房地產(chǎn)企業(yè)會計處理與稅法差異

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一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點

(一)屬于高投資、高風(fēng)險產(chǎn)業(yè)。一是房地產(chǎn)業(yè)前期開發(fā)需要投入大量的資金，來進(jìn)行項目的立項、規(guī)劃以及各種手續(xù)和證件的辦理，建設(shè)中還需要雄厚的資金保證。工程竣工后還需要資金保證后期的銷售順利進(jìn)行。二是房地產(chǎn)開發(fā)是一項復(fù)雜的綜合性工程，成本、設(shè)計、施工、銷售以及政策、規(guī)劃等都會影響到房地產(chǎn)開發(fā)的效益。特別是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受各種外部環(huán)境和內(nèi)部因素等多方面的制約，企業(yè)融資難，融資渠道窄，依賴銀行貸款嚴(yán)重，資金鏈一旦斷裂，帶來的風(fēng)險將是毀滅性的。所以說，資金缺乏一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。三是房地產(chǎn)開發(fā)一般工程量大、周期長，受市場環(huán)境影響較大，當(dāng)?shù)卣?、市場等發(fā)生變化時，如果銷售環(huán)節(jié)滯后或銷售不暢，帶來的也將是巨大的風(fēng)險。(二)高收益、高回報產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍非常廣泛，既承擔(dān)著房地產(chǎn)工程的生產(chǎn)和制造，又肩負(fù)著產(chǎn)品完成后的銷售，生產(chǎn)和銷售的鏈條式經(jīng)營為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了較高的收益，能為企業(yè)的發(fā)展壯大奠定堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。(三)密集型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是典型的資源密集型和人員密集型產(chǎn)業(yè)，當(dāng)前房地產(chǎn)項目越來越向投資規(guī)模大、建設(shè)周期長、參建單位多、項目功能要求高等方面發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)極具復(fù)雜性。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資大、建設(shè)周期長，特別是在整個工程進(jìn)行中，需要大量的技術(shù)人員、施工人員以及各種設(shè)備和機(jī)械，包括各種材料的應(yīng)用，這就導(dǎo)致會計核算中會計與稅法規(guī)定不免產(chǎn)生一定差異，房地產(chǎn)企業(yè)要減少投資風(fēng)險，必須清楚了解現(xiàn)代會計制度和稅收制度。(四)精細(xì)管理產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)過程中，涉及到項目工程設(shè)計、施工組織設(shè)計、成本管理、技術(shù)管理等各個方面的管理，其在建設(shè)和銷售過程中會影響到諸多行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的有序健康發(fā)展能一定程度上拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升稅收收入。但是因為房地產(chǎn)企業(yè)銷售形式的多樣和會計準(zhǔn)則和稅法相關(guān)規(guī)定有所偏頗，導(dǎo)致會計處理與稅法相關(guān)規(guī)定出現(xiàn)差異，企業(yè)財務(wù)報表難以真實反映企業(yè)經(jīng)營狀況。只有加強(qiáng)精細(xì)化管理，協(xié)調(diào)處理好會計核算與稅法核算上的差異，完善科學(xué)合理的會計體系，培養(yǎng)專業(yè)會計人才，優(yōu)化財務(wù)管理系統(tǒng)，才能有效防范財務(wù)風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計處理與稅法之間存在的差異

(一)會計處理與稅法之間在費用范圍界定上的差異。會計的費用范圍界定主要指的是，房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)或服務(wù)中所產(chǎn)生的費用，應(yīng)該在產(chǎn)品銷售收入發(fā)生時就算進(jìn)企業(yè)損益中，或者企業(yè)因某些事項承擔(dān)的債務(wù)等，也應(yīng)該算入到費用中。稅法的費用范圍界定主要指的是，企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營過程中產(chǎn)生的所有成本支出，但是已經(jīng)算進(jìn)的費用不再列入費用統(tǒng)計范疇。兩者費用范圍界定的不同，彰顯了之間的差異性，通過財務(wù)報表難以直觀的顯示出來。(二)房地產(chǎn)銷售收入的會計處理與稅法之間存在的差異。會計準(zhǔn)則規(guī)定與稅法規(guī)定在房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則方面有著差異，特別是對房屋產(chǎn)品的銷售收入在確認(rèn)方法、確認(rèn)時限等方面差異較大。會計準(zhǔn)則規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售房款計入“預(yù)收賬款”項目中，不作為當(dāng)期利潤，等房地產(chǎn)完全開發(fā)后，再確認(rèn)對房地產(chǎn)企業(yè)收入。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售產(chǎn)品收入要按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)計算出當(dāng)期的毛利潤，扣除相關(guān)費用計入當(dāng)期繳納所得稅額，待房地產(chǎn)完全開發(fā)完成后再對企業(yè)納稅額調(diào)整。會計準(zhǔn)則和稅法規(guī)定的房地產(chǎn)銷售收入計算所得稅方面的差異主要在時間方面，企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)完成后結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時，要扣除納稅調(diào)增的所得稅額，避免重復(fù)交稅。(三)會計準(zhǔn)則與稅法在房地長投資項目處理上的差異。會計準(zhǔn)則規(guī)定中對投資性房地產(chǎn)的概念進(jìn)行了明確，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)項目的開發(fā)投資是為了賺取租金或資本增值，其能夠單獨計量或出售獲得會計賬面價值，企業(yè)的期末公允價值和原賬面價值存在的差額計入當(dāng)期損益。稅法規(guī)定并未對投資性房地產(chǎn)概念明確，也未說明公允價值計量模式，會計處理需要根據(jù)出租無形資產(chǎn)或出租固定資產(chǎn)形式進(jìn)行。

