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城鄉(xiāng)一體化是我國現(xiàn)代化和城市化發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物,也是黨十八大提出關(guān)于解決三農(nóng)問題的根本途徑,主要是指將城市和農(nóng)村、城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民作為一個(gè)整體進(jìn)行建設(shè),并依據(jù)相關(guān)的制度實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)的平衡發(fā)展。城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)行能夠拉近城市居民和農(nóng)村居民的距離,特別是改善城鄉(xiāng)居民的居住環(huán)境。物業(yè)管理作為城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境中的重要方面對城鄉(xiāng)居民的生活發(fā)揮著重要的作用。但是我國城鄉(xiāng)居民的物業(yè)管理存在一些問題,沒有很好的實(shí)現(xiàn)為城鄉(xiāng)居民服務(wù)。
一我國物業(yè)管理的發(fā)展及其本質(zhì)
(一)我國物業(yè)管理的發(fā)展
物業(yè)管理是指業(yè)主對建筑物的共同擁有部分以及建筑區(qū)劃分內(nèi)的所有場所、設(shè)施的管理,或者委托其他服務(wù)企業(yè)對共有建筑物、設(shè)施、場所以及設(shè)備管理的活動(dòng)。我國物業(yè)管理的發(fā)展歷程基本經(jīng)歷了三個(gè)階段,第一個(gè)階段是1981年到1994年年初的探索和起步階段。在這個(gè)階段我國在深圳成立了第一家物業(yè)管理公司,對計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理體制進(jìn)行改革,之后,將物業(yè)管理體制從沿海發(fā)展到內(nèi)陸。第二個(gè)階段是1994年到1999年規(guī)范化的發(fā)展階段。在新中國成立之后頒布了第一個(gè)具有全國性的物業(yè)管理法規(guī),實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化模式,并將物業(yè)管理統(tǒng)一由專門的物業(yè)公司進(jìn)行管理,實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展道路。第三個(gè)階段是1999年至今快速發(fā)展和市場化的發(fā)展階段。我國建設(shè)部門于1999年在深圳召開了全國性的物業(yè)管理會議,之后實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理規(guī)模的壯大,對物業(yè)管理各項(xiàng)配套設(shè)施進(jìn)行了完善。
(二)我國物業(yè)管理的本質(zhì)
物業(yè)管理在我國經(jīng)歷了三十余年的發(fā)展,但是,一直以來物業(yè)主管部門主要是關(guān)注如何做好物業(yè)管理,很少有人對物業(yè)管理的內(nèi)涵性質(zhì)進(jìn)行研究。普遍認(rèn)為物業(yè)管理是指對住宅區(qū)的清潔以及建筑設(shè)備的維護(hù),并盡可能的維護(hù)業(yè)主的個(gè)人利益,為居民提供安全、舒適的生活環(huán)境。但這種基于物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作方面的定義很難將物業(yè)管理和家政服務(wù)區(qū)別開來,也在很大程度上忽視了多元產(chǎn)權(quán)條件下業(yè)主關(guān)系的治理問題,為物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)工作帶來了困惑。同時(shí),居民也表示小區(qū)業(yè)主之間的關(guān)系和住宅區(qū)的產(chǎn)權(quán)之間存在聯(lián)系,物業(yè)管理應(yīng)該將更多的注意投放在業(yè)主內(nèi)部關(guān)系的治理方面,物業(yè)管理不僅僅是簡單的環(huán)境管理,更應(yīng)該是針對業(yè)主產(chǎn)權(quán)的管理,物業(yè)管理結(jié)構(gòu)制度的安排對物業(yè)管理中產(chǎn)權(quán)費(fèi)用和解決糾紛費(fèi)用具有關(guān)鍵性的作用。住宅區(qū)的內(nèi)部產(chǎn)權(quán)管理存在很大的困難,內(nèi)部之間存在較多的矛盾糾紛,且物業(yè)管理中對共有產(chǎn)權(quán)的排他性界定不夠明確,使得一些不交取費(fèi)用的業(yè)主也在享受清潔的環(huán)境。同時(shí),內(nèi)部產(chǎn)權(quán)管理缺乏嚴(yán)格的限制,使得很多業(yè)主為了自身利益在最大化面積的利用公共區(qū)域、最小化的參與公共日常維護(hù)。由此可見,物業(yè)管理不僅是為了保障業(yè)主對物業(yè)的使用,而且更多的是用來降低排他性費(fèi)用、解決內(nèi)部糾紛費(fèi)用,這也是物業(yè)管理的本質(zhì)性要求。
