房地產(chǎn)開發(fā)項目投資測算分析
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1引言
“十三五”推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，其對房地產(chǎn)市場起到不可估量的影響。眾所周知，目前我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩、供求不平衡的問題。對于房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目，如何科學(xué)地去庫存、改善供求關(guān)系，成為一大難題。根據(jù)分析，房地產(chǎn)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，會導(dǎo)致房地產(chǎn)新投資減少最后導(dǎo)致GDP負增長。我國房地產(chǎn)的空置房無論過多或者過少，都對國民經(jīng)濟有著巨大的負面影響。所以，這更需要我國對房地產(chǎn)企業(yè)進行供給側(cè)改革，根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟規(guī)模、人口數(shù)量等現(xiàn)實因素，進行科學(xué)的合理預(yù)算估測，從而推動我國經(jīng)濟的增長。
2.1通貨膨脹
如果商品市場面臨通貨膨脹，商品購買者總是在不斷地觀望，預(yù)期商品的價格會更加持續(xù)地上漲，如此貨幣貶值。正是如此，消費者們希望通過購買固定商品來防止貨幣貶值，尤其是像房子這樣一類的極其耐用品。所以，在通貨膨脹的情況下，房子的銷售量往往大增，且有不斷上漲的趨勢。但是，作為房產(chǎn)類，這些稀缺特殊的資源，一些商品的提供者總是遵守將貨品囤積在自己的手里的原則，而且房子這類資源物品往往耗時較長，需要很長一段的開發(fā)建立時間，這一系列原因最終導(dǎo)致房子的貨物量供不應(yīng)求。但是，在通貨膨脹的情況下，消費者對于房子的需求在短時間并不會減少，而且在供應(yīng)方面，供應(yīng)房的數(shù)量也不會在短時間內(nèi)劇增。所以，在供求失衡的情況下，兩方面原因?qū)е铝朔孔觾r格不斷上漲，往往直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)的開發(fā)投資規(guī)模。所以，通貨膨脹間接導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)模。
2.2城市化進程
如何說城市化進程影響房地產(chǎn)的投資開發(fā)規(guī)模。這要從城市化進程代表一個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平，是一個城市的整體水平的標(biāo)志。如果一個城市城市化進程較快，城市化水平高，這個城市就有許多的人口，居民數(shù)量極多，人口多導(dǎo)致需求大，對于各類商品的需求量將會不斷地提升，特別是房地產(chǎn)這類剛性的需求。供求相互作用，大量的需求拉動供給，因此供應(yīng)端不斷地完善，大城市的房地產(chǎn)的硬件設(shè)備都比較完善，例如物業(yè)公園等設(shè)施，價值決定價格，同時大城市的房地產(chǎn)價格水平也普遍比小城市的房地產(chǎn)水平較高，如此又促進了房地產(chǎn)的投資規(guī)模，如此不斷地往復(fù)。當(dāng)然，還有其他部分的原因，例如隨著城市進程的不斷推進，城市的土地面積有限，不夠城市的建設(shè)使用，因此，城市只好向周邊地區(qū)不斷推進，不斷利用周邊農(nóng)村的土地資源，導(dǎo)致居住在農(nóng)村的農(nóng)民失去了土地，政府和開發(fā)商為了安撫農(nóng)民需要支付安置費用或者一些用來安置農(nóng)民住處的安置房，如此又使房地產(chǎn)投資開發(fā)的成本不斷地上升，最后影響了房地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)模。還有另外一個原因，城市相比農(nóng)村，工資高，許多農(nóng)民為了謀圖發(fā)展，從農(nóng)村來到城市謀求工作，農(nóng)民工進來城市需要住處，因此有大量的住房需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求上升。最后，還有一大堆的畢業(yè)大學(xué)生在畢業(yè)之后，為了更好的未來，選擇在城市發(fā)展，安家落戶，因此一大波的畢業(yè)生對住房的需求量提升了城市的房地產(chǎn)的需求，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模。
2.3財務(wù)現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的費用主要包括銷售、財務(wù)、管理三個方面。雖然費用在總體投入的額度中占有的比重不是最大的，但是因為銷售以及管理兩種費用極其容易因為一些不確定外在的原因所影響，因此費用也是極其需重視的一個支出。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其開發(fā)的費用產(chǎn)生于前期資金融資而需要支付給銀行的利息。所以，要引起注意的是，追本溯源，對成本費用進行控制，就是對融資的額度規(guī)模進行控制。如此，可以從根源上對財務(wù)的成本費用進行更好地控制。財務(wù)的良好控制現(xiàn)狀，可以促進對房地產(chǎn)的投資規(guī)模的改善。房地產(chǎn)企業(yè)的資金究竟運用到哪些領(lǐng)域，每個環(huán)節(jié)分別占用多少的份額。因此房地產(chǎn)企業(yè)建筑開發(fā)需要加強其財務(wù)資金成本的使用范圍的準(zhǔn)控。在市場經(jīng)濟下，一個產(chǎn)業(yè)往往會帶動產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)進行建筑項目的開發(fā)，其資金會流動到多個部分環(huán)節(jié)，包括:一是房地產(chǎn)建筑項目所征用的土地所需的賠償居民的拆遷費;二是建筑項目的工程建設(shè)的成本費用;三是建筑成型時后期軟安裝所需的成本費用;四是房地產(chǎn)建筑項目給未來居民的一些公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金投資，例如公園、電梯等;五是一些其他建設(shè)建筑項目所需且發(fā)生的直接費用。當(dāng)然，這些各個部分所發(fā)生占用的比例經(jīng)常不合常理，有的幾種資金投入所占比例明顯超標(biāo)或者過少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格督促財務(wù)部門對當(dāng)前建設(shè)項目的審計監(jiān)督。因此財務(wù)的現(xiàn)狀會影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模。