三、房地產(chǎn)會計處理與稅法差異處理原則及協(xié)調(diào)措施

(一)房地產(chǎn)會計處理與稅法差異處理原則。一是統(tǒng)一性原則。會計準(zhǔn)則與稅法存在差異，制定時應(yīng)該統(tǒng)籌考慮，否則會產(chǎn)生更大更多的不必要差異。產(chǎn)生許多不必要的差異。二者制定時，操作口徑盡量保持協(xié)調(diào)一致，稅款計算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)離不開會計準(zhǔn)則作基礎(chǔ)，稅法制定要充分考慮和參照會計制度相關(guān)規(guī)定，減少二者之間的差異性。二是獨立性原則。會計處理和稅務(wù)處理既保持緊密聯(lián)系，又有一定的獨立性，會計信息才能確保真實，納稅額才能確保準(zhǔn)確。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》相關(guān)規(guī)定：“在計算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)財務(wù)、會計處理辦法與稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定不一致的，應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定計算納稅。”房地產(chǎn)企業(yè)會計核算要嚴(yán)格執(zhí)行會計準(zhǔn)則，并按照稅法規(guī)定繳稅。(二)房地產(chǎn)會計處理與稅法差異的協(xié)調(diào)措施。一是預(yù)收賬款時搞好二者協(xié)調(diào)。為協(xié)調(diào)好會計法規(guī)與稅法規(guī)定，當(dāng)在收到預(yù)收賬款時可暫不進(jìn)行會計處理，當(dāng)在實際繳納營業(yè)稅金和附加時再進(jìn)行會計處理，既達(dá)到了稅法要求，又和會計準(zhǔn)則下的配比原則相符合。二是注重會計處理與稅法之間協(xié)調(diào)。對于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樽杂玫模康禺a(chǎn)的入賬價值計算要將轉(zhuǎn)換當(dāng)期的房地產(chǎn)公允價值和原賬面價值之間的差額計入，列入企業(yè)應(yīng)繳納所得稅額。需要說明的是，公允價值計量，要將賬面價值與公允價值的差異計入到當(dāng)期損益計入到應(yīng)納稅所得額中，并抵扣折舊稅，降低會計核算與稅法核算的差異。三是合理處置房地產(chǎn)開發(fā)的間接費用。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的間接費用處理時，首先要明確間接費用的范圍和具體項目，劃分時一般根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則以及經(jīng)營常規(guī)和會計規(guī)則進(jìn)行。會計核算時要明確區(qū)分間接費用和開發(fā)期間費用，不能將開發(fā)成本支出列入間接費用，也不能將間接費用支出列入開發(fā)期間費用，否則會影響成本核算的準(zhǔn)確性，也會影響繳納的所得稅。進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)間接費用核算要使用正確的核算方式，以防不當(dāng)?shù)臅嬏幚矸绞浇o房地產(chǎn)企業(yè)造成不必要的損失。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)營模式的不同，使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行會計處理和稅法核算之間存在一定的差異，相關(guān)人員要充分認(rèn)識二者之間的聯(lián)系和區(qū)別，真正了解差異產(chǎn)生的原因，根據(jù)二者之間的差異及企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展?fàn)顩r，有針對性的選擇科學(xué)的會計處理方式，進(jìn)行二者之間的協(xié)調(diào)，處理好企業(yè)財務(wù)和稅收，促進(jìn)企業(yè)有序規(guī)范經(jīng)營，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康長遠(yuǎn)發(fā)展提供保障。

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[3]唐旭.房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中會計與稅法差異分析[J].時代金融，2016(11):151+155.

作者：王禮芳 單位：贛州新力力合置業(yè)有限公司