二城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中物業(yè)管理存在的問題
物業(yè)管理的核心是服務(wù),要求在業(yè)主需求得到滿足的前提下簽訂物業(yè)管理和業(yè)主之間的協(xié)定,但一些物業(yè)企業(yè)認(rèn)為自己是管理者,沒有充分踐行自身的服務(wù)角色,逐漸淡化了物業(yè)管理的內(nèi)容,同時(shí),物業(yè)管理企業(yè)起步較晚、從事其管理的人員不夠、人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜、物業(yè)管理水平不高,且無法正確處理好業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理者三者之間的關(guān)系,使得角色定位混亂,具體問題體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
(一)業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識偏激
城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程使得城市和鄉(xiāng)村的居民居住都實(shí)行了物業(yè)管理,然而,一些鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市以及一些生活習(xí)慣不好的居民,他們的生活習(xí)慣存在問題,為居民區(qū)的物業(yè)管理帶來了麻煩。首先,物業(yè)管理實(shí)行之后,小區(qū)進(jìn)行了環(huán)境的綠化,但是一些居民為了貪圖便宜,在小區(qū)進(jìn)行隨意種植瓜果蔬菜,甚至鏟除掉了小區(qū)綠化帶,對小區(qū)物業(yè)管理帶來了負(fù)擔(dān)。其次,一些居民習(xí)慣將垃圾直接扔在小區(qū),隨地扔垃圾的不好習(xí)慣對小區(qū)物業(yè)管理的綠化造成了負(fù)擔(dān)。再次,一些居民為了出行方便,會直接踩踏小區(qū)綠化地,嚴(yán)重破壞小區(qū)周圍的封閉保護(hù),不僅給小區(qū)帶來了安全隱患,也會給小區(qū)的周邊地區(qū)帶來安全問題?,F(xiàn)階段的小區(qū)物業(yè)管理沒有明確小區(qū)的民用和商用住宅范圍,使得小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)管理存在問題,最典型的是小區(qū)民用車庫被商用,這種現(xiàn)象會給小區(qū)帶來安全隱患。最后,受我國傳統(tǒng)住宅消費(fèi)福利性模式思想的影響,很多業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理應(yīng)該是有償服務(wù),他們無法接受自己花錢買房之后再花錢雇傭“管家”的消費(fèi)方式,傳統(tǒng)福利性住房觀念根深蒂固,一旦讓他們花錢進(jìn)行物業(yè)管理,就會讓他們對物業(yè)管理提出更高的要求,甚至滋生少收費(fèi)、多辦事的思想,在進(jìn)行自主房屋維修的同時(shí),自覺忽略掉了小區(qū)內(nèi)部的治安、消防、設(shè)施維護(hù)、環(huán)境保護(hù)等方面的公共問題。
(二)物業(yè)管理法律法規(guī)不健全
物業(yè)管理是通過合約形成的一種民事商務(wù)行為,物業(yè)管理的業(yè)主、用戶、物業(yè)管理企業(yè)三方之間不存在實(shí)質(zhì)的行政約束力,而是通過各方之間的合約認(rèn)可來聯(lián)結(jié)在一起,三方人員的權(quán)力和義務(wù)需要一定的物業(yè)管理法律法規(guī)來明確,不能超越規(guī)定進(jìn)行操作。同時(shí),物業(yè)管理企業(yè)和社會以及政府等方面的關(guān)系也需要一定的法律法規(guī)約束。但是,我國現(xiàn)階段物業(yè)管理的法律法規(guī)不夠完善、健全,有的地區(qū)甚至存在空白的法律法規(guī),這樣無法實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)明確的物業(yè)管理。另外,受傳統(tǒng)物業(yè)管理的影響,房屋管理局限于房屋的整修,管理對象主要限于公有的住房,對法律法規(guī)的需求性不大。從1994年物業(yè)管理興起以來,國家相繼頒布了一些有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī),但是其實(shí)施進(jìn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)要晚于其頒布的時(shí)間,可見物業(yè)管理立法滯后于物業(yè)管理的發(fā)展。