2.4第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平
第三產(chǎn)業(yè)是服務(wù)產(chǎn)業(yè)，需要一大堆的勞動力。其發(fā)展水平能代表一個區(qū)域或者一個國家的經(jīng)濟發(fā)展水平。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的地區(qū)都是勞動密集型地區(qū)，其對勞動力有極大的需求。因此第三產(chǎn)業(yè)是影響我國房地產(chǎn)投資與規(guī)模的極其重要因素。比如第一、第二產(chǎn)業(yè)的勞動力極其容易被大機器、科學(xué)技術(shù)所代替。相反，第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)行業(yè)其勞動力的需求量極大，且短期內(nèi)不會被代替。所以大量的勞動力水平需要大量的住房，帶動房地產(chǎn)的投資開發(fā)規(guī)模。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平較高的地方，城市的居民人數(shù)也高，往往聚集在一片的地區(qū)，所以房子都是大片聚集，覆蓋面積大。只要第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平高的地方，其商業(yè)化的水平也是相當(dāng)高的，交通水平也是相當(dāng)之高，因此帶動周邊房價上漲，呈直線上升。第三產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)的開發(fā)投資有相當(dāng)大的影響。
3結(jié)論與相關(guān)建議
3.1結(jié)論
城市化進程、第三產(chǎn)業(yè)和居民消費指數(shù)增長率都會影響房地產(chǎn)的投資規(guī)模，未來城市化進程規(guī)模、速度、規(guī)劃以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都對房地產(chǎn)投資規(guī)模起巨大推動作用且?guī)咏?jīng)濟的發(fā)展，因此城市化率對其影響最為顯著。從行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)量嚴(yán)重過剩、庫存積壓是如今的主要問題之一，解決問題的一大關(guān)鍵在于從供給側(cè)改革，減少產(chǎn)量，解放生產(chǎn)力在生產(chǎn)端提高競爭力促進經(jīng)濟發(fā)展。綜上所述，我國房地產(chǎn)投資規(guī)模增長速度可能會在整體上有所下滑。
3.2相關(guān)建議
城市化水平是衡量一個國家經(jīng)濟發(fā)展水平的重要指標(biāo)。一般來說房地產(chǎn)的長期需求是人口數(shù)量以及購買力等決定的，推動城市化進程使得大量農(nóng)村人口遷移到城市，人口數(shù)量增加并且經(jīng)濟發(fā)展，居民收入上升，消費水平購買力上升。增加住房需求量以及購買量在一定程度上減輕了房地產(chǎn)庫存積壓壓力。另外，也有利于城市建設(shè)和促進戶籍改革。供給側(cè)改革，從源頭解決問題;調(diào)整產(chǎn)業(yè)，縮減房產(chǎn)業(yè)開發(fā)規(guī)模，房價控制在合理區(qū)間。不僅達到去庫存的目的，使社會資源也可以得到最佳利用。避免房產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，防止房產(chǎn)開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題導(dǎo)致破產(chǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及廣泛，對房產(chǎn)業(yè)的調(diào)整改革有利于保障民生，穩(wěn)定國民經(jīng)濟發(fā)展與社會秩序。完善房地產(chǎn)金融制度，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難是我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀之一，我國的金融制度不夠完善，企業(yè)開發(fā)產(chǎn)地需要足夠的資金，商業(yè)銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)資金的主要來源。近年來我國對房產(chǎn)業(yè)貸款力度加大，企業(yè)貸款艱難，使得融資更加困難，融資不順影響房產(chǎn)質(zhì)量，相對也影響到了銀行系統(tǒng)甚至國家經(jīng)濟，總之房產(chǎn)業(yè)興起帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)興起，下滑也會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)下滑，完善房地產(chǎn)多元化融資制度，有利于房地產(chǎn)自身發(fā)展，同時穩(wěn)定銀行經(jīng)濟運行。
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作者：房艷杰 單位：臨沂新城吾悅置業(yè)有限公司