必須根據(jù)市場的需求和發(fā)展方向，合理配置內(nèi)部資源，因此具有很強的市場適應(yīng)性。較強的應(yīng)變能力特征。主要是指，物業(yè)公司運營的好壞通常對照企業(yè)資金收入和支出的狀況。并根據(jù)財務(wù)預(yù)算的信息制定未來發(fā)展戰(zhàn)略。但是在物業(yè)企業(yè)運營過程中會存在許多不確定性風(fēng)險，因此就需要物業(yè)公司的財務(wù)預(yù)算編制有一定的彈性，在特殊的情況下，發(fā)揮其應(yīng)變性特征。

二、物業(yè)公司財務(wù)預(yù)算管理的要點

(一)物業(yè)公司財務(wù)預(yù)算管理中出現(xiàn)的問題

1、預(yù)算決策能力不足

當(dāng)前由于我國物業(yè)公司發(fā)展還不成熟，許多企業(yè)的預(yù)算決策能力還有待加強，企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)預(yù)算、財務(wù)管理、財務(wù)控制缺乏針對性。內(nèi)部各個部門和公司財務(wù)部門的協(xié)調(diào)性還有待加強。許多公司甚至出現(xiàn)脫節(jié)問題。這樣不利于財務(wù)管理人員收集準(zhǔn)確的預(yù)算信息，不能講公司內(nèi)部的預(yù)算管理進行細化。同時許多物業(yè)公司在預(yù)算管理中對國家的《預(yù)算法》缺乏有效的認識，不能講預(yù)算法的有關(guān)規(guī)定和預(yù)算策略應(yīng)用到日常的預(yù)算管理中，從而使企業(yè)的預(yù)算管理出現(xiàn)問題。

2、財務(wù)部門責(zé)任體制建設(shè)不健全

責(zé)任體制建設(shè)是避免業(yè)務(wù)企業(yè)財務(wù)預(yù)算混亂的有效措施。只有明晰財務(wù)預(yù)算管理人員的權(quán)責(zé)，才能有效的避免內(nèi)部財務(wù)處理權(quán)責(zé)不明、財務(wù)管理混亂的問題。才能有效的控制業(yè)務(wù)公司財務(wù)預(yù)算管理的風(fēng)險。當(dāng)前許多公司財務(wù)部門內(nèi)部依然沒有建立健全責(zé)任體制，這將嚴(yán)重制約著財務(wù)預(yù)算管理的有效實施。

3、財務(wù)預(yù)算管理人員素質(zhì)不高

財務(wù)管理人員始終是企業(yè)財務(wù)管理的重要支撐。財務(wù)人員素質(zhì)的高低將直接決定著企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理的好壞。目前由于物業(yè)公司發(fā)展速度較快，企業(yè)內(nèi)部財務(wù)人員重數(shù)量輕質(zhì)量的問題逐漸明顯，一些物業(yè)公司的財務(wù)人員的綜合素質(zhì)遠遠趕不上專門的財務(wù)組織內(nèi)的工作人員。財務(wù)處理的技能有待進一步加強。

(二)提高物業(yè)公司預(yù)算管理水平的策略

1、采用不同預(yù)算編制方式，建立全面預(yù)算管理模式

物業(yè)公司的預(yù)算管理要根據(jù)企業(yè)實際運行的狀況采用多樣的預(yù)算編制方式。首先對于不可控制的和變動的費用可以采用彈性的和滾動的預(yù)算編制方式，對公司財務(wù)定期進行差額預(yù)算。其次對于可控制的和固定的費用可以采用固定的預(yù)算編制方法，以強調(diào)這一部分預(yù)算的準(zhǔn)確性。同時物業(yè)企業(yè)要建立全面的預(yù)算管理模式，從企業(yè)長遠發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，將企業(yè)預(yù)算貫穿到企業(yè)運營的各個部門和各項業(yè)務(wù)中，實行全面的預(yù)算管理模式，有利于預(yù)算信息的準(zhǔn)確性，避免在預(yù)算過程中出現(xiàn)缺項和漏項的問題，而影響企業(yè)未來財務(wù)決策。企業(yè)還要根據(jù)現(xiàn)實情況，將年度預(yù)算和季度預(yù)算相結(jié)合，根據(jù)物業(yè)產(chǎn)業(yè)市場的發(fā)展環(huán)境和企業(yè)運營的微觀環(huán)境合理制定未來發(fā)展戰(zhàn)略。

2、創(chuàng)新財務(wù)分析方法，明確預(yù)算信息

財務(wù)預(yù)算分析是企業(yè)財務(wù)預(yù)算得以有效實施的重要手段，在物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理中的重要性不言而喻。只有重視財務(wù)預(yù)算分析才能進一步提升企業(yè)決策的準(zhǔn)確性和可執(zhí)行性。而有效的財務(wù)分析方法又是建立在準(zhǔn)確的預(yù)算信息基礎(chǔ)上的。因此就需要財務(wù)預(yù)算管理人員在有限的時間內(nèi)積極的收集公司內(nèi)部財務(wù)運作數(shù)據(jù)，并通過合理的分析、判斷，制定正確的財務(wù)預(yù)算策略。為了提升財務(wù)人員收集財務(wù)信息的效率，就必須加強企業(yè)內(nèi)部各部門的配合力度。同時物業(yè)企業(yè)也應(yīng)該在公司內(nèi)部建立一整套的財務(wù)信息數(shù)據(jù)體系，實時的更新和處理數(shù)據(jù)，保證信息的時效性，同時還要保證信息的準(zhǔn)確性和規(guī)范性。其次還要注重內(nèi)部財務(wù)信息的積累和統(tǒng)計，根據(jù)企業(yè)財務(wù)預(yù)算的不同信息需求，建立高效的信息收集和處理系統(tǒng)，利用現(xiàn)代化信息技術(shù)，提升物業(yè)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理的質(zhì)量和效率。

三、結(jié)束語

物業(yè)企業(yè)作為新興的服務(wù)行業(yè)，依據(jù)國內(nèi)市場經(jīng)濟的深入發(fā)展也將擁有更加廣闊的發(fā)展空間。財務(wù)預(yù)算管理作為物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的核心，在物業(yè)企業(yè)發(fā)展推動上具有重要的作用。因此必須通過有效的措施解決當(dāng)前預(yù)算管理中的問題，以保證物業(yè)企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略制定的準(zhǔn)確性。

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作者：李秋君 單位：舟山港集團興港物業(yè)管理有限公司