(三)住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)自身
1.物業(yè)管理企業(yè)和社會各種協(xié)作關(guān)系不夠規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)在具體的管理活動(dòng)中和社會之間有著密切的聯(lián)系,企業(yè)和社會各要素之間的協(xié)調(diào)是物業(yè)管理的關(guān)鍵,一個(gè)小區(qū)物業(yè)的良好發(fā)展需要和園林、環(huán)衛(wèi)、公安、消防、市政以及供暖、供電等部門之間的配合。但是,隨著物業(yè)管理的發(fā)展,企業(yè)和社會之間的協(xié)調(diào)出現(xiàn)了一些問題,物業(yè)管理企業(yè)和街道、居委會、公安之間沒有處理好彼此的基金活動(dòng)、業(yè)務(wù)、行政關(guān)系。
2.物業(yè)費(fèi)用收取困難。伴隨城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程,居民的經(jīng)濟(jì)收入存在較大的差異,且對物業(yè)管理收費(fèi)認(rèn)識不夠,很多居民無法理解社區(qū)建設(shè)、物業(yè)管理與自身利益的關(guān)系,特別是一些年級比較大的居民更是沒有物業(yè)管理的認(rèn)識,甚至拒絕進(jìn)行物業(yè)管理繳費(fèi)。另外,物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和人們的預(yù)期目標(biāo)存在差距,現(xiàn)階段的物業(yè)收費(fèi)存在收費(fèi)不規(guī)范、服務(wù)不到位以及維護(hù)不及時(shí)等方面的問題,物業(yè)服務(wù)的運(yùn)行模式和市場發(fā)展需要存在不適應(yīng)的地方,且物業(yè)企業(yè)對市場的反映不夠,使得物業(yè)收費(fèi)較為困難。
3.物業(yè)管理人才短缺?,F(xiàn)階段小區(qū)物業(yè)的管理人員大多是來自下崗工人以及一些農(nóng)村的剩余勞動(dòng)力,在小區(qū)物業(yè)管理方面也主要是從事體力勞動(dòng),大多是從事物業(yè)保安、環(huán)境清潔、環(huán)境綠化以及居民生活服務(wù)。由此可見,物業(yè)管理中專業(yè)管理人員缺少,在物業(yè)管理技術(shù)維護(hù)方面缺乏專業(yè)化的人才。
4.一些小區(qū)的獨(dú)立法人資格不明確。現(xiàn)階段內(nèi)的小區(qū)物業(yè)管理大多是行政配置而成的,主要有四種類型。第一是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下遺留的房管重新組建;第二是在大型企業(yè)機(jī)構(gòu)改革中通過后勤科室轉(zhuǎn)化而來的;第三是房地產(chǎn)為了解決售后服務(wù)開發(fā)出來的;第四中是專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。前三種物業(yè)管理存在很多管理上的問題,這些企業(yè)中只有不到一半的企業(yè)基本保持了收支盈利。在日常管理中體現(xiàn)了種種矛盾。
5.物業(yè)管理存在區(qū)域性差距。區(qū)域之間的物業(yè)發(fā)展存在嚴(yán)重的差距,深圳物業(yè)管理達(dá)到了所有居民區(qū)的90%以上,物業(yè)管理的涵蓋范圍廣泛,涉及學(xué)校、村鎮(zhèn)、醫(yī)院等各個(gè)領(lǐng)域。上海物業(yè)管理的覆蓋率達(dá)到了80%以上,而一些華北地區(qū)的物業(yè)管理不到35%,華中地區(qū)的物業(yè)管理不足10%,只有西南地區(qū)近幾年的物業(yè)管理呈現(xiàn)不斷的上升趨勢。
三城鄉(xiāng)一體化中加強(qiáng)物業(yè)管理的具體路徑
(一)建立健全物業(yè)管理法律法規(guī)
我國是法治國家,因此物業(yè)管理也要真正意義上實(shí)現(xiàn)有法可依。要加強(qiáng)對物業(yè)管理法律法規(guī)的完善,規(guī)范整個(gè)物業(yè)管理市場的發(fā)展,保證在物業(yè)管理中遇到問題后的妥善解決,充分保證物業(yè)和業(yè)主之間的利益實(shí)現(xiàn),從而促進(jìn)物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展,實(shí)現(xiàn)社會的和諧發(fā)展。
(二)完善物業(yè)管理的機(jī)制
通過對物業(yè)管理機(jī)制的晚上加強(qiáng)各個(gè)物業(yè)企業(yè)之間的良性競爭。首先,要加強(qiáng)完善物業(yè)管理的權(quán)力和義務(wù)機(jī)制,實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主對自身權(quán)力以及義務(wù)的明確,從而實(shí)現(xiàn)二者的協(xié)調(diào)發(fā)展。其次,建立共創(chuàng)文明城市的機(jī)制。加強(qiáng)業(yè)主和住戶對構(gòu)建良好生活環(huán)境住宅區(qū)的意識。再次,創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制。通過對現(xiàn)有管理機(jī)制的完善,來提升各個(gè)地區(qū)的物業(yè)競爭力,從而促進(jìn)各個(gè)地區(qū)物業(yè)的建設(shè),提升我國物業(yè)建設(shè)的核心競爭力。
(三)增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)管理意識
物業(yè)和業(yè)主之間存在最直接的關(guān)聯(lián),因此,解決物業(yè)管理問題要增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)管理意識。首先,可以通過加強(qiáng)業(yè)主和住戶之間的交流來實(shí)現(xiàn)小區(qū)的物業(yè)管理,在讓業(yè)主充分了解物業(yè)管理重要性的基礎(chǔ)上,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理工作的有效進(jìn)行。其次,物業(yè)要向業(yè)主積極宣傳物業(yè)管理的法律規(guī)定,并以定期召開交流會的形式,加強(qiáng)各個(gè)業(yè)主之間的思想交流,對物業(yè)管理出現(xiàn)的問題進(jìn)行及時(shí)解決。
(四)嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)商的行為
隨著企業(yè)改革的進(jìn)行,物業(yè)管理逐漸和開發(fā)商之間失去聯(lián)系,開發(fā)商對物業(yè)管理的不理睬,導(dǎo)致物業(yè)管理效率的低下。另外,一些開發(fā)商在物業(yè)移交的時(shí)候,會更換掉小區(qū)原有的車庫、經(jīng)營用房配置,會嚴(yán)重為小區(qū)物業(yè)管理增添負(fù)擔(dān)。因此,政府要積極介入,嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)商的行為,在物業(yè)移交的時(shí)候,將車庫、經(jīng)營用房等物業(yè)移交給小區(qū)的業(yè)主委員會暫時(shí)經(jīng)營,并將物業(yè)管理中取得的收入填充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi),從而保證物業(yè)管理的良性發(fā)展。
(五)加強(qiáng)物業(yè)公司內(nèi)部管理
物業(yè)管理是一種新型的服務(wù)業(yè),物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會之間是委托和被委托的關(guān)系,存在一種合同關(guān)系。物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)也是物業(yè)管理服務(wù),因此,要加強(qiáng)物業(yè)公司的內(nèi)部管理,提升物業(yè)管理質(zhì)量。首先,加強(qiáng)物業(yè)公司的內(nèi)部成本核算,對有限的物業(yè)投資進(jìn)行精打細(xì)算,減少一些不必要的景觀裝飾開銷,增強(qiáng)物業(yè)管理的實(shí)用功效。其次,要加強(qiáng)對物業(yè)管理人員的培訓(xùn),實(shí)現(xiàn)專業(yè)化的物業(yè)管理。綜上所述,城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程下的物業(yè)管理尚處于起步階段,且存在一些問題,沒有形成完整的物業(yè)管理機(jī)制和體系,也缺乏必要的法律法規(guī)支持,城鄉(xiāng)人們對于物業(yè)管理的認(rèn)識有待提高,這些在不同程度上制約了我國物業(yè)管理的發(fā)展。因此,有關(guān)人員要加強(qiáng)對物業(yè)管理的支持力度,特別市政府在政策和資金上的支持,同時(shí),要實(shí)現(xiàn)有效的物業(yè)管理,加強(qiáng)機(jī)制的健全,促進(jìn)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、生活化、科學(xué)化,從而更好的為城鄉(xiāng)人們服務(wù)。
作者:陳小芳 鄧???單位:宿州學(xué)院管理工程學(xué)院